CƠ SỞ KHOA HỌC CỦA HOẠT ĐỘNG MÔI GIỚI BẤT ĐỘNG SẢN
Một số vấn đề về môi giới bất động sản
II.1 Các nguyên tắc trong môi giới bất động sản Hoạt động môi giới cần tuân thủ các nguyên tắc sau:
- Những hoạt động này cần tuân thủ pháp luật của Việt Nam Mọi hành vi, động thái trong môi giới không được phép sai lệch.
- Môi giới phải dựu trên công bằng và minh bạch về thông tin.
Hoạt động môi giới cần tập trung vào mục tiêu và lợi ích của khách hàng, đảm bảo rằng quyền lợi của tất cả các bên liên quan được bảo vệ Việc hài hòa lợi ích giữa khách hàng và nhà môi giới là rất quan trọng để xây dựng mối quan hệ bền vững và đáng tin cậy.
- Hoạt động môi giới phải dựa trên nền tảng kiến thức chuyên môn và kinh nghiệm thực tế với ý thức trách nhiệm cao nhất.
- Hoạt động môi giới phải coi đạo đức nghề nghiệp là kim chỉ nam, là sợi chỉ đỏ xuyên suốt toàn bộ quá trình tác nghiệp.
II.2 Điều kiện kinh doanh dịch vụ môi giới và yêu cầu chuyên môn của nhà môi giới bất động sản Để đăng ký kinh doanh dịch vụ môi giới bất động sản, các tổ chức, cá nhân cần đáp ứng đủ các điều kiện sau:
Khi tham gia vào lĩnh vực kinh doanh bất động sản, tổ chức và cá nhân cần phải thành lập doanh nghiệp hoặc hợp tác xã Ngoài ra, họ cũng phải đảm bảo có đủ vốn pháp định và thực hiện đăng ký kinh doanh bất động sản theo quy định của pháp luật.
Khi tổ chức cá nhân muốn kinh doanh dịch vụ bất động sản, họ cần thành lập doanh nghiệp hoặc hợp tác xã và thực hiện việc đăng ký kinh doanh dịch vụ bất động sản theo quy định của pháp luật.
- Tổ chức, cá nhân khi tham gia kinh doanh dịch vụ bất động sản phải có ít nhất một người có chứng chỉ môi giới bất động sản.
Cá nhân hoạt động trong lĩnh vực môi giới bất động sản độc lập cần phải tuân thủ quy định pháp luật bằng cách đăng ký kinh doanh và sở hữu chứng chỉ môi giới bất động sản.
* Những yêu cầu chuyên môn
Thị trường bất động sản thường chứng kiến những giao dịch lớn với giá trị cao, do đó, các nhà môi giới và chuyên gia tư vấn, định giá cần phải có sự trung thực, chính trực và chuyên môn vững vàng để phục vụ khách hàng một cách tốt nhất.
Trong bối cảnh phát triển hiện nay, các nhà cung cấp dịch vụ cần liên tục tự học và nâng cao năng lực để đáp ứng nhu cầu ngày càng cao của khách hàng cùng với những yêu cầu mới.
Các tiêu chuẩn nghề nghiệp đóng vai trò quan trọng trong việc thống nhất hoạt động của các nhà môi giới, đồng thời cung cấp thông tin cần thiết cho khách hàng về chất lượng dịch vụ mà họ có thể mong đợi Chúng không chỉ tạo áp lực buộc nhà môi giới phải đạt hiệu quả cao nhất mà còn giúp định hướng và đảm bảo mức dịch vụ tối thiểu Tiêu chuẩn nghề nghiệp cần được hiểu là một công cụ hỗ trợ, không phải là rào cản đối với sự tự do hành nghề, và chúng phản ánh hình ảnh của người cung cấp dịch vụ Việc thiết lập các nguyên tắc hoạt động rõ ràng giúp loại trừ những hành vi không đúng mực, tạo điều kiện cho sự kết nối giữa các nhà môi giới và giải quyết những bất đồng trong ngành.
Dịch vụ môi giới bất động sản yêu cầu người làm nghề phải trang bị kiến thức đa dạng, bao gồm luật pháp, marketing, kỹ năng đàm phán, kinh tế và kiến thức xây dựng Để thành công trong lĩnh vực này, cần có tầm nhìn rộng và kiến thức phù hợp Bên cạnh đó, các chuyên viên môi giới cũng cần chú trọng đến yếu tố văn hóa cá nhân, sự lịch thiệp, nhã nhặn và tuân thủ các nguyên tắc đạo đức chung.
Hoạt động môi giới bất động sản yêu cầu nhà môi giới phải có kiến thức đa dạng về nhiều lĩnh vực khoa học và xã hội Dù không bắt buộc có trình độ đại học, nhưng nhà môi giới cần có kiến thức nhất định để thực hiện hợp đồng một cách trung thực và an toàn Sự thay đổi trong khả năng tiếp nhận kiến thức và sự phát triển của xã hội, kinh tế tạo ra nhiều tình huống khác nhau, do đó, nhà môi giới cần phát triển tư duy linh hoạt và nhạy bén.
II.3 Những yếu tố ảnh hưởng đến sự phát triển của nghề môi giới bất động sản
II.3.1 Ảnh hưởng trực tiếp
Luật Kinh doanh Bất động sản, có hiệu lực từ ngày 1 tháng 1 năm, đóng vai trò quan trọng trong việc điều chỉnh hoạt động của môi giới bất động sản Văn bản pháp luật này không chỉ xác định quyền và nghĩa vụ của các bên liên quan mà còn tạo ra khung pháp lý vững chắc, góp phần thúc đẩy sự phát triển bền vững của thị trường bất động sản.
Chương IV mục 1 của Nghị định 2007 quy định các vấn đề liên quan đến hoạt động môi giới bất động sản, bao gồm nguyên tắc hoạt động, nội dung môi giới, thù lao và hoa hồng môi giới Ngoài ra, quyền và nghĩa vụ của các tổ chức, cá nhân trong lĩnh vực này cũng được nêu rõ, cùng với yêu cầu về chứng chỉ môi giới bất động sản Các điều từ 44 đến 50 là cơ sở pháp lý quan trọng giúp các doanh nghiệp môi giới thực hiện hoạt động đúng quy định.
Luật kinh doanh bất động sản quy định về việc đưa hoạt động môi giới lên sàn giao dịch, cùng với các yêu cầu cần thiết để thực hiện Điều này giúp minh bạch và công khai thông tin chất lượng, đáng tin cậy về bất động sản trên thị trường, đồng thời thúc đẩy hoạt động môi giới một cách chuyên nghiệp.
Với xu hướng hội nhập kinh tế, số lượng công ty nước ngoài đầu tư vào Việt Nam ngày càng gia tăng, kéo theo nhu cầu về bất động sản cho văn phòng và nhà ở cũng tăng lên Đây là cơ hội lớn cho các doanh nghiệp môi giới bất động sản Tuy nhiên, các công ty bất động sản nước ngoài cũng nhận thấy tiềm năng của thị trường Việt Nam, tạo ra áp lực cạnh tranh lớn đối với các doanh nghiệp bất động sản trong nước để tồn tại và phát triển.
II.3.2 Ảnh hưởng gián tiếpII.3.2.1 Ảnh hưởng từ cầu BĐS Chu kỳ phát triển kinh tế tác động đến sự phát triển của thị trường bất động sản và vì thế làm thay đổi lớn trong cung cầu về bất động sản Tuy nhiên, tại Việt Nam trong thời gian qua xảy ra tình trạng cầu về nhà, đất lại không trùng hợp với nhịp phát triển của nên kinh tế Vấn đề này cần được nghiên cứu và phân tích thêm.
Quy trình và kỹ năng môi giới bất đống sản
III.1 Thu thập thông tin về cung, cầu bất động sản
Môi giới bất động sản là một ngành dịch vụ mà thông tin đóng vai trò quan trọng trong việc thực hiện các giao dịch Việc sở hữu một nguồn thông tin phong phú, đa dạng và cơ bản về thị trường bất động sản là lợi thế hàng đầu của các nhà môi giới.
3.1.1 Nguồn cung bất động sản
Nguồn cung bất động sản trên thị trường đến từ nhiều nguồn khác nhau, bao gồm nhà nước, cá nhân và tổ chức sở hữu bất động sản, các công ty đầu tư và phát triển bất động sản, cũng như ngân hàng và bất động sản từ nước ngoài.
Bất động sản và quyền sở hữu bất động sản là những yếu tố quan trọng trong các giao dịch thương mại Để đảm bảo nguồn cung bất động sản, việc đầu tiên cần thực hiện là tìm kiếm thông tin về khách hàng sở hữu bất động sản.
Những thông tin này có thể được tìm kiếm từ các nguồn sau:
Sách báo phổ thông và internet là nguồn thông tin phong phú, đa dạng và luôn được cập nhật Một số trang thông tin nổi bật có thể kể đến như các báo điện tử, giúp người đọc tiếp cận nhanh chóng với những tin tức mới nhất.
”:mua và bán”, tạp chí ”bất động sản”, ”thị trường bất động sản”, ”thị trường chứng khoán”, ”thế giới bất động sản”
Văn phòng môi giới là nơi tập hợp thông tin từ các đồng nghiệp, giúp họ xây dựng khu vực hoạt động và quản lý nguồn khách hàng hiệu quả Mỗi văn phòng có thể kết nối và hợp tác với nhau khi cần thiết, tạo ra một mạng lưới hỗ trợ trong ngành môi giới.
Các cơ quan nhà nước như Bộ Xây dựng, Bộ Kế hoạch Đầu tư và Bộ Thương mại đóng vai trò quan trọng trong việc quản lý và cung cấp thông tin về các dự án và công trình Đồng thời, các công ty xây dựng cũng là nguồn cung cấp lớn cho ngành này.
Các cơ quan đấu giá đóng vai trò quan trọng trong việc tổ chức và thực hiện các cuộc bán đấu giá tài sản, bao gồm cả bất động sản Nhà môi giới có thể dễ dàng tìm kiếm thông tin cần thiết thông qua tài liệu liên quan đến những bất động sản đã được đưa ra đấu giá.
Thông qua việc điều tra thực tế, nhà môi giới có thể phát hiện các khu nhà, khu đất bỏ trống và những dự án bất động sản mới Việc này không chỉ giúp nắm bắt thông tin thị trường mà còn là hình thức quảng cáo trực tiếp hiệu quả cho văn phòng môi giới tới khách hàng.
- Hệ thống đăng ký đa chiều MLS: Dịch vụ niêm yết đa hạng mục.
Dịch vụ này cung cấp thông tin như một sản phẩm phụ, bao gồm thị trường danh sách bất động sản niêm yết để bán và các giao dịch liên quan với số liệu bán kèm theo Qua thời gian, việc sở hữu số liệu thị trường mới nhất đã gia tăng giá trị cho các dịch vụ của người môi giới.
3.1.2 Thông tin về cầu bất động sản Đối tượng cầu gồm hai loại: Chưa có nhà hoặc có nhu cầu nhà ở mới: rộng hơn, hẹp hơn, nhà nghỉ, vườn
Người mua bất động sản thường có nhiều mục đích khác nhau, bao gồm tiêu dùng cá nhân, sản xuất và xây dựng nhà xưởng Họ cũng có thể đầu tư vào bất động sản để kinh doanh dịch vụ, bảo toàn vốn hoặc đầu cơ tiền nhàn rỗi Ngoài ra, việc mua bất động sản còn phục vụ cho các nhu cầu như văn phòng, công sở, chi nhánh, phòng giao dịch và đại lý, cũng như thuê để kinh doanh dịch vụ thương mại.
Nhà môi giới cần tìm hiểu những đặc tính của khách hàng và nhu cầu của họ là gì để có kế hoạch chính xác
Người thuê bất động sản thường có nhiều mục đích khác nhau, bao gồm việc thuê để phát triển khu công nghiệp, nhà xưởng và mặt bằng sản xuất Ngoài ra, cặp vợ chồng trẻ, lao động trẻ, sinh viên và học sinh cũng là những đối tượng thuê nhà ở Những người tạm thời chưa có chỗ ở hoặc muốn cải thiện điều kiện sống, cũng như người nước ngoài cần chỗ ở, cũng là một phần của thị trường thuê nhà Bên cạnh đó, thuê nhà công vụ và dịch vụ cho ngân hàng thương mại cũng ngày càng trở nên phổ biến.
Với mục đích tín dụng , thế chấp, BĐS cóa thể sử dụng vào: Quỹ đầu tư tài chính; Công ty bảo hiểm
3.2Xác định đối tượng và các bên tham gia thương vụ 3.2.1 Xác định đối tượng thương vụ
Nhà môi giới có thể tìm kiếm bất động sản qua nhiều nguồn khác nhau, bao gồm giới thiệu từ chủ sở hữu hoặc tự tìm hiểu qua thực tế và internet Tuy nhiên, thông tin ban đầu chỉ là bước khởi đầu Việc xem xét kỹ lưỡng bất động sản muốn giao dịch là cực kỳ quan trọng, vì điều này giúp nhà môi giới đưa ra quyết định chính xác và tối ưu hóa cơ hội thành công trong giao dịch.
- Mỗi bất động sản có một đặc điểm khác nhau, không thể dựa trê kinh nghiệm để phán đoán.
Chỉ có ghi chép cá nhân mới giúp mô tả chính xác về bất động sản, vì nếu chỉ dựa vào lời miêu tả của chủ sở hữu, dễ dẫn đến sự hiểu biết không đầy đủ và thiếu chân thực về tài sản này.
Thông qua việc tiếp xúc trực tiếp, nhà môi giới có thể nhận diện tính cách của chủ sở hữu, từ đó thể hiện sự chuyên nghiệp và xây dựng lòng tin Gặp gỡ tại chính căn nhà của chủ sở hữu thường mang lại cảm giác thoải mái và tự nhiên hơn so với việc gặp tại văn phòng môi giới.
Việc xem xét trực tiếp tại bất động sản cho phép nhà môi giới đặt ra những câu hỏi cụ thể và kiểm tra các giấy tờ liên quan ngay tại chỗ.
THỰC TRẠNG HOẠT ĐỘNG MÔI GIỚI TẠI CÔNG
Quá trình hình thành và phát triển
Công ty TNHH đầu tư và dịch vụ Tân Long, trước đây mang tên Công ty TNHH đầu tư và dịch vụ House Link, là một doanh nghiệp hai thành viên chuyên hoạt động trong lĩnh vực bất động sản Công ty được thành lập vào năm [năm thành lập].
Công ty TNHH đầu tư và dịch vụ Tân Long được thành lập vào năm 1999, theo giấy phép kinh doanh số 0102011923 do Sở Kế hoạch và Đầu tư Hà Nội cấp Vào ngày 02 tháng 04 năm 2007, công ty đã chính thức đổi tên thành Tân Long.
Công ty chuyên cung cấp dịch vụ môi giới cho thuê nhà ở, căn hộ chung cư cao cấp và biệt thự cho người nước ngoài, các đại sứ quán Ngoài ra, công ty còn tham gia vào các hoạt động mua bán bất động sản và phát triển các dự án liên quan.
Công ty được thành lập và hoạt động ban đầu tại đường Linh Lang Từ năm 2003, công ty đã chuyển trụ sở chính về số 49 đường Âu Cơ, phường Quảng An, quận Tây Hồ, Hà Nội Đến tháng 10 năm 2007, công ty mở thêm chi nhánh mới tại phòng 903 nhà B11A khu đô thị Nam Trung Yên.
Công ty đã trải qua nhiều giai đoạn phát triển, từ một văn phòng nhỏ trên đường Linh Lang đến trụ sở mới tại số 49 đường Âu Cơ, khu vực tiềm năng thu hút nhiều công ty nước ngoài Sau khi xây dựng được hình ảnh tích cực trong lòng khách hàng, công ty đã quyết định đổi tên thành Tân Long, thể hiện cam kết phát triển bền vững và khẳng định vị thế doanh nghiệp vững mạnh Để thực hiện phương châm này, công ty đã mở thêm chi nhánh Nam Trung Yên, gia tăng đội ngũ nhân viên và mở rộng các lĩnh vực hoạt động, không chỉ tập trung vào môi giới thuê và cho thuê bất động sản mà còn chú trọng vào môi giới mua bán, đầu tư và cho thuê lại các dự án bất động sản.
1.2 Chức năng và nhiệm vụ 1.2.1 Chức năng
Công ty TNHH đầu tư và dịch vụ Tân Long chuyên đầu tư vào bất động sản và các dự án, bao gồm việc mua lại hoặc thuê bất động sản để cho thuê Chúng tôi cung cấp dịch vụ môi giới mua bán, cho thuê, hỗ trợ tiện ích cần thiết và quản lý bất động sản cho các chủ sở hữu lớn.
1.2.2 Nhiệm vụ Với vai trò của một doanh nghiệp đầu tư và cung cấp dich vụ liên quan đến bất động sản, công ty có nhiệm vụ: Đáp ứng nhu cầu ngày càng gia tăng về dịch vụ môi giới Thúc đẩy tiến trình thực hiện thương vụ diễn ra nhanh hơn, góp phần tiết kiệm thời gian và nâng cao hiệu quả chuyên môn
Góp phần quan trọng vào sự hình thành và phát triển thị trường bất động sản tại Việt Nam, Nhà nước và các doanh nghiệp kinh doanh bất động sản khác đóng vai trò thiết yếu trong việc tạo lập môi trường kinh doanh thuận lợi và bền vững Sự hợp tác này không chỉ thúc đẩy tăng trưởng kinh tế mà còn nâng cao chất lượng dịch vụ và sản phẩm bất động sản, đáp ứng nhu cầu ngày càng cao của người tiêu dùng.
Cơ cấu tổ chức của công ty TNHH Tân Long được xây dựng với từng phòng ban đảm nhiệm chức năng riêng biệt, tuy nhiên, sự hỗ trợ và hợp tác giữa các phòng ban luôn được duy trì để đảm bảo hiệu quả công việc.
1.3.1 Phòng Marketing Phòng Marketing có nhiệm vụ tiếp thị về công ty tới khách hàng, tìm kiếm thông tin về nguồn cung và cầu về bất động sản, tìm kiếm các khách hàng có khả năng trở thành khách hàng tiềm năng của công ty như các công ty du lich, lữ hành, các khách sạn, các đại sứ quán, các tổ chức, công ty nước ngoài tại Việt Nam Sau khi có danh sách về nhũng công ty này, bộ phận sẽ tiến hành tiếp thị về công ty thông qua gọi điện thoại, gửi email để xác định nhu cầu của thực sự của họ, lập được danh sách khách có nhu cầu, cung cấp thông tin cho bộ phận kinh doanh.
Bộ phận Marketing giữ vai trò quan trọng trong việc duy trì liên lạc với khách hàng nhằm đảm bảo nguồn cầu ổn định Đồng thời, họ cũng chịu trách nhiệm giải đáp các thắc mắc của khách hàng liên quan đến sản phẩm và dịch vụ.
Tiếp thị về công ty
Tìm kiếm nguồn cung , cầu về bất động sản.
Thực hiện các thương vụ môi giới mua bán, cho thuê.
Quản lý về nhân sự.
Phòng kinh doanh có nhiệm vụ chính là thực hiện các thương vụ môi giới bất động sản Công việc bao gồm nghiên cứu thị trường và thông tin về nguồn khách hàng cung và cầu Nhân viên sẽ dẫn khách đi xem bất động sản, tư vấn cho cả chủ nhà và khách hàng bằng các thông tin cần thiết Họ cũng tiến hành đàm phán để đưa hai bên đến một thỏa thuận chung, nhằm đạt được quyết định cuối cùng có lợi cho tất cả và ký kết hợp đồng giao dịch.
Bộ phận kinh doanh đảm nhận việc xử lý các thủ tục pháp lý và giấy tờ liên quan cho chủ sở hữu bất động sản, bao gồm giấy phép đăng ký kinh doanh, thủ tục về an ninh trật tự và phòng cháy chữa cháy.
Sau khi hoàn tất thương vụ, bộ phận kinh doanh vẫn có trách nhiệm giải quyết các vấn đề phát sinh trong phạm vi trách nhiệm của công ty.
1.3.3 Phòng nhân sự Phòng nhân lực thực hiện các công việc cụ thể như quản lý nhân viên trong công ty, quản trị tiền lương, sắp xếp, phân công việc cho các nhân viên phù hợp với khả năng và lợi thế của từng nhân viên
1.3.4 Ban giám đốc Ban giám đốc là bộ phận có thẩm quyền cao nhất, quản lý ở tầm vĩ mô, đề ra các chiến lược phát triển dài hạn cũng như các chiến lược cho từng giai đoạn cụ thể
1.4 Cơ sở vật chất kỹ thuật
Thực trạng hoạt động môi giới tại công ty bất động sản Tân Long
2.1Thị trường hoạt động Công ty tập trung vào môi giới thuê, mua, đầu tư vào các căn hộ chung cư cao cấp, nhà ở liên kế, biệt thự, văn phòng, trụ sở giao dịch cho người nước ngoài, đại sứ quán, các công ty Việt Nam, công ty liên doanh,công ty nước ngoài trên địa bàn Hà Nội.
2.2 Ngành kinh doanh Công ty TNHH đầu tư và dịch vụ Tân Long thực hiện kinh doanh trên các lĩnh vực cụ thể như:
2.2.1 Công ty cung cấp dịch vụ môi giới cho các đối tượng có nhu cầu thuê, cho thuê, mua, bán bất động sản.
Trong mảng hoạt động này, công ty tiến hành các công việc:
Thu thập thông tin cần thiết về khách hàng có bất động sản có nhu cầu bán, cho thuê
Kiểm tra sự chính xác và tin cậy về các bất động sản trong cơ sở dữ liệu của công ty.
Xác định giá và thẩm định giá trị của các bất động sản để có thể đưa ra giá thuê hay mua bán phù hợp nhất.
Xắp xếp thời gian, tổ chức dẫn khách đi xem xét bất động sản.
Công ty sẽ giúp đỡ khách hàng đàm phán về giá cả, các điều khoản liên quan đến thanh toán.
Công ty đảm nhận việc xử lý các thủ tục giấy tờ quan trọng như hóa đơn đặt cọc, hợp đồng thanh toán và hợp đồng môi giới, nhằm đảm bảo rằng thương vụ diễn ra một cách chuyên nghiệp và thuận lợi.
Sau khi thương vụ hoàn thành, công ty vẫn giúp khách hàng giải quyết các vấn đề phát sinh trong phạm vi trách nhiệm của mình.
2.2.2 Đầu tư mua lại các dự án.
Công ty sẽ thực hiện các hoạt động như tìm kiếm thông tin về các dự án hiện tại và sắp tới, nghiên cứu và phân tích hiệu quả kinh tế của việc đầu tư, huy động vốn từ các nguồn như vốn chủ sở hữu và vay ngân hàng, cũng như xây dựng kế hoạch đàm phán để đạt được kết quả tối ưu.
2.2.3 Mua lại các bất động sản để cho thuê
Sau khi bộ phận Marketing và kinh doanh phối hợp thu thập thông tin về bất động sản trên thị trường, họ tiến hành nghiên cứu, định giá và xây dựng kế hoạch đàm phán Để thực hiện giao dịch, công ty chuẩn bị vốn cần thiết và có thể đầu tư thêm vào việc tu sửa bất động sản, nhằm tăng giá trị cho thuê cao hơn.
2.2.4 Cung cấp các dịch vụ khác Công ty cung cấp các dịch vụ như quản lý bất động sản, tư vấn cho khách hàng có thắc mắc, tư vấn đầu tư,…
Công ty đảm nhận cả về cung cấp các dịch vụ, tiện ích liên quan với một số bất đống sản theo yêu cầu của khách hàng.
2.2.5 Kết hợp hoạt động cùng các công ty khác Công ty kết hợp với các công ty môi giới và đầu tư khác về nguồn khách hàng cung, nguồn khách hàng cầu Khi công ty có khách hàng muốn thuê nhưng lại chưa tìm được bất động sản phù hợp, hay khi công ty có bất động sản còn trống mà các công ty bạn có nhu cầu thuê Phối hợp hoạt động để có thể giải quyết nhanh nhất nhu cầu của khách hàng
Ngoài ra, việc phối hợp hoạt động này cũng góp phần tạo dựng thêm các mối quan hệ và tăng nguồn khách hàng cho công ty.
2.3 Cơ sở tiến hành hoạt động môi giới tại công ty BĐS Tân Long 2.3.1 Những quy định của pháp luật
Công ty hoạt động kinh doanh tuân thủ các quy định của nhà nước theo luật doanh nghiệp, đặc biệt trong lĩnh vực dịch vụ.
Công ty cam kết tuân thủ đầy đủ các quy định của nhà nước trong suốt quá trình hoạt động, đồng thời cung cấp các báo cáo tài chính cần thiết cho cơ quan chức năng, bao gồm bảng cân đối kế toán và bản quyết toán tài chính.
2.3.2 Những tiêu chuẩn nghề nghiêp
Công ty đặt ra những tiêu chuẩn nghề nghiệp quan trọng cho nhân viên, bao gồm tính trung thực, sự nhiệt tình và sự công bằng, nhằm đảm bảo một môi trường làm việc chuyên nghiệp và hiệu quả.
2.3.3 Kinh nghiệm hoạt động Các thành viên sáng lập công ty trước kia đều đã từng hoat động trong các lĩnh vực liên quan như xây dựng, phụ trách quản lý các dự án hạ tầng….vì vậy công ty có thể áp dụng sự hiểu biết của mình và sử dụng hiệu quả các mối quan hệ đã có để hoat động trong lĩnh vực môi giới BĐS
2.4 Kết quả hoạt động Qua hơn 9 năm hoạt động, công ty đã đạt được những kết quả thể hiện được sự nỗ lực và cố gắng của các thành viên trong công ty.
Trong lĩnh vực môi giới cho thuê, Tân Long đã gặt hái thành công tại nhiều khu vực như các tòa nhà ở khu đô thị Trung Hòa Nhân Chính, bao gồm 17T5, 17T7, 17T8, 24T2, 24T4, 34T, Vimeco, The Manor, và khu đô thị Mỹ Đình Sông Đà với các tòa CT1, CT2, CT3, CT4, CT9, cùng Làng quốc tế Thăng Long Nhờ vào hoạt động môi giới hiệu quả, Tân Long luôn đạt và vượt chỉ tiêu doanh thu hàng tháng, với văn phòng Âu Cơ đạt 10.000 USD và văn phòng Nam Trung Yên đạt 5.000 USD.
Tân Long đã thành công trong việc mua bán một phần các dự án như Văn Phú và Mễ Lao, điều này không chỉ giúp tăng doanh thu mà còn nâng cao giá trị tài sản và quy mô của công ty.
2.5 Các yếu tố tác động tới hoạt động của công ty 2.5.1 Tác động của thị trường
Công ty thành lập và chính thức đi vào hoạt động từ năm 1999.
Trong giai đoạn 2001-2003, thị trường bất động sản trải qua đợt sốt đất mạnh mẽ, với giá cả tăng nhanh và liên tục, dẫn đến tình trạng giá bất động sản đạt mức cao nhất so với sức mua của người dân và so với tiêu chuẩn toàn cầu Các yếu tố tự phát chi phối thị trường khiến Nhà nước không thể kiểm soát hiệu quả.
Mức giá thị trường hiện tại cao gấp 6 lần so với mức giá quy định của Nhà nước Tại Hà Nội, giữa năm 2003, trong các cuộc đấu giá, giá thị trường đã tăng từ 5 đến 10 lần Cụ thể, giá trúng thầu ở huyện Từ Liêm vào thời điểm đó rơi vào khoảng 18 triệu đồng.
Quy trình tiến hành hoạt động môi giới thuê BĐS tại công ty BĐS Tân
3.1 Tìm thông tin về các BĐS có nhu cầu cho thuê trên thị trường Để thực huiện khâu này, các nhân viên kinh doanh có thể thông qua nhiều cách Có thể tìm thông tin trên các trang quảng cáo trên mạng như:
Muaban.net, dantri.com, và Vnexpress là những trang web quảng cáo nổi bật đăng thông tin về bất động sản cho thuê Nhân viên cần phân biệt rõ ràng giữa các bất động sản do chính chủ sở hữu đăng và những bất động sản được quảng cáo bởi các công ty môi giới khác Các bất động sản được xác định là do chủ sở hữu đăng sẽ được ghi vào danh sách riêng, trong khi các bất động sản do các công ty môi giới khác đăng sẽ được lưu lại trong danh sách khác.
Các bất động sản sẽ được kiểm tra lại thông qua việc nhân viên gọi điện đến các số điện thoại được cung cấp trong nội dung quảng cáo.
Việc kiểm tra thông tin bất động sản giúp phân biệt rõ ràng giữa các tài sản do chủ sở hữu đăng tin và những bất động sản đã qua trung gian Đối với các bất động sản chính chủ, người dùng sẽ nhận được đầy đủ thông tin như diện tích, số phòng, nội thất, địa chỉ và giá cho thuê mà chủ sở hữu mong muốn.
Nhiều chủ sở hữu bất động sản đăng tin bán vì không muốn qua nhà môi giới Tuy nhiên, qua những cuộc gọi, nhà môi giới có thể thuyết phục họ sử dụng dịch vụ của mình thay vì tự thực hiện giao dịch.
Người môi giới bất động sản cần thuyết phục khách hàng về lợi ích của việc sử dụng dịch vụ của họ, như việc tìm kiếm khách thuê đáng tin cậy và chất lượng hơn Sử dụng dịch vụ môi giới giúp cho quá trình cho thuê bất động sản diễn ra nhanh chóng, đồng thời giúp chủ sở hữu tránh mất lợi nhuận do bất động sản bị bỏ trống Ngoài ra, nhà cung cấp dịch vụ còn hỗ trợ chủ sở hữu trong các vấn đề pháp lý, bao gồm việc soạn thảo hợp đồng và các bản cam kết cần thiết.
Công ty có trách nhiệm giải quyết các vấn đề và tranh chấp giữa khách hàng, tuy nhiên, trong thực tế, việc thuyết phục chủ sở hữu bất động sản không phải lúc nào cũng dễ dàng.
Sau khi có sự đồng ý của chủ sở hữu, công ty sẽ hẹn gặp để kiểm tra và chụp ảnh BĐS nhằm lưu trữ thông tin Một số bức ảnh sẽ được chỉnh sửa để đăng tải trên website, giúp minh họa và quảng cáo cho các nguồn BĐS mà công ty đang cung cấp.
Nhân viên công ty thường trực tiếp đến các khu chung cư và đô thị để phát tờ rơi quảng cáo, nhằm tìm kiếm bất động sản cho thuê Qua thông tin và địa chỉ trên tờ rơi, chủ sở hữu có thể liên hệ với công ty để thực hiện việc cho thuê bất động sản của mình.
3.2 Tìm kiếm khách hàng có nhu cầu thuê Song song với việc tìm các BĐS cho thuê là việc tìm kiếm các khách hàng có nhu cầu thuê BĐS
Công ty tiến hành việc tìm khách thuê BĐS theo nhiều cách
Nhân viên marketing nghiên cứu thông tin về các công ty du lịch, lữ hành, đại sứ quán, công ty liên doanh và khu công nghiệp tại Hà Nội qua internet, nhằm tiếp cận đối tượng khách hàng là người nước ngoài có nhu cầu thuê bất động sản để ở hoặc làm văn phòng.
Bên cạnh internet, công ty còn tìm khách thông qua các tạp chí, sách báo nước ngoài giới thiệu về các doanh nghiệp đang kinh doanh tại Việt Nam.
Một phương pháp hiệu quả để tìm kiếm khách hàng là thực hiện các cuộc khảo sát trực tiếp Nhân viên có thể đến các công ty nước ngoài tại Hà Nội, đặc biệt là tại các tòa nhà lớn như M3M4 Nguyễn Chí Thanh và Deaha Business Centre, cũng như các khu công nghiệp Thăng Long, nhằm thiết lập mối quan hệ và mở rộng cơ hội hợp tác.
Nội Bài thực hiện việc gửi tờ rơi và card visit để giới thiệu công ty, đồng thời thu thập thông tin quan trọng như số điện thoại và địa chỉ website Ngoài ra, nhân viên kinh doanh cũng phân phát tờ rơi tại các tòa nhà và khu dân cư Nếu tờ rơi đến tay người có nhu cầu, họ sẽ liên hệ với công ty để được hỗ trợ.
Dựa trên thông tin thu thập được, nhân viên sẽ lập danh sách các công ty tiềm năng và thực hiện cuộc gọi để xác định những công ty có nhu cầu thuê nhà tại Hà Nội cho khách nước ngoài hoặc chuyên gia, cũng như nhu cầu thuê văn phòng đại diện Sau khi xác định được các công ty này, nhân viên sẽ gửi email giới thiệu chi tiết về công ty để khách hàng hiểu rõ hơn và dễ dàng liên lạc khi cần thiết.
3.3 Kết hợp hai nguồn khách hàng Sau khi có thông tin về khách thuê và chủ sở hữu BĐS, các nhân viên sẽ tìm những BĐS phù hợp với yêu cầu của khách thuê Với những khách hàng ở xa hoặc có yêu cầu, công ty sẽ tiến hành gửi ảnh và thông tin về các BĐS qua mail cho khách hàng tham khảo. Điều tiếp theo cần thực hiện đó là sắp xếp thời gian giữa chủ sở hữu BĐS và khách thuê để khách thuê có thể đi xem BĐS Các nhân viên kinh doanh sẽ sắp xếp,thuyết phục sao cho thời gian hẹn các chủ sở hữu BĐS nối tiếp nhau một khoảng phù hợp để khách thuê có thể đi xem các BĐS một cách lần lượt, tuần tự
Trong quá trình thực hiện thương vụ, nhân viên kinh doanh cần thuyết phục chủ sở hữu và khách hàng để đạt được sự thống nhất, từ đó ký kết hợp đồng thuê bất động sản Mục tiêu của nhà môi giới là hoàn tất hợp đồng môi giới với khách hàng.
Đánh giá về hoạt động môi giới tại công ty TNHH đầu tư và dịch vụ Tân
4.1 Ưu điểm Hoạt động môi giới BĐS tại công ty BĐS Tân Long trong đó chủ yếu là hoạt động môi giới cho người nước ngoài thuê BĐS làm nhà ở hoặc làm văn phòng đại diện đã góp phần hình thành và phát triển hoạt động môi giới BĐS vẫn còn khá mới mẻ tại Việt Nam.
Môi giới đóng vai trò quan trọng trong thị trường bất động sản, được ví như "dầu nhớt" giúp bộ máy thị trường vận hành trơn tru Hoạt động của Tân Long cũng góp phần thúc đẩy sự phát triển của thị trường này.
Bất động sản phát triển nhanh chóng, thúc đẩy các thương vụ và giao dịch diễn ra hiệu quả hơn, từ đó khai thác tối đa cơ hội do quá trình hội nhập mang lại.
4.2 Hạn chế Tân Long hoạt động chủ yếu trong mảng môi giới cho thuê BĐS trong khi đó mảng môi giới mua bán vẫn chưa được khai thác sâu Như vậy đã bỏ ngỏ một thị trường tiềm năng Điều này cũng phần nào làm ảnh hưởng đến quá trình xây dựng hình ảnh về một doanh nghiệp môi giới toàn diện và vững mạnh.
Xu thế hội nhập và quá trình công nghiệp hóa, hiện đại hóa đang ảnh hưởng sâu rộng đến Hà Nội và các tỉnh lân cận như Hưng Yên, Bắc Ninh Nhiều khách hàng tại các tỉnh này mong muốn hợp tác với công ty để nhanh chóng đưa bất động sản của họ ra thị trường, nhưng công ty hiện chỉ hoạt động chủ yếu tại Hà Nội Việc bỏ ngỏ nhóm khách hàng này đồng nghĩa với việc đánh mất cơ hội mở rộng danh tiếng và thị trường của công ty ra các khu vực lân cận.
4.3 Nguyên nhân Những hạn chế mà Tân Long gặp phải bắt nguồn từ một số nguyên nhân.
Công ty có quy mô nhỏ và tiềm lực tài chính hạn chế, do đó không thể đảm nhiệm hiệu quả các hoạt động trong lĩnh vực môi giới bất động sản.
Mảng môi giới mua bán bất động sản (BĐS) phức tạp hơn so với môi giới cho thuê, yêu cầu người thực hiện phải có kiến thức vững về thị trường, quy định pháp luật và kinh nghiệm lâu năm Mặc dù đội ngũ nhân viên trẻ năng động là một thế mạnh của công ty, nhưng cũng là một hạn chế Để thành công trong lĩnh vực môi giới mua bán và mở rộng hoạt động, nhân viên cần nỗ lực học tập, cập nhật thông tin và tìm hiểu diễn biến thị trường nhằm nâng cao vốn kinh nghiệm của mình.
PHƯƠNG HƯỚNG VÀ GIẢI PHÁP HOÀN THIỆN HOẠT ĐỘNG MÔI GIỚI TẠI CÔNG TY BẤT ĐỘNG SẢN TÂN
Phương hướng mục tiêu chiến lược của công ty
1.1 Phương hướng, mục tiêu hoạt động Ngay từ khi thành lập, công ty đã đặt ra phương châm hoạt động của mình là “Đáp ứng tốt nhất nhu cầu của khách hàng Thực sự trở thành cầu nối tin cậy ” Phương châm này luôn được nhân viên trong công ty ghi nhớ và phấn đấu thực hiện.
Trước đây, công ty tập trung chủ yếu vào hoạt động môi giới cho thuê bất động sản, đồng thời thực hiện một số thương vụ môi giới mua bán và đầu tư vào một phần của một số dự án.
Sau bảy năm hoạt động, công ty đã xây dựng được uy tín vững chắc trên thị trường Hà Nội và tích lũy được nguồn vốn đáng kể Chiến lược phát triển sắp tới của công ty thể hiện quyết tâm và mục tiêu hướng tới việc trở thành một doanh nghiệp bất động sản mạnh mẽ.
Chiến lược mới này thể hiện cụ thể ở các phương diện:
Công ty cam kết tiếp tục phát triển hoạt động môi giới thuê và cho thuê bất động sản, nhằm nâng cao tính chuyên nghiệp trong lĩnh vực này Đây là một thế mạnh quan trọng của công ty, do đó việc duy trì và phát huy hoạt động này là cần thiết để tạo ra lợi thế cạnh tranh so với các công ty môi giới khác.
Công ty đang mở rộng và tập trung phát triển dịch vụ môi giới mua bán bất động sản, một lĩnh vực hứa hẹn mang lại hiệu quả cao Như đã nêu, đây là mảng hoạt động hấp dẫn mà công ty đang từng bước khai thác để tối ưu hóa tiềm năng thị trường.
Công ty không chỉ tập trung vào việc mở rộng môi giới mua bán bất động sản mà còn chú trọng đầu tư vào các dự án và mua lại các dự án để gia tăng lợi nhuận và mở rộng quy mô hoạt động.
1.2 Tổ chức triển khai thực hiện chiến lược hoạt động kinh doanh Để thực hiện được muc tiêu chiến lược đề ra, công ty đã tiến hành tổ chức thực hiện nhiều hoạt động cụ thể để tạo nền tảng cho chiến lược phát triển mới.
Vào ngày 2 tháng 4 năm 2007, công ty đã thành lập chi nhánh mới tại khu đô thị Nam Trung Yên, đánh dấu bước tiến lớn trong việc mở rộng quy mô hoạt động Sự ra đời của các chi nhánh không chỉ thể hiện sự phát triển mạnh mẽ của công ty mà còn giúp chuyên nghiệp hóa các hoạt động tại từng khu vực Mỗi chi nhánh sẽ được phân khu vực hoạt động cụ thể, đảm bảo có đủ nguồn lực để khai thác tối đa khách hàng trong khu vực mình phụ trách.
Công ty tổ chức các khóa học về môi giới và định giá bất động sản cho nhân viên, nhằm nâng cao năng lực và đáp ứng yêu cầu mới trong ngành.
Công ty tổ chức sắp xếp nhân viên vào các phòng ban dựa trên năng lực cá nhân, đồng thời tuyển dụng những người có khả năng quản lý xuất sắc để hỗ trợ ban giám đốc và phòng nhân lực Điều này nhằm xây dựng các chính sách quản trị hợp lý, góp phần nâng cao hiệu quả quản lý công ty.
Công ty đã đầu tư và trang bị thêm các thiết bị cần thiết như hệ thống điện thoại, máy tính và máy fax, nhằm nâng cao khả năng tìm kiếm thông tin và hỗ trợ hiệu quả cho việc ký kết các hợp đồng giao dịch.
Ý kiến đề xuất nhằm nâng cao hiệu quả hoạt động môi giới
Sau khi nghiên cứu quá trình hình thành và phát triển của công ty TNHH đầu tư và dịch vụ Tân Long, tôi xin đưa ra một số ý kiến nhằm cải thiện hoạt động môi giới bất động sản tại công ty cũng như trên thị trường bất động sản nói chung.
2.1 Giải pháp về hướng hoạt động 2.1.1 Hoàn thiện chiến lược về môi giới mua bán.
Công ty cần phát triển một chiến lược rõ ràng cho hoạt động môi giới mua bán bất động sản, đồng thời chú trọng vào việc khai thác hiệu quả các đối tượng khách hàng trong nước.
Công ty cần thực hiện nghiên cứu thị trường bất động sản để nắm bắt các quy định mới của Nhà nước Việc hiểu rõ thông tin về các dự án mới sẽ giúp công ty xây dựng chính sách đầu tư kịp thời, từ đó tạo ra lợi thế cạnh tranh so với các doanh nghiệp khác.
Tiến hành đào tạo và bổ xung những kiến thức, các bước cần thực hiện trong một thương vụ môi giới mua bán.
Các công ty có thể học hỏi từ những doanh nghiệp bất động sản thành công khác, đồng thời xem xét khả năng hợp tác để thực hiện các thương vụ cụ thể Điều này giúp xác định phương thức hoạt động tối ưu và phù hợp nhất cho công ty của mình.
2.1.2 Phát triển hoạt động trong thị trường chứng khoán.
Thị trường chứng khoán và thị trường bất động sản có mối liên hệ chặt chẽ, tương tự như hình ảnh "bình thông nhau" Sự biến động của một thị trường có thể ảnh hưởng trực tiếp đến thị trường còn lại, tạo nên sự tương tác mạnh mẽ giữa chúng Việc hiểu rõ mối quan hệ này là rất quan trọng cho các nhà đầu tư và người tham gia thị trường.
Hiện tại, công ty chưa đầu tư vào cổ phiếu do hạn chế về vốn Tuy nhiên, trong thời gian này, công ty có thể nghiên cứu và chuẩn bị nguồn lực để phát triển chiến lược tham gia vào thị trường chứng khoán trong tương lai.
Tham gia thị trường chứng khoán không chỉ giúp công ty thu hút vốn cho nguồn vốn chủ sở hữu mà còn là bước quan trọng trong việc xây dựng doanh nghiệp chuyên nghiệp Hơn nữa, việc niêm yết cổ phiếu còn góp phần quảng bá hình ảnh của công ty ra rộng rãi.
2.1.3 Mở rộng hoạt động kinh doanh sang địa bàn một số tỉnh lân cận Hà Nội. Để đáp ứng nhu cầu công nghiệp hoá và hiện đại hoá của đất nước, nhiều khu công nghiệp mới đã và đang được tién hành xây dựng Nhiều người dân đã bỏ tiền mua các mảnh đất tại các khu đô thị ven Hà Nội như ở Hưng Yên, Hà Tây… họ hi vọng vào khoản lợi nhuận từ việc bán lại các mảnh đất đó Tuy nhiên việc mua bán bất động sản không đơn giản và không phải lúc nào cũng thuận lợi bởi sự hạn chế về thông tin trong thị trường Bởi vậy họ tìm đến công ty để giúp bán được bất động sản của mình nhanh chóng với gia phù hợp nhất Tuy nhiên công ty mới chỉ hoạt động trên địa bàn Hà Nội mà chưa hoạt động sang các vung lân cận nên không thể đáp ứng được nhu cầu của những đối tượng này
Trong tương lai, công ty nên nghiên cứu và xác định năng lực của mình để quyết định liệu có nên tham gia vào một thị trường tiềm năng hay không, nhằm tránh bỏ lỡ cơ hội phát triển.
2.1.4 Tham gia các hiệp hội nghề nghiệp Các nhà hoạt động trong lĩnh vực môi giới BĐS cũng nên quan tâm tới việc tổ chức các cuộc hội thảo, hội nghị về môi giới BĐS Những cuộc hội thảo này sẽ tạo điều kiện cho các doanh ngiệp, các nhà môi giới được bàn luận sâu hơn và rõ nét hơn về hoạt thực trạng hoạt động môi giới ở nước ta Các cuộc gặp gỡ này cũng góp phần tạo dựng nên các mối quan hệ, các mạng lưới hoạt động lớn mạnh.
Cần thành lập hiệp hội môi giới bất động sản để các nhà môi giới có thể thống nhất quy tắc và quy định cho hoạt động nghề nghiệp, nhằm nâng cao tính chuyên nghiệp và tạo khuôn khổ cho công việc môi giới.
2.2 Giải pháp về tài chính Song song cùng với hoat động môi giới cho thuê và môi giới mua bán, Tân Long cũng tiến hành mua lại một phần các dự án để đầu tư Việc mua lại các dự án hay một phần các dự án cũng đòi hỏi công ty phải huy động được một lượng vốn đủ lớn và ổn định Bên cạnh nguồn vốn tự có của mình, công ty có thể sử dụng nguòn vốn từ vay ngân hàng Với một công ty nhỏ thì việc vay một lượng vốn lớn để đầu tư là không dễ vì vậy công ty cần tạo dựng mối quan hệ và niềm tin với các ngân hàng để có thể huy động được nguồn vốn có tính an toàn.