Công tác đánh giá rủi ro trong thẩm định dự án đầu tư bất động sản tại ngân hàng thương mại cổ phẩn đầu tư và phát triển việt nam chi nhánh cầu giấy

t LOI CAM DOAN Toi xin cam doan luan van la san pham nghien curu cua toi va toi thirc hien Cac noi dung nghien cuu va ket qua trinh bay luan van la trung thuc va ro rang Cac thong tin trich dan luan van deu dune chi ro nguon goc Toi xin chiu trach nhiem ve nghien cuu cua minh truoc nha truong va nhung quy dinh cua phap luat Nguyen IjThi Ngoc LOl CAM ON Toi xin chan cam an quy thay co giao cua Vien Dao tao sau Dai hoc truong Dai hoc Kinh te Quoc dan da truyen dat kien thuc xa hoi va kien thuc chuyen mon sudt nam hoc vira qua, giup toi hoan thien khoa hoc va tao co so hoan thien luan van Toi xin chan cam on TS Nguyen Minh Ngoc da tan tinh huong dan va giup toi sudt qua trinh nghien cuu va thuc hien, hoan thien luan van Toi xin chan cam on! Ha noi, 31 thang 01 nam 2014 MUC LUC • • LOI CAM DOAN Ldl CAM ON MUC LUC DANH MUC CAC TU" VIET TAT DANH MUC BANG BIEU VA HINH VE TOM TAT LU AN VAN i Ldl MdDAU CHLJONG 1: CO SO LY LUAN VE CONG TAC DANH GIA RUI RO TRONG THAM DINH DU- AN DAU TtT BAT DONG SAN PHUC VU MUC DICH CHO VAY CUA CAC NGAN HANG THlTONG MAI 1.1.1 Bat dong san 1.1.2 Du an dau tu bat dong san .5 1.1.3 Tham dinh du an dau tu bat dong san •> a r 1.2 Rui ro va cong tac danh gia riii ro tham dinh du* an dau tu* bat dong san 1.2.1 Khai niem va phan loai rui ro 1.2.2 Cong tac danh gia rui ro tham dinh du an dau tu bat dong san 13 r r 1.3 Cac nhan to anh huong den cong tac danh gia rui ro tham dinh du* an dau tu* bat dong san tai ngan hang thu*o*ng mai 28 1.3.1 Nhan to chu quan 28 1.3.2 Nhan to khach quan 31 CHITON G 2: CONG TAC DANH GIA RUI RO TRONG THAM DINH DlT AN DAU TlT BAT DONG SAN VAY VON TAI NGAN HANG TMCP DAU TU* VA PHAT TRIEN CAU GIAY 33 2.1 Gioi thieu khai quat ve Ngan hang TMCP Dau tu* va Phat trien Cau Giay 33 2.1.1 Lich su hinh va phat trien 33 2.1.2 Hoat dong cho vay tai ngan hang 34 2.2 Cong tac danh gia rui ro tham dinh du* an bat dong san cho vay tai Ngan hang giai doan 2010 - 2012 36 2.2.1 Quy trinh danh gia rui ro cong tac tham dinh dir an dau tu bat dong san tai Ngan hang 36 2.2.2 Noi dung danh gia rui ro cong tac tham dinh du an dau tu bat dong san tai Ngan hang 38 2.3 Vi du minh hoa: Danh gia rui ro tham dinh dir an khu can ho K80 duirng budi cua Cong ty TNHH Hda Binh 47 2.3.1 Danh gia rui ro ve chu dau tu 47 2.3.2 Danh gia rui ro du an dau tu bat dong san 63 2.4 Ket qua dat duoc, nhung han che va nguyen nhan cong tac danh gia rui ro tham dinh du- an dau tu* bat dong san tai Ngan hang .76 2.4.1 Ket qua dat duoc 76 2.4.2 Han che va nguyen nhan 78 CHlTONG 3: GIAI PHAP HOAN THIEN CONG TAC DANH GIA RUI RO TRONG THAM DINH DIJ AN BAT DONG SAN VAY VON TAI NGAN HANG THUONG MAI CO PHAN DAU TU VA PHAT TRIEN VIET NAM CHI NHANH CAU GIAY 81 3.1 Xu huong bien dong rui ro th j truong bat dong san 81 3.2 Dinh huong hoat dong cho vay dir an dau tu- bat dong san cua ngan hang 82 •? x r 3.3 Hoan thien cong tac danh gia rui ro tham dinh du* an dau tu’ Bat dong san .85 3.3.1 Nang cao nang luc doi ngu nhan vien tham dinh 85 3.3.2 Hoan thien he thong thong tin ve chu dau tu va du an bat dong san 88 3.3.3 Tang cudng cong tac kiem tra giam sat 89 3.3.4 Tang cubng ti'nh doc lap tu chu cong tac danh gia rui ro 90 3.3.5 Hien dai hoa he thong cong nghe thong tin thuan loi cho viec tra cuu luu tru ho so phan tich du lieu 90 3.4 Mot so kien nghi 93 3.4.1 Kien nghi vdi Chinh phu va cac Bo ban nganh co lien quan 93 3.4.2 Kien nghi vdi chu dau tu 94 KET LUAN TAI LIEU THAM KHAO PHU LUC 96 DANH MUC CAC TU' VIET TAT BBS : Bat dong san BIDV : Ngan hang Thirong mai cd phan Dau tu va Phat trien Viet Nam TMCP : Thucmg mai co phan DANH MUC BANG BIEU VA HINH VE • Bang bieu Bang 1.1: Cac mire rui ro 20 Bang 1.2: Mire rui ro o cac noi dung danh gia 20 Bang 1.3: Tac dong cua rui ro .22 Bang 2.1: Hoat dong cho vay cua Ngan hang TMCP Dau tu va Phat trien Viet Nam chi nhanh cau giay nam 2010-2012 35 Bang 2.2: Cac nhom khach hang 42 Bang 2.3: Quan he tin dung vdi ngan hang Sacombank 54 Bang 2.4: Cac chi tieu ve ket qua kinh doanh: 58 Bang 2.5: Nhom chi tieu khoan theo Dinh hang tin dung noi bo 60 Bang 2.6: Nhom chi tieu hoat dong theo Dinh hang tin dung noi bo 61 Bang 2.7: Nhom chi tieu bo sung 61 Bang 2.8: Nhom chi tieu theo Dinh hang tin dung noi bo 62 Bang 2.9: Nhom chi tieu bo sung 62 Bang 2.10: Nhom chi tieu thu nhap theo Dinh hang tin dung noi bo 62 Bang 2.11: Nhom chi tieu bo sung 63 Bang 2.12: Don gia kinh doanh du kien cua Du an 64 Bang 2.13: So luong du an dau tu BDS xin vay von tai Ngan hang Dau tu va Phat trien Viet Nam - chi nhanh Cau Giay 76 Bang 2.14: Ty le no xau, qua han/ du no bat dong san tai Ngan hang Dau tu va Phat trien Viet Nam chi nhanh Cau Giay 77 Hinh ve Hinh 2.1: Mo hinh cham diem va bang xep hang khach hang 41 ' - TRUONG DAI HOC KINH TE QUOC DAN ■ ■ NGUYEN THINGOC CONG TAC DANH GIA RUI RO TRONG THAM DINH DITAN DAU TIT BAT DONG SAN TAI NGAN HANG THITONG MAI CO PHAN DAU TIT VA PHAT TRIEN VIET NAM CHI NHANH CAU GIAY ■ ■ ■ CHUYfiN NGANH: QUAN TRI KINH DOANH BAI EX>NG SAN TOM TAT LUAN VAN THAC SY • HA NOI, NAM 2014 • i Tham dinh dir an dau tu bat dong san la mot nghiep vu thudng xuyen hoat dong cho vay dir an dau tu bat dong san tai ngan hang thuong mai Cong tac danh gia rui ro tham dinh du an dau tu bat dong san giu vai trd quan quyet dinh tdi chat luong khoan vay Hien tren dia ban Ha Noi, du no cho vay bat dong san cua cac ngan hang thuong mai van chiem vi tri so mot vdi tong du no len tdi 60.733 ty dong chiem 9.4% tong du no Do co the thay cong tac danh gia rui ro tham dinh du an giu vai tro Ion quyet dinh tdi ket qua kinh doanh, loi nhuan va hieu qua hoat dong cua ngan hang Giai doan hien la giai doan day kho khan thach thuc cua thi trudng bat dong san Sir bat on cua thi trudng bat dong san da tac dong xau den he thong ngan hang Nhieu khoan cho vay tai tro cac du an dau tu bat dong san trd no xau, doanh nghiep kinh doanh bat dong san khon don, khien cac ngan hang thuong mai lao dao Trude quyet dinh cho vay du an dau tu bat dong san, cac ngan hang thuong mai deu phai thuc hien tham dinh tinh hieu qua cua cac du an, kha nang tra no cua chu dau tu Nhung tai sao, mac du da dupe tien hanh tham dinh, van co nhieu du an bat dong san trd no xau, buoc ngan hang phai tang trich lap du phong rui ro? Thuc te thi trudng bat dong san giai doan 2009 - 2013 co nhieu bien dong, tu phat trien bung no tdi dong bang, dan den viec tham dinh cac du an dau tu bat dong san nham muc dich cho vay tai cac ngan hang thuong mai gap nhieu rui ro Trong boi canh cang thay ro tarn quan va can thiet cua cong tac danh gia rui ro tham dinh cac du an dau tu bat dong san Nhieu can bo tham dinh du an dau tu bat dong san gap boi roi viec tham dinh, quyet dinh cho vay Da co nhung rui ro xay cong tac tham dinh du an dau tu bat dong san ma can bo tham dinh khong ludng trudc dupe Co the thay danh gia rui ro cong tac tham dinh du an dau tu bat dong san la rat can thiet, neu khong co sir danh gia ro rang, cu the nhung rui ro co the xay thi can bo tin dung rat de mac sai lam viec cap von va thu hoi no Ve phia ngan hang, cong tac danh gia rui ro tham dinh du an dau tu bat dong san co vai trd giup kiem soat va nang cao chat luong khoan vay Ve phia chu dau tu du an, viec danh gia cung gop phan giup chu dau tu nhin nhan ii dirge nhung rui ro co the xay mot each khoa hoc hon, day du hon, tu co nhung bien phap khac phuc, quan ly de thuc hien du an mot each tot nhat Nhan thuc duoc tarn quan cua van de nay, tac gia da chon de tai “Cong tac danh gid rui ro tham dinh du an dau tu bat dong san tai Ngan hang Thuffng mai cd phan Dau tu va Phat trien Viet Nam chi nhanh Cau Giay” lam luan van Thac si Kinh te, chuyen nganh Quan tri kinh doanh Bat dong san Muc dich cua de tai nham: r x a r He thong hoa co so ly luan ve tham dinh du an dau tu bat dong san va rui ro tham dinh du an dau tu bat dong san phuc vu muc dich cho vay cua ngan hang thuong mai Phan tich thuc trang cong tac danh gia rui ro tham dinh du an dau tu bat dong san tai Ngan hang Thuong mai co phan Dau tu va Phat trien Viet Nam chi nhanh Cau giay Ket qua dat duoc va han che ton tai a r r r De xuat mot so giai phap nang cao chat lugng cong tac danh gia rui ro tham dinh du an dau tu bat dong san vay von tai ngan hang Luan van ngoai phan mo dau va ket luan gom chuong: Chuong I Co so ly luan ve cong tac danh gia rui ro tham dinh du an dau tu bat dong san phuc vu muc dich cho vay cua cac ngan hang thuong mai Chuong II Cong tac danh gia rui ro tham dinh du an dau tu bat dong san vay von tai Ngan hang TMCP Dau tu va Phat trien Cau Giay Chuong III Giai phap hoan thien cong tac danh gia rui ro tham dinh du an bat dong san vay von tai Ngan hang TMCP Dau tu va Phat trien Cau Giay Trong chuong 1, luan van trinh bay nhung van de co ban ve danh gia rui ro cong tac tham dinh cac du an dau tu bat dong san tai cac ngan hang thuong mai Trude het, tac gia trinh bay ve rui ro doi vdi cac du an dau tu bat dong san bao gom cac khai niem ve rui ro, mo ta du an dau tu bat dong san va chi cac loai rui ro cd the xay doi vdi mot du an dau tu bat dong san Tiep theo, tac gia di vao trinh bay ve cong tac danh gia rui ro tham dinh du an dau tu bat dong san Day la noi dung nghien cuu cua de tai phan nay, tac gia trinh bay khai niem cong Phu luc So lieu ve tinh hinh quan he tin dung tai BIDV Cau Giay phat sinh nam 2008 va den 14/4/2009 Don vi: Trieu ddng Chi tieu Nam 2008 Tu 01/01-14/4/2009 Doanh so cho vay ngan han 335.430 129.050 Doanh so thu no ngan han 330.101 150.099 Du no vay va L/C chua TT cuoi ky 149.485 142.306 Du no ngan han thuc te binh quan 131.025 127.529 Doanh so cho vay dai han 150.000 Doanh so thu no dai han 0 Du no dai han 150.000 ~ 780.850 ~ 202.520 Du bao lanh 14.875 14.875 Du tien gui 5.502 4.298 Phi dich vu NH thu duoc (BL, L/C ) ~ 604 ~ 35 ~ 17.033 ~ 3.815 Doanh so tien gui Lai vay NH thu duoc Phu luc 2: Muc rui ro doi voi tung nhom khach hang Muc Muc xep Y nghia stt Nhom ng hang AAA rui ro La khach hang dac biet tot, hoat dong No nhom kinh doanh co hieu qua rat cao va lien (du Thap tieu tuc gia tang; tiem luc tai chinh dac biet chuan) manh dap ung duoc moi nghia vu tra no; Cho vay doi voi cac khach hang co kha nang thu hoi day du ca no goc va lai dung han AA La khach hang rat tot, hoat dong kinh No nhom doanh co hieu qua va tang truong (du Thap tieu vung chac; tinh hinh tai chinh tot dam chuan) bao thuc hien day du cac nghia vu tai chinh da cam ket Cho vay doi voi cac khach hang co kha nang thu hoi day du ca no goc va lai dung han A La khach hang tot, hoat dong kinh No nhom doanh luon tang truong va co hieu (du Thap tieu qua; tinh hinh tai chinh on dinh; kha chuan) nang tra no dam bao Cho vay doi voi khach hang co kha nang thu hoi day du ca no goc va lai dung han BBB La khach hang tuong doi tot, hoat No nhom Trung dong kinh doanh co hieu qua nhung (No can chu binh nhay cam ve cac dieu kien thay doi ve y) ngoai canh; tinh hinh tai chinh on stt Muc Muc xep Y nghia Nhom no’ rui ro hang dinh; cho vay doi voi khach hang co kha nang thu hoi day du ca no goc va lai nhung co dau hieu khach hang suy giam kha nang tra no BB La khach hang binh thuong, hoat dong No nhom Trung kinh doanh co hieu qua nhien hieu (No can chu binh qua khong cao va rat nhay cam voi cac y) dieu kien ngoai canh Khach hang co mot so yeu diem ve tai chinh, ve kha nang quan ly; cho vay doi voi khach hang co kha nang thu hoi day du ca no goc va lai nhung co dau hieu khach hang suy giam kha nang tra no B La khach hang can chu y, hoat dong No nhom Cao kinh doanh gan nhu khong co hieu (No duoi tieu qua, nang luc tai chinh suy giam, trinh chuan) quan ly nhieu bat cap; Du no vay cua khach hang co kha nang ton that mot phan no goc va no lai CCC La khach hang yeu, hoat dong kinh No nhom doanh cam chung, nang luc quan tri (No duoi tieu khong tot; tai chinh mat can doi va chuan) chiu tac dong lon co thay doi ve Cao Muc xep Muc Y nghia stt Nhom no’ hang rui ro moi truong kinh doanh Du no vay cua khach hang co kha nang ton that mot phan no goc va no lai CC La khach hang yeu kem, hoat dong No nhom Cao kinh doanh cam chung, khong thuc (No dudi tieu hien dung cac cam ket tra no; du no chuan) vay cua khach hang co kha nang ton that mot phan no goc va lai c La khach hang rat yeu, kinh doanh No nhom thua lo va rat it kha nang phuc hoi Du (No Cao nghi no vay cua khach hang thuoc loai ngo) co kha nang ton that rat cao 10 D Day la khach hang dac biet yeu kem, No nhom Cao kinh doanh thua lo keo dai va khong (no co kha cdn kha nang khdi phuc Du no vay nang mat cua khach hang thuoc loai khong von) kha nang thu hoi, mat von (Nguon: Tai lieu hudng dan su dung He thong dinh hang tin dung noi bo cua BIDV) Phu luc Cac chi tieu tren Bang can doi ke toan cua Cong ty TNHH Hoa Binh Dan vi: Trieu dong Chi tieu Nam 2006 Nam 2007 Nam 2008 A TSLD&DT ngan han 92.904 278.926 395.024 I Tien va cac khoan taang daang 31.431 6.017 14.710 Tign 31.431 6.017 14.710 Cac khoan tuong duong tien 0 II Cac khoan DTTC ngan han 0 III Cac khoan phai thu ngan han 12.154 47.403 87.588 Phai thu khach hang 12.154 47.403 87.588 0 IV Hang tdn kho 46.819 219.876 292.726 Hang ton kho 46.819 219.876 292.726 2.500 5.629 B Tai san dai han 352.637 502.917 537.175 I Tai san cd dinh 349.918 500.198 534.456 Tai san co dinh huu hinh 26.124 380.462 361.294 Nguyen gia 28.988 393.035 395.714 Gia tri hao mon luy ke -2.864 -12.573 -34.420 323.794 119.736 173.162 2.719 2.719 2.719 0 445.542 781.844 932.199 156.161 245.315 369.696 155.921 244.235 368.976 152.320 231.783 310.126 Tra trudc cho ngudi ban Du phong giam gia hang ton kho V Tai san ngan han khac Chi phi XDCB dd dang II Dau ta tai chinh dai han III Tai san dai han khac TONG TAI SAN A No phai tra I Nff ngan han Vay va no ngan han Chi tieu Phai tra ngubi ban Nam 2006 Nam 2007 Nam 2008 3.600 12.452 58.850 Ngubi mua tra tien trudc 0 Thue va cac khoan phai nop NN 0 Cac khoan phai tra, phai nop khac 0 II Nff • dai han • r B Von chu sd’ huu 240 1.080 720 289.381 536.528 562.503 I Vdn chu sd hieu 289.381 536.528 562.503 65.000 415.000 415.000 219.000 109.000 109.000 4.617 11.764 37.759 II Ngudn kinh phi va quy khac 0 TONG NGUON VON 445.542 781.844 932.199 Von dau tu cua Chu sd huu Vdn khac cua CSH Loi nhuan chua phan phoi YEU CAU CUA HOI VAN THAC S! • DONG CHAM LUAN • • Ve: Nhung diem can sua chua bo sung trudc nop luan van chinh thuc cho Vien Dao tao Sau dai hoc dklih k