Thực trạng và giải pháp phát triển nhà ở xã hội trên địa bàn thành phố hà nội

Luận văn tốt nghiệp MỤC LỤC LỜI NÓI ĐẦU .1 CHƯƠNG 1: CƠ SỞ LÝ LUẬN VỀ NHÀ Ở XÃ HỘI 1.1 Một số khái niệm .4 1.1.1 Khái niệm nhà xã hội 1.1.2 Thuê mua nhà xã hội 1.2 Vai trò nhà ở xã hội .6 1.2.1 Nhà ở xã hội góp phần đảm bảo chính sách an sinh xã hội của Nhà nước 1.2.2 Phát triển nhà xã hội góp phần kích cầu đầu tư thơng qua việc triển khai dự án đầu tư xây dựng nhà 1.2.3 Góp phần tạo nguồn thu cho ngân sách Nhà nước và bình ổn thị trường bất động sản 1.3 Những quy định của Nhà nước về nhà ở xã hội .9 1.3.1 Quỹ nhà ở xã hội 1.3.2 Quỹ đất giành cho phát triển nhà xã hội .10 1.3.3 Tiêu chuẩn thiết kế nhà xã hội 11 1.3.4 Quỹ phát triển nhà 13 1.3.4.1 Nguồn vốn đầu tư từ ngân sách Trung ương để đầu tư Quỹ nhà xã hội thuê 13 1.3.4.2 Nguồn vốn đầu tư từ ngân sách địa phương để đầu tư Quỹ nhà xã hội thuê 13 1.3.4.3 Nguyên tắc quản lý sử dụng quỹ phát triển nhà xã hội 14 Sinh viên: Trần Lan Hương Lớp: Địa 47 Luận văn tốt nghiệp 1.3.5 Dự án phát triển nhà xã hội 15 1.3.5.1 Chủ đầu tư dự án nhà ở xã hội 15 1.3.5.2 Tổ chức thực hiện dự án .17 1.3.5.3 Các chế chính sách ưu đãi cho các doanh nghiệp đầu tư xây dựng Quỹ nhà ở xã hội cho thuê, thuê mua 18 1.3.5.4 Quản lý vận hành nhà ở xã hội 19 1.3.5.5 Xác định giá thuê giá thuê mua nhà xã hội 20 1.3.6 Đối tượng điều kiện thuê, thuê mua nhà xã hội 21 1.3.6.1 Nguyên tắc chung thuê, thuê mua nhà xã hội .21 1.3.6.2 Đối tượng thuê, thuê mua nhà xã hội .22 1.3.6.3 Điều kiện thuê, thuê mua nhà xã hội 23 1.3.6.4 Phương thức xét chọn đối tượng thuê, thuê mua 24 1.3.6.5 Ký lý hợp đồng thuê nhà xã hội 28 1.4 Kinh nghiệm số nước giới phát triển nhà xã hội 29 1.4.1 Tại số nước Châu Á .29 1.4.1.1 Kinh nghiệm Thái Lan Indonesia 29 1.4.1.2 Kinh nghiệm Trung Quốc 30 1.4.1.3 Kinh nghiệm Hàn Quốc 31 1.4.2 Tại Châu Mỹ 34 1.4.2.1 Kinh nghiệm Venezuela 34 1.4.2.2 Kinh nghiệm Mỹ .35 1.4.3 Những kinh nghiệm rút để giải vấn đề nhà xã hội 36 CHƯƠNG 2: THỰC TRẠNG VÀ NHU CẦU NHÀ Ở XÃ HỘI TRÊN ĐỊA BÀN THÀNH PHỐ HÀ NỘI .39 Sinh viên: Trần Lan Hương Lớp: Địa 47 Luận văn tốt nghiệp 2.1 Khái quát đặc điểm tự nhiên – kinh tế - xã hội thành phố Hà Nội có ảnh hưởng việc phát triển nhà xã hội 39 2.1.1 Đặc điểm tự nhiên 39 2.1.2 Đặc điểm kinh tế - xã hội .42 2.1.3 Đánh giá tác động yếu tố tự nhiên – kinh tế - xã hội đến việc phát triển nhà xã hội địa bàn Thành phố Hà Nội 45 2.2 Cơ chế, sách nhà Nhà nước thành phố cho đối tượng xã hội ban hành 46 2.2.1 Giai đoạn trước năm 1991 46 2.2.2 Giai đoạn từ năm 1991 đến năm 2005 (trước có luật nhà ở) 47 2.2.3 Giai đoạn từ năm 2006 tới 49 2.3 Thực trạng nhà xã hội địa bàn thành phố Hà Nội 53 2.3.1 Nhu cầu nhà xã hội địa bàn thành phố Hà Nội .53 2.3.2 Thực trạng nhà xã hội đối tượng có khó khăn nhà địa bàn thành phố 55 2.3.2.1 Thực trạng nhà xã hội cán bộ, công chức, viên chức thành phố Hà Nội .55 2.3.2.2 Thực trạng nhà xã hội đối tượng khó khăn nhà khác Hà Nội 59 2.3.2.3 Nguyên nhân chủ yếu thực trạng nhà xã hội đối tượng gặp khó khăn nhà 62 2.3.3 Thực trạng phát triển dự án đầu tư xây dựng nhà xã hội địa bàn thành phố Hà Nội .64 Sinh viên: Trần Lan Hương Lớp: Địa 47 Luận văn tốt nghiệp 2.3.3.1 Thực trạng phát triển dự án đầu tư xây dựng nhà xã hội 64 2.3.3.2 Phân phối quản lý quỹ nhà xã hội dự án 66 2.4 Đánh giá chung 68 CHƯƠNG GIẢI PHÁP VÀ ĐỊNH HƯỚNG PHÁT TRIỂN NHÀ Ở XÃ HỘI TRÊN ĐỊA BÀN THÀNH PHỐ HÀ NỘI 71 3.1 Quan điểm Nhà nước thành phố việc phát triển nhà xã hội .71 3.1.1 Quan điểm Nhà nước việc phát triển nhà xã hội 71 3.1.2 Quan điểm thành phố việc phát triển nhà xã hội .72 3.2 Phương hướng, mục tiêu phát triển quỹ nhà xã hội địa bàn thành phố Hà Nội năm tới 73 3.3 Giải pháp phát triển nhà xã hội 74 3.3.1 Giải pháp quy hoạch 74 3.3.1.1 Lựa chọn địa điểm 74 3.3.1.2 Lựa chọn quy mô dự án 74 3.3.1.3 Quy hoạch xây dựng .75 3.3.2 Giải pháp kiến trúc nhà xã hội 75 3.3.2.1 Lựa chọn loại nhà thiết kế mẫu hộ 75 3.3.2.2 Hệ thống hạ tầng kỹ thuật hạ tầng xã hội 76 3.3.2.3 Vật liệu công nghệ 76 3.3.3 Giải pháp lựa chọn chủ đầu tư dự án nhà xã hội 76 3.3.4 Giải pháp tài 83 3.3.4.1 Giải pháp huy động vốn 83 Sinh viên: Trần Lan Hương Lớp: Địa 47 Luận văn tốt nghiệp 3.3.4.2 Giải pháp ưu đãi tài cho doanh nghiệp đầu tư xây dựng Quỹ nhà xã hội cho thuê, cho thuê mua địa bàn thành phố 84 3.4 Chương trình thí điểm đầu tư xây dựng nhà xã hội địa bàn thành phố Hà Nội giai đoạn 2007 – 2010 85 KẾT LUẬN 93 DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO 95 Sinh viên: Trần Lan Hương Lớp: Địa 47 Luận văn tốt nghiệp DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT GCNQSHN : Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà UBND : Ủy ban nhân dân CBCNVC : Cán công nhân viên chức BĐS : Bất động sản KCN : Khu công nghiệp KHCN : Khoa học công nghệ Sinh viên: Trần Lan Hương Lớp: Địa 47 Luận văn tốt nghiệp DANH MỤC SƠ ĐỒ, BẢNG BIỂU Sơ đồ 1: Mơ hình quản lý, khai thác, vận hành dự án nhà xã hội đầu tư từ nguồn vốn Nhà nước thành phố Hà Nội 79 Bảng 1: Bảng phân nhóm thu nhập Hàn Quốc 32 Bảng 2: Bảng phân nhóm hỗ trợ nhà Hàn Quốc 32 Bảng 3: Danh sách đơn vị hành cấp huyện, quận thành phố Hà Nội .41 Bảng 4: Nhu cầu nhà xã hội địa bàn thành phố Hà Nội 54 Bảng 6: Cơ cấu hộ dự án đầu tư xây dựng thí điểm nhà xã hội theo hình thức thuê mua 88 Bảng 7: Cơ cấu hộ nhà cho công nhân thuê 89 Biểu đồ 1: Chất lượng nhà cán bộ, công chức, viên chức Hà Nội 56 Biểu đồ 2: Tình hình nhà cán bộ, công chức, viên chức Hà Nội thành phố Hà Nội 67 Sinh viên: Trần Lan Hương Lớp: Địa 47 Luận văn tốt nghiệp LỜI NÓI ĐẦU Nhà sản phẩm chủ yếu hoạt động xây dựng Đó khơng không gian cư trú, nơi đảm bảo môi trường sống, tái tạo sức lao động mà mơi trường văn hố, giáo dục, tổ ấm hạnh phúc gia đình, thước đo phồn vinh tiến xã hội Đối với quốc gia, nhà khơng nguồn tài sản có giá trị mà cịn thể trình độ phát triển, tiềm kinh tế góp phần khơng nhỏ làm thay đổi diện mạo đô thị nông thôn Có nhà thích hợp an tồn nhu cầu thiết yếu, nguyện vọng đáng cơng dân, có đối tượng thuộc diện sách xã hội, đối tượng có khó khăn thu nhập Trong nhiều năm qua, Nhà nước ta có nhiều cố gắng việc tạo dựng nhà cho đối tượng khó khăn chỗ xã hội, văn bản, sách ban hành nhằm khuyến khích cá nhân tự tạo dựng nhà ở, thành phần kinh tế tham gia tạo dựng nhà để giải nhu cầu thiết đối tượng xã hội Thành phố Hà Nội coi đơn vị đầu việc cố gắng giải xúc nhà địa bàn thành phố Trong năm qua, quyền thành phố có nhiều nỗ lực việc giải vấn đề nhà cho đối tượng gặp khó khăn nhà thành phố khơng có sách hỗ trợ trực tiếp nhà cho đối tượng có thu nhập thấp, hộ nghèo khu vực thị, doanh nghiệp trú trọng phát triển dự án nhà thương mại để bán cho đối tượng có thu nhập cao hộ gia đình giả, đối tượng có khó khăn nhà khu vực đô thị (gồm cán bộ, công chức, viên chức, sĩ quan, quân nhân chuyên nghiệp thuộc lực lượng vũ trang Sinh viên: Trần Lan Hương Lớp: Địa 47 Luận văn tốt nghiệp nhân dân hưởng lương từ ngân sách; người lao động thuộc thành phần kinh tế…) khơng đủ khả tài để cải thiện chỗ Việc thông qua Luật Nhà Nghị định 90/2009/NĐ-CP ngày tháng năm 2006 quy định chi tiết hướng dẫn thi hành Luật Nhà tạo điều kiện thuận lợi cho việc đời sách hỗ trợ, khuyến khích phát triển nhà cho đối tượng khó khăn xã hội thành phố Trong quy định chi tiết việc thực chế Nhà nước tổ chức, cá nhân thuộc thành phần kinh tế đầu tư xây dựng quỹ nhà xã hội số đối tượng có thu nhập thấp gặp khó khăn nhà thuê thuê mua Tuy nhiên, q trình triển khai sách phát triển nhà xã hội theo quy định Luật Nhà Nghị định 90/2006/NĐ-CP Chính Phủ nảy sinh số vướng mắc, nguyên nhân chi phí đầu tư xây dựng dự án nhà địi hỏi phải có nguồn vốn lớn dài hạn, lãi suất chi phí phát sinh ln đẩy giá th nhà lên cao khiến nhiều đối tượng thu nhập thấp tiếp cận quỹ nhà xã hội Nhằm tìm hiểu rõ hình thức nhà thực trạng định hướng Nhà nước thành phố Hà Nội việc phát triển nhà xã hội địa bàn thành phố tương lai em xin chọn chuyên đề nghiên cứu “ Thực trạng giải pháp phát triển nhà xã hội địa bàn thành phố Hà Nội ” làm chuyên đề tốt nghiệp Mục tiêu nghiên cứu Mục tiêu tổng quát: Tìm hiểu vấn đề khái quát nhà xã hội như: quy định Nhà nước thành phố vấn đề đầu tư phát triển, quản lý quỹ nhà xã hội Những đối tượng phép thuê, thuê mua quy định giá thuê, thuê mua Chính sách Nhà nước việc phát triển nhà xã hội Sinh viên: Trần Lan Hương Lớp: Địa 47 Luận văn tốt nghiệp Mục tiêu cụ thể: Trên sở khái quát chung nhà xã hội, chuyên đề sâu vào thực trạng nhà xã hội địa bàn thành phố Hà Nội định hướng thành phố việc phát triển nhà xã hội tương lai Phạm vi nghiên cứu Phạm vi nghiên cứu chuyên đề tập trung xem xét vấn đề liên quan đến nhà xã hội phạm vi thành phố Hà Nội, sách tạo lập, phát triển quỹ nhà xã hội định hướng phát triển thành phố tương lai Phương pháp nghiên cứu Các phương pháp nghiên cứu sử dụng: phương pháp kế thừa tài liệu có liên quan, phương pháp thống kê, phương pháp phân tích tổng hợp, phân tích kinh tế, phương pháp chuyên gia…Vận dụng quy luật kinh tế để giải mối quan hệ lý luận thực tiễn Các số liệu sử dụng số liệu thu thập, công bố quan Nhà nước có thẩm quyền, tạp chí, trang website chuyên ngành Em xin chân thành cảm ơn PGS.TS Hoàng Văn Cường chuyên viên phòng Quản lý nhà-Cục quản lý nhà Thị trường bất động sản-Bộ Xây dựng tận tình hướng dẫn giúp đỡ em hồn thành chun đề này! Ngồi lời nói đầu kết luận, kết cấu chuyên đề gồm chương: Chương 1: Cơ sở lý luận về nhà ở xã hội Chương 2: Thực trạng nhu cầu nhà xã hội địa bàn thành phố Hà Nội Chương 3: Giải pháp định hướng phát triển nhà xã hội thành phố Hà Nội tương lai Sinh viên: Trần Lan Hương Lớp: Địa 47 Luận văn tốt nghiệp CHƯƠNG CƠ SỞ LÝ LUẬN VỀ NHÀ Ở XÃ HỘI 1.1 Một số khái niệm 1.1.1 Khái niệm nhà xã hội Nhà xã hội khái niệm mới, văn luật mà thực tiễn đời sống xã hội Hiện nay, có nhiều cách hiểu khác nhà xã hội: Có thể hiểu nhà xã hội nhà Nhà nước tổ chức, cá nhân thuộc thành phần kinh tế tham gia đầu tư xây dựng sở nhu cầu thuê thuê mua thực tế thị trường đối tượng có thu nhập thấp sinh sống địa bàn phù hợp với điều kiện kinh tế - xã hội địa phương Nhà xã hội loại nhà dành cho số đối tượng đặc biệt thuê thuê mua Đối tượng thuê nhà xã hội chủ yếu cán bộ, công chức, viên chức, sĩ quan, quân nhân chuyên nghiệp thuộc lực lượng vũ trang nhân dân, công nhân làm việc khu kinh tế, khu công nghiệp, khu chế xuất, khu công nghệ cao đối tượng khác theo quy định Chính phủ, tùy điều kiện địa phương mà đối tượng nhà xã hội mở rộng Những đối tượng phải có thêm điều kiện người có thu nhập thấp, chưa có nhà thuộc sở hữu chưa thuê mua nhà thuộc sở hữu Nhà nước, có nhà thuộc sở hữu diện tích bình qn hộ gia đình 5m2 sàn/người, có nhà thuộc sở hữu nhà tạm, hư hỏng dột nát, không đáp ứng nhu cầu sống tối thiểu Sinh viên: Trần Lan Hương Lớp: Địa 47 Luận văn tốt nghiệp Khái niệm nhà xã hội có phạm vi hẹp so với khái niệm nhà cho người có thu nhập thấp Đối tượng nhà xã hội giới hạn phạm vi người làm công ăn lương khu vực công phần khu vực tư nhân (tương đối quy, quy mơ sản xuất kinh doanh từ trung bình đến lớn, công nhân khu công nghiệp loại nhà tập thể) nhà cho người thu nhập thấp mở rộng khu vực tư nhân bao gồm người làm công ăn lương người kinh doanh cá thể 1.1.2 Thuê mua nhà xã hội Thuê mua nhà xã hội việc người thuê nhà quan Nhà nước có thẩm quyền công nhận quyền sở hữu nhà thuê sau hoàn thành nghĩa vụ người thuê thời gian theo quy định Kết thúc thời hạn thuê mua theo hợp đồng, người thuê mua nhà xã hội phải làm thủ tục theo quy định luật để cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà (GCNQSHN) Người thuê mua nhà xã hội phải toán lần đầu 20% giá trị nhà thuê mua Việc thuê mua nhà ở xã hội phải thông qua hợp đồng được ký kết giữa đơn vị được giao quản lý quỹ nhà ở xã hội với người được thuê mua Thuê mua nhà xã hội hình thức bán nhà mới, hình thức bán nhà có hỗ trợ nhà nước nhằm giúp người thuê mua có khả sở hữu nhà sau thời gian thuê định Việc áp dụng hình thức thuê mua giúp người thu nhập thấp chủ động mặt tài Giá thuê mua tính cao giá thuê đảm bảo khả chi trả người thuê mua Luật cũng quy định rất rõ việc thuê mua nhà ở xã hội Theo đó, người thuê mua nhà ở xã hội không được chuyển nhượng quyền thuê mua dưới mọi Sinh viên: Trần Lan Hương Lớp: Địa 47 Luận văn tốt nghiệp hình thức Trường hợp không còn nhu cầu thuê mua thì phải giao lại nhà ở đó cho đơn vị quản lý quỹ nhà ở xã hội đó 1.2 Vai trò nhà ở xã hội 1.2.1 Nhà ở xã hội góp phần đảm bảo chính sách an sinh xã hội của Nhà nước Qua khảo sát của Bộ Xây dựng để phục vụ đề án phát triển nhà ở xã hội, đa số các hộ có khó khăn về nhà ở tại đô thị thường có thu nhập thấp hiện sống những nhà tự tạo dựng hoặc được thừa kế của các thế hệ trước Hầu hết những nhà đó được xây dựng từ những năm trước bằng những vật liệu có chất lượng thấp mau hỏng, lại không có kinh phí để bảo dưỡng, sửa chữa thường xuyên Mặt khác nơi sống của các hộ đó thường ở những địa điểm có hạ tầng kỹ thuật và hạ tầng xã hội kém phát triển Một bộ phận khác đã được phân phối nhà ở những thập niên 70, 80 không có khả về tài chính nên không thể cải tạo, xây dựng lại, phải sống tại các hộ đã xuống cấp thiếu các tiện nghi bản Đa số các hộ có khó khăn về nhà ở có diện tích nhà ở chật chội, nhiều thế hệ cùng sinh sống, bình quân diện tích rất thấp chỉ đạt khoảng 2-3 m Thiếu nước sạch, thiếu điện chiếu sáng công cộng…đặc biệt là môi trường sống bị ô nhiễm khói bụi, nước thải…Cùng với tốc độ đô thị hóa và phát triển nền kinh tế thị trường, một bộ phận dân cư thu nhập thấp sẽ bị nghèo tương đối so với tốc độ phát triển kinh tế, vậy tỷ lệ này tương lai vẫn rất khó khăn để cải thiện được nhà ở cho mình, thậm chí còn nghèo tốc độ lạm phát cao Thực trạng gây nhiều sức ép cho các quan quản lý nhà nước lĩnh vực nhà ở, phát triển xã hội Việc thiếu điều kiện sinh hoạt tối thiểu là có một nơi ở có thể làm gia tăng tệ nạn xã hội, làm cho những nỗ lực của Sinh viên: Trần Lan Hương Lớp: Địa 47 Luận văn tốt nghiệp Chính phủ việc lành mạnh hóa xã hội thông qua các chính sách xã hội không đạt hiệu quả cao Việc phát triển nhà ở xã hội sẽ giải quyết được phần nào nhu cầu nhà ở cho các đối tượng gặp khó khăn việc tìm kiếm chỗ ở Mặt khác, những quy định về tiêu chuẩn thiết kế, xây dựng nhà ở xã hội sẽ góp phần cải thiện điều kiện sống của các đối tượng thu nhập thấp, giúp họ có được một điều kiện sinh hoạt tốt trước Điều này có một ý nghĩa tích cực việc nâng cao điều kiện sống dân cư, ổn định nơi ăn, chốn ở cho các đối tượng khó khăn xã hội Từng bước thực hiện tốt những mục tiêu chính sách an sinh xã hội của Nhà nước 1.2.2 Phát triển nhà xã hội góp phần kích cầu đầu tư thơng qua việc triển khai dự án đầu tư xây dựng nhà Theo quy định của Luật Nhà ở, những dự án đầu tư xây dựng nhà ở xã hội sẽ được hưởng những ưu đãi về thuế, miễn tiền sử dụng đất, được hưởng chính sách ưu đãi tín dụng đầu tư phát triển theo quy định như: được vay vốn từ Quỹ phát triển nhà ở của địa phương (nếu có), được Ủy ban nhân dân (UBND) cấp tỉnh xem xét, hỗ trợ một phần hoặc toàn bộ lãi vay tuỳ theo khả ngân sách của từng địa phương Ngoài ra, Nhà nước còn hỗ trợ về các thiết kế mẫu, thiết kế điển hình về nhà ở xã hội cũng các tiến bộ khoa học kỹ thuật về thi công xây lắp nhằm đảm bảo giảm giá thành xây dựng công trình Những hỗ trợ của nhà nước có tác dụng tích cực việc thu hút các doanh nghiệp tư nhân đầu tư xây dựng nhà ở xã hội, cung cấp quỹ nhà ở cho những đối tượng thực sự có nhu cầu về nhà ở chưa thể tìm được gặp khó khăn về tài chính Nhất là điều kiện hiện nay, các dự án xây dựng nhà ở thương mại gặp khó khăn việc tiêu thụ sản phẩm giá nhà ở thương mại cao, việc đầu tư phát triển nhà ở xã hội với mức giá Sinh viên: Trần Lan Hương Lớp: Địa 47 Luận văn tốt nghiệp thuê, thuê mua phù hợp với thu nhập của đa số dân cư sẽ thu hút nhiều nhà đầu tư quan tâm đến phân khúc nhà ở này – phân khúc nhà ở bị bỏ ngỏ Mặt khác, phát triển các dự án xây dựng nhà ở xã hội góp phần kích cầu một số các lĩnh vực khác như: ngành sản xuất vật liệu xây dựng, sản phẩm gia dụng… những nhành phục vụ cho dự án xây dựng, góp phần giải quyết việc làm cho một bộ phận lao động lĩnh vực này, tạo điều kiện thúc đẩy tăng trưởng của các ngành kinh tế còn dư thừa nguồn cung Theo tính toán sơ bộ, nếu thực hiện đầu tư xây dựng xây dựng 500.000 m2 nhà ở, sẽ cần tiêu thụ khoảng 120 nghìn tấn xi măng, 30 nghìn tấn sắt thép và nhiều loại vật liệu khác, tạo công ăn việc làm cho hàng vạn lao động nhành xây dựng 1.2.3 Góp phần tạo nguồn thu cho ngân sách Nhà nước và bình ổn thị trường bất động sản Đối với quỹ nhà ở Nhà nước đầu tư dành để cho thuê, quá trình khai thác, sử dụng quỹ nhà ở này không bị mất mà tài sản nhà đất thuộc sở hữu nhà nước, vẫn đảm bảo khả thu hồi vốn để tái đầu tư thông qua việc thu tiền cho thuê, thuê mua nhà xã hội theo quy định Luật Nhà theo nguyên tắc tắc bảo toàn vốn đầu tư (khác biệt hoàn toàn so với chế bao cấp áp dụng trước thực hiện chính sách phân phối nhà ở cho CBCNVC) Sau một quá trình khai thác tối thiểu từ 20 – 30 năm, nếu người thuê không còn nhu cầu sử dụng thì Nhà nước sẽ cải tạo, xây dựng lại hoặc chuyển đổi mục đích sử dụng để đạt hiệu quả cao Tại thời điểm đó, quỹ nhà đất này vẫn thuộc quyền sở hữu của Nhà nước và sẽ có giá trị kinh tế cao nhiều so với thời điểm hiện Quỹ nhà ở xã hội sẽ góp phần cung cấp cho thị trường BĐS một nguồn cung lớn, tạo điều kiện giảm bớt sức nóng về nhu cầu nhà ở thị trường hiện Đồng thời, việc có thêm quỹ nhà ở này tham gia vào thị trường sẽ Sinh viên: Trần Lan Hương Lớp: Địa 47 Luận văn tốt nghiệp giúp mở rộng các đối tượng mua, bán thị trường nhà ở – thị trường vốn được coi chỉ dành cho những người có thu nhập cao là chủ yếu, sản phẩm được cung ứng thị trường qua đó cũng phong phú nhiều Sự phong phú về sản phẩm cũng có những tác động tích cực làm giảm những sốt giá, có thêm nhiều lựa chọn cho các đối tượng mua bán sẽ giúp tính cạch tranh thị trường lành mạnh hơn, phá vỡ thế độc quyền của một số phân khúc thị trường nhà ở như: phân khúc thị trường nhà ở thương mại, thị trường nhà ở chung cư Từng bước đưa giá cả thị trường về đúng thực chất của nó 1.3 Những quy định của Nhà nước về nhà ở xã hội 1.3.1 Quỹ nhà ở xã hội Theo điều 45 Luật Nhà ở và Nghị định 90/2006/NĐ-CP ngày 06/09/2006 quy định chi tiết hướng dẫn thi hành Luật Nhà ở, quỹ nhà ở xã hội có thể Nhà nước hoặc các tổ chức, cá nhân thuộc các thành phần kinh tế tham gia đầu tư xây dựng dựa nhu cầu thuê, thuê mua thực tế của các đối tượng sinh sống địa bàn của từng địa phương và phải phù hợp với điều kiện kinh tế – xã hội cũng quy hoạch phát triển kinh tế – xã hội chung của cả nước và của địa phương Điều có nghĩa thành phần kinh tế phép tham gia tạo lập quỹ nhà xã hội quyền địa phương cấp phải tạo điều kiện thuận lợi để thành phần kinh tế tham gia xây dựng nhà như: Các địa phương phải công bố quy hoạch xây dựng, quy hoạch phát triển nhà ở, quỹ đất địa điểm cụ thể dành để phát triển nhà xă hội để bảo đảm gắn kết với dự án khu đô thị mới, dự án phát triển nhà thương mại khu kinh tế, khu công nghiệp, khu chế xuất, khu công nghệ cao Sinh viên: Trần Lan Hương Lớp: Địa 47 Luận văn tốt nghiệp Lập kế hoạch phát triển nhà xã hội năm hàng năm cho địa phương mình, xác định cụ thể loại nhà ở, nhu cầu diện tích nhà ở, cấu hộ dành thuê, cho thuê mua, cân đối cụ thể nguồn vốn đầu tư phù hợp theo quy định, ngồi có chế khuyến khích để kêu gọi tổ chức, cá nhân thuộc thành phần kinh tế tham gia đầu tư phát triển quỹ nhà xã hội Các địa phương cúng phép định lựa chọn chủ đầu tư, phê duyệt dự án tổ chức đạo việc triển khai thực dự án phát triển nhà xã hội nhằm đáp ứng nhu cầu địa phương giai đoạn 1.3.2 Quỹ đất giành cho phát triển nhà xã hội Quỹ đất giành cho phát triển nhà xã hội UBND cấp tỉnh, thành phố có thẩm quyền xác định, bố trí để xây dựng nhà xã hội lập, phê duyệt quy hoạch xây dựng đô thị, điểm dân cư nông thôn, khu kinh tế, khu công nghiệp, khu chế xuất, khu công nghệ cao địa bàn địa phương Căn điều kiện cụ thể địa phương, UBND cấp tỉnh xem xét, định việc dành phần diện tích đất dự án phát triển nhà thương mại khu thị địa bàn có quy mô sử dụng đất từ 10 trở lên đầu tư xây dựng hệ thống hạ tầng kỹ thuật để phát triển nhà xã hội trường hợp khơng vượt q 20% diện tích đất dự án Khoản chi phí bồi thường giải phóng mặt chi phí đầu tư xây dựng hạ tầng kỹ thuật diện tích đất trừ vào tiền sử dụng đất tiền thuê đất mà chủ đầu tư phải nộp ngân sách nhà nước theo quy định, khoản chi phí lớn số tiền sử dụng đất mà chủ đầu tư phải nộp khoản chênh lệch hồn trả từ vốn ngân sách nhà nước Sinh viên: Trần Lan Hương Lớp: Địa 47 Luận văn tốt nghiệp 1 sau chủ đầu tư bàn giao diện tích đất có hạ tầng cho quan UBND cấp tỉnh định Đối với trường hợp đất giao, thuê để thực dự án phát triển nhà xã hội chủ đầu tư dự án miễn hoàn toàn tiền sử dụng đất, tiền th đất tồn diện tích đất Đối với thuế sử dụng đất: miễn thuế sử dụng đất thời hạn năm, kể từ giao đất phần diện tích Nhà nước giao để thực dự án nhà xã hội Việc hỗ trợ đất khuyến khích nhà đầu tư tham gia vào lĩnh vực vốn coi lợi nhuận đồng thời giảm bớt gánh nặng tài cho nhà đầu tư, qua góp phần giảm bớt giá thuê, thuê mua xuống thấp hơn, phù hợp với đối tượng thu nhập thấp 1.3.3 Tiêu chuẩn thiết kế nhà xã hội Nguyên tắc lựa chọn loại nhà thiết kế mẫu hộ phải tuân theo tiêu chuẩn thiết kế nhà xã hội quy định điều 70 Luật Nhà Trong đó, nhà xã hội thị phải nhà chung cư thiết kế bảo đảm tiêu chuẩn chung pháp luật xây dựng có số tầng theo quy định sau đây: - Nhà xã hội đô thị loại đặc biệt phải nhà năm sáu tầng - Tại đô thị loại 1, loại 2, loại 3, loại loại nhà xã hội khơng q sáu tầng - Diện tích hộ khơng q 60m2 sàn hoàn thiện theo cấp, hạng nhà không thấp 30m2 sàn - Cơ cấu hộ lựa chọn phù hợp với quy mô loại hộ gia đình có nhu cầu Sinh viên: Trần Lan Hương Lớp: Địa 47 Luận văn tốt nghiệp - Hệ số diện tích sàn hộ tổng diện tích sàn xây dựng 80% 85% - Điển hình hóa thiết kế mẫu hộ để giảm chi phí đầu tư Ngồi ra, khu vực có điều kiện thuận lợi đất đai xây dựng nhà chung cư thấp tầng nhà riêng lẻ phải bảo đảm chất lượng xây dựng tương ứng với nhà cấp ba trở lên tuân thủ các quy định khác nêu Luật Nhà Đối với hạ tầng kỹ thuật hạ tầng đô thị: Nhà xã hội phải bảo đảm tiêu chuẩn hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội theo quy định loại đô thị: - Hệ thống hạ tầng kỹ thuật tối thiểu cho khu nhà xã hội bao gồm: giao thông, cấp nước, nước, cấp điện, thơng tin liên lạc hệ thống thông tin phục vụ công tác quản lý, bảo vệ - Các dự án nhà xã hội phải có tiện ích cơng cộng hệ thống hạ tầng xã hội tối thiểu bảo đảm cho sinh hoạt cộng đồng gồm nơi để xe, nhà trẻ, mẫu giáo, nơi sinh hoạt cộng đồng, dịch vụ - Diện tích xanh, thảm cỏ hợp lý Về vật liệu việc áp dụng công nghệ tiên tiến vào việc tạo lập quỹ nhà xã hội, có quy định Luật Nhà Nhà nước khuyến khích: - Dùng vật liệu nước để thi cơng hồn thiện - Có phương án tận dụng vật liệu địa phương thực hoàn thiện hộ Sinh viên: Trần Lan Hương Lớp: Địa 47 Luận văn tốt nghiệp - Áp dụng công nghệ thi công tiên tiến để nâng cao suất lao động, giảm giá thành sản phẩm 1.3.4 Quỹ phát triển nhà 1.3.4.1 Nguồn vốn đầu tư từ ngân sách Trung ương để đầu tư Quỹ nhà xã hội thuê Hiện nay, Nhà nước có sách trích phần nguồn ngân sách Trung Ương để hỗ trợ đầu tư xây dựng nhà xã hội địa phương Cụ thể cấu vốn sau: - Nguồn chi giành đầu tư phát triển theo quy định Luật Ngân sách Nhà nước - Trái phiếu Chính phủ để đầu tư xây dựng quỹ nhà xã hội - Vốn vay ưu đãi từ tổ chức tài quốc tế như: ADB, ODA, WB - Tài trợ tổ chức tín dụng quốc tế - Tiền đóng góp tự nguyện tổ chức, cá nhân nước - Các nguồn vốn hợp pháp khác theo quy định pháp luật 1.3.4.2 Nguồn vốn đầu tư từ ngân sách địa phương để đầu tư Quỹ nhà xã hội thuê Nguồn vốn địa phương việc phát triển quỹ nhà xã hội coi nguồn vốn trọng tâm lộ trình phát triển nhà xã hội Nguồn vốn không giống địa phương, tùy vào khả địa phương mà có cấu vốn hợp lý Trong có nguồn vốn như: - Tiền thối thu từ việc thu thuế địa bàn ngân sách Trung ương cho phép chi đầu tư phát triển để xây dựng nhà xã hội địa bàn Sinh viên: Trần Lan Hương Lớp: Địa 47 Luận văn tốt nghiệp - Tiền thu từ việc bán, cho thuê, cho thuê mua quỹ nhà thuộc sở hữu nhà nước địa bàn - Tiền trích từ nguồn thu hoạt động đấu giá đất, đấu thầu dự án nhà thương mại địa bàn Theo quy định, số tiền trích từ 30% đến 50% tiền sử dụng đất dự án phát triển nhà thương mại dự án khu đô thị địa bàn Mức cụ thể Hội đồng nhân dân cấp tỉnh xem xét, định - Tiền bán nhà, xưởng thuộc sở hữu Nhà nước dơi dư sử dụng khơng mục đích, lãng phí, hiệu địa bàn - Tài trợ tổ chức tín dụng quốc tế dành cho cho địa phương - Tiền hỗ trợ, đóng góp tự nguyện tổ chức, cá nhân nước cho việc phát triển địa phương - Tiền địa phương tự huy động từ nguồn vốn hợp pháp khác theo quy định pháp luật 1.3.4.3 Nguyên tắc quản lý sử dụng quỹ phát triển nhà xã hội Việc quản lý sử dụng quỹ phát triển nhà xã hội vào tình hình thực tế địa phương, địa phương xem xét, định thành lập Quỹ phát triển nhà địa phương sở nguồn huy động theo quy định ban hành quy chế quản lý quỹ theo nguyên tắc: - Quỹ phát triển nhà tổ chức tài nhà nước hoạt động theo nguyên tắc bảo tồn vốn, bù đắp chi phí phát sinh q trình hoạt động khơng mục đích lợi nhuận - Quỹ phát triển nhà trực thuộc Ủy ban nhân dân cấp tỉnh, có tư cách pháp nhân, hoạt động hạch tốn độc lập, có dấu riêng, có bảng cân đối kế Sinh viên: Trần Lan Hương Lớp: Địa 47 Luận văn tốt nghiệp toán riêng, mở tài khoản Kho bạc Nhà nước tổ chức tín dụng để hoạt động theo quy định pháp luật - Quỹ phát triển nhà quản lý, điều hành tổ chức hoạt động theo Điều lệ tổ chức hoạt động Quỹ Ủy ban nhân dân cấp tỉnh ban hành quy định có liên quan pháp luật - Quỹ phát triển nhà miễn giảm loại thuế theo quy định Nhà nước - Quỹ phát triển nhà địa phương sử dụng để phát triển nhà xã hội thuộc sở hữu nhà nước phạm vi địa bàn địa phương 1.3.5 Dự án phát triển nhà xã hội 1.3.5.1 Chủ đầu tư dự án nhà ở xã hội Theo quy định điều 50 của Luật Nhà ở, UBND cấp tỉnh có quyền định chủ đầu tư dự án phát triển nhà xã hội địa bàn địa phương Chủ đầu tư dự án phải tổ chức lập, trình duyệt dự án và thực hiện việc quản lý đầu tư xây dựng để bảo đảm tiến độ, chất lượng xây dựng nhà ở theo quy định của pháp luật về xây dựng Hiện ở các địa phương đều có các Công ty quản lý quỹ nhà thuộc sở hữu Nhà nước, các công ty này sẽ giao làm chủ đầu tư các dự án nhà ở xã hội địa bàn địa phương Sau dự án hoàn thành việc xây dựng, UBND cấp tỉnh thực hiện việc xét chọn và công bố công khai các đối tượng được thuê, thuê mua nhà ở xã hội từng dự án, chỉ định đơn vị tiếp nhận việc quản lý, khai thác, vận hành dự án Việc tổ chức thực hiện dự án nhà ở xã hội theo phương thức này có ưu điểm là tập trung việc quản lý đầu tư xây dựng và quản lý việc khai thác, sử dụng về một đầu mối, nhiên đối với các địa phương có nhiều đối tượng có Sinh viên: Trần Lan Hương Lớp: Địa 47 Luận văn tốt nghiệp nhu cầu về nhà ở xã hội (trong đó cán bộ, công chức thuộc diện quản lý của các quan Trung ương chiếm tỷ lệ lớn) Hà Nội, Thành phố Hồ Chí Minh thì việc phân cấp cho địa phương sẽ gặp nhiều khó khăn Đây là khó khăn chủ yếu cơng tác quản lý khai thác quỹ nhà xã hội địa phương Đối với dự án phát triển nhà xã hội tổ chức, cá nhân thuộc thành phần kinh tế tham gia đầu tư xây dựng chủ đầu tư dự án phép tổ chức quản lý, vận hành dự án sau kết thúc đầu tư xây dựng Ngoài ra, chủ đầu tư dự án nhà ở xã hội các thành phần kinh tế tham gia đầu tư Quỹ nhà ở xã hội cho thuê, thuê mua được hưởng các chế khuyến khích, ưu đãi theo các quy định đã được ban hành tại Quyết định số 1561/QĐ-TTg ngày 16 tháng 11 năm 2007 của Thủ tướng Chính phủ về Phê duyệt đề án “ Xây dựng chế thí điểm đầu tư xây dựng công trình hạ tầng xã hội để cho các đơn vị ngoài công lập thuê dài hạn ” Quyết định quy định rõ ràng trách nhiệm chủ đầu tư tham gia tạo lập quỹ nhà xã hội Cụ thể: - “ Bảo đảm tiến độ, chất lượng xây dựng nhà theo yêu cầu dự án phê duyệt - Công khai, minh bạch quy hoạch chi tiết dự án, số lượng nhà ở, số lượng nhà cho thuê cho thuê mua, số lượng nhà lại, giá cho thuê, nội dung đăng ký thuê, thuê mua nhà thủ tục ký hợp đồng thuê, thuê mua nhà trụ sở chủ đầu tư phương tiện thông tin đại chúng - Báo cáo Uỷ ban nhân dân cấp tỉnh kết thực tiêu đề dự án kết thúc dự án Sinh viên: Trần Lan Hương Lớp: Địa 47 Luận văn tốt nghiệp - Lưu giữ hồ sơ liên quan đến dự án đầu tư xây dựng nhà xã hội để bàn giao cho đơn vị quản lý vận hành quỹ nhà này.” Với quy định này, việc quản lý phân định rõ trách nhiệm chủ đầu tư dự án nhà xã hội rõ ràng, sở để thực giải có tranh chấp xảy 1.3.5.2 Tổ chức thực hiện dự án Thiết kế, dự tốn nhà cơng trình xây dựng dự án phát triển nhà xã hội phải tuân thủ quy định quản lý đầu tư xây dựng tiêu chuẩn thiết kế nhà xã hội theo quy định của Luật Nhà Việc lựa chọn tư vấn thiết kế, đơn vị xây dựng dự án phát triển nhà xã hội địa phương phải thực theo quy định pháp luật đầu tư xây dựng Các đơn vị tư vấn thiết kế dự án phát triển nhà xã hội phải có trách nhiệm áp dụng giải pháp công nghệ thi công sử dụng vật liệu hợp lý nhằm đảm bảo mục tiêu tiến độ, chất lượng hạ giá thành xây dựng, khuyến khích áp dụng thiết kế mẫu, thiết kế điển hình Việc tở chức thực hiện dự án phải có được kết hợp chặt chẽ giữa các quan có trách nhiệm Quỹ phát triển nhà ở địa phương, doanh nghiệp xây dựng nhà ở xã hội, các quan quản lý của nhà nước lĩnh vực nhà ở như: Bộ Xây Dựng, Quỹ phát triển nhà ở xã hội quốc gia hoặc Ngân hàng chính sách xã hội, Sở xây dựng hoặc Ban quản lý nhà ở xã hội địa phương để đảm bảo thực hiện nội dung, yêu cầu và tiến độ thực hiện dự án Lộ trình tổ chức thực hiện dự án có thể được xây dựng tuỳ theo điều kiện cụ thể của từng dự án, tuỳ theo hình thức thuê hay thuê mua Sinh viên: Trần Lan Hương Lớp: Địa 47 Luận văn tốt nghiệp 1.3.5.3 Các chế chính sách ưu đãi cho các doanh nghiệp đầu tư xây dựng Quỹ nhà ở xã hội cho thuê, thuê mua Đã có rất nhiều văn bản quy phạm pháp luật liên quan về chính sách ưu đãi đầu tư xây dựng nhà ở xã hội được ban hành (Luật Nhà ở, Luật Đầu tư, Luật Đất đai, Luật Thuế thu nhập doanh nghiệp và các văn bản hướng dẫn các quan có thẩm quyền ban hành) Có thể nói, các chế, chính sách khuyến khích đầu tư xây dựng nhà ở xã hội đã được ban hành tương đối đầy đủ và đồng bộ Song, việc đầu tư xây dựng các dự án nhà ở xã hội vẫn gặp nhiều khó khăn, điều đó chứng tỏ các chế chính sách đã ban hành chưa đủ mạnh để thu hút khuyến khích đầu tư vào lĩnh vực này Theo quy định nay, các chủ đầu tư dự án nhà ở xã hội các thành phần kinh tế tham gia đầu tư Quỹ nhà ở xã hội cho thuê, thuê mua được hưởng các chế khuyến khích, ưu đãi sau: - Được miễn tiền sử dụng đất, tiền thuê đất đối với toàn bộ diện tích đất được giao (hoặc thuê) để thực hiện dự án nhà ở xã hội - Được ưu đãi về thuế  Thuế giá trị gia tăng: theo quy định dịch vụ xây dựng nhà ở xã hội thuộc diện chịu thuế giá trị gia tăng 10% Chủ đầu tư dự án nhà xã hội được kê khai khấu trừ thuế giá trị gia tăng đầu vào của công trình nhà ở xã hội và trang thiết bị kèm theo tính thuế giá trị gia tăng phải nộp  Thuế thu nhập doanh nghiệp: chủ đầu tư dự án nhà ở xã hội miễn thuế thu nhập doanh nghiệp năm, kể từ có thu nhập chịu thuế và giảm 50% số thuế thu nhập doanh nghiệp phải nộp Sinh viên: Trần Lan Hương Lớp: Địa 47 Luận văn tốt nghiệp thời gian năm tiếp theo, được ưu đãi áp dụng thuế suất thuế thu nhập doanh nghiệp là 10% suốt thời gian còn lại của dự án  Thuế sử dụng đất: chủ đầu tư dự án miễn thuế sử dụng đất thời hạn năm kể từ được giao đất đối với phần diện tích được Nhà nước giao để thực hiện dự án nhà ở xã hội - Hỗ trợ tín dụng đầu tư:  Được hưởng các loại hình ưu đãi tín dụng đầu tư phát triển của Nhà nước theo quy định của pháp luật  Được vay vốn từ quỹ phát triển nhà ở của địa phương (nếu có)  Được UBND cấp tỉnh xem xét, hỗ trợ một phần hoặc toàn bộ lãi vay tuỳ theo khả ngân sách của từng địa phương - Các hỗ trợ đầu tư khác  Được nhà nước giao (hoặc cho thuê) các khu đất đã được bồi thường, giải phóng mặt bằng và đã có hệ thống hạ tầng kết nối ngoài phạm vi dự án  Được cung cấp các thiết kế mẫu, thiết kế điển hình về nhà ở xã hội cũng các tiến bộ khoa học kỹ thuật về thi công xây lắp nhằm đảm bảo giảm giá thành xây dựng công trình  UBND cấp tỉnh xem xét, hỗ trợ khoản lãi định mức thực hiện dự án, tối đa không quá 10% tổng mức đầu tư của dự án 1.3.5.4 Quản lý vận hành nhà ở xã hội Việc lựa chọn đơn vị tư vấn, doanh nghiệp xây dựng quỹ nhà xã hội phải tiến hành thông qua đấu thầu UBND cấp tỉnh định lựa chọn đơn vị quản lý vận hành quỹ nhà xã hội theo nguyên tắc: Sinh viên: Trần Lan Hương Lớp: Địa 47 Luận văn tốt nghiệp - Trường hợp có từ hai đơn vị đăng ký tham gia trở lên thực việc lựa chọn thơng qua hình thức đấu thầu theo quy định pháp luật - Trường hợp có đơn vị đăng ký tham gia giao cho đơn vị thực đủ lực, điều kiện khả quản lý vận hành nhà - Trường hợp khơng có đơn vị đăng ký tham gia giao cho tổ chức có chức quản lý nhà thuộc sở hữu nhà nước thực Đơn vị quản lý vận hành quỹ nhà xã hội hưởng chế độ doanh nghiệp công ích, ưu đãi hoạt động dịch vụ công ích theo quy định pháp luật 1.3.5.5 Xác định giá thuê giá thuê mua nhà xã hội Theo quy định điều 27 Nghị định 90/2006/NĐ-CP ngày 06 tháng năm 2006 quy định chi tiết hướng dẫn thi hành luật nhà giá cho thuê, thuê mua nhà xã hội xác định theo nguyên tắc: - Tính đủ chi phí đảm bảo thu hồi vốn đầu tư xây dựng, quản lý vận hành quỹ nhà xã hội -Khơng tính tiền sử dụng đất, tiền thuê đất khoản ưu đãi thuế theo hướng dẫn ban hành Bộ Tài -Giá cho thuê, thuê mua nhà xã hội địa bàn UBND tỉnh quy định nguyên tắc đảm bảo phù hợp với khung giá thuê, thuê mua nhà xã hội gồm:  Khung giá cho thuê nhà xã hội áp dụng loại nhà thấp tầng khu vực nông thôn (Phụ lục 1a)  Khung giá thuê mua nhà xã hội áp dụng loại nhà chung cư (Phụ lục 1a) Sinh viên: Trần Lan Hương Lớp: Địa 47 Luận văn tốt nghiệp  Khung giá thuê mua nhà xã hội (Phụ lục 1b)  Khung giá thuê nhà xã hội khu kinh tế, khu công nghiệp, khu chế xuất, khu công nghệ cao (Phụ lục 1b) Khung giá thuê, thuê mua nhà xã hội địa phương xem xét, điều chỉnh năm lần cho phù hợp 1.3.6 Đối tượng điều kiện thuê, thuê mua nhà xã hội 1.3.6.1 Nguyên tắc chung thuê, thuê mua nhà xã hội Nguyên tắc việc cho thuê, thuê mua nhà xã hội địa phương phải thực đối tượng Người thuê, thuê mua không phép chuyển nhượng nhà hình thức thời hạn thuê, thuê mua, trừ trường hợp thừa kế nhà Nếu vi phạm đơn vị quản lý quỹ nhà xã hội quyền thu hồi nhà Trong thời gian, đối tượng thuộc diện phép thuê, thuê mua thuê thuê mua diện tích định theo tiêu chuẩn nhà xã hội Trong trường hợp đối tượng thuê mua nhà xã hội sau cấp GCNQSHN bán nhà đơn vị quản lý quỹ nhà xã hội quyền ưu tiên mua, trường hợp đơn vị quản lý quỹ nhà xã hội không mua chủ sở hữu nhà quyền bán nhà cho người khác Giá bán lại nhà xã hội trường hợp không vượt giá nhà xây dựng loại UBND cấp tỉnh quy định thời điểm toán Đối với trường hợp có mức thu nhập bình quân thấp mức quy định UBND cấp tỉnh vào điều kiện cụ thể địa phương Sinh viên: Trần Lan Hương Lớp: Địa 47 Luận văn tốt nghiệp 2 hoàn cảnh cụ thể đối tượng để định việc cho thuê, thuê mua nhà xã hội cho phù hợp 1.3.6.2 Đối tượng thuê, thuê mua nhà xã hội Những đối tượng nằm diện phép thuê, thuê mua nhà xã hội quy định rõ điều 53 Luật Nhà Cụ thể sau: - “ Cán bộ, công chức, viên chức theo quy định pháp luật cán bộ, công chức - Sỹ quan, quân nhân chuyên nghiệp thuộc lực lượng vũ trang nhân dân hưởng lương từ ngân sách nhà nước - Công nhân làm việc khu kinh tế, khu công nghiệp, khu chế xuất, khu công nghệ cao - Các đối tượng trả lại nhà công vụ quy định Nhà nước.” Tùy hoàn cảnh cụ thể địa phương quỹ nhà xã hội mà địa phương có để mở rộng thêm đối tượng thuê, thuê mua nhà xã hội như: đối tượng có thành tích lao động xuất sắc UBND Thành phố phê duyệt nhân sĩ, trí thức, nhà khoa học, văn nghệ sĩ, công nhân làm việc doanh nghiệp không thuộc khu kinh tế, khu công nghiệp, khu công nghệ cao, khu chế xuất Như vậy, đối tượng nhà xã hội có phạm vi hẹp so với đối tượng nhà dành cho người có thu nhập thấp (nhà cho người thu nhập thấp mở rộng khu vực tư nhân bao gồm người làm công ăn lương người kinh doanh cá thể) Sinh viên: Trần Lan Hương Lớp: Địa 47 Luận văn tốt nghiệp 1.3.6.3 Điều kiện thuê, thuê mua nhà xã hội Điều kiện thuê, thuê mua nhà xã hội quy định chặt chẽ để đảm bảo công tránh chế xin – cho Người thuê nhà xã hội phải đảm bảo điều kiện sau đây: - Thuộc đối tượng thuê nhà xã hội quy định Luật Nhà - Chưa có sở hữu nhà chưa thuê thuê mua nhà thuộc sở hữu nhà nước - Có nhà thuộc sở hữu diện tích bình qn hộ gia đình 5m2 sàn/người Có nhà thuộc sở hữu nhà tạm, hư hỏng dột nát - Có mức thu nhập bình quân hàng tháng hộ gia đình không vượt lần tổng số tiền thuê nhà xã hội phải trả hàng tháng hộ có diện tích tối đa 60 m2 sàn không thấp lần số tiền thuê phải trả hộ có diện tích tối thiểu 30 m sàn, tính theo mức giá thuê UBND cấp tỉnh quy định Người thuê mua nhà xã hội phải đảm bảo điều kiện sau: - Thuộc đối tượng thuê mua nhà xã hội quy định Luật Nhà - Chưa có sở hữu nhà chưa thuê thuê mua nhà thuộc sở hữu nhà nước - Có nhà thuộc sở hữu diện tích bình qn hộ gia đình 5m2 sàn/người Có nhà thuộc sở hữu nhà tạm, hư hỏng dột nát - Có mức thu nhập bình quân hàng tháng hộ gia đình khơng vượt q lần tổng số tiền th nhà xã hội phải trả hàng tháng hộ có Sinh viên: Trần Lan Hương Lớp: Địa 47 Luận văn tốt nghiệp diện tích tối đa 60 m2 sàn không thấp lần số tiền thuê phải trả hộ có diện tích tối thiểu 30 m sàn, tính theo mức giá thuê UBND cấp tỉnh quy định - Phải toán lần đầu 20% giá trị nhà thuê mua Việc lựa chọn đối tượng thuê, thuê mua nhà xã hội theo thứ tự ưu tiên: - Có nhu cầu thiết nhà (chưa có nhà ở, lập gia đình, diện tích nhà bình quân thấp) - Là đối tượng hưởng lương từ ngân sách nhà nước, cán trẻ tốt nghiệp đại học trở lên, cơng nhân có tay nghề từ bậc trở lên chưa Nhà nước hỗ trợ nhà hình thức - Cán bộ, cơng chức thuộc diện hưởng sách nhà công vụ trả lại nhà công vụ cho Nhà nước mà có nhu cầu thuê, thuê mua nhà xã hội địa bàn Căn vào điều kiện cụ thể địa phương, địa phương có quy định cụ thể công bố công khai đối tượng điều kiện thuê, thuê mua quỹ nhà xã hội phạm vi địa bàn địa phương thời kỳ với dự án cụ thể 1.3.6.4 Phương thức xét chọn đối tượng thuê, thuê mua  Nguyên tắc chung Những người thuộc diện thuê, thuê mua nhà xã hội phải có đơn kê khai trung thực, đầy đủ nội dung có xác nhận quan, đơn vị nơi người làm việc đối tượng, mức thu nhập, điều kiện nhà gửi cho Ban quản lý nhà xã hội cấp tỉnh, Sở Xây dựng quan thường trực Sinh viên: Trần Lan Hương Lớp: Địa 47 Luận văn tốt nghiệp Trường hợp hộ gia đình kèm theo đơn phải có giấy xác nhận quan, đơn vị thành viên có việc làm hộ gia đình nơi cơng tác, mức thu nhập hàng tháng xác nhận UBND cấp xã nơi hộ gia đình sinh sống nơi cư trú thực trạng nhà Căn vào đơn đề nghị thuê, thuê mua, Ban quản lý dự án nhà xã hội cấp tỉnh, Sở Xây dựng quan thường trực kiểm tra, đối chiếu với tiêu chuẩn, điều kiện thuê, thuê mua nhà xã hội thực tế quỹ nhà xã hội địa phương để trình UBND cấp tỉnh có phương án giải Trong trường hợp không giải Sở Xây dựng có thơng báo văn cho người có đơn quan nơi người làm việc biết rõ lý khơng giải  Quy trình xét duyệt UBND cấp tỉnh quy định cụ thể tiêu chí xét duyệt đối tượng thuê, thuê mua nhà xã hội theo hình thức chấm điểm: Trên sở thang điểm tối đa 100, ưu tiên trường hợp chưa có nhà ở, hai vợ chồng cán bộ, công chức hưởng lương từ ngân sách Nhà nước, người tốt nghiệp đại học, cơng nhân có tay nghề từ bậc trở lên, cán bộ, công chức thuộc diện nhà công vụ trả lại nhà công vụ cho Nhà nước trường hợp khác cần ưu tiên theo nhu cầu thực tế địa phương Đối tượng có tổng điểm cao ưu tiên giải trước Tiêu chí xét duyệt đối tượng thuê, thuê mua nhà xã hội thông báo công khai phương tiện thông tin đại chúng địa phương Sở Xây dựng Sinh viên: Trần Lan Hương Lớp: Địa 47 Luận văn tốt nghiệp  Xác định thu nhập bình quân hộ gia đình làm sở để xét duyệt đối tượng đủ điều kiện thuê, thuê mua nhà xã hội: Việc xác định mức thu nhập bình quân hộ gia đình làm sở để xét duyệt đối tượng đủ điều kiện thuê, thuê mua nhà xã hội quy định khoản Điều 25 Nghị định số 90/2006/NĐ-CP cụ thể sau: Mức thu nhập bình quân hàng tháng hộ gia đình tổng số thu nhập hàng tháng thành viên có thu nhập thường xun hộ gia đình Trong đó, mức thu nhập hộ gia đình tính sở tiền lương, tiền công, khoản phụ cấp, khoản thu nhập thường xuyên khác thành viên hộ gia đình (nếu có) Giả sử giá cho thuê nhà xã hội loại nhà hộ chung cư UBND tỉnh A quy định (trên sở khung giá quy định Nghị định số 90/2006/NĐ-CP) địa bàn huyện A 17.000 đ/m2 sàn/tháng Hộ gia đình ơng B thuộc diện đủ điều kiện thuê, thuê mua nhà xã hội phải có mức thu nhập bình qn hàng tháng là: + Mức thu nhập tối đa: lần x 17.000đ/m2/tháng x 60 m2 sàn = 5.100.000đ/hộ/tháng (năm triệu trăm ngàn đồng/hộ/tháng) + Mức thu nhập tối thiểu: lần x 17.000đ/m2/tháng x 30 m2 sàn = 2.040.000đ/hộ/tháng (hai triệu khơng trăm bốn mươi ngàn đồng/hộ/tháng) Vậy, gia đình ơng B có mức thu nhập bình qn 2.040.000đ/hộ/tháng đến 5.100.000đ/hộ/tháng đủ điều kiện thuê, thuê mua nhà xã hội địa bàn huyện A Sinh viên: Trần Lan Hương Lớp: Địa 47 Luận văn tốt nghiệp - Giả sử giá cho thuê nhà xã hội loại nhà hộ chung cư UBND tỉnh B quy định (trên sở khung giá quy định Nghị định số 90/2006/NĐ-CP) địa bàn huyện B 20.000 đ/m sàn/tháng Hộ gia đình bà C thuộc diện đủ điều kiện thuê, thuê mua nhà xã hội phải có mức thu nhập bình quân hàng tháng là: + Mức thu nhập tối đa: lần x 20.000đ/m2/tháng x 60 m2 sàn = 6.000.000đ/hộ/tháng (sáu triệu đồng/hộ/tháng) + Mức thu nhập tối thiểu: lần x 20.000đ/m2/tháng x 30 m2 sàn = 2.400.000đ/hộ/tháng (hai triệu bốn trăm ngàn đồng/hộ/tháng) Vậy, hộ gia đình bà C có mức thu nhập bình qn 2.400.000đ/hộ/tháng đến 6.000.000đ/hộ/tháng đủ điều kiện thuê, thuê mua nhà xã hội địa bàn huyện B Đối với trường hợp có mức thu nhập bình qn hàng tháng hộ gia đình thấp mức tối thiểu tỉnh tuỳ theo điều kiện cụ thể địa phương, hoàn cảnh cụ thể đối tượng để định xử lý việc cho thuê, thuê mua nhà xã hội thực việc hỗ trợ, tạo điều kiện cải thiện nhà theo hình thức phù hợp Việc xác định thu nhập hồn cảnh cụ thể để giải cho cơng nhân lao động làm việc khu kinh tế, khu công nghiệp, khu chế xuất, khu công nghệ cao thuê nhà xã hội UBND cấp tỉnh quy định để đảm bảo phù hợp với tình hình thực tế địa phương  Hồ sơ đăng ký thuê, thuê mua nhà xã hội Hồ sơ đăng ký thuê, thuê mua nhà xã hội bao gồm: Sinh viên: Trần Lan Hương Lớp: Địa 47 Luận văn tốt nghiệp - Đơn đăng ký thuê, thuê mua nhà xã hội ( Phụ lục 3) - Sơ yếu lý lịch có xác nhận quan nơi công tác địa phương nơi cư trú - Giấy tờ xác nhận thu nhập cá nhân với đối tượng độc thân, thành viên hộ gia đình với đối tượng gia đình, quan nơi cơng tác địa phương nơi cư trú Cơ quan nơi công tác xác nhận nguồn thu nhập từ quan địa phương nơi cư trú xác nhận nguồn thu nhập từ sản xuất, kinh doanh nơi cư trú (xác nhận thành viên có thu nhập gia đình với đối tượng đăng ký dạng hộ gia đình) - Giấy tờ xác nhận chỗ cá nhân với đối tượng độc thân chưa đảm bảo điều kiện sinh hoạt quan nơi người đăng ký công tác địa phương nơi cư trú Đối với hộ gia đình: phải có xác nhận người đăng ký, xác nhận vợ (hoặc chồng) người đứng tên đăng ký (và có xác nhận hai thành viên gia đình) 1.3.6.5 Ký lý hợp đồng thuê nhà xã hội Đối với nhà xã hội cho thuê: thời hạn thuê 05 năm ký lại lần; sau 05 năm hộ gia đình thuê có mức thu nhập cao quy định phải nhường lại nhà thuê cho đối tượng khác theo yêu cầu Ban quản lý nhà xã hội Đối với nhà xã hội cho thuê mua: người thuê mua phải trả sau ký hợp đồng 20% giá trị hộ, số tiền lại trả dần thời hạn thuê mua Những trường hợp chấm dứt hợp đồng thuê, thuê mua nhà xã hội: - Hợp đồng hết thời hạn mà bên th khơng cịn đủ điều kiện th Sinh viên: Trần Lan Hương Lớp: Địa 47 Luận văn tốt nghiệp - Bên thuê giao lại nhà cho bên cho th khơng có nhu cầu th - Bên thuê không trả tiền thuê nhà theo thỏa thuận liên tiếp 03 tháng trở lên mà lý đáng 1.4 Kinh nghiệm số nước giới phát triển nhà xã hội 1.4.1 Tại số nước Châu Á 1.4.1.1 Kinh nghiệm Thái Lan Indonesia Phát triển nhà xã hội vấn đề trọng tâm Thái Lan Indonesia Hàng năm Chính phủ Thái Lan hỗ trợ trực tiếp từ nguồn ngân sách cho quan nhà quốc gia (NHA) để thực việc đầu tư xây dựng nhà xã hội với mục đích để bán trả dần cho thuê với giá thấp Kinh nghiệm Thái Lan cho thấy, ngồi việc thực hình thức Nhà nước trực tiếp đầu tư xây dựng nhà xã hội để bán trả dần cho người thu nhập thấp thuê, vấn đề khuyến khích thúc đẩy phát triển nhà thương mại để góp phần giải thoả đáng mối quan hệ “cung – cầu” thị trường bất động sản cần ý Chính phủ Indonesia thực sách đầu tư vốn ngân sách để xây dựng nhà dành cho đối tượng có thu nhập thấp Để góp phần thúc đẩy phát triển quỹ nhà cho người thu nhập thấp, Chính phủ Indonesia quy định: dự án nhà bắt buộc phải thực phát triển loại nhà theo tỷ lệ 1:3:6 (tức đơn vị nhà cao cấp, đơn vị nhà cho đối tượng trung lưu, đơn vị nhà cho người thu nhập thấp) Việc quy định nhằm tạo điều kiện cho cộng đồng hỗ trợ lẫn nhau, khắc phục tình trạng sống chia tách tầng lớp dân cư dẫn tới bất bình đẳng nhóm người giàu nhóm người nghèo xã hội Chính phủ Indonesia thực chủ trương cho phép thành lập quỹ Sinh viên: Trần Lan Hương Lớp: Địa 47 Luận văn tốt nghiệp tiết kiệm để tạo nguồn vốn xây dựng nhà dành cho cán bộ, công chức Người thu nhập thấp vay với lãi suất ưu đãi thấp lãi suất thị trường Thời gian cho vay từ 15-20 năm để mua thuê nhà Quỹ tiết kiệm nguồn vốn quan trọng để xây dựng nhà dành cho người thu nhập thấp mua trả dần thuê với giá thấp 1.4.1.2 Kinh nghiệm Trung Quốc Trong sách phát triển nhà Trung Quốc, việc khuyến khích phát triển hệ thống nhà thương mại để có nhiều sản phẩm hàng hố nhà cung cấp cho thị trường (là loại nhà có chất lượng cao, thành phần kinh tế tham gia giao dịch thị trường BĐS, kể nhà đầu tư nước ngồi), Chính phủ Trung Quốc đặc biệt trọng khuyến khích phát triển loại nhà có diện tích hộ, chất lượng, phù hợp với đối tượng trung lưu đối tượng có thu nhập trung bình thấp xã hội Đối với loại nhà Chính phủ Trung Quốc chủ trương áp dụng chế kinh doanh tiếp cận thị trường, có khống chế giá Nhà nước thông qua việc điều tiết lợi nhuận (dưới 3%) Nhà nước không thu tiền đất có ưu đãi thuế Giá thuê nhà Nhà nước đạo điều chỉnh phù hợp với phát triển kinh tế mức tăng thu nhập người dân Bên cạnh việc khuyến khích phát triển hai loại nhà nêu trên, Chính phủ Trung Quốc tập trung phát triển quỹ nhà cho thuê với giá rẻ Cơ chế kinh doanh loại nhà Chính phủ quy định thơng qua sách quản lý giá thuê nhà, giá bán trả dần (khơng tính thuế lợi nhuận, khơng tính chi phí đất đai) Sinh viên: Trần Lan Hương Lớp: Địa 47 Luận văn tốt nghiệp 1.4.1.3 Kinh nghiệm Hàn Quốc Biện pháp Chính Phủ Hàn Quốc để tăng quỹ nhà xã hội cho thuê xây dựng mới, mua lại nhà cho thuê, sau cho thuê lại với giá rẻ Ngồi ra, Hàn Quốc cịn có kế hoạch mở rộng nhà xã hội thuê dài hạn Nhà cho thuê 30 năm: đến 2012, dự kiến xây dựng triệu nhà Hàn Quốc quy hoạch 347.596 m đất để xây dựng 765.000 ngơi nhà hồn thành 466.000 ngơi nhà từ năm 2003 - 2007 Nhà xã hội đưa vào sử dụng: Đã cho thuê bán 30.000 nhà Dự kiến cung cấp thêm 12.000 nhà năm Nhà xã hội cho thuê 10 năm: Từ 2006 đến 2012 cung cấp 250.000 nhà sau bán cho hộ gia đình có khả mua Trong số đó, 193.000 ngơi nhà có diện tích nhỏ (ít 60 m 2) 56.000 ngơi nhà có diện tích lớn 60m2 Chính phủ cho thuê với giá rẻ Quá trình mua nhà chấp: Cung Chọn Mua Gửi tiền cấp Nghiên Lập kế Đưa thông báo thông thuê nhà nhà ⇒ ⇒ ⇒ cứu yêu ⇒ họach ⇒ đề nghị ⇒ nhà qua đấu tài xã hội cầu mua mua mua mua giá,v.v khỏan thuê Hàn Quốc xây dựng chương trình nhà xã hội cho người có thu nhập thấp sở xác định mức thu nhập hộ, phân nhóm thu nhập để có sách hỗ trợ hợp lý đối tượng nhằm giải vấn đề nhà cho người dân Sinh viên: Trần Lan Hương Lớp: Địa 47 Luận văn tốt nghiệp Theo đó, mức thu nhập người dân Hàn Quốc chia thành nhóm sau: Bảng 1: Bảng phân nhóm thu nhập Hàn Quốc Nhóm I 918.000 won Nhóm VI 3.243.000 won Nhóm II 1.573.000 won Nhóm VII 3.725.000 won Nhóm III 2.014.000 won Nhóm VIII 4.332.000 won Nhóm IV 2.408.000 won Nhóm IX 5.237.000 won Nhóm V 2.813.000 won Nhóm X 8.164.000 won (1.000 won = 13.600 VND) ( Nguồn: Báo cáo phát triển nhà xã hội Hàn Quốc năm 2008) Việc hỗ trợ nhà thực sau: Bảng 2: Bảng phân nhóm hỗ trợ nhà Hàn Quốc Mức thu nhập Mô tả Hỗ trợ  Cho thuê mua nhà xã hội I Không đủ khả thuê nhà  Cung cấp nhà xã hội có diện tích nhỏ  Tăng hỗ trợ tiền thuê - mua nhà II - IV Không đủ khả mua nhà  Tập trung tăng nguồn cung nhà xã hội cho thuê  Duy tu, sửa chữa nhà xuống cấp  Tăng hỗ trợ tiền thuê nhà V - VI VII - X Có khả mua nhà hỗ trợ Có khả mua nhà Chính sách bình ổn giá nhà  Cung cấp nhà có diện tích vừa phải với giá rẻ  Tăng hỗ trợ tiền mua nhà  Để thị trường quản lý  Hỗ trợ tài cho vay, v.v ( Nguồn: Báo cáo phát triển nhà xã hội Hàn Quốc năm 2008) Sinh viên: Trần Lan Hương Lớp: Địa 47 Luận văn tốt nghiệp 3 Pháp luật Hàn Quốc quy định dự án tái phát triển tái kiến thiết phải xây dựng cơng trình nhà xã hội cho hộ gia đình tái định cư tăng nguồn cung nhà xã hội Chính phủ hỗ trợ mua nhà Chính phủ nhắm tới mục tiêu giúp nhiều người mua nhà cách tăng nguồn cung ứng nhà với giá phải thông qua việc giảm tiền đất, rút ngắn thời gian dự án, áp giá bán trần yêu cầu bán giá gốc theo chi phí xây dựng Chính phủ áp dụng biện pháp cho vay với lãi suất thấp cho vay dài hạn để hộ gia đình thu nhập thấp mua nhà Chính phủ tiếp tục lập quỹ hỗ trợ mua nhà: 2.000 tỷ won năm 2007 1.900 tỷ năm 2008 Công ty Tài Nhà Hàn Quốc thành lập vào tháng 03 năm 2004 để hỗ trợ người dân mua nhà cách cho vay dài hạn với mức lãi suất thấp Đối với người chưa có nhà muốn vay để mua nhà (giá nhỏ 600 triệu won) mức cho vay lên đến 300 triệu won Lãi suất cho vay 20 năm 6,95% khoản vay trung bình hộ gia đình 73 triệu won Tổng số tiền cho vay năm 2008 3,4 nghìn tỷ won Những hộ gia đình có tổng thu nhập thấp 20 triệu won/năm vay với lãi suất thấp Cơng ty bắt đầu cho vay từ tháng 10 năm 2005 gia đình hội đủ điều kiện giảm từ 0,5 - 1,2 % lãi suất tùy theo mức thu nhập họ Chính phủ hỗ trợ hộ gia đình thu nhập thấp cách cho vay lãi suất thấp (2 - 4,5%) mở rộng thêm hình thức hỗ trợ Tổng cộng Chính phủ cho vay 2,2 nghìn tỷ won năm 2006, 2,9 nghìn tỷ won Sinh viên: Trần Lan Hương Lớp: Địa 47 Luận văn tốt nghiệp năm 2007, nghìn tỷ won năm 2008 Tháng 11/2005 lãi suất giảm từ 3% xuống 2% cho hộ gia đình thu nhập thấp, từ 5% xuống cịn 4.5% cho hộ gia đình khác Ngồi ra, vào tháng 10 năm 2006, thời gian trả nợ điều chỉnh thành sau năm lần khoản cho vay 15 năm Những hộ gia đình có thu nhập thấp với tỷ lệ tín chấp thấp, đáp ứng điều kiện Tổ chức Tài Nhà Hàn Quốc vay Chương trình mở rộng thêm để đem lại lợi ích cho nhiều người dân Hàn Quốc cho vay 5,4 nghìn tỷ won năm 2007, dự tính cho vay nghìn tỷ won năm 2008 1.4.2 Tại Châu Mỹ 1.4.2.1 Kinh nghiệm Venezuela Tại Venezuela, bên cạnh cải cách trị, kinh tế, Venezuela thực chương trình xã hội lớn để tạo cho người nghèo, công nhân, lao động hưởng phúc lợi công cộng quốc gia Chương trình Nhà (được gọi Mision Habitat) chương trình lớn nói Đại đa số người lao động Venezuela đô thị với thu nhập ỏi khơng thể có nơi tử tế Họ tự tạo lấy nơi cho gia đình núi, sườn đồi hình thành nên khu nhà cấp thấp Để thực Mision Habitat toàn quốc, Chính phủ Venezuela chi hàng tỉ đơla để cải thiện nhà cho dân nghèo Nhà nước bỏ tiền để tổ chức san lấp mặt bằng, làm hạ tầng kỹ thật, làm nhà Người dân cải thiện nhà phải đóng góp phần, thơng thường 30% chi phí cho việc xây nhà (khơng tính gộp phần chi phí hạ tầng) Phần đóng góp người dân có sách để họ trả dần, thông thường khoảng thời gian Sinh viên: Trần Lan Hương Lớp: Địa 47 Luận văn tốt nghiệp 20 năm Năm 2004 năm Mision Habitat, xây dựng 10 ngàn hộ Con số nâng lên từ 50 ngàn đến 70 ngàn hộ vào năm 1.4.2.2 Kinh nghiệm Mỹ Tại Mỹ, vấn đề nhà xã hội vấn đề xúc mà quyền nước Mỹ phải đương đầu nhiều thập niên vừa qua Một vấn đề nan giải cần giải chi phí nhà vượt khả chi trả đại phận người có thu nhập trung bình thu nhập thấp Các đối tượng phải dành 30% tổng thu nhập hộ gia đình để chi trả tiền thuê nhà Theo số liệu thống kê năm 2007, nước Mỹ có khoảng 13,7 triệu hộ gia đình gặp khó khăn nhà (chiếm 1/7 dân số nước) Để giải vấn đề nêu trên, Bộ Xây dựng Nhà phát triển Đô thị Mỹ giao quản lý tiền hỗ trợ nhà để bảo đảm quyền lợi cho hộ thu nhập thấp hộ nghèo Các hình thức hỗ trợ tài triển khai thực đa dạng, phổ biến bảo lãnh tín dụng dành cho việc mua, xây dựng cải tạo nhà Dưới bảo đảm Nhà nước, lãi suất tín dụng giảm trì mức độ định phù hợp với khả người vay Nhiều chương trình cấp vốn trực tiếp triển khai, cấp tạm ứng, cấp tín dụng ưu đãi cho việc tạo lập cải tạo nhà ở, hỗ trợ bảo lãnh tốn tiền th nhà Ngồi ra, Chính phủ Mỹ đặc biệt quan tâm đến hình thức phát triển nhà giá thấp Qua nhiều thập niên triển khai thực hiện, đến nước Mỹ rút học nghiệm, nguyên nhân quan trọng dẫn đến khủng hoảng nhà thiếu quỹ nhà giá thấp Sinh viên: Trần Lan Hương Lớp: Địa 47 Luận văn tốt nghiệp 1.4.3 Những kinh nghiệm rút để giải vấn đề nhà xã hội Một là, Nhà nước hỗ trợ trực tiếp: thông qua việc cấp vốn, cho vay ưu đãi bảo lãnh vốn người mua th nhà Hình thức hỗ trợ trực tiếp thực thông qua số biện pháp cụ thể như: Nhà nước cho đối tượng thu nhập thấp vay vốn ưu đãi từ ngân sách để mua nhà theo giá kinh doanh ngân sách hỗ trợ bù phần chênh lệch lãi suất vay vốn tín dụng thương mại để tạo điều kiện cho người thuộc diện vay vốn mua nhà theo giá thị trường Hỗ trợ trực tiếp tiền thuê nhà để đối tượng sách xã hội tự thuê nhà (thơng qua hình thức Nhà nước trợ giá thuê nhà theo mức quy định quản lý chặt chẽ việc thực chế độ hỗ trợ tiền nhà ở) Nhà nước bảo lãnh phần tiền thuê nhà theo nguyên tắc người thuê nhà bảo đảm tốn phần chi phí th nhà thơng qua việc cấp giấy bảo lãnh toán Bên thuê nhà tự liên hệ để thuê nhà thị trường tự toán phần tiền thuê nhà (tối đa 30% tổng thu nhập hộ gia đình) Số tiền cịn lại phạm vi định mức hỗ trợ Nhà nước toán thông qua giấy bảo lãnh Ưu điểm biện pháp Nhà nước không can thiệp thị trường nhà mà hỗ trợ trực tiếp tài cho đối tượng thuộc diện hỗ trợ họ mua thuê nhà Nhược điểm phương án thủ tục cho vay theo dõi để thu hồi vốn vay phức tạp, với điều kiện tiên phải quản lý chặt chẽ mức thu nhập hộ gia đình cá nhân; nguồn cung cấp nhà cho thị trường chủ yếu doanh nghiệp thực nên giá bán giá thuê nhà thường có biến động theo hướng tăng cao so với mức thu nhập đối tượng thu nhập thấp Do hình thức hỗ trợ không phù hợp với điều Sinh viên: Trần Lan Hương Lớp: Địa 47 Luận văn tốt nghiệp kiện kinh tế xã hội nước ta Hai là, Nhà nước hỗ trợ gián tiếp: thông qua việc ưu đãi cho doanh nghiệp đầu tư xây dựng nhà đôi với việc khống chế tiêu chuẩn hộ, giá cho thuê, cụ thể là: Nhà nước ban hành chế ưu đãi để khuyến khích doanh nghiệp tham gia đầu tư xây dựng nhà để bán trả dần cho đối tượng sách xã hội thuê Thành lập doanh nghiệp phát triển nhà Nhà nước đảm nhận vai trò chủ đầu tư xây dựng nhà để bán trả dần cho thuê đối tượng sách xã hội theo chế định Nhà nước Ưu điểm hình thức khuyến khích tăng khả cung cấp nhà cho thị trường (tăng cung) Nhược điểm hình thức phải hỗ trợ qua trung gian, đối tượng sách xã hội khơng hưởng ưu đãi trực tiếp, việc hỗ trợ theo hình thức thường đạt hiệu thấp thường bị lợi dụng, Nhà nước khó kiểm sốt Mặt khác, trường hợp khó xác định xác quyền lợi nghĩa vụ chủ đầu tư dự án cụ thể Nhà nước ưu đãi Hơn nữa, chế ưu đãi trung gian thông qua doanh nghiệp dễ xảy tình trạng “xin-cho” xét duyệt dự án Hình thức hỗ trợ áp dụng nước ta theo chế ưu đãi đầu tư xây dựng nhà để bán cho thuê ban hành kèm theo Nghị định số 71/2001/NĐ-CP ngày 05 tháng 10 năm 2001của Chính phủ Tuy nhiên qua q trình áp dụng bộc lộ nhiều vấn đề khiếm khuyết đề cập Ba là, Nhà nước trực tiếp đầu tư vốn để tạo lập quỹ nhà nhằm giải nhu cầu chỗ cho đối tượng sách xã hội (theo hình thức bán trả dần cho thuê) Hàn Quốc, Venezuela Sinh viên: Trần Lan Hương Lớp: Địa 47 Luận văn tốt nghiệp Ưu điểm Nhà nước có quỹ nhà thuộc sở hữu để điều tiết thị trường Đối tượng sách xã hội cần hỗ trợ hưởng ưu đãi trực tiếp, qua trung gian Nhược điểm hình thức đòi hỏi Nhà nước hàng năm phải đầu tư từ nguồn vốn nhà nước để trì phát triển quỹ nhà Mặt khác, Nhà nước phải có tổ chức máy riêng để quản lý việc đầu tư xây dựng trình khai thác sử dụng quỹ nhà Đối với nước phát triển nước ta hình thức coi phù hợp cịn có mặt hạn chế coi hướng phát triển đắn thực tế, hình thức hỗ trợ áp dụng nước ta theo nguyên tắc quy định Luật Nhà Nghị định số 90/2006/NĐ-CP ngày 06 tháng năm 2006 Chính phủ Sinh viên: Trần Lan Hương Lớp: Địa 47 Luận văn tốt nghiệp CHƯƠNG THỰC TRẠNG VÀ NHU CẦU NHÀ Ở XÃ HỘI TRÊN ĐỊA BÀN THÀNH PHỐ HÀ NỘI 2.1 Khái quát đặc điểm tự nhiên – kinh tế - xã hội thành phố Hà Nội có ảnh hưởng việc phát triển nhà xã hội TP Hà Nội 2.1.1 Đặc điểm tự nhiên  Về vị trí địa lý Thủ Hà Nội nằm vị trí trung tâm đồng Bắc Bộ, trung tâm đầu não trị, kinh tế, văn hóa, xã hội, khoa học kỹ thuật, đầu mối giao lưu quốc tế nước  Phía Bắc giáp với Thái Nguyên, Vĩnh Phúc  Phía Tây giáp với Hịa Bình, Phú Thọ  Phía Nam giáp với Hà Nam  Phía Đơng giáp với Bắc Giang, Bắc Ninh, Hưng Yên  Địa hình Hà Nội thấp dần theo hướng từ Bắc xuống Nam từ Tây sang Đơng với độ cao trung bình từ đến 20 mét so với mực nước biển Ba phần tư diện tích tự nhiên Hà Nội đồng bằng, nằm hữu ngạn Sinh viên: Trần Lan Hương Lớp: Địa 47 Luận văn tốt nghiệp sông Đà, hai bên sông Hồng chi lưu sơng khác Phần diện tích đồi núi phần lớn thuộc huyện Sóc Sơn, Ba Vì, Quốc Oai, Mỹ Đức  Khí hậu, thủy văn: khí hậu Hà Nội tiêu biểu cho vùng Bắc Bộ với đặc điểm khí hậu nhiệt đới gió mùa ẩm, mùa hè nóng, mưa nhiều mùa đơng lạnh, mưa Hà Nội thành phố đặc biệt nhiều đầm hồ Trong khu vực nội thành, hồ Tây có diện tích lớn nhất, khoảng 500 ha, đóng vai trị quan trọng khu cảnh đô thị, ngày bao quanh nhiều khách sạn, biệt thự Hồ Gươm nằm trung tâm lịch sử thành phố, khu vực sầm uất nhất, ln giữ vị trí đặc biệt Hà Nội Trong khu vực nội ô kể tới hồ tiếng khác Trúc Bạch, Thiền Quang, Thủ Lệ Ngồi ra, cịn nhiều đầm hồ lớn nằm địa phận Hà Nội Kim Liên, Liên Đàm, Ngải Sơn - Đồng Mô, Suối Hai, Mèo Gù, Xuân Khanh, Tuy Lai, Quan Sơn  Diện tích: ngày 29 tháng năm 2008, Quốc hội thông qua nghị điều chỉnh địa giới hành thủ Hà Nội tỉnh, có hiệu lực từ tháng năm 2008 Theo nghị quyết, toàn tỉnh Hà Tây, huyện Mê Linh tỉnh Vĩnh Phúc xã thuộc huyện Lương Sơn, tỉnh Hịa Bình nhập Hà Nội Từ diện tích gần 1.000 km² dân số khoảng 3,4 triệu người, Hà Nội sau mở rộng có diện tích 3.324,92 km² dân số 6.232.940 người, nằm 17 thủ đô lớn giới Ngày 11 tháng 12 năm 2008, quận Hà Đông thành lập từ thành phố Hà Đông trước thành phố Sơn Tây chuyển thành thị xã Sơn Tây Sau thay đổi địa giới hành năm 2008, Hà Nội có 29 đơn vị hành cấp huyện – gồm 10 quận, 18 huyện, thị xã – 577 đơn vị hành cấp xã – gồm 401 xã, 154 phường 22 thị trấn Sinh viên: Trần Lan Hương Lớp: Địa 47 Luận văn tốt nghiệp Bảng 3: Danh sách đơn vị hành cấp huyện, quận thành phố Hà Nội Tên Diện tích (m²) Quận Ba Đình Cầu Giấy Đống Đa Hà Đơng Hai Bà Trưng Hồn Kiếm Hoàng Mai Long Biên Tây Hồ Thanh Xuân Dân số ( người) 9,25 12,04 10,09 33,30 14,65 5,29 41,04 60,38 24,00 9,13 225,282 147,000 352,000 135,000 350,000 178,000 214,759 170,000 109,163 173,000 113,47 110,827 Thị xã Sơn Tây Huyện Ba Vì Chương Mỹ Đan Phượng Đơng Anh Gia Lâm Hồi Đức Mê Linh Mỹ Đức Phú Xuyên Phúc Thọ Quốc Oai Sóc Sơn Thạch Thất Thanh Oai Thanh Trì Thường Tín Từ Liêm Ứng Hịa Sinh viên: Trần Lan Hương 428,00 250,000 232,90 271,761 76,80 132,000 182,30 276,750 114,00 205,275 94,30 190,612 141,64 187,255 226,14 170,000 170,80 186,452 117,00 155,000 129,54 147,311 306,09 254,000 128,19 147,792 141,80 204,729 63,27 158,413 127,70 200,598 75,32 240,000 182,70 192,216 (Nguồn: trang thức Hà Nội) Lớp: Địa 47 Luận văn tốt nghiệp  Dân số: Sau đợt mở rộng địa giới gần vào tháng năm 2008, thành phố Hà Nội có 6,233 triệu dân So với số 3,4 triệu vào cuối năm 2007, dân số thành phố tăng 1,8 lần Hà Nội nằm 17 thủ có diện tích lớn giới Mật độ dân số Hà Nội nay, trước mở rộng địa giới hành chính, không đồng quận nội ô khu vực ngoại thành Trên toàn thành phố, mật độ dân cư trung bình 1.875 người/km² quận Đống Đa, mật độ lên tới 35.341 người/km² Trong đó, huyện ngoại thành Sóc Sơn, Ba Vì, Mỹ Đức, mật độ không tới 1.000 người/km² Sự khác biệt nội huyện ngoại thành cịn thể mức sống, điều kiện y tế, giáo dục…Về cấu dân số, theo số liệu tháng năm 1999, cư dân Hà Nội Hà Tây chủ yếu người Kinh, chiếm tỷ lệ 99,1% Các dân tộc khác Dao, Mường, Tày chiếm 0,9% Năm 2006, địa bàn Hà Nội Hà Tây, cư dân đô thị chiếm tỷ lệ 41,1% cư dân nông thôn 58,1%, tỷ lệ nữ chiếm 50,7% nam 49,3% Toàn thành phố khoảng 2,5 triệu cư dân sinh sống nhờ sản xuất nông nghiệp 2.1.2 Đặc điểm kinh tế - xã hội  Về kinh tế Kinh tế Hà Nội coi kinh tế lớn nước ta Trong năm qua, với thành phố Hồ Chí Minh, Hà Nội khơng ngừng phát triển mạnh mẽ kinh tế, đóng góp vào phát triển chung kinh tế nước Năm 2008 năm coi bản lề thực hiện kế hoạch năm (2006 – 2010) và thực hiện chương trình kỷ niệm 1000 năm Thăng Long, Sinh viên: Trần Lan Hương Lớp: Địa 47 Luận văn tốt nghiệp Thành phố Hà Nội năm 2008 đã đạt được những kết quả đáng kể với tốc độ phát triển so với năm 2007 đạt ở mức độ khá: -Tổng sản phẩm nội địa (GDP) tăng 10,58% so năm 2007 -Ngành công nghiệp mở rộng tăng 11,7% (đóng góp 5,02% và mức tăng chung) -Các ngành dịch vụ tăng 10,8% (đóng góp 5,36% vào mức tăng chung) -Ngành nông, lâm, thuỷ sản tăng 2,7% (đóng góp 0,2% và mức tăng chung) Giá trị sản xuất công nghiệp địa bàn Thành phố tăng 12,8% so năm 2007, đó kinh tế nhà nước tăng 1,4% (kinh tế Nhà nước Trung ương tăng 2%, kinh tế Nhà nước địa phương giảm 0,5%), kinh tế ngoài Nhà nước tăng 18,2%, khu vực có vốn đầu tư nước ngoài tăng 16,5% Năm 2008, Hà Nội thu hút khoảng 300 dự án (giảm 17,8% so năm 2007), với vốn đầu tư đăng ký khoảng tỷ USD (tăng 53,3%) cấp 270 dự án (giảm 19,6%), với vốn đầu tư ước tính 4,4 tỷ USD (tăng 54,9%), bổ sung tăng vốn 30 dự án (tăng 3,4%) với khoảng 0,6 tỷ USD (tăng 42,2%) Dự kiến vốn đầu tư xã hội năm 2008 là 97.697 tỷ đồng, tăng 19,3% so năm 2007, đó vốn đầu tư Nhà nước giảm 22,1%, vốn đầu tư của doanh nghiệp Nhà nước tăng 12,9%, vốn đầu tư của kinh tế ngoài Nhà nước tăng 29,2%, dân tự đầu tư tăng 37,9% và vốn đầu tư nước ngoài tăng 13,1% Tổng mức doanh thu dịch vụ tiêu dùng xã hội ước tăng 28,2% so với năm 2007, tổng mức bán lẻ tăng 31,2% Kim ngạch nhập địa bàn Hà Nội năm 2008 tăng 26,8% so với năm 2007, nhập địa phương tăng 23,1%, máy móc thiết bị phụ tùng tăng 20,6%, vật tư nguyên liệu tăng 29,3% Sinh viên: Trần Lan Hương Lớp: Địa 47 Luận văn tốt nghiệp 4 Tuy nhiên, kinh tế Hà Nội gặp phải khó khăn định Sau mở rộng địa giới hành chính, với triệu dân, Hà Nội có 3,2 triệu người độ tuổi lao động Mặc dù vậy, thành phố thiếu lao động có trình độ chun môn cao Nhiều sinh viên tốt nghiệp phải đào tạo lại, cấu chất lượng nguồn lao động chưa dịch chuyển theo yêu cầu cấu ngành kinh tế Hà Nội phải đối đầu với nhiều vấn đề khó khăn khác Năng lực cạnh tranh nhiều sản phẩm dịch vụ sức hấp dẫn môi trường đầu tư thành phố thấp Việc chuyển dịch cấu kinh tế chậm, đặc biệt cấu nội ngành công nghiệp, dịch vụ sản phẩm chủ lực mũi nhọn Chất lượng quy hoạch phát triển ngành kinh tế Hà Nội không cao thành phố chưa huy động tốt tiềm kinh tế dân cư  Về xã hội Thành phố Hà Nội trung tâm đầu não kinh tế, trị, văn hóa nước vây, phát triển Hà Nội kinh tế cao Tuy nhiên, trình phát triển ấy, Hà Nội phải đối mặt với hàng loạt vấn đề xã hội cần phải giải Sau mở rộng địa giới hành vào tháng năm 2008, dân số Hà Nội vào khoảng gần triệu dân tăng xấp xỉ 1,8 lần so với Hà Nội cũ, mật độ dân cư phân bố quận, huyện không đồng đều: quận Đống Đa, mật độ lên dân tới 35.341 người/km² Trong đó, huyện ngoại thành Sóc Sơn, Ba Vì, Mỹ Đức, mật độ khơng tới 1.000 người/km² Sự không đồng đền gây nên sức ép nhà giao thông khu trung tâm, gây khó khăn vấn đề cải thiện chất lượng sống người dân Sinh viên: Trần Lan Hương Lớp: Địa 47 Luận văn tốt nghiệp Dân cư địa bàn thành phố Hà Nội nhìn chung có trình độ học vấn cao so với địa phương khác nước Số người chưa biết chữ độ tuổi lao thấp, tỷ lệ phổ cập phổ thông trung học chiếm gần 94% Do địa phương tập trung nhiều quan đầu não nước nên Hà Nội nơi có số lượng cán bộ, cơng chức, viên chức nhiều nước Tuy nhiên khó khăn thành phố việc làm để đảm bảo sống cho đối tượng hưởng lương Nhà nước việc giải vấn đề chỗ cho đối tượng 2.1.3 Đánh giá tác động yếu tố tự nhiên – kinh tế - xã hội đến việc phát triển nhà xã hội địa bàn Thành phố Hà Nội Thuận lợi: Hà Nội mở rộng (8/2008) diện tích dân số, theo diện tích Hà Nội 3.000 km tăng lần so với Hà Nội cũ Như tương lai Hà Nội có nhiều quỹ đất để phát triển nhà Giảm bớt sức ép nhà trung tâm thành phố Những đặc điểm thuận lợi địa hình (bằng phẳng, đất tốt…) tạo nhiều lựa chọn thiết kế, xây dựng nhà xã hội Hướng ưu tiên thiết kế xây dựng nhà xã hội khu nhà cao tầng, diện tích xây dựng lớn để tiết kiệm đất Vấn đề thành phố phải tạo nhiều quỹ đất để thu hút đầu tư xây dựng đồng thời có chế khuyến khích ưu đãi để thu hút ngày nhiều thành phần kinh tế tham gia tạo lập quỹ nhà xã hội Một thuận lợi khác cho phát triển nhà xã hội nay, kinh tế thành phố có mức phát triển cao, Hà Nội điểm thu hút đầu tư lớn Nhà nước thành phố có nhiều sách ưu đãi đầu tư vào phân khúc thị trường nhà xã hội, thị trường tiềm tương lai Sinh viên: Trần Lan Hương Lớp: Địa 47 Luận văn tốt nghiệp Khó khăn: Việc Hà Nội mở rộng tạo nhiều khó khăn cơng tác giải nhà địa bàn thành phố Theo số liệu thống kê cục thống kê, Hà Nội có khoảng 30 khu cơng nghiệp, khu chế xuất, khu công nghệ cao địa bàn thành phố với số lượng công nhân tăng lên 20% so với Hà Nội cũ, số lượng cán bộ, công chức, viên chức tăng lên 2.000 người Đây coi sức ép lớn việc phát triển quỹ nhà xã hội tương lai mà việc giải nhà cho đối tượng vốn gặp nhiều khó khăn Hà Nội chưa sát nhập Một khó khăn khác thành phố chưa có chế rõ ràng việc hỗ trợ, giúp đỡ cho đối tượng thuê, th mua thơng qua hình thức cho vay trả góp hay cho vay trả chậm Việc phát triển nhà xã hội không tập trung vào việc tăng nguồn cung thị trường mà cịn phải có sách hỗ trợ giúp đỡ nhũng người thực có nhu cầu thuê, thuê mua Ngoài việc xây dựng khung giá cho thuê phù hợp với khả tri trả đa số đối tượng mà cần thiết phải có chế tín dụng hợp lý 2.2 Cơ chế, sách nhà Nhà nước thành phố cho đối tượng xã hội ban hành 2.2.1 Giai đoạn trước năm 1991 Trong giai đoạn nhà nước thực sách xây dựng nhà để phân phối cho cán bộ, công nhân, viên chức Nhiều quan, xí nghiệp thời kỳ đề chương trình nhà riêng để giải nhà cho người lao động đơn vị thực chất sách nhà thời kỳ Nhà nước đóng vai trò vừa người sản xuất, vừa người trực tiếp phân phối nhà cho phận dân cư đô thị Song thực tế chủ trương đem lại kết khả quan, nhu cầu nhà lớn nguồn kinh phí Nhà nước lại hạn hẹp Sinh viên: Trần Lan Hương Lớp: Địa 47 Luận văn tốt nghiệp Hình thức phân phối nhà dù có kiểm sốt chặt chẽ đến đâu đảm bảo công Việc bng lỏng quản lý dẫn đến tình trạng tranh chấp, khiếu kiện nhà đất thường xuyên xảy nhiều nơi Mặt khác, việc cung cấp nhà theo chế bao cấp làm cho người dân thị đặc biệt thành phố Hà Nội có hội cải thiện chỗ làm triệt tiêu ý thức tự chăm lo nhà ở, thụ động, trông chờ vào bao cấp Nhà nước Kết cuối năm 1980, có khoảng 30% cán bộ, công nhân, viên chức nhà nước địa bàn thành phố Hà Nội cấp nhà ở, 70% lại phải tự lo nhà nhiều hình thức khác phải sống điều kiện chỗ khó khăn Từ năm 1986, với chuyển đổi chế quản lý kinh tế theo định hướng phát triển kinh tế hàng hoá nhiều thành phần, lĩnh vực nhà Hà Nội bắt đầu có chuyển biến Nhà nước thực việc xoá bỏ chế bao cấp nhà ở, chuyển sang hình thức tạo điều kiện khuyến khích hộ gia đình, cá nhân tự tạo lập nhà Tại thời điểm năm 1990, thành phố Hà Nội có khoảng 1/3 số nhà xây dựng tiền người dân 2.2.2 Giai đoạn từ năm 1991 đến năm 2005 (trước có luật nhà ở) Pháp lệnh Nhà ban hành ngày 06 tháng năm 1991 văn quy phạm pháp luật khác có liên quan ban hành thời kỳ tạo động lực thúc đẩy phát triển nhanh quỹ nhà đô thị Tại thủ đô Hà Nội, từ 1991-1994 xây dựng 700.000 m2 nhà ở, có khoảng 70% (500.000 m2) người dân tự xây dựng Ngày 05/7/1994, Chính phủ ban hành Nghị định số 61/CP mua bán kinh doanh nhà ở, quy định cụ thể việc triển khai thực bán nhà thuộc sở hữu Nhà nước cho người thuê, góp phần tạo nguồn vốn dành để đầu tư phát triển nhà Ban đạo TW sách nhà Sinh viên: Trần Lan Hương Lớp: Địa 47 Luận văn tốt nghiệp đất ban hành văn cho phép áp dụng thí điểm số chế, sách khuyến khích phát triển nhà cho người thu nhập thấp phải kể đến văn số 676/BCĐ-QLN ngày 30 tháng năm 1996 việc thực thí điểm chế phát triển nhà Hà Nội Ngày 15 tháng năm 1998, Chính phủ ban hành văn số 414/CP-KTN cho phép thí điểm áp dụng số chế sách để phát triển nhà thành phố Hà Nội Ngày 05 tháng 10 năm 2001, Chính phủ ban hành Nghị định số 71/2001/NĐ-CP ưu đãi đầu tư xây dựng nhà để bán cho thuê, ưu tiên giải bán cho thuê hộ nhà chung cư đối tượng hưởng lương từ ngân sách nhà nước như: cán bộ, công nhân, viên chức làm việc doanh nghiệp thuộc thành phần kinh tế, sinh viên trường đại học, cao đẳng Trong thời gian vừa qua, thành phố Hà Nội có quy định cụ thể phát triển nhà cho người có thu nhập thấp Năm 2002, UBND thành phố Hà Nội ban hành Quyết định số 123/QĐ-UB quy định chủ đầu tư dự án nhà khu đô thị phải dành 20% quỹ đất 30% quỹ nhà để bổ sung vào quỹ nhà thành phố để giải nhà cho đối tượng phải di dời để giải phóng mặt người thu nhập thấp địa bàn Ngày 19 tháng năm 2004, UBND thành phố Hà Nội ban hành Quyết định số 87/2004/QĐ-UB kèm theo Quy định tạm thời thí điểm giải nhà cho số đối tượng sách xã hội địa bàn, bao gồm: cán bộ, công chức hưởng lương từ ngân sách nhà nước, người lao động làm việc doanh nghiệp thuộc thành phần kinh tế Các đối tượng mua nhà trả dần dự án (đối với quỹ nhà chủ đầu tư phải chuyển giao cho thành phố) Việc hỗ trợ thực theo nguyên tắc Sinh viên: Trần Lan Hương Lớp: Địa 47 Luận văn tốt nghiệp giải lần cho hộ gia đình, cá nhân chưa có nhà có diện tích nhà m 2/người, có nơi làm việc thu nhập ổn định, thời gian làm việc từ năm trở lên, có khả toán phần tiền mua nhà theo quy định tiền trả dần hàng tháng, có ý kiến xác nhận quan, đơn vị nơi làm việc Theo quy định Nhà nước quỹ nhà để giải sách hỗ trợ gồm nhà xây dựng nguồn vốn ngân sách Nhà nước, quỹ nhà có thuộc sở hữu Nhà nước quỹ nhà từ dự án địa bàn hưởng ưu đãi chủ đầu tư chuyển giao cho địa phương Giá bán giá cho thuê nhà UBND tỉnh phê duyệt Ngày 06 tháng năm 2004, Thủ tướng Chính phủ ban hành Quyết định số 76/2004/QĐ-TTg phê duyệt Định hướng phát triển nhà đến năm 2010 năm 2020, sở định hướng phát triển Nhà nước, địa phương xây dựng chương trình nhà riêng phù hợp với điều kiện, hoàn cảnh địa phương 2.2.3 Giai đoạn từ năm 2006 tới Sau Luật Nhà Quốc hội thông qua ngày 29 tháng 11 năm 2005 Nghị định số 90/2006/NĐ-CP ngày 06 tháng năm 2006 Chính phủ quy định chi tiết hướng dẫn thi hành Luật Nhà ở, công tác quản lý phát triển nhà ngày quan tâm có bước tiến mới, với 1.800 dự án đầu tư nhà thường mại nước quy mơ lên tới 30.000ha Song hàng loạt sách nhằm đảm bảo quyền có nhà cho đối tượng xã hội chưa vào sống Luật Nhà Nghị định số 90/2006/NĐ-CP đưa số giải pháp đề xuất cụ thể Trong đó, Nhà nước tổ chức, cá nhân thuộc thành phần kinh tế đầu tư xây dựng quỹ nhà xã hội số đối tượng Sinh viên: Trần Lan Hương Lớp: Địa 47 Luận văn tốt nghiệp có thu nhập thấp gặp khó khăn nhà thuê thuê mua (bao gồm: cán bộ, công chức, sỹ quan, quân nhân chuyên nghiệp thuộc lực lượng vũ trang nhân dân, công nhân làm việc khu kinh tế, khu công nghiệp, khu chế xuất, khu công nghệ cao đối tượng trả lại nhà công vụ) Việc hỗ trợ, tạo điều kiện cải thiện chỗ cho đối tượng sách xã hội thực thơng qua hình thức hỗ trợ kinh phí để họ mua nhà trả chậm, trả dần thuê nhà ở, miễn giảm tiền sử dụng đất mua nhà thuộc sở hữu Nhà nước Nhà nước giao đất làm nhà ở, hỗ trợ kinh phí, vật liệu, nhân công việc sửa chữa cải tạo xây dựng nhà ở, tặng nhà tình nghĩa, nhà tình thương Ngồi ra, Nhà nước ban hành sách ưu đãi tổ chức, cá nhân tham gia đầu tư xây dựng nhà cho đối tượng sách xã hội (Luật Đầu tư, Luật Đất đai, Luật Thuế thu nhập doanh nghiệp văn hướng dẫn quan có thẩm quyền ban hành) Tuy vậy, việc đầu tư xây dựng nhà xã hội chưa có chuyển biến tích cực Nguyên nhân chi phí đầu tư xây dựng dự án nhà địi hỏi phải có nguồn vốn lớn, Nhà nước chưa có quy định phải bố trí ngân sách hàng năm để đầu tư xây dựng nhà xã hội, chủ đầu tư thường phải vay với lãi suất cao, lợi nhuận thấp, thời gian thu hồi vốn dài so với hình thức đầu tư xây dựng nhà để bán cho người có thu nhập cao, chưa khuyến khích thành phần kinh tế tham gia đầu tư xây dựng nhà xã hội Hiện nay, địa bàn thành phố Hà nội, nhu cầu xây dựng nhà xã hội cấp thiết nhiên việc phát triển quỹ nhà xã hội cần nguồn vốn lớn thiếu nguồn vốn đầu tư vấn đề khó khăn thành phố Trong đó, nhiều nhà đầu tư khơng mặn mà với công việc này, cho việc xây dựng nhà có nhu cầu vốn đầu tư lớn thu hồi vốn chậm Cũng có nhiều nơi triển khai xây dựng nhiều khu dân cư cho người thu Sinh viên: Trần Lan Hương Lớp: Địa 47 Luận văn tốt nghiệp nhập thấp sau nhà đầu tư muốn thu hồi vốn nhanh nên tìm cách đẩy giá thành lên cao, người thu nhập thấp không mua được; nhiều hộ dành cho người thu nhập thấp mua bán lại, kinh doanh làm cho khu chung cư biến thành khu nhà cho người thu nhập cao xã hội Việc giá nguyên liệu, nhiên vật liệu leo thang, giá thành hộ ngày lên cao, khiến chương trình phát triển nhà xã hội ngày khó thực Tại Chỉ thị số 34/2006/CT-TTg ngày 26 tháng năm 2006, Thủ tướng Chính phủ yêu cầu quyền địa phương lập kế hoạch huy động vốn đầu tư, chuẩn bị điều kiện quy hoạch, đất đai, bố trí đội ngũ cán để xây dựng, tổ chức thực chương trình phát triển nhà xã hội hàng năm năm địa phương báo cáo Bộ Xây dựng chậm vào quý III hàng năm để Bộ Xây dựng báo cáo Thủ tướng Chính phủ Tuy nhiên, có hai địa phương Hà Nội tỉnh Bình Dương lập đề án thí điểm đầu tư xây dựng số dự án nhà xã hội địa bàn theo đạo Thủ tướng Chính phủ văn số 537/TTg-CN ngày 06 tháng năm 2006, tỉnh khác chưa tiến hành xây dựng đề án quyền cấp chưa quan tâm đạo làm chậm tốc độ phát triển quỹ nhà xã hội theo quy định Luật Nhà Chính vậy, nên việc đầu tư xây dựng nhà xã hội chưa có chuyển biến tích cực Hiện thành phố Hà Nội triển khai thực thí điểm đầu tư xây dựng dự án nhà xã hội (được Thủ tướng Chính phủ chấp thuận theo nội dung văn số 2804/VPCP-KTN ngày 06 tháng năm 2008 Văn phịng Chính phủ) Giải nhà cho đối tượng có thu nhập thấp vấn đề khó khăn, phức tạp, lại vấn đề cần thiết mang tính kinh tế - xã hội Sinh viên: Trần Lan Hương Lớp: Địa 47 Luận văn tốt nghiệp cao Vì vậy, muốn giải nhu cầu xúc Nhà nước cần phải trực tiếp tham gia đầu tư phát triển quỹ nhà xã hội thay thả cho thị trường Tạo lập quỹ nhà có giá phù hợp với khả chi trả đối tượng có thu nhập thấp biện pháp quan trọng mang tính định đảm bảo điều tiết mối quan hệ cung - cầu nhà mà nhiều nước giới áp dụng thành cơng Theo thơng lệ quốc tế tỷ số giá nhà so với thu nhập bình quân hộ gia đình năm coi số đánh giá khả tiêu thụ nhà quốc gia (Nguồn: Đề án chương trình đầu tư xây dựng nhà xã hội giai đoạn 2009 – 2015 Bộ Xây dựng) Theo đó, với mức thu nhập bình quân hộ gia đình khu vực đô thị thành phố Hà Nội khoảng 4-6 triệu đồng/tháng (48-64 triệu đồng/năm) so với giá mua hộ chung cư với mức giá trung bình vào khoảng 800-1.000 triệu đồng số giá nhà / thu nhập Việt Nam vào khoảng 15,6-16,6 Trong số Châu âu, Trung Đông Bắc Mỹ 6,59, Châu Phi 2,21, Nam Á 6,25, Đông Á 4,15, Mỹ La tinh Caribê 2,38 Như vậy, số giá nhà ở/thu nhập Việt Nam cao nhiều so với nước khu vực nước khác giới Đây nguyên nhân làm cho đại phận người lao động nước ta, bao gồm đối tượng hưởng lương từ ngân sách đối tượng làm việc thành phần kinh tế khác khó có điều kiện để tạo lập chỗ ở, khơng có sách tạo điều kiện, hỗ trợ Nhà nước cộng đồng Mặc dù Nhà nước thành phố Hà Nội có nhiều chế, sách ưu đãi để phát triển quỹ nhà xã hội, nhiên chế, sách ban hành bộc lộ thiếu sót, bất cập, thể khía Sinh viên: Trần Lan Hương Lớp: Địa 47 Luận văn tốt nghiệp cạnh sau đây: - Nhà nước không trực tiếp đầu tư xây dựng nhà nên khơng có quỹ nhà thuộc sở hữu nhà nước để điều tiết thị trường biến động, với tượng đầu tạo nhu cầu ảo đẩy giá nhà đất lên cao tách xa giá trị khả chi trả người lao động Hầu hết doanh nghiệp trọng đầu tư xây dựng nhà thương mại (để bán), thiếu quỹ nhà cho thuê, thuê mua nguyên nhân dẫn tới tình trạng xúc nhà khu vực đô thị, nhà dành cho cán bộ, cơng chức hộ thuộc đối tượng có thu nhập thấp - Thiếu nguồn tài cho hộ khó khăn nhà vay dài hạn với lãi suất ưu đãi nguyên nhân làm cản trở khả cải thiện chỗ đối tượng - Chính sách tiền lương bước điều chỉnh, song nhiều bất cập so với thực tế, tiền nhà cấu tiền lương cịn thấp xa so với chi phí thực tế, đồng thời chưa có sách thể trách nhiệm tạo điều kiện cho người sử dụng lao động việc chăm lo nhà cho lao động - Quỹ nhà cho người thu nhập thấp cịn cộng thêm việc tổ chức bán, xét chọn đối tượng thiếu công khai thiếu giám sát cộng đồng nên người thu nhập thấp khó tiếp cận để mua thuê quỹ nhà này… 2.3 Thực trạng nhà xã hội địa bàn thành phố Hà Nội 2.3.1 Nhu cầu nhà xã hội địa bàn thành phố Hà Nội Để có sở xây dựng Chương trình phát triển nhà thành phố đến năm 2010 định hướng phát triển đến năm 2020 có phần giải Sinh viên: Trần Lan Hương Lớp: Địa 47 Luận văn tốt nghiệp nhà cho đối tượng thu nhập thấp (nhà xã hội) cần có điều tra tổng thể trạng nhà ở, nhu cầu đối tượng, khả tri trả đối tượng, sở hình thành tỷ lệ hộ, mơ hình phân phối, sử dụng, hình thức đầu tư khai thác vận hành quỹ nhà nói chung quỹ nhà xã hội nới riêng Theo báo cáo thành phố Hà Nội nhu cầu nhà xã hội đến năm 2010 (theo yêu cầu văn số 140/BXD-QLN ngày 22/1/2008 Bộ Xây dựng) cho thấy nhu cầu nhà xã hội thành phố lớn Trong đó, nhu cầu nhà xã hội dành cho đối tượng cán bộ, công chức, viên chức công nhân làm việc khu công nghiệp, khu chế xuất, khu công nghệ cao chiếm tỷ lệ cao Bảng 4: Nhu cầu nhà xã hội địa bàn thành phố Hà Nội Nhu cầu diện tích nhà xã hội toàn thành phố Số lượng hộ Nhà cho thuê Nhà cho thuê mua Nhu cầu nhà cán bộ, công chức, viên chức   triệu m² sàn   120.000 hộ     85.000 hộ 35.000 hộ   48.000 hộ Nhu cầu nhà công nhân khu công nghiệp Nhu cầu nhà xã hội đối tượng sách khác thành phố 18.000 hộ ( 450.000 m² sàn)   54.000 hộ (Nguồn: Báo cáo số liệu nhà xã hội thành phố Hà Nội gửi Bộ Xây dựng) Qua số liệu báo cáo cho thấy nhu cầu nhà xã hội theo đề nghị thành phố lớn, việc đáp ứng tất nhu cầu khó Sinh viên: Trần Lan Hương Lớp: Địa 47 Luận văn tốt nghiệp 5 khăn thành phố Hiện nay, thành phố có “ Đề án đầu tư xây dựng thí điểm nhà xã hội địa bàn TP Hà Nội giai đoạn 2007 – 2010” với tổng mức đầu tư khoảng 700 tỷ đồng (bằng nguồn vốn ngân sách) gồm dự án, đó: dự án đầu tư nhà xã hội cho thuê với quy mô 500 hộ, dự án đầu tư nhà cho thuê mua với 300 hộ dự án nhà cho công nhân khu công nghiệp, khu chế xuất th có tổng diện tích sàn 95.000 m Đến thành phố hoàn thành 1/3 tổng số diện tích sàn nhà cho cơng nhân thuê, giải chỗ cho khoảng 3.000 công nhân Tuy chưa thể đáp ứng hết nhu cầu thực tế với dự án thí điểm xây dựng nhà xã hội phần giải nhu cầu nhà phận đối tượng thu nhập thấp gặp khó khăn nhà Đồng thời, dự án xây dựng thí điểm theo mơ hình nhà xã hội mới, thơng qua kết thực dự án, thành phố rút kinh nghiệm để áp dụng xây dựng dự án nhà xã hội tương lai 2.3.2 Thực trạng nhà xã hội đối tượng có khó khăn nhà địa bàn thành phố 2.3.2.1 Thực trạng nhà xã hội cán bộ, công chức, viên chức thành phố Hà Nội Theo kết điều tra thống kê thực trạng nhà cán bộ, công chức công bố “ Đề án sách nhà cho cán bộ, công chức năm 2008 Ban Tổ chức Trung ương ” cho thấy phạm vi thành phố Hà Nội (sau mở rộng) dân số toàn thành phố 6,233 triệu dân nội thành khoảng 2,213 triệu người, ngoại thành khoảng 4,020 triệu người, chưa kể số người ngoại tỉnh lao động tự địa bàn thành phố Số lao động làm việc khu vực Nhà nước khoảng 476.000 người có khoảng 12.000 cán bộ, cơng chức 463.000 viên chức, khoảng 300 nghìn số sỹ quan, hạ sỹ quan, quân nhân chuyên nghiệp Sinh viên: Trần Lan Hương Lớp: Địa 47 Luận văn tốt nghiệp công tác lực lượng vũ trang, chưa kể đến lao động làm việc khu vực kinh tế Nhà nước khu vực có vốn đầu tư nước ngồi Theo khảo sát gần nhất, sau thời điểm sát nhập Hà Nội có khoảng 267.000 lao động làm việc khu công nghiệp, khu chế xuất tập trung phạm vi gần 30 khu công nghiệp, khu chế xuất địa bàn thành phố Theo số liệu điều tra sơ nhà cán bộ, công chức, viêm chức, sĩ quan, quân nhân chuyên nghiệp thuộc lực lượng vũ trang nhân dân địa bàn thành phố Hà Nội thiếu quỹ nhà Nếu chưa tính tới số lượng cán công chức trả lại nhà cơng vụ, khoảng 2/3 số cán bộ, công chức, tự lo nhà cho mình, 1/3 cịn lại chưa có chỗ ổn định (phải ghép hộ, nhờ, tạm) Như vậy, thành phố phải đối mặt với khó khăn nhà lớn, diện tích bính quân nhà đối tượng huởng lương từ ngân sách thấp chưa đảm bảo diện tích sinh hoạt cần thiết cho việc đảm bảo sức khỏe Chất lượng nhà khác nhìn chung chưa đảm bảo nhu cầu sinh hoạt tối thiểu Biểu đồ 1: Chất lượng nhà cán bộ, công chức, viên chức Hà Nội ( Nguồn: “ Đề án sách nhà cho cán bộ, cơng chức năm 2008 Ban Tổ chức Trung ương ” ) Sinh viên: Trần Lan Hương Lớp: Địa 47 Luận văn tốt nghiệp Đối với cán bộ, công chức Nhà nước phân phối nhà chung cư trước hầu hết chất lượng nhà xuống cấp nghiêm trọng chưa sửa chữa kịp thời Một đối tượng khác gặp khó khăn nhà hộ gia đình trẻ có vợ (chồng) làm quan Nhà nước hai cán cơng chức có trình độ chun môn, nghiệp vụ mức lương hưởng thấp Đây lực lượng lao động chủ lực đất nước, hầu hết đối tượng thời gian cơng tác cịn ít, khả thu thập cịn hạn hẹp, chưa đủ điều kiện tích lũy để mua thuê nhà theo giá thị trường cần hỗ trợ Nhà nước để giúp họ cải thiện chỗ Số liệu thống kê cho thấy quỹ nhà mà Nhà nước đầu tư xây dựng từ trước năm 1992 phân phối cho khoảng 30% số lượng cán bộ, công nhân, viên chức Các đối tượng phân phối quỹ nhà hầu hết nghỉ hưu, phần lớn nhà phân phối trước bị xuống cấp chuyển nhượng cho người khác Như vậy, có số cán bộ, cơng chức, viên chức phân phối nhà thời kỳ bao cấp người nhà công vụ giải đất làm nhà ở, cịn lại phần đơng cán bộ, công chức phải tự giải nhà ở, gây xúc đội ngũ cán bộ, công chức Theo khảo sát Cơng đồn Viên chức Việt Nam, số lượng CBCNVC đô thị lớn đặc biệt Hà Nội chưa có điều kiện ổn định nhà muốn chuyển đổi, xây dựng, mua, thuê nhà chiếm tỷ lệ cao Sinh viên: Trần Lan Hương Lớp: Địa 47 Luận văn tốt nghiệp Biểu đồ 2: Tình hình nhà cán bộ, công chức, viên chức Hà Nội ( Nguồn: “ Đề án sách nhà cho cán bộ, công chức năm 2008 Ban Tổ chức Trung ương ” ) Về việc bán nhà thuộc sở hữu nhà nước: việc triển khai sách bán nhà thuộc sở hữu nhà nước cho người thuê từ năm 1994 đến (Nghị định 61/CP) góp phần cải thiện chỗ cho nhiều hộ gia đình (14,6% số cán cơng chức thành phố mua nhà theo Nghị định 61/CP) Tuy nhiên, thực tế người mua hầu hết người có thời gian cơng tác thời kỳ kế hoạch hoá tập trung bao cấp, số cán bộ, cơng chức trẻ, có thời gian cơng tác (khơng thuộc đối tượng phân phối nhà trước để mua nhà ở) có nhiều khó khăn nhà Trong theo tính tốn hầu hết cán bộ, cơng chức, viên chức Nhà nước có nguồn thu nhập chủ yếu từ tiền lương, khả tích lũy thấp Số liệu điều tra thống kê năm 2008 cho thấy mức thu nhập trung bình cán bộ, cơng chức, viên chức Hà Nội bình quân khoảng - triệu đồng/hộ/tháng; 25,2% chi cho ăn uống; 18,6% chi mua sắm đồ dùng gia đình; 11,5% chi cho giáo dục; 11,2% chi cho giao tiếp xã hội; 8,9% chi cho điện nước; Sinh viên: Trần Lan Hương Lớp: Địa 47 Luận văn tốt nghiệp 3,8% chi cho khám chữa bệnh; 11% cho nhà ở…Như vậy, tỷ lệ tiêu dùng dành cho nhà chiếm tỷ lệ khiêm tốn tiêu dùng nay, nhân tỷ lệ với mức lương để mua hộ chung cư trung bình (giá - triệu đồng/m2) khơng đủ khả để mua nhà theo giá thị trường Chính vậy, việc mong muốn mua nhà cán bộ, công chức, viên chức xa vời 2.3.2.2 Thực trạng nhà xã hội đối tượng khó khăn nhà khác Hà Nội Qua khảo sát cho thấy đa số hộ có khó khăn nhà thị thường có thu nhập thấp sống ngơi nhà tự tạo dựng thừa kế hệ trước Hầu hết nhà xây dựng từ năm trước vật liệu có chất lượng thấp mau hỏng, lại khơng có kinh phí để bảo dưỡng sửa chữa thường xuyên nâng cấp Mặt khác nơi sống hộ thường địa điểm có hạ tầng kỹ thuật hạ tầng xã hội phát triển Một phận khác phân phối nhà thập niên 70, 80, khơng có khả tài nên khơng thể cải tạo, xây dựng lại, phải sống hộ xuống cấp thiếu tiện nghi Đa số hộ khó khăn nhà có diện tích nhà chật chội, nhiều hệ sinh sống, bình quân diện tích thấp đạt khoảng - 3m Thiếu nước sạch, thiếu điện chiếu sáng công cộng, hẻm ngõ ngách chật hẹp, xuống cấp úng ngập; diện tích cơng cộng bị lấn chiếm, rác thải khơng thu gom được, hoả hoạn ln rình dập đặc biệt môi trường sống bị ô nhiễm khói bụi, nước thải, dịch bệnh lan tràn Kết khảo sát cho thấy, khu vực đô thị cịn hàng vạn hộ gia đình thuộc thành phần kinh tế phải sống điều kiện chỗ khơng Sinh viên: Trần Lan Hương Lớp: Địa 47 Luận văn tốt nghiệp đảm bảo tiêu chuẩn tối thiểu Trên 30% hộ gia đình có diện tích nhà 36 m2, có 25% hộ gia đình có nhà kiên cố 19% sống nhà tạm bợ, cấu trúc không bền vững làm từ nguyên vật liệu rẻ tiền Nhiều hộ gia đình thu nhập thấp phải tận dụng khơng gian nhà chật hẹp để làm dịch vụ (sửa chữa dụng cụ đồ dùng gia đình, bán tạp hóa, sản xuất hàng thủ cơng ) Theo đánh giá chung có khoảng 15 – 20% hộ gia đình thuộc thành phần kinh tế khu vực thị thực gặp khó khăn chỗ Đối với nhà người lao động thuộc khu cơng nghiệp, khu chế xuất, tính đến năm 2008 thành phố Hà Nội có gần 267.000 lao động làm việc khu công nghiệp, khu chế xuất Trong đó, mức thu nhập bình qn cảu lao động doanh nghiệp Nhà nước từ 650.000 – 800.000 đồng/tháng, mức thu nhập doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngồi từ 800.000 - 1.000.000 đồng/tháng Với mức thu nhập người lao động khu công nghiệp, khu chế xuất có khả chi trả tiền thuê nhà tối đa từ 100.000 - 150.000 đồng/tháng hồn tồn khơng có khả mua nhà Mặc dù Nghị định 36/1997/NĐ-CP ngày 24 tháng năm 1997 quy định việc xây dựng nhà cho công nhân khu công nghiệp, khu chế xuất, hầu hết địa phương dừng lại quy hoạch phát triển nhà ở, chưa định hướng rõ ban hành chế, sách đầu tư xây dựng nhà cho người lao động thuộc khu công nghiệp, khu chế xuất Vì vậy, khoảng 90% số cơng nhân làm việc khu vực phải tự thuê nhà trọ với mức giá từ 70.000 - 120.000 đồng/tháng cho diện tích bình quân từ 4m – 5m2/người Một số khu công nghiệp, khu chế xuất, khu công nghệ cao địa bàn Sinh viên: Trần Lan Hương Lớp: Địa 47 Luận văn tốt nghiệp thành phố xây khu nhà dành cho công nhân làm việc Tuy nhiên, so với cầu thực lao động chưa có nhà quỹ nhà chưa thực đáp ứng số lượng chất lượng Ví dụ: Khu cơng nghiệp Nam Thăng Long với 38.000 lao động, quỹ nhà dành cho công nhân đáp ứng gần 4560 lao động có nhu cầu nhà (chiếm gần 12% nhu cầu), số lại phải tự thuê nhà khu vực dân cư xung quanh Điều gây nhiều khó khăn cho lãnh đạo khu cơng nghiệp việc quản lý công nhân làm việc cho khu công nghiệp Đối với đối tượng sách khác, thời gian vừa qua thành phố bước đầu giải nhà cho số phận gia đình thương binh, liệt sĩ, gia đình có cơng với Cách mạng người nghèo…trong thành phố đặc biệt ưu tiên gia đình có cơng với Cách mạng, gia đình liệt sĩ gặp khó khăn nhà Thành phố xây dựng 200 hộ khu Tương Mai cho đối tượng thương binh, giành 5,2 đất yaij khu Yên Hòa – Cầu Giấy để xây nhà giành cho lão thành Cách mạng Đó cố gắng thành phố Hà Nội năm qua để giải vấn đề nhà xã hội địa bàn Tuy nhiên, chưa đủ để giải vấn đề nhà Bởi vậy, cần có nguồn tài từ Nhà nước để góp phần nâng cao chất lượng sống cho khu cho người thu nhập thấp, mặt đem lại công hưởng lợi cộng đồng dân cư, thể sách ưu việt quyền , cịn góp phần quan trọng củng cố an ninh xã hội Cùng với tốc độ thị hố phát triển kinh tế thị trường, phận dân cư thu nhập thấp đô thị bị nghèo tương đối so với tốc độ phát triển kinh tế, tỷ lệ tương lai khó khăn để cải thiện nhà cho mình, chí cịn nghèo tốc độ lạm pháp cao Sinh viên: Trần Lan Hương Lớp: Địa 47 Luận văn tốt nghiệp tháng vừa qua năm 2008 2.3.2.3 Nguyên nhân chủ yếu thực trạng nhà xã hội đối tượng gặp khó khăn nhà Thực trạng nhà bắt nguồn từ nhiều nguyên nhân khác có nguyên nhân chủ yếu sau: Thứ nhất, kết tất yếu q trình cơng nghiệp hóa, thị hóa số lượng người hưởng lương, công nhân làm việc khu khu công nghiệp, khu chế xuất ngày tăng nhanh Theo dự báo, lao động hưởng lương nước năm 2010 10,278 triệu người, tăng 34,8% so với năm 2005 năm 2020 14,552 triệu người, tăng 41,6% so với năm 2010 Trên địa bàn thành phố ước tính đến năm 2010, số lao động hưởng lương tăng khoảng 31% lên 615,700 người Sự gia tăng số lượng người gây sức ép không nhỏ đến quỹ nhà xã hội địa bàn thành phố, tình trạng cầu vượt cung xảy dự án nhà xã hội lại triển khai chậm Điều đẩy số lượng lớn đối tượng vào hoàn cảnh thiếu nhà phải thuê nhà Thứ hai, khó khăn chung địa phương thiếu sách nhà với tư cách sách xã hội rộng lớn, đồng bộ, ổn định lâu dài, mang tính chiến lược dành cho người lao động hưởng lương chế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa Nhà nước chưa thực vai trị chủ đạo việc bảo đảm nhà cho người hưởng lương, đơi máy cơng quyền cịn bng lỏng cơng tác quản lý, giám sát làm xuất nhiều tiêu cực chế xin-cho, giao phó cho doanh nghiệp phát triển nhà theo quy luật kinh tế thị trường doanh nghiệp trú trọng xây dựng khu nhà thương mại dành cho Sinh viên: Trần Lan Hương Lớp: Địa 47 Luận văn tốt nghiệp đối tượng thu nhập cao mà bỏ qua thị trường nhà cho người thu nhập thấp Hơn nữa, sách nhà hành dành cho người thu nhập thấp bộc lộ nhiều bất cập: Mức tích lũy từ tiền lương, tiền công người thu nhập thấp nhỏ bé, khơng có khả mua nhà ở, kể mua trả góp Vì vậy, đặt mục tiêu bán nhà cho người thu nhập thấp không khả thi Đối với đối tượng hình thức xem phù hợp thuê thuê mua Nhà nước thực hỗ trợ người thu nhập thấp thông qua doanh nghiệp thiếu chế kiểm tra, giám sát, nên phần lớn ưu đãi thuộc doanh nghiệp chính, người thu nhập thấp không thụ hưởng Các dự án nhà có liên quan đến ưu đãi người thu nhập thấp giao cho doanh nghiệp tồn quyền định đoạt Nhà nước khơng thể kiểm tra, giám sát tiến độ thi công, chất lượng cơng trình, giá thành xây dựng dẫn đến tình trạng làm ăn độc quyền, gian dối, nhà chất lượng mà giá bán lại cao Người cuối chịu thiệt thịi người thu nhập thấp cần mua nhà Thứ ba, nhiệm vụ mục tiêu phát triển nhà cho đối tượng hưởng lương chưa xác định tiêu bắt buộc kế hoạch phát triển kinh tế - xã hội địa phương nước Do đó, chủ trương sách Đảng Nhà nước ưu đãi đầu tư phát triển nhà chưa thực hóa Nhiều địa phương chưa có chương trình phát triển nhà xã hội vào thực tế, điều giải thích cho thiếu hụt quỹ nhà xã hội địa phượng Sinh viên: Trần Lan Hương Lớp: Địa 47 Luận văn tốt nghiệp 2.3.3 Thực trạng phát triển dự án đầu tư xây dựng nhà xã hội địa bàn thành phố Hà Nội 2.3.3.1 Thực trạng phát triển dự án đầu tư xây dựng nhà xã hội Chương trình triển khai thực thí điểm dự án đầu tư xây dựng nhà xã hội thức thực kể từ thời điểm tháng năm 2006, sau năm thực TP Hà Nội có Quyết định phê duyệt “ Đề án đầu tư xây dựng thí điểm nhà xã hội địa bàn TP Hà Nội giai đoạn 2007 – 2010” với tổng mức đầu tư khoảng 700 tỷ đồng (bằng nguồn vốn ngân sách) gồm dự án, đó: dự án đầu tư nhà xã hội cho thuê với quy mô 500 hộ, dự án đầu tư nhà cho thuê mua với 300 hộ dự án nhà cho công nhân khu công nghiệp, khu chế xuất th có tổng diện tích sàn 95.000 m2 Đến thành phố hoàn thành 1/3 tổng số diện tích sàn nhà cho cơng nhân th, giải chỗ cho khoảng 3.000 cơng nhân Ngồi đề án thành phố chưa có thêm dự án phát triển nhà xã hội khác thực địa bàn thành phố Các doanh nghiệp kinh doanh nhà không mặn mà với lĩnh vực nhà mà chủ yếu tập trung vào xây dựng nhà thương mại – lĩnh vực nhà thu nhiều lợi nhuận Nguyên nhân việc thu hút nguồn lực đầu tư vào lĩnh vực khó khăn việc thiếu chế tài có tính khuyến khích cao Theo quy định Luật Nhà địa phương thành lập Quỹ phát triển nhà để tạo vốn đầu tư xây dựng nhà xã hội từ nguồn: Tiền thu từ bán, cho thuê nhà thuộc sở hữu Nhà nước, trích 30 – 50% tiền sử dụng đất dự án nhà thương mại khu đô thị, ngân sách địa phương Sinh viên: Trần Lan Hương Lớp: Địa 47 Luận văn tốt nghiệp hỗ trợ hàng năm, tiền huy động từ nguồn vốn hợp pháp khác…Tuy nhiên, văn quy phạm pháp luật hành chưa có quy định cụ thể cấu nguồn vốn Nhà nước dành cho đầu tư phát triển nhà xã hội (kể nguồn vốn từ ngân sách Trung ương vốn ngân sách địa phương) Trong điều kiện ngân sách địa phương hạn hẹp, nhu cầu chi tiêu để đầu tư cho mục đích an sinh xã hội khác cải thiện hệ thống giao thơng, cấp nước, đầu tư cho giáo dục, y tế…rất lớn, địa phương khơng đủ khả bố trí nguồn vốn dành cho nhà xã hội Thêm vào đó, địa phương chưa thực quan tâm đến vấn đề triển khai thực quy hoạch tạo quỹ đất để phát triển nhà xã hội theo quy định pháp luật nhà ban hành Bên cạnh đó, quy định, hướng dẫn cụ thể liên quan đến việc ưu đãi thuế, tổ chức hoạt động Quỹ phát triển nhà địa phương chậm ban hành, việc số chế khuyến khích, ưu đãi ban hành chưa cụ thể để thu hút quan tâm tổ chức, cá nhân thuộc thành phần kinh tế tham gia đầu tư xây dựng nhà xã hội Mặt khác, hầu hết quan quản lý nhà nước, viện nghiên cứu, đơn vị tư vấn nhà thiếu đội ngũ cán bộ, chuyên gia tâm huyết, có lực, kinh nghiệm quản lý phát triển nhà Vì vậy, khơng kịp thời phát ngăn chặn tình trạng phổ biến doanh nghiệp tranh thủ khai thác quỹ đất "chia lô" để bán nhằm thu tiền nhanh, kiếm lời lớn, không quan tâm đến đối tượng mua người lao động hay nhà đầu cơ, thị trường nhà đất sôi động thị trường nhà đất Hà Nội Thành phố có quy định dành 20% diện tích đất xây dựng nhà thương mại để giành phát triển nhà xã hội thực tế số dự án không thực Sinh viên: Trần Lan Hương Lớp: Địa 47 Luận văn tốt nghiệp 6 theo quy định, việc kiểm tra, giám sát bị bng lỏng, chưa có chế tài đủ mạnh để xử lý nên tình trạng diễn phổ biến 2.3.3.2 Phân phối quản lý quỹ nhà xã hội dự án Phân phối quỹ nhà xã hội: Việc phân phối quỹ nhà xã hội địa bàn thành phố năm qua thực khẩn trương đạt tiến vượt bậc vững chắc, tạo lập nhiều quỹ nhà để giải nhu cầu xúc nhà cư dân thành phố đối tượng nghèo Cơ chế phân phối áp dụng cách hợp lý, theo quỹ nhà xã hội đầu tư nguồn vốn ngân sách thành phố phần nguồn vốn Chính phủ thành phố trực tiếp đứng chịu trách nhiệm phân phối, quỹ nhà xã hội tư nhân đầu tư xây dựng đơn vị chủ đầu tư chịu trách nhiệm phân phối Kết công tác phát triển nhà thành phố có nhiều tiến vượt bậc vững chắc, tạo lập nhiều quỹ nhà cho đối tượng khó khăn địa bàn thành phố Tuy nhiên, bên cạnh kết đạt nhu vậy, thành phố gặp nhiều khó khăn việc xác định đối tượng ưu tiên phân phối trước phạm vi đối tượng phân phối Theo đó, quỹ nhà xã hội hạn chế nên đối tượng ưu tiên phân phối trước đối tượng sách, thương binh, gia đình có cơng với Cách mạng cán bộ, cơng chức, viên chức gặp khó khăn nhà địa bàn thành phố Theo “ báo cáo thành phố Hà Nội nhu cầu nhà xã hội ” đến năm 2010 (theo yêu cầu văn số 140/BXD-QLN ngày 22/1/2008 Bộ Xây dựng), địa bàn thành phố có dự án đầu tư xây dựng nhà xã hội đối tượng phân phối thể bảng sau: Sinh viên: Trần Lan Hương Lớp: Địa 47 Luận văn tốt nghiệp Bảng 5: Các dự án đầu tư xây dựng nhà xã hội địa bàn thành phố Hà Nội Số lượng nhà xã hội (diện tích)   Địa bàn   Đối tượng Các dự án nhà xã hội hoàn thành tính đến hết năm 2008 Các đối tượng sách thành phố Dự án 200 hộ Sở Xây dựng HN chủ đầu tư   Khu Tương Mai (Việt Xô)   Đối tượng thương binh   Lão thành Cách Mạng Dự án 5,2 đất xây dựng nhà Sở Xây dựng HN   Yên Hòa - Cầu Giấy chủ đầu tư Các đối tượng có khó khăn nhà khác thành phố Dự án 90 hộ (khu chung cư tầng) Khu chung cư VINACONEX tầng Cán bộ, viên chức   Nghĩa Đô - Dịch vọng   đối tượng khó khăn nhà   Xuân Mai - Chương Mỹ Hà Nội   Cán bộ, viên chức đối tượng khó khăn nhà Các dự án nhà xã hội xây dựng Hà Nội tính đến hết năm 2008 Dự án 500 hộ cho thuê ( nhà tầng) Sở   Xây dựng HN chủ đầu tư Tại lô 19A - CT19 KĐTM Việt Hưng - Long Biên   Cán bộ, viên chức đối tượng khó khăn nhà Dự án 300 hộ cho thuê mua ( nhà tầng) Công ty quản lý phát triển   Tại lô 21A - CT21 KĐTM Việt Hưng - Long Biên   Cán bộ, viên chức đối tượng khó khăn nhà nhà HN chủ đầu tư Dự án 864 hộ cho công nhân thuê ( nhà tầng) Công ty cổ phần Đầu tư xây dựng HN Tổng công ty cổ phần VINACONEX Khu công nghiệp Bắc Thăng   Long (xã Kim Chung - Đông Anh -   Công nhân KCN Bắc Thăng Long HN) chủ đầu tư ( Nguồn: báo cáo thành phố Hà Nội nhu cầu nhà xã hội gửi Bộ Xây dựng ) Sinh viên: Trần Lan Hương Lớp: Địa 47 Luận văn tốt nghiệp Quản lý quỹ nhà xã hội: Hiện việc quản lý quỹ nhà xã hội thực chủ đầu tư dự án Nhìn chung, tình hình quản lý quỹ nhà xã hội có thành phố tốt, nhiên việc tập trung quản lý khai thác sử dụng đầu mối trở ngại lớn tương lai mà đối tượng có nhu cầu nhà xã hội thành phố ngày nhiều, quỹ nhà xã hội vài năm tới tăng lên đáng kể Vì vậy, vấn đề để xây dựng mơ hình quản lý, khai thác, vận hành tốt với kết hợp nhiều quan, ban ngành có chức việc phát triển quỹ nhà xã hội địa bàn thành phố việc làm cần thiết 2.4 Đánh giá chung Tuy nhà xã đề cập đến Luật Nhà năm 2005 hướng dẫn Nghị định 90/2006/NĐ-CP ngày 06 tháng năm 2006 Quy định chi tiết hướng dẫn thi hành Luật Nhà ở, Thông tư 05/2006/TT-BXD ngày tháng 11 năm 2006 Hướng dẫn thực số nội dung Nghị định 90/2006/NĐ-CP Quy định chi tiết hướng dẫn thi hành Luật Nhà nay, khái niệm nhà xã hội xa lạ với người dân, đặc biệt đối tượng mà nhà xã hội hướng tới Mặc dù vậy, việc phát triển nhà xã hội năm qua thành phố Hà Nội đạt kết định Ưu điểm: Hà Nội coi địa phương đầu nước vấn đề đẩy mạnh phát triển quỹ nhà xã hội, sách thành phố nhằm thu hút đầu tư chế nhằm tạo điều kiện thuận lợi cho đối tượng tham gia tạo lập quỹ nhà xã hội đối tượng nghèo thuê, thuê mua nhà địa bàn Sinh viên: Trần Lan Hương Lớp: Địa 47 Luận văn tốt nghiệp thành phố phần phát huy hiệu năm qua Quỹ nhà thành phố tăng lên đáng kể, phần giải nhu cầu xúc nhà thành phố Hạn chế: Tuy nhiên, thực tế đối tượng cán bộ, công chức, viện chức – đối tượng nằm diện hưởng lương địa bàn thành phố Hà Nội phải sống khó khăn thiếu chỗ Một số phải chấp nhận sống khu nhà tạm bợ với diện tích khiêm tốn, số khác phải thuê nhà bên Mặc dù Nhà nước ta có sách phân phối nhà cho đối tượng công chức, viên chức Nhà nước từ nhiều năm trước nay, chất lượng nhà thấp – phần chất lượng xây dựng thiết kế nhà khơng cịn phù hợp với điều kiện phát triển, phần sử dụng nhiều năm nên xuống cấp nhanh chóng Vì vậy, vấn đề cải tạo chung cư cũ thuộc sở hữu Nhà nước xây dựng chung cư thuê cho thuê mua vấn đề bách Không đối tượng công chức, viên chức, cán công nhân viên mà vấn đề nhà cho công nhân làm việc khu công nghiệp, khu chế xuất, khu công nghệ cao đối tượng mà nhà xã hội hướng tới Một thực tế khu công nghiệp người cơng nhân phải sống điều kiện khó khăn, đa số phải thuê nhà với chất lượng nhà thấp Một số khu cơng nghiệp có khu nhà dành cho công nhân số lượng nhà chưa đủ để đáp ứng nhu cầu Vì vậy, việc phát triển quỹ nhà xã hội cho công nhân khu công nghiệp mục tiêu thành phố hướng tới để bước nâng cao chất lượng sống khu vực Sinh viên: Trần Lan Hương Lớp: Địa 47 Luận văn tốt nghiệp Vấn đề thu hút đầu tư vào phân khúc thị trường nhà cho người có thu nhập thấp gặp nhiều khó khăn, thân thị trường nhà không đem lại nhiều lợi nhuận cho nhà đầu tư, thời gian thu hồi vốn lâu Vì vây mà năm qua, có dự án nhà xã hội thực nhu cầu ngày tăng cao Điều gây sức ép lớn đến vấn đề phát triển nhà Nhu cầu nhà xã hội thành phố lớn Chính quyền thành phố Hà Nội xây dựng đề án phát triển nhà xã hội cho thành phố tiến hành thực Với việc nâng cao điều kiện sống người dân, tương lai sức ép nhà phần giải quyết, bước thực mục tiêu nước ta đến năm 2010, diện tích bình qn đầu người đạt 15 m2 sàn nhà đô thị đạt 20 m2 sàn bình quân đầu người năm 2020 Phấn đấu đến năm 2010 phạm vi toàn thành phố 100% số hộ có nhà ổn định, hộ có hộ độc lập Sinh viên: Trần Lan Hương Lớp: Địa 47 Luận văn tốt nghiệp CHƯƠNG GIẢI PHÁP VÀ ĐỊNH HƯỚNG PHÁT TRIỂN NHÀ Ở XÃ HỘI TRÊN ĐỊA BÀN THÀNH PHỐ HÀ NỘI 3.1 Quan điểm Nhà nước thành phố việc phát triển nhà xã hội 3.1.1 Quan điểm Nhà nước việc phát triển nhà xã hội Nhà nước đóng vai trị chủ đạo việc trực tiếp đầu tư xây dựng nhà xã hội cho thuê nhằm giải nhà cho cán bộ, cơng chức, viên chức số đối tượng khó khăn nhà Đồng thời khuyến khích thành phần kinh tế tham gia đầu tư tạo lập quỹ nhà xã hội thuê, thuê mua theo quy định Luật Nhà Quỹ nhà xã hội phải đầu tư xây dựng gắn với dự án nhà thương mại, dự án khu đô thị khu dân cư có để kết hợp khai thác hệ thống hạ tầng sẵn có, đảm bảo phù hợp với quy hoạch phát triển kinh tế - xã hội, quy hoạch xây dựng; quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất; đồng thời phải quản lý chặt chẽ trình đầu tư xây dựng khai thác, sử dụng theo quy định phát luật Nguồn vốn Nhà nước để đầu tư xây dựng nhà xã hội, bao gồm ngân sách Trung Ương (kể nguồn vốn nước vốn vay ưu đãi tổ chức, cá nhân nước ngoài), ngân sách địa phương thu từ việc cho thuê, cho thuê mua từ quỹ nhà thuộc sở hữu Nhà nước, tiền trích từ nguồn thu tiền sử dụng đất dự án nhà ở, dự án khu đô thị nguồn thu ngân sách khác phạm vi địa bàn theo quy định pháp luật ngân sách Nhà nước Nhà xã hội đầu tư phải đảm bảo tiêu chuẩn thiết kế chất lượng xây dựng theo quy định pháp luật nhà pháp luật xây Sinh viên: Trần Lan Hương Lớp: Địa 47 Luận văn tốt nghiệp dựng; phù hợp với khả tốn đối tượng có thu nhập thấp Quỹ nhà xã hội cho thuê, cho thuê mua theo đối tượng mức giá UBND cấp tỉnh quy định cụ thể địa bàn, đảm bảo phù hợp với quy định Nghị định 90/2006/NĐ-CP ngày 06 tháng năm 2006 Chính phủ, theo ngun tắc bảo tồn vốn, sử dụng có hiệu quả, tránh thất thốt, lãng phí khơng quay trở lại chế bao cấp cũ Giải vấn đề nhà xã hội phải gắn với chương trình cải tạo, chỉnh trang thị, góp phần cải thiện nâng cao chất lượng sống cán bộ, công chức số đối tượng sách xã hội nhiệm vụ quan trọng trình phát triển kinh tế - xã hội 3.1.2 Quan điểm thành phố việc phát triển nhà xã hội Trên sở chủ trương, sách phát triển nhà xã hội Nhà nước, thành phố xây dựng chương trình, kế hoạch phát triển nhà địa bàn thủ đô năm tới Thành phố coi việc giải vấn đề nhà cho cán bộ, công chức, công nhân lao động khu cơng nghiệp đối tượng có khó khăn nhà khu vực đô thị nhiệm vụ quan trọng mà thành phố áp dụng nhiều nhiều giải pháp để tháo gỡ Thành phố đóng vai trị chủ yếu việc phát triển quỹ nhà địa bàn thủ đô năm tới đồng thời kêu gọi thành phần kinh tế tham gia xây dựng quỹ nhà ở, thành phố có sách ưu đãi cho doanh nghiệp xây dựng nhà - góp phần giải tình trạng thiếu nhà cho người thu nhập thấp Quan điểm thành phố việc giải vấn đề nhà xã hội cho đối tượng cần thiết phải tiến hành theo lộ trình xác định, việc lựa chọn đối tượng thuê, thuê mua phải thận Sinh viên: Trần Lan Hương Lớp: Địa 47 Luận văn tốt nghiệp trọng, chất lượng nhà phải đáp ứng tiêu chuẩn nhà xã hội Nhà nước ban hành 3.2 Phương hướng, mục tiêu phát triển quỹ nhà xã hội địa bàn thành phố Hà Nội năm tới Phương hướng: Trong giai đoạn 2007 – 2010, hướng phát triển nhà xã hội thành phố Hà Nội tập trung triển khai đầu tư xây dựng quỹ nhà xã hội theo nội dung dự án cụ thể theo hình thức thuê, thuê mua nhà xã hội cho công nhân lao động khu công nghiệp, xác lập quỹ nhà xã hội cho đối tượng hưởng lương Nhà nước Trên sở rút kinh nghiệm, đánh giá tổng kết để tổ chức triển khai mơ hình nhà xã hội xây dựng chế sách chung phát triển quỹ nhà xã hội thuê, cho thuê mua địa bàn thành phố Trong giai đoạn từ 2011 – 2020, thành phố triển khai xây dựng quỹ nhà xã hội phạm vi rộng hơn, đáp ứng nhu cầu cầu nhà xã hội tăng cao sau mở rộng địa giới hành Giải tồn nhà xã hội địa bàn thành phố Các mục tiêu cụ thể thành phố: Hà Nội phấn đấu hồn thành khoảng 26.000 hộ cho cơng nhân khu công nghiệp (KCN) thuê 1,2 triệu mét vuông sàn KTX đáp ứng chỗ cho 250.000 sinh viên, học sinh học tập địa bàn, 23.000 hộ cho cán bộ, công chức, viên chức đến năm 2010 tới Đây mục tiêu mà thành phố cố gắng hoàn thành đến năm 2010, với việc triển khai hàng loạt dự án nhà xã hội địa bàn thành phố thời gian vừa qua, thành phố Hà Nội có lý để tin tưởng đến năm 2010 hồn thành tiêu thành phố đặt Sinh viên: Trần Lan Hương Lớp: Địa 47 Luận văn tốt nghiệp 3.3 Giải pháp phát triển nhà xã hội 3.3.1 Giải pháp quy hoạch 3.3.1.1 Lựa chọn địa điểm Giải pháp tối ưu vấn đề lựa chọn địa điểm sử dụng phần quỹ đất dự án thu hồi đất đất quy hoạch cho phát triển nhà địa bàn thành phố đống thời dự án khu nhà xã hội nên gắn với dự án nhà thương mại, khu dân cư sẵn có tạo điều kiện hỗ trợ hạ tầng kỹ thuật hạ tầng xã hội, phát triển kinh tế, đảm bảo cho hộ dân sử dụng cơng trình kỹ thuật xã hội có sẵn, nhằm giảm chi phí đầu tư đảm bảo hịa đồng tầng lớp dân cư kích thích vươn lên xã hội Theo đó, để thực tốt giải pháp này, thời gian tới thành phố Hà Nội tiến hành nhiều biện pháp nhằm xem xét, rà soát dự án phát triển nhà ở, đề xuất diện tích đất để xây dựng quỹ nhà xã hội (trong diện tích đất 20% dự án khu đô thị mới, phát triển nhà), đồng thời xác định quy hoạch diện tích đất để đầu tư xây dựng quỹ nhà xã hội, dự án nằm khu vực Hà Nội mở rộng quận, huyện: Hà Đông, Chương Mỹ, Đan Phượng, Thạch Thất, Mê Linh…đây nơi có nhiều quỹ đất để thực việc phát triển nhà xã hội 3.3.1.2 Lựa chọn quy mô dự án Việc xác định quy mô dự án thành phố Hà Nội phải đáp ứng dự án có số hộ gia đình số dân sinh sống dự án mức hợp lý mật độ dân, sở hạ tầng, tiện ích cơng cộng, diện tích đất xây dựng, chi phí cho đền bù, giải phóng mặt thu hồi đất, khả quản lý vận hành tốt Sinh viên: Trần Lan Hương Lớp: Địa 47 Luận văn tốt nghiệp Ví dụ quy mô dự án nhà xã hội coi hợp lý khu đô thị đông dân Hà Nội thể qua tiêu: - Tổng số hộ bố trí dự án nên từ 800 đến 1.000 - Diện tích đất dự án nên từ đến 10 - Mỗi dự án nên lựa chọn quy mô để bố trí cho số người sinh sống thường xuyên khoảng từ 3.200 đến 4.000 người 3.3.1.3 Quy hoạch xây dựng Mật độ xây dựng cần lựa chọn mức độ trung bình ( 30% 40% ), phù hợp với quy chuẩn, tiêu chuẩn xây dựng tạo điều kiện bố trí khơng gian xanh tạo cảnh quan, nâng cao chất lượng sống cho người dân Bố trí tách biệt khối nhà áp dụng phương thức thuê khối nhà áp dụng phương thức thuê mua Tỷ lệ giành thuê thuê mua tùy theo nhu cầu Bảo đảm kết nối giao thông dự án với hệ giao thông thành phố Bố trí hệ thống giao thơng nội hợp lý tiết kiệm 3.3.2 Giải pháp kiến trúc nhà xã hội 3.3.2.1 Lựa chọn loại nhà thiết kế mẫu hộ Đối với hộ cho thuê, thuê mua thiết kế chủ yếu loại nhà cao tầng để phù hợp với kiến trúc chung thành phố, không sử dụng thang máy, hộ thiết kế có diện tích sàn từ 35 – 60 m 2, sử dụng thiết bị nội thất gạch ốp lát sản xuất nước để giảm giá thành đầu tư xây dựng đảm bảo đạt chất lượng sống cho người thuê, thuê mua Đối với nhà cho công nhân thuê, loại nhà phù hợp thành phố lựa chọn nhà cao tầng, không sử dụng thang máy, hộ thiết kế có diện tích sàn từ 20 – 40 m2 theo dạng hộ khép kín có khu vệ sinh riêng hộ theo dạng phịng có khu vệ sịnh chung tùy điều kiện cụ thể loại dự án Trang thiết bị nội thất gạch ốp lát chủ yếu sản xuất nước Sinh viên: Trần Lan Hương Lớp: Địa 47 Luận văn tốt nghiệp để giảm giá thành đầu tư xây dựng đảm bảo chất lượng sống 3.3.2.2 Hệ thống hạ tầng kỹ thuật hạ tầng xã hội Hệ thống hạ tầng kỹ thuật cho khu nhà xã hội bao gồm: giao thơng, cấp nước, nước, thông tin liên lạc hệ thống thông tin phục vụ công tác quản lý, bảo vệ phải đảm bảo đầy đủ hợp lý, tận dụng nơi có sẵn hệ thống hạ tầng kỹ thuật để xây dựng nhà xã hội Các dự án nhà xã hội phải có tiện ích cơng cộng hệ thống hạ tầng xã hội tối thiểu đảm bảo cho sinh hoạt cộng đồng gồm nơi để xe, nhà trẻ, mẫu giáo, nơi sinh hoạt cộng đồng, dịch vụ bản…để đảm bảo điều kiện sống cho người dân Diện tích xanh, thảm cỏ bố trí hợp lý, tạo cảnh quan thoáng mát cho khu nhà 3.3.2.3 Vật liệu công nghệ Giải pháp vật liệu công nghệ đưa nhằm hướng vào việc tăng cường sử dụng thiết bị, vật liệu nước, áp dụng tiến khoa học thiết kế thi công Cụ thể: - Các dự án nhà xã hội nên sử dụng vật liệu nước, với giá thành trung bình để thi cơng hồn thiện - Có phương án tận dụng vật liệu thành phố thực hoàn thiện hộ - Áp dụng công nghệ thi công tiên tiến để nâng cao suất lao động, giảm giá thành sản phẩm sử dụng hệ thống cửa công nghiệp, áp dụng tiến KHCN 3D, UST… 3.3.3 Giải pháp lựa chọn chủ đầu tư dự án nhà xã hội Hiện nay, thành phố Hà Nội đưa phương án lựa chọn chủ đầu tư cho dự án phát triển nhà xã hội: Sinh viên: Trần Lan Hương Lớp: Địa 47 Luận văn tốt nghiệp 7 * Phương án 1: Các dự án nhà xã hội UBND thành phố Hà Nội định đầu tư tổ chức thực việc quản lý, khai thác, vận hành Mơ hình thực theo nguyên tắc quy định Luật Nhà Nghị định 90/2006/NĐ-CP Cụ thể: UBND thành phố lựa chọn chủ đầu tư dự án nhà xã hội, chủ đầu tư dự án tổ chức lập, trình duyệt dự án thực việc quản lý đầu tư xây dựng để bảo đảm tiến độ, chất lượng xây dựng nhà theo quy định pháp luật xây dựng Thành phố giao cho Công ty quản lý quỹ nhà thuộc sở hữu nhà nước làm Chủ đầu tư dự án nhà xã hội địa bàn thành phố Sau dự án hoàn thành việc xây dựng, UBND thành phố thực việc xét chọn công bố công khai đối tượng thuê, thuê mua nhà xã hội dự án, định đơn vị tiếp nhận việc quản lý, khai thác, vận hành dự án Giá cho thuê, thuê mua nhà xã hội thực theo mức giá quy định UBND thành phố Khoản tiền thu từ việc cho thuê, thuê mua nhà xã hội nộp vào ngân sách thành phố để tái đầu tư quỹ nhà xã hội * Phương án 2: Các dự án nhà xã hội địa bàn thành phố Hà Nội thực nguồn vốn ngân sách Nhà nước Chính phủ giao cho Bộ Xây dựng định đầu tư tổ chức thực việc quản lý, khai thác, vận hành dự án nhà xã hội nhằm giải cho cán bộ, công chức đối tượng quan Trung ương quản lý Để thực theo mơ hình này, cần thành lập Ban Điều phối chương trình Bộ Xây dựng làm thường trực để điều phối hoạt động Chương trình đầu tư xây dựng nhà xã hội từ nguồn vốn nhà nước Đối với dự án nhà xã hội nhằm giải cho đối tượng thuộc quan Trung ương, Bộ Xây dựng (là quan chủ quản đầu tư) thành lập đơn vị làm chủ đầu tư dự án (có thể Tổng cục Cục trực thuộc Bộ, có chức Sinh viên: Trần Lan Hương Lớp: Địa 47 Luận văn tốt nghiệp phát triển nhà xã hội) lựa chọn doanh nghiệp đảm nhận chức phát triển nhà xã hội hoạt động theo mơ hình doanh nghiệp cơng ích Chủ đầu tư dự án có trách nhiệm tổ chức lập, trình duyệt dự án thực việc quản lý trình đầu tư xây dựng theo quy định pháp luật đầu tư xây dựng, pháp luật nhà ở, đồng thời chịu trách nhiệm quản lý vận hành dự án sau kết thúc đầu tư xây dựng Việc lựa chọn, xét duyệt đối tượng thuê, thuê mua nhà xã hội cán bộ, công chức, viên chức thuộc quan Trung ương trêb địa bàn phố Bộ, ngành đề xuất gửi cho quan liên ngành (Bộ Xây dựng quan thường trực, có tham gia Mặt trận Tổ quốc Việt Nam, Tổng Liên đoàn Lao động Việt Nam Bộ, ngành có liên quan), giá cho thuê, thuê mua nhà xã hội thực theo mức giá quy định địa phương nơi người thuê, thuê mua cư trú Khoản tiền thu từ việc cho thuê, thuê mua nhà xã hội quản lý theo quy định pháp luật Phương án đòi hỏi phải thành lập máy để thực chức quản lý đầu tư quản lý việc khai thác, vận hành dự án nhà xã hội để giải nhu cầu nhà đối tượng quan Trung ương quản lý (bao gồm cán bộ, công chức Bộ, ngành Trung ương quản lý làm việc địa phương Cơng an, Qn đội, Tồ án, Kiểm sát, Hải quan, Kho bạc, Thuế ) Tuy nhiên phương án có ưu điểm có tổ chức máy đủ khả để tập trung giải nhu cầu lớn nhà xã hội cán bộ, công chức quan Trung ương quản lý, đặc biệt Hà Nội – nơi tập trung nhiều cán bộ, công chức, viên chức nước Với phương án này, Hà Nội cần thiết phải có mơ hình tổ chức thực rõ ràng, phân công trách nhiệm đến đơn vị để tránh thất thoát tiền Nhà nước tránh chồng chéo khâu thực Sinh viên: Trần Lan Hương Lớp: Địa 47 Luận văn tốt nghiệp Sơ đồ 1: Mơ hình quản lý, khai thác, vận hành dự án nhà xã hội đầu tư từ nguồn vốn Nhà nước thành phố Hà Nội Chính phủ (Ban Chỉ đạo Trung ương sách nhà ở) Bộ Lao động – Thương binh Xã hội (Cầu) Bộ Xây dựng (Thường trực Ban đao TW) (Cung) Sinh viên: Trần Lan Hương Quỹ phát triển nhà xã hội Quốc gia Ngân hàng Chính sách XH Lớp: Địa 47 Luận văn tốt nghiệp Trong đó: * Chức nhiệm vụ Ban Chỉ đạo trung ương sách nhà ở: - Xây dựng, ban hành chế sách liên quan đến quản vàở Quỹ phát triểnlýnhà Ban đạo sách nhà thành phố phát triển nhà xã hội thành phố - Tìm nguồn, tạo nguồn vốn để tạo lập Quỹ phát triển nhà xã hội - Chỉ đạo, xây dựng, Sở hướng dẫn, đôn đốc, kiểm tra chương trình phát Xây dựng Hà Nội triển nhà xã hội - Cân đối ngân sách trung ương, kế hoạch đầu tư xây dựng nhà xã hội thành phố phù hợpnghiệp với nhu trình Thủ tướng Chính phủ xem Doanh xâycầu, dựng, xét, định quản lý nhà xã hội - Trực tiếp đạo triển khai dự án đầu tư xây dựng thông qua doanh nghiệp phát triển nhà xã hội, xã hội Mặt ởtrận Tổ đối quốcvớithành Quỹ nhà xã hộitạo lập Quỹ nhà đối tượng thuộc khối quan Trung ương tạiphố thành phố Liên đoàn lao động thành * Chức nhiệm vụ Quỹ phát triển nhà xã phố hội quốc gia ( Giám sát ) Ngân hàng Chính sách xã hội: - Quản lý quỹ phát triển nhà xã hội quốc gia - Tìm nguồn, huy động nguồn vốn, phát triển nguồn vốn để đáp ứng nhu cầu nhà xã hội * Bộ Lao động Thương binh Xã hội: - Chủ trì, phối hợp với Bộ, ngành có liên quan Uỷ ban nhân dân cấp tỉnh điều tra, khảo sát tổng hợp nhu cầu nhà xã hội phạm vi nước để xác định nhu cầu cần đầu tư xây dựng nhà xã hội hàng năm thời kỳ báo cáo Thủ tướng Chính phủ xem xét, định Sinh viên: Trần Lan Hương Lớp: Địa 47 Luận văn tốt nghiệp - Phối hợp với Bộ Xây dựng Bộ, ngành liên quan hướng dẫn thành phố triển khai xét chọn đối tượng thuê, thuê mua theo thứ tự ưu tiên * Bộ Xây dựng (Thường trực Ban đạo TW sách nhà ở): - Nghiên cứu, xây dựng, triển khai thực chế sách liên quan đến quản lý, phát triển nhà xã hội - Xây dựng chương trình, kế hoạch phát triển nhà xã hội hàng năm kế hoạch ngắn hạn, dài hạn - Chỉ đạo, hướng dẫn, đôn đốc, kiểm tra công tác phát triển nhà xã hội - Trực tiếp làm Chủ đầu tư số dự án thí điểm thành phố Hà Nội giai đoạn đầu kế hoạch thực “Chương trình đầu tư xây dựng nhà xã hội giai đoạn 2009-2015” - Quản lý trực tiếp công tác đầu tư xây dựng, quản lý sử dụng sau đầu tư, công tác tu, bảo trì dự án nhà xã hội - Trình duyệt đối tượng thuê, thuê mua nhà theo đối tượng giao - Trực tiếp quản lý việc cho thuê, thuê mua nhà theo đối tượng giao * Chức nhiệm vụ Ban đạo sách nhà thành phố - Nghiên cứu, xây dựng, triển khai thực chế sách liên quan đến quản lý, phát triển nhà xã hội địa bàn thành phố - Xây dựng chương trình, kế hoạch phát triển nhà xã hội địa bàn thành phố - Chỉ đạo, hướng dẫn, đôn đốc, kiểm tra công tác phát triển nhà xã hội Sinh viên: Trần Lan Hương Lớp: Địa 47 Luận văn tốt nghiệp địa bàn thành phố - Cân đối ngân sách tỉnh, kế hoạch đầu tư xây dựng nhà xã hội phù hợp với nhu cầu địa bàn thành phố - Quản lý, phê duyệt dự án đầu tư xây dựng nhà xã hội - Phối hợp với Uỷ ban Mặt trận Tổ quốc Liên đoàn lao động thành phố để phê duyệt đối tượng thuê, thuê mua nhà xã hội - Quản lý quỹ phát triển nhà xã hội thành phố * Chức nhiệm vụ Quỹ phát triển nhà thành phố - Quản lý quỹ phát triển nhà xã hội theo địa bàn quản lý - Huy động nguồn vốn, phát triển nguồn vốn để đáp ứng nhu cầu nhà xã hội * Doanh nghiệp xây dựng nhà xã hội - Là doanh nghiệp thực chức phát triển dự án xây dựng nhà xã hội - Tổ chức xây dựng, phát triển nhà xã hội theo kế hoạch hàng năm thời kỳ theo yêu cầu Ban đạo điều hành xã hội cấp thành phố * Lựa chọn đơn vị quản lý vận hành quỹ nhà xã hội thuộc sở hữu Nhà nước địa bàn thành phố Uỷ ban nhân dân thành phố định theo nguyên tắc: - Sau kết thúc đầu tư xây dựng quỹ nhà xã hội giao cho Ban quản lý dự án nhà xã hội đảm nhận việc quản lý, vận hành - Trong trươờng hợp Ban quản lý dự án không đáp ứng điều kiện để đảm nhận việc quản lý, vận hành dự án giao cho tổ chức có chức Sinh viên: Trần Lan Hương Lớp: Địa 47 Luận văn tốt nghiệp quản lý nhà thuộc sở hữu Nhà nước thực - Trường hợp có từ 02 đơn vị trở lên đăng ký tham gia quản lý, vận hành khai thác quỹ nhà việc lựa chọn đơn vị quản lý thực theo nguyên tắc đấu thầu Đơn vị quản lý, vận hành khai thác quỹ nhà xã hội quy định hưởng chế doanh nghiệp cơng ích, ưu đãi hoạt động dịch vụ cơng ích theo quy định pháp luật doanh nghiệp cơng ích 3.3.4 Giải pháp tài 3.3.4.1 Giải pháp huy động vốn Hiện nay, vấn đề huy động vốn cho dự án phát triển nhà xã hội gặp khó khăn lớn Để có đủ kinh phí đầu tư cho phát triển quỹ nhà xã hội địa bàn thành phố tương lai, nguồn vốn đầu tư cần phải huy động từ nhiều nguồn khác xã hội Thơng qua sách ưu đãi cho doanh nghiệp tham gia đầu tư xây dựng quỹ nhà xã hội thành phố như: miễn thuế thu nhập doanh nghiệp năm, miến thuế sử dụng đất thời hạn năm, chịu thuế giá trị gia tăng có 10% thu hút nhiều thành phần kinh tế tham gia tạo lập quỹ nhà xã hội Ngoài ra, thành phố cịn có sách khuyến khích đầu tư cách cung cấp quỹ đất – đất giải tỏa, đền bù để phục vụ cho dự án xây nhà xã hội Ngồi nguồn vốn trên, thành phố có nhiều phương án huy động vốn khác nguồn vốn trích từ ngân sách địa phương, vốn ứng trước từ doanh nghiệp xây dựng nhà xã hội cho thuê mua, nguồn vốn đầu tư từ ngân sách Nhà nước cho thành phố…Đây nguồn vốn mà thành phố huy động thêm để phát triển nhà xã hội Tuy nhiên, giải pháp huy đông vốn thông qua chế, sách ưu đãi cho doanh nghiệp Sinh viên: Trần Lan Hương Lớp: Địa 47 Luận văn tốt nghiệp đầu tư vào thị trường nhà xã hội giải pháp tối ưu tương lai Điều khơng khuyến khích xã hội hóa việc tạo lập nhà - đa dạng hóa thị trường nhà cho người có thu nhập thấp mà cịn mở đường cho nhiều nguồn vốn đầu tư tư nhân tham gia vào thị trường nhà 3.3.4.2 Giải pháp ưu đãi tài cho doanh nghiệp đầu tư xây dựng Quỹ nhà xã hội cho thuê, cho thuê mua địa bàn thành phố Hiện nay, để khuyến khích thành phần kinh tế tham gia đầu tư tạo lập quỹ nhà xã hội, thành phố cần có chế khuyến khích ưu đãi tài chính, cụ thể: Ngồi ưu đãi tài Chính phủ quy định áp dụng cho doanh nghiệp ra, thành phố Hà Nội có chủ trương dành quỹ đất, hỗ trợ vay vốn với lãi suất thấp để tổ chức doanh nghiệp xây dựng nhà cho người thu nhập thấp Hà Nội, đồng thời thành phố khuyến khích việc sẵn sàng xem xét, trích nguồn vốn ngân sách thành phố để hỗ trợ cho doanh nghiệp với mức hỗ trợ tùy thuộc vào quy mô dự án Để tạo điều kiện tốt cho chủ đầu tư xây dựng nhà xã hội, quỹ đất dành để xây dựng nhà xã hội, thành phố tiến hành đầu tư toàn sở hạ tầng đường, điện, nước cảnh quan xung quanh cơng trình đẻ giảm chi phí đầu tư cho chủ dự án, kinh phí lấy phần từ nguồn thu đấu giá quyền sử dụng đất Bên cạnh đó, thành phố cho phép doanh nghiệp xây dựng nhà cho người thu nhập thấp phép huy động vốn Sau duyệt quyền mua nhà, người thu nhập thấp đóng 20 - 30% tổng số tiền trước xây dựng để tạo vốn cho doanh nghiệp Tiếp đó, thành phố cho vay ưu đãi 50%, số vốn đầu tư để xây dựng nhà cho người thu nhập thấp Số vốn lại doanh nghiệp huy động vốn vay với lãi suất cao Với việc linh hoạt Sinh viên: Trần Lan Hương Lớp: Địa 47 Luận văn tốt nghiệp vấn đề huy động vốn giúp doanh nghiệp chủ động nguồn tài để thực dự án 3.4 Chương trình thí điểm đầu tư xây dựng nhà xã hội địa bàn thành phố Hà Nội giai đoạn 2007 – 2010 Trong thời gian tới, quỹ nhà xã hội thành phố tăng lên đáng kể với việc thành phố triển khai xây dựng thí điểm nhà xã hội Trước mắt đề án thí điểm nhà xã hội này, thành phố Hà Nội tập trung xây dựng thí điểm loại dự án phát triển nhà xã hội theo Luật Nhà gồm: Nhà xã hội đầu tư nguồn vốn ngân sách (từ ngân sách Trung ương) Mơ hình nhà ở: Nhà xã hội dạng hộ cho hộ gia đình thuê Nhà xã hội đầu tư nguồn vay từ Quỹ Đầu tư phát triển Thành phố Hà Nội vốn huy động Mơ hình nhà ở: Nhà xã hội dạng hộ cho hộ gia đình thuê mua Nhà xã hội cho công nhân lao động khu công nghiệp thuê nguồn vốn đặt hàng mua nhà qua Quỹ Đầu tư phát triển Thành phố Hà Nội  Đối với hai loại hình nhà xã hội loại hộ cho thuê, thuê mua: Quy mô xây dựng thí điểm khoảng 800 hộ cho hộ gia đình th th mua, mơ hình vừa phải với tỷ lệ khu đô thị, phù hợp cho đơn vị quản lý tối thiểu sau đầu tư Do đặc thù Hà Nội dự án phát triển nhà sau Thành phố giao đất, chủ đầu tư thực giải phóng mặt đầu tư xây dựng hạ tầng kỹ thuật chủ đầu tư phải bàn giao cho Thành phố 20% diện tích đất dự án để bố trí xây dựng nhà tái định cư phục vụ GPMB xây dựng quỹ nhà phục vụ cho nhu cầu nhà địa bàn Thành phố Vì vậy, người dân sống nhà xã hội hưởng Sinh viên: Trần Lan Hương Lớp: Địa 47 Luận văn tốt nghiệp dịch vụ, hệ thống hạ tầng khu đô thị  Đối với loại nhà cho công nhân khu công nghiệp thuê: Khu công nghiệp Bắc Thăng Long lựa chọn địa điểm xây dựng thí điểm nhà xã hội Quy mơ xây dựng thí điểm 864 hộ cho khoảng 9100 công nhân thuê, địa điểm gần với nơi làm việc công nhân khu công nghiệp nhằm thuận tiện với việc lại làm việc công nhân khu công nghiệp, đảm bảo khả chi trả tiền thuê công nhân đồng thời tạo điều kiện nâng cao đời sống văn hóa tinh thần người lao động khu công nghiệp  Dự án đầu tư xây dựng thí điểm nhà xã hội theo hình thức cho th - Vị trí khu đất: Tại lô 19A thuộc ô đất CT19 – Dự án khu đô thị Việt Hưng, quận Long Biên, Hà Nội - Diện tích đất, quy mơ: Tại lơ 19A có diện tích 24.518 m đất, quy mô xây dựng khoảng 500 hộ - Chủ đầu tư: Sở Xây dựng - Nguồn vốn: Nguồn vốn ngân sách ( từ ngân sách Trung ương) - Thời gian thu hồi vốn: Trong thời gian 30 năm - Tổng mức đầu tư: 156.406.000.000 đồng ( Tổng mức đầu tư thời gian thu hồi vốn tính theo thời điểm xây dựng đề án) - Cơ cấu cụ thể - Diện tích đất: 24.518 m2 - Diện tích sàn xây dựng: 38.358 m2 - Mật độ xây dựng 26%; Hệ số sử dụng đất 1.56 Sinh viên: Trần Lan Hương Lớp: Địa 47 Luận văn tốt nghiệp - Loại nhà: nhà tầng khơng bố trí thang máy  Dự án đầu tư xây dựng thí điểm nhà xã hội theo hình thức thuê mua - Vị trí khu đất: Tại lơ 21A thuộc đất CT21 – Dự án khu đô thị Việt Hưng, quận Long Biên, Hà Nội - Diện tích đất, quy mơ: Tại lơ 21A có diện tích 14.325 m 2, quy mô xây dựng khoảng 300 hộ - Chủ đầu tư: Công ty Quản lý Phát triển Nhà Hà Nội – Sở Xây dựng - Nguồn vốn: Vay từ Quỹ đầu tư phát triển Thành phố Hà Nội vốn huy động - Thời gian thu hồi vốn: Trong thời gian 20 năm - Tổng mức đầu tư: 90.096.000.000 đồng ( Tổng mức đầu tư thời gian thu hồi vốn tính theo thời điểm xây dựng đề án) - Cơ cấu loại nhà cụ thể: - Diện tích đất: 14.325 m2 - Diện tích sàn xây dựng: 22.050 m2 - Mật độ xây dựng 25.6% Hệ số sử dụng đất 1.54 - Loại nhà: nhà tầng khơng bố trí thang máy Sinh viên: Trần Lan Hương Lớp: Địa 47 Luận văn tốt nghiệp 8 Bảng 6: Cơ cấu hộ dự án đầu tư xây dựng thí điểm nhà xã hội theo hình thức th mua Diện tích sàn hộ Khoảng 35 m2 Tỷ lệ hộ Chiếm 20% ( dành cho gia đình trẻ) Khoảng 45 – 50 m2 Chiếm 60% ( dành cho gia đình có con) Khoảng 60 m2 Chiếm 20% ( dành cho gia đình có trưởng thành)  Dự án đầu tư xây dựng thí điểm nhà xã hội cho công nhân thuê khu công nghiệp - Vị trí khu đất: Tại đất N01, N02, N03 khu công nghiệp Bắc Thăng Long, xã Kim Chung, huyện Đông Anh, Hà Nội - Diện tích đất, quy mơ: Tại đất N01 có diện tích đất 24.216 m 2, đất N02 có diện tích đất 26.659 m2 đất N03 có diện tích đất 32.617 m2 Xây dựng nhà cho khoảng 9100 công nhân thuê với diện tích sàn 95.000 m2 tương đương 864 hộ - Chủ đầu tư: Công ty Cổ phần Đầu tư xây dựng Hà Nội Tổng Công ty Cổ phần VINACONEX - Nguồn vốn: Đặt mua nhà từ Quỹ đầu tư phát triển Thành phố Hà Nội - Thời gian thu hồi vốn: Trong thời gian 25 năm - Tổng mức đầu tư: 444.000.000.000 đồng ( Tổng mức đầu tư thời gian thu hồi vốn tính theo thời điểm xây dựng đề án) Sinh viên: Trần Lan Hương Lớp: Địa 47 Luận văn tốt nghiệp - Cơ cấu loại nhà: - Mật độ xây dựng 33% - Hệ số sử dụng đất 1.5 – 1.7 lần - Loại nhà: nhà tầng khơng bố trí thang máy ( Nhà xây, nhà lắp ghép dạng nhà chung cư) Bảng 7: Cơ cấu hộ nhà cho công nhân thuê Diện tích phịng Loại phịng Diện tích hộ 20 – 25 m2 Quy mô: – người/căn hộ Diện tích hộ 40 m2 Quy mơ: 10 – 12 người/căn hộ ( Diện tích 30 m2 + khu vệ sinh 10 m2) Đối tượng dự án  Đối tượng cán bộ, công nhân, viên chức, sỹ quan, quân nhân chuyên nghiệp thuộc lực lượng vũ trang nhân dân, đối tượng trả nhà công vụ theo quy định pháp luật nhà Điều kiện: - Chưa có nhà thuộc sở hữu chưa thuê mua nhà thuộc sở hữu Nhà nước - Có nhà thuộc sở hữu diện tích bình qn hộ gia đình m2 sàn/người - Có nhà thuộc sở hữu nhà tạm, hư hỏng dột nát - Có mức thu nhập bình qn hàng tháng hộ gia đình khơng vượt lần tổng số tiền thuê, thuê mua nhà xã hội phải trả hàng tháng hộ có diện tích tối đa 60 m sàn Sinh viên: Trần Lan Hương Lớp: Địa 47 Luận văn tốt nghiệp không thấp lần số tiền thuê, thuê mua nhà phải trả hộ có diện tích tối thiểu 30 m sàn - Trả trước 20% giá trị hộ (đối với đối tượng thuê mua nhà xã hội) Việc xét duyệt đối tượng thuê, thuê mua thành phố thực cách công khai, minh bạch Người có nhu cầu thuê, thuê mua nhà xã hội phải làm đơn, có ý kiến quan, đơn vị làm việc xác nhận số người gia đình, mức thu nhập điều kiện nhà có người xin thuê, thuê mua nhà Đối với hộ gia đình phải có xác nhận tất quan, đơn vị thành viên có việc làm hộ gia đình xác nhận UBND xã, phường nơi sinh sống Đơn đề nghị thuê, thuê mua nhà gửi quan có thẩm quyền xem xét Căn vào quỹ nhà xã hội, UBND Thành phố phê duyệt danh sách người thuê, thuê mua nhà xã hội - Ưu tiên cho hộ gia đình có vợ chồng tốt nghiệp địa học - Người làm việc khu vực khó khăn, độc hại - Có thời gian cơng tác vừng xa xôi  Đối với đối tượng công nhân làm việc khu công nghiệp thuê nhà Điều kiện: - Là công nhân khu cơng nghiệp Bắc Thăng Long, có nhu cầu th nhà - Ưu tiên đối tượng có nhiều năm cơng tác - Có thành tích q trình cơng tác  Phương án thu hồi vốn Sinh viên: Trần Lan Hương Lớp: Địa 47 Luận văn tốt nghiệp Đối với dự án đầu tư xây dựng thí điểm nhà xã hội theo hình thức th, thuê mua lô CT19A lô CT21A (khu đô thị Việt Hưng): tổng mức đầu tư dự án tính theo nguyên tắc tính đủ yếu tố chi phí cần thiết để bảo tồn vốn đầu tư xây dựng, quản lý vận hành trình sử dụng gồm: kinh phí đầu tư xây dựng, chi phí bảo trì cơng trình, lãi suất vay ưu đãi Quỹ đầu tư phát triển Thành phố Hà Nội (không tính chi phí đầu tư hạ tầng kỹ thuật ngồi hàng rào dự án, trượt giá chưa tính chi phí khác như: sử dụng điện, nước, điện thoại dịch vụ khác) Giá cho thuê nhà xã hội tính theo khung giá thuê, thuê mua nhà xã hội nhà chung cư Nghị định 90/2006/NĐ-CP Chính phủ ngày tháng năm 2006 Thông tư 05/2006/TT-BXD ngày tháng 11 năm 2006 Bộ Xây dựng (áp dụng theo khung giá thuê nhà xã hội nhà chung cư khung giá thuê mua nhà xã hội) Đối với dự án xây dựng nhà cho công nhân khu công nghiệp thuê xã Kim Chung, Huyện Đông Anh: Tổng mức đầu tư dự án tính theo nguyên tắc tính đủ yếu tố chi phí cần thiết để bảo tồn vốn đầu tư xây dựng, quản lý vận hành trình sử dụng gồm: kinh phí đầu tư xây dựng, chi phí bảo trì cơng trình, lãi suất vay ưu đãi Quỹ đầu tư phát triển Thành phố Hà Nội (khơng tính chi phí đầu tư hạ tầng kỹ thuật ngồi hàng rào dự án, trượt giá chưa tính chi phí khác như: sử dụng điện, nước, điện thoại dịch vụ khác) Giá cho thuê nhà xã hội tính theo khung giá thuê, thuê mua nhà xã hội nhà chung cư Nghị định 90/2006/NĐ-CP Chính phủ ngày tháng năm 2006 Thông tư 05/2006/TT-BXD ngày tháng 11 năm 2006 Bộ Xây dựng (theo khung giá cho thuê nhà xã hội khu kinh tế, khu công nghiệp, khu chế xuất, khu công nghệ cao) Sinh viên: Trần Lan Hương Lớp: Địa 47 Luận văn tốt nghiệp Phương án thu hồi vốn dự án xây dựng nhà cho công nhân khu công nghiệp Bắc Thăng Long thuê xã Kim Chung, Huyện Đông Anh, Hà Nội thực theo phương thức: Phương thức 1: Thành phố cho doanh nghiệp khu công nghiệp Bắc Thăng Long thuê dài hạn 25 – 30 năm (hết thời hạn thuê doanh nghiệp có nhu cầu Thành phố xem xét cho th tiếp) Hình thức tốn: toán lần Với phương thức ngân sách Thành phố thu hồi vốn nhanh để đầu tư trực tiếp cho việc xây dựng cáckhu nhà công nhân khác Phương thức 2: Các doanh nghiệp ký hợp đồng thuê nhà với đơn vị quản lý kinh doanh nhà theo danh sách xét duyệt Hình thức tốn: Giá cho th nhà ỏ cho cơng nhân trả hàng tháng theo khung giá thuê nhà xã hội nhà chung cư Nghị định 90/2006/NĐ-CP Chính phủ ngày tháng năm 2006 điều chỉnh theo quy định Với dự án thí điểm đến năm 2010 quỹ nhà xã hội Thành phố cải thiện nhằm bước đáp ứng tốt nhu cầu nhà Mặt khác, sau thực đề án thí điểm xong, Thành phố rút kinh nghiệm trình đầu tư xây dựng, phân phối quỹ nhà sở thực hàng loạt dự án đầu tư xây dựng nhà xã hội khác địa bàn thành phố năm tới Sinh viên: Trần Lan Hương Lớp: Địa 47 Luận văn tốt nghiệp KẾT LUẬN Nhà tài sản lớn cá nhân, hộ gia đình quốc gia, thể văn hố, phong tục, tập quán dân tộc, vùng, miền; phát triển nhà phản ánh phát triển kinh tế - xã hội đất nước Việc tạo lập chỗ thích hợp, an tồn nhu cầu thiết yếu bậc nhất, quyền người điều kiện tiên để phát triển nguồn nhân lực quốc gia Trong điều kiện nước ta nói chung Thành phố Hà Nội nói riêng cịn nhiều khó khăn việc có nhũng sách khuyến khích xây dựng phát triển nhà xã hội phù hợp để đối tượng gặp khó khăn nhà ổn định sống, yên tâm làm việc việc làm cần thiết Trong năm qua, Thành phố Hà Nội có nhiều cố gắng việc giải vấn đề nhà xã hội địa bàn thành phố : năm 2002, UBND Thành phố Hà Nội ban hành Quyết định số 123/QĐ-UB quy định chủ đầu tư dự án nhà khu đô thị phải dành 20% quỹ đất 30% quỹ nhà để bổ sung vào quỹ nhà thành phố để giải nhà cho đối tượng phải di dời để giải phóng mặt người thu nhập thấp địa bàn Ngày 19 tháng năm 2004 UBND Thành phố Hà Nội ban hành Quyết định số 87/2004/QĐ-UB ngày 19 tháng năm 2004, kèm theo quy định tạm thời thí điểm giải nhà cho số đối tượng sách xã hội địa bàn, bao gồm: cán bộ, công chức hưởng lương từ ngân sách nhà nước, người lao động làm việc doanh nghiệp thuộc thành phần kinh tế Mới nhất, Thành phố ban hành định số 1291/QĐ-UBND ngày 16 tháng 10 năm 2008 Quyết định việc phê duyệt đề án “ Đầu tư xây dựng thí điểm nhà xã hội địa bàn Thành phố giai đoạn 2007 – 2010” Những cố gắng thành phố Sinh viên: Trần Lan Hương Lớp: Địa 47 Luận văn tốt nghiệp dấu hiệu tích cực việc bước xác lập quỹ nhà xã hội địa bàn thành phố - giải vấn đề nhà cho đối tượng gặp khó khăn địa bàn Hà Nội Mặc dù cịn nhiều khó khăn q trình đầu tư xây dựng thiếu vốn, chưa có tham gia doanh nghiệp kinh doanh nhà địa bàn thành phố… với việc cố gắng tạo điều kiện thuận lợi có chế, sách thu hút đầu tư hợp lý, Thành phố Hà Nội bước tháo gỡ vướng mắc khắc phục khó khăn để bước thực mục tiêu nước ta đến năm 2010, diện tích bình qn đầu người đạt 15 m2 sàn nhà đô thị đạt 20 m2 sàn bình quân đầu người năm 2020 Phấn đấu đến năm 2010 phạm vi toàn thành phố 100% số hộ có nhà ổn định, hộ có hộ độc lập Sinh viên: Trần Lan Hương Lớp: Địa 47 Luận văn tốt nghiệp DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO Luật nhà năm 2005 – Nhà xuất Chính trị quốc gia Luật đất đai năm 2003 – Nhà xuất Chính trị quốc gia Nghị định 90/2006/NĐ-CP ngày tháng năm 2006 Quy định chi tiết hướng dẫn thi hành luật nhà Nghị định 71/2001/NĐ-CP ngày tháng 10 năm 2001 Ưu đãi đầu tư xây dựng nhà để bán cho thuê Thông tư 05/2006/TT-BXD ngày 01 tháng 11 năm 2006 Hướng dẫn thực số nội dung Nghị định 90/2006/NĐ-CP ngày tháng năm 2006 quy định chi tiết hướng dẫn thi hành luật nhà Thông tư 20/2002/TT-BTC ngày 28 tháng năm 2002 Hướng dẫn thi hành Nghị định 71/2001/NĐ-CP ngày tháng 10 năm 2001 Chính phủ ưu đãi đầu tư xây dựng nhà để bán cho thuê Quyết định 76/2004/QĐ-TTg ngày tháng năm 2004 Thủ tướng Chính phủ việc phê duyệt định hướng phát triển nhà đến năm 2020 Chương trình 11-Ctr/TU ngày tháng năm 2006 Thành ủy Hà Nội việc xây dựng phát triển quản lý đô thị Hà Nội giai đoạn 2006 – 2010 Báo cáo số liệu nhà xã hội thành phố Hà Nội gửi Bộ Xây dựng theo yêu cầu văn số 140/BXD-QLN ngày 22/1/2008 Bộ Xây dựng 10.Báo cáo phát triển nhà xã hội Hàn Quốc năm 2008 11.Đề án đầu tư xây dựng thí điểm nhà xã hội địa bàn TP Hà Nội giai đoạn 2007 – 2010 thành phố Hà Nội Sinh viên: Trần Lan Hương Lớp: Địa 47 Luận văn tốt nghiệp 12.Đề án sách nhà cho cán bộ, cơng chức năm 2008 Ban Tổ chức Trung ương 13.Đề án chương trình đầu tư xây dựng nhà xã hội giai đoạn 2009 – 2015 Bộ Xây dựng 14.Đề án xây dựng chế thí điểm đầu tư xây dựng công trình hạ tầng xã hội để cho các đơn vị ngoài công lập thuê dài hạn theo Quyết định số 1561/QĐ-TTg ngày 16 tháng 11 năm 2007 của Thủ tướng Chính phủ 15.Trường Đại Học Kinh Tế Quốc Dân: “ Giáo trình quản lý nhà nước đất đai nhà ở” 16.Website: a www.dothi.net b www.moc.gov.vn c www.ibst.vn d www.baoxaydung.com.vn Sinh viên: Trần Lan Hương Lớp: Địa 47 Luận văn tốt nghiệp Phụ lục số 2: Mẫu đơn đề nghị thuê (thuê mua) nhà xã hội CỘNG HOÀ XÃ HỘI CHỦ NGHĨA VIỆT NAM Độc lập – Tự – Hạnh phúc ĐƠN ĐỀ NGHỊ THUÊ NHÀ Ở XÃ HỘI Kính gửi: Uỷ ban nhân dân (*) Tên là:…… .CMND số , cấp ngày tháng năm ,nơi cấp Nghề nghiệp: Nơi công tác: Chức vụ: Hiện tại: Thực trạng nhà ở: Chưa có nhà thuộc sở hữu mình: Chưa thuê nhà thuộc sở hữu nhà nước: Có nhà nhà tạm bợ, hư hỏng dột nát Có nhà diện tích bình qn hộ gia đình m2sàn/người: , cụ thể: - Địa nhà ở: - Diện tích nhà ở: - Cấp, hạng nhà ở: Các thành viên hộ gia đình: (ghi rõ họ tên có việc làm hay chưa) Tôi làm đơn đề nghị Uỷ ban nhân dân tỉnh (thành phố) xét duyệt cho (thuê thuê mua) nhà xã hội xin cam đoan chấp hành đầy đủ quy định nhà nước thuê, thuê mua nhà xã hội Tôi cam đoan lời khai đơn thực chịu trách nhiệm trước pháp luật nội dung kê khai đơn Xác nhận quan, đơn vị (**) , ngày tháng năm (Về số người hộ gia đình, Người viết đơn mức thu nhập người làm đơn điều kiện nhà ở) (Ký ghi rõ họ tên) (Đại diện Lãnh đạo đơn vị ký tên, đóng dấu) Sinh viên: Trần Lan Hương Lớp: Địa 47 Luận văn tốt nghiệp Phụ lục số 3: Mẫu đơn đề nghị thuê (thuê mua) nhà xã hội CỘNG HOÀ XÃ HỘI CHỦ NGHĨA VIỆT NAM Độc lập – Tự – Hạnh phúc ĐƠN ĐỀ NGHỊ THUÊ MUA NHÀ Ở XÃ HỘI Kính gửi: Uỷ ban nhân dân (*) Tên là:…… .CMND số , cấp ngày tháng năm ,nơi cấp Nghề nghiệp: Nơi công tác: Chức vụ: Hiện tại: Thực trạng nhà ở: Chưa có nhà thuộc sở hữu mình: Chưa thuê nhà thuộc sở hữu nhà nước: Có nhà nhà tạm bợ, hư hỏng dột nát Có nhà diện tích bình qn hộ gia đình m2sàn/người: , cụ thể: - Địa nhà ở: - Diện tích nhà ở: - Cấp, hạng nhà ở: Các thành viên hộ gia đình: (ghi rõ họ tên có việc làm hay chưa) Tôi làm đơn đề nghị Uỷ ban nhân dân tỉnh (thành phố) xét duyệt cho (thuê thuê mua) nhà xã hội xin cam đoan chấp hành đầy đủ quy định nhà nước thuê, thuê mua nhà xã hội Tôi cam đoan lời khai đơn thực chịu trách nhiệm trước pháp luật nội dung kê khai đơn Xác nhận quan, đơn vị (**) , ngày tháng năm (Về số người hộ gia đình, Người viết đơn mức thu nhập người làm đơn điều kiện nhà ở) (Ký ghi rõ họ tên) (Đại diện Lãnh đạo đơn vị ký tên, đóng dấu) Sinh viên: Trần Lan Hương Lớp: Địa 47