Các Yếu Tố Ảnh Hưởng Đến Quyết Định Mua Nhà Ở Xã Hội.docx

Microsoft Word LUAN VAN THAC SI docx BỘGIÁODỤCVÀĐÀOTẠO TRƯỜNGĐẠIHỌCCÔNGNGHỆTP HCM NGUYỄNTHI CÁCYẾUTỐẢNHHƯỞNGĐẾNQUYẾTĐỊNHMUA NHÀỞXÃHỘITẠITP HỒCHÍMINH LUẬNVĂNTHẠCSĨ Chuyênngành QUẢNTRỊKINHDOANHMã sốngàn[.]

Lýdonghiêncứu

Nhàởlàkhônggiancưtrú,nơiđảmbảomôitrườngsống,táitạosứclaođộngmàc ò n l à m ôitrườngvănhoá,giáodục,l à t ổấ mhạnhp h ú c củamọigiađình,l à thướcđosựphồnvinhvàti ếnbộxãhội.Đốivớimỗiquốcgia,nhàởkhôngchỉlànguồntàisảncógiátrịmànócònthểhiệnt rìnhđộpháttriển,tiềmnăngkinhtếvàgópphầnkhôngnhỏlàmthayđổidiệnmạođôthịvànông thôn.Cónhàởthíchhợpv à antoànlàmộtnhucầuthiếtyếu,lànguyệnvọngchínhđángcủamỗ icôngdân,trongđócócácđốitượngthuộcdiệnchínhsáchxãhội,cácđốitượngcókhókhănvềt hunhập.Trongnhiềunămqua,Nhànướctađãcórấtnhiềucốgắngtrongviệct ạodựngnhàởch ocácđốitượngkhókhănvềchỗởtrongxãhội,nhữngvănbản,nhữngc h í n h sáchđãđượcb a n hànhnhằmkhuyếnkhíchc á c c á nhânt ựt ạodựngnhàở ,c á c thànhphầnkinht ết h a m giatạo dựngn h à ở đểgiảiquyếtnhucầubứcthiếtcủacácđốitượngtrongxãhội.ThànhphốHồChíMi nhlàđôthịđặcbiệt,mộttrungtâmlớnvềkinhtế,vănhóa,giáo dụcđàotạo,khoahọccôngnghệ ,đầumốig i a o lưuvàhộinhậpquốctế,làđầutàu,độnglực,cósứcthuhútvàsứclantoảlớncủ avùngkinhtếtrọngđiểmphíaNam.Tốcđộpháttriểnkinhtếvàtăngdânsốcủathànhphốluônđạ tởmứcđộcao.Sựpháttriểnkinhtế- xãhội,thunhậpbìnhquânđầungườingàyđượccảithiệncùngvớisựgiatăngdânsốđãt ạoran hucầungàycànglớnvềnhàởcủangườidân.ThànhphốHồChíMinhđượccoilàđơnvịluônđi đầutrongviệccốgắnggiảiquyếtnhữngbứcxúcvềnhàởtrênđịabànthànhphố.T r o n g nhữn gn ămqua,chínhquyềnthànhphốđãc ó nhiềunỗl ựct r o n g việcgiảiquyếtvấnđền h à ởchoc ácđốitượngcánbộ,côngchức,viênchức,lựclượngvũtrang,ngườithunhậpthấpvàngườingh èo,gặpkhókhănvềnhàởtrongthànhphốnhưngdokhôngcóchínhsáchhỗt r ợtrựctiếpvềnhàở c h o c ác đốitượngcó thunhậpthấp,cáchộnghèotạikhuvựcđôthị,trongkhiđócácdoanhn ghiệpchỉchútrọngpháttriểncácdựánnhàởthươngmạiđểbánchocácđốitượngcóthunhậpc a o vàcáchộgiađìnhkhágiả,vìvậycácđốitượngcókhókhănvềnhàởtạikhu vựcđôthị(gồmc á n bộ,côngchức,viênchức,sĩquan,quânnhânchuyênnghiệpthuộclựclượn gvũtrangnhândânđượchưởnglươngtừngânsách;ngườilaođộngthuộccácthànhphầnkinht ế)khôngđủkhảnăngtàichínhđểcảithiệnchỗở.ViệcthôngquaLuậtNhàởvàNghịđịnh90/20 09/NĐ-

CPngày6tháng9năm2006quyđịnhchitiếtvàhướngdẫnthihànhLuậtNhàởđãtạođiềukiệ nthuậnlợichoviệcr a đờinhữngchínhsáchhỗt r ợ,khuyếnk h í c h pháttriểnnhàở c h o c á c đốitượngk h ó khănvềnhàởxãhộicủathànhphố.Trongđóquyđịnhchitiếtviệcthựchiệnc ơc hếNhànướchoặccáctổchức,cánhânthuộccácthànhphầnkinhtếđầutưxâydựngquỹnhàở xãhộiđểchomộtsốđốitượngcóthunhậpthấpgặpkhókhănvềnhàởthuêhoặcthuêmua.Tu ynhiên,quátrìnhtriểnkhaichínhsáchpháttriểnnhàở xãhộitheoquyđịnhcủaLuậtNhàởvà Nghịđịnh90/2006/NĐ-

CPcủaChínhphủcũngđãnảysinhmộtsốnhữngvướngmắc,trongđónguyênnhâncơbảnlàd ochiphíđầutưxâydựngcácdựánnhàởđòihỏiphảicónguồnvốnlớnvàdàihạn,lãisuấtcùng nhữngchiphíphátsinhluônđẩygiáthuênhàlêncaokhiếnrấtnhiềuđốitượngthunhậpthấpkh ôngthểtiếpcậnđượcquỹnhàởxãhộinày.Nhằmtìmhiểurõhơnvềhìnhthứcnhàởnàycùngnh ữngthựctrạng,địnhhướngcủaNhànướcvàcủathànhphốHồC h í Minhtrongv i ệcpháttriểnn hàở x ã hộit r ê n địab à n thànhphốtrongt ươnglai.Đól à l ý dovìsaomàtácgiảchọnđềt à i “

Mụctiêunghiêncứu

- Nhậnbiếtđượcnhữngnguyênnhâncácđốitượngcónhucầumuanhàlạikhót i ếpcậnvớil oạihìnhnhàởxãhội.Quađó,xácđịnhcácyếutốảnhhưởngđếnquyếtđịnhmuanhàởxãhộ itạiTPHCM.

- Xâydựngm ô hìnhnhằmt ì m r a cácyếut ốc ó ảnhhưởngđếnquyếtđịnhmuanhàởxãhộin hằmđápứngnhucầumuanhàởchocácđốitượngcóthunhậpthấp.Từđóđưaranhữnggiải pháp,tưvấnchocácnhàquảntrịđểđầutư,kinhdoanhhiệuquảloạihìnhnhàởnày,gópphần giảiquyếtvấnđềnhàởchongườidân,đặcbiệtlànhữngngườicóthunhậpthấp.

Đốitượngnghiêncứuvàphạmvinghiêncứu

Đốitượngnghiêncứu

Phạmvinghiêncứu

Phạmv i n g h i ê n c ứucủachuyênđềchỉt ậptrungx e m x é t nhữngv ấnđ ề liênq u a n đ ếnnhàởxãhộitrongphạmvithànhphốHồChíMinh,nhữngchínhsáchvềt ạolập,pháttriển quỹnhàởxãhộicũngnhưđịnhhướngpháttriểncủathànhphốtrongtươnglai.

Phươngphápnghiêncứu

Nghiêncứusơbộđịn tính

Nghiênc ứuđịnhtínhn h ằmmụcđ íchhiệuchỉnh,b ổsungt h a n g đoc á c kháin i ệmngh iêncứu,xâydựngbảngcâuhỏithămdòýkiếnkháchhàngchophùhợpv ớiđiềukiệncủaTPH CMnóichungvàthịtrườngnhàởxãhộinóiriêng.Từmụct i ê u nghiêncứuđãxácđịnh,cơsở lýthuyết,tácgiảđãxâydựngbảngcâuhỏithămd ò ýkiếnkháchhàngsơbộlần1.Tuynhiên ,bảngcâuhỏisơbộlần1chắcchắnc h ưaphùhợp.Vìvậy,bướctiếplànghiêncứuđịnhtínhv ớiviệckhảosát20kháchh à n g tạiTPHCM.

Trongbảngcâuhỏisơbộ,cácthangđoyếutốliênquanđượcđưavàovớiđầyđ ủ cácbiế ntiềmẩn,chưacómộtđiềuchỉnhnàođượcthựchiện.Mỗibiếnđượcnêut h à n h mộtphátb i ể utươngứngđểđ ápviênth ểhiệnýki ếnđánhgiácủamình.Ýk i ếntrảlờicủađápviênđượclư ợnghóatheothangđoLikert5mứcđộtừ(1)hoànt o à n khôngđồngýđến(5)hoàntoànđồng ý.

Saukhithựchiệnnghiêncứuđịnhtính,tácgiảxâydựngđượcbảncâuhỏithămd ò ýkiếnk háchhàngsơbộlần2vàsửdụngbảngcâuhỏinàyđểthămdòthử50k h á c h hàngđểtiếptụchi ệuchỉnh.Dữliệuthuthậpđượccủabướcnghiêncứusơbộ đượcđưavàok i ểm địnhđ ộ t i n c ậycủa thangđo,sửdụng kỹthuật phântích CronbachAlphac á c b i ếnc ó h ệsốt ươngquang i ữac á c b i ếnv à tổng(item- totalcorrelation)dưới0,30trongphântíchCronbach’sAlphasẽbịloạibỏ.Tiếptheo,dữl i ệu đượckiểmđịnhbằngphântíchEFAđểxemxétkhảnănghộitụcủathangđo g vàphântíchnhântố EFAcácbiếnquansátcótrọngsố(Factor loading)nhỏhơn 0,5trongEFAsẽtiếptụcloạibỏvàkiểmtratổngphươngtrích(≥50%).Cácbiếnc ò n lại(th angđohoànchỉnh)sẽđượcđưavàobảngcâuhỏidùngchonghiêncứuđ ị nhl ượngc h í n h t hức.Kếtquảchothấyc á c thangđ ođềuđượcrútt r í c h nguyênv ẹn,khôngcóhiệntượngtha ngđobịtách/ gộpbiếnquansátcủathangđonàyvàot h a n g đokhác,khôngcóbiếnquansátnàobịloạibỏt hêmtạibướcnày.

Nghiêncứuđịnhlượng

NghiêncứuđịnhlượngchínhthứcđượcthựchiệntạithànhphốHồChíMinh,đ ể phântí chnhântốkhámphá(EFA)vớiít nhất5 mẫutrên1biếnquansát.Bênc ạnhđó,đ ể t i ếnhàn hphânt í c h hồiq u i mộtc á c h t ốtn h ất,Tabachnick& F i d e l l ( 1 9 9 6 ) chorằngkíchth ướcmẫucầnphảiđảmbảotheocôngthức: n≥8m+50.Trongđ ó, nlàcởmẫu msốbiếnđộclậpcủamôhình.

Trêncơsởđó,tácgiảt i ếnh à n h t h u t h ậpd ữl i ệuvớic ỡmẫulà300.Phươngp h á p chọn mẫuđượctiếnhànhtheophươngphápthuậnlợi,ngẫunhiênvàđảmbảot ươngđốitheođúng y ê u c ầuc h o mụct i ê u nghiêncứu.Phươngphápt h u thậpdữ liệubằngbảngcâ u hỏiv à thămdòýk i ếnk há ch hànglàcô n nhânvàviênchức,ngườic ó thun h ậpt h ấpđangc ó nhuc ầun h à ở tạit h à n h p h ốH ồC h í Minh,p h á t b ảngcâ uhỏichokháchhàngđểkháchhàngđiềnvàophiếutrảlời.

Ýnghĩakhoahọcvàthựctiễncủađềtài

Đềtàinghiêncứuxácđịnhcácyếutốtácđộngđếnquyếtđịnhmuanhàởxãhộim ộtc á c h đ ầyđ ủ vàchínhx á c hơn.T ừđ ósẽc ó nhữngc ảithiệnt h í c h hợpnhằmn â n g caohiệupháttri ểnnhàởxãhộitạiTPHCMnóiriêngvàcácthànhphốởViệtN a m nóichung.Kếtquảnghiênc ứul à c ơsởphụcv ục h o việct r i ểnkhaic á c sảnphẩm,vàdịchvụmớiđápứngnhucầucủakhác hhàngvềnhàởxãhội.Vớiviệcp h â n tích cácyếutốl iê n q ua n đếnmứcquyếtđịnhmuan h à ởcủakháchhàng đểC h í n h phủvàcácdoanhnghiệpsẽhiểurõhơnvềsựkhókhăncủakh áchhàngkhi muanhàởxãhội.Đâylàcáchđánhgiámangtínhkháchquanvàkháiquátcaođolườnghiệuquả vềviệcpháttriểnnhàởxãhội. Đềtàilànguồntưliệuquantrọnggiúpcơquanquảnlývàcácchínhquyềnđịaphươngl ắng nghenhữngphảnh ồivànhucầut ừc á c bênt h a m g i a nhằmc ó đượcnhữngbổsung,điềuchỉn hchophùhợptrongchínhsáchnhàởxãhội.

Cấutrúccủaluậnvăn

Đềtàinghiêncứuđượcchiathành5chươngvớinộidungcụthểnhưsau:Chương1:Tổngq uanvềđềtàinghiêncứu.

Chương2:Cơsởlýluậnvềnhucầucủangườitiêudùng.Chương3:Môhì nhnghiêncứu

Chương5:Kiếnnghịv à kếtluậnhướnggiảiphápnhàở xãhộit r ê n địabànthànhphốHồChíMinh.

Phầnmởđ ầ uđ ãgiớit h i ệutổngquanv ềđềtàinghiênc ứu.Chương2 nàys ẽg i ớithiệucá clýthuyếtvềnhàởxãhộicũngnhưhànhvivànhữnggiaiđoạncủaq u á t rì nh quyếtđịnhmua sắm.Đồngth ờitrong chương2cũngđ ưara môhìnhlý t h u y ếtvàxâydựngcácgiảthuyếtn ghiêncứutrướcđó.Chương2cơbảnđượchìnht h à n h gồm3phầnchính:

Tổngquanvềnhàởxãhội

Kháiniệmvềnhàởxãhội

Nhàở x ã h ội( N O X H ) làmộtl o ạihìnhnhàở thuộcsởhữuc ủac ơquanNhànước(cót hểTrungươnghoặcđịaphương)hoặccácloạihìnhnhàđượcsởhữuvàq u ảnlýbởiNhànước, cáctổchứcphilợinhuậnđượcxâydựngvớimụcđíchcungc ấpnhàởgiárẻchomộtsốđốitượ ngđượcưutiêntrongxãhộinhưcôngchứccủaN h à nướcchưacónhàởổnđịnh,ngườicóth unhậpthấp vàđượcchothuêhoặcc h o ởvớigiárẻsovớigiáthịtrường.

CP,phápluậtquyđịnhnhưsau:Nhàởx ã hộilànhàởdoNhànướchoặctổchức,cánhânthuộcc ácthànhphầnkinhtếđầut ưxâydựngchocácđốitượngđượcthuênhàởxãhộilàcánbộ,cô ngchức,viênc h ức,sĩquan,quânn h â n c hu yê n nghiệpthuộclựclượngv ũtrangnhândân ,côngn h â n làm việctạicác khukinhtế,kh ucôngnghiệp,k h u chếxuất,khucôngnghệc a o vàcácđốitượngkháctheoquyđịnhcủaChínhphủ.

Nhàởxãhộilàloạinhàởchỉdànhchomộtsốđốitượngđặcbiệtđượcthuêvàt h u ê mua.Đ ốitượngđượcthuênhàở x ã hộil à c á n bộ,c ô n g c h ức,viênchức,sĩq u a n , quânnhânchuy ênnghiệpthuộclựclượngvũtrangnhândân,côngnhânlàmv i ệctạicáckhukinhtế,khucôn gnghiệp,khuchếxuất,khucôngnghệcaovàcácđ ố itượngkháctheoquyđịnhcủaChínhp hủ.Nhữngngườinàyphảicóthêmđiềuk i ệnlàngườicóthunhậpthấpvàthuộcmộttrongcáct rườnghợpsauđây:

- Chưac ó nhàở thuộcsởhữucủamìnhv à chưađượcthuêhoặcmuanhàở thuộcsởhữuNhànước.

Kháiniệmnhàở x ã hộic ó p h ạmv i h ẹph ơnsov ớikháin i ệmn h à ở chon g ườicót hunhậpthấp.Đốitượngcủanhàởxãhộigiớihạntrongphạmvinhữngn g ườil à m côngă nl ư ơngk h u v ựccôngv à mộtp h ầnkhuv ựctưnhân(tươngđ ố ichínhquy,quymôsảnxuấtkinhd oanhtừtrungbìnhđếnlớn,đólàcôngnhâncáck h u côngnghiệpởcácloạinhàtậpthể),nhà chongườithunhậpthấpmởrộngracảk h u vựctưnhânbaogồmcảnhữngngườilàmcôngă nlươngvànhữngngườikinhd o a n h cáthể.

Đốitượngquảnlýnhàởxãhội

Tùyv à o điềukiệnc ụt h ểc ủatừngđ ị aphương,Ủyb a n nhând â n c ấpt ỉnhcóq u y ềnqu yếtđịnhchủđầutưnhàởxãhội,cótráchnhiệmxácđịnhmứcthunhậpb ì n h quânv à t h u nh ậpt h ấptạiđ ị aphương,điềukiệnđượcmua,đượct h u ê , thuêmuanhàởxãhộitrênphạmviđịa bàntrongtừngthờikỳ.

Đốitượngcungcấpnhàởxãhội

Đốivớid ựá n pháttriểnnhàở x ã h ộiđượcđầut ưxâydựngbằngnguồnv ốnn g â n sácht hìNhànướclàngườiquyếtđịnhđầutưlựachọnchủđầutư.Đốivớidựá n pháttriểnnhàở xãhộ iđượcđầut ưxâydựngbằngnguồnvốnk h ô n g phảit ừn g â n s á c h Nhàn ướcthìviệclựac h ọnc h ủđ ầ ut ưdựá n đượcthựchiệnt h e o q u y đ ị nhcủaNhànước. Đốitượngthụhưởngnhàở xãhộilàc á n b ộ,c ô n g chức,v i ê n chứctheoq u y đ ị nhcủap hápluậtvềc á n bộ,côngchức,v i ê n chức.Sĩquan,quânnhânc h u y ê n n g h i ệpthuộclựclư ợngvũtrangnhând â n hưởnglươngt ừngâns á c h Nhànước.Côngnhânlàmviệctạikhucông nghiệp.Cácđốitượngđãtrảlạinhàởcôngvụquyđịnh.Họcsinh,s i n h v i ê n c á c trườngđ ạ ih ọc,c a o đẳng,t r u n g h ọcchuyênn g h i ệp,c a o đẳngnghề,trungcấpnghềkhôngphânbiệtc ônglậphaydânlậpđượcthuênhàở trongthờigianhọctập.Ngườithunhậpthấptạikhuvựcđô thịtheoquyđịnhcủaỦ ybannhândâncấptỉnh.

Thuêmuanhàởxãhội

Thuêmuan h à ở xãhộil à việcngườit h u ê nhàở đượcc ơquanNhànướcc ó t h ẩmquyền côngnhậnquyềnsởhữuđốivớinhàởđangthuêsaukhiđãhoànthànhn g h ĩavụcủangườithu êtrongmộtthờigiantheoquyđịnh.Kếtthúcthờihạnthuêmuat h e o hợpđồng,n gườithuê muanhàởx ã hộiphảil àm thủt ụctheoquyđịnhc ủaluậtđểđượccấpGiấychứngnhậnquyềns ởhữunhà(GCNQSHN).Ngườiđượct h u ê muanhàởxãhộiphảithanhtoánlầnđầu20%giá trịcủanhàởthuêmua.Việct h u ê muanhàởxãhộiphảithôngquahợpđồngđượckýkếtgiữađ ơnvịđượcgiaoq u ảnlýquỹnhàởxãhộivớingườiđượcthuêmua.

Thuêmuanhàởxãhộilàmộthìnhthứcbánnhàmới,đâylàhìnhthứcbánnhàc ó sựhỗtrợc ủaNhànướcnhằmgiúpngườithuêmuacókhảnăngsởhữunhàsaum ộtthờigianthuênhấtđịn h.Việcáp dụnghìnhth ứcthuêmuas ẽgiúpngườithun h ậpthấpc ó t h ểchủđộngv ềmặtt à i ch ính.G i á thuêm u a cũngsẽđượctínhca o h ơngiáthuênhưngvẫnđảmbảokhảnăngchitrảcủa ngườithuêmua.

Luậtcũngquyđịnhrấtrõviệcthuêmuanhàởxãhội.Theođó,ngườithuêmua nhàở xãhộikhông đượcchuyểnnhượngquyềnthuêmua dướimọi hìnhthức.Trườnghợpkhôngcònnhucầuthuêmuathìphảigiaolạinhàởđóchođơnvịquảnl ý quỹnhàở xãhộiđó.

Vaitrò nhàởxãhội

2.1.5.1 NhàởxãhộigópphầnđảmbảochínhsáchansinhxãhộicủaNhànước Đểphụcvụđềánpháttriểnnhàởxãhội,đasốcáchộcókhókhănvềnhàởtạiđ ôthịthường c ó t h u nhậpt h ấph i ệnđ angsốngtrongnhữngngôinhàt ựt ạodựngh o ặcđượcthừakếcủacá cthếhệtrước.Hầuhếtnhữngcănnhàđóđượcxâydựng từnhữngnămtrước đâyb ằng nhữngv ật liệuc ó chấtl ượng thấpmau hỏng,l ại khôngc ó kinhphíđểb ảodưỡng,sửachữathườngxuyên.Mặtkhácnơisốngcủac á c hộđóthư ờngởnhữngđịađiểmcóhạtầngkỹthuậtvàhạtầngxãhộikémphátt r i ển.Đasốcáchộcókhók hănvềnhàởcódiệntíchnhàởchậtchội,nhiềuthếhệc ù n g sinhsống,b ì n h quând i ệnt í c h r ấtt h ấpchỉđạtkhoảng2-3m².Thiếunướcs ạch,thiếuđiệnchiếusángcôngcộng… đặcbiệtlàmôitrườngsốngbịônhiễmdo khóibụi,nướcthải…

Cùngvớitốcđộđôthịhóavàpháttriểnnềnkinhtếthịtrường,mộtbộphậndâncưthunhậpthấpsẽ bịnghèođitươngđốisovớitốcđộpháttriểnkinhtế,dovậytỷlệnàytrong tươnglai vẫnrấtkhó khănđểcảithiệnđượcnhàở chomình,thậmchícònnghèođidotốcđộlạmphátcao.

ThựctrạngtrêngâynhiềusứcépchocáccơquanquảnlýNhànướctronglĩnhvựcnhàở,ph áttriểnxãhội.Việcthiếuđiềukiệnsinhhoạttốithiểulàcómộtnơiởc ó thểlàmgiatăngtệnạnx ãhội,làmchonhữngnỗlựccủaChínhphủtrongviệclànhmạnhhóaxãhộithôngquacácchínhs áchxãhộikhôngđạthiệuquảcao.Việcpháttriểnnhàởxãhộisẽgiảiquyếtđượcphầnnàonhucầ unhàởchocácđốitượnggặpkhókhăntrongviệct ìm kiếmchỗở Mặtkhác,nhữngquyđịnhv ềtiêuchuẩnthiếtkế,xâydựngnhàở xãhộisẽgópphầncảithiệnđiềukiệnsốngcủacácđốitượngt hunhậpthấp,giúphọc ó đượcmộtđ iềukiệnsinhhoạttốthơntrước.Điềun à y cómộtýnghĩat íchcựctrongviệcnângcaođiềukiệnsốngdâncư,ổnđịnhnơiăn,chốnởchocácđốitượngkhó khăntrongxãhội.TừngbướcthựchiệntốtnhữngmụctiêutrongchínhsáchansinhxãhộicủaN hànước.

2.1.5.2 Pháttriểnnhàởx ãhộigópphầnkíchcầuđầutưthôngquavi ệctriểnk h a i cácd ựánđầutưxâydựngnhàở

TheoquyđịnhcủaLuậtNhàở,nhữngdựánđầutưx ây dựngnhàởxãhộisẽđượchưởngnh ữngư uđ ãivềthuế,miễntiềnsửdụngđất,đượchưởngchínhs á c h ư uđãitíndụngđầutưpháttr iểntheoquyđịnhnhư:đượcvayvốntừQuỹpháttriểnnhàở củađịaphương(nếucó),đượcỦyba nnhândân(UBND)cấptỉnhxemxét,hỗt r ợmộtphầnhoặctoànbộl ã i vayt ù y t h e o khảnăn gngânsáchcủatừngđịaphương.Ngoàira,Nhànướcc ò n hỗtrợvềcácthiếtkếmẫu,thiếtkếđiển hìnhv ềnhàởxãhộicũngnhưcáctiếnbộkhoahọckỹthuậtvềthicôngxâylắpnhằmđảmbảogiả mgiáthànhxâydựngcôngtrình.

Nhữnghỗt r ợt r ê n củaNhànướcc ó t á c dụngt í c h c ựctrongv i ệcthuhútcácdoanhng hiệptưnhânđầutưxâydựngnhàởxãhội,cungcấpquỹnhàởchonhữngđốitượngthựcsựcónhu cầuvềnhàởnhưngchưathểtìmđượcdogặpkhókhănvềt à i chính.Nhấtl à trongđiềukiệnh i ệ nnay,khicácdựá n xâydựngnhàở thương mạiđanggặpkhókhăntrongviệctiêuthụsảnphẩmdogiánhàởthươngmạicao,việcđầutư pháttriểnnhàởxãhộivớimứcgiáthuê,thuêmuaphùhợpvớithunhậpcủađasốdâncưsẽthuhú tnhiềunhàđầutưquantâmđếnphânkhúcnhàởnày– phânkhúcnhàởđangbịbỏngỏ.Mặtkhác,pháttriểncácdựánxâydựngnhàởxãhộigópp h ầnk íchcầumộtsốc á c lĩnhvựckhácnhư:ngànhsảnxuấtvậtliệuxâydựng,s ảnphẩmgiadụng… nhữngngànhphụcvụchodựá n x â y dựng,gópphầngiảiquyếtviệclàmchomộtbộphậnlaođộ ngtronglĩnhvựcnày,tạođiềukiệnthúcđẩytăngtrưởngcủacácngànhkinhtếcòndưthừanguồ ncung.

2.1.5.3 GópphầntạonguồnthuchongânsáchNhànướcvàbìnhổnthịtrườngbấtđộngsả n Đốivớiquỹnhàở doNhànướcđầutưdànhđểchothuê,trongquátrìnhkhaithác,sửdụngqu ỹnhàởnàykhôngbịmấtđimàtàisảnnhàđấtthuộcsởhữuNhànước,vẫnđảmbảokhảnăngthuh ồivốnđểtáiđầutưthôngquaviệcthutiềnchothuê,thuêmuanhàởxãhộitheoquyđịnhcủaLu ậtNhàởtheonguyêntắcbảotoànvốnđầutư(khácbiệthoàntoàn sovớicơchếbaocấpápdụngt rướcđâykhithựchiệnchínhsáchphânphốinhàở choCBCNVC).S a u mộtq u á t r ì n h k h a i tháctốithiểutừ20–

30năm,nếungườithuêkhôngcònnhucầusửdụngthìNhànướcsẽc ảitạo,xâydựngl ạihoặcchu yểnđổimụcđíchsửdụngđểđạthiệuquảcaohơn.T ạithờiđiểmđó,quỹnhàđấtnàyvẫnthuộcqu yềnsởhữucủaNhànướcvàsẽcóg i á trịkinhtếcaohơnnhiềusovớithờiđiểmhiệnnay.

Quỹnhàởxãhộisẽgópphầncungcấpchothịtrườngbấtđộngsản(BĐS)mộtnguồncung lớn,tạođiềukiệngiảmbớtsứcnóngvềnhucầunhàởtrên thịtrườnghiệnnay.Đồngthời,việcc ó thêmquỹnhàở n à y thamg i a v à o thịtrườngsẽgiúpmởrộngcácđốitượngmua,bántrênthị trườngnhàở– thịtrườngvốnđượccoichỉdànhchonhữngngườicóthunhậpcaolàchủyếu,sảnphẩmđượccu ngứngtrênthịtrườngquađócũngphongphúhơnnhiều.Sựphongp h ú vềs ảnphẩmc ũngcón hữngtá c độngt í c h cựclàmgiảmnhữngcơnsốtgiá,c ó thêmnhiềulựachọnchoc á c đốitượn gmuabánsẽgiúptínhcạnhtranh trênthịtrườnglànhmạnhhơn,phávỡthếđộcquyềncủamộts ốphânkhúcthịtrườngnhàởnhư:phânkhúcthịtrường nhàởthươngmại,thịtrườngnhàởchungcư.Từngbướcđưagiácảtrênthịtrườngv ềđúngthự cchấtcủanó.

Điềukiệnđượcmua,thuê,thuêmuanhàởxãhội

ĐốitượngđượcthuênhàởxãhộidoNhànướcđầutưxâydựngbằngvốnngâns á c h Nhà nướcphảiđápứngcácđiềukiện:Chưacónhàởthuộcsởhữucủamìnhv à chưađượcmua,thuê hoặcthuêmuanhàởxãhội,chưađượcNhànướchỗtrợn h à ở,đấtởdướimọihìnhthứchoặ ccónhàởthuộcsởhữucủamìnhnhưngdiệnt í c h bìnhquântronghộgiađìnhdưới5m²sàn/ ngườihoặclànhàởtạmbợ,hưthuộcd i ệnthunhậpthấptheoquyđịnhcủaỦybannhândâncấp tỉnh. Đốitượngđượcmua,đượcthuêho ặcthuêmuanhàở xãhộiđượcđầutưxâyd ựngb ằng vốnk h ô n g p h ảit ừngâns á c h N h à nướcp h ảiđ ápứngc á c điềukiện:G i ốngđiềukiệnc ácđốitượngđượcthuênhàởxãhộidoNhànướcđầutưxâydựngb ằngvốnngânsáchNhànướ cvàphảicóhộkhẩuthườngtrúhoặctạmtrúdàihạnt ạiđịaphươngnơicódựánpháttriểnnh àởxãhội.Phảicókhảnăngthanhtoánlầnđ ầ ubằng20%giátrịcủanhàởthuêmua.

Pháttriểnnhàởxãhội

Pháttriểnnhàởxãhộilàsựpháttriểnvềsốlượng,loạihìnhvàhìnhthứccungc ấpnhàởx ãhội.Dođó,pháttriểnnhàởxãhộithựcchấtlàviệcđầutưxâydựngm ới,xâydựnglạihoặccảit ạolàmtăngdiệntíchnhàởcungcấpchocácđốitượngx ã hội,giatăngđốitượnghưởngthụcụt hểtheoquyđịnhcủađịaphương,giatăngh ì n h thức,chấtlượngcung ứngdịchvụ,vớisựtha mgiang ày càngnhiềucủacácn h à đầutưvàothịtrườngđầutưpháttriểnnhàởxãhộiv.v 2.1.7.2 NhữngquyđịnhcủaNhànướcvềnhàởxãhội

Theođiều45LuậtNhàở vàNghịđ ị nh90/2006/NĐ-

CPng ày 06/09/2006q uy đ ị nhc h i tiếtvàhướngd ẫnt h i hànhLuậtNhàở ,quỹnhàở x ã hộic ó t h ểdoNhàn ướchoặccáctổchức,cánhânthuộccácthànhphầnkinhtếđầutưxâydựngdựa t r ê n nhucầuthuê,thuêmuacủacácđốitượngsinhsốngtrênđịabàncủatừngđịaphươngv àphảiphùh ợpv ớiđiềuk i ệnk i n h tế– x ã h ộicũngnhưquyho ạchp h á t triểnkinhtế– xãhộichungcủacảnướcvàcủađịaphương.Điềunàycónghĩalàc á c thànhphầnkinhtếcũngđ ượcphépthamgiatạolậpquỹnhàởxãhộivàchínhquyềnđịaphươngc á c c ấpphảit ạođiềuki ệnthuậnlợiđểcácthànhphầnkinht ếthamgiaxâydựngnhàở.

Cácđịaphươngphảicôngbốquyhoạchxâydựng,quyhoạchpháttriểnnhàở,quỹđấtvàđị ađiểmcụthểdành đểpháttriểnnhàởxãhộiđểbảođảmsựgắnkếtvớicácdựánkhuđôthịmới,d ựánpháttriểnnhàởthươngmạihoặccáckhukinht ế,khucôngnghiệp,khuchếxuất,khucông nghệcao.

Lậpkếhoạchpháttriểnnhàởxãhội5nămvàhàngnămchođịaphươngmình,trongđóxác địnhcụthểloạinhàở,nhucầuvềdiệntíchnhàở,cơcấucănhộdànhđểchothuê,chothuêmua,câ nđốicụthểcácnguồnvốnđầutưphùhợptheoquyđịnh,ngoàiracóc ơchếkhuyếnkhíchđểkêu gọicáct ổchức,c á n h â n thuộcc á c thànhphầnkinhtếthamgiađầutưpháttriểnquỹnhàởxãh ội.

Nguyêntắclựachọnloạinhàvàthiếtkếmẫucănhộphảituântheotiêuchuẩnthiếtkếnhàởx ãhộiđượcquyđịnhtạiđiều70củaLuậtNhàở.Trongđó,nhàởxãhộitạiđôthịphảilànhàchung cưđượcthiếtkếbảođảmnhữngtiêuchuẩnchungcủaphápluậtvềxâydựngvàcósốtầngtheoqu yđịnhsauđây:

- Tạicácđôthịloại1,loại2,loại3,loại4vàloại5phảilànhàkhôngquásáutầng.

- Diệntíchmỗicănhộkhôngquá60m²sànvàđượchoànthiệntheocấp,hạngnhàởnhưn gkhôngthấphơn30m²sàn.

Ngoàira,khuvựcc ó điềukiệnthuậnlợivềđấtđaithìc ó thểxâydựngnhàchungc ưthấptần ghoặcn h à ở riênglẻnhưngphảibảođảmchấtlượngx â y dựngtươngứngvớinhàcấpbatrởlên vàtuânthủc á c c á c quyđịnhk h á c đãđượcnêutrongLuậtNhàở. Đốivớihạtầngkỹthuậtvàhạtầngđôthị:Nhàởxãhộiphảibảođảmcáctiêuchuẩnhạtầngk ỹthuật,hạtầngxãhộitheoquyđịnhcủatừngloạiđôthị:

- Hệthốnghạt ầngkỹthuậttốithiểuchokhunhàở xãhộib a o gồm:giaothông,cấpnước, thoátnước,cấpđiện,thôngtinliênlạcvàhệthốngthôngtinphụcvụcôngtácquảnlý,bả ovệ.

- Cácdựánnhàởxãhộiphảicócáctiệníchcôngcộngvàhệthốnghạtầngxãhộitốithiểub ảođảmchosinhhoạtcộngđồnggồmnơiđểxe, nhàtrẻ,mẫug i á o , nơisinhhoạtcộngđ ồng,dịchvụcơbản.

- Diệntíchcâyxanh,thảmcỏhợplý.V ềvậtliệuvàviệcápdụngcôngnghệt i ê n tiếnvào việctạolậpquỹnhàởxãhội,tuyđãcónhữngquyđịnhtrongLuậtNhàở nhưngN h à nư ớckhuyếnk h í c h d ù n g vậtl i ệutrongnướcđểthicôngvàhoànthiện.

- Ápdụngcáccôngnghệthicôngt i ê n tiếnđển â n g c a o năngsuấtl a o động,giảmgiáth ànhsảnphẩm.

Việcquảnl ý vàsửdụngquỹpháttriểnnhàở xãhộisẽđượccănc ứvàotìnhhìnhthựctếcủac á c địaphương,ChủtịchỦybannhândânc ấptỉnhsẽxemxét,quyếtđịnhthànhlậpQuỹpháttriể nnhàởcủađịaphươngtrêncơsởcácnguồnhuyđộngtheoquyđịnhvàbanhànhquychếquảnl ý quỹnàytheonhữngnguyêntắcsauđây:

Quỹp h á t t r i ểnn h à ở trựcthuộcỦyb a n n h â n d â n c ấptỉnh,c ó tưcáchphápn h â n , hoạtđộnghạchtoánđộclập,cócondấuriêng,cóbảngcânđốikếtoánriêng,đ ư ợ cmởtàikho ảntạiKhobạcNhànướcvàcáctổchứctíndụngđểhoạtđộngtheoq u y địnhcủaphápluật. Quỹpháttriểnnhàởđượcquảnlý,điềuhànhvàtổchứchoạtđộngtheođiềulệt ổchứcvàho ạtđộngc ủaquỹdoỦyb a n nhândâncấpt ỉnhbanhànhv à c á c q u y đ ị nhcóliênquancủapháp luật.

Dựán pháttriểnnhàởxãhội

Theoquyđịnhtạiđiều50củaLuậtNhàở,UBNDcấptỉnhquyếtđịnhlựachọnđ ơ nvịlàmc hủđầutưcácdựánpháttriểnnhàởxãhộitrênđịabànđượcđầutưtừq u ỹpháttriểnnhàở.Cụth ểlà:chủđầutưdựántổchứclập,trìnhduyệtdựánvàt h ựchiệnviệcquảnlýđ ầ ut ưxâydựngđ ể b ảođả mtiếnđộ,chấtl ượngxâ y dựngn h à ởtheoquyđịnhcủaphápluậtvềxâydựng.Hi ệnnayởcácđịaphươngđềucóc á c côngtyquảnlýquỹnhàthuộcsởhữuNhànước,cáccông tynàysẽđượcgiaol à m chủđầutưcácdựánnhàởxãhộitrênđịabànđịaphương.

Saukhidựá n hoànthànhv i ệcx â y dựng,UBNDc ấptỉnhthựch i ệnviệcxétc h ọnvàcô ngbốcôngkhaicácđốitượngđượcthuê,thuêmuanhàởxãhộitrongt ừngdựán,chỉđịnhđơ nvịtiếpnhậnviệcquảnlý,khaithác,vậnhànhdựán.

Việctổchứcthựchiệndựánnhàởxãhộitheophươngthứcnàycóưuđiểmlàt ậptrungvi ệcquảnlýđầutưxâydựngvàquảnlýviệckhaithác, sửdụngvềmộtđ ầ umối,tuynhiênđối vớicácđịaphươngcónhiềuđốitượngcónhucầuvềnhàởx ã hội(trongđócánbộ,côngchứct huộcdiệnquảnlýcủacáccơquanTrungươngc h i ếmt ỷl ệlớn)nhưHàNội,thànhphốH ồC h í Minht h ì việcp h â n cấpc h o địaphươngsẽg ặpnhiềuk h ó khăn.Đâylàchínhl à khók h ăn c h ủyếutrongcôngt á c q u ảnl ý v à khaithácquỹn h à ở x ã h ộiở cácđ ị aphươnghiệnn a y Đ ốiv ớid ựá n

Môhìnhhànhvicủangườitiêudùng

Kháiniệmhànhvingườitiêudùng

TheoPhilipKotler,nghiênc ứuvềhànhvit i ê u dùngc ủakháchh à n g l à mộtn h i ệmvụ kháquantrọngcóảnhhưởngrấtlớntrongquitrìnhcácquyếtđịnhvềtiếpt h ịcủacácdoanhng hiệp.Trongnhữngthờigianđầutiên,nhữngngườilàmtiếpthịc ó thểhiểuđượcngườit i ê u d ùngthôngq u a nhữngkinhnghiệmb á n hàngchoh ọh à n g ngày.Thếnhưngsựpháttriểnvềq uymôcủacácdoanhnghiệpvàthịtrườngđ ãl à m c h o n h i ềun h à q u ảnt r ịtiếpthịkhôngc ò n đ iềuk i ệnt i ếpxúctrựctiếpv ớik h á c h hàngnữa.Ngàycàngnhiềunhữngnhàquảntrịđãp hảiđưavàoviệcnghiênc ứukháchhàngđểtrảlờinhữngcâuhỏichủchốtsauđâyvềmọithịtr ường.

Hànhvingườitiêudùngđượchiểulàmộtloạtcácquyếtđịnhvềviệcmuacáig ì , tạisao, khinào,nhưthếnào,nơinào,baonhiêu,baolâumộtlần,liệunhưthếthìs a o màmỗicánhân,nh ómngườitiêudùngphảicóquyếtđịnhquathờigianvềviệcc h ọndùngsảnphẩm,dịchvụ,ýtư ởnghoặccáchoạtđộng.

Hànhvingườitiêu dùnglàsựtươngtác năngđộngcủacácyếutốảnhhưởngđ ế nnhậnt hức,hànhviv à môitrườngmàquas ựthayđ ổ iđ óc o n ngườit h a y đổic u ộcsốngcủahọ(Leo nSchiffman,DavidBednallvàAronO’cass,2005tríchtrongNguyễnThịThùyMiên,2011 ).

TheoPhilipKotler(2004),trongmarketing,nhàtiếpt h ị nghiênc ứuhànhv i ngườitiêudùngvớimụcđíchnhậnbiếtnhucầu,sởthích,thóiquencủahọ,cụthểl à xemngườit iêudùngmuốnmuagì,saohọlạimuasảnphẩm,dịchvụđó,tạisaoh ọmuanhãnhiệuđó,họm uanhưthếnào,muaởđâu,khinàomuavàmứcđộmuar a s a o đ ể xâydựngchiếnlượcm a r k e t i n g thúcđ ẩ yn g ườit i ê u dùngmuasắms ảnp h ẩm,dịchvụcủamình.

Nhữngyếutốtácđộngđếnhànhvimuacủangườitiêudùng

Hànhvi muacủangườitiêu dùngl à mộtb ộphậnc ủahànhviconn g ười,cácq u y ếtđịnh muasắmvàtiêudùnghànghóacủahọchịuảnhhưởngcủarấtnhiềuyếu tốkhácnhau.Đặct í n h c ủangườimuasẽđượchìnht h à n h dướiảnh hưởngcủa nhiềuyếutốkhácnhau.Cácyếutốcơbảnảnhhưởngđếnhànhvicủangườitiêudùngđượcph ânchiathànhbốnnhómchínhtheohình2.1

Vănhóa:Là mộthệthốngnhữnggiátrị,đứctin,truyềnthốngvàcácchuẩnmựchành vi.Vănhóađượchìnhthànhvàtiếntriểnquanhiềuthếhệ,đượctruyềnt ừđờinàyquađờik h á c v à thườngđượchấpthungaytừbuổiđầutrongđờ isốngm ỗiconngười,từgiađình,trườ nghọc,tôngiáo,trongcôngviệcvàbằnggiaotiếpx ã hộivớicácthànhviên kháccủacộngđ ồng.Vídụ:mộtngườilớnlênởMỹsẽt i ếpxúcvớicácgiátrị:thànhtựuvàthànhcông,cáitôic ánhân,tựdo,tiệnnghivậtc h ất…

MộtngườilớnlênởViệtNamsẽtiếpxúcvớicácgiátrị:tínhcộngđồng,giađình,sựtiếtkiệm,sự ràngbuộccủahuyếtthốngvàdònghọ…

Vănhóalànguyênnhânđầutiên,cơbảnquyếtđịnhnhucầuvàhànhvicủac o n người. Nhữngđiềuc ơbảnvềgiátrị,sực ảmthụ,sựưathích,t á c phong,thóiquen,hànhviứngxửmàch úngtaquansátđượcquaviệcmuasắmhànghóa,đềuchứađựngbảnsắcvănhóa.

Hànhvimuacủangườitiêudùngđượcquyđịnhbởinhữngyếutốmangtínhchấtxãhộin hư:cácnhómthamkhảo,giađình,vaitròvàđịavịxãhội.

- Cácnhómthamkhảo:Là mộtnhómcóảnhhưởngtrựctiếphaygiántiếpđếntháiđộ vàhànhvimuacủaconngười.Nhưbạnthân,lánggiềng,đồngnghiệp… cóảnhhưởngtrựctiếpđếntháiđộhayhànhvicủanhữngthànhviêncủanhóm.Ngoàiracòncón hữngn h ó m mangt í n h chấthiệphộinhư:T ô n giáo,h i ệphộingànhnghề,côngđoàn,Đoànt hanhniên,hộiphụnữ,… nhómvuichơigiảitrí(câulạcbộthểdụcthểthao,hộinhữngngườichơicâycảnh,…) Ảnhhưởngcủanhómxãhộitớihànhvimuacủamộtcánhânthườngthôngquadưluận xãhộicủanhóm.Nhữngý kiến,quanniệmcủanhữngngườitrongnhómđánhgiávềcácsựkiện ,hànghóa,dịchvụluônlànhữngthôngtinthamkhảođốivớiquyếtđịnhcủamộtcánhân.Cánhâ nnàoc à n g muốnhòađồngvớicộngđồngcủamìnhthìảnhhưởngcủadưluậnnhómcànglớn.

- Giađình:Gia đìnhcủangườimuađượccoilàyếut ốảnhhưởngmạnh,thậmchíđượcc oitrọnghơncácyếutốkháctớihànhvimuavìhailýdo:Thứnhất,sựbiếnđộngcủanhucầuhàng hóaluôngắnvớinhữngsựhìnhthànhvàbiếnđộngcủagiađình.Thứhai,nhữngquyếtđịnhmu asắmcủanhữngcánhânluônchịuảnhhưởngcủacáccánhânkháctronggiađình.

- Vait r ò v à địavịxãhội:Vai trò,địavịxãhộil à vịt r í củamộtcánhântrongcácnhómả nhhưởngcủahọ.Vait r ò củamộtc á nhânl à c á c hànhđộngmàmọingườimongđợingườiđót hựchiện.Địavịlàthướcđotầmquantrọngngườitagắnchomộtvaitrò.Ngườitathườngchọnc ácsảnphẩmvàdịchvụcóthểchuyểnt ảiđượcthôngđiệpvềvaitròvàđịavịxãhộicủamình.

Cácquyếtđịnhmuas ắmhànghóacủangườimualuônchịuảnhhưởnglớncủanhữngy ếutốthuộcvềcá nhânngườiấynhưtuổitác, nghềnghiệp,hoàncảnhkinhtế,lốisống,cátínhv ànhữngquanniệmvềchínhbảnthânmình.

- Tuổit ác và đườngđời:Ở nhữngmứctuổikhácnhau,ngườiti êu dùngsẽcó những nhucầuvàmongmuốnkhácbiệt.Tínhchấttiêudùngcũngphụthuộcvàogiaiđoạncủac h u kỳ sốnggiađình,ở từngthờiđiểmcủatrạngt h á i giađìnhmàngườitiêudùngcónhữngnhucầukh ácnhau,sởthíchkhácnhau,dođócónhữnghànhvivàsựlựachọnkhácnhautrongmuasắm.

- Hoàncảnhkinht ế:Th ểhiệnmứct h u nhậpv à c h i t i ê u củangườiđóvàđiềunàycó ảnhhưởngrấtlớnđếncáchlựachọnsảnphẩmvàdịchvụcủacánhânđó.

- Nghềnghiệp:Ngh ềnghiệpcóảnhhưởngnhấtđịnhđếntínhchấtsảnphẩmđượcchọ n.Dotínhchấtcôngviệckhácnhau,conngườisẽcónhữngnhucầukhácbiệtvềquầnáo,phươn gtiệnvậnchuyển,l ựachọnnơig i ảitrí,ă nuống,…

Côngviệccũngảnhhưởngđếnc á c h thứctiếnhànhviệcmuasắm,thóiquenmuahàng.Sựkhác biệtvềnghềnghiệpcũngt ạoranhuc ầurấtkhácnhauvềs ảnphẩm,chấtlượng,giácảvàtínhcấpt hiếtcủasảnphẩmđó.

- Phongcáchsống:L ốisốngtồntạinhưmộtsựđápứngcủacánhânđốivớimộthệthốn gnhucầucóliênquan.Lốisốngcủamộtngườiđượcthểhiệnquahànhđộng,sựquantâmvàqua nđiểmcủangườiđóvềnhữnggìthuộcmôitrườngxungquanh.Lốisốnggắnr ấtchặtvớinguồn g ốcxãhội,t i ểuvănhóavànghềnghiệpsonglốisốngcònchứađựngnhiềuhơnthế.Lốisốngphá thọamộtcáchđầyđủnhấtchândungcủac o n n g ười.Sựlựachọnhànghóacủangườit i ê u dùn gthểhiệnlốisốngcủahọ.

- Cátínhvàquanniệmbảnthân:Cá tínhlàđặcđiểmtâmlýnổibậtcủaconngườitạora thếứngxửcótínhổnđịnhnhấtquánđốivớimôitrườngxungquanh.C á tínhthườngđượcmô tảbằngnhữngđặctínhvốncócủaconngườinhư:tínhtựt i n , tính thậntrọng,tínhtựlập,tính khiêmnhường,tínhhiếuthắng,tínhngănnắp, tínhnăngđộng,tínhbảothủ,tínhcởimở,tínhcẩntrọng…

2.2.2.4 Cácyếutốtâmlý Ýthứclàmộtdạngphảnánhtâmlýcaonhấtcủariêngconngười.Tùytheomứcđộch ínmùicủaýthức,màmỗikháchhàngcónhữnghànhvimuakhácnhautrongquátrìnhlựachọnh ànghóa,giaotiếpmuabán Ýthứccủaconngườiđượckếtcấubởicácyếutốcơbảngồm:Độ ngcơ,nhậnthức,niềmtinvàtháiđộ. Độngcơ:Độ ngcơlànhucầuđãtrởnênbứcthiếtđếnmứcbuộcconngườiphảihànhđộn gđểthoảmãnnó. Độngcơthúcđẩylàxuhướngvàsựcốgắngđểthoảmãnmộtmongmuốnhoặcmộtmục tiêunhấtđịnh.Độngcơthúcđẩylàmộtphảnứngnốitiếpnhưsau:

Nhucầu mongmuốn thôithúc hànhđộng sựthoảmãn

Nhậnthức:Độ ngcơthúcđẩyconngườihànhđộngsonghànhđộngcủaconngườilạiph ụthuộcrấtlớnvàonhậnthứccủahọvàomôitrườngxungquanh.Haikháchhàngcócùngđộng c ơ,cùngvàomộts i ê u thịnhưngsựlựachọnnhãnhiệuhànghóa,sốlượnghànghóamàhọmuas ắmhoàntoànkhácnhau.Tháiđộcủahọvềmẫumã,giác ả,chấtlượngmặthàng,hệthốngdịchvụ ,tháiđộnhânviênbánhàngcóthểkhônggiốngnhau.Đól à kếtquảcủanhậnthứcvềnhữngkícht híchmarketingcủahọkhônggiốngnhau.

Sựhiểubiếtvàkinhnghiệm :Sựhiểubiếtdiễntảnhữngthayđổitronghànhv i củacon ngườiphátsinhtừkinhnghiệm.Kinhnghiệmtrongýthứccủaconngườil à trìnhđộcủahọvềc uộcsống,vềhànghóa,vềđốinhânxửthế,đólàkếtquảcủanhữngtươngtáccủađộngcơ(mụcđí chmuahàng),cáctácnhânkíchthích(nhữnghànghóacụthể),nhữnggợiý (ýkiếngợiý củacác thànhviênkhácnhưbạnb è , nguồngốcg i a đình,các chươngtrìnhtruyềnthôngquảngcáo),s ựđáplạivàcủngc ố(nhữngđiềuxảyrakhingườimuasửdụnghànghóasovớinhữngmongđợic ủahọvềhànghóađó).

Tìm kiếm thông tin Đánh giá lựa chọn

Quyết định mua ành vi sau khi mua hàng.Niềmtinlàsựnhậnđịnh,chứađựngmộtýnghĩacụthểmàngườitacóđượcm ộtcáigìđó

Chẳnghạn,nhiềungườimuavẫntinrằnggiácảvàchấtlượngcómốiq u a n hệvớinhau,giáth ấpsẽlàhàngkhôngtốt.Sựhìnhthànhniềmtinvềcơbảnx u ấtpháttừsựhiểubiếtnênảnhhưởn gkháquantrọngđếnhànhvimua.

Cácnhàkinhdoanhcầnquantâmđặcbiệtđếnniềmtincủakháchhàngđốivớinh ữnghànghóavàdịchvụcụthểđểthiếtkếranhữngsảnphẩmhoặchìnhảnhc ủanhãnhiệuđápứ ngđượcniềmtincủakháchhàng.Mộtniềmtincủakháchhàngb ịsailệchsẽgâyrấtnhiềutrởn gạichoquyếtđịnhmua,đòihỏimarketerphảibỏranhữngnỗlựcđángkểđểsữalạiniềmtinấy.

Quanđiểmhaytháiđộlàsựđánhgiácóýthứcnhữngtìnhcảmvànhữngxuh ướnghàn hđộngcótính chấttốth ay xấuvềmộtv ấnđề nà o đó.T h á i độđặ tconn g ườivàomộtkhun gsuynghĩ,thíchhaykhôngthích,cảmthấygầngũihayxalánhm ộtđốitượnghaymộtýtưởng cụthểnàođó.Ngườimuasẽtìmđếnnhãnhiệumàh ọcótháiđộtốtkhiđộngcơxuấthiện.

Tóml ại:Quyếtđịnhmuasắmhànghóacủamỗic o n ngườilàkếtq u ảtácđ ộ ngqualạip hứctạpcủacácyếutốvănhóa,xãhội,tâmlý.Trongđócónhiềuyếut ố,việcgâyả nhhưởngc ủa c á c n ỗl ựcmarketinglàc ó h ạn,songnór ấth ữuí c h t r o n g việcgiúpchocácmarketercót hểnhậndạngchínhxácđượcngườimuaởcáck h ú c thịtrườngkhácnhau.

Quátrìnhthôngquaquyếtđịnhmuahàngcủangườitiêudùng

Chúngtahãytìmhiểuquitrìnhdẫndắtngườitiêudùng,quanhữngtrìnhtự nàođ ể raquyếtđịnhv à thựchiệnviệcmuahàng.T h e o PhilipKotler, quátrình thôngquaquyếtđịnhmuasắmcủangườit i ê u dùngdiễnraquacácgiaiđoạnsau đây(hình2.2)

Kíchthíchbêntrongl à cácnhucầuthôngthườngcủaconngườinhưđói,khát,yêu,thích ,đượcngưỡngmộ,vv Chẳnghạn,mộtngườicảmthấyđóithìmuốnăn;cảmthấykhátthìmuốn uống;cảmthấynóngnựcthìmuốnđibơi.

Kíchthíchbênngoàinhưthờigian,sựthayđổidohoàncảnh,môitrường,đặctínhcủang ườitiêudùng,nhữngchiphốicótínhchấtxãhộinhư:vănhóa,giớithamkhảo,nhữngyêucầutươ ngxứngvớicácđặcđiểmcánhân,nhữngkíchthíchtiếpthịcủanhữngngườilàmmarketing,vv.

TheoPhilipKotler,khinhucầuđủmạnhsẽhìnhthànhđộngcơthúcđẩyngườitiêudùngt ì m kiếmthôngt i n đểhiểubiếtvềsảnphẩm.Quátrìnhtìmkiếmthôngtincóthể“ởbêntrong”ho ặc“bênngoài”.Songnếuviệctìmkiếmbêntrongthànhcông,thìcóthểsẽkhôngxảyraviệctìmk iếmnhữngthôngtintừnguồnbênngoài.

TheoPhilipKotler,trướckhiđưaraquyếtđịnhmuasắm,ngườitiêudùngxửl ý thông tinthuđượcrồiđưarađánhgi á củacá c nhãnhiệucạnhtranh.Tiếntrìnhđánhgiáthôngthường đượcthựchiệntheotrìnhtựsau:

Thứnhất,ngườitiêudùngcoimỗimộtsảnphẩmbaogồmmộtt ậphợpcácthuộctính.Tr ongđó,mỗithuộctính đượcgánchomộtchứcnănghữuíchmàsảnphẩmđócóthểđemlạisựt hỏamãnchongườitiêudùngkhisởhữunó.Thuộctínhcủasảnphẩmthểhiệnquacácmặt:

+Đặctínhkỹthuật:côngthức,thànhphần,màusắc,cỡ.

+Đặct í n h t â m l ý : đẹp,sangtrọng,cátính,sựthoảimái,lòngt ựhàovềquyềnsởhữu. +Đặctínhkếthợp:giácả,nhãnhiệu,đónggói.

Thứba,ngườitiêudùngchokhuynhhướngxâydựngchomìnhmộttậphợpnhữngniề mt i n v à o cácnhãnhiệul à m c ơsởđểđánhgiácácthuộct í n h củasảnphẩm.Xuhướngl ựac họncủangườit i ê u dùnglàhọs ẽchọnmuanhãnhiệuhànghóanàocóthểđemlạichohọsựthỏ amãntừcác thuộctính củasảnphẩmmàhọquantâmlàtốiđa.Tuynhiên,kếtquảđánhgiánàyp hụthuộcvàotâmlý,điềukiệnkinhtếvàbổicảnhcụthểdiễnrahànhvimuasắmcủangườit i ê u d ùng.Vìvậy,nhiệmvụcủanhữngngườilà m marketinglàphảihiểuđượcngườit iê u dùngđánh giánhuthếnàođốivớicácnhãnhiệuđểthayđổi,thiếtkếlạisảnphẩmcủacôngtyc ó nhữngđặct ínhmàngườitiêudùngưachuộng.Khắchọalàmchongườimuachúý hơnđếnnhữngđặct í n h màs ảnphẩmmìnhc ó ư uthế.Thayđổin i ềmt i n củangườitiêudùngvềnhữngđặctínhqua ntrọngcủasảnphẩmmàhọđánhgiásai.

2.2.3.4 Quyếtđịnhmuasắm Ởgiaiđoạnđánhgiáphươngán,ngườitiêu dùngđãhìnhthànhý địnhmuanhãnhiệ utrongcácphươngánlựachọn,nhưnggiữaýđịnhmuavàquyếtđịnhmuac ó thểbịhaiyếut ốx envào.Khiđó,quyếtđịnhcủangườit i ê u dùngc ó thểbịtrìhoãnhoặchủybỏquyếtđịnhmuahà ng.Đặcbiệtđốivớinhữngmónhàngcógiátrịc a o l à m ngườit i ê u dùngkhôngchắcchắnvềq uyếtđịnhmuacủac h í n h họvàđểgiảmbớtrủiro,học ó thểthuthậpthôngt i n từbạnbè,giađình,ngườitiêudùngkhác…trướckhiraquyếtđịnhmua.

Saukhimua,ngườitiêudùngcóthểcảmthấyhàilònghaykhônghàilòngởm ộtmứcđ ộnàođóvềsảnphẩmvàsauđócócáchànhđộngsaukhimuahayphảnứ ngnàođóvềsảnphẩmh aycáchsửdụngsảnphẩm.

Nếutínhnăngvàcôngdụngcủacácsảnphẩmđápứngmộtcáchtốtnhấtsực h ờđợicủa họthìngườitiêudùngsẽhàilòng.Hệquảlàhànhvimuasắmsẽđược lặplạikhihọcónhucầu,hoặcgiớithiệu(quảngcáo)chongư ikhác.Trườnghợp ngượclại,họsẽkhóchịuvàthiếtlậpsựcânbằngtâmlýbằngcáchsẽchuyểnsangtiêudùngn hãnhiệukhác,đồngcóthểhọsẽnóixấusảnphẩmđóvớingườikhác.

Cácyếutốảnhhưởngđếnquyếtđịnhmuanhàởxãhội

KhungchínhsáchpháttriểnnhàởxãhộitạiViệtNam

Tronglĩnhvựcpháttriểnnhàởnóichung,nhàởxãhộinóiriêng,hệthốngvănbả nphápluậtởcấpTrungươngbaogồmluậtnhàở,cácNghịđịnhdoChínhp h ủbanhànhv à c á c quyếtđ ị nhdoThủtướngkýnhằmhướngd ẫnv à c ụthểhóav i ệcthihànhluậtnhàở,vàthôngt ưdocácBộbanhànhhướngdẫnchitiếtmộtsốđ iềucủacácnghịđịnh.Ngoàiraviệcpháttriểnn hàởxãhộicònđượcđịnhhướngb ởichiếnlượcpháttriểnnhàởdoThủtướngbanhànhvàđiề uchỉnhbởicácluậtl i ê n quannhưLuậtĐấtđai,LuậtĐầutư,LuậtKinhdoanhbấtđộngsảnvà cácnghịđ ị nhvàthôngtưtươngứng.Ởcấpđịaphương,căncứtheocácquyđịnhởvănbảnc ấ ptrungương,từngđịaphươngcócácquyếtđịnhcủaỦybannhândâncấptỉnh,t h à n h trự cthuộcTrungươngquyđịnhchitiếtmộtsốyếutốđặcthùcũngnhưcácht h ứctiếnhànhvàquả nlýpháttriểnnhàởvànhàởxãhộitạiđịaphương.

Nhưvậy,tạit h ờiđiểmhiệnt ạithìc ác vănbảnh i ệnh àn h cól iê n quanđ ế n chínhsách nhàởxã hộilàLuậtNhà ở2005,LuậtĐấtđai2013, Nghịđịnh 188/2013/NĐ-

188.Quansátcácvănbảnpháplýđãhếthiệulựccũngnhưnhữngvănbảncònhiệnhành,cóthển hậnthấymộtđiểmđánglưuýlàcácnghịđịnh,quyếtđịnhvàthôngtưđ ư ợ cbổsungvàthaythế mộtcáchthườngxuyên.Sựthayđổinàymộtmặtchothấy sựthíchứngvàphảnhồicủacáccơquanbanhànhchínhsáchvớithựctiễnthihànhc h í n h sá ch,mặtkháccũngchothấytính khôngổnđịnhcủahệthốngpháp lýliên q u a n đếnnhàởxã hội.

Chínhsáchchovayvàthunhập

Mặcdù c á c c ơquanquảnl ý đãb a n h à n h nh i ềuquyđịnhđ ể “cởitrói”chon g ườim uanhàởxãhội(NOXH),đẩynhanhtốcđộgiảingângóitíndụng30.000tỷđồngnhưngđếnnay ,việcchovayvẫngặpmộtsốkhókhăn,kháchhàng vẫngặpn h i ềukhókhăndo cácvướng mắcvềthủtụchànhchính.Dùđãc ó nhiềulầnsửađ ổ i,nớirộngđ ố itượngđ ư ợ cvay,g i ảml ã i suấtvàtăngt h ờigianv a y n hưngv i ệcchứngminht h u n h ậpcủangườivay,khâux á c nhậnt ìnht r ạngn h à ở v ẫnl à điểmn g h ẽnchưađượcgiảiquyết.Chính“nútthắt”n à y khiếnchotốc độgiảingâncủag ó i 30.000t ỷđồngc ò n chậmv à nhiềungườic ó n h u c ầumuanhàchưatiế pcậnđ ư ợ cgóitíndụnghỗtrợ.Kháchhàngthiếumộtsốthủtụcxácnhậnchưacónhàởt h u ộcsởhữucủamình,diệntích nhàởthấphơn8m²/ người,tạmtrúvàđóngbảohiểm….nênkhôngthểvayđượcgóiưuđãinày,cácưuđãihiệnn aynhưthờihạnc h o vay15năm,lãisuất5%/ nămlàchưaphùhợp.Cácvướngmắcchủyếunằmởt h ủtụcchứngminhđủđiềukiệnđượcva y.

Sảnphẩmbánrachưathựcsựphùhợpnhucầucủangườicóthunhậpthấp.G i á trịcă nnhàvẫncònkhácao,thờigianchovaychưađủdàichongườithunhậpt h ấp,gâyápáplựctrả nợđịnhkỳ.Đâylàyếutốquantrọngnhấtmàngườimuanhàq u a n tâmchứkhônghoàntoànlà lãisuất.Lấydẫnchứng,nếucănnhàtrịgiá1,05t ỷđồng( t h e o mứcquyđịnhđểđượcvay),sốt i ềnvayt ốiđ a700triệuđồng,t h ờih ạnhưởnglãiquyđịnhlà15nămvớilãisuấtquyđịnhtron gnăm2015là5%,mỗit h á n g ngườimuaphảit r ảgốckhoảngg ần4 t r i ệuđồngcộngt h ê m l ã i Theoc á c h t í n h lãihiệntại,trongnămđầulãiphảitrảkhoảng35triệuđồng,nhưvậybình quânm ộtthángtrongnămđầutrảlãikhoảng3triệuđồng,tổngmứcthanhtoánkhoảngg ần7triệuđồng/tháng.Nhưvậy,tổngthunhậpcủagiađìnhngườimuanhàphải20t r i ệuđồng/ thángmớic ó t h ểđ ápứ ngđ ư ợ c.T r o n g khiđ ó,nhữngg i a đìnhc ó t ổng thunhậptừ20triệuđồng/ thángtrởlênkhôngnhiều.Nếucứgiữthờigiannhưvậy,r ấtkhóđểngânhàngchấpthuậnchov ay.

Bởivậy,đểcởi“nútthắt”chogóitíndụng30.000tỷđồng,nênkéodàithờih ạnhưởn glãiq u y địnht h à n h 2 0 năm.Đ iềunàysẽgiảmá p lựctrảnợc h o người muaNOXH,đồngt h ờiphùhợpv ớinhữngngười cómứcthunhập khiêmtốn.Ngoàira,cácdoanhnghiệpkinhdoanhđịaốcnênápdụnghìnhthứcthuêmua.Vớih ì n h th ứcnày,ngườithuênhàkhôngnhấtthiếtphảicóvốnđốiứngbanđầumàsẽt r ảtiềnđịnhkỳhàng tháng Đặcđiểmcủahìnhthứcnàylàthờigian thuêkhádài( c ó thểlêntới30năm)nênáplự ctrảnợsẽnhẹbớt.

Cácchủđầu tư

Bêncạnhcácchínhsách nhưđãnêutrên,cóthểnhậnthấyrằngvớihướngt i ếpcậnt ừphíanhucầungườidânthìhiệnchưacóchínhsáchnhằmthúcchủđầutưđưarađượclựa chọnđadạngvềdiệntíchvàchấtlượngnhàởchophùhợpnhuc ầuvàkhảnăngchitrảcủacác nhómthunhậpkhácnhau.Cáchộgiađìnhcóthunh ậpthấpkhócókhảnăngmuađượcnhà vìngaycảvớimứcgiáđượccoilàthấp,g i á nhàởxãhộithườngvẫncaohơnnhiềusovớithun hậpcủahọ(mộtsốnghiênc ứuướctínhvớimứcg i á khoảng1 0- 12 triệu/ m2c ùn g v ớidiệnt íc h khoảng50m²t h ì giámộtcănnhàởxãhộitốithiểucũngđãlênđến500 -

600triệuđồng,mộtmứcg i á quácaosovớinhữngngườicóthunhậpthấpvàbấpbênh).Với điềukiệncôngv i ệcvànguồnthunhậpthườngxuyêncủamình,rấtnhiềungườidânvàhộgiađ ìnht r o n g nhómđượcưuđãinhàởkhôngcóđủkhảnăngchitrảngaytổnggiátrịnhàởc ũng nhưkhôngđủđiềukiệnđểtiếpcậncácnguồntíndụnghỗtrợnhàở,ngaycảk h i lãisuấtvayđ ượcưuđãivàthờigianvayđãđượckéodài.

Mộtràocảntiếptheođượcđềcậpđếnlàdùcónhiềuưuđãitrongđầutưnhàở xãhội,tiến trìnhthựchiệnvàthủtụchànhchínhliênquanđếnquátrìnhthiếtlậpd ựánvàxâydựngnhà ởlàtươngđốiphứctạpvàtốnnhiềuthờigiancủachủđầut ư,khiếnchocácchủđầutưkhông muốnthamgiavàothịtrườngvốnkémhấpdẫnv ềthươngmạinày.Cũngxéttrênquanđiểm đầutưthìtheo quyđịnh,chủđầutưn h à ởxãhộichỉđượcphéphưởng10%lợinhuậnbiên,là mứcthấpsovớilợinhuận kỳvọngcủacácdựánbấtđộngsảnkháctạiViệtNam.D o đótrongthựctếcácdoanhnghiệpchỉc h ú trọngxâydựngphânkhúcnhàở chonhữngngườikhágiả,vốnkhôngbịr à n g buộcvềđiềuki ệnti ếpc ậnnhàở vàc ó khảnăngchitrảnhanhhơn,tạođiềukiệnquayvòngvốnvàthulợinhanh chochủđầutư.Ngoàira,khitiếnhànhxâydựngnhàởxãhội,chủđầutưcũngkhôngđượctựquy ếtđịnhgiábán,giáthuênhàmàphảitheomứctrầndođịaphươngquyđịnh,dođóhọkhôngchủđộ ngđượctrongchiếnlượcđầutưcủamình.

Sựt h i ếuhụtnguồnv ốnđầut ưdànhchonhàở xãhộicũnglàmộtn g u y ê n nhânquantr ọngkhácdẫnđếntình trạnghạnchếnêutrên Đếnthờiđiểmhiệntại,đaphầnc á c dựá n nhàở xãhộiđượcđầut ưbằngnguồnvốncông,nhưngnguồnvốnngânsáchtrungươngvàđịaphương dànhcholĩnhvựcn à y vẫnbịgiớihạn.MộtđiểmđánglưuýlàLuậtNhàở2005cóquyđịnh30– 50%phísửdụngđấttạiđịaphươngtừcácdựánpháttriểnnhàởthươngmạicầnđượcsửdụngđểp háttriểnnhàở xãhội,t u y nhiênviệcthựchiệnđiềukhoảnnàylàchưakhảt h i doc á c địaphươn gthườngưutiênngânsáchchocácnhucầukhácđượcđánhgiálàcấpbáchhơn.Ngoàira,trướ ckhicóNghịđịnh188năm2013thìcácdoanhnghiệppháttriểnnhàởxãhộikhôngthểsửdụngđ ấtđểthếchấpchocáckhoảnvayvốnphụcvụchodựán,dẫnđếnkhókhăntrongviệchuyđộngv ốnđầutư.

Mộtnguyênnhânc ơbảnkhácl à việcthiếuquỹđấtdànhchonhàở xãhội.Sựthiếuhụtqu ỹđấtc ó thểđếnt ừcôngtácquyhoạch,khiđịaphươngchưachủđộngđịnhrõnhữngkhuđấtdàn hriêngchoviệcxâydựngnhàởxãhội.Tuynhiênt ạirấtnhiềunơi,sựthiếuhụtquỹđấtnàylạiđế ntừcôngtácquảnlýthựchiệnquyhoạch.Theoquyđịnh20%diệntíchđấttrongcácdựánnh àởcầnphảiđượcdànhc h o nhàởxãhộinhưngthựctếrấtítcácdoanhnghiệptôntrọngquyđịn hnàymàkhôngbịxửlý.Nhiềutrườnghợpcác doanhnghiệpđãlách luậtvớiquyđịnhnày bằn gcách tìm cáchchuyểnđổimụcđ íchsửdụngsangxâydựngnhàở hoặccôngtrìnhthươngmạ i,hoặcđơngiảnlàbỏquachưapháttriểnđấtnàytrongcácgiaiđoạnđầucủadựán.

Ngoàira,cóthểthấyngaynhữngđiềukiệnlựachọnhộgiađìnhtiếpcậntớiq u ỹnhàở xãhộicũngngàycàngđượcxiếtchặt,vídụcácngânhàngvàchủđầutưsẽchỉchấpnhậnchonh ữngngườilàmviệcởcáccơquanNhànướcđãđăngkýhộk h ẩuở đ ôthịmớiđủđ iềukiệnm u a nhàở thunhậpthấp.Ngườinhậpc ưkhôngđ ă ngkývàngườithunhậpthấplàmviệctrongkhu vựcphichínhthứctạikhuvựcđ ôthịkhôngđ ư ợ ch ưởngl ợin h i ềutừcácc h í n h s á c h nhàở n à y N g o à i r a c ó t h ểthấytrongcácchínhsáchnhàởhiệntạichưachútrọngtạođiềukiện chosựthamg i a trựctiếpcủangườidânvàcộngđồng,đặcbiệtlàcộngđồngnghèocóthunh ậpt h ấpthamgiagiảiquyếtnhữngvấnđềvềnhàởcủahọ.

Vịtrínhàởxãhội

CáccơquanquảnlýNhànướcưutiênchonhữngngườiđangcôngtácởnơig ầndựán NOXHđểhạnchếviệcđixa.Vìnếunhưxâydựngnhàởchongườicóthunhậpthấpởcácvịt ríxatrungtâmđểgiảmchiphíquỹđấtthìlạilàmtăngchip h í đilạicủangườidân.Đồngthờ icũnglàmtăngchiphítiếpcậnvớicáchạtầngx ã hộinhưchămsócsứckhỏe,trườnghọc,chợ búa,vuichơigiảitrí… Điềunàysẽt ạoravấnđềkhingườiíttiềnsẽđắnđokhimuanhàbởixatrungtâm,đilạikhók h ăn.Ngườicótiềncũngkhôngmặnmàbởicơsởhạtầngđôthịyếukém.

Cácchủđầutưcầnxâydựngthêmdịchvụtiệníchvàanninhtốtđảmbảochấtl ượngcuộc sốngngườidâncũngnhưgầntrungtâmđôthịvệtinhcónhưvậymớit h u hútngườicónhuc ầuNOXH.

Nhànướcnênưutiêndànhcácvịtríđấtthuậnlợichoviệcănở,họchành,đil ại… hoặcxâynhàchongườithunhậpthấpngaytrongcáckhuđôthịmớicũngvớiq u ỹnhàởthươn gmại.Nhưthế,sẽtạonhiềucơhộiđểngườicóthunhậpthấpvươnlên.

Tổngquanvềcác nghiêncứu

Trongquátrìnhđôthịhóamạnhmẽởnướctađãtạoraxuhướngtậptrungd â n sốtạic ácđôthịkhiếnnhucầuvềnhàởtănglênnhanhchóng.Việcxâydựngn h à ởđểđápứngđượ cnhucầucủanhómngườicóthunhậpthấpcònrấthạnchếdo đóđãcómộtsốnghiêncứuđãđưaragiảipháppháttriểnnhàởxãhộichongườicóthunhậpthấpở đôthị.Điểnhìnhcómộtsốnghiêncứusauđây:

NghiêncứucủaHuỳnhNguyênDạThảo(2011).“Giảipháppháttriểnnhàởx ã hộiởt hànhphốĐàNẵng”.Bàinghiêncứunàychỉnêulênthựctrạngvàđưaramộtsốgiảinhư: Hoàn thiệnc ơchếc h í n h sáchvềpháttriểnnhàở x ã hội.Tăngcườngcácchínhsáchhỗtrợpháttriển nhàởxãhội,đẩymạnhxãhộihóanhàởxãhội,thuhútnhiềunhàđầutưthamgiapháttriểnnhàởxã hội.

PhạmTháiSơn(2014).“Nhàở x ã hộiViệtN a m q u a n n i ệmchínhs á c h v à thựctiễ n”.Bàinghiêncứunàyđưaracácgiảiphápnhằmpháttriểnhơnnữanhàởx ã hộitrongtươngla i,trongthờigiantớivềphíacơquanquảnlýthìChínhphủvàc á c chính quyềnđịaphươngcần đẩymạnhtriểnkhaicôngtácquyhoạchnhằmcóđượcvềquỹđấtdànhchonhàở x ã hội,phânb ổđúngnguồnngâns á c h theoquyđịnhdànhchoquỹn h à ở này.Đểthựcsựkhuyếnk h í c h ch ủđầut ưtừc á c thànhphầnkinhtếthamgiaxâydựngnhàởxãhội,cácbướcthủtụchànhchínhc ầnđượcđơngiảnhóavàviệctiếpcậnnguồnvốnđầut ưcầnđượchỗtrợđểh i ệnthứchó a hơnn ữachứkhôngchỉdừnglạiởnhữngcamkếttrênvănbản.

LêVănĐính(2012).“Giảiquyếtnhàởc h o ngườicó th u nhậpthấptạiĐàNẵngthựct rạngvàgiảipháp”.Bàinghiêncứunàyđưaramộtsốgiảiphápvềhuyđộngvốnđầutưpháttriển

.Nguồnvốnngânsáchhàngnăm,ưutiêndànhkinhphít ừngânsáchthỏađángđểtậptrungđầut ưpháttriểnnhàởchongườithunhậpthấp.Khaithácnguồnvốnđầut ưtrựctiếp,vốnư uđãicủaTrungương.ĐểnângcaonguồnvốnđầutưtừngânsáchNhànướccầntăngtỷlệtíchlũytừnộib ộnềnkinht ếcủathànhphố,huyđộngvốntừpháthànhtráiphiếuđôthị,tráiphiếucôngtrình,t ừ việcđấugiáquyềnsửdụngđấtđốivớiquỹđấtd o Nhànướctrựctiếpquảnlý;đấuthầudựán,đấu giáquỹđấtdôidư, vàđồngthờicócácbiệnphápchốngthamnhũng,t r á n h l ã n g phí,thấtth oáttrongquátrìnhthựchiện.Nguồnvốnt ừđầut ưnướcngoài

30 Đứngt r ê n g ốc độsựh à i l ò n g có nghiêncứucủaHuỳnhĐoàn ThuT h ảo (2010)“Phântíchcácyếutốảnhhưởngđếnsựhàilòngkháchhàngcủacáccănhộchungcưtrê nthịtrườngKhánhHòa”.Môhìnhnghiêncứunhưsau:

Nghiêncứunàyđãxácđịnhsựhàilòngcủakháchhàngchịuảnhhưởngcủac á c yếutố :giácả,chấtlượngcănhộ,chấtlượngdịchvụ,hạtầngkỹthuậtvàthươngh i ệu,vịtríđịalý.

NghiêncứucủaPhạmThịVânTrinh(2011)“Nhữngyếutốảnhhưởngđếnquyếtđịn hchọnmuacănhộchungcưcaocấpcủakhách hàngtạiTPHCM”.Kếtq u ảnghiêncứunày chothấynhữngcácyếutốgâyảnhhưởngnhư:Chấtlượngcănh ộ,chấtlượngdịchvụ,hạtầng kỹthuật,thươnghiệuvịtríđịalýcóquanhệđồngb i ếnvớiyếutốquyếtđịnhchọnmuacănh ộchungcưcaocấpcủakháchhànhtạit h à n h phốHồChíMinh,riêngyếutốgiácảcóquan hệnghịchbiếnvớiquyếtđịnhc h ọnmuacănhộchungcưcaocấp.

Hình2.4:Môhìnhđolườngnhữngyếutốảnhhưởngđếnquyếtđịnhchọnmuac ănhộchu ngcưcaocấpcủakháchhàngtạiTPHCM Tómtắtchương2

Chotới nay,mặc dùc ó nhiềun g h i ê n cứuv ề vấnđềnhàở nhưngchưac ó nghiêncứunàođềcậptớicácyếutốảnhhưởngđếnquyếtđịnhmuanhàởxãhội.Chínhvìlẻđó,l uậnvănnàynhằmnghiêncứucácyếutốảnhhưởngđếnquyếtđịnhmuanhàởxãhộimộtcáchch itiếthơn.

Chương2đãtrìnhbàylýthuyếtnhàởxãhội,lýthuyếtcácyếutốcơbảnảnhh ưởnghành vimuacủangườitiêudùng,môhìnhcácgiaiđoạncủaquátrìnhthôngq u a quyếtđịnhmuasắ mcủanhữngnghiêncứutrướcđâycóliênquanđếnvấnđền g h i ê n cứucủađềtài. m

Quyết định mua nhà ở xã hội

Thu nhập của khách hàng

Chương2đãgiớithiệucơsởlýthuyết,môhìnhnghiêncứuvàkếtquảcủac á c nghiên cứutrước.Trêncơsởđóchương3nàytácgiảsẽđưaramôhìnhnghiênc ứucholuậnvănnày. Giảthiếtnghiêncứuđượcxâydựngdựatrêncơsởlýthuyếtv à kếtquảcủacácnghiêncứulàc ơsởđểxửlývàphân tích dữliệutrongnhữngchươngtiếptheo.Chươngnàybaogồmbaphầ nchính:(1)môhìnhvàcácgiảthiếtn g h i ê n cứu,(2)xâydựngthangđo,

Môhìnhnghiêncứuvàgiảthiếtnghiêncứu

Môhìnhnghiêncứu

Căncứvàocácnghiêncứutrướcđây,quitrìnhmuasắmvànhữngyếutốảnhhưởngđếnq uyếtđịnhmuasắmcủaPhilipKotler.Mụcđ íchcủanghiêncứunàyl à k i ểmđịnhcácyếutốchí nhảnhhưởngđếnquyếtđịnhmuanhàởxãhội,đồngthờix e m xétcácy ếut ốnàyc ó sựkhácbi ệttrongtiếntrìnhquyếtđịnhmuah à n g củak h á c h hàngkếth ợpvớicácyếutốđặctrưngcủat h ịt r ườngbấtđ ộ ngsảnở t h à n h p h ốHồChíMinhvàđặctínhsảnphẩmnhàởxãhội.Tác giảđãxâydựngcácgiảt h u y ếtn g h i ê n c ứud ựav à o 5 y ếut ốc h í n h , đ ól à t h ủt ụcp h á p lý,c h ấtl ượngsảnp h ẩm,giácả,vịtrí,thunhậpcủakháchhàng.Tácgiảđưaramôhìn hnghiêncứuđ ề xuấtnhưsau:

Cácbiếnđộclậpgồmcó:yếutốthủtụcpháplý,chấtlượngsảnphẩm,giácả,v ịtrívàthun hậpcủakháchhàng.

Các giảthiếtnghiêncứu

TheoPhilipKotler,ngoàiyếutốđặcđiểmcánhânnhưtuổitác,giaiđoạncủa chukỳsống,n g h ềnghiệp,hoàncảnhkinht ế,lốisống,n h â n c á c h vàý n i ệmbản thânthìhànhvit i ê u dùngcủa kháchhàngc ũngb ịchiphối bởic á c yếut ốmôi trườngbênngoàinhưyếutốthủtụcvàpháplý.Tronglĩnhvựcpháttriểnnhàởnóichung,nhàở xãhộinóiriêngtheoquyếtđịnhcủaỦybannhândâncấptỉnh,thànht r ựcthuộcTrungương quyđịnhchitiếtmộtsốyếutốđặcthùcũngnhưcáchthứct i ếnhànhvàquảnlýpháttriểnnhà ởvànhàởxãhộitạiđịaphương.Mặcdùcáccơq u a n quảnlýđãbanhànhnhiềuquyđịnhđể“ cởitrói”chongườimuanhàởxãhội

(NOXH),nhưngtiếpcậngóihỗtrợtíndụngcủaChínhphủvẫngặpnhiềukhókhăndocácvướ ngmắcvềthủtụchànhchính.Dùđãcónhiềulầnsửađổi,nớirộngđốitượngđượcvay,giảml ã i suấtv à tăngthờigianvaynhưngviệcchứngminhthunhậpcủangườivay,khâuxácnhậntìnhtr ạngnhàởvẫnlàđiểmnghẽnchưađượcgiảiquyết.Chính“ n ú t thắt”n à y k h i ếnchongườimu anhàở x ã hộigặpr ấtn h i ềukhókhănvàkhót i ếpcậnnhữnggóihỗtrợt í n dụngcủachínhphủ( gói30.000t ỷđồng)cònchậmvànhiềungườicónhucầumuanhàchưatiếpc ậnđượcgóit í n dụ nghỗtrợnày.

Chấtlượngảnhhưởngđếnquyếtđịnhmuanhàởxãhội.Theo PhillipCrosby:“chấtlượn gl à sựphùhợpvớinhucầu”(nguồn:PhillipCrosby,1999).Trongq u á trìnhnghiêncứuđịnhtí nhvềnhữngđặctínhchấtlượngsảnphẩm,tácgiảxácđịnhđượcbađặctínhchấtlượngsảnphẩm ảnhhưởngđếnquyếtđịnhmuanhàởxãhội:chấtlượngcănhộ,thiếtkếvàđịađiểmcủacănhộ. Trongđóchấtlượngc ănhộtheokháchhàngl à nhữngđặctínhhữuhìnhcủac ănhộnhư:kết cấu,nguyênvậtliệuxâydựng,thiếtkếcủacănhộlà tínhcân đốicủacấutrúccănhộ:sốlượng phòngngủ,phòngkhách,bếp,nhàvệsinhchấtlượngc ănhộảnhhưởngtớiquyếtđịnhmuanhàở xãhội

Giácảảnhhưởngđếnquyếtđịnhmuanhàởxãhộilàsốtiềnkháchhàngphảibỏrađểsởhữu vàsửdụngcănhộmàmìnhmua.Sốtiềnnàydựatrênsựcảmnhậnvềgiácủabảnthâncănhộ,giá đấttạikhuvựcđịalýmàcănhộđượcxâydựngvànhữngchiphíphátsinhtrongquátrìnhkháchh àngchuyểnt ớiở như:chiphíbảot r ì , gửixe,thangmáy.Nhưvậytổngsốtiềnmàkháchhàngp hảibỏrađểsởhữuvàsửdụngcănhộsaukhimuaảnhhưởngtớiquyếtđịnhmuanhàởxãhộicủah ọ.

Vịtrícũnglàyếut ốquantrọngả nhhưởngđếnquyếtđịnhmuanhàở xãhộinhư:địađiểmxâ ydựngcănhộlàtrungtâmđôthịvệtinh.Khoảngcáchcủacănhộtớitrungtâmthànhphốvànơ ikháchhànglàmviệctừnhữngkếtquảthuđượctrênt á c giảđềxuấtbiếnvịtrícănhộảnhhưởngt ớiquyếtđịnhmuanhàởxãhội.

Thunhậpcủakháchhàngảnhhưởngđếnquyếtđịnhmuanhàở xãhội.Thunhậpcủakháchh àngthểhiệnkhảnăngtài chínhcủakháchhàng đểtrangtrảichonhữngchiphímàkháchhàng phảibỏrađểsởhữuvàsửdụngnhàở xãhội.Thunhậpcủađốitượngnghiênc ứuảnhhưởngđếnq uyếtđịnhcủahọ,v ì nhữngđốitượngnàythườngcóthunhậpthấpnênhọphảicăncứvàothunh ậpcủamìnhđểraquyếtđịnh

Xâydựng cácthangđo

Thangđotrongnghiêncứunàyđượcdựavàolýthuyếtđểxâydựng,có5nhómyếutốđược nghiêncứulànhómcácyếutốảnhhưởngđếnquyếtđịnhmuanhàởxãhộil à t h ủtụcphápl ý (k ýh i ệul à T T P L ) , yếut ốchấtlượngsảnphẩm(kýh i ệul à C L S P ) cácyếutốgiácả(kýhiệul à GC),yếut ốvịtrí(kýhiệulàVT),yếutốthunhập(kýhiệulàTN)vàyếutốquyếtđịnhmuanhà ởxãhội(KýhiệuQĐMNOXH)

Nhưtrìnhbàyở phầntrước,thủtụcphápl ý làyếut ốquyếtđịnhc ănbảnđếnviệcmuanhàởx ãhội.Hiệnnaykhimuanhàởxãhộisẽgặprấtnhiềukhókhănvềthủtụcpháplý.BiếnquansátT TPL1vàbiếnquansátTTPL2dùngđểquansátsựảnhhưởngkhókhănvềthủtụcpháplýkhi muanhàởxãhôi.BiếnquansátTTPL3,T T P L 4 vàTTPL5dùngđểquansátsựảnhhưởnghi ểubiếtvềTTPL,hướngdẫnvềT T P L , vàgiảiquyếtTTPLđếnviệcmuanhàởxãhội.

CácquyếtđịnhmuaNOXHcủangườikháchhàngcũngbịảnhhưởngbởichấtlượngcủac ă nhộ.BiếnquansátCLSP1,CLSP2vàCLSP3dùngđểquansátthiếtkếcănhộ,tiêuchuẩncănhộc ũngnhưcơsởhạtầngxungquanhcănhộcótácđộngđếnviệcmuaNOXH.BiếnquansátCLSP4 vàCLSP5dùngđểquansátđiềukiệnsinhhoạtkhimuacănhộ.

- CLSP2:Xâydựngđạtt i ê u chuẩn(tườngkhôngnứt,trầnkhôngthấm)nhưmongđợi.

Cùngv ớis ực ạnht r a n h n g à y c à n g m ạnhm ẽc ủat h ịt r ườngv à c á c t h a y đ ổ it r o n g nhậnđịnhcủakháchhàngvềsảnphẩm,cácnhànghiêncứuđãxácđịnhrằngg i á c ảvàqu yếtđ ị nhmu a sảnphẩmcómốiqu an hệs â u sắcv ớinhau.Do đó,nếuk h ô n g x é t đ ế ny ếut ốn à y t h ì v i ệcn g h i ê n c ứuv ềs ựh à i l ò n g k h á c h h à n g s ẽt h i ếut í n h chín hxác.

- GC3:Giánhàở xãhộiở khuvựctôimuatươngứngvớigiánhàxãhộiở nhữngkhuvựckháctạithànhphố.

- VT2:Địađiểmcănhộthuậntiệnchosinhhoạthàngngày(gầnchợ,trườnghọc,bệnhviê n).

- QĐMNOXH2:Tôiquyếtđịnhmuanhàởxãhộivìnóđápứngnhucầusinhhoạt,ăn,ở,đi lại.

- QĐMNOXH4:Tôiquyếtđịnhmuanhàở xãhộivìkhôngthểmuaở đâukhác. Đốivớit ấtcảcác biếnquansátcủacác thangđo,đểkhảosát mứcđộđồngýcủakháchhàn gvềquyếtđịnhmuanhàởxãhội,tácgiảsửdụngthangđoLikert5điểm.

7 CLSP2 Xâydựngđạttiêuchuẩn(tườngkhôngnứt,trầnkhôngthấm)như mongđợi.

15 VT2 Địađiểmcănhộthuậntiệnchosinhhoạthàngngày(gầnchợ,trườnghọc,bệnh viên).

Xác định vấn đề nghiên cứu

Lý thuyết về nhà ở xã hội, Mô hình hành vi mua sắm

Mô hình quyết định mua nhà ở xã hội

Xác định mô hình nghiên cứu và các thang đo

Nghiên cứu định tính: Thảo luận

Hiệu chỉnh mô hình và thang đo

Nghiên cứu định lượng: Thiết kế bảng câu hỏi Thu thập số liệu

Phân tích độ tin cậy Phân tích nhân tố Phân tích hồi quy Phân tích ANOVA Xác lập mô hình Kiểm định giả thuyết

Quitrìnhnghiêncứu

Tómlạichươngnàytrìnhbàycácmôhìnhnghiêncứunhằmxâydựngcácthangđochocác kháiniệmnghiêncứutheolýthuyếtđãchọn.Mộtquitrìnhnghiêncứucũngđượcxâydựngnh ằmđểđịnhhướngc h o việcthựchiệnnghiênc ứunày.Nộidungtrìnhbàytrongchươngnàylàm tiềnđềchoviệcphântíchchitiếtvàsâuhơntrongchươngkếtiếpkhiphântíchcácyếutốquyếtđ ịnhmuanhàở xãhộicủakháchhàngtheo5nhómyếutốđãchọn.

Trongchươngnày,tácgiảsẽphântíchdữl i ệunghiênc ứuđịnhlượngdựav à o lýthuy ếtđãchọn,kếtcấutheonhưmôhìnhnghiêncứu.Xemsựtácđộngảnhhưởngcủacácnhómyếut ốthủtụcpháplý,yếutốchấtlượngsảnphẩm,yếutốvịt r í , yếutốgiácảvàyếutốthunhậpcótá cđộngảnhhưởngđếnquyếtđịnhmuanhàở xãhộihaykhông?

(1)Phânt í c h thốngkêmôtả(2)PhântíchđộtincậyCronbach’sAlpha(3)Phântíchnhântố

Phân tíchthốngkêmôtả

MẫuđượcnghiêncứutạiTPHCMvàchọnđúngđộtuổiđểkhảosát.Có300bảnc â u hỏiđượ ctácgiảphátr a vàthuvềđược290.Saukhiloạiđinhữngphiếukhảosátkhôngđạtyêucầu,tácgiả chọnlại280bảntrảlờiđểtiếnhànhnhậpliệuvàphântíchthốngkêmôtảchorakếtquanhưsau:

Vềđộtuổicủamẫukhảosát,có84ngườicóquyếtđịnhmuanhàởxãhộinằmtrongđộtuổitừ 18tuổiđến25tuổichiếm30%,129ngườinằmtrongđộtuổitừ26tuổiđến35tuổichiếmt ỷl ệ46, 1%,50ngườinằmtrongđộtuổit ừ36tuổiđến45tuổi,chiếmtỷlệ17,9%và17ngườinằmtrongđ ộtuổitừ46tuổiđến55tuổi,chiếmt ỷlệ6,1%.

Vềgiớitínhcủamẫukhảosát,có131ngườicóquyếtđịnhmuanhàởxãhộilàn a m giớichi ếm46,8%,149ngườilànữchiếmtỷlệ53,2%,

Nguồn:TácgiảxửlýSPSS16Vớikếtquảbảng4.3cóthểthấyrằngviệckhảosátđãthựchiệnởkhánhiềumứcthunhậpk hácnhau,sốlượngngườic ó t h u nhậpt ừ3 đếnnhỏhơn6 t r i ệuc h i ếmđasốlà112ngườichi ếm40%,kếđếnlàmứcthunhậptừ6đếnnhỏhơn9triệulà91ngườichiếm32,5%,mứcthunhập dưới3triệulà32ngườichiếm11,4%,ngườicóthunhậptừ9đếnnhỏhơn12triệulà27ngườic hiếm9,6%vàngườicó thunhậptừ12triệutrởl ê n chiếm6,4%.Đồngthời,quabảngmứct h u nhậpcủangườitrảlờitrê nthìcũngchothấyrằngđềtàiđãthựchiệnđượcđadạngcácngườic ó mứcthunhậpkhácnhau

Kếtquảtrong280ngườitrongmẫukhảosátcó30%làcôngchứcviênchức,tươngtực ó42,5%ngườilàcôngnhân,nhânviên,19,3%làcánbộquảnlý.Cònlạilà8,2%ngườiđượchỏil àlàmnghềkhác,sốngườitrongmẫukhảosátlàsốcôngnhânvànhânviênchiếmđasố.Dođặcđi ểmnhucầuvềnhàởxãhộilàngườicóthunhậptrungbìnhvàthấp.Kếtquảkhảosátvềnghềnghi ệpđượctrìnhbàyởbảng4.4

ValidCongchuc,vienchucCon gnhan,nhanvienCanbo quanly

Phân tíchCronbach’sAlpha

ĐánhgiáđộtincậythangđobằnghệsốCronbach’sAlphađểkiểmđịnhmốitươngquan giữac á c biến.Nếubiếnn à o màsựtồnt ạicủanól à m g i ảmhệsốCronbach’sAlphathìsẽbị loạibỏđểhệsốCronbach’sAlphatănglên(nhưngcầnphảixemxétkhiloạibiếncóviphạmgi átrịnộidungcủathangđo),cácbiếncònl ạigiảithíchrõhơnvềbảnchấtkháiniệmthangđo.Nế umộtbiếnđolườngcóhệsốtươngquanbiếntổnghiệuchỉnh(correcteditem- totalcorrelation)≥0,3thìbiếnđạtyêucầuvàthangđocóthểchấpnhậnđượcvềđộtincậykhicó hệsốCronbach’sAlpha≥0,6(Nunnally&Bernstein,1994tríchNguyễnĐìnhThọ,2013).

TácgiảđãxâydựngcácthangđovềquyếtđịnhmuaNOXHtạiTPHCM.Chínhvìlýdođó,t hang đonàyphảikiểmđịnhxemcóđạtđượcđộtincậycầnthiếtcủamộtthangđohaykhôngtrư ớckhiđưavàonghiêncứuchínhthức. ĐộtincậycủatừngthànhphầntrongthangđocácyếutốảnhhưởngđếnquyếtđịnhmuaN OXHtạiTPHCMsẽđượcđánhgiábằngcôngcụhệsốtincậyCronbach’sAlpha.Nhữngthành phầnnàokhôngđạtyêucầuvềđột i n cậy,tứcl à Cronbach’sAlphanhỏhơn0,6sẽbịloạibỏ.Sau khiđãkiểmđịnhđộtincậycủacácthangđo,tácgiảtiếnhànhtiếptụcphântíchnhântốkhámph á(EFA).Mụcđíchcủaphântíchnàynhằmkhámphácấutrúccủathangđocácyếutốảnhhưởng đếnquyếtđịnhmuaNOXHt ạiTPHCM.P h â n t í c h yếut ốkhámphá(EFA)cũngđượcthựch iệnchothangđovềquyếtđịnhmuaNOXHt ạiT P H CM SaukhithựchiệnEFA,t ấtcảcáckhái niệmnghiêncứusẽđượcđưavàophântíchhồiquiđabiếnnhằmkiểmđịnhcácgiảthuyếtđãđặtra trongquátrìnhnghiêncứu.

HệsốCronbach’sAlphal à mộtphépkiểmđịnhthốngkêdùngđểkiểmt r a sựchặtchẽvàtư ơngquangiữacácbiếnquansát.Điềunàyliênquanđếnhaikhíacạnhl à tươngquangiữabảnth âncácbiếnvàtươngquancủacácđiểmsốcủatừngbiếnvớiđiểmsốtoànbộcácbiếncủamỗing ườitrảlời.

Phươngphápnàychophépngườiphântíchloạibỏnhữngbiếnkhôngphùhợpv à hạnchếc ácbiếnráctrongmôhìnhnghiêncứuvìnếukhôngchúngtakhôngthểbiếtđượcchínhxácđộbiế nthiêncũngnhưđộlỗicủacácbiến.Theođó,chỉnhữngbiếncóhệsốtươngquantổngbiếnphùh ợp(CorrectedItem-

TotalCorrelation)lớnhơn0,3vàthangđocóhệsốAlphalớnhơn0,6mớiđượcxemlàchấpnhậ nđượcvàt h í c h hợpđưavàophântíchnhữngbướctiếptheo(dẫnt h e o HoàngTrọngvàChuN guyễnMộngNgọc,2008).Cũngtheonhiềunhànghiêncứu,nếuCronbach’sAlphađạttừ0,8tr ởlênthìthangđolườnglàtốtvàmứcđộtươngquansẽcàngcaohơn.Nhìnvàobảng4.5kếtquảp hântích hệsốCronbach’sAlphacủacác nhântốc h ú n g tacóthểthấyđượckếtquảphântích độtincậynhưsau:

Vềthànhphầnthủt ụcpháplý:gồm5 biếnquans á t l à TTPL01,TTPL02,T T P L 0 3 ,

TTPL04,TTPL05.C ả5 b i ếnnàyđềuc ó h ệsốtươngquanbiếntổnglớn hơn0,3vàcóhệsốCronbach’sAlpha0,798(lớnhơn0,6)nênthangđothànhphầnt i n cậyđạtyêu cầu.Cácbiếnnàyđượcđưavàophântíchnhântốtiếptheo.

Vềthànhchấtlượngsảnphẩm:gồm5biếnquansátCLSP01,CLSP02,CLSP03,CLSP

04vàCLSP05.Cả5biếnnàyđềucóhệsốtươngquanbiếntổnglớnhơn0 , 3 n ê n đượcchấpnhậ n.Ngoàira,hệsốCronbach’sAlphalà0,784( l ớnh ơn h u s m n

Vềthànhphầnvịtrí:gồm5biếnquansátVT01,VT02,VT03,VT04,VT05.T ấtcảcác biếncóhệsốtươngquanbiếntổnglớnhơn0,3nênđượcchấpnhậnvàhệs ốCronbach’sAlpha rấtcao0,751(lớnhơn0,6)nênthỏađiềukiệnvềđộtincậy.C á c biếnnàyđượcđưavàophâ ntíchnhântốtiếptheo.

Vềthànhphầnthunhập:gồm4biếnquansátTN01,TN02,TN3,TN04).Cả

4b i ếnn à y đềuc ó hệ sốtươngquanb i ếnt ổngl ớnh ơn0 , 3 nênđược chấpnhận. Ngoàira,hệsốCronbach’sAlphalà0,659( l ớnhơn0,6) nênthang đot h à n h phần đồngcảmđạtyêucầuvàthíchhợpchoviệcphântíchnhântốtiếptheo.

Vềthànhphần giác ả:gồm3biếnquansát(GC01, GC02,GC03).C ả3 biếnnàyđềuc ó h ệsốt ươngq u a n biến tổngl ớnh ơn0 , 3 n ê n đ ạ tđượcy ê u c ầu. Ngoàira,hệsốCronbach’sAlphakhácao0,670(lớnhơn0,6)nênthangđothànhp h ầnph ươngtiệnhữuhìnhđạtyêucầuvàđưavàophântíchnhântốtiếptheo.

Vềthangđoquyếtđịnhm u a nhàở x ã hội:gồm4 biến quansát QĐMNOXH01,QĐMNOXH02,QĐMNOXH03,QĐMNOXH04.C ả4 biếnn à y đềucóh ệsốtươngquanbiếntổnglớnhơn0,3vàhệsốCronbach’sAlphakhácao0 , 7 4 7 nênt hỏađiềukiệnvềđộtincậy.

Phântíchcácnhântố

Phântíchnhântốảnhhưởngđếnquyếtđịnhmuanhàởxãhội

Mộtl à , hệsố KMO(Kaiser-Meyer-Olkin)≥0,5, mức ýn g h ĩa củakiểm địnhBartlett≤0,5.Hailà,sốtảinhântố(Factorsloading)≥0,5,nếubiếnquansát nàocóhệsốtảinhânt ố0,5sẽbịloại(Hair&ctg,1998).Balà,thangđođượcchấpnhậpthìtổngph ươngsait r í c h ≥ 50% Bốnl à hệsốEigenvaluec ó giátrịlớnhơn1.Nămlà,khácbiệthệsốtải nhântốcủamộtbiếnquansátgiữacácnhânt ốcủamộtbiếnquansátgiữacácnhântố≥0,3đểđả mbảog i á trịphânbiệtgiữac á c nhântố(NguyễnĐìnhThọ& NguyễnThịMaiTrang, 2004).

Nguồn:TácgiảxửlýSPSS16Khip h â n t í c h E F A đốivớithangđovềcácyếut ốảnhhưởngđếnquyếtđịnhm u a nhàởx ãhội,t á c giảsửdụngphươngphápt r í c h PrincipalComponent

AnalysisvớiphépxoayVarimaxvàđiểmdừngkhitríchcácyếutốcóEngenvaluel ớnhơn1. Trongphântíchnhântố,yêucầucầnthiếtlàhệsốKMO(Kaiser-Meyer

Olkin)phảic ó giát r ịl ớn(0,51,96=t*vàhệsốhồiquychuẩnhóa1=0,201.ĐiềunàychứngtỏbiếnTTPLtácđộngc ùngchiềucóýnghĩađếnbiếnQĐMNOXHhayyếutốthủtụcphápl ý tácđộngcùngchiềucóý nghĩađếnQĐMNOXH.Nóimộtcáchkhác,giảthiếtH1đượcchấpnhận.

GiảthiếtH 2 :Cóm ốitươngquann g h ịchbiếngiữay ếut ốCLSP(Chấtlượngsảnphẩm)v àQĐMNOXH(quyếtđịnhmuanhàởxãhội).

Kếtquảhồiquy bộic ủamôhìnhmởrộngcho th ấybiếnCLSPtácđộngcùngc h i ềuc ó ý n g h ĩađ ế nb i ếnQĐMNOXH,g i á trịtuyệtđốit StatcủabiếnC L S P là

4,113>1,96=t*vàhệsốhồiquychuẩnhóalà  2= 0,233)hayyếutốCLSPtácđộng cùngchiềucóýnghĩađếnQĐMNOXH.Nóimộtcáchkhác,giảthiếtH2đượcchấpn h ận.Điề unàycónghĩalàCLSPcủacănhộcàngtốtthìquyếtđịnhmuanhàởxãhộicàngcao.

GiảthiếtH 3 :CómốitươngquanđồngbiếngiữayếutốGC(giácả)vàQĐMNOXH(quyếtđị nhmuanhàởxãhội).

Tươngt ự,kếtquảhồiquybộicũngc h o thấyyếut ốgiág i á c ả(GC)cũngt á c độngcùngc h i ềuc ó ý nghĩađếnQĐMNOXH.hayg i á cảphùh ợpt h ì quyếtđịnhmuanhàở x ã hộicàngl ớnvàgiátrịtuyệtđốit StatcủabiếnGC(giácả)l à

GiảthiếtH 4 :CómốitươngquanđồngbiếngiữayếutốVT(vịtrí)vàQĐMNOXH(quyếtđị nhmuanhàởxãhội).

KếtquảhồiquybộicũngchothấyyếutốVT(vịtrí)có tácđộngcùngchiều cóý nghĩađếnQĐMNOXH.ĐiềunàycónghĩarằngvịtrícàngthuộnlợithìQĐMNOXHcà nglớnvàgiátrịtuyệtđốitStatcủabiếnVT(vịtrí)là2,884>1,96=t * vàhệsốhồiquy 4= 0,15 6).HaygiảthiếtH4đượcchấpnhận.

Tươngt ự,kếtquảhồiquybộicũngchot h ấyyếut ốTN(thunhập)cũngtácđộngcùngchiều c ó ý nghĩađếnQĐMNOXHc ó nghĩalànhữngngườic ó TNphù hợpvớigiátiềncănhộvàngâ nhànghỗtrợtàichínhkhimuanhàởxãhộisẽđeml ạiQĐMNOXHcànglớn.Nhưvậy,khinhữ ngngườicóthunhậpthấphọquyếtđịnhmuanhàởxãhộithìhọmọngđợirằnghọsẽtiếpcậnđược góivayhỗtrợcủaChínhphủ.

(giátrịtuyệtđốit StatcủabiếnTNlà1,978>1.96=t*vàhệsốhồiquychuẩnhóaβ5=0,104).Giảth iếtH5đượcchấpnhận.

Tómlại,quabảnghồiquicủamôhìnhtaviếtđượcphươngtrìnhhồiquychuẩn hóanhưsau:QĐMNOXH=0,233*CLSP+0,201*TTPL+0,188*GC+0,156*VT+0,104*TN (4.1)

Phươngtrìnhhồiquy(4.1)chotathấyrằng,cứ1%thayđổicủabiếnCLSPthìbiếnQĐMN OXHthayđổi0,233%nếucácbiếncònlạikhôngthayđổi;cứ1%thayđổicủabiếnT T P L thìbi ếnQĐMNOXHt h a y đổi0,201%nếuc á c biếncònl ạil à khôngthayđổi;cứ1%thayđổicủa biếnGCthìbiếnQĐMNOXHthayđổi0,188%nếucácbiếncònlạilàkhôngthayđổi;cứ1%tha yđổicủabiếnVTthìbiếnQĐMNOXHt h a y đổi0,156%nếucácbiếncònl ạil à khôngt h a y đổ i;cứ1%t h a y đổicủabiếnT N thìbiếnQĐMNOXHthayđổi0,104%nếucácbiếncònlạil à kh ôngthayđổi.

KếtquảchạyhồiquymôhìnhchoR 2hi ệuchỉnhlà0,398,cáchệsốhồiquycủa môhìnhđềucóýnghĩathốngkêvớiđộtincậy95%.Nhưvậytacóthểnóirằngmôhìnhgồm5yếut ốđãgiảithíchsựthayđổiQĐMNOXH.

Nhìnvàok ếtquảhồiquychot a thấybiếnQĐMNOXHcómốiquanh ệđồngbiếnvớiCLS P,c ó nghĩarằngCLSPphùh ợpthìQĐMNOXHcũngcaovàngượcl ại.QĐMNOXHchịuảnh hưởngr ấtmạnhmẽbởiyếut ốCLSP.Đ iềunàylýgiảimộtthựctếlàchínhsáchnhàởxãhộirấtđ ượchoannghênhkhitriểnkhai,vìnhàởx ã hộisẽtạođiềukiệnchobộphậnngườicóthunhậpth ấpđượcsởhữunhàởvớig i á thànhh ợplý.Tuynhiên,b ê n cạnhyếutốk h á c , chấtlượngcũngl à vấnđềhếtsứcđượcquantâm.Việcmộtsốdựánnhàởthunhậpthấpbộclộnhữngđiểmyếuk é m vềchấtlượngsẽảnhhưởngtớiQĐMNOXH,trênthựctếchothấycácdoanhnghiệpđầutưxâ ydựngnhàở xãhộiđãkhiếnchoviệcbánhàngcủacôngtyg ặpkhókhănvìtâmlýcủakháchhàng chorằnggiárẻthìchấtlượngkém.DođóCLSPtốtthìQĐMNOXHsẽcaovàngượclại.

KếtquảhồiquychothấyrằngbiếnTTPLc ó mốiquanhệdươngvớiQĐMNOXH.Điềun à y chothấyrằngc ó mốiquanhệđồngb i ếngiữaTTPLvàQĐMNOXH.Kếtquảnghiêncứucũ ngchothấyrằng.Mộtđ iềuquantrọngkhôngk é m làpháplývàtiếnđộcủadựán.Vớicácdựá nnhàởthươngmại,giábánđược xácđịnhtheokỳvọngcủachủđầutưvàcănbảnpháplýcủadựán,trongkhicácdựánnhàởxãh ộidothamgiagói30.000tỉđồngnênbịkiểmtragiámsátchặtchẽ.Hơnnữa,khônggiốngnhưn hàởthươngmạicứxâyxongmónglàbán,cácdựánnhàở xãhộimuốnbánphảitrìnhbàycôngp huhơnđể ngườimuahiểurõ,bởiđik è m vớiloạihìnhnhàởnàylànhữngthôngtư,nghịđịnhrà ngbuộcchặtchẽ,liên quantớiđiềukiệnvayvốn,điềukiệnbánlạinhàkhicónhucầuvàkhibánl ạiphảibánchoaivànghĩavụtàichínhnhưthếnào.

KhixétđếnyếutốGC(giácả)thìtathấyhệsốcủaGCcógiátrịdương.Điềunàycónghĩar ằnggiácảảnhhưởngđếnquyếtđịnhmuanhàởxãhội.Giácảlàsốt i ềnkháchhàngphảibỏrađểs ởhữuvàsửdụngcănhộmàmìnhmua.Sốtiềnnàydựatrênsựcảmnhậnvềgiácủabảnthâncănh ộ,giáđấttạikhuvựcđịalýmàcănhộđượcxâydựng,phùhợpvớichấtlượngnhàvàphùhợpvớit hunhậpcủahọthìquyếtđịnhmuanhàở x ã hộicàngcao.Điềunàys ẽtạoc ơhộirấtl ớnchonhữn gngườithunhậpthấpnhưcôngnhân,viênchức,ngườilaođộngnhậpcưcóthểmuađượcnhà. KhixétđếnyếutốVT(vịtrí)thìtathấyhệsốcủaVTchogiátrịdương.Điềunàycónghĩarằ ngvịtríđịalýđốivớinhữngcănhộthuộcdiệnnhàởxãhộithìvấnđềgiaothôngnhưđườngđilàm cóthuậntiệnkhông,đườngcóbịngậpúngkhitriềucườngvàomùamưabão…

Cáctiệníchxungquanhcănhộnhưsiêuthị,trungtâmthươngmai,trườnghọc,bệnhviện… Môitrường,cộngđồngdâncưkếcậnhaycưd â n đangsốngt ạichungc ưcóanhninhkhông.Đ âycũngl à nhữngyếut ốq u a n trọngcầnxemxétkhihọquyếtđịnhmuanhàởxãhội.Nếunhữn gyếutốnàythuậnlợithìquyếtđịnhmuanhàởxãhộicànglớn.

BiếnTN(thunhập)cóýnghĩathốngkêvàmangdấudương.Điềunàychothấyrằngyếut ốT

N c ó quant ỷl ệthuậnvớiquyếtđịnhmuanhàở xãhội,c ó nghĩal à nhữngngườimuanhàởxãh ộithunhậpcủahọcókhảnăngchitrả,đặcbiệtlàkhimuatrảgópvớigóihỗt r ợt à i chínhtừChính phủ.V ớilãisuấtchovaythấpcủangânhàngthìquyếtđịnhmuanhàởxãhộicàngcao.

Chươngnàyđãt r ì n h b à y kếtquảnghiênc ứuvềquyếtđịnhmuanhàở xãhộicủakháchhà ngtạithànhphốHồChíMinh.Cácbướcphântíchđánhgiáthangđo,kiểmđịnhmôhìnhvàcácg iảthuyếtnghiêncứu,đểđưađếnkếtquảnghiêncứuđãđượctrìnhbàychitiết.Trongđó,cácnội dung:thôngtinvềmẫunghiêncứu;thôngt i n k i ểmđịnhthangđ o,k i ểmđịnhm ô hìnhnghiên cứu,v à c á c giảthuyếtnghiênc ứu.Theođó5yếutốTTPL,CLSP,GC,VTvàTNảnhhưởngđ ếnquyếtđịnhmuanhàở xãhộiđượct r ì n h bàytheokếtquảxửl ý dữl i ệubằngphầnmềmSPSS.Chươngtiếptheosẽnêunhữnggiảiphápdựatrênkếtquảnghiêncứutìmđượcvàn ê u kế tluậnvềđềtài.

CácgiảipháppháttriểnnhàởxãhộitrênđịabànTP.HCM

Giảiphápvềthủtụcpháplý

Quaviệcp h â n tíchnămy ếut ốc h í n h ả nhhưởngđ ế nQĐMNOXH,nghiêncứn à y đãc hỉrarằngTTPLảnhhưởngđếnQĐMNOXHxếpthứ2trongcácnhântốcóh ệsốbetalà0,201.QĐMNOXH=0,233*CLSP+0,201*TTPL+0,188*GC+0,156*VT+0,104*TN

Phươngtrìnhhồiquychotathấyrằng,cứ1%thayđổicủabiếnTTPLthìbiếnQĐMNOXH thayđổi0,201%,nếucácbiếncònlạikhôngthayđổi.

Cáccơquanquảnlý,cácchủđầutưcầnphảicôngkhaiquytrìnhgiảiquyết,phổbiếnđế nngườidân.CôngbốrộngrãicáctiêuchíđốitượngmuaNOXH,điềukiệnmuaNOXH,hồsơ đăngkýmuaNOXHvàkếtquảxétchoc á c đốitượngcónhucầumuanhàởxãhội.

Chínhphủcầnthựchiệncảic á c h c á c thủtụctheohướngđơngiản,thuậnt i ệnnhưngvẫnđ ảmbảotínhantoàn.

Cầnnângcaonănglựchoạtđộngcủachủđầutư.Mộtchủđầutưcótiềmlựcvềđộingũnhân sựtốt,chuyênmôncao,cókhảnăngamhiểuthủtụcpháplýNOXH,khảnăngthẩmđịnh,phânt ích,đánhgiáthịtrườngvàkháchhàngtốt,quytrìnhquảnlý,kiểmsoátchặtchẽ,hệthốngthôngti nđầyđủ,hiệuquả… sẽgiúpcácchủđầutưdễdàngtrongviệcraquyếtđịnhmởrộngthịtrườngvàpháttriểnthịNOXH chongườicóthunhậptrungbìnhvàthấp.

Trêncơsởquántriệtcácquanđiểmtrên,cầnphảitriểnkhaiđồngbộvàquyếtliệtcácnhóm giảiphápcơbảnvềTTPLđểpháttriểnthịtrườngNOXHcầncócácbiệnphápđềranhưsau: Đẩymạnhcôngtácthôngt i n , tuyêntruyềntrênbáochí,truyềnhìnhvềđốitượngmuaNO XH,đ iềukiệnmuaNOXH,vàthủtụchồsơđăngkýmuaNOXH.Thựchiệncungcấpthôngtinđ ầyđủ,xácthực,nhấtlàthôngtintừcácchủđầutư,c á c nhàmôigiớiđốivớingườimuas ảnphẩ mNOXH,bảođảmđểthịtrườnghoạtđộngcôngkhai,minhbạch.

Cảitiếnquytrình,đơngiảihóathủtụcgiấytờhànhchánh,hoànthiệnhệthốngvănbảnpháp luật,thôngthoángvềcácgiấytờthủtụcđểcácđốitượngcónhucầuvềNOXHdễtiếpcận.Đặcbi ệt,chủđầutưhỗtrợ,tưvấnvàhướngdẫnmọithủtụcgiấytờmàngườimuanhàkhôngphảitựliê nhệvớingânhàngđểlothủtụcrườmr à Chẳnghạnnhư,thủtụcpháplývềmuabánnhàởxãhộ icònquánhiềuloạigiấy

60 cầnphảicóxácnhậncủacáccơquanquảnlýNhànướcnhưgiấyxácnhậnvềthựct r ạngnhàở, giấyxácnhậnvềhộkhẩunếukhôngcóhộkhẩuthườngtrúthìcógiấyđ ă ngkýKT3vàkèmt heohợpđồnglaođộngcóthờihạntrên1nămkèmtheogiấyx á c nhậnđóngbảohiểmtrênm ộtnămcủacơquan bảohiểmđịaphương.Giấytựk h a i vềthunhập:Đốivớiđốitượngkinh doanhtựdo,làmviệcchocáccôngtytưn h â n …

Tạonênsựđồngnhấtvàtí nh thốngnh ấtcủachínhsách,thông quaho ạtđộngc ủat ổch ứctrunggian,c á c chínhsáchsẽtácđộngđ ế nc á c thànhphần,đ ố itượngt h e o nguyêntắclợi íchvàtheocơchếthịtrường.Xâydựngđộingũcánbộcótrìnhđ ộ vànghiệpvụchuyênmônc ao,thườngxuyêntổchứccáclớpđàotạo,nângcaot r ì n h độnghiệpvụchuyênmôn,thông tinđầyđủvàcậpnhậtthườngxuyêncácvănb ảnmớibanh à n h chot o à n bộnhânv i ê n Tiê uchuẩnhóađộingũc á n b ộcảvềchuyênmônl ẫnđ ạ ođ ứ c,t ừkhâut u y ểnd ụngđ ế nb ốt r í c ô n g t á c t h í c h hợp,p h â n loại,đánhgiá,nhậnxétcánbộhàngnămcùngvớiviệcxâydựngch ếđộtiềnlươngv à khenthưởng,độngviênthíchhợp.

Nếunhưđạtđượcnhữngviệctrênthìthủtụcpháplýsẽđượcđơngiảnhóacácđ ố itượngm uaNOXHdểtiếpcậnhọsẽQĐMNOXHnhiềuhơn,thúcđẩythịtrườngn h à ởpháttriểnnóiriê ngvàthịtrườngbấtđộngsảnnóichung.

Giảiphápvềchấtlượngsảnphẩm

QĐMNOXH=0,233*CLSP+0,201*TTPL+0,188*GC+0,156*VT+0,104*TN

Phươngtrìnhhồiquychotathấyrằng,cứ1%thayđổicủabiếnCLSPthìbiếnQĐMNOX Hthayđổi0,233%,nếucácbiếncònlạikhôngthayđổi.

Cácbộngànhtỉnh,thànhphốcầntăngcườngquảnlýchấtlượngcôngtrìnhnhàở xãhội.B áocáovềtìnhhìnhchấtlượngcôngtrìnhvà việckiểmtrachứngnhậnc ô n g trìnhđủđiềuk iệnbảođảmantoàn,vềchấtlượngcôngtrìnhxâydựngkhôngđ ể xẩyratìnhtrạngnhàởxãhội cóchấtlượngthấp.

Cácb ộngànht ỉnh,t h à n h phốcầnthànhlậpđ oànk i ểmt r a việctuânthủphápl u ậtcủach ủđầutưtrongquátrìnhtriểnkhaithựchiệndựán vàquảnlý,sửdụngn h à ở xãhộit rê n địabàn Theođó,t r o n g quátrình kiểmtra, khipháthiệncódấuh i ệuviphạmphápluật,buôngl ỏngquảnlý,k ịpthờiphốihợpxemxétxửlý,giảiq u y ếttheoquyđịnhcủaphápluật. Đểbảođảmchấtlượngcũngnhưdịchvụtốttạicácdựánnhàởxãhội,chínhs á c h xãhội vềnhàởcũngnêncónhưytếvàgiáodụclàgiúpđỡchonhữngngườiy ếuthếđượchưởngnhữn gdịchvụtốithiểu.Yêucầutrướcnhấtlàgiámsátchặtchẽt ừkhâul ậpquyhoạchđ ế nq u á t r ì n h x â y dựng.Gắntráchn h i ệmcủac h ủđầutư, thanhtraxâydựngđ ị aphương,n ếupháth i ệnvi phạmc ó b i ệnpháp xửl ý k i ê n quyết,thậmchíđìnhchỉxâ y dựng,thuhồidựán,giaochođ nvịkhácthựchiện. Đểlàmđ ư cđiềuđ ó,c ơquanquảnl ý cũngc ầnc ó c h í n h sáchư uđ ãiphùh ợp, khuyếnkhíchdoanhnghiệpthamgiađầutư,kinhdoanhlĩnhvựcnày.

NếunhưđạtđượcnhữngviệctrênthìQĐMNOXHnhiềuhơnvàlàtiềnđềquant r ọngg ó p phầnnângc a o mứcsốngc ủangườidân,ổnđịnhx ã hội,phùh ợpv ớiC h i ếnlượcpháttriển nhàởquốcgiađếnnăm2020vàtầmnhìnđếnnăm2030.

Giảiphápvềvịtrínhàởxãhội

Cùngvớis ựcạnhtranhngàycàngmạnhm ẽcủathịtrườngvàc á c thayđổitrongnhậnđịn hcủakháchhàngvềsảnphẩmNOXH,kếtq u ảnghiêncứuđãx á c địnhrằngVTảnhhưởngđến quyếtđịnhmuaNOXHđứngthứ4trong5yếutố.

QĐMNOXH=0,233*CLSP+0,201*TTPL+0,188*GC+0,156*VT+0,104*TN

Phươngtrìnhhồiquyc h o t a thấyrằng,c ứ1%thayđổicủabiếnVTt h ì biếnQĐMNOXHt hayđổi0,156%nếucácbiếncònlạilàkhôngthayđổi.

CáccơquanquảnlýnhànướcưutiênchonhữngngườiđangcôngtácởnơigầndựánNOX Hđểhạnchếviệcđixa.Vìnếunhưxây dựngnhà ởcho ngườic ó thunhậpthấpởcácvịtríxatru ngtâmđểgiảmchiphíquỹđấtthìlạilàmtăngchiphíđil ạicủangườidân.Đồngthờicũnglàmt ăngchiphítiếpcậnvớicáchạtầngxãhộinhưchămsócsứckhỏe,trườnghọc,chợbúa,vuichơigi ảitrí… Điềunàysẽtạoravấnđềkhingườií t t i ềnsẽđắnđokhimuanhàbởixatrungtâm,đil ạikhókhăn. Ngườicótiềncũngkhôngmặnmàbởicơsởhạtầngđôthịyếukém.

Nhànướcnênư utiên dànhcácvịtríđấtthuậnlợicho việcă nở,họchành,đilại… hoặcxâynhàchongườithunhậpthấpngaytrongcáckhuđôthịmớicùngvớiquỹnhàởthương mại.Nhưthế,sẽtạonhiềucơhộiđểngườicóthunhậpthấpvươnlên.

NghịđịnhPháttriểnquảnl ý nhàở xãhộiquyđịnhr õ , dựá n khuđôthịphảidành20%quỹđ ấtchonhàở xãhộinhưngthựctế,nhiềuchủđầut ưv i phạmquy định.Dođócầnphảicónhữngb iệnphápchếtàiđốivớinhữngnhàđầutưviphạmquiđịnhnày.“Nhàởchongườinghèođôthịkh ôngthểđẩyxatrungtâm”.

CơquanquảnlýNhànướcphảithanhtra,kiểmtradựánđểcácdựánnhàởxãhộiphảicóh ạtầngkỹthuật,cácdịchvụtiệních,kếtnốivớixungquanhmớiđảmbảomôitrườngsốngvàsựcô ngbằngchongườicóthunhậpthấp.Nếuchủđầutưl à m đúngtheoquyđịnhsẽcónhiềudựán NOXHởtrungtâmvàđượckếtnốivớihạtầngcósẵnthìQĐMNOXHcàngcao.

Giảiphápvềgiá cảnhàởxãhội

Cùngvớis ựcạnhtranhngàycàngmạnhm ẽcủathịtrườngvàc á c thayđổitrongnhậnđịn hcủakháchhàngvềsảnphẩm,kếtquảnghiêncứuđãxácđịnhrằnggiácảảnhhưởngđếnQĐM NOXH.

QĐMNOXH=0,233*CLSP+0,201*TTPL+0,188*GC+0,156*VT+0,104*TN Kếtquảphươngtrìnhhồiquic h o t h ấy,c ứ1 % thayđ ổ icủabiếnGCthìbiếnQĐMNOXH thayđổi0,188%nếucácbiếncònlạilàkhôngthayđổi.

Hiệnnay,t r ê n t h ịtrườngb ấtđộngsảnđ angt ồntạinghịchl ý vềg i á c á c phânk h ú c nh àở.Vốnđượcảnhhưởngnhiềuưuđãivềthuế,tiềnsửdụngđấtnhưnggiáN O X H vẫncònqu ácao.Vìvậy,cơquanquảnlý,chủđầutưcầnphảigiảmgiávàđ ư agiáNOXHvềgiátrịthực. Chủđầutưcầntăngcườngthêmcácloạinhàởchothuêđểđápứngđượcnhuc ầuđadạn gcủangườidân.Điềunàyđãảnhhưởngtớimụctiêubảođảmansinhxãh ộichongườidân. ChínhphủnênquyđịnhgiáNOXHbánra,cầncótínhcôngkhai,minhbạch.V ì trên thựct ếgiáNOXHk h ô n g ổ nđịnh,k h ô n g phảná n h đúngg i á t r ịthựcc ủa

NOXH,khôngphùhợpv ớiđiềukiệnp h á t triển kinht ế- xãh ộic ủatừngđ ị a phương,trongđógiánhàở,thườngvượtquákhảnăngchitrảcủađạiđasốngườid â n cómứct hunhậptrungbìnhhoặcthunhậpthấp.Tìnhtrạngđầucơ,làmgiábấtđ ộ ngsản,gâynêntìnht rạng“sốtgiá”,tạoragiáảokhôngđúngvớigiátrịthựccủab ấtđộngsảnvẫnkháphổbiến,nhấtl àtrongnhữnggiaiđoạnthịtrườngđang“sốt”.

Chínhquyềnđịaphươngphảikiểmtragiám sátchặtchẽgiábánnhàở xãhộiđ ể cácchủđ ầutưphảituântheonghịđịnh188/2013/NĐ-

CP,“Nghịđịnhpháttriểnn h à ởxãhội”ngày20tháng11năm2013nhưsau:

Giábánnhàởxãhộidochủđầutưdựánxácđịnhtrêncơsởbảođảmnguyênt ắctínhđủcá cchiphíđểthuhồivốn,kểcảlãivay(nếucó)vàlợinhuậnđịnhmứcc ủatoànbộdựánkhôngvư ợtquá10%tổngchiphíđầutư.

Giáchothuêmuanhàởxãhộidochủđầutưdựántựxácđịnhtrêncơsởbảođảmnguyê ntắct í n h đ ủ c á c chiphíđ ể t h u hồivốn,kểcảlãivay(nếuc ó ) v à l ợin h u ậnđịnhmứccủatoà nbộdựánkhôngvượtquá15%tổngchiphíđầutư;khôngt í n h cáckhoảnưuđãicủaNhànướ cthờihạnthuhồivốnđốivớinhàởxãhộichot h u ê tốithiểulà15năm,kểtừngàykýhợpđồng. Ủybannhândâncấptỉnhchịutráchnhiệmtổchứcthẩmđịnhgiábán,giáchot h u ê , ch othuêmuađốivớinhàở x ã h ộiđượcđ ầ ut ưx â y dựngt h e o d ựá n b ằngn g u ồnvốnngoàing ânsáchnhànướctrênphạmviđịabàn.

Chínhphủcũngn ê n x e m xétđ ề xuấtc h í n h sá ch h ỗt r ợtíndụngc h o việcxâyd ựngnh àởthunhậpthấpmộtcáchhợplý,đồngthờiđềxuấtmiễncácloạithuếchon g ườimuanhàcódi ệntíchchomỗicănhộkhôngquá60m²sànvàkhôngthấphơn30m²sàn.Đốitượngcủacácdự ánnàylàngườicóthunhậpthấp,dovậyvớidiệnt í c h từ30m²đến60m²thìgiácảsẽhợplýhơ nvớiđạiđasốnhucầuvàtúitiềncủan g ườicó“thunhậpthấp”.

Nếubiệnphápthựchiệncácgiảiphápvềgiácảthìkếtquảmàgiảiphápmangl ạilàQĐMNOXHsẽnhiềuhơnvànhữngngườicóthunhậptrungbìnhvàthấpcóđ iềukiện“ancưlạcn ghiệp”.

Giảiphápvềthunhập

ThựchiệnxãhộihóanhàởdựatrêncơchếtạođiềukiệncủaNhànước,đểxãhộit ựt ạolậ pchỗở phùhợpv ớinhucầuvàk h ảnăngt à i chính.Vìthết h u nhậpcũnglàyếuquantrọngảnhh ưởngđếnquyếtđịnhmuanhàởxãhội.

QĐMNOXH=0,233*CLSP+0,201*TTPL+0,188*GC+0,156*VT+0,104*TN

Từkếtquảphươngtrìnhhồiquychotathấyrằng,cứ1%thayđổicủabiếnTNt h ì biếnQ ĐMNOXHthayđổi0,104%nếucácbiếncònlạilàkhôngthayđổi.

TạođiềukiệnđểngườicóthunhậpthấptiếpcậnnguồnvốnhỗtrợnhàNOXH.Vìvớiđiềuk iệncôngviệcvànguồnthunhậpthườngxuyêncủamình,rấtnhiềungườidânvàhộgiađìnhtron gnhómđượcưuđãinhàởkhôngcóđủkhảnăngchitrảngaytổnggiá tr ịnhàở cũngnhưkhôngđ ủđiềukiệnđểti ếpcậncá c nguồnt ín dụnghỗtrợnhàở,ngaycảkhilãisuấtvayđượcưuđãivàth ờigianvayđãđượckéod à i Đốitượngmuanhàthìlongạivềđiềukiệnvaymuanhà.

Hoànthiệnchínhsácht à i chính,t í n dụngNOXHvàh ệthốngc á c địnhchết à i chínhNO XH.ChínhsáchtíndụngNOXHthiếuổnđịnh,gâykhókhănchocácnhàđầutư,cũngnhưngười dân. Đẩynhanhtiếnđộgiảingângóihỗtrợ30nghìntỷcủaChínhphủ.Vìngườicónhuc ầumua nhàmuốnđượcvayvốnlạiphảichứngminht ì n h trạngnhàở ,thunhập,khảnăngtrảnợ… cóxácthựccủacơquan,chínhquyềnđịaphươnglàmcănc ứ.Góitíndụng30nghìntỷmàChín hphủ,ngânhàngNhànướchỗtrợđểcácngânhàngthươngmạicónguồnvốnchovayvớilãisuất thấp,việcchovayđốivớicácđốitượngnàytrướctiênphảiđảmbảođủcácđiềukiệnvay.Trong khiđó,dođâylàgóit í n dụngchov a y h ỗtrợnhàở vớingườil a o động,ngườithunhậpthấpn ê n khôngnhiềukháchhàngđápứngđượckhảnăngtrảnợ.Đâylàchínhnguyênnhândẫnđếntiế nđộgiảingângóihỗtrợ30nghìntỷcủaChínhphủcònchậm.

CNV(Cánbộcôngnhânviên),khôngcóhợpđồnglaođộngcụthểhoặckhôngđủcơsởđểchứn gminhthunhập,NHTMcầnlinhhoạthơntrongviệcchophépcácthànhviêntronghộgiađìnhc ùngthamgiavàophươngántrảnợchongânhànghoặcchấpnhậntươngđốicáckhoảnthunhập khôngchínhthứcsaukhiđãđượccánbộtíndụngthẩmđịnh,đánhgiá.Tạic á c nước,v i ệccho mộtnhómnhữngngườicùngvayđểtăngkhảnăngtrảnợc h o ngânhàngđượcxemlàmộttron gnhữnggiảiphápthíchhợpkhigiảiquyếtvấnđềnhàởchongườichothunhậpthấp.

Vềthờihạnchovay,nếukhoảnvaycóthờihạnlênđến15nămthìkhoảnphảit r ảchong ânhàngcũngcònvượtquákhảnăngcủacácđốitượngcóthunhập.Dov ậyChínhphủcùngvới cácNHTM,tổchứctíndụngcầnnghiêncứu,xemxétnângt h ờihạnchovaylên20–

KếtquảmàgiảiphápmanglạilàQĐMNOXHsẽnhiềuhơnvàgiúpngườidânc ó nhàở,v ừatạorasựpháttriểnkinhtế.Đâycũngchínhlàmộtkênh đầutưxây d ựng,thay vìđầutưc ácloạihìnhkhácthìđầutưchoNOXHcũngt ạorasựt ăngtrưởngkinhtếdokíchthíchđượccá clĩnhvựcliênquankhácnhưnộithất,vậtliệux â y dựng,thép,điện cùngpháttriển.

Kiếnnghịvàkếtluận

Kiếnnghị

Pháttriểnnhàởthu nhậpthấpphảiphùhợpvớiquyhoạchtổngthểpháttriểnk i n h t ế- x ã hộivàquyh o ạchxâydựngchungc ủathànhp h ốđ ãđượcp h ê duyệt;P h á t triểnđadạngcá cloạinhàởcódiệntích,mứcđộtiệnnghikhácnhauđểbánvàc h o thuênhằmđápứngnhucầuv àđiềukiệnthunhậpcủacáchộthunhậpthấp.

Nhằmp h á t t r i ểnh ơnnữanhàở x ã hộit r o n g t ươngl a i , t r o n g thờig i a n t ớivềphía cơquanquảnlýthìChínhphủvàcácchínhquyềnđịaphươngcầnđẩymạnht r i ểnkhaicôngvi ệcnhưsau:

Thứnhất,Nhànướchỗtrợvàtạođiềukiệnđểngườithunhậpthấpcảithiệnnhàở ;kiêntrìch ủtrươngđẩymạnhpháttriểnkinhtếđồngthờivớithựchiệncácchínhs á c h xãhội.

Thứhai,cầnthôngquathịtrườngđểgiảiquyếtbềnvữngvấnđềnhàởthunhậpt h ấp,gópp hầnthúcđẩythịtrườngnhàởpháttriểnlànhmạnh,cóhiệuquả.Cầnxácđ ị nhcáchỗtrợcủaNh ànướcphảidựatrêncơsởthịtrường.

Thứba,đẩymạnhxãhộihóaviệcpháttriểnnhàởthunhậpthấp,huyđộngsức mạnhtổng ợpcủaNhànước,cáctổchứcvàdoanhnghiệp,củachínhđốitượngthu nhậpthấpvànguồnvốnquốctế.Trongđó,chỉsửdụngnguồnvốnNhànướcvàhỗ trợchocáckhâuthiếtyếunhưxâydựnghạtầng,nghiêncứuquyhoạch,hỗtrợpháplý,hỗtrợlãisu ất.

Thứtư,phảiđảmbảosựthốngnhấthữucơvàkếthợpđồngbộgiữacácchínhsáchkinht ế,xã hộitrongviệcxửl ý vấnđềnhàở thunhậpthấp,tránhsựchồngc h é o , mâuthuẫncóthểxảyralà mvôhiệuhóachínhsáchnhàở.

Thứnăm,lựachọncáchthứcgiảiquyếtnhàởthunhậpthấpđảmbảohiệuquả,côngkhai,m inhbạch,đúngđốitượng,đồngthờikhắcphụcđượcnhữnghiệntượngt i ê u cực,thamnhũng,l ạmdụngchínhsáchnhàở C ầnc ó c á c biệnphápđ ồ ngbộ,khảthivềkinhtế,kỹthuậtvàtổchức đểđảmbảoviệctriểnkhaicácphươngángiảiquyếtnhàởthunhậpthấpđượcdiễnramộtcáchd ânchủ,côngkhaivàminhbạch,nhàởthunhậpthấpphảiđượcgiảiquyếtchođúngđốitượng,k hắcphụctriệtđểđốitượngtiêucực,thamnhũng,bópméocáccơchếchínhsáchcủaNhànước.

Thứsáu,v ậndụngc á c cơchế,chínhsáchlinhhoạtnhằmđápứngnhuc ầuvàkhảnăngthựct ếcủangườithunhậpthấpkhimuanhà.Khuyếnkhíchnhàđầutưtạođiềukiệnchongườithunhậ pthấpmuatrảgópvớicơchếthanhtoánthuậnlợi.

Vớisựthôngthoángtrongkhâuthủtục,điềukiệnvaytiền…,ngàycàngcónhiềungườidân lạcquanvềkhảnăngđượchỗtrợvayvốnmuanhàvàcácdoanhnghiệpbấtđộngsảnlạcquanvềs ựhồisinhcủathịtrườngtrongthờigiantới.Cùngnhữngđ iềuchỉnhkịpthờiđangnhậnđượcphả nhồitíchcựct ừthịtrường,góitíndụng30nghìntỷđangđượckỳvọnglàmộtsựhỗtrợđúngđắn củaNhànước,tạođượcsứcbậtcầnthiếtchothịtrườngbấtđộngsảnViệtNam.

Chínhphủc ầnxâydựngc á c chínhs á c h hỗt r ợnguồnvốndàihạnchocácNHTMnhưn guồnvốnvaydàihạntừchínhphủ(NHNNhoặcQuỹpháttriểnnhàở,Quỹđịaphương).Nghiên cứuvàứngdụngviệcpháthànhcáccôngcụt à i chínhphátsinhđểhuyđộngnguồnvốndàihạnph ùhợpvớimụctiêukhuyếnkhíchcủaChínhphủ(cáccôngc ụchứngkhoánhóa,pháttriểnthịtrườ ngthếchấp,cầmcố,c á c giảipháphuyđộngkhácthôngquathịtrườngtàichínhtrongvàngoài nước). Đểgiảiquyếtvấnđềnhàở choc á c đốitượngc ó thunhậptrungbìnhvàthấptrongxãhội,Ch ínhphủc ầnphảithựchiệnsongsongnhiềuchínhsáchnhằmkết hợpcácngành,cáccấp,huyđộngtoànbộcácnguồnlựcxãhộithamgia.Mộttrongnhữngl ĩnhv ựcquantrọngc h í n h l à quảnlý,pháttriểnthịtrườngnhàở c ó giátrịtrungbìnhvàthấpcùngvới cácgiảipháptàichínhcholĩnhvựcnày.Mộtsốcácvấnđềđượcđềxuấtnhưsau:

Tăngcườngcôngtácquảnlý,pháttriểnthịtrườngbấtđộngsản,hoànthiệncôngtácquyhoạ chvàthiếtkếsửdụngđấttạotiềnđềchoviệcpháttriểnthịtrườngBĐSổnđịnhvàbềnvững.Tiếp tụchoànthiệnhệthốngpháplývềthịtrườngBĐSnhưLuậtNhàở ,LuậtĐấtđai,LuậtQuyhoạch đôthị,LuậtKinhdoanhBĐS,qu ychếquảnlývàpháttriểnthịtrườngBĐS.

Tăngcườngquảnlý,chốngtìnhtrạngđầucơđấtđai.Trongđiềukiệntiềnnhànrỗitrongkhu vựcdâncưcònrấtlớn,tỷsuấtkỳvọngtronglĩnhvựcBĐSvẫnđượcđánhgiácao,dođóhoạtđ ộngđầucơcònrấtlớn,dovậy,đểcóthểổnđịnhgiácảt r ê n thịtrườngBĐS,việcchốngđầuc ơđ ấtđaibằngc á c biệnpháphànhchínhvàkinhtếcầnđượcquantâm. Đẩynhanhtiếnđộhoànthànhquyhoạchvàxâydựngcáckhuđôthịmới,pháttriểncơsởhạ tầngkếtnốicáckhuvựcvenđôvớikhuvựcđôthị,tạođiềukiệngiaothôngthuậntiệnvàđiềukiệ nsinhhoạt,ytế,giáodụccủangườidân.

Nghiêncứuvàtiếptụcđẩymạnhcácchínhsáchkhuyếnkhíchpháttriểnnhàở,đặcbiệtlàk huvựcnhàởchongườicóthunhậptrungbìnhvàthấp,gópphầntănglượngcungBĐSgiátrịtru ngbìnhvàthấptrênthịtrường,gópphầnổnđịnhgiácảBĐS,đadạngcácsảnphẩmnhàở,đápứ ngnhucầunhàởcủangườidân.Tiếptụctriểnkhaithựchiệnmộtcá ch hiệuquảcá c chươngtrì nhưuđãivốnvay,hỗtrợlãisuất,thủtụcđầutư,giaođất,miễngiảmthuế,tiềnsửdụngđất,tăngtỷl ệxâydựng,tăngtầngcao,giảmcácquyđịnhvềdiệntíchtốithiểu… nhưngphảiđảmbảocácchỉt i ê u tốithiểuvềquyhoạchvàchấtlượngcôngtrình.Khuyếnkhích cácdoanhnghiệpứngdụngcáckỹthuậtvàvậtliệumớitrongxâydựngnhằmhạgiáthànhvàr ú t ngắnthờigianthicông.

Tínhtoángiáthànhxâydựngvàphươngthứcthanhtoánphùhợpvớithunhậpcủangườicót hunhậptrungbìnhvàthấp,đẩymạnhviệcxâydựngcácchungcưcao tầngđểgiatăngnhanhlượngcungnhàở chođốitượngcóthunhậptrungbìnhvàthấp.Theoc á c t à i liệukhảosátvàbáoc á o củaHiệphộiBĐSthànhphồHồC h í Minh,nhucầuvềcănhộcógiá từ300–500triệuđồng/cănlàrấtlớn.

KếthợpchặtchẽgiữacácBộ,Ngành,chính quyềnđịaphươngtrongviệcxâydựngchính sáchxãhộivềnhàởvàthựchiệnhiệuquả,nhanhchóngcácchínhsáchcủaNhànước.

Hoànthiệnhệthốngphápluậtnhằmthúcđẩyvàquảnlýthịtrườngnhàởpháttriểnổnđịnh, bềnvữngvàlànhmạnh.Trongđó,ràsoát,sửađổibổsungnhữngquyđịnhcònchồngchéo,nh ữngquyđịnhkhôngcònphùhợpvớithựctế;hoànthiệncơchếchuyểnnhượngtừngphầnv à t o à n bộdựá n BĐStheohướngt ạođiềukiệnđểc á c chủđầutưdễdàngchuyểnnhượngtoànbộ hoặctừngphầndựánđểcácdựánpháttriểnBĐSđượctriểnkhaiđúngtiếnđộvàkếhoạch.Xây dựngcơchếbảođảmquyềnlợicủangườimuaBĐShìnhthànhtrongtươnglai. Đổimớicôngtáclậpquyhoạch,kếhoạchpháttriểnkinhtế- xãhội.Trongđóbaog ồmđổimớiquyhoạchpháttriểnngànhvàquyhoạchphátt r i ểnđôthị,nô ngthôn,bảođ ả mthịtrườngBĐSp h á t triểntheoquyhoạch,c ó k ếhoạch;c á c dựá n pháttriể nn h à ở ,vănphòng,trungt â m thươngmại,dịchvụphảiđồngbộvớic á c c ô n g trìnhhạtầngk ỹthuật,hạtầngxãhội,phùhợpvớiquyhoạchvàtheokếhoạchđượccấpcóthẩmquyềnphêduy ệt.

Tăngcườngvaitròquảnl ý củaN h à nướctrongkhaithácvàs ửdụngc ó hiệuquảnguồnlự cđấtđai.Nhànướcchủđộngđiềutiếtcunghànghóabấtđộngs ảnthôngquaquyhoạchpháttriển ngành,quyhoạchvàkếhoạchpháttriểnđôthị,đặcbiệtlàkiểmsoátnguồncungđấtđaichothịt rườngsơcấpthôngquaviệcgiaođất,chothuêđất,chuyểnđổimụcđíchsửdụngđất,cũngnhưc hủđộngđiềutiếtgiábấtđộngsảnthôngquac á c chínhs á c h vềđịnhg i á đ ấ t,cácloạithuế,phí,l ệphíliênquanđếnBĐS.

Táicơc ấuthịtrườngBĐS,pháttriểnđadạngc á c loạihànghóaBĐS,nhấtl à BĐSnhàở,b a o gồmnhàở chungc ư,nhàở riênglẻ;nhàở thươngmại,nhàở xãhội;nhàởđểbán,chothuê,cho thuêmuaphùhợpvớinhucầuvàkhảnăngchitrả củatừngnhómđốitượngtrongxãhội,khắcphụct ì n h trạnglệchphacung- cầutrongpháttriểnnhàở.Nhànướcchủđộngcungcấpvàcóchínhsáchưuđãi,khuyếnkhíchcá cthànhphầnkinhtếthamgiapháttriểnnhàởxãhộichocácđốitượngxãhội.

Nângcaochấtlượngcôngtácdựb á o vềnhuc ầuvàxâydựngkếhoạchpháttriểncácloạibấ tđộngsảnthiếtyếuthôngquacácchươngtrìnhcụthể,nhưchươngtrìnhphátt r i ểnnhàở ,chươ ngtrìnhpháttriểncôngnghiệp,dịchvụ,thươngmại.Quyđịnhv ềc ơcấuc á c loạinhàở ,đadạng c á c loạihìnhsảnphẩmBĐSngaytừkhâuquyhoạch,phêduyệtdựán, bảođảmthịtrườngphátt riểncânđốigiữacungv à cầu,cókhảnăngthanhtoán.

Tổchứcràs o á t c á c dựánkinhdoanhBĐSđangtriểnkhai,c á c dựá n đãgiaonhưngchậm triểnkhaiđểphânloạicácdựánđượctiếptụctriểnkhai,cácdựáncầnt ạmdừng,cácdựáncầnđ iềuchỉnhcơcấuchophùhợpvớinhucầucủathịtrường,phùhợpkếhoạchpháttriểntừngloạibất độngsảncủatừngđịaphươngtrongphạmv i cảnước.

Hìnhthànhvàtạođiềukiệnđểcácđịnhchếtàichính,nhưquỹđầutưBĐS,quỹt í n thácB ĐS,quỹtiếtkiệmnhàở pháttriểnnhằmthuhútcácnguồnvốnchothịtrườngBĐS.Điềuchỉn hchínhsáchtíndụng,tàikhóamộtcáchlinhhoạtđểtạođiềukiệnvềvốntrunghạnvàdàihạnch ocácchủthểthamgiathịtrường,giúpchocácdoanhnghiệpvàngườidân, đặcbiệtlàcác đố itượngchínhsáchxãhội,ngườithunhậpthấpđượct i ếpc ậnnguồnvốnt í n dụngchomụcđíchc ảithiệnnhàở Hoànthiệnchínhsáchthuế,phívàlệphíliênquanđếnBĐSđểkhuyếnkhíchsửd ụngcóhiệuquảbấtđộngsản,hạnchếđầucơ,trốnlậuthuếcũngnhưtăngnguồnthuchoN h à nư ớc.

Nângcaohiệulực,hiệuquảcôngtácquảnlýNhànướcvềpháttriểnNOXHvàthịtrườngB ĐS,hoànthiệnhệthốngtổchứcbộmáy,tăngcườngsựquảnlýthốngnhấtcủaTrungươngđiđôi vớiphâncấpvànângcaotráchnhiệmcủachínhquyềnđịaphươngtrongquảnl ý Nhànướcvềp háttriểnn h à ở v à thịtrườngBĐS.Tăng g m

H n n g p ý u p á n m ù h d g cườngcôngt á c thanht r a , g i á m sátviệcthựcthiphápluậttrongđ ầ ut ư,giaod ịcht r ê n thịtrư ờngBĐS.

Kếtluận

Tìnhhìnhkinhtế- xãhộithànhphốHồChíMinhtrongnhữngnămgầnđâyđ angcó nhữngbướcchuyểnmìnhđ ầ y triểnvọng,chínhvìv ậyđờisốngvậtchất, tinht h ầncủanhând â n t h à n h hốcũng ngàyc à n g đượcnâ gc a o C ngv ớisự nghiệpcôn độvàquy nghiệphóa– hiệnđạihóalàquátrìnhđôthịhoáđangdiễnravớitốcô ngàycànglớn,giácảb ấtđộngsảnngàycàngtăngcaokéotheomột bộphậndâncưthuộcdiệngiảitỏa,ngườicóthunhậpthấp,đốitượngchínhsách, côngnhân gặpnhiềukhókhăntrongviệcổnđịnhchỗởvìvớithunhậphiệntại củahọđểsởhữumộtngôinhàđãtrởthànhmộtđiềukhôngtưởng.Chínhđiềunày đãđượcthànhphốHồChíMinhcoitrọnggiảiquyếtbằngviệcđầutưmạnhmẽcho pháttriểnnhàởxãhội,coipháttriểnnhàởxãhộitrởthànhmộtsựng iệpchung củatoànxãhội.Đềtàinàycũngđãnóilênphầnnàovềthựctrạngnhàởxãhộiở thànhphố oChíMi hvàcũngđãnêumộtsốgiải hápđểgópphầnvàoviệcphát triểnnhàởxãhội,cảithiệnchỗởchongườidân.Trongnhữngnămqua,vớicơchếthôngthoán g,thànhphốđãgópphầnđángkểvềviệchỗtrợvềtàichính,đấtđaiđểg i ú p nhữngđốitượngt rongd i ệnđượchưởngnhàở xãhộic ó điềuk i ệncảit h i ệnc h ỗởchogiađìnhmìnhhoặcưuđ ãichocácnhàđầutưnhàởxãhộibằngnhữngc h í n h sáchcụthể.Nhằmpháttriểnhơnnữanhà ởxãhộitrongtươnglai,trongthời giantớivềphíacơquanquảnl đẩymạnhtriểnkhaicôngtácq thìChínhphủvàcy h oạchnhằmcóđ cchínhquyềnđịaphươngcần ợcvềquỹđấtdànhchonhàở xãhội,phânbổđúngnguồnngânsáchtheoquyđịnhdànhchoquỹnhàởnày.Để thựcsựkhuyếnkhíchchủđầutưtừcácthànhphầnkinhtếtha giaxây ựngnhàở xãhội,cácbướcthủtụchànhchínhcầnđượcđơngiảnhóavàviệctiếpcậnnguồnv ốnđ ầ ut ưc ầ nđượch ỗt r ợđểhiệnthựchóah ơnnữa.Đốivớingườidânthìc ần phảibỏđi hữngràn buộckhônghợplýnhưvềtìnhtrạngcưtrú,đồn thờiđịnh lượngrõhơncácyêucầuvềđiềukiệnnhàởhiệntạicũngnhưđiềukiệnkinhtếvàt h u nhậph ộgi a đ ìnhđ ể n g ườidândễd à n g h ơntrongviệct i ếpc ậnquỹn h à ở x ã hội.TrongtươnglaipháttriểnnhàởxãhộiởthànhphốHồChíMinhphảiđượcchỉđạothốngnhất,chặtchẽbằngmộttổchứcđủmạnh,huyđộngsựthamgiacủamọithànhphầnkinhtế,vớicơch ếchínhsáchphùhợp,linhhoạttheophươngchâmNhànướcvànhândâncùnglàmđểhuyđộng đượcmọinguồnlựcxãhội,gópphầnpháttriểnnhanhquỹn h à ở x ã hội,đápứ ngnhiềuhơnnữa mọinhucầu,quyềnđượcở củangườidân,cảithiệnđángkểmôisinh,môitrườngsốngcủangườ idân.

1 HoàngTrọng&ChuNguyễnMộngNgọc(2005),Phântíchdữliệunghiênc ứuvới SPSS,NhàXuấtBảnThốngKê.

3 HuỳnhĐoànThuThảo(2010),“Phântíchcácyếutốảnhhưởngđếnsựhàilòngcủakh áchhàngcủacáccănhộchungc ưở KhánhHòa”,LuậnvănthạcsĩKinhtế,TrườngĐại họcNhaTrang.

4 HuỳnhNăng(2012),“Hoànthiệnchínhsáchnhàở thunhậpthấpt r ê n địabànthànhp hốĐàNẵng”,TạpchípháttriểnkinhtếxãhộiĐànẵngsố35

5 Kotler,P(2007),theoVũTrọngHùngdịch,Quảntrịmarketing,NXBLao động–Xãhội.

8 NguyễnĐìnhThọ& NguyễnThịMaiT r a n g (2008),NguyênlýM a r k e t i n g,Nhà XuấtBảnĐạiHọcQuốcGiaTp.HồChíMinh.

9 NguyễnĐìnhThọvàcộngsự(2011),Phươngphápnghiêncứukhoahọct r o n g kinh doanh,NXBLĐXH

10 Nghịđịnhsố90/2006/NĐ-CPngày6/9/2006củaThủtướngChínhphủq u y địnhchitiếtvàhướngdẫnthihànhluậtnhàở

12 PhạmThịVânTrinh&NguyễnMinhHà(2012),“Phântíchcácyếutốảnhhưởngđế nquyếtđịnhmuacănhộcaocấptạithànhphốHồChíMinh”,Tạpc h í khoahọc26(3):

13 PhạmTháiSơn(2014).“Nhàở xãhộiViệtNamquann i ệmchínhs á c h v à thựctiễn”

14 PhilipKotler& G a r y Armstrong( T r ầnVănChánhchủbiên,HuỳnhvănThanhbi êndịch)(2004),Nhữngnguyênlýtiếpthị,NXBThốngkê.

15 PhilipKotler(LêHoàngAnhdịch)(2009),Thấuhiểut i ếpthịt ừA đếnZ,NXBTrẻ.

1 http://www.luatdatdai.com/2014/03/Luat-nha-o-so-34-2009-QH12.html

2 http://vnexpress.net/nha-o-xa-hoi/tag-116194.html

3 http://cafef.vn/nha-o-xa-hoi.html

4 http://nld.com.vn/nha-o-xa-hoi.html

5 http://thuvienphapluat.vn/archive/Nghi-dinh-188-2013-ND-CP-phat-trien- quan-ly-nha-o-xa-hoi-vb213910.aspx

6 http://thunhapthapthudo.com.vn/tin-tuc/tin-du-an/item/178-nha-a-xa-ha-i- duac-ban-la-i-sau-5-nam/178-nha-a-xa-ha-i-duac-ban-la-i-sau-5-nam

7 http://www.ddif.com.vn/node/141

8 http://www.dazpro.com/hoi-dhap-luat-nha-o-moi-nhat-2014/quy-dhinh-ve- dhau-tu-xay-dung-nha-o-xa-hoi -luat-nha-o-2014

Mụcđíchcủakhảosátn à y nhằmphụcvụchonghiênc ứukhoahọc,khôngnhằmmụcđí chkinhdoanh.Mongcácanh/ dànhchútítthờigianđểtrảlờimộtsốc â u hỏisauđây.Cũngxinlưuývớicácanh/ chịrằngkhôngcóquanđiểmnàođúnghoặcsai.Tấtc ảcácquanđiểmcủac á c anh/ chịđềuc ó ý nghĩanghiêncứucủachúngtôi.Chúngtôirấtmongnhậnđượcsựgiúpđỡnhiệttìn hcủacácanh/chị.Xinc h â n thànhcảmơn!

Bảngcâuhỏisố: Tênphỏngvấnviên: Phỏngvấnlúc:……giờ,ngày……/……/2015 Địađiểmphỏngvấn: Tênngườitrảlời: Địachỉ: Câu1:Anh/chịcónhucầuvềnhàởxãhộitạiThànhphốHồChíMinhkhông?

Câu2:Xinchobiếtmứcđộđồngý củaanh/chịt r o n g c á c phátbiểudướiđâyvà đánhdấuvàoôthíchhợpvớiquyướcsau:

Hoàntoànkh ôngđồngý Khôngđồngý Bìnhthường Đồngý Hoàntoàn đồngý

07 Xâydựngđạtt i ê u chuẩn(tườngkhôngnứt,trầnkhôngthấm)nh ưmongđợi 1 2 3 4 5

13 Giánhàở xãhộiở khuvựct ô i muatươngứngvớigiánhàxãhộiởn hữngkhuvựckháctạiTP 1 2 3 4 5

15 Địađiểmcănhộthuậntiệnchosinhhoạthàngngày(gần 1 2 3 4 5 chợ,trườnghọc,bệnhviên).

Cronbach'sA lphaBasedon Standardized Items NofIte ms

ScaleVaria nceifItem Deleted CorrectedI tem- TotalCorrel ation

Cronbach'sA lphaBasedon Standardized Items NofIte ms

ScaleVaria nceifItem Deleted CorrectedI tem- TotalCorrel ation

Cronbach'sA lphaBasedon Standardized Items NofIte ms

Cronbach'sA lphaBasedon Standardized Items NofIte ms

Cronbach'sA lphaBasedon Standardized Items NofIte ms

Cronbach'sA lphaBasedon Standardized Items NofIte ms

ScaleVaria nceifItem Deleted CorrectedI tem- TotalCorrel ation

%ofVa riance Cumulati ve% Total

%ofVa riance Cumulat ive% Total

H TTPL CLSP GC VT TN

H PearsonCorrelation 1 479 ** 503 ** 474 ** 435 ** 373 ** TTPL PearsonCorrelation 479 ** 1 422 ** 451 ** 410 ** 303 ** CLSP PearsonCorrelation 503 ** 422 ** 1 436 ** 399 ** 400 **

(Constant),TN,TTPL,VT,GC,CLSP

(Constant),TN,TTPL,VT,GC,CLSPb D e p e n d e n t v a r i a b l e :QDNOXH

Std.Er ror Beta Tolerance VIF