Hệ thống công cụ quản lý của nhà nước đối với thị trường bất động sản liên hệ thực tiễn việt nam

1 Trường đại học kinh tế quốc dân ĐỀ TÀI Hệ thống công cụ quản lý nhà nước thị trường bất động sản Liên hệ thực tiễn Việt Nam MỞ ĐẦU Đất đai bất động sản khác nguồn lực quan trọng bậc phát triển kinh tế - xã hội nước ta Sự hình thành, vận động thị trường bất động sản Việt Nam năm qua còn cho thấy, “nhạy cảm” có ảnh hưởng liên thông, sâu rộng đến thị trường khác, mặt đời sống kinh tế - xã hội; đồng thời, tự thân dễ bị “tổn thương”, “méo mó” q trình vận động Vì thị trường bất động sản cần can thiệp sâu sát Nhà nước Tuy nhiên, điều kiện phát triển kinh tế thị trường nay, Nhà nước can thiệp mệnh lệnh, định hành cứng nhắc, mà cần có biện pháp điều tiết tiến hành thông qua các công cụ quản lý kinh tế mềm mại, linh hoạt và dân chủ Do đó, cần nghiên cứu, sử dụng hiệu quả, hiệu lực hệ thống công cụ quản lý vĩ mô để điều tiết tốt thị trường bất động sản Hệ thống công cụ quản lý vĩ mô thị trường bất động sản chỉnh thể thống quan điểm, chiến lược, giải pháp, phương tiện cụ thể Nhà nước sử dụng q trình thực hố mục tiêu đặt Hiện nay, Nhà nước quản lý thị trường bất động sản dựa những loại công cụ chính sau: công cụ pháp luật đất đai, bất động sản; công cụ quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất; cơng cụ tài bất đợng sản; cơng cụ quản lý hành chính; đào tạo ngành nghề bất động sản Các cơng cụ có mục tiêu, đối tượng tác động cụ thể khác nhau, hướng vào mục đích chung lớn tạo trì ổn định, phát triển lành mạnh, bền vững mặt kinh tế - trị xã hội - mơi trường cho thị trường bất đợng sản Chúng có vai trị quan trọng không phát triển thị trường bất đợng sản, mà cịn toàn loại thị trường kinh tế nước ta, thị trường đất đai, nhà tảng, môi trường tồn cho hoạt động khác người Nói cách khác, chúng có tác dụng tạo môi trường vĩ mô ổn định, thuận lợi “bà đỡ” để giúp thị trường bất động sản phát triển hiệu quả, bền vững NỘI DUNG HỆ THỐNG CÁC CÔNG CỤ I CÔNG CỤ LUẬT PHÁP Nội dung Công cụ luật pháp bao gồm những văn quy phạm pháp luật điều chỉnh hàng hố bất đợng sản, giao dịch dịch vụ liên quan đến thị trường bất động sản Nó điều chỉnh từ giai đoạn giao đất, tạo thành bất động sản giao dịch thị trường Các văn bản pháp luật lĩnh vực này gồm Luật Đất đai, Luật Xây dựng, Luật Đầu tư, Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh bất động sản, Luật Thuế chuyển quyền sử dụng đất, Luật Hợp đồng kinh tế… - Liên hệ thực tiễn việc sử dụng công cụ luật pháp Việt Nam Trong năm gần đây, thị trường bất động sản nước ta, đặc biệt thị trường nhà đất có bước phát triển đáng kể, góp phần quan trọng vào việc thúc đẩy kinh tế- xã hội đất nước, làm thay đổi mặt đô thị nông thôn, góp phần chuyển dịch cấu kinh tế theo hướng cơng nghiệp hố, đại hố Bên cạnh mặt tích cực, hoạt động quản lý thị trường bất động sản nước ta thời gian qua bộc lộ nhiều mặt hạn chế, phát sinh nhiều vấn đề gây xúc xã hội, cụ thể sau: Bất động sản nói chung, đặc biệt nhà đất chưa khai thác, sử dụng có hiệu quả, cịn lãng phí, thất Hiện tượng tiêu cực, tham nhũng liên quan đến bất động sản gây bất bình xã hội, làm giảm lịng tin nhân dân Thị trường bất động sản phát triển tự phát, thiếu lành mạnh, giao dịch “ngầm” chiếm tỷ lệ lớn Cung cầu bất động sản bị cân đối, đặc biệt nhà nhân dân sở sản xuất doanh nghiệp chưa đáp ứng yêu cầu thực tế Tình trạng đầu nhà đất, kích cầu ảo để nâng giá bất động sản làm cho thị trường “nóng, lạnh” thất thường, nhiều sốt giá nhà đất xảy số năm gần Thông tin bất động sản khơng đầy đủ, thiếu minh bạch khó tiếp cận; thủ tục giao dịch bất động sản phức tạp, phải qua nhiều khâu trung gian, tốn nhiều thời gian, chi phí giao dịch cao; quyền nghĩa vụ bên tham gia giao dịch khơng đảm bảo, cịn có tượng lừa đảo kinh doanh bất động sản dịch vụ môi giới bất động sản Nhiều yếu tố quan trọng có tính định cho việc hình thành hỗ trợ cho thị trường bất động sản vận hành dịch vụ môi giới bất động sản, tư vấn, định giá bất động sản, dịch vụ quản lý bất động sản chưa pháp luật quy định chưa có biện pháp quản lý làm ảnh hưởng xấu đến phát triển lành mạnh vận hành bình thường thị trường bất động sản Sự tham gia tổ chức tài chính, tín dụng, ngân hàng vào giao dịch thị trường bất động sản nhiều hạn chế số lượng nghiệp vụ, chưa đóng vai trị hậu thuẫn vốn cho thị trường bất động sản phát triển Hệ thống pháp luật bất động sản nói chung kinh doanh bất động sản nói riêng có cịn tản mạn, chưa đầy đủ không thống nhất, thiếu đồng bộ, chưa đáp ứng yêu cầu thực tế, làm giảm hiệu lực quản lý nhà nước thị trường bất động sản Đến nay, nhà nước ta chưa có văn quy phạm pháp luật riêng, có giá trị pháp lý cao để điều chỉnh hoạt động kinh doanh bất động sản thị trường bất động sản Có số quy định liên quan đến bất động sản rải rác nhiều văn pháp luật khác như: Luật đất đai, Bộ luật dân sự, Luật xây dựng, Luật nhà ở, Luật thương mại Các văn quy định bất động sản, quản lý bất động sản mà chưa có quy định điều chỉnh hoạt động kinh doanh bất động sản Quản lý nhà nước thị trường bất động sản nhiều hạn chế, hiệu quả, chưa đáp ứng yêu cầu thực tế Theo quy định pháp luật hành đất đai, nhà ở, cơng trình xây dựng giao cho nhiều quan khác quản lý Hoạt động kinh doanh bất động sản chưa giao cho quan thống quản lý Cơ chế, sách quản lý hoạt động kinh doanh bất động sản chưa rõ ràng, chưa đồng đủ mạnh, đó, chưa phát huy nội lực thu hút đầu tư kinh doanh bất động sản; đồng thời nhiều bất cập, gây trở ngại cho giao dịch bất động sản, chưa tạo điều kiện cho thị trường bất động sản phát triển mạnh mẽ lành mạnh Cụ thể số trang báo vnexpress đề cập đến số vấn đề nóng như: việc nhà xây sai phép lan tràn luật khơng nghiêm, cần có biện pháp xử lí nghiêm minh khơng với chủ nhà mà nhà thầu, sách thuế gây khó dễ kinh doanh bất đống sản Vậy để luật thực công cụ điều tiết thị trường bất động sản Việt Nam cần có giải pháp hợp lí Các biện pháp nhằm tăng hiệu việc sử dụng công cụ luật pháp Để các công cụ luật pháp phát huy vai trò của mình: + Thứ phải thể chế hóa quan điểm định hướng chủ trương, sách Đảng và Nhà nước đất đai (đặc biệt Nghị Trung ương Trung ương 9, khóa IX) + Thứ hai, phải bám sát diễn biến chủ yếu quan hệ đất đai thị trường để tháo gỡ vướng mắc thực tế đặt ra, đồng thời dự báo trúng vấn đề cần được quản lý thời gian tới + Thứ ba, phải thể tư tưởng trọng dân, quan tâm phát huy dân chủ Bên cạnh đó, trình xây dựng cơng cụ này, địi hỏi phải bảo đảm tính đồng bộ, thống nhất, đầy đủ ln theo kịp địi hỏi thực tiễn sống Trong q trình vận hành chúng, cần có đạo nhanh, kịp thời, trúng theo hướng quản lý đồng bộ, hợp lý Đồng thời, phải xử phạt nghiêm minh, mạnh mẽ hành vi, vụ việc vi phạm theo kỷ cương một nhà nước pháp quyền II CÔNG CỤ QUY HOẠCH Nội dung: Công cụ quy hoạch kế hoạch công cụ chủ yếu phục vụ công tác quản lý nhà nước thị trường bất động sản quản lý đô thị Bao gồm vấn đề sau: - Quy hoạch: phân bổ đất đai với mục đích khác - Kế hoạch: cụ thể hoá quy hoạch Liên hệ thực tiễn Viêt Nam nay: Quản lý nhà nước đất đai thông qua công cụ quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất tăng cường, góp phần tích cực vào việc phân bố sử dụng ngày hợp lý, có hiệu nguồn lực đất đai Đã chấm dứt tình trạng giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất ngồi quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất Hầu hết tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương lập điều chỉnh quy hoạch sử dụng đất đến năm 2010 kế hoạch sử dụng đất năm (2006-2010) Tuy nhiên việc lập, thẩm định, xét duyệt, thực quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất quy hoạch có sử dụng đất nhìn chung chưa tốt Chất lượng quy hoạch chưa cao, nhiều trường hợp khơng sát thực tế, tính khả thi thấp Tình trạng quy hoạch "treo", dự án "treo", nhiều vướng mắc cơng tác bồi thường, giải phóng mặt gây xúc dư luận xã hội, ảnh hưởng xấu đến ổn định sản xuất, đời sống nhân dân nhiều nơi, làm chậm tiến độ triển khai nhiều dự án đầu tư gây lãng phí đất đai Hiện tượng vi phạm pháp luật đất đai nhiều, việc bồi thường, hỗ trợ, tái định cư Nhà nước thu hồi đất Điểm bất hợp lý quy hoạch tổng thể Nhà nước định hướng sơ đồ phát triển không gian áp dụng quy hoạch cụ thể khu vực quan quản lý không thực thi tinh thần đồ án quy hoạch Sự điều chỉnh quy hoạch tuỳ tiện theo khu vực, theo điều kiện nhu cầu vùng, địa phương cụ thể cộng thêm quản lý đô thị chưa tốt, chưa triệt để quan quản lý nhà nước tạo điều kiện cho tượng "vượt rào" "lách luật" Điều này, việc gây biến dạng cho diện mạo quy hoạch đô thị, tạo bát nháo thiếu đồng tổng quan kiến trúc nói chung, mà ảnh hưởng đến doanh nghiệp đầu tư trực tiếp vào dự án nhu cầu thiết yếu người dân   Giải pháp: Để tăng cường quản lý sử dụng đất quy hoạch dự án đầu tư, khắc phục có hiệu yếu nêu trên, nhà nước có biện pháp nhằm khắc phục quản lý thông qua hướng dẫn quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất thủ tướng phủ ban hành sau: Bộ Tài nguyên Môi trường chủ trì, phối hợp với Bộ, ngành liên quan tiếp tục rà sốt, đề xuất sửa đổi, bổ sung, hồn thiện hệ thống pháp luật đất đai, đặc biệt trọng quy định quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất; giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất; bồi thường, hỗ trợ, tái định cư Nhà nước thu hồi đất; quyền nghĩa vụ người sử dụng đất khu vực phải chuyển đổi mục đích sử dụng đất phải thu hồi để thực dự án đầu tư theo quy hoạch Bộ Kế hoạch Đầu tư chủ trì, phối hợp với Bộ Tài ngun Mơi trường, Bộ Xây dựng rà sốt quy định quy hoạch phát triển kinh tế-xã hội, quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch xây dựng để thống đề xuất việc sửa đổi, bổ sung theo hướng làm rõ phạm vi loại quy hoạch mối quan hệ loại quy hoạch, khắc phục chồng chéo, thiếu thống thiếu đồng loại quy hoạch Bộ Kế hoạch Đầu tư, Bộ Xây dựng, Bộ Giao thông Vận tải Bộ, ngành liên quan có trách nhiệm rà sốt quy hoạch, dự án có sử dụng đất, quy hoạch khu công nghiệp, khu chế xuất, khu kinh tế, khu công nghệ cao, khu đô thị mới, hệ thống giao thông công trình hạ tầng văn hóa, xã hội có quy mơ lớn, trình Thủ tướng Chính phủ định điều chỉnh cho phù hợp Ủy ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ướng theo thẩm quyền có trách nhiệm: a) Rà sốt, sửa đổi, bổ sung hoàn thiện văn quy định, hướng dẫn cụ thể quản lý đất đai, giá đất, vận dụng thực sách bồi thường, hỗ trợ, giải việc làm tái định cư Nhà nước thu hồi đất cho phù hợp với tình hình thực tế địa phương; b) Chỉ đạo việc lập, điều chỉnh, phê duyệt quy hoạch sử dụng đất đến năm 2010 kế hoạch sử dụng đất năm (2006-2010) cấp huyện cấp xã, bảo đảm hồn thành q II năm 2007 Khuyến khích sử dụng đơn vị tư vấn có trình độ chun mơn, nghiệp vụ cao để nâng cao chất lượng, tính khả thi phương án quy hoạch; c) Rà sốt, xử lý quy hoạch có sử dụng đất theo quy định khoản 3, Điều 29 Luật Đất đai năm 2003 Cần đánh giá quy hoạch bị coi "treo" xử lý theo hướng sau: - Những quy hoạch thực sớm tập trung nguồn lực để thực ngay, không để kéo dài; - Những quy hoạch xét cần trước mắt chưa có khả thực điều chỉnh mốc thời gian thực quy hoạch; - Những quy hoạch khơng hợp lý, khơng có tính khả thi phải định hủy bỏ ngay; - Công bố công khai phương tiện thông tin đại chúng việc điều chỉnh, hủy bỏ quy hoạch d) Bãi bỏ chấm dứt việc tùy tiện đặt quy định trái pháp luật nhằm hạn chế quyền người sử dụng đất vùng có quy hoạch Khi công bố kế hoạch thu hồi đất có cơng trình, nhà để thực quy hoạch phải đồng thời công bố kế hoạch tái định cư gắn với giải việc làm, ổn định đời sống người có đất bị thu hồi; đ) Rà sốt, xử lý dự án có sử dụng đất theo quy định khoản 12 Điều 38 Luật Đất đai năm 2003 Đôn đốc việc sử dụng đất chủ đầu tư Kiên thu hồi đất dự án mà chủ đầu tư khơng có khả thực để giao cho thuê tổ chức, cá nhân có lực có nhu cầu đất đai để thực dự án đầu tư; e) Thực sách bồi thường, hỗ trợ, giải việc làm tái định cư Nhà nước thu hồi đất, bảo đảm ổn định đời sống người có đất bị thu hồi Phát huy vài trò Tổ chức phát triển quỹ đất việc chủ động giải phóng mặt sau quy hoạch quan nhà nước có thẩm quyền xét duyệt, tạo sẵn quỹ đất cho nhà đầu tư Khắc phục có hiệu tình trạng ách tắc, kéo dài việc giải phóng mặt bằng; g) Chấn chỉnh cơng tác giao đất, cho thuê đất, đặc biệt phải xem xét kỹ nhu cầu sử dụng đất, hiệu tính khả thi dự án, khả thực nhà đầu tư trước định giao đất, cho thuê đất Bộ Tài nguyên Môi trường, Ủy ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương thường xuyên kiểm tra việc thực quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất; việc thu hồi đất, giao đất, cho thuê đất; việc bồi thường, hỗ trợ, tái định cư Nhà nước thu hồi đất để ngăn chặn kịp thời vi phạm Bộ Tài nguyên Mơi trường có trách nhiệm theo dõi, kiểm tra việc thực định kỳ báo cáo Thủ tướng Chính phủ tình hình thực Chỉ thị III CỤ TÀI CHÍNH BẤT ĐỘNG SẢN: 1.Nội dung: Cơng cụ tài bất động sản gồm hình thức như: vốn vay, trái phiếu thị và xây dựng, tín dụng uỷ thác xây dựng bất động sản, ngân sách đầu tư vào kết cấu hạ tầng, sách thuế và phí tài sản bất đợng sản…Các tài sản bất đợng sản thường có giá trị lớn nên việc tạo lập giao dịch chúng qua thị trường cần nguồn vốn lớn, điều giải sử dụng cơng cụ tài bất đợng sản Những công cụ vừa có ý nghĩa thúc đẩy sự phát triển, lại vừa có khả tàn phá lớn đối với thị trường bất động sản Cuộc khủng hoảng tín dụng bất đợng sản Mỹ sách tài chính, tín dụng nới lỏng cho thị trường bất động sản nước ta cuối năm 2007, đầu năm 2008 minh chứng rõ điều đó Do đó, cần khéo léo sử dụng công cụ tài chính bất động sản để góp phần ổn định kinh tế - xã hội của đất nước Liên hệ thực tiễn Việt Nam: Ảnh hưởng môi trường kinh tế việc cấp thiết sử dụng cơng cụ tài chính: Từ năm 2007 đến đầu năm 2008 (khoảng tháng 3, 4-2008) giai đoạn "sốt giá” thị trường BĐS Lúc TTBĐS chịu sức ép tăng giá lớn thị trường chứng khoán tập trung phi tập trung phát triển bùng nổ (lên sốt) kiểu bong bóng, có dịng vốn lớn chuyển dịch từ chứng khốn sang bất động sản Thêm nữa, với sách tài chính, tín dụng mở rộng, ngân hàng, tổ chức tài chính, nhà đầu tư nước ngồi tài trợ, rót vốn lớn cho TTBĐS (ví dụ: đến tháng 3-2008 Ở TPHCM, tổng dư nợ cho vay bất động sản đạt 34.500 tỉ đồng, chiếm 10% tổng dư nợ ngân hàng) Theo ước tính Ngân hàng Phát triển châu Á (ADB), từ năm 2000 đến năm 2005 nhu cầu vốn đầu tư cho sở hạ tầng nước châu Á lên tới khoảng 280 tỉ USD Với VN, theo tính tốn Ngân hàng Thế giới Bộ Giao thông Vận tải (GTVT) VN, từ năm 2000 đến 2005 riêng đầu tư cho hệ thống GTVT cải tạo, xây dựng hệ thống điện lực cần phải có 30 đến 35 tỉ USD Ngồi ra, nhu cầu vốn phục vụ cho xây dựng trường học, bệnh viện lớn Nguồn vốn để đáp ứng nhu cầu chủ yếu phải huy động nước Điều thể cấp thiết sử dụng cơng cụ tài để vận hành thị trường cách thuận lợi hiệu Trong công cụ tài vừa nêu, nhóm xin đưa nghiên cứu hai cơng cụ là: trái phiếu thị và xây dựng tín dụng uỷ thác xây dựng bất động sản  Trái phiếu đô thị xây dựng: Hiện hai công cụ Nhà nước áp dụng, nhiên phổ biến hiệu số khơng đáng kể, bên cạnh cịn có nhiều bất cập việc ban hành triển khai cần xem xét để tính ứng dụng vào thực tế cao Trái phiếu đô thị loại trái phiếu đầu tư có kỳ hạn từ năm trở lên, quyền địa phương ủy quyền cho kho bạc pháp nhân quyền địa phương lập ra, phát hành với mục đích huy động vốn để đầu tư xây dựng cơng trình mang tính cơng cộng đường xá, bến cảng, trường học, bệnh viện,…Kinh nghiệm nước phát triển cho thấy phát hành trái phiếu đô thị xem lựa chọn hiệu huy động vốn cho đầu tư Theo quy chế, trái phiếu thị loại chứng khốn có thời hạn từ năm trở lên Mệnh giá tối thiểu trái phiếu 100.000 đồng Các mệnh giá khác trái phiếu đô thị bội số tối đa hình thức bút tốn ghi sổ 10 tỷ đồng Việc mua toán trái phiếu tiền mặt chuyển khoản với số lượng không hạn chế Chủ sở hữu trái phiếu chuyển quyền chuyển giao, mua bán, tặng cho thừa kế, cầm cố giao dịch thị trường chứng khoán miễn thuế thu nhập cá nhân khoản thu nhập từ trái phiếu Thực trạng việc sử dụng công cụ trái phiếu đô thị Việt Nam: Ở VN năm qua, có số thị lớn như: TP.HCM, Hà Nội cho phép Chính phủ chủ động phát hành trái phiếu tài trợ dự án phát triển sở hạ tầng Từ năm 2003-2007, thông qua Quỹ đầu tư phát triển địa phương TP.HCM, Hà Nội huy động lượng vốn lớn cho ngân sách Tổng lượng vốn mà hai địa phương huy động qua phát hành trái phiếu thị 11.000 tỷ đồng, 1 TP.HCM 10.000 tỷ đồng Hà Nội 1.000 tỷ đồng Tuy nhiên hình thức huy động cịn nhiều khó khăn, quy mơ cịn hạn chế Ví dụ: Trong Doanh nghiệp triển khai có dự án trái phiếu đường Nguyễn Tất Thành, Liên Tỉnh lộ 15 ( TP Hồ Chí Minh) với khoảng 41 tỉ đồng sau năm thu hồi vốn có lãi, sau việc thực dự án cách huy động vốn qua trái phiếu khơng tiến triển Vì vậy, thời gian tới với hình thành phát triển đô thị lớn việc mở rộng Thủ đô Hà Nội, chỉnh trang phát triển TP Hải Phòng, TP.HCM … chắn tạo áp lực tăng nhu cầu vốn Cho nên, việc nghiên cứu vận dụng phương thức phát hành trái đô thị để huy động vốn đầu tư cần thiết Hạn chế việc áp dụng công cụ trái phiếu đô thị Việt Nam: Quy mô thị trường phát hành trái phiếu đô thị nhỏ, vốn huy động hạn chế chưa đáp nhu cầu vốn đầu tư phát triển sở hạ tầng đô thị Mặc dù, Luật NSNN cho phép địa phương huy động vốn đầu tư cơng trình sở hạ tầng, nhiên địa phương chưa mạnh dạn lựa chọn phương thức Quy mơ phát hành trái phiếu cơng trình thị cịn hạn chế Hiện nay, trái phiếu thị có loại trái phiếu đảm bảo chi trả trực tiếp nguồn ngân sách, chưa có loại trái phiếu đảm bảo chi trả nguồn thu nhập trực tiếp từ cơng trình đầu tư cơng Quy trình, thủ tục lập phương án phát hành cịn q nhiều phức tạp: dựa nhu cầu vốn đầu tư năm, quan tài địa phương lập phương án huy động trình Hội đồng Nhân dân tỉnh, thành phố xét duyệt Tuy nhiên, khâu báo cáo giải trình với Bộ Tài phức tạp Cơng tác kế hoạch hóa kế hoạch huy động vốn cịn chưa quan tâm mức Việc xây dựng kế hoạch phát hành trái phiếu mang tính thụ động, chủ yếu dựa vào nhu cầu chi tiêu dự toán Ngân sách thơng qua Quy trình lập dự tốn ngân sách cịn theo mơ hình cũ, dựa sở nguồn tài huy động đầu vào từ xác định đầu Phân cấp nguồn tài cho ngân sách địa phương cịn hạn chế, chưa tạo sở đảm bảo nguồn thu ổn định cho ngân sách địa phương chủ động cân đối trả nợ 1 Về lãi suất đấu thầu: thời gian qua lãi suất đấu thầu trái phiếu phủ Bộ Tài đưa cịn phần mang tính chủ quan, chưa vào tình hình biến động kinh tế, việc quy định biện độ dao động trái phiếu phủ trái phiếu thị cịn cứng nhắc Hình thức trái phiếu chưa thật phong phú, chủ yếu dạng chứng có ghi không ghi tên, lãi suất cố định Phương thức trả lãi phổ biến hàng năm, định kỳ tháng trái phiếu đô thị TP.HCM  Tín dụng ủy thác (tín thác) xây dựng bất động sản: Tín thác bất động sản nghiệp vụ mà giao dịch ủy thác thực người ủy thác người nhận ủy thác Người ủy thác hiểu chủ dự án hay chủ đất đai người nhận ủy thác ngân hàng Bằng hợp đồng ủy thác, ngân hàng chủ đất chuyển quyền sử dụng đất đai chịu trách nhiệm quản lý chúng việc xây dựng dự án chuyển giao bất động sản hoàn tất Người nhận ủy thác nhận thù lao tín thác đáo hạn có trách nhiệm chuyển trả quyền sở hữu tài sản tín thác cho người ủy thác người định thụ hưởng Sau khế ước tín thác ký kết, ngân hàng nhận ủy thác tiến hành cho vay thực dự án bất động sản dựa tài sản tín thác xem tài sản chấp cho ngân hàng (lúc xem chủ sở hữu tạm thời tài sản tín thác) Đài Loan nơi áp dụng nghiệp vụ mạnh Land Bank ngân hàng đầu cho vay tín thác lãnh thổ Đài Loan Tín thác bất động sản nghiệp vụ tín dụng hồn tồn Việt Nam có tồn hình thái thể khơng hồn tồn nghiệp vụ tín thác, có độ an tồn cao cho ngân hàng, chủ đất, nhà xây dựng khách hàng mua nhà Một số biện pháp phát nhằm tăng hiệu việc sử dụng cơng cụ tài chính: Ý kiến Nhóm nghiên cứu: Chính phủ điều chỉnh bổ sung vào nghị định có liên quan đến phát hành trái phiếu quyền địa phương loại trái phiếu thu nhập Xây dựng chế tài linh hoạt: chế tài phải phù hợp với điều kiện kinh tế thị trường đơn vị nghiệp có thu, doanh nghiệp cơng ích ngun tắc “quyền hạn tương ứng với trách nhiệm” Đẩy mạnh phân cấp tài mở rộng đầu nối đầu tư, phát triển hệ thống hạ tầng kinh tế kỹ thuật đồng phục vụ cho cơng cơng nghiệp hóa đại hóa Xây dựng định mức thu phí lệ phí phù hợp với chế kinh tế thị trường dịch vụ hàng hóa cơng mang tính cạnh tranh với khu vực tư, đảm bảo mức thu phải đủ để trang trải khoản chi phí khai thác vận hành cơng trình thu hồi vốn đầu tư thời gian hợp lý Tăng cường nguồn thu cho địa phương, điều chỉnh tăng thu ngân sách địa phương, tăng cường lực tự chủ sáng tạo địa phương việc huy động vốn Ý kiến tham khảo từ tài liệu: Phân cấp vay nợ cho quyền địa phương Xây dựng mức giới hạn vay nợ riêng cho địa phương: Mỗi địa phương cần phải xây dựng mức giới hạn tín dụng riêng Xác định mức giới hạn sở điều kiện kinh tế xã hội lực quản lý phù hợp Phát triển mơ hình cơng ty cổ phần đầu tư sở hạ tầng: nhân rộng mơ hình đa quỹ đầu tư đô thị TP.HCM Việc thành lập công ty cổ phần đầu tư sở hạ tầng quỹ đầu tư đô thị, chuyển giao quyền khai thác cơng trình đầu tư nguồn phát hành trái phiếu, thu hồi vốn để tiếp tục đầu tư vào cơng trình khác Khơng ngừng nâng cao hiệu thị trường thông qua việc công khai hóa minh bạch hóa thơng tin, thu hút nhiều khách hàng tham gia giao dịch IV CÔNG CỤ QUẢN LÝ HÀNH CHÍNH Nội dung: Cơng cụ quản lý hành hệ thống văn hành quy định thủ tục tạo lập, giao dịch, chuyển nhượng quyền liên quan tới nhà đất, bất đợng sản Nó sở tạo “chứng minh thư” cho hàng hố bất đợng sản giao dịch thị trường Nếu thủ tục đơn giản, minh bạch, chi phí vừa phải làm tăng tính “thanh khoản” cho hàng hố và thị trường  Nội dung quản lý hành hoạt động kinh tế bất động sản rộng, chủ yếu quản lý khai thác, xây dựng bất động sản; quản lý thị trường bất động sản; quản lý thu nhập bất động sản quản lý quyền tài sản bất động sản Dưới trình bày tóm tắt mặt nội dung nêu trên: Khai thác, xây dựng bất động sản thuộc lĩnh vực sản xuất Quản lý lĩnh vực hoạt động quản lý bất động sản tối quan trọng; khai thác, xây dựng bất động sản giữ vai trị có tính định gia tăng hữu hiệu cung cấp bất động sản, thoả mãn nhu cầu sản xuất sinh hoạt xã hội bất động sản; ngành xây dựng chuyên môn thực khai thác, xây dựng bất động sản ngành sản xuất quan trọng kinh tế quốc dân Vì vậy, Chính phủ nước coi trọng việc quản lý khai thác, xây dựng bất động sản, nội dung chủ yếu quản lý hành bất động sản Mục tiêu quản lý khai thác, xây dựng bất động sản xúc tiến khai thác, xây dựng hợp lý, tiết kiệm đất đai tăng gia hữu hiệu việc cung cấp bất động sản, tăng thêm hội tạo việc làm, thoả mãn nhu cầu phát triển kinh tế bất động sản Để thực mục tiêu Chính phủ trực tiếp tham gia hạng mục khai thác, xây dựng bất động sản Như vậy, làm cho nội dung cụ thể khai thác, xây dựng bất động sản rộng Khái quát lại, chủ yếu có: quản lý hạng mục khai thác, xây dựng bất động sản; quản lý thu nhập khai thác Trong quản lý quy hoạch khai thác, xây dựng bất động sản chủ yếu  Sự kiểm soát Chính phủ khai thác, xây dựng bất động sản chủ yếu thông qua quy hoạch đất đai điều lệ xây dựng Nhằm bảo đảm phúc lợi công cộng, kiểm soát dẫn dắt việc khai thác, xây dựng bất động sản, giảm thiểu loại trừ ảnh hưởng tiêu cực yếu tố ngoại vi hoạt động khai thác, xây dựng bất động sản Quy hoạch đất đai trước chủ yếu phân chia khu vực tính chất cơng sử dụng đất đai, tiến hành quy hoạch kết cấu hình thể bố cục cơng trình xây dựng mặt đất Quy hoạch đất đai đại bao gồm mặt nội dung chất lượng môi trường tự nhiên, bảo vệ di tích lịch sử, kiểm sốt phân lơ khai thác đất đai Điều lệ có liên quan đến quy hoạch đất đai ngày phức tạp, hạn chế tăng cường, khu vực đất đai quy định công dụng cho phép cụ thể; việc thiết kế triển khai mảnh đất cơng trình xây dựng, đề hạn chế nghiêm khăc chiều cao thể tích cơng trình xây dựng, tỷ lệ diện tích chiếm đất cơng trình xây dựng, dân số nhiễm mơi trường, tiêu chuẩn xanh bố trí thiết bị công cộng Đối với điều lệ xây dựng có tiêu chuẩn chi tiết thiết kế nội yêu cầu kết cấu Để bảo đảm thực quy định yêu cầu quy hoạch đất đai điều lệ kiến trúc, tăng cường quản lý hoạt động khai thác, xây dựng bất động sản, Chính phủ nhiều nước thực hành chế độ cho phép khai thác, xây dựng bất động sản, trước bắt đầu thực phải đệ đơn xin phép cho quan Chính phủ chủ quản, sau quan Chính phủ chủ quản vào quy hoạch đất đai điều lệ, pháp lệnh xây dựng hữu quan để thẩm tra, phê chuẩn cách nghiêm khắc tiến hành Liên hệ thực tiễn Việt Nam  Việc quản ký quy hoạch đất đai: Sự yếu công tác quản lý đất đai hay tất yếu q trình thị hóa nước ta: Sự yếu thể việc tổ chức thực pháp luật đất đai, việc kiểm tra, tra, xử lý vi phạm Công tác đăng ký đất đai nhìn chung cịn mang nặng tính thủ cơng chưa thiết lập thành hệ thống để qua kiểm sốt chuyển dịch quyền sử dụng đất Công tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất chậm có số vướng mắc chưa tháo gỡ làm cho phận người sử dụng đất thiết tha với việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, đến cần chuyển nhượng lại khơng đủ thủ tục để thơng qua quan Nhà nước Tình trạng chuyển đất nơng nghiệp sang đất xây dựng kết cấu hạ tầng diễn phổ biến, khu thị Tình trạng có dẫn tới khủng hoảng thiếu đất trồng trọt: - Quá trình cơng nghiệp hố, đại hố, chuyển dịch cấu kinh tế tất yếu dẫn tới đòi hỏi tất yếu việc chuyển dịch cấu sử dụng đất Đất đai loại tài nguyên có hạn, tăng diện tích cho lĩnh vực phải giảm diện tích cho lĩnh vực khác Tuy nhiên, việc tăng giảm phải theo quy hoạch, kế hoạch Nhà nước Trong thời gian qua làm đất chuyên dùng tăng mà đất nông nghiệp tăng Chẳng hạn từ năm 1996 đến năm 2000 đất chuyên dùng (đất xây dựng, đất giao thông, đất thuỷ lợi ) tăng 260 ngàn đất nông nghiệp tăng triệu ba trăm ngàn Sắp tới phải làm tốt diện tích đất chưa sử dụng ngày bị thu hẹp thường nằm vùng khó khăn  Những vấn đề việc quản lý hợp đồng đầu tư hộ: Nhà nước quản lý chặt việc huy động vốn chủ đầu tư, lại chưa có quy định để buộc chủ đầu tư sử dụng vốn mục đích Cơ chế ràng buộc chủ đầu tư huy động vốn từ người mua sau xây xong phần móng Nhưng sau chủ đầu tư có sử dụng vốn huy động để tiếp tục triển khai dự án hay đem đầu tư vào nơi khác chẳng có quy định ràng buộc Hậu kiểu quản lý phần nhiều dự án kéo dài, gây thiệt hại cho người mua tình trạng mua nhà chậm có giấy chủ quyền Vấn đề phát sinh chủ đầu tư quan quản lý, quyền lợi người dân phải đảm bảo “Khơng có sổ, mua bán khó khăn, chẳng chấp ” Tình trạng bỏ trống khâu kiểm sốt thị trường không khiến Nhà nước thất thu thuế lớn, mà thân nhà đầu tư khơng an tâm thiếu sở pháp lý Công cụ pháp lý ràng buộc trách nhiệm nhà đầu tư có nhiều, quy định chế tài lại chưa đầy đủ nên quyền lợi người mua hộ không bảo vệ Nhiều đơn vị kinh doanh biết phần lợi cho mình, gặp khó khăn đổ hết thiệt thịi cho khách hàng gánh chịu Để thực toan tính đó, họ hợp đồng mưu mẹo, Những “bẫy” hợp đồng góp vốn mua nền, hộ, để xây dựng “bẫy” hợp đồng để lừa khách hàng, công ty thường thuê nhiều luật sư giỏi lách luật, câu chữ để xảy cố khách quan chủ quan chủ đầu tư có lợi vi trước ký kết hợp đồng mua bán hay góp vốn mua hộ khác hàng cần cân nhắc kỹ hợp đồng trước ký  Quy định mua bán hộ chung cư: Cách tính diện tích thuộc sở hữu chung - riêng hộ chung cư, phí dịch vụ khu chung cư lần quy định cách chi tiết Thông tư 01/2009/TT-BXD hướng dẫn cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà mẫu hợp đồng mua bán hộ chung cư mà Bộ Xây dựng ban hành hôm qua, 25.2 Thông tư dành điều hướng dẫn phí bảo trì, vận hành nhà chung cư Trong nêu rõ: "Hợp đồng mua bán hộ nhà chung cư phải ghi rõ giá bán hộ nhà chung cư bao gồm kinh phí bảo trì phần sở hữu chung nhà chung cư (2% tiền bán hộ) Trong trường hợp kinh phí thu để bảo trì khơng đủ huy động từ đóng góp chủ sở hữu tương ứng với phần diện tích sở hữu riêng chủ sở hữu" Hợp đồng mua bán nhà chung cư cần ghi rõ dự kiến mức phí phải đóng góp cho việc quản lý vận hành nhà chung cư Nhưng hướng dẫn quan trọng điều khoản có lẽ quy định UBND tỉnh, thành phố ban hành mức trần kinh phí quản lý vận hành nhà chung cư áp dụng địa bàn UBND tỉnh, thành phố quy định mức "trần" cịn mức phí cụ thể chủ đầu tư xây dựng thỏa thuận với người mua chung cư đàm phán, ký kết hợp đồng Tình trạng mức phí đưa nơi khác, gây xúc dư luận xảy tranh chấp phức tạp Giải pháp Quản lý bất động sản hoạt động tương đối phức tạp, liên quan đến quyền lợi trách nhiệm nhiều đối tượng tham gia có ảnh hưởng lớn đến vấn đề xã hội, yếu tố quản lý nhà nước việc vô quan trọng Nhà nước cần xây dựng, ban hành hệ thống văn quy định hướng dẫn cụ thể rõ ràng chế tài việc thực công tác quản lý bất động sản khu hộ bao gồm: Đối với thỏa thuận mua bán hộ, việc làm rõ quyền sở hữu chung riêng, trách nhiệm bên liên đới (chủ đầu tư, cư dân), đặc tả chất lượng xây dựng, sản phẩm, phải làm rõ dịch vụ, tiện ích cung cấp ước tính cách tính phí dịch vụ tương lai, khu hộ đưa vào hoạt động Cần xây dựng khung pháp lý việc hình thành ban quản trị tịa nhà dựa sở pháp luật, dân chủ, đồng thuận thông qua q trình biểu lấy số đơng cư dân Ban quản trị tòa nhà đại diện hợp pháp cho quyền lợi cư dân giám sát hoạt động quản lý tòa nhà Việc áp đặt giá trần cho phí dịch vụ quan quản lý thực không hợp lý Các quan quản lý nên đặt tiêu chuẩn tối thiểu dịch vụ cần cung cấp, việc định nghĩa dịch vụ cộng thêm, chất lượng dịch vụ, phí dịch vụ, lựa chọn nhà cung cấp dịch vụ cần cư dân tiến hành biểu thông qua Nhà nước cần có sách phát triển, xây dựng hệ thống đánh giá công ty cung cấp dịch vụ quản lý bất động sản khuyến khích khu hộ sử dụng dịch vụ công ty V ĐÀO TẠO NGÀNH NGHỀ BẤT ĐỘNG SẢN Nội dung: Theo thơng tin từ Bộ Xây dựng, tính đến cuối tháng 04/2008 có tổng số 31 sở cấp phép đào tạo môi giới bất động sản Các sở trực tiếp tham gia đào tạo nội dung gồm môi giới, định giá bất động sản; quản lý, điều hành sàn giao dịch bất động sản Cuối tháng 2/2008, Bộ Xây dựng vừa có định đồng ý thêm sở hoạt động đào tạo bất động sản Việc cấp phép cho sở tham gia đào tạo bất động sản nhằm hướng tới lộ trình Luật Kinh doanh bất động sản, theo từ ngày 1/1/2009, tất cá nhân, pháp nhân tham gia lĩnh vực bất động sản phải có chứng hành nghề Liên hệ thực tiên Việt Nam: 2.1.Thực trạng nguồn nhân lực họat động lĩnh vực bất động sản Việt Nam Đầu tư kinh doanh bất động sản ngành phát triển mạnh Việt Nam vòng 10 năm trở lại Vì vậy, số lượng chủ thể tham gia vào lĩnh vực đông chuyên môn nghề nghiệp chưa có chuẩn đánh giá nghề chung, đơn giản nhân viên kinh doanh tốt, đem nhiều doanh số cho cơng ty “nhân viên chất lượng cao”, dù thực tế phụ thuộc vào nhiều yếu tố khách quan chủ quan khác Thế nhưng, số lượng người làm việc khơng nhiều, đặc biệt thiếu chun gia thẩm định giá bất động sản Thực tế cho thấy thị trường bất động sản phát triển nhanh so với phát triển công tác đào tạo nhân cho lĩnh vực Hơn nữa, nay, nước ta có trường lớp đào tạo chuyên môn liên quan đến định giá kinh doanh bất động sản Chính thế, doanh nghiệp hoạt động kinh doanh bất động sản, chí quan chức có liên quan khó tìm kiếm, tuyển dụng nhân đáp ứng yêu cầu quan Theo PGS TS Hồng Văn Cường, Chủ nhiệm Khoa BĐS & Địa - Trường Đại học Kinh tế quốc dân: Những người làm nghề mơi giới chia thành nhóm: - Thứ nhất, chuyên gia đào tạo kinh doanh BĐS, số lượng ít, chủ yếu đào tạo nước - Thứ hai, người kinh doanh lĩnh vực khác chuyển sang kinh doanh BĐS Họ không đào tạo kiến thức chuyên ngành BĐS, sử dụng kiến thức, kinh nghiệm tích lũy từ lĩnh vực khác áp dụng sang BĐS - Thứ ba, lực lượng đông đảo người hoạt động trung tâm, văn phịng mơi giới BĐS Họ cầu nối quan trọng giúp chắp mối thông tin, gắn kết cung-cầu thị trường thực tế có tác động khơng nhỏ đến phát triển tính ổn định thị trường Phần lớn sở hành nghề môi giới BĐS VN hoạt động tự phát, không kiểm sốt; người hành nghề mơi giới chưa đào tạo chuyên nghiệp, hiểu biết không đầy đủ luật pháp có liên quan đến kinh doanh BĐS; hoạt động môi giới thiếu chuyên nghiệp, không minh bạch, tiềm ẩn nhiều yếu tố rủi ro, thiếu tin cậy khách hàng Vì vậy, người hành nghề mơi giới gán cho tên gọi thiếu thiện cảm "cò nhà đất" Luật Kinh doanh BĐS qui định người môi giới BĐS bắt buộc phải đào tạo cấp chứng hành nghề Đây sở quan trọng để hình thành lực lượng mơi giới chun nghiệp, góp phần làm thị trường BĐS minh bạch, phát triển ổn định, bền vững 2.2 Thực trạng đào tạo BĐS Việt Nam Thị trường BĐS thức phát triển nước ta 10 năm, tất cịn mẻ, đào tạo kinh doanh BĐS lĩnh vực gặp nhiều khó khăn: a.Về tài liệu Khơng có sẵn tài liệu, tài liệu chuẩn để đào tạo sinh viên chưa có Hiện đa phần sách bất động sản Việt Nam dịch từ tài liệu Mỹ, Nga Australia, trình dạy thử nghiệm Vì giáo trình nước ngồi phù hợp có hệ thống luật pháp ổn định, áp dụng vào giảng dạy nước ta chưa phù hợp hệ thống luật pháp BĐS không đồng b Nhân lực Chưa có đội ngũ fgiảng viên chuyên nghiệp đào tạo chuyên sâu vấn đề Ví dụ, từ năm 1998, ĐH Kinh tế quốc dân bắt đầu chuẩn bị đến năm 2002 chuyên ngành Kinh doanh BĐS thức đưa vào chương trình tuyển sinh đào tạo Đội ngũ giảng viên có 10