Hoan thien cong tac dinh gia bat dong san tai 190374 khotrithucso com

Đại học Kinh Tế Quốc Dân Chuyên đề thực tập MỤC LỤC CHƯƠNG CƠ SỞ KHOA HỌC VỀ ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN 1.1 Khái quát chung Bất động sản 1.1.1 Khái niệm Bất động sản .1 1.1.2 Đặc điểm Bất động sản 1.1.3 Phân loại Bất động sản 1.2 Giá Bất động sản nhân tố ảnh hưởng đến giá Bất động sản 1.2.1 Giá bất động sản 1.2.2 Các nhân tố ảnh hưởng đến giá BĐS 1.3 Định giá Bất động sản 11 1.3.1 Khái niệm vai trò định giá BĐS .11 1.3.2 Mục đích vai trò Định giá Bất động sản 11 1.3.3 Căn nguyên tắc Định giá Bất động sản .12 1.3.4 Quy trình Định giá Bất động sản .16 1.3.5 Các phương pháp định giá Bất động sản 18 CHƯƠNG THỰC TRẠNG CÔNG TÁC ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN TẠI CÔNG TY THẨM ĐỊNH GIÁ THẾ KỶ 2.1 Giới thiệu chung công ty thẩm định giá Thế kỷ 29 2.1.1 Lịch sử hình thành mục tiêu CTCP Thẩm Định Giá Thế Kỷ (CENVALUE) 29 2.1.2 Giới thiệu công ty thẩm định giá Thế Kỷ 29 2.1.3 Cơ cấu tổ chức công ty 30 2.2 Thực trạng công tác định giá bất động sản CTCP thẩm định giá kỷ 31 2.2.1 Các sở pháp lý hoạt động định giá Bất động sản CTCP thẩm định giá Thế Kỷ …………………………………………………………………………………………… 31 2.2.2 Các phương pháp định giá Bất động sản 32 2.2.3 Quy trình định giá BĐS công ty Thẩm định giá Thế Kỷ .44 2.3 Đánh giá công tác định giá CTCP Thẩm định giá Thế kỷ 45 2.3.1 Những thành công công tác định giá BĐS CTCP Thẩm định giá Thế Kỷ 45 2.3.2 Hạn chế nguyên nhân hạn chế 48 CHƯƠNG MỘT SỐ GIẢI PHÁP HỒN THIỆN CƠNG TÁC ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN TẠI CÔNG TY THẨM ĐỊNH GIÁ THẾ KỶ 3.1 Định hướng phát triển công ty thời gian tới .54 3.1.1 Định hướng phát triển chung .54 3.1.2 Định hướng phát triển dịch vụ định giá BĐS thời gian tới 55 3.2 Một số giải pháp hồn thiện cơng tác định giá BĐS CTCP Thẩm định giá Thế Kỷ 56 3.2.1 Nâng cao trình độ đội ngũ Thẩm định viên .56 3.2.2 Hoàn thiện cơng tác thu thập, phân tích thơng tin 58 3.2.3 Hồn thiện cơng tác xử lý, đánh giá thông tin 61 3.2.4 Hoàn thiện quy trình phương pháp cơng tác định giá BĐS 62 3.2.5 Một số giải pháp hoàn thiện khác 64 3.3 Một số kiến nghị 65 3.3.1 Kiến nghị với Nhà nước 65 3.3.2 Kiến nghị với Bộ Tài 68 KẾT LUẬN .70 Sinh viên: Nguyễn Hoàng Anh-Lớp: Địa 47 Trang Đại học Kinh Tế Quốc Dân Chuyên đề thực tập DANH MỤC TỪ VIẾT TẮT BĐS : Bất động sản TĐV : Thẩm định viên CTCP : Công ty cổ phần GTTT : Giá trị thị trường DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO Tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam(07 tiêu chuẩn) Bộ tài Cục quan lý giá Trang web: www.thamdinhgia.org Trang web: http://freebookvn.com Tài liệu bồi dưỡng kiến thức chuyên ngành Thẩm định giá Bộ tài Cục quản lý giá ban hành ( I+II) Tiêu chuẩn thẩm định giá quốc tế 2005 tiến sỹ Phạm Ngọc Mỹ dịch Quy trình thẩm định dự án đầu tư xây dựng cơng trình cơng nghiệp Bộ cơng nghiệp Sinh viên: Nguyễn Hồng Anh-Lớp: Địa 47 Trang Đại học Kinh Tế Quốc Dân Chuyên đề thực tập LỜI MỞ ĐẦU Bất động sản lĩnh vực rộng lớn, liên quan đến mặt đời sống kinh tế - xã hội Giá trị Bất động sản có ảnh hưởng trực tiếp gián tiếp hầu hết định liên quan đến việc mua, bán, tài chính, quản lý, sở hữu, đánh thuế,….Định giá Bất động sản coi trung tâm hoạt động kinh tế kinh tế thị trường Trong giai đoạn nay, mà kinh tế giai đoạn hội nhập phát triển, hoạt động mua, bán, giao dịch, dự án đầu tư,…về Bất động sản trở nên đa dạng phức tạp định giá Bất động sản thẩm định dự án đầu tư sử dụng đất đóng vai trị quan trọng trở nên cấp thiết hết Ở Việt Nam, định giá Bất động sản thẩm định dự án đầu tư sử dụng đất khơng cịn vấn đề mẻ, song chưa thật phổ biến kinh tế Nội dung công tác giai đoạn xây dưng phát triển, chưa đáp ứng nhu cầu ngày cao định giá Bất động sản, thẩm định dự án đầu tư sử dụng đất cho công tác quản lý vận hành kinh tế thi trường Chính vào nghiên cứu đề tài mong muốn em tìm hiểu rõ ngành định giá BĐS Việt Nam nhằm qua hồn thiện kiến thức đưa vài ý kiến nhằm hồn thiên cơng tác định giá Việt Nam Trong thời gian qua thực tập CTCP Thẩm định giá Thế Kỷ bước đầu tiếp xúc với cơng tác định giá qua hiểu vấn đề công tác định giá BĐS cơng ty CTCP Thẩm định giá Thế Kỷ cịn tồn vấn đề chưa thành cơng qua nêu ý kiến đóng góp công tác định giá BĐS Nhận thấy tầm quan trọng vấn đề, kết hợp với thực tế tìm hiểu CTCP Thẩm Định Giá Thế Kỷ, em chọn đề tài: “Hồn thiện cơng tác định giá Bất động sản Công ty Cổ phần Thẩm Định Giá Thế Kỷ” làm đề tài nghiên cứu cho chuyên đề thực tập cuối khóa Trong chun đề em sử dụng phương pháp: • Phân tích Sinh viên: Nguyễn Hồng Anh-Lớp: Địa 47 Trang Đại học Kinh Tế Quốc Dân Chuyên đề thực tập • Tổng hợp • Thu thập • Đánh giá Chuyên đề em gồm phần với nội dung sau: Chương 1: Cơ sở khoa học định giá Bất động sản Chương 2: Thực trạng công tác định giá Công ty cổ phần Thẩm Định Giá Thế Kỷ Chương 3: Đề xuất số giải pháp nhằm hồn thiện cơng tác định giá bất động sản Công ty cổ phần Thẩm Định Giá Thế Kỷ Do phạm vi nghiên cứu chưa rộng nên đề tài nhiều thiếu sót Em mong giáo góp ý để em hồn thiện đề tài cách tốt Em xin chân thành cảm ơn Th.S Nguyễn Thị Hải Yến tạo điều kiện thuận lợi giúp em hoàn thành đề tài em Em xin chân thành cảm ơn ! Sinh viên: Nguyễn Hoàng Anh-Lớp: Địa 47 Trang Đại học Kinh Tế Quốc Dân Chuyên đề thực tập CHƯƠNG CƠ SỞ KHOA HỌC VỀ ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN 1.1 Khái quát chung Bất động sản 1.1.1 Khái niệm Bất động sản Bất động sản (BĐS) khái niệm quen thuộc sử dụng phổ biến cịn có nhiều quan niệm khác cịn có nhiều quan niệm khác BĐS Tuy nhiên, có vài điểm tương đối thống là: BĐS tài sản gắn liền với đất đai không di rời Theo điều 174 Bộ Luật Dân Sự Việt Nam năm 2005 thì: Bất động sản tài sản, bao gồm: Đất đai Nhà cơng trình xây dựng gắn liền với đất đai, kể tài sản gắn liền với nhà ở, công trình xây dựng Các tài sản khác gắn liền với đất đai Các tài sản khác pháp luật quy định Theo tiêu chuẩn định giá quốc tế 2005 BĐS định nghĩa đất đai cơng trình người tao nên gắn liền với đất Quyền chủ thể BĐS: Với BĐS có nhiều loại hình quyền lợi khác Một số loại phổ biến kể đến:  Đối với đất đai: Về mặt lý thuyết, có hình thức chiếm hữu đất đai:  Sở hữu vĩnh viễn: hình thức sở hữu đất cao Sở hữu đất đai công nhận giấy chứng nhận quan có thẩm quyền nhà nước cấp  Thuê theo hợp đồng: hình thức đất thuộc quyền sở hữu vĩnh viễn đất cơng nhà nước đem cho thuê thoe hợp đồng dài hạn ngắn hạn Sinh viên: Nguyễn Hồng Anh-Lớp: Địa 47 Trang Đại học Kinh Tế Quốc Dân Chuyên đề thực tập  Quyền sử dụng đất: thường gắn liền với hoạt động định vùng đất cho thuê ( du lịch hay nghề rừng…) Ở nước ta, hiến pháp nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam năm 1992 quy định: đất đai thuộc sở hữu toàn dân, Nhà nước thơng quản lý tồn đất đai theo quy hoạch pháp luật, Nhà nước giao đất cho tổ chức cá nhân sử dụng ổn định, lâu dài, không thừa nhận quyền sở hữu tư nhân đất đai  Đối với công trình Có hai hình thức sở hữu:  Sở hữu vĩnh viễn: chủ sở hữu đất sở hữu ln cơng trình khu đất  Th theo hợp đồng: cơng trình nằm khu đất đem cho thuê theo hợp đồng Quyền sở hữu tư nhân BĐS bao gồm quyền chiếm hữu, quyền sử dụng quyền định đoạt BĐS chủ sở hữu theo quy định pháp luật Các quyền bị cưỡng pháp luật bị giới hạn quyền phủ Các chủ thể khác có quyền khác BĐS Do vậy, giá trị BĐS khơng giống loại hình sở hữu chủ BĐS 1.1.2 Đặc điểm Bất động sản BĐS có yếu tố vật lý khác so với tài sản khác, điều tạo nên giá trị khác mà TĐV muốn thực nghiệp vụ cách hợp lý nên biết, hiểu nắm rõ đặc điểm BĐS phổ biến sau:  Cố định vị trí BĐS loại tài sản đặc biệt, khơng có khả di dời Chính điều làm cho giá trị BĐS gắn liền với vị trí cụ thể, chịu ảnh hưởng lớn nơi có sở hạ tầng, dân trí phát triển kinh tế Khi yếu tố thay đổi tính vị trí BĐS thay đổi thuận chiều theo, tạo nên giá trị BĐS có tính chất theo vùng Các TĐV phải nắm điều để thực thẩm định BĐS theo phương pháp so sánh áp mức giá vùng cho Đó giá tham khảo sử dụng chúng điều chỉnh cho phù hợp vùng  Tính bền vững: Sinh viên: Nguyễn Hồng Anh-Lớp: Địa 47 Trang Đại học Kinh Tế Quốc Dân Chuyên đề thực tập Tính bền vững hiểu khả tồn tại, tuổi thọ cơng trình BĐS đặc biệt đất đai có tính bền vững cao, điều xét góc độ kỹ thuật kinh tế Tuổi thọ kĩ thuật hiểu khả tồn cơng trình theo thơng số xây dựng; tuổi thọ kinh tế khoảng thời gian mà cơng trình đem lại lợi ích kinh tế cho người sử dụng chúng Những điều có lợi cho TĐV, định giá cần phải tính đến hai yếu tố tuổi thọ kinh tế tuổi thọ vật lý, tuổi thọ ngắn định tồn BĐS  Tính khác biệt: Đặc điểm nói quan trọng mà TĐV phải quan tâm Trên thực tế, BĐS có khác biệt đáng kể, khơng có hai BĐS hoàn toàn giống khác về: vị trí, cấu trúc, kiến trúc, cảnh quan, mơi trường… Khi định giá BĐS phải ý khai thác tính khác biệt, so sánh dập khuôn BĐS với  Tính ảnh hưởng lẫn nhau: Đặc điểm nói hệ đặc điểm cố định vị trí Khi BĐS xây dựng gây ảnh hưởng đến BĐS xung quanh như: xây nhà riêng chắn ánh sáng lún móng nhà bên cạnh Và thấy rõ nét hệ thống giao thơng thuận lợi xây dựng BĐS có tuyến đường giao thơng chạy qua thay đổi mặt cảnh quan giá trị Điều khiến cho TĐV phải có nhìn tổng quát xung quanh BĐS cần thẩm định Và phải thấy xu hướng thay đổi BĐS xung quanh BĐS định giá, có ảnh hưởng đến giá trị BĐS định giá  Tính khan hiếm: Sự khan BĐS chủ yếu diện tích đất đai tự nhiên có giới hạn BĐS có tính khác biệt, cố định vị trí…chính mà BĐS ln tài sản có giá trị lớn mà quan hệ cung cầu BĐS thường cân đối theo hướng cung nhỏ cầu, có nhiều tượng đầu BĐS, nên giá BĐS ln có xu hướng tăng lên nhiệm vụ quan trọng TĐV định giá BĐS sát với giá trị thực nó; giúp cá nhân có nhu cầu định giá BĐS khơng bị lóa mắt trước giá ảo thị trường BĐS  Có giá trị lớn: Sinh viên: Nguyễn Hồng Anh-Lớp: Địa 47 Trang Đại học Kinh Tế Quốc Dân Chuyên đề thực tập Giá trị BĐS thường cao, điều xấy xuất phát từ giá trị đất đai chi phí xây dựng cơng trình đất lớn Do vậy:  Hoạt động đầu tư kinh doanh BĐS địi hỏi phải có lượng vố lớn dài hạn  Thường phát sinh quan hệ vay vốn để toán mua bán  Khi định giá trị BĐS phải cẩn thận có am hiểu định BĐS  Khả co giãn cung BĐS Nhìn chung cung BĐS tương đối đàn hồi với thay đổi giá cả, có hạn chế định cung ứng đất đai thể mặt sau:  Tổng cung toàn đất đai cố định: muốn đề cập đến vấn đề quỹ đất luôn không thay đổi  Cung ứng đất đai phù hợp với mục đích riêng biệt có giới hạn Bên cạnh mặt hạn chế vầ tự nhiên cịn có hạn chế quy hoạch hạn chế bật nhất, vì: Việc phân bổ đất đai cho mục đích sử dụng cụ thể phải tuân thủ quy hoạch sử dụng đất đai thời kỳ nên thông thường tùy tiện chuyển mục đích sử dụng đất trái với quy hoạch Những thay đổi chiều cao, diện tích đất xây dựng phỉa đảm bảo tuân theo quy hoạch điều lệ xây dựng địa phương  Thời gian mua, bán giao dịch dài, chí phí mua, bán giao dịch cao: Do BĐS tài sản quan trọng có giá trị cao việc mua, bán BĐS phải cân nhắc thận trọng dẫn đến thời gian mua, bán giao dịch kéo dài so với tìa sản khác, điều dẫn đến chi phí mua, bán giao dịch cao Hơn giao dịch người mua người bán khơng trực tiếp phải qua “cị” nên phải trả thêm chi phí cho người môi giới Đồng thời phát triển đât nước theo hướng cơng nghiệp hóa đại hóa, sách pháp luật nhà nước, nhu cầu chuyển đổi mục đích sử dụng đất để đáp ứng tình hình phát triển nay, tất làm cho chi phí mua-bán giao dịch BĐS tăng  Khả chuyển hóa thành tiền mặt linh hoạt: BĐS hàng hóa đặc biệt, quan trọng nên có giá trị cao, mang lại lợi nhuận lớn, việc chuyển hóa thành tiền mặt linh hoạt Trong nhiều trường hợp chủ sở hữu Sinh viên: Nguyễn Hoàng Anh-Lớp: Địa 47 Trang Đại học Kinh Tế Quốc Dân Chuyên đề thực tập BĐS tương đối lớn, giá trị tiền cao khẩn cấp khơng thể cắt miếng để bán có tiền mà phải kéo dài, nhiều bỏ lỡ nhiều hội  Sự can thiệp quản lý nhà nước chặt chẽ : Chính BĐS có tầm quan trọng nên kinh tế, xã hội trị quốc gia nên Nhà nước cần phải có quy định để điều tiết, quản lý chặt chẽ việc sử dụng chuyển dịch BĐS BĐS chịu can thiệp nhà nước 1.1.3 Phân loại Bất động sản Có nhiều cách khác để phân loại BĐS Tùy theo tiêu thức, BĐS chia thành nhiều loại khác Một số cách phân loại phổ biến:  Theo đặc tính vật chất: BĐS chia làm loại, bao gồm:  Đất đai: đất tự nhiên, bao gồm đất trống đất sử dụng  Cơng trình kiến trúc tài sản gắn liền với cơng trình kiến trúc  Các tài sản gắn liền với đất đai  Theo mục đích sử dụng kết hợp với đặc tính vật chất: BĐS chia thành hai loại, gồm đất đai cơng trình kiến trúc Trong đó:  Cơng trình kiến trúc: loại: - Nhà dùng thuê bán - Công trình kiến trúc phục vụ sản xuất - Cơng trình kiến trúc có tính chất thương mại - Khách sạn văn phịng cho th - Cơng trình kiến trúc khác  Đất đai: Theo điều 13 Luật đất đai 2003, vào mục đích sử dụng, đất đai chia thành vùng khác là: đồng bằng, trung du miền núi Trong vùng chia thành nhóm: - Nhóm đất nơng nghiệp - Nhóm đất phi nơng nghiệp - Nhóm đất chưa sử dụng, chưa xác định mục đích sử dụng Sinh viên: Nguyễn Hồng Anh-Lớp: Địa 47 Trang Đại học Kinh Tế Quốc Dân Chuyên đề thực tập Trong nhóm lại chia thành loại khác nhau, loại lại tiếp tục chia cụ thể thành hạng: 1,2,3,…hoặc vị trí số: 1,2,3,… Ngồi cịn có nhiều cách phân loại BĐS khác, như: theo tính chất pháp lý ( BĐS sở hữu vĩnh viễn sở hữu có thời hạn) hay theo khả phát triển (BĐS cso khả hay khơng có khả phát triển) Về phân loại BĐS có ý nghĩa quan trọng Nhà nước với nhà đầu tư:  Đối với Nhà nước: sở để Nhà nước có sách quản lý sử dụng BĐS cách hợp lý có hiệu mặt kinh tế xã hội  Đối với nhà đầu tư: sở đề người ta xem xét hội đầu tư, đánh giá cách hợp lý giá trị BĐS, giảm thiểu rủi ro định đầu tư 1.2 Giá Bất động sản nhân tố ảnh hưởng đến giá Bất động sản 1.2.1 Giá bất động sản Giá trị BĐS có tầm quan trọng thước đo kinh tế BĐS đó, cịn giá bất động biểu tiền giá trị BĐS thị trường BĐS 1.2.1.1 Giá trị thị trường (GTTT) GTTT loại giá trị thông dụng TĐV sử dụng Tuy vậy, thuật ngữ đối tượng nhiều cách diễn giải Trong ngành định giá, giá thị trường trở thành thuật ngữ có tính pháp lý quốc gia IVSC tiêu chuẩn hóa Tiêu chuẩn định giá Việt Nam số 01 định nghĩa khái niệm sau: “Giá thị trường tài sản mức giá ước tính mua bán thị trường vào thời điểm định giá, bên người mua sẵn sàng mua môt bên người bán sẵn sàng bán, giao dịch mua bán khách quan độc lập, điều kiện thương mại bình thường” Như vậy, GTTT mức giá trị thị trường thừa nhận Nó tiêu chuẩn giá trị chủ yếu hoạt động định giá hầu hết loại tài sản, có BĐS Trong q trình định giá, TĐV cần phải vào giá trị thị trường để đánh giá giá trị BĐS mục tiêu Tuy nhiên, tiêu chuẩn định tính, vậy, để đảm bảo ứng dụng tiêu chuẩn cách đắn, địi hỏi phải có Sinh viên: Nguyễn Hồng Anh-Lớp: Địa 47 Trang