Mẫu bìa Đề cương luận văn 1 BỘGIÁODỤCVÀĐÀOTẠO NGÂNHÀNG NHÀ NƯỚCVIỆTNAM TRƯỜNGĐẠI HỌCNGÂNHÀNGTHÀNHPHỐHỒCHÍ MINH TÔNTHỊ KHUYÊN CẤPGIẤYCHỨNGNHẬNQUYỀNSỬDỤNGĐẤTVÀTÀISẢN GẮN LIỀN VỚI ĐẤT THEO PHÁP LUẬT VIỆT[.]
Tínhcấp thiết củađềtài
Giấyc h ứ n g n h ậ n q u y ề n s ử d ụ n g đ ấ t ( G C N Q S D Đ ) l à m ộ t c h ứ n g t h ư p h á p lýd o c ơ q u a n n h à n ư ớ c ( C Q N N ) c ó t h ẩ m q u y ề n c ấ p c h o n g ư ờ i s ử d ụ n g đ ấ t đ ể đảmb ả o q u y ề n v à l ợ i í c h h ợ p p h á p c ủ a n g ư ờ i c ó q u y ề n s ử d ụ n g đ ấ t v à t à i s ả n gắn liền với đất.B ê n c ạ n h đ ó , G C N Q S D Đ c ò n l à c ă n c ứ đ ể x â y d ự n g c á c q u y ế t định cụ thể, như các quyết định về đăng kí, theo dõi biến động kiểm soát các giaodịch dân sự về đất đai CôngtáccấpGCNQSDĐvàt à i s ả n g ắ n l i ề n v ớ i đ ấ t l à mộttrongnhữngchủtrươnglớn củaĐ ảngvàNhànướcnhằmtạođộngl ực thúcđẩyp h á t t r i ể n k i n h t ế - x ã h ộ i v à t ă n g c ư ờ n g q u ả n l ý N h à n ư ớ c t r o n g l ĩ n h v ự c đấtđ a i C á c q u y đ ị n h v ề c ấ p G C N
Q S D Đ v à t à i s ả n g ắ n l i ề n v ớ i đấ t v ừ a t ạ o c ơ sở pháp lý xác lập địa vị làm chủ của người sử dụng đất đối với đất đai vừa gópphầnđưa quyềnsử dụng đất (QSDĐ)tham gia vàot r a o đ ổ i , c h u y ể n n h ư ợ n g t r ê n thịt r ư ờ n g t h ô n g q u a c á c g i a o d ị c h v ề Q S D Đ , t ừ n g b ư ớ c h ì n h t h à n h t h ị t r ư ờ n g bấtđộngsảncótổchứcởnướcta.
ThôngquaviệccấpGCNQSDĐvàtàisảngắnliề nvớiđất,Nhànướcquảnlý chặt chẽ toàn bộ quỹ nhà đất trong phạm vi lãnh thổ, đảm bảo việc sử dụng cóhiệu quả, tiết kiệm cũng như đảm bảo quyền và lợi ích hợp pháp của người sử dụngđất; giúp cho CQNN có thể kịp thời phát hiện những sai sót trong quá trình sử dụngđất, phát hiện được các hành vi vi phạm của
2 các chủ thể xâmp h ạ m đ ế n q u y ề n v à lợi íchhợp phápcủa người sử dụnghoặc xâm phạm đếnlợi ích củan h à n ư ớ c ; t ừ đó, làm căn cứ để xử lý vi phạm, giải quyết các tranh chấp có liên quan đến đất đai.Ngoài ra, công tác cấp GCNQSDĐ và tài sản gắn liền với đất còn giúp Nhà nướcnắm chắc thông tin về chủ sử dụng đất, thông tin từng thửa đất, những thay đổitrong quá trình sử dụng đất được ghi trên GCNQSDĐ thông qua việc cấp đổiGCNQSDĐ; qua đó Nhà nước kiểm soát được các giao dịch về đất đai, giám sát cơsở hạ tầng, nhà ở, các công trình xây dựng trên đất để có định hướng phát triển phùhợpnhằmđemlạihiệu quảsửdụngđấtcaonhất.
Kết quả cấp GCNQSDĐ và tài sản gắn liền với đất là tiền đề để phát triểnkinhtếxãhội,giúpchoc ánhân,hộgiađìnhyêntâms ửdụng,đầutưkinhdoanh trên mảnh đất của mình; bên cạnh đó còn là tài liệu phục vụ việc đánh giá tính hợplý của hệ thống chính sách pháp luật, hiệu quả trong công tác tuyên truyền phổ biếnpháp luật và ý thức chấp hành pháp luật, đánh giá xem Luật Đất đai và các văn bảnhướng dẫnthihànhđãthựcsựđivào cuộcsống.
Công tác quản lý và sử dụng đất đai có tính lịch sử, nguồn gốc đa dạng, phức tạp, nhạy cảm, ảnh hưởng lớn đến đời sống của mọi tầng lớp nhân dân, vừa mangtính kinh tế - xã hội nhưng cũng là vấn đề pháp lý phức tạp Chính vì vậy, trongnhững năm qua, pháp luật Việt Nam về cấp GCNQSDĐ và tài sản gắn liền với đấtđã từng bước được hoàn thiện nhằm tạo ra hành lang pháp lý phù hợp bảo đảm lợiíchcủangườidân,lợi íchcủanhànướcvàlàcôngcụgiúpnhànướcquảnlýtốt hơnnguồntàinguyênđất.
Tuy nhiên, thực tiễn áp dụng pháp luật về cấp GCNQSDĐ và tài sản gắn liềnvới đất tại Việt Nam nói chung, trên địa bàn TP Hồ Chí Minh (TP lớn nhất và cóvai trò đặc biệt quan trọng với sự ổn định, phát triển đối của cả nước) nói riêngtrong những năm qua ngoài những kết quả đạt được ở bước đầu thì cũng đã bộc lộnhiều hạn chế, bất cấp Cụ thể như: Việc thực hiện quy trình xét giao đất chưa thậtsự công khai, minh bạch; Giữa quản lý, sử dụng đất của người dân trên thực tế vớihồ sơ quản lý của CQNN chưa thống nhất làm phát sinh đơn thư khiếu nại, tố cáo,phảnánhvềhànhvihànhchínhtrongquátrìnhcấpGCNQSDĐ;Tráchnhiệm vàsự phối hợp của các cơ quan trong tiếp nhận, giải quyết, hướng dẫn, thẩm định hồsơ, cung cấp thông tin về quá trình sử dụng đất có vai trò rất quan trọng, trong khi,sựp h ố i hợpnà y c h ư a t ố t d ẫ n đ ế n t ì n h t r ạ n g sa i s ó t , phải trả h ồ s ơ g i ữ a c á c c ấ p khiến việc giải quyết kéo dài, ảnh hưởng đến quyền lợi chính đáng của cá nhân, tổchứccóliên quan.
Nhiều vấn đề bất cập nảy sinh chưa được giải quyết kịp thời như kinh phíphục vụ công tác đo đạc, chỉnh lý biến động trên một đơn vị diện tích còn thấp lạiđượcphânbổtheokếhoạchhằngnămnênchưađảmbảođểthựchiện;SốGCNQSDĐ đã ký nhưng chưa giao đến hộ gia đình cá nhân còn nhiều, trong đó cónhiềunguyên n h â n nh ư: s ai só t vềs ốl i ệ u , người s ửd ụ n g đ ấ t c h ưa có đ i ề u k i ệ n thựchiệnnghĩavụtàichính(tiềnsửdụngđất,lệphítrướcbạ, ).Bêncạnhđó,còn số lượng lớn hồ sơ đề nghị cấp GCNQSDĐ đối với hộ gia đình chưa được giảiquyết do nguồn gốc đất phức tạp như đất lấn chiếm, đất tranh chấp, xây dựng nhàtrái phép, chuyển mục đích sử dụng đất không đúng quy định Đặc biệt là sự thayđổi các quy định pháp luật liên quan về điều kiện được công nhận đất ở giữa LĐĐnăm
2003 và LĐĐ năm 2013 cũng dẫn đến tình trạng phát sinh những bất cập vàkhókhăn trongviệc cấp GCNQSDĐ.
Từ những vấn đề vừa nêu trên cho thấy, việc nghiên cứu, tìm hiểu để làm rõnhững bấp cập, hạn chế trong quá trình thực thi pháp luật về cấp GCNQSDĐ và tàisản gắn liền với đất, đặc biệt trên địa bàn TP Hồ Chí Minh có vai trò quan trọng đốivới sự phát triển của kinh tế, xã hội đất nước là vấn đề cấp thiết và luôn mang tínhthời sự Chính vì vậy, học viên lựa chọn đề tài: “ Cấp giấy chứng nhận quyền sửdụng đất và tài sản gắn liền với đất theo pháp luật Việt Nam qua thực tiễn tạiThành phố Hồ Chí Minh” làm đề tài luận văn thạc sĩ chuyên ngành Luật kinh tếcủa mình.
Mụcđíchvànhiệm vụnghiên cứu
LuậnvăncómụcđíchlàmrõnhữngvấnđềlýluậncơbảnvềcấpGCNQSDĐ và tài sản gắn liền với đất theo pháp luật Việt Nam hiện hànhđ ồ n g thời thông qua việc nghiên cứu tại địa bànT P H C M , t ừ đ ó đ ề x u ấ t m ộ t s ố g i ả i pháp nângcao hiệu quả thực thi phápl u ậ t v ề c ấ p G C N Q S D Đ ở V i ệ t
- Làm rõ một số vấn đề lý luận về QSDĐ vàG C N Q S D Đ ; c ấ p
G C N Q S D Đ vàtàisảngắn liềnvớiđất;điều chỉnhpháp luậtđốivớihoạtđộng cấp GCNQSDĐ.
- Phân tích thực trạng thực thi pháp luật về cấp GCNQSDĐ và tài sản gắnliền với đất tại TP HCM qua đó rút ra được những bất cập, hạn chế trong quá trìnhthựcthiphápluậtvềcấp GCNQSDĐtạiTP.HCM.
- Đề xuất một số giải pháp nhằm nâng cao hiệu quả thực thi pháp luật vềGCNQSDĐvàtàisảngắn liềnvớiđất trên địabàn TP HCM.
Câuhỏinghiên cứu
Với đề tài “Cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền vớiđất theo pháp luật Việt Nam qua thực tiễn tại Thành phố Hồ Chí Minh” để giảiquyếtcầnđặtracáccâuhỏinghiên cứunhưsau:
Câu hỏi nghiên cứu số1 : Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và tài sảngắn liền với đất là gì? Pháp luật Việt Nam hiện nay quy định như thế nào về cấpgiấychứngnhậnquyền sửdụng đấtvàtàisản gắnliềnvớiđất?
Câuhỏinghiêncứusố2:Tình hìnhthựcthiphápluậtvềcấpgiấychứngnhậnquyề nsửdụngđấtvà tàisảngắnliềnvớiđấtdiễnraởTP.HCMnhưthếnào?
Câu hỏi nghiên cứu số 3: Cần phải có những giải pháp gì nhằm nâng caohiệu quả cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất ởTP.HCMnóiriêngvàở ViệtNamnóichung?
Đốitượngvàphạmvi nghiên cứu
Luận văn tập trung nghiên cứu các Quy định của pháp luật Việt Nam hiệnhành về cấp GCNQSDĐvà tài sản gắnliền với đất; Đánh giá hiệuq u ả t h ự c t h i pháp luật Việt Nam về cấp GCNQSDĐ trên địa bàn TP HCM; Nghiên cứu địnhhướng và đề xuất một số giải pháp nâng cao hiệu quả thực thi pháp luật về cấpGCNQSDĐtrênđịabàn ThànhphốHồChíMinh.
Về nội dung:Luận văn tập trung nghiên cứu hệ thống pháp luật Việt Namhiện nay về cấp giấy chứng nhận QSDĐ và tài sản gắn liền với đất và các văn bảncủa UBNDTP. HCMvềcấpGCNQSDĐ.
Luậnvănnghiêncứunhữngvấnđềlýluậnvàt h ự c t i ễ n v ề c ấ p GCNQSDĐ;q u a v i ệ c t ì m h i ể u , đ á n h g i á n ộ i d u n g c ủ a L u ậ t Đ ấ t đ a i n ă m 2 0 1 3 , hệ thống các văn bản hướng dẫn thi hành luật và các văn bản pháp luật cól i ê n quan.
Vềthờigian:Thờigiannghiêncứutừ năm2013chođếnnay,thời giankhảosátsố liệutạiThànhphốHồChíMinhtrongkhoảng5nămtrở lạiđây.
Phươngpháp nghiêncứu
Luận văn nghiên cứu trên cơ sở phương pháp luận là hệ thống những quanđiểmc ủ a c h ủ n g h ĩ a M á c -
L ê n i n , T ư t ư ở n g H ồ C h í M i n h v ề n h à n ư ớ c v à p h á p luật; Quan điểm, đường lối của Đảng
Cộng sản Việt Nam về xây dựng, thực hiệnphápl u ậ t , t ă n g c ư ờ n g p h á p c h ế x ã h ộ i c h ủ n g h ĩ a t r o n g đ i ề u k i ệ n đ ổ i m ớ i , x â y dựngnhànước phápquyềnvà hội nhậpq u ố c t ế h i ệ n n a y , đ ư ợ c t h ể h i ệ n t r o n g cácNghịquyếtđại hộiĐảngcũng n hư trong Hi ến pháp và cácvă nbảnluật củanhànướctrongquảnlýnhànước(QLNN)vềđấtđai.
Ngoài ra, để đảm bảo nội dung nghiên cứu cũng như tính khoa học, logicgiữa các vấn đề, tác giả luận văn còn sử dụng một số phương pháp nghiên cứu cụthể như: phương pháp phân tích, tổng hợp, so sánh, thống kê; phương pháp diễndịch,quynạp…Cụthể:
Phương pháp phân tích, so sánh được sử dụng chủ yếu ở chương 1 của luậnvăn nhằm luận giải làm rõ những vấn đề lý luận cơ bản của pháp luật về cấpGCNQSDĐ và tài sản gắn liền với đất; quá trình phân tích thực trạng quy định củapháp luật có sử dụng phương pháp so sánh để nhận diện quá trình hình thành, pháttriển củapháp luậtđấtđaivềcấpGCNQSDĐ và tàisảngắnliềnvớiđất.
Phương pháp phân tích, thống kê, phương pháp tổng hợp, được sử dụng chủyếu ở chương 2 của luận văn nhằm phân tích, đánh giá, tổng hợp các số liệu, nhữngbiến động về cấp GCNQSDĐ và tài sản gắn liền với đất tại TP HCM; làm căn cứkhoahọcchoviệcđánhgiáthựctrạngvềcấpGCNQSDĐvàtàisảngắnliềnvới đấtcũngnhưquátrìnhthựcthiphápluậtvềđấtđaitạiđịabànTP.HCM.
Phương pháp phân tích, diễn dịch, quy nạp được sử dụng ở chương 3 vàxuyên suốt các chương luận văn nhằm làm rõ những nội dung, yêu cầu, luận giải rõcác giải pháp đề ra nhằm nâng cao hiệu quả thực thi pháp luật về cấpG C N Q S D Đ vàtàisảngắnliền vớiđất trênđịabànTP.HCM.
Đónggópcủađềtài
Về lý luận:Luận văn góp phần hệthống hóa vềmặtl ý l u ậ n p h á p l u ậ t v ề cấpG C N Q S D Đ v à t à i s ả n g ắ n l i ề n v ớ i đ ấ t t h e o q u y địnhc ủ a p h á p l u ậ t V i ệ t Namhiệnhành.
Về thực tiễn:Luận văn có thể sử dụng làm tài liệu tham khảo cho các cấpquản lý ở
TP Hồ Chí Minh cũng nhưv i ệ c n g h i ê n c ứ u , g i ả n g d ạ y , h ọ c t ậ p n h ữ n g vấn đề liênquanở cáctrườngĐạihọc,Caođẳng.
Tổngquan vềtình hìnhnghiêncứu
Pháp luật Việt Nam về đất đai nói chung và pháp luật Việt Nam về cấpGCNQSDĐ và tài sản gắn liền với đất là một lĩnh vực có tác động rộng lớn đếnkinhtế,xãhộivàđờisốngcủangườidân.Vìvậy,đâyluônlàvấnđềnhậnđượcs ựq u a n t â m n g h i ê n c ứ u , n h ấ t l à t ừ k h i L Đ Đ n ă m 2 0 1 3 v à c á c v ă n b ả n h ư ớ n g dẫnthihànhrađời.Vềvấnđềnày,đãcónhiềucôngtrìnhnghiêncứuđượccôngbố với nhiều phươngdiệntiếpcận khác nhau,tiêubiểucót h ể k ể đ ế n c á c c ô n g trìnhsau:
Mộtlà,mộtsố c ô n g t r ì n h n g h i ê n c ứ u l ý l u ậ n phápl u ậ t vềquy ền s ử dụn gđất,cấpgiấychứngnhậnquyềnsửdụngđấtvàtàisảngắnliềnvớiđất:
Sỹ Hồng Nam (2016),“Pháp luật về góp vốn bẳng Quyền sử dụng đất”,LATS luật học, Học viện Khoa học xã hội.L u ậ n á n l à m r õ n h ữ n g v ấ n đ ề l ý l u ậ n cơb ả n c ủ a p h á p l u ậ t v ề g ó p v ố n b ằ n g q u y ề n s ử d ụ n g đ ấ t Đ á n h g i á t h ự c t r ạ n g cácq u y đ ị n h p h á p l u ậ t v à t h ự c t r ạ n g t h ự c t h i p h á p l u ậ t v ề g ó p v ố n b ằ n g q u y ề n sử dụng đất Qua đó, đưa ra các định hướng và giải pháp hoàn thiện pháp luật vềgópvốnbằngquyềnsửdụngđấtởViệtNam.
Nguyễn Văn Hiến (2017),“Chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo phápluậtV i ệ t N a m ” , L A T Sl u ậ t h ọ c , H ọ c v i ệ n k h o a h ọ c x ã h ộ i L u ậ n á n đ ã l à m r õ khái niệm về QSDĐ, chuyển nhượng QSDĐ và xác định bản chất của chuyểnnhượng QSDĐ, phân biệt sự khác nhau giữa tài sản là “QSDĐ” với các loại tài sảnkhác Phân tích và làm rõ vai trò điều chỉnh của pháp luật về chuyển nhượngQSDĐ; qua đó nêu ra các yêu cầu điều chỉnh của pháp luật về chuyển nhượngQSDĐ cho phù hợp với điều kiện và tình hình thực tế ở nước ta hiện nay Từ đó,phân tích và đánh giá tổng hợp các quy định của pháp luật Việt Nam về chuyểnnhượng QSDĐ, rút ra những gợi mở cho việc định hướng hoàn thiện pháp luật vềchuyểnnhượngQSDĐtrong thờikỳhộinhập vàtoàn cầuhóa.
NguyễnThànhLuân(2020),“QuyềnsửdụngđấtnôngnghiệpởViệtNam –Nhữngvấn đềlý luậnvàthực tiễn”,LATSluật học,T r ư ờ n g Đ ạ i h ọ c L u ậ t
H à Nội Luậnánt ậ p t r u n g p h â n t í c h , l à m r õ b ả n c h ấ t c ủ a c á c k h á i n i ệ m v ề s ở h ữ u toàn dân về đất đai, QSDĐ, QSDĐ nông nghiệp.
Phân tích các yếu tố ảnh hưởngđếnQSDĐnôngnghiệpvàquátrìnhrađờivàpháttriểncủaQSDĐnôngngh iệpởV i ệ t N a m Ph â n t í c h , đ á n h g i á t h ự c t r ạ n g c á c qu yđ ị n h p h á p l u ậ t v à t h ự c t i ễ n thih à n h v ề Q S D Đ n ô n g n g h i ệ p T r ê n c ơ s ở đ ó p h â n t í c h l à m r õ đ ị n h h ư ớ n g hoàn thiện quy định pháp luật và đề xuất các giải pháp sửa đổi, bổ sung quy địnhphápluậthiệnhànhvềQSDĐnôngnghiệp.
Trần Thị Thu Hà (2021),“Pháp luật về đăng ký và cấp giấy chứng nhậnquyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhàở vàt à i s ả n k h á c g ắ n l i ề n v ớ i đ ấ t t ừ t h ự c tiễnThànhphố HồC h í M i n h ” ,LATSl u ậ t h ọ c , H ọ c v i ệ n
K h o a h ọ c x ã h ộ i L u ậ n án trình bày những vấn đề lý luận về đăng ký và cấp giấy chứng nhận quyền sửdụngđất, quyềnsởhữunhà ởvàtàisảnk h á c g ắ n l i ề n v ớ i đ ấ t v à p h á p l u ậ t v ề đăngk ý v à c ấ p g i ấ y c h ứn g n h ậ n q u y ề n s ử dụ ng đ ấ t , q uy ền s ở h ữ u n h à ở v à t à i sản khác gắn liền với đất Qua đó, đánh giá thực trạng pháp luật về đăng ký, cấpgiấychứng nhận quyền sử dụng đất, quyềnsở hữu nhà ở và tài sản khác gắnl i ề n vớiđ ấ t v à t h ự c t i ễ n t h ự c t h i t ạ i T h à n h p h ố H ồ C h í M i n h Đ ư a r a m ộ t s ố đ ị n h hướng,giảipháphoànthiện phápluật vàđảmbảothựcthiphápluậtv ềđăngkývà cấp giấychứngn h ậ n q u y ề n s ử d ụ n g đ ấ t , q u y ề n s ở h ữ u n h à ở v à t à i s ả n k h á c gắnliềnvớiđất.
Thân Văn Tài (2015),“Vai trò giấy chứng nhận quyền sử dụng đất về việckiện đòi giấy này trên thực tế”,Tạp chí Luật sư Việt Nam số 10 (20)/2015.
ThânVăn Tài (2016),“Thông tin trên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất”,Tạp chí Nhànước và pháp luật số 2(334)/2016 Thân Văn Tài, NguyễnT h ị P h i Y ế n ( 2 0 1 6 ) ,“Giá trị pháp lý của giấy chứng nhận quyền sử dụng đất theo pháp luật Việt Nam”,Tạp chí Khoa học pháp lý số 2/2016 Các bài viết trên đã đề cập đến giấy chứngnhận quyền sử dụng đất cũng như giá trị pháp lý, vai trò, các thông tin trên giấychứng nhận quyền sử dụng đất của người sử dụng đất và qua phân tích, các bài viếtđềxuấtmộtsốgiảipháp bảovệquyềnlợicủangườisửdụng đất.
Nguyễn Quang Tuyến (2016),“Vài suy nghĩ về sở hữu toàn dân đối với đấtđai”,Tạp chí Nhà nước và pháp luật, số 01/2016 Bài viết phân tích, đánh giánhững thiếu sót, hạn chế trong các quy định của LĐĐ năm 2013 về quyền đại diệnchủs ở h ữ u t o à n d â n v ề đ ấ t đ a i c ủ a N h à n ư ớ c v à v ấ n đ ề t h a m g i a g i á m s á t c ủ a người dân đối với Nhà nước trong thực hiện quyền đại chủ sở hữu toàn dân về đấtđai,từđóđưaracáckiến nghịhoànthiện.
Hai là, một số công trình nghiên cứu về lý luận và thực tiễn thi hành phápluậtvềcấpgiấychứngnhậnquyềnsửdụngđất
LêT h ị Q u ỳ n h T r a n g ( 2 0 1 6 ) ,“ P h á p l u ậ t v ề c ấ p g i ấ y c h ứ n g n h ậ n q u y ề n sử dụng đất và thực tiễn thi hành tại thành phố Vinh, tỉnh Nghệ
An”, LVTS luậthọc,T r ư ờ n g Đ ạ i h ọ c L u ậ t H à N ộ i L u ậ n v ă n n g h i ê n c ứ u t ổ n g q u a n n h ữ n g v ấ n đềlýluậnvềgiấychứngnhậnquyềnsửd ụ n g đ ấ t v à p h á p l u ậ t v ề c ấ p g i ấ y chứngn h ậ n q u y ề n s ử dụng đ ấ t Tì m h iể u t ổ n g q u a n v ề đ i ề u k i ệ n t ự n h i ê n , k i n h tế-xã hội của ThànhphốV i n h , N g h ệ A n v à k h á i q u á t n h ữ n g n ộ i d u n g c ơ b ả n của pháp luật đất đai về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất Phân tích thựctrạng công tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đấtl à m c ă n c ứ đ á n h g i á t h ự c tiễnthihànhphápluật vềcấpGCNQSDĐ tạithành phốVinh, NghệAn. Từđó,đưar a c á c g i ả i p h á p h o à n t h i ệ n p h á p l u ậ t v à n â n g c a o h i ệ u q u ả t h ự c t h i p h á p luậtvềcấpGCNQSDĐtạithànhphốVinh,NghệAn.
Trương Thanh Thủy (2017),“Pháp luật về cấp giấy chứng nhận quyền sửdụngđấttừ thực tiễn Tỉnh Quảng Nam”,L V T S l u ậ t h ọ c , H ọ c v i ệ n K h o a h ọ c x ãhội Luận văn trình bày lý luận về giấy chứng nhận quyền sử dụng đất Những nộidung cơ bản của pháp luật về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và thực tiễnthi hành pháp luật về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tại tỉnh Quảng Nam.Trên cơ sở đó đưa ra các định hướng và giải pháp hoàn thiện pháp luật về cấp giấychứngnhậnquyềnsửdụngđấtvànângcaohiệuquảthựcthitạitỉnhQuảngNam.
Phạm DuyĐông(2017),“ P h á p l u ậ t v ề c ấ p g i ấ y c h ứ n g n h ậ n q u y ề n s ử dụngđấtởchocánhân,hộgiađìnhtừthựctiễnQuậnThủĐức,ThànhphốH ồChíM i n h ” , L V T Sl u ậ t h ọ c , H ọ c v i ệ n K h o a h ọ c x ã h ộ i L u ậ n v ă n t r ì n h b à y l ý luậnv ề p h á p l u ậ t v ề c ấ p c ấ p g i ấ y c h ứ n g n h ậ n q u y ề n s ử d ụ n g đ ấ t c h o c á n h â n , hộgia đình Nhữngnội dungcơ bảnc ủ a p h á p l u ậ t c ấ p c ấ p g i ấ y c h ứ n g n h ậ n quyền sử dụng đất cho cá nhân, hộ gia đình Đánh giá thực trạng thực hiện hoạtđộngc ấ p g i ấ y c h ứ n g nh ận q u y ề n s ử d ụn gđ ấ t ch o c á nhân,h ộ gi a đ ì n h t ạ i q u ận ThủĐ ứ c , T P H ồ C h í M i n h T ừ đ ó , đ ề x u ấ t m ộ t s ố g i ả i p h á p h o à n t h i ệ n p h á p luậtvềcấpcấpgiấychứngnhậnquyềnsửdụngđấtchocánhân,hộgiađình.
Phan Văn Tân (2018),“Đánh giá thực trạng công tác đăng ký đất đai, cấpgiấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liềnvới đất tại Huyện Bình Chánh, Thành phố Hồ Chí Minh”,LVTS khoa học,
TrườngĐại học Khoa học tự nhiên, Đại học Quốc gia Hà Nội Luận văn Nghiên cứu tổngquan cơ cở lý luận, cơ sở pháp lý của việc đăng ký cấp giấy chứng nhận quyền sửdụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất với trình tự thủ tụccủa công tác quản lý Nhà nước về đất đai Thu thập các tài liệu điều kiện tự nhiên,kinh tế xã hội của huyện Bình Chánh, TP HCM; Điều tra, thu thập tài liệu, số liệuvề hiện trạng sử dụng đất, tình hình quản lý đất đai và thực trạng đăng ký đất đai,cấpgiấychứngnhậnquyềnsửdụngđất,quyềnsởhữunhàởvàtàisảnkhácgắ nliền vớiđấttrênđịabàn.
Ba là, một số công trình nghiên cứu về định hướng, giải pháp hoàn thiệnphápluậtvềcấpgiấychứngnhậnquyềnsửdụngđất:
Nguyễn Thanh Tùng (2018),“Thực trạng và một số giải pháp hoàn thiệnphápluậtvềcấpgiấychứngnhậnquyềnsửdụngđất,quyềnsởhữunhàởvàt àisản khác gắn liền với đất qua thực tiễn tại tỉnh Bắc Ninh”,Tạp chí Công thương.Bài viết tập trung nghiên cứu thực trạng công tác cấp giấy chứng nhận quyền sửdụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất trên địa bàn tỉnh BắcNinh Trêncơ sở đó tìm ra nguyên nhân những bất cậpcònt ồ n t ạ i v à đ ề r a g i ả i pháp nâng cao hiệu quả của cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữunhàởvàtàisảnkhácgắnliền vớiđấttrênthựctế.
Trần Thị Thu Hà (2020),“Những vấn đề pháp lý đặt ra về cấp giấy chứngnhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở tại Thành phố Hồ Chí Minh”,Tạp chícôngthương Bài viết tìm hiểutìnhhìnhthực hiệnphápluật về cấpgiấyc h ứ n g nhậnquyềnsửdụngđất,quyềnsởhữunhàởvàtàisảnkhácgắnliềnvớiđ ấtởTP.
Hồ Chí Minh, ghi nhận những thành quả đã đạt được cũng như nêu lên những bấtcập, thiếu sót của công tác này Đồng thời bài viết cũng nêu những yêu cầu đặt rađối với việc hoàn thiện pháp luật và nâng cao hiệu quả thực thi pháp luật về cấpgiấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sởh ữ u n h à ở v à t à i s ả n k h á c g ắ n l i ề n vớiđất.
Kếtcấucủaluậnvăn
Quyềnsửdụngđấttrongchếđộ sởhữu toàn dân vềđấtđai
Quanhệphápluậtđấtđai,quanhệsởhữu, xácđịnhchủsởhữuđấtđaivàchếđộsởhữuluônlàvấnđềquantrọngvìnó(đấtđai)khôngchỉlàtưliệusả nxuấtkhôngthểthiếucủaquátrìnhpháttriển,màcòncóýnghĩaquyếtđịnhđếnviệckhaithácgiátrị củađấtđaichocácmụctiêupháttriểnkinhtế,xãhộimỗiquốcgia.Nóicáchkhác,xácđịnh, lựa chọn chế độ sở hữu đất đai một mặt liên quan đến yếu tố sở hữu mặt khácquyếtđịnhđếnkhaithácgiátrịthươngmạicủađấtđaiphụcvụchocáchoạtđộngsảnxuất,kinhdoa nhcũngnhưpháttriểnthịtrườngbấtđộngsản.
Sở hữu đất đai có liên quan trực tiếp đến quyền, lợi ích hợp pháp của mọi tổchức, cá nhân, là phương tiện để thực hiện mục đích khác nhau từ mục đích của nhànước(đểquảnlý,đểkiểmsoátkhicầnthiết)đếnmụcđíchcủachủsởhữu(đểthựchiệncácquy ền)cũngnhưcủacácchủthểkháccóliênquantrênthịtrườnggiaodịchQSDĐ.Cóthểkhẳngđịnh, sailầmtrongxácđịnhmụcđíchsởhữuchắcchắnsẽdẫnđếnsailầmtrongxácđịnhhìnhthứcsởhữ ucũngnhưphươngthứctổchứcthựchiệnquyềnsởhữunhư một hệ quả tất yếu Chính vì thế, tác giả Phạm Văn Võ chorằng:“tiêu chí kháchquannhấttrongđánhgiásựđúngđắnmụcđíchcủachếđộsởhữulàphảitìmchođượctàisả nnhữngngườichủthựcsựgắnbóvớinóbằngquyềnlợivànghĩavụmàkhôngphảilàmangquyềns ởhữutàisảnđếnchonhữngngườichủdanhnghĩavàtrừutượng,pháthuytốiđatiềmnăngcủanóvà bảođảmquyềnvàlợiíchchínhđángcủatổchức,cánhân”[34,tr.15-
16].Ởgócđộnày,“phápluậtlàphươngthứcđểduytrìchếđộsởhữutoàndânđốivớiđấtđaitrongnền kinhtếthịtrường”[20,tr.26].Điềunàyđặtrađòihỏiphảixâydựngcơchếthựcthichếđộsởhữuto àndâncàngrõràngcàngtốt,bởinếukhôngcácquyềntàisảnđốivớiđấtđaicóthểbịlợiíchnhómc hiphối,trongđócóhiệntượnglạmdụngquyền chủ sởhữu đối vớiđấtđai đểtrục lợicá nhân thông quaviệc thựchiệnquyềnđạidiệnchủsởhữuđấtđaicủanhữngngườiđượctraoquyềnđịnhđoạtđấtđai. Quyềnsửdụngđấtlàvấnđềkhoahọcpháplýcònnhiềutranhluậnvàchưacóquanniệmthốngnhất. Vềvấnđềnày,tácgiảNguyễnThànhLuânchorằng,quanniệm“Quyềnsửdụngđấtlànộidungđ ượctáchratừsởhữutoàndânhoặcquanniệmquyềnsửdụngđấtlàmộtloạiquyềntàisảnđơnthu ầnsẽkhôngchophéplàmrõmốiquanhệgiữaquyềnsửdụngđấtvớiquyềnsởhữutoàndânvềđấtđ ai,hạnchếtrongviệcbảovệquyềnvàlợiíchhợpphápcủachủthểngườisửdụngđất,từđóđềxuấtn êncoiquyềnsửdụng đất là một vật quyền hạn chế là do quyền sử dụng đất là quyền phái sinh, phụthuộcvàkhôngvĩnhviễntừquyềnsởhữutoàndânvềđấtđai”[19].
TácgiảPhạmDuyNghĩathìnhấnmạnh,vềmặtlýluận,“quyềntàisảncóthểhiểulàcáchứngxửcủa conngườiđốivớinhauliênquanđếntàisảnkhanhiếm,làsựthểhiệntrênthựctếmốiquanhệgiữacon ngườivớinhauđốivớitàinguyênkhanhiếm.Bảnchấtcủaquyềntàisảnlàsựphânchiagiớihạnkiể msoáttàinguyênkhanhiếm”[24,tr.146-
147].ĐốivớiQSDĐtínhkhanhiếmxuấtphátởkhíacạnhquyềnsửdụngđấtchỉ“tồntạikhithửađất gắnliềnvớinótồntạitrênthựctế”[30,tr.39],luôncógiớihạnvềdiệntíchvàkhôngthểtáitạohoặc thaythế.
Quyền sử dụng đất theo quan điểm của tác giả Viên Thế Giang (2023)“làphươngthứcnhậndiệnquyềncủangườisửdụngđất,đểphânbiệt(mộtcáchtươngđối )vớiquyềnsởhữuđấtđaicủatoàndânvàquyềnđạidiệntoàndânđểthựchiệnquyềncủachủsởhữuđ ốivớiđấtđai.Ngoàiýnghĩatrên,kháiniệmquyềnsửdụngđấtcònlàdấuhiệunhậndiệngiátrịcủaq uyềnsửdụngđấttrongcácgiaodịchđấtđaithôngquagiáđất,chếđộtàichínhcủangườisửdụngđất The osựpháttriểncủanềnkinhtếthịtrường,giátrịquyềnsửdụngđấtđãtrởthànhhànghoátrênthịtrườngvàd ođó,nhậndiệnđúngbảnchấtcủaquyềnsửdụngđấtcóýnghĩaquyếtđịnhđếnkhảnăngkhaitháct ốiđacácgiátrịquyềnsửdụngđấtcủangườisửdụngđất”[13,tr.27].Cũngtheotácgiảnày,QSDĐ cócácđặcđiểmquantrọngsau:
- Quyền sử dụng đất phái sinh từ quyền sở hữu đất đai.Có thể thấy rằng,“căn cứ, hình thức làm phát sinh và chấm dứt quyền sử dụng đất là do pháp luật đấtđaiquyđịnh.Bêncạnhđó,nhữngquyềnnăngchungcủaq u y ề n sửdụngđấtnhư: được cấp GCNQSDĐ; hưởngthành quả laođộng, kết quả đầutư trênđ ấ t ; đ ư ợ c Nhà nước bảo hộ khi người khác xâm phạm quyền, lợi ích hợp pháp về đất đai củamình và những quyền năng riêng của quyền sử dụng đất phụ thuộc vào loại đất cụthể và hình thức làm phát sinh quyền sử dụng đất như chuyển đổi, chuyển nhượng,cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp, góp vốn quyền sử dụng đất … cũng đều dophápluậtđấtđaiquyđịnhrõràng,cụthể”[19].QSDĐbịgiớihạntrongthờihạnsửdụ ng đất đối vớitừngloại đất cụthể.Theo đó, QSDĐcủa cácchủthể sẽb ị chấm dứt trong trường hợp khi hết thời hạn sử dụng đất mà không được Nhà nướcgiahạn.
-Nội dung quyền sử dụng đất liên quan đến khai thác giá trị QSDĐ.
“Ngườisử dụng đất có quyền tự mình khai thác công dụng từ đất hoặc được thực hiện cácgiao dịch đối với quyền sử dụng đất của mình, như mua bán, trao đổi, tặng cho, thếchấp, để lại thừa kế…”theo quy định của LĐĐ và BLDS Điều 54 Hiến pháp năm2013 quy định:“…Người sử dụng đất được chuyển QSDĐ, thực hiện các quyền vànghĩavụtheoquyđịnhcủaluật.Quyềnsửdụngđấtđượcphápluậtbảohộ”.Khoản1Điều16
7LĐĐ năm 2013 quy định:“Người sửd ụ n g đ ấ t đ ư ợ c t h ự c h i ệ n c á c quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thếchấp, góp vốn bằng QSDĐ theo quy định của Luật này” Như vậy,
QSDĐ trở thànhđối tượng của giao dịch - là một loại tài sản Những quy định trên đã dẫn đến haicách hiểu không thống nhất: Điều 54 Hiến pháp quy định người sử dụng đất cóquyền“chuyển nhượng”QSDĐ, thực hiện quyền, nghĩa vụ theo quy định của Luật,còn Điều 167 LĐĐ năm
2013 quy định cụ thể người sử dụng đất có quyền“chuyểnđổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp, góp vốnbằng quyền sử dụng đất” Cách hiểu thứ nhất là, theo quy định của Điều 54 Hiếnpháp năm 2013 thì “quyền chuyển nhượngQSDĐ bao gồm quyền thực hiện tất cảcác giao dịch nhằm mục đích chuyển dịchQSDĐ cho chủ thể khác” Với cách hiểunày, chuyển nhượng QSDĐ không bao gồm thế chấp QSDĐ Cách hiểu thứ hai,theo quy định của LĐĐ năm 2013 thì chuyển nhượng chỉ là một loại giao dịch vềQSDĐ trongsốcácgiao dịchvềQSDĐ.
- Quyền sử dụng đất là hàng hoá trên thị trường bất động sản.Khi QSDĐđược coi là một loại tài sản được đưa vào để giao dịch, để kinh doanh thì QSDĐ lúcnày lại trở thành một loại hàng hóa Hoạt động kinh doanh đối với hàng hóa QSDĐnàyc ũ n g c h ị u s ự đ i ề u t i ế t c hu ng c ủ a t h ị t r ườ n g QSDĐ t r ở t h à n h m ộ t l o ạ i hà ng hóa,l à b ộ p h ậ n c ấ u t h à n h t h ị t r ư ờ n g b ấ t đ ộ n g s ả n Q S D Đ l à m ộ t t r o n g c á c l o ạ i hàng hóa trong thị trường bất động sản Giá cả của QSDĐ được điều tiết bởi cung –cầu của thị trường Giá trị của QSDĐ xác định theo giá đất, phụ thuộc vào loại đất,diện tích, vị trí của mảnh đất Với tư cách là một loại hàng hóa, người sử dụng đấtcó thể tiếp cận QSDĐ thông qua hai thị trường: “thị trường sơ cấp và thị trường thứcấp”.Trongthịtrườngsơcấp,chủsử dụng đất nhận QSDĐ dođ ư ợ c N h à n ư ớ c giao, cho thuê hoặc công nhận QSDĐ Trong thị trường thứ cấp, người sử dụng đấtcó nhiều cách thức tiếp cận QSDĐ hơn, bao gồm: mua, nhận góp vốn bằng QSDĐ,thuê lại từ người sử dụng đất khác Tuy nhiên, cần phải hiểu rằng, QSDĐ với tưcáchlàmộtloạihànghóacóphạmvihẹphơnrấtnhiềusovớiQSDĐlàmộtloạitài sản.Bởi vì QSDĐ chỉ được coi là hàng hóa khi nó được đưa vào giao dịch trongthị trường Lúc này, QSDĐ rừng phòng hộ, rừng đặc dụng,QSDĐ trồng lúa trongnhiều trường hợp không được coi là hàng hóa Bởi vì, đối với các loạiQSDĐ này,pháp luật đất đai rất hạn chế trong việc cho phép chủ thể thực hiện các giao dịch vềQSDĐ.
Giấychứngnhận quyền sửdụngđất
Ở khía cạnh lịch sử, thuật ngữ“Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất”đượcsử dụng lần đầu trong LĐĐ năm 1987 và tiếp tục được sử dụng trong LĐĐ năm1993, LĐĐ năm 2003, LĐĐ năm 2013 và các văn bản hướng dẫn thi hành, cũngnhư được nhiều tài liệu, công trình nghiên cứu giải thích Bản chất pháp lý củaGCNQSDĐlàchứngthưpháplýdoNhànướccấpchongườisửdụngđấtnhằ mxác nhận tính hợp phápc ủ a Q S D Đ c ủ a h ọ T h e o k h o ả n 1 6 Đ i ề u
3 L Đ Đ năm2013:“Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khácgắn liền với đất là chứng thư pháp lý để Nhà nước xác nhận quyền sử dụng đất,quyền sở hữu nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất hợp pháp của người có quyền sửdụngđất,quyền sởhữu nhà ởvàquyền sởhữutàisảnkhácgắn liền vớiđất”.
GCNQSDĐ theo giải thích của Từ điển Luật học là“Giấy chứng nhận do cơquannhànướccóthẩmquyềncấpchongườisửdụngđấtđểbảohộquyềnvàlợiích hợp phápcủa người sử dụng đất”[35, tr.302] Về bảnc h ấ t , G C N Q S D Đ l à chứng thư pháp lý để Nhà nước xác nhận QSDĐ, quyền sở hữu nhà ở, tài sản khácgắn liền với đất hợp pháp Hiện GCNQSDĐ do Bộ TN&MT phát hành thống nhấttheo một mẫu và được áp dụng trên phạm vi cả nước đối với mọi loại đất, nhà ở vàtài sản khác gắn liền với đất Hiện nay, việc đăng ký cũng như vấn đề về cấpGCNQSDĐ, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất là vấn đề rất cấpthiết để xác định quyền và nghĩa vụ của các chủ sử dụng đất, chủ sở hữu nhà ở vàthông qua đó, Nhà nước có thể quản lý chặt chẽ quỹ đất đai của quốc gia Điều nàycũnggiúpngườidânyêntâmsảnxuất,đầu tưpháttriểntrên mảnhđấtđó.
Nhưv ậ y , G C N Q S D Đ l à m ộ t l o ạ i g i ấ y t ờ d o c ơ q u a n n h à n ư ớ c c ó t h ẩ m qu yền - được pháp luật quy định – (đó là Bộ TN&MT) chịu trách nhiệm phát hànhthống nhất trong phạm vi cả nước. Giấy này được Nhà nước cấp cho người sử dụngđất, sở hữu nhà ở và các tài sản khác gắn liền với đất khi họ đáp ứng các điều kiệntheoquyđịnhcủaphápluật.
Thứ nhất, GCNQSDĐ là sự đảm bảo quan trọng của Nhà nước cho người sửdụng đất Giấy chứng nhận là căn cứ để xác định ai là người có QSDĐ, ai là chủ sởhữu tài sản gắn liền với đất theo thông tin tại trang bìa hoặc trang ghi thông tin biếnđộng.
Thứ hai, GCNQSDĐ là điều kiện thực hiện các quyền và lợi ích hợp phápcủa mình theo quy định của pháp luật như: “quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, chothuê,cho thuêlại,thừakế,tặng cho,thếchấpQSDĐ;gópvốnbằng QSDĐ”.
Thứ ba, GCNQSDĐ là điều kiện để người sử dụng đất được Nhà nước bồithường thiệt hại về đất và tài sản gắn liền với đất khi Nhà nước thu hồi đất theo quyđịnh tạiKhoản1,Điều75LĐĐnăm2013.
Thứ tư, GCNQSDĐ là cơ sở pháp lí để khi có tranh cấp về QSDĐ sẽ đượcTòaánnhândângiảiquyếttranhchấpđấtđai.
Thựctếchothấy,hiệnnaytồntạinhiềuloạigiấytờkhácnhauvềQSDĐ, các loại giấy tờ này có nguồn gốc và giá trị pháp lý khác nhau nên việc nhận diệnchúng có ý nghĩa quan trọng, đặc biệt là trong xác định quyền của những ngườiđang nắm giữ các loại giấy tờ này Theo tác giả Nguyễn Thị Oanh, có thể kể ra mộtsốloạigiấy tờsau 1 :
“-GCNQSDĐ (hay còn gọi là sổ đỏ), mẫu giấy này chỉ áp dụng cấp choQSDĐ, được cấp theo quy định củaL Đ Đ năm 1987 vàLĐĐnăm 1993 do TổngcụcQuảnlýruộngđất(naylàBTNMT) cấp.
-Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và QSDĐ ở (gọi là sổ hồng), mẫugiấy này cấp theo Nghị định số 60/2004/NĐ-CP ngày 5/7/1994 của Chính phủ vềquyền sở hữu nhà ở và QSDĐ ở tại đô thị được cấp giấy chứng nhận quyền sở hữunhà ở, QSDĐ ở, mẫu giấy này do Bộ Xây dựng phát hành Theo đó, đất nôngnghiệp, lâm nghiệp và đất ở tại nông thôn vẫn tiếp tục sử dụng mẫu GCNQSDĐ (sổđỏ).
- GCNQSDĐ (gọi là sổ đỏ), giấy này được cấp theo Khoản 4, Điều 48LĐĐnăm 2003 Để khắc phục hạnchế việc tồntại nhiềuGCNQSDĐd o c á c
C Q N N khác nhau ban hành gây khó khăn cho công tác QLNN về đất đai cũng như gây cảntrở người sử dụng đất khi thực hiện các quyền do pháp luật quy định,LĐĐnăm2003 quy định: Nhà nước cấp GCNQSDĐ thống nhất cho mọi loại đất (Khoản 1,Điều48).
- GCNQSDĐ, quyền sở hữu nhà và các tài sản trên đất, đây là loại giấy tờđược quy định tại Nghị định số 88/2009/NĐ-CP của Chính phủ ban hành ngày19/10/2009 về Cấp GCNQSDĐ, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền vớiđất Với mẫu này, Nghị định đã quy định một mẫu giấy thống nhất cho tất cả cácloại động sản vào một loại giấy chứng nhận chung cho cả nhà và đất Mẫu giấy nàydo BTNMT pháthành.
- Mẫu giấy chứng nhận đang được sử dụng hiện hành với tên gọi
1 Nguyễn Thị Oanh (2022),“Hoàn thiện pháp luật về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất”,Tạp chí
Côngthương,https://tapchicongthuong.vn/bai-viet/hoan-thien-phap-luat-ve-cap-giay-chung-nhan-quyen-su- dung-dat- 98343.htm ,truycậpngày11/2/2023. đất”, được cấp theo quy định của LĐĐ năm 2013 với nhiều điểm kế thừa LĐĐ năm2003 và nội dung tại một số Nghị định Theo đó, Điều 3 LĐĐ năm 2013 đã sử dụngkhái niệm “giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắnliền với đất” thay thế cho khái niệm “giấy chứng nhận quyền sử dụng đất” để phùhợp với mục tiêu quản lý thống nhất không chỉ đối với QSDĐ mà còn là cả các tàisản khác gắn liền với đất Theo quy định tại khoản 2 Điều 97 LĐĐ năm 2013, “cácloại Giấy chứng nhận đã được cấp theo quy định của pháp luật về đất đai, pháp luậtvề nhà ở, phápluật về xâyd ự n g t r ư ớ c n g à y 1 0 / 1 2 / 2 0 0 9 v ẫ n c ó g i á t r ị p h á p l ý và không phải đổi sang GCNQSDĐ, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liềnvới đất; trường hợp người có nhu cầu cấp đổi thì được đổi sang GCNQSDĐ, quyềnsởhữunhàởvàtàisảnkhácgắnliền vớiđất”.
Như vậy, với quy định trên ngoài việc tạo điều kiện cho người sử dụng đấtcòngiúpNhànướcdễdànghơntrongcôngtác quảnlý,bảovệquyềnvàlợiíc hhợp pháp của người có QSDĐ và các chủ thể khác có liên quan thông qua việc hợpnhất các loại giấy tờ về nhà đất, áp dụng chung cho tất cả các trường hợp sử dụngđất.
Mộtsốvấnđềlýluậncơbảnvềcấpgiấychứngnhậnquyềnsửdụngđấtvàtàisảngắnliềnvới đất 19 1 Cấpgiấychứngnhậnquyềnsửđấtvàtàisảngắnliềnvớiđất– côngcụquảnlýnhànướcvềđất đai
1.2.1 Cấp giấy chứng nhận quyền sử đất và tài sản gắn liền với đất – côngcụquảnlýnhànước vềđấtđai
Cấp GCNQSDĐ và tài sản gắn liền với đất như đã đề cập, là một biểu hiệncủa việc thực hiện quyền đại diện chủ sở hữu toàn dân về đất đai của Nhà nước.Điều này có nghĩa là không phải bất cứ tổ chức, cá nhân nào cũng có thẩm quyềncấp GCNQSDĐ mà theo quy định của pháp Luật Đất đai chỉ có cơ quan thực hiệnquyền đại diện chủ sở hữu toàn dân về đất đai có thẩm quyền mới được cấpGCNQSDĐ. Các cơ quan này bao gồm: UBND cấp tỉnh và UBND cấp huyện Hơnnữa, việc cấp GCNQSDĐ phải theo trình tự, thủ tục, thẩm quyền, điều kiện, đốitượng, được pháp luật quy định rất chặt chẽ Điều đó có nghĩa là, cấp GCNQSDĐlà hoạt độngcủa
CQNN cóthẩm quyền nhằm côngnhận
“Giấy chứng nhận quyền sử dung đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liềnvới đất” Thông qua hoạt động cấp GCNQSDĐ, Nhà nước phân loại được các đốitượng sử dụng đất thành:“người sử dụng đất hợp pháp”và“người sử dụng đấtchưahợppháp”.Quađó,giúpNhànướccóthểnắmđượchiệntrạngsửdụngđấtvà đưa ra các chính sách quản lý đất đai có hiệu quả hơn góp phần nâng cao tínhlành mạnhcủathịtrườngbấtđộng sản. Cấp GCNQSDĐ và tài sản gắn liền với đất là công cụ quản lý nhà nước vềđấtđai,cụthể:
Thứ nhất,cấp GCNQSDĐ và tài sản gắn liền với đất là cơ sở quan trọnggiúp Nhà nước xây dựng, điều chỉnh chính sách đất đai, cũng như thực hiện nộidung QLNN về đất đai Thông qua hoạt động này (QLNN về đất đai), Nhà nước cóthể nắm bắt thông tin về tình hình sử dụng đất đai, cùng với các thông tin sử dụngđất của vợ chồng, từ đó phân tích, đánh giá việc thực hiện chính sách đất đai; kịpthời đưa ra những điều chỉnh, bổ sung về chiến lược quản lý và sử dụng đất có hiệuquả.
Thứ hai,cấp GCNQSDĐ và tài sản gắn liền với đất giúp Nhà nước theo dõivà kiểm soát các giao dịch đất đai của người sử dụng đất, nhằm minh bạch và côngkhai hóa thị trường bất động sản.T r o n g t h ự c t ế đ a n g t ồ n t ạ i h a i l o ạ i g i a o d ị c h v ề đất đai, đó là giao dịch hợp pháp và giao dịch bất hợp pháp. Những giao dịch bấthợp pháp tạo ra những “cơn sốt đất ảo”, ảnh hưởng lớn tới thị trường bất động sản.Vì vậy, việc cấp GCNQSDĐ cho QSDĐ là tài sản chung của vợ chồng được xemnhư một cơ chế được Nhà nước đề ra để nhằm xác lập hành lang an toàn pháp lýcho các cơ quan QLNN với người sử dụng đất và giữa những người sử dụng đất vớinhau.
Thứ ba , cấp GCNQSDĐ và tài sản gắn liền với đất là phương thức để táchbiệt rõ hơn giữa “cơ quan thực hiện quản lý nhà nước về đất đai” với “cơ quan nhànướcthựchiệnquyềnđạidiệnchủsởhữu”;quađó,tiếptụccónhữngchínhsách để hoàn thiện quyền và trách nhiệm của Nhà nước về QLNN đối với đất đai Có thểthấy, nội dung quan trọng của QLNN về đất đai chính là phân định rõ vai trò, chứcnăng,n h i ệ m v ụ , q u y ề n h ạ n v à t r á c h n h i ệ m c ủ a c á c C Q N N t h ự c h i ệ n c h ứ c n ă n g
“quản lý nhà nước”về đất đai, tách biệt với việc thực hiện chức năng“ đ ạ i d i ệ n chủ sở hữu” Thực tế cho thấy, nếu không phân định rõ “cơ quan thực hiện quyềnđại diện chủ sở hữu” với “cơ quan thực hiện quản lý nhà nước về đất đai” dẫn đếnviệc có những nội dung quy định chưa phù hợp về quyền của các CQNN, thẩmquyền về quản lý đất đai rất lớnnhưng trách nhiệm của các tổc h ứ c v à c á n h â n được giao lại không tương xứng, còn chung chung, không đủ cụ thể; cơ chế quản lýcác loại đất chưa đủ rõ ràng, chặt chẽ; phân cấp quản lý đất đai chưa hợp lý; cơ chếvà quy trình quản lý còn nhiều bất cập; kỷ cương không nghiêm; thiếu cơ chế kiểmtragiámsátcó hiệuquảđốivớicácCQNN thựcthinhiệmvụQLNNvềđấtđai.
Thứ tư , trên thực tế, “đất đai là lĩnh vực tiềm ẩn nguy cơ tham nhũng caonhất ở Việt
Nam; trong lĩnh vực này thì cấp GCNQSDĐ lại là một trong nhóm cónguy cơ tham nhũng, tiêu cực hàng đầu” 2 Để phòng, chống và xử lý các hiện tượngtham nhũng tiêu cực trong cấp, chỉnh sửa và thu hồi GCNQSDĐ cần thiết phải cóchế tài pháp lý đủ sức răn đe bằng việc xây dựng các quy định pháp luật về cấpGCNQSDĐ.
Do đó, cấp QCNQSDĐ là cơ sở pháp lý xác nhận việc trao QSDĐ cho ngườisử dụng mà quyết định trao QSDĐ cho người sử dụng là một hình thức thực hiệnquyền đại diệnchủsởhữutoàn dân về đất đai củaNhà nước.
1.2.2 Cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất – mộtquyềncủangườisử dụngđấtcầnđượctôn trọngvàbảođảm
Cấp GCNQSDĐ và tài sản gắn liền với đất nhằm xác lập điều kiện để ngườisử dụng đất thực hiện chuyển QSDĐ theo quy định của pháp luật, là căn cứ pháp lýđể người sử dụng đất tự bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của mình,… Do tính chấtquan trọng của hoạt động cấp GCNQSDĐ nên rất cần thiết phải có hành lang pháplýchohoạtđộngnày.
“ 2 Nhật Nam, Chống tham nhũng đất đai: Cần loại bỏ vừa đá bóng, vừa thổi còi, truy cập ngày 12/03/2022 tại địachỉ:https://baochinhphu.vn/chong-tham-nhung-dat-dai-can-loai-bo-vua-da-bong-vua-thoi-coi-102288859.htm”
Việc cấp GCNQSDĐ là đảm bảo pháp lý để người sử dụng đất yên tâm khaithác, đầu tư lâu dài trên đất Trong một thời gian với nền kinh tế kế hoạch hóa, tậptrung quan liêu bao cấp đất đai đã không được thừa nhận có giá Chỉ đến khi nềnkinhtếđấtnướcđượcchuyểnsangnềnkinhtếthịtrườngthìđấtđaimớiđượctrảlại nhữnggiátrịbanđầuvốncócủanó.Ởnướcta,đấtđaithuộcsởhữutoàndândoNhànư ớcđạidiệnchủ sởhữu Tuynhiên,trênthựctế,Nhànướckhôngtrực tiếp chiếm hữu, sử dụng đất mà giao đất, cho thuê đất cho tổ chức, hộ gia đình, cánhân sử dụng ổn định lâu dài Vì vậy, để giải phóng mọi năng lực sản xuất củangười lao động và làm cho người sử dụng đất yên tâm, gắn bó lâu dài với đất đai thìNhà nước phải có cơ chế pháp lý bảo hộ QSDĐ của người sử dụng thông qua việccấp GCNQSDĐ Chỉ người có QSDĐ hợp pháp mới được thực hiện các giao dịchvềQSDĐ.
Vấn đề vừa nêu là hợp lý vì đất sử dụng hợp pháp có nghĩa là có đầy đủ, rõràng thông tin về nguồn gốc, diện tích, hình thể, mục đích sử dụng và chủ sử dụngđất thì mới được đem ra trao đổi trên thị trường nhằm bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của người nhận chuyển nhượng, người thuê do họ phải bỏ ra một khoản tiềnkhông nhỏ cho người sử dụng đất để được quyền tiếp cận, sử dụng đất đai Tuynhiên, do việc quản lý và sử dụng đất ở nước ta qua các thời kỳ rất phức tạp cùngvới việc cơ sở dữ liệu, thông tin về đất đai chưa đầy đủ, hoàn thiện nên thực tế chothấyviệcxácđịnhtínhhợpphápcủangườisửdụngđấtrấtkhókhăn.Việcngười sử dụng đất được Nhà nước cấp GCNQSDĐ sẽ là cơ sở pháp lý để xác định họ làngườisửdụngđấthợpphápmộtcáchdễdàng hơn,cụ thểlà:
- GCNQSDĐ là cơ sở pháp lý để người sử dụng đất thực hiện đầy đủ cácquyềnn ă n g m à p h á p l u ậ t đ ấ t đ a i q u y đ ị n h C h ỉn g ư ờ i c ó Q S D Đ h ợ p p h á p m ớ i được thực hiện các giao dịch về QSDĐ Đất sử dụng hợp pháp, như vừa phân tích,có nghĩa là có đầy đủ, rõ ràng thông tin về nguồn gốc, diện tích, hình thể, mục đíchsử dụng và chủ sử dụng đất thì mới được đem ra trao đổi trên thị trường nhằm bảovệqu yề n vàl ợi ích h ợp pháp c ủ a n gười nhận c h u y ể n nhượng, người thuê d o h ọ phảibỏramộtkhoảntiềnkhôngnhỏcho ngườisửdụngđất đểđượcquyền tiếp cận,sửdụngđấtđai.Tuynhiên,doviệcquảnlývàsửdụngđấtởnướctaquacác thời kỳ rất phức tạp cộng với việc cơ sở dữ liệu, thông tin về đất đai chưa hoànthiện, đầy đủ nên trên thực tế việc xác định tính hợp pháp của người sử dụng đất rất khó khăn. Nay với việc người sử dụng đất được Nhà nước cấp GCNQSDĐ sẽ là cơsởpháplýđểxácđịnhhọ làngườisửdụngđấthợp phápmộtcáchdễdànghơn.
- GCNQSDĐ là một trong những điều kiện để người sử dụng đất được bồithường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất.Điều 75 LĐĐ năm 2013 quyđịnh, một trong những điều kiện để người sử dụng đất được “bồi thường, hỗ trợ, táiđịnh cư khi Nhà nước thu hồi đất sử dụng vào mục đích quốc phòng, an ninh; pháttriểnk i n h t ế - x ã hộiv ìl ợiích q u ố c gia,công c ộ n g ” là họ p h ả i có“ G i ấ y c h ứ n g nhận quyền sử dụng đất” hoặc “giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữunhà ở và tài sản khác gắn liền với đất” Theo đó, người không có GCNQSDĐ khiNhànướcthuhồiđất sửdụngvàomụcđíchquốcphòng,anninh;pháttriểnkinhtế
- xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng không được bồi thường mà chỉ có thể đượcxemxéthỗ trợ mộtphầnthiệthại.
- GCNQSDĐlàmột trongnhữngcăn cứpháplý đểngười sửdụng đấttự bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của mình.Theo Điều 166 LĐĐ năm 2013 thì mộttrong những quyền chung của người sử dụng đất là “được Nhà nước bảo hộ khingười khác xâm phạm quyền, lợi ích hợp pháp về đất đai của mình” (khoản 5) Nhưvậy, người sử dụng đất hợp pháp khi bị người khác xâm phạm quyền và lợi ích hợpphápc ủ a m ì n h t h ì c ó q u y ề n k h i ế u n ạ i , t ố c á o , k h ở i k i ệ n y ê u c ầ u c á c C Q N
Điềuchỉnhphápluậtđốivớihoạtđộngcấpgiấychứngnhậnquyềnsửdụngđấtvàtàisảngắnliềnvới đất 25 1 Bảnchấtcủađiềuchỉnhphápluậtđốivớihoạtđộngcấpgiấychứngnhậnquyềnsửd ụngđất vàtài sản gắn liềnvới đất
1.3.1 Bản chất của điều chỉnh pháp luật đối với hoạt động cấp giấy chứngnhậnquyềnsửdụngđấtvàtàisảngắnliềnvớiđất
Về lý luận, cơ chế điều chỉnh pháp luật là sự thể hiện ra bên ngoài nhận thứccủa các chủ thể chịu sự tác động của pháp luật nhằm đạt được mục tiêu đề ra khiban hành pháp luật Cơ chế điều chỉnh pháp luật đối với CQNN bao gồm việc thựchiện chức năng, nhiệm vụ, quyền hạn do pháp luật quy định; thực hiện các thủ tụcpháp lý cần thiết (trong đó quan trọng và phổ biến nhất là thủ tục hành chính và thủtục tố tụng tại Tòa án nhân dân) để bảo vệ quyền cho tổ chức, cá nhân; hỗ trợ tổchức, cá nhân khi thực hiện quyền, nghĩa vụcủa mìnhtrongm ố i t ư ơ n g q u a n v ớ i nhà nước Cơ chế điều chỉnh pháp luật đối với tổ chức, cá nhân nhấn mạnh tới việcghi nhận và bảo đảm thực thi quyền, hỗ trợ thực hiện nghĩa vụ pháp lý theo quyđịnh của pháp luật, bảo vệ quyền lợi của tổ chức, cá nhân khi bị xâm phạm trongphạmvithẩmquyềnđượcgiao.
Về ngữ nghĩa, điều chỉnh theo từ điển tiếng Việt là “sửa đổi, sắp xếp lại ítnhiều cho đúng hơn, cân đối hơn” [37, tr.419], còn cơ chế được hiểu là “cách thứctheo đó một quá trình được thực hiện” [37, tr.285] Từ điển bách khoa Việt Namgiải nghĩa “điều chỉnh pháp luật là việc nhà nước dùng pháp luật, dựa vào pháp luậtđểđiềuchỉnhcác quanhệ xãhội,tácđộngtheonhững hướngnhất địnhvàoc ác quan hệ xã hội Điều chỉnh pháp luật là hoạt động của nhà nước thể hiện trong việcđịnh ra luật, ban hành pháp luật để đáp ứng nhu cầu mà pháp luật cần điều chỉnh.Đặc điểm của điều chỉnh pháp luật là sự tác động trực tiếp bằng pháp luật của nhànước vào hành vi của con người trong các quan hệ xã hội theo những định hướngnhất định Điều chỉnh pháp luật là phương pháp chủ yếu và phổ biến để nhà nướcquản lý xã hội, đưa các quá trình xã hội vào những trật tự và trình tự nhất định trêncơsở cácđiềukiệnkháchquanvàchủquan”[18].
Theo từ điển Luật học, cơ chế điều chỉnh pháp luật được hiểu là hệ thống các phương tiện, cách thức pháp lý, thông qua đó, pháp luật thực hiện sự tác động lênhành vi có ý chí của chủ thể pháp luật (cá nhân, cơ quan tổ chức) Mỗi cơ chế điềuchỉnh pháp luật có môi trường hoạt động riêng và hiệu quả của cơ chế điều chỉnhpháp luật phụ thuộc nhiều vào môi trường chính trị, kinh tế, văn hóa của xã hội nhưý thức pháp luật của cá nhân và xã hội, tính ổn định của chế độ chính trị, xã hội,truyềnthống văn hóa phápluật của quốc gia, dântộc… Cơc h ế đ i ề u c h ỉ n h p h á p luật được xác định thông qua các yếu tố 3 : “Xác định địa vị, tư cách pháp lý của chủthể pháp luật; Xác định các sự kiện của đời sống xã hội mang tính pháp lý và đượcgọi là sự kiện pháp lý; Xác định mô hình cho các quan hệ pháp luật thể hiện thànhcác quy phạm pháp luật; Xác định các biện pháp bảo vệ về mặt pháp luật và hìnhthức trách nhiệm pháp lý Tùy thuộc vào tính chất, nội dung của phương pháp điềuchỉnh pháp luật, tức là cách thức mà ý chí của nhà lập pháp, lập quy sử dụng để tácđộng lên hành vi ý chí của các chủ thể pháp luật mà cơ chế điều chỉnh pháp luật cóthể trở nên đơn giản hay phức tạp Đây chính là phương diện quan trọng bậc nhấtxác định tính chất của cơ chế điều chỉnh pháp luật: cho phép, cấm đoán, lệnh phảilàm, tạo điều kiện vật chất bảo đảm thực hiện, tuân thủ, chấp hành; Sự thực hiệnquyềnvànghĩavụcủacácbênthamgiavàoquanhệphápluật”. Điều chỉnh pháp luật về cấp GCNQSDĐ và tài sản gắn liền với đất là một bộphận hoặc một lĩnh vực của pháp luật đất đai nhằm xác định trình tự, thủ tục, giấytờ,điềukiệnđểthựchiệnhoạtđộngcấpGCNQSDĐ.Từthựctiễnđiềuchỉnhpháp
BộTưpháp,Từđiểnluậthọc,Nxb.TừđiểnBáchkhoavàNxb.Tưpháp,HàNội,2006,tr.194. luật đối với hoạt động cấpG C N Q S D Đ c h o t h ấ y , p h á p l u ậ t v ề c ấ p G C N Q S D Đ thuộc nhóm pháp luật công Nó bao gồm các quy phạm pháp luật (QPPL) do Nhànước ban hành nhằm điềuchỉnh nhữngquan hệ xã hội giữa một bênl à “ c ơ q u a n nhà nước có thẩm quyền” với bên kia là “tổ chức, hộ gia đình, cá nhân” với tư cáchlàngườisửdụngđấthoặcgiữacácCQNNvớinhautrongviệccấp,chỉnhsửa vàthuhồicấpGCNQSDĐvàtàisảngắnliềnvớiđất. Đây là nhóm quan hệ xã hội thể hiện sự bất bình đẳng về địa vị pháp lý giữacác bên. Tính quyền uy - phục tùng được thể hiện rõ nét; theo đó, CQNN có thẩmquyền có quyền ban hành mệnh lệnh và người sử dụng đất có nghĩa vụ chấp hànhmệnh lệnh đó Như vậy, việc cấp, chỉnh sửa, thu hồi cấp GCNQSDĐ phụ thuộcphần lớn vào ý chí chủ quan của CQNN có thẩm quyền Khi người sử dụng đất cónhu cầu được cấp GCNQSDĐ thể hiện trong đơn xin cấp cấp GCNQSDĐ thì phảilàmhồsơtheoquyđịnhcủaphápluật.HồsơcấpGCNQSDĐ(baogồmđơnxi ncấp cấp GCNQSDĐ) được gửi CQNN có thẩm quyền thẩm tra, xem xét và nếu đápứng cácđiềukiệndopháp luậtquyđịnh sẽđượccấpGCNQSDĐ.
Về tínhchất,phápl u ậ t v ề c ấ p G C N Q S D Đ b a o g ồ m c á c Q P P L v ừ a m a n g tính pháp lý vừa mang tính kỹ thuật, nghiệp vụ Tính pháp lý thể hiện, các quy địnhvề GCNQSDĐ do CQNN có thẩm quyền ban hành theo đúng quy định về thể thức,thời gian, thẩm quyềnvà trình tự, thủt ụ c c ủ a L u ậ t b a n h à n h v ă n b ả n q u y p h ạ m phápl u ậ t n ă m 2 0 1 5 , s ử a đ ổ i 2 0 2 0 T í n h k ỹ t h u ậ t n g h i ệ p v ụ t h ể h i ệ n , c h i ế m s ố lượngđáng kểcácquy định vềGCNQSDĐ không chỉdoCQNN cót hẩ mquyềnbanhànhvàmangtínhbắtbuộcchungđượcđảmbảobằngsứcmạnhc ưỡngchếcủa Nhà nước mà còn là các quy phạm mang tính kỹ thuật, nghiệp vụ Đây là cácquy phạm đề cập đến định mức, phương pháp đo vẽ, lập bản đồ địa chính, bản đồgiải thửa, in ấn mẫu GCNQSDĐ và hướng dẫn việc trích lục sơ đồ thửa đất trongGCNQSDĐ.
Pháp luật về cấp GCNQSDĐ và tài sản gắn liền với đất bao gồm các quyđịnhvềnộidungGCNQSDĐ(quyđịnhvềnộidung)vàcácquyđịnhvềtrìnhtự, thủ tục cấp GCNQSDĐ(quy định về hình thức) Theo đó, các quy định về nội dungGCNQSDĐ bao gồm: “quy định về căn cứ, nguyên tắc, điều kiện, đối tượng, thẩmquyền cấp GCNQSDĐ; quy định về mẫu GCNQSDĐ và quy định về nghĩa vụ tàichính khi cấp GCNQSDĐ”. Các quy định về trình tự, thủ tục cấp GCNQSDĐ baogồm: “quy định về hồ sơ, mẫu đơn xin cấp GCNQSDĐ; quy định về các bước thựchiện xét duyệt hồ sơ, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất; quy định về trình tựghi các thông tin trong GCNQSDĐ, sửa chữa các thông tin trên GCNQSDĐ và quyđịnh về trình tự, thủ tục thu hồi” Từ các quy định trên, có thể khái quát nội dungphápluậtcấpGCNQSDĐtrên cácđiểmcơbản sau:
- Các QPPL về nội dung GCNQSDĐ.Nhóm này bao gồm các quy định vềđối tượng được cấp GCNQSDĐ; nguyên tắc, căn cứ và điều kiện cấp GCNQSDĐ;quy định về hiệu đính, chỉnhsửathông tinghi trong các QPPL về nội dungGCNQSDĐ.
- Các QPPL về trình tự, thủ tục cấp, chỉnh sửa và thu hồi GCNQSDĐ.Nhómnàybaogồmcácquyđịnhvềcácbướcthẩmtra,xétduyệthồsơxincấpGC
NQSDĐ, cấp GCNQSDĐ; các quy định về trình tự, thủ tục đăng ký quyền sửdụng đất; các quy định về trình tự, thủ tục đính chính GCNQSDĐ; các quy định vềtrình tự,thủ tụcthuhồiGCNQSDĐ.
- CácQPPLvềgiảiquyếtkhiếunại,tốcáovàxửlýviphạmphápluậtvềc ấp GCNQSDĐ.Nhóm này bao gồm các quy định về quyền và nghĩa vụ của ngườikhiếu nại, tố cáo; quy định về quyền và nghĩa vụ của người bị khiếu nại, người giảiquyết tố cáo; các quy định về vi phạm pháp luật về GCNQSDĐ và xử lý vi phạmpháp luậtvềGCNQSDĐ.
Cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất là một nộidung quan trọng của quản lý nhà nước về đất đai, có ý nghĩa về kinh tế, chính trị vàxã hội to lớn Đối với người dân, giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là một chứngthư pháp lý để Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất hợp pháp Đây là một bảođảm pháp lý đối với quyền sử dụng đất khiến người sử dụng đất yên tâm sử dụngđất ổn định lâu dài, khuyến khích họ đầu tư bồi bổ, cải tạo nâng cao hiệu quả đấtđai.
Mặt khác, giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là điều kiện cần thiết để ngườisử dụng đất thực hiện việc chuyển quyền sử dụng đất do pháp luật đất đai quy định.Đối với Nhà nước, thông qua việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nhằmthực hiện quyền đại diện chủ sở hữu toàn dân về đất đai; đồng thời, giúp Nhà nướcnắmbắtđượchiệntrạngsửdụngđất,phânloạicácchủthểsửdụngđấthợppháp vàchưahợppháp.
Pháp luật về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền vớiđất ra đời nhằm tạo cơ sở pháp lý cho hoạt động cấp giấy chứng nhận quyền sửdụng đất đảm bảo sự bình đẳng, dân chủ, khách quan, công bằng ngăn ngừa tìnhtrạng tham nhũng, tiêu cực, tùy tiện trong cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.Đồng thời,thông qua hoạt động cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, cơ quanquảnlýnhànướcvềđấtđaibảođảmđượctínhminhbạchvềnguồngốcđấtđai,gópphầnngănchặn tình trạnglừađảotrongcácgiaodịchđấtđaiởViệtNam.
HỰ C TH I P H Á P LUẬTV Ề C Ấ P GIẤYC HỨ NG NHẬNQUYỀN S Ử DỤNG ĐẤTVÀ TÀI SẢN GẮN LIỀNVỚI ĐẤTTẠITHÀNH PHỐ HỒ CHÍMINH.30 2.1 Khuônkhổphápluậtđiềuchỉnhhoạtđộngcấpgiấychứngnhậnquyềnsửdụngđấtvàtàisảngắnliề
Đốitượngvàtrườnghợpđượccấpgiấychứngnhậnquyềnsửdụngđấtvàtàisảngắnliền vớiđất 31 2.1.2 Nhữngnguyêntắccấpgiấychứngnhậnquyềnsửdụngđấtvàtàisảngắnliềnvớiđất
Theo quy định củaL Đ Đ n ă m 2 0 1 3 v à c á c v ă n b ả n h ư ớ n g d ẫ n t h i h à n h : “Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liềnvới đất được cấp cho người có QSDĐ, quyền sở hữu nhà ở, quyền sở hữu tài sảnkhác gắn liền với đất theo một loại mẫu thống nhất trong cả nước Giấy chứng nhậnquyền sử dụng đất, Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và QSDĐ ở, Giấy chứngnhận quyền sở hữu nhà ở, Giấy chứng nhận quyền sở hữu công trình xây dựng đãđượccấptheoquyđịnhcủaphápluậtvềđấtđai,phápluậtvềnhàở,phápluậtvề xâydựngtrướcngày10tháng12năm2009vẫncógiátrịpháplývàkhôngphảiđổi sang GCNQSDĐ, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất; trườnghợp người đã được cấp Giấy chứng nhận trước ngày 10 tháng 12 năm 2009 có nhucầu cấp đổi thì được đổi sang GCNQSDĐ, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắnliềnvớiđấttheoquyđịnh củaLĐĐnăm2013”(Điều 97LĐĐ năm2013).
Những trường hợp sử dụng đất được Nhà nước cấp GCNQSDĐ, quyền sởhữunhàởvàtàisảnkhácgắn liềnvớiđấtbaogồm:
“- Người đang sử dụng đất có đủ điều kiện cấp GCNQSDĐ, quyền sở hữunhà ở và tài sảnkhác gắnliền với đất theo quy địnht ạ i c á c đ i ề u 1 0 0 , 1 0 1 v à
- Người được Nhà nước giao đất, cho thuê đất từ sau ngày Luật Đất đai năm2013 cóhiệulựcthihành.
- Người được chuyển đổi, nhận chuyển nhượng, được thừa kế, nhận tặng choQSDĐ, nhận góp vốn bằng QSDĐ; người nhận QSDĐ khi xử lý hợp đồng thế chấpbằngQSDĐđểthuhồinợ.
- Người được sử dụng đất theo kết quả hòa giải thành đối với tranh chấp đấtđai;theobảnánhoặcquyếtđịnhcủaTòaánnhândân,quyếtđịnhthihànháncủacơ quan thi hành án hoặc quyết định giải quyết tranh chấp, khiếu nại, tố cáo về đấtđaicủa cơ quannhànướccó thẩmquyềnđãđượcthihành.
- Người sử dụng đất trong khu công nghiệp, cụm công nghiệp, khu chế xuất,khu côngnghệcao,khukinhtế.
- Người được Nhà nước thanh lý, hóa giá nhà ở gắn liền với đất ở; ngườimuanhàở thuộcsở hữu nhànước.
- Người sử dụng đất tách thửa, hợp thửa; nhóm người sử dụng đất hoặc cácthànhv i ê n h ộ g i a đ ì n h , h a i v ợ c h ồ n g , t ổ c h ứ c s ử d ụ n g đ ấ t c h i a t á c h , h ợ p n h ấ t QSDĐ hiệncó.
- Người sử dụng đất đề nghị cấp đổi hoặc cấp lại Giấy chứng nhận bị mất”(Điều 99,LĐĐnăm2013).
2.1.2 Những nguyên tắc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và tài sảngắn liền vớiđất Điều 98, LĐĐ năm 2013 quy định năm nguyên tắc cấp GCNQSDĐ như sau:“Mộtlà,GCNQSDĐ, quyềnsởhữunhàởvàtàisảnkhácgắnliềnvớiđ ất được cấp theo từng thửa đất Trường hợp người sử dụng đất đang sử dụng nhiềuthửa đất nông nghiệp tại cùng một xã, phường, thị trấn mà có yêu cầu thì được cấpmột GCNQSDĐ, quyềnsở hữu nhà ởvà tài sảnkhác gắnliền với đất chungc h o cácthửađấtđó.
Hai là, thửa đất có nhiều người chung QSDĐ, nhiều người sở hữu chung nhàở, tài sản khác gắn liền với đất thì GCNQSDĐ, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khácgắnliềnvớiđấtphảighiđầyđủtêncủanhữngngườicóchungQSDĐ,ngườis ởhữu chung nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất và cấp cho mỗi người 01 Giấy chứngnhận; trường hợp các chủ sử dụng, chủ sở hữu có yêu cầu thì cấp chung một Giấychứngnhậnvà traochongườiđạidiện.
Bal à,người sửd ụn gđất,ch ủ s ở hữunh à ở,tà i sảnk há c gắnl i ề n v ớ i đất được nhận GCNQSDĐ, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất sau khiđã hoàn thành nghĩa vụ tài chính theo quy định của pháp luật. Trường hợp người sửdụngđất, chủsở hữu nhà ở, tài sảnkhác gắnliềnv ớ i đ ấ t k h ô n g t h u ộ c đ ố i t ư ợ n g phảithựchiệnnghĩavụtàichínhhoặcđượcmiễn,đượcghinợnghĩavụtàich ínhvà trường hợp thuê đất trả tiền thuê đất hàng năm thì được nhận GCNQSDĐ, quyềnsở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất ngay sau khi cơ quan có thẩm quyềncấp.
Bốn là, trường hợp QSDĐ hoặc QSDĐ, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khácgắn liền với đất hoặc quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất là tài sảnchung của vợ và chồng thì phải ghi cả họ, tên vợ và họ, tên chồng vào GCNQSDĐ,quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất, trừ trường hợp vợ và chồng cóthỏa thuận ghi tên một người Trường hợp QSDĐ hoặc QSDĐ, quyền sở hữu nhà ởvà tài sản khác gắn liền với đất hoặc quyềns ở h ữ u n h à ở v à t à i s ả n k h á c g ắ n l i ề n vớiđấtlà tàisảnchungcủavợvà chồng mà Giấychứng nhận đã cấpchỉghihọ,tên củavợhoặcchồngthìđượccấpđổisangGCNQSDĐ,quyềnsởhữunhàởvàtàisản khácgắnliềnvớiđấtđểghicảhọ,tênvợ vàhọ,tên chồng nếucóyêu cầu.
Năm là, trường hợp có sự chênh lệch diện tích giữa số liệu đo đạc thực tế vớisố liệu ghi trên giấy tờ quy định tại Điều 100 của LĐĐ năm 2013 hoặc Giấy chứngnhận đã cấp mà ranh giới thửa đất đang sử dụng không thay đổi so với ranh giớithửađấttạithờiđiểmcógiấytờvềQSDĐ,khôngcótranhchấpvớinhữngngườis ử dụng đất liền kề thì khi cấp hoặc cấp đổi GCNQSDĐ, quyền sở hữu nhà ở và tàisản khác gắn liền với đất diện tích đất được xác định theo số liệu đo đạc thực tế.Người sử dụng đất không phải nộp tiền sử dụng đất đối với phần diện tích chênhlệch nhiều hơn nếu có Trường hợp đo đạc lại mà ranh giới thửa đất có thay đổi sovớiranhgi ới thửađất tạithờiđiểmcógiấy tờvềQSDĐ vàdiệntíchđất đođạc thực tế nhiều hơn diện tích ghi trên giấy tờ về QSDĐ thì phần diện tích chênh lệchnhiều hơn (nếu có) được xem xét cấp GCNQSDĐ, quyền sở hữu nhà ở và tài sảnkhácgắnliềnvớiđấttheoquyđịnhtạiĐiều99củaLuậtĐấtđainăm2013”.
2.1.3 Quyđịnh về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và tài sản gắnliềnvớiđấttrongnhững trườnghợpcụthể
Một là,“Cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tàisảnk h á c g ắ n l i ề n v ớ i đ ấ t c h o h ộ g i a đ ì n h , c á n h â n , c ộ n g đ ồ n g d â n c ư đ a n g s ử dụngđất cógiấy tờ vềquyềnsửdụngđất” (Điều100,LĐĐnăm2013).
Theo tác giả Lê Minh Thái, các dấu hiệu chung để nhận diện hộ gia đình sửdụng đất được đề cập đến là: “i) các thành viên hộ gia đình phải là những người cómối quan hệ thân thích, thuộc một trong ba mối quan hệ: Quan hệ hôn nhân; quanhệ huyết thống và quan hệ nuôi dưỡng; ii) đang sống chung và iii) có QSDĐchung” Cũng theo tác giả này, vấn đề khó xác định nhất khi nhận diện hộ gia đìnhsử dụng đất chính là dấu hiệu “đang cùng chung sống” là nguyên nhân dẫn dến các“suy diễn”khácnhauvềtưcáchthànhviênhộgiađìnhsửdụngđất 4 :
4 Lê Minh Thái (2022), “Hoàn thiện pháp luật về xác định hộ gia đình sử dụng đất và điều kiện cấp giấy chứngnhậnchohộgiađìnhsửdụngđất”,TạpchíDânchủvàPhápluậtsố367,tháng10/2022,xemtạihttps:// tcdcpl.moj.gov.vn/qt/tintuc/Pages/xay-dung-phap-luat.aspx?ItemID1 ,truycập ngày10/02/2023.
“- Các thành viên hộ gia đình “đang sống chung” tại thời điểm xác lập quyềnsử dụng đất chung của hộ, tức là tại thời điểm hộ gia đình được Nhà nước giao đất,cho thuêđất,côngnhậnquyền sửdụngđất;nhậnchuyểnquyềnsửdụng đất;
- Các thành viên hộ gia đình“ đ a n g s ố n g c h u n g ” t ạ i t h ờ i đ i ể m h ộ g i a đ ì n h tiếnhànhcácgiaodịchquyềnsửdụngđất”.
Hộ gia đình sử dụng đất theo quy định của LĐĐ năm 2013 là “những ngườicó quan hệ hôn nhân, huyết thống, nuôi dưỡng theo quy định của pháp luật về hônnhânv à g i a đ ì n h , đ a n g s ố n g c h u n g v à c ó Q S D Đ c h u n g t ạ i t h ờ i đ i ể m đ ư ợ c N h à nước giao đất, cho thuê đất, công nhận QSDĐ; nhận chuyển QSDĐ” (Khoản 29,Điều 3 LĐĐ năm 2013).
Từ quy định của LĐĐ năm 2013, theo tác giả Viên ThếGiang,có thểnhận thấycáctiêu chínhậndiện hộgiađình sửdụngđấtbaogồm:
Thứ nhất, hộ gia đình sử dụng đất phải là những người có“ q u a n h ệ h ô n nhân, huyết thống, nuôi dưỡng” theo quy định của pháp luật về hôn nhân và giađình. LĐĐ năm 2013 đã quy định rõ tiêu chí xác định hộ gia đình là dựa trên quanhệ hôn nhân, huyết thống và nuôi dưỡng Nói cách khác, LĐĐ năm 2013 đồng nhấtkhái niệm hộ gia đình với khái niệm gia đình theo Luật Hôn nhân và Gia đình Vớiquy định này, LĐĐ đã tạo cơ sở pháp lý cho việc xác định hộ gia đình là dựa trênGiấy chứng nhận đăng ký kết hôn, quan hệ huyết thống (xác định cha mẹ con) vàquanhệnuôiconnuôi.
Thứ hai, hộ gia đình sử dụng đất phải là những người “đang sống chung vàcó quyền sử dụng đất chung tại thời điểm được Nhà nước giao đất, cho thuê đất,công nhận quyền sử dụng đất; nhận chuyển quyền sử dụng đất” Thời điểm đượcNhà nước giao đất là “thời điểm Nhà nước ban hành quyết định giao đất để traoQSDĐchođốitượngcónhucầusửdụngđất” 5 ThờiđiểmNhànướcchothuêđấtlà
“thời điểm Nhà nước quyết định trao QSDĐ cho đối tượng có nhu cầu sử dụngđất thông qua hợp đồng cho thuê QSDĐ” 6 Thời điểm Nhà nước công nhận chuyểnQSDĐ là “thời điểm Nhà nước trao QSDĐ cho người đang sử dụng đất ổn định màkhôngc ó n g u ồ n g ố c đ ư ợ c N h à n ư ớ c g i a o đ ấ t , c h o t h u ê đ ấ t t h ô n g q u a v i ệ c c ấ p
GCNQSDĐ, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất lần đầu đối vớithửa đất xác định” 7 Thời điểm nhận chuyển QSDĐ là thời điểm hợp đồng chuyểnQSDĐ cóhiệu lực,tứclàthờiđiểmđượccấpGCNQSDĐ [13,tr.110]. Điều 100, LĐĐ năm 2013: “Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất ổn địnhmà có một trong các loại giấy tờ sau đây thì được cấp GCNQSDĐ, quyền sở hữunhàở v à t à i s ả n k h á c gắn l i ề n v ớ i đ ấ t và kh ôn g p h ả i nộpt i ề n s ử d ụ n g đ ấ t ” q u y định:
Mộtsốhạnchế,bấtcậptrongquyđịnhphápluậtvềcấpgiấychứngnhậnquyềnsửdụ ngđất vàtài sản gắn liềnvới đất
Thứ nhất , vướng mắc trong xác định thành viên hộ gia đình khi thực hiệncấp
GCNQSDĐ Quy định“thành viên … có QSDĐ chung tại thời điểm Nhà nướcgiaođ ất , c h o t h u ê đ ấ t , c ô n g n h ậ n Q S D Đ ; nh ận c h u y ể n QS DĐ”chưarõ r à n g v à gây trở ngại trong quá trình xác định các thành viên của hộ gia đình có QSDĐ Bởivì, thời điểm để xác định tư cách thành viên có QSDĐ là thời điểm hộ được cấpGCNQSDĐ hay thời điểm hộ được Nhà nước giao đất, cho thuê đất…? Nếu quanniệm QSDĐ là tài sản thuộc sở hữu chung của hộ gia đình thì về nguyên tắc, tài sảnthuộc sở hữu chung phải được đăng ký quyền sở hữu/quyền sử dụng cho tất cả cácđồng chủ sởhữuchung,trừtrườnghợp cácthànhviêncóthỏathuận khác.
Trước đây, pháp luật về đất đai hướng dẫnc h ỉ g h i đ ạ i d i ệ n c ủ a h ộ g i a đ ì n h sử dụng đất trên Giấy chứng nhận, cụ thể, GCNQSDĐ cấp cho hộ gia đình chỉ ghinhận thông tin (họ tên, năm sinh) của chủ hộ gia đình; nếu chủ hộ gia đình có vợhoặc chồng cùng có QSDĐ chung của hộ gia đình thì ghi cả họ tên, năm sinh củangười vợ hoặc chồng đó còn các thành viên khác trong hộ gia đình thì không đượcđề cập đến Vậy nên, khi hộ gia đình thực hiện các giao dịch về QSDĐ, Nhà nướcthườnggặpkhókhăntrongviệcbảođảmQSDĐhợpphápcủacácthànhviênh ộgia đình Do QSDĐ của từng thành viên trong hộ gia đình không được xác lập cụthể; phát sinh mâu thuẫn, tranh chấp về QSDĐ của các thành viên trong hộ gia đìnhkhit h ự c h i ệ n c á c g i a o d ị c h v ề Q S D Đ , t r o n g k h i v i ệ c g i ả i q u y ế t c á c m â u t h u ẫ n , tranh chấp lạirấtkhókhăndo thiếucơ sởpháp lývàthườngkéodài.
Quy định việc ghi tên các thành viên có chung QSDĐ vào GCNQSDĐ (sổđỏ) hộ gia đình, trong đó đưa ra quy định mới về việc bổ sung tên các thành viêntrong gia đình trên GCNQSDĐ, quyền sở hữu nhà ở (gọi chung là Giấy chứngnhận).Cụthể,đốivớih ộ g i a đ ì n h s ử d ụ n g đ ấ t t h ì g h i“Hộg i a đ ì n h , g ồ m ông”hoặc“Hộgiađình,gồmbà”,sauđóghihọtên,nămsinh,tênvàsốgiấytờ nhân thân của chủ hộ gia đình; địa chỉ thường trú của hộ gia đình Dòng tiếp theoghi“Cùng sử dụng đất, cùng sở hữu tài sản gắn liền với đất (hoặc Cùng sử dụngđấthoặcCùngsởhữutàisản)với…(ghilầnlượthọtên,nămsinh,tênvàsốgiấytờ nhân thân của những thành viên còn lại trong hộ gia đình có chung QSDĐ,quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất)” Như vậy, nếu nhà, đất đó là tài sản riêngcủa cá nhân hoặc là tài sản chung của cá nhân với vợ/chồng của mình thì Giấychứng nhận không ghi tên những người khác trong gia đình (như cha, mẹ, anh, chị,em, các con) Cha, mẹ, anh, chị, em, các con ở trong gia đình chỉ được ghi tên trêngiấy chứng nhận khi họ có QSDĐ chung Để trở thành thành viên hộ gia đình sửdụngđấtphảiđảmbảobayếutố:
Thực tiễn thi hành LĐĐ năm 2013 về cấp GCNQSDĐ cho hộ gia đình sửdụngđấtđãphátsinhnhữngvướngmắc,cụthể:
Một là,đất đai là một loại tài sản đặc biệt, Nhà nước giao QSDĐ cho ngườidân và người có QSDĐ được quyền chuyển nhượng và thực hiện các quyền kháctrên đất theo quy định của pháp luật Yêu cầu viết tên các thành viên trong gia đìnhvào sổ đỏ sẽ làm phát sinh những rắc rối trong việc xác định ai là chủ sở hữu thựcsự của tài sản này Căn cứ theo Điều 212 BLDS năm 2015 quy định về sở hữuchung của các thành viên gia đình thì“Tài sản của các thành viên gia đình cùngsống chung gồm tài sản do các thành viên đóng góp, cùng nhau tạo lập nên vànhữngtàisảnkhácđượcxáclậpquyềnsởhữutheoquyđịnhcủabộluậtnàyvà luật khác có liên quan Việc chiếm hữu, sử dụng, định đoạt tài sản chung của cácthành viên gia đình được thực hiện theo phương thức thỏa thuận… Trường hợpkhông có thỏa thuận thìáp dụng quyđịnh vềsởhữu chung theophần…”.
BộL u ậ t d â n s ự n ă m 2 01 5đ ã x á c địnhQSDĐ c ủ a hộ g i a đình t h u ộ c hì nh thứcsởh ữuchungtheophầnvàviệcxácđịnhphầngiátrịsửdụngcủatừngthành viên đối với đất chung sẽ dựa theo nguồn gốc tài sản, công sức đóng góp, tạo lập tàisản của mỗi thành viên trong hộ gia đình đó Tuy nhiên, trong thực tế, việc xác địnhcông sức đóng góp của các thành viên trong hộ gia đình là rất khó khăn Đặc biệt,trong trường hợp vợ chồng nhận chuyển nhượng QSDĐ hoặc được Nhà nước côngnhận QSDĐ khi đã có con chung và con dưới 18 tuổi, còn sống phụ thuộc vào bốmẹ thì xác định sự đóng góp của người con đối với QSDĐ của hộ gia đình trongtình huống này như thế nào? Vì theo quy định của pháp luật hiện hành thì trongtrường hợp này, người con cũng là một thành viên của hộ gia đình, là đồng sở hữuchung QSDĐ của hộ gia đình Trường hợp không xác định được phần giá trị tài sảnthuộcquyềnsửdụngcủamỗithànhviênthìđiềunàylạimâuthuẫnvớiquyđịnhc ủa BLDS khi xác định QSDĐ của hộ gia đình là tài sản thuộc sở hữu chung theophần chứ không phải sở hữu chung hợp nhất để tất cả các thành viên có phần bằngnhauvàquyềnquyếtđịnhngangnhauđốivớitàisảnchungđó.
Hai là,quy định ghi tên các thành viên hộ gia đình trong GCNQSDĐ sẽ gâykhók hă n c h o c á c bê nt ron g q u a n hệph áp luật liên q ua n đ ế n QSDĐ Kh i hộ gia đìnhtiếnhànhcácthủtụcpháplýđểthayđổithôngtinhoặcthựchiệnquyềndânsự liên quan đến chuyển giao quyền sử dụng thì bắt buộc phải có xác nhận và cóchữ ký của tất cả các thành viên có tên trong GCNQSDĐ Giả sử, thời điểm đó cácthành viên trong gia đình đang xung đột thì mỗi thành viên sẽ rất khó để quyết địnhthựchiện quyềndân sựcủa mìnhđốivớitàisản chungcủahộgiađình.
Balà,,theo quyđịnh hiện hành, GCNQSDĐcấpc h o h ộ g i a đ ì n h p h ả i g h i đầyđủthôngtintheogiấytờnhânthâncủa từngthành viêntrong hộ.Thôn gtintheo giấy tờ đó bao gồm cả mã số định danh cá nhân (được cấp vào thời điểm sinhra) hoặc là số chứng minh nhân dân, số căn cước công dân trên thực tế Tuy nhiên,mộtkhókhănchungtrongcôngtácquảnlýhànhchínhtạinướctanhiềunămqu alà các giấy tờ hành chính chưa được cấp đồng bộ, triệt để trong đời sống toàn dân.Cụ thể, việc triển khai cấp mã số định danh cá nhân mới được thực hiện trong thờigian gần đây cho trẻ sơ sinh, còn căn cước công dân thì chỉ được cấp khi công dânđủ 14 tuổi Như vậy, rõ ràng yêu cầu ghi thông tin nhân thân của từng thành viêntrongh ộ g i a đ ì n h t r ê n G C N Q S D Đ c ủ a h ộ g i a đ ì n h s ẽ g ặ p k h ó k h ă n n ế u n h ữ n g thành viên hộ gia đình không có mã số định danh cá nhân, đồng thời cũng chưa đủtuổi làm căn cước công dân Trường hợp này, GCNQSDĐ sẽ ghi thông tin thànhviênhộnhưnào?
Từ những phân tích trên cho thấy, bàn về việc cấp GCNQSDĐ cho hộ giađình hay ghi tên ai trong GCNQSDĐ của hộ gia đình, cần khẳng định rõ: đối với tàisản chung của hộ gia đình, chỉ những thành viên có công sức đóng góp, tạo lập tàisản thì mới được ghi tên trong Giấy chứng nhận quyền sở hữu/sử dụng tài sản đó.Việc bổ sung tên các thành viên khác trong hộ trên Giấy chứng nhận tuy giúp xácđịnh tư cách chủ thể rõ ràng, minh bạch hơn nhưng mặt khác lại làm phát sinh thêmcác rắc rối về thủ tục hành chính như đã phân tích, đồng thời làm hạn chế QSDĐcủa những người chủ sở hữu có đóng góp chính trong việc gây dựng tài sản (chủhộ) Do đó, nếu chỉ ghi tên chủ hộ trên Giấy chứng nhận như quy định trước đây thìcũng không thể đảm bảo quyền lợi pháp lý của các chủ sở hữu chung còn lại, từ đósẽ phát sinh mâu thuẫn, tranh chấp về QSDĐ của các thành viên trong hộ gia đìnhkhi thực hiện các giao dịch về QSDĐ Vậy giải pháp triệt để là gì, nên ghi haykhông ghi tên các thành viên trong hộ gia đình trên GCNQSDĐ của hộ gia đình, lànhữngvấnđề cầnphảisớmđượckhắcphục,giảiquyết.
Thứ hai , Luật đã trao quá nhiều quyền cho UBND cấp xã, phường, thị trấntrongviệcthựchiệnquảnlíđấtđaiởđịaphươngnhư:Quảnlíhồsơđịachínhvềđất đai; thực hiện việc xác nhận nguồn gốc sử dụng đất, thời điểm sử dụng đất, hiệntrạng sử dụng đất và tình trạng pháp lí cũng như tình trạng thực tế của đất; xác nhậnvề điều kiện thực hiện các giao dịch về QSDĐ ở nông thôn; thừa kế QSDĐ; tìnhtrạng đất tranh chấp, tham gia hoạt động hòa giải tranh chấp đất đai…, đặc biệt làtrong lĩnh vực xác nhận nguồn gốc đất để công nhậnQ S D Đ , t h ự c t ế đ ó d ẫ n đ ế n tình trạnglạmquyền,tùytiệnvàphátsinhsaiphạm.
Thứb a ,v i ệ c c ấ p g i ấ y c h ứ n g n h ậ n c h o c á c t r ư ờ n g h ợ p c h u y ể n n h ư ợ n g QSDĐ đối với thửa đất không có GCNQSDĐ sau ngày 01/01/2008 còn nhiềuvướngmắc.Theoquyđịnhtại“ Đi ều 82,Nghịđịnhsố43/2014/NĐ-
CPquyđịnhchi tiết thi hành một số điều của LĐĐ năm 2013” và “khoản 54, Điều 2, Nghị địnhsố01/2017/NĐ-CPsửađổi,bổsungkhoản1Điều82Nghịđịnhsố43/2014/NĐ-
CP”:“Trường hợp nhận chuyển nhượng, nhận tặng, cho QSDĐ sau ngày 1-1-
2008mà không có các giấy tờ về QSDĐ quy định tại Điều 100 của Luật Đất đai và Điều18 của nghị định này, thì người chuyển nhượng trước đây phải làm hồ sơ cấpGCNQSDĐ lần đầu Sau đó, các bên mới thực hiện chuyển nhượng, tặng, cho”.Trên thực tế, rất khó để tìm ra người chuyển nhượng đất ban đầu, bởi họ không còncư trú ở địa phương hoặc đã chết và chưa được cấp GCNQSDĐ do không tìm đượcngườichuyểnnhượngbanđầu.
Thứtư ,khôngthốngnhấtquanniệmvềcôngnhậnQSDĐvàcấpGCNQSDĐ Theo quy định tại khoản 9, Điều 3 LĐĐ năm 2013: “Nhà nước côngnhận quyền sử dụng đất là việc Nhà nước trao quyền sử dụng đất cho người đangsử dụng đất ổn định mà không có nguồn gốc được Nhà nước giao đất, cho thuê đấtthông qua việc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tàisản khác gắn liền với đất lần đầu đối với thửa đất xác định.” Như vậy, theo cáchgiải thích trên, bản chất của hoạt động công nhận QSDĐ là việc cấp GCNQSDĐ,quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất cho người đang sử dụng đất ổn địnhđối với thửa đất xác định theo quy định của Luật này Tác giả luận văn cho rằng,giải thích như trên là chưa thật hợp lý bởi hoạt động công nhận QSDĐ đang đượcnhìn nhận là một trong những phương thức Nhà nước cho phép người sử dụng đấtđược tiếp cận đất đai. Đồng thời, GCNQSDĐ chỉ là giấy tờ để xác nhận QSDĐ hợppháp trên cơ sở QSDĐ đã được Nhà nước cho phép sử dụng, tiếp cận đất hợp pháp.Vớilậpluậntrên,hoạtđộngNhànướccôngnhậnQSDĐvàhoạtđộngcấpGCNQSDĐ là hai hoạt động độc lập, chứ không phải là một; hoạt động công nhậnQSDĐ cũng là một trong những hoạt động tiếp cận đất đai từ Nhà nước bên cạnhgiaođất,chothuêđấtvàđólàcăncứđểđượccấpGCNQSDĐ.
Thứ năm , các quy định về đăng ký đất đai và quản lý hồ sơ địa chính cònnhiều chồng chéo, không thống nhất là nguyên nhân dẫn đến những khó khăn trongcấp GCNQSDĐ.
Theo khoản 1, Điều 106 LĐĐ năm 2013 và Điều 86 Nghị định 43/2014/NĐ-
CP quy định:“Trong trường hợp có sai sótthông tin về tên gọi, giấy tờ pháp nhânhoặcnhânthân,địachỉcủangườisửdụngđất,chủsởhữutàisảngắnliềnvớiđất so với giấy tờ pháp nhân hoặc nhân thân tại thời điểm cấp Giấy chứng nhận củangười đó; Có sai sót thông tin về thửa đất, tài sản gắn liền với đất so với hồ sơ kêkhai đăng ký đất đai, tài sản gắn liền với đất đã được cơ quan đăng ký đất đai kiểmtra xác nhận thì Văn phòng đăng ký đất đai có trách nhiệm đính chính lại thông tintrênGiấychứngnhậnđãcấp”.Đồngthờitheokhoản3,Điều10Thôngtư24/2014/TT-BTNMT quy định về hồ sơ khi tiến hành thủ tục đính chính bao gồm:“Đơn đề nghị đính chính đối với trường hợp người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sảnpháth i ệ n s a i s ó t t r ê n G i ấ y c h ứ n g n h ậ n , G i ấ y c h ứ n g n h ậ n q u y ề n s ở h ữ u n h à ở , Giấy chứng nhận quyền sở hữu công trình xây dựng đã cấp và Bản gốc giấy chứngnhận quyềnsử dụng đất”.Tuy nhiêntrên thựctế,khitiếnhànhnộp hồs ơ đ í n h chính lại các thông tin sai sót trên Giấy chứng nhận đã cấp, đặc biệt đối với nhữngtrường hợp người sử dụng đất đã chết hoặc các trường hợp Giấy chứng nhận đãđược cấp từ lâu thì việc đính chính lại trở nên khó khăn khi Văn phòng đăng ký đấtđai yêu cầu phải có hồ sơ lưu tại bộ phận quản lý hồ sơ địa chính thì mới tiến hànhđính chính Song trong thành phần hồ sơ xin đính chính lại không có bất cứ quyđịnhnàoliênquan đếnviệcphảicóhồsơlưumớitiếnhànhđính chính.
Có thể khẳng định, việc không còn giữ những hồ sơ lưu đối với những Giấychứng nhận đã cấp từ lâu thể hiện sự chồng chéo trong quy định giữa đăng ký đấtđai và quản lý hồ sơ địa chính khi không có bất cứ quy định nào liên quan đến việcnếu không có hồ sơ lưu thì việc đính chính sẽ được giải quyết như thế nào Vấn đềvưa nêu cho thấy, việc quản lý hồ sơ địa chính từ trước đến nay còn nhiều hạn chế,khi quản lý hồ sơ luôn theo hình thức truyền thống là lưu lại các bản hồ sơ giấy từnăm này qua năm khác mà gần như chưa áp dụng bất kỳ phần mềm nào để hỗ trợviệc quản lý hồ sơ địa chính một cách dễ dàng và khoa học hơn, hạn chế được cácrủi ro bên ngoài tác động vào như thiên tai, định họa hay sự xuống cấp của các loạigiấyquacácnăm.
ThựcthiphápluậtvềcấpgiấychứngnhậnquyềnsửdụngđấtvàtàisảngắnliềnvớiđấttạiThàn hphốHồChíMinh
2.2.1 Cụ thể hoá quy định của Luật Đất đai năm 2013 của chính quyềnThành phố Hồ Chí Minh về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và tài sản gắnliền vớiđất
“Thành phố Hồ Chí Minh cùng với thành phố Hà Nội là hai đơn vị hànhchính cấp tỉnh loại đặc biệt” 14 Thực hiện chức năng, nhiệm vụ, quyền hạn củamình,chínhquyềnthànhphốHồChíMinhđãbanhànhnhiềuvănbảnđểcụth ểhoáthủtụchànhchính về cấpGCNQSDĐ.Cụ thểlà:
- “Nghị quyết số 17/2017/NQ-HĐND ngày 07/12/2017 của Hội đồng nhândân Thành phố về việc ban hành mức thu phí thẩm định cấp GCNQSDĐ trên địabàn ThànhphốHồChíMinh”.
- “Quyết định số 36/2017/QĐ-UBND ngày 17/8/2017, Ủy ban nhân dânthànhphốHồChíMinhbanhànhQuyđịnhphốihợpgiảiquyếtthủtụcgiaođấ t,cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất; đăng ký đất đai, tài sản khác gắn liềnvới đất; cấp, cấp đổi, cấp lại GCNQSDĐ, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắnliềnvớiđấttrênđịabànthànhphốHồChíMinh”.
- “Quyết định 52/2016/QĐ-UBND ngày 10/12/2016 của Uỷban nhân dânthànhphốHồChíMinhv/vbanhànhmứcthu10loạiphívà07loạiphítrênđịa bàn ThànhphốHồChíMinh”.
- “Quyết định số 2971/QĐ-UBND ngày 18 tháng 7 năm 2018 của Chủ tịchỦy ban nhân dân thành phố Hồ Chí Minh về việc công bố thủ tục hành chính lĩnhvực đất đai được chuẩn hóa thuộc phạm vi chức năng quản lý của Sở Tài nguyên vàMôitrườngtạithànhphố Hồ ChíMinh”.
- “Quyết định số 1774/QĐ-UBND ngày 02 tháng 5 năm 2018 của Ủy bannhân dân thành phố Hồ Chí Minh về việc công bố thủ tục hành chính lĩnh vực đấtđai được chuẩn hóa thuộc phạm vi chức năng quản lý của Sở Tài nguyên và Môitrường tạithànhphố Hồ ChíMinh ”
14 ĐiểmaKhoản3 Điều3 LuậtTổchứcchínhquyềnđịaphương năm2015,sửađổi2019.
Báo cáo Đánh giá tình hình thi hành LĐĐ năm 2013 và định hướng sửa đổiLĐĐcủaBộ TN&MTchothấy [10]:
“- Hoàn thành trên 97,6% diện tích được cấp giấy chứng nhận lần đầu, trongđó đất sản xuất nông nghiệp đạt trên 93%, đất lâm nghiệp đạt trên 98%, đất nuôitrồngthủysản đạt trên 87%, đất ở nôngthôn đạt trên 96%, đất ởđôthị đạt trên98%,đấtchuyêndùngđạttrên87%,cơsởtôngiáođạttrên83%;đã hoànthà nhviệcđođạctrên75%diện tích tựnhiên,tươngđươnggần 24.963.012 ha.
- Việc thực hiện thủ tục đăng ký, cấp Giấy chứng nhận được thực hiện ngàycàng thuận lợi hơn với người dân do cơ quan đăng ký được tổ chức lại ngày càngchuyên nghiệp; việc xây dựng cơ sở dữ liệu đấtđ a i đ ư ợ c đ ẩ y m ạ n h t h ự c h i ệ n , đ ã tạo điều kiện cho người sử dụng đất được lựa chọn nơi đăng ký (một số tỉnh nhưĐồngN a i , B ế n T r e đ ã c h o p h é p c á c c h i n h á n h đ ư ợ c t i ế p n h ậ n v à t h a m g i a g i ả i quyết thủtục đối với cả tổchức; hộ gia đình, cá nhâncóthể nộp hồs ơ t h ự c h i ệ n thủ tục tại Văn phòng đăng ký đất đai hoặc tại các Chi nhánh) và tạo sự cạnh tranhđểphát tri ển c ủ a c á c cơq u a n đ ăn g k ý , t ạ o đ iề uk i ện t ố t c ho t r i ể n k ha i hệt h ố n g đăngkýđiệntử.
- Thời gian thực hiện thủ tục đăng ký, cấp Giấy chứng nhận được bảo đảmđúng quy định; thời gian thực hiện thủ tục đăng ký và cấp Giấy chứng nhận giảm từ05 - 25 ngày so với trước đây Thời gian giải quyết hồ sơ giao dịch về đất đai đảmbảođạt 90-95% so với quyđịnh, tìnhtrạngtồn đọnghồs ơ q u á h ạ n đ ã c ơ b ả n chấmdứt.
- Tiến độ cấp GCNQSDĐ, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền vớiđấtởmộtsốđịa phương đãtăng đáng kể như: Hà Nội(sau20thángthànhlập)tăng 665.000G i ấ y ; T h à n h p h ố H ồ C h í M i n h ( s a u 1 1 t h á n g t h à n h l ậ p ) t ă n g 2 9
9 0 0 0 Giấy.Đếnnăm2020thànhphốHồChíMinhcòn18,857hachưac ấ p GCNQSDĐ.” TheoBáo Điện tử Đảng Cộng sản Việt Nam (2015) (Dẫn theo Trần Thị ThuHà),
“sau một năm thực hiện việc thi hành Luật Đất đai năm 2013, toàn Thành phốđã cấp 1.408.046 giấy chứng nhận, đạt tỷ lệ 92,4% trên tổng số 1.523.578 nhà, đấttrênđ ị a b à n H i ệ n T h à n h p h ố v ẫ n c ò n 1 1 6 6 3 2 t r ư ờ n g h ợ p c h ư a đ ư ợ c c ấ p G i ấ y chứng nhận do không đủ điều kiện hoặc do người dân không có nhu cầu cấp giấy.Bên cạnh đó, Uỷ ban nhân dân Thành phố Hồ Chí Minh đã ban hành 7 văn bản quyphạmphápluậtliênquanđếnđấtđai.Quakiểmtra,ràsoátvănbảnphápluậtđấtđai thuộc thẩm quyền của Uỷ ban nhân dân Thành phố đã bãi bỏ 23 văn bản, giữnguyên 16 văn bản và thay thế 35 văn bản Thành phố cũng đã xử lý thu hồi đất đốivới 9 dự án chậm tiến độ có tổng diện tích 189,4 ha; đấu giá QSDĐ thành công 7khu đất với tổng diện tích 1,4197 ha, qua đó đóng góp gần 150 tỷ đồng vào ngânsáchnhànước”[14].
Cũng theo Cổng thông tin điện tử Chính phủ, trang Thành phố Hồ Chí Minh,“Trong năm 2022, có 401 dự án đang giải quyết cấp giấy chứng nhận Chỉ tiêu đặtra cho Sở TN&MT phải giải quyết cấp sổ đỏ được 20.000 căn nhà Tuy nhiên, tínhđếnhếttháng11/2022,sốlượnghồsơđãđượcgiảiquyếtcấpsổhồngđạt21.218 hồ sơ, vượt chỉ tiêu được giao Trong đó, số lượng hồ sơ dự án tiếp nhận theo hìnhthức online đạt 13.067 hồ sơ Chưa kể, số lượng hồ sơ đang chờ cơ quan thuế xácđịnh nghĩa vụ tài chính cho người mua nhà là 3.715 hồ sơ Sở TN&MT đang phấnđấu cấp thêm 3.000 căn nhà ngoài chỉ tiêu 20.000 căn nhà đã đặt ra để hoàn thànhcấp 23.000 căn nhà trong năm 2022. Ngoài ra, Sở TN&MT cũng đã ban hành 97văn bản thẩm định đủ điều kiện cấp sổ đỏ cho người mua nhà trong dự án Theo đó,dựk i ế n c ó t h ê m 20.300 c ă n n h à đủđ i ề u k i ệ n c ấ p g i ấ y c h ứ n g n h ậ n , t ro n g đ ó c ó
17.371 cănhộ;2.550căn nhàởthấptầngvà379cửahàng,văn phòng” 15
Công tác cấp GCNQSDĐ, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền vớiđất trên địa bàn thành phố Hồ Chí Minh đã đạt được những kết quả đáng kể: “Côngtác cấp GCNQSDĐ, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất đã đượcđẩy mạnh;kiện toàn tổ chức và hoạt động của Phòng Tài nguyên và Môi trườngthành phố Hồ Chí Minh và Văn phòng đăng ký QSDĐ thành phố Hồ Chí Minhnhằm đảm bảo thẩm quyền cấp GCNQSDĐ, quyền sở hữu nhà ở vàt à i s ả n k h á c gắn liền với đất theo quy định của pháp luật; trình tự, thủ tục cấp
15 ThiênLong(2022),TP.HCMđẩynhanhcôngtáccấpgiấychứngnhậnquyềnsửdụngđất”,CổngthôngtinđiệntửChínhphủ,trangThànhphố HồChíMinh, truycậpngày15/01/2023. những cải tiến đáng kể; việc tổ chức chỉ đạo thực hiện việc cấp GCNQSDĐ, quyềnsởhữunhàởvàtàisản khácgắnliền vớiđấtđượcthựchiệnsátsao”[15].
2.2.2 Bất cập, hạn chế trong thực tiễn thực thi pháp luật về cấp giấy chứngnhậnquyền sửdụng đấtvàtàisản gắn liềnvớiđấttạiThànhphốHồ ChíMinh
Cóthểthấy,côngtáccấpGCNQSDĐtrênđịabànthànhphốHồChíMinhđã đạt được những kết quả đáng khích lệ như: “việc cấp GCNQSDĐ đã được đẩymạnh;kiện toàn tổ chức và hoạt động của PhòngT N & M T , T h à n h p h ố H ồ C h í Minh và Văn phòng đăng ký QSDĐ Thành phố Hồ Chí Minh nhằm đảm bảo thẩmquyền cấp GCNQSDĐ, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theoquy định của pháp luật; trình tự, thủ tục cấp GCNQSDĐ, quyền sở hữu nhà ở và tàisảnkhácgắnl iề n với đấtđược thực hiệnđồngbộvàcó những cảitiến đángkể
;việc tổ chức chỉ đạo thực hiện việc cấp GCNQSDĐ, quyền sở hữu nhà ở và tài sảnkhác gắn liền với đất được thực hiện sát sao” [15] Tuy nhiên, trên thực tế thực tiễnthi hành pháp luật về cấp GCNQSDĐ và tài sản gắn liền với đất còn tồn tại nhiềubấtcập,hạnchế,cụthể:
Thứ nhất,chưa quan tâm thích đáng đến xây dựng cơ sở dữ liệu, hệ thốngthông tinđấtđaiđểthựchiệncấpGCNQSDĐ.
Cơ sở dữ liệu đất đai là một trong sáu cơ sở dữ liệu quốc gia nền tảng, cốt lõiđể thực hiện các khâu đột phá trong tiến trình xây dựng Chính phủ điện tử, là điềukiệnt i ê n q u y ế t đ ể t h ự c h i ệ n g i ả i q u y ế t t h ủ t ụ c h à n h c h í n h v ề đ ấ t đ a i t r ê n m ô i trườngđiệntử,nângcaochất lượngphụcvụngườidân,doanhnghiệp,tă nghiệuquả QLNN, góp phần thúc đẩy thị trường bất động sản phát triển lành mạnh, lànguồn lực to lớn cho phát triển kinh tế của đất nước Cơ sở dữ liệu về đất đai đãbước đầu được quan tâm xây dựng Nguồn lực đất đai được khai thác, sử dụng hiệuquả hơn cho phát triển bền vững kinh tế - xã hội và bảo đảm quốc phòng, an ninh.Đến nay, “63 tỉnh, thành phố đã triển khai xây dựng cơ sở dữ liệu địa chính, trongđó có 237 đơn vị hành chính cấp huyện thuộc 63 tỉnh, thành phố đã cơ bản hoànthành, 117 huyện thuộc 32 tỉnh,thành phố đã đưa vào quản lý, vận hành, khai thác,sửdụngcóhiệuquảtrongquảnlýđấtđai”.Mộtsốđịaphươngđãxâydựngvàvận hành hệ thống thông tin đất đai như Đồng Nai, Thành phố Hồ Chí Minh, Đà Nẵng,Vĩnh Long, [10].
GCNQSDĐ đều yêu cầu tiến hành đođ ạ c l ạ i h i ệ n t r ạ n g t h ử a đ ấ t T u y n h i ê n , vấn đề là khi tiến hành đo đạc lại hiện trạng thửa đất thì diện tích thực tế xác địnhthường tăng Để xác định diện tích tăng đó có hợp pháp hay không thì bộ phận đođạc và văn phòng đăng ký đất đai cấp tỉnh và chi nhánh văn phòng đăng ký đất đaicấp huyện cần phải thống nhất, liên thông với nhau Song thực tiễn cho thấy, khi bộphận đo đạc tiến hành đo đạc và ra bản vẽ hiện trạng nhà đất thì văn phòng đăng kýđất đai lại không phối hợp với bộ phận đo đạc để xác định nguyên nhân tại sao diệntích đất tăng hoặc giảm mà thường xuyên tiến hành gửi các công văn về các xãphường để tiến hành xác minh Việc bộ phận đo đạc và văn phòng đăng ký đất đaihay chi nhánh văn phòng đăng ký đất đai không nắm bắt và lưu giữ các hồ sơ địachính,bảnđồđịachínhquacácthờikỳsẽgâyranhữngkhókhăntrongcôngtácxá c minh và giải quyết hồ sơ Việc chỉ dựa vào kết quả trả lời các công văn của cácxãphườngliênquanđếnviệctănggiảmdiệntíchkhitiếnhànhđođạcthểhiệnsựbị động, thiếu linh hoạt trong việc giải quyết hồ sơ gây ảnh hưởng đến quyền và lợiíchhợpphápcủangườidân.
GIẢI PHÁP NÂNG CAO HIỆU QUẢ THỰC THI PHÁP LUẬT VỀ CẤPGIẤY CHỨNG NHẬN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT VÀ TÀI SẢN GẮN LIỀN VỚI ĐẤTTRÊNĐỊABÀNTHÀNHPHỐHỒCHÍMINH
Sự cần thiết phải nâng cao hiệu quả thực thi pháp luật về cấp giấy chứng nhận quyền sửdụngđấtvàtàisảngắnliềnvới đấttrên địabànThành phốHồChí Minh
3.1.1 Khắc phục những bất cập, hạn chế trong thực tiễn triển khai cấp giấychứng nhận quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất của cơ quan quản lý nhànướcvềđấtđai
TrêncơsởLĐĐnăm2013,cácvănbảnhướngdẫnthihành,thựchiệnýkiếnchỉ đạo của Thủ tướng Chính phủ tại Thông báo số 347/TB-VPCP ngày 27 tháng 8năm 2014 về đẩy mạnh cải cách thủ tục hành chính trong lĩnh vực quản lý đất đai,Bộ Tài nguyên và Môi trường đã công bố bộ thủ tục hành chính trong lĩnh vực đấtđai 18 TrêncơsởbộthủtụchànhchínhdoBộTN&MTcôngbố,theobáocáotừcácđịa phương, đến nay có 63/63 tỉnh, thành phố công bố bộ thủ tục hành chính tại địaphương Cải cách hành chính trong lĩnh vực đất đai được coi trọng, từng bước đápứngyêucầucủangườidânvàdoanhnghiệp. Pháp luật về đất đai hiện hành quy định phân cấp hầu hết các thẩm quyền thuhồi đất,giaođất,chothuêđất,chophépchuyểnmụcđíchsửdụngđất,cấpGCNQSDĐ,… cho địa phương Tại Trung ương chỉ thực hiện một số thủ tục liênquan đến chấp thuận chủ trương chuyển mục đích đất trồng lúa, đất rừng đặc dụng,đất rừng phòng hộ thuộc thẩm quyền của Thủ tướng Chính phủ; giải quyết tranhchấpđấtđaithuộcthẩmquyềncủaBộtrưởngvàcấpChứngchỉđịnhgiáđất. Đãquy định cụ thể nơi nộp hồ sơ và trả kết quả thực hiện thủ tục hành chính thông quabộ phận một cửa hoặc Trung tâm hành chính công của tỉnh; quy định rõ thời giankhông quá 03 ngày sau khi có kết quả giải quyết thủ tục hành chính phải trả kết quảchotổchức,cánhân,trừthờigianthựchiệnnghĩavụtàichính;quyđịnhthờigian
18 Quyếtđịnhsố1839/QĐ-BTNMTngày27/8/2014củaBộTàinguyênvàMôi trường;Quyết địnhsố2555/QĐ-
BTNMTngày20/10/2017. thực hiện và các thủ tục cụ thể Trung ương và nhiều địa phương đã chú trọng thựchiện quyết liệt việc xây dựng, rà soát và công bố bộ thủ tục hành chính về đất đaitheo hướng đơn giản hoá, dễ hiểu, dễ thực hiện, giảm tối đa chi phí, thời gian và tạođiềukiệnthuận lợicho ngườidânvàdoanhnghiệp.
Kết quả rà soát sau khi LĐĐ năm 2013 có hiệu lực thi hành, số lượng thủ tụchành chính đã giảm 30 thủ tục đối với nơi đã thành lập Văn phòng đăng ký đất đaimột cấp; giảm 9 thủ tục đối với nơi chưa thành lập Văn phòng đăng ký đất đai mộtcấp Bên cạnh đó, trong quá trình thực thi LĐĐ, các văn bản quy định chi tiết thihành LĐĐ đã sửa đổi, bổ sung nhiều thủ tục liên quan đến giao đất, cho thuê đất,đăng ký, cấp giấy chứng nhận theo hướng bãi bỏ những thủ tục, công việc khôngcần thiết; rút ngắn thời gian thực hiện; giảm số lượng bộ hồ sơ phải nộp, quy địnhcung cấp thông tin, luân chuyển hồ sơ giữa cơ quan đăng ký và cơ quan thuế, khobạc trong việc thực hiện nghĩa vụ tài chính của người sử dụng đất; không yêu cầunhà đầu tư phải nộp trích lục bản đồ địa chính; liên thông thủ tục thẩm định nhu cầusửdụngđất;thẩmđịnhđiềukiệngiaođấtchothuêđấtđốivớicácdựánđầutư.
Triển khai trên thực tế, “thời gian thực hiện các thủ tục cơ bản được bảo đảmđúng quy định và giảm so với trước đây, đạt 90 - 95% so với quy định; tình trạngtồn đọng hồ sơ quá hạn đã cơ bản chấm dứt Trong điều kiện việc cấp Giấy chứngnhận lần đầu đã cơ bản hoàn thành, để tạo sự chủ động, tránh áp lực lên bộ máyhành chính nhà nước, Chính phủ đã quy định cho phép các Văn phòng đăng ký đấtđai được thực hiện dịch vụ đăng ký đất đai, cấp Giấy chứng nhận theo nhu cầu củangười dân, doanh nghiệp” [10] Đây là minh chứng cho nhận định công tác quản lývà sử dụng đất còn tồn tại, hạn chế về một số mặt như: quy hoạch sử dụng đất chưađảm bảo tính đồng bộ, tổng thể, hệ thống, chất lượng chưa cao, thiếu tầm nhìn dàihạn, chưa đáp ứng được yêu cầu phát triển bền vững, thực hiện chưa nghiêm; việctiếpcậnđấtđaicủatổchức,cánhân,đặcbiệtlàđồngbàodântộcthiểusốthôngquagiaođất,cho thuêđấtcònbấtcập;việcthuhồiđất,bồithường,hỗtrợ,táiđịnhcưcónơichưađảmbảohàihòalợiíc hcủangườidân;thịtrườngQSDĐpháttriểnchưaổnđịnh; cải cách hành chính trong quản lý đất đai, chưa đáp ứng được yêu cầu thựctiễn;tàichínhđấtđaivàgiáđấtchưaphảnánhđúngthựctếthịtrường;nănglực
QLNN về đất đai chưa đáp ứng được yêu cầu; cơ sở dữ liệu, hệ thống thông tin đấtđai chưa được hoàn thiện; xu thế thoái hóa, ô nhiễm đất, xâm nhập mặn diễn ra ởnhiều nơi, diễn biến phức tạp, dẫn đến mất đất, giảm độ màu mỡ, thoái hóa đất, ảnhhưởng lớn đến sản xuất nông, lâm nghiệp và đời sống của người dân; nguồn lực đấtđai chưa được khai thác, phát huy đầy đủ và bền vững; khiếu nại, tố cáo, vi phạmphápluậtvềđấtđaicònnhiềunhưngviệcxửlýcònhạnchế[11].
Việc lãnh đạo, chỉ đạo quản lý, điều hành của chính quyền các cấp trên lĩnhvực đất đai có lúc, có nơi thiếu chặt chẽ, chưa đáp ứng yêu cầu, chưa nhận thức đầy đủ về tầm quan trọng của việc hoàn thành công tác cấp GCNQSDĐ Hệ thống tổchức và đội ngũ cán bộ làm công tác QLNN về đất đai được tổ chức theo mô hìnhmới còn bất cập; nhiều cán bộ làm công tác QLNN về đất đai chưa được đào tạo,tập huấn, cập nhật thường xuyên các quy định pháp luật liên quan về đất đai nênthực hiện còn lúng túng, chậm trễ hoặc thực hiện không đúng quy định Đa số ở cấpxã cán bộ làm công tác địa chính còn bất cập về trình độ, năng lực chuyên môn,thiếu kinh nghiệm và am hiểu về lịch sử, nguồn gốc, quá trình sử dụng đất; một sốcán bộ còn có biểu hiện gây khó khăn, sách nhiễu trong quá trình giải quyết các thủtụcxincấpgiấy.Mộtsốcánbộcơsởkhônghướngdẫnthủtụccụthểchongườidân khi làm hồ sơ cấp GCNQSDĐ dẫn đến người dân không hiểu hết quyền lợi củamình nên một thời gian sau khi cấp GCNQSDĐ lại xảy ra tranh chấp Công tác đođạc diện tích trước đây thực hiện bằng phương pháp thủ công, hiện nay đo bằngmáydẫnđếnchênhlệch diệntíchđất,…
Công tác phối hợp giữa các cấp chính quyền, giữa các cơ quan chuyên môncùng một cấp trong giải quyết hồ sơ đề nghị cấp GCNQSDĐ, nhất là các hồ sơ tồnđọng còn hạn chế; phối hợp giải quyết các vướng mắc phát sinh đối với việc giaođất lâm nghiệp theo dự án 1/10.000 chưa tốt Người dân, chủ sử dụng đất chưa ýthức được quyền lợi của việc được cấp GCNQSDĐ, chưa tự giác thực hiện tráchnhiệm, chậm trễ trong kê khai, đăng ký; nhiều trường hợp còn biểu hiện trông chờvào sự hỗ trợ củanhànướctrong thựchiệnnghĩavụtàichínhliênquan.
3.1.2 Tạothuậnlợichogiaodịchquyền sửdụngđấtcủangườidân Điều 167 LĐĐ năm 2013 quy định người sử dụng đất được thực hiện cácquyền:
“chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thếchấp, góp vốn quyền sử dụng đất theo quy định của Luật Đất đai Hợp đồng chuyểnnhượng, tặng cho, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất vàtài sản gắn liền với đất phải được công chứng hoặc chứng thực; trừ trường hợp mộtbên hoặc các bên tham gia giao dịch là tổ chức hoạt động kinh doanh bất động sảnđượccôngchứnghoặcchứngthựctheoyêucầucủacácbên”. Đất đai và nhà ở là những tài sản có giá trị lớn, vì thế các giao dịch quyền sửdụng đất đều cần phải được xem xét, tìm hiểu kĩ lưỡng trước khi thực hiện để tránhđược những rủi ro, tranh chấp không đáng có cho người mua và người bán Cụ thểTheo quy định tại khoản 1 Điều 188 LĐĐ năm 2013 thì người sử dụng đất đượcthực hiện các giao dịch QSDĐ khi có các điều kiện sau đây: “(i) Có Giấy chứngnhận; (ii) Đất không có tranh chấp; (iii) Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảmthihànhán; (iv) Trongthờihạn sửdụngđất”.
Có thể thấy, Luật Đất đai 2013 quy định cụ thể các quyền của cá nhân, tổchứcs ử dụng đ ấ t , t ro n g đ óc ó c á c q u y ề n v ề g i a o d ị c h đố iv ới Q SD Đ B ê n c ạ n h LuậtĐấtđai,BộluậtDânsựvàcácvănbảnkháccóliênquancũngquyđịnhkhácụthể vềcáchthứcthựchiệncácquyền,nghĩavụ củangười,tổchứcsửdụng đất.
Tuy nhiên hiện nay, để thực hiện các giao dịch liên quan đến QSDĐ, ngườidânc ầ n đ ế n l à m t h ủ t ụ c t ạ i n h i ề u c ơ q u a n , t ổ c h ứ c k h á c n h a u n h ư c ô n g c h ứ n g (hoặc UBND cấp xã), thuế, văn phòng đăng ký QSDĐ… Điều này dẫn đến việc cánhân, tổ chức phải mất nhiều thời gian do phải tìm hiểu và đi lại tại nhiều cơ quanđể làm thủ tục hành chính kéo theo các chi phí tăng lên Hiệu quả QLNN về cácgiao dịch QSDĐ chưa cao, có thể lọt những hành vi vi phạm pháp luật như lừa đảovề quyền sử dụng, giấy tờ giả, che giấu tranh chấp tài sản, trốn thuế Bên cạnh đó,nếu người dân không tìm hiểu kỹ các thông tin về đất chuẩn bị mua, kiểm tra xemđất đã đủ điều kiện để được giao dịch theo quy định của pháp luật thì người mua sẽphảiđốidiệnvớicácrủirothườnggặpnhư:
- Dễxảy ra tranh chấpdẫnđến hợpđồng muabánnhà,đấtbịvôhiệu.
Khi các bên có tranh chấp về giao dịch dân sự, hợp đồng dân sự sẽ yêu cầuTòa án giải quyết Trường hợp, Tòa án tuyên bố giao dịch quyền sử dụng đất giữangười mua và người bán vô hiệu thì các bên phải khôi phục lại tình trạng ban đầu,hoàn trả cho nhau những gì đã nhận và xem xét lỗi của các bên làm chov i ệ c chuyển nhượng vô hiệu để cân nhắc việc bồi thường giữa các bên với nhau Điềunày khiến cho các bên, nhất là người mua phải tốn kém về thời gian, tiền của đểtheođuổivụkiện.
Chính vì vậy, việc tạo ra hành lang pháp lý đảm bảo cho các giao dịchQSDĐ của người dân cần đặc biệt quan tâm, khi có đầy đủ các hành lang pháp lýcũng như việc CQNN quản lý chặt chẽ trong việc đảm bảo các giao dịch QSDĐ củangười dân khi đó người dân mới có thể yên tâm khi thực hiện các giao dịch vềQSDĐ.
3.1.3 Bảo đảm công khai,minhbạchthông tin giúpquản lýđấtđaihiệuquả hơn
TrongquátrìnhthựchiệnviệccấpGCNQSDĐ,tìnhtrạngviphạmthờihạn giải quyết, cấp đất không đúng diện tích theo thực tế (thừa hoặc thiếu), không đúngđối tượng, xác định thời hạn, nguồn gốc sử dụng đất không chính xác; có trườnghợp cấp giấy nhưng không có ranh giới, mốc giới cụ thể, không có trích đo vị tríthửađất;xácđịnhnghĩavụtàichính,miễm/giảmtiềnđốivớingườisửdụngđất,thu phí, lệ phí liên quan chưa đúng quy định vẫn xảy ra nhiều Việc thực hiện quytrình xét giao đất chưa thật sự công khai, minh bạch; hoạt động của hội đồng tư vấnxétcấpđất,xácđịnhnguồngốcđấttạimộtsốnơicònbấtcập,cụthể: đaivềđăngkývàcấpGCNQSDĐ,quyềnsởhữunhàởvàtàisảnkhácgắnliềnvới bảotínhcôngkhai,minhbạch,dễtiếpcậncácthôngtinvềđấtđaivàtàisảngắn liềnvớiđấtcũngnhưvềtìnhtrạngpháplýcủatừngkhuđất,thửađất,chủthểcủa cácquyềnchiếmhữu,quảnlý,sửdụng,hưởnghoalợitừđấtđaivàtàisảngắnliền vớiđất”.Điềunàynhằmtạođiềukiệnthuậnlợivàantoànpháplýchocácgiao dịchđấtđaivà tài sảngắnliềnvới đất (chuyểnđổi, sang nhượng, thừakế,chothuê, thếchấp, góp vốn…)trongcơchếthịtrường.Đảmbảotínhminh bạch,khách quan vàdân chủ,màtrongđóviệcđăng kývàđượccấpGCNQSDĐ,quyềnsởhữunhàở vàt à i s ả n k h á c g ắ n l i ề n v ớ i đ ấ t l à q u y ề n q u a n t r ọ n g v à c ơ b ả n t r o n g c á c q u y ề n
“Giữa quản lý, sử dụng đất của người dân trên thực tế với hồ sơ quản lý củaCQNN chưa thống nhất làm phát sinh đơn thư khiếu nại, tố cáo, phản ánh về hànhvi hành chính trong quá trình cấp GCNQSDĐ Đặc biệt có trường hợp cấp giấy làmphát sinh đơn thư khiếu nại, khởi kiện kéo dài làm ảnh hưởng đến quyền lợi chínhđáng của người sử dụng đất Tại nhiều nơi có tình trạng chính quyền đã cấpGCNQSDĐ rừng cho hộ gia đình theo quy định pháp luật trước đây khi thực hiệncácdựánvềpháttriểnrừng(cấpbìatrắngđểthựchiệndựánPAMtừnăm1993trở về trước) sau đó cấp lại GCNQSDĐ đất cho người khác sử dụng đất (người thứhai) nhưng không thu hồi giấy chứng nhận đã cấp trước đó nên đã xảy ra nhiềutranh chấp, yêu cầu về hủy giấy chứng nhận quyền sử dụng rừng và đất rừng Chỉtính từ năm 2011 đến nay, tòa án 2 cấp đã xét xử hủy 55 GCNQSDĐ, ở cấp tỉnhtrong số 59 vụ án hành chính, dân sự thụ lý đã chấp nhận hủy 33 GCNQSDĐ(60%)”[16].
TheoTrầnThịThuHà,“đốivớicácquyđịnhhiệnhànhcủaphápluậtđất đấttronggiaiđoạnhiệnnayởnướctacầnphảiđượctiếptụchoànthiệnđểđảm đượcphápluậtghinhận vàbảohộđốivớichủthểsửdụngđất 19
Yêucầuđặtrahiệnnaylàcầnphảicôngkhai,minhbạchquytrình,trìnhtựvàthủtụccấp GCNQSDĐđểngườidânđượcbiết,đượcbàn,đượcthamgiatrực
Giải pháp nâng cao hiệu quả thực thi pháp luật về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đấtvàtàisảngắnliềnvớiđấttrênđịabànThànhphốHồChíMinh
3.2.1 Đẩy mạnh công tác phổ biến, tuyên truyền pháp luật cấp giấy chứngnhậnquyềnsửdụng đấtvà tàisảngắnliềnvớiđất chongườidân Đẩy mạnh công tác tuyên truyền và phổ biến pháp luật về cấp GCNQSDĐtrênt r ê n t h ự c t ế c ó ý n g h ĩ a v ô c ù n g q u a n t r ọ n g đ ể p h á p l u ậ t đ i v à o đ ờ i s ố n g , pháthuyvaitrò,giátrịcủamình Để bảođảmthựch i ệ n t ố t c ô n g t á c t u y ê n truyềnv à p h ổ b i ế n p h á p l u ậ t v ề c ấ p
G C N Q S D Đ , c ầ n n h i ề u b i ệ n p h á p đ ồ n g b ộ của các cấp, các nghành, các tổ chức, cá nhân.V i ệ c t h ư ờ n g x u y ê n v à đ ẩ y m ạ n h thực hiệncôngtác tuyêntruyền, phổb i ế n g i á o d ụ c p h á p l u ậ t s â u r ộ n g h ơ n t ớ i các tầng lớp nhân dân về các chủtrương, chính sáchc ủ a Đ ả n g v à P h á p l u ậ t c ủ a Nhà nước nhất là Luật Đất đai, về cấp GCNQSDĐ, quyền sở hữu nhà và tài sảnkhácg ắ n l i ề n v ớ i đ ấ t v ớ i n ộ i d u n g t h i ế t t h ự c , v ớ i h ì n h t h ứ c p h ù h ợ p s ẽ l à m chuyểnb i ế n m ạ n h m ẽ c ủ a ý t h ứ c t u â n t h ủ p h á p l u ậ t , t u y ê n t r u y ề n , p h ổ b i ế n đ ể mọitổchức và người dânhiểubiết, nhậnthức đầy đủvềtrìnhtựt h ủ t ụ c h à n h chínhliênquanđếnquyềnvànghĩavụcủangườisửdụngđất,vềcấpgiấyCNQSDĐ,v ề c h u y ể n đ ổ i , c h u y ể n n h ư ợ n g , c h o t h u ê , t h ừ a k ế , t ặ n g c h o q u y ề n sử dụng đất, về thế chấp, bảol ã n h , g ó p v ố n b ằ n g đ ấ t , v ề t h u h ồ i đ ấ t , b ồ i t h ư ờ n g giảip h ó n g m ặ t b ằ n g , v ề k h i ế u n ạ i , t ố c á o T ừ đ ó t ự g i á c k h ô n g v i p h ạ m p h á p luật trong sử dụng đất đai, chuyển mục đích sử dụng đất; xác định công tác cấpGCNQSDĐv à t à i s ả n k h á c g ắ n l i ề n v ớ i đ ấ t l à q u y ề n v à t r á c h n h i ệ m , n g h ĩ a v ụ củacáchộsửdụngđấtphảithựchiện.
Có thể thấy rằng, công tác phổ biến, tuyên truyền pháp luật là khâu quantrọng đầu tiên, không thể thiếu được của quá trình thực hiện pháp luật.P h á p l u ậ t sauk h i đ ư ợ c b a n h à n h n ế u k h ô n g đ ư ợ c t u y ê n t r u y ề n p h ổ b i ế n t ớ i n h â n d â n đ ể nắm bắt đượctinhthần, nội dungcủaphápl u ậ t t h ì c h ỉ l à n h ữ n g q u y đ ị n h p h á p luậtnằmtrêngiấy,khôngđivàocuộcsốngđược.
Theo quy định tại Khoản 1 Điều 10 Luậtphổ biến, giáo dục pháp luật năm2012, nội dung bổ biến, giáo dục pháp luật bao gồm: “Quy định của Hiến pháp vàvăn bản quy phạm pháp luật, trọng tâm là các quy định của pháp luật về dân sự,hình sự, hành chính, hôn nhân và gia đình, bình đẳng giới, đất đai,x â y d ự n g , b ả o vệ môi trường, lao động, giáo dục, y tế, quốc phòng, an ninh, giao thông, quyền vànghĩa vụ cơ bản của công dân, quyền hạn và trách nhiệm của CQNN, cán bộ, côngchức,cácvănbảnquyphạmphápluậtmớiđượcbanhành”.
Từ quy định cho thấy, đất đai, trong đó có nội dung cấp GCNQSDĐ là nộidung cần được tuyên truyền cho người dân Thực tiễn thực thi pháp luật đất đai cho thấy, người dân cần có nhận thức về pháp luật đất đai một cách đẩy đủ, hiểu rõ hơnvề thủ tục cấp GCNQSDĐ nên cần đẩy mạnh công tác phổ biến, tuyên truyền phápluật Công tác tuyên truyền trong cộng đồng dân cư phải được tiến hành thườngxuyên, liên tục bằng nhiều cách thức, nhiều kênh thông tin khác nhau, nhất là quyđịnh liên quan đếnquy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, thu hồi đất, chính sách bồithường, hỗ trợ và tái định cư, về giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụngđất;vềcơchế,chínhsáchtàichínhđấtđai,giáđất;vềđăngkýđấtđai,cấpGiấ y chứng nhận và các thủ tục hành chính, dữ liệu, thông tin đất đai; về thương mại hóaquyền thuê đất hàng năm và lựa chọn hình thức trả tiền thuê đất; về chế độ, quản lýsử dụng các loại đất… Nội dung phổ biến, tuyên truyền pháp luật cấp
GCNQSDĐchongườidâncầntậptrungvàocácvấnđềnhưlà:Điềukiệnđượcc ấ p GCNQS DĐ;Trình tự, thủ tục, nhất là các giấy tờ chứng minh nguồn gốc đất đai,giaodịch,nhấtlàgiaodịchbằnggiấyviếttayhoặcthoảthuậnbằnglờinóitron gcácgiaiđoạntrướcđây;Thẩmquyềnthựchiện thủtụccấpGCNQSDĐ.
Chính vì vậy,t u y ê n t r u y ề n p h ổ b i ế n p h á p l u ậ t l à c ầ u n ố i đ ể c h u y ể n t ả i pháp luật vào đời sống xã hội, là một mắt xích quan trọng trong quá trình tăngcường pháp chế xã hội chủ nghĩa Đây là điều kiện để bảo đảm cho việc thực thiphápluậtvềcấpGCNQSDĐđượchiệuquả.
3.2.2 Tăng cường tính minh bạch, công khai trong cấp giấy chứng nhậnquyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất gắn với quản lý tập trung, thống nhấttoànbộđấtđaitrênđịabàn thànhphố
Theo Trần Thị Thu Hà, đối với các quy định hiện hành của pháp luật đất đaivề đăng ký và cấp GCNQSDĐ, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đấttrong giai đoạn hiện nay ở nước ta cần phải được tiếp tục hoàn thiện để đảm bảotínhcôngkhai,minhbạch,dễtiếpcậncácthôngtinvềđấtđaivàtàisảngắnliềnv ới đất cũng như về tình trạng pháp lý của từng khu đất, thửa đất, chủ thể của cácquyền chiếm hữu, quản lý, sử dụng, hưởng hoa lợi từ đất đai và tài sản gắn liền vớiđất Điều này nhằm tạo điều kiện thuận lợi và an toàn pháp lý cho các giao dịch đấtđaiv à t à i s ả n g ắ n l i ề n v ớ i đ ấ t ( c h u y ể n đ ổ i , s a n g n h ư ợ n g , t h ừ a k ế , c h o t h u ê , t h ế chấp, góp vốn…) trong cơ chế thị trường Đảm bảo tính minh bạch, khách quan vàdân chủ, mà trong đó việc đăng ký và được cấp GCNQSDĐ, quyền sở hữu nhà ở vàtài sản khác gắn liền với đất là quyền quan trọng và cơ bản trong các quyền đượcphápluậtghinhậnvàbảohộđốivớichủ thểsửdụngđất[14]. Để thực hiện giải pháp tăng cường tính minh bạch, công khai trong cấpGCNQSDĐ gắn với quản lý tập trung, thống nhất toàn bộ đất đai trên địa bàn TP.HCM, trước hết xác định công tác cấp GCNQSDĐ, quyền sở hữu nhà ở và tài sảnkhácgắnli ền v ớiđấtc ầnb ảo đả mquảnl ý tậ p t ru n g , thốngnhất toànbộđấtđ ai trong phạm vi cả nước bằng hệ thống GCNQSDĐ, quyền sở hữu nhà ở và tài sảnkhác gắn liền với đất Chính quyền TP HCM cùng với Nhà nước cần đẩy nhanhtiến độ cấp GCNQSDĐ, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất đểthuận lợi, dễ dàng trong công tác quản lý theo hướng từng bước hiện đại hoá côngtác quảnlýđất đai, hướngtới việc thaythế toànbộcác loại giấytờtồnt ạ i q u a nhiều thời kỳ lịch sử để thống nhất quản lý bằng một loại giấy tờ thống nhất làGCNQSDĐ.
Bên cạnh đó, chính quyền TP HCM cần phải công khai, minh bạch quytrình, trình tự và thủ tục cấp GCNQSDĐ để người dân được biết, được bàn, đượctham gia trực tiếp vào hoạt động cấp GCNQSDĐ, quyền sở hữu nhà ở và tài sảnkhác gắn liền với đất Thông qua hoạt động này, người dân được hiểu rõ quyền lợivà nghĩa vụ của mình, từ đó, sẽ có ý thức và trách nhiệm cùng với Nhà nước trongviệc thực hiện tốt và có hiệu quả việc cấp GCNQSDĐ, quyền sở hữu nhà ở và tàisảnkhácgắnliềnvớiđất.
3.2.3 Xây dựng đội ngũ cán bộ, công chức, viên chức thực hiện công tác cấpgiấy chứng nhận quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đấtc h u y ê n n g h i ệ p , trách nhiệm vàcóđạođức
Thực thi pháp luật về cấp GCNQSDĐ và tài sản gắn liền với đất là lĩnh vựchoạt động đặc thù do CQNN hay nhà chức trách có thẩm quyền thực hiện Dù làCQNN hay nhà chức trách có thẩm quyền thì cũng đều phải thông qua những cánhân con người cụ thể – đội ngũ cán bộ, công chức nhà nước có chức năng, thẩmquyền áp dụng pháp luật Chất lượng, hiệu quả thực thi pháp luật của đội ngũ nàyphụ thuộc phần lớn vào trình độ tri thức, hiểu biết pháp luật và kĩ năng nghiệp vụcủa họ. Trong số nhiều nguyên nhân dẫn đến những hạn chế, khiếm khuyết tronghoạt động thực thi pháp luật về cấp GCNQSDĐ ở nước ta hiện nay thì thiếu kiếnthức phápluật và yếu về kĩ năng nghiệp vụ của đội ngũc á n b ộ , c ô n g c h ứ c n h à nước có thẩm quyền áp dụng pháp luật vẫn là nguyên nhân chủ yếu Đảng ta đãnhậnđịnh:“nănglựcphápluậtthểchế,quảnlí,điềuhành,tổchứcthựcthiphá pluật còn yếu… Chất lượng đội ngũ cán bộ công chức đưa đạt được yêu cầu nhiệmvụtrongtìnhhìnhmớicủađấtnước.Cảicáchhànhchínhchưađạtyêucầuđềra; thủ tục hành chính còn gây phiền hà cho tổ chức và công dân Cải cách tư pháp cònchậm,c h ư a đ ồ n g b ộ C ô n g t á c đ i ề u t r a g i a m g i ữ , t r u y t ố , x é t x ử t r o n g m ộ t s ố trường hợp chưa chính xác, án tồn động, án bị hủy, bị cải sửa còn nhiều” Chính vìvậy, việc tăng cường giáo dục pháp luật, bồi dưỡng kĩ năng nghiệp vụ cho đội ngũcán bộ, công chức, viên chứcc ó t h ẩ m q u y ề n á p d ụ n g p h á p l u ậ t l à m ộ t b i ệ n p h á p hết sức quan trọng, phải được tiến hành thường xuyên, liên tục, có trọng tâm, trọngđiểmtheo từnggiaiđoạn cụthể. Để bảo đảm thực thi pháp luật nói chung và pháp luật về cấp GCNQSDĐphải tổ chức một cách khoa học, có sự phân công rõ ràng về chức năng nhiệm vụcủa từng cơ quan chuyên môn, tránh sự chồng chéo, mâu thuẫn, cản trở lẫn nhautrongc ô n g v i ệ c T ổ c h ứ c v à h o ạ t đ ộ n g c ủ a c á c c ơ q u a n c h u y ê n m ô n p h ả i đ ả m bảotínhnăngđông, chủđộng,sángtạọ, sự độclậpc ủ a m ỗ i c ơ q u a n , m ỗ i b ộ phận, đôngthờiphải đảm bảos ự p h ố i h ợ p đ ồ n g b ộ , n h ị p n h à n g g i ữ a c á c c ơ quan,t ổ c h ứ c , b ộ p h ậ n t r o n g q u á t r ì n h t h ự c h i ệ n v à t ổ c h ứ c t h ự c t h i p h á p l u ậ t Bênc ạ n h đ ó , đ ộ i n g ũ c á n b ộ , c ô n g c h ứ c , v i ê n c h ứ c p h ả i v ữ n g v à n g v ề c h u y ê n môn nghiệp vụ, thông thạo công việc mà họ đảm nhận, có ý thức kỷ luật đối vớicôngv i ệ c , c ô n g v ụ m à m ì n h c ó t r ọ n g t r á c h p h ả i t h ự c h i ệ n T r á n h t ì n h t r ạ n g t r ì trệ, quanl i ê u , c ử a q u y ề n , s á c h n h i ễ u , t h ờ ơ h o ặ c l ã n h đ ạ m v ớ i n h â n d â n , v ớ i t à i sảnc ủ a n h à n ư ớ c N g o à i r a , s ự h i ể u b i ế t p h á p l u ậ t , k i n h n g h i ệ m c ô n g t á c , đ ạ o đức, văn hóa ứng xử, của cán bộ, công chức cũng là những yếu tố bảo đảm chotính thực hiện và áp dụng pháp luật được hiệu quả pháp luật đi vào đời sống củamỗi người.Côngtác đàotạo,tậphuấn, bồi dưỡngc h u y ê n m ô n n g h i ệ p v ụ , g i á o dụcđ ạ o đ ứ c , l ố i s ố n g p h o n g c á c h l à m v i ệ c ; x â y d ự n g q u y t ắ c ứ n g x ử , q u y t ắ c đạo đức nghề nghiệp cho cán bộ công chức, công chức địa chính trong việc thựchiệnn h i ệ m vụq u ả n l ý đ ấ t đai,cấp c ấ p GC NQ S D Đ vàtàisản k h á c gắn l i ề n v ớ i đấtđápứngyêucầuthờikỳcôngnghiệphóa-hiệnđạihóa.
Việc nâng cao năng lực thực thi công vụ của đội ngũ cán bộ, công chức thammưu, giúp việc cho ủy ban nhân dân, trước hết và chủ yếu là cấp xã, phường, thịtrấn về công tác quản lý đất đai Đây là giải pháp căn bản, quan trọng vì đất đaithuộc tráchnhiệmquảnlýtrựctiếpcủachínhquyềncấpxã,mọithủtụchànhchính về đất đai đều bắt đầu từ cấp xã, giải quyết tranh chấp, khiếu kiện về đất đai, trướchết cũng bắt đầu từ cấp xã và thực tế cũng cho thấy vi phạm pháp luật trong quản lýđất đai trước hết và chủ yếu là ở cấp xã Nếu năng lực của đội ngũ công chức địachính được nâng lên thì công tác thống kê, đăng ký đất đai sẽ tốt hơn, hồ sơ địachính sẽ đầy đủ và chuẩn hơn. Khi đó, sẽ hạn chế được sai sót trong việc xác địnhnguồn gốc, quá trình sử dụng đất; xác định ranh giới, diện tích, loại đất; hạn chế saisót khi thu hồi đất, khi lập phương ánb ồ i t h ư ờ n g , h ỗ t r ợ , t á i đ ị n h c ư ; h ạ n c h ế s a i sót khi lập hồ sơ cấp GCNQSDĐ Điều đó đồng nghĩa với việc tranh chấp, khiếukiệnvềđấtđaisẽngàycànggiảm.
Vì vậy, theo tác giả để xây dựng đội ngũ cán bộ, công chức, viên chức bảođảm về số lượng và chất lượng, nhiệt tình, trách nhiệm với công việcl à n h i ệ m v ụ vô cùng quan trọng, có ý nghĩa quyết định đến hiệu quả công tác cấp GCNQSDĐ.Cácgiảipháp cầntậptrungthựchiện là:
- Tăng cường công tác đào tạo, bồi dưỡng nâng cao nghiệp vụ, chuyên môncho lựclượngcán bộđịachính,bảođảmtínhổnđịnh,chuyênnghiệp.
- Thường xuyên tổ chức các buổi tập huấn, nâng cao nghiệp vụ về đăng ký,cấp GCNQSDĐ và tài sản gắn liền với đất cho công chức địa chính các phườngcũngn h ư nắ m b ắt c á c n g h ị định m ớ i v ề q u ả n l ý đ ấ t đ a i đểh ướng d ẫ n n g ư ời s ử dụng đất thực hiện các công việc cần thiết để tạo điều kiện giao lưu, học hỏi kinhnghiệmgiữacáccôngchức,viênchứcvớinhau.
- Thực hiện nghiêm túc, hiệu quả việc luân chuyển cán bộ địa chính giữa cácphường để tạorasựđồngđều về trìnhđộgiữacáccơquan.
- Tăng cường ý thức trách nhiệm công vụ của công chức địa chính phườngkhông được buông lỏng quản lý, ỷ lại trách nhiệm cho phòng thông qua việc khôngngừng nâng cao phẩm chất đạo đức, trách nhiệm công vụ của công chức, viên chứctrênc ơ s ở g ắ n t r á c h n h i ệ m c ô n g v ụ c ủ a c ô n g c h ứ c v ớ i v i ệ c đ á n h g i á , p h â n l o ạ i công chứccuốinăm.