TÌNH HÌNH ĐỊNH GIÁ, QUẢN LÝ VÀ XỬ LÝ BẤT ĐỘNG SẢN THẾ CHẤP TẠI NHTMCP BẮC Á
MỘT SỐ NẾT KHÁI QUÁT VỀ SỰ RA ĐỜI VÀ TÌNH HÌNH HOẠT ĐỘNG CỦA NGÂN HÀNG THƯƠNG MẠI CỔ PHẦN BẮC Á
1 Lịch sử hình thành và phát triển
Ngân hàng TMCP Bắc Á ra đời và hoạt động trong bối cảnh chung của nền kinh tế đang chuyển mình đổi mới Năm 1990, Chủ tịch nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam ban hành 2 pháp lệnh ngân hàng (Pháp lệnh Ngân hàng Nhà nước và pháp lệnh về hoạt động kinh doanh của các tổ chức tín dụng). Nắm bắt thời cơ đó, Nghệ An một trong những tỉnh lớn ở cửa ngõ miền trung, các thành phần kinh tế đã và đang phát triển Để thích ứng với sự phát triển của nền kinh tế và để đáp ứng về nhu cầu vốn cho sự phát triển, Tỉnh ủy Nghệ An đã có chỉ thị và trực tiếp chỉ đạo Ngân hàng nhà nước Nghệ An lập phương án cho ra đời ngân hàng thương mại cổ phần Ngân hàng TMCP Bắc Á (BacA Bank) đã được thành lập trong thời gian đó Vào thời điểm này đã có 32 ngân hàng TMCP đã được thành lập, nhưng chủ yếu tập trung ở 2 thành phố lớn là
Hà Nội và Hồ Chí Minh
Quá trình thành lập đã trải qua nhiều giai đoạn: năm 1993 và năm 1994 là thời kỳ chuẩn bị vận động các cổ đông sáng lập, lúc đầu là 10 thành viên, sau nâng lên thành 35 thành viên, trong đó có 1 pháp nhân là doanh nghiệp nhà nước, 2 pháp nhân là công ty TNHH tham gia vốn ban đầu: Soạn thảo điều lệ của ngân hàng, lập phương án kinh doanh 3 năm đầu, lập danh sách cổ đông,chuẩn bị đại hội cổ đông bầu Hội đồng quản trị, ban kiểm soát, lựa chọn cửTổng giám đốc điều hành Ngày 01 tháng 9 năm 1994, ngân hàng chính thức được cấp giấy phép hoạt động của thống đốc Ngân hàng nhà nước Việt nam số052/GP/NN và giấy phép đăng ký kinh doanh của sở kế hoạch đầu tư tỉnh.Được thành lập dưới hình thức là Ngân hàng cổ phần chuyên doanh về tiền tệ,tín dụng và dịch vụ ngân hàng với số vốn điều lệ là 20 tỷ đồng.Từ khi bắt đầu đi
Ngân hàng đã trang bị cơ sở vật chất và kỹ thuật khá tốt, hội sở khang trang hiện đại, có trụ sở chính tại số 117 Quang Trung, Thành phố Vinh,
Tỉnh Nghệ An Ngoài ra, có 01 văn phòng Hội sở tại số 60 Lý Thái Tổ, Thành phố Hà Nội và 07 chi nhánh ở Hà Nội, 01 chi nhánh Thanh Hóa, 01 chi nhánh
Hà Tĩnh và 01chi nhánh Thành Phố Hồ Chí Minh, 01 chi nhánh ở Cần Thơ, 01 chi nhánh Kiên Giang, 01 chi nhánh Hậu Giang với 52 phòng giao dịch trực thuộc và khoảng 720 cán bộ có trình độ chuyên môn nghiệp vụ, năng động, nhiệt tình trong công việc
Hiện nay, Ngân hàng Bắc Á là thành viên chính thức của Hiệp hội Thanh toán Viễn thông Liên ngân hàng toàn cầu, Hiệp hội các Ngân hàng Châu Á, Hiệp hội các ngân hàng Việt Nam và Phòng thương mại Công nghiệp Việt Nam
Trong 15 năm hoạt động, Ngân hàng TMCP Bắc Á đã vinh dự được nhận cờ thi đua của Thủ Tướng Chính phủ, bằng khen của Thống đốc Ngân hàng Nhà nước về thành tích hoạt động kinh doanh và cờ thi đua của Ủy Ban Nhân dân tỉnh Nghệ An, là một trong 10 ngân hàng được chọn tham gia vào hệ thống thanh toán tự động liên ngân hàng.
Cũng như nhiều ngân hàng thương mại khác, Ngân hàng TMCP Bắc Á được phép hoạt động trên các lĩnh vực như thu hút nguồn vốn, kinh doanh ngoại tệ, cung cấp các dịch vụ thanh toán cho toàn bộ nền kinh tế Hiện nay, các dịch vụ mà Ngân hàng cung cấp khá đa dạng và phong phú, phần nào đã đáp ứng đầy đủ, kịp thời nhu cầu ngày càng đa dạng và phong phú của khách hàng Bên cạnh đó, Ngân hàng luôn cố gắng tìm kiếm, phát triển các sản phẩm dịch vụ mới phù hợp với xu thế phát triển chung của toàn xã hội Các hoạt động chủ yếu hiện nay của Ngân hàng bao gồm:
Hoạt động huy động vốn
- Huy động vốn ngắn hạn và dài hạn của mọi tổ chức thuộc thành phần kinh tế và dân cư bằng VND và ngoại tệ.
- Cho vay ngắn hạn, trung hạn và dài hạn đối với các tổ chức và cá nhân Chiết khấu thương phiếu, trái phiếu và các giấy tờ có giá khác.
- Bảo lãnh cho các cá nhân, doanh nghiệp để thực hiện các nghĩa vụ của khách hàng đối với khách hàng của mình
Lớp: TĐ 40A SV: Trịnh Thị Luyến
- Thanh toán quốc tế và thực hiện chi trả kiều hối.
- Dịch vụ ngân quỹ, chi trả lương hộ doanh nghiệp.
- Kinh doanh mua bán ngoại tệ.
- Phát hành và thanh toán thẻ các dịch vụ liên quan đến thẻ.
- Các dịch vụ ngân hàng khác.
Trụ sở chính của ngân hàng được đặt ở Thành phố Vinh, Tỉnh Nghệ An, là ngân hàng thương mại có doanh số hoạt động kinh doanh lớn nhất khu vực Miền Trung và có mạng lưới hoạt động trong tỉnh, thành phố kinh tế trọng điểm của cả nước, cung cấp các dịch vụ tài chính ngân hàng như mở tài khoản nội tệ và ngoại tệ, nhận tiền gửi, đầu tư cho vay và bảo lãnh, là thành viên chính thức của hiệp hội thanh toán viễn thông liên ngân hàng toàn cầu, hiệp hội các ngân hàng Châu Á.
Trong suốt quá trình hình thành và phát triển, NHTMCP Bắc Á luôn chú ý mở rộng quy mô, tăng cường mạng lưới hoạt động tại các thành phố lớn Cuối năm 1995, Thống đốc NHNN chấp thuận cho NHTMCP Bắc Á được phép mở thêm 3 chi nhánh trực thuộc Thành Phố Hà Nội.Tháng 6/1995, NHTMCP Bắc Á được mở thêm chi nhánh Đà Nẵng, tháng 12/2003 mở thêm chi nhánh Cần Thơ, chi nhánh Sài Gòn, Kiên Giang Năm 2005 NHTMCP Bắc Á mở thêm 2 chi nhánh ở Hà Nội Đó là Chi nhánh Phương Mai và Chi nhánh Cát Linh Hai chi nhánh này là Chi nhánh cấp II thuộc Chi nhánh Ngân hàng thương mại cổ phần Bắc Á Hà Nội Các hoạt động của 2 chi nhánh trên gồm : Nhận tiền gửi VNĐ và USD; cho vay phục vụ sản xuất kinh doanh và tiêu dùng; dịch vụ thanh toán quốc tế qua phương thức mở L/C, nhờ thu…, tài trợ xuất nhập khẩu, bảo lãnh thanh toán, dự thầu, thực hiện hợp đồng…; dịch vụ thanh toán, chuyển tiền trong nước; kinh doanh ngoại tệ và các dịch vụ ngân hàng khác Trong năm
2007, NHTMCP Bắc Á tiếp tục được phép mở thêm chi nhánh nữa đó là chi nhánh Thăng Long, chi nhánh Cầu Giấy, chi nhánh Quảng Trị, chi nhánh HảiPhòng, chi nhánh Quảng Ninh Cũng trong năm 2007, NHNN đã chấp thuận cho NHTMCP Bắc Á được nâng cấp một số phòng giao dịch thành chi nhánh là phòng giao dịch Trần Hưng Đạo, phòng giao dịch Hai Bà Trưng, phòng Giao dịch Lò Đúc Trong năm 2007, NHTMCP Bắc Á được NHNN cho phép mở
6 thuộc chi nhánh Tp HCM), phòng giao dịch Phạm Văn Đồng (trực thuộc chi nhánh Thăng Long), phòng giao dịch Âu Cơ (thuộc chi nhánh Hàng Đậu), phòng giao dịch Cẩm Phả (trực thuộc chi nhánh Quáng Ninh) Đến tháng 2/2009 mở thêm chi nhánh Cần Thơ, NHTMCP Bắc Á mở chi nhánh tại các tỉnh Thừa Thiên Huế, Hà Tĩnh và Quảng Bình Theo các công văn này, NHTMCP Bắc Á- chi nhánh Thừa Thiên Huế, có địa chỉ tại Khách sạn Hùng Vương, 105A đường Hùng Vương, thành phố Huế; Ngân hàng TMCP Bắc Á- chi nhánh Hà Tĩnh sẽ có địa chỉ tại tầng 1,tòa nhà trung tâm Thương mại Hà Tĩnh, 86, đương Phan Đình Phùng, thành phố Hà Tĩnh, tỉnh Hà Tĩnh; Ngân hàng thương mại cổ phần Bắc Á- chi nhánh Quảng Bình có địa chỉ tại 20 đường Trần Hưng Đạo, thành phố Đồng Hới, tỉnh Quảng Bình và cho tới tháng 11/2009 chi nhánh cấp II của NHTMCP Bắc Á gồm 6 tỉnh đó là: Cần Thơ, Nghệ An, Hà Tĩnh, TPHCM, Thanh Hóa, Hà Nội
Ở Hà nội có chi nhánh Kim Liên, Thái Hà, Hàng Đậu, Hà Thành, Thăng Long,Cầu Giấy và có phòng giao dịch: Cát Linh, Thái Hà, Phương Mai, Tuệ Tĩnh, Hàng Bông, Tây Sơn, Bạch Mai, Đội Cấn, Cống Vi, Khâm Thiên, Phố Huế, Tràng Tiền, Tràng Tiền, Hà Trung, Trấn Vũ, Hào Nam, Trần Quốc Hoàn, Lò Đúc, Âu cơ.
Ở Thanh Hóa thì có chi nhánh Thanh Hóa và phòng giao dịch: Lê Hữu Lập, Nguyễn Trãi.
Ở Nghệ An có phòng giao dịch Chợ Gia Vinh.
Ở Hà Tĩnh: có chi nhánh Hà Tĩnh.
Ở TPHCM có chi nhánh THCM và Phòng giao dịch: Hai Bà Trưng, Cách mạng Tháng 8, Phan Văn Tri, Huỳnh Tấn Phát, Lê Thạch, Triệu Quang Phúc, An Sương, Phạm Đặng Lưu, Bạch Đằng, và phòng giao dịch 3/2.
Ở Cần Thơ: Có chi nhánh Đồng bằng Sông Cửu Long, Kiên Giang và có phòng giao dịch Yên Hòa.
TÌNH HÌNH ĐỊNH GIÁ BĐS THẾ CHẤP TẠI BACA BANK
Một trưởng phòng, một phó phòng.
Số lượng nhân viên trong phòng 12 người
Là những người có tình độ đại học và trên đại học.
Đội ngũ nhân viên trẻ tuổi năng động và nhiệt tình.
1.2 Nhiệm vụ của phòng thẩm định giá
Thực hiện việc thẩm định giá và đánh giá các tài sản thế chấp cầm cố
Kiểm tra tính hợp lệ, hợp pháp của tài sản thế chấp.
Thẩm định và chịu trách nhiệm về giá trị thẩm định tài sản thế chấp bảo đảm khoản vay.
Xây dựng và hoàn thiện hệ thống chuẩn mực trong việc định giá tài sản thế chấp phù hợp với thực tế và bảo đảm an toàn cho ngân hàng.
Xây dựng tiêu chuẩn phân hạng và thực hiên việc phân hạng tài sản thế chấp cầm cố.
Lập các hợp đồng thế chấp cầm cố tài sản bảo đảm nơi vay và thực hiện việc công chứng.
Lập các văn bản thong báo việc thế chấp cầm cố tài sản cho các cơ quan chức năng theo quy định của pháp luật.
Chỉ đạo, kiểm tra và hướng dẫn thực hiện nghiệp vụ định giá trong toàn hệ thống.
Thực hiện việc mua bảo hiểm cho tái sản thế chấp.
Sử dụng, thuê các kho bãi để quản lý tài sản cầm cố.
Định kỳ tái định giá tài sản thế chấp cầm cố, kiểm tra thường xuyên và định kỳ kho bãi cũng như các tài sản cầm cố để đề xuất kịp thời các biện pháp xử lý các vấn đề phát sinh để đảm bảo an toàn tín dụng.
Lớp: TĐ 40A SV: Trịnh Thị Luyến
1.3 Cơ sở xác định tài sản bảo đảm tại Ngân hàng TMCP Bắc Á
Xác định giá trị tài sản theo giá thị trường hoặc giá tham khảo.
Xác định giá trị tài sản theo sổ sách kế toán
So sánh giá trị tài sản theo sổ sách và giá trị tài sản theo giá thị trường.
- Nếu giá trị tài sản tính theo sổ sách kế toán (hoặc giá quy định) lớn hơn giá trị tài sản theo giá tham khảo hoặc theo giá thị trường thì giá trị tài sản thế chấp cầm cố được xác định theo giá trị tài sản tính theo giá tham khảo hoặc giá trên thị trường.
- Nếu giá trị tài sản tính theo sổ sách kế toán nhỏ hơn giá giá tài sản tính theo giá tham khảo hoặc giá trị trên thj trường thì giá trị thế chấp được xác định theo giá trị tài sản tính theo sổ sách kế toán.
- Trường hợp đặc biệt khác thì phải được ban tín dụng hoặc hội đồng tín dụng quyết định.
Các phương pháp định giá tài sản bảo đảm tại Ngân hang TMCP Bắc Á chủ yếu là sử dụng phương pháp so sánh trực tiếp vì phương pháp này đơn giản, dễ sử dụng, tiến hành nhanh chóng Phương pháp này còn dựa vào những bằng chứng có thực nên dễ thuyết phục khách hàng.
2.Tình hình hoạt động tín dụng của ngân hàng trong những năm gần đây.
Hoạt động tín dụng là một hoạt động đem lại doanh thu hết sức to lớn đến cho tất cả các ngân hàng, vì vậy việc khai thác hoạt động tín dụng trong mỗi ngân hàng là rất nhiều, nhưng khai thác làm sao cho hiệu quả nhưng cũng phải đáp ứng yêu cầu đảm bảo vốn vay của ngân hàng Do đó để giảm bớt rủi ro tín dụng mà hầu hết các khoản vay tại ngân hàng đều yêu cầu có tài sản đảm bảo, trường hợp không có tài sản đảm bảo là số lượng cho vay rất thấp và hầu như không đáng kể.
Nét nổi bật của NHTMCP Bắc Á trong những năm qua là mức tăng trưởng cho vay khá cao Bên cạnh đáp ứng kịp thời nhu cầu tín dụng của khách hàng truyền thống, Bắc Á đã kịp thời tăng cường tiếp cận dự án tại các khu công nghiệp, khu chế xuất, các dự án mới thuộc lĩnh vực điện lực, viễn thong,
1 6 kiện vay vốn Điều này được chứng minh qua tổng dư nợ của các năm trong bảng dưới đây (xem bảng 2)
BẢNG 2: TÌNH HÌNH TÍN DỤNG Đơn vị: tỷ đồng
Nguồn: Báo cáo tín dụng của BacA Bank 2007 – 2009
Qua các chỉ tiêu thể hiện ở bảng 4 ta thấy: tổng dư nợ năm 2008 đạt 4.707 tỷ đồng, bằng 125% kế hoạch đề ra Tổng dư nợ năm 2008 tăng mạnh so với năm 2007 chủ yếu do Ngân hàng tiếp tục giải ngân cho các cam kết tín dụng đã ký với các dự án lớn trên địa bàn cả nước, như: dự án Khách sạn CELADON Huế; dự án nhà máy thủy điện Thái An tại tỉnh Hà Giang; dự án khu công nghiệp Nam Hoa tại Thành Phố Hồ Chí Minh; dự án khu du lịch tạo Hòa Bình; dự án khoáng sản tại các tỉnh Tây Nguyên; Yên Bái….và một số dự án lớn khác trên địa bản cả nước Dư nợ năm 2008 cũng tăng mạnh so với năm 2007 chiếm gần 138% năm 2007
Dư nợ phân theo tiêu chí thời gian, ta thấy: dự nợ cho vay trung và dài hạn, mặc dù chiếm tỷ trọng còn thấp trong tổng dư nợ cho vay nhưng
Lớp: TĐ 40A SV: Trịnh Thị Luyến quy mô phát triển của loại hình cho vay này đã có sự phát triển đáng ghi nhận Năm 2007, dư nợ trung và dài hạn đạt 1.254 tỷ đồng, chiếm 45,3% tổng dư nợ, nhưng sang năm 2008 đã đạt 2.803 tỷ đồng, tăng 223,5% so với năm 2007, đến năm 2009 đạt 3.184 tỷ đồng, chiếm 49,2% tổng dư nợ và tăng 253,9% so với năm 2007 Cơ cấu dư nợ cho vay tính đến thời điểm 31/12/2009 là tương đối hợp lý, tỷ lệ cho vay trung và dài hạn khoảng 50% tổng dư nợ cho vay Với cơ cấu dư nợ cho vay như vậy Ngân hàng sẽ hạn chế được những rủi ro trong hoạt động, đặc biệt là rủi ro thanh khoản.
Dư nợ phân theo thành phần kinh tế, ta thấy: Cho vay ngoài quốc doanh vẫn chiếm tỷ trọng rất lớn qua các năm, năm 2007 chiếm 98,9%, năm
2008 chiếm 99,47% và năm 2009 chiếm 99,58% Kết quả này cho thấy, ngân hàng tập trung cho vay ưu tiên các khách hàng là cá nhân, hộ gia đình, các doanh nghiệp vừa và nhỏ Các khoản vay thuộc đối tượng này đảm bảo tính an toàn của khoản vay là rất cao Theo các nghiên cứu đến năm 2011 thì doanh nghiệp vừa và nhỏ sẽ chiếm 90% tổng số doanh nghiệp Tuy nhiên, doanh số cho vay doanh nghiệp vừa và nhỏ tăng với tốc độ vẫn còn thấp chưa xứng đáng với khả năng cho vay của Ngân Hàng cũng như tiềm năng doanh nghiệp vừa và nhỏ Khách hàng là doanh nghiệp vừa và nhỏ vay vốn tại ngân hàng chủ yếu là các khách hàng truyền thống, khách hàng đến vay vốn lần đầu còn ít Do đó, trong chiến lược kinh doanh của mình Ngân Hàng cần chú trọng đến chiến lược maketing, tạo mối quan hệ tốt đẹp với khách hàng để mở rộng cho vay cả về chiều rộng lẫn chiều sâu
Xét doanh số cho vay theo loại tiền, ta thấy: phần lớn Ngân hàng Bắc Á thực hiện cho vay bằng đồng nội tệ Tỷ trọng doanh số cho vay bằng đồng nội tệ lớn gấp khoảng gần 30 lần tỷ trọng cho vay bằng đồng ngoại tệ Đặc biệt năm 2009, doanh số cho vay bằng đồng ngoại tệ đạt 250,08 tỷ đồng tăng 254,7% so với năm 2007
Hiện nay, tại NHTMCP Bắc Á một hợp đồng tín dụng có bất động sản thế chấp bao gồm các bước thể hiện qua sơ đồ sau.( xem sơ đồ 2)
Sơ đồ quy trình tín dụng
Trả được nợ không trả được
Tại NHTMCP Bắc Á, việc kiểm tra trước BĐS thế chấp trước khi cho vay là một công việc không thể thiếu, đây là một trong những bước của quy trình tín dụng đã được quy định KIểm tra trước khi cho vay bao gồm kiểm tra giấy tờ và kiểm tra thực địa Khi kiểm tra giấy tờ, ngoài kiểm tra tính đầ đủ pháp lý của giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà và sử dụng đất ở; bảng kê khai tài sản bảo đảm tiền vay ( nếu có), các giấy tờ có liên quan khác của tài sản bảo đảm tiền vay, thì phải kiểm tra các giấy tờ sau:
Với các tổ chức kinh tế thì phải có:
Lớp: TĐ 40A SV: Trịnh Thị Luyến
Kiểm tra trước khi cho vay
Kiểm tra thực địa Kiểm tra giấy tờ Đánh giá Đồng ý cho vay, xác định mức cho vay Quản lý bất động sản thế chấp
Kiểm tra định kỳ Kiểm tra đột xuất Giữ giấy tờ TS cố định
Thanh lý hợp đồng thế chấp
Hoàn trả hồ sơ giấy tờ.
Giữ hộ để ký hợp đồng khác.
Quyết định hoặc giấy phép thành lập
Giấy phép hành nghề đối với các trường hợp pháp luật quy định phải có giấy phép hành nghề.
Quyết định bổ nhiệm giám đốc, kế toán trưởng.
Các giấy tờ có liên quan khác.
Với cá nhân hộ gia đình thì gồm: Sổ hộ khẩu, chứng minh thư, giấy đăng ký kinh doanh (nếu có).
Tính đầy đủ và hợp pháp của các giấy tờ bảo đảm tiền vay là một quy tắc không thay đổi Đối với những khách hàng vay là cá nhân, hộ gia đình hay các tổ chức kinh tế ngoài quốc doanh, khi vay vốn tại NHTMCP Bắc Á bắt buộc phải có tài sản đảm bảo, tài sản đảm bảo bao gồm nhiều loại như: các loại giấy tờ có giá, kim loại quý, đá quý… nhưng với các khoản vay trung và dài hạn tài sản đảm bảo tiền vay thường là bất động sản Tính đầy đủ của hồ sơ đảm bảo của khách hàng có thể linh động được nếu họ là khách hàng thường xuyên của NHTMCP Bắc Á, có uy tín tiềm năng tài chính lớn và chủ yếu là phương án sử dụng vốn vay và phương án trả nợ gốc và lãi. Đối với những trường hợp khách hàng vay vốn có tài sản thế chấp ngoài việc kiểm tra các giấy tờ liên quan đến tài sản thế chấp, cán bộ tín dụng còn phải kiểm tra tình hình thực tế, cán bộ tín dụng có thể đánh giá mức độ trung thực những thông tin về bất động sản mà khách hàng vay vốn cung cấp cho họ, hay có thể lường được những rủi ro có thể xảy ra đối với tài sản thế chấp, từ đó có biện pháp kiểm soát tài sản đảm bảo phù hợp Việc kiểm tra tình hình thực tế là công việc quan trọng để cán bộ tín dụng xác định giá trị của bất động sản.
Việc kiểm tra trước khi cho vay rất quan trọng, nó quyết định đến việc khách hàng có vay được hay không đối với những trường hợp phải có bất động sản thế chấp Khi kiểm tra trước khi cho vay thì cán bộ tín dụng phải chú ý đến tính hợp pháp của giấy tờ liên quan đến tài sản thế chấp bởi vì đã có những trường hợp khách hàng dùng giấy tờ giả để vay vốn, sau đó dây dưa không trả nợ nên ngân hàng cũng gặp rất nhiều khó khăn trong việc thu hồi vốn.
QUẢN LÝ VÀ XỬ LÝ BẤT ĐỘNG SẢN THẾ CHẤP TẠI NHTMCP BẮC Á
1.Quản lý bất động sản trong thời gian thế chấp.
Trong thời gian cho vay, ngân hàng giữ toàn bộ giấy tờ gốc liên quan đến bất động sản thế chấp để phòng ngừa khách hàng có thể chuyển nhượng cho người khác, hay đem bất động sản thế chấp tại một ngân hàng khác để vay vốn. Ngoài việc giữ giấy tờ thì quản lý bất động sản trong thời gian thế chấp là việc không thể bỏ qua, việc này có thể giúp ngân hàng nắm rõ được tình hình của tài sản thế chấp, kịp thời phát hiện và giải quyết những tác động làm giảm giá trị của bất động sản trong thời gian thế chấp tại NHTMCP Bắc Á, cán bộ tín dụng thường tiến hành kiểm tra tài sản thế chấp theo 2 cách:
Cán bộ tín dụng phụ trách khoản vay sẽ tiến hành kiểm tra định kỳ lần đầu sau 15 ngày ngân hàng phát tiền vay, các lần tiếp theo được kiểm tra theo tháng, quý, phải thành lập văn bản kết quả mỗi lần kiểm tra và lưu vào hồ sơ tín dụng của khách hàng Thông thường, đợt kiểm tra định kỳ được tiến hành với những nội dung sau:
Tình hình sử dụng vốn vay của khách hàng.
Tình hình tài sản đảm bảo tiền vay.
Tình hình thực hiện lời cam kết của khách hàng.
Tình hình sản xuất – kinh doanh tiêu thụ sản phẩm của khách hàng và tình hình thu nhập, khả năng trả nợ đến hạn của khách hàng.
Trong các nội dung trên thì việc kiểm tra tình hình tài sản đảm bảo tiền vay cũng rất quan trọng, kiểm tra xem tài sản có sai khác gì so với khi thế chấp hay , mục đích sử dụng có như cam kết ban đầu…? ngoài kiểm tra định kỳ, khi cần thiết cán bộ tín dụng cũng kiểm tra đột xuất.
Lớp: TĐ 40A SV: Trịnh Thị Luyến
Trong thời gian thế chấp, ngoài kiểm tra định kỳ, cán bộ tín dụng còn tiến hành kiểm tra đột xuất khi cần thiết, kiểm tra đột xuất khi xuất hiện những thông tin về khách hàng không sử dụng đúng mục đích khoản vốn vay cũng như khi có vấn đề xảy ra với tài sản thế chấp như: chủ nhà sửa sang lại, xảy ra hiện tượng lấn chiếm, tranh chấp đất đai…để từ đó ngân hàng nắm được tình hình tài sản, có biện pháp xử lý khi cần thiết Nội dung kiểm tra phải được lập thành văn bản.
Như vậy, có thể kiểm tra giấy tờ và xác định giá trị tài sản trước khi cho vay là công việc đầu tiên để xác định sự phù hợp và giá trị của tài sản đảm bảo thì quản lý bất động sản trong thời gian cho vay là việc bảo vệ sự giảm giá trị của tài sản thế chấp do những tác động không thuộc từ phía ngân hàng.
2.Xử lý bất động sản thế chấp.
2.1Căn cứ vào hình thức xử lý
Thông thường một hợp đồng tín dụng được thanh lý khi đến hạn trả nợ người vay vốn trả đủ nợ gốc và lãi, đối với những hợp đồng tín dụng có bất động sản thế chấp cũng vậy, khi nhận đủ nợ gốc và lãi, ngân hàng sẽ thanh lý hợp đồng tín dụng và hợp đồng thế chấp bất động sản thế chấp bằng việc trả lại khách hàng vay giấy tờ gốc của tài sản thế chấp và thông báo giải chấp đến cơ quan có thẩm quyền Tuy nhiên không phải hợp đồng nào cũng vậy, tức là coa sự vi phạm cam kết trong hợp đồng tín dụng, khi đó ngân hàng đứng trước nguy cơ rủi ro tín dụng, rủi ro có thể là khách hàng trả nợ sai hẹn, và có thể là rủi ro mất vốn Nguyên nhân của rủi ro tín dụng thì có nhiều, có thể do nguyên nhân khách quan như: do thiên tài, sản phẩm dịch vụ của người sản xuất kinh doanh không tiêu thụ được do biến động của thị trường hàng hóa đó hay nhà cung cấp không cung cấp kịp thời nguyên vật liệu để sản xuất…khi gặp rủi ro như vậy, nhà sản xuất sẽ không kịp huy động vốn để trả nợ ngân hàng, như vậy ngân hàng cũng sẽ gặp rủi ro đối với số tiền vay của minh, khi đó ngân hàng có thể dựa vào tài sản thế chấp của khách hàng để thu nợ. Vậy ngân hàng sẽ xử lý những tài sản thế chấp của người vay khi nào trong trường hợp rủi ro? Tất nhiên việc xử lý tài sản thế chấp để thu hồi nợ ngân hàng đã có những phương pháp nhất định ngay từ khi có dấu hiệu người vay gặp rủi ro trong sản xuất- kinh doanh Nhưng đặt vấn đề xử lý tài sản thế chấp khi nào thì phải có sự phân tích, tính toán kỹ lưỡng Nếu như khách hàng gặp phải rủi ro khách quan,
Nếu ngay cả khi thời hạn thanh toán nợ chưa đến nhưng xét thấy người vay không còn khả năng trả nợ, thì ngân hàng cũng phải xúc tiến việc xử lý tài sản đảm bảo để thu hồi nợ.
2.2 Tình hình xử lý tài sản thế chấp tại NHTMCP Bắc Á
Có thể nói, các công việc xét lập hồ sơ thế chấp, định giá tài sản thế chấp, quản lý bất động sản thế chấp và xử lý bất động sản thế chấp là một chuỗi các công việc liên quan chặt chẽ với nhau, nếu công việc trước được thực hiện nghiêm chỉnh đúng quy định của pháp luật thì những công việc sau thực hiện sẽ dễ dàng hơn, giảm bớt công việc của những bước tiếp theo.
Qua nghiên cứu thực trạng tình hình nợ quá hạn cua NHTMCP Bắc Á qua các năm ta thấy: nợ quá hạn của NHTMCP Bắc Á qua cac năm có xu hướng giảm xuống nhưng nợ khó đòi lại không giảm nhiều, tương ứng với những tài sản thế chấp cần phải xử lý để thu hồi nợ.
Số lượng tài sản thế chấp hiện nay phải xử lý tại NHTMCP Bắc Á chủ yếu là các dây chuyền may móc thiết bị, nhà cửa và quyền sử dụng đất, còn hàng hóa chỉ chiếm một lượng nhỏ, thể hiện qua bảng sau:
BẢNG 4 :DANH MỤC TÀI SẢN PHẢI XỬ LÝ TẠI NHTMCP BẮC Á Đơn vị: triệu đồng
Danh mục tài sản Doanh số Tỷ trọng(%)
1.Nhà cửa, vật kiến trúc 8360 29,8
3.Dây truyền máy móc thiết bị
Nguồn: Báo cáo hoạt động kinh doanh tại NHTMCP Bắc Á
Trong năm 2009, NHTMCP Bắc Á đã phát mại được 12 căn nhà và 7 mảnh đất, tuy nhiên đây là những tài sản có giá trị không lớn, khi xử lý chi phí bỏ ra khá tốn kém cùng với việc trích một khoản giúp đỡ cho những người có tài sản bị xử lý nên số tiền thu về chưa đủ trả nợ gốc và lãi vay, tuy chưa thu đủ
Lớp: TĐ 40A SV: Trịnh Thị Luyến nợ vay nhưng đã đảm bảo được tính nhân đạo và nâng cao uy tín của sở Hiện nay đối với những bđs gặp nhiều khó khăn khi phát mãi, là do doanh nghiệp nha nước không có quyền định đoạt với số đất đai này Ví dụ như trường hợp Bà Nguyễn Thị Quỳnh Lan, Giám đốc CTNNHH Phương Mai vay 154000USD với lãi suất 4,5%/ năm để đầu tư sản xuất bàn ghế văn phòng, tài sản thế chấp bao gồm 186 m 2 nhà xưởng ( được định giá la 1.279 trđ) và dây chuyền máy móc thiết bị ( trị giá 154.000 USD) Do trình độ quản lý kém, bị nguồn cung cấp máy móc lừa đảo nên mua máy về không đồng bộ, không sản xuất được, khi đến hạn không trả nợ được nên ngân hang đã phát mãi đất và máy móc nhưng không bán được dây chuyền máy Hay trường hợp tư nhân Ông Trương Quang Minh, ngày
16 tháng 12 năm 2009 vay ngân hàng 200 triệu đồng để kinh doanh buôn bán, lãi suất1,75%/ tháng, tài sản thế chấp là ngôi nhà thuộc sở hữu tư nhân (được xác định giá trị là 500 trđ) Do kinh doanh thua lỗ không trả được nợ khi đến hạn, ngân hang phải tiến hành bán nhà thế chấp để thu nợ nhưng do sự tranh chấp trong nội bộ gia đình người thế chấp nên việc phát mãi chưa tiến hành được Qua các trường hợp điển hình trên ta thấy rằng việc xử lý tài sản thế chấp tại NHTMCP Bắc Á còn nhiều vướng mắc, khó khăn Những khó khăn đó xuất phát từ nhiều phía, nó đã khiến cho việc thu hồi nợ đạt tốc độ chậm và hiệu quả chưa cao Những vương mắc khó khăn khi xử lý tài sẩn thế chấp tại NHTMCP Bắc Á hiện nay có thể chỉ ra gồm:
Những khó khăn do bên thế chấp gây trở ngại cho việc xử lý tài sản thế chấp để thu hồi nợ.
Việc bán tài sản thế chấp không thuận lợi do khó tìm được người mua.
Các vụ tranh chấp xảy ra chưa được cơ quan tòa án quan tâm xử lý, thời gian thi hành án dài, chưa có biện pháp cưỡng chế thi hành án.
Hệ thống văn bản quy định về xử lý bđs thế chấp chưa được hoàn chỉnh, đồng bộ và đầy đủ.
CƠ SƠ LÝ LUẬN VỀ ĐỊNH GIÁ, QUẢN LÝ VÀ XỬ LÝ BẤT ĐỘNG SẢN THẾ CHẤP
TÀI SẢN THẾ CHẤP VÀ VAI TRÒ CỦA THẾ CHẤP BẤT ĐỘNG SẢN
1 Khái niệm, phân loại và các hình thức thế chấp bất động sản.
1.1 Khái niệm: Để hiểu rõ về bất động sản và thế chấp bất động sản, ta phải xuất phát từ khái niệm về tài sản Theo điều 172 Bộ luật Dân sự thì: “ tài sản bao gồm vật có thực, tiền, giấy tờ có giá trị bằng tiền và các quyền tài sản” Trong khái niệm này thì quyền tài sản là quyền trị giá được bằng tiền và có thể chuyển giao trong giao dịch dân sự Tài sản có thể được biểu hiện ở các trạng thái : rắn, lỏng, khí đáp ứng được một nhu cầu nào đó của con người, không chỉ những thứ tồn tại hiện hữu mà còn cả những thứ sẽ có như : lợi tức, hoa lợi.
Hiện nay người ta chia tài sản thành bất động sản và động sản, từ khái niệm về tài sản ta có thể nhận thấy rằng bất động sản (bđs) là một thuật ngữ chỉ các tài sản như : đất đai, nhà cửa… vì vậy, trong điều 181 Bộ luật Dân sự 2005 của nước CHXHCNVN đã quy định bất động sản và động sản như sau:
“1 Bất động sản là các tài sản không di dời được bao gồm: a Đất đai b Nhà cửa, công trình xây dựng gắn liền với đất đai kể cả các tài sản gắn liền với nhà ở, công trình xây dựng đó. c Các tài sản khác gắn liền với đất đai. d Các tài sản khác do pháp luật quy định.
2 Động sản là những tài sản không phải là bất động sản.”
Theo quy định này thì đất đai, nhà ở và các tài sản gắn liền với đất đai, nhà ở là những bất động sản chính Vì vậy hiện nay người ta thường hiểu nhà đất là bất động sản, tuy rằng cách hiểu đó chưa đầy đủ nhưng trong một giới hạn
Lớp: TĐ 40A SV: Trịnh Thị Luyến nào đó mọi người vẫn chấp nhận Và các bất động sản chính đó, theo quy định của pháp luật phải được quản lý, kiểm soát trong sản xuất kinh doanh của cơ quan nhà nước có thẩm quyền,
Thế chấp bất động sản là một bộ phận trong quản lý và kinh doanh tài sản nói chung và bất động sản nói riêng, Để có vốn phục vụ cho sản xuất kinh doanh của các cá nhân, tổ chức, họ phải thế chấp bất động sản tại các tổ chức tín dụng để vay vốn, vì vậy trong nền kinh tế thị trường cạnh tranh hiện nay, thế chấp bất động sản để vay vốn tại các tổ chức tín dụng có vai trò thúc đẩy sản xuất kinh doanh phát triển, tăng cường công tác quản lý của nhà nước với bđs nói chung và nhà đất nói riêng Không chỉ có vậy, nhờ công việc này mà tổ chức tín dụng tránh được những rủi ro khi cho vay và hoạt động hiệu quả hơn.
Từ đó ta có thể rút ra, thế chấp bất động sản để vay vốn là việc bên vay vốn (gọi là bên thế chấp) dung tài sản là bất động sản thuộc sở hữu hay quản lý hợp pháp của mình để đảm bảo thực hiện nghĩa vụ trả nợ (gồm nợ gốc, lãi vay và tiền phạt lãi quá hạn) đối với bên cho vay (bên nhận thế chấp). Đối với đất đai thì luật pháp quy định là: đất thuộc sở hữu toàn dân, do Nhà nước thống nhất quản lý, còn nhà thì đa dạng hóa hình thức sở hữu, vì vậy khi thế chấp nhà đất thì thực chất là thể chấp quyền sử dụng đất và quyền sở hữu nhà,
1.2 Phân loại bất động sản thế chấp
Bất động sản rất phong phú và đa dạng về chủng loại, kích cỡ, tính năng, tác dụng… cho nên tài sản thế chấp cũng rất phong phú, đa dạng Tài sản thế chấp có thể bao gồm:
Nhà ở, công trình xây dựng gắn liền với đất, kể cả các tài sản gắn liền với nhà ở, công trình xây dựng và các tài sản khác gắn liền với đất.
Quyền sử dụng đất mà pháp luật về đất đai quy định được thế chấp.
Trường hợp thế chấp toàn bộ tài sản có vật phụ, thì vật phụ đó cũng thuộc tài sản thế chấp Trong trường hợp thế chấp một phần bất động sản có vật phụ, thì vật phụ chỉ thuộc tài sản thế chấp nếu các bên có thỏa thuận.
Hoa lợi, lợi tức và các quyền phát sinh từ tài sản thế chấp cũng thuộc tài sản thế chấp, nếu các bên có thỏa thuận hoặc luật pháp quy định; trường hợp tài sản thế chấp được bảo hiểm thì khoản tiền bảo hiểm cũng thuộc tài sản thế chấp.
Bất động sản thế chấp do bên thế chấp giữ, trừ các bên có thỏa thuận bên thế chấp hoặc người thứ ba giữ Bất động sản có đăng ký quyền sở hữu có thể được thế chấp để đảm bảo thực hiện nhiều nghĩa vụ nhân sự, nếu có giá trị lớn hơn tổng nghĩa vụ dân sự được bảo đảm trừ trường hợp có thỏa thuận khác hoặc pháp luật có quy định khác.
1.3 Các hình thức thế chấp bất động sản
Hình thức thế chấp bất động sản xuất phát từ nhu cầu thực tế về vốn để sản xuất kinh doanh của các cá nhân, tổ chức kinh tế Họ có thể thế chấp một phần bđs để vay vốn sản xuất kinh doanh nếu nhu cầu về vốn của họ không lớn như chỉ thế chấp dây chuyền máy móc sản xuất, phương tiện vận chuyển hay chỉ thế chấp đất đai…Bên cạnh đó, nếu nhu cầu về vốn của họ lớn thì có thể thế chấp toàn bộ bđs như: đất đai, nhà xưởng, nhà kho…
Thế chấp bđs phải được lập thành văn bản cam kết hoặc hợp đồng thế chấp tài sản Đối với tài sản mà pháp luật có quy định đăng ý quyền sở hữu thì khi thế chấp phải đăng ký tại cơ quan nhà nước có thẩm quyền; bên nhận thế chấp giữ bản gốc giấy tờ về quyền sở hữu tài sản Hợp đồng thế chấp cần có chứng nhận của cơ quan công chứng nhà nước hoặc chứng nhận của UBND cấp huyện.
2 Tiêu chuẩn bất động sản thế chấp
Như ta đã biết bất động sản rất phong phú và đa dạng nhưng không phải tất cả các bất động sản đểu có thể thế chấp để vay vốn- chúng phải có những tiêu chuẩn nhất định Tổ chức tín dụng xem xét lựa chọn tài sản thế chấp khi có đủ các điều kiện sau:
PHƯƠNG HƯỚNG VÀ GIẢI PHÁP HOÀN THIỆN CÔNG TÁC ĐỊNH GIÁ, QUẢN LÝ VÀ XỬ LÝ BẤT ĐỘNG SẢN THẾ CHẤP TẠI NHTMCP BẮC Á
BÀI HỌC RÚT RA TRONG ĐỊNH GIÁ, QUẢN LÝ VÀ XỬ LÝ BĐS THẾ CHẤP TẠI NHTMCP BẮC Á
1 Những thuận lợi và thành công.
Tín dụng là một trong những hoạt động chính của ngân hàng, bao gồm tín dụng có tài sản đảm bảo và tín dụng không có tái sản đảm bảo Trong tín dụng có tài sản đảm bảo thì hình thức tín dụng có bất động sản thế chấp đóng vai trò rất quan trọng, nó góp phần tái tạo nguồn vốn để các cá nhân trong nền kinh tế mở rộng sản xuất kinh doanh, góp phần thúc đẩy nền kinh tế phát triển, tạo thu nhập, nâng cao đời sống vậ chất và tinh thần cho nhân dân, thu hút thêm lao động…cho nên hình thức tín dụng này đã được quy định trong các văn bản pháp luật của nước ta như : bộ luật dân sự, luật đất đai, các nghị định của chính phủ, thông tư hướng dẫn của các bộ Bên cạnh đó, ngành ngân hàng cũng đã có sự chỉ đạo, hướng dẫn, giám sát đối với nghiệp vụ này, bởi vì ngoài việc góp phần thực hiện các chỉ tiêu vĩ mô nó còn có ý nghĩa quan trọng đối với các ngân hàng Trong hình thức tín dụng có bất động sản thế chấp, các công việc như: định giá tài sản thế chấp, quản lý tài sản trong thời gian thế chấp và xử lý tài sản thế chấp có vai trò quan trọng hàng đầu, bời vì kết quả của công tác định giá là cơ sở để xác định mức cho vay; quản lý bất động sản trong thời gian thế chấp giúp ngân hàng bảo vệ được những lợi ích của mình, hạn chế và ngăn chặn những vi phạm của người vay trong các cam kết, còn xử lý bất động sản thế chấp giúp cho ngân hàng có thể bảo toàn được được khi đến hạn.
Vậy cơ sở pháp lý của những hoạt động trên đã được quy định rõ ràng, cụ thể với sự chỉ đạo, hướng dẫn của cơ quan cấp trên cu thể là NHNN đã tạo ra những thuận lợi đối với những nghiệp vụ của NHTMCP Bắc Á Bên cạnh đó còn có những nhân tố khác như:
Lớp: TĐ 40A SV: Trịnh Thị Luyến
- Thứ nhất; là sự hình thành và phát triển của thị trường bất động sản ở nước ta Thị trường bất động sản ở nước ta đang được khuyến khích mở rộng, phát triển bằng nhiều công cụ của cơ quan nhà nước có thẩm quyền, khi thị trường này được mở rộng và phát triển thì các thông tin cần thiết để xác định giá trị bất động sản thế chấp sẽ được phổ biến cập nhật hơn, các quy tắc kỹ thuật định giá được sử dụng phổ biến điều này giúp cho việc định giá bất động sản thế chấp được chính xác hơn, bên cạnh đó thị trường bất động sản phát triển thì việc xử lý một bất động sản để thu hồi nợ của ngân hàng cũng sẽ nên dễ dàng hơn Chính vì vậy mà ngân hàng ngày càng yên tâm hơn và thúc đẩy mở rộng quy mô của hình thức tín dụng này.
- Thứ hai: Là sự phố hợp chẽ giữa các cơ quan nhà nước liên quan như: UBND phường, sở địa chính, nhà đất, phòng công chứng, tòa án…sự phối hợp giữa các cơ quan này với nghành ngân hàng tạo điều kiện giúp ngân hàng quản lý, xử lý bất động sản thế chấp theo đúng quy định của pháp luật và bảo toàn được nguồn vốn của mình.
- Thứ ba: là sự tuân thủ, chấp hành các cam kết từ phía khách hàng Đây là nhân tố không kém phần quan trọng trong điều kiện của nền kinh tế thị trường hiện nay Đa phần các rủi ro đối với nguồn vốn của ngân hàng đều xuất phát từ phía khách hàng, nếu khách hàng nghiêm chỉnh thực hiện những cam kết khi vay vốn thì ngân hàng sẽ thực hiện được mục đích, chỉ tiêu đề ra, tác động việc mở rộng quy mô, hạn mức tín dụng… của ngân hàng
2 Những khó khăn trong định giá, quản lý và xử lý bất động sản thế chấp.
Cùng với những thuận lợi và thành công trên, việc định giá, quản lý và xử lý bất động sản thế chấp tại NHTMCP Bắc Á cũng gặp không ít khó khó khăn, những khó khăn này mang tính khách quan muốn giải quyết được đòi hỏi phải có sự tích cực, thiện chí của các cơ quan liên quan.
- Khó khăn thứ nhất là về luật: tuy công việc định giá, quản lý và xử lý bất động sản thế chấp đã được quy định tại bộ luật dân sự, luật đất đai và các văn bản dưới luật, nhưng các văn bản này vẫn chưa có sự thống nhất, nội dung vẫn mang tính định hướng và còn nhiều bất cập so với thực tế.
- Khó khăn thứ hai: là sự biến động không ổn định của thị trường bất
5 6 kiểm soát của nhà nước, là một thị trường phi chính thức, bị chi phối bởi các nhà đầu cơ Do vậy thị trường luôn biến động, xuất hiên cầu ảo về nhà đất dẫn đến giá cả nhà đất tăng cao, không phản ánh đúng giá trị của bất động sản trên thị trường Đây là một khó khăn, thách thức lớn đối với cán bộ tín dụng làm công tác định giá tại NHTMCP Bắc Á, bởi vì việc định giá một bất động sản thế chấp khác so với việc định giá bất động sản với mục đích mua bán, cho thuê, ở chỗ mức giá này mang tính thời kỳ nó phải được duy trì tương đối trong khoảng thời gian hợp đồng tín dụng còn hiệu lực, điều này sẽ không thành vấn đề nếu thị trường bất động sản ổn định, nhưng thực tế không phải như vậy, thị trường luôn biến động, điều này sẽ gây khó khăn bởi vì với thị trường biến động thì thông tin dễ sẽ trở nên lạc hậu và tính chính xác kém.
- Khó khăn thứ ba : là xuất phát từ phía khách hàng Có nhiều trường hợp khách hàng cung cấp thông tin không chính xác về bất động sản thế chấp của mình, vi phạm các cam kết trong hợp đồng, không tích cực phối hợp cùng ngân hàng giải quyết những rủi ro, xử lý tài sản.
MỘT SỐ ĐỀ XUẤT VÀ KIẾN NGHỊ NHẰM HOÀN THIỆN CÔNG TÁC ĐỊNH GIÁ, QUẢN LÝ VÀ XỬ LÝ BĐS THẾ CHẤP TẠI BACA BANK….56 1.Một số đề xuất nhằm hoàn thiện công tác định giá bất động sản thế chấp tại
Vấn đề định giá quản lý và xử lý bất động sản thế chấp tại Ngân hàng TMCP Bắc Á nói riêng và các Ngân hàng thương mại nói chung hiện nay đều gặp những khó khăn, trở ngại đáng kể Không phải cho đến bây giờ ngành Ngân hàng mới đặt ra những vấn đề định giá bđs thế chấp và xử lý để thu hồi nợ, mà trong thời gian gần đây vấn đề này ngày càng trở nên bức xúc hơn, cần quan tâm của các ngành, các cơ quan chức năng khi thị trường bđs hình thành và phát triển cùng với sự phát triển không ngừng của ngành kinh tế Ngành ngân hàng nói chung và NHTMCP Bắc Á nói riêng đã có những sự thay đổi đáng kể trong vấn đề định giá bđs thế chấp và cũng đã đạt được những kết quả khả quan nhưng vẫn còn những khoảng cách khá lớn so với yêu cầu Sở dĩ như vậy là do định giá bđs là vấn đề còn khá mới mẻ ở nước ta, cả về lý luận và thực tiễn Để hoàn thiện vấn đề này, cần phải có sự đồng tâm, hiệp lực phối hợp giữa nhiều ngành, nhiều cơ quan chức năng, cũng như sự cố gắng của cán bộ tín dụng ngành Ngân hàng Trong thời gian thực tập tại NHTMCP Bắc Á, em đã nghiên cứu tìm hiểu về những vấn đề trên, trong bài viết này em xin đưa ra một số ý kiến Các ý kiến có thể còn nhiều bất cập nhưng em mong rằng đó sẽ là những ý kiến mang tính xây dựng, góp phần tháo gỡ một phần nhỏ những khó khăn mà NHTMCP Bắc Á nói riêng và ngành Ngân hàng nói chung đang gặp phải.
Lớp: TĐ 40A SV: Trịnh Thị Luyến
1 Một số đề xuất nhằm hoàn thiện công tác định giá bất động sản thế chấp tại NHTMCP Bắc Á. Để việc công tác định giá những bất động sản thế chấp thực sự phát huy tác dụng trong hoạt động tín dụng thì Ngân hàng cần nên có những giải pháp như sau:
Nhân lực cho lĩnh vực thẩm định giá tài sản bảo đảm tăng them cả về mặt số lượng và chất lượng Vì khối lượng thẩm định giá của ngân hàng là rất lớn, điều này dễ gây áp lực công việc cho cán bộ thẩm định; tăng chất lượng thẩm định viên nghĩa là tạo điều kiện cấp kinh phí cho cán bộ theo học khóa đào tạo thẩm định viên, khi đó chữ ký của thẩm định viên mới có giá trị pháp lý nếu có hiện tượng tranh chấp.
Xây dựng một hệ thông dữ liệu về hoạt động đinh giá bđs thế chấp trong toàn hệ thông ngân hàng một cách cụ thể và nhanh chóng, giúp cho việc lấy thụng tin của cỏc cỏn bộ nhanh hơn và cú cơ sở hơnágiỳp cho việc quản lý hoạt động định giá thuận tiện hơn Đồng thời cấp linh phí để mở rộng hoạt động thẩm định giá hơn như chế độ đãi ngộ với nhân viên thẩm định, phụ phí an toàn khi cán bộ thẩm định đi thực hiện nhiệm vụ của mình, chi phí cho cán bộ thẩm định khi đi tìm BĐS chứng cớ để thực hiện việc điều chỉnh về BĐS mục tiêu…Khi đó giá trị mà cán bộ thẩm định sẽ mang nhiều tính thị trường hơn những gì mà ngân hàng đang làm.
Để nâng cao chất lượng hoạt động định giá bđs thế chấp hiện nay ở NHTMCP Bắc Á, bên cạnh việc đào tạo chuyên môn, nghiệp vụ cho cán bộ định giá; Nhà nước ban hành nhiều khung giá phù hợp với thị trường hiện nay và một văn bản quy định phương pháp trình tự định giá bđs, thì người định giá bất động sản thế chấp cũng cần phải lưu tâm đến mối quan hệ giữa giá cả bđs với chu kỳ tín dụng, để hạn chế mức tối đa rủi ro tín dụng đối với những trường hợp này.
Hiện nay ở nước ta có nhiều cơ quan cấp Bộ hoặc cơ quan ngang Bộ có liên quan trực tiếp hoặc gián tiếp đến công tác định giá, thẩm định giá như : Bộ Tài Chính, Bộ Công Nghiệp, Bô Tư Pháp, Bộ Tài Nguyên vàMôi Trường Do vậy việc tạo lập một thể chế nhằm quy định chức năng,nhiệm vụ, quyền hạn, mối quan hệ công tác giữa cơ quan quản lý Nhà
Trên giác độ nghiệp vụ ngân hàng thì giữa tín dụng và bất động sản thế chấp tồn tại các mối quan hệ thuận và quan hệ nghịch Bất động sản thế chấp thường được giải thích như một cái gì đó xác định năng lực tín dụng của con nợ, không phụ thộc vào việc nó có được đưc vào làm vật thế chấp hay không Bđs thế chấp có thể là quyền sở hữu tài sản, quyền sử dụng đất, hoặc luồng thu nhập dự kiến trong tương lai Cái khó khăn chủ yếu trong việc xác định gái trị thực của bđs thế chấp là ở chỗ, giá tị thị trường của nó là một đại lượng biến đổi và phụ thuộc vào các giai đoạn của chu kỳ phát triển kinh tế Như vậy một nền kinh tế mạnh có năng lực hấp thụ tín dụng cao, về nguyên tắc, các bđs thế chấp thường được định giá cao và đánh giá cao các luồng thu nhập dự kiến của người đi vay; đồng thời kỳ suy thoái của nền kinh tế, giá trị của bđs thế chấp sẽ giảm mạnh Do đó để định giá bđs thế chấp một cách hợp lý, cần lưu tâm dến động thái của nền kinh tế quốc dân, tức là có chú ý đến tình hình kinh tế vĩ mô. Tóm lại, bên cạnh hàng loạt các yếu tố phải cân nhắc đến khi định giá bđs thế chấp dể tránh rủi ro cho ngân hàng thì người định giá khi đưa ra quyết định cần phải quan tâm đến sự ảnh hưởng của chu kỳ tín dụng và thời hạn cho vay tới sự biến động của giá cả bđs thế chấp.
Trong giá trị bất động sản thế chấp, giá trị của nhà trường chiếm tỷ lệ tương đối nhỏ so với giá trị của quyền sử dụng đất Tuy vậy không vì thế mà coi nhẹ đánh giá hời hợt, qua loa giá trị của nhà, cũng như các tài sản khác gắn trên đất Không như đất giá trị của nhà và tài sản gắn trên đất luôn bị hao mòn và giảm theo thời gian, khi định giá nhà ta phải đề cập tới vấn đề này.
Giá trị của nhà được tính = Tổng diện tích sử dụng * tỷ lệ còn lại* đơn giá
Gía trị của nhà phụ thuộc chủ yếu vào việc xác định giá trị còn lại của nhà và đơn giá Để đảm bảo an toàn khi định giá nhà, em đề nghị nên tính và trừ đi cả phần hao mòn của nhà trong thời gian thế chấp.
Ví dụ như: một căn nhà có tuổi thọ thiết kế là 50 năm đã sử dụng được 7 năm, được thế chấp trong thời hạn 3 năm.
Lẽ ra phần hao mòn được tính là 7/50=0,14(%) tức là gái trị còn lại của nhà là 86 %
Lớp: TĐ 40A SV: Trịnh Thị Luyến
Nhưng để an toàn em đề nghị nên tính phần hao mòn là: (7+3)/50 0,2(20%)và giá trị còn lại của nhà là 80%.
Theo ví dụ trên ngôi nhà được thế chấp trong thời gian 3 năm, chi phí hiện tại cho một m 2 sàn xây dựng là 1,5 triệu đồng và giả sử diện tích của ngôi nhà la 100m 2 thì giá trị của ngôi nhà được xác định với mục đích thế chấp là:
2.1 Kiến nghị với chính phủ và cơ quan có thẩm quyền
2.1.1 Đẩy mạnh việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đâtts và sở hữu nhà Đi vay và cho vay là vấn đề cốt lõi trong nghiệp vụ của ngân hàng thương mại, để tồn tại và phát triển ben cạnh việc nhận tiền gửi thì ngân hàng phải ngày càng mở rộng hoạt động tín dụng, trong đó người vay là các cá nhân, hộ gia đình và các doanh nghiệp ngoài quốc doanh ngày càng đóng vai trò quan trọng và gia tăng không ngừng Nhưng vấn dề đặt ra đối với họ khi vay vốn là phải có tài sản đảm bảo hoặc đảm bảo bằng thế chấp hoặc bằng cầm cố tài sản Hiện nay các đối tượng trên khi đi vay vốn trung hoặc dài hạn họ đều thế chấp BĐS và yêu cầu đối với bất động sản thế chấp là phải có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và sở hữu nhà Nhiều trường hợp có nhu cầu vay vốn để sản xuất kinh doanh nhưng nhà đất chưa có giấy tờ nên không thế chấp để vay vốn được, dành để cơ hội kinh doanh qua đi Tình hình này cũng góp phần làm hạn chế chủ trương tăng quy mô của ngân hàng.
Cho đến nay còn một phần lớn nhà đất ở Hà Nội ( cũng như trên cả nước) chưa được cấp quyền sử dụng nhà, tình hình này là do nhiều nguyên nhân, hiện nay sở địa chính nhà đất TP Hà Nội đã có những giải pháp để thúc đẩy tiến trình cấp giấy chứng nhận này, chẳng hạn như sở đã ủy quyền cho cấp quận(huyện) có thẩm quyền trong việc xét và cấp giấy chứng nhận, hay xét giấy chứng nhận cho tất cả trường hợp chứng minh được tính hợp pháp, sử dung ổn định và không có tranh chấp của nhà đất Đấy cũng là tín hiệu đáng mừng đối với ngành ngân hàng, vì khi tốc độ cấp giấy chứng nhận được đẩy mạnh thì những trường hợp có đủ điều kiện thế chấp vay vốn tăng lên, quy mô tín dụng được mở rộng,
2.1.2 Ban hành văn bản pháp luật quy định phương pháp trình tự thủ tục định giá bất động sản.
Như đã biết, định giá bất động sản ở nước ta còn rất mới mẻ cả về lý luận và thực tiễn, mặt khác lại chưa có văn bản pháp luật nào hướng dẫn định giá, điều này gây rất nhiều khó khăn cho những cơ quan luôn đụng chậm tới vấn đề này Trong định giá bất động sản thế chấp, các văn bản pháp luật hiện hành chỉ hướng dẫn : đối với các trường hợp đơn giản thì các bên tự thỏa thuận giá trị tài sản thế chấp, còn đối với các thị trường phức tạp thì thuê tổ chức có thẩm định quyền định giá (thường thuê cơ quan kiểm toán, sở địa chính nhà đất), nhưng các tổ chức thuê trên cũng chưa có một phương pháp định giá thống nhất và được quy định bằng văn bản nhà nước Thế chấp BĐS là một hoạt động trong thị trường BĐS, khi thị trường BĐS hình thành và phát triển thì việc có một phương pháp định giá nói chung và định giá BĐS nói riêng là rất cần thiết và cấp bách Đề nghị chính phủ cùng các bộ liên quan nghiên cứu và ban hành văn bản pháp luật đáp ứng yêu cầu trên.
2.1.3 Nâng cao giải pháp quản lý thúc đẩy thị trường bất động sản phát triển.
Mặc dù thuộc sở hữu toàn dân nhưng quyền sử dụng đất được giao cho tổ chức, cá nhân dưới hình thức giao và cho thuê đất Tuy thế hiện nay phần lớn đất đai chưa có giấy xác nhận chủ quyền, do vậy chuyển dịch hàng hóa của thị trường BĐS chỉ là nửa hợp pháp,nhưng văn bản hiện nay vẫn còn chắp vá, thiếu đồng bộ, thiếu nhất quán, tạo ra nhiều khe hở Chưa có một văn bản chính thức nào xác định rõ và đầy đủ vai trò, vị trí, nội dung, phương pháp vận hành của thị trường BĐS Để quản lý và thúc đẩy thị trường này phát triển thì trước mắt cơ quan nhà nước phải kiểm tra, hạn chế mua bán trao tay BĐS, xóa thị trường ảo, không cho chuyển đổi ngoài quản lý của nhà nước… Và giải pháp có tính chất lâu dài và toàn cục là :
Sửa đổi quyền tổ chức nhà nước và cá nhân trong mua bán nhà đất trong luật hiện hành, đồng thời tăng quyền quản lý cho nhà nước đối với đất Nhà nước có quyền đưa ra văn bản pháp lý để giữ quyền sở hữu và có quyền đưa ra các chính sách, luật bảo vệ quyền sở hữu đất đai, quyền sử dụng BĐS.
Tạo lập hàng hóa cho thị trường BĐS, điều này chính là tăng cường và công khai công tác quy hoạch, nhất là quy hoạch khu đô
ĐỊNH HƯỚNG PHÁT TRIỂN CHUNG CỦA NHTMCP BẮC Á
Bước vào năm 2010 nền kinh tế nước ta đã đạt thành tích nổi bật trong việc ngăn chặn suy giảm, kiểm soát lạm phát và trên thực tế nền kinh tế đang hồi phục Quý IV- 2009, kinh tế Việt Nam đạt tốc độ tăng trưởng tương đương với năm 2008, tức là khi có tác động của khủng hoảng tài chính toàn cầu Tuy nhiên khó khăn ngắn hạn đặt ra khá lớn Điểm khác biệt giữa nền kinh tế nước ta với các nền kinh tế khác trên thế giới là nền kinh tế nước ta bước vào giai đoạn hồi phục, cũng là lúc phải chống lạm phát, mà các chính sách công cụ để
6 4 hồi phục nên nếu sử dụng các công cụ để kiềm chế lạm phát sẽ ảnh hưởng lớn đến đầu tư, ảnh hưởng đến sức mua và ảnh hưởng tới tốc độ tăng trưởng, thong qua việc kích thích tổng cầu thì nguy cơ sẽ dẫn đến lạm phát Đây là bài taons khó đặt ra vào cuối năm 2009, mà lời giải là thực sự hiện đồng bộ các công cụ điều tiết vĩ mô để xử lý hài hòa hai mục tiêu mâu thuẫn Trong bối cảnh như vậy, nếu chúng ta có những biện pháp tăng chi phí, ví dụ như điều chỉnh thoái hóa xăng dầu, giá vận tải, gái điện…thì có thể làm tăng lạm phát do chi phí đẩy. Khi đó lạm phát sẽ tích hợp từ 2 phía: do cầu kéo và chi phí đẩy Do vậy để ổn định vĩ mô, chúng ta cần rất cẩn trọng trong việc điều chỉnh các laoij giá dịch vụ công ít nhất trong những tháng đầu năm 2010.Để đảm bảo sự hài hòa giữa phục hồi tăng trưởng và kiềm chế lạm phát, trong năm 2010, nếu CPI tăng dưới 10%, tức là một con số, trong điều kiện Việt Nam hiện nay, nó như là “dầu bôi trơn cho cỗ máy kinh tế” để phục hồi.
Căn cứ vào thông điệp đầu năm của Thủ tướng chính phủ, năm 2010, chính phủ sẽ cố găng ổn định, khong tạo ra biến động lớn trong chính sách tài khóa và chính sách tiền tệ ví dụ liên quan tới chính sách tài khóa về ổn định thuế và đầu tư công, mức bội chi ngân sách mà Quốc hội đã thông qua…,còn về chính sách tiền tệ, việc cố gắng giữ ổn định giá trị đồng tiền bằng các biện pháp điều chỉnh lãi suất linh hoạt và ổn định tỷ giá ở mức độ không biến động mạnh. Đó là những điều kiện cần thiết để tạo ổn định vĩ mô Tuy nhiên nền kinh tế nước ta hiện nay cũng cần phải đặt trong bối cảnh chung của kinh tế thế giới, và hiện nay nền kinh tế đang gặp khó khăn về vốn trung và dài hạn Hệ thống Ngân hàng thương mại khó khăn trong việc huy động nguồn vốn trung hạn.
Trong điều kiện kinh tế toàn cầu tiếp tục đà suy thoái sâu và rộng, mức tiêu dùng trong nước, xuất khẩu giảm sút là một trong những nguyên nhân chủ yếu dẫn tới sự đình trệ trong hoạt động sản xuất kinh doanh, mặc dù đã có nhiều biện pháp để hỗ trợ các doanh nghiệp Trong điều kiện môi trường kinh tế đó, ngành Ngân hàng sẽ đối mặt với nhiều diễn biến phức tạp và khó lường, hoạt động ngân hàng sẽ còn gặp rất nhiều khó khăn Bởi vậy, Ngân hàng Bắc Á cũng như nhiều ngân hàng khác sẽ rút ra bài học kinh nghiệm từ năm 2009 để bảo đảm mục tiêu phát triển ổn định và an toàn hơn là mục tiêu tăng trưởng nóng.
Với thực trạng và khả năng của bản thân, BacA Bank xác định phương hướng hoạt động chung trong thời gian tới là: phát triển thành một Ngân hàng thương mại đa năng, vừa là Ngân hàng đầu tư, vừa là Ngân hàng bán lẻ, cung cấp các sản phẩm dịch vụ đa dạng và chất lượng cao, tập trung vào đối tượng khách hàng cá nhân; các doanh nghiệp vừa và nhỏ Cụ thể mục tiêu tổng quát
Lớp: TĐ 40A SV: Trịnh Thị Luyến năm 2009 của BacABank là “ hoạt động kinh doanh ổn định, an toàn, hiệu quả và hoàn thành Đề án Tái cấu trúc hoạt động Ngân hàng ”.
Một số chỉ tiêu kế hoạch năm 2010: Đơn vị : Tỷ đồng
STT Chỉ tiêu Gíá trị % Tăng kế hoạch
1 Tổng tài sản – nguồn vốn 12.700 + 41%
7 Tổng số địa điểm giao dịch 75 Tăng 23 điểm
8 Tổng số nhân viên 900 Tăng 180 người