Tìm hiểu hoạt động môi giới bất động sản tại công ty TNHH tài tâm 40

Lời mở đầu Tính cấp thiết đề tài Hoạt động môi giới hoạt động lĩnh vực dịch vụ bất động sản nhằm mục đích hỗ trợ cho phát triển thị trường bất động sản, cho hoạt động kinh doanh bất động sản Hoạt động môi giới bất động sản hoạt động cơng nhận thức Việt Nam thể cần thiết phát triển thị trường bất động sản nói riêng kinh tế quốc dân nói chung So với mặt chung với giới thị trường bất động sản cịn mẻ, thị trường bất động sản Việt Nam giai đoạn hình thành bước phát triển để thúc đẩy thị trường cần có kết hợp nhiều yếu tố, nhiều lĩnh vực Mơi giới với tính chất yếu tố trung gian cầu nối góp phần gằn kết cung cầu Mặt khác xu hội nhập việc phát triển thị trường bất động sản cần thiết để đáp ứng xu không bỏ lỡ hội mà đem đến Cơng ty TNHH Tài Tâm cơng ty tham gia hoạt động lĩnh vực môi giới bất động sản thành lập từ năm 1996 Hoạt động cơng ty bao gồm mảng mơi giới hộ hay văn phịng cho th cho khách hàng nước ngồi Là số cơng ty B ĐS chuyên nghiệp đầu, Tài Tâm sớm chiếm lĩnh phần lớn thi trường môi giới cho người nước Trong thời gian thực tập cơng ty, thơng qua việc tìm hiểu, phân tích q trình thực thương vụ mơi giới với số tài liệu thu thập được, em xin chọn nghiên cứu đề tài “ Tìm hiểu hoạt động mơi giới bất động sản công ty TNHH Tài Tâm” với mong muốn hiểu phần thực tế hoạt động môi giới bất động sản xin đưa số ý kiến đóng góp với - KDBDS 47 hi vọng góp phần hồn thiện hoạt động mơi giới cơng ty nói riêng lĩnh vực mơi giới bất đ nói chung Mục tiêu nghiên cứu đề tài - Hệ thống hóa vấn đề mơi giới bất động sản - Tìm hiểu, phân tích, đánh giá hoạt động mơi giới bất động sản công ty TNHH Tài Tâm - Đề xuất, kiến nghị số giải pháp để góp phần hồn thiện hoạt động môi giới công ty Đối tượng phạm vi nghiên cứu - Đối tượng: Nghiên cứu hoạt động môi giới bất động sản công ty Tài Tâm - Phạm vi nghiên cứu: Hoạt động môi giới thuê, mua bán….tại công ty Tài Tâm - Thời gian nghiên cứu: Trong giai đoạn từ năm 2004 đến Phương pháp nghiên cứu Vận dụng phương pháp: phân tích, tổng hợp, so sánh, thu thập tài liệu công ty Kết cấu đề tài Đề tài nghiên cứu gồm chương: Chương I: Cơ sơ khoa học hoạt động môi giới bất động sản Chương II: Thực trạng hoạt động môi giới bất động sản công ty TNHH Tài Tâm & Collier Chương III: Phương hướng giải pháp đề xuất góp phần hồn thiện hoạt động mơi giới bất động sản Em xin bày tỏ biết ơn chân thành đến Tiến sĩ Nguyễn Minh Ngọc thầy cô giáo khoa Nông nghiệp hướng dẫn giúp đỡ em hồn thành đề tài - KDBDS 47 CHƯƠNG I: Cơ sở khoa học hoạt động môi giới bất động sản I Tổng quan môi giới bất động sản 1.1 Một số khái niệm liên quan 1.1.1Môi giới Môi giới lớp trung gian, chủ thể cá nhân, tổ chức, hãng…làm trung gian cho hai nhiều chủ thể khác để tạo quan hệ kinh doanh Theo cách khác, môi giới hoạt động người thứ ba với mục đích tạo cảm thơng, thấu hiểu việc giải vấn đề hay công việc có liên quan bên với Thơng qua cách định nghĩa trên, ta thấy hình thức môi giới xuất hiên bê quan hệ mà quan hệ bên giải Khi địi hỏi có người thứ ba có đủ khả điều kiện để giải vấn đề 1.1.2 Bất động sản Cụm từ “bất động sản” lĩnh vực môi giới làm ta nhầm lẫn Ở đây, đối tượng hoạt động mơi giới hồn tồn khơng phải thân bất động sản mà quyền liên quan đến Chỉ có quyền BĐS luân chuyển chúng đối tượng việc chuyển giao Có nhiều dạng quyền liên quan đến BĐS khơng phải quyền luân chuyển Vì điều quan trọng nhà môi giới phân biệt rõ loại quyền hạn khác Vì quyền hạn liên quan đến BĐS nên cần phải định nghĩa xác BĐS góc độ nhà mơi giới: “bất động sản mảnh đất có ranh giới thuộc quyền sử dụng, quyền sở hữu cơng trình cố định gắn liền mảnh đất hay phần cơng trình mà theo luật đinh riêng tách biệt với mảnh đất - KDBDS 47 1.2 Sự cần thiết hoạt động môi giới bất động sản Bất động sản có vai trị quan trọng kinh tế quốc dân Bất động sản địa bàn , cung cấp sở hạ tầng cho hoạt động sản xuất kinh doanh để tạo sản phẩm dịch vụ phục vụ cho sống Bất động sản cung cấp không gian cho tồn tại, nghỉ ngơi hoạt động xã hội Bất động sản đối tượng để đầu tư lớn dài hạn, giúp nhà đầu tư bảo toàn vốn giai đoạn khó khăn kinh tế Một điều quan trọng vận hành bất động sản giúp mang lại hiệu lớn cho vòng quay kinh tế Trong hoạt động kinh doanh bất động sản chất quan hệ bất động sản phức tạp Điều thể điểm: - Bất động sản gắn liền với quyền - Giao dịch bất động sản thực chất giao dịch quyền - Khi nói tới bất động sản quyền phức tạp Vì tất phức tạp nên cần có nhà mơi giới nhà mơi giới chun gia am hiểu pháp luật vấn đề khác có liên quan đến bất động sản kinh doanh bất động sản Với hiểu biết mình, nhà môi giới giúp đỡ bên giao dịch giúp trình giao dịch thực cách nhanh chóng xác Từ định nghĩa môi giới bất động sản Môi giới bất động sản hoạt động người thứ ba có đủ khả điều kiện để giải quan hệ giao dịch bất động sản nhằm kết nối thương vụ giao dịch bất động sản 1.3 Bản chất môi giới bất động sản Trước hết cần nhận thấy môi giới hoạt động nhà mơi giới chun nghiệp Tính chun nghiệp thể am hiểu pháp luật, quy định nhà nước kinh doanh bất động sản Sự am hiểu giúp nhà môi giới tránh vướng mắc thực thương vụ - KDBDS 47 Môi giới bất động sản việc kết nối thương vụ, tạo thấu hiểu bên Nhà mơi giới giúp người có bất động sản người có nhu cầu thuê, mua kết nối với nhau, qua thúc đẩy thực thương vụ Bản chất môi giới bất động sản cịn thể việc lựa chọn, xếp phương pháp, vấn đề thương vụ để giải thương vụ cách nhanh chóng, hợp lý hiệu Vai trị môi giới bất động sản 1.4 Môi giới ba tác nhân tham gia thị trường Ba tác nhân bao gồm: người mua-mơi giới-người bán Giữa người mua người bán hay nói cách tổng qt cung cầu cần có mơi giới nguyên nhân: - Bất động sản gắn với quyền phức tạp - Bất động sản loại hàng hố khó so sánh - Thị trường bất động sản thị trường khơng hồn hảo - Người tham gia thị trường bất động sản người khơng có kinh nghiệm Từ thấy mơi giới giúp làm lành mạnh, minh bạch thi trường bất động sản, giúp thị trường bất động sản phát triển Mơi giới giúp tìm hướng giải tối ưu cho khách hàng vấn đề: - Về tài chính: loại thuế, phí, vốn vay… - Về giá cả: đưa giá cao cách hợp lý - Về thời gian giao dịch: thông thường thời gian để thực giao dịch mua bán diễn khoảng từ tháng đến năm có trường hợp ngoại lệ thương vụ diễn khoảng từ đến hai tuần - Về mức độ an tồn: Qua nhà mơi giới thực sự, khách hàng tìm đối tác tốt, đáng tin cậy…… - KDBDS 47 II Một số vấn đề môi giới bất động sản 2.1 Các nguyên tắc môi giới bất động sản Hoạt động môi giới cần tuân thủ nguyên tắc sau: - Những hoạt động cần tuân thủ pháp luật Việt Nam Mọi hành vi, động thái môi giới không phép sai lệch - Môi giới phải dựu công minh bạch thông tin - Hoạt động mơi giới phải lấy mục tiêu, lợi ích khách hàng làm định hướng, đảm bảo lợi ích bên khách hàng, hài hồ lợi ích khách hàng nhà môi giới - Hoạt động môi giới phải dựa tảng kiến thức chuyên môn kinh nghiệm thực tế với ý thức trách nhiệm cao - Hoạt động môi giới phải coi đạo đức nghề nghiệp kim nam, sợi đỏ xuyên suốt tồn q trình tác nghiệp 2.2 Điều kiện kinh doanh dịch vụ môi giới yêu cầu chuyên môn nhà môi giới bất động sản Để đăng ký kinh doanh dịch vụ môi giới bất động sản, tổ chức, cá nhân cần đáp ứng đủ điều kiện sau: - Tổ chức, cá nhân kinh doanh bất động sản phải thành lập doanh nghiệp hợp tác xã Phải có vốn pháp định đăng ký kinh doanh bất động sản theo quy định pháp luật - Tổ chức cá nhân kinh doanh dịch vụ bất động sản phải thành lập doanh nghiệp hợp tác xã, đăng ký kinh doanh dịch vụ bất động sản theo quy định pháp luật - Tổ chức, cá nhân tham gia kinh doanh dịch vụ bất động sản phải có người có chứng mơi giới bất động sản - Cá nhân kinh doanh dịch vụ môi giới bất động sản độc lập phải đăng ký kinh doanh theo quy định pháp luật có chứng mơi giới bất động sản - KDBDS 47 * - Những yêu cầu chuyên môn Những thương vụ thực thị trường bất động sản thường thu hút khoản tiền lớn giá trị bất động sản lớn nhà mơi giới nói riêng nhà tư vấn, định giá hay hoạt động lĩnh vực cung cấp dịch vụ cho khách hàng phải người thẳng, trực có chun mơn cao - Trong xu phát triển nay, nhà cung cấp dịch vụ cần không ngừng tự học hỏi liên tục hoàn thiện lực để đáp ứng nhu cầu ngày cao khách hàng yêu cầu - Các tiêu chuẩn nghề nghiệp đóng vai trị định Trước tiên chúng thiết lập để thống hoạt động tác nghiệp nhà moi giới Tiêu chuẩn nghề nghiệp có ý nghĩa thực tiễn cho khách hàng ngầm thơng báo cho khách hàng họ trơng đợi từ nhà mơi giới Thơng qua gây sức ép lên nhà moi giới phải đạt hiệu cao cho khách hàng Vì vậy, cần nhận thức tầm quan trọng tiêu chuẩn nghề nghiệp Các tiêu chuẩn nghề nghiệp cần thiết tất nhóm nghề nghiệp Chúng giúp cho khách hàng có định hướng chất lượng dịch vụ, đảm bảo tối thiểu mức dịch vụ có làm cho chất lượng dịch vụ đồng mà không phụ thuộc vào địa điểm cung cấp dịch vụ Từ phía người cung cấp dịch vụ, cần phải có ý thức tiêu chuẩn nghề nghiệp “rào chắn” hạn chế tự tác nghiệp họ mà mặt, lời giới thiệu thân họ Đây cách thức tiếp cận nghiêm túc với nghề nghiệp Tiêu chuẩn nghề nghiệp cho phép loại trừ hành vi cấm kị nhờ việc thống nguyên tắc hoạt động Nó tạo điều kiện cho việc liên kết nhà môi giới, xoa dịu bất đông hay loại bỏ nguyên nhân gây chúng - Dịch vụ mơi giới bất động sản địi hỏi người thực phải trang bị kiến thức khác như: luật, marketing, kỹ đàm phán, kinh tế, kiến thức xây dựng…Để thực tốt nghề nghiệp phải có - KDBDS 47 tầm nhận thức rộng, kiến thức thích hợp Ngồi ra, nhà hoạt động dịch vụ cần trọng đến yếu tố văn hoá thân, lịch thiệp, nhã nhặn tuân thủ nguyên tắc đạo đức chung - Hoạt động môi giới bất động sản hoạt động chuyên biệt Để làm tốt công việc địi hỏi nhà mơi giới phải có kiến thức rộng nhiều lĩnh vực khoa học xã hội Nhà mơi giới khơng địi hỏi phải có trình độ đại học họ phải có lượng kiến thức định để thực hợp đồng môi giới cách trung thực, chuẩn mực an toàn Do khả tiếp nhận loại kiến thức khác người thường xuyên thay đổi, đồng thời phát triển xã hội nên kinh tế tạo nhiều hồn cảnh khác nên địi hỏi nhà mơi giới phải xây dựng cho tư linh hoạt nhạy bén 2.3 Những yếu tố ảnh hưởng đến phát triển nghề môi giới bất động sản 2.3.1 Ảnh hưởng trực tiếp Văn pháp luật có ý nghĩa quan trọng mơi giới bất động sản luật kinh doang bất động sản có hiệu lực từ ngày tháng năm 2007 Tại chương IV mục đề cập vấn đề liên quan đến hoạt động môi giới Các nội dung nguyên tắc hoạt động môi giới BĐS; nội dung môi giới BĐS; thù lao môi giới; hoa hồng môi giới; quyền nghĩa vụ tổ chức, cá nhân hoạt động lĩnh vực môi giới BĐS; chứng môi giới BĐS quy định từ điều 44 đến điều 50 điểm có giúp doanh nghiệp mơi giới BĐS làm để tiến hành hoạt động theo pháp luật Trong luật kinh doanh BĐS có quy định việc đưa hoạt động môi giới lên sàn giao dịch yêu cầu cần thiết để thực Điều góp phần minh bạch cơng khai thơng tin có chất lượng tin cậy bất động sản thị trường góp phần thức đẩy hoạt động mơi giới cách chuyên nghiệp - KDBDS 47 Bên cạnh đó, với xu hướng hội nhập kinh tế, công ty nước đầu tư vào Việt Nam ngày nhiều nhu cầu BĐS để làm văn phòng giao dịch hay nhà tăng Đây hội lớn với doanh nghiệp môi giới Tuy nhiên thách thức khơng nhỏ cơng ty BĐS nước thấy sức hấp dẫn thị trường đầy tiềm BĐS Việt Nam sức ép để cạnh tranh, tồn phát triển doanh nghiệp kinh doanh BĐS Việt Nam lớn 2.3.2 Ảnh hưởng gián tiếp 2.3.2.1 Ảnh hưởng từ cầu BĐS Chu kỳ phát triển kinh tế tác động đến phát triển thị trường bất động sản làm thay đổi lớn cung cầu bất động sản Tuy nhiên, Việt Nam thời gian qua xảy tình trạng cầu nhà, đất lại không trùng hợp với nhịp phát triển nên kinh tế Vấn đề cần nghiên cứu phân tích thêm Sự thay đổi cầu bất động sản liên quan đến thay đổi nhu cầu sức mua kinh tế gia đình thành phần kinh tế khác thị trường Vấn đề lại phụ thuộc mức độ lớn vào tỷ lệ thất nghiệp xã hội, mức độ thị hố, mức độ tập trung dân số… Ngồi ra, mơi trường tài ảnh hưởng mạnh đến cầu thơng qua khả vay vốn, tín dụng, chấp, trái phiếu bất động sản… 2.3.2.2 Ảnh hưởng từ cung BĐS - Cung thị trường bất động sản liên quan đến tốc độ tăng trưởng suy thoái loại bất động sản khác Sự tăng số lượng bất động sản, dao động bất động sản thông qua giá trị bất động sản thị trường chi phí xây dựng ngược lại Nói chung, cung bất động sản phụ thuộc vào chu kỳ phát triển nên kinh tế - Cung bất động sản phụ thuộc vào bùng phát xây dựng Cung bất động sản xuất phát từ việc giải phóng mặt bằng, quy hoạch lại - KDBDS 47 đô thị Yếu tố làm cho giai đoạn chuyển đổi cấu kinh tế có lượng cung bất động sản lớn giai đoạn kinh tế trưởng thành ổn định - Cũng cầu, cung bất động sản phụ thuộc phần vào sách xã hội Nhà nước, vào tính động thị trường tài 2.3.2.3 Chuyển đổi cấu kinh tế Triển vọng mang tính chiến lược cho phát triển nghề môi giới bất động sản thay đổi cấu phát triển ngành kinh tế quốc dân Kết thay đổi cấu cung cầu bất động sản Hai mảng yếu tố lớn có ảnh hưởng đến thay đổi cấu kinh tế nước quốc tế Sự thay đổi cấu ngành kinh tế liên quan đến chuyển đổi xuất phát từ tải lao động mọt số ngành công nghiệp nặng, dư thừa lao động nông nghiệp sang ngành sản xuất phức hợp…Hiện nước ta xu hướng thay đổi cấu kinh tế tiếp diễn thời gian tới Việt Nam tâm trở thành nước công nghiệp vào năm 2020, việc chuyển đổi cấu kinh tế ngành diễn mạnh mẽ nhiều năm tới Chính điều tạo tình trạng thay đổi liên tục nhu cầu không gian, diện tích để phát triển ngành sản xuất, phân phối dịch vụ Việc giảm lao động nông nghiệp, tăng lao động ngành công nghiệp dịch vụ đồng nghĩa với biến động bất động sản liên quan đến chúng Điều có nghĩa xảy thay đổi lớn nhu cầu cầu với dạng bất động sản khác ngành cụ thể Ví dụ lao động ngành dịch vụ gia tăng nhu cầu bất động sản làm văn phịng đại diện gia tăng chúng gai tăng khu vực định Điều tạo cân đối loại bất động sản thị trường Sự thay đổi cấu kinh tế nước liên quan đến thay đổi cấu phân bổ dân số theo vùng Điều thể rõ thị trường đất đai, nhà Nguyên nhân vấn đề gia tăng dân số tự nhiên - KDBDS 47 compensate the leessor 01 month rental thuê Article 6: Mutual agreements: 5.2 Trong trình thực hợp đồng 6.1 In case of any disputes, both parties này, bên thuê tự ý chấm dứt hợp đồng should attempt to settle by mutual agreement trước thời hạn với lý mục If both parties can not get the agreement, the điều khoản 5.1 hợp đồng dispute will be examined and settled by Ha phải bồi thường cho bên số tiền thương Noi Court and the judgment of the civil court đương 01 tháng tiền thuê hộ Điều 6: Cam kết chung: shaal be the final 6.2 The content of the contract has been 6.1 Trường hợp có tranh chấp hai totally understood or fully interpreted by two bên phải bàn luận tìm biện pháp giải quyết.Nếu khơng tìm thống parties This lease contract is made in copies (in đệ trình lên tòa án kinh tế Hà Nội, Vietnames and in English) with the same kết luận tòa án phán cuối content and legal value Each party shall keep 01 copy 6.2 Nội dung hợp đồng This contract is valid from the signing date hai bên hiểu rõ dịch để hai bên hiểu rõ Hanoi… /…… /……… For the lessor For the lessee Hợp đồng lập thành 02 (bằng tiến Việt tiếng Anh) có nội dung giá trị pháp lý Mỗi bên giữ Hợp đồng có hiệu lực kể từ ngày hai bên ký Hà Nội, ngày…/……/…… Bên cho thuê Bên thuê - KDBDS 47 Sau hai phía khách hàng ký hợp đồng thuê BĐS, nhân viên công ty chủ sở hữu ký kết hợp đồng dịch vụ môi giới Dưới mẫu hợp đồng dịch vụ môi giới công ty: TAITAM & COLLIER CO.,LTD-PROPERTY MANAGERMENT&CONSULTANCY FOREIGN COMMUNITY’S HOUSING SERVICES Head office: 9th floor, 39A Ngo Quyen, Hoan Kiem,Hanoi Tel(84-4) 2810587 Fax:(844)7194124 HỢP ĐỒNG MÔI GIỚI CHO THUÊ NHÀ Căn nhu cầu khả hai bên đồng ý hai bên Hôm gồm: Bên A: Công ty TNHH Tài Tâm Địa chỉ: Số 49 Âu Cơ - Quảng An – Tây Hồ, Hà Nội Đăng ký kinh doanh số: 0102011923 cấp ngày: 02 tháng 04 năm 2007 Sở KHĐT Hà Nội Đại diện: Ông Lê Tiến Liêm, chức vụ: Giám đốc Điện thoại: (04) 2810587 Mobile: 0913345152 Bên B: Ông/bà: ………………………… , Chủ đại diện hợp pháp hộ số …………… …………………………………………………………………………… CMND số: ……………………cấp ngày …………Nơi cấp……………………………… Sau bàn bạc hai bên thống thực hợp đồng môi giới cho thuê nhà với nội dung sau: Điều 1: Nếu bên A giới thiệu khách cho bên B khách đồng ý th nhà nói bên B trả cho bên A khoản tiền phí dịch vụ môi giới tương đương ……/ tháng thời gian 01 năm ……… VNĐ mà khách thuê nhà trả cho chủ nhà cho việc thuê nhà nói - KDBDS 47 Điều 2: Bên B toán cho bên A tiền phí dịch vụ mơi giới theo tiến độ tốn khách Tiền mơi giới toán sau bên B nhận tiền toán cảu khách thuê Nếu khách thuê phá hợp đồng trước thời hạn bên A trả cho bên B số tiền ngày khách không Điều 3: Trong trình thực hợp đồng thuê nhà nói có vấn đè bên th bên th, cơng ty TNHH Tài Tâm có trách nhiệm làm chứng giúp giải vấn đề phát sinh Hai bên cam kết thực điều cam kết nêu Thỏa thuận làm thành 02 bản, có nội dung giá trị pháp lý nhau, môi bên giữ Hà Nội, ngày ……….tháng ……… năm……… Đại diện bên A Đại diện bên B Trong trường hợp người cho thuê cho thuê BĐS đồ đạc cơng ty lập biên bàn giao đồ đạc cho hai bên khách hàng để đảm bảo trách nhiệm bên thuê với bên cho thuê đồ đạc thuê kèm 3.4 Các hoạt động hỗ trợ Công ty thực giúp người cho thuê thủ tục liên cần thiết khai báo tạm trú, tạm vắng cho khách thuê, thủ tục an ninh trật tự, thủ tục phòng cháy chữa cháy Các vấn đề phát sinh trình th BĐS cơng ty giải theo điều cam kết hợp đồng với khách hàng IV Đánh giá hoạt động môi giới công ty TNHH Tài Tâm 4.1 Ưu điểm Hoạt động môi giới BĐS cơng ty BĐS Tài Tâm chủ yếu hoạt động môi giới cho người nước ngồi th BĐS làm nhà làm văn phịng đại diện góp phần hình thành phát triển hoạt động mơi giới BĐS cịn mẻ Việt Nam Môi giới tác nhân quan trọng thị trường BĐS, ví “dầu nhớt” máy thị trường hoạt động cách trôi - KDBDS 47 chảy Với hoạt động Tài Tâm góp phần thúc đẩy thị trường BĐS phát triển, xúc tiến thương vụ, giao dịch BĐS diễn nhanh qua tận dụng hội trình hội nhập mang lại 4.2 Hạn chế Tài Tâm hoạt động chủ yếu mảng môi giới cho thuê BĐS mảng mơi giới mua bán chưa khai thác sâu Như bỏ ngỏ thị trường tiềm Điều phần làm ảnh hưởng đến trình xây dựng hình ảnh doanh nghiệp mơi giới tồn diện vững mạnh Xu hội nhập q trình cơng nghiệp hóa, đại hóa khơng tác động đến Hà Nội mà tác động đến tất tỉnh thành lân cận Rất nhiều khách hàng có BĐS tỉnh, thành phố lân cận Hà Nội Hưng Yên, Bắc Ninh….muốn hợp tác với công ty để đưa BĐS vào thị trường cách nhanh chóng cơng ty chưa thể đáp ứng địa bàn hoạt động công ty tập trung Hà Nội Bỏ ngỏ đối tượng khách hàng đồng nghĩa với việc ngỏ hội mở mang danh tiếng công ty sang thị trường lân cận 4.3 Nguyên nhân Những hạn chế mà Tài Tâm gặp phải bắt nguồn từ số nguyên nhân Thứ quy mơ cơng ty cịn nhỏ, tiềm lực tài chưa đủ mạnh để cơng ty đảm nhiệm tốt đồng thời mảng hoạt động môi giới BĐS Mảng môi giới mua bán BĐS so với mơi giới cho th phức tạp địi hỏi người thực phải nắm vững kiến thức thị trường, quy định pháp luật kinh nghiệm hoạt động lâu năm Đội ngũ nhân viên trẻ động mạnh công ty đồng thời mơt hạn chế Để thực tốt mảng môi giới mua bán mở rộng phạm vi hoạt động đòi hỏi nhân viên phải không ngừng nỗ lực học tập cập nhật, tìm hiểu diễn biến thị trường để làm giàu thêm vốn kinh nghiệm - KDBDS 47 CHƯƠNG III: Phương hướng giải pháp hoàn thiện hoạt động môi giới công ty TNHH Tài Tâm I Phương hướng mục tiêu chiến lược công ty 1.1 Phương hướng, mục tiêu hoạt động Ngay từ thành lập, công ty đặt phương châm hoạt động “Đáp ứng tốt nhu cầu khách hàng Thực trở thành cầu nối tin cậy ” Phương châm nhân viên công ty ghi nhớ phấn đấu thực Trước chiến lược hoạt động ban lãnh đạo công ty đề tập trung vào hoạt động mơi giới th bất động sản, bên cạnh có tiến hành thực số thương vụ môi giới mua bán, đầu tư vào phần số dự án Sau tám năm hoạt động, công ty gây dựng uy tín thị trường Hà Nội tạo lượng vốn đáng kể Chiến lược hoạt động đề thời gian tới thể mong muốn mục tiêu phát triển công ty: nỗ lực để trở thành công ty kinh doanh bất đông sản vững mạnh Chiến lược thể cụ thể phương diện: Tiếp tục trì hoạt động mơi giới th cho thuê bất động sản để ngày chuyên nghiệp mảng hoạt động Môi giới thuê cho thuê bât động sản thực mạnh cơng ty việc trì phát huy cần thiết để tạo lợi so với công ty môi giới khác Mở rộng tập trung phát triển dịch vụ mơi giới mua bán bất động sản Như trình bày trên, mảng hoạt động hấp dẫn hứa hẹn mang lại hiệu cao công ty bước tiến hành khai thác mảng thị trường hấp dẫn - KDBDS 47 Bên cạnh mở rộng phát triển môi giới mua, bán bất động sản, cơng ty cịn trọng tới mảng hoạt động đầu tư vào dụ án, mua lại dự án để đầu tư Một phần để thu lợi nhuận cao phần giúp mở rộng quy mô công ty 1.2 Tổ chức triển khai thực chiến lược hoạt động kinh doanh Để thực muc tiêu chiến lược đề ra, công ty tiến hành tổ chức thực nhiều hoạt động cụ thể để tạo tảng cho chiến lược phát triển Năm 2009 – 20010, công ty xin giấy phép xây thêm tầng (tầng 10 – 11 thuộc tịa nhà VINA PLAST 39 A Ngơ Quyền) dự tính thành lập sàn giao dịch bất động sản địa điểm Công ty tiến hành tổ chức cho nhân viên công ty tham gia khố học mơi giới BĐS, định giá BĐS để đáp ứng yêu cầu Về mặt tổ chức, công ty tiến hành xếp nhân viên vào phòng ban phù hợp với lực nhân viên Tuyển dụng cá nhân có khả quản lý giỏi để hỗ trợ ban giám đốc phịng nhân lực đề sách quản trị hợp lý, góp phần quản lý cơng ty cách tốt Công ty tiến hành đầu tư, trang bị thêm thiết bị cần thiết lắp đặt thêm hệ thống máy điện thoại, hệ thống máy tính, máy fax để phục vụ tốt cho tìm kiếm thơng tin tiến hành kí kết hợp đồng giao dịch II Ý kiến đề xuất nhằm nâng cao hiệu hoạt động mơi giới Qua tìm hiểu trình hình thành, phát triển tình hình hoạt động cơng ty TNHH Tài Tâm em xin đề xuất vài ý kiến với mong muốn góp phần hồn thiện hoạt động mơi giới BĐS cơng ty nói riêng hoạt động mơi giới BĐS thị trường nói chung - KDBDS 47 2.1 Giải pháp hướng hoạt động 2.1.1 Hoàn thiện chiến lược môi giới mua bán Công ty cần xây dựng chiến lược cụ thể cho mảng hoạt động môi giới mua bán bất động sản tập trung vào khai thác đối tượng khách hàng nước Công ty cần tiến hành nghiên cứu thị trường đất đai bất động sản, nghiên cứu để hiểu rõ quy định Nhà nước Cần nắm bắt thông tin dự án để có sách đầu tư kịp thời, tạo lợi so với doanh nghiệp khác Tiến hành đào tạo bổ xung kiến thức, bước cần thực thương vụ mơi giới mua bán Cơng ty tham khảo hoạt động công ty kinh doanh bất động sản khác thành công lĩnh vực này, hợp tác với họ thực số thương vụ để xác định cách thức thực phù hợp tối ưu công ty 2.1.2 Phát triển hoạt động thị trường chứng khoán Thị trường chứng khoán thị trường bất động sản có mối quan hệ mật thiết với Có thể dùng hình ảnh “bình thơng nhau” để diễn tả mối quan hệ Hiện tại, công ty chưa tham gia vào hoạt động đầu tư cổ phiếu cịn hạn chế vốn Nhưng thời gian này, công ty tiến hành nghiên cứu chuẩn bị nguồn lực để xây dựng cho chiến lược tham gia vào thị trường chứng khoán Việc tham gia vào thị trường chứng khốn khơng giúp cơng ty thu hút thêm vốn cho nguồn vốn chủ sở hữu, bước quan trọng tiến trình xây dựng doanh nghiệp có tính chun nghiệp cao mà cịn góp phần quảng bá rộng hình ảnh cơng ty - KDBDS 47 2.1.3 Mở rộng hoạt động kinh doanh sang địa bàn số tỉnh lân cận Hà Nội Để đáp ứng nhu cầu cơng nghiệp hố đại hố đất nước, nhiều khu cơng nghiệp tién hành xây dựng Nhiều người dân bỏ tiền mua mảnh đất khu đô thị ven Hà Nội Hưng Yên, Hà Tây… họ hi vọng vào khoản lợi nhuận từ việc bán lại mảnh đất Tuy nhiên việc mua bán bất động sản không đơn giản lúc thuận lợi hạn chế thông tin thị trường Bởi họ tìm đến cơng ty để giúp bán bất động sản nhanh chóng với gia phù hợp Tuy nhiên công ty hoạt động địa bàn Hà Nội mà chưa hoạt động sang vung lân cận nên đáp ứng nhu cầu đối tượng Trong tương lai, công ty nghiên cứu xác định lực để cân nhắc có nên tham gia vào khu vực hay khơng Tránh bỏ ngỏ thị trường tiềm 2.1.4 Tham gia hiệp hội nghề nghiệp Các nhà hoạt động lĩnh vực môi giới BĐS nên quan tâm tới việc tổ chức hội thảo, hội nghị môi giới BĐS Những hội thảo tạo điều kiện cho doanh ngiệp, nhà môi giới bàn luận sâu rõ nét hoạt thực trạng hoạt động môi giới nước ta Các gặp gỡ góp phần tạo dựng nên mối quan hệ, mạng lưới hoạt động lớn mạnh Bên cạnh đó, cần thành lập hiệp hội môi giới BĐS để nhà môi giới đề quy tắc, quy định cho hoạt động nghề nghiệp giúp cho hoạt động mơi giới có khn khổ chun nghiệp 2.2 Giải pháp tài Song song với hoat động môi giới cho thuê môi giới mua bán, Tài Tâm tiến hành mua lại phần dự án để đầu tư Việc mua lại dự án hay phần dự án địi hỏi cơng ty phải huy động lượng vốn đủ lớn ổn định Bên cạnh nguồn vốn tự có mình, cơng - KDBDS 47 ty sử dụng ngn vốn từ vay ngân hàng Với cơng ty nhỏ việc vay lượng vốn lớn để đầu tư khơng dễ công ty cần tạo dựng mối quan hệ niềm tin với ngân hàng để huy động nguồn vốn có tính an tồn - KDBDS 47 Kết luận Môi giới BĐS hoạt động Việt Nam nhiên lĩnh vực hấp dẫn Phát triển hoạt động môi giới cách chuyên nghiệp góp phần thúc đẩy thị trường BĐS qua góp phần thúc đẩy kinh tế quốc dân Hoạt động mơi giới BĐS Việt Nam hình thành cách hợp pháp nên nhiều điểm khúc mắc cần có nhiều biện pháp đồng để hồn thiện hoạt động Cơng ty TNHH Tài Tâm công ty hoạt động lĩnh vực kinh doanh bất động sản, cơng ty tập trung mạnh vào lĩnh vực môi giới cho thuê hộ, biệt thự cho người nước Qua tám năm hoạt động, công ty đạt kết tương xứng với quy mô phạm vi hoạt động Với lợi chủ đạo mơi giới thuê cho thuê bất động sản làm nhà ở, làm văn phịng đại diện cho cơng ty hay nhà cho đại sứ quán….đã tạo chỗ đứng hình ảnh lĩnh vực so vói doanh nghiệp khác thị trường Cơng ty thành công nhiều khu vực như: Khu thị Trung Hồ Nhân Chính, Khu thị Cibutra nhiều nhà lớn The Manor, M3 M4 Nguyễn Chí Thanh, Pacific, D5 Cầu Giấy ….Tuy nhiên cơng ty chưa sâu chuyên nghiệp lĩnh vực môi giới mua bán Trong điều kiện kinh tế thị trường phát triển mạnh mẽ nước ta xu đối thoại hội nhập tồn giới, cơng ty cần không ngừng nỗ lực để tồn tại, phát triển hoàn thiện, để thực mục tiêu chiến lược lâu dài minh Với khả chiến lược phát triển phù hợp, tương lai Tài Tâm trở thành doanh nghiệp mạnh hoạt động môi giới BĐS Em xin bày tỏ biết ơn chân thành đến TS Nguyễn Minh Ngọc thầy cô giáo khoa Nông nghiệp hướng dẫn giúp đỡ em hồn thành đề tài - KDBDS 47 TÀI LIỆU THAM KHẢO - Giáo trình Thị trường bất động sản – PGS.TS Hoàng Văn Cường - Bài giảng môn Môi giới bất động sản – TS Nguyễn Minh Ngọc - Bài giảng môn Quản lý nhà nước bất động sản – GS TSKH Lê Đình Thắng - Báo điện tử Vietnamnet, Vnexpress - Các tài liệu công ty bất động sản Tài Tâm - Các văn pháp luật: Luật kinh doanh Bất động sản, Luật doanh nghiệp… - KDBDS 47 MỤC LỤC Lời mở đầu CHƯƠNG I: Cơ sở khoa học hoạt động môi giới bất động sản I Tổng quan môi giới bất động sản 1.1 Một số khái niệm liên quan 1.1.1 Môi giới 1.1.2 Bất động sản 1.2 Sự cần thiết hoạt động môi giới bất động sản 1.3 Bản chất môi giới bất động sản 1.4 Vai trị mơi giới bất động sản II Một số vấn đề môi giới bất động sản 2.1 Các nguyên tắc môi giới bất động sản 2.2 Điều kiện kinh doanh dịch vụ môi giới yêu cầu chuyên môn nhà môi giới bất động sản 2.3 Những yếu tố ảnh hưởng đến phát triển nghề môi giới bất động sản 2.3.1 Ảnh hưởng trực tiếp 2.3.2 Ảnh hưởng gián tiếp III Quy trình kỹ mơi giới bất đống sản 12 3.1 Thu thập thông tin cung, cầu bất động sản 12 3.1.1 Nguồn cung bất động sản 13 3.1.2 Thông tin cầu bất động sản 14 3.2 Xác định đối tượng bên tham gia thương vụ 15 3.2.1 Xác định đối tượng thương vụ 15 3.2.2 Xác định bên tham gia thương vụ 18 3.3 Lập hồ sơ thương vụ môi giới 21 3.4 Thời hạn bước thực thương vụ môi giới 23 3.4.1 Thời hạn thực thương vụ môi giới 23 3.4.2 Các bước hoạt động điển hình nhà mơi giới 24 3.5 Kỹ môi giới bất động sản 26 3.5.1 Kỹ soạn thảo hợp đồng 26 3.5.2 Kỹ thu thập thông tin 30 3.5.3 Kỹ xử lí quản lí thơng tin 34 3.5.4 Kỹ giao dịch với khách hàng 36 - KDBDS 47 Một số loại hình mơi giới 38 4.1 Môi giới mua BĐS 38 4.2 Môi giới bán BĐS 39 4.2.1 Môi giới bán BĐS nhà 39 4.2.2 Bán nhà chung cư 42 4.2.3 Bán bất động sản thương mại công nghiệp 43 4.3 Môi giới thuê cho thuê bất động sản 44 4.4 Môi giới cho nhà đầu tư 45 Kinh nghiệm số nước giới 48 5.1 Nghề môi giới Thuỵ Điển 48 5.2 Nghề môi giới Ba Lan 50 5.3 Kinh nghiệm đào tạo nghề môi giới Thượng Hải, Trung Quốc 53 CHƯƠNG II: Thực trạng hoạt dộng môi giới công ty TNHH 55 I Quá trình hình thành phát triển 55 1.1 Quá trình hình thành 55 1.2 Chức nhiệm vụ 55 1.2.1 Chức 55 1.2.2 Nhiệm vụ 55 1.3 Cơ cấu tổ chức 56 1.3.1 Phòng Marketing 56 1.3.2 Phòng kinh doanh 56 1.3.3 Phòng nhân 57 1.3.4 Ban giám đốc 57 1.4 Cơ sở vật chất kỹ thuật 57 II Thực trạng hoạt động môi giới công ty 57 2.1 Thị trường hoạt động 57 2.2 Ngành kinh doanh 58 2.2.1 Công ty cung cấp dịch vụ mơi giới cho đối tượng có nhu cầu thuê, cho thuê, mua, bán bất động sản 58 2.2.2 Đầu tư mua lại dự án 58 2.2.3 Mua lại bất động sản thuê 59 2.2.4 Cung cấp dịch vụ quản lý bất động sản 59 2.2.5 Cung cấp dịch vụ khác 59 2.2.6 Kết hợp hoạt động công ty khác 59 - KDBDS 47 2.3 Cơ sở tiến hành hoạt động môi giới công ty BĐS Tài Tâm 59 2.3.1 Những quy định pháp luật 59 2.3.2 Những tiêu chuẩn nghề nghiêp 60 2.3.3 Kinh nghiệm hoạt động 60 2.5 Các yếu tố tác động tới hoạt động công ty 60 2.5.1 Tác động thị trường 60 2.5.2 Tác động Nhà nước 62 2.6 Thuận lợi khó khăn cơng ty 63 2.6.1 Thuận lợi 63 2.6.2 Khó Khăn 65 III Quy trình tiến hành hoạt động môi giới thuê BĐS công ty BĐS Tài Tâm 67 3.1 Tìm thơng tin BĐS có nhu cầu cho thuê thị trường 67 3.2 Tìm kiếm khách hàng có nhu cầu thuê 68 3.3 Kết hợp hai nguồn khách hàng 69 3.4 Các hoạt động hỗ trợ 77 IV Đánh giá hoạt động môi giới công ty TNHH Tài Tâm 77 4.1 Ưu điểm 77 4.2 Hạn chế 78 4.3 Nguyên nhân 78 CHƯƠNG III: Phương hướng giải pháp hoàn thiện hoạt động môi giới công ty TNHH Tài Tâm 79 I Phương hướng mục tiêu chiến lược công ty 79 1.1 Phương hướng, mục tiêu hoạt động 79 1.2 Tổ chức triển khai thực chiến lược hoạt động kinh doanh 80 II Ý kiến đề xuất nhằm nâng cao hiệu hoạt động môi giới 80 2.1 Giải pháp hướng hoạt động 81 2.1.1 Hồn thiện chiến lược mơi giới mua bán 81 2.1.2 Phát triển hoạt động thị trường chứng khoán 81 2.1.3 Mở rộng hoạt động kinh doanh sang địa bàn số tỉnh lân cận Hà Nội 82 2.1.4 Tham gia hiệp hội nghề nghiệp 82 2.2 Giải pháp tài 82 Kết luận 84 TÀI LIỆU THAM KHẢO 85 - KDBDS 47 - KDBDS 47 ... tài liệu công ty Kết cấu đề tài Đề tài nghiên cứu gồm chương: Chương I: Cơ sơ khoa học hoạt động môi giới bất động sản Chương II: Thực trạng hoạt động môi giới bất động sản công ty TNHH Tài Tâm. .. giới bất động sản công ty TNHH Tài Tâm - Đề xuất, kiến nghị số giải pháp để góp phần hồn thiện hoạt động môi giới công ty Đối tượng phạm vi nghiên cứu - Đối tượng: Nghiên cứu hoạt động môi giới bất. .. pháp lý * Giới thiệu chung bất động sản cho người mua - Giới thiệu vẻ bề bất động sản - Mô tả bất động sản - Quảng cáo để khách quan tâm tới BĐS * Các bất động sản thương mại - Bất động sản đầu