Nâng cao chất lượng ng tác thẩm định dự án vay vốn của các dn xây lắp tại chi nhánh ngân hàng ng thương ba đình

1 Chuyên đề thực tập tốt nghiệp: Nâng cao chất lượng công tác thẩm định dự án vay vốn DN xây lắp Chi nhánh Ngân hàng Công thương Ba Đình CHƯƠNG I THỰC TRẠNG CƠNG TÁC THẨM ĐỊNH DỰ ÁN VAY VỐN CỦA CÁC DOANH NGHIỆP XÂY LẮP TẠI CHI NHÁNH NH CƠNG THƯƠNG BA ĐÌNH THỜI GIAN TỪ 2003 ĐẾN 2007 I GIỚI THIỆU VỀ CHI NHÁNH NHCT BA ĐÌNH Khái qt q trình hình thành phát triển Chi nhánh Ngân hàng Công Thương Ba Đình NH cấp NHCT VN Với nhiệm vụ vừa kinh doanh tiền tệ, tín dụng toán, đồng thời vừa đảm bảo nhu cầu vốn cho đơn vị quốc doanh tập thể địa bàn quận Ba Đình NHCT Ba Đình thực chức kinh doanh tiền tệ, huy động vốn, cho vay, đầu tư, cung cấp dịch vụ NH toán thẻ, chi trả lương, chuyển tiền, chi trả kiều hối Chi nhánh Ngân hàng Cơng thương khu vực Ba Đình đời năm 1959 Tên ban đầu : Chi điếm Ngân hang Ba đình trực thuộc Ngân hang Hà Nội Trụ sở tại: Phố Đội Cấn – Hà Nội ( 142 phố Đội Cấn) Nhiệm vụ: vừa xây dựng sở vật chất, củng cố tổ chức hoạt động Ngân hàng ( Hoạt động hình thức cung ứng, cấp pháp theo tiêu-kế hoạch giao) Số lượng cán lúc đó: 10 người Mục tiêu hoạt động: mang tính bao cấp, phục vụ, khơng lấy lợi nhuận làm mục tiêu, hoạt động theo mơ hình quản lý cấp ( Ngân hang Nhà nước) Mơ hình trì từ thành lập tháng 07 năm 1988 kết thúc Ngày 01/07/1988, thực Nghị định 53 Hội đồng Bộ trưởng ( Chính phủ) ngành Ngân hang chuyển hoạt động từ chế quản lý hành chính, kế hoạch hố sang hạch tốn kinh tế kinh doanh theo mơ hình quản lý Ngân hang hai cấp Sinh viên thực hiện: Nguyễn Thị Phương Lớp: Kinh tế Đầu tư 46 A Chuyên đề thực tập tốt nghiệp: Nâng cao chất lượng công tác thẩm định dự án vay vốn DN xây lắp Chi nhánh Ngân hàng Công thương Ba Đình ( Ngân hang Nhà nước – NHTM) lấy lợi nhuận làm mục tiêu hoạt động kinh doanh, NHTMQD đời (NHCT-NHNT-NHĐT&PT– NHNN&PTNT) Trong bối cảnh chuyển đổi đó, Ngân hàng Ba Đình chuyển đổi thành Chi nhánh NHTM quốc doanh với tên gọi Chi nhánh Ngân hang Công thương quận Ba Đình trực thuộc Ngân hàng Cơng thương thành phố Hà Nội Hoạt động kinh doanh mang tính kinh doanh thực sự, thong qua việc đổi phong cách giao tiếp phục vụ, lấy lợi nhuận làm mục tiêu kinh doanh, với việc đa dạng hố loại hình kinh doanh dịch vụ, khai thác mở rộng thị trường, đưa them sản phẩm dịch vụ vào kinh doanh Kể từ chuyển đổi mơ hình quản lý nay, hoạt động kinh doanh Chi nhánh NHCT khu vực Ba Đình khơng ngừng phát triển theo hướng “ổn định- an toàn - hiệu phát triển” quy mô, tốc độ tăng trưởng, địa bàn hoạt động, cấu - mạng lưới, tổ chức máy Cho đến nay, máy hoạt động Chi nhánh NHCT khu vực Ba Đình có 300 cán - nhân viên ( 85% có trình độ Đại học Đại học, 10% có trình độ trung cấp đào tạo Đại học, lại lao động giản đơn) với 12 phòng nghiệp vụ, phòng giao dịch, 12 quỹ tiết kiệm, hoạt động địa bàn rộng bao gồm quận: Ba Đình – Hồn Kiếm – Tây Hồ Sinh viên thực hiện: Nguyễn Thị Phương Lớp: Kinh tế Đầu tư 46 A Chuyên đề thực tập tốt nghiệp: Nâng cao chất lượng công tác thẩm định dự án vay vốn DN xây lắp Chi nhánh Ngân hàng Cơng thương Ba Đình Sơ đồ cấu tổ chức Ban Giám đốc Phòng Khách hàng Doanh nghiệp lớn ( Phòng Khách Hàng 1) Phòng Khách Hang Doanh nghiệp vừa nhỏ Phòng Khách Hàng Cá nhân Tình hình hoạt động kinh doanh Chi nhánh 3.1Huy động vốn Bảng Tổng vốn huy động Chi nhánh Đơn vị: triệu đồng Năm Chỉ tiêu Tổng vốn huy động 2003 2004 2005 2006 2007 3.192 3.639 4.164 4.400 5.141 Sinh viên thực hiện: Nguyễn Thị Phương Lớp: Kinh tế Đầu tư 46 A Chuyên đề thực tập tốt nghiệp: Nâng cao chất lượng công tác thẩm định dự án vay vốn DN xây lắp Chi nhánh Ngân hàng Cơng thương Ba Đình I Phân theo loại tiền gửi 1.Tiền gửi VNĐ 2.Tiển gửi ngoại tệ 2.718 2.984 3.469 3.497 4.040 474 655 6.952 853 1.101 1.408 1.806 2.050 1.962 2.817 1.784 1.833 2.114 2.388 2.324 II Phân theo chủ thể Huy động từ tổ chức tài chính, TCKT Huy động từ dân cư ( Nguồn: Báo cáo kết hoạt động kinh doanh Chi nhánh NHCT Ba Đình) Dựa vào bảng số liệu ta thấy tổng vốn huy động Chi nhánh NHCT Ba Đình tăng dần qua năm gần 15% nhiên tốc độ tăng lại giảm vào năm 2006 5,65% chưa cao Tiền gửi VNĐ chiếm tỷ lệ lớn 80% so với tiền gửi ngoại tệ Vốn huy động từ dân cư chiếm 50%, nguồn huy động ngày đươc trọng Năm 2007 tổng vốn huy động tăng 18,2% ( tăng 791 tỷ đồng) Tuy nhiên so với kế hoạch đề đạt 98,86 % Về cấu huy động vốn, huy động từ TCKT (tăng 43,6%) dân cư ( tăng 97,3%) Tiền gửi TCKT Chi nhánh năm 2007 so với năm trước có mức tăng đột biến ( tăng 855 tỷ đồng) huy động vốn từ DN có nhiều tiềm quan tâm hơn, đặc biệt từ cuối quý III/2007 Chi nhánh phân cơng cụ thể cho phịng nghiệp vụ có liên quan đến khách hàng tiêu huy động vốn 3.2 Hoạt động tín dụng Trong hoạt động tín dụng, Chi nhánh lấy định hướng tăng trưởng đơi với chất lượng, tìm kiếm khách hang, phương án tốt vay đồng thời áp dụng chuẩn mực phân loại nợ hang tháng theo QĐ 493/NHNN=> Nợ xấu thường xuyên kiểm soát, khắc phục, nợ xấu so với cuối năm trước giảm nhiều Song biến động thị trường điều kiện hội nhập kinh tế lực nhiều doanh nghịêp cịn bị hạn chế quản lý, tài cơng nghệ DN có nhu cầu lớn Sinh viên thực hiện: Nguyễn Thị Phương Lớp: Kinh tế Đầu tư 46 A Chuyên đề thực tập tốt nghiệp: Nâng cao chất lượng công tác thẩm định dự án vay vốn DN xây lắp Chi nhánh Ngân hàng Cơng thương Ba Đình vay vốn chưa đạt đủ điều kiện cho vay theo chuẩn mực quy chế lãi NHCTVN quy định nên tín dụng cịn bị hạn chế quy mô phát triển, dư nợ số đơn vị tiểm ẩn rủi ro, DN giao thong, sản xuất VLXD, sản xuất kinh doanh nhỏ nợ khách hang nhập vật tư, nguyên liệu phụ thuộc hoàn toàn giá thị trường giới 3.2.1 Tình hình dư nợ Bảng Cơ cấu dư nợ theo loại tiền gửi Chi nhánh NHCT Ba Đình Đơn vị: triệu đồng Năm 2003 2004 2005 Tổng 1.703 1.894 2.816 2.360 1.309 (tăng 1.950(tăng 1.710(giảm 1.844 (tăng 2,8%) 48,96%) 12,65%) 7.8%) 585 ( tăng 866(tăng 650(giảm 799 (tăng 36%) 48,03%) 25%) 22,9%) Tiền gửi VNĐ Tiền gửi ngoại tệ 1.273 430 2006 2007 2.643 (Nguồn BCKQKD Chi nhánh NHCT Ba Đình ) Dựa vào bảng ta nhận thấy dư nợ VNĐ, ngoại tệ tăng năm 2004, 2005 giảm vào năm 2006 năm 2006 có nhiều biến động khơng tốt thị trường tài giới Đặc biệt điều chỉnh lãi suất năm 2006 FED tác động trực tiếp đến quan hệ tỷ giá, lãi suất VNĐ 3.2.2 Chất lượng tín dụng 3.2.2.1Phân loại nợ theo nhóm nợ đến 31/12/2006 Sinh viên thực hiện: Nguyễn Thị Phương Lớp: Kinh tế Đầu tư 46 A Chuyên đề thực tập tốt nghiệp: Nâng cao chất lượng công tác thẩm định dự án vay vốn DN xây lắp Chi nhánh Ngân hàng Công thương Ba Đình 7.75%0.04% Nợ nhóm I Nợ nhóm II Nợ nhóm III 92.21% - Nợ nhóm I 2.177 tỷ đồng , tỷ trọng 92,25% - Nợ nhóm II 183 tỷ đồng, tỷ trọng 7,75% - Nợ nhóm III 927 triệu `, tỷ trọng 0,04% So với kế hoạch: - Nợ nhóm I gấp 2,91 lần so với kế hoạch ( 183390triệu/63000 triệu) - Nợ xấu: tỷ trọng 0,04%, 927 triệu đồng công ty sản xuất vật liệu xây dựng xếp loại nhóm III Ngồi nhóm nợ xấu xử lý ngoại bảng năm 2006 23.651 triệu đồng, chiếm gần 1%/ tổng dư nợ - Năm 2006 nhìn chung chất lượng tín dụng quản lý sát hơn-> số trích dự phịng rủi ro đến 30/11/2006 39.632 triệu đồng 3.2.2.2 Phân loại nợ theo tài khoản nợ hạn, nợ hạn Bảng Phân loại nợ xấu tổng dư nợ Chi nhánh Sinh viên thực hiện: Nguyễn Thị Phương Lớp: Kinh tế Đầu tư 46 A Chuyên đề thực tập tốt nghiệp: Nâng cao chất lượng công tác thẩm định dự án vay vốn DN xây lắp Chi nhánh Ngân hàng Công thương Ba Đình Đơn vị: triệu đồng Năm 2004 2005 2006 Nợ gia hạn 116 41.957 68.873 Nợ hạn 36.814 19.6 4.461 2007 Nợ xấu ( gồm nợ nhóm V) 80.446 ( nguồn BCKQKD Chi Nhánh NHCT Ba Đình ) Nợ gia hạn qua năm giảm mạnh năm 2005 sau lại tăng vào năm Điều cho thấy khoản nợ tốn hạn lại tăng lên, biến động thị trường giới lãi suất, giá loại nguyên vật liệu làm tăng chi phí giảm lợi nhuận đơn vị kinh doanh, có dẫn đến thua lỗ khơng có khả tốn nợ hạn Các khoản nợ hạn giảm lien tục năm 2005 2006 từ 36 tỷ đồng tỷ đồng kết đáng khích lệ với Chi nhánh NHCT Ba Đình Năm 2007 khoản nợ xấu gia tăng, điều xuất phát từ tình hình sản xuất kinh doanh tài số DN XD – GTVT bộc lộ yếu năm gần đến chưa khắc phục Năm 2007 tình hình khả tốn cịn trầm trọng hơn, mặt khác việc nắm bắt hoạt động sản xuất kinh doanh tổ chức DN thực chưa sâu sắc nên nợ nhóm II nợ xấu gia tăng Vì CN cần có giải pháp kịp thời, trích lập DPRR biện pháp khác để đạt mục tiêu năm 2008 giảm tỷ lệ nợ xấu Chi nhánh 3.3 Kết kinh doanh Bảng Tổng lợi nhuận Chi nhánh sau trích DPRR Sinh viên thực hiện: Nguyễn Thị Phương Lớp: Kinh tế Đầu tư 46 A Chuyên đề thực tập tốt nghiệp: Nâng cao chất lượng công tác thẩm định dự án vay vốn DN xây lắp Chi nhánh Ngân hàng Cơng thương Ba Đình Đơn vị ( tỷ đồng) Năm 2003 2004 2005 2006 2007 60,831 78,157 90,681 129 132,05 Tổng lợi nhuận ( Nguồn BCKQ KD CNNHCT BĐ) Lợi nhuận Chi nhánh tăng qua năm song kết tăng chưa tương xứng với tiềm Chi nhánh Trước năm 2006 lợi nhuận chênh lệch từ TN cổ phần 129 tỷ đồng Lợi nhuận sau trích dự phịng rủi ro đạt 89,165 tỷ đồng, vượt kế hoạch 19,165 tỷ, tăng 27,14% so với kế hoạch, tăng năm trước 54,31% Thu nhập cho CBNV ổn định Chi nhánh UBND quận Ba Đình cơng nhận đơn vị đạt danh hiệu xuất sắc Kết kinh doanh ( LN 2004- 78,157 tỷ đồng tăng 17,326 tỷ đồng so với 2003; LN 2004- 90,681 tỷ đồng, vượt 5,681 tỷ đồng, trích dự phịng rủi ro 32,899 tỷ đồng 2006- LN 129 tỷ đồng, LN sau tính dự phịng rủi ro 89,165 tỷ đồng, tăng năm 2005 54,31%) Năm 2007 Tổng lợi nhuận Chi Nhánh tiếp tục tăng, tăng chậm tiêu Tổng LN ( sau trích DPRR) năm 2008 140 tỷ đồng Trong điều kiện KTXH có nhiều biến động, cạnh tranh ngày gay gắt hơn, CN cần có biện pháp thu hút vốn kinh doanh hiệu để đạt vượt mức tiêu kế hoạch đề năm tới II THỰC TRẠNG THẨM ĐỊNH DỰ ÁN CỦA CÁC DNXL Đặc điểm DNXL xin vay vốn Chi nhánh Sinh viên thực hiện: Nguyễn Thị Phương Lớp: Kinh tế Đầu tư 46 A Chuyên đề thực tập tốt nghiệp: Nâng cao chất lượng công tác thẩm định dự án vay vốn DN xây lắp Chi nhánh Ngân hàng Công thương Ba Đình Doanh nghiệp xây lắp hoạt động lĩnh vực xây dựng, với hai lĩnh vực tư vấn đầu tư xây dựng thi công xây lắp loại cơng trình ( xây dựng lắp đặt loại thiết bị, cải tạo, sửa chữa, bảo trì,…các cơng trình xây dựng Các loại DN khác thường sản xuất địa điểm định, riêng DN xây lắp sản phẩm họ cơng trình xây dựng nên địa điểm sản xuất không cố định, sản xuất chủ yếu trời chịu ảnh hưởng lớn thời tiết Quá trình tổ chức xây dựng trình phức tạp, khối lượng cơng việc nhiều Do cơng tác tổ chức quản lý thực cơng trình cần tiến hành cẩn thận, có khoa học có đảm bảo hiệu công việc Yêu cầu số lượng vốn đầu tư lớn, các DN có tiềm lớn tài đáp ứng Thời gian xây dựng dài, chi phí sử dụng vốn ( chi phí hội - vốn chủ sở hữu, chi phí lãi vay vốn vay lớn); rủi ro lạm phát, biến động giá vật tư, …cao dự án thương mại hay DN hoạt động lĩnh vực thương mại Sản phẩm dự án công trình xây dựng tồn thời gian tương đối dài chịu tác động yếu tố xung quanh lớn Mức độ nhạy cảm với điều kiện mơi trường dự án thương mại Vì bỏ vốn vào khó chuyển đổi sang dự án khác hay chuyển đổi Sản phẩm thị trường xây dựng có đặc điểm khác với sản phẩm công nông nghiệp Các doanh nghiệp xây dựng không đủ sức tham gia đầu tư dự án lớn nên sản phẩm xây dựng chủ đầu tư ( tức bên mua) ứng trước tiền, thị trường xây dựng có mối liên hệ mật thiết với thay đổi đầu tư Nội dung thẩm định dự án xây lắp Sinh viên thực hiện: Nguyễn Thị Phương Lớp: Kinh tế Đầu tư 46 A Chuyên đề thực tập tốt nghiệp: Nâng cao chất lượng công tác thẩm định dự án vay vốn DN xây lắp Chi nhánh Ngân hàng Công thương Ba Đình Việc thẩm định dự án đầu tư tập trung phân tích, đánh giá khía cạnh hiệu tài khả trả nợ dự án đầu tư Các khía cạnh khác ( hiệu xã hội, hiệu kinh tế đề cập tuỳ theo đặc điểm yêu cầu dự án Phần I Xem xét tổng thể 1, Xem xét, đánh giá sơ theo nội dung quy trình * Thẩm định mục tiêu dự án Mục tiêu dự án có phù hợp với chương trình, kế hoạch phát triển kinh tế chung nước vùng kinh tế hay khơng Có thuộc ngành nghề Nhà nước không cho phép hay không? Nếu thuộc tiếp tục xem xét tiếp, khơng cho phép loại bỏ dự án Có thuộc diện ưu tiên hay khơng? Trong thời kỳ Nhà nước nêu dự án ưu tiên, gợi ý cho nhà đầu tư Ở địa phương có danh sách dự án ưu tiên Nếu dự án rơi vào diện ưu tiên làm hồ sơ xin hưởng ưu tiên, thiếu yêu cầu bổ sung để đảm bảo lợi ích cho chủ đầu tư để việc xét duyệt thuận lợi cịn hưởng chế độ ưu đãi Đối với sản phẩm thông thường thứ tự ưu tiên sau: sản phẩm xuất khẩu, sản phẩm thay nhập khẩu, sản phẩm để tiêu dung nước *Thẩm định văn pháp lý .Cần xem hồ sơ trình duyệt đủ hay chưa, có hợp lệ hay khơng? Tiếp đến cần xem xét vấn đề tư cách pháp nhân lực chủ đầu tư Đối với doanh nghiệp Nhà nước Quyết định thành lập thành lập lại theo luật doanh nghiệp Cơ quan định thành lập thành lập lại Cơ quan cấp trực thuộc Người đại diện thức Chức vụ người đại diện thức Địa chỉ, điện thoại Sinh viên thực hiện: Nguyễn Thị Phương Lớp: Kinh tế Đầu tư 46 A 5 Chuyên đề thực tập tốt nghiệp: Nâng cao chất lượng công tác thẩm định dự án vay vốn DN xây lắp Chi nhánh Ngân hàng Cơng thương Ba Đình PHỤ LỤC Minh hoạ công tác thẩm định dự án DN xây lắp Chi nhánh dự án cụ thể Dự án: Đầu tư xây dựng cơng trình tồ nhà Icon Địa điểm: số 243 đường La Thành, Đống Đa, Hà Nội Cơng trình: Trụ sở cơng ty xí nghiệp thành viên kết hợp dịch vụ cơng cộng Toà nhà ICON – ICON TOWER Chủ đầu tư: Công ty cổ phần đầu tư xây dựng số Cơ quan tư vấn: Công ty LD Sunjun Việt Nam Địa chỉ: Tầng 6,7 nhà 58 Đường Kim Mã, Quận Ba Đình, Hà Nội Điện thoại: 04 7344773 Fax: 04 7344761 KẾT QUẢ THẨM ĐỊNH DỰ ÁN ĐẦU TƯ I, CĂN CỨ THẨM ĐỊNH Phân tích sở pháp lý dự án Báo cáo nghiên cứu khả thi dự án đầu tư xây dựng: “Trụ sở công ty xí nghiệp thành viên kết hợp dịch vụ cơng cộng Tồ nhà ICON 4” Cơng ty cổ phần đầu tư xây dựng số số 243 đường La Thành, Đống Đa, Hà Nội Biên thoả thuận Công ty cổ phần đầu tư xây dựng số UBND quận Đống Đa, Hà Nội Đơn xin thuê đất Công ty cổ phần xây dựng đầu tư số Quyết định UBND quận Đống Đa việc chấp thuận dự án đầu tư xây dựng nhà ICON Hợp đồng thuê đất, biên bàn giao đất, công văn, nghị có liên quan khác Luật XD số 16/2003/QH 11 ngày 26/11/2003 QH khoá XI, kỳ họp lần thứ Nghị định 111/2006/NĐ –CP Nghị Định 16/05/ NĐ – CP Sinh viên thực hiện: Nguyễn Thị Phương Lớp: Kinh tế Đầu tư 46 A Chuyên đề thực tập tốt nghiệp: Nâng cao chất lượng công tác thẩm định dự án vay vốn DN xây lắp Chi nhánh Ngân hàng Cơng thương Ba Đình Nghị Định 209/2004/NĐ-CP Thông tư 02/07/ TT- BXD Thông tư 05/2005/TT- BXD Thông tư 05/2007/ TT-BXD Thông tư 06/2007/ TT- BXD Quyết định QĐ 49/2007/QĐ-TTg Công văn số 1751/BXD-VP Nghị định 99/2007/NĐ-CP Hợp đồng kinh tế số 60/HĐKT/ICON 4-SJ/2007 II NỘI DUNG THẨM ĐỊNH Sự cần thiết dự án 1.1Công ty đầu tư xây dựng số - Công ty xây dựng số thành lập 18/10/1959 tiền than từ hai đơn vị công trường xây dựng nhà máy Phân đạm Hà Bắc & công ty kiến trúc khu Bắc Hà Nội 1.2Nhu cầu nhiệm vụ phát triển Trước mục tiêu phát triển thành phố Hà Nội, yêu cầu nhiệm vụ phát triển kinh doanh theo định hướng Tổng cơng ty giai đoạn địi hỏi tốc độ tăng trưởng ổn định, phát triênr mở rộng loại hình kinh doanh cơng nghệ kỹ thuật, cung cấp cho khách hang dịch vụ trọn gói xây dựng 1.3 Hiện trạng sở vật chất Cơ sở vật chất giai đoạn hư hỏng, nhu cầu trụ sở cần thiêt 2.Thẩm định phương diện thị trường khả tiêu thụ: 2.1Nhu cầu phát triển văn phòng thương mại Hà Nội * Thị trường văn phòng cho thuê - Thị trường văn phòng Hà Nội chủ yếu bao gồm số diện tích trống tồ nhà văn phịng hạng A vào hoạt động, biệt thự kiểu Pháp Sinh viên thực hiện: Nguyễn Thị Phương Lớp: Kinh tế Đầu tư 46 A Chuyên đề thực tập tốt nghiệp: Nâng cao chất lượng công tác thẩm định dự án vay vốn DN xây lắp Chi nhánh Ngân hàng Cơng thương Ba Đình cải tạo lại, cửa hang bán lẻ, hộ gia đình, phịng khách sạn chuyển đổi mục đích khai thác sử dụng thị trường kinh doanh nhỏ lẻ, nhà xây dựng để kinh doanh văn phòng chủ đầu tư nước - Phần lớn văn phòng cho thuê hạng A vào hoạt động từ trước 2006, ngoại trừ tồ tháp Vietcombank khai trương năm 2001 ( diện tích 84.172 m2 - Các nhà hạng B xuống cấp hư hỏng nhẹ Diện tích văn phịng hạng A,B khoảng 199.184 m2 - Thị trường văn phòng Hà Nội có nhiều biến động cung cầu vài quý vừa qua Cung hạn chế cầu lại lớn - Ảnh hưởng: tăng trưởng kinh tế mạnh mẽ, tỷ lệ tăng trưởng đầu tư FDI vào Hà Nội tăng, mở rộng cơng ty đa quốc gia, tổ chức nước ngồi, quan ngoại giao tổ chức phi phủ Do môi trường kinh tế đầu tư khu vực Châu Á khơng có nhiều biến động bất thường nên nhu cầu văn phịng khơng Hà Nội tiếp tục tăng lên 2.2 Chính sách Nhà nước ngành xây dựng Ngành xây dựng ngành khác, thuộc diện ưu tiễn miễn giảm thuế thu nhập doanh nghiệp hay tiền thuê đất quy định Luật đầu tư, các luật, văn pháp luật khác có liên quan Với dự án Xây dựng tồ nhà ICON4 khơng thuộc diện hưởng ưu đãi đầu tư 2.3 Tình hình cạnh tranh thị trường Do nhu cầu văn phịng cho th tăng nhanh nên có nhiều công ty xin cấp phép thành lập, công ty xây dựng ngày mở rộng quy mơ nâng cao chất lượng cơng trình để tăng sức cạnh tranh thị trường ( Tổng công ty đầu tư phát triển nhà đô thị HUD, Tổng công ty xuất nhập xây dựng VINACONEX, Tổng công ty xây dựng Sông Đà, Tổng công ty đầu tư phát triển Nhà Hà Nội,…) Sinh viên thực hiện: Nguyễn Thị Phương Lớp: Kinh tế Đầu tư 46 A Chuyên đề thực tập tốt nghiệp: Nâng cao chất lượng công tác thẩm định dự án vay vốn DN xây lắp Chi nhánh Ngân hàng Cơng thương Ba Đình Sự cạnh tranh thị trường Tổng công ty xây dựng Nhà nước, Công ty công ty cổ phần xây dựng Việt Nam, q trình hội nhập cịn tạo cạnh tranh lớn Công ty xây dựng nước ngày vào Việt Nam nhiều Tuy nhiên cạnh tranh chọn lọc đựoc Công ty, DN kinh doanh thực có hiệu thị trường Thẩm định phương diện kỹ thuật dự án 3.1 Quy mô dự án: Dự án xây dựng khu đất diện tích 31.678 m 2, phạm vi diện tích dự kiến sau: - Tầng hầm - Tầng - Tầng Vậy quy mơ dự án bố trí thuận lợi phù hợp quy hoạch tổng thể sở hạ tầng xung quanh Dự án tạo thêm sở hạ tầng TP Hà Nội, tạo sở vật chất cho đơn vị kinh doanh có nhu cầu thuê văn phịng 3.2 Cơng nghệ trang thiết bị Do nhận thức tầm quan trọng công nghệ đại loại máy móc phục vụ cho việc xây dựng cơng trình điều ảnh hưởng đến chất lượng cơng trình an tồn cho người lao động Chính cơng ty th tư vấn Công ty LD Sunjin Việt Nam, nghiên cứu khảo sát số cơng trình văn phịng cho th nước vài nước bạn ( Hàn Quốc, Trung Quốc, Đài Loan, ) Các máy thi công xây dựng cơng trình ( cần cẩu, máy trộn, máy xúc,…) nhập từ Nhật Bản, Mỹ,… công nghệ phù hợp với trình độ Việt Nam nên gần khơng để lãng phí cơng suất máy móc 3.3 Ngun liệu yếu tố đầu vào Sinh viên thực hiện: Nguyễn Thị Phương Lớp: Kinh tế Đầu tư 46 A Chuyên đề thực tập tốt nghiệp: Nâng cao chất lượng công tác thẩm định dự án vay vốn DN xây lắp Chi nhánh Ngân hàng Cơng thương Ba Đình Ngun liệu đầu vào NVL xây dựng xi măng, cát, đá, sỏi, sắt, thép,… Đây NVL dễ biến động thị trường, giá thép chịu ảnh hưởng giá thép giới 3.4 Các điều kiện nhân lực, sở hạ tầng, môi trường * Nhân lực Nhân lực: kỹ sư có kinh nghiệm lực Công ty Cổ phần đầu tư xây dựng số 4, thuê thêm công nhân xây dựng địa bàn Hà Nội Giao thông: ngã tư đường Đê La Thành Kim Mã Cấp điện : nhu cầu sử dụng điện cịn thấp nên chưa có trạm biến áp riêng cho cơng trình, phải dung chung điện khu vực Cấp nước: đường ống cấp thành phố Thoát nước: sử dụng hai hệ thống thoát nước mưa nước bẩn nối với đường thoát nước mưa thành phố Cao độ san nền: cốt cao độ đường Đê La Thành 7,0; vị trí cơng trình cao đường 0,9m nên khơng phải san lấp mặt nhiều * Điều kiện tự nhiên - Khơng khí trung bình mùa nóng 23,4o C; mùa lạnh 3-8oC - Độ ẩm trung bình năm 83, 4% * Điều kiện xã hội môi trường - Xã hội: nằm tuyến đường lớn thành phố có lợi thiên nhiên Xây dựng xong tạo nên quần thể kiến trúc hài hoà, to đẹp - Mơi trường: lành, chịu ảnh hưởng xấu môi trường * Thẩm định giải pháp kết cấu - Tiêu chuẩn quy phạm - TCVN 2737 – 95 Tiêu chuẩn thiết kế tải tiếng động Sinh viên thực hiện: Nguyễn Thị Phương Lớp: Kinh tế Đầu tư 46 A Chuyên đề thực tập tốt nghiệp: Nâng cao chất lượng công tác thẩm định dự án vay vốn DN xây lắp Chi nhánh Ngân hàng Cơng thương Ba Đình - TCXDVN 375-2006 Tiêu chuẩn thiết kế cơng trình chịu động đất - TCVN 356-2005.Tiêu chuẩn thiết kế kết cấu bê tong cốt thép - TCXD 45-78 Tiêu chuẩn thiết kế , nhà cơng trình 3.5 Thẩm định cơng tác giải phóng mặt - Giải pháp cụ thể: + tháo dỡ vật tư thủ công - Phá loại kết cấu búa thuỷ lực/ búa nén khí - Lắp giáo xung quanh cơng trình - Bạt chắn phế thải văng căng kín theo giáo chắn để chống gió => Qua phân tích việc lựa chọn địa điểm hồn tồn phù hợp thoả mãn yêu cầu xây dựng hoạt động sau cơng trình Môi trường quản lý môi trường - Cơ sở pháp lý: + kế hoạch hành động quốc gia môi trường phát triển bền vững Uỷ ban khoa học kỹ thuật Nhà nước Bộ Khoa học công nghệ môi trường xây dựng - Bản hướng dẫn đánh giá tác động môi trường, số 317, 318 / TNMT - Luật Bảo vệ môi trường - Nghị định NĐ 175/CP - Quyết định 290 QĐ/MT * Môi trường tự nhiên * Hiện trạng Tốt hay khơng có tượng nhiễm khơng khí, chất thải rắn, nguồn nước tiếng ồn * Khi có dự án Trong giai đoạn thực hiện: thi công phá dỡ dẫn đến ô nhiễm không khí tiếng ồn, loại chất thải, phế liệu dầu mỡ Sau hoàn thành: loại chất thải đựơc thu gom theo qui trình * Biện pháp khắc phục giảm nhẹ Sinh viên thực hiện: Nguyễn Thị Phương Lớp: Kinh tế Đầu tư 46 A Chuyên đề thực tập tốt nghiệp: Nâng cao chất lượng công tác thẩm định dự án vay vốn DN xây lắp Chi nhánh Ngân hàng Cơng thương Ba Đình Phơi hợp địa phương quản lý chế biện pháp bảo đảm thi công, bảo vệ môi trường, trật tự Biện pháp chống bụi: che chắn xe chở vật liệu, tưới nước Tiếng ồn: thời gian thi công hợp lý Kết hiệu khả trả nợ vay 5.1 Tổng mức đầu tư nguồn vốn đầu tư * Căn tính tốn - Bản vẽ thiết kế sở công ty LD Sunjin VN thành lập 9/2007 - Định mức dự tốn xây dựng cơng trình QĐ số 24/05/QĐ-BXD - Đánh giá xây dựng cơng trình Hà Nội: 192 & 204/2006/QĐ-UBND * Nhu cầu vốn đầu tư 5.1.1 Kinh phí xây lắp Gồm chi phí xây dựng cơng trình chính, phụ trợ ( sân, đường bộ, hệ thống hạ tầng kỹ thuật ngồi nhà) - Chi phí lắp đặt hệ thống sinh hoạt, chiếu sang, cấp thoát nước - Chi phí lắp đặt thiết bị thơng tin lien lạc, điều hồ, phịng chống cháy, 5.1.2 Chi phí mua sắm, lắp đặt thiết bị - Lắp đặt, chạy thử đào tạo, hướng dẫn vận hành 5.1.3 Kiến thiết khác - Chuẩn bị thực giải phóng mặt bằng, khảo sát địa chất, lập thẩm định dự án, phân tích đánh giá hồ sơ mời thầu xây lắp 5.1.4 Chi phí dự phịng Sinh viên thực hiện: Nguyễn Thị Phương Lớp: Kinh tế Đầu tư 46 A Chuyên đề thực tập tốt nghiệp: Nâng cao chất lượng công tác thẩm định dự án vay vốn DN xây lắp Chi nhánh Ngân hàng Cơng thương Ba Đình Bằng 10% cơng trình quy mơ < năm 5% trượt giá cho cơng trình có thời gian xây dựng > năm Nhu cầu vốn đầu tư dự án STT Khoản mục chi phí Chi phí xây dựng Chi phí thiết bị Chi phí đền bù GPMB Chi phí QLDA CP TVĐT XD CP khác CP tiền sử dụng đất CP trước thuế thuế VAT CP sau VAT Ký hiệu 154.469.272.599 15.446.927.260 169.916.199.858 GXD 66.732.205.784 6.443.664.430 73.175.870.215 GTB 6.513.795.278 GGPMB 6.513.795.278 2.992.798.090 299.279.809 3.292.077.900 GQLDA 11.322.085.792 1.132.208.579 12.454.294.372 GTVĐT 9.375.047.939 937.504.794 10.312.552.733 GK 41.000.000.000 GSDĐ 41.000.000.000 CP dự phòng (15% 37.710.780.822 3.638.937.731 41.349.718 tổng 1-6) CP tiền lãi vay thời gian XD 70%x x 12% x 0,5 ( hệ số bình 30.073.218.748 quân) Tổng 388.087.727.657 5.2 Hình thức đầu tư nguồn vốn đầu tư xây dựng 5.2.1 Đầu tư xây dựng hạ tầng nhà.( sân đường, cấp thoát nước, điện chiếu sang, xanh thảm cỏ,…) - Đầu tư xây dựng cơng trình kiến trúc: tồ nhà ICON cao 21 tầng, 02 tầng hầm, 01 tầng mái tổng diện tích sàn 31.678 m2 Sinh viên thực hiện: Nguyễn Thị Phương Lớp: Kinh tế Đầu tư 46 A Chuyên đề thực tập tốt nghiệp: Nâng cao chất lượng công tác thẩm định dự án vay vốn DN xây lắp Chi nhánh Ngân hàng Cơng thương Ba Đình * Nguồn vốn đầu tư dự án dự kiến sử dụng 03 nguồn vốn chính.( vốn tự có, vốn vay tín dụng NHTM, vốn huy động từ khách hàng) - Tổng mức đầu tư khơng tính lãi vay: 358.014.509.000 VNĐ chiếm 100% - Vay tổ chức tín dụng: 250.610.156.000 VNĐ chiếm 70% - Vốn tự có chủ đầu tư: 107.404.353.000 VNĐ chiếm 30% Tổng đầu tư có tính lãi vay: 388.087.728.000 VNĐ -> Nhận xét cấu nguồn vốn sử dụng dự án, vốn vay chiếm tới 70% tổng vốn đầu tư ( vay mức tối đa), vốn tự có chiếm 30%, độ rủi ro dự án tương đối lớn Song qua q trình thẩm định nhận thấy dự án có tính khả thi cao Công ty thực vài cơng trình lớn nên việc huy động nguồn vốn tự có hạn chế Như vậy, việc vốn vay chiếm 70% chấp nhận * Tiến độ thực Vốn đầu tư Thời gian thực Giá trị Tỷ lệ Nội dung 2007 quý III + IV 17.900.725.445 5,00% 2008 107.404.352.673 30% Quý I 23.776.088.168 25% Thi công phần ngầm Quý II 23.776.088.168 25% Thi công phần ngầm + thân phần thô Quý III 23.776.088.168 25% Phần thô Quý IV 23.776.088.168 25% Phần thô 2009 107.404.352.673 30% Quý I 26.851.088.168 25% Thân phần thô Quý II 26.851.088.168 25% Thân phần thô Quý III 26.851.088.168 25% Thân phần hoàn thiện Quý IV 26.851.088.168 25% Thân phần hoàn thiện 2010 125.305.078.118 35% Quý I 87.713.554.683 70% Quý II 37.519.523.435 30% Tổng 358.014.508.909 100% Thiết kế kỹ thuật, GPMB, thi công phần cọc, cấp phép xây dựng Phần hoàn thiện + mua sắm thiết bị Phần hoàn thiện + đưa cơng trình vào vận hành Sinh viên thực hiện: Nguyễn Thị Phương Lớp: Kinh tế Đầu tư 46 A Chuyên đề thực tập tốt nghiệp: Nâng cao chất lượng công tác thẩm định dự án vay vốn DN xây lắp Chi nhánh Ngân hàng Cơng thương Ba Đình Tổng mức đầu tư dự án: vốn tiền - Tiến trình huy động VĐT: phù hợp với tiến độ đầu tư nhu cầu vốn đầu tư Dự kiến thời gian xây dựng hoàn thành 2,5 – năm bắt đầu tháng 12 năm 2007 kết thúc quý II/2010 - Doanh thu ước tính dựa tình hình thực tế nhu cầu thị trường, mặt chung thuộc lĩnh vực đầu tư khả hoạt động dự án - Chi phí phục vụ hoạt động năm dự án: chi phí tính tốn nghiên cứu thực tế hoạt động kinh doanh dự án Gồm ( chi phí lương nhân viên, trả lãi cho tổ chức tài tín dụng, vốn huy động…) chi phí biến đổi ( chi phí Marketing, bảo dưỡng trang thiết bị, chi phí điện nước) Đánh giá hiệu tài Vịng đời dự án thời gian bắt đầu đưa dự án vào hoạt động thời điểm kết thúc Một chu trình hoạt động dự án: bắt đầu quý III/2001 – 2043 ( 33 năm) NPV > IRR > tỷ lệ mong muốn chi phí chung vốn T thời gian thu hồi vốn, thu bù đủ chi phí Nộp ngân sách nhà nước, thuế thu nhập doanh nghiệp, tiền sử dụng đất 5.3 Thẩm định phương án kinh doanh hiệu Tầng 1- cho thuê: 6738 m2 Còn lại làm văn phòng cho thuê : 18063 m2 Tầng hầm cho thuê chỗ đỗ xe cho cá nhân bên Kết luận : dự án tận dụng lợi ích, phương án kinh doanh có hiệu 5.3.1 Nguồn thu dự án: 3.937.922.324.746 đồng a Doanh thu khu thương mại ( siêu thị cho thuê) 1.230.897.581.421 đồng Sinh viên thực hiện: Nguyễn Thị Phương Lớp: Kinh tế Đầu tư 46 A Chuyên đề thực tập tốt nghiệp: Nâng cao chất lượng công tác thẩm định dự án vay vốn DN xây lắp Chi nhánh Ngân hàng Công thương Ba Đình Giá ba năm đầu : 25 USD / m / tháng; sau ba năm tăng % Hoạt động điều – 5- 10 năm giá thay đổi Hiệu suất cho thuê năm đầu 75% sau năm tăng 5% đạt tối đa 90% ( chưa bao gồm VAT) b Doanh thu văn phịng cho th : 2.639.798.517.448 đồng diện tích 18.063 m2 Giá ba năm đầu 20USD /m2 / tháng; sau ba năm tăng 5% c Doanh thu cho thuê chỗ để xe: 67.226.225.878 đồng Diện tích hai tầng hầm: 6.897 m2 , số lượng chỗ 184 Giá ba năm đầu 50 USD/ chỗ/ tháng Sau năm tăng 5% 5.3.2 Tính tốn chi phí 1.345.428.003.624 đồng a Chi phí máy quản lý tịa nhà 162.204.135.925 đồng Cán cơng nhân viên dự kiến 50 người Lương trung bình 2,5 triệu đồng / tháng Sau năm tăng % b Chi phí điện nước 518.813.235.048 đồng Năm đầu 54 triệu đồng/tháng x 12 tháng/năm; tăng sau năm % c Chi phí tu bảo dưỡng cơng trình 185.746.762.942 đồng Dự tính = 1% giá trị xây lắp thiết bị, tăng 5% sau năm d Chi phí khấu hao tài sản cố định 353.675.409.776 đồng Khấu hao 33 năm, thiết bị 10 năm, khoản khấu trừ dần, chi phí quản lý dự án, tư vấn đầu tư, chi phí khác, dự phịng,… e.Chi phí khác ( Marketing, mơi trường, đóng góp cho địa phương) Dự tính = 1,5% tổng doanh thu = 59.068.834.871 đồng f Chi phí lãi vay ngân hàng 65919.625.035 đồng Lãi vay 12%/ năm 5.3.3 Kết phân tích tài dự án Doanh thu: 3.937.922.324.746 đồng Chi phí : 1.345.428.003.624 đồng Sinh viên thực hiện: Nguyễn Thị Phương Lớp: Kinh tế Đầu tư 46 A 6 Chuyên đề thực tập tốt nghiệp: Nâng cao chất lượng công tác thẩm định dự án vay vốn DN xây lắp Chi nhánh Ngân hàng Cơng thương Ba Đình 5.3.4 Các tiêu kinh tế a LNTT = TN – CP I.937.922.324.746 – 1.345.428.003.642 = 2.592.494.321.122 đồng Thuế TNDN = 28% = 725.898.409.208 đồng b LNST = LN – TTNDN = 1.866.595.911.208 c Giá đánh giá dự án sau vào hoạt động cho thu sau 33 năm Bằng 67.594.369.596 đồng Giá trị nhà cửa ( diện tích văn phịng cho th) tạm tính = 25% ( giá trị xây lắp + thiết bị ) = 55.300.369.596 đồng Giá trị dịch vụ đất 4098 x 30 triệu / m2 x 10% = 12.294.000.000 đồng d LN + giá đánh giá dự án 3.6.1.1.1 + 67.594.369.596 = 1.934.190.280.804 (đồng) * NPV = 143.724.956.616 (đồng) n Công thức tổng quát : NPV = ∑ i=1 Ti Si * Trong đó: Ti : tổng thu nhập dự án Si : tổng chi phí r = 12% / năm * IRR= 17,5% NP { V¯ Công thức tổng quát: IRR = r1 + NP { V¯ ¿¿ *( r2 – r1 ) r1 : NPV > r2 : NPV < * Thời gian hoàn vốn : 5,51 năm * Thời gian hồn vốn có tính thời gian xây dựng cơng trình ( 2,5 năm ): 8,01 năm * Thời gian trả xong lãi vay ngân hàng: 4,12 năm * Nộp thuế cho Nhà nước : 766.898.409.914 (đồng) Sinh viên thực hiện: Nguyễn Thị Phương Lớp: Kinh tế Đầu tư 46 A Chuyên đề thực tập tốt nghiệp: Nâng cao chất lượng công tác thẩm định dự án vay vốn DN xây lắp Chi nhánh Ngân hàng Công thương Ba Đình * Nộp thuế thu nhập doanh nghiệp : 725.898.409.914 (đồng) * Nộp thuế đất : 41.000.000 (đồng) * Độ nhạy dự án : - Trường hợp chi phí tăng 20%, thời gian xây dựng kéo dài thêm năm NPV = 56.958.897.747 (đồng) > IRR = 14,2 % > 12 % Thời gian hồn vốn ( khơng tính thời gian xây dựng cơng trình) : 6,9 năm Thời gian hồn vốn ( có tính thời gian XDCT) : 10,4 năm Thời gian trả lãi vay NH : 5,27 năm a Hiệu mặt xã hội - Góp phần CNH – HĐH đất nước - Tạo sở vật chất cho việc phát triển kinh tế văn hoá vùng, khu vực, phát triển sở vật chất cho Tp Hà Nội - Tạo mặt khang trang cho Thành phố III PHƯƠNG PHÁP THẨM ĐỊNH Dự án sử dụng phương pháp phân tích theo trình tự, xem xét đánh giá nội dung tổng thể dự án mục tiêu, cần thiết đầu tư, hình thức đầu tư,…sau vào phân tích nội dung cụ thể tình hình cung cầu, khả cạnh tranh, giải pháp kết cấu xây dựng, phương diện kỹ thuật, tính tốn hiệu tài Dự án sử dụng phương pháp phân tích độ nhạy để đánh giá mức độ an toàn dự án, mức độ thay đổi tiêu kinh tế điều kiện bất lợi xảy Đã tính đến thay đổi chi phí ( chi phí tăng 20%) thời gian thi công kéo dài thêm năm Trong giai đoạn nay, tình hình lạm phát tương đối cao nên việc kéo dài thời gian thi công, làm cho chi phí tăng lên, với kịch chi phí thời gian thi cơng tăng lên tiêu hiệu dự án đảm bảo Có thể nói độ an tồn dự án tương đối cao Có thể chấp nhận cho vay Sinh viên thực hiện: Nguyễn Thị Phương Lớp: Kinh tế Đầu tư 46 A Chuyên đề thực tập tốt nghiệp: Nâng cao chất lượng công tác thẩm định dự án vay vốn DN xây lắp Chi nhánh Ngân hàng Cơng thương Ba Đình Phương pháp so sánh tiêu chưa áp dụng, chưa thấy so sánh tiêu Công ty cổ phần đầu tư xây dựng số ( khách hàng vay vốn) với Công ty hoạt động ngành số trung bình ngành Điều quan trọng giúp CBTĐ có nhìn tổng quan, tồn diện, đầy đủ hơn, so sánh đánh giá mức độ hiệu dự án so với dự án tương tự khác ngành điều kiện vĩ mơ có nhiều biến động IV KẾT LUẬN NHẬN XÉT * Nhận xét CBTĐ Về tình hình tài chính: nhìn chung tình hình tài cơng ty ổn định tương đối tối Sản xuất kinh doanh ổn định phát triển, có nhiều dự án thực hiện, sản xuất kinh doanh có lãi lãi tương đối cao Có nguồn vốn chủ sở hữu tham gia vào trình sản xuất kinh doanh không lớn đảm bảo khả toán Về hiệu dự án: Dự án có NPV = 143.724.956.616 (đồng) > IRR = 17,5% > 12% Vậy dự án có hiệu mặt kinh tế xã hội Kết luận: Khách hàng đủ điều kiện cho vay theo qui định hành * Ý kiến đánh giá tác giả Các nội dung thẩm định dự án tương đối đầy đủ Tuy nhiên có vài hạn chế sau: Nội dung thẩm định đầy đủ cịn sơ sài, phần phân tích hiệu kinh tế xã hội nêu hiệu định tính, mà chưa có phương pháp lượng hố chúng Vì dự án tính đánh giá tiêu hiệu tài chính, mà chưa tính toán tiêu hiệu kinh tế xã hội Phương pháp thẩm định chưa sử dụng cách linh hoạt sáng tạo, chưa kết hợp biện pháp thẩm định Việc tính tốn khả trả nợ cịn sơ sài, chưa đưa việc phân tích rủi ro vào việc tính tốn nguồn trả nợ hàng năm dự án Sinh viên thực hiện: Nguyễn Thị Phương Lớp: Kinh tế Đầu tư 46 A Chuyên đề thực tập tốt nghiệp: Nâng cao chất lượng công tác thẩm định dự án vay vốn DN xây lắp Chi nhánh Ngân hàng Công thương Ba Đình Tuy nhiên bản, quy trình, nội dung phương pháp thẩm định Chi nhánh áp dụng tương đối hợp lý, đầy đủ đưa định tương đối xác định duyệt vay DANH MỤC CÁC TÀI LIỆU THAM KHẢO 1, Giáo trình Kinh tế đầu tư - TS Từ Quang Phương 2, Giáo trình Lập dự án đầu tư – PGS.TS Nguyễn Bạch Nguyệt 3, Giáo trình Quản trị dự án đầu tư ( lý thuyết tập) – TS Nguyễn Xuân Thuỷ - NXB Thống kê 4, Báo cáo kết kinh doanh Chi nhánh NHCT Ba Đình qua năm 2003 – 2007 5, Sổ tay tín dụng NHCT Việt Nam 6, Báo cáo thường niên NHCT Việt Nam 7, Tập chí Ngân hàng tài chính, Thời báo kinh tế,… 8, Luận văn tốt nghiệp khoá 43, 44, 45 9, Trang web NHCT Việt Nam 10, Các trang web khác có liên quan Sinh viên thực hiện: Nguyễn Thị Phương Lớp: Kinh tế Đầu tư 46 A