Bài giảng Luật đất đai Thời lượng 30 tiết Tài liệu Luật Đất đai 2013 Luật Nhà ở Luật Kinh doanh bất động sản Nghị định 43 ngày 15/05/2014 hướng dẫn thi hành luật Đất đai Nghị định 44 ngày 15[.]
Bài giảng Luật đất đai Thời lượng: 30 tiết Tài liệu: Luật Đất đai 2013 Luật Nhà Luật Kinh doanh bất động sản Nghị định 43 ngày 15/05/2014 hướng dẫn thi hành luật Đất đai Nghị định 44 ngày 15/05/2014 quy định giá đất Nghị định 45 ngày 15/05/2014 quy định tiền thuê Nghị định 46 ngày 15/05/2014 quy định quyền sử dụng đất Nghị định 47 ngày 15/05/2014 quy định bồi thường, hỗ trợ tái định cư NHÀ NƯỚC thu hồi đất Nghị định 102/2014 quy định xử lý vi phạm lĩnh vực đất đai Chương 1: Những vấn đề lý luận chung ngành luật đất đai I Khái niệm Định nghĩa a Định nghĩa luật Đất đai – Luật Đất đai ngành luật hệ thống Pháp luật Việt Nam, gồm tổng hợp quy phạm điều chỉnh quan hệ Xã hội phát sinh trình sở hữu, quản lý, sử dụng đất đai b Đối tượng điểu chỉnh – Là quan hệ phát sinh trực tiếp từ trình chiếm hữu, sử dụng, định đoạt số phận pháp lý đất đai Advertisement – Thế Quan hệ phát sinh trực tiếp ? VD: UBND huyện X giao đất cho ông A để thực sản xuất kinh doanh, ơng A có nghĩa vụ nộp thuế sử dụng đất ==> quan hệ có quan hệ trực tiếp phát sinh từ quan hệ đất đai (tức quan hệ điều chỉnh luật đất đai): + ông A sử dụng đất UBND X cấp, tức loại trừ việc sử dụng mảnh đất chủ thể khác ==> ông A trực tiếp sử dụng đất, trực tiếp có mối quan hệ pháp lý đất đai Nhà Nước + ông A nộp thuế sử dụng đất cho Nhà Nước VD: quan hệ tranh chấp quyền sử dụng đất: + có tranh chấp quyền sử dụng đất cá nhân, tổ chức Tòa án UBND giải ==> quan hệ trực tiếp + với tranh chấp địa giới hành địa phương thẩm quyền xử lý Quốc hội Chính phủ định ==> quan hệ không trực tiếp (tức ngành luật khác quy định) – Ý nghĩa việc xác định quan hệ trực tiếp không trực tiếp: xác định đối tượng trực tiếp để xây dựng áp dụng quy phạm Pháp luật cách phù hợp c Phương pháp điều chỉnh – Là cách thức Nhà Nước quy định chủ thể quan hệ Pháp Luật đất đai hành xử nào, có phương pháp: + Phương pháp hành – mệnh lệnh: sử dụng để điều chỉnh mối quan hệ Nhà nước với người sử dụng đất, chất phương pháp đảm bảo cho việc thực thi yếu tố quyền lực phục tùng NHÀ NƯỚC , thể qua việc NHÀ NƯỚC ban hành cách luật, quy định đất đai áp đặt lên người sử dụng đất + Phương pháp bình đẳng thỏa thuận: sử dụng điều chỉnh mối quan hệ người sử dụng đất với ===> tạo bình đẳng địa vị pháp lý, thể giao dịch quyền sử dụng đất Những nội dung chủ yếu PHÁP LUẬT đất đai – Hiến pháp 1946: không quy định vấn đề sở hữu đất đai Lý do: muốn tranh thủ ủng hộ người có nhiều tài sản XH, mà phần đông địa chủ – Năm 1953: trao quyền sở hữu đất cho người nông dân Ngay sau đó, tiến lên XHCN nên NHÀ NƯỚC u cầu người nơng dân góp đất đai vào hợp tác xã – Hiến pháp 1959: xác lập chế độ sở hữu đất đai tồn hình thức sở hữu NHÀ NƯỚC , sở hữu tập thể, sở hữu cá nhân Tuy nhiên thực tế sở hữu NHÀ NƯỚC sở hữu tập thể chiếm 90% quỹ đất – Hiến pháp 1980: chấm dứt hình thức sở hữu đất đai, coi đất đai thuộc sở hữu toàn dân NHÀ NƯỚC thống quản lý, kinh tế quản lý theo kế hoạch, đất đai quản lý theo kế hoạch ==> gây trì trệ kinh tế ==> gây khủng hoảng lương thực, khủng hoảng kinh tế toàn quốc – Hiến pháp 1992: quy định NHÀ NƯỚC quản lý đất đai theo quy hoạch PHÁP LUẬT (không kế hoạch) Tuy nhiên việc coi trọng quy hoạch mà coi nhẹ PHÁP LUẬT (tức đặt quy hoạch lên PHÁP LUẬT) dẫn đến nhiều hậu to lớn: việc quy hoạch nhóm người thực ==> lợi ích nhóm q lớn – Hiến pháp 2013: quy định NHÀ NƯỚC thống quản lý đất đai theo PHÁP LUẬT, đặt quy hoạch điều chỉnh PHÁP LUẬT ———————— II Những nguyên tắc luật Đất đai Đất đai thuộc sở hữu toàn dân NHÀ NƯỚC làm đại diện chủ sở hữu (bắt đầu quy định từ Luật đất đai 2003) – Trong xã hội VN tồn hình thức sở hữu sở hữu toàn dân đất đai NHÀ NƯỚC giữ vai trò người đại diện cho chủ sở hữu – Với vai trò người đại diện, NHÀ NƯỚC phải thực có hiệu quyền sở hữu tồn dân đất đai, đảm bảo công linh hoạt việc điều tiết quan hệ đất đai điều tiết phần giá trị tăng thêm từ đất – NHÀ NƯỚC cần bảo vệ quyền sở hữu toàn dân đất đai nội dung hình thức, đặc biệt bảo vệ có hiệu quyền lợi ích đáng người sử dụng đất NHÀ NƯỚC thống quản lý đất đai theo PHÁP LUẬT (từ Hiến pháp 2013 Luật đất đai 2013) – NHÀ NƯỚC quản lý đất đai theo PHÁP LUẬT Bởi việc tuân thủ PHÁP LUẬT yêu cầu sơ đẳng tối thượng nguyên tắc pháp chế điều kiện quan trọng để giữ vững trật tự ổn định XH cách minh bạch hiệu NHÀ NƯỚC bảo hộ quyền lợi ích hợp pháp người sử dụng đất – Động lực phát triển XH lợi ích trực tiếp người lao động Vì vậy, mối quan hệ NHÀ NƯỚC với người sử dụng đất, NHÀ NƯỚC khơng thể trực tiếp sử dụng tồn đất đai, mà phải trao quyền cho người sử dụng đất Do đó, để đảm bảo đất đai sử dụng thực có hiệu quả, lợi ích đáng người sử dụng đất cần phải tôn trọng – Việc tôn trọng lợi ích người sử dụng đất thể cách NHÀ NƯỚC quy định: + quyền lợi ích mà người sử dụng đất hưởng, + nghĩa vụ mà người sử dụng đất phải thực Nguyên tắc đặc biệt ưu tiên bảo vệ đất nông nghiệp – Bảo vệ đất nông nghiệp điều kiện quan trọng để đảm bảo an ninh lương thực quốc gia, bảo đảm việc làm cho người nông dân vấn đề mang tính tồn cầu – Bảo vệ đất nơng nghiệp có vấn đề: + bảo vệ diện tích đất nơng nghiệp + bảo vệ quyền lợi người sử dụng đất nông nghiệp – Do đó, phải hạn chế đến mức thấp việc chuyển đất nơng nghiệp sang mục đích khác, phải ưu đãi quyền lợi cho người sử dụng dụng đất nông nghiệp (như ưu đãi thực nghĩa vụ tài chính, mở rộng quyền cho hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất nông nghiệp) Sử dụng đất đai cách hợp lý, tiết kiệm – Cần bảo vệ, bồi bổ, cải tạo đất đai III Nguồn luật đất đai – Hiến pháp 2013 – Luật đất đai 2013 – Luật kinh doanh bất động sản – Luật nhà – Luật dân – Luật hình – Một số Nghị định: Nghị định 43 ngày 15/05/2014 hướng dẫn thi hành luật Đất đai Nghị định 44 ngày 15/05/2014 quy định giá đất Nghị định 45 ngày 15/05/2014 quy định tiền thuê đất Nghị định 46 ngày 15/05/2014 quy định quyền sử dụng đất Nghị định 47 ngày 15/05/2014 quy định bồi thường, hỗ trợ tái định cư NHÀ NƯỚC thu hồi đất Nghị định 102/2014 quy định xử lý vi phạm lĩnh vực đất đai IV Quan hệ pháp luật đất đai Định nghĩa – Là quan hệ XH phát sinh lĩnh vực đất đai quy phạm PHÁP LUẬT đất đai điều chỉnh – Quan hệ đất đai gồm nhóm chính: + quan hệ NHÀ NƯỚC với người sử dụng đất + quan hệ người sử dụng đất với Các yếu tố cấu thành quan hệ PHÁP LUẬT đất đai a Chủ thể quan hệ PHÁP LUẬT đất đai – Là bên tham gia vào quan hệ PHÁP LUẬT đất đai sở quyền nghĩa vụ mà PHÁP LUẬT quy định, gồm nhóm: + NHÀ NƯỚC + tổ chức, hộ gia đình, cá nhân nước + tổ chức, cá nhân nước ngoài, người VN định cư nước – Điều kiện để trở thành chủ thể quan hệ PHÁP LUẬT đất đai (trừ NHÀ NƯỚC ): cá nhân, tổ chức: + có lực PHÁP LUẬT đất đai: khả pháp lý mà NHÀ NƯỚC cho phép chủ thể có thực quyền nghĩa vụ cách độc lập + có lực hành vi đất đai: khả chủ thể NHÀ NƯỚC thừa nhận chủ thể tự thực quyền nghĩa vụ pháp lý đất đai + có tham gia trực tiếp vào quan hệ PHÁP LUẬT đất đai: “trực tiếp” thể mối quan hệ pháp lý, thể việc xác lập mối quan hệ NHÀ NƯỚC với người sử dụng đất thể quyền trách nhiệm chủ thể quan hệ đất đai Bằng chứng thể có tham gia trực tiếp vào quan hệ PHÁP LUẬT đất đai: giấy tờ mà NHÀ NƯỚC cấp cho người sử dụng đất, có cấp độ: chủ thể có giấy tờ hợp pháp: có loại giấy tờ sau: Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở, quyền sử dụng đất Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất Ba loại giấy tờ ngày có giá trị pháp lý ngang nhau, có loại giấy tờ này, người sử dụng đất nhận bảo đảm từ NHÀ NƯỚC quyền nghĩa vụ, đồng thời đủ điều kiện để thực giao dịch quyền sử dụng đất chủ thể có giấy tờ hợp lệ (Điều 100): có loại giấy tờ NHÀ NƯỚC thừa nhận loại giấy tờ sở để xác nhận tính hợp lệ quyền sử dụng đất để NHÀ NƯỚC cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất VD định giao đất, Quyết định cho thuê đất, Giấy chứng nhận chia đất thời kỳ cải cách ruộng đất, Giấy tờ lý hóa giá nhà đất, … Luật đất đai 2013 quy định chủ thể có giấy tờ hợp lệ có quyền khởi kiện với tư cách chủ sở hữu quyền sử dụng đất tranh chấp đất đai chủ thể sử dụng đất khơng có giấy tờ có đủ điều kiện để NHÀ NƯỚC công nhận quyền sử dụng đất cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (Điều 101 luật Đất đai): VD hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất nơng nghiệp có hộ thường trú địa phương, trực tiếp sản xuất nông nghiệp (lâm nghiệp, ngư nghiệp, làm muối) vùng kinh tế khó khăn, UBND xã xác nhận sử dụng đất ổn định, khơng có tranh chấp cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất – Ý nghĩa việc xác định chủ thể quan hệ PHÁP LUẬT đất đai: xác định chủ thể có sử dụng đất cách hợp pháp hay khơng, từ có quyền nghĩa vụ việc sử dụng đất VD: + trước 1/7/2004 (thời điểm Luật đất đai 2003 có hiệu lực) thu hồi đất thuộc trường hợp khơng có giấy tờ, đất có nguồn gốc nơng nghiệp thời điểm thu hồi định giá theo đất nông nghiệp (thường tính giá trị theo “sào”) để bồi thường, cho dù lúc thu hồi khu đất khu thị + với luật đất đai 2013 cho dù nguồi gốc khu đất đất nơng nghiệp, xây nhà sử dụng ổn định khu dân trước ngày 1/7/2004 khơng có tranh chấp, thu hồi bồi thường theo giá đất nhà (cao nhiều so với giá đất nông nghiệp) ==> tức nguyên tắc xác định giá đất theo mục đích sử dụng hợp pháp thời điểm định giá b Căn làm thay đổi quan hệ PHÁP LUẬT đất đai – Là trường hợp mà NHÀ NƯỚC cho phép người sử dụng đất thay đổi hình thức sử dụng đất, thay đổi mục đích sử dụng đất, thực giao dịch quyền sử dụng đất (chuyển nhượng, tặng cho, thừa kế, cho thuê, chấp…) – Thay đổi quan hệ PHÁP LUẬT đất đai tức thay đổi nội dung thay đổi chủ thể: + thay đổi nội dung: thay đổi hình thức sử dụng đất (chuyển đổi mục đích sử dụng đất, VD đất nông nghiệp sang đất ==> thay đổi nội dung: từ việc có quyền sử dụng đất tối đa 50 năm sang có quyền sử dụng đất lâu dài); thay đổi từ hình thức thuê đất trả tiền hàng năm sang hình thức thuê đất trả tiền lần ==> thay đổi nội dung: thuê đất trả tiền hàng năm khơng thực giao dịch quyền sử dụng đất mà giao dịch tài sản đất, thuê đất trả tiền lần giao dịch quyền sử dụng đất (trong thời gian thuê đất) c Căn làm chấm dứt quan hệ PHÁP LUẬT đất đai – Là định thu hồi đất quan NHÀ NƯỚC có thẩm quyền Trong trường hợp, việc chấm dứt quan hệ PHÁP LUẬT đất đai chấm dứt có Quyết định thu hồi đất quan NHÀ NƯỚC có thẩm quyền Tức dù có sử dụng đất khơng có giấy tờ hợp pháp, hợp lệ, NHÀ NƯỚC phải Quyết định thu hồi đất để thu hồi đất Vấn đề: Những người khơng có giấy tờ chứng minh quyền sử dụng đất có quyền pháp lý đâu mà chấm dứt Quyết định thu hồi ?