Tìm hiểu hoạt động môi giới bất động sản tại công ty bất động sản tân long

Báo cáo thực tập chuyên đề Lời mở đầu Tính cấp thiết đề tài Hoạt động mơi giới hoạt động lĩnh vực dịch vụ bất động sản nhằm mục đích hỗ trợ cho phát triển thị trường bất động sản, cho hoạt động kinh doanh bất động sản Hoạt động môi giới bất động sản hoạt động công nhận thức Việt Nam thể cần thiết phát triển thị trường bất động sản nói riêng kinh tế quốc dân nói chung So với mặt chung với giới thị trường bất động sản mẻ, thị trường bất động sản Việt Nam giai đoạn hình thành bước phát triển để thúc đẩy thị trường cần có kết hợp nhiều yếu tố, nhiều lĩnh vực Môi giới với tính chất yếu tố trung gian cầu nối góp phần gằn kết cung cầu Mặt khác xu hội nhập việc phát triển thị trường bất động sản cần thiết để đáp ứng xu không bỏ lỡ hội mà đem đến Cơng ty bất động sản Tân Long công ty hoạt động lĩnh vực môi giới bất động sản thành lập từ năm 1999 Hoạt động chủ yếu cơng ty mơi giới hộ hay văn phịng cho th cho khách hàng nước ngồi Tuy quy mơ lĩnh vực hoạt động cịn hẹp cơng ty góp phần hình thành thức đẩy phát triển hoạt động môi giới bất động sản thị trường Hà Nôi Trong thời gian thực tập cơng ty, thơng qua việc tìm hiểu, phân tích q trình thực thương vụ mơi giới với số tài liệu thu thập được, em xin chọn nghiên cứu đề tài “ Tìm hiểu hoạt động môi giới Báo cáo thực tập chuyên đề bất động sản công ty bất động sản Tân Long” với mong muốn hiểu phần thực tế hoạt động môi giới bất động sản xin đưa số ý kiến đóng góp với hi vọng góp phần hồn thiện hoạt động mơi giới cơng ty nói riêng lĩnh vực mơi giới bất đ nói chung Mục tiêu nghiên cứu đề tài - Hệ thống hóa vấn đề mơi giới bất động sản - Tìm hiểu, phân tích, đánh giá hoạt động môi giới bất động sản công ty TNHH đầu tư dịch vụ Tân Long - Đề xuất, kiến nghị số giải pháp để góp phần hồn thiện hoạt động mơi giới cơng ty Đối tượng phạm vi nghiên cứu - Đối tượng: Nghiên cứu hoạt động môi giới bất động sản công ty Tân Long - Phạm vi nghiên cứu: Hoạt động môi giới thuê, mua bán….tại công ty Tân Long - Thời gian nghiên cứu: Trong giai đoạn từ năm 1999 đến Phương pháp nghiên cứu Vận dụng phương pháp: phân tích, tổng hợp, so sánh, thu thập tài liệu công ty Kết cấu đề tài Đề tài nghiên cứu gồm chương: Chương I: Cơ sơ khoa học hoạt động môi giới bất động sản Chương II: Thực trạng hoạt động môi giới bất động sản công ty bất động sản Tân Long Chương III: Phương hướng giải pháp đề xuất góp phần hồn thiện hoạt động mơi giới bất động sản Báo cáo thực tập chuyên đề Em xin bày tỏ biết ơn chân thành đến GS-TSKH Lê Đình Thắng thầy giáo khoa Bất động sản địa hướng dẫn giúp đỡ em hoàn thành đề tài CHƯƠNG I: Cơ sở khoa học hoạt động môi giới bất động sản I I.1 Tổng quan môi giới bất động sản Một số khái niệm liên quan I.1.1Môi giới Môi giới lớp trung gian, chủ thể cá nhân, tổ chức, hãng…làm trung gian cho hai nhiều chủ thể khác để tạo quan hệ kinh doanh Theo cách khác, môi giới hoạt động người thứ ba với mục đích tạo cảm thơng, thấu hiểu việc giải vấn đề hay cơng việc có liên quan bên với Thông qua cách định nghĩa trên, ta thấy hình thức môi giới xuất hiên bê quan hệ mà quan hệ bên giải Khi địi hỏi có người thứ ba có đủ khả điều kiện để giải vấn đề I.1.2Bất động sản Cụm từ “bất động sản” lĩnh vực mơi giới đơi làm ta nhầm lẫn Ở đây, đối tượng hoạt động mơi giới hồn tồn khơng phải thân bất động sản mà quyền liên quan đến Chỉ có quyền BĐS luân chuyển chúng đối tượng việc chuyển giao Có nhiều dạng quyền liên quan đến BĐS khơng phải quyền ln chuyển Vì điều quan trọng nhà mơi giới phân biệt rõ loại quyền hạn khác Vì quyền hạn liên quan đến BĐS nên cần phải định nghĩa xác BĐS góc độ Báo cáo thực tập chuyên đề nhà môi giới: “bất động sản mảnh đất có ranh giới thuộc quyền sử dụng, quyền sở hữu cơng trình cố định gắn liền mảnh đất hay phần cơng trình mà theo luật đinh riêng tách biệt với mảnh đất I.2 Sự cần thiết hoạt động môi giới bất động sản Bất động sản có vai trị quan trọng kinh tế quốc dân Bất động sản địa bàn , cung cấp sở hạ tầng cho hoạt động sản xuất kinh doanh để tạo sản phẩm dịch vụ phục vụ cho sống Bất động sản cung cấp không gian cho tồn tại, nghỉ ngơi hoạt động xã hội Bất động sản đối tượng để đầu tư lớn dài hạn, giúp nhà đầu tư bảo toàn vốn giai đoạn khó khăn kinh tế Một điều quan trọng vận hành bất động sản giúp mang lại hiệu lớn cho vòng quay kinh tế Trong hoạt động kinh doanh bất động sản chất quan hệ bất động sản phức tạp Điều thể điểm: - Bất động sản gắn liền với quyền - Giao dịch bất động sản thực chất giao dịch quyền - Khi nói tới bất động sản quyền phức tạp Vì tất phức tạp nên cần có nhà mơi giới nhà mơi giới chun gia am hiểu pháp luật vấn đề khác có liên quan đến bất động sản kinh doanh bất động sản Với hiểu biết mình, nhà mơi giới giúp đỡ bên giao dịch giúp trình giao dịch thực cách nhanh chóng xác Từ định nghĩa mơi giới bất động sản Môi giới bất động sản hoạt động người thứ ba có đủ khả điều kiện để giải quan hệ giao dịch bất động sản nhằm kết nối thương vụ giao dịch bất động sản Báo cáo thực tập chuyên đề I.3 Bản chất môi giới bất động sản Trước hết cần nhận thấy môi giới hoạt động nhà mơi giới chun nghiệp Tính chun nghiệp thể am hiểu pháp luật, quy định nhà nước kinh doanh bất động sản Sự am hiểu giúp nhà môi giới tránh vướng mắc thực thương vụ Môi giới bất động sản việc kết nối thương vụ, tạo thấu hiểu bên Nhà mơi giới giúp người có bất động sản người có nhu cầu thuê, mua kết nối với nhau, qua thúc đẩy thực thương vụ Bản chất mơi giới bất động sản cịn thể việc lựa chọn, xếp phương pháp, vấn đề thương vụ để giải thương vụ cách nhanh chóng, hợp lý hiệu I.4 Vai trị mơi giới bất động sản Môi giới ba tác nhân tham gia thị trường Ba tác nhân bao gồm: người mua-môi giới-người bán Giữa người mua người bán hay nói cách tổng quát cung cầu cần có mơi giới ngun nhân: - Bất động sản gắn với quyền phức tạp - Bất động sản loại hàng hố khó so sánh - Thị trường bất động sản thị trường khơng hồn hảo - Người tham gia thị trường bất động sản người khơng có kinh nghiệm Từ thấy mơi giới giúp làm lành mạnh, minh bạch thi trường bất động sản, giúp thị trường bất động sản phát triển Mơi giới giúp tìm hướng giải tối ưu cho khách hàng vấn đề: - Về tài chính: loại thuế, phí, vốn vay… - Về giá cả: đưa giá cao cách hợp lý Báo cáo thực tập chuyên đề - Về thời gian giao dịch: thông thường thời gian để thực giao dịch mua bán diễn khoảng từ tháng đến năm có trường hợp ngoại lệ thương vụ diễn khoảng từ đến hai tuần - Về mức độ an tồn: Qua nhà mơi giới thực sự, khách hàng tìm đối tác tốt, đáng tin cậy…… II II.1 Một số vấn đề môi giới bất động sản Các nguyên tắc môi giới bất động sản Hoạt động môi giới cần tuân thủ nguyên tắc sau: - Những hoạt động cần tuân thủ pháp luật Việt Nam Mọi hành vi, động thái môi giới không phép sai lệch - Môi giới phải dựu công minh bạch thông tin - Hoạt động mơi giới phải lấy mục tiêu, lợi ích khách hàng làm định hướng, đảm bảo lợi ích bên khách hàng, hài hồ lợi ích khách hàng nhà môi giới - Hoạt động môi giới phải dựa tảng kiến thức chuyên môn kinh nghiệm thực tế với ý thức trách nhiệm cao - Hoạt động môi giới phải coi đạo đức nghề nghiệp kim nam, sợi đỏ xuyên suốt tồn q trình tác nghiệp II.2 Điều kiện kinh doanh dịch vụ môi giới yêu cầu chuyên môn nhà môi giới bất động sản Để đăng ký kinh doanh dịch vụ môi giới bất động sản, tổ chức, cá nhân cần đáp ứng đủ điều kiện sau: - Tổ chức, cá nhân kinh doanh bất động sản phải thành lập doanh nghiệp hợp tác xã Phải có vốn pháp định đăng ký kinh doanh bất động sản theo quy định pháp luật Báo cáo thực tập chuyên đề - Tổ chức cá nhân kinh doanh dịch vụ bất động sản phải thành lập doanh nghiệp hợp tác xã, đăng ký kinh doanh dịch vụ bất động sản theo quy định pháp luật - Tổ chức, cá nhân tham gia kinh doanh dịch vụ bất động sản phải có người có chứng môi giới bất động sản - Cá nhân kinh doanh dịch vụ môi giới bất động sản độc lập phải đăng ký kinh doanh theo quy định pháp luật có chứng mơi giới bất động sản * Những - yêu cầu chuyên môn Những thương vụ thực thị trường bất động sản thường thu hút khoản tiền lớn giá trị bất động sản lớn nhà mơi giới nói riêng nhà tư vấn, định giá hay hoạt động lĩnh vực cung cấp dịch vụ cho khách hàng phải người thẳng, trực có chun mơn cao - Trong xu phát triển nay, nhà cung cấp dịch vụ cần không ngừng tự học hỏi liên tục hồn thiện lực để đáp ứng nhu cầu ngày cao khách hàng yêu cầu - Các tiêu chuẩn nghề nghiệp đóng vai trị định Trước tiên chúng thiết lập để thống hoạt động tác nghiệp nhà moi giới Tiêu chuẩn nghề nghiệp có ý nghĩa thực tiễn cho khách hàng ngầm thơng báo cho khách hàng họ trơng đợi từ nhà mơi giới Thơng qua gây sức ép lên nhà moi giới phải đạt hiệu cao cho khách hàng Vì vậy, cần nhận thức tầm quan trọng tiêu chuẩn nghề nghiệp Các tiêu chuẩn nghề nghiệp cần thiết tất nhóm nghề nghiệp Chúng giúp cho khách hàng có định hướng chất lượng dịch vụ, đảm bảo tối thiểu mức dịch vụ có làm cho chất lượng dịch vụ đồng mà không phụ thuộc Báo cáo thực tập chuyên đề vào địa điểm cung cấp dịch vụ Từ phía người cung cấp dịch vụ, cần phải có ý thức tiêu chuẩn nghề nghiệp “rào chắn” hạn chế tự tác nghiệp họ mà mặt, lời giới thiệu thân họ Đây cách thức tiếp cận nghiêm túc với nghề nghiệp Tiêu chuẩn nghề nghiệp cho phép loại trừ hành vi cấm kị nhờ việc thống nguyên tắc hoạt động Nó tạo điều kiện cho việc liên kết nhà môi giới, xoa dịu bất đông hay loại bỏ nguyên nhân gây chúng - Dịch vụ mơi giới bất động sản địi hỏi người thực phải trang bị kiến thức khác như: luật, marketing, kỹ đàm phán, kinh tế, kiến thức xây dựng…Để thực tốt nghề nghiệp phải có tầm nhận thức rộng, kiến thức thích hợp Ngồi ra, nhà hoạt động dịch vụ cần trọng đến yếu tố văn hoá thân, lịch thiệp, nhã nhặn tuân thủ nguyên tắc đạo đức chung - Hoạt động môi giới bất động sản hoạt động chun biệt Để làm tốt cơng việc địi hỏi nhà mơi giới phải có kiến thức rộng nhiều lĩnh vực khoa học xã hội Nhà môi giới khơng địi hỏi phải có trình độ đại học họ phải có lượng kiến thức định để thực hợp đồng môi giới cách trung thực, chuẩn mực an toàn Do khả tiếp nhận loại kiến thức khác người thường xuyên thay đổi, đồng thời phát triển xã hội nên kinh tế tạo nhiều hồn cảnh khác nên địi hỏi nhà mơi giới phải xây dựng cho tư linh hoạt nhạy bén II.3 Những yếu tố ảnh hưởng đến phát triển nghề môi giới bất động sản II.3.1 Ảnh hưởng trực tiếp Báo cáo thực tập chuyên đề Văn pháp luật có ý nghĩa quan trọng mơi giới bất động sản luật kinh doang bất động sản có hiệu lực từ ngày tháng năm 2007 Tại chương IV mục đề cập vấn đề liên quan đến hoạt động môi giới Các nội dung nguyên tắc hoạt động môi giới BĐS; nội dung môi giới BĐS; thù lao môi giới; hoa hồng môi giới; quyền nghĩa vụ tổ chức, cá nhân hoạt động lĩnh vực môi giới BĐS; chứng môi giới BĐS quy định từ điều 44 đến điều 50 điểm có giúp doanh nghiệp môi giới BĐS làm để tiến hành hoạt động theo pháp luật Trong luật kinh doanh BĐS có quy định việc đưa hoạt động môi giới lên sàn giao dịch yêu cầu cần thiết để thực Điều góp phần minh bạch cơng khai thơng tin có chất lượng tin cậy bất động sản thị trường góp phần thức đẩy hoạt động mơi giới cách chun nghiệp Bên cạnh đó, với xu hướng hội nhập kinh tế, công ty nước đầu tư vào Việt Nam ngày nhiều nhu cầu BĐS để làm văn phòng giao dịch hay nhà tăng Đây hội lớn với doanh nghiệp môi giới Tuy nhiên thách thức khơng nhỏ cơng ty BĐS nước thấy sức hấp dẫn thị trường đầy tiềm BĐS Việt Nam sức ép để cạnh tranh, tồn phát triển doanh nghiệp kinh doanh BĐS Việt Nam lớn II.3.2 Ảnh hưởng gián tiếp II.3.2.1 Ảnh hưởng từ cầu BĐS Chu kỳ phát triển kinh tế tác động đến phát triển thị trường bất động sản làm thay đổi lớn cung cầu bất động sản Tuy nhiên, Việt Nam thời gian qua xảy tình trạng cầu nhà, đất lại Báo cáo thực tập chuyên đề không trùng hợp với nhịp phát triển nên kinh tế Vấn đề cần nghiên cứu phân tích thêm Sự thay đổi cầu bất động sản liên quan đến thay đổi nhu cầu sức mua kinh tế gia đình thành phần kinh tế khác thị trường Vấn đề lại phụ thuộc mức độ lớn vào tỷ lệ thất nghiệp xã hội, mức độ thị hố, mức độ tập trung dân số… Ngồi ra, mơi trường tài ảnh hưởng mạnh đến cầu thông qua khả vay vốn, tín dụng, chấp, trái phiếu bất động sản… 2.3.2.2 Ảnh hưởng từ cung BĐS - Cung thị trường bất động sản liên quan đến tốc độ tăng trưởng suy thoái loại bất động sản khác Sự tăng số lượng bất động sản, dao động bất động sản thông qua giá trị bất động sản thị trường chi phí xây dựng ngược lại Nói chung, cung bất động sản phụ thuộc vào chu kỳ phát triển nên kinh tế - Cung bất động sản phụ thuộc vào bùng phát xây dựng Cung bất động sản xuất phát từ việc giải phóng mặt bằng, quy hoạch lại thị Yếu tố làm cho giai đoạn chuyển đổi cấu kinh tế có lượng cung bất động sản lớn giai đoạn kinh tế trưởng thành ổn định - Cũng cầu, cung bất động sản phụ thuộc phần vào sách xã hội Nhà nước, vào tính động thị trường tài 2.3.2.3 Chuyển đổi cấu kinh tế Triển vọng mang tính chiến lược cho phát triển nghề mơi giới bất động sản thay đổi cấu phát triển ngành kinh tế quốc dân Kết thay đổi cấu cung cầu bất động sản Hai mảng yếu tố lớn có ảnh hưởng đến thay đổi cấu kinh tế nước quốc tế 10