Giải pháp hoàn thiện công tác định giá đất bồi thường các dự án tại Trung tâm Phát triển Quĩ đất tỉnh Đồng Nai – Chi nhánh Biên Hòa: luận văn thạc sĩ

BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO TRƯỜNG ĐẠI HỌC LẠC HỒNG *** NGUYỄN NGỌC HÂN GIẢI PHÁP HỒN THIỆN CƠNG TÁC ĐỊNH GIÁ ĐẤT BỒI THƯỜNG CÁC DỰ ÁN TẠI TRUNG TÂM PHÁT TRIỂN QUỸ ĐẤT TỈNH ĐỒNG NAI – CHI NHÁNH BIÊN HỊA LUẬN VĂN THẠC SĨ TÀI CHÍNH - NGÂN HÀNG Đồng Nai, Năm 2017 BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO TRƯỜNG ĐẠI HỌC LẠC HỒNG *** NGUYỄN NGỌC HÂN GIẢI PHÁP HỒN THIỆN CƠNG TÁC ĐỊNH GIÁ ĐẤT BỒI THƯỜNG CÁC DỰ ÁN TẠI TRUNG TÂM PHÁT TRIỂN QUỸ ĐẤT TỈNH ĐỒNG NAI – CHI NHÁNH BIÊN HỊA Chun ngành: Tài -Ngân hàng Mã sớ: 60340201 NGƯỜI HƯỚNG DẪN KHOA HỌC TS NGUYỄN THẾ KHẢI Đồng Nai, Năm 2017 LỜI CẢM ƠN Trước hết, xin chân thành cảm ơn Ban giám hiệu, quý Thầy, Cô Khoa Sau Đại Học - Đại Học Lạc Hồng đã và tạo điều kiện giúp tơi hồn thành tớt khóa học Tơi xin gửi lời cảm ơn sâu sắc đến TS Nguyễn Thế Khải – người Thầy đã nhiệt tình hướng dẫn, góp ý cho tơi nhiều kiến thức mới, giúp tơi hồn thành tớt luận văn này Tơi xin chân thành cảm ơn q Thầy, Cơ khoa Sau đại học – Đại học Lạc Hồng người trực tiếp, tận tình giúp đỡ cho tơi tiếp thu kiến thức bổ ích q trình học tập thực Bản luận văn này Tôi xin gửi lời cảm ơn chân thành tới Quý thầy Hội đồng chấm luận văn tơi đã góp ý, chỉnh sửa để luận văn hoàn thiện Cuối cùng, xin cảm ơn người thân, bạn bè và đồng nghiệp đã ủng hộ, giúp đỡ hỗ trợ nhiều thời gian học vừa qua Bản thân tơi đã có nhiều cớ gắng để hoàn thành luận văn tất nhiệt tình và lực mình, nhiên hẳn khơng thể tránh khỏi sai sót Rất mong nhận ý kiến đóng góp quý báu quý Thầy, Cô, bạn bè và đồng nghiệp Xin chân thành cảm ơn! Đồng Nai, tháng 12 năm 2017 Tác giả luận văn Nguyễn Ngọc Hân LỜI CAM ĐOAN Tôi xin cam đoan là cơng trình nghiên cứu lập thực trình học tập nghiên cứu Các số liệu, kết đã nêu luận văn có nguồn gớc rõ ràng, trung thực, xuất phát từ tình hình thực tế Trung tâm Phát triển Quỹ đất Tỉnh Đồng Nai – chi nhánh Biên Hòa Đồng Nai, tháng 12 năm 2017 Tác giả luận văn Nguyễn Ngọc Hân TĨM TẮT LUẬN VĂN Q trình thị hóa ln dẫn đến đầu tư dự án tăng đòi hỏi phải sử dụng nhiều đến tài nguyên đất, nên Nhà nước thu hồi đất tất yếu khách quan; từ cần thiết phải xác định giá đất bồi thường dự án Thực trạng công tác định giá đất bồi thường dự án địa bàn thành phớ Biên Hịa, tỉnh Đồng Nai thời gian vừa qua cịn nhiều khó khăn, vướng mắc Giá đất bồi thường thiệt hại xác định chưa xác, chưa phản ánh hết giá trị thực tế đất đai đã gây khơng khó khăn phức tạp trình thu hồi đất Nhà nước Tình trạng này có ngun nhân là định giá đất bồi thường không hợp lý, quy định Nhà nuớc xác định giá đất bồi thường dự án không phù hợp, thiếu đội ngũ nhà định giá đất chuyên nghiệp Việc định giá đất bồi thường dự án dựa khung giá đất cố định Nhà nước ban hành năm qua đã thể bất hợp lý, khơng phù hợp với tình hình giá đất chuyển dịch theo quỹ đạo chế kinh tế thị trường Sự bất hợp lý giải cách thay đổi quy định định giá đất, cho phép sử dụng phương pháp xác định giá đất vào việc xác định giá đất bồi thường Việc đổi phương pháp xác định giá đất bồi thường phải dựa sở, thực trạng khó khăn, vướng mắc công tác xác định giá áp dụng phải tiến hành đồng với giải pháp khác Luận văn đưa nhóm giải pháp, phương pháp xác định giá bồi thường dự án chương là quan trọng cấp bách khơng mà đổi với giá nào Xác định giá đất bồi thường dự án theo nội dung giải pháp kiến nghị mà luận văn đưa mang lại hiệu thiết thực, đánh giá xác giá trị thực tế đất đai, đảm bảo kết hợp hài hồ lợi ích cho người dân có đất bị thu hồi, chủ đầu tư và Nhà nước, góp phần tháo gỡ khó khăn, vướng mắc công tác định giá đất bồi thường dự án Đồng thời luận văn kiến nghị với nhà nước, với Ủy ban nhân dân tỉnh Đồng Nai, thành phố Biên Hịa, chủ dự án và sở có liện quan tới định giá đất để triển khai giải pháp có hiệu thiết thực Mục lục Bìa Bìa phụ Lời cảm ơn Lời cam đoan Tóm tắt luận văn Mục lục Các từ viết tắt Bảng, sơ đồ PHẦN MỞ ĐẦU 1 LÝ DO CHỌN ĐỀ TÀI MỤC TIÊU NGHIÊN CỨU 2.1 Mục tiêu tổng quát: 2.2 Mục tiêu cụ thể: CÂU HỎI NGHIÊN CỨU ĐỐI TƯƠNG VÀ PHẠM VI NGHIÊN CỨU 4.1 Đồi tượng nghiên cứu: 4.2 Phạm vi nghiên cứu: PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU NHỮNG ĐÓNG GÓP CỦA LUẬN VĂN KẾT CẤU LUẬN VĂN CHƯƠNG 1: CƠ SỞ LÝ LUẬN, THỰC TIỄN VÀ TỔNG QUAN VỀ ĐỊNH GIÁ ĐẤT BỒI THƯỜNG TẠI CÁC DỰ ÁN ĐẦU TƯ 1.1 KHÁI NIỆM ĐỊNH GIÁ ĐẤT VÀ GÍA ĐẤT BỒI THƯỜNG 1.1.1 Khái niệm đất 1.1.2 Khái niệm định giá đất 1.1.3 Các hình thức quy định, định giá đất 11 1.2 SỰ CẦN THIẾT PHẢI ĐỊNH GIÁ ĐẤT BỒI THƯỜNG KHI THU HỒI ĐẤT DỰ ÁN 15 1.2.1 Sự cần thiết phải bồi thường thiệt hại thu hồi đấtdự án 15 1.2.2 Sự cần thiết phãi định giá đất bồi thường thu hồi đất dự án 16 1.3 CƠ SỞ HÌNH THÀNH GIÁ ĐẤT, NGUYÊN TÁC VÀ PHƯƠNG PHÁ XÁC ĐỊNH GIÁ ĐẤT 18 1.3.1 Cơ sở hình thành giá đất 18 1.3.2 Nguyên tắc xác định giá đất 22 1.3.3 Phương pháp xác định giá đất 24 1.3.4 Các yếu tố ảnh hưởng đến địng giá đất bồi thường 24 1.3.4.1 Yếu tố vị trí 24 1.3.4.2 Yếu tố mục đích sử dụng 25 1.3.4.3 Yếu tố sách điều tiết Nhà nước 25 1.3.4.4 Yếu tố hình thể lơ đất 25 1.3.4.5 Yếu tố sở hạ tầng kỹ thuật 25 1.3.4.6 Yếu tố sở hạ tầng xã hội 26 1.3.4.7 Yếu tố môi trường 26 1.3.4.8 Yếu tố an ninh xã hội 26 1.3.4.9 Quan hệ cung cầu đất đai 26 1.3.4.10 Giá trị sinh lời 27 1.4 TỔNG QUAN CÁC NGHIÊN CỨU CÓ LIÊN QUAN DẾN ĐỀ TÀI 27 1.5 KINH NGHIỆM BỒI THƯỜNG, HỖ TRỢ GÍA KHI NHÀ NƯỚC THU HỒI ĐẤT VÀ BÀI HỌC CHO TRUNG TÂM PHÁT TRIỂN QUĨ ĐẤT ĐỒNG NAI – CHI NHÁNH BIÊN HÒA 30 1.5.1 Kinh nghiệm bồi thường, hỗ trợ giá thu hồi đất 30 1.5.2 Một số học rút cho Trung tâm phát triển Quĩ đất Đồng Nai – chi nhánh Biên Hòa 38 CHƯƠNG 2: THỰC TRẠNG CÔNG TÁC ĐỊNH GIÁ ĐẤT BỒI THƯỜNG CÁC DỰ ÁN TẠI TRUNG TÂM PHÁT TRIỂN QUĨ ĐẤT ĐỒNG NAI – CHI NHÁNH BIÊN HÒA 40 2.1 KHÁI QUÁT QUÁ TRÌNH HÌNH THÀNH VÀ PHÁT TRIỂN TRUNG TÂM PHÁT TRIỂN QUĨ ĐẤT ĐỒNG NAI – CHI NHÁNH BIÊN HÒA 40 2.1.1 Khái quát điều kiện tự nhiên, kinh tế, xã hội thành phố Biến hòa, tỉnh Đồng Nai 40 2.1.2 Quá trình hình thành phát triển Trung tâm Phát triển Quỹ đất Đồng Nai – chi nhánh Biên Hòa 43 2.2 TỔNG QUAN SỬ DỤNG ĐẤT CỦA TRUNG TÂM PHÁT TRIỂN QUĨ ĐẤT ĐỒNG NAI – CHI NHÁNH BIÊN HÒA 46 2.2.1 Thực trạng sử dụng quĩ đất Trung tâm Phát triển Quĩ đất Đồng Nai – chi nhánh Biên Hòa 46 2.2.2 Biến động đất đai trình thị hóa 47 2.3 THỰC TRẠNG CÔNG TÁC ĐỊNH GIÁ ĐẤT BỒI THƯỜNG CÁC DỰ ÁN TẠI TRUNG TÂM PHÁT TRIỂN QUĨ ĐẤT ĐỒNG NAI – CHI NHÁNH BIÊN HÒA 49 2.3.1 Cơ sở pháp lý để định giá đất bồi thường dự án 49 2.3.2 Giá đất quy định áp giá đất thực tế số khu vực địa bàn thành phố Biên Hòa năm 2016 63 2.3.3 NGHIÊN CỨU ĐỊNH GIÁ ĐẤT BỒI THƯỜNG DỰ ÁN QUA CÁC YẾU TỐ ẢNH HƯỞNG ĐẾN GIÁ ĐẤT TRÊN ĐỊA BÀN THÀNH PHỐ BIÊN HÒA GIAI ĐOẠN 2014 - 2016 65 2.4 ĐÁNH GIÁ CÔNG TÁC ĐỊNH GIÁ ĐẤT BỒI THƯỜNG DỰ ÁN TẠI TRUNG TÂM PHÁT TRIỂN QUĨ ĐẤT ĐỒNG NAI – CHI NHÁNH BIÊN HÒA 75 2.4.1 Những kết đạt 75 2.4.2 Những tồn 76 2.4.3 Nguyên nhân tồn 77 CHƯƠNG 3: GIẢI PHÁP HỒN HỒN THIỆN CƠNG TÁC ĐỊNH GIÁ ĐẤT BỒI THƯỜNG CÁC DỰ ÁN TẠI TRUNG TÂM PHÁT TRIỂN QUĨ ĐẤT ĐỒNG NAI – CHI NHÁNH BIÊN HÒA 80 3.1 ĐỊNH HƯỚNG HOẠT ĐỘNG ĐỊNH GIÁ ĐẤT BỒI THƯỜNG CÁC DỰ ÁN TẠI TRUNG TÂM PHÁT TRIỂN QUĨ ĐẤT ĐỒNG NAI – CHI NHÁNH BIÊN HỊA ĐẾN NĂM 2020 VÀ TẦM NHÌN 2025 80 3.1.1 Quan điểm định giá đất bồi thường dự án 80 3.1.2 Định hướng hoạt động công tác định giá đất bồi thường dự án Trung tâm phát triển Quĩ đất Đồng Nai – chi nhánh Biên Hòa đến năm 2020 tầm nhìn năm 2025 81 3.2 GIẢI PHÁP HỒN THIỆN CƠNG TÁC ĐỊNH GIÁ ĐẤT BỒI THƯỜNG CÁC DỰ ÁN TẠI CHI NHÁNH BIÊN HÒA 82 3.2.1 Giải pháp định giá đất bồi thường sở lựa chọn phương thức bồi thường dự án 85 3.2.2 Giải pháp thông tin thị trường đất đai 89 3.2.3 Giải pháp tổ chức triển khai định giá đất bồi thường dự án 92 3.2.4 Giải pháp phương pháp định giá khung giá đất bồi thường dự án 102 3.2.5 Cần xây dựng chế để định giá đất theo thời giá thị trường 106 3.2.6 Cần có văn hướng dẫn cụ thể việc UBND cấp tỉnh định giá đất cá biệt 107 3.3 KIẾN NGHỊ 108 3.3.1 Kiến nghị với Chính phủ 108 3.3.2 Về phối hợp công tác 110 KẾT LUẬN 112 TÀI LIỆU THAM KHÁO PHỤ LỤC CÁC TỪ VIẾT TẮT TỪ VIẾT TẮT BTC CN CNH GPMB HĐH KCN PTQĐ PGD QSDĐ QTK SDĐ THĐ TĐC TMCP TTPTQĐ TP UBND VNĐ VT XH Nguyên nghĩa Bộ tài Chi nhánh Cơng nghiệp hóa Giải phóng mặt Hiện đại hóa Khu cơng nghiệp Phát triển Quỹ đất Phịng giao dịch Quyền sử dụng đất Quỹ tiết kiệm Sử dụng đất Thu hồi đất Tái định cư Thương mại cổ phần Trung tâm Phát triển Quỹ đất Thành phố Ủy ban nhân dân Việt Nam Đồng Vị trí Xã hội 107 dựa giá thị trường, nghĩa là phải thiết lập dựa yêu cầu sau: (i) phản ánh ý chí người bán thị trường tự do; (ii) giá mà người bán hoàn toàn kiếm bán tài sản thị trường đó; (iii) giá trị bồi thường dựa tổng giá trị và chất lượng sử dụng tài sản hành Trong trường hợp hai phía mua bán khơng quan điểm, cần tiến hành quy trình định giá qua bước sau: Bước 1: Tài sản có bất đồng thơng báo là trải qua quy trình định giá phương tiện thơng tin đại chúng địa phương Bước 2: Phía quan Nhà nước và phía người có đất bị thu hồi có quyền th doanh nghiệp định giá mà chọn Bước 3: Các doanh nghiệp này đến và định giá đất và tài sản đất (nếu có) cách độc lập Các chứng thư định giá công ty định giá thiết lập độc lập niêm phong định giá trước quan đài truyền hình, cơng luận và quan tra Bước 4: Sau đã có đầy đủ chứng thư định giá niêm phong định giá, người có thẩm quyền đại diện tổ chức dân thay mặt bên mở và đọc to chứng thư định giá và ghi hình trực tiếp chứng thư để phát hình cho người xem Bước 5: Giá bồi thường là giá trung bình cộng chứng thư định giá đất Đây là giá cuối cùng, ngoại trừ trường hợp trong bên phát có yếu tớ tiêu cực thông đồng, gian lận, … Bước 6: Cơ quan hành Nhà nước nhận phiếu tốn chi phí định giá từ người dân và trích kinh phí dự án để tốn chi phí này Bởi người dân có quyền tư vấn và quan Nhà nước có trách nhiệm phải tư vấn trả chi phí để họ tư vấn độc lập Quy trình này bảo đảm yếu tớ sau: (i) Đây là quy trình phản ánh tín hiệu thị trường, bảo đảm nguyên tắc giá đất bồi thường tương đương với giá thị trường; (ii) Cách làm này hạn chế việc tiêu cực quan hành Nhà nước địa phương khách hàng doanh nghiệp định giá đa dạng và khơng phải là quan 108 hành Nhà nước; (iii) Do việc định giá công khai, minh bạch trước công luận nên doanh nghiệp định giá nói giá để xây dựng và giữ gìn uy tín, thương hiệu doanh nghiệp 3.2.6 Cần có văn hướng dẫn cụ thể việc UBND cấp tỉnh định giá đất cá biệt Điểm Luật Đất đai năm 2013 là sử dụng giá đất cụ thể để tính bồi thường Nhà nước THĐ Nếu xem việc UBND cấp tỉnh định giá đất cụ thể là trình ban hành định cá biệt định này là đới tượng quyền khiếu nại, khiếu kiện Khi đó, Tịa án xem xét tính hợp lý giá đất cụ thể UBND cấp tỉnh định trình phê duyệt phương án bồi thường Nếu điều này cơng nhận Luật Đất đai năm 2013 mở trang cho hoạt động tố tụng hành Việt Nam Tuy nhiên, việc cơng nhận và áp dụng cách thức điều này địi hỏi phải có văn hướng dẫn thi hành 3.3 KIẾN NGHỊ 3.3.1 Kiến nghị với Chính phủ Thứ nhất, ban hàng văn bản, nên hạn chế quy định cụm từ “định tính” văn quy phạm pháp luật, để khắc phục tình trạng hiểu nào thực tế thời gian qua Trường hợp phải sử dụng cụm từ định tính như: “phù hợp với giá đất phổ biến thị trường”, “sát với giá đất thực tế thị trường”, “bằng tốt nơi cũ”, cần phải có hướng dẫn cụ thể để “lượng hóa” cụm từ này thành quy định cụ thể, dễ áp dụng Về lâu dài, cần nghiên cứu, tham khảo kinh nghiệm liên quan đến kỹ thuật lập pháp, lập quy nước phát triển việc sử dụng cụm từ “định lượng”, thuận tiện việc áp dụng Chẳng hạn, thay quy định “phù hợp” với giá thị trường nên sử dụng cụm từ “lượng hóa” như: “đúng với giá thị trường”, “tương đương giá thị trường” Ở Vương quốc Anh, quy định nguyên tắc bồi thường, nhà làm luật không quy định là việc bồi thường phải “tương xứng” với thiệt hại, mà cịn phải chắn sớ tiền bồi thường so với thiệt hại là “không hơn, không kém” 109 Thứ hai, cần xây dựng chế để người dân tham gia vào quy trình xây dựng bảng giá đất và định giá đất cụ thể họ đứng ngoài người khác định giá tài sản Do vậy, cần nghiên cứu sửa đổi khoản Điều 18 Nghị định sớ 65/2013/NĐ-CP ngày 17/6/2013 Chính phủ quy định chi tiết số điều Luật Thuế thu nhập cá nhân năm 2007 (sửa đổi, bổ sung năm 2012) theo hướng quy định thuế thu nhập cá nhân theo bảng giá nhà nước Khi quyền địa phương bảo đảm bảng giá địa phương ban hành phù hợp với giá đất thị trường, việc thu thuế theo giá đất chuyển nhượng thực tế khơng cịn cần thiết, khoảng cách chênh lệnh giá đất quy định và giá đất thực tế là không đáng kể Thứ ba, văn pháp luật cần qui định ngày định giá Việc quy định ngày định giá bảo đảm nguyên tắc định giá đất “phù hợp với giá thị trường”, trường hợp thị trường có biến động quan nhà nước hoàn toàn lý giải được: quan nhà nước định giá đất ngày này mà là ngày khác Đồng thời, cần có hướng dẫn cụ thể cho việc định giá phân khúc tiểu dự án Nếu đã theo quy luật phát triển thị trường, phải chấp nhận khác biệt mớc thời gian này với mốc thời gian khác Tất nhiên, khác biệt mức độ chấp nhận giới hạn quy định pháp luật Thứ tư, tổ chức máy thực Cần có quan chuyên định giá đất để giúp Chính phủ thực chức quản lý mình, cụ thể: - Cấp Trung ương: thành lập Cục định giá đất (vừa làm nhiệm vụ quản lý Nhà nước vừa là đơn vị nghiệp), trực thuộc Bộ trực thuộc Chính phủ để làm chức định giá đất tổng quan nước làm chức tổng quan vùng theo giá trị yếu tố định giá đất cho loại sử dụng đất Qua xây dựng mặt giá sát với giá thị trường cho vùng cho nước, tạo công dễ dàng sử dụng, nghiên cứu chung - Cấp tỉnh: Phòng định giá đất có chức định giá đất đất loại đất sở giá đất vùng yếu tố định tới giá đất 110 loại sử dụng, Cơ quan định giá đất cấp tỉnh trực thuộc Sở trực thuộc UBND tỉnh - Cơ quan định giá đất nên gắn với quan đất đai vì: Bảng giá đất đai gắn chặt với diện tích, loại hạng đất, loại sử dụng đất, chủ sử dụng chứng thư pháp lý đất đai - Những quan này cần tăng cường số lượng chất lượng Cán định giá đất cần đào tạo cẩn thận cho kiến thức đất đai cịn có kiến thức kinh tế sử dụng đất Chính sách hỗ trợ: Trên sở văn Nhà nước, cấp quyền địa phương cần có sách hỗ trợ cụ thể phù hợp với địa phương - Các Chủ đầu tư đã có văn cam kết chưa có sách kịp thời hỗ trợ cơng ăn việc làm đối với người bị thu hồi đất - Đối với Dự án thu hồi diện tích đất lớn, Chủ đầu tư cần có sách hỗ trợ cho địa phương để phát triển sở hạ tầng, việc hỗ trợ xây dựng cơng trình phúc lợi, cơng cộng địa phương - Đới vơí UBND thành phớ Biên Hịa cần thường xun bám sát sở, kịp thời đạo UBND Phường áp dụng chế độ, sách Nhà nước - Các quan địa bàn thành phố cần tập trung nữa, phối hợp với Chủ đầu tư giải vướng mắc, khó khăn tích cực tun truyền vận động nhân dân đẩy nhanh tiến độ dự án 3.3.2 Về phối hợp công tác: - Đối với Thành uỷ, HĐND, UBND thành phố Biên Hòa: + Thường xuyên qua tâm, tháo gỡ kịp thời vướng mắc, khó khăn giá đất bồi thường địa bàn thành phớ báo cáo tỉnh; + Chỉ đạo phịng, ban, ngành chuyên môn phối hợp chặt chẽ với Hội đồng Bồi thường hỗ trợ và Tái định cư thành phố thực tốt công tác Bồi thương, hỗ trợ và Tái định cư dự án địa bàn hành phớ Biên Hịa - Đối với UBND phường: 111 - Cần quán triệt sâu sắc công tác Bồi thường, hỗ trợ và Tái định cư là nhiệm vụ trọng tâm, hàng đầu thành phớ việc xác định giá trung tâm; - Tích cực nâng cao nghiệp vụ định giá đất và Tái định cư cán đơn vị quản lý đất đai; - Phối hợp chặt chẽ với Hội đồng Bồi thường, hỗ trợ và Tái định cư thành phố, Chủ đầu tư để thực công tác bồi thường và tái định cư tiến độ giao - Kịp thời báo cáo với Hội đồng Bồi thường, hỗ trợ và Tái định cư thành phố kiến nghị nhân dân - Đối với Chủ dự án: - Phải cử cán có nhiều kinh nghiệm, lực công tác Bồi thường, hỗ trợ và Tái định cư - Nắm quy định hành Nhà nước Luật đất đai 2013, sách Bồi thường, hỗ trợ và Tái định cư và sách khác có liên quan đến cơng tác Bồi thường, hỗ trợ và Tái định cư - Phối hợp chặt chẽ với Hội đồng Bồi thường, hỗ trợ và Tái định cư thành phố , UBND phường, kịp thời giải Tóm tắt chương Trên sở lý luận chương và phần tổng quan nghiên cứu trước thực trạng định giá đất bồi thường dự án Trung tâm Phát triển Quĩ đất tỉnh Đồng Nai – chi nhánh thành phớ Biên Hịa, chương luận văn đã thực mục tiêu luận văn đề ra: Phân tích định hướng hoạt động định giá đất bồi thường dự án Trung tâm Phát triển Quĩ đất Đồng nai 2020 tầm nhìn 2025, tức xác định quan điểm mục tiêu định giá đất bồi thường dự án Từ sở lý luận, thực tiễn và định hướng hoạt động Chi nhánh Biên Hòa luận văn đã dưa hệ thống giải pháp đồng bộ, như: Từ giải pháp đồng định gái bồi thường phù hợp với thị trường; giải pháp thông tin thị trường đất đai, định giá đất sở lựa chọn phương thức bồi thường 112 đất dự án, tổ chức thực định giá đất bồi thường dự án, … đến giải pháp có văn hướng dẫn cụ thể việc UBND cấp tỉnh định giá đất cá biệt Để giải pháp triển khai hiệu quả, luận văn đưa loại kiến nghị thiết thực: kiến nghị với Chính phủ, tỉnh Đồng Nai, thành phớ Biên Hòa và chủ dự án để thực giải pháp có hiệu 113 KẾT LUẬN Quá trình thị hố ngày diễn mạnh mẽ tồn q́c nói chung, thành phớ Biên Hịa nói riêng Nó tác động đến tất lĩnh vực kinh tế văn hố trị và mơi trường Q trình thị hóa ln dẫn đến việc phải mở rộng quy mô sản xuất Nhất là điều kiện nay, kinh tế thị trường phát triển, vấn đề hợp tác giao lưu với quốc tế mở rộng Điều dẫn đến đầu tư dự án tăng đòi hỏi phải sử dụng nhiều đến tài nguyên đất Như vậy, việc Nhà nước thu hồi đất tất yếu khách quan Do vậy, việc xác định giá đất để bồi thường thiệt hại đất đai Nhà nước thu hồi đất cần thiết Thực trạng công tác định giá đất bồi thường thiệt hại nói riêng địa bàn thành phớ Biên Hịa, tỉnh Đồng Nai thời gian vừa qua cịn nhiều khó khăn, vướng mắc Giá đất bồi thường thiệt hại xác định chưa xác, chưa phản ánh hết giá trị thực tế đất đai đã gây không khó khăn phức tạp q trình thu hồi đất Nhà nước Tình trạng có ngun nhân thiếu phương pháp xác định giá đất hợp lý, quy định Nhà nuớc xác định giá đất bồi thường dự áni không phù hợp, thiếu đội ngũ nhà định giá đất chuyên nghiệp Vì việc nghiên cứu giải pháp xác định giá đất bồi thường dự án yêu cầu xúc Việc định giá đất bồi thường dự án dựa khung giá đất cố định Nhà nƣớc ban hành năm qua đã thể bất hợp lý, khơng phù hợp với tình hình giá đất chuyển dịch theo quỹ đạo chế kinh tế thị trường Sự bất hợp lý giải cách thay đổi quy định định giá đất, cho phép sử dụng phương pháp xác định giá đất vào việc xác định giá đất bồi thường Việc đổi phương pháp xác định giá đất bồi thường phải dựa sở, thực trạng khó khăn, vướng mắc công tác xác định giá áp dụng phải tiến hành đồng với giải pháp khác Luận văn đưa nhóm giải pháp, phương pháp xác định giá bồi thường thiệt hại chương là quan trọng cấp bách khơng mà đổi với giá Vì đổi phương pháp xác định giá đất phải gắn liền với việc nghiên cứu thực trạng taị phải gắn liền với việc đào tạo cán định hình thành quan định 114 giá đất Xác định giá đất bồi thường thiệt hại theo nội dung giải pháp kiến nghị mà luận văn đưa mang lại hiệu thiết thực, đánh giá xác giá trị thực tế đất đai, đảm bảo kết hợp hài hồ lợi ích cho người dân có đất bị thu hồi, chủ đầu tư và Nhà nƣớc, góp phần tháo gỡ khó khăn, vướng mắc công tác định giá đất bồi thường dự án Nếu áp dụng góp phần thúc đẩy q trình phát triển kinh tế xã hội thành phớ Biên Hịa nói riêng tỉnh Đồng Nai nói chung TÀI LIỆU THAM KHẢO Hà Văn Dũng và Phùng Thị Thu Hà, “Xác định nhân tố ảnh hưởng đến giá bất động sản”, năm 2016; Trần Minh Đăng và Trần Văn Ngưng “Xác định mức độ ảnh hưởng yếu tố tác động đến giá đất thực trạng giá trị sử dụng đất làm sở cho việc đánh giá đất địa bàn Quận Ninh Kiều thành phố Cần Thơ”, năm 2010; Phan Trung Hiền: Những điều cần biết bồi thường, hỗ trợ, tái định cư Nhà nước THĐ, Nxb Chính trị q́c gia, Hà Nội; Trương Văn Long và Phạm thị Kim Ngân, “Xác định mức độ ảnh hưởng yếu tớ tác động đến gía đất thực trạng sử dụng đất đai làm sở cho việc định giá đất Quận Ơ Mơn thành phố Cần Thơ”, năm 2010; Đào Thị Thanh Lam công sự, 2013 Đề tài: "Nghiên cứu, đánh giá ảnh hưởng q trình thị hóa đến việc quản lý sử dụng đất” Viện Nghiên cứu quản lý đất đai Hà Nội; Đặng Anh Quân, 2011 “Hệ thống đăng ký đất đai theo pháp luật đất đai Việt Nam Thụy Điển” Luận án tiến sỹ Trường Đại học Luật Thành phớ Hồ Chí Minh; Trần Mai Phương, “Đánh giá thực trạng công tác thu hồi đất giải phóng mặt bằngcủa dự án xây dựng khu thị Thịnh Liệt, Quận Hồng Mai, Thành phố Hà Nội”, Luận văn (2011); Nguyễn Văn Sửu, “Đánh giá yếu tố ảnh hưởng tới giá đất địa bàn quận Lê Chân – thành phố Hải Phòng”, Luận văn,(2012); Đinh Thu Trang “Đánh giá ảnh huởng tình trạng hai giá đất đến cơng tác thu hồi đất, giải phóng mặt bằng”,Luận văn, (2012); 10 Báo cáo hoạt động Trung tâm Phát triển Quĩ đất tỉnh Đồng Nai năm 2016; 11 Báo cáo hoạt động Trung tâm Phát triển Quĩ đất tỉnh Đồng Nai – chi nhánh thành phớ Biên Hịa năm 2016; 12 Báo cáo Sở Tài nguyên Môi trường năm 2016; 13 Luật đất đai Luật số 45/2013/QH13; 14 Nghị định số 44/2014/NĐ-CP ngày 15/ 5/2014 quy định giá đấti; 15 Nghị định số 47/2014/NĐ-CP ngày 15/ 5/ 2014 Chính phủ Quy định bồi thường, hỗ trợ, tái định cư nhà nước thu hồi đất.; 16 Nghị định sớ 43/2014/NĐ-CP ngày 11/5/2014 Chính phủ Quy định chi tiết thi hành số điều Luật Đất đai; 17 Nghị định số 47/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 Chính phủ Quy định bồi thường, hỗ trợ và tái định cư Nhà nước thu hồi đất; 18 Quyết định số 53/2014/QĐ-UBND ngày 20/11/2014 UBND tỉnh Đồng Nai ban hành trình tự thủ tục bồi thường, hỗ trợ, tái định cư Nhà nước thu hồi đất địa bàn tỉnh Đồng Nai; 19 Quyết định số 54/2014/QĐ-UBND ngày 20/11/2014 UBND tỉnh Đồng Nai ban hành quy định bồi thường, hỗ trợ và tái định cư nhà nước thu hồi đất địa bàn tỉnh Đồng Nai; 20 Quyết định số 55/2014/QĐ-UBND ngày 20/11/2014 UBND tỉnh Đồng Nai ban hành quy định giá bồi thường, hỗ trợ tài sản Nhà nước thu hồi đất áp dụng địa bàn tỉnh Đồng Nai; 21 Quyết định số 57/2014/QĐ-UBND ngày 20/11/2014 UBND tỉnh Đồng Nai ban hành đơn giá xây dựng nhà để bồi thường Nhà nước thu hồi đất, để bán nhà thuộc sở hữu Nhà nước cho người thuê, để định giá vụ án Tòa án, thi hành án và để định giá nghiệp vụ kinh tế khác địa bàn tỉnh Đồng Nai; 22 Quyết định số 64/2014/QĐ-UBND ngày 22/12/2014 UBND tỉnh Đồng Nai ban hành Quy định giá loại đất địa bàn tỉnh Đồng Nai 05 năm giai đoạn 20152019; 23 Quyết định số 78/2016/QĐ-UBND ngày 28/12/2016 UBND tỉnh Đồng Nai việc điều chỉnh, bổ sung giá loại đất địa bàn tỉnh Đồng Nai 05 năm giai đoạn 2015-2019; 24 Thông tư số 30/2014/TT-BTNMT ngày 02/6/2014 Bộ Tài nguyên Môi trường quy định hồ sơ giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất; 25 Thông tư số 36/2014/TT-BTNMT ngày 30/6/2014 Bộ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường quy định chi tiết phương pháp định giá đất; xây dựng, điều chỉnh bảng giá đất; định giá đất cụ thể và tư vấn xác định giá đất; 26 Thông thư số 37/2014/TT-BTNMT ngày 30/6/2014 Bộ Tài nguyên Môi trường quy định chi tiết bồi thường, hỗ trợ, tái định cư Nhà nước thu hồi đất; 27 Thông tư số 145/1998/TT - BTC ngày 04/11/1998 Tài Nguyên – Môi trường; PHỤ LỤC Phụ lục 1: Bản đồ địa thành phố Biên Hòa Phụ lục 2: Bảng câu hỏi khảo sát Xin chào anh/chị, là: Nguyễn Ngọc Hân, học viên trường Đại học Lạc Hồng, tiến hành nghiên cứu “GIẢI PHÁP HỒN HỒN THIỆN CƠNG TÁC ĐỊNH GIÁ ĐẤT BỒI THƯỜNG CÁC DỰ ÁN TẠI TRUNG TÂM PHÁT TRIỂN QUỸ ĐẤT TỈNH ĐỒNG NAI – CHI NHÁNH BIÊN HÒA” Việc trả lời khách quan anh/chị góp phần định thành cơng cơng trình nghiên cứu Tất câu trả lời anh/chị giữ kín, chúng tơi công bố kết tổng hợp Rất mong nhận hợp tác quý báu quý khách hàng Xin anh/chị vui lòng trả lời cách chọn sớ tương ứng dịng Những sớ thể mức độ anh/chị đồng ý hay không đồng ý đối với phát biểu theo quy ước sau: Rất thấp; Thấp; Trung Bình; Cao; Cao TT Câu hỏi Vị trí Chính sách Nhà nước Thu nhập Đặc điểm đất Cơ sở hạ tầng xã hội Cơ sở hạ tầng kinh tế Môi trường Khác PHẦN THÔNG TIN CÁ NHÂN Giới tính Nam Nữ Xin Anh/Chị vui lòng cho biết tuổi: 25 tuổi – 35 tuổi 36 tuổi – 45 tuổi 46 tuổi – 55 tuổi > 55 tuổi Xin anh/chị vui lòng cho biết trình độ học vấn: Cao đẳng, Đại học Trên Đại học Khác Xin Anh/Chị vui lòng cho biết nghề nghiệp: Nhân viên Quản lý Khác Thời gian công tác < năm năm – 10 năm > 10 năm XIN CHÂN THÀNH CÁM ƠN Ý KIẾN ĐÓNG GÓP CỦA ANH/CHỊ Phụ lục 3: Kết khảo sát nhân tố động đến giá đất bồi thường dự án GD Frequency Valid Percent Valid Percent Cumulative Percent VT 15 30.0 30.0 30.0 CS 14.0 14.0 44.0 TN 10.0 10.0 54.0 DD 16.0 16.0 70.0 HTXH 8.0 8.0 78.0 HTKT 12.0 12.0 90.0 DS 4.0 4.0 94.0 Khac 6.0 6.0 100.0 Total 50 100.0 100.0 Đồ thị: 2.1: Các nhân tố động đến giá đất bồi thường Dự án ... 3: GIẢI PHÁP HỒN HỒN THIỆN CƠNG TÁC ĐỊNH GIÁ ĐẤT BỒI THƯỜNG CÁC DỰ ÁN TẠI TRUNG TÂM PHÁT TRIỂN QUĨ ĐẤT ĐỒNG NAI – CHI NHÁNH BIÊN HÒA 80 3.1 ĐỊNH HƯỚNG HOẠT ĐỘNG ĐỊNH GIÁ ĐẤT BỒI THƯỜNG... tài “GIẢI PHÁP HOÀN THIỆN CÔNG TÁC ĐỊNH GIÁ ĐẤT BỒI THƯỜNG CÁC DỰ ÁN TẠI TRUNG TÂM PHÁT TRIỂN QUĨ ĐẤT TỈNH ĐỒNG NAI – CHI NHÁNH BIÊN HỊA” là nhằm góp phần đẩy nhanh trình thực dự án địa bàn tỉnh. .. triển Quĩ đất Đồng Nai – chi nhánh Biên Hòa 38 CHƯƠNG 2: THỰC TRẠNG CÔNG TÁC ĐỊNH GIÁ ĐẤT BỒI THƯỜNG CÁC DỰ ÁN TẠI TRUNG TÂM PHÁT TRIỂN QUĨ ĐẤT ĐỒNG NAI – CHI NHÁNH BIÊN HÒA