Kinh tế & quản lý ĐC Chuyên đề thực tập Lời nói đầu Công xây dựng phát triển kinh doanh - xà hội đòi hỏi nguồn lực đất nớc phải đợc sử dụng cách đầy đủ, hợp lý hiệu nhằm đảm bảo cho kinh tế tăng trởng phát triển bền vững, tạo sở để thực mục tiêu dân giàu, nớc mạnh, xà hội công văn minh Đối với quốc gia, đất đai tài nguyên vô quý giá, thành phần quan trọng hàng đầu môi trờng sống Tuỳ thuộc vào lĩnh vực mà đất đai có vài trò quan trọng khác Trong nông nghiệp, đất đai t liệu sản xuất đặc biệt thay Trong công nghiệp, đất đai địa bàn phân bố khu sản xuất, nhà máy, xí nghiệp, kho tàng bến bÃi, đờng giao thông vận tải Trong lĩnh vực khác, đất đai nơi phân bố khu dân c phục vụ lợi ích công cộng, khu quân sự, an ninh quốc phòng Vốn đất đai nớc ta ngày thành trình đấu tranh dựng nớc giữ nớc lâu dài với công sức xơng máy hệ ngời Việt Nam Chính thế, đất đai trở thành tài sản chung dân tộc, phải đ ợc quản lý sử dụng đầy đủ hợp lý hiệu lợi ích toàn xà hội Có thể nói, ®Êt ®ai lµ mäi ý nghÜa cđa sù sèng, thiÕu đất loài ngời tồn Mọi tồn tiến triển loại ngời diễn mặt đất Nó có tính chất đặc trng không giống t liệu sản xuất nào, tài nguyên có giới hạn số lợng, cố định vị trí không gian Không theo nghĩa đất đai cần thiết cho tồn phát triển ngời, mà phơng diện kinh tế tạo cải vật chất ®Êt cã ý nghÜa hÕt søc quan träng §Êt ®ai trực tiếp gián tiếp sinh cải vật chất Nhà kinh tế học cổ điển WPetty nói ''lao động cha, đất mẹ cải'' Rõ ràng có đứa trẻ kh«ng cã mĐ Cịng nh vËy, kh«ng thĨ cã cđa cải lao động đất đai Vì vậy, hoạt động kinh tế tạo cải vật chất, từ đầu ngời biết tổ chức trình lao động sản xuất, đất đai trở thành yếu tố sản xuất quan trọng Đất từ lâu, đất đai đợc ngầm xem nh loại hàng hoá đặc biệt, đợc định giá , đợc đem trao đổi chuyển nhợng thị trờng nơi để Nhà nớc tham gia đầu t liên doanh với tổ chức, công ty tập đoàn sản xuất nớc Đất đai đóng vai trò vị trí quan trọng xác định độc lập chủ quyền quốc gia Một Kinh tế & quản lý ĐC Chuyên đề thực tập thực tế đặt ra, đất đai nguyên nhân tranh chấp tộc, quốc gia, chí thành viên xà hội Đất đai đợc đặt nghĩa ''Tấc đất, tấc vàng'' Nó tài sản đặc biệt quốc gia chuyển tiếp qua hệ , đồng thời đợc coi dạng tài sản phơng thức tích luỹ cải vật chất đợc thừa kế trao đổi Trong công đổi vấn đề phát triển sở hạ tầng công trình xây dựng đòi hỏi phải đợc phát triển ®Ĩ ®Èy nhanh tèc ®é ph¸t triĨn kinh tÕ Tuy nhiên vấn đề nhiều không thực đợc diễn chậm, việc giải phóng mặt nhiều chậm trễ Làm ảnh hởng tới tiến độ thực dự án Do việc nghiên cứu nhân tố vấn đề làm ảnh hởng tới tiến trình giải phóng mặt vấn đề xúc vấn đề hay cần nghiên cứu Để làm sáng tỏ vấn đề em chọn đề tài Thực trạng giải pháp định giá đất đền bù thiệt hại giải phóng mặt (vị dụ khu đô thị Đại Kim - Định Công) + Phơng pháp nghiên cứu : -Thu thập thông tin qua văn công trình nghiên cứu đà có - Điều tra giá đất thực tế thị trờng: tiếp cận quan quản lý đất đai, chủ gia đình bị thu hồi đất để thu thập tìm hiểu giá đất thị tr ờng phục vụ cho đề tài nghiên cứu - Tìm hiểu sách, giá đền bù để xem xét xem có phù hợp với giá đất thị trờng khu vực hay không - Thông qua việc nghiên cứu để tìm hiểu thêm chỗ hợp lý bất hợp lý nghị định, văn pháp luật việc đền bù giải phóng mặt nhằm nâng coa hiểu biết thân - Phơng pháp phân tích so sánh - Phơng pháp thống kê, xử lý số liệu: phân tích đánh giá thông tin đà thu thập thông qua việc xây dựng bảng biểu với số liệu xử lý đáng tin cậy + Đối tợng - phạm vi nghiên cứu - Giá đất khu đô thị Đại Kim - Định Công, yếu tố ảnh hởng đến giá đất thực tế địa bàn xà Đại Kim - Định Công - Giới hạn chủ yếu đất đất nông nghiệp nằm loại đất theo quy định Thành phố Hà nội Kinh tế & quản lý ĐC Chuyên đề thực tập - Các sách đà đợc áp dụng để thực cho việc giải phóng mặt Để hoàn thành đợc đề tài em xin chân thành cảm ơn giúp đỡ, hớng dẫn ThS Vũ Thị Thảo, Vũ Thị Lan cán địa xà Đại Kim tập thể giáo viên môn kinh tế & quản lý Địa nh tập thể cán xà Đại Kim đà tạo điều kiện giúp đỡ em hoàn thành chuyên đề thực tập Chơng I : Cơ sở lý luận định giá đất tiến hành giải phóng mặt Khái niệm ý nghĩa định giá đất a Khái niệm định giá đất Định giá hay gọi thẩm định hoạt động chuyên môn tuý Hoạt động định giá hình thành , tồn phát triển gắn liền với hình thành, tồn phát triển sản xuất hàng hoá Hiện nay, hoạt động định giá nhiều nớc giới đà trở thành dịch vụ phổ biến công cụ cần thiết Nhà nớc vận hành kinh tế thị trờng Việt Nam, hoạt động định giá đà có từ lâu nhng bị chi phối ý chí Nhà nớc thông qua công tác kế hoạch hoá giá loại sản phẩm thuộc tất khu vực sản xuất kinh tế Vì hoạt động định giá chủ yếu thụ động Từ năm 1993 trở lại đây, kinh tế chuyển sang vận hành theo chế thị trờng theo định hớng XHCN hoạt động định giá bớc đầu đợc xếp lại tổ chức hoạt động theo vai trò chức nớc ta, đất đai thuộc sở hữu toàn dân, Nhà nớc giao đất cho tổ chức, hộ gia đình, cá nhân sử dụng ổn định, lâu dài theo quy hoạc kế hoạch Vì vậy, Kinh tế & quản lý ĐC Chuyên đề thực tập định giá đất đợc hiểu ớc tính giá trị quyền sử dụng đất hình thái tiền tệ cho mục đích sử dụng đất đà đợc xác định b ý nghĩa định giá đất Một : Sẽ tăng cờng khuôn khổ pháp lý quy định cho hoạt động định giá, việc pháp lý hoá việc định giá bất động sản nớc ta Ví dụ, trình đền bù giải phóng mặt bằng, khâu định giá bất động sản vấn đề gây nhiều khó khăn Một mặt, hiến pháp Việt Nam 1992 có quy định điều 23 : Tr ng mua hoạc trng dụng có bồi hoàn theo giá thị trờng Mặt khác, Nhà nớc lại ban hành khung giá đất áp dụng chung cho nớc thời gian dài Trên thực tế, việc ban hành khung giá đất không hợp lý với điều kiện đất đai đa dạng nớc đáp ứng đợc thay đổi diễn liên tục thị trờng Theo quy định nghị định 22, giá đất để tính đền bù thiệt hại Chủ tịch UBND Tỉnh, thành phố trực thuộc TW định sở giá đợc quy định khung giá cđa ChÝnh phđ nh©n víi hƯ sè K ViƯc xác định hệ số K lý thuyết thực tế khó khăn, phức tạp, thị trờng nhà đất nớc ta sơ khai giá chuyển nhợng đất thị trờng nhiều bị bóp méo Có thể nói, việc định giá đất nớc ta thời gian qua nhiều nhợc điểm Với phát triển nhanh thị trờng Bất động sản nớc ta, việc định giá Bất động sản có đáp ứng đợc Thực tiễn đòi hỏi phải xây dựng chuẩn mực, nguyên tắc phơng pháp định giá Bất động sản kinh tế nớc ta Hai : Cần thiết cho việc tiêu chuẩn hoá hoạt động chuyên gia định giá Bất động sản pháp lý hoá việc định giá Bất động sản Sự phát triển thị trờng Bất động sản nớc ta đòi hỏi phải có chuẩn mực, nguyên tắc phơng pháp định giá khoa học phù hợp với điều kiện trình độ cán nớc ta Do đó, cần phải thiết lập khung pháp lý hoàn chỉnh địng giá Bất động sản để bảo vệ quyền lợi ích hợp pháp ngời định giá gắn quyền lợi lợi ích với trách nhiệm họ Ba : Cần thiết cho việc quốc tế hoá khuôn khổ hoạt động cho chuyên gia định giá Bất động sản Một hệ thống chuẩn mực định giá riêng nớc ta phù hợp với tiêu chuẩn định giá Bất động sản quốc tế cần sớm đợc thiết lập Kinh tế & quản lý ĐC Chuyên đề thực tập Bốn : Việc xây dựng chuẩn mực, nguyên tắc phơng pháp định giá Bất động sản nớc ta cần thiết cho việc thúc đẩy nghiên cứu lý thuyết hình thành, phát triển thị trờng Bất động sản công tác đào tạo chuyên gia định giá nớc ta Cuối cùng, việc xây dựng chuẩn mực, nguyên tắc phơng pháp định giá Bất động sản nớc ta cần thiết cho việc tiêu chuẩn hoá việc định giá Bất động sản thị trờng Bất đọng sản kinh tế níc ta C¬ së khoa häc cđa sù hình thành giá đất a Cơ sở lý luận giá trị , giá * Cơ sở lý luận giá trị trờng phái kinh tế trị cổ điển Anh đại diện William Petty, Adam Smith, David Ricado W.Pety có ý định đo giá trị hai đơn vị lao động đất đai Ông nêu nói tiếng: "Lao động cha, đất đai mẹ của cải" A.Smith phân biệt đợc giá trị sử dụng giá trị trao đổi, nữa, ông đà cho "Lao động thớc đo thực tế giá trị" D Ricardo: Lý luận giá trị chiếm vị trí quan trọng hệ thống quan điểm ông Ông định nghĩa "Giá trị hàng hoá hay số lợng hàng hoá khác mà hàng hoá trao đổi số lợng lao động tơng đối, cần thiết để sản xuất hàng hoá định khoản thởng lớn hay nhỏ trả cho công lao động, nguyên lý chủ yếu định ông thời gian lao động định giá trị" Cũng nh A Smith, W Petty, D Ricardo, C Mac lÊy lao động làm thớc đo giá trị hàng hoá Theo C Mac giá trị ucả hàng hoá lao động ngời sản xuất hàng hoá kết tinh hàng hoá Cái không kinh doanh kết tinh giá trị Khi vận dụng lý luận thớc đo lao động giá trị C.Mác cho "Nếu phân biệt đợc kinh doanh sáng tạo hay lao động sản xuất giá trị với lao động chuyển hoá công dụng dới khả đất đai tự nhiên thành công dụng thực hay công dụng sử dụng đợc đất đai thành đất đai kinh tế lao động chuyển hoá nói đợc coi giá trị đất đai đất đai tự nhiên mà đất đai kinh tế Và theo đất đai tự nhiên hàng hoá mà đất đai kinh tế hàng hoá có giá trị" Kinh tế & quản lý ĐC Chuyên đề thực tập Trên sở lý luận giá trị, theo C.Mác, giá trị sở kinh tế giá thị trờng xét phạm vi xà hội Vì không gian thời gian xác định, tổng lợng lao động đại lợng xác định Chỉ có mặt hàng giá trị giá thị trờng có khác Sự khác nguyên nhân: Cạnh tranh, sức mua tiền tệ, cung cầu, tâm lý khách hàng Về sở lý luận, giá trị giá đất đà đợc bàn cÃi nhiều lịch sử, có trờng phái tiêu biểu: - Trờng phái cổ điển tân cổ cho rằng:giá đất nông nghiệp phụ thuộc vào yếu tố chính, là: + Độ mầu mở đất + Vị trí địa lý lô đất (chủ yếu khoản cách từ lô đất đến trung tâm tiêu thụ sản phẩm) C.Mác đà kế thừa trờng phái này, hoàn thiện đề quan điểm giá trị đất nông nghiệp, địn loại địa tô Trên sở định rõ khái niệm giá trị đất nông nghiệp nhà kinh tế tân cổ đà tiếp tục nghiên cứu giá đất đô thị Đối với đất đô thị độ phì nhiên đất chiếm vị trí hàng đầu mà vị trí địa lý, không gian, thời gian điều kiện hạn tầng kỹ thuật xà hội -Trờng phái lý thuyết cho rằng:Giá đất đô thị phụ thuộc chủ yếu vào thu nhập xà hội, mạng lới giao thông cấu quy hoạch đô thị - Trờng phái kinh nghiệm: theo trờng phái giá trị giá đất đô thị thị trờng xác định giá đất lệ thuộc nhiều vào quan hệ cung cầu Mặc dù ngời mua ngời bán đất nhiều kiến thức lý luận giá trị giá đất đai song thông qua thị trờng họ tự định giá Đối với nớc ta, quan điểm đất đai có giá lần đợc Nhà nớc thức ghi nhận Điều 12-luật đất đai 1993 Tuy nhiên, đề cấp tới đề liên quan đến phạm trù "giá trị", pháp luật ®Êt ®ai hiƯn hµnh chØ ghi nhËn sù hiƯn diƯn giá trị quyền sử dụng đất quan hệ chuyển đổi, chuyển nhợng, cho thuê, thừa kế, chấp góp vốn ngời đợc Nhà nớc giao đất cho thuê đất Từ đó, để phục vụ mục đích định giá đất, giả thiết đất đai có giá trị đà đợc khai thác sử dụng (khai thác trực tiếp khai thác gián tiếp) giá Kinh tế & quản lý ĐC Chuyên đề thực tập trị đất đai giá trị quyền sử dụng đất Do vậy, coi giá trị ®Êt ®ai lµ lao ®éng x· héi tÊt yÕu kÕt tinh sản phẩm đất đai b Địa tô - Một hình thành giá đất Lý luận địa tô - Một phận lý luận có liên quan đến sở hữu đất đai, đến giá hàng hoá tạo đất đai đến hình thành giá đất đai bình diện rộng lớn Khi nghiên cứu thị trờng đất đai việc hình thành giá đất nhà kinh tế không bỏ qua phạm trù "địa tô t hoá" C.Mác để đa công thức xác định giá đất mặt lý thuyết Phân tích quan hệ phân phối sử dụng đất đai phải xuất phát từ phân tích lợi nhuận thu đợc trình đầu t vào đất đai Lợi nhuận việc sử dụng đất đợc C.Mác nghiên cứu công phu dựa việc phân tích phạm trù đại tô C.Mác chi địa tô thành loại: Địa tô chênh lệch địa tô tuyệt đối *Địa tô chênh lệch gồm: địa rô chênh lệch I địa tô chênh lệch II Trong đó: + địa tô chênh lệch I: Là lợi nhuận thu đợc sử dụng lợng t lao ®éng ngang trªn cïng mét diƯn tÝch ®Êt ®ai nh nhau, điều có nghĩa địa tô chênh lệch I độ phì nhiêu mạng lại Ngoài ra, địa tô chênh lệch I chịu tác động vị trí đất đai nh: điều kiện thuận lợi cho việc canh tác thị trờng tiêu thụ sản phẩm + Địa tô chênh lệch II: Là lợi nhuận thu đợc khả thâm canh đa lại Sự xuất loại địa tô đầu t t không mảnh đất dẫn đến khác Địa tô sinh từ việc nhà t đầu t t vào đất nên thời gian thuê đất phần địa tô bị địa chủ chiếm đoạt nâng địa tô lên Do , địa tô chênh lệch phần lợi nhuận dôi lợi nhuận bình quân Bất kỳ đầu có địa tô địa tô chênh xuất theo quy luật nh địa tô nông nghiệp địa tô có đặc trng - Vị trí có ảnh hởng lớn, loại địa tô nêu bật tính chất thụ động hoàn toàn địa chủ mà tất tính động chỗ bóc lét sù tiÕn bé cđa x· Kinh tÕ & qu¶n lý ĐC Chuyên đề thực tập hội Đặc trng loại địa tô u giá độc quyền nhiều trờng hợp quyền lực vô hạn quyền sở hữu ruộng đất đem lại - Địa tô xây dựng tăng lên tình hình nhân tăng lên mà phát triển t cố định sát nhập vào đất bám rễ vào đất dựa mặt đất, nh trờng hợp tất vật công nghiệp nh: đờng sắt, kho tàng, bến tàu coi địa tô đất xây dựng địa tô đặc trng đất đô thị * địa tô tuyệt đối: Hình thành xét địa tô quy mô toàn xà hội có quy luật giá trị thị trờng, quy luật chủ yếu chi phối thành đầu t vào đất đai, lợi nhuận doi giá sản xuất chung nớc ta chế độ sở hữu t nhân đất đai, Nhà nớc đứng điều tiết để định hớng cấu đầu t vào khu vực kinh tế Vì địa tô tuyệt đối hầu nh không tồn Khi nghiên cứu địa tô , C.Mác đà biện pháp sử dụng đất giá trị giá nó, phản ánh đơn địa tô đợc tính toán theo phơng thức sản xuất t chủ nghĩa Do đó, không thử đất sử dụng có giá trị mà đất cha sử dụng có giá trị, giá phản ánh khả mang lại địa tô đa vào sử dụng Giá đất không trực tiếp gia nhập cho ngời sử dụng đất mang lại , để có đợc địa tô ta phải bỏ tiền mua đất trình "t hoá địa tô" giá đất (giá đất bội số địa tô) Bên cạnh , lÃi suất ngân hàng hình thành giá đất Trong kinh doanh ngời phải tính toán đến hiệu kinh tế đem lại so cho số tiền bỏ mua đất hay số tiền gửi vào ngân hàng Hay nói khác, giá đất phụ thuộc vào lÃi suất ngân hàng, lÃi suất ngân hàng cao nhà t muốn sử dụng đất giá đất phải giảm Qua nghiên cứu thị trờng đất đai hình thành giá đất, nhà nghiên cứu nhà kinh tế đà đa công thức xác định giá đất mặt lý thuyết dựa phạm trù địa tô lÃi suất ngân hàng Giá đất đợc tính theo công thức Các yếu ảnh hởng tới giá đất Kinh tế & quản lý ĐC Chuyên đề thực tập Giá đất nh loại hàng hoá khác chịu chi phèi cđa c¸c quy lt kinh tÕ kh¸ch quan nh quy luật giá trị, quy luật cung cầu, quy luật cạnh tranh Do giới hạn viết em xin đề cập tới ba yếu tố ảnh hởng lớn tới giá đất : mục đích sử dụng, giá trị sinh lời đất quan hệ cung cầu a Mục đích sử dụng Mục đích sử dụng quy hoạch xây dựng đô thị quy định, mục đích sử dụng thay đổi theo thời gian đợc quan Nhà nớc có thẩm quyền cho phép, việc định giá đất phải dựa sở mục đích sử dụng xác định thời điểm xác định Một lô đất vị trí khả sinh lời cao nhng lại đợc sử dụng vào mục đích công cộng giá, tơng tự nh quy định đất nông nghiệp để đợc xác định theo giá đất nông nghiệp để Hơn mục đích sử dụng đất liên quan đến quyền nghĩa vụ tổ chức cá nhân đợc nhà nớc giao đất mục đích sử dụng đóng vai trò yếu tố quan trọng việc định giá đất b Yếu tố tạo nên giá trị sinh lời Khác với hàng hoá thông thờng, đất đai loại hàng hoá đặc biệt giá đất đai chịu tác động nhiều yếu tố khác, phân thành nhóm sau : + Yếu tố tự nhiên : - Vị trí đất đai - Phạm vi rộng hẹp vùng lân cận - Kích thớc hình thể đất - Hiện trạng đờng phố, ngõ nơi thử đất toạ lạc + Yếu tố pháp luật : - Quy hoạch sử dụng đất - Các quy định xây dựng kiến trúc - Tình trạng pháp lý ®Êt + YÕu tè kinh tÕ : Kinh tÕ & quản lý ĐC Chuyên đề thực tập - Giai đoạn chu kỳ vận động thành phố, thị xà vùng lân cận nơi có đất ®ã - HiƯn tr¹ng sư dơng ®Êt - Các loại thuếu hành - Tỷ lệ lÃi suất ngân hàng, tỷ lệ lạm phát - Khả đáp ứng tín dụng hệ thống tín dụng + Yếu tố xà hội : - Tốc độ phát triĨn cđa x· héi - Sù thay ®ỉi vỊ mặt dân số - Đặc điểm khu dân c - Trình độ nhận thức, tâm lý tập quán cđa ngêi d©n vïng Trong x· héi ta, Nhà nớc ngời sở hữu tối cao đất đai phạm vi toàn quốc, nhng không trực tiếp sử dụng mà lại giao cho tổ chức, cá nhân, hộ gia đình sử dụng theo thời hạn quy định Tất nhiên xà hội ta địa tô đà mang chất giai cấp khác hẳn không công cụ bóc lột mà công cụ kinh tế tay nhà nớc nhằm phục vụ cho lợi ích toàn xà hội, nhng xÐt vỊ mỈt kinh tÕ nã vÉn biĨu hiƯn khả sinh lợi đất bị ảnh hởng yếu tố sau : - Quy hoạch đợc coi yếu tố quan trọng ảnh hởng tới giá đất tác động đến mảnh đất làm cho tăng giảm khả sinh lợi vị trí mảnh đất đem lại tơng lai quy hoạch - Về loại đô thị : Hiện đợc xác định sở định số 132/HĐBT ban hành ngày 5/5/1990 Chủ tịch hội đồng Bộ trởng phân loại đô thị Tuy nhiên, khung giá đất đô thị không phụ thuộc vào loại đô thị mà phụ thuộc vào vị trí đô thị - Vị trí đất có ý nghĩa định đến giá đất Cũng để có sở xác định giá đất ta phải tiến hành điều tra thị trờng có nhiệm vụ phải xác định đợc hệ thống trung tâm thu hút vùng ảnh hởng nó, hệ thống trục đờng