Tiền lương và các khoản trích theo lương tại công ty thiết bị và quảng cáo truyền hình

Đề án môn học Lời mở đầu Là phận cấu thành kinh tế thị trờng, thị trờng BĐS góp phần quan trọng vào phát triển ổn định kinh tế đất nớc Do gắn liền với lĩnh vực sử dụng nguồn tài nguyên đất đai nên thay đổi nhỏ thị trờng BĐS tác động mạnh mẽ đến thị trờng khác, ảnh hởng tới lợi ích tất tầng lớp, thành phần kinh tế tham gia Bởi vậy, việc quản lý thị trờng BĐS cách chặt chẽ nhằm phát triển lành mạnh, đảm bảo ổn định, công xà hội quan trọng cần thiết phải có vai trò quản lý Nhà nớc Đối với nớc ta, năm qua, dới tác động sách pháp luật đất đai nhà ở, thị trờng BĐS đà bắt đầu hình thành có ảnh hởng tích cực nhiều mặt đến phát triển kinh tế, xà hội đất nớc Sự hình thành thị trờng BĐS đà góp phần chuyển dịch cấu đất đai theo hớng tích cực hiệu quả, thu hút đợc lợng vốn đáng kể, đầu t phát triển BĐS, góp phần cải thiện điều kiện ở, lại sinh hoạt ngời dân, tạo sôi động lĩnh vực liên quan nh kinh doanh xây dựng, phát triển giao thông vận tải, tăng cờng kết cấu hạ tầng kinh tế- xà hội, Tuy nhiên, thị trờng BĐS đà bộc lộ nhiều hạn chế: phổ biến thị trờng ngầm, cha hoàn chỉnh, thiếu đồng bộ, tổ chức hoạt động dịch vụ môi giới BĐS chủ yếu mang tính tự phát, sách biện pháp tài Nhà nớc cha đủ mạnh, cha đáp ứng đợc yêu cầu ổn định mở rộng thị trờng BĐS, quản lý Nhà nớc thị trờng BĐS nhiều yếu kém, ý thức chấp hành sách luật pháp nhiều ngời cha nghiêm, Những hạn chế đà gây hiệu ứng đáng kể đến nhiều mặt kinh tế, xà hội, tâm lý tác động đến niềm tin công chúng vào việc thực sách pháp luật Điều cho thấy nớc ta vai trò quản lý Nhà nớc thị trờng BĐS trở nên cần thiết đặc biệt quan trọng Xuất phát từ điều trên, em xin lựa chọn đề tài: Vai trò quản lý Nhà nớc thị trờng bất động sản Việt Nam để tìm hiểu nghiên cứu Mục tiêu nghiên cứu đề tài tìm hiểu vấn đề nh: Những vấn đề chung liên quan đến thị trờng BĐS, vai trò quản lý Nhà nớc thị trờng BĐS nhằm trả lời cho số câu hỏi nh: Thế thị trờng BĐS? Vai trò đặc điểm thị trờng BĐS? Có cần thiết phải có quản lý Nhà nớc thị trờng BĐS? Quản lý Nhà nớc thị trờng Đề án môn học BĐS bao gồm nội dung nào? Từ liên hệ đến thị trờng BĐS Việt Nam vai trò quản lý Nhà nớc Việt Nam thị trờng Trên sở để tìm đợc giải pháp hữu hiệu nhằm tăng cờng vai trỏ quản lý Nhà nớc thị trờng BĐS, góp phần phát triển ổn định lành mạnh thị trờng BĐS nói riêng thị trờng khác kinh tế thị trờng nớc ta Để giải vấn đề mục tiêu nghiên cứu đặt ra, đề tài đà thực nghiên cứu với kết cấu gồm phần nội dung nh sau: Chơng I: Bất động sản thị trờng bất động sản Chơng II: Vai trò quản lý Nhà nớc thị trờng BĐS Chơng III: Nâng cao vai trò quản lý Nhà nớc thị trờng BĐS Trong trình thực nghiên cứu đề tài, em đà sử dụng phơng pháp nghiên cứu nh: thu thập, xử lý thông tin, đánh giá, phân tích thông tin, Cuối cùng, em xin chân thành cảm ơn thầy Ngô Đức Cát cô Ngô Phơng Thảo đà tận tình, hớng dẫn, giúp đỡ em hoàn thành đề tài nghiên cứu Đề án môn học Nội dung Chơng I: Bất động sản thị trờng BĐS: I Bất động sản: Khái niệm chung: Tài sản đợc chia thành loại: BĐS động sản Tuy tiêu chí phân loại BĐS nớc khác nhau, nhng thống BĐS bao gồm đất đai tài sản gắn liền với đất đai Bộ luật dân nớc ta quy định điều 181 BĐS tài sản di dời đợc, bao gồm: Đất đai Nhà ở, công trình xây dựng gắn liền với đất đai, kể tài sản gắn liền với nhà ở, công trình xây dựng Các tài sản khác gắn liền với đất đai Các tài sản khác pháp luật quy định. Đặc tính BĐS: (1) Có vị trí cố định, không di chuyển đợc (2) Có tính lâu bền (3) Tính thích ứng: làm cho công trình đáp ứng kịp với yêu cầu ngời sử dụng (4) Tính khác biệt: Từng bất động sản nh: Công trình, nhà, hộ, vờn cây,không có giống cách tuyệt đối, trkhông có giống cách tuyệt đối, tr ớc hết điều kiện không gian, môi trờng tiếp cận BĐS khác (5) Tính chịu ảnh hởng sách , pháp luật: Trong giai đoạn lịch sử, Nhà nớc thờng đa sách, pháp luật ®Ĩ ®iỊu chØnh c¸c quan hƯ ph¸p lý, quan hƯ lợi ích kinh tế việc sản xuất, xây dựng, giao dịch, sử dụng BĐS cho phù hợp với ph¸t triĨn cđa nỊn kinh tÕ x· héi (6) TÝnh phụ thuộc vào lực quản lý Nhà Nớc: Thị trờng nói chung thị trờng BĐS nói riêng thờng bị quy luật chi phối, quy luật giá trị, quy luật cạnh tranh quy luật cung- cầu Việc phát huy mặt tích cực, hạn chế mặt tiêu cực quy luật để có lợi cho quốc kế dân sinh, điều phụ thuộc chủ yếu vào lực, trình độ, phơng thức quản lý Nhà Nớc, ngời tạo lập, mua bán, giao dịch BĐS thờng lợi dụng quy luật để mu tính thu lợi cách cao Đề án môn học (7) Tính ảnh hởng lẫn nhau: Các bất động sản đợc sử dụng sinh lợi cho gây hại cho Vấn đề trớc hết phải đợc giải công tác quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch xây dựng, thiết kế thi công,không có giống cách tuyệt đối, tr để vừa đảm bảo lợi ích cục toàn cục, vi mô vĩ mô, tr ớc mắt lâu dài,không có giống cách tuyệt đối, tr Hạn chế đến mức cao xung đột, bất lợi sử dụng BĐS Tính phụ thuộc (8) Đắt tiền khó chuyển đổi thành tiền mặt: BĐS thờng có giá trị lớn nên mua bán phải có thời gian để cân nhắc, tính toán kỹ lỡng phải qua số thủ tục cần thiết để đảm bảo an toàn cho việc mua bán loại tài sản Riêng đất đai, đặc tính BĐS thể thuộc tính nó, vị trí cố định( có địa chất, địa mạo thể địa bàn định), có hạn không gian nhng vô hạn thời gian sử dụng, đợc sử vào nhiều mục đích khác ( vừa địa bàn phân bố- c trú- tồn sinh vật vừa t liệu sản xuất nông lâm nghiệp).Đất đai gắn liền với lÃnh thổ chủ quyền quốc gia, tài sản vô quý giá quốc gia,không có giống cách tuyệt đối, tr Các nguồn hình thành BĐS gồm nguồn chủ yếu sau: Các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân tự tạo lập BĐS để sử dụng, sau lí tiếp tục sử dụng nên phải bán Các tổ chức đợc phép nhà nớc tạo lập BĐS để bán( mục đích để kinh doanh) II Thị trờng BĐS: Khái niệm chung thị trờng BĐS: 1.1 Định nghĩa : Thị trờng BĐS phận cấu thành quan trọng kinh tế thị trờng Thị trờng BĐS hiểu theo nghĩa hẹp bao gồm hoạt động có liên quan đến giao dịch BĐS nh : Mua bán, cho thuê, thừa kế, chấp giống cách tuyệt đối, tr Theo nghĩa rộng, thị trờng BĐS không bao gồm hoạt động liên quan đến giao dịch BĐS mà bao gồm lĩnh vực liên quan đến việc tạo lập BĐS Thị trờng BĐS chịu chi phối quy luật kinh tế hàng hoá: Quy luật giá trị, quy luật cung cầu, quy luật cạnh tranh theo mô hình chung thị trờng hàng hoá với ba yếu tố xác định sản phẩm, số lợng giá Phạm vi hoạt động thị trờng BĐS pháp luật nớc quy định nên không đồng Ví dụ: Pháp luật Australia quy định không hạn chế Đề án môn học quyền đợc mua, bán, chấp, thuê BĐS tất loại đất, BĐS đợc mua, bán, cho thuê, chấp Pháp luật Trung Quốc quy định giao dịch BĐS bao gồm chuyển nhợng BĐS, chấp BĐS, cho thuê nhà 1.2 Phân loại thị trờng BĐS: Tuỳ theo tiêu chí khác mà có nhiều cách phân loại : (1) Phân loại theo khu vực ( không gian): Ví dụ : Thị trờng thành phố A, thị xà B,không có giống cách tuyệt đối, tr (2) Phân loại theo công dụng BĐS Ví dụ: thị trờng đất đai( thị trờng quyền sử dụng đất), thị trờng nhà ở, thị trờng công trình công nghiệp,không có giống cách tuyệt đối, tr (3) Phân loại theo tính chất kinh doanh, thờng có nhánh: thị trờng mua bán BĐS, thị trờng cho thuê BĐS thị trờng chấp BĐS (4) Phân loại theo thứ tự thời gian thành phần BĐS nhập thị trờng: Thị trờng BĐS đợc diễn theo cấp độ: + Thị trờng cấp với giao dịch đất đai gọi thị trờng đất đai hay thị trờng quyền sử dụng đất cấp độ này, Nhà nớc giao quyền sử dụng đất cho tổ chức, cá nhân sử dụng theo quy hoạch, kế hoạch Nhà nớc Thị trờng mang tính độc quyền bán Nghĩa Nhà nớc định tất vấn đề liên quan đến đất nh giá đền bù, phơng thức, mục đích sử dụng, Ngời sử dụng tiếp tục nộp thuế sử dụng đất Trên thực tế giá đền bù giao đất thấp, mang tính tợng trng, có 1% giá thÞ trêng Thùc tÕ ë níc ta võa qua cho thấy phức tạp, bất cập quản lý, sử dụng đất đai bắt nguồn từ cấp độ Khi giao đất, Nhà nớc không xem tài sản, mà mang tính chất xin cho Tạo nên thất thoát lớn tài sản Nhà nớc Cán tham nhũng đất, dân khiếu kiện nhiều đất Thủ tục giải phóng mặt bằng, cấp đất phiền hà rào cản lớn nhà đầu t + Thị trờng cấp với giao dịch xây dựng công trình tức để tạo lập BĐS, gọi thị trờng xây dựng + Thị trờng cấp 3, trình trao đổi, chuyển nhợng, mua đi, bán lại đất đai đợc Nhà nớc cấp, mua bán, chấp, cho thuê BĐS Thờng đợc diễn theo hình thức: + Cơ quan đợc Nhà nớc cấp đất giao cho cán công nhân viên để làm nhà Hình thức diễn đa dạng phong phú Có thể quan xây nhà, cấp nhà cho cán công nhân viên liền theo đất, quan phân phối lại đất theo lô cán công nhân viên xây nhà Hình thức Đề án môn học mang tính chất xin cho giống nh cấp độ 1, cha tính đầy đủ giá trị đất đai đợc cấp Tài sản Nhà nớc bị phân tán, nhiều cán vụ lợi + Các quan, đơn vị đợc Nhà nớc cấp đất chuyển nhợng cho + Những ngời đợc cấp đất nhợng bán cho + Những đối tợng sở hữu BĐS khác chuyển nhợng, cho thuê, chấp, BĐS Những hoạt động nhợng bán đất đai tạo thành thị trờng ngầm BĐS, đất đai Giá trị chuyển nhợng cao gấp nhiều lần giá phải nộp Nhà nớc giao cấp độ Nhà nớc cha quản lý đợc hoạt động thị trờng Vai trò thị trờng BĐS kinh tế xà hội: Thị trờng BĐS có vị trí quan trọng kinh tế quốc dân: tham gia vào việc phân bố sử dụng hợp lý, có hiệu BĐS - tài nguyên thiên nhiên, tài sản quốc gia quan trọng; tác động tới tăng trởng kinh tế thông qua việc khuyến khích đầu t phát triển BĐS; tác động trực tiếp tới thị trờng tài chính, thị trờng hàng hoá, thị trờng lao động; liên quan đến số lĩnh vực xà hội nh lao động, việc làm, nhà ở,không có giống cách tuyệt đối, tr Tính đặc thù tính quy luật vận động thị trờng BĐS: a Tính đặc thù: + Thị trờng BĐS thực chất thị trờng giao dịch nhằm giải lợi ích ngời mua ngời bán BĐS, thờng bị chi phối quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch đô thị, quy tắc xây dựng, + Thị trờng BĐS mang tính khu vực (do BĐS cố định, tức BĐS nơi, khu vực có điều kiện, quan hệ cung cầu, mức giá cả, tơng ứng với khu vực đó) + Cần có dịch vụ t vấn chuyên nghiệp có trình độ cao, có lơng tâm nghề nghiệp để đảm bảo lợi ích đáng cho ngời mua ngời bán BĐS + Dễ cân cung cầu, dễ dẫn đến độc quyền (do tự cạnh tranh số lợng BĐS có hạn nhu cầu lại lớn) Thị trờng BĐS thờng sôi động thị trờng động sản số lợng mua bán song giá trị BĐS lần mua bán nhìn chung lại lớn nhiều so với động sản b Quy luật vận động thị trờng BĐS: Trong trình vận động, thị trờng BĐS luôn bị tác động yếu tố giá cả, cung cầu cạnh tranh Sự tác ®éng nµy lµ tÊt yÕu vµ mang tÝnh quy luËt (quy luật giá trị, quy luật cung cầu, quy luật cạnh tranh) Đề án môn học Quy luật giá trị đợc biểu thông qua giá cả, nội dung chủ yếu chế thị trờng, tự phát điều tiết hoạt động kinh tế nh sản xuất, tiêu dùng quan hệ cung cầu Nó cung cấp thông tin cho Nhà nớc để điều tiết vĩ mô nhằm cân cung cầu, đảm bảo cho thị trờng BĐS hoạt động đợc bình ổn, giảm bớt sốt giả tạo đất nói riêng BĐS nói chung Giá đợc hiểu giá thị trờng, giá thực tế( gồm giá mua bán giá cho thuê) Một điểm khác biệt thị trờng BĐS giá BĐS cầu BĐS định nh với hàng hóa thông thờng khác mà mức giá cung BĐS quy định( tính chất đặc biệt hàng hóa BĐS) Quy luật cung cầu đợc biểu thông qua quan hệ lợng BĐS bán bên bán sức mua BĐS bên mua Trong thị trờng BĐS, quan hệ cung cầu biến động Sự cân cuan cầu tạm thời, tơng đối, cân cung cầu lại phổ biến, có tuyệt đối, nhanh chóng tạo cân đợc, muốn cung đủ cầu phải có thời gian điều kiện để tạo lợng BĐS cần thiết Cung BĐS không theo kịp cầu BĐS Quy luật cạnh tranh đợc biểu qua giành giật lợi ích kinh tế chủ thể thị trờng Có loại hình cạnh tranh nh sau: + Cạnh tranh đối tợng thuộc bên bán + Cạnh tranh đối tợng thuộc bên mua + Cạnh tranh đối tợng thuộc bên nói Trong thị trờng BĐS loại hình cạnh tranh chủ yếu mang tính định cạnh tranh độc quyền ngời bán gắn với loại hàng hóa đặc biệt đất đai Quan hệ cung cầu thị trờng BĐS: a Một số yếu tố chi phối đến quan hệ cung cầu: Bao gồm: giá số lợng BĐS, giá thành tạo lập BĐS; Sự thay đổi thu nhập( khả toán xà hội); Sự thay đổi giá hàng hóa thay thế; Sự thay đổi dự báo tơng lai; Sự thay đổi sách Nhà nớc ( thuế nhà ở, giá đất, quy hoạch sử dụng đất, lÃi suất tiền gửi ngân hàng, ) b Sự cân cung cầu thị trờng BĐS: Cân ổn định tức để xảy sốt BĐS, thờng xuyên bảo đảm cho giá BĐS phù hợp với khả toán chung xà hội Cân không ổn định, tức nhiều sốt BĐS xảy ra, đẩy giá BĐS lên cao, vợt xa khả toán chung xà hội Đề án môn học III Thị trờng BĐS Việt Nam: 1.Những sở pháp lý cho phát triển thị trờng BĐS: Để phát triển thị trờng BĐS, Nghị đại hội lần thứ VII Ban chấp hành Trung Ương Đảng khóa IX đà thể rõ: Nhà nớc định hớng, điều tiết kiểm soát thị trờng, có biện pháp chống hành vi đầu BĐS, tạo điều kiện thuận lợi cho thành phần kinh tế tham gia thị trờng BĐS, phát huy vai trò chủ đạo kinh tế Nhà nớc kinh doanh bình ổn giá BĐS,không có giống cách tuyệt đối, tr Nhằm thực đợc điều đó, Đảng Nhà nớc ta đà ban hành thực thi hệ thống văn luật, luật, nghị định, định, sách đất đai, BĐS sách khuyến khích phát triển thị trờng BĐS Cụ thể: 1.1 Các văn Đảng Cộng Sản Việt Nam: * Báo cáo trị Đại hội VIII Đảng(1996) đề nhiệm vụ tạo lập đồng yếu tố thị trờng nh: Phát triển mạnh thị trờng hàng hóa dịch vụ, tổ chức quản lý hớng dẫn tốt thị trờng lao động, quản lý chặt chễ thị trờng BĐS, xây dựng thị trờng vốn, gắn việc quản lý tốt thị trờng BĐS với việc chăm lo giải vấn đề nàh cho nhân dân, khuyến khích thành phần kinh tế tham gia xây dựng kinh doanh nhà * Báo cáo phơng hớng nhiệm vụ, kế hoạch phát triển kinh tế- xà hội năm (1996-2000) Đại hôi VIII Đảng(1996) chủ trơng: + Ban hành quy định cụ thể sở hữu sử dụng đất +Tiền tệ hóa BĐS thuộc sở hữu Nhà nớc để làm sở cho: Thực sách đầu t, xây dựng kết cấu hạ tầng; Cổ phần hóa số doanh nghiệp Nhà nớc; Phát triển khu công nghiệp khu dân c mới; Thực sách nhà * Báo cáo phơng hớng nhiệm vụ, kế hoạch phát triển kinh tế- xà hội năm 2001-2005 Đại hội IX: giống cách tuyệt đối, tr Phát triển thị tr ờng BĐS, có thị trờng quyền sử dụng đất, tạo điều kiện thuận lợi ®Ĩ chun qun sư dơng ®Êt, më réng c¬ héi cho công dân doanh nghiệp thuộc thành phần kinh tế đợc dễ dàng có đất sử dụng đất lâu dài cho sản xuất kinh doanhkhông có giống cách tuyệt đối, tr Từng bớc mở rộng thị trờng BĐS cho ngời Việt Nam nớc ngời nớc tham gia đầu t Quy hoạch sử dụng đất đai, đô thị, theo hớng văn minh, đại, công bố công khai quy hoạch để doanh nghiệp ngời dân thực Phát triển thị trờng dịch vụ nh dịch vụ khoa học công nghệ, dịch vụ t vấn pháp luật, t vấn quản lý, thị trờng sản phẩm trí tuệ, dịch vụ tài chính, tiền tệ, dịch vụ bảo hiểm,không có giống cách tuyệt đối, tr Đề án môn học 1.2 Các văn pháp luật Nhà nớc: * Hiến pháp 1992( Đà đợc sửa đổi, bổ sung năm 2002) quy định vấn đề liên quan đến chuyển quyền sử dụng ®Êt, Nhµ níc thu håi ®Êt vµ chÕ ®é båi thờng, quyền ngời sử dụng đất cã qun tù kinh doanh, qun vỊ së h÷u nhà ở,không có giống cách tuyệt đối, tr *Luật đất đai hành: Quy định nôi dung chủ yếu có liên quan đến việc giải vấn đề đất đai thị trờng BĐS nh: Xác định đất đai thuộc sở hữu toàn dân nhng Nhà níc giao qun sư dơng ®Êt cho tõng chđ sư dụng, quyền nghĩa vụ ngời sử dụng đất, sách giao đất, cho thuê đất, chuyển nhợng, chấp, xác định trờng hợp thu hồi đất có đợc bồi thờng không đợc bồi thờng,không có giống cách tuyệt đối, tr * Pháp lệnh nhµ ë ( cã hiƯu lùc kĨ tõ ngµy 1/7/1991) quy định vấn đề liên quan đến sở hữu nhà ở, xây dựng tạo lập nhà ở, hợp đồng mua bán, chuyển nhợng nhà ở, trách nhiệm quan quản lý Nhà nớc vấn đề nhà * Pháp lệnh thuế nhà đất( năm 1992, sửa đổi, bổ sung năm 1994) quy định cụ thể việc thu thuế đất có nhà: mức thu trờng hợp cụ thể, trờng hợp đợc miễn giảm thuế,không có giống cách tuyệt đối, tr * Thuế chuyển quyền sử dụng đất( ban hành 1994, sửa đổi bổ sung 1999): Điều chỉnh việc chuyển quyền ngời sử dụng đất với nhau, không điều chỉnh quan hệ giao đất, thu hồi đất Nhà nớc ngời sử dụng, quy định trờng hợp không thu miễn thuế chuyển quyền sử dụng đất, định mức thuế suất * Bộ luật dân sự(1995) quy định hợp đồng chuyển đổi, chuyển nhợng, cho thuê, chấp, thừa kế quyền sử dụng đất, quy định vấn đề khác có liên quan đến vận hành thị trờng BĐS *Nghị định 60CP( ngày 5/7/1994) quyền sở hữu nhà quyền sử dụng đất đô thị Nghị định có số nôi dung liên quan đến thị trờng BĐS, là: Xác nhận hình thức sở hữu nhà ở, tiến hành đăng ký cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà quyền sử dụng đất, ngờu nớc đợc sở hữu nhà thuê đất *Nghị định 61CP(5/7/1994) mua bán kinh doanh nhà Nghị định tập trung vào vấn đề: Bán nhà thuộc sở hữu Nhà nớc cho ngời thuê, kinh doanh nhà ở, mua bán nhà không nhằm mục đích kinh doanh Đến nay, thị trờng BĐS đà giành đợc quan tâm mức Đảng Nhà nớc.Song thực tế đà rõ rằng, không đầu t t tài lực cho thị trờng BĐS yếu kém, không chuẩn tắc, định h- Đề án môn học ớng thị trờng BĐS trở ngại lớn nhằm nâng cao hiƯu qu¶ nỊn kinh tÕ qc gia nãi chung, hiƯu sử dụng đất nói riêng Sự hình thành phát triển thị trờng BĐS Việt Nam: Thị trờng BĐS nớc ta đà hình thành phát triển với hoạt động phong phú: + Chuyển ®ỉi qun sư dơng ®Êt diƠn chđ u ®èi với đất nông nghiệp nhằm khắc phục tợng sử dụng đất manh mún Phần lớn, nông dân tự chuyển đổi ruộng đất với nhau, không dăng ký với quan Địa + Mua bán nhà ở,các công trình khác, chuyển nhợng quyền sử dụng đất, chuyển nhợng quyền sở hữu nhà với việc chuyển nhợng quyền sử dụng đất ở, bán nhà thuộc sở hữu Nhà nớc chuyển nhợng quyền sử dụng đất cho ngời thuê, doanh nghiệp kinh doanh phát triển nhà, bán nhà chuyển nhợng quyền sử dụng đất, cổ phần hoá doanh nghiệp Nhà nớc, đấu thầu quỹ đất công ích xà + Cho thuê đất, thuê nhà, thuê văn phòng, thuê nhà xởng sản xuất kinh doanh; có quan hành nghiệp, doanh nghiệp Nhà nớc chiếm giữ nhiều nhà đất nhng nhu cầu sử dụng, đem cho thuê để kiếm lời Hoạt động chấp BĐS để vay vốn sản xuất kinh doanh, dùng BĐS góp vốn sản xuất kinh doanh đà phát triển.Các tổ chức hoạt động, sản xuất kinh doanh, dịch vụ môi giới BĐS đợc hình thành phát triển Từ hoạt động chuyển dịch BĐS, khẳng định: Thị trờng BĐS Việt Nam dà hình thành phát triển bao gồm thị trờng thức thị trờng không thức, Nhà nớc đà tạo khuôn khổ pháp luật cho thị trờng BĐS Tuy nhiên, thị trờng BĐS nớc ta giai đoạn sơ khai bộc lộ tồn nội dung chủ yếu sau: Thứ nhất, thị trờng BĐS không thức lên thách thức với xà hội quản lý Nhà nớc Nguyên nhân chủ yếu quyền chuyển nhợng, cho thuê, chấp, góp vốn liên doanh giá trị quyền sử dụng đất hạn chế đà dẫn đến hạn chế đối tợng tham gia thị trờng, cụ thể là: + Pháp luật đất đai quy định có hộ gia đình, cá nhân đợc Nhà nớc giao đất tổ chức kinh tế đợc Nhà nớc giao đất co thu tiền sử dụng đất đà nhận chuyển quyền sử dụng đất hợp pháp từ ngời khác có quyền chuyển nhợng quyền sử dụng đất Do nhiều tổ chức, cá nhân có nhu Đề án môn học động thị trờng lợi ích chđ thĨ tham gia, nhng ®Ĩ cho ®éng lùc ®ã không dẫn đến phá vỡ thị trờng hay đa thị trờng đến chỗ hiệu phải đề khuôn khổ, nguyên tắc, chuẩn mực chi phối hành vi chủ thể tham gia Ngày nay, phận lớn khuôn khổ, nguyên tắc, chuẩn mực đợc luật hóa nớc ta, Nghị Hội nghị lần thứ VII Ban chấp hành Trung Ương khóa IX rõ: _Đổi sách, pháp luật đất đai phù hợp với đờng lối phát triển kinh tế thị trờng định hớng xà hội chủ nghĩa Chủ động phát triển vững thị trờng BĐS ( trọng tâm đô thị) có quản lý điều tiết Nhà nớc, với tham gia nhiều thành phần kinh tế, có kinh tế Nhà nớc giữ vai trò chủ đạo; không tách rời thị trờng quyền sử dụng đát tài sản gắn liền với đất; chống đầu đất đai _Kiên lập lại trật tự quản lý, sử dụng đất đai theo luật pháp Tăng cờng lÃnh đạo Đảng quản lý Nhà nớc, phát huy vai trò Mặt trận Tổ quốc, Hội nông dân Việt Nam, đoàn thể nhân dânvà toàn dân thực sách, pháp luật đất đai Bảo đảm quản lý thống Trung ơng, đồng thời phân cấp cho địa phơng, có chế tài nghiêm thực thi sách, pháp luật đất đai Nh vậy, môi trờng pháp lý liên quan đến thị trờng BĐS bao hàm nhiều nội dung nh quy định hàng hóa đem giao dịch, quy định phơng thức giao dịch, quy định tổ chức quản lý thị trờng BĐS, Có thể tập hợp nội dung vào ba nhóm sau: a Những quy định pháp lý hàng hóa BĐS BĐS có nhiều loại, nhng đặc điểm chúng gắn chặt với đất đai thân đất đai Việc BĐS sản có trở thành hàng hóa hay không phụ thuộc lớn vào việc pháp luật nớc coi đất đai hàng háo đến mức độ Phổ biến giới có hai loại quy định Loại thứ nhất, nớc quy định đất đai thuộc sở hữu t nhân hàng hóa đợc phép mua bán trao đổi theo nguyên tắc thỏa thuận Loại thứ hai, nớc quy định đất đai thuộc sử hữu toàn dân( quốc hữu hóa ruộng đất), việc mua bán đất trái phép Tuy nhiên nớc cho phép bán BĐS đất cho phép bán quyền sử dụng đất Nh tùy thuộc vào chế độ quốc gia mà chủng loại hàng hóa đợc trao đổi thị trờng BĐS khác