Bài giảng luật đất đai

1 BÀI GIẢNG MÔN: LUẬT ĐẤT ĐAI VBPL: - Luật sửa đổi, bổ sung số điều 37 Luật có liên quan đến quy hoạch 2018; - Luật đất đai 2013; - Nđ 43/2014/NĐ-CP quy định chi tiết thi hành số điều luật đất đai; - NĐ 01/2017/NĐ-CP sửa đổi, bổ sung số nghị định quy định chi tiết thi hành Luật đất đai; - NĐ 44/2014/NĐ-CP quy định giá đất; - NĐ 96/2019/NĐ-CP quy định khung giá đất; - NĐ 45/2014 quy định thu tiền sử dụng đất; - NĐ 46/2014 quy định thu tiền thuê đất, thuê mặt nước; - NĐ 135/2016/NĐ-CP sửa đổi, bổ sung số điều NĐ quy định thu tiền sử dụng đất, thu tiền thuê đất, thuê mặt nước; - NĐ 123/2017/NĐ-CP sửa đổi nghị định thu tiền sử dụng đất, thu tiền thuê đất, thuê mặt nước VẤN ĐỀ 1: NHỮNG VẤN ĐỀ LÝ LUẬN CHUNG VỀ LUẬT ĐẤT ĐAI I Khái quát ngành luật đất đai: Khái niệm: - Có thể hiểu theo cách: + LĐĐ với tư cách ngành luật độc lập hệ thống PLVN, ngành luật tập hợp QPPL điều chỉnh loại QHXH quy định định + LĐĐ 2013 VBPL cần phải tìm hiểu học môn học → Định nghĩa: “LĐĐ tổng hợp QPPL mà NN ban hành nhằm thiết lập quan hệ đất đai cs chế độ sử hữu toàn dân đất bảo hộ đầy đủ NN quyền người sử dụng đất tạo thành ngành luật quan trọng hệ thống PL NN ta” NN đại diện CSH toàn dân đất đai chuyển quyền sử dụng cho chủ thể khác (cá nhân, tổ chức, người NN) 2 Đối tượng điều chỉnh: - QHPL đất đai phát sinh NN người sử dụng đất + Phát sinh NN thực hoạt động trao đất, chuyển QSD đất + Một bên NN với tư cách đại diện chủ sở hữu toàn dân đất đai, với vai trị thực hoạt động chuyên môn QLNN đất + NN ko trực tiếp khai thác, sử dụng đất cụ thể mà chuyển QSD cho cá nhân, tổ chức, HGĐ, NN trao quyền cho họ vào kế hoạch/quy hoạch sử dụng đất chủ thể (thông qua đơn xin trao đất, DÁĐT, ) - QHPL đất đai phát sinh người sử dụng đất vs + Phát sinh thực giao dịch dân quyền sử dụng đất (tặng cho, thừa kế, chuyển nhượng, ) + Ko khai thác tiềm mà cịn phát triển thêm, sinh lời từ đất thơng qua GDDS (nhận nguồn thu từ đất đai) → Phát sinh QHPL với NSD đất với *NOTE: Không phải quan hệ phát sinh liên quan đất đai (có yếu tố) thuộc đối tượng điều chỉnh LĐĐ có QHXH phát sinh q trình chiếm hữu - sử dụng - định đoạt đất đai thuộc đối tượng điều chỉnh luật đất đai VD: Tranh chấp đường biên giới lãnh thổ với nước khác (tranh chấp yếu tố sử dụng đất) ⇒ Ko thể sử dụng LĐĐ VN để giải tranh chấp Ko thể sử dụng LĐĐ VN để giải tranh chấp này, mà phải sử dụng CƯQT - ĐƯQT để điều chỉnh (Liên quan đến đất đai ko thuộc đối tượng LĐĐ) Phương pháp điều chỉnh: phụ thuộc vào đặc trưng tính chất điều chỉnh * Phương pháp hành - mệnh lệnh: - Có tham gia CQNN từ khơng thể có bình đẳng địa vị pháp lý NN ycầu người sử dụng đất tuân theo mệnh lệnh hành Người sdụng đất phải thực phán CQNN hành vi pháp lý đơn phương - Các QĐ trao QSD đất, xử lí VPHC liên quan đến đất đai, giải TC/Khiếu nại tố cáo LĐĐ → NSD đất bắt buộc phải tuân thủ theo - Ko thể thỏa thuận với NN - Phương pháp điều chỉnh đặc trưng ngành LHC áp dụng ngành luật ĐĐ - Phương pháp hành mệnh lệnh luật đất đai điều chỉnh + Bản chất: Mang tính đơn phương, mệnh lệnh Cứng rắn mềm dẻo linh hoạt + Mức độ: Không tuyệt đối so với phương pháp mệnh lệnh LHC, mang tính linh hoạt mềm dẻo (VD: hoạt động thu hồi đất để thực dự án, có TH chủ thể sdụng đất ko chịu trả đất cho NN - ko chịu di dời => CQNN có thẩm quyền vận động giải thích mục đích thu hồi, tiến hành BP tuyên truyền/ giáo dục để người dân nắm bắt chủ trương, đường lối NN → Họ tự nguyện trả đất cho NN Nếu ko giải đc cta thực hoạt động cưỡng chế thu hồi đất) - Phương pháp mệnh lệnh luật hành chính: Trên CS phục tùng CQ cấp - CQ cấp thơng qua văn nên tính HC - mệnh lệnh LHC tuyệt đối áp dụng ngành LĐĐ mang tính đơn phương có tính linh hoạt, mềm dẻo, phát sinh NN - NSD đất CQQL đất cấp - cấp + Bản chất: không khác + Mức độ áp dụng: Thể tính tuyệt đối QH hành quan hệ hình thành quan hệ phục tùng điều hành thông qua vbản, thị, qđinh NN + Phạm vi rộng đất đai * Phương pháp bình đẳng - thỏa thuận - Phát sinh NSD đất với - Phát sinh thực GDDS đất đai (tặng cho, thuê, thừa kế, QSD đất, ) - Hoàn tồn bình đẳng địa vị pháp lý → sử dụng phương pháp bình đẳng thỏa thuận để giải vấn đề - Các chủ thể tham gia vào QHPL đất đai, họ có qhệ bình đẳng - ko phụ thuộc vào nhau, quyền bên tương ứng với nghĩa vụ bên (ngược lại) → Quan hệ thông qua bên tự thỏa thuận với mà cịn thể bình đẳng bên thực NV với nhà nước ⇒ Ko thể sử dụng LĐĐ VN để giải tranh chấp Phương pháp đặc trưng ngành luật đất đai # LDS: - Các chủ thể tài sản QHPL dân có tồn quyền chiếm hữu - sử dụng - định đoạt tsan sở hữu; có quyền tự thay đổi mục đích sử dụng - Các chủ thể QHPL đất đai có quyền sử dụng khơng có quyền sở hữu ko thể tự thỏa thuận quyền sử dụng đất, chịu ràng buộc LĐĐ Muốn chuyển đổi mục đích sử dụng phải xin phép CQNN có thẩm quyền Áp dụng phương pháp LĐĐ có hạn chế so với LDS chịu chi phối, ý chí chủ thể thứ CQNN có thẩm quyền Nguồn Luật đất đai * Lịch sử hình thành phát triển ngành LĐĐ: * Nguồn ngành luật đất đai: a) Khái niệm: “Là VBPL CQNN có thẩm quyền ban hành phê chuẩn, theo thủ tục, trình tự hình thức định, có ndung chứa đựng QPPL.” b) Các loại nguồn - VB luật: Hiến pháp 2013 (Điều 53,54), Bộ Luật dân 2015, Luật đất đai 2013 sửa đổi năm 2018, Luật quy hoạch 2017, Luật sửa đổi bổ sung 37 luật có liên quan năm 2018 (Điều 6), Luật nhà ở, luật kinh doanh bất động sản - Các Nghị định Chính phủ (NĐ43/2014 -> NĐ01/2017, NĐ148/2020-CP quy định hướng dẫn thi hành chi tiết LĐĐ) + NĐ44/2014 quy định giá đất; NĐ45/2014 quy định thu tiền sử dụng đất ; NĐ46/2014 quy định thu tiền thuê đất, thuê mặt nước; NĐ 47, NĐ06/2020: Bồi thường hỗ trợ, tái định cư; NĐ91/2020 Xử phạt vi phạm HC lĩnh vực đất đai - Các pháp lệnh UB thường vụ QH - Thông tư liên ngành, thông tư hướng dẫn - Án lệ: Hiện có 70 án lệ cho tất lĩnh vực có đến 25 án lệ liên quan đến đất đai - VD: Xác lập tvien hộ gia đình có hay khơng có quyền sử dụng đất chung-> tịa án NDTC đưa văn hướng dẫn thi hành ND c) Các nguyên tắc ngành LĐĐ: ● Ngtắc đất đai thuộc sở hữu toàn dân NN đại diện CSH: - Cơ sở nguyên tắc: + Ghi nhận Điều 53 Hiến pháp 2013 + Điều LĐĐ 2013 - Cơ sở lý luận: + Quan điểm CN MLN, HP; Đất đai ko thuộc chủ thể nào, yếu tố lịch sử - Ndung nguyên tắc: + Đất đai phạm vi toàn quốc thuộc SH toàn dân NN đại diện CSH thống quản lí + NN chủ thể có đầy đủ quyền CSH tài sản, quyền chiếm hữu, sử dụng định đoạt → NN có quyền xác lập hình thức sdụng đất cụ thể NSD đất sở để thực tài đất đai Ý Nghĩa: thể tính đặc trưng chế độ quản lý đất đai nước ta, tạo thống trình QLNN ● Ngtắc NN thống quản lí đất đai theo quy hoạch theo PL: - Phía CQNN có thẩm quyền tiến hành quản lí đất đai nước - Cơ sở nguyên tắc: Quan điểm chủ nghĩa Mác - Lênin + Điều 54 HP 2013 +Điều LĐĐ 2013 - Ndung nguyên tắc: + Thống ndung quản lí CQNN ban hành xây dựng + Thống chế quản lí + Thống cquan quản lý - Ý nghĩa: Quản lí thống đạt hiệu quỹ đất QG ● Nguyên tắc bảo vệ quyền lợi ích hợp pháp người sử dụng đất (bên cạnh cịn có NN - NSĐ đất yếu NN nên có ngtắc này) - Cơ sở nguyên tắc: Quan điểm CNMLN, quyền nghĩa vụ công dân đc ghi nhận HP; Giá trị quyền SD đất lớn, quyền lợi ích NSDĐ dễ bị xâm phạm - Nội dung: + NN giao đất, cho thuê đất, cho chủ thể sử dụng đất với thời hạn lâu dài + Bồi thường, hỗ trợ, tái định cư nhà nước thu hồi đất + Người sử dụng đất chuyển quyền sử dụng đất nhiều hình thức + Đảm bảo cho người dân có đất sản xuất + Bảo đảm quyền khởi kiện, quyền khiếu nại, tố cáo → Những bảo đảm NN NSDĐ; ngày mở rộng thêm quyền NSDĐ, Ý Nghĩa: NSDĐ n tâm q trình sdụng đất, có ý thức sdụng đất tiết kiệm, hiệu quả, ● Ngtắc ưu tiên bảo vệ phát triển, trì quỹ đất nông nghiệp (đất phi NN: đất TMDV, đất nhà ở; đất chưa sử dụng (~40%): chưa xác định mục đích sdụng cụ thể, nằm chủ yếu vị trí KV đồi núi có địa hình hiểm hiểm trở, đảo xa bờ chưa có người ở): - NN có sách tạo điều kiện cho người làm Nơng nghiệp, lâm nghiệp, ni trồng thuỷ sản làm muối có đất để sản xuất - Sdụng đất vào mục đích NN hạn mức sdụng đất khơng phải trả tiền sử dụng đất - Việc chuyển mục đích từ đất NN sang sdụng vào mục đích khác phải quy hoạch kế hoạch đc CQNN có thẩm quyền phê duyệt - NN có quy định cụ thể đất chuyên trồng lúa nước - NN khuyến khích tổ chức cá nhân khai hoang, phục hóa lấn biển, phủ xanh đất trống, đồi núi trọc dụng vào mục đích nơng nghiệp (?) Tại lại trọng bảo vệ đất NN thay đất phi NN: - Vì NN đóng vai trị chủ đạo ktế, ko trọng bảo vệ phát triển ảnh hưởng nghiêm trọng đến KT; - Đảm bảo an ninh lương thực QG; - Có thể chuyển mục đích sdụng đất sang loại đất khác ko thể làm ngược lại ● Ngtắc sử dụng đất tiết kiệm hiệu quả: - Cơ sở: + Cơ sở thực tiễn: Thực trạng sử dụng đất lãng phí, hiệu quả; phát triển kinh tế, hội nhập quốc tế kinh tế thị trường kéo theo hệ gây nhiễm mơi trường có tài nguyên đất đai - Nội dung cụ thể: + Dùng tồn quỹ đất để tránh lãng phí + Sdụng đất quy hoạch, kế hoạch; trình sử dụng tiến hành hoạt động cải tạo, bồi bổ đất; nghĩa vụ NSDĐ đc ghi nhận điều 170 LĐĐ 2013 Ý nghĩa: Đất đc sdụng tiết kiệm, hiệu quả, mục đích; giá trị đất đc tăng thêm; tăng thêm ý thức, trách nhiệm người sử dụng đất II Quan hệ PL đất đai - Là QHXH QPPL điều chỉnh, phát sinh bên chủ thể việc quản lý, khai thác, hưởng dụng đất đai NN giữ vị đại diện CSH toàn dân đất đai ● Cấu trúc: a) Chủ thể: *Nhà nước: - CQ có thẩm quyền quản lý: + CQNN có thẩm quyền chung: Hệ thống cquan Lập pháp - hành pháp - tư pháp quản lí tất lĩnh vực Qhội & HĐND cấp (trnhiệm vđề xdựng LĐĐ áp dụng thực tế); Chính phủ (thẩm quyền ban hành vbản PL hdẫn thi hành) & UBND cấp (trnhiệm VĐ thực thi PL thực tế); Tịa án & VKSND cấp có trách nhiệm VĐề bảo vệ PL + CQNN có thẩm quyền chuyên môn: Đứng đầu Bộ TN&MT (Sở TN&MT, Phịng TN&MT, cấp xã: cơng chức địa chính); - Tổ chức dịch vụ công: CQQL đại diện cho NN, cung cấp dịch vụ cơng + VP đăng kí đất đai (tiếp cận nhiều hơn) + Tổ chức phát triển quỹ đất: *Ng sử dụng đất: Xoay quanh giao dịch dân (có loại gdịch) - Điều LĐĐ 2013 (7 chủ thể sử dụng đất) - Tất chủ thể coi người sử dụng chế độ sở hữu toàn dân + Người VN định cư nước ngoài: Người VN làm ăn sinh sống nước ngồi (Việt Kiều); người có quốc tịch VN cịn gđình có huyết thống VN → Ng gốc VN (?) (Điều 186) Kphải người VN định cư nước ngồi có quyền sử dụng đất VN Vì cta phải vào mục đích sdụng đất: làm KT; để - Trong TH người VN định cư nước ngồi có quyền sdụng đất, mục đích làm KT PLVN giới hạn vị trí sdụng (chỉ dc sdụng KCN, KKT, KCX, KCNC, ) - Với mục đích để phải dựa theo quy định Luật nhà ở, theo qđịnh PL nhà ko cho họ sdụng họ ko đc quyền sở hữu nhà (ngược lại) b) Khách thể: - Tổng diện tích đất: 331.698 km2 327.480 km2 đất liền Cịn lại hải đảo Cịn khoảng 40% diện tích đất chưa sử dụng c) Nội dung: - Quyền (Đ166) nghĩa vụ (Đ170) chung NSDĐ - Quyền nghĩa vụ cụ thể NSDĐ thực GDDS đất đai (8 loại) - Quyền lựa chọn hình thức sử dụng đất gắn liền nghĩa vụ phù hợp với hình thức sử dụng đất lựa chọn + Xác định hình thức sdụng đất phụ thuộc vào mục đích sử dụng đất (4 hình thức): ) Giao đất ko thu tiền sdụng đất (ko khoản vào NSNN nên tính đảm bảo ko có.), giao đất có thu tiền sdụng đất (NN thích hình thức có nguồn thu vào NSNN, đảm bảo chắn hơn) ) Thuê đất trả tiền lần (tính đảm bảo ổn định hơn) ) Thuê đất trả tiền hàng năm: có tính đảm bảo khơng cao (?) Các thành viên HGĐ có quyền sdụng đất chung, quyền định đoạt phải đc đồng ý tất thành viên gđình ko riêng ông chủ hộ (?) Tại chủ thể sử dụng cộng đồng dân cư không gộp chung với chủ thể hộ gia đình - Do có khác mục đích sử dụng đất Với HGĐ thường sử dụng đất để ở, với hội đồng dân cư, mục đích sử dụng khơng để mà cịn dùng cho mục đích khác Tổng kết: (?) Vì luật đất đai coi ngành luật: yếu tố + Đối tượng điều chỉnh: NN&NSDĐ (NN ban hành qđịnh hành chính: thu hồi đất, cho phép chuyển mục đích sdụng, giao&cho thuê đất, xử phạt vi phạm lvực đất đai); NSDĐ với (cho thuê, tặng cho, di sản thừa kế, ) 10 + Phương pháp điều chỉnh: Hành - mệnh lệnh; bình đẳng - thoả thuận + Nguồn luật điều chỉnh - Một vbản QPPL chưa tạo ngành luật - Giữa luật đất đai luật HP có mối quan hệ với → Cứ sửa đổi/ban hành luật HP sửa đổi/ban hành luật đất đai *Quá trình, lịch sử hình thành LĐĐ: - Năm 1980 - Khởi điểm: Chính thức xác lập chế độ SH toàn dân - Luật đất đai năm 1987 vbản để quản lý diện tích đất đai phạm vi nước + Đất đai giai đoạn coi vơ giá (ko có quy định cụ thể giá đất) → cấm giao dịch thực tế lquan đến quyền sử dụng đất (tính bao cấp) - Năm 1993: dần chuyển sang KTTT, HP năm 1992 đời sở cho LĐĐ 1993 Ko thể giữ chủ thể sdụng đất 1987 mà phải chấp nhận chủ thể khác dnghiệp, TCKT #, + Bên cạnh hình thức giao đất cịn xhiện thêm hình thức cho thuê đất, dnghiệp cần NN cho thuê + Khi NN tiến hành thu hồi đất, NN phải trả khoản đền bù cho chủ thể → Bđầu xhiện quy định thu hồi đất, quy định giá đất, khoản đền bù+ Sửa đổi lần: năm 1998: lquan đến chủ thể có ytố nước ngoài, quy định cụ thể rõ ràng hơn; năm 2001: lưu ý thuật ngữ đền bù, đền bù thiệt hại thay hết “bồi thường thiệt hại” Cơ sở có LĐĐ2003 - Năm 2003: Luật thời kì Cơng nghiệp hố - Hiện đại hoá đất nước hướng tới xu hội nhập, mở rộng chủ thể, quy định hình thức sdụng đất chi tiết cụ thể Các vấn đề BT, hỗ trợ, tái định cư quy thành mục lớn → LĐĐ 2013 hành hợp LĐĐ 2003 NĐ 181/2004 + LĐĐ 2013 đc sửa đổi năm 2018