Đánh giá chế độ kế toán BĐS đầu tư hành số ý kiến đề xuất

Đề án mơn học GVHD: THS Đồn Trúc Quỳnh MỤC LỤC LỜI NÓI ĐẦU .1 I NHỮNG VẤN ĐỀ LÝ LUẬN CƠ BẢN VỀ BẤT ĐỘNG SẢN ĐẦU TƯ.2 Bất động sản 1.1.Phân loại BĐS 1.2 BĐS đầu tư hàng hóa BĐS 1.3.BĐS đầu tư BĐS chủ sở hữu sử dụng 2.Khái niệm, đặc điểm, nguyên giá BĐS đầu tư .6 3.Vai trò BĐS đầu tư hoạt động kinh doanh doanh nghiệp II.THỰC TRẠNG CHẾ ĐỘ KẾ TOÁN HIỆN HÀNH 10 1.Thủ tục chứng từ 10 Nguyên tắc hạch toán 10 Tài khoản sử dụng .11 Phương pháp kế toán 13 So sánh với chuẩn mực kế toán quốc tế 16 5.1.Sự giống chuẩn mực: 16 5.2.Khác chuẩn mực: 17 III NHỮNG NHẬN XÉT VỀ CHẾ ĐỘ KẾ TOÁN HIỆN HÀNH VÀ KIẾN NGHỊ 24 1.Thực trạng áp dụng chế độ kế toán BĐS đầu tư doanh nghiệp Việt Nam .24 2.Một số nhận xét chế độ, chuẩn mực kế toán hành 26 Một số kiến nghị nhằm hồn thiện chế độ kế tốn BĐS đầu tư 28 KẾT LUẬN 34 DANH MỤC CÁC TÀI LIỆU THAM KHẢO 35 SV: Lê Thị Ngọc Lớp: KTTH 52B Đề án môn học GVHD: THS Đồn Trúc Quỳnh LỜI NĨI ĐẦU Nền kinh tế thị trường Việt Nam ngày hội nhập sâu mạnh mẽ vào tiến trình phát triển kinh tế giới.Và để tồn tại, phát triển kinh tế doanh nghiệp cần phải có biện pháp kinh doanh tốt, hiệu Do nhu cầu thông tin cho quản lý trình kinh doanh điều khơng thể thiếu Kế tốn- phận cấu thành quan trọng khơng tài Nhà Nước mà cịn vơ cần thiết hoạt động tài doanh nghiệp Gần nhằm hồn thiện khn khổ pháp lý kế toán đáp ứng yêu cầu phát triển kinh tế tiến trình đổi mới, mở cửa hội nhập, Bộ Tài Chính ban hành cơng bố nhiều chuẩn mực kế toán Việt Nam với thơng tư hướng dẫn kế tốn thực chuẩn mực đáp ứng cho tất doanh nghiệp thuộc ngành, thành phần kinh tế nước Kế toán BĐS đầu tư phần hành kế toán tương đối mới, vừa hướng dẫn thực theo thông tư số 23/2005/TT-BTC ngày 30 tháng Bộ trưởng Bộ tài Với mong muốn tìm hiểu rõ BĐS đầu tư cơng tác kế toán BĐS đầu tư doanh nghiệp nay, em chọn đề tài:” Bàn kế tốn BĐS đầu tư” để làm đề án mơn học Đề tài gồm có ba phần chính: Phần I: Những vấn đề lý luận kế toán BĐS đầu tư Phần II: Đánh giá chế độ kế toán BĐS đầu tư hành số ý kiến đề xuất Phần III: Những nhận xét chuẩn mực kế toán hành, thực trạng doanh nghiệp áp dụng kiến nghị Qua đề tài em xin bày tỏ biết ơn sâu sắc tới giáo Đồn Trúc Quỳnh, người hướng dẫn em hoàn thành viết Và em gửi lời cảm ơn chân thành tới thầy khoa Kế Tốn bạn sinh viên tạo điều kiện giúp đỡ em trình tìm đề tài nghiên cứu SV: Lê Thị Ngọc Lớp: KTTH 52B Đề án môn học GVHD: THS Đoàn Trúc Quỳnh I NHỮNG VẤN ĐỀ LÝ LUẬN CƠ BẢN VỀ BẤT ĐỘNG SẢN ĐẦU TƯ Bất động sản 1.1.Phân loại BĐS - BĐS sử dụng: Là tài sản cố định sử dụng hoạt động kinh doanh BĐS nắm giữ để sử dụng tương lai tài sản chủ sở hữu sử dụng, tài sản nắm giữ để cải tạo, nâng cấp sử dụng sau kỳ hoạt động kinh doanh thông thường - BĐS tồn kho: Là hàng hóa mua để bán kỳ hoạt động kinh doanh thông thường xây dựng để bán tương lai gần - BĐS đầu tư: Là BĐS chờ tăng giá dùng cho thuê, bao gồm: + Quyền sử dụng đất: doanh nghiệp bỏ tiền mua lại nắm giữ thời gian dài để chờ tăng giá Hoặc chưa xác định rõ mục đích sử dụng tương lai + Nhà, phần nhà, nhà đất cho thuê theo nhiều hợp đồng thuê hoạt động + Cơ sở hạ tầng người chủ sở hữu (hoặc người thuê tài sản theo hợp đồng thuê tài chính) cho thuê theo nhiều hợp đồng thuê hoạt động 1.2 BĐS đầu tư hàng hóa BĐS Giống nhau: -Đều BĐS, tài sản gắn liền với đất di dời tháo giỡ -Việc chuyển đổi mục đích sử dụng BĐS đầu tư thành hàng hóa BĐS ngược lại không làm thay đổi giá trị ghi sổ tài sản SV: Lê Thị Ngọc Lớp: KTTH 52B Đề án mơn học GVHD: THS Đồn Trúc Quỳnh chuyển đổi không làm thay đổi nguyên giá BĐS việc xác định giá trị hay để lập báo cáo tài -Người nắm giữ BĐS đầu tư hàng hóa BĐS chủ sở hữu -Đối với công ty chuyên kinh doanh BĐS: BĐS mà doanh nghiệp mua đầu chờ tăng giá bán hay công ty không chuyên kinh doanh BĐS: BĐS mà doanh nghiệp mua đầu chờ tăng giá bán BĐS xem BĐS đầu tư (217) hay hàng hóa BĐS (1567) Khác nhau: Chỉ tiêu Khái niệm BĐS đầu tư BĐS đầu tư BĐS gồm: Hàng hóa BĐS Hàng hóa BĐS là: quyền sử dụng đất, nhà (1) Quyền sử dụng đất, phần nhà, nhà nhà quyền sử nhà đất; sở hạ tầng dụng đất, sở hạ tầng để người chủ sở hữu bán kì hoạt động người thuê tài sản theo kinh doanh thông thường; hợp đồng thuê tài (2)BĐS đầu tư chuyển nắm giữ nhằm mục đích thu thành hàng tồn kho lợi từ việc cho thuê chủ sở hữu bắt đầu triển chờ tăng giá Mục đích khai cho mục đích bán Là BĐS chờ tăng giá Là hàng hóa mua để bán dùng cho thuê kỳ hoạt động kinh doanh thông thường xây dựng để bán tương lai gần SV: Lê Thị Ngọc Lớp: KTTH 52B Đề án mơn học GVHD: THS Đồn Trúc Quỳnh Người nắm giữ Là chủ sở hữu người Chỉ người chủ sở hữu thuê tài sản theo hợp đồng thuê tài Tài khoản hạch TK 217 TK 1567 toán Thuộc loại tài sản Được xem loại tài Được xem loại tài sản dài hạn Việc chuyển sản ngắn hạn đổi BĐS đầu tư chuyển thành Hàng hóa BĐS chuyển mục đích sử dụng hàng hóa BĐS chủ sở thành BĐS đầu tư chủ hữu bắt đầu triển khai cho sở hữu bắt đầu cho bên mục đích bán khác thuê sử dụng 1.3.BĐS đầu tư BĐS chủ sở hữu sử dụng Giống nhau: -Đều BĐS, tài sản gắn liền với đất di dời tháo giỡ -Đều có đặc điểm BĐS: tính cá biệt khan hiếm, tính bền lâu, tính chịu ảnh hưởng lẫn nhau, tính thích ứng,… -BĐS đầu tư BĐS chủ sở hữu sử dụng tài sản dài hạn -Người nắm giữ BĐS đầu tư BĐS chủ sở hữu sử dụng người chủ sở hữu người thuê tài sản theo hợp đồng thuê tài -Việc chuyển đổi mục đích sử dụng BĐS đầu tư với BĐS chủ sở hữu sử dụng không làm thay đổi giá trị ghi sổ tài sản chuyển đổi SV: Lê Thị Ngọc Lớp: KTTH 52B Đề án môn học GVHD: THS Đồn Trúc Quỳnh khơng làm thay đổi ngun giá BĐS việc xác định giá trị hay để lập báo cáo tài Khác nhau: Chỉ tiêu Khái niệm BĐS đầu tư BĐS chủ sở hữu sử dụng Là BĐS, gồm: quyền sử Là BĐS người chủ sở dụng đất, nhà, phần hữu người thuê tài nhà nhà đất, sản theo hợp đồng thuê tài sở hạ tầng người chủ sở nắm giữ nhằm mục hữu người thuê tài sản đích sử dụng sản xuất, theo hợp đồng thuê tài cung cấp hàng hóa, dịch vụ nắm giữ nhằm mục đích thu sử dụng cho mục lợi từ việc cho thuê chờ đích quản lý tăng khơng phải để: a.Sử dụng sản xuất, cung cấp hàng hóa, dịch vụ sử dụng cho mục đích quản lý; b Bán kỳ hoạt động kinh doanh thơng thường Mục đích Là BĐS chờ tăng giá Để sử dụng sản xuất, dùng cho thuê cung cấp hàng hóa, dịch vụ sử dụng cho mục đích quản lý SV: Lê Thị Ngọc Lớp: KTTH 52B Đề án mơn học GVHD: THS Đồn Trúc Quỳnh Tài khoản hạch TK 217 TK 211 TK 213 toán Chuyển đổi BĐS đầu tư chuyển thành BĐS chủ sở hữu sử dụng mục đích sử BĐS chủ sở hữu sử dụng chuyển thành BĐS đầu tư dụng chủ sở hữu bắt đầu sử dụng chủ sở hữu kết thúc sử tài sản dụng tài sản 2.Khái niệm, đặc điểm, nguyên giá BĐS đầu tư - Khái niệm: BĐS đầu tư bất động sản doanh nghiệp nắm giữ nhằm mục đích thu lợi từ việc cho thuê chờ tăng để: + Sử dụng sản xuất, cung cấp hàng hóa, dịch vụ sử dụng cho mục đích quản lý; + Bán kỳ hoạt động kinh doanh thông thường -BĐS phải thỏa mãn điều kiện sau: + Chắc chắn thu lợi ích kinh tế tương lai; + Nguyên giá BĐS đầu tư phải xác định cách đáng tin cậy Khi xác định BĐS đầu tư có thỏa mãn điều kiện thứ để ghi nhận tài sản hay không, doanh nghiệp cần phải đánh giá mức độ chắn gắn liền với việc thu lợi ích kinh tế tương lai mà chúng mang lại sở thơng tin có thời điểm ghi nhận Điều kiện thứ hai để ghi nhận BĐS đầu tư tài sản thường dễ thoả mãn giao dịch mua bán, trao đổi chứng minh cho việc hình thành BĐS xác định giá trị BĐS đầu tư SV: Lê Thị Ngọc Lớp: KTTH 52B Đề án mơn học GVHD: THS Đồn Trúc Quỳnh -BĐS đầu tư bao gồm: + quyền sử dụng đất: doanh nghiệp bỏ tiền mua lại nắm giữ thời gian dài để chờ tăng giá; chưa xác định rõ mục đích sử dụng tương lai + nhà, phần nhà, nhà đất cho thuê theo nhiều hợp đồng thuê hoạt động + sở hạ tầng người chủ sở hữu( người thuê tài sản theo hợp đồng thuê tài chính) cho thuê theo nhiều hợp đồng thuê hoạt động - Xác định giá trị ban đầu BĐS đầu tư: Một BĐS đầu tư phải xác định giá trị ban đầu theo nguyên giá Nguyên giá BĐS đầu tư bao gồm chi phí giao dịch liên quan trực tiếp ban đầu Nguyên giá BĐS đầu tư bao gồm chi phí giao dịch liên quan trực tiếp ban đầu, bao gồm trường hợp sau: + BĐS đầu tư mua bao gồm giá mua chi phí liên quan trực tiếp đến việc mua, như: phí dịch vụ tư vấn pháp luật liên quan, thuế trước bạ chi phí giao dịch liên quan khác… + BĐS đầu tư toán theo phương thức trả chậm, nguyên giá bất động sản đầu tư phản ánh theo giá mua trả tiền thời điểm mua Khoản chênh lệch giá mua trả chậm giá mua trả tiền hạch toán vào chi phí tài theo kỳ hạn tốn + BĐS đầu tư tự xây dựng giá thành thực tế chi phí liên quan trực tiếp BĐS đầu tư tính đến ngày hồn thành cơng việc xây dựng SV: Lê Thị Ngọc Lớp: KTTH 52B Đề án mơn học GVHD: THS Đồn Trúc Quỳnh + BĐS thuê tài với mục đích thuê hoạt động thỏa mãn tiêu chuẩn ghi nhận BĐS đầu tư nguyên giá bất động sản đầu tư thời điểm khởi đầu thuê Nguyên giá BĐS đầu tư khơng bao gồm chi phí sau: + Chi phí phát sinh ban đầu (trừ trường hợp chi phí cần thiết để đưa BĐS đầu tư tới trạng thái sẵn sàng hoạt động); + Các chi phí đưa BĐS đầu tư vào hoạt động lần đầu trước BĐS đầu tư đạt tới trạng thái hoạt động bình thường theo dự kiến; + Các chi phí khơng bình thường ngun vật liệu, lao động nguồn lực khác trình xây dựng BĐS đầu tư Sau ghi nhận ban đầu, thời gian nắm giữ BĐS đầu tư xác định theo nguyên giá, số khấu hao lũy kế giá trị cịn lại - Chi phí phát sinh sau ghi nhận ban đầu Chi phí liên quan đến BĐS đầu tư phát sinh sau ghi nhận ban đầu phải ghi nhận chi phí sản xuất, kinh doanh kì, trừ chi phí có khả chắn làm cho bát động sản đầu tư tạo lợi ích kinh tế tương lai nhiều mức hoạt động đánh giá ban đầu ghi tăng nguyên giá BĐS đầu tư Việc hạch tốn chi phí phát sinh sau ghi nhận ban đầu phụ thuộc vào tưng trường hợp có xem xét đến việc đánh giá ghi nhận ban đầu khoản đầu tư liên quan Chẳng hạn, trường hợp giá mua tài sản bao gồm nghĩa vụ doanh nghiệp phải chịu chi phí cần thiết phát sinh để đưa BĐS tới trạng thái sẵn sàng hoạt động chi phí tính vào ngun giá Ví dụ: mua ngơi nhà với u cầu phải nâng cấp chi phí nâng cấp phát sinh ghi tăng nguyên giá BĐS đầu tư SV: Lê Thị Ngọc Lớp: KTTH 52B Đề án môn học GVHD: THS Đồn Trúc Quỳnh 3.Vai trị BĐS đầu tư hoạt động kinh doanh doanh nghiệp BĐS đầu tư mảnh đất màu mỡ nhiều người quan tâm Doanh nghiệp có lợi ích từ việc sở hữu mảnh đất việc thu lợi tức lợi ích kinh tế miếng đất cao so với tài sản khác khu vực Việc thay đổi giá trị BĐS theo thời gian gây lạm phát, số khác thay đổi cung, cầu thị trường, cải tiến mảnh đất, thay đổi sở thích người tiêu dùng, thay đổi nhu cầu xã hội Doanh nghiệp hưởng lợi dùng tiền vay để đầu tư chi phí vay tiền nhỏ lợi ích mang lại đầu tư BĐS đầu tư cung cấp lợi ích cho doanh nghiệp tìm kiếm tài sản đầu tư Mức độ rủi ro giảm thiểu doanh nghiệp đa dạng hố khoản mục đầu tư với đặc tính tài khác Chính vậy, BĐS trở thành mục tiêu đầu tư công ty bảo hiểm, quỹ hưu trí, ngân hàng hay cơng ty khác Trong năm gần đây, mục tiêu nhằm đa dạng hoá rủi ro làm cho đầu tư BĐS trở nên hấp dẫn Ngoài ra, thành hoạt động đầu tư BĐS cơng trình xây dựng gắn liền với đất có vị trí cố định, gắn liền với điều kiện tự nhiên kinh tế - xã hội, môi trường định, thúc đẩy phát triển kinh tế- xã hội vùng, khu vực quốc gia II.THỰC TRẠNG CHẾ ĐỘ KẾ TOÁN HIỆN HÀNH 1.Thủ tục chứng từ Khi có BĐS đưa vào sử dụng, doanh nghiệp phải lập hội đồng giao nhận gồm có bên giao, bên nhận số ủy viên để lập Biên giao nhận BĐS đầu tư Sau phịng kế toán phải lại cho đối tượng ghi BĐS đầu tư để lưu vào hồ sơ riêng Mỗi hồ sơ gồm Biên giao nhận SV: Lê Thị Ngọc Lớp: KTTH 52B