Nghiên Cứu Công Tác Cho Thuê Đất Đối Với Tổ Chức Sử Dụng Đất Trên Địa Bàn Thành Phố Hải Phòng.pdf

TRƯỜNG ĐẠI HỌC KINH TẾ QUỐC DÂN KHOA BẤT ĐỘNG SẢN VÀ KINH TẾ TÀI NGUYÊN šš&›› BẢN THẢO CHUYÊN ĐỀ THỰC TẬP Đề tài: NGHIÊN CỨU CÔNG TÁC CHO THUÊ ĐẤT ĐỐI VỚI TỔ CHỨC SỬ DỤNG ĐẤT TRÊN ĐỊA BÀN THÀNH PHỐ HẢI PHÒNG Giáo viên hướng dẫn : ThS NGUYỄN THANH LÂN Sinh viên thực : NGUYỄN THỊ KHÁNH LINH Lớp : KINH TẾ TÀI NGUYÊN 54 Mã SV : 11122172 HÀ NỘI, 2016 Chuyên đề thực tập tốt nghiệp GVHD: Th.S Nguyễn Thanh Lân MỤC LỤC DANH MỤC KÍ HIỆU VÀ TỪ VIẾT TẮT DANH MỤC BẢNG DANH MỤC HÌNH VẼ MỞ ĐẦU PHẦN NỘI DUNG CHƯƠNG 1: CƠ SỞ KHOA HỌC VỀ CÔNG TÁC CHO THUÊ ĐẤT ĐỐI VỚI TỔ CHỨC SỬ DỤNG ĐẤT 1.1 Lý luận chung đất đai .3 1.1.1 Khái niệm đất đai 1.1.2 Phân loại đất đai đặc điểm 1.1.3 Vai trị đất đai 1.2.Lý luận chung cơng tác cho thuê 1.2.1 Khái niệm cho thuê đất 1.2.2 Đặc điểm công tác cho thuê đất 1.2.3 Bản chất cần thiết công tác cho thuê đất 1.3 Các quy định công tác cho thuê đất tổ chức .9 1.3.1 Các hình thức cho thuê đất 1.3.2 Đối tượng cho thuê đất 10 1.3.3 Căn điều kiện cho thuê đất 11 1.3.4 Thời hạn thẩm quyền cho thuê đất 13 1.3.5 Giá tính tiền thuê đất 14 1.3.6 Hồ sơ cho thuê đất 16 1.4 Các yếu tố ảnh hưởng đến công tác cho thuê đất 17 1.4.1 Pháp luật sách đất đai 17 1.4.2 Quỹ đất 18 1.4.3 Cán quản lý nhà nước đất đai 18 1.4.6 Hiệu công tác quản lý Nhà nước khác đất đai 19 1.5 Bài học kinh nghiệm công tác giao đất, cho thuê đất số quốc gia địa phương .19 1.5.1 Công tác cho thuê đất số quốc gia 19 1.5.2 Công tác cho thuê đất số địa phương 21 1.5.3 Bài học kinh nghiệm rút 22 SV: Nguyễn Thị Khánh Linh Lớp: Kinh tế tài nguyên 54 Chuyên đề thực tập tốt nghiệp GVHD: Th.S Nguyễn Thanh Lân CHƯƠNG 2: THỰC TRẠNG CÔNG TÁC CÔNG TÁC GIAO ĐẤT, CHO THUÊ ĐẤT ĐỐI VỚI TỔ CHỨC SỬ DỤNG ĐẤT TRÊN ĐỊA BẢN THÀNH PHỐ HẢI PHÒNG 24 2.1 Khái quát điểu kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội Thành Phố Hải Phòng ảnh hưởng đến công tác cho thuê đất .24 2.1.1 Vị trí địa lý, điều kiện tự nhiên 24 2.1.2 Điều kiện kinh tế xã hội 25 2.1.3 Ảnh hưởng điều kiện tự nhiên, kinh tế, xã hội đến công tác cho thuê đất Hải Phòng 26 2.2 Thực trạng quản lý sử dụng đất đai Thành phố Hải Phòng năm gần 27 2.2.1 Thực trạng quản lý đất đai 27 2.2.2 Thực trạng sử dụng đất đai 33 2.3 Thực trạng công tác cho thuê đất tổ chức Hải Phòng 36 2.3.1 Thực trạng quy định cho thuê đất Hải Phịng 36 2.3.2.Một số kết cơng tác cho thuê đất đối vơi tổ chức sử dụng đất năm qua 45 2.3.3 Đánh giá chung công tác cho thuê đất tổ chức 54 CHƯƠNG 3: ĐỊNH HƯỚNG VÀ GIẢI PHÁP HOÀN THIỆN CÔNG TÁC GIAO ĐẤT CHO THUÊ ĐẤT ĐỐI VỚI CÁC TỔ CHỨC SỬ DỤNG ĐẤT TRÊN ĐỊA BÀN THÀNH PHỐ HẢI PHÒNG 59 3.1 Phương hướng công tác giao đất, cho thuê đất tổ chức thời gian tới .59 3.1.1 Nhu cầu thuê đất tổ chức Hải Phịng 59 3.1.2 Phương hướng hồn thiện công tác giao đất, cho thuê đất thời gian tới 60 3.2 Một số giải pháp nhằm hoàn thiện công tác cho thuê đất tổ chức sử dụng đất 61 3.2.1 Nhóm giải pháp chế, sách 61 3.2.2.Nhóm giải pháp tun truyền nâng cao nhận thức tổ chức sử dụng đất 63 3.2.3 Nhóm giải pháp thủ tục hành 63 3.2.4 Nhóm giải pháp tài đất đai 64 3.3 Một số kiến nghị 65 3.3.1 Chính phủ 65 SV: Nguyễn Thị Khánh Linh Lớp: Kinh tế tài nguyên 54 Chuyên đề thực tập tốt nghiệp GVHD: Th.S Nguyễn Thanh Lân 3.3.2 Bộ Tài Nguyên 66 3.3.3 UBND Thành phố Hải Phòng/ Sở TN&MT67 3.3.4 Tổ chức sử dụng đất 68 KẾT LUẬN 69 TÀI LIỆU THAM KHẢO 71 PHỤ LỤC 73 SV: Nguyễn Thị Khánh Linh Lớp: Kinh tế tài nguyên 54 Chuyên đề thực tập tốt nghiệp GVHD: Th.S Nguyễn Thanh Lân DANH MỤC KÍ HIỆU VÀ TỪ VIẾT TẮT TÊN VIẾT TẮT TÊN ĐẦU ĐỦ NSNN Ngân sách Nhà nước GCNQSDĐ Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất HĐND Hội Đồng Nhân Dân Sở TN&MT Sở Tài nguyên Môi trường UBND Ủy Ban Nhân Dân DN Doanh nghiệp SV: Nguyễn Thị Khánh Linh Lớp: Kinh tế tài nguyên 54 Chuyên đề thực tập tốt nghiệp GVHD: Th.S Nguyễn Thanh Lân DANH MỤC BẢNG STT Tên Bảng Trang Bảng 1.1 Thời giạn cho thuê đất theo mục đích đối tượng sử dụng đất 13 Bảng 2.1 Kết giao cho thuê đất Hải Phòng 2006-2010 29 Bảng 2.2 Thu ngân sách nhà nước từ đất năm 2014 30 Bảng 2.3 Kết kiểm tra soát tổ chức vi phạm pháp luật đất đai 2013 32 Bảng 2.4 Diện tích cấu đất phi nông nghiệp Thành phố Hải Phòng 34 Bảng 2.5 Thành phần hồ sơ thẩm định nhu cầu sử dụng đất loại dự án 38 Bảng 2.6 Thành phần hồ sơ thẩm định nhu cầu sử dụng đất loại dự án 45 Bảng 2.7 Giá đất phi nông nghiệp quận thuộc Thành phố Hải Phòng năm 2015-2019 45 Bảng 2.8 Kết giao đất, cho thuê đất để sử dụng vào mục đích phát triển cơng nghiệp, đô thị, hạ tầng kỹ thuật từ năm 2012 – tháng 11 năm 2015 47 Bảng 2.9 Kết cho tổ chức nước thuê đất địa bàn Thành Phố Hải Phòng 2012-2015 49 Bảng 2.10 Kết cho tổ chức có vốn đầu tư nước ngồi thuê đất địa bàn Thành Phố Hải Phòng 2012-2015 52 SV: Nguyễn Thị Khánh Linh Lớp: Kinh tế tài nguyên 54 Chuyên đề thực tập tốt nghiệp GVHD: Th.S Nguyễn Thanh Lân DANH MỤC HÌNH VẼ STT Tên Bảng Trang Hình 2.1 Bản đồ hành Thành phố Hải Phịng 24 Hình 2.2 Biểu đồ cấu theo mục đích sử dụng đất tự nhiên Hải Phịng 33 Hình 2.3 Biểu đồ diện tích đất Nơng nghiệp 2004 2013 Hải Phịng 34 Hình 2.4 Sơ đồ trình tự thực thủ tục cho thẩm định nhu cầu sử dụng đất 37 Hình 2.5 Sơ đồ trình thực thực thủ tục cho thuê đất tài Hải Phòng 41 SV: Nguyễn Thị Khánh Linh Lớp: Kinh tế tài nguyên 54 Chuyên đề thực tập tốt nghiệp GVHD: Th.S Nguyễn Thanh Lân MỞ ĐẦU Lý chọn đề tài Đất đai có nguồn gốc từ tự nhiên, với thời gian người xuất tác động vào đất đai, cải tạo đất đai biến đất đai từ sản phẩm tự nhiên lại mang sức lao động người, tức sản phẩm của xã hội Đất đai tài nguyên thiên nhiên quý giá quốc gia yếu tố mang tính định tồn phát triển người sinh vật khác trái đất Đất đai có tính cố định vị trí, tính giới hạn với tốc độ phát triển nhu cầu sử dụng đất tăng cao vấn đề quản lý sử dụng quỹ đất cách hợp lý vấn đề đáng trọng Việt Nam quốc gia có nguồn tài nguyên thiên nhiên phong phú đa dạng giới Tuy nhiên, quản lý thiếu đồng bộ, công nghệ khai thác lạc hậu, việc khai thác, sử dụng nhiều nhóm tài nguyên chưa hợp lý… nguyên nhân dẫn đến lãng phí nguồn lực quốc gia, tài ngun bị suy thối, cạn kiệt, đe dọa phát triển bền vững đất nước Đặc biệt đất đai xem loại tài nguyên quan trọng, diện hầu hết hoạt động đầu tư sản xuất xã hội, dù trực tiếp hay gián tiếp Nhà nước ln xem trọng đặt sách đất đai vào vị trí ưu tiên chiến lược phát triển kinh tế ổn định xã hội Với mong muốn đóng góp phần vào việc hồn thiện nghiên cứu trước đây, em lựa chọn đề tài “Nghiên cứu công tác cho thuê đất tổ chức sử dụng đất địa bàn thành phố Hải Phòng” Bởi nguyên nhân sau đây: - Xuất phát từ nhu cầu thực tiễn cần bảo tồn phát triển tài ngun đất nói chung hồn thiện cơng tác cho thuê đất tổ chức sử dụng đất nói riêng - Quỹ đất thành phố Hải Phịng tài ngun q giá, cơng tác quản lý sử dụng đất đối mặt với hội phát triển thách thức nhiều mặt Vì vậy, cần tìm hiều nâng cao hiểu biết cơng tác cho thuê đất - Là sinh viên chuyên ngành Kinh Tế Tài Nguyên, em muốn vận dụng kiến thức học vào thực tiễn lĩnh vực nghiên cứu công tác quản lý nhà nước cụ thể công tác cho thuê đất tổ chức sử dụng đất SV: Nguyễn Thị Khánh Linh Lớp: Kinh tế tài nguyên 54 Chuyên đề thực tập tốt nghiệp GVHD: Th.S Nguyễn Thanh Lân Mục tiêu đề tài - Nghiên cứu sở lý luận công tác cho thuê đất - Thực trạng công tác cho thuê đất tổ chức sử dụng đất địa bàn thành phố Hải Phịng - Kiến nghị hồn thiện cơng tác cho th đất địa bàn thành phố Hải Phòng Giới hạn phạm vi nghiên cứu - Phạm vi không gian: Các Quận/Huyện Thành phố Hải Phòng - Phạm vi thời gian: Công tác cho thuê đất tổ chức sử dụng đất địa bàn Thành Phố Hải Phòng năm 2012-2015 - Giới hạn nội dung: Nghiêm cứu công tác cho thuê đất tổ chức sử dụng đất Phương pháp nghiên cứu Phương pháp thu thập số liệu: chuyên đề bao gồm số liệu thứ cấp (được thu thập từ tài liệu nghiên cứu) sơ cấp (thu thập từ thực tế lấy Sở Tài nguyên Môi trường Hải Phòng) Phương pháp thống kê xử lý số liệu: Nhằm thống kê tổng hợp tình hình điều kiện tự nhiên, kinh tế, xã hội, thực trạng công tác cho thuê đất địa bàn thành phố, hồ sơ, tài liệu, kết cho thuê đất địa bàn thành phố Phương pháp tổng hợp, phân tích, đánh giá: Từ kết công tác cho thuê đất, đối chiếu với kết tổng hợp pháp lý việc cho thuê đất để phân tích tìm vướng mắc, bất cập; đánh giá mặt ưu mặt để tổng hợp tìm giải pháp thích hợp Kết cấu đề tài CHƯƠNG 1: CƠ SỞ KHOA HỌC VỀ CÔNG TÁC CHO THUÊ ĐẤT ĐỐI VỚI TỔ CHỨC SỬ DỤNG ĐẤT CHƯƠNG 2: THỰC TRẠNG CÔNG TÁC CHO THUÊ ĐẤT ĐỐI VỚI TỔ CHỨC SỬ DỤNG ĐẤT TRÊN ĐỊA BẢN THÀNH PHỐ HẢI PHỊNG CHƯƠNG 3: ĐỊNH HƯỚNG VÀ GIẢI PHÁP HỒN THIỆN CÔNG TÁC CHO THUÊ ĐẤT ĐỐI VỚI CÁC TỔ CHỨC SỬ DỤNG ĐẤT TRÊN ĐỊA BÀN THÀNH PHỐ HẢI PHÒNG SV: Nguyễn Thị Khánh Linh Lớp: Kinh tế tài nguyên 54 Chuyên đề thực tập tốt nghiệp GVHD: Th.S Nguyễn Thanh Lân PHẦN NỘI DUNG CHƯƠNG 1: CƠ SỞ KHOA HỌC VỀ CÔNG TÁC CHO THUÊ ĐẤT ĐỐI VỚI TỔ CHỨC SỬ DỤNG ĐẤT 1.1 Lý luận chung đất đai 1.1.1 Khái niệm đất đai Đất đai hữu khắp xung quanh ta, sống người ta tự hỏi đất đai gì? Tuy nhiên, quản lý nghiên cứu cần phải có khái niệm cụ thể Tuỳ thuộc vào lĩnh vực mục đích nghiên cứu mà có quan niệm đưa khái niệm khác đầt đai Các nhà làm luật nói đến đất tập trung vào quyền nghĩa vụ người sử dụng liên quan đến đất đai Họ chủ yếu nghiên cứu tác động pháp luật đến việc sử dụng đất, qua điều chỉnh quan hệ phát sinh liên quan đến đất đối tượng sử dụng đất Qua nghiên cứu đất đai quan hệ liên quan đến đất đai, nhà làm luật pháp lý hố quan hệ đưa vào luật, để người sử dụng đất phải thực trình sử dụng đất Ở Việt Nam, điều chỉnh quan hệ liên quan đến đất đai Luật đất đai 2013 văn kèm nghị định, thông tư,…Hệ thống văn tạo hành lang pháp lý cho việc sử dụng đất, bắt buộc người sử dụng đất phải tuân thủ theo Các nhà kinh tế xem đất đai nguồn gốc của cải, mặt kinh tế đo lường giá trị tiền tệ Họ nghiên cứu đất đai góc độ hàng hố dịch vụ, coi phận Bất động sản, đặt vào quan hệ kinh tế; xem xét vận động thơng qua quy luật kinh tế Về mặt xã hội, người ta quan tâm đến lợi ích phân phối lợi ích cho xã hội từ đất đai.Vì diện tích đất đai có hạn nên xã hội quan tâm đến đất đai hai khía cạnh: đất đai sử dụng phân phối đất đai nào? Về mặt địa lý đất đai tổng thể vật chất bao gồm địa hình khơng gian tự nhiên bao quanh tổng thể vật chất đó.Trong đó, địa hình bao gồm yếu tố: sơng ngịi, độ dốc, độ nghiêng, thổ nhưỡng, lớp trầm tích,…Khơng gian tự nhiên nói đến bao gồm yếu tố: khí hậu, mơi trường, khí mơi trường vi sinh vật lòng đất 1.1.2 Phân loại đất đai đặc điểm SV: Nguyễn Thị Khánh Linh Lớp: Kinh tế tài nguyên 54 Chuyên đề thực tập tốt nghiệp 65 GVHD: Th.S Nguyễn Thanh Lân nơng nghiệp ngồi quy hoạch khu, cụm công nghiệp, khu kinh tế, làng nghề; cho thuê đất nhu cầu sử dụng đất hiệu tính khả thi dự án đầu tư - Khuyến khích tổ chức tái đấu giá, thuê quỹ đất thu thu hồi vi phạm pháp luật đất đai quỹ đất chưa sử dụng thành phố 3.2.2.Nhóm giải pháp tuyên truyền nâng cao nhận thức tổ chức sử dụng đất Tuyên truyền, phổ biến sách pháp luật đất đai phương tiện thông tin đại chúng báo đài, truyền hình cổng thơng tin điện tử thành phố nhằm nâng cao nhận thức trách nhiệm tổ chức sử dụng đất Thường xuyên tổ chức đối thoại ngành tài nguyên môi trường với tổ chức, doanh nghiệp sách cho thuê sử dụng đất để phổ biến cụ thể kịp thời văn quy định sử đổi bổ sung pháp luật đất đai Đồng thời nắng nghe ý kiến phản hồi doanh nghiệp Bên cạnh tạo đồng thuận việc xử lý vi phạm pháp luật đất đai địa bàn thành phố Tích cực vận động, thuyết phục, động viên trường hợp tự nguyện, tự giác trả lại diện tích đất vi phạm khơng cịn nhu cầu sử dụng Công bố công khai trang thông tin điện tử thành phố ngành tài nguyên môi trường dự án đầu tư không đưa đất vào sử dụng, chậm tiến độ sử dụng đất, vi phạm pháp luật đất đai theo quy định khoản Điều 15 Nghị định số 43/2014/NĐ-CP ngày 15-5-2014 Chính phủ để quan quan lý, cử tri thành phố giám sát thực nhắc nhở Đông thời công bố danh sách tổ chức bị thu hồi đất nguyên nhân vi phạm để làm gương cho tổ chức khác địa bàn thành phố Tổ chức buổi hội thảo, họp thường niên để trao đổi, giải thích hướng dẫn tổ chức th đất, có nhu cầu th đất sách, quy định, thủ tịch cho thuê đất Đồng thời xác định quyền nghĩa vụ tổ chức thuê đất dự án thời kì 3.2.3 Nhóm giải pháp thủ tục hành Hồn thiện, bổ sung quy định, văn trình tự, thủ tục hành lĩnh vực cho thuê đất, thẩm định nhu cầu sử dụng đất, giải phóng mặt bắng, cấp giấy chứng nhận quyền xử dụng đất; SV: Nguyễn Thị Khánh Linh Lớp: Kinh tế tài nguyên 54 Chuyên đề thực tập tốt nghiệp 66 GVHD: Th.S Nguyễn Thanh Lân Quy định rõ ràng, minh mạch điều kiện sàng lọc để định cho thuê đất tổ chức đầu tư Khi trả kết hồ sơ không đủ yêu cầu cho tổ chức kèm theo văn hướng dẫn phận tiếp nhận chuyên viên điểm chưa hướng dẫn cụ thể cho tổ chức đầu tư; Giảm bớt, đơn giản hóa thủ tục cho thuê đất rườm rà, chồng chéo gây thời gian Quy định chặt chẽ đốt với thủ hành cịn lỏng lẻo, chứa nhiều kẽ hở dẫn đến hành vi tham nhũng, giao dịch ngầm xảy ra; Giảm bớt chi phí tiến hành thủ tục hành cho tổ chức cấp để đầu tư xin thuê đất, thẩm định nhu cầu sử dụng đất giải phóng mặt bằng; Rút ngắn thời gian định phê duyệt hồ sơ giải phóng mặt Tóm lại nên tập trung hồn thiện trình tự, thủ tục thu hồi đất vi phạm pháp luật đất đai đảm bảo chặt chẽ, pháp luật, có tính khả thi; cải cách hành chính, tiết kiệm thời gian đề cao trách nhiệm quan liên quan 3.2.4 Nhóm giải pháp tài đất đai Giải pháp thuế Chính sách ưu đãi miễn, giảm tiền thuê đất, cần phải rà sốt lại đảm bảo tính đồng pháp luật đầu tư pháp luật đất đai Xác định rõ đối tượng hưởng ưu đãi miễn, giảm tiền thuê đất Việc ưu đãi phải thực chất thực ưu đãi tổ chức đầu tư vào lĩnh vực phát triển sở hạ tầng kinh tế kỹ thuật, sở hạ tầng xã hội, bảo vệ môi trường; đầu tư vào địa bàn có điều kiện kinh tế xã hội khó khăn, đặc biệt khó khăn với mức độ miễn, giảm tiền thuê đất (thời gian) cách hợp lý, phù hợp tránh tâm lý trông chờ, dựa vào ưu đãi nhà nước; Xác định rõ ràng, minh bạch khoản, mức thuế, phí cho doanh nghiệp, tổ chức địa bàn thành phố lộ trình dài để tránh tình trạng chậm kí hợp đồng chậm đóng tiền thuê đất mức đóng tiền tăng cao đột biết so với kì trước Về giải pháp giá đất, hoàn thiện hệ thống tiêu định giá đất, tiến hành định giá, đưa khung giá đất, quy chuẩn toàn diện toàn địa bàn thành phố Chú trọng phát triển hệ thống định giá đất đảm bảo yêu cầu định giá đất phục vụ mục đích khác quản lý, sử dụng giao dịch quyền sử dụng đất; SV: Nguyễn Thị Khánh Linh Lớp: Kinh tế tài nguyên 54 Chuyên đề thực tập tốt nghiệp 67 GVHD: Th.S Nguyễn Thanh Lân Đặc biệt xây dựng bảng giá đất loại đất chưa sử dụng, đất bãi bồi ven sơng, ven biển, đất có mặt nước ven biển làm tính tốn tiền sử dụng đất cho thuê đất; Sửa đổi, bổ sung quy định định giá đất khu vực giáp ranh tỉnh, thành phố theo hướng giao quan có trách nhiệm xây dựng khung giá đất vào nguyên tắc, phương pháp xác định giá đất Tạo sở cho địa phương ban hành giá đất nhằm khắc bất cập chênh lệch giá đất khu vực giáp ranh nay; Xác định nghĩa vụ tổ chức sử dụng đất Nhà nước cho thuê đất để sử dụng vào mục đích phi nơng nghiệp nhằm đảm bảo công nhà đầu tư nước nhà đầu tư nước Xây dựng phương án tổ chức kinh tế nước phép lựa chọn hai hình thức thuê đất thuê đất trả tiền hàng năm thuê đất trả tiền lần cho thời gian thuê Để thực hóa nội dung nêu trên, cần có phối hợp tích cực, hiệu quan, đơn vị có liên quan quan tâm, hướng ứng, tham gia cách có trách nhiệm đội ngũ doanh nghiệp xây dựng, thực thi sách pháp luật đất đai nói chung sách th đất nói riêng 3.3 Một số kiến nghị 3.3.1 Chính phủ Bổ sung hồn thiện hệ thống văn hướng dẫn thi hành Luật Đất đai, tăng cường chế tài xử lý vi phạm pháp luật đủ mạnh để răn đe, phòng ngừa vi phạm, đồng thời tăng cường công tác tra, kiểm tra, giám sát quan nhà nước; giám sát Mặt trận Tổ quốc Việt Nam; Quốc hội Hội đồng nhân cấp Xử lý nghiêm minh trường hợp vi phạm Xây dựng hành thực công minh bạch, hiệu đảm bảo thực tốt hoạt động quản lý nhà nước dịch vụ công đất đai vừa thuận tiện cho người dân tổ chức sử dụng đất; quan tâm đến nhu cầu sử dụng đất tổ chức vừa nhỏ Tổ chức tốt việc giải khiếu nại, tố cáo vấn đề xã hội liên quan đến đất đai; hoàn thiện chế giải tranh chấp khiếu nại đất đai theo hướng tăng cường đối thoại pháp luật thừa nhận hòa giải cộng đồng, giải SV: Nguyễn Thị Khánh Linh Lớp: Kinh tế tài nguyên 54 Chuyên đề thực tập tốt nghiệp 68 GVHD: Th.S Nguyễn Thanh Lân dứt điểm khiếu nại tranh chấp đất đai từ sở, khơng để xảy điểm “nóng” tình trạng khiếu kiện vượt cấp, kéo dài 3.3.2 Bộ Tài Nguyên Tiếp tục hoàn thiện quy định pháp luật đảm bảo hài hịa lợi ích Nhà nước, người sử dụng đất nhà đầu tư; nghiên cứu áp dụng chế tài điều tiết phần giá trị gia tăng đất chủ đầu tư mà nhà nước xây dựng sở hạ tầng quy hoạch tạo nên để phục vụ mục đích cơng; xây dựng chế sách phù hợp để Nhà nước kiểm sốt tất hoạt động giao dịch đất đai nhằm tăng nguồn thu cho ngân sách Nhà nước, hạn chế tối đa, tiến đến xóa bỏ tình trạng giao dịch “ngầm” đất đai; điều chỉnh mức nghĩa vụ tài đăng ký đất đai cho phù hợp, tiến tới xóa bỏ phí khơng thức quy trình thủ tục cho thuê đất Sử dụng đồng công cụ quản lý: pháp luật, quy hoạch, tài hành quản lý cơng tác cho thuê đất đảm bảo quan hệ đất đai vận động theo chế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa có quản lý Nhà nước Tăng cường áp dụng biện pháp kinh tế (thuế, phí chế tài khác ), hạn chế việc áp dụng biện pháp hành chính; tăng cường việc đấu giá quyền sử dụng đất, đầu thầu dự án có sử dụng đất; nghiên cứu xây dựng chế, sách hình thành nguồn thu từ quỹ đất thu hổi, để đất đai thực trở thành nguồn lực cho mục tiêu phát triển kinh tế - xã hội Đổi công tác lập quy hoạch, nâng cao chất lượng quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất theo hướng tiếp cận phương pháp tiên tiến; quan tâm đến vấn đề kinh tế, xã hội, bảo vệ môi trường, mục tiêu bảo đảm an ninh lượng thực, có tính đến tác động biến đổi khí hậu; tạo đồng quy hoạch sử dụng đất với quy hoạch xây dựng; có phân tích không gian nhu cầu sử dụng đất; công khai tham vấn bên liên quan trình lập quy hoạch Tăng cường ứng dụng công nghệ tiên tiến, đại phục vụ công tác điều tra, đánh giá số lượng chất lượng đất đai; thống kê, kiểm kê đất đai; xây dựng đồ giá đất, giám sát biến động tài nguyên đất đai lồng ghép với yếu tố mơi trường biến đổi khí hậu Hồn thiện hệ thống thơng tin đất đai, sở liệu đất đai hệ thống hồ sơ địa theo hướng đại, theo mơ hình tập trung, thống phạm vi SV: Nguyễn Thị Khánh Linh Lớp: Kinh tế tài nguyên 54 Chuyên đề thực tập tốt nghiệp 69 GVHD: Th.S Nguyễn Thanh Lân nước, phục vụ đa mục tiêu, đảm bảo công khai, minh bạch; chuyển dần hoạt động đăng ký, giao dịch lĩnh vực đất đai sang giao dịch điện tử Tiếp tục hoàn thiện quy định, đồng thời thực đầy đủ chế lấy ý kiến nhân dân việc lập điều chỉnh quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, lập phương án thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ, tái định cư, phương án khác có liên quan tới lợi ích người dân đảm bảo thực công khai minh bạch, khắc phục tình trạng "lợi ích nhóm" hoạt động quản lý, sử dụng đất 3.3.3 UBND Thành phố Hải Phòng/ Sở TN&MT Nghiên cứu, xây dựng chế định giá đất, phù hợp với thực tế để làm để tính thuế, phí, cho thuê, bồi thường thiệt hại Tổ chức thực theo dõi, cập nhật biến động giá đất thị trường; bước xây dựng sở liệu giá đất tới đất gắn với sở liệu đất đai Kiểm tra, rà soát tổ chức sử dụng đất, Nhà nước cho thuê đất, phát hành vi vi phạm pháp luật đất đai; tiến hành tra, kiểm tra kết luận trường hợp cụ thể; lập hồ sơ xử lý vi phạm hành hành vi vi phạm tổ chức, doanh nghiệp theo quy định pháp luật Xem xét thủ tục gia hạn thuê đất tổ chức, doanh nghiệp trường hợp đất Nhà cho thuê để thực dự án đầu tư mà không sử dụng thời hạn 12 tháng liên tục tiến độ sử dụng đất chậm 24 tháng so với tiến độ ghi dự án đầu tư kể từ nhận bàn giao đất thực địa không đưa đất vào sử dụng theo quy định điểm i khoản Điều 64 Luật Đất đai năm 2013 Thực thu hồi đất tổ chức, doanh nghiệp sử dụng vi phạm pháp luật đất đai, đủ điều kiện thu hồi đất theo quy định Điều 64 Luật Đất đai năm 2013, Điều 66 Nghị định số 43/2014/NĐ-CP ngày 15-5-2014 Chính phủ, tập trung xử lý, thu hồi đất khu vực, tuyến phố lớn thành phố Rà soát trường hợp gia hạn thuê đất hết thời gian gia hạn không đưa đất vào sử dụng theo quy định điểm i khoản Điều 64 Luật Đất đai năm 2013 để lập hồ sơ thu hồi đất; thực thu hồi đất tổ chức, doanh nghiệp, hộ gia đình, cá nhân vi phạm pháp luật đất đai theo quy định pháp luật SV: Nguyễn Thị Khánh Linh Lớp: Kinh tế tài nguyên 54 Chuyên đề thực tập tốt nghiệp 70 GVHD: Th.S Nguyễn Thanh Lân Tiếp tục thực tra, kiểm tra theo kết rà sốt; lập hồ sơ xử lý vi phạm hành hành vi vi phạm tổ chức, doanh nghiệp 3.3.4 Tổ chức sử dụng đất Tổ chức nên thực việc đấu giá quyền sử dụng đất, đấu thầu dự án có sử dụng đất diện tích đất thu hồi nhằm nâng cao hiệu sử dụng đất, tạo nguồn thu cho ngân sách thành phố; Thường xuyên cập nhập văn luật pháp, thông tư hướng dẫn sử dụng đất đai kênh thơng tin, tránh thiếu hiểu biết mà vi phạm pháp lệnh đất đai; Tự giác chấp hành quy đinh pháp luật trúng thầu xét duyệt hô sơ xin thuê đất, đảm bảo sử dụng đất hiệu nên tảng pháp luật SV: Nguyễn Thị Khánh Linh Lớp: Kinh tế tài nguyên 54 Chuyên đề thực tập tốt nghiệp 71 GVHD: Th.S Nguyễn Thanh Lân KẾT LUẬN Công tác quản lý sử dụng tài nguyên đất đai góp phần đáng kể vào kết chung đạt Thành phố Hải Phòng Cơ cấu sử dụng đất chuyển đổi gắn liền với trình chuyển đổi cấu kinh tế, diện tích đất dành cho phát triển công nghiệp, dịch vụ, đầu tư xây dựng đô thị tăng nhanh, đáp ứng nhu cầu sử dụng đất giai đoạn phát triển Tổng hợp lại giai đoạn 2012-2015 công tác quản lý sử dụng đất nói chung cơng tác cho th đất nói riêng địa bàn thành phố có nhiều bước tiến rõ ràng, đặc biệt giai đoạn 2013-2015 Luật đất đai 2013 ban hành có hiệu lực Đi đơi với việc phát triển kinh tế không ngừng, quy hoạch sử dụng đất dự án lớn tổ chức nước nước đầu tư sử dụng đất ngày tăng Bên cạnh hội phát triển bất cập tồn Sau xét duyệt cho thuê đất, thực trạng sử dụng đất vi phạm quy định Luật đất 2013 tổ chức cịn tồn tại, khơng trường hợp vi phạm lãm phí quỹ đất Nhiều tổ chức chậm chễ việc toán tiền thuê đất kí lại hợp đồng thuê đất hàng năm theo quy định Chính Phú Khác phục tình trạng bất cập quan có thẩm quyền Hải Phịng tiến hành rà sốt thu hồi trường hợp vi phạm nhằm thu lại quỹ đất đẩy mạnh công tác quản lý đất đai tránh gây lãng phí tài nguyên đất Bên cạnh hạn chế sách thủ tục hành cơng tác cho th đất dần khác phục thông qua phương hướng hoạt động UBND Thành phố Sở tài nguyên môi trường Từ nghiên cứu kết kinh nghiệm rút đề xuất nhóm giải pháp để khắc phục vướng mắc, bất cập tạo tiền đề cho hoàn thiền phát triển cơng tác cho th đất Hải Phịng Với tiền thành phố Hải Phịng với danh sách cách dự án phát triển công nghiệp, du lịch, đô thi… tương lại thành phố Cảng dần bước sang giai đoạn với nhiều thành tựu đột phá nâng tầm vươn phát triển Và nhân em xin gửi lời cảm ơn chân thành hướng dẫn tận tình thầy giáo Nguyễn Thanh Lân giúp em hoàn thành chuyên đề Em cảm ơn Ban lãnh đạo Sở Tài ngun Mơi trường Hải Phịng, Chi cục quản lý đất đai, Phòng quy hoạch giao đất bảo giúp đỡ tạo điều kiện cho em thực tập Phòng SV: Nguyễn Thị Khánh Linh Lớp: Kinh tế tài nguyên 54 Chuyên đề thực tập tốt nghiệp 72 GVHD: Th.S Nguyễn Thanh Lân Mặc dù cố gắng trình làm em nhiều hạn chế mặt lực kiến thức, kĩ nên chuyên đề em cịn số thiết sót Vì vậy, em kính mong nhận nhận xét, góp ý từ phía thầy, để viết em hồn thiện Em xin chân thành cảm ơn! SV: Nguyễn Thị Khánh Linh Lớp: Kinh tế tài nguyên 54 Chuyên đề thực tập tốt nghiệp 73 GVHD: Th.S Nguyễn Thanh Lân TÀI LIỆU THAM KHẢO Báo Hải Phòng AZ (2016) “Hải Phòng thu hồi đất 16 tổ chức vi phạm luật đất đai” http://haiphongaz.com/kinh-te-dau-tu/hai-phong-se-thu-hoi-dat-cua-16-tochuc-vi-pham-luat-dat-dai-35126.html Nguyễn Tân Thịnh (2014), “Nghị định số 46/2014/NĐ-CP: Tiếp tục hồn thiện sách thu tiền thuê đất , thuê mặt nước”, Tạp chí Tài số 7/2014 “Báo cáo tóm tắt nhiệm vụ, giải pháp thu hồi diện tích đất giao, cho thuê không đối tượng, không thẩm quyền, chậm đưa vào sử dụng sử dụng khơng mục đích gây lãng phí tài ngun đất.” http://haiphong.gov.vn/Portal/Detail.aspx? Organization=ubndtp&MenuID=8055&ContentID=82584 Bùi Đình Hịa (2012) luận văn thạc sĩ Khoa nông nghiệp “Đánh giá công tác quản lý nhà nước đất đai địa bàn huyệ Đông Triều, Quảng Ninh” http://s1.luanvan.co/qYjQuXJz1boKCeiU9qAb3in9SJBEGxos/doc/2015/12/05/ danh_gia_cong_tac_quan_ly_nha_nuoc_ve_dat_dai_tren_dia_ban_h_L2E1xpRTep ROgy_053916.pdf KC (2015) “Hải Phịng áp dụng chế sách đẩy mạnh cơng tác xã hội hoá hoạt động TDTT đến năm 2020” http://www.tdtt.gov.vn/tabid/92/ArticleID/18078/Default.aspx Lưu Quốc Thái (Tạp trí KHPL số 2(39)/2007) “Q trình ‘Thị trường hóa đất đai’ Trung Quốc số đánh giá học kinh nghiệm” http://www.hcmulaw.edu.vn/hcmulaw/index.php? option=com_content&view=article&catid=108:ctc20072&id=279:qttthotq&Itemid= 110 6.Một số trang thông tin điện tử : http://www.sotuphapqnam.gov.vn/index.php? option=com_content&view=article&id=1709:quy-nh-mi-v-thutin-thue-t-thue-mtnc&catid=108:vn-bn-chinh-sach-mi&Itemid=110 http://www.anhp.vn/van-de-du-luan-quan-tam/201406/mien-giam-tien-thue-datthue-mat-nuoc-tu-1-7-2014- 469309/ SV: Nguyễn Thị Khánh Linh Lớp: Kinh tế tài nguyên 54 Chuyên đề thực tập tốt nghiệp 74 GVHD: Th.S Nguyễn Thanh Lân http://www.mof.gov.vn/portal/page/portal/mof_vn/1539781?pers _id=2177092&item_id=136414340&p_detail s=1.6 Nguyễn Thị Thu (2014) “Điểm quy định thu tiền thuê đất vấn đề đặt ra” NGHỊ QUYẾT (Số: 02/2012/NQ – HĐND Hải Phòng, ngày 20 tháng 7  năm 2012) “Về mục tiêu, nhiệm vụ giải pháp tăng cường công tác quản lý nâng cao hiệu sử dụng tài nguyên đất địa bàn thành phố Hải Phòng giai đoạn 2012 – 2020” Nguyên Mai ( 2014 - Báo Hải Phòng) “Luật Đất đai 2013: Khắc phục tình trạng giao đất, cho thuê đất tràn lan” 9.UBND thành phố Hải Phòng – Tờ trình “Về việc thơng qua danh mục dự án đầu tư có sử dụng đất trồng lúa,đất rừng phòng hộ, rừng đặc dụng địa bàn quận, huyện thuộc thành phố Hải Phòng tháng cuối năm 2014” http://haiphong.gov.vn/Portal/Detail.aspx? Organization=ubndtp&MenuID=8055&ContentID=35385 10 Thủ tục hành (2013) http://haiphong.gov.vn/Portal/Detail.aspx? Organization=TTHCUBND&MenuID=8137&ContentID=37907 12 ThS Lê Hồng Hạnh - Giảng viên Khoa Luật - Trường Đại học Vinh (2016) “Những quy định giao đất, cho thuê đất Luật Đất đai năm 2013.” http://tcdcpl.moj.gov.vn/qt/tintuc/Pages/xay-dung-phap-luat.aspx?ItemID=95 SV: Nguyễn Thị Khánh Linh Lớp: Kinh tế tài nguyên 54 Chuyên đề thực tập tốt nghiệp 75 GVHD: Th.S Nguyễn Thanh Lân PHỤ LỤC Mẫu số 01 Đơn xin giao đất/cho thuê đất/cho phép chuyển mục đích sử dụng đất (Ban hành kèm theo Thông tư số 30/2014/TT-BTNMT ngày 02 tháng năm 2014 Bộ trưởng Bộ Tài ngun Mơi trường) CỘNG HỊA Xà HỘI CHỦ NGHĨA VIỆT NAM Độc lập – Tự – Hạnh phúc , ngày tháng .năm ĐƠN ……………………………………… Kính gửi: Ủy ban nhân dân Người xin giao đất/cho thuê đất/cho phép chuyển mục đích sử dụng đất ……… Địa chỉ/trụ sở chính: Địa liên hệ : .… Địa điểm khu đất: Diện tích (m2): Để sử dụng vào mục đích: Thời hạn sử dụng:………………………… …………………………… Cam kết sử dụng đất mục đích, chấp hành quy định pháp luật đất đai, nộp tiền sử dụng đất/tiền thuê đất (nếu có) đầy đủ, hạn; Các cam kết khác (nếu có) Người làm đơn (Ký ghi rõ họ tên) 1 Ghi rõ đơn xin giao đất xin thuê đất xin chuyển mục đích sử dụng đất Ghi rõ tên UBND cấp có thẩm quyền giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất Ghi rõ họ, tên cá nhân xin sử dụng đất/cá nhân đại diện cho hộ gia đình/cá nhân đại diện cho tổ chức; ghi thông tin cá nhân (số, ngày/tháng/năm, quan cấp Chứng minh nhân dân Hộ chiếu…); ghi thông tin tổ chức (Quyết định thành lập quan, tổ chức nghiệp//đăng ký kinh doanh/Giấy chứng nhận đầu tư doanh nghiệp/tổ chức kinh tế…) Trường hợp cấp giấy chứng nhận đầu tư văn chấp thuận đầu tư ghi rõ mục đích sử dụng đất để thực dự án đầu tư theo giấy chứng nhận đầu tư cấp văn chấp thuận đầu tư SV: Nguyễn Thị Khánh Linh Lớp: Kinh tế tài nguyên 54 Chuyên đề thực tập tốt nghiệp 76 GVHD: Th.S Nguyễn Thanh Lân Mẫu số 02 Hợp đồng cho thuê đất (Ban hành kèm theo Thông tư số 30/2014/TT-BTNMT ngày 02 tháng năm 2014 Bộ trưởng Bộ Tài nguyên Môi trường) HỢP ĐỜNG TH ĐẤT CỘNG HỒ Xà HỘI CHỦ NGHĨA VIỆT NAM Độc lập - Tự - Hạnh phúc Số: , ngày tháng .năm HỢP ĐỒNG THUÊ ĐẤT Căn Luật Đất đai ngày 29 tháng 11 năm 2013; Căn Nghị định số 43/2014/NĐ-CP ngày 15 tháng năm 2014 Chính phủ quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật Đất đai; Căn Thông tư số 30/2014/TT-BTNMT ngày 02 tháng năm 2014 Bộ trưởng Bộ Tài nguyên Môi trường quy định hồ sơ giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất, thu hồi đất; Căn Quyết định số………….ngày…tháng …năm…của Ủy ban nhân dân…… việc cho thuê đất…………… Hôm nay, ngày tháng năm ……………………………., gồm: I Bên cho thuê đất: ………………………………………………… II Bên thuê đất là: (Đối với hộ gia đình ghi tên chủ hộ, địa nơi đăng ký hộ thường trú; cá nhân ghi tên cá nhân, địa nơi đăng ký hộ thường trú, số chứng minh nhân dân, tài khoản (nếu có); tổ chức ghi tên tổ chức, địa trụ sở chính, họ tên chức vụ người đại diện, số tài khoản… ) III Hai Bên thỏa thuận ký hợp đồng thuê đất với điều, khoản sau đây: Điều Bên cho thuê đất cho Bên thuê đất thuê khu đất sau: Diện tích đất m2 (ghi rõ số chữ, đơn vị mét vuông) Tại (ghi tên xã/phường/thị trấn; huyện/quận/thị xã/thành phố thuộc tỉnh; tỉnh/thành phố trực thuộc Trung ương nơi có đất cho th) Vị trí, ranh giới khu đất xác định theo tờ trích lục đồ địa (hoặc tờ trích đo địa chính) số , tỷ lệ …… .lập ngày … tháng … năm thẩm định Ghi thêm văn công nhận kết đấu thầu; Quyết định công nhận kết trúng đấu giá quyền sử dụng đất; Giấy chứng nhận đầu tư … SV: Nguyễn Thị Khánh Linh Lớp: Kinh tế tài nguyên 54 Chuyên đề thực tập tốt nghiệp 77 GVHD: Th.S Nguyễn Thanh Lân Thời hạn thuê đất (ghi rõ số năm số tháng thuê đất số chữ phù hợp với thời hạn thuê đất), kể từ ngày tháng năm đến ngày tháng năm Mục đích sử dụng đất thuê: Điều Bên thuê đất có trách nhiệm trả tiền thuê đất theo quy định sau: Giá đất tính tiền thuê đất đồng/m2/năm, (ghi số chữ) Tiền thuê đất tính từ ngày tháng năm Phương thức nộp tiền thuê đất: Nơi nộp tiền thuê đất: Việc cho thuê đất không làm quyền Nhà nước đại diện chủ sở hữu đất đai tài nguyên nằm lòng đất Điều Việc sử dụng đất khu đất thuê phải phù hợp với mục đích sử dụng đất ghi Điều Hợp đồng Điều Quyền nghĩa vụ bên Bên cho thuê đất bảo đảm việc sử dụng đất Bên thuê đất thời gian thực hợp đồng, không chuyển giao quyền sử dụng khu đất cho bên thứ ba, chấp hành định thu hồi đất theo quy định pháp luật đất đai; Trong thời gian thực hợp đồng, Bên thuê đất có quyền nghĩa vụ theo quy định pháp luật đất đai Trường hợp Bên thuê đất bị thay đổi chia tách, sáp nhập, chuyển đổi doanh nghiệp, bán tài sản gắn liền với đất thuê tổ chức, cá nhân hình thành hợp pháp sau Bên thuê đất bị thay đổi thực tiếp quyền nghĩa vụ Bên thuê đất thời gian lại Hợp đồng Trong thời hạn hợp đồng hiệu lực thi hành, Bên thuê đất trả lại toàn phần khu đất th trước thời hạn phải thơng báo cho Bên cho thuê đất biết trước tháng Bên cho thuê đất trả lời cho Bên thuê đất thời gian 03 tháng, kể từ ngày nhận đề nghị Bên thuê đất Thời điểm kết thúc hợp đồng tính đến ngày bàn giao mặt Các quyền nghĩa vụ khác theo thoả thuận Bên (nếu có) Điều Hợp đồng thuê đất chấm dứt trường hợp sau: Hết thời hạn thuê đất mà không gia hạn thuê tiếp; Ghi thêm theo Giấy chứng nhận đầu tư….đối với trường hợp bên thuê đất có Giấy chứng nhận đầu tư Phải đảm bảo phù hợp với quy định pháp luật đất đai pháp luật khác có liên quan SV: Nguyễn Thị Khánh Linh Lớp: Kinh tế tài nguyên 54 Chuyên đề thực tập tốt nghiệp 78 GVHD: Th.S Nguyễn Thanh Lân Do đề nghị bên bên tham gia hợp đồng quan nhà nước có thẩm quyền cho thuê đất chấp thuận; Bên thuê đất bị phá sản bị phát mại tài sản giải thể; Bên thuê đất bị quan nhà nước có thẩm quyền thu hồi đất theo quy định pháp luật đất đai Điều Việc giải tài sản gắn liền với đất sau kết thúc Hợp đồng thực theo quy định pháp luật Điều Hai Bên cam kết thực quy định hợp đồng này, Bên khơng thực phải bồi thường cho việc vi phạm hợp đồng gây theo quy định pháp luật Cam kết khác (nếu có) Điều Hợp đồng lập thành 04 có giá trị pháp lý nhau, Bên giữ 01 gửi đến quan thuế, kho bạc nhà nước nơi thu tiền thuê đất Hợp đồng có hiệu lực kể từ ngày……………………………… / Bên thuê đất (Ký, ghi rõ họ, tên, đóng dấu (nếu có) Bên cho thuê đất (Ký, ghi rõ họ, tên đóng dấu) Phải đảm bảo phù hợp với quy định pháp luật đất đai pháp luật khác có liên quan SV: Nguyễn Thị Khánh Linh Lớp: Kinh tế tài nguyên 54 Chuyên đề thực tập tốt nghiệp 79 GVHD: Th.S Nguyễn Thanh Lân Sơ đồ định hướng pháp triển không gian – Quy hoạch chung thành phố đến năm 2020 SV: Nguyễn Thị Khánh Linh Lớp: Kinh tế tài nguyên 54 ... CHƯƠNG 1: CƠ SỞ KHOA HỌC VỀ CÔNG TÁC CHO THUÊ ĐẤT ĐỐI VỚI TỔ CHỨC SỬ DỤNG ĐẤT CHƯƠNG 2: THỰC TRẠNG CÔNG TÁC CHO THUÊ ĐẤT ĐỐI VỚI TỔ CHỨC SỬ DỤNG ĐẤT TRÊN ĐỊA BẢN THÀNH PHỐ HẢI PHÒNG CHƯƠNG 3: ĐỊNH... - Thực trạng công tác cho thuê đất tổ chức sử dụng đất địa bàn thành phố Hải Phịng - Kiến nghị hồn thiện công tác cho thuê đất địa bàn thành phố Hải Phòng Giới hạn phạm vi nghiên cứu - Phạm vi... Quận/Huyện Thành phố Hải Phịng - Phạm vi thời gian: Cơng tác cho th đất tổ chức sử dụng đất địa bàn Thành Phố Hải Phòng năm 2012-2015 - Giới hạn nội dung: Nghiêm cứu công tác cho thuê đất tổ chức sử dụng