Tìm hiểu hoạt động môi giới bất động sản tại sàn giao dịch bất động sản tân thời đại

HỌC VIỆN NÔNG NGHIỆP VIỆT NAM KHOA TÀI NGUYÊN VÀ MÔI TRƯỜNG - BÙI THỊ VÂN ANH KHÓA LUẬN TỐT NGHIỆP ĐỀ TÀI: TÌM HIỂU HOẠT ĐỘNG MƠI GIỚI BẤT ĐỘNG SẢN TẠI SÀN GIAO DỊCH BẤT ĐỘNG SẢN TÂN THỜI ĐẠI Hà Nội – 2022 HỌC VIỆN NÔNG NGHIỆP VIỆT NAM KHOA TÀI NGUN VÀ MƠI TRƯỜNG KHĨA LUẬN TỐT NGHIỆP ĐỀ TÀI: TÌM HIỂU HOẠT ĐỘNG MƠI GIỚI BẤT ĐỘNG SẢN TẠI SÀN GIAO DỊCH BẤT ĐỘNG SẢN TÂN THỜI ĐẠI Người thực hiện: BÙI THỊ VÂN ANH Lớp: K62-QLBĐS Khóa: 62 Ngành: QUẢN LÝ BẤT ĐỘNG SẢN Giảng viên hướng dẫn: TH.S NGÔ THỊ HÀ Hà Nội – 2022 i LỜI CẢM ƠN Trong trình học tập rèn luyện Học viện Nông nghiệp Việt Nam, giảng dạy tận tình thầy giáo, giáo Học viện nói chung đặc biệt thầy giáo, cô giáo Khoa Tài nguyên & Môi trường nói riêng giúp em trang bị kiến thức chuyên môn đạo đức, lối sống, tạo cho em hành trang vững cơng tác sau Với kính trọng lòng biết ơn sâu sắc, em xin chân thành cảm ơn giúp đỡ thầy giáo, cô giáo khoa Đặc biệt, suốt trình nghiên cứu hồn thành khóa luận tốt nghiệp ngồi cố gắng thân, em nhận quan tâm, giúp đỡ nhiệt tình giáo ThS Ngơ Thị Hà, giảng viên Bộ môn Quản lý đất đai, Khoa Tài ngun & Mơi trường Ngồi ra, em xin gửi lời cảm ơn tới anh chị Công ty Cổ phần đầu tư phát triển thương mại Tân Thời Đại tận tình giúp đỡ tạo điều kiện thuận lợi cho em suốt trình thu thập khảo sát số liệu đơn vị Với qu thời gian có hạn kinh nghiệm cịn hạn chế nên khóa luận chắn khơng tránh khỏi thiếu sót, em mong nhận đóng góp, bảo thầy, giáo bạn để khóa luận hồn thiện Cuối cùng, em xin gửi lời cảm ơn chân thành tới gia đình, bạn bè người thân động viên, khích lệ, giúp đỡ cho em suốt thời gian học tập thực đề tài khóa luận tốt nghiệp Em xin chân thành cảm ơn! Hà Nội, ngày tháng năm 2021 Sinh viên thực Bùi Thị Vân Anh ii MỤC LỤC LỜI CẢM ƠN i MỤC LỤC iii DANH MỤC CHỮ VIẾT TẮT vi DANH MỤC BẢNG vii DANH MỤC HÌNH viii MỞ ĐẦU 1 Tính cấp thiết đề tài .1 Mục đích nghiên cứu Yêu cầu nghiên cứu Chương TỔNG QUAN TÀI LIỆU 1.1 Cơ sở lý luận bất động sản, sàn giao dịch bất động sản môi giới bất động sản .3 1.1.1 Bất động sản 1.1.2 Sàn giao dịch bất động sản 1.1.3 Môi giới bất động sản 1.2 Cơ sở pháp lý hoạt động sàn giao dịch bất động sản 14 1.2.1 Các văn pháp luật liên quan đến sàn GDBĐS 14 1.2.2 Quy định thành lập tổ chức sàn giao dịch bất động sản 16 1.2.3 Quy định pháp luật hoạt động sàn giao dịch bất động sản 16 1.3 Thực trạng hoạt động môi giới bất động sản số nước giới Việt Nam .17 1.3.1 Thực trạng hoạt động môi giới bất động sản số nước giới 17 1.3.2 Thực trạng hoạt động môi giới bất động sản Việt Nam .21 Chương NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU 23 2.1 Đối tượng phạm vi nghiên cứu 23 2.2 Nội dung nghiên cứu .23 2.2.1 Khái quát sàn giao dịch bất động sản Tân Thời Đại 23 2.2.2 Thực trạng hoạt động môi giới sàn Tân Thời Đại 23 iii 2.2.3 Đánh giá yếu tố ảnh hưởng đến mức độ hài lòng khách hàng sử dụng dịch vụ môi giới sàn Tân Thời Đại 23 2.2.4 Đề xuất giải pháp hoàn thiện nhằm nâng cao chất lượng dịch vụ môi giới bất động sản sàn Tân Thời Đại 23 2.3 Phương pháp nghiên cứu 23 2.3.1 Phương pháp thu thập số liệu: 23 2.3.2 Phương pháp xử lý phân tích số liệu 25 2.3.3 Phương pháp sử dung mô hình hồi quy tuyến tính đa biến đánh giá hài lòng khách hàng sử dụng dịch vụ môi giới sàn Tân Thời Đại .26 2.3.4 Phương pháp xử lý số liệu phần mềm máy tính 26 Chương KẾT QUẢ VÀ THẢO LUẬN .27 3.1 Tổng quan sàn giao dịch bất động sản Tân Thời Đại 27 3.1.1 Quá trình hình thành phát triển 27 3.1.2 Chức nhiệm vụ 30 3.1.3 Cơ cấu tổ chức 31 3.1.4 Cơ sở vật chất k thuật sàn giao dịch .33 3.1.5 Tổ chức hoạt động Sàn GDBS Tân Thời Đại 34 3.2 Thực trạng hoạt động môi giới sàn giao dịch bất động sản Tân Thời Đại 37 3.2.1 Kết hoạt động 37 3.2.2 Đánh giá chung hoạt động môi giới sàn giao dịch BĐS Tân Thời Đại 38 3.3 Đánh giá yếu tố ảnh hưởng đến mức độ hài lòng khách hàng sử dụng dịch vụ môi giới sàn Tân Thời Đại 40 3.3.1 Khái quát hài lòng 40 3.3.2 Kiểm định độ tin cậy - Cronbach’s Alpha liệu khảo sát .41 3.3.3 Phân tích nhân tố EFA 44 3.3.4 Phân tích hồi quy .48 3.4 Đề xuất số giải pháp hoàn thiện nhằm nâng cao chất lượng dịch vụ môi giới bất động sản sàn Tân Thời Đại 50 iv 3.4.1 Về đảm bảo 51 3.4.2 Về tin cậy 52 3.4.3 Về đồng cảm .52 3.4.4 Về phương tiện hữu hình 52 KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ 53 Kết luận .53 Kiến nghị 53 TÀI LIỆU THAM KHẢO 54 PHỤ LỤC 56 v DANH MỤC CHỮ VIẾT TẮT Chữ viết tắt Nghĩa Tiếng Việt BĐS Bất động sản TTBĐS Thị trường bất động sản LKDBĐS Luật Kinh doanh Bất động sản MGBĐS Môi giới bất động sản TTĐ Tân Thời Đại EFA Nhân tố khám phá BXD Bộ Xây dựng DVTVMGBDS Dịch vụ tư vấn môi giới bất động sản KH Khách hàng vi DANH MỤC BẢNG Bảng 2.1: Thang đo mức độ hài lòng khách hàng dịch vụ môi giới bất động sản sàn Tân Thời Đại 24 Bảng 3.1: Cơ sở vật chất k thuật Sàn GDBDS Tân Thời Đại 34 Bảng 3.2: Bảng so sánh giao dịch sàn Tân Thời Đại khu đô thị 37 Bảng 3.3: Kết phân tích độ tin cậy thang đo 42 Bảng 3.4: Kết kiểm định KMO Bartlett’s Test 44 Bảng 3.5: Kết giải thích biến mơ hình 45 Bảng 3.6: Ma trận nhân tố xoay 45 Bảng 3.7: Kiểm định mức độ phù hợp mô hình ANOVAa 48 Bảng 3.8: Kết phân tích mơ hình hồi quy tuyến tính 49 vii DANH MỤC HÌNH Hình 1.1: Mối quan hệ bên môi giới bất động sản Hình 1.2: Quy trình mơi giới bất động sản .14 Hình 3.1: Logo Slogan Tân Thời Đại 28 Hình 3.2: Mơ hình tổ chức sàn giao dịch BĐS Tân Thời Đại 31 Hình 3.3: Sơ đồ tổ chức hoạt động sàn GDBDS Tân Thời Đại 35 Hình 3.4: Quy trình giao dịch sàn Tân Thời Đại 36 Hình 3.5: Mơ hình nghiên cứu mức độ hài lòng khách hàng .41 viii Alpha lớn hệ số nhóm nhân tố chung, nhiên hệ số tương quan biến tổng đạt yêu cầu nên biến chấp nhận phù hợp để tiến hành phân tích nhân tố khám phá 3.3.3 Phân tích nhân tố EFA Với kiểm định độ tin cậy thang đo Cronbach Alpha nhằm đánh giá mối quan hệ biến nhóm, nhân tố, khơng xem xét mối quan hệ tất biến quan sát nhân tố khác Trong đó, EFA xem xét mối quan hệ biến tất nhóm (các nhân tố) khác nhằm phát biến quan sát tải lên nhiều nhân tố biến quan sát bị phân sai nhân tố từ ban đầu Kết hệ số KMO kiểm định Barlett cho thấy mơ hình nghiên cứu lựa chọn biến quan sát phù hợp, biến quan sát có tương quan với nhân tố đủ điều kiện để thực bước Kết thể bảng 3.4 Bảng 3.4: Kết kiểm định KMO Bartlett’s Test Hệ số KMO Kiểm định Bartlett 0,825 Giá trị Chi bình phương 2.532,845 xấp xỉ Bậc tự 276 Giá trị Sig (Mức ý nghĩa) 0,000 (Nguồn: Số liệu phân tích) Kết kiểm định tính thích hợp phân tích nhân tố khám phá bảng 3.4 cho thấy, hệ số KMO (Kaiser-Meyer-Olkin) = 0,825, thỏa mãn điều kiện 0,5 < KMO < Như vậy, phân tích EFA thích hợp cho liệu nghiên cứu Ngồi ra, kiểm định Bartlett có giá trị Sig = 0,000 (< 0,05) cho thấy liệu nghiên cứu hoàn toàn phù hợp với phân tích EFA biến quan sát có tương quan tuyến tính với nhân tố đại diện Kết xác định số lượng nhân tố phân tích khám phá EFA bảng 3.5 cho thấy trị số Eigenvalue đạt lớn 1,0 nên nhân tố nghiên cứu giữ lại mơ hình phân tích Kết đánh giá mức độ giải thích 44 biến quan sát mơ hình với nhân tố cho thấy tổng phương sai trích (Total Variance Explained) có giá trị 67,447% > 50% cho thấy mơ hình EFA phù hợp Cụ thể, biến quan sát mơ hình giải thích 67,447% hài lòng khách hàng dịch vụ tư vấn môi giới bất động sản sàn Tân Thời Đại Bảng 3.5: Kết giải thích biến mơ hình Thành phần Hệ số Eigenvalues Chỉ số sau trích Chỉ số sau xoay Tổng Phương Tích Tổng Phương Tích Tổng Phương Tích sai (%) lũy sai (%) lũy sai (%) lũy (%) (%) (%) 7,267 30,280 30,280 7,267 30,280 30,280 4,355 18,148 18,148 3,298 13,743 44,023 3,298 13,743 44.023 3,394 14,142 32,290 2,626 10,941 54,964 2,626 10,941 54,964 3,003 12,511 44,800 1,786 7,442 62,406 1,786 7,442 62,406 2,774 11,557 56,357 1,210 5,041 67,447 1,210 5,041 67,447 2,662 11,090 67,447 Kết ma trận xoay xác định trọng số tải Bảng 3.6, từ nhóm nhân tố với 24 biến quan sát xếp thành nhóm không theo thứ tự ban đầu Hệ số tải biến có giá trị > 0,5 Theo Hair cs (1998), hệ số tải > 0,3 xem đạt mức tối thiểu; hệ số tải > 0,4 xem quan trọng; hệ số tải > 0,5 xem có ý nghĩa thực tiễn Như vậy, biến đưa vào mơ hình nghiên cứu có ý nghĩa thực tiễn có tương quan lớn biến quan sát với nhân tố Bảng 3.6: Ma trận nhân tố xoay Biến STT Nhân tố (Factors) quan sát (Items) 1 REL3 0,902 REL6 0,836 45 REL1 0,806 REL2 0,790 REL5 0,760 REL4 0,673 TAN3 0,763 TAN1 0,751 TAN5 0,734 10 TAN4 0,722 11 TAN2 0,628 12 RES2 0,863 13 RES3 0,847 14 RES4 0,633 15 RES1 0,598 16 RES5 0,561 17 EMP1 0,761 18 EMP3 0,732 19 EMP4 0,724 20 EMP2 0,639 21 ASS3 0,832 22 ASS1 0,829 23 ASS4 0,764 24 ASS2 0,760 Kết phân tích nhân tố cho thấy, có nhóm nhân tố hình thành Cụ thể: - Nhóm Nhân tố F1 đặt tên nhóm nhân tố “Độ tin cậy” (REL) bao gồm biến quan sát: (RL1) Giao dịch hợp lý; (REL2) Giao tiếp đáng tin cậy: (REL3) Công ty thực tốt hứa với khách hàng: (REL4) Cơng ty lưu ý 46 không để xảy sai sót nào: (REL5) Vấn đề an tồn, bảo mật cơng ty tốt; (REL6) Nhân viên nghiêm túc làm việc Trong đó, thang đo REL3 có ảnh hưởng lớn với hệ số 0,902 - Nhóm nhân tố F2 đặt tên hữu hình (TAN): Gồm biến quan sát tương quan chặt chẽ (TAN1) Trụ sở chính, trang thiết bị cơng ty đại, hấp dẫn: (TAN2) Trang phục nhân viên lịch sự, gọn gàng; (TAN3) Vị trí thuận tiện; (TAN4) Cung cấp sách ảnh, nước uống cho khách hàng giao dịch; (TAN5) Trang bị bảng biểu phí, lệ phí theo quy định Thang đo TAN3 có ảnh hưởng lớn với hệ số ảnh hưởng 0,763 - Nhóm nhân tố F3 đặt tên nhân tố “Khả đáp ứng” với biến tương quan chặt chẽ (RES): (RES1) Thái độ sẵn sàng phục vụ: (RES2) Nhiệt tình hỗ trợ khách hàng; (RES3) Giờ mở cửa thuận tiện cho khách hàng; (RES4) Thời gian giao dịch nhanh; (RES5) Nhân viên không bận rộn để đáp ứng yêu cầu khách hàng Trong đó, thang đo RES2 với hệ số 0,863 có ảnh hưởng lớn đến nhóm nhân tố - Nhóm nhân tố F4 đặt tên Sự đồng cảm (EMP): Bao gồm biến quan sát có tương quan chặt chẽ với (EMP1) Nhân viên phục vụ nhiệt tình, tôn trọng thân thiện: (EMP2) Luôn quan tâm đến mong muốn khách hàng: (EMP3) Quan tâm đến khó khăn khách hàng; (EMP4) Hiểu khách hàng Qua EMP1 có hệ số ảnh hưởng lớn với số điểm 0,761 - Nhóm nhân tố F5 có tên Sự đảm bảo (ASS): gồm biến quan sát tương quan chặt chẽ: (ASS1) Giao dịch an toàn: (ASS2) Có thái độ phục vụ tận tình, chu đáo tạo an tâm cho khách hàng: (ASS3) Nhân viên có trình độ kiến thức chun mơn, nghiệp vụ tư vấn cho khách hàng: (ASS4) Đúng hẹn với khách hàng Mà (ASS3) có hệ số ảnh hưởng lớn với điểm 0,832 Sau đó, tác giả thực hồi quy tuyến tính đa biến (hồi quy tuyến tính) nhân tố ảnh hưởng đến mức độ hài lòng khách hàng 47 3.3.4 Phân tích hồi quy Mơ hình nghiên cứu giả thiết kiểm định phương pháp phân tích hồi quy Phương pháp thực hồi quy nhằm xác định mức độ hài lòng nhân tố việc đánh giá mối quan hệ hài lòng khách hàng dịch vụ môi giới sàn thành phần đánh giá chất lượng dịch vụ (sự tin cậy, mức độ đáp ứng, đảm bảo, cảm thông, phương tiện hữu hình) Kết phân tích hồi quy cho thấy giá trị R2 hiệu chỉnh = 0,504 cho biết biến độc lập mơ hình giải thích 50,4% biến đổi biến phụ thuộc, đồng thời giá trị cho thấy 50,4 % hài lịng khách hàng dịch vụ mơi giới giải thích nhóm yếu tố 24 biến quan sát đưa vào mơ hình nghiên cứu Kết phân tích mức độ phù hợp mơ hình bảng ANOVA cho kết kiểm định F để đánh giá giả thuyết phù hợp mơ hình hồi quy Giá trị sig kiểm định F 0.000 < 0.05 (Bảng 3.7), đó, mơ hình hồi quy phù hợp Bảng 3.7: Kiểm định mức độ phù hợp mơ hình ANOVAa Model Tổng bình Df phương a b Hồi quy Mean F Sig 37,137 0,000b Square 53,428 Phần dư 49,778 173 Tổng 103,207 179 10,686 0,288 Biến phụ thuôc: SAT Dự báo: ( Hằng số), TAN, ASS, REL, RES, EMP Kết phân tích phương sai cho giá trị Sig = 0,000 cho thấy mô hình hồi quy tuyến tính đa biến phù hợp với nghiên cứu Bên cạnh đó, hệ số Dubin Watson (DW) = 1,776 thỏa mãn điều kiện < DW < 3, mơ hình nghiên cứu khơng có tượng tự tương quan Hệ số phóng đại phương sai (Variance Inflatinon Factor - VIF) tất nhóm yếu tố có giá trị thấp, nhỏ cho thấy số liệu khơng có tượng đa cộng tuyến 48 Bảng 3.8: Kết phân tích mơ hình hồi quy tuyến tính Hệ số Hệ số hồi quy Mơ hình chưa chuẩn hóa t hồi Thống kê đa cộng quy chuẩn Sig tuyến hóa B Sai số chuẩn Hằng số -1,973 0,387 REL 0,269 0,075 RES 0,426 ASS Chấp Beta nhận VIF -5,100 0,000 0,236 3,562 0,000 0,7634 1,577 0,083 0,375 5,159 0,000 0,667 1,896 0,301 0,056 0,286 5,360 0,000 0,981 1,019 EMP 0,246 0,080 0,214 3,078 0,002 0,577 1,732 TAN 0,212 0,058 0,196 3,611 0,000 0,966 1,053 Sig.F = 0,000 Hệ số R = 0,518 Hệ số R hiệu chỉnh = 0,504 Durbin - Watson = 1,776 Kết nghiên cứu cho thấy biến độc lập (REL, RES, EMP, ASS, TAN) có ý nghĩa thống kê với hệ số Sig