Thực tiễn đối với thị trường bđs việt nam

MỤC LỤC Lời nói đầu Nội dung I: Vai trị Nhà nước với thị trường BĐS Tổng quan thị trường BĐS 1.1 Khái niệm .2 1.2 Đặc điểm thị trường BĐS 2 Vai trò thị trường BĐS 2.1 Thúc đẩy sản xuất phát triển 2.2 Huy động vốn cho đầu tư phát triển 2.3 Tăng thu cho NSNN 2.4 Mở rộng thị trường nước, mở rộng quan hệ quốc tế .5 2.5 Ổn định xã hội 2.6 Nâng cao đời sống nhân dân 2.7 Đổi sách có sách đất đai, sách BĐS Sự cần thiết vai trò điều tiết nhà nước 3.1 Đối với kinh tế thị trường nói chung 3.2 Đối với TTBĐS Nội dung QLNN thị trường BĐS .10 4.1 Ban hành hệ thống văn pháp luật làm sở quản lý thị trường BĐS 10 4.2 Xây dựng ban hành chiến lược, quy hoạch, kế hoạch phát triển thị trường BĐS 11 4.3 Thành lập kiểm soát hệ thống giao dịch BĐS 11 4.4 Tổ chức, xây dựng, hoàn thiện máy quản lý nhà nước thị trường BĐS 11 II Liên hệ thực tiễn thị trường BĐS Việt Nam 12 1 Thị trường bất động sản Việt Nam năm vừa qua .12 Các biện pháp quản lý điều tiết nhà nước 20 2.1 Tạo khung pháp luật thị trường BĐS 20 2.2 Các sách tác động 23 2.3 Quy hoạch, kế hoạch 28 2.4 Định giá BĐS .35 2.5 Thành lập kiểm soát hệ thống sàn giao dịch BĐS 36 2.6 Tổ chức hoàn thiện máy quản lý Nhà nước thị trường BĐS 30 Các kiến nghị nhằm phát triển bình ổn thị trường BĐS 40 NỘI DUNG I Vai trò nhà nước với thị trường BĐS Tổng quan thị trường BĐS 1.1 Khái niệm a Khái niệm BĐS Theo điều 181 Bộ Luật Dân Sự quy định:” bất động sản tài sản di dời” bao gồm: Đất đai Nhà ở,các công trình xây dựng gắm liền với đất đai tài sản gắn liền với cơng trình Các tài sản khác gắn liền với đất đai Các tài sản khác theo pháp luật quy định b Khái niệm thị trường BĐS Thị trường BĐS tổng thể quan hệ giao dịch bất động sản thực thông qua quan hệ hàng hóa tiền tệ c Điều kiện đời thị trường BĐS BĐS phải coi hàng hóa đem bán thị trường, hàng hóa phải thể khan tương đối Thứ môi trường kinh doanh BĐS phải thơng thống pháp luật cho phép,có khuôn khổ pháp luật tạo khung pháp lý cho việc kinh doanh Và muốn tăng trưởng thị trường cần thiết phải có phất triển kinh tế Nhà nước thể vai trị việc quản lý thị trường nào, có thật cần thiết phải có quản lý hay khơng xem xét đặc điểm thị trường mà cần có điều tiết quản lý nhà nước 1.2 Đặc điểm thị trường BĐS Khi nghiên cứu thị trường phải tìm hiểu đặc điểm nó, để có hướng giải đắn Đối với thị trường BĐS sao? a Tính cách biệt hàng hóa với địa điểm giao dịch Đối với hàng hóa thơng thường,địa điểm giao dịch nơi diện hàng hóa,cịn hàng hóa BĐS địa điểm giao dịch lại tách biệt với hàng hóa BĐS Đó đặc điểm hàng hóa BĐS có vị trí cố định khơng thể di dời Hoạt động giao dịch thường tiến hành qua chợ hàng hóa BĐS ảo, địa điểm giao dịch nhỏ với vật dụng đơn sơ Quan hệ giao dịch thực qua khâu sau: - Đàm phán chợ giao dịch,cung cấp cho thông tin BĐS giao dịch - Kiểm tra thực địa để xác nhận tính có thực độ xác thơng tin BĐS - Đăng kí pháp lý Từ đặc điểm cho thấy việc kiểm soát thị trường BĐS khơng thể với thị trường hàng hóa khác mà phải thơng qua quan hệ đăng kí pháp lý bắt buộc Các quan hệ giao dịch tiến hành thời gian ngắn được,vì dễ gặp biến cố biến động giá cả,thay đổi mơi trường pháp lý Điều buộc bên phải ấn định quan hệ giao dịch thời điểm định; thời gian diễn khâu trình giao dịch lâu kéo dài, tính rủi ro cao Vì để nâng cao tỷ lệ thành công giao dịch điều quan trọng phải rút ngắn khoảng thời gian diễn khâu trình giao dịch Thứ sẵn có thơng tin làm chủ q trình giao dịch b Là thị trường giao dịch quyền lợi ích chứa đựng BĐS Đặc điểm đặc điểm đất đai quy định Đó khơng hao mịn hay khơng người có quyền sở hữu hay có quyền sử dụng đất đai không sử dụng đất đai hàng hóa khác Điều mà họ mong muốn quyền lợi ích đất đai mang lại Do đó, xem xét giá đất đai xác định giá trị hàng hóa thơng thường mà phải dựa khả sinh lợi đất đai khả sinh lợi vốn đầu tư vào đất đai c Thị trường BĐS thị trường mang tính khu vực BĐS có đặc điểm di dời gắn với điều kiện tự nhiên, KTXH vùng, khu vực Mỗi vùng có cung cầu BĐS khác Mặt khác BĐS cịn phụ thuộc vào tâm lý, tập quán , thị hiếu vùng, khu vực Do người ta di chuyển BĐS tới vùng khác di chuyển phong tục tập quán từ vùng sang vùng khác, thị trường BĐS manng tính khu vực sâu sắc Do vấn đề đặt quan hệ cung, cầu, giá BĐS ảnh hưởng vùng định, ảnh hưởng ảnh hưởng chậm đến vùng khác Khi nghiên cứu, vấn đề cung cầu giá BĐS phải gắn với điều kiện KTXH vùng, khu vực cụ thể Mặt khác chịu ảnh hưởng gián tiếp từ thị trường BĐS giới d Thị trường BĐS thị trường khơng hồn hảo Mặc dù thị trường BĐS phong phú thị trường khơng hồn hảo Sở dĩ thơng tin hàng hóa BĐS thị trường BĐS khơng phổ biến rộng rãi, tiêu chí đánh giá khơng đầy đủ Câc hàng hóa BĐS khơng liền kề, khơng sẵn có sản phẩm loại để so sánh Số lượng người cung, người cầu có giới hạn Từ thấy vấn đề dặt thị trường như: giá BĐS khơng hồn tồn giá cạnh tranh hồn hảo, người bán có lợi độc quyền Giá độc quyền ln mang lại lợi ích cho người có quyền BĐS Khi giá biến động tăng, tính độc quyền người cung tăng đẩy giá BĐS lên cao tạo nên sốt giá e Thị trường BĐS thị trường khó thâm nhập Hàng hóa BĐS khơng bày bán thị trường, người mua bán khơng có hội đủ lượng thông tin để lựa chọn thị trường phù hợp với BĐS cần giao dịch Người tham gia giao dịch khơng thường xun kinh nghiệm giao dịch loại hàng hóa có giá trị lớn Khi giao dịch phải hoàn tất nhiều thủ tục nhiều cơng sức để tìm hiểu thị trường tìm kiếm thơng tin Vì thường giao dịch thị trường BĐS cần thiết phải có nhà tư vấn, mơi giới đào tạo bản, có kiến thức kinh doanh, hiểu luật nhiều kinh nghiệm Người môi giới phải người đáp ứng đủ tiêu chuẩn đạo đức, có trách nhiệm f Cung BĐS phản ứng chậm so với biến động cầu giá BĐS Đối với hàng hóa thơng thường tuân theo quy luật chung: Khi cầu tăng đẩy giá tăng, kích thích tăng cung cân với cầu giá quay trở lại mức cân Tuy nhiên với hàng hóa BĐS cầu tăng, cung BĐS khơng thể phản ứng tăng nhanh loại hàng hóa khác Vì thời gian để tạo BĐS thường lâu q trình thi cơng thủ tục pháp lý…Sự phản ứng không kịp cung dẫn đến dự biến động giá theo hướng tăng lên hình thành sốt giá BĐS Vì Nhà nước cần phải can thiệp nhằm điều chỉnh quan hệ cung cầu BĐS, đặc biệt giải pháp bình ổn thị trường BĐS, hạn chế kiểm sốt gia tăng cầu BĐS khơng đáng g Hoạt động thị trường BĐS phụ thuộc vào kiếm soát Nhà nước BĐS loại tài sản có giá trị lớn việc quản lý Nhà nước chúng pháp luật sở đảm bảo an toàn cho giao dịch BĐS Moi BĐS Nhà nước quản lý cách đăng ký, cấp giấy chứng nhận quyến sở hữu, quyền sử dụng Sự tham gia Nhà nước vào thị trường BĐS làm cho thị trường ổn định an tồn Hơn nữa, thơng qua kiểm sốt thị trường BĐS, Nhà nước tăng nguồn thu ngân sách từ thuế giao dịch BĐS h Thị trường BĐS có mối quan hệ mật thiết với thị trường vốn BĐS tài sản có giá trị lớn đầu tư kinh doanh nhà đầu tư thường huy động lượng vốn lớn từ thị trường vốn Thông thường nhà đầu tư thường vay từ ngân hàng để đầu tư việc vay ngân hàng đảm bảo độ an toàn cao Mặt khác, khơng nhà kinh doanh bỏ tồn bơ vốn vào thị trường BĐS Vai trị thị trường BĐS 2.1 Phát triển thị trường BĐS góp phần thúc đẩy sản xuất phát triển Thị trường BĐS nơi gặp gỡ cung cầu BĐS, cầu nối sản xuất tiêu dùng BĐS Là nơi thực chuyển hóa vốn từ vất sang giá trị từ giá trị sang vật Nếu thị trường không thông suốt, ngưng trệ, chuyển hóa vố gặp khó khăn gây ảnh hưởng lớ đến trình tái sản xuất chu kỳ sản xuất vốn luân chuyển chậm 2.2 Phát triển thị trường BĐS góp phần huy động vốn cho đầu tư phát triển Khi thị trường BĐS phát triển, tốc độ chu chuyển vốn nhanh, cách bổ sung thêm vốn cho đầu tư phát triển Các giao dịch chấp BĐS để vay vốn, góp vốn liên doanh BĐS giao dịch làm tăng thêm vốn cho đầu tư phát triển Các hoạt động làm tăng nguồn vốn đồng thời huy động vốn nhàn rỗi 2.3 Phát triển thị trường BĐS góp phần tăng thu cho NSNN Phát triển thị trường BĐS diễn theo hướng: Một là, tăng lượng hàng hóa BĐS thị trường giao dịch Hai là, mở rộng phạm vi quan hệ giao dịch, làm tăng quan hệ giao dịch làm khối lượng giao dịch tăng lên Cả hướng dẫn đến việc góp phần làm tăng thu cho NSNN thông qua thuế 2.4 Phát triển thị trường BĐS góp phần mở rộng thị trường nước, mở rộng quan hệ quốc tế Thị trường chung quốc gia thể thống thị trường vốn, thị trường lao động, thị trường hàng hóa, thị trường BĐS Do phát triển thị trường BĐS có ảnh hưởng đến tất thị trường thị trường chung quốc gia Trong hội nhập quốc tế, thị trường nước ln gắn chặt với thị trường ngồi nước Bằng việc phát triển vượt qua khỏi phạm vi quốc gia, chủ thể người nước ngồi tham gia giao dịch BĐS nước góp phần mở rộng quan hệ quốc tế tăng hiểu biết lẫn nước, dân tộc 2.5 Thị trường BĐS góp phần ổn định xã hội Thị trường BĐS, có thị trường đất đai, ln gắn liền với sách đất đai Bất kì quốc gia nào, thị trường BĐS có vai trị quan trọng lẽ góp phần tạo ổn định xã hội Nếu thị trường BĐS phát triển không lành mạnh dẫn đến rối loạn thị trường gia tăng nạn đầu cơ, buôn bán, lũng đoạn giá…Điều tác động xấu đến niềm tin người dân chủ trương sách, hạn chế phát triển thị trường BĐS Nó làm ảnh hưởng đến sản xuất đời sống người hoạt động xã hội nói chung Do vậy, cần thiết phải có quản lý Nhà nước để kiểm soát thị trường giảm nạn đầu cơ, ổn định tâm lý người dân 2.6 Thị trường BĐS góp phần nâng cao đời sống nhân dân Thị trường BĐS phát triển buộc người sản xuất kinh doanh BĐS phải khơng ngừng nâng cao trình độ mặt, điều khơng góp phần đáp ứng cho sản xuất mà đáp ứng cho tiêu dùng nhân dân thơng qua cơng trình phục vụ hoạt động văn hóa, thể thao, vui chơi, giải trí…Hơn nữa, góp phần thỏa mãn nhu cầu ngày cao nhân dân nơi ăn chốn ở, giao thông, thông tin liên lạc… Thị trường BĐS phận thị trường chung đó, phát triển thị trường có tác động tốt đến phát triển thị trường chung đáp ứng nhu cầu đa dạng người, qua nâng cao đời sống nhân dân 2.7 Phát triển thị trường BĐS góp phần đổi sách có sách đất đai, sách BĐS Thông qua hoạt động thị trường đất đai, thị trường BĐS, ta thấy rõ bất cập sách, đậc biệt đất đai, từ để sửa đổi, bổ sung hoàn thiện chúng Quan hệ đất đai quan hệ kinh tế, quan hệ xã hội, thực chủ yếu qua thị trường, từ Nhà nước thấy rõ bất cập sách hệ thống quản lý đất đai Qua đó, Nhà nước đổi mới, bổ sung hồn thiện, khơng sách mà cịn công tác quản lý đất đai, quản lý BĐS Từ đó, khắc phục tình trạng thị trường ngầm BĐS, tình trạng hành hóa quan hệ dân đất đai Sự cần thiết vai trò điều tiết nhà nước 3.1 Sự cần thiết vai trò nhà nước kinh tế thị trường nói chung Thế kỷ XX chứng kiến đua tranh hai hệ thống kinh tế, nói hai giải pháp vĩ mơ đối lập nhau: kinh tế huy dựa kiểm soát tập trung Nhà nước kinh tế thị trường dựa vào thành phần kinh tế tư nhân Thế nhưng, đến cuối kỷ XX câu trả lời cho phân tranh nói trở nên rõ ràng: mơ hình kinh tế huy thất bại việc trì tăng trưởng, việc tạo phồn vinh chí việc nâng cao đời sống nhân dân Trong đó, kinh tế thị trường lại tỏ thành công nhiều nước từ Tây Âu đến Bắc Mỹ Châu Á Tuy nhiên, mơ hình kinh tế thị trường chưa thuyết phục chưa nước chấp nhận cách dễ dàng Như ta biết, để thị trường hoạt động tự do, tác động “ bàn tay vơ hình” mà khơng có can thiệp nhà nước- “ bàn tay hữu hình” tạo thất bại thi trường Thất bại thị trường trường hợp mà thị trường cạnh tranh sản xuất hàng hóa dịch vụ mà xã hội mong muốn Cụ thể thất bại là: - Độc quyền thị trường - Ngoại ứng - Hàng hóa cơng cộng - Thông tin không đối xứng - Bất ổn định kinh tế - Mất công xã hội - Hàng hóa khuyến dụng phi khuyến dụng Vói thất bại thị trường gây ra, phủ (nhà nước) có vai trị quan trọng là:  Chính phủ phân bổ nguồn lực nhằm nâng cao hiệu kinh tế Biểu hiện: phủ đứng cung cấp hàng loại hàng hóa cơng cộng, điều tiết luồng đầu tư vào ngành, vùng theo qui hoạch chung, khắc phục thất bại thị trường độc quyền, ngoại ứng hay thông tin khơng đối xứng  Chính phủ can thiệp để phân phối lại thu nhập, nhằm đảm bảo công xã hội Phân phối lại thu nhập thường thực thơng qua sách thuế khóa chi tiêu Mặc dù vậy, đơi phủ điều tiết trực tiếp mệnh lệnh hành  Chính phủ can thiệp để ổn định hóa kinh tế vĩ mô, nhằm tạo môi trường cạnh tranh lành mạnh cho chủ thể kinh tế quốc dân Cơng cụ để phủ thực chức sách tài khóa, tiền tệ giám sát chặt chẽ thị trường tài Ngồi ra, phủ cịn tập trung vào việc hoạch định sách thúc đẩy tăng trưởng dài hạn  Chính phủ đại diện cho quyền lợi quốc gia trường quốc tế Trong năm gần đây, thương mại tài quốc tế trở nên quan trọng Do đó, phủ đóng vai trị đại diện cho quyền lợi quốc gia trường quốc tế Các lĩnh vực thường xuất diễn đàn kinh tế quốc tế ngày là: - Tự hóa thương mại - Các chương trình hỗ trợ quốc tế - Đối với sách kinh tế vĩ mô - Bảo vệ môi trường giới Chính tác động to lớn nhà nước tới kinh tế thị trường mà từ sớm, khẳng định, kinh tế mà xây dựng phải có quản lý Nhà nước Kiên trì tư tưởng đó, Đại hội X, Đảng ta nhấn mạnh cần thiết phải “bảo đảm vai trò quản lý, điều tiết kinh tế Nhà nước pháp quyền xã hội chủ nghĩa” 3.2 Sự cần thiết vai trò nhà nước TTBĐS a Sự cần thiết phải có điều tiết nhà nước TTBĐS Thị trường bất sản phận hệ thống loại thị trường kinh tế.Thực tế cho thấy, đất đai bất động sản khác nguồn lực quan trọng