Kỹ năng tư vấn pháp luật đất đai

KỸ NĂNG TƯ VẤN PHÁP LUẬT ĐẤT ĐAI Vấn Đề 1: Khái Quát Về Kỹ Năng Tư Vấn Pháp Luật Trong Lĩnh Vực Đất Đai I Khái niệm, đặc điểm tầm quan trọng tư vấn pháp luật lĩnh vực đất đai: 1) Khái niệm: - Tư vấn pháp luật việc người tư vấn hướng dẫn, đưa ý kiến giúp khách hàng soạn thảo giấy tờ liên quan đến việc thực quyền nghĩa vụ họ 2) Đặc điểm: - Góp phần mang lại hiệu kinh tế, đảm bảo an toàn pháp lý giao dịch - Là hoạt động địi hỏi hàm lượng chất xám cao - Góp phần tuyên truyền phổ biến pháp luật - Góp phần khắc phục sai lầm áp dụng pháp luật đồng thời góp phần hồn thiện pháp luật II Các hình thức tư vấn pháp luật lĩnh vực đất đai 1) Tư vấn lời nói: face to face, thơng qua phương tiện truyền tin (Điện thoại, internet,…) - Ưu điểm: +Nhanh gọn, người đc tư vấn nhận đc câu trả lời + Có thể quan sát, đánh giá trực tiếp họ quan tâm điều gì, có thái độ/cử nào, đánh giá lời nói/tài liệu họ đem đến có xác thực ko? - Nhược điểm: + Đơi tư vấn lời nói phải nhanh chóng phân tích để nhặt nội dung, ý hiểu cách sát với vấn đề + Đặt người tư vấn phải có lượng kiến thức uyên thâm + Đối với vụ việc phức tạp ko thể thực đc, cần có khoảng tgian nghiên hồ sơ chưa thể tiếp nhận đc Ví dụ: Lập dự án đầu từ cần có trình tự bước để lập văn đến bước cần hồ sơ tài liệu gì? Đến quan nào, sau nhân kết quả? + Nếu thực lời nói địi hỏi ng tư vấn phải có kiến thức kinh nghiệm để đưa câu trả lời mà ko cần phải suy nghĩ người tư vấn cần có kiến thức để tiếp nhận, hiểu thơng tin lúc + Địi hỏi có khả ghi chép, ghi thơng tin nhanh, xác 2) Tư vấn văn bản: thông qua email, thư,… - Ưu điểm: + Tư vấn vụ việc phức tạp + Ko cần người tư vấn phải có lực, kinh nghiệm nhiều mà bước thực việc tư vấn hỏi ý kiến ngkhác để bổ sung + Bổ khuyết cho nhược điểm tư vấn lời nói Tư vấn hỗn hợp (lời nói mix văn bản): vụ việc phức tạp cần phải có thời gian nghiên cứu, soạn thảo văn nói lời nói chưa diễn đạt đc hết nội dung vấn đề, cần thời lượng đủ nhiều ⇒ Giải nhược điểm hình thức tư vấn Giải nhược điểm hình thức tư vấn III Các yêu cầu của tư vấn pháp luật lĩnh vực đất đai 1) Tuân thủ pháp luật tư vấn: - Khi thực việc tư vấn phải tuân thủ PL, ko làm sai lệch điều luật bóp méo tình huống; ko sử dụng PL đưa vào việc tư vấn mang tính trái PL - Khách hàng người ko hiểu luật tìm đến mình, cần phải làm cho khách hàng hiểu hướng dẫn họ làm đắn theo quy định PL => Trên thực tế, dường điều dễ thực số trhợp việc để tuân thủ trở nên ko đơn giản, có khó khăn định Có tình rõ ràng người dân bị thua thiệt cần phải làm nào? VD: Vụ án Đoàn Văn Vươn: - phần diện tích đất dc giao năm 1993 (LĐĐ 1993 chưa có hiệu lực); phần diện tích đất đc giao năm 1997 (LĐĐ 1993 có hiệu lực) Đến năm 2007 hết thời hạn giao đất để thu hồi diễn vụ việc cưỡng chế - Đoàn Văn Vươn chống đối khiến cán bộ, chiến sĩ bị thương tích, gia đình loạt cán khác bị lĩnh án - Người dân nước, giới quan tâm Đặc biệt lực thù địch quan tâm nhằm mục đích xuyên tạc - Thủ tướng Ng Tấn Dũng trực tiếp đạo giải vụ án kết luận thức quyền huyện Tiên Lãng sai tồn diện + Sai việc giao đất thời hạn thu hồi đất + Ở phần S1 giao trước ngày 15/10/1993, trước thời điểm LĐĐ 1993 có hiệu lực, áp dụng LĐĐ 1987 chưa quy định thời hạn giao đất, hạn mức giao đất Việc mà anh giao 14 năm hay 40 năm việc anh + Đến thời điểm S2 giao LĐĐ 1993 có hiệu lực, LĐĐ 1993 có quy định hạn mức giao đất thời hạn giao đất Thời hạn giao đất cho mục đích”… ni trồng thủy hải sản…” 20 năm (1997 + 20 = 2017 hết thời hạn giao đất) Thế lại xác định thời hạn giao vào năm 1993 nên ko thể ban hành QĐHC có hiệu lực hồi tố + Nếu làm đúng, ko dẫn tới hậu luật năm 1993 quy định thời hạn giao 20 năm/thời hạn cho thuê ko 20 năm Vậy quyền muốn S2 hết hạn S1 quyền phải tính toán cộng trừ cho phù hợp với S1 Tuy nhiên tham mưu lại ko làm nên dẫn đến sai phạm => Bài học rút ra: + Đối với CQNN: ng đối diện với hoạt động cưỡng chế phải cẩn trọng, cân nhắc thực hoạt động thu hồi đất để ko xảy sai phạm đáng tiếc + Đối với người học TVPL: Trong trường hợp thực việc TVPL đất đai, đặc biệt thu hồi bồi thường Trc vụ việc cưỡng chế CQNN cần cân nhắc thực việc cưỡng chế hay ko cưỡng chế thấy hậu có xảy giống vụ việc ĐVV (có thái độ chống đối, sử dụng vũ khí, ) Khi gặp vụ việc vụ ĐVV đa phần CQNN dừng lại để rà soát Trong tư vấn phải đẩy lên cao trào để quyền dừng lại, hồn thiện lại hồ sơ thu hồi cho quy định PL nhiên ko thể làm đc sai phạm trc có ko thể thay đổi Chính quyền lúc phải nhìn nhận lại để bảo vệ quyền lợi đưa phương pháp khác để thương lượng, tìm cách khác Tùy trhợp, cân nhắc chọn người để kiểm soát vụ việc ko đẩy xa 2) Tránh xung đột lợi ích: - Ko nhận tư vấn bên có xung đột với nhau: giải tranh chấp, tranh tụng 3) Giữ gìn bí mật thông tin khách hàng: - Đặt người tư vấn phải giữ bí mật thông tin vụ việc khách hàng 4) Đảm bảo trình tư vấn trung thực, khách quan: - Đối với đất đai có nhiều chủ thể, ko tạo mối liên kết chặt chẽ/sức mạnh chủ thể khả thành cơng bị giảm nhiều - Cùng chia sẻ hết tất thứ -> Dẫn đến đích tốt IV Các bước tư vấn pháp luật đất đai Bước 1: Tiếp xúc khách hàng, tìm hiểu yêu cầu tư vấn: Bước 2: Thỏa thuận hợp đồng dịch vụ tư vấn: Bước 3: Xác định vấn đề pháp lý cần tư vấn: Bước 4: Xác định nguồn luật áp dụng: Bước 5: Trả lời tư vấn: (?) Tìm hiểu vai trò, kĩ cần sử dụng thực bước tư vấn pháp luật đất đai? Vấn Đề 2: Kỹ Năng Nghiên Cứu Hồ Sơ, Phân Tích Vụ Việc Đất Đai Bản đồ 299: lập theo thị năm 1980 thủ tướng CP, lập đồ địa trạng phạm vi tồn quốc sdung? ⇒ Giải nhược điểm hình thức tư vấn Định hướng, tra cứu VBPL I Mục đích việc nghiên cứu hồ sơ, phân tích vụ việc đất đai *Mục đích: - Nắm bối cảnh tư vấn: khảo sát tận nơi -> thực trạng xung quanh việc sdung đất; mqh liên quan chủ thể; tình trạng sdung đất có tsan đất ko, tsan ntn; - Củng cố hồ sơ vụ việc: nắm đc thông tin (đủ/thiếu) để thực việc củng cố hồ sơ - Định hướng cho việc tra cứu văn QPPL - Tạo sở cho việc sthao thư tư vấn II Các kỹ việc nghiên cứu hồ sơ, phân tích vụ việc đất đai *Các kỹ chung: - Kỹ đọc, ghi chép: Đọc scan (lướt), đọc chi tiết -> tìm VBPL có liên quan - Kỹ phân loại hồ sơ xếp tài liệu: Nhóm VB quan trọng - Kỹ đặt câu hỏi: Lấy thông tin, gợi mở cho khách hàng nói diễn biến vụ việc (lộ tình tiết bất lợi), việc khách hàng giấu thông tin tạo mâu thuẫn -> Khách hàng nói rõ, nói III Các bước tiến hành nghiên cứu hồ sơ, phân tích vụ việc đất đai - Đọc sơ hồ sơ - Sắp xếp hồ sơ, tài liệu - Đọc chi tiết hồ sơ - Tóm lược vụ việc - Phân tích vụ việc - Xác định câu hỏi pháp lý Vấn Đề 3: Kỹ Năng Tư Vấn Về Quyền Cấp GCN QSDĐ Và Nghĩa Vụ Tài Chính Của NSDĐ Kỹ gắn liền với chủ thể hộ gia đình, cá nhân I Sự cần thiết khách quan việc tư vấn pháp luật quyền NSDĐ cấp GCN QSDĐ 1) Sự cần thiết khách quan: 1.1) Thực trạng pháp luật cấp GCN QSDĐ nhiều phức tạp: - Sự thay đổi q nhiều sách pháp luật đất đai nói chung PL đất đai nói riêng thời gian ngắn Đặc biệt pháp luật điều chỉnh cấp giấy chứng nhận QSDĐ, quyền sở hữu nhà quyền sở hữu tài sản khác có nhiều mâu thuẫn, nhiều chồng chế - Hệ thống hồ sơ địa thay đổi: từ đồ địa , hệ thống sổ sách (sổ mục kê, sổ đăng ký đất đai ) thay đối nhiều qua thời kỳ, trình thay đổi làm thay đổi, biến động đất đai hồ sơ địa => Gây khó khăn phức tạp, biến động S đất đồ cũ đồ mới, câu chuyện biến động S làm cho khó khăn việc cấp GCN QSDĐ + Ng đứng tên kê khai đo đạc theo đồ 299 ko phải chủ thể sử dụng đất Vd: trai với bố mẹ kê khai giúp bố mẹ bố mẹ già yếu, ngta theo trạng để kê khai nên đất ko mang tên bố mẹ => Tất người lại quay khởi kiện, tranh chấp xảy - Sự biến động diện tích đất: đồ cũ đồ (bản đồ 299) không khớp diện tích, hình thể đất Diện tích hồ sơ khơng khớp với diện tích đo đạc thực tế + Đăng kí QSH nhà ko bắt buộc, nhà người đất lại ngkhac => Phát sinh tranh chấp - Hệ thống đăng ký nhiều bất cập, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất dựa vào đồ trạng sử dụng đất dẫn đến tình trạng cấp khơng đối tượng 1.2) Lợi ích mong muốn người sử dụng đất cấp Giấy chứng nhận QSDĐ - Là chứng thư pháp lí xác nhận mối quan hệ hợp pháp Nhà nước với người sử dụng đất người có GCNQSDĐ với chủ thể sử dụng đất khác; - Là sở để Nhà nước bảo vệ quyền lợi ích hợp pháp có hành vi vi phạm đến quyền sử dụng đất - Là tài sản có giá trị quan trọng, to lớn nhiều trường hợp chúng có ý nghĩa khởi đầu cho hoạt động đầu tư, kinh doanh… - Là sở để đất đai trở thành thứ tài sản có giá trị an tồn bậc cho việc bảo đảm khoản vay tín dụng - Là yếu tố định để tài sản đất đai trở thành tài sản có tác dụng “kép”, giá trị “nhân đơi” từ tài sản thực; - Là điều kiện tiên để người có quyền sử dụng đất thực giao dịch quyền sử dụng đất => Nhu cầu tất yếu, khách quan Sự cần thiết khách quan tư vấn pháp luật NVTC người sử dụng đất: 2.1) Nhiều sai phạm gian lận việc thực thi nghĩa vụ tài từ phía NSDĐ: - Xin dự án thuộc lĩnh vực ưu đãi đầu tư sau chuyển mục đích sử dụng đất sang làm đất để bán - Chuyển nhượng quyền sử dụng đất hình thức chuyển nhượng vốn quyền thực dự án đầu tư nhằm mục đích trốn thuế thu nhập doanh nghiệp thuế giá trị gia tăng - Chuyển nhượng dự án đầu tư hình thức góp vốn hợp tác đầu tư thành lập công ty mẹ, công ty chuyển vốn nhằm mục đích trốn thuế thu nhập doanh nghiệp thuế giá trị gia tăng - Tạo tham nhũng gian lận với quy định bất động sản nên thực tế có nhiều lách luật để hưởng sách - Việc ghi giá trị giao dịch chuyển quyền sử dụng đất thấp xa so với giá trị giao dịch thực - Sự gian lân việc kê khai thời điểm sử dụng đất người xin cấp giấy chứng nhân mà quyền địa phương khơng kiểm sốt tình trạng gian lận (?) Vì khoản tài liên quan tới đất bị thất thu, khoản bị thất thu nhiều nhất? - Thuế chuyển QSDĐ cá nhân với Giá HĐ chuyển QSDĐ hợp đồng ko phải giá trị thực - Tồn loại giá đất: Giá NN, giá thị trường - Kê khai đóng thuế ndung đến thất thu - Chủ đầu tư xin DÁDT để đc hưởng ưu đãi tiền thuê đất Xong lại chuyển từ đất công -> đất tư để phân lô bán - Chuyển nhượng đất dạng chuyển vốn đầu tư; Góp vốn hợp tác đầu tư, thành lập công ty mẹ chuyển vốn cho nhau,… => Hình thành nên sai phạm, lách luật khiến cho NSNN bị thất thu 2.2) Dưới khía cạnh nghĩa vụ quyền lợi NSDĐ: - Người dân khơng có khả tường minh nghĩa vụ tài sử dụng đất mà hồn tồn lệ thuộc vào việc truy thu từ phía quan nhà nước có thẩm quyền - Người dân khơng dễ hiểu tường minh pháp luật nghĩa vụ tài để vận dụng thực nghĩa vụ tài theo hướng có lợi - Thơng qua tư vấn tài đất đai giúp cho người sử dụng đất không thực đúng, đầy đủ nghĩa vụ trách nhiệm mà cịn quyền lợi hiểu lựa chọn việc thực nghĩa vụ tài cách thơng minh hiệu Cụ thể: - Hiểu sách tài đất đai cho phép họ phạm vi PL cho phép sở thực tế khả tài chính, họ lựa chọn phương thức tài tối ưu nhất, hiệu - Hiểu sách tài đất đai sở để bảo vệ quyền lợi ích hợp pháp - Hiểu sách tài Nhà nước sở để người sử dụng đất kiểm định tính hợp pháp, hợp lí định quan nhà nước có thẩm quyền áp dụng nghĩa vụ tài họ - Hiểu nghĩa vụ tài chính, người sử dụng đất biết vận dụng sách tài cụ thể theo hướng có lợi cho tham gia quan hệ pháp luật đất đai II Các kỹ chung TVPL quyền cấp GCN QSDĐ nghĩa vụ tài NSDĐ 1) Kỹ tiếp xúc khách hàng xây dựng mối quan hệ với khách hàng: - Tạo niềm tin tin cậy khách hàng chuyên gia tư vấn để khách hàng lựa chọn dịch vụ tư vấn chuyên gia - Nhằm nắm bắt nhu cầu, nguyện vọng khách hàng cách cụ thể, xác khách quan - Tạo nên phối hợp chặt chẽ, tích cực chuyên gia tư vấn khách hàng để phối hợp thực hoạt động tư vấn hiệu quả, tích cực 2) Thu thập hồ sơ, tài liệu: - Mục đích: Thu thập thơng tin TVPL nhằm tìm kiếm VBPL, tài liệu liên quan đến vụ việc; đảm bảo tính đầy đủ, xác tồn diện thơng tin nhằm phục vụ q trình tư vấn -> Trong trình thực cần ý kỹ sau: + Kỹ đặt câu hỏi: phù hợp với hoàn cảnh, tgian tiếp xúc khách hàng VD: câu hỏi tập trung vào nguyện vọng khách hàng, sáng tỏ vụ việc (đất thừa kế, có người con, cịn có đất ko); cung cấp thêm thơng tin (có giấy tờ chứng nhận QSDĐ ko, có đóng thuế đầy đủ ko, ko có GCN QSDĐ có giấy tờ khác quy định Đ100 ko?) + Kỹ lắng nghe: Quan sát, lắng nghe xem nội dung vụ việc từ phía khách hàng cung cấp Khi lắng nghe phải có phản hồi lại, có đồng cảm định với khách hàng + Kỹ sử dụng ngôn ngữ biểu cảm phi ngôn ngữ 3) Nghiên cứu hồ sơ, phân tích vụ việc: - Mục đích: Hoạt động nghiên cứu hồ sơ, phân tích vụ việc đất đai, xác định vấn đề pháp lý mấu chốt để từ có định hướng vụ việc tư vấn giải theo hướng có lợi cho khách hàng - Các mục đích cụ thể: + Nắm bối cảnh tư vấn + Củng cố hồ sơ vụ việc + Định hướng cho việc tra cứu văn QPPL + Tạo sở cho việc soạn thảo thư tư vấn *Quy trình nghiên cứu hồ sơ phân tích vụ việc đất đai: Bước 1: Đọc sơ bộ, đọc lướt: - Toàn hồ sơ vụ việc khách hàng cung cấp người tư vấn thu thập cần phải đọc toàn lượt trước phân tích nội dung vụ việc Mục đích đọc bước nhằm xem tổng quan vụ việc: + Vụ việc có đầu văn bản, tài liệu + Mối liên hệ văn Bước 2: Sắp xếp hồ sơ, tài liệu: - Phục vụ cơng tác quản lí hồ sơ vụ việc (đối với vụ việc đơn giản) - Thuận lợi cho trình tra cứu, sử dụng q trình nghiên cứu hồ sơ, phân tích vụ việc… Vì đề có sản phẩm tư vấn có chất lượng, hiệu PL, nhà tư vấn phải sử dụng nhiều lần, lặp lặp lại hồ sơ Do vậy, xếp khoa học, hợp lí phục vụ tốt cho việc nghiên cứu Đây bước thể việc quản lí khoa học, chuyên nghiệp nhà tư vấn - Cách xếp: (1) Theo diễn biến ngược diễn biến xuôi vu việc; (2) Sắp xếp theo phân nhóm tài liệu gắn với nội dung công việc; (3) Sắp xếp theo tầm quan trọng tài liệu; (4) Sắp xếp theo dự kiến tần suất sử dụng loại phân nhóm tài liệu Bước 3: Đọc chi tiết: - Đọc để nắm bắt thông tin quan trọng vụ việc Kèm theo đó, người tư vấn cần nhớ hình dung định hướng thơng tin quan trọng chứa đựng tài liệu - Ghi nhớ lại kiện, tình tiết quan trọng, có tính liên kết, người đọc đánh dấu nội dung cần thiết, liên quan trực tiếp tới yêu cầu, đề nghị khách hàng; Những nội dung cần làm rõ có mâu thuẫn cần phải xác minh, thu thập thêm chứng cứ, tài liệu Bước 4: Tóm lược vụ việc: