Thực trạng kế toán BĐS đầu tư hiện tại đang áp dụng

MỤC LỤC Đ ề án môn học MỤC LỤC LỜI MỞ ĐẦU Phần 1 Các lý thuyết chung về Bất động sản đầu tư 1 1 Khái niệm, bản chất và phân loại 1 1 1 Khái niệm 1 1 2 Bản chất 1 1 3 Phân loại 1 2 Bất động sản đầu tư[.]

Đề án môn học MỤC LỤC LỜI MỞ ĐẦU Phần 1: Các lý thuyết chung Bất động sản đầu tư 1.1 Khái niệm, chất phân loại 1.1.1 Khái niệm 1.1.2 Bản chất 1.1.3 Phân loại 1.2 Bất động sản đầu tư theo chuẩn mực kế toán quốc tế 1.3 Một số nhận xét Phần 2: Thực trạng kế toán BĐS đầu tư áp dụng 2.1 Các khoản sử dụng 2.2 Nguyên tắc hạch tốn 2.3 Phương pháp trình tự hạch tốn 2.3.1 Kế toán tăng BĐS đầu tư 2.3.2 Kế toán giảm BĐS đầu tư 2.3.3 Kế toán khấu hao BĐS đầu tư 2.3.4 Kế toán cho thuê BĐS đầu tư Phần 3: Nhận xét kiến nghị LỜI KẾT Phạm Thị Dun ớp: Kế tốn 47 B Đề án mơn học LỜI MỞ ĐẦU Trong năm gần đây, đặc biệt Việt Nam thành viên tổ chức thương mại WTO thị trường bất động sản(BĐS) ngày trở nên hấp dẫn có ảnh hưởng to lớn phát triển kinh tế - xã hội đất nước.Trong đó, khơng thể không kể đến BĐS đầu tư Ngày nay, BĐS đầu tư hoạt động kinh doanh cần thiết mẻ bước hoàn thiện, bắt nhịp đời sống thị trường công đổi chung đất nước Thực tiễn hoạt động đầu tư BĐS chứng minh việc xây dựng hoàn chỉnh hệ thống chuẩn mực kế toán BĐS đầu vấn đề xúc vô cần thiết để tạo dựng hành lang pháp lý cho hoạt động kế toán BĐSĐT, đồng thời địi hỏi q trình hội nhập quốc tế khu vực Nhận thức tầm quan trọng sở nghiên cứu chuan mực kế toán quốc tế Việt Nam BĐSĐT qua q trình học tập mơn kế tốn tài chính; đồng thời mong bàn luận số vấn đề liên quan đến kế toán BĐS đầu tư mà chọn đề tài: “Bàn chế độ hạch toán kế toán BĐS đầu tư” Hy vọng đóng góp phần nhỏ vào việc hồn thiện cơng tác hạch tốn kế tốn nói chung hạch tốn kế tốn BĐS đầu tư nói riêng Rất mong nhận ý kiến, nhận xét từ phía thầy cơ, bạn sinh viên ngồi khoa kế toán người quan tâm đến đề tài để đề tài hoàn thiện Qua xin gửi lời cảm ơn sâu sắc tới bạn sinh viên, thầy cô khoa kế tốn tạo điều kiện giúp đỡ tơi q trình nghiên cứu tìm tài liệu Đặc biệt, xin gửi lời cảm ơn chân thành tới PGS.TS Nguyễn Ngọc Quang hướng dẫn giúp đỡ em hoàn thành viết Phạm Thị Duyên ớp: Kế toán 47 B Đề án môn học Phần 1: Những lý luận chung BĐS đầu tư 1.1 Khái niệm, chất phân loại BĐS đầu tư: 1.1.1 Khái niệm: Quyết định số 234/2003 QĐ-BTC ngày 30 tháng 12 năm 2003 Bộ trưởng Bộ Tài quy định: Bất động sản (BĐS) đầu tư bất động sản, gồm: Quyền sử dụng đất; Nhà, phần nhà, nhà đất; Cơ sở hạ tầng người chủ sở hữu người thuê tài sản theo hợp đồng thuê tài nắm giữ nhằm mục đích thu lợi từ việc cho thuê chờ tăng để: - Sử dụng sản xuất, cung cấp hàng hóa, dịch vụ sử dụng cho mục đích lý; hoặc: - Bán kỳ hoạt động kinh doanh thông thường B ả n c h ất : Một bất động sản đầu tư ghi nhận tài sản phải thoả mãn đồng thời hai điều kiện sau: Một là: Chắc chắn thu lợi ích kinh tế tương lai; Hai là: Nguyên giá bất động sản đầu tư phải xác định cách đáng tin cậy Bất động sản đầu tư phải xác định giá trị ban đầu theo nguyên giá Nguyên giá bất động sản đầu tư bao gồm chi phí giao dịch liên quan trực tiếp ban đầu Các chi phí liên quan đến bất động sản đầu tư phát sinh sau ghi nhận ban đầu phải ghi nhận chi phí sản xuất, kinh doanh kỳ, trừ chi phí có khả chắn làm cho bất động sản đầu tư tạo lợi ích kinh tế tương lai nhiều mức hoạt động đánh giá ban đầu ghi tăng nguyên giá bất động sản đầu tư Phạm Thị Dun ớp: Kế tốn 47 B Đề án mơn học Sau ghi nhận ban đầu, thời gian nắm giữ, cho thuê hoạt động bất động sản đầu tư xác định theo nguyên giá, số khấu hao luỹ kế giá trị lại Việc chuyển từ bất động sản đầu tư sang bất động sản chủ sở hữu sử dụng hay hàng tồn kho ngược lại thực có thay đổi mục đích sử dụng trường hợp sau: Một là: Bất động sản đầu tư chuyển sang bất động sản chủ sở hữu sử dụng chủ sở hữu bắt đầu sử dụng tài sản này; Hai là: Bất động sản đầu tư chuyển sang hàng tồn kho chủ sở hữu bắt đầu triển khai công việc sửa chữa, cải tạo nâng cấp cần thiết cho mục đích bán; Ba là: Bất động sản chủ sở hữu sử dụng chuyển sang bất động sản đầu tư chủ sở hữu kết thúc sử dụng tài sản đó; Bốn là: Hàng tồn kho chuyển sang bất động sản đầu tư chủ sở hữu bắt đầu cho bên khác thuê hoạt động; Năm là: Bất động sản xây dựng chuyển sang bất động sản đầu tư kết thúc giai đoạn xây dựng, bàn giao đưa vào đầu tư (trong giai đoạn xây dựng phải tuân theo Chuẩn mực kế toán số 03 - "Tài sản cố định hữu hình") Khi doanh nghiệp định bán bất động sản đầu tư mà khơng có giai đoạn sữa chữa, cải tạo nâng cấp doanh nghiệp tiếp tục ghi nhận bất động sản đầu tư bất động sản đầu tư bán mà không chuyển thành hàng tồn kho Doanh thu từ việc bán bất động sản đầu tư ghi nhận tồn giá bán (giá bán chưa có thuế GTGT trường hợp doanh nghiệp áp dụng phương pháp tính thuế GTGT theo phương pháp khấu trừ thuế) Trường hợp bán bất động sản đầu tư theo phương thức trả chậm doanh thu xác định theo giá bán trả (giá bán chưa có thuế GTGT trường hợp doanh nghiệp áp dụng phương pháp tính thuế GTGT Phạm Thị Duyên ớp: Kế tốn 47 B Đề án mơn học theo phương pháp khấu trừ thuế) Khoản chênh lệch giá bán trả chậm giá bán trả thuế GTGT ghi nhận doanh thu tiền lãi chưa thực theo quy định Chuẩn mực kế toán số 14 - "Doanh thu thu nhập khác" Đối với đơn vị chuyên kinh doanh bất động sản kế toán theo trường hợp sau: Một là: Đối với bất động sản mua xác định rõ mục đích để bán kỳ kế toán tuân theo Chuẩn mực kế toán số 02 “Hàng tồn kho”; Hai là: Đối với bất động sản mua chưa xác định rõ mục đích sử dụng tương lai mua để chuyên cho thuê hoạt động (thoả mãn điều kiện ghi nhận BĐS đầu tư) kế tốn tn theo Chuẩn mực kế toán số 05 “Bất động sản đầu tư” Riêng doanh nghiệp ngân hàng, tổ chức tín dụng tổ chức tài khác, việc kế toán BĐS đầu tư hướng dẫn văn riêng  Nguyên giá bất động sản đầu tư: Là tồn chi phí (tiền mặt tương đương tiền) mà doanh nghiệp bỏ giá trị hợp lý khoản khác đưa trao đổi để có bất động sản đầu tư tính đến thời điểm mua xây dựng hoàn thành bất động sản đầu tư Tuỳ thuộc vào trường hợp, nguyên giá bất động sản đầu tư xác định sau: - Nguyên giá bất động sản đầu tư mua bao gồm giá mua chi phí liên quan trực tiếp đến việc mua, như: phí dịch vụ tư vấn luật pháp liên quan, thuế trước bạ chi phí giao dịch liên quan khác - Trường hợp mua bất động sản đầu tư toán theo phương thức trả chậm, nguyên giá bất động sản đầu tư phản ánh theo giá mua Phạm Thị Duyên ớp: Kế toán 47 B Đề án môn học trả tiền thời điểm mua Khoản chênh lệch giá mua trả chậm giá mua trả tiền hạch toán vào chi phí tài theo kỳ hạn tốn, trừ số chênh lệch tính vào ngun giá bất động sản đầu tư theo quy định Chuẩn mực kế tốn số 16- "Chi phí vay"; - Nguyên giá bất động sản đầu tư tự xây dựng giá thành thực tế chi phí liên quan trực tiếp bất động sản đầu tư tính đến ngày hồn thành cơng việc xây dựng; - Trường hợp bất động sản thuê tài với mục đích thuê hoạt động thoả mãn tiêu chuẩn ghi nhận bất động sản đầu tư nguyên giá bất động sản đầu tư thời điểm khởi đầu thuê thực theo quy định Chuẩn mực kế toán số 06 - “Thuê tài sản” Các chi phí sau khơng tính vào nguyên giá bất động sản đầu tư: - Chi phí phát sinh ban đầu (trừ trường hợp chi phí cần thiết để đưa bất động sản đầu tư vào trạng thái sẵn sàng sử dụng); - Các chi phí đưa bất động sản đầu tư vào hoạt động lần đầu trước bất động sản đầu tư đạt tới trạng thái hoạt động bình thường theo dự kiến; - Các chi phí khơng bình thường nguyên vật liệu, lao động nguồn lực khác trình xây dựng bất động sản đầu tư  Hao mòn bất động sản đầu tư: Trong q trình nắm giữ để chờ tăng giá, hc cho thuê hoạt động bất động sản đầu tư bị giảm giá trị phải trích khấu hao Khấu hao bất động sản đầu tư ghi nhận chi phí kinh doanh kỳ  Giá trị cịn lại: Là nguyên giá bất động sản đầu tư sau trừ (-) số khấu hao lũy kế bất động sản đầu tư Phạm Thị Duyên ớp: Kế tốn 47 B Đề án mơn học P h ân l o i B Đ S Đ T Bất động sản (BĐS) đầu tư bất động sản, gồm: Quyền sử dụng đất; Nhà, phần nhà, nhà đất; Cơ sở hạ tầng người chủ sở hữu người thuê tài sản theo hợp đồng thuê tài nắm giữ nhằm mục đích thu lợi từ việc cho thuê chờ tăng để: - Sử dụng sản xuất, cung cấp hàng hóa, dịch vụ sử dụng cho mục đích lý; hoặc: - Bán kỳ hoạt động kinh doanh thông thường Các trường hợp ghi nhận BĐS đầu tư: - Quyền sử dụng đất (do doanh nghiệp bỏ tiền mua lại) nắm giữ thời gian dài để chờ tăng giá; - Quyền sử dụng đất (do doanh nghiệp bỏ tiền mua lại) nắm giữ mà chưa xác định rõ mục đích sử dụng tương lai; - Nhà doanh nghiệp sở hữu (hoặc doanh nghiệp thuê tài chính) cho thuê theo nhiều hợp đồng thuê hoạt động; - Nhà giữ thuê theo nhiều hợp đồng thuê hoạt động; - Cơ sở hạ tầng giữ thuê theo nhiều hợp đồng thuê hoạt động Các trường hợp đặc biệt ghi nhận BĐS đầu tư - Đối với BĐS mà phần doanh nghiệp nắm giữ nhằm mục đích thu lợi từ việc cho thuê hoạt động chờ tăng giá phần sử dụng cho sản xuất, cung cấp hàng hóa, dịch vụ cho lý phần tài sản bán riêng rẽ (hoặc cho thuê riêng rẽ theo nhiều hợp đồng thuê hoạt động), doanh nghiệp hạch toán phần tài sản dùng thuê chờ tăng giá BĐS đầu tư phần tài sản Phạm Thị Duyên ớp: Kế toán 47 B Đề án môn học dùng cho sản xuất lý hạch tốn TSCĐ hữu hình TSCĐ vơ hình Trường hợp BĐS khơng bán riêng rẽ phần sử dụng cho kinh doanh cho lý khơng đáng kể (dưới 20% diện tích) hạch tốn BĐS đầu tư - Trường hợp doanh nghiệp cung cấp dịch vụ liên quan cho người sử dụng BĐS doanh nghiệp sở hữu phần tương đối nhỏ toàn thỏa thuận doanh nghiệp hạch tốn tài sản BĐS đầu tư - Trường hợp công ty cho công ty mẹ công ty khác tập đoàn thuê sử dụng nắm giữ BĐS BĐS hạch tốn BĐS đầu tư Báo cáo tài riêng cơng ty có BĐS Báo cáo tài riêng Cơng ty mẹ Cơng ty mẹ cho Cơng ty th (nếu thỏa mãn định nghĩa BĐS đầu tư), không phản ánh BĐS đầu tư Báo cáo tài hợp 1.2 BĐS đầu tư theo mực kế toán quốc tế: Chuẩn mực kế toán quốc tế số 40 (IAS 40) ban hành thay cho IAS 25, sửa đổi tháng 3/2004 có hiệu lực từ ngày 01/01/2005 quy định bất động sản đầu tư Trong nêu rõ: BĐS đầu tư bao gồm: Đất nắm giữ thời gian dài để chờ tăng giá; Đất nắm giữ mà chưa rõ mục đích sử dụng tương lai; Nhà doanh nghiệp sở hữu cho thuê; Nhà giữ thuê Xác định giá trị ban đầu theo nguyên giá bất động sản đầu tư, chi phí giao dịch liên quan trực tiếp ban đầu, khơng bao gồm chi phí phát sinh ban đầu, chi phí đưa BĐS đầu tư vào hoạt Phạm Thị Duyên ớp: Kế toán 47 B Đề án môn học động lần đầu trước BĐS đầu tư đạt đến trạng thái hoạt động bình thường theo dự kiến, chi phí khơng bình thường trình xây dựng BĐS đầu tư Xác định giá trị sau ghi nhận ban đầu: IAS 40 cho phép doanh nghiệp lựa chọn hai phương pháp: - Ghi nhận theo giá hợp lý: Là phương pháp xác định giá trị tài sản theo cách thức tài sản mua bán trao đổi sở bên tham gia có hiểu biết khơng bị mâu thuẫn lợi ích khách quan giao dịch (trích IASB,2004 trang 2012 - Ghi nhận theo giá gốc: Là phương pháp xác định giá trị tài sản giá trị tốn cộng chi phí thực tế phát sinh khác để mua tài sản việc xác định ghi nhận giá trị ban đầu tài sản tuân thủ quy định chuẩn mực IFRS khác (trích IASB, 2004 trang 2011)  Chuyển đổi bất động sản đầu tư: Theo IFRS (hệ thống chuẩn mực báo cáo tài quốc tế) quy định: Chỉ có thay đổi mục đích sử dụng BĐS đầu tư chuyển thành BĐS chủ sở hữu sử dụng, hàng tồn kho ngược lại, BĐS xây dựng chuyển thành BĐS đầu tư kết thúc giai đoạn xây dựng, phát triển đưa vào đầu tư - Đối với BĐS đầu tư chuyển đổi thành BĐS chủ sở hữu sử dụng hàng tồn kho, nguyên giá BĐS ghi nhận sau giá trị hợp lý ngày chuyển đổi mục đích sử dụng - Nếu BĐS chủ sở hữu sử dụng chuyển đổi thành BĐS đầu tư theo giá trị hợp lý, doanh nghiệp phải áp dụng IAS 16 ngày chuyển đổi mục đích sử dụng Mọi chênh lệch giá trị lại ngày Phạm Thị Duyên ớp: Kế toán 47 B Đề án môn học chuyển theo IAS 16 giá trị hợp BĐS ngày phải ghi nhận khoản đánh giá lại theo IAS 16 - Đối với hàng tồn kho (hoặc bất động sản đầu tư trình xây dựng, phát triển) thành BĐS đầu tư theo giá trị hợp lý, chênh lệch giá trị hợp lý ngày chuyển đổi giá trị lại BĐS phải ghi nhận vào lợi nhuận/lỗ kỳ  Khi trình bày báo cáo tài IFRS quy định rõ: - Tiêu chuẩn cụ thể mà doanh nghiệp áp dụng trường hợp gặp khó khăn phân loại bất động sản đầu tư với bất động sản chủ sở hữu sử dụng với tài sản giữ để bán hoạt động kinh doanh thông thường; - Các phương pháp giả định chủ yếu áp dụng việc xác định giá trị hợp lý bất động sản đầu tư; - Mức độ phụ thuộc vào việc định giá tổ chức định giá độc lập để xác định giá trị hợp lý bất động sản đầu tư (được xác định trình bày báo cáo tài chính) Nếu bất động sản đầu tư không định giá cách độc lập, doanh nghiệp phải trình bày thơng tin này; - Các tiêu báo cáo kết kinh doanh về: Một là: Thu nhập từ việc cho thuê; Hai là: Chi phí hoạt động trực tiếp (bao gồm chi phí sửa chữa bão dưỡng) phát sinh từ bất động sản đầu tư liên quan đến việc tạo thu nhập từ cho thuê kỳ báo cáo; Ba là: Chi phí hoạt động trực tiếp (bao gồm chi phí sửa chữa bảo dưỡng) phát sinh từ bất động sản đầu tư không liên quan đến việc tạo thu nhập từ cho thuê kỳ báo cáo - Sự tồn mức độ các  hạn chế tính thực bất động sản đầu tư, giá trị thu nhập giá trị lý; Phạm Thị Duyên 10 ớp: Kế tốn 47 B Đề án mơn học - Kế tốn giảm ngun giá giá trị cịn lại BĐS đầu tư bán, lý, ghi: Nợ TK 214- Hao mòn TSCĐ (2147- Hao mòn BĐS đầu tư) Nợ TK 632- Giá vốn hàng bán (Giá trị cịn lại BĐS đầu tư) Có TK 217- BĐS đầu tư (Nguyên giá BĐS đầu tư) - Các chi phí bán (thanh lý) BĐS đầu tư phát sinh, ghi: Nợ TK 632- Giá vốn hàng bán (Chi phí kinh doanh BĐS đầu tư) Nợ TK 133 - Thuế GTGT khấu trừ (Nếu có) Có TK 111, 112, 331 Kế toán chuyển bất động sản đầu tư thành hàng tồn kho Việc chuyển đổi mục đích sử dụng bất động sản đầu tư với bất động sản chủ sở hữu sử dụng hàng tồn kho không làm thay đổi giá trị ghi sổ tài sản chuyển không làm thay đổi nguyên giá BĐS đầu tư việc xác định giá trị ghi sổ hay lập báo cáo tài Trường hợp bất động sản đầu tư chuyển thành hàng tồn kho chủ sở hữu có định sửa chữa, cải tạo nâng cấp để bán: - Khi có định sửa chữa, cải tạo, nâng cấp BĐS đầu tư để bán kế tốn tiến hành kết chuyển giá trị cịn lại bất động sản đầu tư vào TK 156 “Hàng hố”, ghi: Nợ TK 1567: Giá trị cịn lại BĐS đầu tư Nợ TK 214 - Hao mòn TSCĐ (2147): Số khấu hao luỹ kế Có TK 217 - Bất động sản đầu tư: Nguyên giá - Khi phát sinh chi phí sửa chữa, cải tạo, nâng cấp triển khai cho mục đích bán: Nợ TK 154 - Chi phí sản xuất, kinh doanh dở dang Nợ TK 133 - Thuế GTGT khấu trừ (Nếu có) Có TK 111, 112, 152, 334, 331,… Phạm Thị Dun 24 ớp: Kế tốn 47 B Đề án mơn học - Khi kết thúc giai đoạn sửa chữa, cải tạo, nâng cấp triển khai cho mục đích bán, kết chuyển tồn chi phí ghi tăng giá gốc hàng hoá bất động sản chờ bán, ghi: Nợ TK 156 - Hàng hố (1567 ) Có TK 154 - Chi phí sản xuất, kinh doanh dở dang Kế tốn chuyển B§S đầu tư thành bất động sản chủ sở hữu sử dụng Khi chuyển bất động sản đầu tư thành bất động sản chủ sở hữu sử dụng, ghi: Nợ TK 211 213 Có TK 217 - Bất động sản đầu tư; Đồng thời, ghi: Nợ TK 2147 - Hao mịn bất động sản đầu tư Có TK 2141 2143 2.3.3 Kế toán khấu hao bất động sản đầu tư - Định kỳ tính, trích khấu hao bất động sản đầu tư nắm giữ chờ tăng giá, cho thuê hoạt động, ghi: Nợ TK 632- (Chi tiết chi phí kinh doanh BĐS đầu tư) Có TK 2147 - Hao mòn bất động sản đầu tư Đồng thời, ghi đơn bên Nợ TK 009 - Nguồn vốn khấu hao TSCĐ (Chi tiết khấu hao BĐS đầu tư) - Trường hợp giảm giá B§S đầu tư đồng thời với việc ghi giảm nguyên giá bất động sản đầu tư phải ghi giảm giá trị hao mòn luỹ kế bất động sản đầu tư 2.3.4 Kế toán cho thuê hoạt động bất động sản đầu tư Đối với doanh nghiệp tính thuế GTGT phải nộp theo phương pháp khấu trừ TH1: Phản ánh doanh thu cho thuê hoạt động bất động sản đầu tư Phạm Thị Duyên 25 ớp: Kế tốn 47 B Đề án mơn học  Trường hợp cho thuê hoạt động bất động sản đầu tư thu tiền trước cho thuê nhiều kỳ, doanh thu kỳ kế toán xác định tổng số tiền cho thuê hoạt động bất động sản đầu tư thu chia cho số kỳ thu tiền trước cho thuê hoạt động bất động sản đầu tư - Khi nhận tiền khách hàng trả trước hoạt động cho thuê hoạt động bất động sản đầu tư cho nhiều kỳ, ghi: Nợ TK 111, 112 (Tổng số tiền nhận được) Có TK 3387 - Doanh thu chưa thực (giá chưa có thuế GTGT) Có TK 333 - Thuế khoản phải nộp Nhà nước (3331) Đồng thời, tính kết chuyển doanh thu kỳ kế toán thực hiện, ghi: Nợ TK 3387 - Doanh thu chưa thực Có TK 5117 - Doanh thu kinh doanh bất động sản đầu tư - Sang kỳ kế tốn tiếp sau, tính kết chuyển doanh thu kỳ kế toán sau, ghi: Nợ TK 3387 - Doanh thu chưa thực Có TK 5117 - Doanh thu kinh doanh bất động sản đầu tư (Doanh thu kỳ kế toán) - Số tiền phải trả lại cho khách hàng hợp đồng cung cấp dịch vụ cho thuê hoạt động bất động sản đầu tư không thực (nếu có), ghi: Nợ TK 3387 - Doanh thu chưa thực (Giá chưa có thuế GTGT) Nợ TK 531 - Hàng bán bị trả lại (Trường hợp ghi doanh thu kỳ theo giá chưa có thuế GTGT) Nợ TK 3331 - Thuế GTGT hoạt động cho thuê tài sản không thực hiện) Có TK 111, 112, 331… (Tổng số tiền trả lại)  Trường hợp cho thuê hoạt động bất động sản đầu tư thu tiền cho thuê hoạt động theo kỳ: Phạm Thị Duyên 26 ớp: Kế toán 47 B Đề án mơn học - Khi phát hành hố đơn toán tiền cho thuê hoạt động bất động sản đầu tư, ghi: Nợ TK 131 - Phải thu khách hàng Có TK 5117 - Doanh thu kinh doanh bất động sản đầu tư Có TK 3331 - Thuế GTGT phải nộp - Khi thu tiền, ghi: Nợ TK 111, 112 Có TK 131- Phải thu khách hàng TH2: Định kỳ tính, trích khấu hao TSCĐ bất động sản đầu tư cho thuê hoạt động, ghi: Nợ TK 632- Chi tiết chi phí kinh doanh BĐS đầu tư Có TK 2147 - Hao mịn bất động sản đầu tư Đồng thời, ghi đơn bên Nợ TK 009 - Nguồn vốn khấu hao TSCĐ (Chi tiết khấu hao BĐS đầu tư) TH3: Các chi phí phát sinh liên quan đến cho thuê hoạt động bất động sản đầu tư, ghi: Nếu chi phí phát sinh khơng lớn, ghi: Nợ TK 632 - Chi tiết chi phí kinh doanh BĐS đầu tư Nợ TK 133 - Thuế GTGT khấu trừ (Nếu có) Có TK 111, 112, 331, 334,… Nếu chi phí phát sinh nhiều cần phải tính giá thành dịch vụ cho thuê bất động sản đầu tư thực theo hướng dẫn kế toán cho thuê tài sản cho thuê hoạt động: - Cho thuê hoạt động bên cho thuê khơng có chuyển giao phần lớn rủi ro lợi ích gắn với quyền sở hữu bất động sản cho thuê Bên cho thuê ghi nhận bất động sản cho thuê hoạt động bảng cân đối kế toán theo cách phân loại doanh nghiệp cho thuê - Doanh thu cho thuê tài sản từ cho thuê hoạt động phải ghi nhận theo phương pháp đường thẳng suốt thời hạn cho thuê mà Phạm Thị Dun 27 ớp: Kế tốn 47 B Đề án mơn học khơng phụ thuộc vào phương thưc tốn, trừ áp dụng tính khác hợp lý - Chi phí cho thuê hoạt động kỳ bao gồm khoản khấu hao tài sản cho thuê hoạt động số chi phí trực tiếp ban đầu ghi nhận phân bổ dần cho suốt thời hạn cho thuê phù hợp với việc ghi nhận doanh thu - Khấu hao bất động sản cho thuê hoạt động trích theo quy định chuẩn mực kế toán tài sản cố định hữu hình chuẩn mực kế tốn tài sản cố định vơ hình phù hợp với sách khấu hao doanh nghiệp Đối với đơn vị tính thuế GTGT phải nộp theo phương pháp trực tiếp: TH1: Phản ánh doanh thu cho thuê hoạt động bất động sản đầu tư Trường hợp cho thuê hoạt động bất động sản đầu tư thu tiền trước cho thuê nhiều kỳ, doanh thu kỳ kế toán xác định tổng số tiền cho thuê hoạt động bất động sản đầu tư thu chia cho số kỳ thu tiền trước cho thuê hoạt động bất động sản đầu tư - Khi nhận tiền khách hàng trả trước hoạt động cho thuê hoạt động bất động sản đầu tư cho nhiều kú, ghi: Nợ TK 111, 112… (Tổng số tiền nhận được) Có TK 3387 - Doanh thu chưa thực (Tổng số tiền nhận được) Đồng thời, tính kết chuyển doanh thu kỳ kế toán thu tiền, ghi: Nợ TK 3387 - Doanh thu chưa thực Có TK 5117 - Doanh thu kinh doanh bất động sản đầu tư - Sang kỳ kế tốn sau, tính kết chuyển doanh thu kỳ kế toán sau, ghi: Nợ TK 3387 - Doanh thu chưa thực Phạm Thị Duyên 28 ớp: Kế toán 47 B Đề án mơn học Có TK 5117 - Doanh thu kinh doanh bất động sản đầu tư - Cuối kỳ kế tốn, tính phản ánh số thuế GTGT phải nộp theo phương pháp trực tiếp, ghi: Nợ TK 5117 - Doanh thu kinh doanh bất động sản đầu tư Có TK 3331 - Thuế GTGT phải nộp - Số tiền phải trả lại cho khách hàng hợp đồng cung cấp dịch vụ cho thuê hoạt động bất động sản đầu tư không thực (nếu có), ghi: Nợ TK 3387 - Doanh thu chưa thực Nợ TK 531 - Hàng bán bị trả lại (TH ghi doanh thu kỳ) Có TK 111, 112… (Tổng số tiền trả lại) Trường hợp cho thuê hoạt động bất động sản đầu tư thu tiền cho thuê hoạt động theo kỳ: - Khi phát hành hoá đơn dịch vụ cho thuê bất động sản đầu tư, ghi: Nợ TK 131 - Phải thu khách hàng Có TK 5117 - Doanh thu kinh doanh bất động sản đầu tư - Khi thu tiền, ghi: Nợ TK 111, 112 Có TK 131 - Phải thu khách hàng - Cuối kỳ kế tốn, tính phản ánh số thuế GTGT phải nộp theo phương pháp trực tiếp, ghi: Nợ TK 5117 - Doanh thu kinh doanh bất động sản đầu tư Có TK 3331 - Thuế GTGT phải nộp TH2: Định kỳ tính, trích khấu hao TSCĐ bất động sản đầu tư cho thuê hoạt động, ghi: Nợ TK 632- Chi tiết chi phí kinh doanh BĐS đầu tư Có TK 2147 - Hao mòn bất động sản đầu tư Đồng thời, ghi đơn bên Nợ TK 009 - Nguồn vốn khấu hao TSCĐ (Chi tiết khấu hao BĐS đầu tư) Phạm Thị Duyên 29 ớp: Kế toán 47 B Đề án mơn học TH3: Các chi phí phát sinh liên quan đến cho thuê hoạt động BDS đầu tư, ghi: - Nếu chi phí phát sinh khơng lớn, ghi: Nợ TK 632 - Giá vốn hàng bán (Chi tiết chi phí kinh doanh BĐS đầu tư) Có TK 111, 112, 331, 334,… - Nếu chi phí phát sinh nhiều cần phải tính giá thành dịch vụ cho thuê bất động sản đầu tư thực theo hướng dẫn kế toán cho thuê tài sản cho thuê hoạt động Phạm Thị Duyên 30 ớp: Kế toán 47 B Đề án môn học Phần 3: Một số nhận xét kiến nghị kế toán BĐSĐT Từ phần trình bày trên, ta đưa số nhân xét sau: Về ưu điểm: Th nht:: Việc hạch toán riêng hoạt động BĐS đầu t giúp công tác kế toán có chuyên môn sâu hơn, đồng thời cung cấp thông tin đầy đủ kịp thời, xác cho ngời quan tâm đến tình hình tài doanh nghiệp góp phần nâng cao hiệu đầu t hiệu hiệu quản lý Trớc hai: Việc sử dụng TK 217 để hạch toán BĐS đầu t doanh nghiệp đà thể chất BĐS đầu t tài sản thoả mÃn điều kiện: chắn thu đợc lợi ích tơng lai nguyên giá đợc xác định cách đáng tin cậy Thứ ba: Hoạt động kinh doanh BĐS đầu t đợc tách riêng khỏi hoạt động tài doanh nghiệp với việc ghi nhận doanh thu vào TK5117, giá vốn vào TK 632 việc trích khấu hao BĐS đầu t TK2147 hoàn toàn phù hợp Việc hạch toán theo chuẩn mực có tác dụng lớn giai đoạn hoạt động kinh doanh BĐS ngày phát triển, đặc biệt nớc ta gia nhập tổ chức thơng mại quốc tế khu vực Nhc im: Tuy nhiên công tác kế toán theo chế độ gặp không khó khăn: Thứ nhất, điều kiện áp dụng chuẩn mực số 05 "BĐS đầu t" doanh nghiệp nớc ta hiÖn cha thuËn Phạm Thị Duyên 31 ớp: Kế tốn 47 B Đề án mơn học lỵi thiếu sở vật chất, thiếu thông tin Nn kinh tế Việt Nam chưa phát triển mạnh, doanh nghiệp chủ yếu vừa nhỏ Do đó, việc áp dụng hệ thống chuẩn mực kế toán Việt Nam có giới hạn, đó, có số chuẩn mực số nội dung số chuẩn mực khơng quy định áp dụng Bên cạnh đó, hệ thống chuẩn mực kế toán Việt Nam ban hành cơng bố theo đợt hướng dẫn thực theo đợt (5 đợt) Thơng tư hướng dẫn Bộ Tài Tồn nội dung hướng dẫn thực hệ thống hóa cách đầy đủ chế độ kế toán doanh nghiệp ban hành lại theo Quyết định số 15/2006/QĐ-BTC Do vậy, Việt Nam Luật Kế toán chế độ kế toán quy định số vấn đề mang tính chất chuẩn mực chưa đầy đủ chưa đồng bộ, chưa thành hệ thống hồn chỉnh chưa phù hợp với thơng lệ chuẩn mực quốc tế kế toán Thø hai: doanh nghiệp hạng đặc biệt nh tổ chức tín dụng, ngân hàng việc hạch toán bất động sản đầu t không theo thông t 23 mà đợc hớng dẫn thực văn riêng đòi hỏi ngời làm công tác kế toán phải có chuyên môn nắm bắt thông tin kịp thêi Thứ ba: Khi xác định giá trị BĐS đầu tư, Việt Nam áp dụng Mô hình Giá gốc có nghĩa BĐS đầu tư ghi nhận ban đầu theo Giá gốc, định kỳ trích khấu hao vào chi phí kinh doanh kỳ BĐS đầu tư theo dõi theo ba tiêu: Nguyên giá, Khấu hao luỹ kế giá trị lại Khi áp dụng mơ hình BĐS đầu tư theo dõi đánh Tài sản cố định thông thường Doanh nghiệp Phạm Thị Duyên 32 ớp: Kế tốn 47 B Đề án mơn học Trong thực tế, áp dụng mơ hình Giá gốc gặp nhiều vướng mắc Chẳng hạn, BĐS đầu tư Tồ nhà văn phịng cho th, theo dõi theo ba tiêu nguyên giá, khấu hao luỹ kế giá trị lại Nhưng gần kết thúc thời gian hoạt động Toà nhà theo ước tính ban đầu, giá trị tồ nhà cao nguyên giá (giá gốc) ban đầu, nhiều nguyên nhân chi phí sửa chữa lớn hàng năm tu bổ nhà, giá đất giá trị xây lắp tăng cao, Lúc giá trị cịn lại theo dõi theo Mơ hình Giá gốc nhỏ nhiều so với giá trị thực tế BĐS thị trường Mặt khác, theo nguyên tắc trích khấu hao nguyên giá trừ giá trị thu hồi ước tính việc trích khấu hao hàng năm BĐS đầu tư chưa hợp lý Mơ hình Giá trị hợp lý khắc phục điểm yếu Mơ hình Giá gốc Khi áp dụng Mơ hình Giá trị hợp lý, BĐS đầu tư ghi nhận ban đầu theo Giá gốc đánh giá lại theo Giá trị hợp lý thời điểm lập Bảng cân đối kế toán Chênh lệch Giá gốc Giá trị hợp lý hạch tốn khoản Thu nhập/chi phí kỳ kinh doanh Tuy nhiên Việt Nam chưa thể áp dụng Mơ hình Giá hợp lý, thực tế Việt Nam chưa thiết lập thị trường định giá theo tiêu chuẩn quốc tế cập nhật hàng ngày nước phát triển Mỹ, Anh Việc xác định giá trị hợp lý vơ khó khăn Do đó, để áp dụng Mơ hình Giá trị hợp lý chưa có Và áp dụng Mơ hình dẫn đến việc doanh nghiệp dựa vào để điều tiết kết kinh doanh kỳ hoạt động, ảnh hưởng lớn đến chất lượng Báo cáo tài Tại thời điểm Việt Nam cho phép áp dụng Mơ hình giá gốc hợp lý T h ứ t : xung quanh việc trích khấu hao BĐSĐT nhiều quan điểm chưa thống Về nguyên tắc, giá trị BĐSĐT sau ghi nhận ban đầu xác định theo nguyên giá, số hao mòn lũy kế giá trị lại Tuy nhiên, cách Phạm Thị Duyên 33 ớp: Kế tốn 47 B Đề án mơn học thể VAS 05 với Thông tư số 23, đặt biệt tiệm cận theo mức độ chi tiết dần Thông tư số 23 khiến nhiều người quan niệm, bất động sản trình nắm giữ chờ tăng giá cho thuê hoạt động phải tiến hành trích khấu hao, cịn bất động sản nắm giữ thuê bất động sản nắm giữ chưa xác định rõ mục đích khơng phải trích khấu hao Quan niệm khơng hồn tồn theo tinh thần Thông tư 23 mặc khác, lại gợi mở chiều sâu vấn đề trích khấu hao BĐSĐT Bên cạnh đó, chiều sâu nội dung thơng tin, việc trích khấu hao BĐSĐT cho thuê hoạt động hoàn toàn phù hợp Tuy nhiên, việc trích khấu hao bất động sản nắm giữ chờ tăng giá, nắm giữ đẻ cho thuê nắm giữ chưa rõ mục đích làm cho kết kinh doanh không phản ánh chất Luận điểm xuất phát từ lý do: Thứ nhất, kinh tế, tài sản hao mịn, chuyển dịch giá trị vào giá trị sản phẩm sử dụng để tạo sản phẩm cung cấp dịch vụ Tài sản mua chưa đưa vào sử dụng, chưa phải trích khấu hao Thứ hai, nguyên tắc phù hợp kế tốn địi hỏi doanh thu phải ghi nhận phù hợp với chi phí mà góp phần tạo chi phí phải ghi nhận phù hợp với doanh thu góp phần tạo Do vậy, việc trích khấu hao bất động sản nắm giữ  chở tăng giá, bất động sản nắm giữ thuê bất động sản chưa xác định rõ mục đích tính vào giá vốn hàng bán ( TK 632 ) tài sản nắm giữ chưa tạo doanh thu khơng tn thủ ngun tắc phù hợp kế tốn mà làm phản ánh sai lệch chất thơng tin Ví dụ sau làm rõ luận điểm này: Giả sử đầu năm 2006, công ty A mua nhà với giá tỷ đồng với mục đích chờ tăng giá dài hạn, ( thời gian sử dụng hữu ích nhà Phạm Thị Duyên 34 ớp: Kế tốn 47 B Đề án mơn học 40 năm ) Cuối năm 2008, công ty bán nhà với hai mức giả định tỷ đồng 3,5 tỷ đồng Về kinh tế, dễ dàng nhận thấy việc đầu tư vào bất động sản hay không đem lại lợi nhuận cao cho cơng ty, cơng ty hịa vốn mức giá tỷ đồng bị lỗ mức giá 3,5 tỷ đồng Tuy nhiên, thực trích khấu hao bất động sản cơng ty lại có mức lãi 0,5 tỷ đồng bán mức giá tỷ đồng hòa vốn bán mức 3,5 tỷ đồng Rõ ràng, kết không phản ánh thực chất, làm cường điệu kết kinh doanh hoạt động đầu tư BĐSĐT Mặt khác, khấu hao trích kỳ, doanh thu lại ghi nhận kỳ doanh thu thực hiện, vậy, làm cho kết kinh doanh doanh nghiệp kỳ bị ảnh hưởng sai lệch, kết kỳ có trích khấu hao doanh thu chưa thực bị suy giảm kết kỳ doanh thu thực bị cường điệu cao Ngoài ra, việc theo dõi số khấu hao BĐSĐT TK 2147 – “Hao mòn BĐSĐT” việc ghi đơn số khấu hao BĐSĐT TK 009 – “Nguồn vốn khấu hao TSCĐ” ( chi tiết khấu hao BĐSĐT ) ý nghĩa Kiến nghị: Từ phần trình bày đưa số kiến nghị sau: Thứ nhất, để đảm bảo tính trung thực thơng tin, đồng thời, tuân thủ nguyên tắc phù hợp kế tốn, việc tiến hành trích khấu hao tài sản BĐSĐT nên thực bất động sản cho thuê hoạt động, BĐSĐT khác xem việc đầu tư dài hạn, có giảm giá, giá, hao mịn vơ hình tài sản thực trích dự phịng giảm giá BĐSĐT, tính vào chi phí kỳ Thứ hai, Mơ hình Giá gốc áp dụng có điểm yếu đề cập Để khắc phục điểm yếu VAS 05 yêu cầu việc trình bày Phạm Thị Duyên 35 ớp: Kế toán 47 B Đề án môn học thông tin giá trị hợp lý Thuyết minh Báo cáo tài chính, cụ thể VAS 05 yêu cầu trình bày sau: Giá trị hợp lý bất động sản đầu tư thời điểm kết thúc niên độ kế toán, lập báo cáo tài Khi doanh nghiệp khơng thể xác định giá trị hợp lý bất động sản đầu tư doanh nghiệp phải thuyết minh: Danh mục bất động sản đầu tư; lý không xác định giá trị hợp lý bất động sản đầu tư Thứ ba, kinh tế thị trường Việt Nam ngày phát triển mạnh mẽ, hoạt động đầu tư, kinh doanh bất động sản có tác động lớn đến kinh tế Để góp phần hồn thiện cơng cụ quản lý lĩnh vực này, hệ thống chuẩn mực kế toán cần phải quy đinh rõ ràng, cụ thể phải thống với chuẩn mực kế toán Quốc tế Phạm Thị Duyên 36 ớp: Kế toán 47 B Đề án môn học LỜI KẾT Đối với doanh nghiệp, để tồn phát triển kinh tế thị trường việc tăng cường hiệu hiệu hoạt động phận kế toán ln giữ vai trị tối quan trọng Theo đó, tất cả, song tổ chức tốt cơng tác kế tốn bất động sản đầu tư xem mắt xích quan trọng phận kế tốn doanh nghiệp Để cơng tác hạch tốn Bất động sản đầu tư có hiệu địi hỏi người làm cơng tác kế tốn phải nắm vững chế độ kế tốn tài pháp luật hành vận dụng cho phù hợp với điều kiện thực tiễn yêu cầu quản lý đơn vị Bản thân tôi, sinh viên năm cuối trường ĐH Kinh Tế Quốc Dân luôn sức cố gắng trao dồi đạo đức, kiến thức tìm hiểu cập nhật thơng tin, đặc biệt lĩnh vực kế toán Hy vọng qua viết tơi đóng góp phần nhỏ nhằm hồn thiện hệ thống chuẩn mực kế tốn BĐS đầu tư noi riêng công tác kế tốn nói chung Trong q trình viêt bài, kiến thức hạn hẹp gặp nhiều hạn, chế khó khăn q trình nghiên cứu tìm tịi tài liệu, viết không tránh khỏi sai lầm,thiếu sót Rất mong nhận nhận xét đóng góp thầy bạn sinh viên, người quan tâm để đề tài “kế toán BĐS đầu tư” hoàn thiện Qua em xin gửi lời cảm ơn chân thành tới PGS.TS Nguyễn Ngọc Quang nhiệt tình hướng dẫn, giúp đỡ em hoàn thành đề tài này! Phạm Thị Duyên 37 ớp: Kế tốn 47 B Đề án mơn học DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO Chuẩn mực kế toán Việt Nam số 05 “Bất động sản đầu tư” Thông tư 89/2003/ TT-BTC ngày 09/10/2002 Thông tư 105/ 2003/ TT- BTC ngày 04/11/2003 Thông tư 23/TT- BTC ngày 30/03/2005 Hội nhập với nguyên tắc kế toán kiểm toán quốc tế Tác giả: Hugh A Adams, BBA, MBA; Đỗ Thùy Linh, BEc, MSc Nhà xuất trị quốc gia tháng 7/2005 Giáo trình lý thuyết hạch toán kế toán Chủ biên: PGS-TS Nguyễn Thị Đông Nhà xuất thống kê năm 2004 Giáo trình kế tốn tài Chủ biên : PGS-TS Đặng Thị Loan Nhà xuất thống kê năm 2004 Phạm Thị Duyên 38 ớp: Kế toán 47 B