Đang tải... (xem toàn văn)
Mở bài 1 MỞ BÀI Ngày nay, toàn cầu hoá và hội nhập kinh tế quốc tế đã trở thành một xu thế khách quan trong tiến trình phát triển kinh tế thế giới, thu hút toàn nhân loại cuốn vào dòng chảy của nó mà[.]
MỞ BÀI Ngày nay, tồn cầu hố hội nhập kinh tế quốc tế trở thành xu khách quan tiến trình phát triển kinh tế giới, thu hút tồn nhân loại vào dịng chảy mà Việt Nam khơng phải ngoại lệ Quá trình tham gia vào hoạt động kinh tế – thương mại quốc tế khu vực đưa Việt Nam tiếp cận với nhiều thị trường mẻ đại có thị trường BĐS Sự vận hành phát triển thị trường thu hút ý, quan tâm không nhà nước mà nhiều chủ thể kinh tế nước, thị trường BĐS coi “kênh huy động vốn” hiệu cho hoạt động sản xuất, kinh doanh doanh nghiệp cho phát triển quốc gia Để “khơi dậy” tiềm tài từ đất đai phát huy vai trị nhà nước ln cố gắng xây dựng, sửa đổi hệ thống Luật Văn quy phạm pháp luật cho phù hợp nhằm hướng phát triển lĩnh vực theo yêu cầu Và nội dung nhà nước ưu tiên xây dựng hồn thiện “cơng tác đấu giá quyền sử dụng (QSD) đất” Đấu giá QSD đất biện pháp nhà nước sử dụng để tăng cung hàng hóa bất động sản (BĐS), hàng hoá QSD đất cách hợp pháp thị trường, đồng thời nhằm khai thác, điều tiết nguồn tài đất đai mang lại Tuy vào hoạt động đấu giá thể vai trò đáng kể việc tạo nguồn thu cho Ngân sách nhà nước (NSNN) từ nguồn tài nguyên đất đai - nguồn tài nguyên mà từ trước tới người ta quen sử dụng vào lĩnh vực nơng nghiệp, lĩnh vực khó mang lại khả sinh lời cao Đây lĩnh vực mẻ Việt Nam, việc tìm hiểu đề tài đấu giá chắn mang lại kết có tính thực tiễn Và đề tài em lựa chọn là: “Tìm hiểu cơng tác đấu giá quyền sử dụng đất địa bàn Thành phố Hà Nội ” Sau nội dung nghiên cứu đề tài: * Mục đích Tìm hiểu giá đấu giá quyền sử dụng đất chế đấu giá quyền sử dụng đất đai địa bàn Thành phố Hà Nội - Phân tích số nhân tố ảnh hưởng tới tiến độ công tác đấu giá QSD đất Thủ đô * Yêu cầu Số liệu, thông tin phải đảm bảo tính xác, khách quan đồng thời đảm bảo tính khái quát tính thực tiễn * Phương pháp nghiên cứu - Phương pháp thu thập số liệu, thông tin Thu thập văn Chính phủ, văn UBND Thành phố có liên quan đến cơng tác đấu giá quyền sử dụng đất thu thập thông tin đặc điểm chung khu vực nghiên cứu, tài liệu điều kiện tự nhiên, kinh tế, xã hội Thành phố - Phương pháp chọn điểm nghiên cứu Để phục vụ đề tài, điểm đấu giá đất chọn phải đặc trưng khu vực nghiên cứu nhằm đánh giá công tác đấu giá ảnh hưởng giá đấu giá đến công tác quản lý Nhà nước đất đai - Phương pháp điều tra Điều tra giá đất thị trường điểm đấu giá quyền sử dụng đất theo kênh giá bán tài sản tương tự thị trường, thông qua nguồn số liệu thống kê Sở Tài nguyên Môi trường Nhà đất Hà Nội, qua báo chí qua nguồn thơng tin mạng - Phương pháp xử lý số liệu, phân tích thơng tin Cập nhật, phân tích số liệu, đánh giá kết đạt để làm rõ đặc điểm ưu việt hiệu việc thực đấu giá quyền sử dụng đất Sau số phương pháp để xử lý số liệu: + Phương pháp thống kê: Trên sở số liệu thu thập dùng phương pháp thống kê để phân tích, tổng hợp, so sánh loại số liệu khác ảnh hưởng đến giá đấu số liệu đầu tư sở hạ tầng, giá đất thị trường + Phương pháp so sánh: Được dùng để so sánh số liệu thu thập được, từ thấy khác điểm đấu giá, năm đấu giá yếu tố ảnh hưởng đến kết đấu giá Trong phạm vi nghiên cứu luận văn, với thời lượng có hạn, em hy vọng đóng góp phần cơng sức nhỏ bé vào thực tiễn đổi hồn thiện công tác đấu giá QSD đất Hà Nội Em xin gửi lời cảm ơn chân thành tới thầy giáo TS Hồng Văn Cường tận tình giúp đỡ em thời gian thực Đề tài Luận văn Sau kết cấu đề tài: - Lời mở đầu Chương I: Cơ sở khoa học công tác đấu giá QSD đất địa bàn Thành phố Hà Nội Chương II: Thực trạng công tác đấu giá quyền sử dụng đất địa bàn Thành phố Hà Nội Chương III: Một số giải pháp kiến nghị nhằm thúc đẩy công tác đấu giá QSD đất - Kết luận - Tài liệu tham khảo - Phụ lục CHƯƠNG I: CƠ SỞ KHOA HỌC CỦA CÔNG TÁC ĐẤU GIÁ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT I Đất đai vai trò đất đai kinh tế thị trường Lịch sử xã hội loài người trải qua bốn giai đoạn phát triển; từ thời kì Cơng xã ngun thuỷ, loài người sống theo bầy đàn, chủ yếu kiếm sống cách săn bắn, hái lượm giai đoạn phát triển thời kì chiếm nơ; người biết sử dụng công cụ chế tạo thô sơ từ sắt, đá để làm phương tiện kiếm ăn, ni sống thân gia đình; phát triển thời kì phong kiến đến xã hội tư chủ nghĩa; xã hội loài người phát triển mạnh mẽ với bùng nổ công nghệ thông tin, thiết bị điện tử đại; kinh tế tri thức đóng vai trị quan trọng đưa xã hội đến tầm phát triển cao - xã hội xã hội chủ nghĩa Như vậy, trải qua hàng tỷ năm phát triển, vật biến đổi khơng ngừng; song có thứ trường tồn thời gian Chúng đóng vai trị mn đời khơng thay Đó nguồn tài ngun thiên nhiên vơ tận như: nước, khơng khí, đất vậy, khơng đất cịn tư liệu sản xuất quan trọng, thiếu đời sống xã hội loài người Đất đai - tài sản quốc gia Như biết, đất vật thể thiên nhiên hình thành lâu đời kết q trình phong hố đá trình hoạt động tổng hợp yếu tố tự nhiên: đá; động, thực vật; khí hậu; địa hình thời gian Quá trình hình thành nên đất phải trải qua nhiều thời gian, nay, đất đai hình thành tương đối ổn định, nhiên lòng trái đất lớp đất tiếp tục bồi tụ Đó biến đổi chất đất, song xét mặt lượng biến đổi đất đai mang tính chất “tĩnh” nhiều “động” (Tổng diện tích đất đai khơng đổi) Như vậy, trước cải sản sinh đất quốc gia muốn điều tiết đất đai theo chế linh hoạt để hướng biến động đất đai theo phát triển kinh tế đất nước cách hiệu 1.1 Khái niệm đất đai Để đưa định nghĩa cách đầy đủ đất đai khơng phải cơng việc đơn giản Bởi công nhận đất đai đơn tài nguyên thiên nhiên chưa song để nhận thức đất đai tài sản quan niệm nào? K Marx định nghĩa: “Đất tài sản mãi với loài người, điều kiện cần để sinh tồn, điều kiện thiếu để sản xuất, tư liệu sản xuất nông nghiệp” Trên sở phát triển sáng tạo Chủ nghĩa Mác – Lê, áp dụng vào điều kiện đất nước, Việt Nam khẳng định: “Đất đai tài nguyên quốc gia vô quý giá, tư liệu sản xuất đặc biệt, thành phần quan trọng hàng đầu môi trường sống, địa bàn phân bố khu dân cư, xây dựng sở kinh tế, văn hoá, xã hội, an ninh quốc phịng…” Như vậy: Đất đai khơng nguồn tài nguyên thiên nhiên mà cải, tài sản vô giá quốc gia Đối với nhiều nước giới đất đai tài sản đem trao đổi mua bán tài sản thông thường khác, nhiên Việt Nam, Chế tài Việt Nam quy định “đất đai thuộc sở hữu tồn dân”, đất đai khơng trao đổi, mua bán thị trường hàng hố bình thường mà quyền sử dụng đất đai coi thân giá trị đất đai, thay mặt đất đai để thực giao dịch theo pháp luật 1.2 Khái niệm quyền sử dụng đất Theo nghĩa rộng: quyền sử dụng đất đai hiểu tổng hợp quyền nghĩa vụ người sử dụng đất (gồm tổ chức, hộ gia đình cá nhân) phần đất đai quy định Quyền cụ thể hoá thành quyền: quyền chiếm hữu, quyền sử dụng đất, quyền quản lý, quyền cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, tặng cho Theo nghĩa hẹp: quyền sử dụng đất hiểu quyền người sử dụng đất thực việc khai thác cơng dụng, thuộc tính có từ đất đai Như ta thấy quyền sử dụng đất phận cấu thành quyền sở hữu đất Thông qua việc độc quyền giao đất, cho thuê đất, nhà nước giao cho người sử dụng đất thực thời hạn thuê đất, nhận giao đất quyền nghĩa vụ định, có phân biệt theo loại đất, theo đối tượng sử dụng đất, theo hình thức thuê giao đất Và để hiểu rõ quyền sử dụng đất ta cần phải quan tâm đến nội dung sau: - Đối với phân biệt theo loại đất: người sử dụng đất nông nghiệp, lâm ngiệp, đất làm muối trao thực số quyền khác so với người sử dụng đất đất chuyên dùng - Đối với phân biệt theo đối tượng sử dụng đất: người thuộc diện có hồn cảnh neo đơn, khó khăn, thiếu sức lao động gia đình sách hưởng số quyền ưu tiên so với cơng dân nói chung - Đối với phân biệt theo hình thức giao đất: người sử dụng đất theo hình thức giao đất khơng thu tiền sử dụng đất không trao số quyền so với người sử dụng đất theo hình thức giao đất có thu tiền sử dụng đất so với hình thức thuê đất - Đối với phân biệt theo hình thức cho thuê đất: loại hình trả tiền th đất hàng năm có quyền so với loại hình trả tiền thuê đất lần cho thời hạn thuê đất Sơ đồ xác lập quyền sử dụng đất: Quyền sở hữu toàn dân đất đai Quyền chiếm hữu Quyền quản lý Quyền phân phối Quyền sử dụng Nhà nước giao đất, cho thuê đất Nhà nước Nhà nước thu hồi đất giao, cho thuê Tổ chức Hộ gia đình Cá nhân Người sử dụng đất Các nghĩa vụ sử dụng Cácđấtquyền sử dụng đất Giao trả đất cho nhà nước Trích Đề tài Nghiên cứu khoa học: “Luật đất đai vấn đề xoay quanh thị trường quyền sử dụng đất Việt Nam - Trần Minh Phương - Tạ Thị Hải Yến” Do đặc thù đất đai sở hữu tồn dân Việt Nam không tồn thị trường đất đai mà có thị trường bất động sản bao gồm thị trường nhà ở, thị trường quyền sử dụng đất Trong thị trường giao dịch chủ yếu giao dịch BĐS, QSD đất, mà không diễn giao dịch mua bán đất đai Vì yêu cầu đặt quyền sử dụng đất phải hàng hoá 1.3 Quyền sử dụng đất hàng hố đặc biệt Thơng thường, hàng hố sản phẩm lao động dùng để trao đổi, biểu thống giá trị giá trị sử dụng, lao động cụ thể yếu tố tạo giá trị sử dụng, lao động trừu tượng yếu tố tạo giá trị Giá trị sử dụng thuộc lĩnh vực tự nhiên hàng hoá cơng dụng hàng hố để thoả mãn nhu cầu người, giá trị sử dụng phạm trù mang tính chất vĩnh viễn Cịn giá trị thuộc tính xã hội hàng hố đó, lao động xã hội người sản xuất hàng hoá kết tinh hàng hoá, giá trị phạm trù lịch sử tồn kinh tế hàng hoá Khi trao đổi hàng hoá người trao đổi lao động thơng qua giá trị nên thực chất hàng hố khơng phải vật mà quan hệ xã hội che giấu vỏ bề ngồi vật Nó khách thể trao đổi thị trường tuân theo quy luật cung cầu Như biết, đất đai t có trước người, khơng phải sản phẩm kết tinh từ lao động nên thân đất đai khơng phải hàng hố Nhưng trình phát triển mình, người tác động vào đất đai, tạo giá trị sử dụng đất đai Vì đất đai từ chỗ vật không mang giá trị trở thành vật mang giá trị trao đổi thị trường Nhưng đặc thù chế tài Việt Nam quy định “đất đai sở hữu toàn dân”, cá nhân, tổ chức khơng có quyền sở hữu đất đai nên đất đai không trao đổi, mua bán thị trường mà thay vào đó, quyền sở hữu đất đai coi thân giá trị đất đai, tham gia vào giao dịch BĐS Quyền sử dụng đất đai trở thành hàng hố thể đầy đủ hai thuộc tính giá trị giá trị sử dụng Song chi phối từ số thuộc tính đặc biệt đất đai mà quyền sử dụng đất có đặc điểm mà hàng hố thơng thường khác khơng thể có: - Thứ nhất: tính giới hạn khơng tái tạo đất đai làm cho tổng lượng cung quyền sử dụng đất đai khơng đổi, tính co giãn bị hạn chế… Sinh viên: Tạ Thị Hải Yến Địa 44 nhu cầu sử dụng đất ngày tăng nên cung quyền sử dụng đất dễ trở thành cung độc quyền Vì tính cạnh tranh hàng hố quyền sử dụng đất không lành mạnh, giá biến động thất thường, hiệu đầu tư nhiều cao dễ gặp phải rủi ro - Thứ hai: đất đai cịn tài sản có vị trí cố định địa lý, địa điểm khơng có khả di dời Cùng hai mảnh đất có diện tích tính chất vật lý, hố học, học nhau… vị trí khác giá trị quyền sử dụng đất khác Do vị trí đất đai yếu tố định đến giá trị quyền sử dụng đất khơng thể có thứ hai giống Đặc tính khơng thể di dời đất đai làm cho hàng hoá quyền sử dụng đất khơng có thị trường trung tâm, khơng trung bầy trực tiếp, thơng tin thị trường khó thu nhập, độ tin cậy nên hiệu hoạt động thị trường thấp, giá thành giao dịch cao - Thứ ba: quyền sử dụng đất yếu tố đầu vào thay sản xuất nông nghiệp, xây dựng công nghiệp xây dựng sở hạ tầng xã hội Vì quyền sử dụng đất có vai trị định đến giá thành hàng hoá khác Vậy yêu cầu đặt nhà nước quan chức phải có biện pháp quản lý quyền sử dụng đất nhằm tránh gây bất ổn thị trường BĐS nói riêng kinh tế nói chung - Thứ tư: hình thức giao dịch hàng hố thông thường khác diễn đơn giản việc người mua trả tiền nhận hàng hoá sau thoả thuận với người bán hình thức giao dịch QSD đất thị trường diễn phong phú nhiều Từ hình thức đấu giá, đấu thầu, giao đất có trả tiền, cho thuê (giữa nhà nước với người sử dụng), đến chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, chấp, góp vốn (giữa người sử dụng đất với nhau) Từ đặc điểm nêu đủ thấy coi quyền sử dụng đất đai hàng hố thơng thường thị trường quyền sử dụng đất phải vận hành phù hợp với đặc điểm Để phát huy vai trò quyền sử dụng đất phát triển đất nước trước tiên người cơng dân phải nắm vai trị “mẹ đất đai ” để từ đó, có biện pháp quản lý, khai thác sử dụng đất đai có hiệu Sinh viên: Tạ Thị Hải Yến Địa 44 Vai trị đất đai phát triển kinh tế đất nước 2.1 Là mơi trường sống lồi người Đất đai đóng vai trị yếu tố mơi trường sống, có ý nghĩa vơ quan trọng tồn phát triển người Mỗi thay đổi dù nhỏ tác động đến đời sống nhân loại Đất đai coi “địa bàn phân bố dân cư…” thế, hoạt động người diễn bề mặt đất, khơng có đất đai chắn sống người diễn Chỉ chừng ấy, thấu hiểu tầm quan trọng đất đai Tuy nhiên, không môi trường sống lồi người, đất đai cịn đóng vai trị quan trọng đời sống kinh tế 2.2 Đối với phát triển ngành kinh tế Thứ nhất: Đất đai yếu tố đầu vào q trình sản xuất, kinh doanh Có thể coi đất đai tư liệu sản xuất vô đặc biệt Trong thời đại ngày nay, bùng nổ dân số đặt lồi người trước tình trạng “đất chật người đông”, dân số ngày tăng nhanh với tốc độ chóng mặt u cầu tất yếu đặt diện tích đất phục vụ xây dựng nhà phải tăng theo Mặt khác, phát triển phát triển lồi người nhu cầu sản xuất cải vật chất đòi hỏi lượng lớn đất đai phục vụ cho trình sản xuất Và lí khiến đất đai trở thành tư liệu sản xuất khơng có sản phẩm thay thế, tư liệu sản xuất mang tính cá biệt Thứ hai: Đất đai kênh huy động vốn hiệu tiềm cho sở sản xuất, kinh doanh Một tính chất đặc biệt BĐS đất đai so với động sản khả sử dụng đa mục đích Trong sống, hẳn nhiều người biết đến nghiệp vụ kinh tế nhằm tạo vốn đầu tư cho xây dựng, sản xuất, kinh doanh…như chấp, bảo lãnh, góp vốn, liên doanh… tài sản Đất đai (mà thân QSD đất) tài sản; nhiên thực nghiệp vụ kinh tế nêu trên, “tài sản bảo đảm” đất đai mang lại số đặc điểm khác so với tài sản lại Đối với tài sản khác, thực hành động chấp để tạo vốn kinh doanh chắn tài sản khơng thuộc quyền sử dụng người đem chấp nữa, mà Sinh viên: Tạ Thị Hải Yến Địa 44