Mở rộng hoạt động cho vay mua nhà tại ngân hàng tmcp đầu tư và phát triển việt nam chi nhánh cầu giấy

Chuyên đề tốt nghiệp LỜI MỞ ĐẦU Trong năm trở lại đây, phát triển hoạt động “Ngân hàng bán lẻ” trở thành định hướng nhiều Ngân hàng đối tượng khách hàng cá nhân khách hàng doanh nghiệp vừa nhỏ coi thị trường rộng lớn, đầy tiềm Đây định hướng đắn đem lại lợi ích kinh tế lợi ích xã hội cao Vì thấy thị trường Tài - Ngân hàng năm gần trở nên sôi động với việc Ngân hàng đẩy mạnh phát triển hoạt động “Ngân hàng bán lẻ” Các Ngân hàng ngày đáp ứng nhiều nhu cầu đa dạng khách hàng Đặc biệt khách hàng cá nhân có thêm nhiều lựa chọn sử dụng sản phẩm dịch vụ Ngân hàng như: cho vay mua nhà, cho vay mua ô tô, cho vay hỗ trợ học tập, cho vay toán…phục vụ nhu cầu đời sống ăn, mặc, hoạt động giải trí, tinh thần, giúp mức sống họ cải thiện, đóng góp vào phát triển chung tồn xã hội Ngân hàng TMCP Đầu tư Phát triển Việt Nam (BIDV) nói chung Chi nhánh BIDV Cầu Giấy nói riêng khơng nằm ngồi xu hướng phát triển chung thị trường Chi nhánh BIDV Cầu Giấy xác định phát triển hoạt động cho vay tiêu dùng hướng đắn giúp Chi nhánh gia tăng lợi nhuận, đa dạng hóa loại hình sản phẩm dịch vụ, phân tán rủi ro Trong hoạt động cho vay mua nhà hoạt động chiếm tỷ trọng cao cho vay tiêu dùng Chi nhánh Hoạt động cho vay mua nhà đem lại lợi ích cao cho khách hàng, xã hội thân Ngân hàng Những năm gần Chi nhánh quan tâm trọng đến việc phát triển hoạt động cho vay mua nhà đạt số kết định Nếu hoạt động tiếp tục phát triển mở rộng chắn đem lại nhiều lợi ích cho Ngân hàng xã hội Trong trình thực tập Chi nhánh BIDV Cầu Giấy, em có hội tìm hiểu hoạt động cho vay mua nhà Chi nhánh, em mạnh dạn lựa chọn đề tài cho chuyên đề tốt nghiệp “Mở rộng hoạt động cho vay mua nhà Ngân hàng TMCP Đầu tư Phát triển Việt Nam - Chi nhánh Cầu Giấy” Nội dung chuyên đề tốt nghiệp bao gồm ba chương sau: Chương 1: Cơ sở lý luận hoạt động cho vay mua nhà Ngân hàng thương mại Vũ Thị Thêu - TCDN 50B Chuyên đề tốt nghiệp Chương 2: Thực trạng mở rộng hoạt động cho vay mua nhà Chi nhánh Ngân hàng TMCP Đầu tư Phát triển Cầu Giấy giai đoạn 2009-2011 Chương 3: Giải pháp mở rộng hoạt động cho vay mua nhà Chi nhánh Ngân hàng TMCP Đầu tư Phát triển Cầu Giấy Vì thời gian thực tập điều kiện đến trực tiếp Ngân hàng làm việc có giới hạn kiến thức thực tế chưa nhiều, trình độ lý luận lực thân cịn hạn chế, nên viết em khơng tránh khỏi thiếu sót Em mong giúp đỡ thầy cô giáo để viết em hoàn thiện Em xin chân thành cảm ơn ThS Phan Hồng Mai tận tình hướng dẫn em việc lựa chọn đề tài, phướng hướng triển khai đề tài tổng hợp kết nghiên cứu cách có hệ thống, giúp em hoàn thành viết Em xin gửi lời cảm ơn tới cán nhân viên Chi nhánh BIDV Cầu Giấy, đặc biệt cán nhân viên Phòng Quan hệ khách hàng cá nhân, tạo điều kiện thuận lợi bảo hướng dẫn em trình thực tập Em xin chân thành cảm ơn Vũ Thị Thêu - TCDN 50B Chuyên đề tốt nghiệp CHƯƠNG CƠ SỞ LÝ LUẬN VỀ HOẠT ĐỘNG CHO VAY MUA NHÀ TẠI NGÂN HÀNG THƯƠNG MẠI 1.1 Khái quát hoạt động cho vay NHTM 1.1.1 Khái niệm Ngân hàng tổ chức tài quan trọng kinh tế, tổ chức thu hút tiết kiệm lớn hầu hết kinh tế Hàng triệu cá nhân, hộ gia đình doanh nghiệp, tổ chức kinh tế xã hội gửi tiền Ngân hàng Ngân hàng đóng vai trị người thủ quỹ cho toàn xã hội, tổ chức cho vay chủ yếu doanh nghiệp, cá nhân, hộ gia đình, phần Nhà nước Chúng ta tìm hiểu rõ Ngân hàng hoạt động cho vay Ngân hàng thương mại qua khái niệm sau đây: Theo điều Luật số 47/2010/QH12- Luật tổ chức tín dụng sửa đổi năm 2010: “ Ngân hàng tổ chức tín dụng thực tất hoạt động Ngân hàng theo quy định Luật Theo tính chất mục tiêu hoạt động, loại hình Ngân hàng bao gồm Ngân hàng thương mại, Ngân hàng sách, Ngân hàng hợp tác xã.” “Hoạt động Ngân hàng việc kinh doanh, cung ứng thường xuyên nghiệp vụ sau đây: Nhận tiền gửi; Cấp tín dụng; Cung ứng dịch vụ toán qua tài khoản.” “Ngân hàng thương mại loại hình Ngân hàng thực tất hoạt động Ngân hàng hoạt động kinh doanh khác theo quy định, nhằm mục tiêu lợi nhuận.” “Cho vay hình thức cấp tín dụng, theo bên cho vay giao cam kết giao cho khách hàng khoản tiền để sử dụng vào mục đích xác định thời gian định theo thỏa thuận với ngun tắc có hồn trả gốc lãi.” Vũ Thị Thêu - TCDN 50B Chuyên đề tốt nghiệp 1.1.2 Đặc điểm số quy định hoạt động cho vay Theo khái niệm nói ta thấy hoạt động cho vay NHTM thực chất hoạt động chuyển giao quyền sử dụng vốn cho khách hàng với điều kiện sau thời gian họ phải hoàn trả cho Ngân hàng khoản vay ban đầu cộng với tiền lãi theo tỷ lệ định gọi lãi suất cho vay theo quy định Ngân hàng  Nguyên tắc cho vay: Cho vay khoản mục chiếm tỷ lệ lớn tài sản Ngân hàng bảng tổng kết tài sản khoản mục đem lại thu nhập cao cho Ngân hàng Nhưng cho vay lại có tính lỏng so với tài sản khác, rủi ro Ngân hàng có xu hướng tập trung vào danh mục khoản cho vay Do vậy, để đảm bảo tính an tồn khả sinh lời NHTM phải đảm bảo hai nguyên tắc cho vay sau: Thứ nhất, phải đảm bảo khách hàng hoàn trả gốc lãi thời hạn thỏa thuận hợp đồng tín dụng Đây nguyên tắc quan trọng hàng đầu để đảm bảo an tồn cho Ngân hàng phần lớn vốn Ngân hàng nguồn vốn huy động từ khách hàng Nếu khoản cho vay không hồn trả hạn ảnh hưởng xấu đến khả khoản Ngân hàng Thứ hai, khách hàng phải sử dụng vốn vay mục đích thỏa thuận với Ngân hàng không trái với quy định pháp luật, chuẩn mực đạo đức, quy định Ngân hàng Điều giúp Ngân hàng kiểm soát phần việc sử dụng vốn vay khách hàng, tránh rủi ro đạo đức xảy đảm bảo an tồn cho Ngân hàng  Về lãi suất cho vay: Mức lãi suất cho vay Ngân hàng khách hàng thỏa thuận phù hợp với quy định Ngân hàng Nhà nước Việt Nam Mức lãi suất áp dụng với khoản nợ gốc hạn Ngân hàng khách hàng thỏa thuận hợp đồng tín dụng khơng vượt 150% lãi suất cho vay áp dụng thời hạn cho vay ký kết điều chỉnh hợp đồng tín dụng Vũ Thị Thêu - TCDN 50B Chuyên đề tốt nghiệp  Thời hạn cho vay: - Là khoảng thời gian tính từ khách hàng bắt đầu nhận vốn vay đến thời điểm trả hết nợ gốc lãi vốn vay thỏa thuận hợp đồng tín dụng TCTD khách hàng - Đối với tổ chức Việt Nam nước ngồi: thời hạn cho vay khơng q thời hạn hoạt động lại theo định thành lập giấy phép hoạt động Việt Nam - Đối với cá nhân nước ngồi: thời hạn cho vay khơng vượt thời hạn phép sinh sống, hoạt động Việt Nam  Giới hạn cho vay: Tổng dư nợ cho vay TCTD: Đối với khách hàng, dư nợ khơng vượt q 15% vốn tự có TCTD, trừ trường hợp khoản cho vay từ nguồn ủy thác từ Chính phủ, tổ chức cá nhân Trong đó: Dư nợ cho vay Tổ chức tín dụng bao gồm: - Dư nợ cho vay theo hợp đồng tín dụng - Số dư nợ TCTD ủy thác cho TCTD khác cho vay - Số dư khoản TCTD trả thay thực nghĩa vụ bảo lãnh khách hàng Trường hợp nhu cấu vốn KH vượt 15% vốn tự có TCTD KH có nhu cầu huy động vốn từ nhiều nguồn TCTD cho vay hợp vốn theo Quy định NHNN Đối với nhóm khách hàng có liên quan, dư nợ khơng vượt q 50% vốn tự có Tổ chức tín dụng Vũ Thị Thêu - TCDN 50B Chuyên đề tốt nghiệp Nhóm khách hàng có liên quan bao gồm hai nhiều khách hàng có quan hệ tín dụng với TCTD Ví dụ cơng ty công ty mẹ TCTD với nhau; công ty mẹ với công ty  Trả nợ gốc lãi vốn vay: Tổ chức tín dụng khách hàng thỏa thuận về: - Các kì hạn trả nợ gốc - Các kì hạn trả lãi vốn vay (có thể trùng khác với kỳ hạn trả nợ gốc) - Đồng tiền trả nợ việc bảo tồn giá trị nợ gốc hình thức thích hợp Tổ chức tín dụng khách hàng thỏa thuận điều kiện, số lãi vốn vay, phí phải trả trường hợp khách hàng trả nợ trước hạn Đối với khoản nợ vay không trả hạn, Tổ chức tín dụng đánh giá khơng có khả trả nợ hạn khơng chấp nhận cấu lại thời hạn trả nợ, thì: - Số dư nợ gốc hợp đồng tín dụng nợ q hạn - Tổ chức tín dụng phải phân loại vào tài khoản cho vay thích hợp Tổ chức tín dụng thực biện pháp thu hồi nợ Trả nợ vay ngoại tệ: Khoản cho vay ngoại tệ phải trả nợ gốc lãi vốn vay ngoại tệ đó; trường hợp trả nợ ngoại tệ khác Đồng Việt Nam, thực theo thoả thuận tổ chức tín dụng khách hàng phù hợp với quy định quản lý ngoại hối Chính phủ hướng dẫn Ngân hàng Nhà nước Việt Nam Vũ Thị Thêu - TCDN 50B Chuyên đề tốt nghiệp 1.1.3 Một số loại hình cho vay phổ biến NHTM 1.1.3.1 Căn theo thời hạn vay Cho vay ngắn hạn: khoản vay có thời hạn cho vay 12 tháng Cho vay ngắn hạn thường để tài trợ cho vốn lưu động doanh nghiệp nhu cầu chi tiêu ngắn hạn cá nhân Cho vay trung hạn: khoản vay có thời hạn cho vay từ 12 tháng đến 60 tháng Cho vay trung hạn chủ yếu để tài trợ cho mua sắm tài sản cố định, cải tiến đổi trang thiết bị, công nghệ sản xuất,… Cho vay dài hạn: khoản vay có thời hạn cho vay từ 60 tháng trở lên Đây loại hình cung cấp để đáp ứng nhu cầu dài hạn xây dựng nhà, sân bay, cầu đường, máy móc thiết bị có giá trị lớn, thời gian sử dụng lâu… 1.1.3.2 Căn theo hình thức cho vay Cho vay trực tiếp lần: Là hình thức tương đối phổ biến cho khách hàng khơng có nhu cầu vay thường xun, khơng có điều kiện để cấp hạn mức thấu chi Mỗi lần vay vốn khách hàng Ngân hàng thực thủ tục vay vốn cần thiết ký kết hợp đồng tín dụng Cho vay luân chuyển: thường áp dụng doanh nghiệp thương nghiệp doanh nghiệp sản xuất có chu kỳ tiêu thụ ngắn ngày, có quan hệ vay trả thường xuyên với Ngân hàng Cho vay luân chuyển thuận tiện cho khách hàng Thủ tục vay cần thực lần cho nhiều lần vay Cho vay gián tiếp: Đây hình thức cho vay thơng qua tổ chức trung gian nhóm sản xuất, Hội Nơng Dân, Hội Phụ nữ… Ngân hàng chuyển vài khâu hoạt động cho vay sang tổ chức trung gian thu nợ, phát tiền vay… Tổ chức trung gian đứng đảm bảo cho thành viên vay, điều thuận tiện người vay khơng có khơng đủ tài sản chấp Ngân hàng cho vay thơng qua người bán lẻ sản phẩm đầu vào trình sản xuất Việc cho vay hạn chế người vay sử dụng tiền sai mục đích Vũ Thị Thêu - TCDN 50B Chuyên đề tốt nghiệp Cho vay theo hạn mức tín dụng: Ngân hàng khách hàng xác định thỏa thuận hạn mức tín dụng trì khoảng thời gian định Cho vay thấu chi: Là việc cho vay mà tổ chức tín dụng thỏa thuận văn chấp thuận cho khách hàng chi vượt số tiền có tài khoản toán khách hàng phù hợp với quy định Chính phủ Ngân hàng Nhà nước Việt Nam hoạt động toán qua tổ chức cung ứng dịch vụ toán Cho vay hợp vốn: Một nhóm tổ chức tín dụng cho vay dự án vay vốn phương án vay vốn khách hàng Trong tổ chức tín dụng làm đầu mối dàn xếp, phối hợp với tổ chức tín dụng khác Cho vay theo dự án đầu tư: Ngân hàng cho khách hàng vay vốn để thực dự án đầu tư, phát triển sản xuất kinh doanh, dịch vụ dự án đầu tư phục vụ đời sống 1.1.3.3 Căn vào mục đích sử dụng vốn vay Cho vay sản xuất kinh doanh: Là loại tín dụng cấp cho doanh nghiệp, chủ thể kinh doanh, chủ đầu tư dự án… để tiến hành sản xuất, lưu thơng hàng hóa thực dự án đầu tư phát triển… Cho vay tiêu dùng: Là hình thức tài trợ cho mục đích chi tiêu cá nhân, hộ gia đình mua sắm nhà cửa để ở, phương tiện lại, tiện nghi sinh hoạt, y tế, học tập… 1.1.3.4 Căn vào tài sản đảm bảo vốn vay Cho vay có tài sản đảm bảo: Là cho vay dựa sở đảm bảo chấp, cầm cố bảo lãnh bên thứ ba Việc nhằm hạn chế tổn thất cho Ngân hàng cách thực phát mại tài sản khách hàng không đủ khả toán đến hạn Tài sản đảm bảo phải có giá trị lớn giá trị khoản vay Vũ Thị Thêu - TCDN 50B Chuyên đề tốt nghiệp Cho vay khơng có tài sản đảm bảo (cho vay tín chấp): Thường cho khách hàng có uy tín cao, khách hàng truyền thống, tình hình tài lành mạnh, thường xuyên có lãi… 1.1.3.5.Căn vào phương pháp hồn trả Cho vay trả lần: Loại hình cho vay mà khách hàng trả nợ Ngân hàng lần vào thời điểm đáo hạn hợp đồng Khoản vay thường để đáp ứng nhu cầu tiền mặt tức thời thường có quy mơ nhỏ, thời hạn ngắn Cho vay trả góp: Loại hình cho vay khách hàng trả gốc làm nhiều lần thời hạn thỏa thuận Ngân hàng khách hàng xác định thỏa thuận số lãi vốn vay phải trả cộng với số nợ gốc chia để trả nợ theo nhiều kỳ hạn, phù hợp với khả hoàn trả khách hàng 1.2 Hoạt động cho vay mua nhà NHTM 1.2.1 Khái niệm hoạt động cho vay mua nhà NHTM Cho vay mua nhà thuộc cho vay bất động sản nên đối tượng vay cá nhân, hộ gia đình, hay hãng kinh doanh nhà đất Tuy nhiên khuôn khổ chuyên đề tốt nghiệp nghiên cứu đối tượng cá nhân, hộ gia đình, vay mua nhà để ở, sửa chữa nhà ở… Tức nghiên cứu cho vay mua nhà thuộc hình thức cho vay tiêu dùng Trước hết, tìm hiểu khái quát cho vay tiêu dùng Cho vay tiêu dùng hình thức tài trợ cho mục đích chi tiêu cá nhân, hộ gia đình, trang trải nhu cầu sống nhà ở, phương tiện lại, tiện nghi sinh hoạt, học tập, y tế, du lịch… họ chưa có đủ khả tài thời điểm Các khoản vay tiêu dùng thường có quy mơ nhỏ số lượng khách hàng lớn nên đem lại nguồn thu nhập cao cho Ngân hàng Cho vay tiêu dùng chứa đựng nhiều rủi ro loại hình cho vay Hiện Ngân hàng thương mại Việt Nam thường có hình thức cho vay tiêu dùng sau: Vũ Thị Thêu - TCDN 50B Chuyên đề tốt nghiệp - Cho vay phục vụ nhu cầu nhà - Cho vay mua phương tiện lại ô tô,… - Cho vay phục vụ học tập cho vay du học, trang trải chi phí học hành… - Cho vay tiêu dùng tín chấp - Cho vay cầm cố giấy tờ có giá - Cho vay phục vụ mục đích tiêu dùng khác Trong cho vay tiêu dùng cho vay mua nhà thường chiếm tỷ trọng lớn Cho vay mua nhà sản phẩm tín dụng dành cho khách hàng cá nhân nhằm đáp ứng nhu cầu mua nhà, hợp thức hóa nhà đất, xây dựng sửa chữa nhà…nhưng chưa thực gặp khó khăn tài 1.2.2 Đặc điểm hoạt động cho vay mua nhà NHTM 1.2.2.1 Đặc điểm đối tượng vay Đối tượng vay cá nhân, hộ gia đình Những khách hàng trước hết phải có đủ lực pháp lý lực hành vi dân Tùy theo tiêu chí khác mà phân chia thành nhóm khách hàng sau: Phân theo mức thu nhập: - Nhóm khách hàng có thu nhập thấp: Là cá nhân có hồn cảnh khó khăn, thu nhập mức thấp xã hội Đây khơng phải nhóm khách hàng mà Ngân hàng quan tâm mức thu nhập họ không đảm bảo khả chi trả cho khoản vay, dễ dẫn đến rủi cho Ngân hàng Tuy nhiên số trường hợp, họ Ngân hàng cho vay nhà nước hỗ trợ cho phần lãi suất, lợi ích xã hội khơng hồn tồn mục tiêu lợi nhuận Vũ Thị Thêu - TCDN 50B 10