CƠ SỞ KHOA HỌC VIỆC LẬP VÀ QUẢN LÝ HỒ SƠ ĐỊA CHÍNH
SỰ CẦN THIẾT PHẢI LẬP VÀ QUẢN LÝ HỒ SƠ ĐỊA CHÍNH
1 Khái niệm, phân loại và đặc điểm hồ sơ địa chính.
Hồ sơ địa chính là hệ thống tài liệu, số liệu, bản đồ, sổ sách…, chứa đựng những thông tin cần thiết về các mặt tự nhiên, kinh tế, xã hội, pháp lý của đất đai và những thông tin này chúng ta có được trong quá trình đo đạc lập bản đồ địa chính, đăng ký ban đầu và đăng ký biến động đất đai, cấp GCNQSD đất
Tất cả các thông tin về tự nhiên của đất đai được lấy thông qua đo đạc khảo sát; còn các yếu tố kinh tế của đất đai lấy thông tin từ việc phân loại, đánh giá, phân hạng đất đai là điều kiện để xác định giá đất và thu thuế Yếu tố xã hội về đất đai lấy từ hoạt động của Nhà nước về quy định quyền sở hữu, quyền sử dụng đất, các quan hệ về chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, thừa kế, thế chấp…Còn yếu tố pháp luật của đất đai thì căn cứ vào quyết định của cơ quan Nhà nước có thẩm quyền ví dụ như quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, các quy định pháp luật về giao đất, cho thuê đất, thu hồi đất…
Như vậy, tất cả các thông tin đất đai ở trong HSĐC như trên là cơ sở để thực hiện quản lý Nhà nước về đất đai.
Hồ sơ địa chính nói chung bao gồm các tài liệu, số liệu, bản đồ, sổ sách…chứa đựng toàn bộ thông tin về đất đai HSĐC có các loại sau:
- Hệ thống địa bạ: là một hệ thống hồ sơ ghi chép, cập nhật những dữ liệu cơ bản về tình hình đất đai, chứa đựng những thông tin về đất đai do chính quyền quản lý Hệ thống địa bạ chứa đựng các thông tin về vị trí, hình thể, kích thước, ranh giới, loại đất, tên chủ sử dụng đất.
Hệ thống địa bạ bao gồm: sổ địa bạ là sổ sách đăng ký thông tin chứa dựng thông tin về đất đai, thường do cơ quan chính quyền cấp xã (cấp cơ sở) cấp và quản lý; thứ hai là các giấy tờ chứng minh xác định quyền SDĐ, những giấy tờ này do người nắm giữ quản lý Việc sử dụng hệ thống địa bạ đơn giản, dễ thực hiện, là hệ thống đạt được mục tiêu cấp cơ sở, sử dụng trong phạm vi hẹp Bên cạnh những ưu điểm trên thì nó có nhược điểm đó là: thông tin về đất đai không chính xác, không thống nhất trong công tác quản lý đất đai do việc quản lý chỉ sử dụng ở đơn vị hành chính nhỏ và quản lý trên từng mảnh đất, lô đất Nếu quản lý đất trong phạm vi rộng hơn thì khó thực hiện, sử dụng trong trường hợp điều kiện kỹ thuật chưa phát triển, điều kiện đất đai ít biến động, ít có sự thay đổi về mục đích sử dụng, cũng như chủ thể sử dụng và các quan hệ sử dụng.
- Hệ thống bằng khoán: là hệ thống hồ sơ quản lý đất đai một cách thống nhất, trên cơ sở đó hệ thống bản đồ địa chính cùng với các hệ thống quản lý hoàn chỉnh và đồng bộ.
Hệ thống bằng khoán ra đời sau khi hệ thống thông tin phát triển, khi có các quan hệ đất đai phát triển và phức tạp nằm ngoài quản lý của địa phương
Nội dung của hệ thống bằng khoán bao gồm: Hệ thống bản đồ địa chính quy định thống nhất trong cả nước; thứ hai là hệ thống hồ sơ sổ sách để ghi chép, quản lý thông tin về mảnh đất, và cuối cùng là giấy chứng nhận quyền sử dụng đất trong cả nước Với nội dung trên thì hệ thống bằng khoán đảm bảo thông tin thống nhất, chặt chẽ, việc quản lý diễn ra trên cả nước. Việc sử dụng hệ thống này tạo điều kiện để phát triển quan hệ hàng hoá tiền tệ về đất đai một cách chính xác, đầy đủ sẽ ngăn chặn tình trạng thông tin ngầm tạo điều kiện cho thị trường bất động sản phát triển lành mạnh Đồng thời cho phép điều chỉnh quy hoạch và thay đổi mục đích sử dụng đất một cách linh hoạt.
Với những ưu điểm trên thì hệ thống bằng khoán cũng có những nhược điểm của nó như: để tạo được hệ thống bằng khoán thì cần phải có chi phí đầu tư rất lớn, hệ thống vận hành quản lý phải có đủ trình độ và phương tiện, các cán bộ phải có trình độ chuyên môn ngiệp vụ cao.
Bên cạnh việc sử dụng hai hệ thống trên thì có thể sử dụng hệ thống hỗn hợp tức là sử dụng đồng thời hai hệ thống địa bạ và bằng khoán Việc kết hợp hai hệ thống trên không có nghĩa là sử dụng 2 thông tin hệ thống trên một mảnh đất mà có loại thì sử dụng hệ thống địa bạ thì tốt, đơn giản, dễ làm, nhưng có loại đất thì phải sử dụng thông tin đất đai Thật vậy, có những những loại đất ít biến động thì ta nên sử dụng hệ thống địa bạ sẽ đơn giản mà vẫn đảm bảo được thông tin đầy đủ Còn đối với đất đô thị, công nghiệp có rất nhiều biến động xẩy ra nếu sử dụng hệ thống địa bạ thì thông tin về thửa đất sẽ không chính xác bằng việc sử dụng hệ thống bằng khoán Vì với những loại đất đô thị, công nghiệp mang nhiều yếu tố kinh tế, nó chứa đựng nhiều yếu tố về vốn và sử dụng vốn nên rất cần thông tin được cập nhật đầy đủ, chính xác có như thế mới tạo được sự công bằng trong việc sử dụng đất.
Qua đó cho ta thấy được việc lập và quản lý HSĐC có vai trò và ý nghĩa rất lớn trong việc quản lý đất đai.Thế nhưng vấn đề đặt ra là ta nên sử dụng hồ sơ địa chính nào cho mục đích nào là tốt nhất và cần thiết hoàn thiện loại hồ sơ như thế nào để phục vụ cho công tác quản lý Nhà nước về đất đai là tốt nhất.
* Hồ sơ địa chính bao gồm nhiều tài liệu khác nhau, căn cứ vào giá trị sử dụng, hệ thống các tài liệu hồ sơ địa chính được phân loại như sau:
- Hồ sơ địa chính phục vụ thường xuyên trong quản lí:
+ Bản đồ địa chính: UBND tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương chỉ đạo và tổ chức thực hiện việc lập bản đồ địa chính ở địa phương mình Bản đồ địa chính được lập theo đơn vị hành chính xã, phường, thị trấn Bản đồ địa chính được lập thành 03 bộ: bản gốc lưu tại Sở Địa chính, hai bản sao được lưu tại cấp huyện và cấp xã có giá trị như bản gốc.
+ Sổ địa chính: được lập nhằm đăng kí toàn bộ diện tích đất đai được Nhà nước giao quyền sử dụng cho các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân và diện tích các loại đất chưa giao, chưa cho thuê sử dụng; làm cơ sở để Nhà nước thực hiện chức năng quản lí đất đai theo pháp luật.
Sổ lập theo đơn vị xã, phường, thị trấn (gọi chung là cấp xã) và do cán bộ địa chính xã chịu trách nhiệm thực hiện Sổ phải được UBND xã xác nhận và Sở Địa chính duyệt mới có giá trị pháp lí.
CÔNG TÁC LẬP VÀ QUẢN LÝ HỒ SƠ ĐỊA CHÍNH Ở VIỆT NAM
Trong lịch sử phát triển của nước ta, trong đó có lịch sử phát triển và quá trình đô thị hóa thành phố Hà Nội, nhiều mô hình quản lý địa chính khác nhau đã được sử dụng từ quản lý bằng thể thế cống nạp thời kỳ sơ khởi của phong kiến Việt Nam (trước thế kỷ thứ XI), quản lý bằng địa bạ sơ khai vào thời kỳ đầu phong kiến Việt Nam (thế kỷ thứ XI - XV) đến các mô hình quản lý địa chính được thiết lập chính thức thời Hậu Lê và Nhà Nguyễn (1428 –
1888), thời thuộc Pháp (1888 - 1954) và thời kỳ nước Việt Nam DCCH và CHXHCNVN (1954 - nay)
1 Quản lý địa chính bằng hệ thống địa bạ thời kỳ thịnh trị của phong kiến Việt Nam (1428 - 1888)
Nhà Hậu Lê (1428 - 1788) và nhà Nguyễn (1802 - 1888) là những v- ương triều đã thiết lập được bộ máy quản lý nhà nước chặt chẽ và hoàn chỉnh nhất của phong kiến Việt Nam, đồng thời các mô hình quản lý địa chính của hai vương triều này cũng được coi là các mô hình hoàn thiện nhất của các nhà nước phong kiến Việt Nam.
Tổ chức nhà nước phong kiến ở 2 thời kỳ này tuy vẫn theo thể thức
“nhất nguyên” song đã có phân công cụ thể cho các bộ phận và cá nhân quản lý Hệ thống quản lý đất đai gồm 3 cấp, ở trung ương là Bộ Hộ, ở các địa ph- ương là quan phủ (phủ Trung Đô, phủ Phụng Thiên thời Hậu Lê, phủ Hoài Đức thời nhà Nguyễn) Các làng, xã, phường tuy phải thực hiện chính sách
“quân điền” chia ruộng công của các làng xã theo định kỳ 6 hoặc 4 năm một lần do Triều đình áp đặt song vẫn được quyền tự chủ khá lớn trong quản lý ruộng đất.
Hệ thống hồ sơ địa bạ được khởi xướng bởi Lê Lợi (1428) qua bổ sung và củng cố thời Lê Thánh Tông (1483) và được hoàn chỉnh dưới triều Gia Long (1819) Địa bạ là hệ thống tài liệu, sổ sách ghi chép về quyền sở hữu đất đai và các thông tin về thửa đất (vị trí, loại, hạng đất, cây trồng, hình thức canh tác,…) được thành lập cho các xã trong cả nước nhưng không có sơ đồ thửa đất kèm theo Căn cứ vào địa bạ và biểu thuế của triều đình hàng năm mà các làng xã lập điền bạ và căn cứ vào điền bạ để thu thuế ruộng đất.
Trong thời kỳ này tại Thăng Long, do trong mỗi phường đều xen kẽ các hoạt động nông nghiệp, thủ công nghiệp và thương nghiệp,…nên địa bạ chỉ dùng để thu thuế đối với diện tích đất canh tác nông nghiệp còn diện tích nhà xưởng thủ công, thương điếm,… phải chịu thuế sản vật riêng Hình thức thu thuế vừa bằng thóc, vừa bằng tiền.
Mô hình quản lý địa chính thời kỳ này thích ứng với nền kinh tế mà sản xuất nông nghiệp tự cung tự cấp là chủ đạo.
2 Quản lý địa chính bằng hệ thống tổng hợp địa bạ và bằng khoán thời thuộc Pháp (1858 - 1954)
Trong giai đoạn đầu của thời kỳ này, người Pháp đã cải tiến hệ thống địa bạ của Nhà Nguyễn và dùng chúng vào việc quản lý đất đai và thu thuế đất.
Bộ máy quản lý đất đai được chính thức thành lập năm 1906 với 3 cấp. Trung ương là Sở Địa chính trực thuộc Thống sứ (Bắc Kỳ) hoặc trực thuộc Khâm sứ (Trung Kỳ), Thống đốc (Nam Kỳ) Cấp tỉnh là Ty Địa chính (Division Cadastre) và cấp làng xã là Chưởng bạ (1 người).
Trên phạm vi cả nước, người Pháp từng bước đưa việc đo đạc, thành lập bản đồ giải thửa (phác họa giải thửa), thành lập HSĐC vào quy phạm, làm cơ sở cho việc tính thuế, quản lí đất đai và bảo vệ quyền sở hữu đất đai. Địa chính đô thị được tiến hành đầu tiên ở Hà Nội sau đó mới đến các thành phố khác Từ năm 1928, Hà Nội đã lập nền tam giác đạc, triển khai việc cắm mốc và vẽ sơ dồ thửa đất Năm 1938 Hà Nội đã đo đạc, lập bản đồ được
212 tờ cho 9789 thửa đất Năm 1948, người Pháp triển khai việc quản lý đất đai ở 36 khu phố nội thành bằng hệ thống hồ sơ dạng bằng khoán Hệ thống hồ sơ gồm:
- Bản đồ giải thửa tỷ lệ 1/200 hoặc 1/500;
- Sổ địa chính dùng cho đô thị;
- Danh mục các thửa và chủ đất;
- Sổ khai báo biến động. ở 5 quận, 136 làng ngoại thành (Pháp đặt là Đại Lý Hoàn Long), người Pháp quản lý đất đai bằng địa bạ giống như ở các vùng nông thôn ở Bắc – Trung Kỳ Hệ thống hồ sơ gồm:
- Bản đồ giải thửa hoặc phác họa giải thửa tỷ lệ 1/1000 hoặc 1/2000;
- Sổ địa chính dùng cho nông thôn;
- Sổ khai báo biến động.
Các điền chủ sau khi hoàn tất các thủ tục đăng ký quyền sở hữu được cấp một bằng khoán điền thổ, thuế ruộng đất được thu bằng tiền thay cho thu bằng thóc.
Mô hình quản lý hỗn hợp này tỏ ra thích hợp với một đô thị có nền sản xuất nông nghiệp là chính nhưng đã có những mầm mống của một đô thị hiện đại.
3 Quản lý địa chính bằng hệ thống bằng khoán hiện nay. Để nắm chắc và quản lý chặt chẽ quỹ đất đai trong giai đoạn công nghiệp hóa, hiện đại hóa đất nước hiện nay, hệ thống tổ chức quản lý đất đai ở nước ta được tổ chức thành 4 cấp Chịu sự chỉ đạo chung của cấp Trung ương là Bộ TN&MT Cấp tỉnh là Sở TNMT&N đất, cấp huyện, quận là Phòng TN&MT, ở các phường, xã là Cán bộ địa chính Đây là hệ thống tổ chức bộ máy quản lý đất đai theo dạng phân tán tương đối, trong đó cấp Trung ương thực hiện quản lý vĩ mô quỹ đất quốc gia, còn ba cấp thấp hơn thực hiện quản lý vi mô đến từng thửa đất.
Hệ thống HSĐC dạng bằng khoán được chính thức thành lập năm 1988 và hoàn chỉnh dần từ sau năm 1994, khi Tổng cục Địa chính được thành lập và đảm trách việc quản lý đất đai trong cả nước Hệ thống bằng khoán được xây dựng cho tất cả các loại hình SDĐ Trong đó, hệ thống hồ sơ sử dụng thư- ờng xuyên gồm:
- Sổ đăng ký biến động đất đai;
KINH NGHIỆM QUẢN LÝ HỆ THỐNG HSĐC CỦA MỘT SỐ NƯỚC TRÊN THẾ GIỚI
Trên thế giới đã có kinh nghiệm hàng trăm năm quản lý đất đai, trong đó có công tác thiết lập và quản lí HSĐC Mỗi một Quốc gia với chế độ chính trị khác nhau tại từng thời điểm lịch sử đều có những chính sách phù hợp để đảm bảo quyền lợi thống trị của mình Đặc biệt đối với đất đai, xác nhận chủ quyền trên một lãnh địa nào đó đồng thời với việc công nhận quyền chiếm hữu, định đoạt và sử dụng tất cả những tài sản có trên đất HSĐC chính là hệ thống những tài liệu xác nhận chủ quyền hợp pháp của một cá nhân hay tổ chức đối với một thửa đất nào đó Vì vậy công tác lập và quản lý HSĐC là rất cần thiết vì nó giúp nhà nước nắm chắc, quản chặt quỹ đất đai và bất động sản; làm cơ sở cho việc tính thuế để đảm bảo công bằng giữa người sở hữu, SDĐ và cũng là cơ sở để xác định nghĩa vụ và quyền lợi của người sở hữu, sử dụng đất và BĐS,…
1 Hệ thống hồ sơ địa chính của ôxtrâylia
Trong suốt quá trình lịch sử từ khi là một thuộc địa của Anh cho đến khi là một Quốc gia độc lập năm 1901, những quy định về pháp luật nói chung, cũng như về quản lý đất đai nói riêng của Ôxtrâylia đều mang tính kế thừa và phát triển một cách liên tục, không có sự chuyển tiếp hay gián đoạn do sự thay đổi của các chế độ chính trị khác nhau Đây cũng là một điều kiện khách quan thuận lợi khiến cho luật pháp, chính sách, quy định về quản lý, sở hữu đất đai của đất nước này có tính nhất quán, kế thừa lịch sử và ngày càng hoàn thiện Đồng thời ý thức tôn trọng pháp luật của người dân, các tổ chức cũng được nâng cao.
Về hình thức sở hữu, luật pháp của Ôxtrâylia quy định nhà nước và tư nhân đều có quyền sở hữu BĐS trên mặt đất, không phân chia giữa nhà và đất.
Về quyền lợi và nghĩa vụ, luật pháp của Ôxtrâylia thừa nhận quyền sở hữu tư nhân về đất đai, không bắt buộc phải SDĐ Chủ sở hữu có quyền chuyển nhượng, thế chấp, cho thuê, hoặc chuyển theo di chúc mà không có sự trói buộc hoặc ngăn trở nào, có quyền tích luỹ đất.
Nhà nước vẫn có quyền trưng dụng đất để xây dựng hoặc thiết lập các công trình công cộng và chủ đất được nhà nước bồi thường.
Từ năm 1958 trên toàn liên bang đã áp dụng Hệ thống đăng ký đất đai Torrens Đây là quốc gia đầu tiên trên thế giới sử dụng hệ thống HSĐC dạng bằng khoán trong đăng ký và quản lý đất đai
Theo phân tích của J.L.G Henssen và I.P.Williamson, hệ thống Torrens bao gồm 2 thành phần chủ yếu (I.P.Williamson 1991):
- Đăng ký đất là một quá trình xác định chính thức về quyền đối với thửa đất thông qua các chứng thư pháp lý (hợp đồng chuyển nhượng đất, di chúc,…), có nghĩa là tạo ra một bản ghi nhận chính thức về quyền đối với thửa đất của một pháp nhân trên cơ sở các chứng thư pháp lý có liên quan tới việc thay đổi tình trạng pháp lý của thửa đất;
- Thiết lập HSĐC là một công việc kiểm kê công khai, có hệ thống trong một đơn vị hành chính để thiết lập các số liệu có liên quan đến BĐS như hình dạng, kích thước, vị trí, loại đất, điều kiện tự nhiên, mục đích sử dụng, giá trị và các quyền khác được pháp luật thừa nhận.
Sau khi hoàn tất thủ tục của 2 thành phần trên, chủ đất (hoặc chủ SDĐ) được cấp một giấy chứng nhận theo thể thức thống nhất về quyền đối với thửa đất Vì vậy, người ta gọi chung quá trình này là quá trình cấp Giấy chứng nhận về đất.
Hệ thống đăng ký đất đai Torrens đáp ứng được mục đích đăng ký hàng đầu của việc đăng ký đất đai và tài sản trên đất là nhằm hình thành sự đảm bảo chắc chắn tính pháp lý về quyền sở hữu và các quyền khác đối với đất đai Trong hệ thống, đất đai được đăng ký theo thửa Mỗi thửa đất đã được đăng ký sẽ được cấp một giấy chứng nhận quyền sở hữu cho chủ sở hữu mảnh đất đó Điều này khắc phục được các thủ tục rườm rà khi thửa đất được chuyển nhượng Mặt khác hệ thống Torrens đảm bảo cho các thông tin biến động về đất đai được cập nhật một cách thường xuyên, giúp Nhà nước quản lý tốt quỹ đất đai quốc gia ở tầm vi mô cũng như vĩ mô Về kinh tế, hệ thống này đơn giản, chính xác có thể tiết kiệm được kinh phí cho Nhà nước
Với mô hình quản lí đất đai phân tán, tại các bang của Ôxtrâylia thiết lập các cơ sở dữ liệu địa chính (cơ sở dữ liệu đất đai) và xây dựng hệ thống thông tin đất đai Ví dụ tại bang Tây úc đã xây dựng được hệ thống thông tin đất đai của bang – WALIS WALIS không chỉ là cơ sở dữ liệu tập trung duy nhất mà đang được phát triển thành một mạng các hệ thống và cơ sở dữ liệu cung cấp cho người sử dụng truy cập vào dữ liệu do các thành phần WALIS cung cấp, cho phép khách hàng khai thác thông tin đất đai Các thông tin có giá trị gồm: đặc điểm lô đất, địa chỉ tài sản, giấy chứng nhận đất đai, chủ sở hữu, giá trao đổi, ngày bán, chi tiết mảnh bản đồ và tình trạng sử dụng đất,…
2 Hệ thống hồ sơ địa chính của Malaysia
Hệ thống quản lý đất đai của Malaysia dựa trên cơ sở hệ thống Torrens của ôxtrâylia.
Bộ máy quản lý đất đai duy trì các loại hồ sơ khác nhau, các loại hồ sơ này được chia thành 2 loại: Hồ sơ theo yêu cầu của luật pháp; hồ sơ dùng để quản lý.
- Hồ sơ theo yêu cầu của luật pháp: Các loại hồ sơ khác nhau cần được duy trì theo các văn bản pháp lý đất đai tương ứng và các văn bản pháp lý phụ trợ như:
+ Sổ đăng ký Bằng khoán; sổ đăng ký giao dịch; sổ ghi chép thẩm vấn; sổ ghi chép chỉnh sửa.
+ Các quy định về đất đai của Bang: Hồ sơ về đơn từ đất đai; số hiệu của công trình định cư; hồ sơ yêu cầu cho đo đạc; hồ sơ yêu cầu cho Bằng khoán; sổ bán đấu giá.
+ Các sổ đăng ký Bằng khoán theo các đạo luật trước đây vẫn còn đang sử dụng.
- Hồ sơ dùng để quản lý: Những hồ sơ này được duy trì để tạo thuận lợi cho công tác quản lí đất đai, loại hồ sơ này gồm: Hồ sơ bán theo sơ đồ; bản đồ in litô và bản đồ theo tiêu chuẩn; số hiệu thửa; hồ sơ quá trình chuẩn bị, đăng ký và cấp Bằng khoán; hồ sơ các thông báo về đất đai trong Quận; hồ sơ về đất bảo tồn; sổ xác định ranh giới ngoại nghiệp; số hiệu Bằng khoán đăng ký; hồ sơ về việc gửi các thông báo; hồ sơ địa chỉ các chủ sở hữu; hồ sơ về đơn thư xin cấp Bằng khoán; hồ sơ văn bản bị trả lại,
Malaysia đã xây dựng hệ thống thông tin đất đai quốc gia (NaLIS) nhằm hiện đại hóa quản lí thông tin đất đai, HSĐC phục vụ cho công tác quản lí đất đai và các nhu cầu khác Những đặc điểm cơ bản của hệ thống gồm:
THỰC TRẠNG CÔNG TÁC LẬP VÀ QUẢN LÝ HSĐC Ở QUẬN TÂY HỒ
KHÁI QUÁT VỀ ĐIỀU KIỆN TỰ NHIỆN VÀ ĐẶC ĐIỂM KINH TẾ- XÃ HỘI QUẬN TÂY HỒ, THÀNH PHỐ HÀ NỘ
Quận Tây Hồ là đơn vị hành chính cấp quận được thành lập theo Nghị định số 69/CP ngày 28/10/1995 của chính phủ và chính thức đi vào hoạt động từ ngày 01/01/1996 Quận có tổng diện tích tự nhiên là 2400.81 ha với 8 đơn vị hành chính gồm 05 xã thuộc huyện Từ Liêm trước đây và 03 phường thuộc quận Ba Đình.
1.Đặc điểm điều kiện tự nhiên.
Quận Tây Hồ nằm ở phía tây bắc của thành phố Hà Nội:
Phía bắc của quận giáp với 3 xã của huyện Đông Anh là xã Hải Bối, xã Vĩnh Ngọc và xã Tầm Xá Phía nam quận là trung tâm chính trị Ba Đình với các phường ranh giới là Cống Vị, Ngọc Hà, Quán Thánh, Trúc Bạch và Phúc
Xá Phía đông và phía đông bắc giáp ranh với phường Ngọc Thuỵ của quận Long Biên Phía tây quận giáp huyện Từ Liêm với các xã giáp ranh là Đông Ngác, Xuân Đỉnh và phường Nghĩa Đô của quận Cầu Giấy.
Quận Tây Hồ là vùng đất tương đối đặc biệt, ở giữa là Hồ Tây, xung quanh được bao bọc bởi các tuyến đường giao thông Hoàng Hoa Thám, Thuỵ Khuê, Thanh Niên, Yên Phụ, Nghi Tàm và Lạc Long Quân Hơn thế nữa, quận Tây Hồ có sự pha trộn giữa các phường nội thành (Thuỵ Khuê, Yên Phụ, Buởi) và các phường trước là các xã ngoại thành thuộc huyện Từ Liêm được nhập vào quận Tây Hồ (Nhật Tân, Quảng An, Xuân La, Từ Liêm, Phú Thượng).
Nằm ở vị trí đặc thù này, quận Tây Hồ được quy hoạch như một trung tâm du lịch- dịch vụ của thủ đô Hà Nội.
Vị trí quan trọng của quận Tây Hồ có tác động mạnh mẽ đến sự biến động sử dụng đất của khu vục cả về chất lượng và số lượng thông qua các hoạt động phát triển kinh tế-xã hội Quận Tây Hồ chịu ảnh hưởng sâu sắc của quá trình đô thị hoá dẫn đến các quan hệ sử dụng đất phức tạp gây không ít khó khăn cho công tác quản lý Nhà nước về đất đai trên địa bàn quận.
Quận Tây Hồ có hệ thống giao thông thuận tiện cả đường bộ và đường sông tạo điều kiện cho phát triển kinh tế- xã hội của quận, đặc biệt là phát triển các loại hình du lịch bằng đường bộ, đường thuỷ mà không phải quận nào của Hà Nội cũng có được.
Quận Tây Hồ có diện tích mặt nước lớn, lại nằm ven sông Hồng, là một cảnh quan thiên nhiên đẹp của Hà Nội và cả nước Khu vực xung quanh Hồ Tây có nhiều làng xóm tồn tại từ lâu đời với nhiều nghề thủ công truyền thống Với các công trình di tích lịch sử có giá trị, tập trung quanh Hồ Tây, tạo cho Tây Hồ trở thành một danh thắng nổi bật nhất của Thủ Đô.
Theo định hướng phát triển của thủ đô Hà Nội đến năm 2020, toàn bộ quận Tây Hồ thuộc khu vực phát triển của thành phố trung tâm Như vậy trong tương lai, quận Tây Hồ sẽ là khu vực trung tâm của thủ đô Hà Nội Với vị trí đó, Tây Hồ có điều kiện đặc biệt thuận lợi thu hút các nguồn lực (bao gồm cả nguồn tài chính, nguồn nhân lực và khoa học-công nghệ) để thúc đẩy nhanh sự phát triển kinh tế-xã hội củ Quận nói riêng và thủ đô Hà Nội nói chung
2 Đặc điểm kinh tế- xã hội của quận Tây Hồ.
Do nằm ở vị trí khá đặc biệt, vừa giáp với sông Hồng, vừa bao quanh hồ lớn là Hồ Tây, lại là nơi giáp giữa nội thành và ngoại thành Hà Nội đang trong quá trình đô thị hoá mạnh mẽ, quận Tây Hồ mang nhiều đặc điểm kinh tế- xã hội khác biệt so với các khu vực khác của thành phố Hà Nội
2.1 Đặc điểm dân cư, lao động
Quận Tây Hồ bao gồm 8 phường với tổng số dân là 118.192 người, bình quân diện tích tự nhiên là 203.12 m 2 /người(2007) Và mật độ dân số trung bình là 4923 người/km 2 So với các quận nội thành khác, mật độ dân số của quận Tây Hồ có phần thấp hơn do diện tích mặt nước và diện tích đất nông nghiệp chiếm tỷ lệ khá lớn Dân cư trong khu vực phân bố không đều, các phường thuộc nội thành cũ mật độ dân số khá cao: phường Yên Phụ, phường Bưởi trung bình 13.000-14.000 người/km 2 , phường Thuỵ Khuê, Xuân
La từ 6.000 đến 6.800 người/km 2 , Nhật Tân, Quảng An và Phú Thượng khoảng 2.200- 3.300 người/km 2 (bảng 1)
Tính theo tổng số dân, tỷ lệ tăng dân số cơ học trên địa bàn quận Tây
Hồ khá cao:năm1997: 14.73%, năm 1998: 12.16%, năm 1999: 11.12%, trong đó một số phường có tỷ lệ tăng dân số cơ học cao:
Những năm gần đây, nhu cầu về đất ở đối với dân cư thành thị ngày càng tăng, đối với khu vực nghiên cứu nhu cầu này càng lớn vì trên địa bàn quận còn nhiều diện tích đất phù hợp để phát triển đất thổ cư, thêm vào đó, cảnh quan khu vực khá đẹp thu hút số lượng lớn dân cư định cư trong khu vực.
Thống kê giai đoạn 2002-2006, tỷ lệ tăng cơ học toàn quận có dao động hàng năm song đều ở mức cao: Năm 2002 là 11.7%o, năm 2003 là:10.19%o, năm 2004 là:12.42%o, năm 2005 là:16.09%o, năm 2006 là:8.92%o.
Trong số các phường tỷ lệ tăng cơ học năm 2006 lớn nhất là phường
Tứ Liên:22.49%o, phường Xuân La:19.69%o, các phường có tỷ lệ thấp nhất là phường Yên Phụ: 5.81%o, thậm chí phường Thụy Khuê -3.15%o.
Như vậy, tỷ lệ tăng dân số cơ học cao cũng là một trong những nguyên nhân gây biến động sử dụng đất (chủ yếu là chuyển nhượng đất thổ cư, thay đổi mục đích sử dụng đất).
2.2 Cơ sở hạ tầng Đường Nghi Tàm, Âu Cơ và An Dương Vương chạy dọc theo đê sông Hồng qua địa bàn của 5 phường Yên Phụ, Tứ Liên, Nhật Tân, Quảng An và Phú Thượng với chiều dài 7,5 km Các tuyến đường Thanh Niên, Lạc Long Quân và Thụy Khê tạo thành hệ thống giao thông chính của quận Ngoài ra còn có một số đường phố khác có chiều dài nhỏ như: phố Yên Phụ, phố Mai Xuân Thưởng, dốc Tam Đa, dốc La Pho, đường Đặng Thai Mai, đường Tây
Hồ, Tô Ngọc Vân, đường An Dương…
Hệ thống cáp ngầm, mạng lưới điện nước cũng như giao thông liên lạc chưa phát triển đồng bộ Rất nhiều khu dân cư vẫn phải sử dụng nước giếng khoan, hệ thống chiếu sáng đô thị chưa được trải đều trên toàn quận, đặc biệt là các khu vực thuộc các xã ngoại thành cũ Có một số dự án đầu tư cơ sở hạ tầng lớn được thực hiện như: Nhà máy nước Yên Phụ (dự án nâng cấp nước sạch Phần Lan), Nhà máy nước Cáo Đỉnh, Trạm biến thế 110 KV Phú Thượng,…Bên cạnh đó có một số công trình trọng điểm cũng đã được đầu tư, làm ổn định môi trường xã hội và tự nhiên ở khu vực như: hệ thống đường hành lang 5 m chân đê dài 8 km về hai phía đê sông Hồng, kè Hồ Tây, bê tông hoá đường giao thông trong khu dân cư, xây dựng đường thoát nước
HIỆN TRẠNG VÀ BIẾN ĐỘNG SỬ DỤNG ĐẤT ĐAI
Theo số liệu kiểm kê đất đai của Phòng TN&MT quận Tây Hồ, tính đến thời điểm 31/12/2007 tổng diện tích tự nhiên của quận là 2400,81 ha, trong đó đất nông nghiệp 878.65ha, đất phi nông nghiệp 1392.95ha, đất chưa sử dụng 129,1ha (bảng 2)
Hiện nay đất nông nghiệp của quận còn khá nhiều chiếm 36.6 % diện tích tự nhiên, chủ yếu là diện tích nuôi trồng thủy sản ở khu vực Hồ Tây và diện tích đất nông nghiệp thuộc các phường trước đây thuộc huyện Từ Liêm chuyển sang Đất phi nông nghiệp chiếm 58.02 % trong tổng diện tích tự nhiên, trong đó diện tích đất ở đô thị 421.76 ha chiếm 17.57% so với tổng diện tích tự nhiên, đất chuyên dùng 456.25 ha chiếm 19% so với tổng diện tích tự nhiên
Trong đất chuyên dùng thì đất trụ sở cơ quan, công trình sự nghiệp có 36.94 ha; đất quốc phòng 14.35 ha; đất an ninh 7.04 ha; đất sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp 69.72 ha; đất có mục đích công cộng 328.20 ha Đất có mục đích công cộng bao gồm các loại đất chủ yếu sau:
- Đất giao thông có 178.86 ha;
- Đất để chuyển dẫn năng lượng truyền thông 0.33 ha;
- Đất cơ sở văn hoá 33.65ha;
- Đất cơ sở y tế 1,88 ha;
- Đất cơ sở giáo dục đào tạo 32.58 ha;
- Đất cơ sở thể dục thể thao 10.95 ha;
- Đất di tích, danh thắng 8,49 ha.
Các đối tượng sử dụng đất tại quận Tây Hồ có số lượng khá lớn và nhiều thành phần:
+ Đất nông nghiệp: có 12530 người sử dụng đất, trong đó 12523 hộ gia đình, cá nhân; 7 tổ chức kinh tế
+ Đất phi nông nghiệp: có 26475 người sử dụng đất, trong đó có 25756 hộ gia đình, cá nhân, 711 tổ chức trong nước, 08 tổ chức liên doanh với nước ngoài Trong số 711 tổ chức trong nước có 490 tổ chức kinh tế, 89 cơ quan nhà nước, tổ chức chính trị, xã hội, đơn vị sự nghiệp, 132 tổ chức khác.
Trong giai đoạn từ năm 1995 đến 2007, UBND thành phố Hà Nội giao đất cho nhiều dự án trên địa bàn quận nên diện tích đất nông nghiệp giảm nhiều, điển hình là dự án khu đô thị Nam Thăng Long và Dự án khu đô thị Hồ Tây Mặt khác, tốc độ đô thị hoá diễn ra nhanh trên địa bàn quận Tây Hồ nên có sự biến động mạnh về mục đích sử dụng đất (bảng 3).
Cùng với biến động mục đích sử dụng đất, trên địa bàn quận còn nhiều các dạng biến động khác như chuyển nhượng quyền sử dụng đất, thừa kế,tặng cho quyền sử dụng đất, chia tách thửa đất (tách hộ gia đình), cho thuê đất…
CÁC YẾU TỐ CHỦ YẾU ẢNH HƯỞNG ĐẾN CÔNG TÁC LẬP VÀ QUẢN LÝ HỒ SƠ ĐỊA CHÍNH TRÊN ĐỊA BÀN QUẬN TÂY HỒ
HỒ SƠ ĐỊA CHÍNH TRÊN ĐỊA BÀN QUẬN TÂY HỒ
Những đặc thù về quản lý và sử biến động sử dụng đất nêu trên đòi hỏi hệ thống hồ sơ địa chính trên địa bàn quận phải đầy đủ để đáp ứng cho yêu cầu quản lý chặt chẽ đất đai trông quá trình đô thị hoá, tuy nhiên do nhiều nguyên nhân và yếu tố ảnh hưởng mà hệ thống hồ sơ địa chính hiện nay chưa đồng bộ và đầy đủ, các bản đồ địa chính chưa được chỉnh lý, hầu hết các phường đều không có sổ địa chính, một số phường có sổ mục kê đất nhưng chưa cập nhật biến động Nguyên nhân và yếu tố ảnh hưởng đến tình trạng trên là:
Do được hình thành từ các phường xã thuộc khu vực nội thành và ngoại thành, mặt khác do công tác quản lý đất đai của các câp chính quyền trong giai đoạn trước thời điểm thành lập Quận bị buông lỏng, thiếu đồng bộ nên việc thiết lập và quản lý hồ sơ địa chính chưa được quan tâm đúng mức Tại thời điểm thành lập quận Tây Hồ năm 1995, các bản đồ, sổ mục kê, sổ đăng ký ruộng đất của các phường thuộc ngoại thành cũ được UBND huyện Từ Liêm bàn giao nhưng không có đầy đủ dấu của các cấp quản lý Ba phường thuộc quận Ba Đình cũ (Yên Phụ, Bưởi, Thụy Khuê) không có sổ địa chính.
-Sở Địa chính (nay là Sở TNMT&Nhà đất) có trách nhiệm lập HSĐC gốc và bàn giao cho quận, phường bản sao, nhưng năm 1997 Sở mới chỉ bàn giao cho quận bản đồ địa chính của phường ở dạng thô, chưa được kiểm tra nghiệm thu và thiếu sổ mục kê, sổ địa chính.
-Trình độ chuyên môn, nghiệp vụ của các cán bộ địa chính phường, quận trong những năm đầu khi thành lập quận còn hạn chế dẫn đến việc lập, cập nhật chỉnh lý biến động chưa thường xuyên Mặt khác, cán bộ địa chính phải kiêm nhiệm nhiều việc khác như giải phóng mặt bằng, xây dựng, giao thông,…
- Hệ thống văn bản pháp lý, quy định về HSĐC thay đỏi nhiều lần Từ năm 1995 đến nay quy định về mẫu sổ sách thay đổi 3 lần
… Để đáp ứng cho công tác quản lý đất đai hiện nay ở quận Tây Hồ thì vấn đề cấp thiết là phải hoàn thiện hệ thống hồ sơ địa chính.
THỰC TRẠNG HỆ THỐNG HỒ SƠ ĐỊA CHÍNH TRÊN ĐỊA BÀN QUẬN TÂY HỒ
1 Tình hình đăng kí - cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
Một trong những nhiệm vụ quan trọng để thiết lập và hoàn chỉnh HSĐC là đăng ký đất đai và cấp GCNQSD đất Đây là một vấn đề phức tạp đối với một địa bàn có tốc độ đô thị hóa nhanh như quận Tây Hồ Nhằm thực hiện các Nghị định số 64/CP, Nghị định 60/CP ban hành ngày 5/7/1994, số 45/CP ngày 3/8/1996 của Chính phủ về quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở tại đô thị, các Quyết định số 3564/QĐ-UB ngày 16/09/1997 về việc
“Ban hành quy định về kê khai đăng ký, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ở và quyền sở hữu nhà ở tại đô thị” và Quyết định số 69/1999/QĐ-UB ban ngày 18/08/1999 của UBND Thành phố Hà Nội về việc “Sửa đổi quyết định về kê khai đăng ký nhà ở, đất ở và cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở, quyền sử dụng đất ở tại thành phố”,… UBND quận Tây Hồ đã thành lập Hội đồng xét duyệt hồ sơ cấp GCNQSD đất Tại các phường đã thành lập Hội đồng kê khai đăng ký nhà ở, đất ở Theo số liệu thống kê của phòng Địa chính - Nhà đất (nay là phòng TN&MT) tính đến cuối năm 2007 số hồ sơ kê khai trên toàn quận là 23464 hồ sơ
Trong những năm đầu thực hiện Quyết định 3564/QĐ-UB của UBND thành phố Hà Nội, do thủ tục hành chính đăng ký đất đai, cấp GCNQSD đất ở và quyền sở hữu nhà ở còn rườm rà, công việc xét duyệt hồ sơ mất nhiều thời gian, các tiêu chí để xét cấp GCN còn chưa thật rõ ràng,… mặt khác do lịch sử quản lý đất ở, nhà ở trên địa bàn phức tạp và nhận thức của người dân về vấn đề này còn hạn chế nên tiến độ cấp GCN trên địa bàn quận Tây Hồ diễn ra rất chậm Cụ thể trong 2 năm 1998, 1999 mới cấp được 213GCN quyền SDĐ ở và quyền sở hữu nhà ở.
Sau khi có Quyết định sửa đổi của UBND thành phố (số 69/1999/QĐ- UB), trong đó đã mở rộng các điều kiện để xét cấp GCN quyền sử dụng đất ở và quyền sở hữu nhà ở, công tác này đã có những chuyển biến tích cực Năm
2000 số GCN được UBND thành phố cấp là 2171 GCN, năm 2001:2970 GCN (bảng 4)
Qua bảng nhận thấy kể từ năm 2000 đến năm 2007, các phường trong quận và phòng TN&MT đã tích cực thực hiện công tác kê khai, thẩm định hồ sơ và trình các cấp có thẩm quyền xét duyệt cấp GCN Nếu như năm 2000 số GCN được cấp chỉ đạt 21,62% so với số hồ sơ xin đăng ký thì tính đến thời điểm ngày 31/12/2007 tổng số GCN đã cấp cho các đối tượng sử dụng đất là
2007 GCN đạt 88.24% so với số hồ sơ xin kê khai cấp GCN tại thời điểm năm 2004 Nhưng theo số liệu năm 2005, số hồ sơ xin kê khai đã tăng lên là
28645, vì vậy nếu so với số liệu này thì hiện nay tỷ lệ cấp GCN đạt 69,91%. Đây cũng là một tỷ lệ cao so với các quận của thành phố Hà Nội (xem bảng 5)
Tiến độ cấp giấy CNQSD đất của Quận Tây Hồ cho đến năm 2007 đạt 123.3% so với chỉ tiêu đề ra và đứng thứ 5 trong toàn thành phố (bảng 6). Những kết quả đã đạt được trong công tác đăng ký và cấp GCN là đáng khả quan với một quận có tình hình sử dụng đất phức tạp như quận Tây Hồ Đất có nguồn gốc sử dụng từ rất nhiều hình thức sử dụng khác nhau Qua quá trình sử dụng, đối tượng sử dụng cũng như mục đích sử dụng đã bị thay đổi đi rất nhiều đặc biệt là việc chuyển đổi từ đất nông nghiệp sang đất chuyên dùng và đất ở trong vòng 10 năm trở lại đây theo xu thế đô thị hoá của toàn thành phố.
Qua đợt điều tra thực trạng công tác cấp GCNQSD đất trên địa bàn quận Tây Hồ, nhóm nghiên cứu đã thu thập các số liệu về tình hình cấp GCNQSD đất và phân loại các loại hồ sơ xin cấp GCN như sau :
A Những trường hợp không có giấy tờ sống ổn định trước năm 1993: đa số những hộ dân trong khu vực này đều được UBND xác nhận là đã ở ổn định, không tranh chấp từ những năm 1980.
B Những trường hợp không có giấy tờ sống ổn định từ 1993 - 2004: Đơn mua bán nhà viết tay; Giấy ủy quyền; Giấy nhượng QSDĐ viết tay, Tất cả các trường hợp mua bán trên đều diễn ra trước ngày 1/7/2004.
C Những trường hợp được thừa kế: GCN được cấp cho những trường hợp nhận quyền thừa kế của người sử dụng đất có các giấy tờ hợp lệ như GCNQSD đất cấp từ năm 1956, địa bạ 129
D Những trường hợp mua nhà theo Nghị định 61/CP: đây là những trường hợp căn hộ tập thể thuộc các khu chung cư được phân nhà theo quyết định của các cơ quan có thẩm quyền hoặc thuê nhà của nhà nước.
Những trường hợp có giấy tờ hợp lệ: Chủ cũ đã được cấp GCNQSD đất và đã có hợp đồng mua bán. a) Phường Nhật Tân:
1 Đăng ký cấp GCNQSD đất :
- Tổng số hồ sơ kê khai: 2264 hồ sơ, số hồ sơ chưa kê khai 05; số GCNQSD đất đã cấp là 1764 ( tính đến hết năm 2007).
- Số tổ chức, cơ quan trên địa bàn: 13 (GCN do thành phố cấp).
- Lý do, nguyên nhân hồ sơ tồn đọng:
+ Đất của các cơ quan tự phân, cấp cho cán bộ công nhân viên (hiện nay thành phố đã chỉ đạo triển khai cấp giấy chứng nhận cụ thể ở dạng cấp theo nghị định 60/CP hoặc 61/CP Năm 2006, Công ty Kinh doanh nhà phối hợp với phường phát tờ khai cho các hộ;
+ Đất của các hộ nằm trong vùng thoát lũ: trên địa bàn phường có 2 cụm dân cư thuộc diện quy định tại Điều 16 của QĐ23/2005, cư trú từ sau năm 1990;
+ Nằm trong hành lang bảo vệ an toàn đê điều;
PHƯƠNG HƯỚNG, VÀ GIẢI PHÁP NHẰM HOÀN THIỆN CÔNG TÁC LẬP VÀ QUẢN LÝ HỒ SƠ ĐỊA CHÍNH
PHƯƠNG HƯỚNG, NHIỆM VỤ CÔNG TÁC LẬP VÀ QUẢN LÝ HỒ SƠ ĐỊA CHÍNH
1 Những tồn tại và bất cập trong quản lý Hồ sơ địa chính.
Trên cơ sở nghiên cứu lý luận cho ta thấy được sự cần thiết của việc quản lý Nhà nước về đất đai đặc biệt là công tác lập và quản lý hồ sơ địa chính, hơn thế nữa thực trạng về lập và quản lý HSĐC trong thời gian qua vẫn còn tồn động nhiều bất cập như:
- Hệ thống quản lý đất đai bằng công cụ kinh tế thông qua các văn bản pháp quy về thuế đất, giá đất, đền bù thiệt hại khi thu hồi đất Theo quy định tại điều 42 của Luật đất đai thì “người bị thu hồi loại đất nào thì bồi thường bằng việc giao đất mới có cùng mục đích sử dụng, nếu không có đất để bồi thường thì được bồi thường bằng giá trị quyền SDĐ tại thời điểm có quyết định thu hồi” “Khu tái định cư phải có điều kiện bằng hoặc tốt hơn nơi ở cũ” Mỗi địa phương, tuỳ tình hình mà bồi thường cho người dân có thể bằng đất cùng mục đích, bằng nhà tái định cư hoặc bằng tiền để lo chỗ ở Tuy nhiên, trên thực tế sự việc diễn biến hết sức phức tạp Việc thu hồi đất được sử dụng cho mục đích Quốc phòng, An ninh sử dụng vào mục đích của Nhà nước người dân có thể đồng thuận với dự án hơn, Còn nếu thu hồi đất được xây đựng nhà ở để bán hoặc phân lô để chuyển nhượng nền nhà thì sẽ gặp nhiều rắc rối, khiếu kiện Bởi lẽ, các công ty, tổng công ty dù của Nhà nước hay tư nhân đều nhằm mục tiêu duy nhất là tìm kiến lợi nhuận Do đó, họ luôn tìm cách đền bù cho dân với mức giá thấp nhất, có nơi đền bù 50%-60% giá thị trường.
- Công tác giao đất, cho thuê đất và thu hồi đất là công việc đặc thù củaNhà nước Đến nay công việc này cũng đi vào nề nếp, thực hiện đúng thủ tục và đảm bảo tính pháp lý Nhưng vấn đề nan giải nhất không phải là nhưng phát sinh hiện tại mà những bất cấp, sai phạm trong quá khứ Vì trong quá khứ có nhiều trường hợp giao đất không làm thủ tục thu hồi đất của chủ cũ, giao đất trái thẩm quyền, giao đất sai đổi tượng sử dụng đất Những sai phạm này là một trong những nguyên nhân dẫn đến tình trạng khiếu nại quá nhiều hiện nay.
- Công tác cấp GCNQSD đất ở theo Quyết định số 23/2005/QĐ-UB ngày 18/2/2005 của UBND thành phố Hà Nội về việc ban hành: “Quy định về cấp GCNQSD đất ở trên địa bàn thành phố Hà Nội” đã hoàn thành vượt kế hoạch đề ra, tính đến nay đã cấp được 1233 GCN, đạt 123,3% kế hoạch năm
2007 Số hồ sơ còn lại chưa được cấp do vướng mắc nội bộ gia đình chưa thống nhất, có tranh chấp, sử dụng đất ngoài bãi Sông Hồng (sau ngày 1512/1990 ngày pháp lênh đê điều có hiệu lực) Việc hoàn thiện hồ sơ nhà tự quản gặp một số vướng mắc như: Kinh phí đo vẽ lập hồ sơ kỹ thuật thửa đất chưa được phê duyệt bổ sung; khi lập hồ sơ kỹ thuật thửa đất phải lấy chữ lý hộ liền kề là vấn đề phức tạp; Theo quy định của NĐ 90/200NĐ-CP ngày 06/09/2007 của Chính phủ, hiện nay cấp GCNQSH Nhà ở&QSD đất ở thay thế cho mẫu GCNQSDĐ, nhưng phần mềm vẽ GCN chưa được Sở TN&MT cài đặt cho các quận, huyện nên chưa đáp ứng kịp thời được yêu cầu.
- Do số lượng định biên biên chế cho cán bộ chuyên trách làm công tác địa chính tại phường chỉ có 01 cán bộ mà phải đảm nhiệm cùng một lúc nhiều công việc như công tác GPMB, cấp GCN theo Quyết định 23/2005/QĐ-UB ngày 18/2/2005, giải quyết đơn thư khiếu nại tố cáo, thống kê đất đai chiếm nhiều thời gian nên công tác xử lý vi phạm tại phường còn chưa được quan tâm đúng mức Để giải quyết vấn đề tồn đọng công việc và đẩy nhanh tiến độ,UBND các phường đều phải thuê thêm cán bộ hợp đồng làm công tác địa chính, song đội ngũ cán bộ hợp đồng hều hết mới ra trường, kinh nghiệm trong công tác chưa nhiều nên chất lượng và tiến độ công việc chưa đạt được kết quả cao
- Ý thức chấp hành pháp luật của người dân còn kém (Trong 9 tháng đầu năm 2007 UBND quận Tây Hồ đã tập trung xử lý dứt điểm được 13 Quyết định thu hồi đất, trong đó có đến 10 trường hợp phải sử dụng đến biện pháp cưỡng chế thu hồi đất do các hộ gia đình vi phạm cố tình chây ỳ không tự nguyện thực hiện Quyết định thu hồi đất của UBND quận, chỉ có 03 trường hợp tự nguyện bàn giao do vị trí đất nằm trong quy hoạch Việc tống đạt các quyết định thu hồi đất, quyết định xử phạt vi phạm hành chính hay quyết định cưỡng chế thu hồi đất đều gặp phải nhiều khó khăn do các chủ vi phạm không phải người dân địa phương mà ở nơi khác đến nên cán bộ địa chính phường cùng tổ công tác đã phải đến tận nơi cư trú của chủ vi phạm (không thuộc địa bàn phường) để tống đạt quyết định, nhưng cũng phải đi đến 4, 5 lần mới gặp được và nhiều khi người dân còn từ chối không nhận quyết định với nhiều lý do khác nhau…).
Về nghĩa vụ tài chính cũng là một nguyên nhận lớn Hiện nay khoản thu lệ phí trước bạ 1% và thuế chuyển quyền sử dụng 4% là quá cao so với thu nhập của người dân đặc biệt là đối với những hộ nghèo khi cấp lần đầu, làm cho nhiều người dân không muốn nộp hoặc không mặn mà trong việc xin cấp GCNQSDĐ Từ đó dẫn đến tình trạng người dân không làn thủ tục sang nhượng với Nhà nước.
Về công tác đo đạc bản đồ cơ bản phục vụ điều tra và quản lý đất đai có những bước tiến vững chắc Việc ứng dụng công nghệ vũ trụ và công nghệ tin học đã hoàn thành hệ quy chiếu quốc gia với độ chính xác cao, hệ thống ảnh vệ tinh, ảnh hàng không đã phủ kín cả nước, hệ thống lưới tạo độ địa chính đã phủ gần 20.000 điểm ở cả nước, hệ thống lưới bản đồ địa chính cơ bản ở tỷ lệ1/50.000 và 1/25.000 Công nghệ GPS,GIS, RS đã phổ biến ở cả nước Mặc dù đã đạt được những kết quả trên song chúng ta vẫn chưa có đầy đủ các thông tin phục vụ cho công tác quản lý Nhà nước Mặt khác công tác này khá tốn kém nên kết quả thu lại vẫn chưa được như mong muốn Thể hiện: Bản đồ địa chính được sử dụng để đăng ký đất đai, Lập HSĐC, cấp GCNQSD đất chiếm tỷ lệ thấp so với diện tích sử dụng đã đăng ký cấp giấy chứng nhận.
Những văn bản cơ sở pháp lý:
- Nhiều văn bản quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành Luật đất đai ban hành rất chậm sau ngày Luật bắt đầu có hiệu lực, làm chậm việc thi hành Luật trên thực tế Một số quy định tại NĐ 181/2004/NĐ-CP gặp vướng mắc trong thực hiện Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật thuế chuyển quyền sử dụng đất và NĐ số 19/2000/NĐ-CP quy định chi tiết thi hành Luật thuế chuyển quyền sử dụng đất và Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật thuế chuyển quyền sử dụng đất, các quy định chưa phù hợp với truyền thống của người Việt Nam
- Hệ thống quản lý đất đai bằng công cụ kinh tế thông qua các văn bản pháp quy về thuế đất, giá đất, đền bù thiệt hại khi thu hồi đất Theo quy định tại điều 42 của Luật đất đai thì “người bị thu hồi loại đất nào thì bồi thường bằng việc giao đất mới có cùng mục đích sử dụng, nếu không có đất để bồi thường thì được bồi thường bằng giá trị quyền SDĐ tại thời điểm có quyết định thu hồi” “Khu tái định cư phải có điều kiện bằng hoặc tốt hơn nơi ở cũ” Mỗi địa phương, tuỳ tình hình mà bồi thường cho người dân có thể bằng đất cùng mục đích, bằng nhà tái định cư hoặc bằng tiền để lo chỗ ở Tuy nhiên, trên thực tế sự việc diễn biến hết sức phức tạp Việc thu hồi đất được sử dụng cho mục đích Quốc phòng, An ninh sử dụng vào mục đích của Nhà nước người dân có thể đồng thuận với dự án hơn, Còn nếu thu hồi đất được xây đựng nhà ở để bán hoặc phân lô để chuyển nhượng nền nhà thì sẽ gặp nhiều rắc rối, khiếu kiện Bởi lẽ, các công ty, tổng công ty dù của Nhà nước hay tư nhân đều nhằm mục tiêu duy nhất là tìm kiến lợi nhuận Do đó, họ luôn tìm cách đền bù cho dân với mức giá thấp nhất, có nơi đền bù 50%-60% giá thị trường.
-Trong việc phân định thẩm quyền giải quyết tranh chấp đất đai của chính quyền các cấp được quy định tại các điều 135, 136, 137, 138, và điều
160, 164 NĐ 181/2004/NĐ-CP, đặc biệt điều 63, 64, 65, NĐ/84/2007/NĐ-
CP của chính phủ đã quy định cụ thể về quy định giải quyết khiếu nại của chủ tịch UBND cấp tỉnh phải được công bố, công khai và gửi cho người khiếu nại và người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan, còn nếu không đồng ý với quy định giải quyết khiếu nại thì người khiếu nại có thể kiện ra toàn án nhân dân nhưng có trường hợp cán bộ có thẩm quyền có tính hiểu sai để đùn đẩy trách nhiệm với nghĩa vụ việc liên quan đến trách nhiện hành chính khi ra quyết định giải quyết gây thiệt hại tới lợi ích cho người khiếu nại, khiếu kiện Lý do xuất phát ở chỗ các quy định của Luật khiếu nại, tố cáo quy định về trình, thủ tục, thẩm quyền giải quyết mới chỉ dừng ở những nguyên tác mà chưa có những quy định cụ thể thống nhất với những quy định của các ngành luật khác nhau như: Luật Đất đai, Luật Thuế, Luật lao động, Luật Doanh nghiệp, Việc quy định thẩm quyền giải quyết của cơ quan Nhà nước cấp trên đối với nhưng vụ việc thuộc thẩm quyền giải quyết cấp dưới khi để quá thời hạn cũng như không có quy chế về chế tài đối với những trường hợp không giải quyết để trốn tránh trách nhiệm đã dẫn đến tới tình trạng khiếu kiện chậm lại, quyền lợi của người dân không được dáp ứng Luật Khiếu nại, tố cáo sửa đổi năm 2005 quy định “người khiếu nại phải gặp gỡ và đối thoại trực tiếp với người bị khiếu nại để làm rõ nội dung khiếu nại và tìm hướng giải quyết” như vậy để thực hiện điều này lại phụ thuộc vào người ra quy định giải quyết khiếu nại lần đầu và theo một quy trình khép kín Vì vậy cơ chế giải quyết kiểu này thường thiếu khách quan, nhiều trường hợp mang tính khác quan mang tính áp đặt, làm cho người khiếu nại bất bình, khiếu kiện kéo dài.
HSĐC công tác quản lý, lưu trữ, bảo quản bản đồ, hồ sơ địa chính chưa tốt và chưa đạt yêu cầu.
2 Phương hướng, nhiệm vụ cụ thể.
Trước tình hình công tác quản lý Nhà nước về đất đai cũng như công tác lập và quản lý HSĐC thì chúng ta cần giải quyết những tồn đọng đã và đang nảy sinh trong mỗi quan hệ về đất đai và những tồn tại trong công tác quản lý, mặt khác cần tập trung lực lưỡng vào xây dựng hệ thống lập HSĐC.
2.1.Tăng cường pháp chế trong quản lý Nhà nước
Xây dựng Luật Đất đai với nội dung đáp ứng được quá trình CNH- HĐH như tiếp tục xác lập chế độ sở hữu toàn dân về đất đai, tiếp tục xác lập chế độ sử dụng và xây dựng hệ thống tài chính đất đai hợp lý tạo cơ sở để phát triển thị trường BĐS ngày càng lành mạnh, tạo cơ chế tốt để phát triển cơ sở hạ tầng, dáp ứng yêu cầu về quỹ đất nhà ở cho ngưòi có thu nhập thấp. Luật đất đai mới cũng như ban hành các văn bản để thực hiện Luật đất đai phải được nhanh chóng đưa vào thực hiện nhằm chuyển đổi cơ cấu sử dụng đất phù hợp với quá trình chuyển đổi đầu tư, chuyển đổi cơ cấu lao động nhằm xây dựng cơ cấu kinh tế hợp lý.
2.2 Tăng cường công tác quy hoạch và kế hoạch
Bên cạnh việc xây dựng quy hoạch, kế hoạch cần rà soát lại quy trình xây dựng quy hoạch, kế hoạch để có được tính khả thi, dân chủ và đủ công cụ để đảm bảo tính thực thi, tránh trình trạng quy hoạch “treo”, dự án “treo”.UBND cần rà soát lại từng khu vực để công bố quy hoạch, kế hoạch SDĐ, xem xết lại khu vực cần tiếp tục thực hiện, khu vực nào không có khả năng thực hiện thì quyết tâm công bố huỷ bỏ để giải phóng các nguồn lực đang bị “chết”, hoặc đang nằm im Công khai hoá, minh bạch hoá các mối quan hệ mang tính
NHỮNG GIẢI PHÁP CHỦ YẾU HOÀN THIỆN, ĐỔI MỚI HỆ THỐNG HỒ SƠ ĐỊA CHÍNH TRÊN ĐỊA BÀN QUẬN TÂY HỒ
Trong những năm vừa qua Nhà nước đã chú trọng đầu tư kinh phí cho các địa phương triển khai công tác đo đạc bản đồ, lập HSĐC Kết quả là các tài liệu này đã sử dụng hiệu quả trong công tác đăng ký đất, lập HSĐC, cấp GCNQSDĐ, lập quy hoạch, kế hoạch SDĐ, giao thông, thuỷ lợi, xây dựng các công trình,
Bên cạnh những kết quả đạt được thì công tác đo đạc bản đồ, lập HSĐC còn nhiều tồn tại Bản đồ địa chính mặc dù phục vụ công tác đăng ký, cấp giấy GCN song tỷ lệ còn rất thấp so với diện tích đã đăng ký cấp GCN. HSĐC còn nhiều loại, nhiều dạng và chưa được cập nhất, chỉnh lý biến động thường xuyên sau khi cấp GCN Mẫu sổ sách địa chính liên tục thay đổi khi chưa hoàn thành mẫu này thì lại sửa đổi theo mẫu khác song các mẵu này chưa đáp ứng được yêu cầu quản lý đất đai Biến động đất đai diễn ra thường xuyên, liên tục phức tạp dưới nhiều hình thức mà hệ thống HSĐC của quận chưa hoàn chỉnh do chưa có bản đồ địa chính nên công tác đăng ký biến động là khó khăn.
Từ thực trạng hệ thống HSĐC của quận Tây Hồ ta có thể đưa ra một số giải pháp để hoàn thiện công tác lập và quản lý HSĐC.
1 Xây dựng mô hình cơ sở dữ liệu địa chính quận Tây Hồ
Quận (huyện) là cấp cơ sở trong quản lý đất đai Bởi vậy, các thông tin đất đai cần quản lý ở cấp này mang tính chi tiết nhiều hơn là tính tổng hợp, và việc thiết kế cơ sở dữ liệu địa chính (hệ thống thông tin đất đai) phải chú trọng nhiều hơn vào yêu cầu lưu trữ đầy đủ thông tin hơn là yêu cầu về khả năng phân tích, xử lý thông tin Với quan điểm như vậy, việc phân tích và thiết kế cơ sở dữ liệu địa chính quận Tây Hồ được thực hiện như sau:
1.1 Xây dựng sơ đồ phân cấp chức năng
Sơ đồ phân cấp chức năng là phân rã có thứ bậc các chức năng của hệ thống Mỗi chức năng lớn lại có thể có nhiều chức năng con và được thể hiện trong một khung của sơ đồ Như vậy sơ đồ phân cấp này có thể hình dung như hình cành cây Nó cho phép chúng ta biết được một hệ thống thực hiện những công việc gì?
Hệ thống LIS quận Tây Hồ được thiết kế với các chức năng sau (hình1)
Chồng xếp Ph©n tÝch T×m kiÕm
Quản lý nghiệp vụ Đăng ký sử dụng đất
Hình 1 Sơ đồ phân cấp chức năng của hệ thống LIS cấp quận
- Chức năng hệ thống: quản lý việc truy nhập và thoát khỏi hệ thống
- Chức năng thông tin bản đồ: có nhiệm vụ thực hiện các thao tác tìm kiếm, phân dữ
- Chức năng quản lý đối tượng: có nhiệm vụ tạo mới, cập nhật, tìm kiếm các đối tượng như thửa đất, nhà và các tài sản trên đất, chủ sử dụng,…
- Chức năng quản lý nghiệp vụ: thực hiện quá trình đăng ký sử dụng đất, quản lý nghĩa vụ tài chính.
- Chức năng thông tin đầu ra: có nhiệm vụ chuyển tải các thông tin cần thiết thành dạng văn bản, giấy tờ thông qua việc in ấn như in sổ địa chính, sổ mục kê, danh sách các trường hợp đủ điều kiện cấp GCNQSDĐ
1.2 Xây dựng sơ đồ dòng dữ liệu
Sơ đồ dòng dữ liệu được sử dụng để chỉ ra một cách có thứ tự các thông tin được chuyển từ một chức năng hay tiến trình này sang một chức năng hay tiến trình khác Khi nhìn vào sơ đồ dòng dữ liệu ta có thể biết được thông tin đầu vào, đầu ra hay cung cách hoạt động của hệ thống
Các thành phần của sơ đồ dòng dữ liệu được thể hiện trong bảng 1
Sơ đồ dòng dữ liệu tổng quát cho một hệ thống thông tin đất đai cấp quận như trên hình 2.
Hình 2 Sơ đồ dòng dữ liệu của hệ thống
Bảng 1 Các thành phần của sơ đồ dòng dữ liệu
Thànhphần Ký hiệu Mô tả
Hình elip và có ghi tên chức năng.
- Biểu đạt các thao tác, nhiệm vụ hay tiến trình nào đó.
- Có tác dụng thay đổi thông tin đầu vào để tạo thông tin đầu ra.
- Ví dụ: đăng ký, số hoá, Dòng dữ liệu
Mũi tên có hướng theo chiều đi của dòng thông tin.
Thể hiện đường đi của một thông tin vào ra một chức năng xử lý.
Kho Hình chữ nhật hở Nơi lưu trữ các dữ liệu trong dữ liệu hai đầu và có ghi tên kho. máy tính hoặc các tập tài liệu lưu trữ ở văn phòng Ví dụ đơn đăng ký,
Hình chữ nhật và có tên tác nhân.
- Là những nhân tố nằm ngoài lĩnh vực nghiên cứu của hệ thống nhưng có một số hình thức, quan hệ trao đổi thông tin với hệ thống.
- Tác nhân ngoài là nguồn cung cấp các thông tin cho hệ thống và nhận thông tin từ hệ thống.
- Ví dụ: người sử dụng đất, cán bộ địa chính,
Qua thử nghiệm mô hình cơ sở dữ liệu trên đối với phường Thụy Khuê ta có những kết quả sau: Đối với chức năng “Hệ thống”
Chức năng này có nhiệm vụ bảo vệ an toàn cho hệ thống Chỉ những người sử dụng đã đăng ký và nhập mật khẩu đúng mới có thể truy nhập vào hệ thống Giao diện của chức năng này thể hiện ở hình 3 Đối với chức năng “Cập nhật thông tin”
Một trong những nhiệm vụ thường xuyên của công tác địa chính là cập nhật thông tin để đảm bảo việc phản ánh đúng, kịp thời các yếu tố về tự nhiên
- kinh tế - xã hội của thửa đất Với sự trợ giúp của hệ thống thì công việc này sẽ trở nên nhanh chóng, thuận tiện và đảm bảo tính thống nhất của dữ liệu khi nhập Các thông tin được nhập trong hệ thống gồm bằng các giao diện thửa đất, nhà và chủ sử dụng.
Trong mỗi giao diện, người sử dụng có thể sửa chữa các thông tin đãTác nhân ngoài nhập hoặc tiến hành nhập mới Sau khi nhập xong sẽ lưu lại và bấm nút Thoát để ra khỏi chức năng Hình 4 là ví dụ minh họa của cập nhật thông tin thửa đất
Ngoài các thông tin cần phải có trong hồ sơ địa chính thì hệ thống còn cung cấp cho người sử dụng một thông tin rất hữu ích là giá trị của thửa đất theo khung giá nhà nước (đơn vị triệu đồng/1 m 2 ) Sở dĩ chúng ta có thể biết được là vì hệ thống đã liên kết mã giá trị của thửa đất với bảng giá nhà nước.
Mã giá trị này thực chất nhằm xác định vị trí của thửa đất với con đường nó tiếp giáp theo khung giá nhà nước ban hành. Đối với chức năng “Tìm kiếm thông tin”
Chức năng này sẽ giúp cho người sử dụng tìm kiếm linh hoạt các thông tin liên quan đến thửa đất, nhà hay chủ sử dụng vì đây là công cụ tìm kiếm kết hợp nhiều điều kiện Ví dụ như điều kiện Khu vực, hệ thống sẽ đưa ra 1 danh sách các phường trong địa bàn của quận (Thụy Khuê, Bưởi, Yên Phụ, ) cho người sử dụng lựa chọn, tiếp đến là danh mục các tờ bản đồ của mỗi khu vực, hoặc là tìm kiếm theo mã thửa đất, diện tích, Hình 5 thể hiện kết quả tìm kiếm các thửa đất thuộc tờ bản đồ 8G-IV-38 của phường Thụy Khuê, có diện tích > 40m 2
Với chức năng “Thống kê theo chủ sử dụng”
KIẾN NGHỊ
1 Các kiến nghị đối với UBND thành phố Hà Nội
- Đề nghị UBND, Sở TNMT& Nhà đất thành phố Hà Nội công nhận (bằng văn bản) HSĐC đang lưu trữ bao gồm bản đồ, sổ mục kê, sổ đăng ký ruộng đất các thời kỳ năm 1960, 1978, 1986 tại UBND các phường và phòng TN&MT quận Tây Hồ là tài liệu hồ sơ địa chính hợp lệ.
- Đề nghị UBND thành phố, Sở TNMT&Nhà đất cho đo đạc lại và thành lập bản đồ địa chính chính quy của các phường trong thời hạn ngắn nhất.
- Đề nghị Văn phòng Đăng ký quyền SDĐ của Sở thường xuyên gửi thông báo về tình hình biến động SDĐ cho cấp quận và phường để kịp thời cập nhật thông tin biến động.
- Đề nghị UBND thành phố, Sở TNMT&Nhà đất mở các lớp học bồi d- ưỡng nghiệp vụ và chuyên ngành nhằm nâng cao trình độ của các cán bộ chuyên môn, trong đó có nghiệp vụ về quản lí HSĐC, cơ sở dữ liệu HSĐC. Đào tạo, tập huấn cho cán bộ địa chính quận và phường nâng cao trình độ tin học và quản lý hệ thống thông tin đất đai.
- Đầu tư trang thiết bị máy móc cho các cơ quan quản lí đất đai cấp quận và cấp phường.
- Đề nghị UBND thành phố sớm bổ sung hoàn thiện đội ngũ cán bộ địa chính cấp quận và cấp phường giúp UBND các cấp thực hiện tốt chức năng quản lý nhà nước về đất đai nói chung và quản lý hệ thống HSĐC nói riêng.
2 Các kiến nghị đối với UBND quận Tây Hồ
- Lập Dự án hoàn thiện hệ thống HSĐC của quận trên cơ sở các giải pháp của đề tài đề xuất.
- Lập Dự án xây dựng Hệ thống thông tin đất đai của Quận; Bồi dưỡng, nâng cao trình độ tin học của cán bộ địa chính phường, quận.
- Bổ sung cán bộ đủ năng lực chuyên môn cho Phòng TN&MT và các phường nhằm đáp ứng công tác quản lí đất đai, nhất là công tác cập nhật và quản lí biến động sử dụng đất; Có lộ trình đào tạo cán bộ địa chính ở trình độ Sau đại học cho cán bộ trong bộ máy quản lý cấp Phòng và Văn phòng, phổ cập Đại học cho tất cả cán bộ địa chính cấp phường, cán bộ hợp đồng; Xoá bỏ việc kiêm nhiệm, nâng cao tính chuyên nghiệp hoá công tác quản lý địa chính cho cán bộ địa chính phường.
- Tăng cường cơ sở vật chất và trang thiết bị kỹ thuật - công nghệ phục vụ quản lí đất đai cho Phòng TN&MT và các phường như máy tính, máy in, hệ thống mạng và các phần mềm chuyên ngành,…để tạo hạ tầng kỹ thuật cho việc xây dựng cơ sở dữ liệu địa chính và hệ thống thông tin đất đai của quận.
- Đẩy mạnh việc thực hiện các thủ tục hành chính trong quản lý đất đai theo hướng “một cửa” Hoàn tất việc ban hành các qui định cụ thể về thủ tục hành chính trong lĩnh vực cấp GCNQSH nhà ở, quyền sử dụng đất ở; thủ tục công chứng thuộc thẩm quyền cấp Quận, các thủ tục trong lĩnh vực đất đai,chứng thực giấy tờ thuộc thẩm quyền cấp phường.