MỤC LỤC
HCM qua đó rút ra được những bất cập, hạn chế trong quá trìnhthựcthiphápluậtvềcấp GCNQSDĐtạiTP.HCM. - Đề xuất một số giải pháp nhằm nâng cao hiệu quả thực thi pháp luật vềGCNQSDĐvàtàisảngắn liềnvớiđất trên địabàn TP.
Nguyễn Thị Oanh (2022), “Hoàn thiện pháp luật về cấp giấy chứng nhậnquyền sử dụng đất”,Tạp chí Công thương- Các kết quả nghiên cứu khoa học vàứngdụngcông nghệ,Số16,tháng 6nă m2022.Bàiviếtđưaracơsởlý lu ận về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, thông qua thực trạng pháp luật và thực tiễnthi hành về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, đồng thời đưa ra những hạnchế, bất cập. Tuy nhiên, do mục đích nghiên cứu, cách tiếp cận vấn đề khác nhau màcác nghiên cứu hoặc chưa trực diện hoặc chưa thành một hệ thống với tư cách là từviệc nghiên cứu những vấn đề lý luận của việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụngđất và tài sản gắn liền với đất theo pháp luật Việt Nam qua thực tiễn tại TP Hồ ChíMinh để trên cơ sở đó đề xuất những giải pháp nâng cao hiệu quả thực thi pháp luậtvềcấpGCNQSDĐởTP HồChí Minh.Dovậy,đềtàiluậnvăn màtácgiảthựchiện.
Thực tế cho thấy, nếu khụng phõn định rừ “cơ quan thực hiện quyềnđại diện chủ sở hữu” với “cơ quan thực hiện quản lý nhà nước về đất đai” dẫn đếnviệc có những nội dung quy định chưa phù hợp về quyền của các CQNN, thẩmquyền về quản lý đất đai rất lớnnhưng trách nhiệm của các tổc h ứ c v à c á n h â n được giao lại không tương xứng, còn chung chung, không đủ cụ thể; cơ chế quản lýcỏc loại đất chưa đủ rừ ràng, chặt chẽ; phõn cấp quản lý đất đai chưa hợp lý; cơ chếvà quy trỡnh quản lý cũn nhiều bất cập; kỷ cương không nghiêm; thiếu cơ chế kiểmtragiámsátcó hiệuquảđốivớicácCQNN thựcthinhiệmvụQLNNvềđấtđai. Như vậy, rừ ràng quyền của người sử dụng đất đối với đất đai phải được Nhànướcbảođảmvềmặtpháplýthìhọmớiyêntâmgắnbólâudàivớiđấtđaivàcósựđầu tưlớnvàođấtđai.GCNQSDĐlàsựcôngnhậnvàbảohộvềmặtpháplýcủa Nhà nước đối với quyền tài sản của người sử dụng đất trong lĩnh vực đất đai.Nói cách khác, GCNQSDĐ là căn cứ pháp lý để người sử dụng đất yên tâm vàmạnh dạn hơn khi đầu tư cũng như sử dụng thửa đất của mình.
Mỗi cơ chế điềuchỉnh pháp luật có môi trường hoạt động riêng và hiệu quả của cơ chế điều chỉnhpháp luật phụ thuộc nhiều vào môi trường chính trị, kinh tế, văn hóa của xã hội nhưý thức pháp luật của cá nhân và xã hội, tính ổn định của chế độ chính trị, xã hội,truyềnthống văn hóa phápluật của quốc gia, dântộc… Cơc h ế đ i ề u c h ỉ n h p h á p luật được xác định thông qua các yếu tố3: “Xác định địa vị, tư cách pháp lý của chủthể pháp luật; Xác định các sự kiện của đời sống xã hội mang tính pháp lý và đượcgọi là sự kiện pháp lý; Xác định mô hình cho các quan hệ pháp luật thể hiện thànhcác quy phạm pháp luật; Xác định các biện pháp bảo vệ về mặt pháp luật và hìnhthức trách nhiệm pháp lý. Pháp luật về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền vớiđất ra đời nhằm tạo cơ sở pháp lý cho hoạt động cấp giấy chứng nhận quyền sửdụng đất đảm bảo sự bình đẳng, dân chủ, khách quan, công bằng ngăn ngừa tìnhtrạng tham nhũng, tiêu cực, tùy tiện trong cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.Đồng thời, thông qua hoạt động cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, cơ quanquảnlýnhànướcvềđấtđaibảođảmđượctínhminhbạchvềnguồngốcđấtđai ,gópphầnngănchặn tình trạnglừađảotrongcácgiaodịchđấtđaiởViệtNam.
Vớiquy định này, LĐĐ đã tạo cơ sở pháp lý cho việc xác định hộ gia đình là dựa trênGiấy chứng nhận đăng ký kết hôn, quan hệ huyết thống (xác định cha mẹ con) vàquanhệnuôiconnuôi. Thứ hai, hộ gia đình sử dụng đất phải là những người “đang sống chung vàcó quyền sử dụng đất chung tại thời điểm được Nhà nước giao đất, cho thuê đất,công nhận quyền sử dụng đất; nhận chuyển quyền sử dụng đất”. Thời điểm đượcNhà nước giao đất là “thời điểm Nhà nước ban hành quyết định giao đất để traoQSDĐchođốitượngcónhucầusửdụngđất”5.ThờiđiểmNhànướcchothuêđấtlà. “thời điểm Nhà nước quyết định trao QSDĐ cho đối tượng có nhu cầu sử dụngđất thông qua hợp đồng cho thuê QSDĐ”6. GCNQSDĐ, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất lần đầu đối vớithửa đất xác định”7. Thời điểm nhận chuyển QSDĐ là thời điểm hợp đồng chuyểnQSDĐ cóhiệu lực,tứclàthờiđiểmđượccấpGCNQSDĐ [13,tr.110]. “- Những giấy tờ về quyền được sử dụng đất trước ngày 15 tháng 10 năm1993docơquancóthẩmquyềncấptrongquátrìnhthựchiệnchínhsáchđấtđ aicủa Nhà nước Việt Nam dân chủ Cộng hòa, Chính phủ Cách mạng lâm thời Cộnghòamiền NamViệtNamvàNhànước CộnghòaxãhộichủnghĩaViệtNam;. - GCNQSDĐ tạm thời được CQNN có thẩm quyền cấp hoặc có tên trong Sổđăngkýruộngđất,Sổđịachínhtrướcngày15 tháng10năm1993;. - Giấy tờ hợp pháp về thừa kế, tặng cho QSDĐ hoặc tài sản gắn liền với đất;giấytờgiao nhàtình nghĩa,nhàtình thươnggắn liền vớiđất;. - Giấy tờ thanh lý, hóa giá nhà ở gắn liền với đất ở; giấy tờ mua nhà ở thuộcsởhữunhànước theoquyđịnhcủaphápluật;. - Giấy tờ về QSDĐ do cơ quan có thẩm quyền thuộc chế độ cũ cấp chongườisửdụngđất;. - Các loại giấy tờ khác được xác lập trước ngày 15 tháng 10 năm 1993 theoquyđịnhcủaChínhphủ. Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất có một trong các loại giấy tờ quy địnhtại khoản 1 Điều 100 LĐĐ năm 2013 mà trên giấy tờ đó ghi tên người khác, kèmtheo giấy tờ về việc chuyển QSDĐ có chữ ký của các bên có liên quan, nhưng đếntrước ngày Luật này có hiệu lực thi. hành chưa thực hiện thủ tục chuyển QSDĐ. theoquyđịnhcủ aphápluật vàđấtđókhôngcótranh chấp thì đượccấpGC NQS DĐ,. quyềnsởhữunhàởvàtàisảnkhácgắnliềnvới đất và khôngphảinộptiềnsử dụngđất. Đối với hộ gia đình, cá nhân được sử dụng đất theo bản án hoặc quyết địnhcủa Tòa án nhân dân, quyết định thi hành án của cơ quan thi hành án, văn bản côngnhận kết quả hòa giải thành, quyết định giải quyết tranh chấp, khiếu nại, tố cáo vềđất đai của Cơ quan nhà nước có thẩm quyền đã được thi hành thì được cấpGCNQSDĐ, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất; trường hợp chưathực hiện nghĩa vụ tài chính thì phải thực hiện theo quy định của pháp luật. Ngoàira, hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất được Nhà nước giao đất, cho thuê đất từngày 15 tháng 10 năm 1993 đến ngày LĐĐ năm 2013 có hiệu lực thi hành mà chưađược cấp Giấy chứng nhận thì được cấp GCNQSDĐ, quyền sở hữu nhà ở và tài sảnkhác gắn liền với đất; trường hợp chưa thực hiện nghĩa vụ tài chính thì phải thựchiệntheoquyđịnhcủapháp luật. Cộng đồng dân cư đang sử dụng đất có công trình là đình, đền, miếu, am, từđường, nhà thờ họ; đất nông nghiệp quy định tại khoản 3 Điều 131 của LĐĐ năm2013 và đất đó không có tranh chấp, được Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất xácnhận là đất sử dụng chung cho cộng đồng thì được cấp GCNQSDĐ, quyền sở hữunhàởvàtàisảnkhácgắnliền vớiđất.”. Cộng đồng dân cư theo quy định của Luật Đất đai hiện hành gồm: “cộngđồng người Việt Nam sinh sống trên cùng địa bàn thôn, làng, ấp, bản, buôn, phum,sóc, tổdânphốvà điểm dâncư tươngtựcócùng phongtục, tậpq u á n h o ặ c c ó chungdònghọ”. Hai là,“Cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tàisản khác gắn liền với đất cho hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất mà không cógiấytờvề quyềnsửdụngđất”8 Điều 101, LĐĐ năm 2013 quy định: “Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đấttrước ngày Luật Đất đai năm 2013 có hiệu lực thi hànhmà không cócác giấyt ờ quy định tại Điều 100 của Luật này, có hộ khẩu thường trú tại địa phương và trựctiếpsảnxuấtnôngnghiệp,lâmnghiệp,nuôitrồngthủysản,làmmuốitạivùngc ó. điều kiện kinh tế - xã hội khó khăn, vùng có điều kiện kinh tế - xã hội đặc biệt khókhăn, nay được ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất xác nhận là người đã sử dụng đấtổn định, không có tranh chấp thì được cấp GCNQSDĐ, quyền sở hữu nhà ở và tàisảnkhácgắnliềnvớiđấtvàkhôngphảinộptiền sửdụngđất. Ba là,“Cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tàisản khácgắnliềnvớiđấtchotổ chức,cơsởtôngiáođang sửdụngđất”9. Điều 102, LĐĐ năm 2013 quy định: “Tổ chức đang sử dụng đất được cấpGCNQSDĐ, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất đối với phần diệntích đất sử dụng đúng mục đích. Phần diện tích đất mà tổ chức đang sử dụng nhưngkhông được cấp GCNQSDĐ, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đấtđượcgiảiquyếtnhưsau:. i) Nhà nước thu hồi phần diện tích đất không sử dụng, sử dụng không đúngmụcđích,chomượn,chothuêtráiphápluật,diện tíchđấtđểbịlấn, bịchiếm;. ii) Tổ chức phải bàn giao phần diện tích đã sử dụng làm đất ở cho Ủy bannhân dân cấp huyện để quản lý; trường hợp đất ở phù hợp với quy hoạch sử dụngđất đã được CQNN có thẩm quyền phê duyệt thì người sử dụng đất ở được cấpGCNQSDĐ, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất; trường hợp doanhnghiệp nhà nước sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muốiđã được Nhà nước giao đất mà doanh nghiệp đó cho hộ gia đình, cá nhân sử dụngmộtphầnquỹđất làmđấtởtrướcngày01tháng7năm2004 thìphải lập phươngán. Lưu ý, cũng theo LĐĐ năm 2013 (Khoản 4 Điều 5): “Cơ sở tôn giáo gồmchùa, nhà thờ, nhà nguyện, thánh thất, thánh đường, niệm phật đường, tu viện,trường đào tạo riêng của tôn giáo, trụ sở của tổ chức tôn giáo và cơ sở khác của tôngiáo”. Bốnlà,“xácđịnhdiện tíchđấtởđốivớitrườnghợpcó vườn,ao”10. Đối với trườnghợp thửa đất ở có vườn, ao được hình thành trước ngày 18 tháng 12 năm 1980 vàngười đang sử dụng có một trong các loại giấy tờ về QSDĐ quy định tại các khoản1,2và3Điều100củaLuậtĐấtđainăm2013thìdiệntíchđấtởđượcxácđị nhtheo giấy tờ đó. chưa xỏc định rừ diện tớch đất ở. Đối với trường hợp thửa đất ở có vườn, ao được hình thành từ ngày 18 tháng12năm1980đếntrướcngày01tháng7năm2004vàngườiđangsửdụngcómột. trongcácloạigiấytờvềQSDĐquyđịnhtạiĐiều100củaLuậtnàymàtronggiấytờđóghi rừdiệntớchđấtởthỡdiệntớchđấtởđượcxỏcđịnhtheogiấytờđú.Đốivới trường hợp thửa đất ở có vườn, ao được hình thành từ ngày 18 tháng 12 năm1980 đến trước ngày 01 tháng 7 năm 2004 và người đang sử dụng có một trong cácloại giấy tờ về QSDĐ quy định tại Điều 100 của Luật Đất đai năm 2013 mà tronggiấytờđúkhụngghirừdiệntớchđấtở thỡdiện tíchđấtở đượcxácđịnhnhưsau:. - Ủybannhândâncấptỉnhcăncứvàođiềukiện,tậpquántạiđịaphương quy định hạn mức công nhận đất ở cho mỗi hộ gia đình phù hợp với tập quán ở địaphương theosốlượngnhânkhẩu trong hộgiađình;. - Trường hợp diện tích thửa đất lớn hơn hạn mức công nhận đất ở tại địaphương thì diện tích đất ở được xác định bằng hạn mức công nhận đất ở tại địaphương;. - Trường hợp diện tích thửa đất nhỏ hơn hạn mức công nhận đất ở tại địaphương thìdiện tíchđấtởđượcxácđịnh làtoànbộdiện tích thửađất. Phần diệntích đất vườn, ao còn lại sau khi đã xác định diện tích đất ở theo quy định tại cáckhoản 2, 3, 4 và 5 của Điều 103 Luật Đất đai năm 2013thì được xác định sử dụngvào mục đích hiện trạng đang sử dụng theo quy định tại khoản 1 Điều 10 của LuậtĐấtđainăm2013. Tài sản gắn liền với đất được cấp GCNQSDĐ, quyền sở hữu nhà ở và tài sảnkhác gắn liền với đất bao gồm nhà ở, công trình xây dựng khác, rừng sản xuất làrừng trồng và cây lâu năm có tại thời điểm cấp GCNQSDĐ, quyền sở hữu nhà ở vàtài sản khác gắn liền với đất. Việc cấp GCNQSDĐ, quyền sở hữu nhà ở và tài sảnkhác gắn liền với đất đối với tài sản gắn liền với đất thực hiện theo quy định củaChínhphủ”. Năml à ,“Thẩm quyền cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sởhữunhàởvàtàisảnkhácgắnliền vớiđất”11. LĐĐ năm 2013 cho thấy, pháp luật Việt Nam vẫn kế thừa truyền thống lậppháp khi quy định cơ quan có thẩm quyền giao đất, cho thuê đất, công nhận QSDĐlà CQNN có thẩm quyền cấp GCNQSDĐ. Điều này là hoàn toàn phù hợp vì xét vềmặt pháp lý thì quyết định giao đất, cho thuê đất, công nhận QSDĐ của CQNN cóthẩm quyền là cơ sở pháp lý làm phát sinh QSDĐ của người sử dụng đất. Trong khiđó, GCNQSDĐ như đã đề cập là “chứng thư pháp lý để xác định tính hợp pháp củaquyền sử dụng đất”. Với tính chất quan trọng của quyết định giao đất, cho thuê đất,công nhận QSDĐ và GCNQSDĐ như vậy nên CQNN có thẩm quyền giao đất, chothuêđất,côngnhậnQSDĐ cũnglàcơquancó thẩmquyềncấpGCNQSDĐ. LĐĐ năm 1993 chưa cho phép UBND cấp tỉnh được ủy quyền cho cơ quanquảnlýđấtđaicùngcấpcấpGCNQSDĐ.Tuynhiên,thựctếtriểnkhaicấpGCNQSDĐthự chiệnrấtchậmkhôngđápứngđượcyêucầuquảnlývàsửdụngđất đai trong nền kinh tế thị trường chưa kể, chiếm một số lượng lớn tổ chức thuộcđối tượng cấp GCNQSDĐ là tổ chức kinh tế,. doanh nghiệp có vốn đầu tư. nướcngoài.ĐâylàcácchủthểcónhucầucấpthiếtvayvốnthôngquathếchấpQSDĐtại các ngân hàng thương mại, tổ chức tín dụng. Việc cấp GCNQSDĐ chậm sẽ ảnhhưởng lớn đến hoạt động đầu tư, sản xuất - kinh doanh. Vì vậy, LĐĐ năm 2003 đãbổ sung quy định cho phép UBND cấp tỉnh được ủy quyền cho cơ quan quản lý đấtđai cùng cấp cấp GCNQSDĐ đối với các đối tượng sử dụng đất thuộc thẩm quyềncấp giấy chứng nhận của UBND cấp tỉnh. “- Ủy ban nhân dân cấp tỉnh cấp GCNQSDĐ, quyền sở hữu nhà ở và tài sảnkhác gắn liền với đất cho tổ chức, cơ sở tôn giáo; người Việt Nam định cư ở nướcngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài thực hiện dự án đầu tư; tổ chức nước ngoài có chức năng ngoại giao. UBND cấp tỉnh được ủy quyền cho cơ quan tàinguyên và môi trường cùng cấp cấp GCNQSDĐ, quyền sở hữu nhà ở và tài sảnkhácgắnliềnvớiđất. - Ủy ban nhân dân cấp huyện cấp GCNQSDĐ, quyền sở hữu nhà ở và tài sảnkhác gắn liền với đất cho hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư, người Việt Namđịnh cưởnướcngoàiđược sởhữunhàởgắn liềnvớiQSDĐởtạiViệtNam. - Đối với những trường hợp đã được cấp Giấy chứng nhận, Giấy chứng nhậnquyền sở hữu nhà ở, Giấy chứng nhận quyền sở hữu công trình xây dựng mà thựchiện các quyền của người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất hoặc cấpđổi, cấp lại Giấy chứng nhận, Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở, Giấy chứngnhận quyền sở hữu công trình xây dựng thì do cơ quan tài nguyên và môi trườngthựchiệntheoquyđịnhcủa Chínhphủ.”. Nhà nước thu hồi Giấy chứng nhận đã cấp trong các trường hợp sau đây13:“a) Nhà nước thu hồi toàn bộ diện tích đất trên Giấy chứng nhận đã cấp; b) Cấp đổiGiấy chứng nhận đã cấp; c) Người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đấtđăng ký biến động đất đai, tài sản gắn liền với đất mà phải cấp mới GCNQSDĐ,quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất; d) Giấy chứng nhận đã cấpkhông đúng thẩm quyền, không đúng đối tượng sử dụng đất, không đúng diện tíchđất, không đủ điều kiện được cấp, không đúng mục đích sử dụng đất hoặc thời hạnsử dụng đất hoặc nguồn gốc sử dụng đất theo quy định của pháp luật đất đai, trừtrường hợp người được cấp Giấy chứng nhận đó đã thực hiện chuyển QSDĐ, quyềnsở hữu tài sản gắn liền với đất theo quy định của pháp luật đất đai.
13.Viên Thế Giang (Chủ biên) (2023).Bảo đảm tiền vay bằng quyền sử dụngđất trong giao dịch cho vay của tổ chức tín dụng đối với khách hàng ở ViệtNam,NXBĐạihọcQuốcTP.HồChíMinh. 19.Nguyễn Thành Luân (2018), “Bản chất pháp lý của quyền sử dụng đất ở ViệtNam”,Tạp chí Toàn án, xem tạihttps://tapchitoaan.vn/bai-viet/xay-dung- phat-luat/ban-chat-phap-ly-cua-quyen-su-dung-dat-o-viet-.