Hoàn thiện công tác định giá dự án đầu tư bất động sản phục vụ mục đích xử lý nợ tại công ty tnhh thẩm định giá và đại lý thuế việt nam

TRƢỜNG ĐẠI HỌC KINH TẾ QUỐC DÂN  ĐINH THỊ HÀ HỒN THIỆN CƠNG TÁC ĐỊNH GIÁ DỰ ÁN ĐẦU TƢ BẤT ĐỘNG SẢN PHỤC VỤ MỤC ĐÍCH XỬ LÝ NỢ TẠI CÔNG TY TNHH THẨM ĐỊNH GIÁ VÀ ĐẠI LÝ THUẾ VIỆT NAM LUẬN VĂN THẠC SỸ KINH DOANH VÀ QUẢN LÝ HÀ NỘI - 2017 TRƢỜNG ĐẠI HỌC KINH TẾ QUỐC DÂN  ĐINH THỊ HÀ HOÀN THIỆN CÔNG TÁC ĐỊNH GIÁ DỰ ÁN ĐẦU TƢ BẤT ĐỘNG SẢN PHỤC VỤ MỤC ĐÍCH XỬ LÝ NỢ TẠI CƠNG TY TNHH THẨM ĐỊNH GIÁ VÀ ĐẠI LÝ THUẾ VIỆT NAM CHUYÊN NGÀNH: QUẢN TRỊ KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN LUẬN VĂN THẠC SỸ KINH DOANH VÀ QUẢN LÝ Người hướng dẫn khoa học: PGS.TS.NGUYỄN THẾ PHÁN HÀ NỘI - 2017 LỜI CAM ĐOAN Kính gửi: Khoa Bất động sản KTTN - Trường Đại học Kinh tế Quốc dân Tên là: Đinh Thị Hà – Mã số HV: CH240585 Học viên lớp: Cao học 24R - Trường Đại học Kinh tế Quốc dân Tôi xin cam đoan công trình nghiên cứu đề tài: “Hồn thiện cơng tác định giá dự án đầu tư bất động sản phục vụ mục đích xử lý nợ Cơng ty TNHH Thẩm định giá Đại lý thuế Việt Nam” công trình nghiên cứu riêng tơi Tơi đọc hiểu hành vi vi phạm trung thực học thuật Tôi cam kết danh dự cá nhân nghiên cứu này tự thực không vi phạm yêu cầu trung thực học thuật Hà Nội, ngày tháng năm 2017 TÁC GIẢ LUẬN VĂN Đinh Thị Hà LỜI CẢM ƠN Để hoàn thành luận văn này, tác giả xin chân thành cảm ơn hướng dẫn tận tình PGS.TS Nguyễn Thế Phán suốt trình viết hồn thành luận văn Tác giả xin bày tỏ lịng biết ơn tới thầy cô giáo Hội đồng khoa học Trường Đại học Kinh tế Quốc dân, Khoa Bất động sản KTTN, Viện đào tạo Sau đại học, Trường Đại học kinh tế quốc dân tạo điều kiện giúp đỡ tác giả hoàn thành luận văn Tuy cố gắng thực luận văn điều kiện thời gian thực đề tài… nên đề tài tác giả khơng tránh khỏi thiếu sót Tác giả mong quan tâm đóng góp ý kiến thầy giáo để luận văn hoàn chỉnh Xin chân thành cảm ơn! Hà Nội, ngày tháng Học viên Đinh Thị Hà năm 2017 MỤC LỤC LỜI CAM ĐOAN LỜI CẢM ƠN MỤC LỤC DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT DANH MỤC CÁC BẢNG, SƠ ĐỒ TÓM TẮT LUẬN VĂN LỜI MỞ ĐẦU CHƢƠNG 1: CƠ SỞ LÝ LUẬN VỀ ĐỊNH GIÁ DỰ ÁN BẤT ĐỘNG SẢN PHỤC VỤ CHO XỬ LÝ NỢ 1.1 Khái niệm đặc điểm dự án bất động sản xử lý nợ .4 1.1.1 Dự án đầu tư bất động sản 1.1.2 Đặc điểm dự án bất động sản xử lý nợ 1.2 Định giá dự án đầu tƣ bất động sản xử lý nợ 1.2.1 Khái niệm định giá dự án đầu tư bất động sản .6 1.2.2 Vai trị cơng tác định giá dự án đầu tư bất động sản phục vụ mục đích xử lý nợ ngân hàng 1.3.Công tác định giá dự án đầu tƣ bất động sản phục vụ mục đích xử lý nợ 1.3.1 Tổ chức máy định giá 1.3.2 Quy trình định giá dự án .10 1.3.3 Phương pháp định giá dự án .11 1.4 Các nhân tố ảnh hƣởng đến công tác thẩm định dự án đầu tƣ bất động sản phục vụ mục đích xử lý nợ .16 1.4.1 Nhân tố chủ quan 16 1.4.2 Nhân tố khách quan 18 CHƢƠNG 2: THỰC TRẠNG CÔNG TÁC ĐỊNH GIÁ DỰ ÁN BẤT ĐỘNG SẢN PHỤC VỤ CHO XỬ LÝ NỢ TẠI CÔNG TY THẨM ĐỊNH GIÁ VTA 22 2.1 Tổng quát Công ty TNHH Thẩm định giá Đại lý thuế Việt Nam 22 2.1.1 Quá trình hình thành phát triển 22 2.1.2 Các lĩnh vực kinh doanh chủ yếu .23 2.1.3 Cơ cấu chức nhiệm vụ phòng ban 23 2.1.4 Khái quát kết kinh doanh Công ty năm 2013-2016 26 2.2 Thực trạng công tác định giá dự án bất động sản phục vụ mục đích xử lý nợ Công ty TNHH Thẩm định giá đại lý thuế Việt Nam 27 2.2.1 Tổ chức máy thực công tác định giá dự án bất động sản áp dụng Công ty Thẩm định giá VTA 27 2.2.2 Quy trình định giá dự án bất động sản phục vụ mục đích xử lý nợ Công ty Thẩm định giá VTA 28 2.2.3 Thực trạng phương pháp định giá áp dụng Công ty thẩm định giá VTA 35 2.2.4 Thực trạng công tác định giá dự án bất động sản phục vụ mục đích xử lý nợ cho Ngân hàng TM TNHH MTV Đại Dương 36 2.3 Đánh giá kết thực công tác định giá dự án bất động sản phục vụ mục đích xử lý nợ Công ty VTA .66 2.3.1 Những kết đạt .66 2.3.2 Những hạn chế 67 2.3.3 Nguyên nhân hạn chế 68 CHƢƠNG 3: GIẢI PHÁP VÀ ĐỀ XUẤT NHẰM HOÀN THIỆN CÔNG TÁC ĐỊNH GIÁ DỰ ÁN BẤT ĐỘNG SẢN ĐỂ PHỤC VỤ CHO MỤC ĐÍCH XỬ LÝ NỢ TẠI CƠNG TY THẨM ĐỊNH GIÁ VTA 70 3.1 Định hƣớng mục tiêu chung Công ty Thẩm định giá VTA thời gian tới 70 3.1.1 Mục tiêu chung Công ty Thẩm định giá VTA 2017-2020 70 3.1.2 Các tiêu chủ yếu đến năm 2020 70 3.2 Các giải pháp hồn thiện cơng tác thẩm định dự án bất động sản phục vụ mục đích xử lý nợ ngân hàng thƣơng mại Công ty VTA 71 3.2.1 Nhóm giải pháp quy trình nội dung thẩm định 71 3.2.2 Nhóm giải pháp nâng cao trình độ chun mơn cán thẩm định 72 3.2.3 Nhóm giải pháp phương pháp báo cáo kết thẩm định 74 3.2.4 Nhóm giải pháp phương pháp hệ thống sở liệu 76 3.3 Một số kiến nghị .76 3.3.1 Kiến nghị với Cơ quan quản lý việc hoàn thiện hệ thống định giá trị bất động sản với dự án nợ xấu 76 3.3.2 Kiến nghị với Ngân hàng siết chặt công tác thẩm định quy trình thẩm định dự án đầu tư bất động sản chấp .77 KẾT LUẬN 79 TÀI LIỆU THAM KHẢO PHỤ LỤC DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT BĐS : Bấ t đô ̣ng sản ĐG BĐS : Định giá bất động sản BĐSTĐ : Bất động sản thẩm định TSSS : Tài sản so sánh BTC : Bộ tài CBĐG : Cán định giá DAĐT : Dự án đầ u tư NHNN : Ngân hàng nhà nước NHTM : Ngân hàng thương ma ̣i QSDĐ : Quyề n sử du ̣ng đấ t SDTNVHQN : Sử dụng tốt hiệu TĐV : Thẩ m đinh ̣ viên TSBĐ : Tài sản bảo đảm TT : Thị trường UBND : Uỷ ban nhân dân TĐGVN : Thẩm định giá Việt Nam XLN : Xử lý nợ KSCL : Kiểm soát chất lượng TSĐB : Tài sản đảm bảo DANH MỤC CÁC BẢNG, SƠ ĐỒ BẢNG Bảng 2.1: Một số tiêu kinh doanh Công ty VTA 2013 - 2016 .26 Bảng 2.2 Bảng tổng hợp dự án phương pháp áp dụng Công ty thẩm định giá VTA 35 Bảng 2.3: Bảng thống kê danh sách số lượng dự án Công ty VTA thực OceanBank 37 SƠ ĐỒ Sơ đồ 2.1: Sơ đồ cấu tổ chức Công ty VTA sau: .24 Sơ đồ 2.2: Quy trình định giá áp dụng Cơng ty VTA .29 TRƢỜNG ĐẠI HỌC KINH TẾ QUỐC DÂN  ĐINH THỊ HÀ HOÀN THIỆN CÔNG TÁC ĐỊNH GIÁ DỰ ÁN ĐẦU TƢ BẤT ĐỘNG SẢN PHỤC VỤ MỤC ĐÍCH XỬ LÝ NỢ TẠI CƠNG TY TNHH THẨM ĐỊNH GIÁ VÀ ĐẠI LÝ THUẾ VIỆT NAM CHUYÊN NGÀNH: QUẢN TRỊ KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN TÓM TẮT LUẬN VĂN 69 (3) Thứ ba, vấn đề nhân sự: Bên cạnh đội ngũ cán giàu kinh nghiệm cịn có cán trẻ, vào nghề cần đào tạo Thêm Công ty nay, cán định giá dự án nhiều điều động từ phòng động sản, doanh nghiệp, không tập trung chuyên sâu vào nghiệp vụ định giá dự án bất động sản Do đó, dẫn đến tình trạng hồ sơ nhiều khơng xử lý kịp kết định giá chưa khách quan, minh bạch, chưa có tính xác cao (4) Thứ tư, trang thiết bị đầu tư khảo sát hạn chế: Hoạt động định giá dự án nói riêng muốn hiệu cần xác định trạng tài sản Để thực tốt công việc cần phải trang bị đầy đủ phương tiện kỹ thuật chuyên dụng như: máy quay phim, máy ảnh, phương tiện lại, Sự thiếu hụt số lượng chất lượng nhiều có ảnh hưởng đến công tác định giá (5) Thứ năm, thông tin Việt Nam cịn minh bạch, gây khó khăn cho cán định giá trình thu thập thông tin Hầu hết giao dịch diễn thị trường khơng thức, giao dịch thị trường khó kiểm sốt, khó nắm bắt mức giao dịch thị trường chưa kể đến tình trạng đầu gây sốt giá ảo Hơn Việt Nam đến chưa có thư viện điện tử lưu giữ thông tin giao dịch BĐS thị trường, thiếu liệu cho công tác định giá Những tồn hạn chế tình trạng chung hầu hết Doanh nghiệp có chức định giá/thẩm định giá Việt Nam Nguyên nhân sâu xa hạn chế trách nhiệm quan Nhà nước, chế sách học kinh nghiệm mà Việt Nam phải học tập nhiều đường hội nhập kinh kế Quốc tế 70 CHƢƠNG GIẢI PHÁP VÀ ĐỀ XUẤT NHẰM HỒN THIỆN CƠNG TÁC ĐỊNH GIÁ DỰ ÁN BẤT ĐỘNG SẢN ĐỂ PHỤC VỤ CHO MỤC ĐÍCH XỬ LÝ NỢ TẠI CÔNG TY THẨM ĐỊNH GIÁ VTA 3.1 Định hƣớng mục tiêu chung Công ty Thẩm định giá VTA thời gian tới 3.1.1 Mục tiêu chung Công ty Thẩm định giá VTA 2017-2020 - Phát huy kết đạt năm 2016, tận dụng hội thuận lợi, khắc phục khó khăn; nhằm giữ vững nâng cao uy tín, tin cậy xã hội, khách hàng ngành nghề thẩm định giá nói chung Cơng ty TNHH Thẩm định giá Đại lý thuế Việt Nam (VTA) nói riêng - Tiếp tục đào tạo, tham gia khóa huấn luyện, cập nhật kiến thức cho thẩm định viên hành nghề công ty chuyên viên hỗ trợ nhằm cung ứng dịch vụ thẩm định giá tuân thủ pháp luật, có chất lượng, góp phần tích cực vào việc phát triển thị trường, tái cấu trúc doanh nghiệp kinh tế… - Dựa tảng năm 2016, Công ty VTA nỗ lực phấn đấu đạt doanh số cao năm trước, mở rộng thị trường làm việc, vừa làm tăng lợi nhuận thu được, vừa giải vấn đề công ăn việc làm cho người lao động, góp phần giảm thiểu thất nghiệp, đóng góp vào tăng trưởng kinh tế Việt Nam 3.1.2 Các tiêu chủ yếu đến năm 2020 Để thực tốt kế hoạch kinh doanh đến năm 2020, Ban Giám đốc yêu cầu phòng định giá dự án tổ chức thực nội dung sau: a) Về số lượng dự án bất động sản thực - Số lượng dự án bất động sản phục vụ mục đích xử lý nợ phịng định giá dự án tăng lên 20% so với năm trước Dự kiến số lượng dự án tăng trưởng đến năm 2020 khoảng 80 dự án/năm Năm 2017, kế hoạch dự kiến 55 dự án Trong đó, số lượng dự án bất động sản hoàn thành định giá đến thời điểm tháng 10/2017 40 dự án, đạt tiêu 80% so với kế hoạch chung 71 b, Về chất lượng định giá - Chất lượng định giá dự án bất động sản phòng định giá dự án tăng tỷ lệ khách hàng chấp nhận kết định giá xử lý nợ thành công - Trong năm 2015-2016, tỷ lệ kết định giá khách hàng chấp nhận kết định giá khoảng 95% 80% số dự án định giá xử lý thành công ( theo thông tin tác giả tổng hợp) c) Về quy trình định giá - Năm 2017 tiếp tục hồn thiện quy trình định giá soát xét kết để đạt hiệu tối đa công suất chất lượng Dự kiến đến năm 2020 quy trình định giá thực chủ yếu công nghệ thông tin để đẩy nhanh tiến độ thực dự án - Theo quy định Bộ Tài chính, hàng năm cơng ty thẩm định giá có điều chỉnh lại quy trình quy định theo quy định hành Nhà nước định giá/thẩm định giá d, Về cán định giá - Về số lượng: Số lượng cán định giá tồn Cơng ty đến năm 2020 100 nhân viên, số lượng cán phịng định giá dự án bất động sản khoảng 30 nhân viên Số lượng cán đủ xử lý nhiều dự án khó phức tạp - Về trình độ: Nâng cao trình độ, kinh nghiệm cán hoạt động Công ty công việc cụ thể thường xuyên mở lớp đào tạo, trao đổi kiến thức thực tế, theo học lớp cập nhật kiến thức Bộ Tài chính; Nâng số lượng thẻ thẩm định viên phòng định giá dự án 3.2 Các giải pháp hồn thiện cơng tác thẩm định dự án bất động sản phục vụ mục đích xử lý nợ ngân hàng thƣơng mại Công ty VTA Trên sở mục tiêu, tiêu năm 2017 dự kiến đến năm 2020, cần phải có nhóm giải pháp để đạt mục tiêu đề 3.2.1 Nhóm giải pháp quy trình nội dung thẩm định Tại Công ty nay, chưa có phận định giá dự án bất động sản xử lý nợ riêng mà thuộc phòng dự án bất động sản Trong xu hướng vấn đề xử lý 72 nợ ngày cần thiết nay, cán định giá động sản, doanh nghiệp, bất động sản thông thường kiêm nhiệm thêm nên hoạt động định giá dự án xử lý nợ khơng có hiệu cao Vì phịng định giá dự án xem xét trình với Ban Lãnh đạo Cơng ty việc tách riêng nhóm định giá dự án xử lý nợ Ngân hàng để nâng cao hiệu hoạt động Đồng thời, có giải pháp quy trình nội dung thẩm định theo hướng sau: + Thường xuyên nghiên cứu , khảo sát , thay đở i bở sung sách pháp luật liên quan cho phù hợp: ví dụ bổ sung thêm hồ sơ để đánh giá tính pháp lý dự án, bổ sung thêm thông tin để đánh giá sản phẩm dự án, bổ sung bảng biểu khảo sát, + Nghiên cứu mố i quan ̣ giữa đinh ̣ giá dự án xử lý nợ nội dung pháp lý dự án theo giai đoạn Ví dụ nay, dự án thiếu hồ sơ pháp lý giai đoạn chuẩn bị đầu tư, có dự án thiếu hồ sơ giai đoạn thực dự án, để tính tốn chun viên thường giả thiết dự án có đủ sở tính tốn sau có nêu hạn chế, nhiên chưa việc thiếu hồ sơ làm giảm phần trăm giá trị dự án hay để hồn thiện chủ đầu tư cần phải bỏ vốn nhằm cân đối lại doanh thu chi phí, để từ kết định giá có tính xác thực ngân hàng dễ dàng đưa định cho việc xử lý nợ + Nghiên cứu kỹ giai đoạn phát triển dự án để đưa nhận định sản phẩm dự án tương lai Cái khó khăn chủ yếu việc đánh giá khả cạnh tranh dự án, khả tiêu thụ sản phẩm dự án chỗ giá thị trường sản phẩm đại lượng biến đổi phụ thuộc vào giai đoạn chu kỳ phát triển kinh tế Như kinh tế mạnh có lực hấp thụ sản phẩm cao thường dự án định giá cao đánh giá cao luồng thu nhập dự kiến chủ đầu tư; ngược lại, chu kỳ suy thoái kinh tế, giá trị dự án bất động sản giảm mạnh Điều gây rủi ro nợ xấu cho kinh tế 3.2.2 Nhóm giải pháp nâng cao trình độ chuyên môn cán thẩm định Trong tổ chức, thuộc tất lĩnh vực người yếu tố trung tâm, yếu tố quan trọng, định thành công hay thất bại tổ chức 73 Trong lĩnh vực định giá/thẩm định giá yếu tố người khơng thể thiếu có ảnh hưởng trực tiếp đến kết định giá Kết định giá phụ thuộc nhiều vào trình độ chun mơn kinh nghiệm cán bộ, định giá viên, thẩm định viên Việc bổ sung nhân lực nâng cao trình độ cho cán định giá công ty giải pháp quan trọng để hạn chế rủi ro trình định giá + Về việc tuyển dụng nhân mới: Hiện nay, đội ngũ cán định giá chủ yếu đào tạo ngành định giá tài sản, nắm quy định ngân hàng liên quan đến cơng tác xử lý nợ Vì vậy, thời gian tới để nâng cao chất lượng hoạt động định giá dự án bất động sản để xử lý nợ, cần tăng cường thêm đội ngũ nhân viên đào tạo chuyên sâu lĩnh vực định giá am hiểu quy định, quy trình xử lý nợ Ngân hàng Để thực tốt việc cần tổ chức tốt công tác tuyển dụng thu hút nguồn nhân lực: Thực công khai, minh bạch tiêu chí tuyển dụng cán nhằm thu hút lực lượng lao động có trình độ, nhận thức tốt, đáp ứng thích nghi nhanh chóng u cầu địi hỏi cơng việc Các nhân tố tuyển dụng cần phải có kiến thức đào tạo chuyên môn định giá, kinh tế, học hỏi thêm đạo tạo thêm lĩnh vực ngân hàng Các chuyên viên sau tuyển dụng cần đào tạo kĩ nghiệp vụ trước bắt tay vào thực tế cơng việc Trong q trình sử dụng lao động, công tác đào tạo thường xuyên đào tạo lại nhiệm vụ trọng tâm, quan trọng Công ty VTA + Về việc đào tạo cán nguồn lâu năm: Cơng ty VTA có lợi đội ngũ cán định giá Đó đội ngũ cán lâu năm có trình độ, kinh nghiệm kiến thức vững lĩnh vực định giá có nhược điểm trình làm việc đơi mang tính lối mịn, chậm đổi mới, cập nhật phương pháp, kỹ Các quy định ngân hàng xử lý nợ, đặc biệt bối cảnh thường xuyên quan tâm thay đổi sách Do đó, việc thường xuyên phải cập nhật kiến thức tránh khỏi Vì yêu cầu với cán định giá phải tự thường xuyên trau dồi 74 kiến thức nghiệp vụ, kiến thức thị trường, phải nghiên cứu vấn đề định giá dự án, định giá để xử lý nợ, vận dụng vào thực tế hiệu xử lý tốt tình Đồng thời thời gian tới để nâng cao chất lượng định giá dự án bất động sản phục vụ mục đích xử lý nợ, Cơng ty VTA phải có chiến lược phát triển, đào tạo nguồn lực cán làm công tác định giá chất lượng cao, điều khơng có đội ngũ cán giỏi chuyên môn, am hiểu luật pháp ngân hàng, xử lý nợ ngắn hạn mà phục vụ cho công tác nhân dài hạn Việc đào tạo, phát triển nguồn nhân lực cần tập trung theo hướng: - Xây dựng chiến lược, định hướng đào tạo nguồn nhân lực chất lượng cao để tăng hiệu suất hiệu công việc - Xây dựng chế độ lương thưởng, đãi ngộ xứng đáng với đóng góp người lao động Để đảm bảo nguồn nhân lực ổn định, Công ty VTA cần thực chế lương thưởng, chế độ phúc lợi, đãi ngộ thỏa đáng theo mức độ công hiến người lao động nhằm cạnh tranh với Doanh nghiệp khác thị trường - Bên cạnh đó, Công ty cần quy định chế tài xử lý nghiêm khắc chun viên lợi ích cá nhân, thiếu tinh thần trách nhiệm gây sai lệch kết định giá, gây hậu nghiêm trọng 3.2.3 Nhóm giải pháp phương pháp báo cáo kết thẩm định Theo hồ sơ dự án nhận được, có dự án bất động sản để xử lý nợ có đầy đủ giấy tờ pháp lý, xây dựng hoàn thiện, dự kiến tương lai có lãi; có dự án bất động sản không đầy đủ hồ sơ pháp lý, chậm tiến độ kéo dài, có nguy bị thu hồi dự án đầu tư; có dự án thay đổi phương án quy hoạch, chờ lại giấy tờ để thực hiện, Với loại dự án lại chưa đưa cách thức xử lý cụ thể Tại phòng nghiệp vụ định giá dự án nay, phương pháp sử dụng chủ yếu phương pháp chi phí phương pháp thặng dư, phương pháp dịng tiền Đây phương pháp điển hình có độ tin cậy cao phương pháp định 75 giá dự án bất động sản Vì dự án bất động sản thường sinh lời nên chủ yếu phải dựa vào cách tiếp cận thu nhập Trong hợp đồng định giá nên kết hợp sử dụng phương pháp Như thế, kết có xác khách quan - Lựa chọn phương pháp thích hợp: dự án bất động sản có tính chất mục đích sử dụng khác Khi định giá cần lựa chọn phương pháp định giá phù hợp Ví dụ dự án chưa xây dựng ta nên áp dụng phương pháp thặng dư, dự án xây dựng nên kết hợp phương pháp chi phí phương pháp thặng dư; - Trong trình áp dụng phương pháp so sánh để xác định yếu tố đầu vào phương pháp khác có nhiều hạn chế viê ̣c tim ̀ tài sản để so sánh vẫn mang tính chủ quan , chưa tương đồ ng với tài sản mục tiêu, viê ̣c điề u chỉnh tăng giảm so sánh chưa đầy đủ Do đó , thực hiê ̣n phương pháp so sánh , chuyên viên đinh ̣ giá phải tim ̀ đươ ̣c các tài sản thực sự tương đồ ng, thực hiê ̣n điề u chỉnh tăng giảm hợp lý Khi tham gia định giá tài sản theo phương pháp so sánh trực tiếp nên lấy thơng tin xác giao dịch thành công sử dụng công cụ thống kê khoa học để đưa kết luận giá nhằm hạn chế tính chủ quan cán bộ; đồng thời dễ quản lý hơn, tránh thông đồng cán định giá khách hàng - Trong trình áp dụng phương pháp thặng dư thu nhập Hiện nay, Công ty VTA sử dụng chủ yếu phương pháp thặng dư để xác định giá trị dự án Tuy nhiên, giá trị dự án nhạy cảm với yếu tố thị trường, phần dự kiến thu nhập tương lai thay đổi thị trường thay đổi Do đó, để hạn chế tối đa nhược điểm trên, trình phân tích tìm hiểu thơng tin thị trường, chun viên định giá cần có đánh giá chi tiết khả cạnh tranh sản phẩm dự án thời gian dự án sau hoàn thành, khả hấp thụ sản phẩm tương lai Từ đó, chuyên viên định giá xác định độ nhạy cảm giá trị định giá, tỷ lệ % thay đổi dự báo cho chủ đầu tư Ngân hàng Muốn thực việc trên, ngồi trình độ cán định giá hệ thống thơng tin, liệu cung cấp thị 76 trường cần minh bạch xác, số liệu nghiên cứu xác phản ánh quy luật thị trường Tóm lại, cán định giá tuỳ trường hợp mà nên kết hợp c ác phương pháp lại với Mỗi phương pháp có ưu nhược điểm riêng, cán định giá nên kết hợp phương pháp để giảm thiểu nhược điểm phương pháp áp dụng 3.2.4 Nhóm giải pháp phương pháp hệ thống sở liệu Tăng cường sở vật chất, hệ thống thông tin, sở liệu phục vụ hoạt động thẩm định giá Cơ sở vật chất, đặc biệt sở liệu phục vụ công tác thẩm định giá chưa đáp ứng yêu cầu ngành đề Công ty cần xúc tiến nhanh việc xây dựng hệ thống sở liệu lưu trữ thông tin phục vụ cho công tác định giá/thẩm định giá Hệ thống sở đóng vai trị nơi dự trữ thơng tin nguồn tổng hợp thông tin cho thẩm định viên, ban lãnh đạo tiến hành thẩm định giá tài sản 3.3 Một số kiến nghị Định giá dự án bất động sản phục vụ cho mục đích xử lý nợ cơng việc phức tạp, có phạm vi rộng liên quan đến nhiều đối tượng Do vậy, để hồn thiện cơng tác định giá dự án bất động sản nói chung định giá dự án bất động sản phục vụ cho xử lý nợ nói riêng cần có hỗ trợ, phối hợp đồng ngành, cấp có thẩm quyền liên quan kế hoạch thống nhất, Chính phủ, Ngân hàng Nhà nước Sau đây, tác giả xin đưa số kiến nghị nhằm tạo điều kiện hoàn thiện công tác định giá dự án bất động sản nói chung, định giá dự án bất động sản phục vụ mục đích xử lý nợ Cơng ty thẩm định giá VTA 3.3.1 Kiến nghị với Cơ quan quản lý việc hoàn thiện hệ thống định giá trị bất động sản với dự án nợ xấu Bộ Tài Chính quan chủ quản hoạt động định giá Bộ Tài Chính quản lý cách trực tiếp hoạt động cuả tổ chức định giá, quy định cách thức hoạt động tổ chức Tuy nhiên thời gian qua, việc quản lý định giá dự án xử lý nợ chưa rõ ràng Trong thời gian tới, Bộ Tài cần có 77 điều chỉnh kịp thời tạo điều kiện thuận lợi cho công tác định giá dự án xử lý nợ hoạt động cán định giá, cụ thể: + Ban hành quy định liên quan đến xử lý nợ, xử lý nợ xấu Ngân hàng Hướng dẫn cách xác định giá trị dự án bất động sản + Thành lập đồn kiểm tra để kiểm tra cơng tác định giá dự án bất động sản, quy trình, nội dung bất động sản nói chung Cơng ty định giá + Chỉ đạo có giám sát, kiểm tra chặt chẽ việc lập, thẩm định, phê duyệt, thực dự án xây dựng cơng trình theo quy định nghị định quản lý dự án đầu tư xây dựng cơng trình, quản lý chi phí đầu tư xây dựng cơng trình, nhằm đảm bảo chất lượng lập dự án nâng cao cơng trình thực tiến độ, đạt chất lượng, kỹ thuật cao đưa vào khai thác, sử dụng hiệu + Có chế tài cương việc xử lý dự án treo, chậm tiến độ thủ tục hồ sơ pháp lý, nhằm giúp cho dự án thực tiến độ, Chủ đầu tư đưa cơng trình, dự án vào vận hành, khai thác thời gian dự kiến nhằm tăng cường khả trả nợ khoản nợ Ngân hàng + Bộ Tài chính, Tổng cục thuế cần tổ chức tốt việc kiểm tra, giám sát hoạt động tài chủ đầu tư bất động sản nhằm đảm bảo việc hạch toán kế toán theo kế toán thống kê, đảm bảo số liệu báo cáo tài trung thực, xác, có độ tin cậy cao, giúp cho việc xác định chi phí, hiệu đầu tư dự án 3.3.2 Kiến nghị với Ngân hàng siết chặt cơng tác thẩm định quy trình thẩm định dự án đầu tư bất động sản chấp Với vai trị điều tiết chung cho tồn hệ thống Ngân hàng nước, ngân hàng Nhà nước cần có sách hỗ trợ để giúp cho hệ thống Ngân hàng phát triển theo định hướng Đảng Nhà nước Để tạo điều kiện cho Cơng ty định giá nói chung cơng việc định giá dự án bất động sản xử lý nợ nói riêng thực tốt việc, cần quan tâm đến vấn đề sau: 78 + Ngân hàng Nhà nước cần tạo mơi trường hành lang pháp lí thơng thống, đồng linh hoạt, nhanh chóng hồn thiện văn luật, đặc biệt văn hướng dẫn tài sản bảo đảm, cầm cố, chấp giúp cho ngân hàng cấp thực đúng, góp phần nâng cao chất lượng hoạt động Thiết lập sách nhằm hỗ trợ hoạt động định giá bất động sản chấp cho cán định giá ngân hàng.Khi hoạt động định giá dự án bất động sản chấp kiểm tra nghiêm ngặt rủi ro xử lý nợ giảm + Ngân hàng cần có quy định xử lý nợ áp dụng linh hoạt quy định Nhà nước việc định giá tài sản bảo đảm không nên cứng nhắc vào quy định Nhà nước việc định giá để gây bất lợi khiến cho giá không giá trị thị trường Khi định giá cần xét đến giá trị thực tế tài sản thị trường yếu tố dẫn đến giảm giá tài sản + Ngân hàng nhà nước cần tiếp tục nâng cao lực quản lý, điều hành sách tiền tệ theo hướng ổn định, phù hợp với phát triển kinh tế thời kỳ, giúp hoạt động xây dựng chiến lược có định hướng phù hợp + Nâng cao chất lượng công tác tra, giám sát hoạt động NHTM, đảm bảo an toàn hoạt động Ngân hàng, khơng để tình trạng nợ xấu kéo dài + Tiếp tục hoàn thiện, phát triển trung tâm thơng tin tín dụng NHNN (CIC) giúp Ngân hàng khai thác thông tin khách hàng nhiều chiều, đa dạng, phong phú đảm bảo việc cho vay khách hàng an toàn, giảm thiểu rủi ro hoạt động Như vậy, việc xử lý nợ xấu giảm xuống + Thường xun có thơng tin dự báo, cảnh báo giúp NHTM xây dựng kế hoạch, định hướng kinh doanh phù hợp với bối cảnh kinh tế nước, khu vực giới thời kỳ, giai đoạn 79 KẾT LUẬN Hiệu mục tiêu định giá dự án bất động sản để phục vụ mục đích xử lý nợ Mỗi ngân hàng thấy việc thực định giá tài sản đảm bảo xác giúp cho định xử lý nợ tốt Xét phương diện hiệu xử lý hoạt động xử lý nợ định giá đặt vị trí trọng tâm Định giá dự án bất động sản hợp lý, xác đảm bảo quyền lợi khách hàng ngân hàng Định giá dự án bất động sản phục vụ cho mục đích xử lý nợ ngân hàng nhiệm vụ quan trọng nay, đặc biệt giai đoạn tỷ lệ nợ xấu Ngân hàng thương mại ngày tăng cao, ảnh hưởng xấu đến kinh tế Để nâng cao tính xác, hiệu với kết định giá dự án bất động sản phục vụ mục đích xử lý nợ Cơng ty Thẩm định giá VTA, với mục tiêu nghiên cứu luận văn đề nghiên cứu vấn đề liên quan đến định giá dự án bất động sản để phục vụ mục đích xử lý nợ, từ cơng tác tổ chức, qui trình, phương pháp nhân tố ảnh hưởng, luận văn tập trung nghiên cứu vấn đề sở lý thuyết định giá dự án BĐS để phục vụ mục đích xử lý nợ, phân tích đánh giá thực trạng qui trình, phương pháp, cách thức tổ chức định giá trường hợp nghiên cứu điển hình Ngân hàng Oceanbank Công ty Thẩm định giá VTA thực thời gian qua, sở luận văn đề mục tiêu phương hướng giải pháp chủ yếu để hồn thiện cơng tác định giá dự án BĐS để phục vụ mục đích xử lý nợ Công ty Thẩm định giá VTA Luận văn hoàn thành số nội dung sau đây: Luận văn hệ thống hóa khái niệm, lý thuyết liên quan đến công tác định giá dự án bất động sản để phục vụ mục đích xử lý nợ Qua phân biệt cơng tác định giá dự án bất động sản để phục vụ mục đích xử lý nợ khác với định giá dự án thơng thường Luận văn phân tích khái quát thực trạng công tác định giá dự án BĐS phục vụ mục đích xử lý nợ Cơng ty Thẩm định giá VTA giai đoạn 80 Từ phân tích đánh giá thực trạng hoạt động, luận văn lấy ví dụ trường hợp định giá cho dự án bất động sản Ngân hàng Oceanbank Công ty VTA thực giai đoạn vừa qua để làm rõ công tác máy, phương pháp, quy trình định giá, kết định giá Trên sở phân tích thực trạng thực tế làm dự án, luận văn rút nhận xét hoạt động định giá Công ty Thẩm định giá VTA, đồng thời khó khăn vướng mắc cơng tác nguyên nhân Những nhận xét kết luận sở cho việc nghiên cứu nội dung mà luận văn đề để hoàn thiện công tác định giá dự án BĐS phục vụ cho mục đích xử lý nợ Cơng ty Thẩm định giá VTA thời gian tới Luận văn đề mục tiêu phương hướng, quan điểm giải pháp chủ yếu nhằm hồn thiện cơng tác định giá dự án bất động sản để phục vụ mục đích xử lý nợ Cơng ty Thẩm định giá VTA Điểm đóng góp khoa học luận văn lần tác giả nghiên cứu cách có hệ thống vấn đề định giá dự án BĐS phục vụ mục đích xử lý nợ Những phân tích đánh giá thực trạng công tác định giá dự án BĐS để phục vụ mục đích xử lý nợ Cơng ty Thẩm định giá VTA sở cho phát triển phòng định giá dự án bất động sản đặc biệt dự án bất động sản để xử lý nợ, góp phần hồn thiện hoạt động định giá bất động sản để phục vụ mục đích xử lý nợ Công ty Thẩm định giá VTA Trong điều kiện kinh tế hội nhập cạnh tranh nay, việc nghiên cứu có ý nghĩa khơng riêng với Cơng ty Thẩm định giá VTA cịn giúp thẩm định viên có thêm sở để hoàn thiện, nâng cao ngành nghề thẩm định giá thị trường quốc tế TÀI LIỆU THAM KHẢO (1) Quốc hội nước Cộng hoà xã hội chủ nghĩa Việt Nam (2012): Luật Giá số 11/2012/QH13; (2) Quốc hội nước Cộng hoà xã hội chủ nghĩa Việt Nam (2013): Luật Đất đai số 45/2013/QH13; (3) Quốc hội nước Cộng hoà xã hội chủ nghĩa Việt Nam (2014): Luật Kinh doanh bất động sản số 66/2014/QH13; (4) Quốc hội nước Cộng hoà xã hội chủ nghĩa Việt Nam (2014): Luật Xây dựng số 50/2014/QH13; (5) Quốc hội nước Cộng hoà xã hội chủ nghĩa Việt Nam (2014): Luật Đầu tư số 67/2014/QH13; (6) Chính Phủ nước Cộng hồ xã hội chủ nghĩa Việt Nam (2013), Nghị định số 89/2013/NĐ-CP ngày 06/8/2013 Chính phủ quy định chi tiết thi hành số điều Luật giá thẩm định giá; (7) Bộ Tài (2014), Thơng tư số 38/2014/TT-BTC ngày 28/3/2014 Bộ Tài hướng dẫn số điều Nghị định số 89/2013/NĐ-CP ngày 06/8/2013 Chính phủ quy định chi tiết thi hành số điều Luật giá thẩm định giá; (8) Bộ Tài (2014), Thơng tư số 158/2014/TT-BTC ngày 27/10/2014 Bộ Tài ban hành Tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam số 01, 02, 03 04; (9) Bộ Tài (2015), Thơng tư số 28/2015/TT-BTC ngày 06/03/2015 Bộ Tài ban hành Tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam số 05, 06 07; (10) Bộ Tài (2015), Thơng tư số 126/2015/TT-BTC ngày 20/08/2015 Bộ Tài ban hành Tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam số 08, 09 10; (11) Bộ Tài (2015), Thơng tư số 145/2016/TT-BTC ngày 06/10/2016 Bộ Tài ban hành Tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam số 11; (12) Quốc hội nước Cộng hoà xã hội chủ nghĩa Việt Nam (2017): Nghị số 42/2017/QH14 thí điểm xử lý nợ xấu tổ chức tín dụng; (13) Đinh Thế Hiển (2006), “Lập_Thẩm định hiệu tài Dự án đầu tư”, Nhà xuất Thống kê, Hồ Chí Minh (14) TS Nguyễn Văn Thọ, “Nâng cao lực phát triển nghề Thẩm định giá Việt Nam” theo "Chuyên san Thẩm định giá & Thị trường 5" (15) Cục Quản lý giá – Bộ tài chính, “Tài liệu bồi dưỡng kiến thức ngắn hạn chuyên ngành thẩm định giá” (16) TS Nguyễn Ngọc Vinh – TS Nguyễn Quỳnh Hoa, “Giáo trình thẩm định giá trị bất động sản” (17) TS Nguyễn Ngọc Tuấn – NCS.TS.Tô Công Thành, “Thẩm định giá bất động sản”, nhà xuất tài chính, 2011 (18) Phạm Văn Bình, Bài giảng “ Định giá tài sản kinh doanh bất động sản” (19) Nguyễn Mạnh Hải (2004), Phương pháp xác định giá trị quyền sử dụng đất điều kiện vận dụng Việt Nam, Đề tài nghiên cứu khoa học cấp Bộ - Bộ Kế hoạch Đầu tư, Hà nội; (20) Lưu Văn Nghiêm (2000), Thẩm định giá Bất động sản Việt Nam – Thực trạng giải pháp, đề tài nghiên cứu khoa học cấp Bộ- Bộ Giáo dục Đào tạo (21) Nguyễn Mạnh Hùng, Trần Văn Trọng, Lý Hưng Thành, Bùi Hữu Phê (2009), “Phương pháp định giá BĐS, ứng dụng lý thuyết vị - chất lượng”, nghiên cứu nhóm nghiên cứu trường đại học Kinh tế thành phố HCM Khoa quản lý đất đai BĐS, trường Đại học Kinh tế thành phố Hồ Chí Minh; (22) Phạm thị Ngọc Mỹ (2003) Các giải pháp thúc đẩy phát triển thẩm định giá Việt nam năm tới Luận án tiến sĩ kinh tế, Trường đại học Kinh tế quốc dân, Hà nội; (24) Nguyễn Chí Thành (2008), Cần nhanh chóng ổn định thị trường BĐS, Tạp chí Ngân hàng số 23, tháng 12 – 2008; (25) Đào Thị Thanh Tú (2008), Yêu cầu thiết lập quan quản lý rủi ro NHTM Việt nam, Tạp chí Ngân hàng số 16, tháng 8-2008; (26) Đoàn Văn Trường (1999) “Các phương pháp thẩm định giá trị Bất động sản”, Nhà xuất Khoa học Kỹ thuật; (27) Ngân hàng TMCP Oceanbank, Báo cáo hàng năm 2013-2017 (28) Quy trình thẩm định giá Công ty Thẩm định giá Đại lý thuế Việt nam, 2014-2017; (29) Báo cáo hoạt động sản xuất kinh doanh Công ty Thẩm định giá Đại lý thuế Việt Nam năm 2014-2016; (30) Một số báo cáo nội Công ty Thẩm định giá Đại lý thuế Việt nam qua năm 2015-2016; (31) Một số báo cáo định giá dự án đầu tư Công ty Thẩm định giá Đại lý thuế Việt nam (32) Các website: www.sbv.gov.vn; www.bidv.com.vn, Vnexpress.net, Vietnamnet, Vn economy……