Đất đai là nguồn tài nguyên thiên nhiên quý giá của mỗi quốc gia, có giới hạn về diện tích và vị trí địa lý khác nhau nhưng có khả năng sinh lời vô hạn. Đất đai là cốt lõi của chiến lược phát triển ở mọi khía cạnh của đất nước. Trong xã hội hiện đại hiện nay, bên cạnh những quan niệm về giá trị “truyền thống” của đất đai vượt ra xa ý nghĩa đất đai là nơi cư trú, nguồn cung cấp các sinh thiết phục vụ cuộc sống, nguồn việc làm, là nguyên vật liệu sản xuất, và là vị trí mặt bằng để thực hiện đầu tư với sự tác động mạnh mẽ của nền kinh tế thị trường và hội nhập quốc tế. Thông qua hoạt động đầu tư, khai thác cùng với trí tuệ, sức sáng tạo và lao động của con người đã tạo ra các bất động sản giá trị gắn liền với đất đai, và chính đây là cầu nối cho sự hình thành và phát triển của thị trường bất động sản trong nền kinh tế thị trường. Các bất động sản được tạo trên đất đã và đang trở thành một phương thức để tích luỹ của cải, gia tăng tài sản hiệu quả.
CƠ SỞ LÝ THUYẾT VÀ CÁC NGHIÊN CỨUVỀ QUẢN TRỊ DỰ ÁN ĐẦU TƯ BẤT ĐỘNG SẢN
Tổng quan về dự án đầu tư Bất động sản
2.1.1 Khái niệm về dự án đầu tư bất động sản Để hiểu rõ về khái niệm dự án đầu tư bất động sản chúng ta lần lượt tìm hiểu các khái niệm được pháp luật định nghĩa như sau:
- Dự án đầu tư: Theo luật đầu tư số 61/2020/QH14 ngày 17/06/2020 có hiệu lực ngày 01/07/2021 thì Dự án đầu tư là tập hợp đề xuất bỏ vốn trung hạn hoặc dài hạn để tiến hành các hoạt động đầu tư kinh doanh trên địa bàn cụ thể, trong khoảng thời gian xác định.
- Dự án đầu tư kinh doanh bất động sản: Theo luật đầu tư kinh doanh bất động sản số 66/2014/QH13 ngày 25/11/2014 có hiệu lực ngày 01/78/2015 thì dự án đầu tư bất động sản là việc đầu tư vốn để thực hiện hoạt động xây dựng, mua, nhận chuyển nhượng để bán, chuyển nhượng; cho thuê, cho thuê lại, cho thuê mua bất động sản; thực hiện dịch vụ môi giới bất động sản; dịch vụ sàn giao dịch bất động sản; dịch vụ tư vấn bất động sản hoặc quản lý bất động sản nhằm mục đích sinh lợi.
- Bất động sản: Theo bộ luật dân sự số 91/2015/QH13 ngày 24/11/2015 có hiệu lực ngày 01/7/2017 “khoản 1, điều 107: Bất động sản gồm: Đất đai; Nhà, công trình xây dựng gắn liền với đất đai; Tài sản khác gắn liền với đất đai, nhà, công trình xây dựng; Tài sản khác theo quy định của pháp luật. Đầu tư, dưới góc độ kinh tế, được hiểu là “hoạt động sử dụng các nguồn lực hiện tại, nhằm đem lại lợi cho nền kinh tế, xã hội những kết quả trong tương lai lớn hơn các nguồn lực đã sử dụng để đạt được các kết quả đó”[1]; dưới góc độ pháp lý, đầu tư được hiểu là việc nhà đầu tư bỏ vốn, công sức, trí tuệ, nhân lực,… theo các hình thức, cách thức do pháp luật quy định để thực hiện các hoạt động đầu tư nhằm đạt được các mục tiêu đầu tư đã đặt ra
Kinh doanh, dưới góc độ xã hội, “là việc tổ chức buôn bán để thu lời lãi, đầu tư vốn để kinh doanh” [2].; dưới góc độ pháp lý, kinh doanh được hiểu “là việc thực hiện liên tục một, một số hoặc tất cả các công đoạn của quá trình đầu tư, từ sản xuất đến tiêu thụ sản phẩm hoặc cung ứng dịch vụ trên thị trường nhằm mục đích tìm kiếm lợi nhuận” [3] Vậy, đầu tư kinh doanh là việc các nhà kinh doanh bỏ các loại tài sản để tiến hành một, một số hoạt tất cả các công đoạn của quá trình đầu tư, từ sản xuất đến tiêu thụ sản phẩm hoặc cung ứng dịch vụ trên thị trường nhằm mục đích sinh lợi; nói cách khác, đầu tư kinh doanh “là việc nhà đầu tư bỏ vốn đầu tư để thực hiện hoạt động kinh doanh”[4].
Bất động sản, theo Từ điển Tiếng Việt (2018) của Hoàng Phê, “là tài sản không chuyển dời đi được, như ruộng đất, nhà cửa,… ” Còn, theo Điều 107 Bộ luật Dân sự 2015, BĐS bao gồm đất đai, nhà, công trình xây dựng gắn liền với đất đai; tài sản khác gắn liền với đất đai, nhà, công trình xây dựng và các tài sản khác theo quy định của pháp luật.
Dự án đầu tư BĐS, dưới góc độ pháp lý, “là việc đầu tư vốn để thực hiện hoạt động xây dựng, mua, nhận chuyển nhượng để bán, chuyển nhượng; cho thuê, cho thuê lại, cho thuê mua bất động sản; thực hiện dịch vụ môi giới bất động sản; dịch vụ sàn giao dịch bất động sản; dịch vụ tư vấn bất động sản hoặc quản lý bất động sản nhằm mục đích sinh lợi”[5].
Từ những phân tích trên, có thể hiểu Đầu tư kinh doanh BĐS là việc các tổ chức, cá nhân kinh doanh tự bỏ vốn đầu tư tạo lập, mua, nhận chuyển nhượng thuê, thuê mua BĐS để bán, chuyển nhượng, cho thuê lại, cho thuê, thực hiện dịch vụ môi giới BĐS, dịch vụ sàn giao dịch BĐS, dịch vụ tư vấn BĐS hoặc quản lý BĐS mua nhằm mục đích lợi nhuận. Trên thực tế, đầu tư kinh doanh BĐS có thể được thực hiện dưới hai hình thức là đầu tư trực tiếp và đầu tư gián tiếp Đầu tư trực tiếp là việc nhà đầu tư sử dụng vốn để tạo lập tài sản và đưa tài sản đó lưu thông trên thị trường và kiếm lợi nhuận Ngược lại, đầu tư gián tiếp là đầu tư vào những BĐS sẵn có trên thị trường để kiếm lợi nhuận thông qua chênh lệch giá.
Dự án đầu tư kinh doanh BĐS, ngoài việc mang những đặc điểm chung của một dự án đầu tư kinh doanh, còn mang những đặc điểm riêng biệt bởi đối tượng đầu tư kinh doanh là BĐS Dự án kinh doanh BĐS bao gồm dự án nhà ở, dự án khu đô thị mới, dự án hạ tầng kỹ thuật khu công nghiệp và dự án đầu tư xây dựng công trình[6].
Theo Luật Đầu tư số: 67/2014/QH13 ngày 26/11/2014 thì “Dự án đầu tư là tập hợp đề xuất bỏ vốn trung hạn hoặc dài hạn để tiến hành các hoạt động đầu tư kinh doanh trên địa bàn cụ thể, trong khoảng thời gian xác định.” Theo nghĩa khác, ngân hàng thế giới cho rằng
“Dự án đầu tư là Tổng thể các chính sách, hoạt động và chi phí liên quan với nhau được hoạch định nhằm đạt những mục tiêu nào đó trong một thời gian nhất định” a) Dự án đầu tư còn có thể được xem xét từ nhiều góc độ:
- Về mặt hình thức: Dự án đầu tư là một tập hồ sơ tài liệu trình bày một cách chi tiết và có hệ thống các hoạt động và chi phí theo một kế hoạch nhằm đạt được những kết quả và thực hiện được những mục tiêu nhất định trong tương lai
- Xét trên góc độ quản lý: Dự án đầu tư là một công cụ quản lý việc sử dụng vốn, vật tư, lao động để tạo ra các kết quả tài chính, kinh tế - xã hội trong một thời gian dài - Trên góc độ kế hoạch hóa: Dự án đầu tư là một công vụ thực hiện kế hoạch chi tiết của một công cuộc đầu tư SXKD, phát triển kinh tế - xã hội, là tiền đề để ra các quyết định đầu tư và tài trợ vốn
- Xét về mặt nội dung: Dự án đầu tư là tổng thể các hoạt động và chi phí cần thiết, được bố trí theo một kế hoạch chặt chẽ với lịch thời gian và địa điểm xác định để tạo mới, mở rộng hoặc cải tạo những cơ sở vật chất nhất định nhằm thực hiện những mục tiêu nhất định trong tương lai b) Để đảm bảo tính khả thi, dự án đầu tư phải đáp ứng các yêu cầu cơ bản sau:
- Tính khoa học: Thể hiện người soạn thảo dự án đầu tư phải có một quá trình nghiên cứu tỷ mỷ kỹ càng, tính toán thận trọng, chính xác từng nội dung của dự án đặc biệt là nội dung về tài chính, nội dung về công nghệ kỹ thuật Tính khoa học còn thể hiện trong quá trình soạn thảo dự án đầu tư cần có sự tư vấn của các cơ quan chuyên môn
Tổng kết chương 2
Trong chương 2, tác giả luận văn đã khái quát về tổng quan về dự án đầu tư Bất động sản với một số nội dung chính gồm: Khái niệm về dự án đầu tư bất động sản; Phân loại dự án đầu tư bất động sản; Các giai đoạn hình thành dự án đầu tư bất động sản; Quản trị công tác quy hoạch, thiết kế, dự toán dự án đầu tư bất động sản; Quản trị công tác mời thầu, đấu thầu dự án đầu tư bất động sản; Quản trị tiến độ thực hiện dự án đầu tư bất động sản; Quản trị chất lượng công trình dự án đầu tư bất động sản; Quản trị công tác thanh tra, giám sát dự án đầu tư bất động sản; Quản trị công tác xử lý, xử phạt dự án đầu tư bất động sản; Các hình thức quản trị thực hiện dự án đầu tư Bất động sản; Các chủ thể tham gia quản trị dự án đầu tư Bất động sản Đặc biệt, trong chương này, tác giả đã đề cập đến nội dung quản trị dự án đầu tư Bất động sản và các yếu tố ảnh hưởng đến quản trị dự án đầu tư Bất động sản Một số kinh nghiệm quản trị dự án đầu tư Bất động sản của Công ty khác; Tổng quan các nghiên cứu về quản trị dự án đầu tư Bất động sản Với những nội dung trên là cơ sở để tác giả luận văn thực hiện nghiên cứu trong chương tiếp theo.
PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU
Quy trình nghiên cứu và hệ thống giả thuyết nghiên cứu
Để thực hiện nghiên cứu công tác quản trị dự án đầu tư bất động sản tại Công ty Bất động sản Tiến Phước, cần thực hiện theo quy trình nhất định để có được kết quả nghiên cứu thực sự có giá trị để áp dụng cho Công ty trong thời gian tới để nâng coa hiệu quả hoạt động và thúc đẩy phát triển ngày càng mạnh mẽ hơn trên thị trường
Các bước nghiên cứuThống kê
Hình 3.1 Quy trình nghiên cứu
Phương pháp phân tích xử lý thông tin
Kết hợp phương pháp nghiên cứu định tính với nghiên cứu định lượng.
- Nghiên cứu định tính là phương pháp thu thập các thông tin và dữ liệu dưới dạng “phi số” để có được các thông tin chi tiết về đối tượng nghiên cứu, khảo sát hoặc điều tra (gọi chung là đối tượng nghiên cứu) nhằm phục vụ mực đích phân tích hoặc đánh giá chuyên sâu Các thông tin này thường được thu thập thông qua phỏng vấn, quan sát trực tiếp hay thảo luận nhóm tập trung sử dụng câu hỏi mở, và thường được áp dụng trong các trường hợp mẫu nghiên cứu nhỏ, có tính tập trung.
- Nghiên cứu định lượng là phương pháp thu thập các thông tin và dữ liệu dưới dạng số học, số liệu có tính chất thống kê để có được những thông tin cơ bản, tổng quát về đối tượng nghiên cứu nhằm phục vụ mục đích thống kê, phân tích; hay nói cách khác là lượng hoá việc thu thập và phân tích dữ liệu Các thông tin, dữ liệu thường được thu thập thông qua khảo sát sử dụng bảng hỏi trên diện rộng và thường được áp dụng trong trường hợp mẫu nghiên cứu lớn.
Cụ thể trong luận văn nghiên cứu định tính được thực hiện thông qua hình thức điều tra và phỏng vấn một số phòng, ban để cho ra thang đo chính thức cuối cùng
Nghiên cứu định lượng sử dụng hình thức phỏng vấn đối tượng nghiên cứu qua bảng câu hỏi để thu thập thông tin Nghiên cứu chính thức được tiến hành tại Công ty Bất động sản Tiến Phước Thông tin thu thập sẽ được tác giả xử lý bằng phần mềm SPSS và sử dụng phương pháp hệ số tin cậy Cronbach Alpha Các phương pháp được sử dụng để kiểm định, đo lường các biến số và cho ra kết quả cuối cùng
3.2.1 Phương pháp phân tích thống kê
Phương pháp phân tích thống kê có thể được hiểu là các phương pháp chắt lọc dữ liệu để rút ra các suy luận logic Phân tích thống kê lấy con số thống kê làm tư liệu, lấy các phương pháp thống kê làm công cụ nghiên cứu Phân tích thống kê nhằm chia tách đối tượng nghiên cứu thành nhiều yếu tố cấu thành, các nguyên nhân ảnh hưởng đến sự biến động của đối tượng cũng được chia ra làm nhiều nguyên nhân nhỏ hơn nhằm tạo khả năng nghiên cứu một cách sâu sắc và chi tiết đối tượng Đồng thời cũng có thể khảo sát sự biến động chung của cả đối tượng nghiên cứu Đối với đề tài nghiên cứu, phân tích thống kê giúp tác giả đánh giá kết quả tham vấn cũng như thống kê các số liệu về tiến độ, chất lượng và hiệu quả của các dự án mà Công ty BĐS là đại diện chủ đầu tư Cụ thể hoạt động quản trị dự án đầu tư bất động sản tại Công ty cổ phần Tiến Phước cần phân tích các khía cạnh liên quan đến công tác quản trị dự án Bên cạnh đó là hoạt động thống kê các kết quả hoạt động kinh doanh bất động sản của Công ty trong giai đoạn 2015 – 2021, làm cơ sở để tác giả đi sâu phân tích kết quả đó đã thực sự có hiệu quả chưa, từ đó đề ra những giải pháp, kiến nghị để hoạt động này ngày càng đạt hiệu quả cao hơn.
3.2.2 Phương pháp so sánh tổng hợp
Phương pháp so sánh tổng hợp là phương pháp đối chiếu các mặt có chỉ tiêu tương đương của dữ liệu thứ cấp và sơ cấp thu thập được, từ đó đánh giá và tổ hợp các yếu tố riêng rẽ để đưa ra kết luận trả lời cho mục đích và nhiệm vụ nghiên cứu của đề tài So sánh có thể là giữa các kết quả điều tra, phỏng vấn trực tiếp hoặc so sánh các chỉ tiêu được thống kê qua từng năm Tuy nhiên chỉ tiêu nghiên cứu muốn so sánh được phải thống nhất về phương pháp tính toán, thống nhất về thời gian và đơn vị đo lường
3.2.3 Phương pháp tổng kết thực tiễn
Phương pháp tổng kết thực tiễn, qua thực tiễn tác giả đã từng trực tiếp tham gia vào quá trình quản trị dự án đầu tư bất động sản tại Công ty, kết hợp với các số liệu tác giả đã thu thập thêm được từ những báo cáo tổng kết, thống kê, rút kinh nghiệm tại Công ty, tham khảo các kiến nghị của các đồng nghiệp trong Công ty, từ đó để tìm gia giải pháp nâng cao chất lượng quản trị dự án
Nguồn dữ liệu
Nguồn dữ liệu phục vụ cho công tác nghiên cứu của đề tài được lấy từ một số nguồn sau:
- Nguồn dữ liệu lấy từ kết quả khảo sát đối với cán bộ các phòng ban thực hiện công tác quản trị dự án tại Công ty cổ phần bất động sản Tiến Phước
- Nguồn số liệu được cung cấp từ bộ phận kinh doanh của Công ty cổ phần bất động sản Tiến Phước.
- Các số liệu thông qua báo cáo tài chính của Công ty cổ phần bất động sản Tiến Phước được công khai trên các phương tiện thông tin đại chúng.
Số lượng cán bộ thực hiện quản trị dự án bất động sản tại Công ty cổ phần Bất động sản Tiến Phước và một số cán bộ thực hiện công tác quản lý Nhà nước về quản trị dự án đầu tư bất động sản được phởng vấn: 50
Gửi bản câu hỏi sau đó phỏng vấn qua điện thoại : 10
Cán bộ quản trị dự án tại Công ty: 30 Cán bộ quản lý Nhà nước về quản trị dự án: 20 Trình độ học vấn - Cao đẳng : 5 Đại học : 35 Trên Đại học: 10
Kết quả khảo sát được tác giả tổng hợp cụ thể như sau:
I Kinh nghiệm của anh/chị trong công tác trong lĩnh vực quản trị dự án bất động sản
II Số lượng các dự án đầu tư bất động sản anh /chị tham gia
III Các dự án đầu tư bất động sản mà canh/chị tham gia quản trị trong thời gian qua
Dự án khu đô thi: 15
Dự án khu biệt thự: 15
Dự án khu nghỉ dưỡng: 8
Dự án nhà ở tái định cư: 12
IV Hình thức quản trị dự án đầu tư bất động sản tại đơn vị anh/chị đang áp dụng
Chủ đầu tư trực tiếp quản lý thực hiện dự án: 28
Chủ đầu tư thuê tổ chức tư vấn quản lý điều hành dự án 22
Nhận xét của anh chị về công tác quản trị dự án đầu tư bất động sản của Công ty anh/chị đang công tác hiện nay
1 Công ty quan tâm đến công tác quản trị dự án đầu tư bất động sản của Công ty
2 Chính sách phát triển hoạt động quản trị dự án đầu tư bất động sản của Công ty hiện nay có phù hợp với thực tế tại Công ty
3 Năng lực quản trị dự án đầu tư bất động động sản của Công ty hiện nay
4 Trình độ chuyên môn của cán bộ quản trị dự án đầu tư bất động sản của Công ty
Trong chương 3, tác giả luận văn đã đề cập đến phương pháp nghiên cứu thông qua việc đề xuất mô hình và hệ thống giả thuyết nghiên cứu theo mô hình CREM Từ đó xây dựng quy trình nghiên cứu theo mô hình đã lựa chọn Đặc biệt, trong chương3, tác giả luận văn đã đề cập đến các phương pháp phân tích và xử lý thông tin bằng một số phương pháp: Phương pháp phân tích thống kê; Phương pháp so sánh tổng hợp; Phương pháp tổng kết thực tiễn. Các nguồn dữ liệu được thu thập dựa trên nguồn tại chỗ và từ các mối quan hệ của Công ty Quy mô mẫu khảo sát mà tác giả lựa chọn với hai nhóm đối tượng chính gồm cán bộ thực hiện quản trị dự án tại Công ty và cán bộ thực hiện công tác quản lý Nhà nước trong lĩnh vực dự án đàu tư bất động sản Các nội dung được tác giả đề cập trong chương 3 là cơ sở để tác giả luận văn đi phân tích để đưa ra kết quả nghiên cứu công tác quản trị dự án đàu tư bất động sản tại Công ty cổ phần Bất động sản Tiến Phước trong chương tiếp theo.
KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU
Tổng quan về Công ty Bất động sản Tiến Phước
4.1.1 Quá trình hình thành phát triển và những thành quả đạt được của Công ty BĐS Tiến Phước
Công ty cố phần bất động sản Tiến Phước được thành lập vào năm 1992 Và người đứng ra thành lập nên công ty đầu tiên là ông Nguyễn Thành Lập Ông Lập sinh năm 1950 tại
TP Hồ Chí Minh Hiện tại thì ông Nguyễn Thành Lập cũng là Chủ Tịnh hội đồng quản trị của Công ty cổ phần bất động sản Tiến Phước (Tiến Phước Group).
Với 30 năm kinh nghiệm hoạt động, đặc biệt trong lĩnh vực bất động sản, Tiến Phước là đối tác đáng tin cậy đối với các công ty đầu tư, là thương hiệu có uy tín cao đối với khách hàng Tiến Phước đưa ra cam kết mang đến những mái ấm chất lượng cao, cùng với đó là các sản phẩm bất động sản có giá trị bền vững, lâu dài Hơn thế nữa công ty cũng đồng thời đảm bảo đồng hành cũng cộng đồng trong quá trình phát triển.
Các lĩnh vực hoạt động kinh doanh chính của Công ty Bất động sản Tiến Phước
Ngay từ đầu Công ty Bất động sản Tiến Phước không phải đi theo ngay lĩnh vực bất động sản Trải qua một quá trình phát triển và nắm bắt được thị trường Công ty dần đi theo một hướng đi mới Việc chọn lĩnh vực Bất động sản làm mục tiêu chính cho con đường phát triển của mình rõ ràng đã mang đến cho Tiến Phước một bước đột phá Điều này càng chứng minh qua năm tháng với sự phát triển mạnh mẽ của Công ty Tiến Phước trong thời gian qua.
Hiện tại, với sự nhanh nhạy và thấu hiểu thị trường Tiến Phước đang thực hiện hoạt động kinh doanh trong 3 lĩnh vực được đánh giá là có tiềm năng phát triển mạnh cả thời điểm hiện tại và trong tương lai gồm:
Lĩnh vực Bất động sản: Đây là lĩnh vực hoạt động chủ chốt và xuyên suốt của tập đoànTiến Phước Đã có rất nhiều dự án bất động sản mà tập đoàn Tiến Phước tham gia và gặt hái được rất nhiều thành công Không chỉ là được đánh giá cao dưới góc nhìn của các chuyên gia mà chính khách hàng là những người trực tiếp được trải nghiệm các dự án đó. Những ngôi nhà mà Tiến Phước xây dựng không chỉ đáp ứng tiêu chuẩn sống cao cấp mà còn tạo ra sự gắn kết, giúp các thành viên trong gia đình có thể tận hưởng trọn vẹn các khoảnh khắc hạnh phúc.
Thông qua các dự án bất động sản Tiến Phát muốn cung cấp những giải pháp thiết thực về môi trường sống lý tưởng và thực sự thư giãn, thoãi mái cho tất cả khách hàng.
Lĩnh vực chăm sóc sức khỏe: Đây là lĩnh vực mới được Tiến Phước chú trọng đầu tư Sức khỏe là vốn quý của bản thân mỗi người Nắm bắt được tâm lý ngày càng coi trọng vấn đề về sức khỏe, Tiến Phước đã mang đến những dịch vụ chăm sóc sức khỏe tận tâm với hệ thống cơ sở vật chất y tế hiện đại và đạt đẳng cấp thế giới ngay tại Việt Nam Hiện tại Tiến Phước Group đã thực hiện xây dựng một bệnh viện hiện đại, đáp ứng được nhu cầu của cộng đồng về một dịch vụ y tế có đủ các tiêu chuẩn quốc tế với đội ngũ các bác sĩ chuyên gia đầu ngành của Việt Nam và Mỹ.
Lĩnh vực cơ sở hạ tầng: Đây chính là hoạt động luôn song hành cũng với lĩnh vực bất động sản Lĩnh vực này chính là yếu tố tiên quyết tạo ra các giá trị bền vững Không ngừng đầu tư phát triển cơ sở hạ tầng cho đến phát triển năng lượng sạch, Tiến Phước mong muốn tạo ra các giải pháp đa dạng chú trọng giữ gìn các giá trị của môi trường tự nhiên Thiết lập cơ sở hạ tầng bền vững giúp cho thế hệ tương lai có thể tận hưởng một môi trường sống sạch và xanh Một số dự án nổi bật của Tiến Phước.
Hình 4.1 Dự án Senturia Nam Sài Gòn
(Nguồn: Công ty cổ phần BĐS Tiến Phước) Đây là khu dân cư phức hợp bao gồm các căn nhà phố liền kề, khu phố thương mại, các căn biệt thự và các căn hộ cao tầng với quy mô lên đến 19,8ha nằm ở đường Nguyễn Văn Linh, quận Bình Chánh.
Hình 4.2 Dự án Palm City
(Nguồn: Công ty cổ phần BĐS Tiến Phước) Đây là khu đô thị bao gồm tổ hợp khu dân cư nhà thấp tầng, căn hộ cao tầng, nhà phố thương mại và các tòa văn phòng cùng với khu trung tâm thương mại.Dự án được triển khai với quy mô 30,2 ha tại quận 2.
Hình 4.3 Dự án Senturia Quận 9 Central Point.
(Nguồn: Công ty cổ phần BĐS Tiến Phước) Đây là khu biệt thự dành cho chuyên gia nằm ngay trung tâm Thành Phố Thủ Đức ở quận
9, với quy mô diện tích là 27 ha và chủ yếu là loại hình biệt thự đơn lập
Hình 4.4 Dự án khu đô thị Empire City. Đây là khu đô thị bao gồm tòa nhà phức hợp cao 86 tầng gồm 3000 căn hộ cao cấp, khu bán lẻ và văn phòng.
Với tổng diện tích hơn 14 ha tại khu đô thị mới quận 2 Dự án sẽ có 11 blocks và tháp quan sát cao 88 tầng Dự kiến là tòa tháp cao nhất TP Hồ Chí Minh khi hoàn thành Đây là dự án do công ty Đế Vương( là liên doanh giữa Tiến Phước, Keppel Land và Gaw Capital Patners) làm chủ đầu tưvới tổng số vốn đầu tư lên đến 26,000 tỷ đồng.
Quả thực với nhiều năm kinh nghiệm chinh chiến với các lĩnh vực hoạt động của mình. Tiến Phước đã thành công trong việc tạo dựng uy tính vàng của công ty đối với khách hàng cũng như các đối tác của mình, với phương châm làm việc có trách nhiệm và đặt hết tâm sức của mình vào công việc, những dự án do Tập đoàn Tiến Phước làm chủ đầu tư hay hợp tác với các đối tác luôn mang đến sự an tâm tuyệt đối và khẳng định giá trị thương hiệu bền vững trong lòng khách hàng.
Kết quả kinh doanh bất động sản của Công ty Bất động sản Tiến Phước Đặc điểm tình hình
Công ty Bất động sản Tiến Phước xây dựng và triển khai kế hoạch 2018 – 2021 với những thuận lợi và khó khăn tác động đến việc thực hiện kế hoạch 05 năm, giai đoạn2018-2021 như sau:
Các nguyên nhân ảnh hưởng đến công tác quản trị dự án đầu tư bất động sản
4.3 Các nguyên nhân ảnh hưởng đến công tác quản trị dự án đầu tư bất động sản 4.2.1 Nguyên nhân khách quan
Môi trường kinh tế: Môi trường kinh tế vĩ mô sẽ ảnh hưởng đến ý tưởng đầu tư và chi phối hoạt động của các Dự án, tạo thuận lợi hoặc gây cản trở quá trình thực hiện dự án Điều kiện kinh tế vĩ mô thuận lợi không những tạo điều kiện cho các dự án ra đời, hoạt động có hiệu quả mà trong một chừng mực nhất định có thể làm xuất hiện những ý tưởng đầu tư Vì vậy, việc nghiên cứu, đánh giá các điều kiện kinh tế vĩ mô có ý nghĩa quan trọng trong quá trình lập và quản lý dự án đầu tư Các nhân tố thuộc môi trường kinh tế vĩ mô có thể có rất nhiều, tuy nhiên các nhà đầu tư cần lưu ý khi tiến hành đánh giá môi trường kinh tế vĩ mô đối với các vấn đề căn bản sau:
- Tốc độ tăng trưởng: Đây là một trong những chỉ tiêu kinh tế vĩ mô cơ bản mà các nhà đầu tư cần quan tâm Động thái và xu thế tăng trưởng kinh tế của một quốc gia có thể ảnh hưởng đến tình hình đầu tư và phát triển của một ngành, một lĩnh vực và sau đó là kết quả đầu tư của một dự án cụ thể Trên phương diện lý thuyết khi kinh tế càng phát triển, mức sống được nâng cao sẽ là một yếu tố tích cực thúc đầy gia tăng nhu cầu về nhà ở và các công trình xây dựng cơ bản tương ứng trong lĩnh vực này
- Lãi suất: Lãi suất sẽ trực tiếp ảnh hưởng đến chi phí sử dụng vốn và sau đó là hiệu quả đầu tư Nếu lãi suất cao hơn, sẽ có ít dự án hơn thoả mãn tiêu chuẩn hiệu quả khi đánh giá cơ hội đầu tư và ngược lại lãi suất thấp hơn thì chi phí sử dụng vốn sẽ nhỏ hơn và nhiều dự án thoả mãn tiêu chuẩn hiệu quả - Tỷ lệ lạm phát: Tỷ lệ lạm phát có thể ảnh hưởng lớn đến sự ổn định môi trường kinh tế vĩ mô và có thể ảnh hưởng đến ý định và hành động của nhà đầu tư Lạm phát có thể là rủi ro tiềm tàng làm suy giảm hiệu quả đầu tư Tuy nhiên, trong điều kiện giảm phát do suy giảm nhu cầu cũng có tác động tiêu cực đến đầu tư và tính hiện thực hoá các cơ hội đầu tư.
- Tình hình ngoại thương và các chế định có liên quan: Chính sách thuế, các hàng rào phi thuế quan, chính sách tỷ giá hối đoái, cán cân thương mại quốc tế Những vấn đề này đặc biệt quan trọng đối với các dự án sản xuất hàng xuất khẩu, nhập khẩu nguyên liệu, máy móc.
- Tình hình thâm hụt ngân sách: Thâm hụt ngân sách ở mức cao có thể dẫn đến chính phủ phải đi vay nhiều hơn, điều này có thể ảnh hưởng đến mức lãi suất cơ bản của nền kinh tế, sau đó là chi phí vốn và hiệu quả đầu tư
- Hệ thống kinh tế và các chính sách điều tiết vĩ mô của nhà nước: Cần phải nghiên cứu cơ cấu tổ chức hệ thống kinh tế theo ngành, theo quan hệ hữu cơ, theo vùng lãnh thổ để làm cơ sở đánh giá trình độ và lợi thế so sánh của dự án đầu tư Trong một chừng mực nhất định, khía cạnh này có thể ảnh hưởng đến kết quả và hiệu quả của một dự án đầu tư. Nghiên cứu các chính sách điều tiết vĩ mô của nhà nước trong từng giai đoạn có thể ảnh hưởng đến tình hình và triển vọng đầu tư: chính sách tiền tệ, chính sách tài khoá, quan điểm về cải cách kinh tế.
- Môi trường chính trị, pháp luật: Sự ảnh hưởng về chính trị cũng như đảm bảo về mặt pháp lý liên quan đến quyền sở hữu và tài sản có ý nghĩa quan trọng ảnh hưởng rất lớn đến ý định và hành vi của nhà đầu tư Theo đánh giá của Ngân hàng Thế Giới trong báo cáo Phát triển thế giới năm 2018 có tiêu đề “Môi trường đầu tư tốt hơn cho mọi người” thì mức độ tin tưởng của doanh nghiệp vào tương lai – kể cả độ tin cậy trong chính sách của nhà nước – sẽ quyết định việc doanh nghiệp có đầu tư hay không và sẽ đầu tư như thế nào”. Theo đánh giá việc nâng cao khả năng tiên liệu chính sách có thể làm tăng khả năng thu hút đầu tư mới lên hơn 30% Trong quá trình lập dự án, bên cạnh việc nghiên cứu toàn bộ hệ thống các yếu tố về thể chế, luật pháp, các quy định của nhà nước, các chính sách của Chính phủ liên quan đến hoạt động đầu tư (Luật đầu tư; chính sách thuế, chính sách đất đai…), cần phải nghiên cứu thoả đáng các căn cứ pháp lý cụ thể liên quan đến hoạt động của dự án
- Môi trường văn hoá xã hội: Nội dung nghiên cứu và mức độ nghiên cứu môi trường văn hoá xã hội ảnh hưởng đến quá trình thực hiện và vận hành kết quả đầu tư của từng dự án đầu tư có thể khác nhau tuỳ thuộc vào lĩnh vực hoạt động, tính chất và mục tiêu của mỗi dự án cụ thể Đối với sản xuất công nghiệp thì nội dung nghiên cứu về tập quán tiêu dùng, quy mô dân số, về kết cấu hạ tầng, về sức mua sản phẩm mà dự án cung cấp sẽ được chú trọng. Trong khi đối với các dự án phúc lợi xã hội thì các thông số như: mật độ dân số, chất lượng dân số, cơ cấu dân số
- Môi trường tự nhiên: Tuỳ từng dự án mà yếu tố môi trường tự nhiên sẽ được nghiên cứu dưới các mức độ khác nhau nhằm đảm bảo sự thành công của mỗi công cuộc đầu tư cụ thể.Chẳng hạn đối với những dự án công nghiệp hoặc xây dựng thì các yếu tố về điều kiện tự nhiên như khí hậu, địa chất, thổ nhưỡng được nghiên cứu nhằm để lựa chọn các giải pháp xây dựng, vệ sinh công nghiệp, an toàn lao động, bảo quản sản phẩm.
- Quy mô của dự án đầu tư: Đây là yếu tố ảnh hưởng lớn nhất đến các dự án, là yếu tố tác động tác động đến tổng mức đầu tư của dự án, đến thời gian của các giai đoạn chuẩn bị dự án và thực hiện dự án Tổng mức đầu tư của dự án có thể nói lên tính chất khả thi hay không khả thi đối với năng lực tài chính của các Chủ đầu tư Ngoài ra quy mô (Diện tích đất sử dụng) của dự án còn ảnh hưởng trực tiếp đến công tác giải phóng mặt bằng, một trong những khâu khó khăn nhất trong giai đoạn thực hiện dự án hiện nay Thời gian thực hiện đầu tư kéo dài ảnh hưởng đến việc chậm đưa dự án vào giai đoạn vận hành kinh doanh thu hồi vốn của dự án.
- Hình thức tổ chức quản lý dự án đầu tư: Căn cứ vào năng lực của Doanh nghiệp, yêu cầu của dự án Chủ đầu tư quyết định lựa chọn một trong các hình thức quản lý dự án đầu tư: + Thuê tổ chức tư vấn quản lý dự án khi Chủ đầu tư xây dựng công trình không đủ điều kiện năng lực
+ Trực tiếp quản lý dự án Chủ đầu tư xây dựng công trình có đủ điều kiện năng lực quản lý dự án Việc lựa chọn hình thức quản lý dự án đầu tư có tác động trực tiếp đến hiệu quả đầu tư, khi thành lập các Ban QLDA kiêm nhiệm, không có cán bộ chuyên trách về xây dựng cơ bản không thực sự đủ năng lực sẽ dẫn đến thất thoát lãng phí, chậm tiến độ của Dự án. c) Năng lực của chủ đầu tư
+ Yếu tố con người: Cán bộ quản lý phải có trình độ và kinh nghiệm Đây là tố chất cần thiết phản ánh chất lượng của dự án, nó có tính quyết định trong quá trình lập dự án đầu tư mà không có máy móc nào có thể thay thế được.
+ Cách tổ chức quản lý: Là sự phối hợp nhịp nhàng giữa các bộ phận chuyên môn và bộ phận chức năng một cách năng động, linh hoạt nhằm tạo ra sự phân tích và nghiên cứu toàn diện một dự án đầu tư Đảm bảo dự án được lập mang tính khoa học, tính chính xác và đáp ứng được nhiều mục tiêu hơn
- Thiết bị và các phần mềm phụ trợ: Ngày nay với sự phát triển như vũ bão của khoa học công nghệ thì đây là công cụ hỗ trợ đắc lực cho con người giúp cho công tác quản lý và lập dự án chất lượng cao hơn, chính xác hơn, thời gian được rút ngắn lại do vậy sẽ rút ngắn được các chi phí khác có liên quan
Đánh giá tổng quan thực trạng quản trị dự án đầu tư bất động sản tại Công ty BĐS Tiến Phước
Kết quả đạt được: Về cơ cấu bộ máy quản lý Công ty đã lập ra các Ban Điều hành dự án phù hợp với đặc thù các dự án và đặc biệt là tính vùng miền, đặt trụ sở làm việc chính BĐH dự án tại trung tâm của mỗi vùng miền để làm giảm thiểu khoảng cách địa lý trong quá trình quản trị dự án (Miền Bắc tại Hà Nội, Miền Trung tại Đà Nẵng và Miền Nam tại TP Hồ Chí Minh) Về cơ bản chất lượng công tác quản trị các dự án đầu tư bất động sản tại Công ty bất động sản Tiến Phước được bảo theo các quy chuẩn, tiêu chuẩn, quy định của Nhà nước, đảm bảo an toàn và vệ sinh môi trường Về quản trị chi phí trong quá trình quản trị dự án đầu tư xây dựng cơ bản tốt, tuân theo các quy định của Nhà nước về quản lý chi phí trong việc sử dụng nguồn vốn ngân sách, không để thất thoát, lãng phí vốn Công tác lựa chọn nhà thầu tuân thủ theo đúng quy định của Luật và các nghị định, thông tư hướng dẫn Không để xảy ra sai phạm trong công tác đấu thầu Về an toàn trong quá trình triển khai thi công công trình thực hiện tốt, không để xảy ra mất an toàn trong quá trình triển khai các dự án đầu tư bất động sản.
Chất lượng hồ sơ trong giai đoạn chuẩn bị đầu tư (báo cáo nghiên cứu khả thi, khảo sát, thiết kế, dự toán) của các nhà thầu tƣ vấn chưa tốt, công tác kiểm tra, thẩm định của Chủ đầu tư còn sai sót dẫn đến một số dự án phải điều chỉnh tổng mức đầu tư, phải điều chỉnh thiết kế nhiều lần trong giai đoạn thi công Điều này đã ảnh hưởng không nhỏ tới tiến độ triển khai và tính hiệu quả của dự án Tiến độ triển khai dự án trong giai đoạn chuẩn bị đầu tư và trong bước lựa chọn nhà thầu rất chậm Chất lượng thi công công trình một số hạng mục còn chưa đảm bảo, lỗi kỹ thuật dẫn đến tốn kém chi phí khắc phục cũng như lãng phí thời gian của dự án
Nhiều dự án trong giai đoạn thi công bị chậm tiến độ, kéo dài thời gian thi công dẫn đến không bàn giao dự án vào sử dụng đúng kế hoạch ban đầu, ảnh hưởng tới hoạt động sản xuất kinh doanh của đơn vị sử dụng tòa nhà Công tác kiểm soát chi phí và thanh toán cho Nhà thầu còn chậm, công tác quyết toán vốn dự án hoàn thành chậm so với quy định.
Mô hình quản trị dự án đang áp dụng tại Công ty: Mô hình quản trị dự án đầu tư bất động sản mà Công ty bất động sản Tiến Phước đang áp dụng là chưa phù hợp Công ty đang áp dụng hình thức quản trị dự án theo các bộ phận chức năng, mỗi bộ phận phụ trách một mảng chuyên môn trong chu trình quản trị dự án (bộ phận quản lý thiết kế, bộ phận quản lý đấu thầu, bộ phận quản lý thi công…), không có một bộ phận nào chịu trách nhiệm tổ chức thực hiện toàn bộ công việc dự án, sẽ rất khó kiểm soát cho người quản trị Đồng thời sẽ sinh ra vấn đề nếu sự phối hợp giữa các bộ phận không tốt, một mắt xích nào đó thiếu trách nhiệm sẽ ảnh hưởng tới toàn bộ chu trình triển khai dự án Công tác mời thầu và lựa chọn nhà thầu và quản lý nhà thầu thông qua hợp đồng còn khuyết điểm: Rất nhiều hạn chế được đưa ra xuất phát từ phía nhà thầu, đó là các đơn vị trực tiếp làm ra sản phẩm (tư vấn, xây lắp) Chất lượng các Nhà thầu còn chưa tốt, các tiêu chí đánh giá năng lực thực tế của nhà thầu khi lựa chọn nhà thầu chưa tốt nên không phân loại được Nhà thầu Khi quản lý nhà thầu thì việc ràng buộc quyền lợi và nghĩa vụ của Nhà thầu đối với Chủ đầu tư chỉ bằng hợp đồng Tuy nhiên các điều khoản thưởng, phạt trong hợp đồng còn chưa rõ ràng và chưa có tính răn đe, chưa kịp thời đánh vào lợi ích kinh tế trực tiếp của Nhà thầu Do đó nhiều thời điểm Chủ đầu tư không điều hành tốt được Nhà thầu Công tác phối hợp ngang giữa các phòng/ban trong Công ty không tốt: Các phòng/ban trong Công ty đều có nhiệm vụ khác nhau nhưng là những mắt xích tham gia vào chu trình triển khai dự án Nhưng việc phối hợp ngang giữa các bộ phận bộc lộ nhiều khuyết điểm, không nắm được thông tin của nhau, thiếu trách nhiệm, đổ lỗi cho nhau (Như: Nếu tiến độ thi công chậm BĐHDA đổ lỗi cho thiết kế sai, điều chỉnh nhiều, trách nhiệm hoàn toàn thuộc về bộ phận quản lý thiết kế,
Bộ phận thẩm định thanh quyết toán không làm hết trách nhiệm, thủ tục hồ sơ nhiều khi rườm rà, không hướng dẫn kịp thời dẫn đến thanh toán cho Nhà thầu chậm nhưng lại đổ trách nhiệm cho BĐHDA ) Chính vì những điểm vướng mắc như vậy đã làm chậm tiến độ, giảm hiệu quả của dự án Chất lượng đội ngũ cán bộ công nhân viên còn chưa thật tốt:Công ty hoạt động trong lĩnh vực quản lý dự án nên ngoài năng lực chuyên môn thì năng lực quản lý và điều phối các Nhà thầu trong từng giai đoạn triển khai dự án là rất cần thiết cho cán bộ công nhân viên Công ty Tuy nhiên năng lực đó vẫn còn hạn chế dẫn đến việc điều hành không tốt, chồng chéo giữa các nhà thầu, không xử lý kịp các vướng mắc phát sinh Đồng thời nhiều nhân viên chỉ am hiểu được một lĩnh vực chuyên môn trong khi đó đặc thù lĩnh vực xây dựng tại công trường triển khai dự án người giám sát của Chủ đầu tư cần hiểu biết thêm nhiều lĩnh vực khác mới giải quyết được công việc đạt hiệu quả như mong đợi.
Bình luận kết quả phân tích
Với những kết quả đã phân tích về hoạt động quản trị dự án đầu tư bất động sản tại Công ty bất động sản Tiến Phước đã thể hiện sự lỗ lực và cố gắng của tác giả trong quá trình tìm hiểu, phân tích và nghiên cứu từng khía cạnh của công tác quản trị dự án đầu tư bất động sản Với những kết quả nghiên cứu được thông qua việc đnahs giá thực trạng quản trị dự án đầu tư bất động sản, đề tài đã có những đóng góp nhất định cho công tác quản trị dự án đầu tư bất động sản của Công ty bất động sản Tiến Phước ở hiện tại và trong tương lai.
Trong chương 4, tác giả luận văn đã khái quát tổng quan về Công ty Bất động sản Tiến Phước với một số nội dung chính gồm:Quá trình hình thành phát triển và những thành quả đạt được của Công ty BĐS Tiến Phước, cơ cấu tổ chức của Công ty Trong chương này, tác giả còn đề cập đến các nhân tố ảnh hưởng đến công tác quản trị dự án đầu tư xây dựng Đặc biệt là luận văn đã đi sâu phan tích thực trạng công tác quản trị dự án đầu tư bất động sản tại Công ty BĐS Tiến Phước, từ đó đi đến đánh giá tổng quan thực trạng quản trị dự án đầu tư bất động sản tại Công ty BĐS Tiến Phước và những kết quả đạt được Với những kết quả nghiên cứu trên là cơ sở để tác giả đề xuất các giải pháp nâng cao hiệu quả công tác quản trị dự án đầu tư bất động sản tại Công ty bất động sản Tiến Phước ở trong chương 5.
GIẢI PHÁP HOÀN THIỆN CÔNG TÁC QUẢN TRỊ DỰ ÁN ĐẦU TƯ BẤT ĐỘNG SẢN TẠI CÔNG TY BẤT ĐỘNG SẢN TIẾN PHƯỚC VÀ KẾT LUẬN
Mục tiêu
Kế hoạch 03 năm, giai đoạn 2022-2025 của Công ty Bất động sản Tiến Phước được xây dựng trong bối cảnh nền kinh tế thế giới và khu vực được dự báo tuy có dấu hiệu phục hồi đà tăng trưởng sau cuộc khủng hoảng tài chính và suy thoái kinh tế toàn cầu, do ảnh hưởng nặng nề của dịch bệnh Covid – 19, nhưng tốc độ phục hồi còn chậm, tiềm ẩn nhiều rủi ro và có những diễn biến khó lường Thực hiện Chiến lược phát triển bất động sản quốc gia đến năm 2025, tầm nhìn đến năm 2030 được Thủ tướng Chính phủ phê duyệt, nhu cầu về bất động sản còn rất lớn, đặc biệt là các nhóm đối tượng có nhu cầu về bất động sản để phục vụ nghỉ dưỡng, nhà ở cao cấp, biệt thự cao cấp Mặt khác, với chủ trương của Đảng và Nhà nước về tiếp tục thực hiện 3 khâu đột phá trong Chiến lược Phát triển kinh tế xã hội 10 năm 2021-2030 trong đó có xây dựng hệ thống kết cấu hạ tầng đồng bộ, với một số công trình hiện đại, tập trung vào hệ thống giao thông và hạ tầng đô thị lớn sẽ tạo điều kiện cho lĩnh vực phát triển các dự án đầu tư bất động sản để phục vụ nhu cầu của người dân về nhà ở và kinh doanh Về phía Công ty Bất động sản tiến Phước, giai đoạn 2022-2025 là giai đoạn Công ty tiến hành đổi mới mô hình tổ chức và hoạt động, giải quyết các tồn tại tại các dự án bất động sản đã triển khai trong giai đoạn trước đây, nâng cao hiệu quả quản trị doanh nghiệp, tiếp tục ổn định và phát triển bền vững để nâng tầm vị thế của Công ty trên thị trường kinh doanh bất động sản Để làm được điều đó, Công ty Bất động sản tiến Phước hướng đến thực hiện một số nội dung gồm:
- Phát triển đầu tư để chủ động giải quyết việc làm cho CBCNV, chuyển từ vị trí làm thuê, tìm kiếm việc làm, sang vị trí làm chủ nguồn công việc
- Đầu tư nâng cấp, đầu tư mở rộng, đầu tư mới để hiện đại hóa máy móc, trang thiết bị, phương tiện kỹ thuật, dây chuyền sản xuất để thực hiện có hiệu quả các dự án kinh doanh bất động sản theo công nghệ mới nhất nhằm nâng cao năng lực và sức cạnh tranh của Công ty đối với các doanh nghiệp bên ngoài
- Tiếp tục xây dựng chiến lược phát triển nhân lực trong Công ty theo hướng chính quy,lập quy hoạch phát triển nguồn nhân lực Công ty đến năm 2025, tầm nhìn đến năm 2030 đảm bảo nguồn nhân lực đáp ứng quy mô mở rộng, phát triển các lĩnh vực kinh doanh bất động sản của Công ty trong nước và Quốc tế Với nguồn nhân lực dồi dào, trình độ kỹ thuật cao, tâm huyết chính là một trong những yếu tố thúc đẩy sự phát triển toàn diện của
Công ty trong tương lai
- Tăng cường trách nhiệm, quyền hạn, quyền lợi cho Người đại diện vốn, Người điều hành
Doanh nghiệp, Giám đốc các Phòng, Ban, Doanh nghiệp hạch toán độc lập trong toàn
Công ty theo đúng quy định của Pháp luật.
- Xây dựng, hoàn thiện các nội quy, quy chế làm việc, quy định về trình tự, thủ tục thực hiện các công việc liên quan như công tác thẩm định thiết kế, dự toán, thanh quyết toán, quy trình đầu tư, quản lý dự án,… để ngày càng tiến tới chuyên môn hóa, chuyên nghiệp hóa hoạt động của Tổng Công ty.
Mục tiêu đầu tư dự án bất động sản của Công ty BĐS Tiến Phước giai đoạn 2022 2025
Trong những năm tới với mục tiêu của Công ty bất động sản Tiến Phước đến năm 2025 sẽ trở thành Tập đoàn kinh doanh bất động sản toàn cầu và là một trong 50 doanh nghiệp kinh doanh bất động sản lớn nhất thế giới Ngoài ra, Tập đoàn này sẽ phấn đấu đưa các dịch vụ bất động sản vào mọi lĩnh vực của đời sống xã hội, tạo ra sự bùng nổ trong ngành bất động sản Việt Nam; đứng trong top 50 doanh nghiệp lớn nhất thế giới trong lĩnh vực kinh doanh bất động sản Một số mục tiêu cụ thể hơn như doanh thu từ 500-600.000 tỷ đồng, tăng trưởng trung bình 20-25%; lợi nhuận từ 400-500 tỷ đồng, tăng trưởng trung bình 10-15%; đầu tư quốc tế từ 20-25 nước Năng suất lao động đạt 500 triệu đồng/người/năm, tăng 10-
15%/ năm Công ty Bất động sản Tiến Phước là doanh nghiệp lớn kinh doanh trong lĩnh vực bất động sản, vì vậy việc đầu tư vào công tác kinh doanh bất động sản là nhiệm vụ trọng yếu của Công ty Các dự án kinh doanh bất động sản có trụ sở, văn phòng làm việc còn lại ở hơn 10 tỉnh, các tòa nhà trung tâm ở các thành phố lớn, các công trình phục vụ công tác huấn luyện và đào tạo.
Bảng 5.1 Danh sách các dự án chính đang triển khai của Công ty
Bất động sản Tiến Phước
STT Tên dự án Diện tích Địa điểm Quy mô
14.6 ha Lô đất 2b, ngay hầm Thủ
11 blocks (cao nhất là 34 tầng) & tháp quan sát 88 tầng (cao nhất TP.HCM khi hoàn thành).
19,8 ha Đường Nguyễn Văn Linh,
Bình Hưng, Bình Chánh (gần cầu Xóm Củi). tổng cộng 441 sản phẩm.
70ha Lê Văn Việt – Khu công nghệ cao Quận 9. tổng cộng 1120 sản phẩm.
Mặt tiền đường Song Hành, Phường An Phú, Quận 2,
500 biệt thự, nhà phố liền kế.
(Nguồn: Công ty Bất động sản Tiến Phước)
Qua bảng danh sách các dự án chính đang triển khai của Công ty Bất động sản Tiến Phước cho thấy quy mô của các dự án lớn và ở các vị trí rất đẹp trên địa bàn Thành phố Hồ Chí
Minh Các sản phẩm bất động sản mà Công ty bất động sản tiến phước hướng tới cho khách hàng những căn hộ cao cấp và đầy đủ tiện nghi cũng như các không gian thoáng mát, nâng tầm giá trị cuộc sống
Giải pháphoàn thiện công tác quản trị dự án đầu tư bất động sản tại Công ty Bất động sảnTiến Phước
5.3.1 Giải pháp tổng thể về cơ cấu tổ chức bộ máy quản trị dự án đầu tư
Hiện tại Công ty đang áp dụng hình thức quản trị dự án theo các bộ phận chức năng, mỗi bộ phận phụ trách một mảng chuyên môn trong chu trình quản trị dự án (bộ phận quản lý thiết kế, bộ phận quản lý đấu thầu, bộ phận quản lý thi công…), không có một bộ phận nào chịu trách nhiệm tổ chức thực hiện toàn bộ công việc dự án, sẽ rất khó kiểm soát cho người quản trị Tuy nhiên nếu thay đổi hoàn toàn sang hình thức quản trị dự án theo mục tiêu, tức là Ban ĐHDA sẽ thực hiện toàn bộ các công việc của dự án từ khi chuẩn bị đầu tư đến khi kết thúc bảo hành thì với nhân sự hiện có là không đảm bảo Do vậy đề xuất phương pháp kết hợp hai hình thức quản trị dự án, cụ thể theo sơ đồ sau:
Hình 5.1 Mô hình mô phỏng hình thức quản trị dự án đề xuất tại Công ty
Hình dung từ sơ đồ ta có thể thấy trong “Ruột” của dự án chính là các Ban điều hành dự án Đây là bộ phận mấu chốt cho sự thành công của dự án, thực hiện hầu hết các công tác của quá trình triển khai dự án từ khi chuẩn bị dự án (chủ trương đầu tư, báo cáo nghiên cứu khả thi, thiết kế, thẩm tra…) đến thi công xây dựng và kết thúc là bàn giao dự án vào sử dụng, bảo hành công trình Còn 2 bộ phận bên ngoài gồm có: Bộ phận thẩm định & kiểm soát chất lượng, Bộ phận đấu thầu Đây là 2 bộ phận tác động vào dự án ở một số điểm như sau:
- Bộ phận thẩm định & kiểm soát chất lượng: Chức năng chính là thẩm định về thiết kế, tổng mức đầu tư, dự toán, chi phí thanh quyết toán do các Ban ĐH dự án trình Đồng thời còn có nhiệm vụ kiểm tra chéo về công tác quản lý chất lượng, hỗ trợ về chuyên môn cho Ban ĐH dự án trên các công trường khi triển khai thi công
- Bộ phận đấu thầu: Đây như là một Trung tâm mua sắm dùng chung cho tất cả các Ban ĐH dự án, phụ trách riêng lĩnh vực đấu thầu các gói thầu chính của dự án như: Thi công xây dựng công trình, Lắp đặt các hệ thống cơ điện (Điều hòa không khí, Phòng cháy chữa cháy…) Việc kết hợp hai hình thức quản trị này là phương án tốt cho Công ty vì vừa tối ưu được nhân lực do vẫn có 2 bộ phận là dùng chung cho tất cả các Ban ĐH dự án (Bộ phận thẩm định và Bộ phận đấu thầu), vừa đảm bảo tính chủ động cũng như tăng trách nhiệm cho các Ban ĐH dự án do phải thực hiện công việc từ đầu đến cuối.
- Ban điều hành dự án Miền
- Ban điều hành dự án Miền
- Ban điều hành dự án Miền
- Các ban điều hành dự án được thành lập theo thực tế từng thời điểm và quy mô dự án
Bộ phận thẩm định và
5.3.2 Đề xuất một số giải pháp chi tiết
5.3.2.1 Nâng cao chất lượng trong công tác lựa chọn nhà thầu
Công tác lựa chọn nhà thầu là một trong nhưng công tác rất quan trọng để tìm ra những nhà thầu có đầy đủ năng lực và kinh nghiệm để thực hiện các gói thầu được tốt, mang lại hiệu quả to lớn cho Chủ đầu tư Chất lượng trong công tác lựa chọn nhà thầu sẽ tác động đến tất cả các công tác quản trị chất lượng, quản trị tiến độ, quản trị chi phí Vì bản chất sản phẩm xây dựng là do Nhà thầu tạo dựng nên, nếu nhà thầu tốt thì việc quản trị của Chủ đầu tư sẽ không gặp nhiều khó khăn để có một sản phẩm tốt, còn không thì ngược lạị
- Đối với công tác lựa chọn nhà thầu tư vấn: Lựa chọn các nhà tư vấn có đầy đủ trình độ năng lực tư cách pháp nhân, có kinh nghiệm uy tín trên thị trường Sự lựa chọn này mang tính chất quyết định xuyên suốt quá trình thực hiện dự án Bởi sản phẩm của tư vấn đó là báo cáo nghiên cứu khả thi, hồ sơ khảo sát, thiết kế kỹ thuât, thiết kế bản vẽ thi công… là cơ sở để thi công công trình Tuy nhiên do gói thầu tư vấn đa phần đều có hạn mức nhỏ, có thể lựa chọn giữa 2 hình thức: Chỉ định thầu hoặc đấu thầu rộng rãi Nếu lựa chọn hình thức chỉ định thầu thì việc đánh giá Nhà thầu đa phần dựa trên ý chỉ chủ quan của Chủ đầu tư, do đó cần phải thương thảo rõ ràng với Nhà thầu về chất lượng nhân sự thực hiện dự án và hợp đồng phải có danh sách nhân sự kèm theo và có điều khoảng phạt nếu thay đổi nhân sự thực hiện công việc Nhưng theo quan điểm của tác giả, để lựa chọn nhà tư vấn đạt yêu cầu, có chất lượng tư vấn cao, giá thành sản phẩm hợp lý thì chủ đầu tư nên áp dụng biện pháp đấu thầu tư vấn
- Đối với công tác lựa chọn nhà thầu thi công: Gói thầu thi công là gói thầu lớn nên đương nhiên phải áp dụng hình thức đấu thầu rộng rãi Ngoài việc tuân thủ chặt chẽ quy trình, đề xuất thêm một số giải pháp sau:
- Đơn giản hóa các thủ tục hành chính trong đấu thầu: Dựa trên các biểu mẫu quy định của Nhà nước, cần ban hành các mẫu văn bản về kế hoạch lựa chọn nhà thầu, hồ sơ mời thầu tương ứng với mỗi loại hình công tác đấu thầu để các bộ phận trong Công ty có thể nhanh chóng thực hiện các thủ tục của mình
- Hình thức hợp đồng khuyến khích áp dụng hình thức hợp đồng trọn gói để hạn chế phát sinh trong quá trình thực hiện hợp đồng Đồng thời nó cũng làm tăng trách nhiệm kiểm soát hồ sơ của các bên trước khi lựa chọn nhà thầu, làm giảm thiểu việc điều chỉnh trong quá trình thi công
- Các điều khoản thưởng, phạt về chất lượng, tiến độ cần đưa rõ ràng, cụ thể trong hợp đồng và phải mạnh Việc ràng buộc trách nhiệm có tính pháp lý cao nhất này sẽ dễ dàng để Chủ đầu tư điều hành các Nhà thầu trong công tác kiểm soát chất lượng, tiến độ
5.3.2.2 Tăng cường kiểm tra, giám sát để nâng cao chất lượng xây dựng công trình
Cùng với sự phát triển không ngừng về cơ sở hạ tầng và nền kinh tế xã hội, cơ chế quản lý xây dựng cơ bản cũng được đổi mới kịp thời với yêu cầu, do đó xét về mức độ tổng thể của chất lượng dịch vụ và chất lượng công trình không ngừng được nâng cao Công tác quản trị chất lượng đã ngày càng được các doanh nghiệp coi trọng, đặc biệt là đối với Công ty Bất động sản Tiến Phước bởi vì Công ty đang thực hiện các dự án kinh doanh bất động sản có quy mô lớn và chất lượng cao Xét về tính toàn diện thì trách nhiệm trong công tác quản trị chất lượng là thuộc về Chủ đầu tư Để nâng cao được chất lượng xây dựng công trình thì giải pháp đưa ra phải tổng thể cho từ bước chuẩn bị dự án đến khi kết thúc dự án, cụ thể:
- Công tác tính toán công suất của dự án trong giai đoạn chủ trương đầu tư cần tham khảo và tập hợp đầy đủ dữ liệu từ đơn vị sử dụng, tính toán phải có dự phòng phát triển cho tương lai Đồng thời trong những dự án phức tạp nếu Chủ đầu tư không đủ khả năng tính toán cần tham vấn ý kiến chuyên gia (thuê ngoài)
+ Kiểm soát trong giai đoạn khảo sát, thiết kế: Nhiệm vụ khảo sát, thiết kế đưa ra cho tư vấn phải rõ ràng Đối với dự án quan trọng, phức tạp việc lập nhiệm vụ nên thuê tổ chức tư vấn chuyên nghiệp Tránh trường hợp đề bài đưa ra chung chung, không đánh giá được chất lượng sản phẩm tư vấn
+ Kiểm soát chặt chẽ chất lượng sản phẩm tư vấn bằng cách kiểm tra, đánh giá sản phẩm hàng tuần (sản phẩm tư vấn có thể gửi cho chủ đầu tư bằng file mềm qua email), đưa ra các ý kiến kiểm tra kịp thời, có chất lượng (Công ty cũng có đội ngũ cán bộ đã có nhiều năm kinh nghiệm làm tư vấn) để tư vấn chỉnh sửa hoàn thiện, tránh trường hợp làm xong mới phát hiện những lỗi sai mang tính chất hệ thống Nếu vi phạm các điều khoản của hợp đồng phải xử lý phạt kịp thời, như thế mới tăng trách nhiệm của Nhà thầu khi thực hiện tiếp công việc.
+ Việc nghiệm thu sản phẩm cuối cùng của các tổ chức tư vấn phải bám sát các điều khoản quy định của hợp đồng về chất lượng, các quy chuẩn, tiêu chuẩn Việt Nam Tránh trường hợp thủ tuc nghiệm thu cho có, nể nang dẫn đến chất lượng hồ sơ khi phát hành để thi công còn nhiều sai sót phải điều chỉnh thiết kế
- Kiểm soát trong giai đoạn thi công:
Kết luận
Với những chủ trương về hoạt động kinh doanh bất động sản của Công ty bất động sản Tiến Phước trong tương lai thể hiện tầm nhìn chiến lược của Công ty Đặc biệt, với các dự án trong những năm tới đã thể hiện được chiến lược cụ thể của Công ty đối với hoạt động kinh doanh bất động sản mà Công ty đang thực hiện Đi cùng với các chiến lược kinh doanh là các giải pháp về quản trị dự án được khái quát một cách chi tiết các giải pháp mang lại hiệu quả kinh daonh bất động sản cho Công ty đạt hiệu quả cao trong tương lai.
Trong chương 5, tác giả luận văn đã đề cập đến một số nội dung đó là: Các hàm ý chính sách; Nhu cầu đầu tư dự án bất động sản của Công ty BĐS Tiến Phước trong những năm tới Đặc biệt, trong chương này, tác giả đã đề xuất một số giải pháp hoàn thiện công tác quản trị dự án đầu tư bất động sản tại Công ty BĐS Tiến Phước trong thời gian tới, nhằm nâng cao hiệu quả hoạt động kinh doanh bất động sản của Công ty, đưa Công ty lên một tầm cao mới đến năm 2025, tầm nhìn 2030, Công ty bất động sản Tiến Phước sẽ trở thành một trong những tập đoàn kinh doanh bất động sản lớn nhất cả nước.
