CƠ SỞ LÝ LUẬN VỀ HOẠT ĐỘNG CHO VAY MUA NHÀ TẠI NGÂN HÀNG THƯƠNG MẠI
Khái quát hoạt động cho vay tại NHTM 3 1 Khái niệm
Ngân hàng là một trong các tổ chức tài chính quan trọng nhất của nền kinh tế, là tổ chức thu hút tiết kiệm lớn nhất trong hầu hết mọi nền kinh tế Hàng triệu cá nhân, hộ gia đình và các doanh nghiệp, các tổ chức kinh tế xã hội gửi tiền tại Ngân hàng Ngân hàng đóng vai trò người thủ quỹ cho toàn xã hội, là tổ chức cho vay chủ yếu đối với các doanh nghiệp, cá nhân, hộ gia đình, và một phần đối với Nhà nước. Chúng ta sẽ tìm hiểu rõ hơn về Ngân hàng và hoạt động cho vay tại Ngân hàng thương mại qua các khái niệm sau đây:
Theo điều 4 Luật số 47/2010/QH12- Luật các tổ chức tín dụng sửa đổi năm 2010: “ Ngân hàng là tổ chức tín dụng có thể được thực hiện tất cả các hoạt động của Ngân hàng theo quy định của Luật này Theo tính chất và mục tiêu hoạt động, các loại hình Ngân hàng bao gồm Ngân hàng thương mại, Ngân hàng chính sách, Ngân hàng hợp tác xã.”
“Hoạt động Ngân hàng là việc kinh doanh, cung ứng thường xuyên một hoặc một số các nghiệp vụ sau đây: Nhận tiền gửi; Cấp tín dụng; Cung ứng dịch vụ thanh toán qua tài khoản.”
“Ngân hàng thương mại là loại hình Ngân hàng được thực hiện tất cả các hoạt động Ngân hàng và các hoạt động kinh doanh khác theo quy định, nhằm mục tiêu lợi nhuận.”
“Cho vay là hình thức cấp tín dụng, theo đó bên cho vay giao hoặc cam kết giao cho khách hàng một khoản tiền để sử dụng vào mục đích xác định trong một thời gian nhất định theo thỏa thuận với nguyên tắc có hoàn trả cả gốc và lãi.”
1.1.2 Đặc điểm và một số quy định về hoạt động cho vay
Theo như khái niệm đã nói ở trên ta thấy hoạt động cho vay của NHTM thực chất là hoạt động chuyển giao quyền sử dụng vốn cho khách hàng với điều kiện sau một thời gian họ phải hoàn trả cho Ngân hàng khoản vay ban đầu cộng với tiền lãi theo một tỷ lệ nhất định gọi là lãi suất cho vay theo quy định của Ngân hàng.
Cho vay luôn là khoản mục chiếm tỷ lệ lớn nhất trong tài sản của Ngân hàng trong bảng tổng kết tài sản và là khoản mục đem lại thu nhập cao nhất cho Ngân hàng Nhưng cho vay lại có tính lỏng kém hơn so với các tài sản khác, rủi ro trong Ngân hàng có xu hướng tập trung vào danh mục các khoản cho vay Do vậy, để đảm bảo tính an toàn và khả năng sinh lời thì các NHTM phải đảm bảo được hai nguyên tắc cho vay cơ bản sau:
Thứ nhất, phải đảm bảo khách hàng hoàn trả gốc và lãi đúng thời hạn đã thỏa thuận trong hợp đồng tín dụng Đây là nguyên tắc quan trọng hàng đầu để đảm bảo an toàn cho Ngân hàng vì phần lớn vốn của Ngân hàng là nguồn vốn huy động từ khách hàng Nếu các khoản cho vay không hoàn trả đúng hạn thì sẽ ảnh hưởng xấu đến khả năng thanh khoản của Ngân hàng
Thứ hai, khách hàng phải sử dụng vốn vay đúng mục đích đã thỏa thuận với Ngân hàng và không trái với các quy định của pháp luật, các chuẩn mực đạo đức, và các quy định của Ngân hàng Điều này giúp Ngân hàng kiểm soát được phần nào việc sử dụng vốn vay của khách hàng, tránh rủi ro đạo đức có thể xảy ra và đảm bảo an toàn cho Ngân hàng.
Về lãi suất cho vay:
Mức lãi suất cho vay do Ngân hàng và khách hàng thỏa thuận phù hợp với quy định của Ngân hàng Nhà nước Việt Nam Mức lãi suất áp dụng với khoản nợ gốc quá hạn do Ngân hàng và khách hàng thỏa thuận trong hợp đồng tín dụng nhưng không vượt quá 150% lãi suất cho vay áp dụng trong thời hạn cho vay đã được ký kết hoặc điều chỉnh trong hợp đồng tín dụng.
- Là khoảng thời gian được tính từ khi khách hàng bắt đầu nhận vốn vay đến thời điểm trả hết nợ gốc và lãi vốn vay đã được thỏa thuận trong hợp đồng tín dụng giữa TCTD và khách hàng.
- Đối với các tổ chức Việt Nam và nước ngoài: thời hạn cho vay không quá thời hạn hoạt động còn lại theo quyết định thành lập hoặc giấy phép hoạt động tại Việt Nam.
- Đối với cá nhân nước ngoài: thời hạn cho vay không vượt quá thời hạn được phép sinh sống, hoạt động tại Việt Nam.
Tổng dư nợ cho vay của TCTD: Đối với một khách hàng, dư nợ không được vượt quá 15% vốn tự có của TCTD, trừ trường hợp đối với những khoản cho vay từ các nguồn ủy thác từ Chính phủ, của các tổ chức và cá nhân.
Trong đó: Dư nợ cho vay của Tổ chức tín dụng bao gồm:
- Dư nợ cho vay theo hợp đồng tín dụng
- Số dư nợ TCTD ủy thác cho TCTD khác cho vay
- Số dư các khoản TCTD đã trả thay do thực hiện nghĩa vụ bảo lãnh đối với khách hàng.
Trường hợp nhu cấu vốn của một KH vượt quá 15% vốn tự có của TCTD hoặc KH có nhu cầu huy động vốn từ nhiều nguồn thì các TCTD cho vay hợp vốn theo Quy định của NHNN Đối với một nhóm khách hàng có liên quan, dư nợ không được vượt quá50% vốn tự có của Tổ chức tín dụng.
Nhóm khách hàng có liên quan bao gồm hai hoặc nhiều khách hàng có quan hệ tín dụng với TCTD Ví dụ như công ty con của cùng một công ty mẹ hoặc cùng một TCTD với nhau; công ty mẹ với công ty con.
Trả nợ gốc và lãi vốn vay:
Tổ chức tín dụng và khách hàng thỏa thuận về:
- Các kì hạn trả nợ gốc.
- Các kì hạn trả lãi vốn vay (có thể trùng hoặc khác với kỳ hạn trả nợ gốc).
- Đồng tiền trả nợ và việc bảo toàn giá trị nợ gốc bằng các hình thức thích hợp
Hoạt động cho vay mua nhà của NHTM 9 1 Khái niệm hoạt động cho vay mua nhà của NHTM
1.2.1 Khái niệm hoạt động cho vay mua nhà của NHTM
Cho vay mua nhà thuộc cho vay bất động sản nên đối tượng vay có thể là cá nhân, hộ gia đình, hay những hãng kinh doanh nhà đất Tuy nhiên trong khuôn khổ của chuyên đề tốt nghiệp này chúng ta chỉ nghiên cứu đối tượng là cá nhân, hộ gia đình, vay mua nhà để ở, sửa chữa nhà ở… Tức là nghiên cứu cho vay mua nhà thuộc hình thức cho vay tiêu dùng.
Trước hết, chúng ta tìm hiểu khái quát về cho vay tiêu dùng.
Cho vay tiêu dùng là hình thức tài trợ cho mục đích chi tiêu cá nhân, hộ gia đình, trang trải các nhu cầu trong cuộc sống như nhà ở, phương tiện đi lại, tiện nghi sinh hoạt, học tập, y tế, du lịch… khi họ chưa có đủ khả năng về tài chính trong thời điểm hiện tại Các khoản vay tiêu dùng thường có quy mô nhỏ nhưng số lượng khách hàng rất lớn nên đem lại nguồn thu nhập khá cao cho Ngân hàng Cho vay tiêu dùng chứa đựng nhiều rủi ro nhất trong các loại hình cho vay.
Hiện nay các Ngân hàng thương mại ở Việt Nam thường có các hình thức cho vay tiêu dùng sau:
- Cho vay phục vụ nhu cầu về nhà ở.
- Cho vay mua phương tiện đi lại như ô tô,…
- Cho vay phục vụ học tập như cho vay du học, trang trải chi phí học hành…
- Cho vay tiêu dùng tín chấp
- Cho vay cầm cố giấy tờ có giá
- Cho vay phục vụ các mục đích tiêu dùng khác.
Trong cho vay tiêu dùng thì cho vay mua nhà thường chiếm tỷ trọng lớn nhất
Cho vay mua nhà là sản phẩm tín dụng dành cho khách hàng cá nhân nhằm đáp ứng nhu cầu mua nhà, hợp thức hóa nhà đất, xây dựng sửa chữa nhà…nhưng chưa thực hiện được do gặp khó khăn về tài chính.
1.2.2 Đặc điểm hoạt động cho vay mua nhà của NHTM
1.2.2.1 Đặc điểm về đối tượng vay Đối tượng vay là các cá nhân, hộ gia đình Những khách hàng này trước hết phải có đủ năng lực pháp lý và năng lực hành vi dân sự Tùy theo các tiêu chí khác nhau mà có thể phân chia thành các nhóm khách hàng sau:
Phân theo mức thu nhập:
- Nhóm khách hàng có thu nhập thấp: Là những cá nhân có hoàn cảnh khó khăn, thu nhập ở mức thấp trong xã hội Đây không phải là nhóm khách hàng màNgân hàng quan tâm vì mức thu nhập của họ không đảm bảo khả năng chi trả cho khoản vay, dễ dẫn đến rủi cho Ngân hàng Tuy nhiên trong một số trường hợp, họ vẫn được Ngân hàng cho vay và được nhà nước hỗ trợ cho một phần lãi suất, vì lợi ích xã hội chứ không hoàn toàn vì mục tiêu lợi nhuận
- Nhóm khách hàng có thu nhập trung bình: Đối tượng này chiếm đa số trong xã hội Họ có thu nhập trung bình và ổn định Khi mức sống tăng lên thì nhu cầu của họ cũng tăng, trong đó có nhu cầu về nhà ở Họ thường là những lao động chất lượng cao, tốt nghiệp đại học, cao đẳng hoặc lao động lành nghề, có thu nhập ổn định tuy nhiên thu nhập đó vẫn có khoảng cách lớn so với giá cả của một ngôi nhà. Đây là nhóm khách hàng mục tiêu mà Ngân hàng hướng đến vì số lượng khách hàng có nhu cầu vay là rất lớn và họ có khả năng đảm bảo chi trả số gốc và lãi vay
- Nhóm khách hàng có thu nhập cao: Đây cũng là nhóm khách hàng mà Ngân hàng rất quan tâm Vì những khoản vay thường có giá trị lớn đồng thời nguồn trả nợ của họ tương đối cao và ổn định.
Phân theo tính chất thu nhập:
- Nhóm khách hàng có thu nhập ổn định: Nhóm này thường là những người làm công ăn lương và những người làm công việc kinh doanh riêng hay là những người hành nghề chuyên biệt như bác sĩ, luật sư, giáo viên…Rõ ràng đây là đối tượng mà Ngân hàng quan tâm đến do nguồn trả nợ đều đặn và ổn định.
- Nhóm khách hàng có thu nhập không ổn định: thường là những người lao động tự do, công việc không ổn định, thu nhập thất thường Đây không phải là đối tượng mà Ngân hàng hướng tới, vì dễ gây rủi ro cho Ngân hàng khi khách hàng không trả nợ đúng hạn hoặc trả nợ không đầy đủ.
1.2.2.2.Đặc điểm về quy mô và thời hạn của khoản vay
Quy mô: Các khoản vay mua nhà thường có quy mô rất lớn, lớn hơn nhiều so với các loại hình vay tiêu dùng khác Vì vậy cho vay mua nhà đóng góp đáng kể vào dư nợ cho vay tiêu dùng nói riêng và tổng dư nợ cho vay nói chung.
Thời hạn: Thời hạn cho vay được tính từ ngày khách hàng nhận được khoản vay đến khi khách hàng trả hết gốc và lãi Cho vay mua nhà thường là cho vay trung và dài hạn, tùy theo thỏa thuận của Ngân hàng với khách hàng, phù hợp với khả năng trả nợ của khách hàng cũng như các quy định của Ngân hàng Thời hạn cho vay có thể lên tới 15 đến 25 năm.
1.2.2.3.Đặc điểm về lãi suất và rủi ro của khoản vay
Rủi ro từ phía khách hàng:
Ngân hàng có thể bị tổn thất khi khách hàng không trả nợ đúng hạn, không trả hoặc trả không đầy đủ gốc và lãi Do nguồn trả nợ bắt nguồn từ thu nhập của chính các khách hàng nên khi khách hàng gặp rủi ro như bị chết, mất tích, mất khả năng lao động, mất việc , bị giảm thu nhập…thì khả năng hoàn trả vốn vay của khách hàng với Ngân hàng cũng bị ảnh hưởng và suy giảm Trong trường hợp xảy ra rủi ro tín dụng như vậy, việc xử lý tài sản đảm bảo không phải lúc nào cũng đơn giản, việc phát mại tài sản cũng tốn thời gian, tiền bạc và gây thêm phiền phức cho Ngân hàng
Ngân hàng cũng có thể gặp tổn thất khi rủi ro đạo đức xảy ra Rủi ro đạo đức là khi khách hàng có chủ định lừa đảo, cung cấp thông tin sai lệch, cố tình hoàn trả vốn vay chậm trễ, hoặc khi cán bộ Ngân hàng chủ ý tiếp tay với khách hàng để rút ruột Ngân hàng
Rủi ro từ phía khách hàng không thể hoàn toàn tránh khỏi vì số lượng khách hàng khá lớn, và cũng phụ thuộc vào nhiều nguyên nhân khách quan không thể lường trước được Ngân hàng cần thẩm định và phân tích kỹ trước khi cho vay để hạn chế tối đa rủi ro, giảm tổn thất cho Ngân hàng.
Rủi ro từ phía Ngân hàng:
Là những rủi ro xuất phát từ chính hoạt động của Ngân hàng Như rủi ro từ cơ chế chính sách của Ngân hàng, hay rủi ro thanh khoản khi Ngân hàng không huy động đủ nguồn để cung cấp các khoản cho vay, hoặc rủi ro từ phía cơ cấu tỷ lệ vốn ngắn hạn với vốn trung và dài hạn.
Lãi suất cho vay mua nhà:
Mở rộng hoạt động cho vay mua nhà 18 1 Khái niệm mở rộng hoạt động cho vay mua nhà
1.3.1 Khái niệm mở rộng hoạt động cho vay mua nhà
“Mở rộng” có thể hiểu một cách đơn giản đó là việc làm sao cho quy mô, số lượng hay phạm vi trở nên lớn hơn (theo từ điển tiếng Việt) Theo triết học, “mở rộng” là sự thay đổi tăng lên về lượng của một sự vật, hiện tượng cụ thể Đối với các hoạt động kinh tế, “mở rộng” có thể là gia tăng số lượng sản phẩm dịch vụ, phát triển mạng lưới khách hàng rộng, gia tăng lượng tiêu dùng trên một khách hàng… Đối với các hoạt động kinh doanh của Ngân hàng thì “mở rộng” có thể là gia tăng số lượng các Chi nhánh, phòng giao dịch, đa dạng hóa các loại hình sản phẩm dịch vụ, gia tăng số lượng khách hàng, vv…
Mở rộng hoạt động cho vay mua nhà có thể hiểu là việc làm tăng quy mô cho vay với tất cả các khách hàng, quy mô cho vay từng khách hàng, tăng số lượng khách hàng, đa dạng hóa đối tượng khách hàng, tăng số lượng, hình thức sản phẩm dịch vụ… tạo ra sự gia tăng về doanh số, gia tăng về dư nợ của hoạt động cho vay mua nhà
1.3.2 Chỉ tiêu mở rộng hoạt động cho vay mua nhà
1.3.2.1 Chỉ tiêu phản ánh sự mở rộng về doanh số cho vay mua nhà
Doanh số cho vay trong kỳ là tổng số tiền mà Ngân hàng thực tế đã cho vay trong kỳ Doanh số cho vay mua nhà là chỉ tiêu tuyệt đối phản ánh quy mô hoạt động cho vay mua nhà của Ngân hàng.
Sự gia tăng doanh số CVMN = Doanh số CVMN kỳ này – Doanh số CVMN kỳ trước
1.3.2.2 Chỉ tiêu phản ánh sự mở rộng về dư nợ cho vay mua nhà
Dư nợ cho vay mua nhà của Ngân hàng là số tiền Ngân hàng hiện đang cho khách hàng vay tính đến một thời điểm cụ thể Số dư nợ càng lớn và dư nợ kỳ sau tăng lên so với kỳ trước là chỉ tiêu phản ánh mức độ mở rộng cho vay mua nhà chính xác nhất Bởi lẽ lợi nhuận mà Ngân hàng có được từ hoạt động cho vay trong kỳ phụ thuộc vào dư nợ chứ không phải doanh số cho vay.
Dư nợ kỳ này= Dư nợ kỳ trước + Doanh số cho vay trong kỳ - Doanh số thu nợ trong kỳ
Doanh số cho vay trong kỳ là tổng số tiền thực tế mà Ngân hàng đã cho khách hàng vay trong kỳ.
Doanh số thu nợ trong kỳ là tổng các khoản thu nợ phát sinh trong kỳ.
Sự gia tăng dư nợ CVMN = Dư nợ CVMN kỳ này – Dư nợ CVMN kỳ trước
1.3.2.3 Chỉ tiêu phản ánh sự mở rộng về đối tượng khách hàng và quy mô khoản vay từng khách hàng
Sự mở rộng về số lượng khách hàng vay mua nhà và quy mô khoản vay từng khách hàng sẽ làm tăng doanh số cho vay mua nhà
Về đối tượng khách hàng
Sự gia tăng số lượng khách hàng = SLKH kỳ này – SLKH kỳ trước
Về quy mô khoản vay từng khách hàng
Quy mô CVMN bình quân Sự gia tăng quy mô CVMN BQ = quy mô CVMN BQ kỳ này – quy mô CVMN BQ kỳ trước
Tỷ lệ tăng quy mô CVMN BQ 1.3.2.4 Chỉ tiêu phản ánh sự mở rộng về loại hình sản phẩm dịch vụ
Mở rộng về loại hình sản phẩm dịch vụ đồng nghĩa với việc đáp ứng thêm được phần nào nhu cầu đa dạng phức tạp của khách hàng, khách hàng có thêm nhiều lựa chọn và dễ dàng tìm được sản phẩm dịch vụ phù hợp Từ đó Ngân hàng có thể gia tăng được quy mô số lượng khách hàng cũng như quy mô khoản vay của từng khách hàng.
Mở rộng về loại hình sản phẩm dịch vụ thể hiện ở sự đa dạng hóa các phương thức cho vay, thêm các loại hình sản phẩm dịch vụ mới…
Sự gia tăng về số lượng loại hình SPDV = SL loại hình SPDV kỳ này – SL loại hình SPDV kỳ trước
1.3.3.Nhân tố ảnh hưởng đến mở rộng hoạt động cho vay mua nhà của NHTM 1.3.3.1.Các nhân tố chủ quan
Hoạt động cho vay mua nhà có được mở rộng hay không trước hết được quyết định bởi bản thân Ngân hàng Đây là yếu tố tiên quyết, có ý nghĩa quyết định chiến lược đối với mỗi Ngân hàng Các nhân tố từ bản thân Ngân hàng như: Chính sách tín dụng, quy trình và thủ tục tín dụng, chất lượng đội ngũ cán bộ nhân viên, cơ sở vật chất kỹ thuật, công nghệ ngân hàng, hoạt động marketing của Ngân hàng, nguồn vốn của Ngân hàng… Vì đây là các nhân tố chủ quan nên Ngân hàng có thể áp dụng các biện pháp để tác động tích cực vào các yếu tố này, giúp mở rộng hoạt động cho vay mua nhà của Ngân hàng.
Phản ánh cương lĩnh hành động của Ngân hàng, là kim chỉ nam cho mọi hoạt động của Ngân hàng Ngân hàng phải xác định mục tiêu trước mắt và kế hoạch phát triển lâu dài, xây dựng chính sách tín dụng phù hợp với mục tiêu đề ra và phù hợp với hoàn cảnh của nền kinh tế thị trường Nội dung của chính sách tín dụng bao gồm các chính sách như chính sách khách hàng, quy mô cho vay, lãi suất, kỳ hạn vay, tài sản đảm bảo, quy định khi xử lý các khoản nợ xấu… Hoạt động cho vay mua nhà nói riêng cũng vậy, Ngân hàng cần có các chính sách cụ thể, có định hướng và kế hoạch để từng bước mở rộng hoạt động cho vay mua nhà một cách hiệu quả Các yếu tố của chính sách tín dụng cần phải hợp lý, linh hoạt, đáp ứng được nhu cầu ngày càng tăng của khách hàng.
- Quy trình nghiệp vụ tín dụng:
Một quy trình tín dụng có trình tự sau: Thiết lập hồ sơ tín dụng, Phân tích tín dụng, Quyết định cấp tín dụng, Giám sát và quản lý tín dụng
Quy trình trên nếu hợp lý, thuận tiện, thủ tục đơn giản thì sẽ thu hút được nhiều khách hàng, từ đó mở rộng được hoạt động cho vay mua nhà Ngược lại nếu quy trình phức tạp, thủ tục rườm rà sẽ gây khó khăn cho cả khách hàng và cán bộ tín dụng.
Trong bất cứ hoạt động kinh doanh nào thì chính sách marketing luôn là chính sách vô cùng quan trọng, quyết định đến số lượng khách hàng sử dụng sản phẩm dịch vụ Trong hoạt động kinh doanh của Ngân hàng cũng không ngoại lệ. Chính sách marketing thực hiện các hoạt động quảng bá thông tin về sản phẩm, dịch vụ của Ngân hàng tới khách hàng, các thông tin về khuyến mãi, quà tặng… Nếu các hoạt động này thực hiện không hiệu quả thì các sản phẩm dịch vụ của Ngân hàng sẽ phải mất thời gian dài để đạt được những kết quả nhất định, thậm chí không đạt được mục tiêu đề ra, dẫn đến lãng phí nguồn lực Ngược lại nếu các chính sách marketing hợp lý, hiệu quả sẽ thu hút được số lượng khách hàng lớn, giúp Ngân hàng chiếm lĩnh thị trường, không chỉ hoạt động cho vay mua nhà nói riêng mà tất cả các hoạt động tín dụng nói chung, hoạt động dịch vụ… của Ngân hàng đều đạt hiệu quả cao, giúp tăng doanh thu cho Ngân hàng.
- Nguồn vốn của Ngân hàng:
Cho vay là hoạt động có tỷ trọng lớn nhất trong thu nhập của Ngân hàng. Nhưng để tiến hành và mở rộng cho vay thì Ngân hàng phải có tiềm lực về vốn, đáp ứng bất kỳ khi nào khách hàng có nhu cầu vay Đặc trưng của khoản cho vay mua nhà là có giá trị tương đối lớn, thời hạn dài, vì vậy muốn mở rộng hoạt động cho vay mua nhà Ngân hàng cần phải có tiềm lực về vốn nhất định, nhất là nguồn vốn trung và dài hạn Nếu nguồn vốn không đảm bảo mà Ngân hàng lại tiến hành mở rộng hoạt động cho vay sẽ dẫn đến nhiều rủi ro, như rủi ro thanh khoản.
- Chất lượng đội ngũ cán bộ nhân viên:
Cán bộ nhân viên là những người mà hàng ngày tiếp xúc trực tiếp với khách hàng Vì thế hình ảnh, uy tín của Ngân hàng sẽ được khách hàng cảm nhận, đánh giá từ những nhân viên đó Một đội ngũ cán bộ nhân viên có kiến thức chuyên môn cao, xử lý nghiệp vụ tốt, am hiểu về thị trường, đam mê và nhiệt tình trong công việc, sẵn sàng giải đáp mọi thắc mắc của khách hàng, sẽ góp phần gắn kết mối quan hệ của khách hàng với Ngân hàng và đạt hiệu quả trong hoạt động tín dụng nói chung, hoạt động cho vay mua nhà nói riêng Bên cạnh đó, cán bộ nhân viên cũng chính là những người đưa ra những quyết định về cho vay, những quá trình tiếp nhận hồ sơ, đánh giá khách hàng, phân tích và thẩm định thông tin tài chính, định giá tài sản đảm bảo… là những công việc đòi hỏi cán bộ tín dụng có trình độ cả trong lĩnh vực tài chính, các thông tin về thị trường, pháp luật… đặc biệt trong hoạt động cho vay mua nhà thì các cán bộ tín dụng còn cần phải nắm bắt được thông tin và am hiểu về thị trường bất động sản,các quy định của nhà nước trong lĩnh vực bất động sản…
- Mạng lưới Chi nhánh và phòng giao dịch:
Số lượng các Chi nhánh, phòng giao dịch cũng thể hiện quy mô của Ngân hàng Việc mở rộng các Chi nhánh, phòng giao dịch sẽ tạo điều kiện thuận lợi trong việc mở rộng giao dịch, tạo ra sự thuận lợi cho khách hàng và bản thân Ngân hàng, giúp mở rộng được quy mô cho vay mua nhà nói riêng và quy mô cho vay nói chung Đặc biệt là các khu trung tâm, khu dân cư, đô thị, kinh doanh buôn bán phát triển, là những nơi khách hàng có nhu cầu giao dịch với Ngân hàng cao.
Việc áp dụng công nghệ thông tin hiện đại vào hoạt động của Ngân hàng là nhân tố ảnh hưởng rất nhiều đến sự phát triển của Ngân hàng Hiện đại hóa công nghệ giúp Ngân hàng cung cấp được nhiều dịch vụ hơn nhằm đáp ứng nhu cầu ngày càng đa dạng của khách hàng đồng thời tạo lợi thế cạnh tranh với các Ngân hàng khác Công nghệ ngân hàng còn ảnh hưởng tới việc thu thập các thông tin tín dụng một cách nhanh chóng và chính xác Các thông tin tín dụng như thông tin về tình trạng công việc, thu nhập của khách hàng ảnh hưởng đến khả năng vay trả nợ của họ cũng chính là khả năng thu hồi vốn của Ngân hàng, hay các thông tin về số lượng giao dịch, tình hình các khoản vay của khách hàng với bản thân Ngân hàng và các Ngân hàng khác Việc ứng dụng công nghệ khoa học giúp con người xử lý công việc nhanh hơn, hiệu quả hơn mà lại tốn ít công sức và tiền bạc hơn… Công nghệ hiện đại cũng giúp khách hàng thuận tiện khi giao dịch với Ngân hàng, ví dụ khách hàng có thể nhận thông tin từ mạng internet, điện thoại…sự thuận tiện này giúp khách hàng yêu thích và tin dùng sản phẩm, dịch vụ của Ngân hàng hơn, trong đó có hoạt động cho vay mua nhà.
1.3.3.2.Các nhân tố khách quan
Nhóm nhân tố từ phía khách hàng
Khách hàng cũng góp phần tăng thêm rủi ro trong hoạt động cho vay mua nhà của Ngân hàng Có rất nhiều yếu tố từ phía khách hàng mà Ngân hàng không thể lường trước và kiểm soát được
THỰC TRẠNG MỞ RỘNG HOẠT ĐỘNG CHO VAY MUA NHÀ TẠI CHI NHÁNH NGÂN HÀNG TMCP ĐẦU TƯ VÀ PHÁT TRIỂN CẦU GIẤY GIAI ĐOẠN 2009-2011
Giới thiệu khái quát về Chi nhánh BIDV Cầu Giấy 26 1 Lịch sử hình thành
Lịch sử hình thành và phát triển của Chi nhánh Ngân hàng TMCP Đầu tư và Phát triển Cầu Giấy một phần gắn liền với sự ra đời và phát triển của Ngân hàng TMCP Đầu tư và Phát triển Việt Nam Do đó trước hết chúng ta khái quát quá trình hình thành và phát triển của Ngân hàng TMCP Đầu tư và Phát triển Việt Nam như sau:
Ngân hàng Đầu tư và Phát triển Việt Nam (BIDV) được thành lập theo Quyết định 77/TTG ngày 26/04/1957 của Thủ tướng Chính Phủ và được thành lập theo Quyết định số 287/QĐ-NH5 ngày 21/09/1996 của Thống đốc Ngân hàng Nhà nước Việt Nam Trong quá trình hoạt động và trưởng thành, Ngân hàng được mang các tên gọi khác nhau phù hợp với từng thời kỳ xây dựng và phát triển của đất nước.
Thành lập ngày 26/4/1957 với tên gọi là Ngân hàng Kiến thiết Việt Nam
Từ 1981 – 1989: Ngân hàng đầu tư và Xây dựng Việt Nam
Từ 1990: Ngân hàng Đầu tư và Phát triển Việt Nam (BIDV) Đến nay Ngân hàng Đầu tư và Phát triển Việt Nam đã thực hiện cổ phần hóa, nên có tên gọi là Ngân hàng TMCP Đầu tư và Phát triển Việt Nam.
Chi nhánh Ngân hàng TMCP Đầu tư và Phát triển Cầu Giấy là đơn vị thành viên trực thuộc Ngân hàng TMCP Đầu tư và Phát triển Việt Nam, quá trình hình thành và phát triển của Chi nhánh Ngân hàng TMCP Đầu tư và Phát triển Cầu Giấy có thể được khái quát như sau:
Ngày 31/10/1963 được thành lập với tên gọi là Chi nhánh 2 trực thuộc Chi nhánh Ngân hàng Kiến thiết Hà Nội.
Ngày 26/4/1981, Chi nhánh được đổi tên là Chi nhánh Ngân hàng Đầu tư và Xây dựng trực thuộc Chi nhánh Ngân hàng Đầu tư và Xây dựng Hà Nội.
Tháng 1/1991 Chi nhánh được đổi tên thành Chi nhánh Ngân hàng Đầu tư và Phát triển khu vực Cầu Giấy trực thuộc Ngân hàng Đầu tư và Phát triển Hà Nội. Ngày 01/10/2004, Chi nhánh Ngân hàng Đầu tư và Phát triển Cầu Giấy - Chi nhánh cấp 1 trực thuộc Ngân hàng Đầu tư và Phát triển Việt Nam đã được thành lập trên cơ sở nâng cấp Ngân hàng Đầu tư và Phát triển khu vực Cầu Giấy - Chi nhánh cấp 2 trực thuộc Ngân hàng Đầu tư và Phát triển thành phố Hà Nội.
Tên đầy đủ bằng tiếng Việt: Ngân hàng TMCP Đầu tư và Phát triển Việt Nam - Chi nhánh Cầu Giấy.
Tên viết tắt: Chi nhánh NH TMCP ĐT & PT Cầu Giấy.
Tên giao dịch quốc tế bằng tiếng Anh: Bank for Investment and Development of Viet Nam- Cau Giay Branch.
Tên viết tắt tiếng Anh: BIDV Cau Giay
Trụ sở đặt tại 106 Hoàng Quốc Việt, Quận Cầu Giấy, thành phố Hà Nội.
2.1.2 Cơ chế hoạt động, sơ đồ tổ chức
Theo mô hình TA2, bộ máy quản lý của Chi nhánh BIDV Cầu Giấy được tổ chức thành năm khối: khối quan hệ khách hàng, khối quản lý rủi ro, khối tác nghiệp, khối quản lý nội bộ và khối trực thuộc
Sơ đồ 2.1: Tổ chức bộ máy Chi nhánh BIDV Cầu Giấy (trang bên)
Phòng Giao dịch Dịch Vọng Phòng Giao dịch số 1 Phòng Giao dịch số 2 P.GD Thanh Xuân Trung
Khối trực thuộc Phòng Giao dịch Xuân La
Q.TK Lê Trọng Tấn Q.TK Hoàng Hoa Thám Q.TK Bắc Từ Liêm Q.TK Định Công
Hội đồng nghiên cứu khoa học
Hội đồng xây dựng cơ bản
Hội đồng thi đua khen thưởng
Phòng Quản trị tín dụng Phòng GD KH cá nhân Phòng GD KH doanh nghiệp Phòng Thanh toán quốc tế Phòng QL&DV kho quỹ
Phòng Quan hệ khách hàng 2 Phòng QHKH Cá nhân
Khối Quản lý nội bộ
Phòng Kế hoạch tổng hợp Phòng Tổ chức hành chính Phòng Tài chính kế toán
Khối Quản lý rủi ro
Phòng Quản lý rủi ro
2.1.3.Kết quả hoạt động kinh doanh
Từ một Chi nhánh nhỏ, hoạt động manh mún, phụ thuộc, đến nay Chi nhánh BIDV Cầu Giấy đã khẳng định được vị thế, thương hiệu trên thị trường với quy mô thị phần lớn, sản phẩm dịch vụ đa dạng với chất lượng và hiệu quả cao Theo đánh giá của Ngân hàng Nhà nước Hà Nội, Chi nhánh BIDV Cầu Giấy đang là Chi nhánh chiếm thị phần lớn nhất so với các tổ chức tín dụng khác ở địa bàn phía Tây Hà Nội. Chi nhánh nằm trong số 10 Chi nhánh dẫn đầu BIDV trên tổng số 114 Chi nhánh. Trong 3 năm từ 2009-2011, Chi nhánh luôn gia tăng về doanh số, lợi nhuận cũng như chất lượng của sản phẩm, dịch vụ.
2.1.3.1 Báo cáo kết quả kinh doanh 3 năm 2009, 2010, 2011
Bảng 2.2 Báo cáo kết quả kinh doanh tại Chi nhánh BIDV Cầu Giấy
Chỉ tiêu Năm 2009 Năm 2010 Năm 2011
Thu nhập lãi và các khoản thu nhập tương tự 312.098 397.819 545.571 Chi phí lãi và các chi phí tương tự (192.354) (255.905) (369.182)
Thu nhập từ hoạt động dịch vụ 19.682 24.112 28.134
Chi phí từ hoạt động dịch vụ (5.641) (6.347) (6.562)
Lãi thuần từ hoạt động dịch vụ 14.041 17.765 21.572
Lãi thuần từ hoạt động kinh doanh ngoại hối
Lãi/Lỗ thuần từ mua bán chứng khoán,
Thu nhập từ hoạt động khác 8.449 5.219 7.217
TỔNG THU NHẬP HOẠT ĐỘNG 151.539 164.878 204.144
Chi phí hoạt động khác (14.829) (20.729) (23.534)
TỔNG CHI PHÍ HOẠT ĐỘNG 45.362 55.456 66.525
Lợi nhuận thuần từ hoạt động kinh doanh trước chi phí dự phòng rủi ro tín dụng
CP DP RRTD cho vay khách hàng (19.721) (17.647) (28.445)
CP DP RRTD cho vay các TCTD khác (714) (369) (1.793)
CP DP cho các cam kết ngoại bảng (1.491) - (632)
Tổng lợi nhuận trước thuế 86.054 96.256 112.198
(Nguồn: Báo cáo tài chính năm 2009, 2010, 2011 của Chi nhánh BIDV Cầu Giấy)
2.1.3.2 Tình hình huy động vốn
Bảng 2.3 Tình hình huy động vốn của Chi nhánh BIDV Cầu Giấy 2009-2011 Đơn vị: triệu đồng
Chỉ tiêu Năm 2009 Năm 2010 Năm 2011
Tổng nguồn vốn huy động
1.Phân theo đối tượng khách hàng
Tiền gửi không kỳ hạn
Tiền gửi có kỳ hạn
3.Phân theo đơn vị tiền tệ
Tiền gửi VNĐ 2.726.534 70% 3.986.251 75% 5.121.315 73% Tiền gửi ngoại tệ quy đổi
(Nguồn: Báo cáo tài chính năm 2009, 2010, 2011 của Chi nhánh BIDV Cầu Giấy)
Bảng 2.4 Dư nợ cho vay theo đối tượng khách hàng: Đơn vị: Triệu đồng
Cho vay các tổ chức kinh tế 1842.074 2.243.596 2.556.110 Cho vay cá nhân, hộ gia đình 207.511 296.582 383.261
(Nguồn: Báo cáo tài chính năm 2009, 2010, 2011 của Chi nhánh BIDV Cầu Giấy)
Bảng 2.5 Dư nợ theo thời gian gốc của khoản vay:
(Nguồn: Báo cáo tài chính năm 2009, 2010, 2011 của Chi nhánh BIDV Cầu Giấy)
Bảng 2.6 Phân tích chất lượng nợ cho vay:
Nợ có khả năng mất vốn 11.387 20.076 24.582
Cho vay bằng vốn ODA 82.679 147.798 192.336
(Nguồn: Báo cáo tài chính năm 2009, 2010, 2011 của Chi nhánh BIDV Cầu Giấy)
Thực trạng mở rộng hoạt động cho vay mua nhà tại Chi nhánh BIDV Cầu Giấy 33 1.Những quy định chung về cho vay mua nhà của Chi nhánh BIDV Cầu Giấy
2.2.1.Những quy định chung về cho vay mua nhà của Chi nhánh BIDV Cầu Giấy
2.2.1.1.Cơ sở pháp lý của hoạt động cho vay mua nhà
Cơ sở pháp lý chung:
Trong xã hội hiện nay nhu cầu về nhà ở của người dân ngày càng trở nên cấp thiết Cho vay mua nhà ra đời đã giúp giải quyết được nhiều khó khăn của người dân khi chưa có đủ khả năng tài chính đáp ứng nhu cầu về nhà ở Tuy nhiên cũng như các hoạt động khác của Ngân hàng, hoạt động cho vay mua nhà cũng cần có những cơ sở pháp lý quy định cụ thể, có như vậy hoạt động cho vay mới có cơ sở để thực hiện một cách dễ dàng, hợp lý, hợp pháp và phát huy được ưu điểm của loại hình cho vay này Xuất phát từ yêu cầu đó, hoạt động cho vay mua nhà được chiếu theo các quy định chung trong lĩnh vực Ngân hàng nói chung và hoạt động tín dụng nói riêng, đồng thời cũng có quy định riêng về hoạt động này ở mỗi Ngân hàng Đầu tiên là Luật các tổ chức tín dụng 07/1997/QH10 và được sửa đổi bổ sung ở Luật số 20/2004/QH11 và Luật số 47/2010/QH12, quy định chung cho tất cả hoạt động của các tổ chức tín dụng.
Tiếp đó là Quyết định số 1627/2001/QĐ-NHNN của thống đốc Ngân hàng Nhà nước ban hành ngày 31/12/2001 về Quy chế cho vay của tổ chức tín dụng đối với khách hàng Và Quyết định số 127/2005/QĐ-NHNN ban hành ngày 03/02/2005 về việc sửa đổi bổ sung Quyết định 1627 Quyết định số 783/2005/QĐ-NHNN ngày 31/5/2005 sửa đổi bổ sung Quyết định 127.
Bên cạnh đó, các quy định về tài sản đảm bảo, bảo đảm tiền vay cũng cần phải xem xét đến khi thực hiện hoạt động cho vay mua nhà Nghị định số 178/1999/ NĐ-CP ban hành ngày 29/12/1999 và được sửa đổi bổ sung ở Nghị định số 85/2002/NĐ-CP ban hành ngày 25/10/2002 về bảo đảm tiền vay của các tổ chức tín dụng Thông tư liên tịch số 03/2003/TTLT-BTP-BTNMT ngày 04/07/2003 hướng dẫn về trình tự, thủ tục đăng ký và cung cấp thông tin về thế chấp, bảo lãnh bằng quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất.
Các quy định của BIDV:
Ngày 27/08/2008 Ngân hàng TMCP Đầu tư và Phát triển Việt Nam ban hành quyết định số 4321/QĐ-TD3 căn cứ vào Điều lệ Tổ chức và hoạt động của Ngân hàng, hướng dẫn về trình tự, thủ tục cấp tín dụng bán lẻ trong đó có hoạt động cho vay mua nhà.
Tiếp đó là Quyết định số 5299/QĐ-PC ban hành ngày 01/10/2008 của Ngân hàng TMCP Đầu tư và Phát triển Việt Nam quy định về thẩm quyền phán quyết tín dụng đối với các cấp điều hành và ủy quyền ký kết hợp đồng trong hoạt động tín dụng, phân định rõ trách nhiệm và thẩm quyền tạo sự chủ động trong xử lý và ký kết hồ sơ tín dụng đối với khách hàng có nhu cầu vay vốn trong đó có nhu cầu vay vốn mua nhà.
Quy định cụ thể về cho vay mua nhà của BIDV như sau:
- Phạm vi điều chỉnh: Sản phẩm này quy định về tài trợ vốn để mua nhà ở, đất ở, xây dựng nhà ở mới, cải tạo nhà ở, sửa chữa nhà ở phục vụ nhu cầu đời sống (không phục vụ mục đích kinh doanh) đối với khách hàng cá nhân, hộ gia đình tại Ngân hàng TMCP Đầu tư và Phát triển Việt Nam.
- Đối tượng cho vay: Các chi phí hợp lý, hợp lệ liên quan đến việc mua nhà ở, mua quyền sử dụng đất ở, xây dựng nhà mới ở, sửa chữa cải tạo nhà ở.
- Điều kiện đối với khách hàng:
Cá nhân người Việt Nam/nước ngoài, tuổi từ 18-55.
Sinh sống hoặc thường xuyên làm việc trên cùng địa bàn Chi nhánh cho vay.
Có thu nhập ổn định, đảm bảo khả năng trả nợ.
Có tài sản đảm bảo phù hợp với các quy định của BIDV Có thể là tài sản hình thành từ vốn vay, hoặc tài sản đảm bảo khác của khách hàng, hoặc bảo lãnh của bên thứ ba, hoặc kết hợp các hình thức bảo đảm.
- Hồ sơ đăng ký vay mua nhà tại BIDV bao gồm:
Giấy đề nghị vay vốn kiêm phương án trả nợ vay theo mẫu của BIDV.
Chứng minh thư nhân dân của khách hàng, sổ hộ khẩu /sổ tạm trú.
Giấy đăng ký kết hôn hoặc giấy xác nhận độc thân.
Tài liệu chứng minh nguồn thu nhập để trả nợ.
Tài liệu liên quan đến nhà, đất ở cần mua, xây dựng, sửa chữa.
Tài liệu liên quan đến tài sản đảm bảo.
- Mức cho vay: Nếu KH vay vốn bằng tài sản đảm bảo hình thành từ vốn vay thì mức cho vay tối đa là 50% giá trị nhà đất ở Nếu KH vay vốn và bảo đảm bằng tài sản của khách hàng hoặc của bên thứ ba thì Chi nhánh xem xét mức cho vay trên cơ sở giá trị tài sản đảm bảo và thỏa thuận của hai bên, nhưng cũng không được quá 85% giá trị nhà đất ở.
Theo cơ chế lãi suất của Ngân hàng Nhà nước và quy định của BIDV trong từng thời kỳ Đối với các khoản vay ngắn hạn thì sẽ áp dụng lãi suất cố định Đối với các khoản vay trên 12 tháng thì áp dụng lãi suất thả nổi.
Lãi tính trên dư nợ giảm dần.
- Thời hạn vay: Đối với mục đích sửa chữa, cải tạo nhà ở: tối đa 5 năm. Đối với mục đích xây dựng nhà ở mới: tối đa 10 năm. Đối với mục đích mua nhà ở chung cư cao cấp, biệt thự, nhà vườn hoặc mua đất và xây dựng nhà ở thuộc quy hoạch mới hiện đại hoặc mua nhà đất thuộc các dự án được BIDV tài trợ vốn: tối đa 15 năm.
-Phương thức trả nợ: Trả (gốc+lãi) hàng tháng; hoặc Trả gốc định kỳ, trả lãi hàng tháng.
2.2.1.2 Quy trình cho vay mua nhà tại Chi nhánh BIDV Cầu Giấy
Sơ đồ 2.7 Quy trình CVMN tại Chi nhánh BIDV Cầu Giấy
Ngân hàng quảng cáo tiếp thị
Khách hàng đề xuất nhu cầu vay vốn
Thẩm định các điều kiện tín dụng
Ký kết các hợp đồng và thực hiện các thủ tục liên quan
Theo dõi, kiểm tra, đánh giá khách hàng và khoản vay
Thanh lý hợp đồng tín dụng và lưu hồ sơ
Bước 1: Ngân hàng quảng cáo tiếp thị
Ngân hàng quảng cáo tiếp thị sản phẩm dịch vụ của mình trên các phương tiện thông tin đại chúng nhằm giới thiệu các sản phẩm dịch vụ này đến đông đảo khách hàng.
Bước 2: Khách hàng đề xuất nhu cầu vay vốn
Khách hàng tiếp xúc với Cán bộ Quan hệ khách hàng, Cán bộ Quan hệ khách hàng tiến hành phỏng vấn sơ bộ khách hàng
Nếu Cán bộ Quan hệ khách hàng thấy các thông tin về khách hàng như: thu nhập, tài sản đảm bảo, các điều kiện khác không phù hợp với chính sách tín dụng, điều kiện của sản phẩm cho vay mua nhà… và thấy có thể ra quyết định từ chối thì báo cáo với Trưởng phòng Quan hệ khách hàng xem xét, quyết định trước khi thông báo với khách hàng.
Nếu thấy có khả năng cho vay, Cán bộ Quan hệ khách hàng hướng dẫn khách hàng về hồ sơ vay vốn, kiểm tra tính đầy đủ, hợp pháp, hợp lệ, gồm:
- Thông tin về khách hàng: Chứng minh thư nhân dân, hộ chiếu, hộ khẩu, thu nhập…
- Hồ sơ khoản vay bao gồm: giấy đề nghị vay vốn, phương án vay vốn, phương án trả nợ, các giấy tờ tài liệu chứng minh mục đích sử dụng vốn vay, các giấy tờ chứng minh nguồn trả nợ, hợp đông tín dụng và các giấy tờ khác có liên quan.
Đánh giá thực trạng mở rộng hoạt động cho vay mua nhà tại Chi nhánh
Giai đoạn 2009-2011 Chi nhánh BIDV đã thực hiện mở rộng hoạt động cho vay, đạt được những thành tựu đáng kể, thể hiện ở một số nội dung sau:
Doanh số và dư nợ cho vay mua nhà đã tăng qua các năm và ngày càng chiếm tỷ trọng cao hơn trong hoạt động cho vay tiêu dùng của Chi nhánh Dư nợ cho vay mua nhà tăng từ 86.158 triệu năm 2009 lên 123.467 triệu năm 2010 và 160.898 triệu năm 2011 Doanh số cho vay mua nhà tăng từ 101.854 triệu năm
2009 lên 142.162 triệu năm 2010 và 183.445 triệu năm 2011 Sự gia tăng này đã tác động rất nhiều đến sự gia tăng về doanh số và dư nợ của cho vay tiêu dùng, là do tỷ trọng của cho vay mua nhà trong cho vay tiêu dùng rất cao (khoảng 42% về dư nợ, 43% về doanh số) Dư nợ cho vay tiêu dùng tăng từ 207.511 triệu năm 2009 lên 296.582 triệu năm 2010, 383.261 triệu năm 2011 Dư nợ cho vay tiêu dùng tăng từ 236.432 triệu năm 2009 lên 328.513 triệu năm 2010, 423.136 triệu năm 2011.
Về số lượng khách hàng, năm 2010 tăng số lượng 28 khách hàng so với
2009, năm 2011 tăng số lượng 34 khách hàng so với 2010 Như vậy Ngân hàng đã có sự mở rộng về quy mô khách hàng, số lượng khách hàng tăng qua các năm ngày càng nhiều.
Về quy mô cho vay bình quân, năm 2010 tăng 13,17% tương ứng với tăng 111,77 triệu/người so với 2009, năm 2011 tăng 4,93% tương ứng với tăng 47,39 triệu/người so với 2010 Ngân hàng đã có sự mở rộng về quy mô cho vay bình quân
2.3.2 Hạn chế và nguyên nhân
Mặc dù việc mở rộng hoạt động cho vay mua nhà của Chi nhánh BIDV CầuGiấy đã đạt được nhiều kết quả lạc quan như trên, nhưng bên cạnh đó vẫn tồn tại một số mặt hạn chế cần được xem xét và tìm giải pháp khắc phục, cụ thể là:
- Chi nhánh chưa khai thác hết tiềm năng của khách hàng, số lượng khách hàng vay mua nhà tăng qua các năm không nhiều lắm, quy mô cho vay từng khách hàng cũng tăng không nhiều, làm tốc độ mở rộng quy mô vì thế mà tăng không nhanh.
Tốc độ mở rộng về số lượng khách không đồng đều và có sự giảm sút (năm
2010 tăng 23,33% so với 2009, nhưng năm 2011 chỉ tăng 22,97% so với 2010)
Mức độ mở rộng quy mô cho vay bình quân giảm khá nhanh cả về giá trị tuyệt đối lẫn giá trị tương đối (từ 13,17% giai đoạn 2009-2010 xuống 4,93% giai đoạn 2010-2011, tương ứng với giá trị tăng 111,77 triệu/người giai đoạn 2009-2010 xuống 47,39 triệu/người giai đoạn 2010-2011)
Dư nợ cho vay mua nhà năm 2010 tăng 43,30% so với năm 2009, năm 2011 tăng 30,31% so với năm 2010 Như vậy tốc độ mở rộng quy mô có xu hướng giảm sút, nếu Ngân hàng không tìm hiểu nguyên nhân và khắc phục kịp thời sẽ dẫn đến việc mở rộng quy mô không đạt hiệu quả mong muốn.
- Chi nhánh chưa mở rộng các loại hình sản phẩm dịch vụ cho vay mua nhà vì thế chưa tận dụng được hết các nguồn lực trong việc mở rộng cho vay mua nhà.
- Mặc dù cho vay mua nhà chiếm tỷ trọng lớn trong cho vay tiêu dùng, việc mở rộng cho vay mua nhà cũng đã góp phần mở rộng cho vay tiêu dùng, tuy nhiên tỷ trọng doanh số và dư nợ cho vay tiêu dùng trong tổng doanh số và dư nợ của hoạt động tín dụng vẫn khá thấp (khoảng 10%) (minh họa ở biểu đồ 2.13) trong khi đó ở các nước phát triển như Mỹ, Anh, Nhật… thì tỷ lệ này thường là 40-50% Như vậy việc mở rộng cho vay mua nhà của Chi nhánh vẫn chưa đủ rộng, tốc độ mở rộng chưa nhanh
Biểu đồ 2.13 Doanh số cho vay, doanh số CVTD, doanh số CVMN của
Chi nhánh BIDV Cầu Giấy 2009-2011
Chính sách tín dụng trong hoạt động cho vay mua nhà của Chi nhánh còn nhiều điểm chưa thỏa mãn nhu cầu và mong muốn của khách hàng:
- Đối tượng cho vay mua nhà còn hạn chế: Ngân hàng BIDV nói chung và Chi nhánh BIDV Cầu Giấy nói riêng chỉ áp dụng cho vay mua nhà đối với khách hàng sinh sống hoặc thường xuyên làm việc trên cùng địa bàn Chi nhánh cho vay, mà không cho vay đối với các khách hàng ở địa bàn khác Điều này làm hạn chế việc cung cấp sản phẩm dịch vụ cho số lượng khách hàng vô cùng lớn có nhu cầu vay và đủ khả năng trả nợ vay nhưng không có hộ khẩu thường trú hay tạm trú trên cùng địa bàn với Chi nhánh.
- BIDV vẫn chưa có chính sách đổi mới và bổ sung mở rộng các loại hình sản phẩm dịch vụ trong cho vay mua nhà Do mỗi khi thay đổi một chính sách bất kỳ đều kéo theo phải bổ sung nhiều quy định trong nghiệp vụ mới, tốn chi phí cũng như gây phiền hà và phức tạp trong khi xử lý nghiệp vụ.
- Quy trình tín dụng trong hoạt động cho vay mua nhà của Chi nhánh BIDV Cầu Giấy vẫn còn nhiều thủ tục rườm rà, vẫn chưa linh hoạt trong việc chấp nhận hồ sơ vay, gây khó khăn cho bản thân Ngân hàng và khách hàng Tốn thời gian và chi phí của Ngân hàng, trong khi đó vẫn có những bước thực hiện không tốt dẫn đến rủi ro tổn thất cho Ngân hàng.Ví dụ như bước thẩm định thông tin khách hàng không cẩn thận sẽ dẫn đến rủi ro đạo đức hoặc rủi ro tín dụng khi khách hàng không đủ khả năng trả nợ Vì vậy khi mở rộng hoạt động cho vay mua nhà, Ngân hàng không thể chỉ quan tâm đến số lượng và quy mô mà còn phải quan tâm đến chất lượng khoản vay, khả năng thu hồi vốn.
- Công tác huy động vốn của Ngân hàng cũng ảnh hưởng đến hoạt động cho vay mua nhà Khi nguồn vốn Ngân hàng bị hạn chế, Ngân hàng sẽ không dám cho vay mua nhà quá nhiều vì hoạt động cho vay mua nhà chứa đựng nhiều rủi ro, cả rủi ro thanh khoản lẫn rủi ro tín dụng, rủi ro đạo đức Thứ hai là việc sử dụng vốn của Ngân hàng, khi Ngân hàng đã giành tỷ trọng lớn nguồn vốn cho các hoạt động cho vay khác thì hoạt động cho vay mua nhà cũng bị hạn chế Nhìn vào bảng 2.3 ta thấy, ở Chi nhánh BIDV Cầu Giấy sử dụng vốn để cho các tổ chức kinh tế vay chiếm tỷ lệ rất lớn, cho vay cá nhân hộ gia đình chiếm tỷ lệ nhỏ, cũng có nghĩa là vốn để cho vay mua nhà chiếm tỷ lệ nhỏ.
Cho vay mua nhà là hoạt động tương đối phức tạp và chứa đựng rất nhiều rủi ro, đòi hỏi cán bộ tín dụng phải có chuyên môn, được trang bị đầy đủ kiến thức về tài chính Ngân hàng cũng như về thị trường bất động sản Hiện nay đội ngũ cán bộ tại Chi nhánh, đặc biệt là Phòng Quan hệ khách hàng cá nhân chủ yếu là các cán bộ trẻ mới ra trường, độ tuổi từ 24-33 tuổi Tuy là những người trẻ có lòng nhiệt huyết và say mê với công việc, được trang bị kiến thức tốt, nhưng hoạt động cho vay mua nhà đòi hỏi phải có những người giàu kinh nghiệm, có thâm niên công tác mới có thể xử lý tốt các nghiệp vụ khó, phức tạp Nhất là khi ở Việt Nam có nhiều sự khác biệt giữa lý thuyết và thực tế, những người trẻ tuổi nắm vững kiến thức trong trường đại học cũng chưa chắc đã làm tốt các công việc thực tế, vẫn cần phải mất thời gian đào tạo lại và học hỏi thêm nhiều kinh nghiệm.
GIẢI PHÁP MỞ RỘNG HOẠT ĐỘNG CHO VAY MUA NHÀ TẠI CHI NHÁNH NGÂN HÀNG TMCP ĐẦU TƯ VÀ PHÁT TRIỂN CẦU GIẤY
Đánh giá nhu cầu vay mua nhà ở Việt Nam trong những năm tới và Định hướng phát triển hoạt động cho vay mua nhà tại Chi nhánh BIDV Cầu Giấy 53 1 Đánh giá nhu cầu vay mua nhà ở Việt Nam trong những năm tới
3.1.1 Đánh giá nhu cầu vay mua nhà ở Việt Nam trong những năm tới
Nhu cầu về nhà ở của người dân phụ thuộc rất nhiều vào giá cả và sự biến động trên thị trường bất động sản Vì vậy trước hết chúng ta phân tích khái quát về thị trường bất động sản như sau:
- Giá cả tiêu dùng chung có xu hướng giảm mạnh bắt đầu từ cuối năm 2011 đầu 2012, tình trạng lạm phát được khống chế; đây là một dấu hiệu tích cực có tác động nâng cao lòng tin của người tiêu dùng đối với thị trường kinh tế nói chung và thị trường bất động sản nói riêng.
- Chính sách nới lỏng luồng tín dụng cho bốn nhóm dự án và người mua nhà ở theo quyết định của Ngân hàng Nhà nước có tác dụng tăng vốn nhất định cho thị trường và quan trọng hơn, đã làm tăng niềm tin của người tiêu dùng vào thị trường bất động sản.
- Trong Chiến lược phát triển nhà ở quốc gia đến năm 2020 và tầm nhìn đến năm 2030 đã được Thủ tướng Chính phủ phê duyệt ngày 30/11/2011, các giải pháp phát triển nhà ở cho người lao động, người thu nhập thấp được xác định rất rõ ràng;Ngày 06/12/2011 Thủ tướng Chính phủ đã có Chỉ thị số 2196/CT-TTg về một số giải pháp tăng cường quản lý thị trường bất động sản hướng thị trường tới khu vực nhà ở cho người lao động thông qua việc rà soát chính sách, pháp luật, đẩy mạnh phân khúc nhà ở cho thuê, ưu đãi vốn cho nhà ở cho người có thu nhập thấp,… có thể coi đây như là tác động của Chính phủ định hướng tái cấu trúc thị trường,chuyển hướng thị trường từ khu vực giá cao sang khu vực giá thấp.
- Các nhà đầu tư bất động sản đang chủ động thực hiện các giải pháp tái cấu trúc thị trường theo hướng giảm đi các nhà đầu tư thiếu năng lực và hướng đầu tư vào các dự án phục vụ cho đông đảo người lao động, các dự án nhà ở giá rẻ, các dự án nhà ở cho thuê; các nhà đầu tư sẽ trở thành người “phục vụ” và người tiêu dùng sẽ trở thành “thượng đế” với tư duy triệt để về giảm giá thành nhà ở, đúng với quy luật của thị trường
- Căn hộ nhà chung cư có xu hướng giảm giá mạnh hơn cả, tạo cơ hội có nhà ở cho những người có thu nhập thấp.
- Cả nước đang thảo luận việc ban hành Luật Đất đai mới vào thời điểm trước năm 2013, trong đó chắc chắn sẽ có nhiều đổi mới tạo thuận lợi cho thị trường bất động sản phát triển.
Quá trình thị trường bất động sản tự tái cấu trúc với những định hướng của Chính phủ sẽ diễn ra như một nội dung chủ yếu trong năm 2012 Đây là những dấu hiệu tích cực để hướng tới một thị trường bất động sản “sạch”, chuyên nghiệp, có hiệu quả cao.
Như vậy chúng ta thấy rằng thị trường bất động sản đang có nhiều khởi sắc và hướng tới phân khúc thị trường giành cho người có thu nhập thấp và thu nhập trung bình Đối với tầng lớp dân cư có thu nhập thấp và thu nhập trung bình thì nhu cầu về nhà ở là nhu cầu rất cấp bách và khi nền kinh tế phát triển, đời sống của họ ngày càng nâng cao thì nhu cầu về nhà ở cũng ngày càng gia tăng Nhưng với thu nhập của họ thì để đáp ứng được nhu cầu đó không phải là điều dễ dàng Vì thế họ có nhu cầu vay tiền Ngân hàng để giải quyết ngay nhu cầu về nhà ở, để yên tâm làm việc gia tăng thu nhập mà vẫn đảm bảo có khả năng trả nợ vay định kỳ Hơn thế nữa, ở Việt Nam thì dân cư có thu nhập thấp và thu nhập trung bình vẫn chiếm tỷ lệ rất lớn Do đó nhu cầu vay mua nhà ở Việt Nam trong những năm tới có xu hướng gia tăng Đây là thời điểm mà các Ngân hàng nên tận dụng để mở rộng cho vay mua nhà, tăng doanh số và dư nợ của cho vay mua nhà nói riêng, từ đó tăng tổng doanh số và tổng dư nợ nói chung.
3.1.2 Định hướng phát triển hoạt động cho vay mua nhà tại Chi nhánh BIDV Cầu Giấy
BIDV phấn đấu trở thành 1 trong 20 Ngân hàng hiện đại có chất lượng, hiệu quả và uy tín hàng đầu trong khu vực Đông Nam Á vào năm 2020 Từ nay đến 2015 BIDV có kế hoạch phát triển hoạt động Ngân hàng bán lẻ, nắm giữ thị phần lớn về dư nợ tín dụng, huy động vốn và dịch vụ bán lẻ Trước tình hình hiện nay của nền kinh tế thế giới nói chung và nền kinh tế Việt Nam nói riêng, và dựa trên mục tiêu phát triển chung của BIDV, Chi nhánh BIDV Cầu Giấy đã xác định việc mở rộng cho vay tiêu dùng là hoạt động đem lại lợi nhuận và sự phát triển cho Ngân hàng. Việc mở rộng cho vay tiêu dùng trong thời gian tới sẽ là nhiệm vụ hàng đầu Bên cạnh đó, nhận định được tình hình thị trường bất động sản và nhu cầu vay mua nhà của người dân như trên, Chi nhánh xác định hoạt động cho vay mua nhà là hoạt động sẽ đem lại tỷ trọng doanh số lớn trong cho vay tiêu dùng Vì vậy Chi nhánh có kế hoạch mở rộng hoạt động cho vay mua nhà trong những năm tới.
Giải pháp mở rộng hoạt động cho vay mua nhà tại Chi nhánh BIDV Cầu Giấy 55 1 Hoàn thiện quy trình tín dụng trong hoạt động cho vay mua nhà
3.2.1 Hoàn thiện quy trình tín dụng trong hoạt động cho vay mua nhà
Ba giai đoạn cơ bản và quan trọng nhất trong quy trình tín dụng là thẩm định trước khi cho vay; quyết định cho vay và giải ngân; kiểm tra giám sát sau khi cho vay Ba giai đoạn này cần phải đảm bảo được an toàn cho Ngân hàng, không gây rủi ro tổn thất cho Ngân hàng, và phải nhanh chóng thuận tiện để tạo sự cạnh tranh với các Ngân hàng khác cũng như tạo sự thuận lợi cho khách hàng, để khách hàng tin tưởng và sử dụng sản phẩm của Ngân hàng, giúp Ngân hàng mở rộng được quy mô cho vay, chiếm thị phần lớn trên địa bàn so với các Ngân hàng khác.
Giai đoạn thẩm định khách hàng: Đây là giai đoạn khởi đầu nhưng lại quan trọng nhất Muốn giảm thiểu được rủi ro thì ở giai đoạn này Ngân hàng cần phải đảm bảo các yếu tố:
- Nâng cao hệ thống thông tin khách hàng và xây dựng hệ thống xếp hạng tín dụng khách hàng cá nhân một cách đầy đủ chặt chẽ Hệ thống xếp hạng này sẽ cho biết mức độ rủi ro của khách hàng để Ngân hàng quyết định nhanh chóng.
- Cán bộ tín dụng phải nắm rõ quy trình nghiệp vụ của Ngân hàng, thành thạo từng bước và lường trước các tình huống xảy ra và biện pháp xử lý thích hợp để thao tác làm việc nhanh gọn, hiệu quả, tốn ít chi phí Bên cạnh đó các cán bộ này phải nghiên cứu và nắm bắt thông tin về khung giá nhà đất của Nhà nước và các thông tin mua bán trên thị trường bất động sản để định giá được bất động sản thế chấp hoặc bất động sản khách hàng vay để mua, một các chính xác và hợp lý
Giai đoạn quyết định và giải ngân
Hồ sơ vay đã được cán bộ tín dụng thẩm định đầy đủ nhưng khâu xem xét và đưa ra quyết định phê duyệt là không thể thiếu Vì thực tế ngay cả khi cán bộ tín dụng có sự hiểu biết toàn diện cả quy trình nghiệp vụ Ngân hàng và kiến thức về thị trường, pháp luật…cũng có thể mắc sai lầm, sự đánh giá chủ quan của họ có thể không đầy đủ và không hoàn toàn chính xác Phòng Quản lý rủi ro là nơi kiểm soát cuối cùng trước khi giải ngân, kiểm tra và lưu trữ hồ sơ về tài sản đảm bảo, hợp đồng tín dụng, khế ước vay tiền trước khi giải ngân.
Giai đoạn kiểm tra giám sát sau khi cho vay
Giai đoạn này cũng rất quan trọng, vì việc khách hàng có trả nợ đầy đủ và đúng hạn hay không là điều Ngân hàng quan tâm nhất, quyết định đến việc Ngân hàng có thu được lợi nhuận hay là bị tổn thất Giai đoạn này các cán bộ tín dụng phải thực hiện các công tác đồng thời sau:
- Cứ sáu tháng một lần cán bộ tín dụng phải xem xét đánh giá lại giá trị tài sản đảm bảo một lần, để chắc chắn rằng tài sản đảm bảo vẫn còn đủ giá trị để đảm bảo an toàn cho khoản vốn khách hàng vay Nếu tài sản đảm bảo tại thời điểm đó không đủ giá trị để đảm bảo cho vốn khách hàng vay, cán bộ tín dụng cần phải báo cáo trình bày với cấp trên đồng thời thỏa thuận với khách hàng bổ sung thêm tài sản đảm bảo, sao cho hợp lý và an toàn nhất
- Khi gần đến kỳ thu nợ, cán bộ tín dụng phải đôn đốc khách hàng trả nợ, đặc biệt là những khách hàng có dấu hiệu trả nợ không đúng hạn, không đầy đủ Cán bộ tín dụng có thể liên lạc qua điện thoại hoặc đến trực tiếp gặp khách hàng để nhắc nhở, tránh tình trạng để nợ kéo dài gây tổn thất cho Ngân hàng Hiện nay Ngân hàng đã có dịch vụ BSMS là dịch vụ gửi nhận tin nhắn qua điện thoại di động thông qua số tổng đài 8149, cho phép khách hàng có tài khoản tại Ngân hàng TMCP Đầu tư và Phát triển Việt Nam chủ động vấn tin về các thông tin liên quan đến tài khoản khách hàng Dịch vụ này khá tốt và tiện lợi tuy nhiên nếu có sự tham gia trực tiếp của cán bộ tín dụng thì sẽ đạt hiệu quả cao hơn, vì có trường hợp khách hàng cố tình chây ì không trả nợ dù đã biết đến kỳ hạn trả nợ.
- Đối với khách hàng có khó khăn về nguồn trả nợ, có thể do thu nhập giảm sút, mất việc, nghỉ việc do ốm đau mất sức…thì phải nhanh chóng làm văn bản báo cáo với cấp trên để có biện pháp gia hạn kịp thời, trích lập dự phòng rủi ro tín dụng, hoặc có những biện pháp giúp đỡ khách hàng nếu thấy khách hàng vẫn có tiềm năng và có thiện chí trả nợ.
3.2.2 Tăng cường công tác huy động vốn Điều kiện tiên quyết đảm bảo việc mở rộng hoạt động cho vay đó là tăng quy mô nguồn vốn, có vốn nhiều thì Ngân hàng mới có thể cho vay nhiều hoặc có thể đa dạng hóa hoạt động kinh doanh đáp ứng nhu cầu của khách hàng Ngược lại việc sử dụng vốn cũng kích thích Ngân hàng đẩy mạnh các hình thức huy động vốn Việc mở rộng cho vay mua nhà vẫn còn gặp khó khăn một phần là do nguồn vốn để cho vay còn nhiều hạn chế Mặc dù Chi nhánh có sự tăng trưởng nguồn vốn qua các năm, nhưng Ngân hàng vẫn sử dụng vốn để cho vay các tổ chức kinh tế nhiều hơn là đối tượng khách hàng cá nhân, và để mở rộng hơn nữa hoạt động cho vay mua nhà thì đòi hỏi phải có nguồn vốn trung và dài hạn tương đối dồi dào Việc tăng cường huy động vốn có thể theo các hướng sau đây:
- Nhìn vào bảng 2.3 về tình trạng huy động vốn của Chi nhánh BIDV Cầu Giấy ta thấy tiền gửi của tổ chức kinh tế chiếm tỷ lệ nhỏ hơn so với tiền gửi dân cư.
Vì vậy Chi nhánh cần phải tăng cường khai thác nguồn vốn từ phía tổ chức kinh tế,nhất là các công ty lớn như công ty cổ phần Hòa Phát, công ty cổ phần FPT, … Bên cạnh đó vẫn tiếp tục phát huy nguồn vốn huy động từ phía dân cư, khuyến khích dân cư gửi tiền bằng cách có các chính sách ưu đãi, khuyến mãi, quà tặng…
- Ngoài các sản phẩm huy động truyền thống như sản phẩm tiền gửi, tiết kiệm…, Ngân hàng cần tăng cường sử dụng các dịch vụ Ngân hàng điện tử hiện đại như Internetbanking, Homebanking, Directbanking tăng tiện ích sử dụng thẻ… Đây là một trong những sản phẩm tạo nguồn huy động tương đối lớn cho toàn bộ Ngân hàng nói chung và tăng nguồn vốn cho hoạt động cho vay mua nhà nói riêng.
3.2.3 Hoàn thiện sản phẩm cho vay hiện có và phát triển thêm các sản phẩm dịch vụ mới
Hiện nay sự cạnh tranh giữa các Ngân hàng diễn ra khá gay gắt, các Ngân hàng đều cung cấp các sản phẩm dịch vụ tương đối giống nhau vì thế để chiếm lĩnh thị trường, thu hút khách hàng sử dụng sản phẩm của mình, Ngân hàng cần phải tạo ra sự khác biệt, những điểm mạnh hơn so với các Ngân hàng khác Để làm được như vậy, Ngân hàng cần cải thiện các sản phẩm cũ đồng thời bổ sung các dịch vụ, sản phẩm mới tiện ích hơn, hấp dẫn hơn, đáp ứng nhu cầu đa dạng của khách hàng.
Linh hoạt trong chấp nhận hồ sơ vay tiền
Nhiều khách hàng có nhu cầu vay tiền và cũng có đủ khả năng trả nợ, nhưng lại vướng mắc một điều kiện nào đó của Ngân hàng nên không được chấp nhận hồ sơ vay tiền Như vậy là Ngân hàng đã bỏ lỡ một số lượng khách hàng tiềm năng của mình Ví dụ, một số người có thu nhập ngoài lương tương đối cao nhưng việc chứng minh nguồn tài chính của họ lại gặp nhiều khó khăn, vì trên sổ sách họ chỉ nhận lương cơ bản theo ngạch, bậc, trong khi thu nhập thêm (thu nhập chính đáng từ làm thêm, phụ cấp, hoa hồng…) là rất lớn nhưng lại khó chứng minh thu nhập của họ đủ điều kiện, tiêu chuẩn của Ngân hàng Do đó, Ngân hàng cũng nên linh động hơn trong việc cho vay đối với những khách hàng này Ngân hàng cần tìm cách để biết thêm thông tin thu nhập của họ.
Bổ sung các giá trị gia tăng cho sản phẩm
Một số kiến nghị 66 1 Kiến nghị với Chính phủ và các bộ ngành liên quan
3.3.1 Kiến nghị với Chính phủ và các bộ ngành liên quan
Pháp luật về thị trường bất động sản còn chưa đầy đủ và đồng bộ gây ảnh hưởng đến sự phát triển của thị trường bất sản và hoạt động cho vay phục vụ nhu cầu nhà ở của các Ngân hàng Do đó các cơ quan lãnh đạo cần phải nghiên cứu, sửa đổi bổ sung, hoàn thiện luật đất đai, luật bất động sản để giải quyết tốt hơn mối quan hệ giữa quyền và nghĩa vụ của chủ sở hữu và chủ sử dụng, có cơ sở pháp lý đầy đủ để dễ dàng giải quyết các tranh chấp đất đai tạo sự thuận lợi cho việc mua bán, chuyển nhượng, cấp sổ đỏ cho người dân.
Hiện nay có rất nhiều sàn giao dịch bất động sản ra đời, góp phần làm tăng tính minh bạch của thị trường, tránh tình trạng đầu cơ tích trữ tạo sự khan hiếm hàng hóa giả tạo trên thị trường, hạn chế một phần các tình trạng trốn thuế của chủ đầu tư và một số hành vi tiêu cực khác, còn người dân thì có thông tin đầy đủ hơn về thị trường bất động sản Tuy nhiên quy định về sàn giao dịch bất động sản vẫn còn nhiều bất cập, gây thắc mắc khó hiểu cho người dân Vì đây là kênh kết nối quan trọng giữa việc mua và bán bất động sản nên Chính phủ và các cơ quan Nhà nước liên quan cần tiếp tục nghiên cứu hoàn thiện thể chế, quy định về Sàn giao dịch bất động sản, để đây thực sự là đầu mối hiệu quả đối với người dân có nhu cầu mua bán bất động sản, cũng là tạo điều kiện cho Ngân hàng có thể mở rộng hoạt động cho vay mua nhà.
Nhà nước cần có các chính sách phù hợp trong chiến lược phát triển thị trường bất động sản và đáp ứng nhu cầu người lao động Ví dụ như hiện nay Ngân hàng đã có các chính sách ưu đãi về nhà ở cho người có thu nhập thấp và trung bình Và đã có những dấu hiệu phát triển tích cực Nhưng cần vạch ra những bước cụ thể hơn nữa, để từng bước tiến đến mục tiêu, phát triển thị trường bất động sản và đáp ứng nhu cầu của người dân, nâng cao mức sống và phát triển nền kinh tế.
Bên cạnh đó, Nhà nước cũng cần nghiên cứu ban hành các luật cụ thể, chi tiết cho hoạt động cho vay mua nhà, để các Ngân hàng có tham chiếu rõ ràng khi thực hiện nghiệp vụ cho vay mua nhà và cũng tránh tình trạng lách luật của một số đối tượng xấu gây tổn thất cho Ngân hàng cũng như thiệt hại cho toàn xã hội.
3.3.2 Kiến nghị với Ngân hàng Nhà nước
Ngân hàng Nhà nước là cơ quan ngang Bộ của Chính phủ, thực hiện chức năng quản lý nhà nước về tiền tệ, hoạt động Ngân hàng Vì vậy các hoạt động củaNgân hàng thương mại đều phụ thuộc vào các chính sách, quy định của Ngân hàng
Nhà nước Để việc mở rộng hoạt động cho vay mua nhà của các Ngân hàng thương mại đạt hiệu quả thì các chính sách, quy định của Ngân hàng Nhà nước cũng phải phù hợp.
- Ngân hàng Nhà nước cần có các quy định cụ thể về tín dụng liên quan đến bất động sản cũng như quy định đối với tài sản đảm bảo là bất động sản Các quy định này khoa học, đầy đủ, chặt chẽ sẽ là cơ sở pháp lý cho các Ngân hàng thương mại mở rộng hoạt động cho vay mua nhà sao cho đem lại lợi ích cho cả Ngân hàng và toàn xã hội.
- Ngân hàng Nhà nước cần tạo điều kiện hỗ trợ các Ngân hàng thương mại phát triển hoạt động, thường xuyên tổ chức các buổi hội thảo, khóa đào tạo nghiệp vụ…cho các cán bộ nhân viên Ngân hàng thương mại, có sự tham gia của các Ngân hàng nước ngoài tạo điều kiện học hỏi kinh nghiệm đồng thời cũng có cơ hội tìm kiếm các mối quan hệ hợp tác với các Ngân hàng.
- Ngân hàng Nhà nước cần xem xét xây dựng hệ thống thông tin về thị trường bất động sản chung cho toàn hệ thống Ngân hàng giúp các Ngân hàng có thể nắm bắt các thông tin cần thiết một cách nhanh nhất, thuận tiện nhất, để có thể đánh giá chính xác về khách hàng và tài sản đảm bảo của khách hàng, từ đó hạn chế được các rủi ro xảy ra, giảm tổn thất cho Ngân hàng.
3.3.3.Kiến nghị với Ngân hàng TMCP Đầu tư và Phát triển Việt Nam
Chi nhánh Ngân hàng TMCP Đầu tư và Phát triển Cầu Giấy luôn chịu sự chỉ đạo của Ngân hàng TMCP Đầu tư và Phát triển Việt Nam trong mọi hoạt động, vì vậy việc mở rộng hoạt động cho vay mua nhà của Chi nhánh Cầu Giấy cũng chịu tác động rất lớn từ phía Ngân hàng TMCP Đầu tư và Phát triển Việt Nam Hiện nayNgân hàng TMCP Đầu tư và Phát triển Việt Nam đã có định hướng phát triển hoạt động cho vay tiêu dùng, trong đó có hoạt động cho vay mua nhà chiếm một tỷ trọng lớn Tuy nhiên về chính sách thực hiện vẫn còn những điều chưa phù hợp, chưa quan tâm đúng đắn vào những điều mấu chốt quan trọng Tôi xin đề cập một số kiến nghị sau đây:
- Ngân hàng TMCP Đầu tư và Phát triển Việt Nam cần hoàn thiện hệ thống xếp hạng tín dụng đối với khách hàng cá nhân để tạo thuận lợi trong việc thẩm định trước khi cho vay cũng như việc theo dõi, giám sát và thu nợ sau khi giải ngân.
- Để chỉ đạo công tác cho vay mua nhà một cách hiệu quả, Ngân hàng TMCP Đầu tư và Phát triển Việt Nam cần lập các tổ chuyên trách về hoạt động cho vay mua nhà Tổ chuyên trách này sẽ thực hiện việc cập nhật, xử lý thông tin, chỉ đạo quản lý hoạt động cho vay mua nhà của các Chi nhánh.
- Ngân hàng TMCP Đầu tư và Phát triển Việt Nam cần tăng cường công tác thanh tra, kiểm tra, kiểm soát các hoạt động của các Chi nhánh Việc kiểm tra phải thực hiện định kỳ hơn nữa nhằm đảm bảo các Chi nhánh thực hiện đúng quy định, đúng tiến độ, phát hiện những sai phạm để kịp thời có biện pháp sửa đổi khắc phục cũng như ghi nhận những khó khăn của Chi nhánh để cùng Chi nhánh tháo gỡ, xử lý, tạo sự phát triển nhanh chóng và đồng đều cho toàn hệ thống Ngân hàng TMCP Đầu tư và Phát triển Việt Nam.
