Tìm hiểu hoạt động môi giới bất động sản tại công ty bất động sản tân long

Báo cáo thực tập chuyên đề Lời mở đầu Tính cấp thiết đề tài Hoạt động mơi giới hoạt động lĩnh vực dịch vụ bất động sản nhằm mục đích hỗ trợ cho phát triển thị trường bất động sản, cho hoạt động kinh doanh bất động sản Hoạt động môi giới bất động sản hoạt động phát triển thị trường bất động sản nói riêng gh kinh tế quốc dân nói chung iệ p cơng nhận thức Việt Nam thể cần thiết tn So với mặt chung với giới thị trường bất động sản Tố mẻ, thị trường bất động sản Việt Nam p giai đoạn hình thành bước phát triển để thúc đẩy thị trường tậ cần có kết hợp nhiều yếu tố, nhiều lĩnh vực Mơi giới với tính ực chất yếu tố trung gian cầu nối góp phần gằn kết cung cầu th Mặt khác xu hội nhập việc phát triển thị ên khơng bỏ lỡ hội mà đem đến đề trường bất động sản cần thiết để đáp ứng xu uy Công ty bất động sản Tân Long công ty hoạt động lĩnh vực Ch môi giới bất động sản thành lập từ năm 1999 Hoạt động chủ yếu công ty môi giới hộ hay văn phịng cho th cho khách hàng nước ngồi Tuy quy mơ lĩnh vực hoạt động cịn hẹp cơng ty góp phần hình thành thức đẩy phát triển hoạt động môi giới bất động sản thị trường Hà Nôi Trong thời gian thực tập cơng ty, thơng qua việc tìm hiểu, phân tích q trình thực thương vụ môi giới với số tài liệu thu thập được, em xin chọn nghiên cứu đề tài “ Tìm hiểu hoạt động môi giới Báo cáo thực tập chuyên đề bất động sản công ty bất động sản Tân Long” với mong muốn hiểu phần thực tế hoạt động môi giới bất động sản xin đưa số ý kiến đóng góp với hi vọng góp phần hồn thiện hoạt động mơi giới Mục tiêu nghiên cứu đề tài - Hệ thống hóa vấn đề mơi giới bất động sản - Tìm hiểu, phân tích, đánh giá hoạt động môi giới bất động sản công ty TNHH đầu tư dịch vụ Tân Long Đề xuất, kiến nghị số giải pháp để góp phần hồn thiện hoạt động gh - tn mơi giới công ty Đối tượng phạm vi nghiên cứu - Đối tượng: Nghiên cứu hoạt động môi giới bất động sản công ty Tố tậ p Tân Long Phạm vi nghiên cứu: Hoạt động môi giới thuê, mua bán….tại công ty ực - th Tân Long Thời gian nghiên cứu: Trong giai đoạn từ năm 1999 đến Phương pháp nghiên cứu ên đề - uy Vận dụng phương pháp: phân tích, tổng hợp, so sánh, thu thập tài Kết cấu đề tài Ch liệu cơng ty iệ p cơng ty nói riêng lĩnh vực mơi giới bất đ nói chung Đề tài nghiên cứu gồm chương: Chương I: Cơ sơ khoa học hoạt động môi giới bất động sản Chương II: Thực trạng hoạt động môi giới bất động sản công ty bất động sản Tân Long Chương III: Phương hướng giải pháp đề xuất góp phần hồn thiện hoạt động mơi giới bất động sản Báo cáo thực tập chuyên đề Em xin bày tỏ biết ơn chân thành đến GS-TSKH Lê Đình Thắng thầy cô giáo khoa Bất động sản địa hướng dẫn giúp đỡ em hồn thành đề tài CHƯƠNG I: Cơ sở khoa học hoạt động môi giới bất động sản I.1 Tổng quan môi giới bất động sản Một số khái niệm liên quan I.1.1Môi giới gh Môi giới lớp trung gian, chủ thể cá nhân, tổ chức, iệ p I tn hãng…làm trung gian cho hai nhiều chủ thể khác để tạo quan Tố hệ kinh doanh Theo cách khác, môi giới hoạt động người thứ ba với mục tậ p đích tạo cảm thơng, thấu hiểu việc giải vấn đề hay cơng ực việc có liên quan bên với th Thông qua cách định nghĩa trên, ta thấy hình thức mơi đề giới xuất hiên bê quan hệ mà quan hệ bên không Ch I.1.2Bất động sản uy kiện để giải vấn đề ên thể giải Khi địi hỏi có người thứ ba có đủ khả điều Cụm từ “bất động sản” lĩnh vực mơi giới đơi làm ta nhầm lẫn Ở đây, đối tượng hoạt động mơi giới hồn tồn khơng phải thân bất động sản mà quyền liên quan đến Chỉ có quyền BĐS luân chuyển chúng đối tượng việc chuyển giao Có nhiều dạng quyền liên quan đến BĐS khơng phải quyền ln chuyển Vì điều quan trọng nhà mơi giới phân biệt rõ loại quyền hạn khác Vì quyền hạn liên quan đến BĐS nên cần phải định nghĩa xác BĐS góc độ Báo cáo thực tập chuyên đề nhà mơi giới: “bất động sản mảnh đất có ranh giới thuộc quyền sử dụng, quyền sở hữu cơng trình cố định gắn liền mảnh đất hay phần cơng trình mà theo luật đinh riêng tách biệt với mảnh đất I.2 Sự cần thiết hoạt động môi giới bất động sản Bất động sản có vai trị quan trọng kinh tế quốc xuất kinh doanh để tạo sản phẩm dịch vụ phục vụ cho sống gh Bất động sản cung cấp không gian cho tồn tại, nghỉ ngơi hoạt động iệ p dân Bất động sản địa bàn , cung cấp sở hạ tầng cho hoạt động sản tn xã hội Bất động sản đối tượng để đầu tư lớn dài hạn, giúp nhà đầu Tố tư bảo toàn vốn giai đoạn khó khăn kinh tế Một điều quan trọng vận hành bất động sản giúp mang lại hiệu tậ p lớn cho vòng quay kinh tế ực Trong hoạt động kinh doanh bất động sản chất quan hệ th bất động sản phức tạp Điều thể điểm: Bất động sản gắn liền với quyền - Giao dịch bất động sản thực chất giao dịch quyền - Khi nói tới bất động sản quyền phức tạp uy ên đề - Ch Vì tất phức tạp nên cần có nhà mơi giới nhà mơi giới chuyên gia am hiểu pháp luật vấn đề khác có liên quan đến bất động sản kinh doanh bất động sản Với hiểu biết mình, nhà mơi giới giúp đỡ bên giao dịch giúp trình giao dịch thực cách nhanh chóng xác Từ định nghĩa mơi giới bất động sản Môi giới bất động sản hoạt động người thứ ba có đủ khả điều kiện để giải quan hệ giao dịch bất động sản nhằm kết nối thương vụ giao dịch bất động sản Báo cáo thực tập chuyên đề I.3 Bản chất môi giới bất động sản Trước hết cần nhận thấy môi giới hoạt động nhà mơi giới chun nghiệp Tính chuyên nghiệp thể am hiểu pháp luật, quy định nhà nước kinh doanh bất động sản Sự am hiểu giúp nhà môi giới tránh vướng mắc thực thương vụ Môi giới bất động sản việc kết nối thương vụ, tạo thấu người có nhu cầu thuê, mua kết nối với nhau, qua thúc đẩy thực gh thương vụ iệ p hiểu bên Nhà môi giới giúp người có bất động sản tn Bản chất mơi giới bất động sản cịn thể việc lựa chọn, Tố xếp phương pháp, vấn đề thương vụ để giải thương vụ cách nhanh chóng, hợp lý hiệu p Vai trị mơi giới bất động sản tậ I.4 người mua-mơi giới-người bán th bao gồm: ực Môi giới ba tác nhân tham gia thị trường Ba tác nhân đề Giữa người mua người bán hay nói cách tổng quát ên cung cầu cần có mơi giới nguyên nhân: uy - Bất động sản gắn với quyền phức tạp Ch - Bất động sản loại hàng hố khó so sánh - Thị trường bất động sản thị trường khơng hồn hảo - Người tham gia thị trường bất động sản người khơng có kinh nghiệm Từ thấy môi giới giúp làm lành mạnh, minh bạch thi trường bất động sản, giúp thị trường bất động sản phát triển Mơi giới giúp tìm hướng giải tối ưu cho khách hàng vấn đề: - Về tài chính: loại thuế, phí, vốn vay… - Về giá cả: đưa giá cao cách hợp lý Báo cáo thực tập chuyên đề - Về thời gian giao dịch: thông thường thời gian để thực giao dịch mua bán diễn khoảng từ tháng đến năm có trường hợp ngoại lệ thương vụ diễn khoảng từ đến hai tuần - Về mức độ an tồn: Qua nhà mơi giới thực sự, khách hàng tìm đối tác tốt, đáng tin cậy…… II.1 Một số vấn đề môi giới bất động sản Các nguyên tắc môi giới bất động sản iệ p II Những hoạt động cần tuân thủ pháp luật Việt Nam Mọi hành tn - gh Hoạt động môi giới cần tuân thủ nguyên tắc sau: Tố vi, động thái môi giới không phép sai lệch Môi giới phải dựu công minh bạch thông tin - Hoạt động môi giới phải lấy mục tiêu, lợi ích khách hàng làm tậ p - ực định hướng, đảm bảo lợi ích bên khách hàng, hài hoà lợi ích Hoạt động môi giới phải dựa tảng kiến thức chuyên môn đề - th khách hàng nhà môi giới Hoạt động môi giới phải coi đạo đức nghề nghiệp kim nam, uy - ên kinh nghiệm thực tế với ý thức trách nhiệm cao II.2 Ch sợi đỏ xuyên suốt tồn q trình tác nghiệp Điều kiện kinh doanh dịch vụ môi giới yêu cầu chuyên môn nhà môi giới bất động sản Để đăng ký kinh doanh dịch vụ môi giới bất động sản, tổ chức, cá nhân cần đáp ứng đủ điều kiện sau: - Tổ chức, cá nhân kinh doanh bất động sản phải thành lập doanh nghiệp hợp tác xã Phải có vốn pháp định đăng ký kinh doanh bất động sản theo quy định pháp luật Báo cáo thực tập chuyên đề - Tổ chức cá nhân kinh doanh dịch vụ bất động sản phải thành lập doanh nghiệp hợp tác xã, đăng ký kinh doanh dịch vụ bất động sản theo quy định pháp luật - Tổ chức, cá nhân tham gia kinh doanh dịch vụ bất động sản phải có người có chứng mơi giới bất động sản - Cá nhân kinh doanh dịch vụ môi giới bất động sản độc lập phải đăng ký kinh doanh theo quy định pháp luật có chứng môi giới bất Những thương vụ thực thị trường bất động sản thường thu tn - yêu cầu chuyên môn gh * Những iệ p động sản Tố hút khoản tiền lớn giá trị bất động sản lớn nhà mơi p giới nói riêng nhà tư vấn, định giá hay hoạt động tậ lĩnh vực cung cấp dịch vụ cho khách hàng phải người Trong xu phát triển nay, nhà cung cấp dịch vụ cần không th - ực thẳng, trực có chun mơn cao đề ngừng tự học hỏi liên tục hoàn thiện lực để đáp ứng Các tiêu chuẩn nghề nghiệp đóng vai trị định Trước tiên chúng uy - ên nhu cầu ngày cao khách hàng yêu cầu Ch thiết lập để thống hoạt động tác nghiệp nhà moi giới Tiêu chuẩn nghề nghiệp có ý nghĩa thực tiễn cho khách hàng ngầm thơng báo cho khách hàng họ trơng đợi từ nhà mơi giới Thơng qua gây sức ép lên nhà moi giới phải đạt hiệu cao cho khách hàng Vì vậy, cần nhận thức tầm quan trọng tiêu chuẩn nghề nghiệp Các tiêu chuẩn nghề nghiệp cần thiết tất nhóm nghề nghiệp Chúng giúp cho khách hàng có định hướng chất lượng dịch vụ, đảm bảo tối thiểu mức dịch vụ có làm cho chất lượng dịch vụ đồng mà không phụ thuộc Báo cáo thực tập chuyên đề vào địa điểm cung cấp dịch vụ Từ phía người cung cấp dịch vụ, cần phải có ý thức tiêu chuẩn nghề nghiệp “rào chắn” hạn chế tự tác nghiệp họ mà mặt, lời giới thiệu thân họ Đây cách thức tiếp cận nghiêm túc với nghề nghiệp Tiêu chuẩn nghề nghiệp cho phép loại trừ hành vi cấm kị nhờ việc thống nguyên tắc hoạt động Nó tạo điều kiện cho việc liên kết chúng Dịch vụ môi giới bất động sản đòi hỏi người thực phải trang bị gh - iệ p nhà môi giới, xoa dịu bất đông hay loại bỏ nguyên nhân gây tn kiến thức khác như: luật, marketing, kỹ đàm phán, Tố kinh tế, kiến thức xây dựng…Để thực tốt nghề nghiệp phải có tầm nhận thức rộng, kiến thức thích hợp Ngồi ra, nhà hoạt động Hoạt động mơi giới bất động sản hoạt động chuyên biệt Để th - ực nhặn tuân thủ nguyên tắc đạo đức chung tậ p dịch vụ cần trọng đến yếu tố văn hoá thân, lịch thiệp, nhã đề làm tốt cơng việc địi hỏi nhà mơi giới phải có kiến thức rộng nhiều ên lĩnh vực khoa học xã hội Nhà mơi giới khơng địi hỏi phải có trình độ đại uy học họ phải có lượng kiến thức định để thực hợp đồng Ch môi giới cách trung thực, chuẩn mực an toàn Do khả tiếp nhận loại kiến thức khác người thường xuyên thay đổi, đồng thời phát triển xã hội nên kinh tế tạo nhiều hoàn cảnh khác nên địi hỏi nhà mơi giới phải xây dựng cho tư linh hoạt nhạy bén II.3 Những yếu tố ảnh hưởng đến phát triển nghề môi giới bất động sản II.3.1 Ảnh hưởng trực tiếp Báo cáo thực tập chuyên đề Văn pháp luật có ý nghĩa quan trọng mơi giới bất động sản luật kinh doang bất động sản có hiệu lực từ ngày tháng năm 2007 Tại chương IV mục đề cập vấn đề liên quan đến hoạt động môi giới Các nội dung nguyên tắc hoạt động môi giới BĐS; nội dung môi giới BĐS; thù lao môi giới; hoa hồng môi giới; quyền nghĩa vụ tổ chức, cá nhân hoạt động lĩnh vực môi giới BĐS; chứng môi doanh nghiệp môi giới BĐS làm để tiến hành hoạt động theo gh pháp luật iệ p giới BĐS quy định từ điều 44 đến điều 50 điểm có giúp tn Trong luật kinh doanh BĐS có quy định việc đưa hoạt động Tố mơi giới lên sàn giao dịch yêu cầu cần thiết để thực Điều góp phần minh bạch cơng khai thơng tin có chất lượng tin tậ p cậy bất động sản thị trường góp phần thức đẩy hoạt động ực môi giới cách chuyên nghiệp th Bên cạnh đó, với xu hướng hội nhập kinh tế, cơng ty nước đề ngồi đầu tư vào Việt Nam ngày nhiều nhu cầu BĐS để làm ên văn phòng giao dịch hay nhà tăng Đây hội lớn với doanh uy nghiệp môi giới Tuy nhiên thách thức không nhỏ cơng ty BĐS Ch nước ngồi thấy sức hấp dẫn thị trường đầy tiềm BĐS Việt Nam sức ép để cạnh tranh, tồn phát triển doanh nghiệp kinh doanh BĐS Việt Nam lớn II.3.2 Ảnh hưởng gián tiếp II.3.2.1 Ảnh hưởng từ cầu BĐS Chu kỳ phát triển kinh tế tác động đến phát triển thị trường bất động sản làm thay đổi lớn cung cầu bất động sản Tuy nhiên, Việt Nam thời gian qua xảy tình trạng cầu nhà, đất lại Báo cáo thực tập chuyên đề không trùng hợp với nhịp phát triển nên kinh tế Vấn đề cần nghiên cứu phân tích thêm Sự thay đổi cầu bất động sản liên quan đến thay đổi nhu cầu sức mua kinh tế gia đình thành phần kinh tế khác thị trường Vấn đề lại phụ thuộc mức độ lớn vào tỷ lệ thất nghiệp xã hội, mức độ thị hố, mức độ tập trung dân số… Ngồi ra, mơi trường tài ảnh hưởng mạnh đến cầu thông Cung thị trường bất động sản liên quan đến tốc độ tăng trưởng tn - gh 2.3.2.2 Ảnh hưởng từ cung BĐS iệ p qua khả vay vốn, tín dụng, chấp, trái phiếu bất động sản… Tố suy thoái loại bất động sản khác Sự tăng số lượng bất động sản, dao động bất động sản thông qua giá trị bất động sản tậ p thị trường chi phí xây dựng ngược lại Nói chung, cung Cung bất động sản phụ thuộc vào bùng phát xây dựng th - ực bất động sản phụ thuộc vào chu kỳ phát triển nên kinh tế đề Cung bất động sản xuất phát từ việc giải phóng mặt bằng, quy hoạch ên lại đô thị Yếu tố làm cho giai đoạn chuyển đổi cấu kinh tế có uy lượng cung bất động sản lớn giai đoạn kinh tế trưởng thành - Ch ổn định Cũng cầu, cung bất động sản phụ thuộc phần vào sách xã hội Nhà nước, vào tính động thị trường tài 2.3.2.3 Chuyển đổi cấu kinh tế Triển vọng mang tính chiến lược cho phát triển nghề mơi giới bất động sản thay đổi cấu phát triển ngành kinh tế quốc dân Kết thay đổi cấu cung cầu bất động sản Hai mảng yếu tố lớn có ảnh hưởng đến thay đổi cấu kinh tế nước quốc tế 10 Báo cáo thực tập chuyên đề Điều 3: Trong q trình thực hợp đồng th nhà nói có vấn đè bên th bên thuê, công ty TNHH đầu tư dịch vụ Tân Long có trách nhiệm làm chứng giúp giải vấn đề phát sinh Hai bên cam kết thực điều cam kết nêu Thỏa thuận làm thành 02 bản, có nội dung giá trị pháp lý nhau, môi bên giữ Hà Nội, ngày ……….tháng ……… năm……… Đại diện bên B gh Trong trường hợp người cho thuê cho thuê BĐS đồ đạc iệ p Đại diện bên A Tố trách nhiệm bên thuê với bên cho thuê đồ đạc thuê kèm tn công ty lập biên bàn giao đồ đạc cho hai bên khách hàng để đảm bảo 3.4 Các hoạt động hỗ trợ tậ p Công ty thực giúp người cho thuê thủ tục liên cần ực thiết khai báo tạm trú, tạm vắng cho khách thuê, thủ tục an ninh trật th tự, thủ tục phòng cháy chữa cháy đề Các vấn đề phát sinh q trình th BĐS cơng ty giải theo điều cam kết hợp đồng với khách hàng uy 4.1 Ưu điểm Ch Tân Long ên IV Đánh giá hoạt động môi giới công ty TNHH đầu tư dịch vụ Hoạt động môi giới BĐS công ty BĐS Tân Long chủ yếu hoạt động mơi giới cho người nước thuê BĐS làm nhà làm văn phịng đại diện góp phần hình thành phát triển hoạt động mơi giới BĐS cịn mẻ Việt Nam Môi giới tác nhân quan trọng thị trường BĐS, ví “dầu nhớt” máy thị trường hoạt động cách trôi chảy Với hoạt động Tân Long góp phần thúc đẩy thị trường 84 Báo cáo thực tập chuyên đề BĐS phát triển, xúc tiến thương vụ, giao dịch BĐS diễn nhanh qua tận dụng hội trình hội nhập mang lại 4.2 Hạn chế Tân Long hoạt động chủ yếu mảng mơi giới cho th BĐS mảng môi giới mua bán chưa khai thác sâu Như bỏ ngỏ thị trường tiềm Điều phần làm ảnh hưởng vững mạnh gh Xu hội nhập q trình cơng nghiệp hóa, đại hóa iệ p đến q trình xây dựng hình ảnh doanh nghiệp mơi giới tồn diện tn khơng tác động đến Hà Nội mà tác động đến tất tỉnh thành lân Tố cận Rất nhiều khách hàng có BĐS tỉnh, thành phố lân cận Hà Nội Hưng Yên, Bắc Ninh….muốn hợp tác với công ty để đưa BĐS vào tậ p thị trường cách nhanh chóng cơng ty chưa thể đáp ứng ực địa bàn hoạt động cơng ty tập trung Hà Nội Bỏ ngỏ đối th tượng khách hàng đồng nghĩa với việc ngỏ hội mở mang danh tiếng đề công ty sang thị trường lân cận ên 4.3 Nguyên nhân uy Những hạn chế mà Tân Long gặp phải bắt nguồn từ số nguyên Ch nhân Thứ quy mơ cơng ty cịn nhỏ, tiềm lực tài chưa đủ mạnh để cơng ty đảm nhiệm tốt đồng thời mảng hoạt động môi giới BĐS Mảng môi giới mua bán BĐS so với môi giới cho thuê phức tạp đòi hỏi người thực phải nắm vững kiến thức thị trường, quy định pháp luật kinh nghiệm hoạt động lâu năm Đội ngũ nhân viên trẻ động mạnh công ty đồng thời mơt hạn chế Để thực tốt mảng môi giới mua bán mở 85 Báo cáo thực tập chuyên đề rộng phạm vi hoạt động địi hỏi nhân viên phải khơng ngừng nỗ lực học tập cập nhật, tìm hiểu diễn biến thị trường để làm giàu thêm vốn kinh nghiệm CHƯƠNG III: Phương hướng giải pháp hồn thiện hoạt động mơi giới cơng ty TNHH đầu tư dịch vụ Tân Long iệ p I Phương hướng mục tiêu chiến lược công ty gh 1.1 Phương hướng, mục tiêu hoạt động tn Ngay từ thành lập, công ty đặt phương châm hoạt động Tố “Đáp ứng tốt nhu cầu khách hàng Thực trở thành cầu nối tin cậy ” Phương châm nhân viên công ty ghi tậ p nhớ phấn đấu thực ực Trước chiến lược hoạt động ban lãnh đạo công ty đề th tập trung vào hoạt động mơi giới th bất động sản, bên cạnh có đề tiến hành thực số thương vụ môi giới mua bán, đầu tư vào ên phần số dự án uy Sau tám năm hoạt động, công ty gây dựng uy tín thị Ch trường Hà Nội tạo lượng vốn đáng kể Chiến lược hoạt động đề thời gian tới thể mong muốn mục tiêu phát triển công ty: nỗ lực để trở thành công ty kinh doanh bất đông sản vững mạnh Chiến lược thể cụ thể phương diện: Tiếp tục trì hoạt động mơi giới thuê cho thuê bất động sản để ngày chuyên nghiệp mảng hoạt động Môi giới thuê cho thuê bât động sản thực mạnh cơng ty việc 86 Báo cáo thực tập chuyên đề trì phát huy cần thiết để tạo lợi so với công ty môi giới khác Mở rộng tập trung phát triển dịch vụ môi giới mua bán bất động sản Như trình bày trên, mảng hoạt động hấp dẫn hứa hẹn mang lại hiệu cao cơng ty bước tiến hành khai thác mảng thị trường hấp dẫn ty trọng tới mảng hoạt động đầu tư vào dụ án, mua lại gh dự án để đầu tư Một phần để thu lợi nhuận cao phần giúp iệ p Bên cạnh mở rộng phát triển môi giới mua, bán bất động sản, công tn mở rộng quy mô công ty Tố 1.2 Tổ chức triển khai thực chiến lược hoạt động kinh doanh Để thực muc tiêu chiến lược đề ra, công ty tiến hành tậ p tổ chức thực nhiều hoạt động cụ thể để tạo tảng cho chiến lược phát ực triển th Biểu đàu tiên việc cơng ty thành lập thêm chi nhánh đề đặt trụ sở khu đô thị Nam Trung Yên vào ngày tháng năm 2007 Đây ên bước tiến thể lớn mạnh công ty mặt quy mô Bên cạnh uy góp phần chun nghiệp hố hoạt động khu vực Với chi Ch nhánh mình, cơng ty tiến hành phân khu vực hoạt động cụ thể cho chi nhánh để chi nhánh có đủ nguồn lực để khai thác triệt để nguồn khách hàng khu vực Cơng ty tiến hành tổ chức cho nhân viên cơng ty tham gia khố học môi giới BĐS, định giá BĐS để đáp ứng yêu cầu Về mặt tổ chức, công ty tiến hành xếp nhân viên vào phòng ban phù hợp với lực nhân viên Tuyển dụng cá nhân có khả quản lý giỏi để hỗ trợ ban giám đốc phòng nhân lực đề 87 Báo cáo thực tập chuyên đề sách quản trị hợp lý, góp phần quản lý công ty cách tốt Công ty tiến hành đầu tư, trang bị thêm thiết bị cần thiết lắp đặt thêm hệ thống máy điện thoại, hệ thống máy tính, máy fax để phục vụ tốt cho tìm kiếm thơng tin tiến hành kí kết hợp đồng II Ý kiến đề xuất nhằm nâng cao hiệu hoạt động môi giới gh Qua tìm hiểu trình hình thành, phát triển tình hình hoạt iệ p giao dịch tn động công ty TNHH đầu tư dịch vụ Tân Long em xin đề xuất vài Tố ý kiến với mong muốn góp phần hồn thiện hoạt động mơi giới BĐS cơng ty nói riêng hoạt động mơi giới BĐS thị trường nói chung ực 2.1.1 Hồn thiện chiến lược mơi giới mua bán tậ p 2.1 Giải pháp hướng hoạt động th Công ty cần xây dựng chiến lược cụ thể cho mảng hoạt động môi đề giới mua bán bất động sản tập trung vào khai thác đối tượng khách ên hàng nước uy Công ty cần tiến hành nghiên cứu thị trường đất đai bất động sản, Ch nghiên cứu để hiểu rõ quy định Nhà nước Cần nắm bắt thông tin dự án để có sách đầu tư kịp thời, tạo lợi so với doanh nghiệp khác Tiến hành đào tạo bổ xung kiến thức, bước cần thực thương vụ môi giới mua bán Cơng ty tham khảo hoạt động công ty kinh doanh bất động sản khác thành cơng lĩnh vực này, hợp tác với họ thực số thương vụ để xác định cách thức thực phù hợp tối ưu cơng ty 88 Báo cáo thực tập chuyên đề 2.1.2 Phát triển hoạt động thị trường chứng khoán Thị trường chứng khoán thị trường bất động sản có mối quan hệ mật thiết với Có thể dùng hình ảnh “bình thông nhau” để diễn tả mối quan hệ Hiện tại, công ty chưa tham gia vào hoạt động đầu tư cổ phiếu cịn hạn chế vốn Nhưng thời gian này, cơng ty tiến hành gia vào thị trường chứng khoán gh Việc tham gia vào thị trường chứng khốn khơng giúp cơng ty iệ p nghiên cứu chuẩn bị nguồn lực để xây dựng cho chiến lược tham tn thu hút thêm vốn cho nguồn vốn chủ sở hữu, bước quan trọng Tố tiến trình xây dựng doanh nghiệp có tính chun nghiệp cao mà cịn góp phần quảng bá rộng hình ảnh cơng ty tậ p 2.1.3 Mở rộng hoạt động kinh doanh sang địa bàn số tỉnh lân cận Hà ực Nội th Để đáp ứng nhu cầu công nghiệp hoá đại hoá đất nước, đề nhiều khu công nghiệp tién hành xây dựng Nhiều ên người dân bỏ tiền mua mảnh đất khu đô thị ven Hà Nội uy Hưng Yên, Hà Tây… họ hi vọng vào khoản lợi nhuận từ việc bán lại Ch mảnh đất Tuy nhiên việc mua bán bất động sản không đơn giản lúc thuận lợi hạn chế thông tin thị trường Bởi họ tìm đến cơng ty để giúp bán bất động sản nhanh chóng với gia phù hợp Tuy nhiên cơng ty hoạt động địa bàn Hà Nội mà chưa hoạt động sang vung lân cận nên đáp ứng nhu cầu đối tượng Trong tương lai, cơng ty nghiên cứu xác định lực để cân nhắc có nên tham gia vào khu vực hay khơng Tránh bỏ ngỏ thị trường tiềm 89 Báo cáo thực tập chuyên đề 2.1.4 Tham gia hiệp hội nghề nghiệp Các nhà hoạt động lĩnh vực môi giới BĐS nên quan tâm tới việc tổ chức hội thảo, hội nghị môi giới BĐS Những hội thảo tạo điều kiện cho doanh ngiệp, nhà môi giới bàn luận sâu rõ nét hoạt thực trạng hoạt động môi giới nước ta Các gặp gỡ góp phần tạo dựng nên mối quan hệ, Bên cạnh đó, cần thành lập hiệp hội mơi giới BĐS để nhà tn giúp cho hoạt động mơi giới có khn khổ chuyên nghiệp gh môi giới đề quy tắc, quy định cho hoạt động nghề nghiệp iệ p mạng lưới hoạt động lớn mạnh Tố 2.2 Giải pháp tài Song song với hoat động môi giới cho thuê môi giới mua tậ p bán, Tân Long tiến hành mua lại phần dự án để đầu tư Việc ực mua lại dự án hay phần dự án địi hỏi cơng ty phải huy th động lượng vốn đủ lớn ổn định Bên cạnh nguồn vốn tự có đề mình, cơng ty sử dụng nguòn vốn từ vay ngân hàng Với cơng ty ên nhỏ việc vay lượng vốn lớn để đầu tư khơng dễ cơng ty cần Ch nguồn vốn có tính an toàn uy tạo dựng mối quan hệ niềm tin với ngân hàng để huy động Kết luận Môi giới BĐS hoạt động Việt Nam nhiên lĩnh vực hấp dẫn Phát triển hoạt động mơi giới cách chun nghiệp góp phần thúc đẩy thị trường BĐS qua góp phần thúc đẩy kinh tế quốc dân 90 Báo cáo thực tập chuyên đề Hoạt động môi giới BĐS Việt Nam hình thành cách hợp pháp nên nhiều điểm khúc mắc cần có nhiều biện pháp đồng để hồn thiện hoạt động Công ty TNHH đầu tư dịch vụ Tân Long công ty hoạt động lĩnh vực kinh doanh bất động sản, cơng ty tập trung mạnh vào lĩnh vực môi giới cho thuê hộ, biệt thự cho người nước quy mơ phạm vi hoạt động Với lợi chủ đạo môi giới gh thuê cho thuê bất động sản làm nhà ở, làm văn phòng đại diện cho iệ p Qua tám năm hoạt động, công ty đạt kết tương xứng với tn công ty hay nhà cho đại sứ quán….đã tạo chỗ đứng hình ảnh Tố lĩnh vực so vói doanh nghiệp khác thị trường Công ty thành công nhiều khu vực như: Khu thị Trung Hồ Nhân tậ p Chính, Khu thị Cibutra nhiều nhà lớn The Manor, M3 M4 ực Nguyễn Chí Thanh, Pacific, D5 Cầu Giấy ….Tuy nhiên cơng ty th chưa sâu chuyên nghiệp lĩnh vực môi giới mua bán đề Trong điều kiện kinh tế thị trường phát triển mạnh mẽ nước ta ên xu đối thoại hội nhập tồn giới, cơng ty uy cần không ngừng nỗ lực để tồn tại, phát triển hoàn thiện, để thực Ch mục tiêu chiến lược lâu dài minh Với khả chiến lược phát triển phù hợp, tương lai Tân Long trở thành doanh nghiệp mạnh hoạt động môi giới BĐS 91 Báo cáo thực tập chuyên đề TÀI LIỆU THAM KHẢO - Giáo trình Thị trường bất động sản – PGS.TS Hồng Văn Cường - Bài giảng môn Quản lý nhà nước bất động sản – GS TSKH Lê Đình gh Thắng iệ p - Bài giảng môn Môi giới bất động sản – TS Nguyễn Minh Ngọc tn - Báo điện tử Vietnamnet, Vnexpress Tố - Các tài liệu công ty bất động sản Tân Long Ch uy ên đề th ực tậ p - Các văn pháp luật: Luật kinh doanh Bất động sản, Luật doanh nghiệp… 92 Báo cáo thực tập chuyên đề MỤC LỤC LỜI MỞ ĐẦU………………………………………………………………1 CHƯƠNG I: CƠ SỞ KHOA HỌC CỦA HOẠT ĐỘNG MÔI GIỚI BẤT ĐỘNG SẢN…………………………………………………………………3 I Tổng quan bất động sản……………………………………………… 1.1 Một số khái niệm liên quan…………………………………………… 1.1.2 Bất động sản………………………………………………………… gh 1.2 Sự cần thiết hoạt động môi giới bất động sản……………………….4 iệ p 1.1.1 Môi giới……………………………………………………………… tn 1.3 Bản chất môi giới bất động sản …………………………………….5 Tố 1.4 Vai trị mơi giới bất động sản …………………………………… II Một số vấn đề môi giới bất động sản …………………………………6 tậ p 2.1 Các nguyên tắc môi giới bất động sản ……………………………6 ực 2.2 Điều kiện kinh doanh dịch vụ môi giới yêu cầu chuyên môn nhà th môi giới bất động sản ……………………………………………………….6 đề 2.3 Những yếu tố ảnh hưởng đến phát triển nghề môi giới bất động ên sản ………………………………………………………………………… uy 2.3.1Ảnh hưởng trực tiếp ………………………………………………… Ch 2.3.2 Ảnh hưởng gián tiếp ………………………………………………….9 2.3.2.1 Ảnh hưởng từ cầu BĐS …………………………………………….9 2.3.2.2 Ảnh hưởng từ cung BĐS ………………………………………… 10 2.3.2.3 Chuyển đổi cấu kinh tế …………………………………………10 2.3.2.4 Khả tài ……………………………………………… 12 2.3.2.5 Sự bất ổn tự nhiên thị trường BĐS ………………………… 12 2.3.2.6 Ảnh hưởng công nghệ thơng tin ………………………………13 III Quy trình kỹ môi giới bất đống sản 13 93 Báo cáo thực tập chuyên đề 3.1Thu thập thông tin cung, cầu bất động sản 13 3.1.1 Nguồn cung bất động sản 13 3.1.2 Thông tin cầu bất động sản .15 3.2Xác định đối tượng bên tham gia thương vụ 16 3.2.2 Xác định đối tượng thương vụ 16 3.2.2.1 Người mua khả tài .20 gh 3.2.2.2 Người thuê 22 iệ p 3.2.2 Xác định bên tham gia thương vụ 20 tn 3.2.2.3 Chủ sở hữu- người cho thuê 22 Tố 3.2.2.4 Chủ sở hữu- người bán 23 Lập hồ sơ thương vụ môi giới 23 3.4 Thời hạn bước thực thương vụ môi giới 25 tậ p 3.3 ực 3.4.1 Thời hạn thực thương vụ môi giới .25 th 3.4.2 Các bước hoạt động điển hình nhà mơi giới 27 đề 3.4.2.1 Tìm kiếm thơng tin 27 ên 3.4.2.2 Xử lý thông tin 27 uy 3.4.2.3 Giao dịch với khách hàng 28 Ch 3.4.2.4 Kết thúc thương vụ 28 3.5 Kỹ môi giới bất động sản .28 3.5.1 Kỹ soạn thảo hợp đồng .28 3.5.1.1 Hợp đồng dịch vụ môi giới 28 3.5.1.2 Hợp đồng khởi điểm 30 3.5.1.3 Hợp đồng thức 33 3.5.2 Kỹ thu thập thông tin ………………………………………… 33 94 Báo cáo thực tập chuyên đề 3.5.2.1 Thu thập thông tin bất động sản ……………………………… 33 3.5.2.2 Thu thập thông tin từ khách hàng ………………………………….35 3.5.3 Kỹ xử lí quản lí thơng tin 37 3.5.4 Kỹ giao dịch với khách hàng ………………………………….40 3.5.4.1 Kỹ giao dịch trực tiếp 40 Một số loại hình mơi giới …………………………………………….42 gh 4.1Môi giới mua BĐS …………………………………………………… 42 iệ p 3.5.4.2 Kỹ thư thoại 42 tn 4.2Môi giới bán BĐS …………………………………………………… 43 Tố 4.2.1 Môi giới bán BĐS nhà ……………………………………………43 p 4.2.2 Bán nhà chung cư ………………………………………………… 46 tậ 4.2.3 Bán bất động sản thương mại công nghiệp ………………………47 ực 4.3 Môi giới thuê cho thuê bất động sản ……………………………….49 đề th 4.4 Môi giới cho nhà đầu tư ………………………………………………49 ên Kinh nghiệm số nước giới 53 uy 5.1Nghề môi giới Thuỵ Điển ………………………………………… 53 Ch 5.2Nghề môi giới Ba Lan ………………………………………………55 5.3Kinh nghiệm đào tạo nghề môi giới Thượng Hải, Trung Quốc …….58 CHƯƠNG II: THỰC TRẠNG HOẠT ĐỘNG MÔI GIỚI TẠI CÔNG TY BẤT ĐỘNG SẢN TÂN LONG………………………… 60 I Quá trình hình thành phát triển ………………………………………60 1.1Quá trình hình thành……………………………………………… 60 1.2 Chức nhiệm vụ …………………………………………… 61 1.2.1 Chức ………………………………………………………… 61 95 Báo cáo thực tập chuyên đề 1.2.2 Nhiệm vụ …………………………………………………………….61 1.3 Cơ cấu tổ chức …………………………………………………… 61 1.3.1 Phòng Marketing …………………………………………………….62 1.3.2 Phòng kinh doanh ……………………………………………………62 1.3.3 Phòng nhân ……………………………………………………….63 1.3.4 Ban giám đốc ……………………………………………………… 63 1.5 Mạng lưới khu vực ……………………………………………………63 gh 1.5.1 Văn phịng số 49 Âu Cơ …………………………………… 64 iệ p 1.4 Cơ sở vật chất kỹ thuật ……………………………………………… 63 tn 1.5.2 Văn phòng chi nhánh Nam Trung Yên …………………………… 64 Tố II Thực trạng hoạt động môi giới công ty bất động sản Tân Long 64 2.1Thị trường hoạt động ………………………………………………… 64 tậ p 2.2 Ngành kinh doanh …………………………………………………… 65 ực 2.2.1 Công ty cung cấp dịch vụ mơi giới cho đối tượng có nhu cầu thuê, th cho thuê, mua, bán bất động sản………………………………………… 65 đề 2.2.2 Đầu tư mua lại dự án…………………………………………… 65 ên 2.2.3 Mua lại bất động sản thuê …………………………… 65 uy 2.2.4 Cung cấp dịch vụ khác ………………………………………….66 Ch 2.2.5 Kết hợp hoạt động công ty khác ………………………… 66 2.3 Cơ sở tiến hành hoạt động môi giới công ty BĐS Tân Long ………66 2.3.1 Những quy định pháp luật ………………………………………66 2.3.2 Những tiêu chuẩn nghề nghiêp ………………………………………66 2.3.3 Kinh nghiệm hoạt động …………………………………………… 67 2.4 Kết hoạt động …………………………………………………… 67 2.5 Các yếu tố tác động tới hoạt động công ty ……………………….67 2.5.1 Tác động thị trường …………………………………………… 67 2.5.2 Tác động Nhà nước …………………………………………… 69 96 Báo cáo thực tập chuyên đề 2.6 Thuận lợi khó khăn cơng ty ………………………………… 71 2.6.1Thuận lợi …………………………………………………………… 71 2.6.1.1 Những thuận lợi từ thân doanh nghiệp ……………………… 71 2.6.1.2 Thuận lợi khách quan mang lại ……………………………… 72 2.6.2 Khó Khăn ………………………………………………………… 73 III Quy trình tiến hành hoạt động môi giới thuê BĐS công ty BĐS Tân 3.1 Tìm thơng tin BĐS có nhu cầu cho thuê thị trường ……….74 gh 3.2 Tìm kiếm khách hàng có nhu cầu th ……………………………… 76 iệ p Long ……………………………………………………………………….74 tn 3.3 Kết hợp hai nguồn khách hàng ……………………………………… 77 Tố 3.4 Các hoạt động hỗ trợ ………………………………………………… 85 IV Đánh giá hoạt động môi giới công ty TNHH đầu tư dịch vụ Tân tậ p Long ……………………………………………………………………….85 ực 4.1 Ưu điểm ……………………………………………………………… 85 th 4.2 Hạn chế ……………………………………………………………… 86 đề 4.3 Nguyên nhân ………………………………………………………… 86 ên CHƯƠNG III: PHƯƠNG HƯỚNG VÀ GIẢI PHÁP HỒN THIỆN uy HOẠT ĐỘNG MƠI GIỚI TẠI CÔNG TY BẤT ĐỘNG SẢN TÂN Ch LONG …………………………………………………………………… 87 I Phương hướng mục tiêu chiến lược công ty ……………………… 87 1.1Phương hướng, mục tiêu hoạt động ……………………………………87 1.2 Tổ chức triển khai thực chiến lược hoạt động kinh doanh ……….88 II Ý kiến đề xuất nhằm nâng cao hiệu hoạt động môi giới ………… 89 2.1 Giải pháp hướng hoạt động ……………………………………… 89 2.1.1 Hoàn thiện chiến lược môi giới mua bán …………………… 89 2.1.2 Phát triển hoạt động thị trường chứng khoán ……………… 89 97 Báo cáo thực tập chuyên đề 2.1.3 Mở rộng hoạt động kinh doanh sang địa bàn số tỉnh lân cận Hà Nội …………………………………………………………………………90 2.1.4 Tham gia hiệp hội nghề nghiệp ………………………………….90 2.2 Giải pháp tài ………………………………………………….91 KẾT LUẬN ……………………………………………………………….91 Ch uy ên đề th ực tậ p Tố tn gh iệ p Tài liệu tham khảo …………………………………………………………92 98