Lời mở đầu Trong trình thực công công nghiệp hoá - đại hoá, đất nớc ta đà có chuyển biến sâu sắc tất lĩnh vực đời sống kinh tế, xà hội Chính trị ổn định, kinh tế tăng trởng bền vững đà thúc đẩy hoạt động đầu t, xây dựng, kinh doanh, buôn bán phát triển, tạo tiền đề cho việc tăng việc làm, thu nhập nâng cao đời sống tầng lớp nhân dân Trong tình hình đó, Đảng nhà nớc ta xác định, tăng trởng kinh tế phải gắn liền với việc nâng cao đời sống tinh thần vật chất cho ngời dân Cùng với phát triển kinh tế thị trờng, đời sống ngời dân đà đơc nâng cao đáng kể ngày đợc hởng thành tựu phát triển kinh tế đem lại Tuy nhiên, xà hội có mặt cha giải đợc triệt để cản trở việc cải thiện tốt đời sống cho ngời dân Một số giải nhà cho ngời dân Việt Nam Có an c lạc nghiệp Câu nói nói lên ớc muốn giản dị ngời Việt Nam nhà để ổn định sống Nhng ớc muốn giản dị lại không đơn giản chút Bởi nhà, mái ấm nhiều sức nhiều ngời hoàn cảnh nớc ta nghèo, thu nhập ngời dân hạn chế Xét phạm vi đô thị Việt Nam, nghiên cứu gần ®· chØ tíi 60-70% d©n c cã thu nhËp thấp Do nhà cho ngời dân đô thị toán nan giải Có nhiều giải pháp đặt nhằm giải nhanh nhu cầu thiết yếu cho ngời dân Một giải pháp tham gia ngân hàng thơng mại tài trợ vốn cho ngời dân mua nhà để Xuất phát từ thực trạng nhà ngời dân Việt Nam xuất phát từ nhu cầu cần phát triển ngân hàng với hớng dẫn nhiệt tình TS Đặng Ngọc Đức, qua trình thực tập Trụ sở ngân hàng nông nghiệp & phát triển nông thôn Vit Nam, em đà lựa chọn đề tài: Phát triển hoạt động cho vay mua nhà ngời tiêu dùng ngân hàng NHNO & PTNT H ni để làm chuyên đề tốt nghiệp Kết cấu Chuyên đề lời mở đầu, kết luËn gåm cã ch¬ng: Ch¬ng I: Cho vay mua nhà - Một loại hình cho vay ngân hàng thơng mại Chơng II: Thực trạng hoạt động cho vay mua nhà NHN o & PTNT H ni Chơng III: Giải pháp phát triển hoạt động cho vay mua nhà NHN o & PTNT H ni Trong trình làm không mác phải thiếu sót em mong đớc góp ý thầy cô bạn đọc Chơng 1: Cho vay mua nhà - Một loại hình cho vay tiêu dùng ngân hàng thơng mại 1.1.Ngân hàng thơng mại 1.1.1.Khái niệm ngân hàng thơng mại Ngân hàng tổ chøc tµi chÝnh quan träng nhÊt cđa nỊn kinh tÕ Với hữu ngân hàng, cá nhân, hộ gia đình nhận đợc khoản vay để trang trải chi phí học tập, mua sắm ô tô, đồ dùng gia đình, sửa chữa mua nhà Với hÃng kinh doanh, khoản vay ngân hàng đợc coi nh nguồn tài trợ hiệu bổ sung vốn để mở rộng sản xuất, thực hợp đồng ký kết, nâng cao chất lợng sản phẩm, tăng khả cạnh tranh hội nhập với kinh tế quốc tế Bên cạnh đó, ngân hàng nơi để gửi tiết kiệm, nơi giao dịch nơi nhận đợc lời khuyên lĩnh vực đầu t , tài Ngày nay, hoạt động ngân hàng không ngừng phát triển Sự phát triển nhận thấy phơng diện, từ đời sản phẩm dịch vụ xuất tập đoàn ngân hàng có quy mô lớn có ảnh hởng đến nhiều quốc gia với hàng triệu ngời tiêu dùng với số lợng lớn quan quyền địa phơng Có thể nói rằng, chủ thể kinh tế dï trùc tiÕp hay gi¸n tiÕp, dï Ýt hay nhiỊu lần đợc hởng lợi ích hoạt động ngân hàng đem lại Vậy ngân hàng mà đem lại lợi ích lín ®èi víi kinh tÕ - x· héi nh vËy? Hoạt động ngân hàng liên quan đến hầu hết lĩnh vực kinh tế nên để định nghĩa ngân hàng cách xác phải tuỳ thuộc vào mục đích khía cạnh nghiên cứu Khi xét phơng diện loại hình dịch vụ cung cấp, ngân hàng loại hình tổ chức tài cung cấp số dịch vụ nh : tín dụng, tiết kiệm, dịch vụ toán thực nhiều chức tài so víi bÊt kú mét tỉ chøc kinh doanh nµo kinh tế Tuy nhiên, dới góc độ nghiên cứu nhà quản lý, đa khái niệm chung nh sau: Ngân hàng loại hình tổ chức tín dụng đợc thực toàn hoạt động ngân hàng hoạt động kinh doanh khác có liên quan Theo tính chất mục tiêu hoạt động, loại hình ngân hàng gồm ngân hàng thơng mại, ngân hàng phát triển, ngân hàng đầu t, ngân hàng sách, ngân hàng hợp tác loại hình ngân hàng khác (Luật tổ chức tín dụng văn hớng dẫn) 1.1.2 Các hoạt động chủ yếu ngân hàng thơng mại Tạo nguồn vốn Nguồn vốn ngân hàng bao gồm hai loại phân chia theo hình thức sở hữu: nguồn vốn chủ sở hữu ngân hàng khoản nợ Khác với loại hình doanh nghiệp, vốn chủ sở hữu ngân hàng thờng chiếm tỷ trọng nhỏ tổng nguồn vốn, khoản nợ nguồn vốn chủ yếu ngân hàng Tuỳ quốc gia, lÃnh thổ mà quy đinh tỷ trọng vốn chủ sở hữu tổng nguồn vốn mà ngân hàng đợc phép tạo lập * Huy động vốn Huy động vốn nhàn rỗi xà hội hoạt động quan trọng hàng đầu ngân hàng thơng mại Việc huy động ảnh hởng trực tiếp đến chất lợng hoạt động ngân hàng Ngân hàng thơng mại huy động thông qua loại hình huy động tiền gửi vay (vay ngân hàng nhà nớc, tổ chức tín dụng, hay phát hành loại giấy tờ có giá) * Tiền gửi: Khách hàng gửi tiền vào ngân hàng với nhiều mục đích: để sinh lời, để bảo quản, để sử dụng toán Tiền gửi nguồn vốn quan trọng ngân hàng để giúp ngân hàng hoạt động đặc biệt lĩnh vực cho vay Ngân hàng mở dịch vụ nhằm huy ®éng tõ ngêi ®em gưi víi cam kÕt b¶o qu¶n hộ ngời có tiền, hoàn trả hạn đồng thời trả lÃi cho tiền gửi nh phần thởng cho khách hàng việc sẵn sàng hy sinh nhu cầu tiêu dùng trớc mắt cho phép ngân hàng đợc sử dụng tạm thời để kinh doanh Dựa vào mục đích ngời gửi tiền, tiền gửi thờng đợc phân thành hai loại: tiền gửi giao dịch tiền gửi phi giao dịch -Tiền gửi giao dịch: tiền gửi cam kết kỳ hạn, chủ yếu nhằm mục đích toán Khách hàng gửi vào ngân hàng không mục đích hởng lÃi mà coi ngân hàng nh thủ quỹ cho họ Khách hàng rút lúc để phục vụ cho mục đích toán Tiền gửi giao dịch gồm tiền gưi cã thĨ ph¸t sÐc, ủ nhiƯm thu, ủ nhiƯm chi, thẻ chuyển tiền -Tiền gửi phi giao dịch: khoản tiền gửi có kỳ hạn doanh nghiệp, tổ chức kinh tế - xà hội, dân c Đây khoản tiền không toán ngay, tạm thời nhàn rỗi có tính ổn định LÃi suất áp dụng cho loại tiền gửi cao nhiều so với tiền gửi giao dịch *Nguồn vay: Ngoài hình thức tiền gửi ngân hàng huy động vốn cách vay mợn thêm nhằm bù đắp nhu cầu thiếu hụt đảm bảo khả toán cần thiết Các loại hình thức vay ngân hàng: - Vay Ngân hàng Nhà nớc: Đây khoản vay nhằm bù đắp nhu cầu cần thiết chi trả ngân hàng thơng mại Thông thờng ngân hàng thơng mại vay ngân hàng nhà nớc trờng hợp có nhu cầu cấp thiết Ngân hàng Nhà nớc cấp cho ngân hàng thơng mại hạn mức tín dụng để vay đợc ngân hàng thơng mại phải trả lÃi suất theo quy định - Vay tổ chức tín dụng: Đây nguồn ngân hàng vay mợn lẫn vay tổ chức tín dụng thị trờng liên ngân hàng Các ngân hàng thiếu hụt có nhu cầu vay mợn tức thời để đảm bảo khả khoản - Phát hành giấy tờ có giá: kỳ phiếu, tín phiếu, trái phiếu Đây khoản vay mà ngân hàng tơng đối chủ động hoạt động kinh doanh Ngân hàng thờng vay trung, dài hạn với quy mô lớn, lÃi suất cao để phục vụ cho ngân hàng việc tài trợ cho dự án, công trình, đảm bảo khả cung cấp vốn ngân hàng * Vốn chủ sở hữu: Vốn chủ sở hữu vốn ban đầu ngân hàng vào kinh doanh đợc bổ sung trình hoạt động cách trích từ lợi nhuận kinh doanh tăng mức đóng góp chủ sở hữu Bên cạnh đó, NHTM lập quỹ nh: quỹ dự phòng tổn thất, quỹ phúc lợi, quỹ khen thởng Thông thờng ngân hàng không sử dụng nguồn vốn vay mà sử dụng lâu dài, hình thành nên trang thiết bị, trụ sở ngân hàng Đối với hệ thống ngân hàng quốc gia, vốn chủ sở hữu ngân hàng điều kiện đợc huy động, cho vay theo tỉ lệ định Sử dụng vốn Tại NHTM, hớng sử dụng khai thác nguồn vốn cho vay đầu t, cho vay chủ yếu * Cho vay Cho vay hoạt động kinh doanh chủ chốt NHTM để tạo lợi nhuận LÃi suất cho vay thu đợc bù chi phí mà ngân hàng huy động, chi phí dự trữ, chi phí kinh doanh, chi phí quản lý * Đầu t Đầu t hoạt động giúp NHTM sử dụng khai thác tối đa nguồn vốn huy động, đồng thời mang lại nguồn thu nhập quan trọng cho ngân hàng Mua chứng khoán ngắn hạn phủ: Đem lại thu nhập cho ngân hàng, đảm bảo tính khoản cho ngân hàng, bảo đảm cân thu chi, điều hoà lu thông tiền tƯ Mua cỉ phiÕu, tr¸i phiÕu doanh nghiƯp: tham gia vào việc thành lập quản lý doanh nghiệp nhằm mang lại thu nhập cho ngân hàng Đồng thời giảm rủi ro cho ngân hàng ngân hàng đà thực đa dạng hoá loại hình đầu t * Hoạt động ngân quỹ Hoạt động ngân quỹ hoạt động cho việc chi trả khách hàng Hoạt động bao gồm: nghiệp vụ, quỹ tiền mặt, tiền gửi ngân hàng, tiền trình thu, nghiệp vụ chứng khoán ngắn hạn Các hoạt động khác * Hoạt động bảo lÃnh: nghiệp vụ ngân hàng cam kết dới hình thøc th b¶o l·nh vỊ viƯc thùc hiƯn nghÜa vơ tài thay cho khách hàng ngân hàng khách hàng không thực nghĩa vụ nh cam kết Bảo lÃnh thờng có ba bên: Bên hởng bảo lÃnh, bên đợc bảo lÃnh bên bảo lÃnh Bảo lÃnh ngân hàng có nghĩa ngân hàng bên bảo lÃnh; khách hàng ngân hàng ngời đợc bảo lÃnh ngời bảo lÃnh bên thứ ba * Mua bán ngoại tệ: Một dịch vụ ngân hàng đợc thực trao đổi ngoại tệ - ngân hàng đứng mua bán loại tiền lấy loại tiền khác hởng phí dịch vụ Trong thị trờng tài ngày nay, mua bán ngoại tệ thờng ngân hàng lớn thực giao dịch nh có mức độ rủi ro cao, đồng thời yêu cầu phải có trình độ chuyên môn cao * Hoạt động uỷ thác, toán tiền hàng, quản lý, phát hành chứng khoán, mua bán, bảo quản chứng khoán, cung cấp thông tin t vấn kinh doanh * Các hoạt động khác nh dịch vụ cho thuê két sắt, môi giới nhà đất, dịch vụ bảo hiểm, cung cấp dịch vụ ngân hàng đại lý 1.2 Các loại hình cho vay ngân hàng thơng mại Hoạt động cho vay hoạt động mang tính truyền thống cđa NHTM Víi sù ph¸t triĨn cđa nỊn kinh tÕ thị trờng, nhu cầu vốn ngày gia tăng dẫn tới hoạt động cho vay ngày phát triển đóng góp quan trọng vào phát triển kinh tế Hoạt động cho vay mặt mang lại thu nhập cho ngân hàng, mặt khác chứa đựng rủi ro cho ngân hàng Do để phát triển hoạt động cho vay, bên cạnh việc phải xây dựng thực sách tín dụng đứng đắn, phải không ngừng đa dạng hoá loại hình cho vay NHTM phù hợp với nhu cầu thị hiếu khách hàng Hiện nay, hoạt động cho vay đợc phân theo nhiều loại khác tuỳ theo yêu cầu khách hàng mục tiêu quản lý ngân hàng Sau số cách phân loại Căn kì hạn cho vay Cho vay ngắn hạn: hình thức cấp tín dụng có thời hạn năm trở xuống mục đích chủ yếu bù đắp thiếu hụt vốn tạm thời nh phục vụ cho toán tiền hàng hóa, tài trợ cho vốn lu động * Cho vay trung hạn: Đây hình thức cấp tín dụng thờng có thời hạn từ đến năm thờng đợc áp dụng cho vay trờng hợp đổi trang thiết bị, mua sắm máy móc mà thời gian khấu hao thờng không dài để hoàn trả vốn hạn cho ngân hàng * Cho vay dài hạn: khoản cấp tín dụng có thời gian năm cho vay cho đối tợng xây dựng nhà xởng, đầu t dây chuyền công nghệ với dự án lớn có thời gian thu hồi vốn dài Các khoản vay thờng có lÃi suất cao ngân hàng chịu nhiều rủi ro Trong thực tế, có khoản vay không xác định trớc thời hạn nh cho vay luân chuyển Khách hàng thoả thuận với ngân hàng việc ngân hàng đợc quyền trích tài khoản tiền gửi toán để thu nợ tài khoản có tiền Việc xác định trớc thời hạn thu nợ trờng hợp gây khó khăn cho khách hàng việc tiêu thụ sản phẩm Căn tính chất đảm bảo vốn vay