Đang tải... (xem toàn văn)
BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO 5 BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG NGHIỆP HÀ NỘI LUẬN VĂN THẠC SĨ Tên đề tài “Đánh giá công tác đấu giá quyền sử dụng đất ở một số dự án trên địa bàn thành phố Bắc Nin[.]
BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG NGHIỆP HÀ NỘI LUẬN VĂN THẠC SĨ Tên đề tài: “Đánh giá công tác đấu giá quyền sử dụng đất số dự án địa bàn thành phố Bắc Ninh, tỉnh Bắc Ninh" Chuyên ngành: QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI Mã số Người thực : 60.62.16 : NGUYỄN VĂN LINH Người hướng dẫn khoa học: PGS.TS NGUYỄN THANH TRÀ Hà Nội, năm 2012 MỞ ĐẦU 1.1 Tính cấp thiết đề tài Việt Nam q trình phát triển cơng nghiệp hóa, đại hóa thị hóa diễn mạnh mẽ tỉnh thành nước Trong trình đổi kinh tế - xã hội nước ta, chế kinh tế thị trường bước hình thành, thành phần kinh tế phát triển mạnh hình thành xu hướng yếu tố nguồn lực đầu vào cho sản xuất sản phẩm đầu trở thành hàng hố, có đất đai Khi đất đai trở thành hàng hóa thị trường hình thành giao dịch “ ngầm “ đất đai, giao dịch đẩy giá đất lên cao so với giá đất Nhà nước ban hành theo khung giá quy định, việc giao đất lúc khơng cịn phù hợp với giá trị thực đất Vì vậy, chuyển sang hình thức đất giá quyền sử dụng đất cho phù hợp với giá trị thị trường, phản ánh giá trị đất tất yếu Bắc Ninh, tỉnh phát triển kinh tế theo hướng cơng nghiệp hóa, kéo theo q trình thị hóa diễn mạnh mẽ toàn tỉnh Nhu cầu sử dụng đất cho mục tiêu phát triển kinh tế - xã hội lớn Trong năm gần Nhà nước có chế dùng quỹ đất tạo vốn xây dựng sở hạ tầng theo hướng đấu thầu dự án đấu giá quyền sử dụng đất Công tác đấu giá quyền sử dụng đất thực hướng cho thị trường bất động sản Giá trị thực đất thị trường phản ánh thông qua việc đấu giá quyền sử dụng đất Xuất phát từ thực tế trên, đồng thời nhằm góp phần vào việc đẩy mạnh công tác đấu giá quyền sử dụng đất, tiến hành nghiên cứu đề tài: “Đánh giá công tác đấu giá quyền sử dụng đất số dự án địa bàn thành phố Bắc Ninh, tỉnh Bắc Ninh” 1.2 Ý nghĩa khoa học thực tiễn đề tài 1.2.1 Ý nghĩa khoa học Hiện nay, giá đất Nhà nước quy định giá thị trường có chênh lệch lớn, nhiều người lợi dụng quy định chưa hoàn chỉnh pháp luật để liên kết, móc nối với số cán quan liêu, biến chất núp danh nghĩa “dự án” để kiếm lợi thơng qua hình thức giao đất Thực chất vấn đề đem đất Nhà nước thơng qua hình thức giao đất có thu tiền để kiếm lời cá nhân sở chênh lệch giá so với giá thị trường Việc dùng giá đất quy định để thu tiền giao đất hầu hết địa phương nước thời gian trước chưa phát huy nguồn nội lực to lớn gây nhiều hậu nghiêm trọng cho Nhà nước Vì vậy, để tạo thêm nguồn lực cho ngân sách Nhà nước, đáp ứng nhu cầu đất cho nhân dân, đảm bảo tính cơng khai, dân chủ, hiệu sử dụng đất, Nhà nước cần nghiên cứu, tổ chức thực thí điểm sau nhân rộng mơ hình đấu giá quyền sử dụng đất Để công tác đấu giá quyền sử dụng đất đạt hiệu cao, cần nghiên cứu sâu hơn, cách thức tổ chức thực đấu giá sử dụng đất đất cho hợp lý 1.2.1 Ý nghĩa thực tiễn Bắc Ninh, thành phố thuộc tỉnh Bắc Ninh trung tâm tỉnh có kinh tế phát triển theo hướng cơng nghiệp hóa q trình thị hóa diễn mạnh mẽ tồn tỉnh Trong thời gian qua, cơng tác đấu giá quyền sử dụng đất triển khai mạnh, nhiên theo nhiều phương thức khác nhau, hình thức có thành cơng hạn chế khác Do cần tiến hành nghiên cứu đánh giá hiệu công tác đấu quyền sủ dụng đất qua dự án khác với phương án khác để đề xuất góp ý giúp quy trình đấu giá đất ngày hoàn thiện đem lại hiệu cao nhất, tạo nguồn thu cho ngân sách địa phương 1.3 Mục đích - yêu cầu đề tài 1.3.1 Mục đích - Tìm hiểu văn pháp luật đấu giá quyền sử dụng đất quy định, quy chế đấu giá quyền sử dụng đất địa bàn thành phố Bắc Ninh - Đánh giá hiệu đấu giá quyền sử dụng đất số dự án địa bàn thành phố Bắc Ninh - Đề xuất số giải pháp công tác đấu giá quyền sử dụng đất góp phần hồn thiện cơng tác đấu giá quyền sử dụng đất địa phương 1.3.2 Yêu cầu - Nắm vững văn liên quan đến đấu giá quyền sử dụng đất Trung ương địa phương - Số liệu điều tra phải khách quan đảm bảo độ tin cậy - Đưa ý kiến đảm bảo tính khách quan công tác đấu giá quyền sử dụng đất - Kết nghiên cứu phải đảm bảo sở khoa học thực tiễn, có khả áp dụng địa bàn khác - Đánh giá hiệu mặt kinh tế, xã hội, quản lý sử dụng đất đai công tác đấu giá quyền sử dụng đất TỔNG QUAN TÀI LIỆU 2.1 Đất đai thị trường đất đai 2.1.1 Đất đai Đất đai loại tài nguyên tự nhiên, loại tài nguyên sản xuất, bao gồm lục địa mặt nước bề mặt trái đất Theo quan điểm kinh tế học đất đai khơng bao gồm mặt đất bao gồm tài nguyên lòng đất tất thứ sinh sôi mặt đất lịng đất khơng lao động người làm ra, tức bao gồm nước mặt đất nước ngầm, thổ nhưỡng, thực vật động vật Với nghĩa chung nhất, lớp bề mặt trái đất, bao gồm đồng ruộng, đồng cỏ, bãi chăn thả, rừng, bãi hoang, mặt nước, đầm lầy bãi đá Với nghĩa hẹp đất đai biểu khối lượng tính chất quyền lợi tài sản mà người chiếm đất Nó bao gồm lợi ích đất mặt pháp lý quyền theo tập quán không thành văn Khi nghiên cứu khái niệm đất đai liên quan đến định giá đất phải hiểu: đất đai nguồn tài nguyên thiên nhiên, tư liệu sản xuất đặc biệt, thành phần quan trọng môi trường sống, địa bàn phân bố khu dân cư, xây dựng sở kinh tế, văn hoá, an ninh quốc phòng Đất đai tài sản đất đai có đầy đủ thuộc tính tài sản như: đáp ứng nhu cầu người tức có giá trị sử dụng; người có khả chiếm hữu sử dụng; đối tượng trao đổi mua bán (tức có tham gia vào giao lưu dân sự) Đất đai cịn coi tài sản quốc gia vơ quý giá, chuyển tiếp qua hệ, coi dạng tài sản phương thức tích luỹ cải vật chất xã hội Đồng thời đất đai coi tài sản đặc biệt thân khơng lao động làm ra, mà lao động tác động vào đất đai để biến từ trạng thái hoang hố trở thành sử dụng vào đa mục đích Đất đai cố định vị trí, có giới hạn khơng gian vô hạn thời gian sử dụng Bên cạnh đất đai có khả sinh lợi trình sử dụng, biết sử dụng sử dụng cách hợp lí giá trị đất (đã khai thác sử dụng) không mà có xu hướng tăng lên Vì tính tài sản đặc biệt tính hàng hóa đặc biệt nguyên nhân đòi hỏi phải định giá Tính đặc biệt có tính chất địi hỏi phải định giá đất đai tham gia nhiều vào trình sản xuất khơng chuyển dần giá trị vào giá thành sản phẩm, khơng hao mịn, tham gia nhiều vào trình sản xuất giá đất tăng lên Việc đầu tư xã hội để làm tăng giá trị đất đai, phần lớn đầu tư trực tiếp cho tài sản khác như: hệ thống hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội ; đó, chi phí đầu tư làm tăng giá trị đất đai trìu tượng, khó xác định, khó phân bổ cho đất….thiếu sở xác định mức chi phí cụ thể làm ảnh hưởng đến giá đất 2.1.2 Thị trường đất đai Một thị trường tập hợp người mua người bán tác động qua lại lẫn dẫn đến khả trao đổi (Robert Daniel, 1994) Hay nói cách khác: thị trường nơi trao đổi hàng hoá sản xuất ra, với quan hệ kinh tế người với người, liên kết với thông qua trao đổi hàng hoá Thị trường hiểu theo nghĩa rộng tượng kinh tế phản ánh thơng qua trao đổi lưu thơng hàng hố quan hệ kinh tế mối liên kết kinh tế người với người để từ liên kết họ với Thị trường hiểu theo nghĩa hẹp khu vực khơng gian trao đổi hàng hố Thị trường đất đai ý nghĩa chung thị trường giao dịch đất đai Thị trường đất đai hiểu theo nghĩa rộng nghĩa hẹp Theo nghĩa rộng, thị trường đất đai tổng hòa mối quan hệ giao dịch đất đai diễn khu vực địa lý định, khoảng thời gian định Theo nghĩa hẹp, thị trường đất đai nơi diễn hoạt động có liên quan trực tiếp đến giao dịch đất đai Thị trường đất đai phận cấu thành quan trọng kinh tế thị trường, kể với kinh tế chuyển đổi theo hướng phát triển kinh tế thị trường định hướng XHCN nước ta Tại điều Luật Đất đai 2003 quy định: "đất đai thuộc sở hữu toàn dân Nhà nước đại diện chủ sở hữu", khơng tồn thị trường chuyển quyền sở hữu đất đai nước ta, chủ thể lưu thông thị trường đất đai ý nghĩa chung quyền sử dụng đất Đối với thị trường đất đai ý nghĩa chung thị trường giao dịch đất đai Các giao dịch diễn thị trường đất đai khu vực thường quan tâm giải vấn đề mang tính chi tiết, cụ thể bên mua bên bán vị trí, hình thể, qui mơ, kích thước đất; hình thức phương thức tốn giao dịch diễn thị trường đất đai quốc gia hay quốc tế thường chủ yếu quan tâm tới lĩnh vực đầu tư tìm kiếm lợi nhuận tối đa bên mua bên bán Vì vậy, khách thể giao dịch chủ yếu thị trường loại đất đô thị, vùng ven đô thị, khu công nghiệp, khu chế xuất đặc khu kinh tế 2.1.3 Giá đất Đất đai sản phẩm phi lao động, thân khơng có giá trị Do đất đai mà nói, giá đất đai phản ánh tác dụng đất đai hoạt động kinh tế, thu lợi q trình mua bán, nói cách khác giá đất đai cao hay thấp định thu lợi cao hay thấp khoảng thời gian Quyền lợi đất đai đến đâu có khả thu lợi đến từ đất có giá tương ứng, giá quyền sở hữu, giá quyền sử dụng, giá quyền cho thuê, giá quyền chấp Hầu hết nước có kinh tế thị trường, giá đất hiểu biểu mặt giá trị quyền sở hữu đất đai Xét phương diện tổng quát, giá đất giá bán quyền sở hữu đất mệnh giá quyền sở hữu mảnh đất khơng gian thời gian xác định Với đặc điểm: Không giống phương thức biểu thị: giá đất đai phản ánh tác dụng đất đai hoạt động kinh tế, quyền lợi đất đai đến đâu có khả thu lợi đến có giá tương ứng, giá quyền sở hữu, giá quyền sử dụng, giá quyền cho thuê, giá quyền chấp Không giống thời gian hình thành: đất đai có tính khác biệt cá thể lớn, lại thiếu thị trường hoàn chỉnh, giá hình thành ảnh hưởng lâu dài từ khứ đến tương lai, thời gian hình thành giá dài, khó so sánh với Giá đất đai biểu tiền tệ giá trị đất đai, giá cao hay thấp giá thành sản xuất định Giá đất chủ yếu nhu cầu đất đai định có xu tăng cao rõ ràng, tốc độ tăng giá đất cao so với tốc độ tăng giá hàng hóa thơng thường Giá đất có tính khu vực tính cá biệt rõ rệt: đất có tính cố định vị trí, nên thị trường có tính khu vực, giá đất khó hình thành thống nhất, mà có tính đặc trưng khu vực rõ ràng, thành phố, vị trí đất khác giá đất khác nhau, giá đất có tính cá biệt rõ ràng; ngồi ra, giá đất phụ thuộc vào phát triển kinh tế, gia tăng dân số vùng, đất khác có giá khác 2.1.4 Một số khái niệm khác - Đấu giá: Là bán hình thức người mua trả giá giá cao - Đấu giá BĐS: Là việc bán, chuyển nhượng BĐS công khai để chọn người mua, nhận chuyển nhượng BĐS trả giá cao theo thủ tục đấu giá tài sản - Đấu thầu: Là đấu giá trước công chúng, nhận làm nhận bán với giá rẻ giao cho làm bán hàng - Định giá: Là ước tính giá trị quyền sử hữu tài sản cụ thể hình thái tiền tệ cho mục đích xác định, thời điểm xác định - Định giá đất: Được hiểu ước tính giá trị quyền sử dụng đất hình thái tiền tệ cho mục đích xác định, thời điểm xác định - Định giá BĐS:là hoạt động tư vấn, xác định giá BĐS cụ thể thời điểm xác định - Sàn giao dịch BĐS: Là nơi diễn giao dịch BĐS cung cấp dịch vụ cho kinh doanh BĐS - Giá cả: Là biểu thị tiền tệ giá trị tài sản, số tiền thoả thuận người mua người bán thời điểm xác định Giá lớn nhỏ giá trị thị trường tài sản 2.2 Các hình thức đấu giá giới Đấu giá chế thị trường vật hữu hình hay vơ hình, hay tập hợp sản phẩm hay dịch vụ (gọi chung vật đấu giá) trao đổi, mua bán sở giá chào người tham gia đấu giá hay người trả giá, thành viên tham gia thị trường Đấu giá cung cấp hệ quy tắc điều chỉnh qua định mua từ hay bán cho người trả giá thích hợp Đấu giá tổ chức vào thời điểm xác định với số người tham gia hạn chế Một đặc điểm đấu giá vật chào bán có giá trị chung hay riêng người tham gia Một vật có giá trị (riêng) rơi vào tay người (một nhóm thiểu số người) định, sưu tầm đồ cổ chẳng hạn Một đồng tiền cổ nhiều người khơng khác vật bỏ nhà sưu tầm lại gia tài Vật mang giá trị chung có giá trị tương đương tất người tham gia đấu giá Một đặc trưng khác đấu giá phương thức thực Người thắng trả (hoặc trả) theo người chào (đấu giá mức thứ nhất) theo mức giá liền (đấu giá mức thứ hai) Việc đấu giá tổ chức cơng khai theo hồ sơ niêm phong Đấu giá mức thứ nhất: cho phép người chào giá cao mua vật đấu giá trả tiền mức giá Mặt khác, đấu thầu, người thắng người thắng thầu người chào mức giá thấp trả mức giá Chẳng hạn việc đấu thầu xây dựng cơng trình cơng cộng Trên thực tế, đấu giá mức thứ thường đấu giá niêm phong đấu giá kiểu Hà Lan Đấu giá mức thứ hai: chấp nhận người trả giá mức cao người thắng phải trả tiền mức giá thấp liền mức thắng Trong đấu thầu, người bỏ thầu có mức giá thấp chấp nhận thầu trả tiền mức cao liền kề mức giá chào thắng Đấu giá mức thứ hai thường đấu giá niêm phong đấu giá kiểu Anh Đấu giá niêm phong: hình thức đấu giá người tham gia nộp giá chào lúc mà giá người khác giữ kín khơng cho người khác biết giá Thơng thường người trả giá mua cao (hoặc giá bán thấp theo hình thức đấu thầu) thắng Người thắng trả theo giá chào mức giá thấp sau mức giá thắng (đấu giá mức thứ hai) Đấu giá kiểu Hà Lan: người bán đấu giá đưa mức giá cao cho vật đấu thường không người mua trả Mức giá hạ xuống theo đồng hồ Nếu người trả giá chấp nhận mức giá