Khái quát chung về Bất động sản
Khái niệm Bất động sản
Bất động sản (BĐS) là một khái niệm rất quen thuộc và được sử dụng khá phổ biến nhưng cho đến nay vẫn còn có nhiều quan niệm khác nhau cho đến nay vẫn còn có rất nhiều quan niệm khác nhau về BĐS Tuy nhiên, có một vài điểm tương đối thống nhất đó là: BĐS là những tài sản gắn liền với đất đai và không di rời được.
Theo điều 174 của Bộ Luật Dân Sự Việt Nam năm 2005 thì:
Bất động sản là các tài sản, bao gồm: Đất đai.
Nhà ở và các công trình xây dựng gắn liền với đất đai, kể cả các tài sản gắn liền với nhà ở, công trình xây dựng đó.
Các tài sản khác gắn liền với đất đai.
Các tài sản khác do pháp luật quy định.
Theo tiêu chuẩn định giá quốc tế 2005 thì BĐS được định nghĩa đất đai và những công trình do con người tao nên gắn liền với đất.
Quyền của chủ thể đối với BĐS:
Với mỗi BĐS có thể có nhiều loại hình và quyền lợi khác nhau Một số loại phổ biến nhất có thể kể đến:
Về mặt lý thuyết, có 3 hình thức chiếm hữu đất đai:
Sở hữu vĩnh viễn: đây là hình thức sở hữu đất cao nhất Sở hữu đất đai được công nhận bằng giấy chứng nhận do cơ quan có thẩm quyền của nhà nước cấp.
Thuê theo hợp đồng: là hình thức trong đó đất thuộc quyền sở hữu vĩnh viễn hoặc đất công của nhà nước có thể đem cho thuê thoe hợp đồng dài hạn hoặc ngắn hạn.
Quyền sử dụng đất: thường gắn liền với hoạt động nhất định nào đó trên vùng đất cho thuê ( như du lịch hay nghề rừng…). Ở nước ta, hiến pháp nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam năm 1992 đã quy định: đất đai thuộc sở hữu toàn dân, Nhà nước thông nhất quản lý toàn bộ đất đai theo quy hoạch và pháp luật, và Nhà nước giao đất cho các tổ chức cá nhân sử dụng ổn định, lâu dài, không thừa nhận quyền sở hữu tư nhân về đất đai.
Đối với các công trình.
Có hai hình thức sở hữu:
Sở hữu vĩnh viễn: khi chủ sở hữu đất cũng sở hữu luôn các công trình trên khu đất đó.
Thuê theo hợp đồng: các công trình nằm trên khu đất đó được đem cho thuê theo hợp đồng.
Quyền sở hữu tư nhân về BĐS bao gồm quyền chiếm hữu, quyền sử dụng và quyền định đoạt BĐS của chủ sở hữu theo quy định của pháp luật Các quyền này có thể bị cưỡng bức bởi pháp luật và bị giới hạn bởi quyền của chính phủ.
Các chủ thể khác nhau sẽ có quyền khác nhau đối với BĐS Do vậy, giá trị của BĐS vì thế cũng không giống nhau đối với từng loại hình sở hữu của chủ thế đối với BĐS.
Đặc điểm của Bất động sản
BĐS có những yếu tố vật lý khác so với các tài sản khác, chính điều đó đã tạo nên những giá trị khác nhau mà các TĐV muốn thực hiện được nghiệp vụ của mình một cách hợp lý thì nên biết, hiểu và nắm rõ những đặc điểm của BĐS chính và phổ biến sau:
Cố định về vị trí
BĐS là một loại tài sản đặc biệt, không có khả năng di dời Chính điều này đã làm cho giá trị của BĐS gắn liền với từng vị trí cụ thể, nó chịu ảnh hưởng lớn của nơi có nó về cơ sở hạ tầng, dân trí và phát triển kinh tế Khi những yếu tố này thay đổi thì tính vị trí của BĐS cũng thay đổi thuận chiều theo, tạo nên giá trị BĐS có tính chất theo vùng.
Các TĐV phải nắm chắc được điều này để khi thực hiện thẩm định BĐS theo phương pháp so sánh không thể áp mức giá giữa các vùng cho nhau được Đó chỉ là những giá tham khảo và có thể được sử dụng nếu như chúng được điều chỉnh sao cho phù hợp ở các vùng.
Tính bền vững có thể được hiểu là khả năng tồn tại, tuổi thọ của công trình BĐS đặc biệt là đất đai có tính bền vững cao, điều này được xét trên cả góc độ kỹ thuật và kinh tế Tuổi thọ kĩ thuật có thể được hiểu là khả năng tồn tại của công trình theo các thông số xây dựng; còn tuổi thọ kinh tế là khoảng thời gian mà công trình đó đem lại lợi ích kinh tế cho người sử dụng chúng.
Những điều này là rất có lợi cho TĐV, khi định giá cần phải tính đến cả hai yếu tố tuổi thọ kinh tế và tuổi thọ vật lý, tuổi thọ nào ngắn hơn sẽ quyết định sự tồn tại của BĐS đó.
Tính khác biệt: Đặc điểm này có thể nói là hết sức quan trọng mà các TĐV phải hết sức quan tâm Trên thực tế, giữa các BĐS có những khác biệt nhau rất đáng kể, không có hai BĐS nào là hoàn toàn giống nhau do khác nhau về: vị trí, cấu trúc, kiến trúc, cảnh quan, môi trường… Khi định giá các BĐS phải chú ý khai thác tính khác biệt, không thể so sánh dập khuôn giữa các BĐS với nhau.
Tính ảnh hưởng lẫn nhau: Đặc điểm này có thể nói là hệ quả của đặc điểm cố định về vị trí Khi một BĐS này xây dựng có thể sẽ gây ảnh hưởng đến các BĐS xung quanh nó như: xây nhà riêng có thể chắn mất ánh sáng hoặc có thể lún móng nhà bên cạnh Và thấy rõ nét hơn là khi một hệ thống giao thông thuận lợi được xây dựng thì những BĐS có tuyến đường giao thông đó chạy qua cũng đã thay đổi về mặt cảnh quan và giá trị Điều này khiến cho các TĐV phải có cái nhìn tổng quát xung quanh đối với BĐS cần thẩm định Và phải thấy được xu hướng thay đổi những BĐS xung quanh BĐS định giá, vì nó có ảnh hưởng đến giá trị BĐS định giá.
Sự khan hiếm BĐS chủ yếu là do diện tích đất đai tự nhiên có giới hạn và do BĐS có tính khác biệt, cố định về vị trí…chính vì vậy mà BĐS luôn là tài sản có giá trị lớn do vậy mà quan hệ cung cầu BĐS thường mất cân đối theo hướng cung nhỏ hơn cầu, có nhiều hiện tượng đầu cơ về BĐS, nên giá cả BĐS luôn có xu hướng tăng lên một nhiệm vụ quan trọng của các TĐV là làm sao định giá BĐS sát với giá trị thực của nó; giúp những cá nhân có nhu cầu định giá BĐS không bị lóa mắt trước giá ảo của thị trường BĐS.
Giá trị BĐS thường rất cao, điều này xấy ra xuất phát từ giá trị của đất đai và chi phí xây dựng các công trình trên đất là rất lớn Do vậy:
Hoạt động đầu tư kinh doanh BĐS đòi hỏi phải có lượng vố lớn và dài hạn.
Thường phát sinh quan hệ vay vốn để thanh toán khi mua bán
Khi định giá trị BĐS phải hết sức cẩn thận và có sự am hiểu nhất định về BĐS.
Khả năng co giãn của cung BĐS kém.
Nhìn chung cung đối với BĐS là tương đối kém đàn hồi với những thay đổi giá cả, do có nhưng hạn chế nhất định về cung ứng đất đai thể hiện trên các mặt sau:
Tổng cung toàn bộ về đất đai và cố định: ở đây muốn đề cập đến vấn đề là quỹ đất luôn luôn không thay đổi.
Cung ứng đất đai phù hợp với các mục đích riêng biệt là có giới hạn.
Bên cạnh các mặt hạn chế vầ tự nhiên còn có hạn chế về quy hoạch và đây là hạn chế nổi bật nhất, bởi vì:
Việc phân bổ đất đai cho những mục đích sử dụng cụ thể phải tuân thủ quy hoạch sử dụng đất đai trong từng thời kỳ nên thông thường là không thể tùy tiện chuyển mục đích sử dụng đất trái với quy hoạch Những thay đổi về chiều cao, diện tích đất xây dựng cũng phỉa đảm bảo tuân theo quy hoạch và điều lệ xây dựng của địa phương.
Thời gian mua, bán giao dịch dài, chí phí mua, bán giao dịch cao:
Do BĐS là một tài sản quan trọng có giá trị cao do vậy việc mua, bán BĐS phải được cân nhắc thận trọng dẫn đến thời gian mua, bán giao dịch kéo dài hơn so với các tìa sản khác, điều đó dẫn đến chi phí mua, bán giao dịch cao Hơn nữa giao dịch giữa người mua và người bán không trực tiếp phải qua “cò” như hiện nay nên phải trả thêm chi phí cho những người môi giới Đồng thời phát triển đât nước theo hướng công nghiệp hóa hiện đại hóa, chính sách pháp luật của nhà nước, nhu cầu chuyển đổi mục đích sử dụng đất để đáp ứng tình hình phát triển hiện nay, tất cả đều làm cho chi phí mua-bán giao dịch BĐS tăng
Khả năng chuyển hóa thành tiền mặt kém linh hoạt:
BĐS là một hàng hóa đặc biệt, quan trọng nên có giá trị cao, mang lại lợi nhuận cũng lớn, do đó việc chuyển hóa thành tiền mặt kém linh hoạt Trong nhiều trường hợp đôi khi chủ sở hữu một BĐS nào đó tương đối lớn, giá trị bằng tiền của nó cao nhưng khi khẩn cấp không thể cắt một miếng để bán và có tiền ngay được mà phải kéo dài, nhiều khi bỏ lỡ nhiều cơ hội.
Sự can thiệp và quản lý của nhà nước chặt chẽ :
Chính vì BĐS có tầm quan trọng đối với nên kinh tế, xã hội và chính trị của một quốc gia nên Nhà nước cần phải có những quy định để điều tiết, quản lý chặt chẽ đối với việc sử dụng và chuyển dịch BĐS vì vậy BĐS chịu sự can thiệp của nhà nước.
Phân loại Bất động sản
Có rất nhiều cách khác nhau để phân loại BĐS Tùy theo từng tiêu thức, BĐS được chia thành nhiều loại khác nhau Một số cách phân loại phổ biến:
Theo đặc tính vật chất:
BĐS chia làm 3 loại, bao gồm:
Đất đai: đó là đất tự nhiên, bao gồm đất trống và đất đang sử dụng.
Công trình kiến trúc và các tài sản gắn liền với công trình kiến trúc.
Các tài sản gắn liền với đất đai.
Theo mục đích sử dụng kết hợp với đặc tính vật chất:
BĐS được chia thành hai loại, gồm đất đai và công trình kiến trúc Trong đó:
Công trình kiến trúc: 5 loại:
- Nhà dùng để cho thuê hoặc bán.
- Công trình kiến trúc phục vụ sản xuất.
- Công trình kiến trúc có tính chất thương mại.
- Khách sạn và văn phòng cho thuê
- Công trình kiến trúc khác.
Đất đai: Theo điều 13 của Luật đất đai 2003, căn cứ vào mục đích sử dụng, đất đai được chia thành 3 vùng khác nhau là: đồng bằng, trung du và miền núi Trong mỗi vùng chia thành 3 nhóm:
- Nhóm đất phi nông nghiệp.
- Nhóm đất chưa sử dụng, chưa xác định được mục đích sử dụng.
Trong mỗi nhóm lại chia thành các loại khác nhau, trong mỗi loại lại được tiếp tục chia cụ thể thành các hạng: 1,2,3,…hoặc vị trí số: 1,2,3,….
Ngoài ra còn có nhiều cách phân loại BĐS khác, như: theo tính chất pháp lý ( BĐS sở hữu vĩnh viễn và sở hữu có thời hạn) hay theo khả năng phát triển (BĐS cso khả năng hay không có khả năng phát triển).
Về phân loại BĐS có ý nghĩa rất quan trọng đối với Nhà nước cũng như với các nhà đầu tư:
Đối với Nhà nước: là cơ sở để Nhà nước có chính sách quản lý và sử dụng BĐS một cách hợp lý và có hiệu quả nhất về mặt kinh tế và xã hội.
Đối với các nhà đầu tư: đó là cơ sở đề người ta xem xét các cơ hội đầu tư, đánh giá một cách hợp lý giá trị BĐS, giảm thiểu rủi ro trong các quyết định đầu tư.
Giá Bất động sản và các nhân tố ảnh hưởng đến giá Bất động sản
Giá bất động sản
Giá trị BĐS có tầm quan trọng như là thước đo kinh tế của chính BĐS đó, còn giá cả của bất động là biểu hiện bằng tiền của giá trị BĐS đó trên thị trường BĐS.
1.2.1.1 Giá trị thị trường (GTTT)
GTTT là loại giá trị thông dụng nhất được các TĐV sử dụng Tuy vậy, thuật ngữ này là đối tượng của nhiều cách diễn giải Trong ngành định giá, giá thị trường trở thành một thuật ngữ có tính pháp lý đối với các quốc gia và đã được IVSC tiêu chuẩn hóa Tiêu chuẩn định giá Việt Nam số 01 đã định nghĩa khái niệm như sau:
“Giá thị trường của một tài sản là mức giá ước tính sẽ được mua bán trên thị trường vào thời điểm định giá, giữa bên là người mua sẵn sàng mua và môt bên là người bán sẵn sàng bán, trong một giao dịch mua bán khách quan và độc lập, trong điều kiện thương mại bình thường”.
Như vậy, GTTT là mức giá trị được thị trường thừa nhận Nó là một tiêu chuẩn cơ bản của giá trị và là căn cứ chủ yếu của hoạt động định giá đối với hầu hết các loại tài sản,trong đó có BĐS Trong quá trình định giá, các TĐV cần phải căn cứ vào giá trị của thị trường để đánh giá giá trị của BĐS mục tiêu Tuy nhiên, nó cũng là một tiêu chuẩn định tính, vì vậy, để đảm bảo ứng dụng tiêu chuẩn này một cách đúng đắn, đòi hỏi phải có sự phân tích chi tiết và thận trọng đối với từng thương vụ nhằm xác minh: mức giá cả mà thương vụ hoàn thành có phải là giá thị trường hay không.
1.2.1.2 Giá trị phi thị trường
GTTT căn cứ chủ yếu của hoạt động định giá đối với hầu hết các loại tài sản Tuy nhiên, trên thực tế, có nhiều loại tài sản cần được định giá nhưng chúng lại rất ít được mua bán, thậm chí không có thị trường đối với chúng như: nhà thờ, trường học, bệnh viện,…Để đánh giá giá trị đối với những loại tài sản này, người ta dựa vào những yêu tố phi thị trường chi phối đến giá trị của tài sản Giá trị được ước tính như vậy gọi là giá trị phi thị trường tiêu chuẩn định giá Việt Nam số 02 định nghĩa giá trị phi thị trường như sau:
“Giá trị phi thị trường của tài sản là mức giá ước tính được xác định theo những căn cứ khác với GTTT hoặc có thể được mua bán, trao đổi theo các mức giá không phản ánh theo thị trường như: giá trị tài sản đang trong quá tình sử dụng, giá trị đầu tư, giá trị bảo hiểm, giá trị đặc biệt, giá trị thanh lý, giá trị tài sản bắt buộc phải bán, giá trị doanh nghiệp, giá trị tài sản chuyên dùng, giá trị tài sản có thị trường hạn chế, giá trị để tính thuế,
Theo đó việc đánh giá giá trị tài sản được căn cứ chủ yếu vào công dụng kinh tế, kỹ thuật hoặc các chức năng của tài sản hơn là căn cứ vào khả năng được mua bán trên thị trường của tài sản đó.
Trong thực tế, khái niệm giá phi thị trường còn nhiều phong phú hơn rất nhiều Tùy thuộc vào bối cảnh của giao dịch, khả năng về dữ liệu và đặc biệt là tùy thuộc vào quyền của các chủ thể đối với lợi ích mà tài sản có thể mang lại, TĐV phải xác định cho phù hợp , đảm bảo công việc thẩm định có thể ước tính một cách hợp lý nhất giá trị tài sản.
Giá trị bất động sản có tầm quan trọng như là thước đo kinh tế của chính bất động sản đó, còn giá cả của bất động là biểu hiện bằng tiền của giá trị bất động sản đó trên thị trường bất động sản.
Giá trị thị trường của bất động sản thể hiện là giá bán có thể thực hiện được tốt nhất của bất động sản, hoặc là mức giá thịnh hành dưới những điều kiện thị trường xác định hoặc là mức giá mà hầu hết người mua chấp nhận.
Các nhân tố ảnh hưởng đến giá của BĐS
Giá cả BĐS tuỳ thuộc một phần lớn vào quan hệ cung-cầu trên thị trường Khi cầu lớn hơn cung, giá BĐS thường bị đẩy cao lên; ngược lại, khi cầu thấp hơn cung, giá BĐS có xu hướng giảm xuống Tuy nhiên, giá cả còn phụ thuộc vào nhiềuyếu tố khác như những yếu tố xuất phát từ những khuyết tật của thị trường như “độc quyền”, “đầu cơ”,“cạnh tranh không lành mạnh” có những yếu tố xuất phát từ sự can thiệp của Nhà nước như đầu tư của Nhà nước vào việc nâng cấp cơ sở hạ tầng khu dân cư(đường giao thông, cấp và thoát nước, cấp điện ), tăng hoặc miễn giảm thuế cho các doanh nghiệp kinh doanh địa ốc, áp dụng việc bán đấu giá tài sản BĐS thuộc sở hữu Nhà nước, chính sách nhà ở cho người có thu nhập thấp ; có những yếu tố bắt nguồn từ tâm lý, thói quen của người dân như không muốn bán nhà đất do cha ông để lại, hoặc không thích ở nhà chung cư, hoặc ham muốn có nhà nằm trên quốc lộ, tỉnh lộ Có 3 nhóm nhân tố tác động ảnh hưởng đến giá BĐS nói riêng cũng như đối với BĐS nói chung, cụ thể là:
Các yếu tố có mối liên hệ trực tiếp với BĐS
- Nhóm các yếu tố tự nhiên :
- Vị trí của BĐS: khả năng sinh lời do yếu tố vị trí BĐS mang lại càng cao thì giá trị của BĐS càng lớn Mỗi BĐS luôn đồng thời tồn tại 2 loại vị trí, vị trí tuyệt đối và vị trí tương đối Xét trên phương diện tổng quát, cả 2 loại vị trí nói trên đều có vai trò quan trọng trong việc xác lập giá trị của BĐS Những BĐS nằm tại trung tâm đô thị hay một vùng nào đó sẽ có giá trị lớn hơn những BĐS nhà đất cùng loại nằm ở các vùng ven trung tâm (vị trí tương đối) Những BĐS nằm tại các ngã 4 hay ngã 3, trên các trục lộ giao thông quan trọng lại có giá trị cao hơn những BĐS nằm ở vị trí khác (vị trí tuyệt đối) Việc xem xét đánh giá ưu thế về vị trí BĐS là cực kỳ quan trọng, đặc biệt là xác định giá đất
- Kích thước, hình thể, diện tích thửa đất hoặc lô đất: một kích thước và diện tích thửa đất tối ưu khi nó thoả mãn một loại nhu cầu cụ thể của đa số dân cư trong vùng Ví dụ: tại Hà Nội, với nhu cầu để ở, thì loại kích thước và diện tích tối ưu khi mặt tiền thửa đất từ 4m-5m và chiều sâu thửa đất là từ 10m-15m.
- Địa hình BĐS toạ lạc: địa hình nơi BĐS toạ lạc cao hay thấp so với các BĐS khác trong vùng lân cận có tác động đến giá trị BĐS Ở những khu vực thấp, thường hay bị ngập nước vào mùa mưa hay bị hiện tượng triều cường thì giá của BĐS sẽ thấp, ngược lại giá của nó sẽ cao hơn.
- Hình thức (kiến trúc) bên ngoài của BĐS (đối với BĐS là nhà hoặc là các công trình xây dựng khác): nếu 2 BĐS có giá xây dựng như nhau, BĐS nào có kiến trúc phù hợp với thị hiếu thì giá trị của nó sẽ cao hơn và ngược lại.
- Đặc điểm trên mặt đất và dưới lòng đất (độ dày của lớp bề mặt, tính chất thổ nhưỡng, tính chất vật lý…) Mức độ ảnh hưởng của các yếu tố trên đến giá trị của BĐS tuỳ thuộc vào mục đích sử dụng đất Ví dụ: độ màu mỡ của đất có thể rất quan trọng đối với giá trị đất khi sử dụng vào mục đích nông nghiệp, nhưng lại không quan trọng khi sử dụng đất cho xây dựng.
- Tình trạng môi trường: môi trường trong lành hay bị ô nhiễm nặng, yên tĩnh hay ồn ào đều ảnh hưởng trực tiếp đến giá trị BĐS.
- Các tiện lợi và nguy cơ rủi ro của tự nhiên: những BĐS nằm ở những vùng thường hay bị các sự cố của thiên tai (bão, lụt, động đất, khí hậu khắc nghiệt…) làm cho giá trị BĐS bị sút giảm và ngược lại.
- Nhóm các yếu tố kinh tế
- Khả năng mang lại thu nhập từ BĐS: mức thu nhập hàng năm từ BĐS mang lại sẽ có ảnh hưởng quan trọng đến giá trị của BĐS đó Khi khả năng tạo ra thu nhập từ BĐS càng cao thì giá chuyển nhượng của nó càng cao và ngược lại.
- Những tiện nghi gắn liền với BĐS: như hệ thống điện, nước, vệ sinh, điều hoà nhiệt độ, thông tin liên lạc Hệ thống tiện nghi càng đầy đủ và chất lượng càng tốt thì càng làm cho giá trị BĐS càng gia tăng.
- Nhóm các yếu tố liên quan đến thị trường
- Tính hữu dụng của BĐS;
- Nhu cầu loại BĐS trên thị trường.
Các yếu tố pháp lý liên quan đến BĐS
- Tình trạng pháp lý của BĐS: các giấy tờ chứng thư pháp lý về quyền sử dụng đất, sở hữu nhà, giấy phép xây dựng v.v hiện có.
- Các quy định về xây dựng và kiến trúc gắn với BĐS, các hạn chế về quyền sử dụng đất, sở hữu nhà và công trình xây dựng khác gắn với BĐS: tình trạng cho thuê, thế chấp BĐS, tình trạng tranh chấp quyền sử dụng đất, sở hữu nhà, sự hạn chế quyền sở hữu chung (ví dụ nhà xây dựng ở các khu vực là đường băng lên xuống của máy bay không được cao quá 3 tầng…).
Các yếu tố chung bên ngoài
- Các yếu tố chính trị pháp lý
- Sự thay đổi về đường lối chính sách của Nhà nước và chính quyền địa phương có thể có những tác động đến hoạt động của thị trường BĐS nói chung và sự đầu tư vào lĩnh vực BĐS nói riêng Cụ thể là:
- Các chính sách có tác động gián tiếp như: sự khuyến khích đầu tư bên ngoài vào địa phương có thể làm tăng nhu cầu về BĐS qua đó có thể làm cho giá BĐS gia tăng.
- Các chính sách tác động trực tiếp như:
Chính sách cho phép Việt kiều mua BĐS tại Việt Nam.
Chính sách cho phép những người không có hộ khẩu thành phố được mua nhà tại thành phố.
Chính sách tài chính áp dụng đối với những người được nhà nước giao đất, cho thuê đất…
Chính sách tín dụng đối với hoạt động đầu tư vào lĩnh vực BĐS
Các chính sách thuế của Nhà nước đối với BĐS
- Các yếu tố thuộc về kinh tế vĩ mô Đó là các yếu tố kinh tế liên quan như:
- Tình hình cung-cầu BĐS trong khu vực
- Đặc điểm của những người tham gia thị trường BĐS trong khu vực
- Các điều kiện của thị trường BĐS trong khu vực
- Hiện trạng vùng lân cận (cơ sở hạ tầng như đường, hệ thống cấp thoát nước, cấp điện, thông tin liên lạc…)
- Mức độ tăng trưởng GDP hàng năm của vùng
- Thu nhập bình quân hàng năm của người dân trong vùng (thuộc nhóm cao, trung bình hay thấp) so với các vùng khác
- Khả năng đáp ứng nhu cầu tín dụng của hệ thống tín dụng trong vùng;
- Số lượng các lô, thửa đất trống trong vùng
- Mức giá bình quân các loại đất trong vùng
- Tỷ lệ thuế và mức thuế suất
- Mức độ lạm phát chung
- Tình hình thị trường lao động, thị trường chứng khoán, thị trường tín dụng trong vùng
- Các yếu tố xã hội
Các yếu tố xã hội cũng tác động lớn đến giá trị BĐS Một khu vực mà mật độ dân số đột nhiên tăng cao do tốc độ tăng của dân số cơ học thì giá trị BĐS nơi đó sẽ tăng lên do cân bằng cung-cầu bị phá vỡ Mặt khác các yếu tố khác trong vùng như: chất lượng dịch vụ y tế, giáo dục, trình độ dân trí, vấn đề an ninh, tập quán người dân trong vùng cũng có ảnh hưởng đến giá trị của BĐS Tình trạng những người sống trong BĐS, tình trạng sức khoẻ,nghề nghiệp và tình trạng việc làm, các mối quan hệ tình cảm gia đình, xã hội của những người đang chung sống… Những vấn đề liên quan đến thuyết phong thuỷ.
Định giá Bất động sản
Khái niệm và vai trò của định giá BĐS
1.3.1.1 Khái niệm định giá Định giá là loại hoạt động chuyên môn vừa mang tính kinh tế kỹ thuật, tính pháp lý, vừa mang tính xã hội Hoạt động định giá hình thành, tồn tại và phát triển gắn liền với sự hình thành, tồn tại và phát triển của thị trường Định giá tài sản là hình thức phân tích kinh tế ứng dụng Định giá được một số tác giả định nghĩa như sau:
- Định giá là sự ước tính về giá trị của các quyền sở hữu tài sản cụ thể bằng hình thái tiền tệ cho một mục đích đã được xác định (GS.W.Sealrooke - viện đại học Portsmouth – Vương quốc Anh).
- Định giá là một khoa học về ước tính giá trị cho một mục đích cụ thể của một tài sản cụ thể, tại một thời điểm xác định, có cân nhắc đến tất cả các đặc điểm của tài sản cũng như xem xét tất cả các yếu tố kinh tế căn bản của thị trường, bao gồm các loại đầu tư lựa chọn (GS Lim Lan Yuan – khoa xây dựng và BĐS - đại học quốc gia Singapore).
1.3.1.2 Định giá BĐS. Định giá BĐS là hình thức phân tích kinh tế ứng dụng Định giá BĐS thực chất là định giá đất và định giá các tài sản gắn liền với đất (nếu có).
Trong trường hợp bao gồm cả việc định giá các tài sản gắn liền với đất, thì cũng không thể vì thế mà tách chúng hoàn toàn độc lập nhau, vì BĐS là một đơn vị thống nhất, thống nhất về quyền chiếm hữu, quyền sử dụng và về mục đích sử dụng Hơn nữa do BĐS là một tài sản không di dời được nên giá trị BĐS luôn luôn chịu sự tác động bởi nhiều yếu tố Số lượng các yếu tố và mức độ ảnh hưởng của mỗi yếu tố đến giá trị của BĐS là không giống nhau, chúng tùy thuộc vào từng loại BĐS, từng vị trí của BĐS Vì vậy, việc xác định các quyền đối với BĐS, những yếu tố và mức độ ảnh hưởng chúng đến giá trị của BĐS là rất khó khăn, phức tạp và đó cũng chính là công việc của người định giá cần giải quyết.
Mục đích và vai trò của Định giá Bất động sản
Thị trường BĐS là một bộ phận trong hệ thống các loại thị trường Thị trường BĐS phát triển là nhân tố thúc đẩy việc hình thành đồng bộ các loại thị trường, điều này có ý nghĩa quan trọng trong việc hình thành và phát triển cơ chế thị trường, phát triển nền kinh tế hàng hoá nhiều thành phần theo cơ chế thị trường có sự quản lý của nhà nước định hướng xã hội chủ nghĩa là một định hướng lớn của Đảng và nhà nước ta Mà thị trường BĐS chỉ phát triển được khi các giao dịch này trở nên phổ biến và dễ dàng Điều này có nghĩa là các giá trị của hàng hoá trong thị trường BĐS phải được xác định một cách chuẩn xác,phù hợp với tính năng sử dụng của mỗi loại tài sản Do vậy phải tiến hành công việc định giá BĐS, định giá là rất cần thiết khi ta đưa ra một quyết định liên quan đến tài sản BĐS.Các bên tham gia thị trường BĐS phải biết giá trị của BĐS để tiến hành trao đổi, giúp cho người bán có thể chấp nhận, quyết định giá mua bán có thể chấp nhận đựơc và người mua quyết định giá mua BĐS, nhà đầu tư kinh doanh cũng cần định giá để biết được giá trị của BĐS trong trường hợp cổ phần hoá doanh nghiệp, giúp cho xác định giá trị trong công bố tài chính hàng năm của công ty, định giá BĐS còn giúp cho việc trả tiền thuê tài sản, thế chấp hoặc bảo hiểm BĐS, không những thế công việc này còn là cơ sở để nhà nước quản lý và phát triển BĐS đảm bảo ích nước lợi dân
Xuất phát từ khái niệm BĐS là tài sản không thể di dời được gồm đất đai, nhà ở và các công trình gắn liền với đất, vậy định giá BĐS thế chấp thực chất là định giá đất và các công trình gắn trên đất Định giá BĐS đóng vai trò hết sức quan trọng trong nền kinh tế cũng như trong đời sống kinh tế-xã hội Tuy nhiên, ba vai trò quan trọng của định giá BĐS đã được các nhà nghiên cứu đúc kết là:
Làm tăng số lượng giao dịch, chuyển BĐS thành hàng hóa trên thị trường Từ hoạt động định giá, việc tư vấn, đặc biệt là tư vấn về giá đất sẽ diễn ra thông thoáng với nhiều thành phần kinh tế tham gia, cạnh tranh bình đẳng sẽ đảm bảo lợi ích của các bên tham gia thị trường Tư vấn giá đất sẽ giúp thực hiện các chủ trương, chính sách của Nhà nước như: Cổ phần hóa, bán, khoán, cho thuê các doanh nghiệp Nhà nước được thuận lợi trung thực hơn.
Định giá và tư vấn về giá đất có tác dụng làm công khai, minh bạch về giá đất, đảm bảo thông tin đến người có nhu cầu chính xác và khách quan Cơ quan thẩm định và tư vấn về giá đất có khả năng tiếp cận dễ dàng với mọi đối tượng.
Giúp Nhà nước hoàn thiện hoạt động quản lý Nhà nước nói chung và quản lý thị trường BĐS nói riêng.
Căn cứ và nguyên tắc của Định giá Bất động sản
Căn cứ của Định giá BĐS:
Căn cứ vào các yếu tố cơ bản của quá trình lao động để tạo nên BĐS
- Lao động: số lượng, chất lượng lao động
- Tư liệu lao động: số lượng và trình độ của tư liệu lao động.
- Đất đai: quy mô và vị trí của mảnh đất.
- Các nguồn lực khác: vật tư sản phẩm và tư liệu sản suất khác.
Căn cứ vào sự thay đổi trong nền kinh tế
- Thay đổi trong chính sách đất đai nhà ở.
- Sự biến động của thị trường BĐS.
- Sự thay đổi trong nhu cầu vật chất, văn hoá tinh thần của người dân.
- Sự thay đổi trong thị hiếu của người tiêu dùng.
Căn cứ vào sự phù hợp và đóng góp của BĐS vào khu vực
- Sự thống nhất giữa mục đích sử dụng và mục đích đầu tư.
- Sự phù hợp giữa các bộ phận cấu thành trong BĐS và giữa BĐS với quần thể BĐS xung quanh.
- Sự đóng góp của BĐS làm tăng giá trị của các BĐS xung quanh
Căn cứ vào yếu tố cấu thành tạo nên giá trị BĐS
- Giá trị nhà và giá trị đất tạo nên BĐS bao gồm quy mô, hai BĐS có diện tích như nhau, BĐS nào có mặt tiền lớn hơn thì giá trị của BĐS đó cũng cao hơn, BĐS có một mặt tiền giá trị sẽ thấp hơn BĐS cùng vị trí nhưng có nhiều hơn một mặt tiền, vị trí, và các quyền lợi pháp lý của BĐS.
- Đảm bảo tính cân bằng giữa các bộ phận cấu thành tạo nên BĐS.
Căn cứ vào các lợi ích trong tương lai mà BĐS sẽ mang lại
- GTTT của BĐS là giá trị hiện tại của các lợi ích trong tương lai của BĐS.
- Dự kiến giá trị tương lai cần được tính đến trong định giá
Nguyên tắc của Định giá BĐS:
Nguyên tắc sử dụng cao nhất và tốt nhất
Một BĐS được đánh giá là sử dụng cao nhất và tốt nhất nếu tại thời điểm định giá cho thấy BĐS đó đang được sử dụng hợp pháp cũng như đang cho thu nhập ròng lớn nhất hoặc có khả năng cho giá trị hiện tại của thu nhập ròng trong tương lai là lớn nhất, sử dụng cao nhất và tốt nhất đó có thể tồn tại và kéo dài liên tục trong một khoảng thời gian nhất định.
Sử dụng cao nhất và tốt nhất được xem là một trong số các nguyên tắc quan trọng nhất của định giá BĐS:
- Theo nguyên tắc này thì BĐS có thể sử dụng vào nhiều mục đích khác nhau và đem lại các lợi ích khác nhau nhưng giá trị của chúng được thừa nhận hay xác định nó được sử dụng cao nhất, hiệu quả nhất.
- Sử dụng cao nhất, tốt nhất có nghĩa là:
- BĐS đó phải sử dụng hợp pháp cho thu nhập dòng hiện tại và tương lai là lớn nhất và kéo dài liên tục.
- BĐS sử dụng hợp pháp tức là hợp pháp về mục đích sử dụng và hợp pháp cả về luồng thu nhập, BĐS phải đảm bảo phù hợp mặt pháp lý và hiện hữu của BĐS đặc biệt là những quy định về khai thác BĐS.
- Giá trị hiện tại các luồng thu nhập ròng của tất cả các yếu tố cấu thành BĐS là lớn nhất ở đây thu nhập dòng( phải) mang lại phải cao nhất đối với toàn bộ BĐS
- Thu nhập mang tính ổn định và kéo dài Căn cứ vào các yếu tố: Lãi xuất, Hợp dồng cho thuê, Tuổi thọ kinh tế của BĐS.
- Thỏa mãn các tiêu chuẩn lựa chọn phổ biến, phù hợp với nhiều người (tiếc là những yếu tố vật chất cấu thành BĐS phải phù hợp với nhiều người và mang tính phổ biến trong xã hội
Nguyên tắc này cho rằng: Giá thị trường được xác định bằng sự tương tác của cung và cầu Khi định giá chúng ta phải sử dụng giá cả của các BĐS khác để tham chiếu trong điều kiện cân bằng cung-cầu thì mới chính xác Nếu các giá cả này được hình thành không phải trên điều kiện cân bằng cung-cầu thì phải điều chỉnh Giá trị của BĐS được xác định bởi mối quan hệ cung-cầu về BĐS đó trên thị trường.
Trong đó giá trị của BĐS thay đổi theo sự thay đổi của những yếu tố cấu thành nên giá trị của nó Do vậy định giá phải dự báo trước những thay đổi này
Nguyên tắc này cho rằng, việc định giá một BĐS phải trên cơ sở một giá trị sử dụng duy nhất đối với toàn bộ BĐS đó
- Phù hợp với mục đích sử dụng cao nhất trong tất cả các yếu tố cấu thành BĐS Đòi hỏi tất cả các yếu tố của BĐS phải được định giá phù hợp.
- Phù hợp với các yếu tố trong bản thân BĐS.
- Phù hợp với các yếu tố bên ngoài của BĐS: hạ tầng, sân vườn, bãi đỗ xe….
- Phù hợp với quan niệm tập quán sử dụng khai thác BDS
Các BĐS có thể thay thế cho nhau vì vậy khi định giá phải xem xét đến giá trị của các BĐS khác nhau có thể thay thế cho nó Do vậy khi định giá người ta căn cứ vào sản phẩm tương đồng giống nhau , thay thế cho nhau hoặc những sản phẩm không tương đồng , không giống nhau nhưng có thể thay thế cho nhau được
Nguyên tắc cân đối ( cân bằng ) :
Các yếu tố của công trình BĐS phải cân đối và tương đồngvới nhau mới phát huy tác dụng bởi thế khi định giá BĐS phải xem xét tính cân đối hài hoà giữa các yếu tố và các công trình BĐS :
- Cân đối giữa nhà - đất
- Cân đối với các yếu tố bên ngoài công trình BĐS : bãi đỗ xe , cây xanh ….
- Cân đối giữa cấp độ nhà và cấp độ thiết bị nội thất
Khi định giá người ta xem xét mức độ đóng góp của từng yếu tố BĐS vào cấu thành giá trị của BĐS Khi thay đổi các yếu tố mới thì giá trị của BĐS sẽ thay đổi bao nhiêu theo phần đóng góp đó , đón góp của BĐS vào vùng , khu vực mà BĐS đó tồn tại Đây chính là nguyên tắc cơ bản trong việc xem xét tính khả thi của việc đầu tư bổ sung vào BĐS khi định giá viên xác định mức sử dụng BĐS tốt nhất và hiệu quả nhất
Giá trị của BĐS phải đảm bảo trong bối cảnh cạnh tranh chứ không phải là độc quyền , nếu BĐS nằm trong môi trường cạnh tranh người ta căn cứ vào giá hình thành trên thị trường Nếu BĐS không nằm trong môi trường cạnh tranh người định giá cần sử dụng những biện pháp chuyên biệt để định giá
Người định giá phải nhất quán tuân thủ những điều kiện những quy định , những rằng buộc đặt ra trong quá trình định giá Nhất quán trong cách đánh giá BĐS bên ngoài : môi trường , xã hội , xu hướng phát triển Kinh Tế - Xã Hội Mỗi BĐS và các bộ phận cảu nó phát huy tác dụng cho một mục đích thống nhất , không thể tách riêng từng bộ phận để định giá cho mục đích của bộ phận đó không lien quan đến bộ phận khác
Phải dựa vào khả năng thực tế của BĐS có dự báo nhưng không suy diễn , dựa vào tập quán quan niệm thực tế trong mua bán trao đổi , dựa vào kết quả thực tế đã được thị trường thừa nhận.
Quy trình Định giá Bất động sản
Các bước tiến hành khi Định giá.
Xác định vấn đề định giá
- Nhận dạng BĐS: địa chỉ BĐS, miêu tả pháp lý về BĐS: diện tích, hình thể, hệ thống bao quanh.
- Xác định các quyền về BĐS: quyền sở hữu hoặc 1 bộ phận của quyền sở hữu Các hạn chế về quyền sở hữu nhà, quyền đi qua, quyền lấn chiếm, quyền nắm giữ BĐS do siết nợ, quyền sử dụng dưới lòng đất và trên không trung.
- Xác định giá trị: xác định giá trị của các lợi ích cụ thể và loại giá trị nào được xác định.
- Ngày định giá: ngày ước lượng giá trị phải được xác định cụ thể Ngày này khác ngày gửi báo cáo định giá Thị trường giao động mạnh giá trị có giá trị vào ngày cụ thể.
- Phạm vi định giá: Mô tả quy mô số liệu được thu thập và báo cáo Chỉ rõ cái gì đã được làm và cái gì không được làm trong quá trình định giá BĐS.
Lập kế hoạch định giin
- Lập lịch trình làm việc tuỳ thuộc vào khối lượng công việc đòi hỏi thời gian dài hay ngắn.
- Yêu cầu nhân lực: số lượng và chất lượng nhân lực.
- Xác định nguồn thông tin.
Nhóm thông tin cần phân tích bao gồm: thông tin chung, thông tin cụ thể về BĐS và số liệu cung cầu BĐS so sánh.
- Thông tin chung về vùng: gồm các thông tin xã hội, tin kinh tế, môi trường và can thiệp của chính phủ.
- Thông tin cụ thể về BĐS và các BĐS có thể so sánh được.
- Ước lượng GTTT của đất.
Thu thập và phân tích số liệu.
Các số liệu chung bao gồm thông tin về các yếu tố về xã hội, kinh tế, chính quyền và môi trường.
- Phân tích xu hướng kinh tế: bằng dự báo các điều kiện thị trường, hiểu các xu hướng kinh tế như quy mô và định hướng của các thay đổi trong nền kinh tế ảnh hưởng đến giá trị của BĐS
- Phân tích các xu hướng kinh tế quốc tế ảnh hưởng đến các địa phương, tình hình tài chính quốc tế, sự sẵn có của vốn vay, vốn tài trợ làm giá BĐS thay đổi.
- Phân tích cơ sở kinh tế như sự hình thành các ngành các doanh nghiệp, các khả năng phát triển cơ sở hạ tầng cơ sở địa phương, văn hoá xã hội những điều kiện đó sẽ thu hút lượng cầu ra sao, cung như thế nào, ảnh hưởng đến giá BĐS và khả năng cạnh tranh.
- Các quy định của chính phủ và quan điểm xã hội: quy định của chính phủ ta quan tâm đến quy hoạch sử dụng đất, điều kện bắt buộc đối với hệ thống điện nước giao thông, xem xét đến quy định của chính phủ phải quan tâm đến chính sách phát triển đất ở để tạo điều kiện đất đai phát triển tốt hơn có thể làm tăng chi phí xây dựng hoặc làm giảm chi phí xây dựng dẫn đến thay đổi giá BĐS.
- Sự dao động trong xây dựng: nó điều giao động trong quá trình kinh doanh khi định giá thì cần phải xác định xu hướng của nền kinh tế, hoạt động kinh doanh BĐS đang ở giai đoạn nào đang hưng thịnh hay suy thoái dẫn đến thay đổi giá BĐS.
Bao gồm số liệu chi tiết về BĐS cần định giá và BĐS đã bán, đã cho thuê có thể so sánh được, các đặc điểm của thị trường địa phương để từ đó lựa chọn phương pháp định giá cụ thể.
- Lựa chọn yếu tố phù hợp để so sánh: dựa trên mức độ có thể so sánh được, sự sẵn có của thông tin trên thị trường, thông tin phải xác thực và đáng tin cậy.
- Điều tra các giao dịch trong thị trường: tập hợp thông tin chung về thị trường từ các kiểu giao dịch.
THỰC TRẠNG CÔNG TÁC ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN TẠI CÔNG TY THẨM ĐỊNH GIÁ THẾ KỶ
Giới thiệu chung về công ty thẩm định giá Thế kỷ
2.1.1 Lịch sử hình thành và mục tiêu của CTCP Thẩm Định Giá Thế Kỷ (CENVALUE)
CENVALUE là một trong những doanh nghiệp thẩm định giá chuyên nghiệp và hàng đầu tại Việt Nam, được thành lập theo nghị định số 101/NĐ-CP ngày 03/08/2005 của chính phủ CENVALUE đáp ứng đầy đủ những tiêu chuẩn hết sức khắt khe về nhân sự, trình độ chuyên môn và cơ sở vật chất kỹ thuật được đặt ra đối với một doanh nghiệp thẩm định giá chuyên nghiệp.
Ngay từ khi thành lập, CENVALUE đã nhanh chóng tham gia và hòa nhập với cộng đồng các doanh nghiệp thẩm định giá của Việt Nam, khu vực và thế giới. CENVALUE hiện là thành viên tích cực của Hội thẩm định giá Việt Nam
Mục tiêu phấn đấu trở thành doanh nghiệp thẩm định giá chuyên nghiệp và hàng đầu của Viêt Nam và từng bước hội nhập thế giới, CENVALUE không ngừng nỗ lực nâng cao đội ngũ TĐV có trình độ năng lực, kinh nghiệm, hiểu biết sau chuyên môn nghiệp vụ Đội ngũ TĐV thường xuyên được huấn luyện đào tạo trong và ngoài nước nhằm nâng cao trình độ nghiệp vụ và đáp ứng các tiêu chuẩn của Việt Nam và Quốc tế đối với đội ngũ TĐV.
2.1.2 Giới thiệu về công ty thẩm định giá Thế Kỷ
Tên Công ty: CÔNG TY CỔ PHẦN THẨM ĐỊNH GIÁ THẾ KỶ
Địa chỉ trụ sở chính: 304 Trần Khát Chân, Hai Bà Trưng, TP Hà Nội
– 82 Nguyễn Chí Thanh, P Láng Thượng, Q Đống Đa, TP Hà Nội
– Tầng 1, CT4 Khu Đô Thị Mỹ Đình – Mễ Trì, Từ Liêm, TP Hà Nội
– Tòa nhà DETECH, Đại Học FPT, Từ Liêm, TP Hà Nội
– 671 Lạc Long Quân, Quận Tây Hồ, TP Hà Nội
Giấy chứng nhận ĐKKD số: 0103022609, do Sở Kế Hoạch và Đầu Tư Hà Nội cấp ngày: 29-02-2008
Thông báo số 321/TB-BTC, ngày 29-09-2008 của Bộ Tài Chính, Về việc Công bố danh sách TĐV về giá hành nghề và danh sách các tổ chức, doanh nghiệp TĐG có đủ điều kiện hoạt động thẩm định giá
Đội ngũ TĐV, chuyên viên và cộng tác viên đông đảo, đủ khả năng thẩm định các loại tài sản với mọi qui mô
Ngay từ khi thành lập, CTCP định giá Thế kỷ đã là một thành vien tích cực của Hội định giá Việt Nam Với đội ngũ nhân viên trẻ, nhiệt huyết, sáng tạo tuy mới thành lập song CENVALUE đã thu hút được sự chú ý cũng như có được sự tín nhiệm của nhiều khách hàng là cá nhân, doanh nghiệp, công ty tư nhân,…, nhanh chóng tham gia và hòa nhập với cộng đồng các doanh nghiệp Thẩm định của cả nước và khu vực Hiện nay công ty đang là thành viên chính thức của:
Hội doanh nghiệp trẻ Thành phố Hà Nội
Hiệp hội BĐS nhà đất Việt Nam
Hiệp hội định giá Việt Nam
Phòng thương mại và công nghiệp Việt Nam.
2.1.3 Cơ cấu tổ chức công ty
Thực trạng công tác định giá bất động sản tại CTCP thẩm định giá thế kỷ
2.2.1 Các cơ sở pháp lý của hoạt động định giá Bất động sản tại CTCP thẩm định giá Thế Kỷ
Việc định giá tài sản của CTCP thẩm định giá Thế Kỷ căn cứ vào các Tiêu chuẩn thẩm định giá của Việt Nam và các Văn bản Pháp quy do Nhà nước Việt Nam cũng như các cấp thẩm quyền địa phương ban hành, bao gồm:
2 Nghị định 101/2005/NĐ-CP Về Thẩm Định Giá
3 Thông tư 17/2006/TT-BTC Hướng dẫn thực hiện Nghị định 101/2005/NĐ-CP Về Thẩm Định Giá
4 Nghị định 170/2003/NĐ-CP Quy định chi tiết thi hành một số điều của Pháp lệnh Giá
5 Quyết định số 06/2005/QĐ-BTC Ban hành quy chế tính giá tài sản, hàng hóa, dịch vụ
6 Quyết định số 21/2004/QĐ-BTC Ban hành Quy chế cấp, sử dụng và quản lý thẻ TĐV về giá
7 Quyết định số 24/2005/QĐ-BTC Ban hành 3 tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam (Đợt 1)
8 Quyết định số 77/2005/QĐ-BTC Ban hành 3 tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam (Đợt 2)
9 Thông tư 7/2004/TT-BTC Hướng dẫn thực hiện NĐ 170/2003/NĐ-CP
11 Nghị định 181/2004/NĐ-CP về Thi hành Luật Đất Đai
12 Nghị định 188/2004/NĐ-CP về Phương pháp xác định giá đất và Khung giá các loại đất
13 Nghị định 198/2004/NĐ-CP về Thu tiền sử dụng đất
14 Thông tư 01/2005/TT-BTNMT hướng dẫn một số điều của Nghị định 181/2005/NĐ-CP
15 Thông tư 114/2004/TT-BTC của Bộ Tài chính về việc hướng dẫn thực hiện Nghị định số 188/2004/NĐ-CP
16 Luật Kinh Doanh BĐS năm 2006
18 Chế độ kế toán và chuẩn mực kế toán Việt Nam.
Ngoài các văn bản chủ yếu trên, trong những trường hợp cụ thể công ty còn áp dụng một số các văn bản pháp lý khác do địa phương ban hành.
Như vậy liên quan đến lĩnh vực định giá tài sản nói chung và BĐS nói riêng có rất nhiều văn bản pháp lý quy định Các văn bản này lại thuộc nhiều lĩnh vực khác nhau như: địa chính, kiến trúc, xây dựng, môi trường…và thường xuyên thay đổi Do vậy, việc áp dụng các văn bản pháp luật vào thực tiễn hoạt động rất phức tạp và cong nhiều tranh cãi, ảnh hưởng đến kết quả định giá Trong quá trình định giá đòi hỏi TĐV phải nắm bắt, cập nhật thường xuyên cũng như vận dụng một các linh hoạt các văn bản này đối với từng trường hợp cụ thể để có thể mang lại kết quả chính xác nhất
2.2.2 Các phương pháp định giá Bất động sản
Với vị thế là một doanh nghiệp trẻ tuy nhiên các hợp đồng định giá của công ty Thẩm định giá Thế Kỷ rất đa dạng và phong phú, với các tài sản thẩm định là các BĐS, doanh nghiệp, máy móc thiết bị,…song lĩnh vực hoạt động nổi bất hơn cả đó là định giá các BĐS, trong đó là thẩm định các căn hộ, ngôi nhà riêng biệt, chung cư, biệt thự,…Do vậy với các BĐS phương pháp định giá chủ yếu trong thời gian qua chủ yếu là phương pháp so sánh trực tiếp, phương pháp chi phí và phương pháp đầu tư Để có cái nhìn khách quan và tổng thể hơn về phương pháp định giá BĐS ở công ty Thẩm định giá Thế Kỷ có thể phân tích qua ví dụ cụ thể như sau:
Thông tin chung về BĐS cần định giá:
1) Vị trí của BĐS cần định giá:
BĐS thẩm định tọa lạc tại số 226B ngõ 255 đường Hoàng Mai, phường Hoàng Văn Thụ, quận Hoàng Mai, Hà Nội.
Phía Bắc giáp khu dân cư.
Phía Tây giáp ngõ 255 đường Hoàng Mai (ngõ rộng 7m).
Phía Đông giáp khu dân cư.
Phía Nam giáp nhà số 2B, ngõ 255 đường Hoàng Mai, phường Hoàng Văn Thụ, Hoàng Mai, Hà Nội
2) Hồ sơ pháp lý và hồ sơ kỹ thuật của BĐS:
Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở số AD 508421
- Diện tích: 57 m2 (Đo vẽ thực tế)
- Hình dạng: tương đối vuông vức
- Hiện trạng : Nhà 4 tầng, 1 tum (xây dựng năm 2007).
4) Cơ sở hạ tầng kỹ thuật:
- Cấp điện : Tốt, ổn định;
- Cấp nước : Tốt, ổn định;
- Cấp gas : Chưa có hệ thống cấp gas;
- Thoát nước : Hoạt động tốt;
- Tình trạng ngập lụt : không bị ngập lụt;
- Thông tin liên lạc: Truyền hình, điện thoại cố định, internet, điện thoại di động, truyền hình cáp, vệ tinh hoạt động tốt;
- Chiếu sáng : Hệ thống đèn đường chiếu sáng tốt.
- Khí hậu Quận Hoàng Mai nằm trong khu vực chung của Thành phố Hà Nội, chịu ảnh hưởng của chế độ gió mùa nhiệt đới nóng ẩm Một năm có hai mùa rõ rệt.
- Mùa mưa nóng ẩm, mưa nhiều, lượng mưa tập trung vào các tháng 7, 8 và 9 chiếm 70% lượng mưa cả năm Thời kỳ này hướng gió chủ đạo là đông nam và đông.
- Mùa rét, ít mưa, có mưa phùn, hướng gió chủ đạo là Đông Bắc và Bắc Nhiệt độ trung bình hàng năm là 23,5 0 C, nhiệt độ cao nhất xảy ra vào tháng 7, cao nhất lên đến
42 0 C và thấp nhất có thể xuống 8,8 0 C vào tháng giêng.
- Chế độ mưa: Chủ yếu tập trung vào các tháng 7, 8, 9 và mùa mưa từ tháng 5 đến tháng 10 với tổng lượng mưa là 1.430 mm, so với cả năm là 1676 mm, chiếm 90%.
- Độ ẩm: Khí hậu nóng ẩm, độ ẩm trung bình hàng năm là 84%, cao nhất là tháng 8.
- Gió: Có hai hướng gió chủ đạo là đông nam về mùa hè, đông bắc về mùa đông, chiếm 54% lượng gió cả năm.
- Chế độ mưa bão: mùa mưa cũng thường là mùa có gió bão Thông thường một năm có 2 - 3 cơn bão ảnh hưởng đến Hà Nội với gió cấp 7, cấp 8.
6) Cơ sở hạ tầng xã hội:
Khu vực BĐS tọa lạc có vị trí thuận lợi, gần các trung tâm văn hóa, trường học, các địa điểm vui chơi giải trí, cơ sở hạ tầng xã hội hoàn thiện.
Khu vực BĐS tọa lạc có môi trường kinh doanh không thật thuận lợi, chỉ thích hợp để ở.
- Cảnh quan : Tương đối đẹp, ngõ rộng 4,5m.
- An ninh :Tốt. ĐÁNH GIÁ NHƯNG ƯU THẾ VÀ BẤT LỢI CỦA CÁC BĐS SO SÁNH VỚI BĐS MỤC TIÊU
Các tiêu chí so sánh
BĐS Định giá BĐS so sánh 1
Các BĐS đều thuộc đường Hoàng Mai - Phường Hoàng Văn Thụ
- Quận Hoàng Mai - Hà Nội
BĐS tọa lạc tại số 226B ngõ 255 đường Hoàng Mai, phường Hoàng Văn Thụ, quận Hoàng Mai,
Hà Nội Gần KĐT Đền Lừ, ngõ rộng 4,5m, ô tô đỗ cửa
BĐS tọa lạc tại số 1/8 ngõ 190 đường Hoàng Mai -
Hà Nội Ngõ nhỏ, ô tô đỗ cách nhà 5m
Tọa lạc tại ngõ 190 đường Hoàng Mai
- Hà Nội, gần công an phường Hoàng Văn Thụ, nhà 3 mặt thoáng, ô tô đỗ cửa
Tọa lạc tại ngõ 224 đường Hoàng Mai -
Hà Nội, ngõ rộng ô tô tải 2,5 tấn có thể vào được, gần khu đô thị đền lừ
169 đường Hoàng Mai, ngõ nhỏ ô tô không vào được, vị trí không đẹp bằng BĐS thẩm định.
3 Hồ sơ pháp lý GCN Quyền sử dụng đất
Vuông vức Vuông vức Vuông vức Vuông vức
Nhà xây 4 tầng 1 tum, hoàn thành năm 2007, thiết kế hiện đại, sàn lát gạch men, cầu thang tay vịn bằng gỗ.
4 tầng, sàn gỗ thiết kế Châu Âu, mới xây dựng năm 2008.
Nhà xây 4 tầng, nhà bê tông, thiết kế hiện đại
5 tầng, nội thất đẹp, sàn lát gỗ
Nhà xây bê tông 3 tầng, thiết kế hiện đại.
6 Cơ sở hạ tầng kỹ thuật
Hoàng Mai là quận trung tâm của thành phố HàNội Cơ sở hạ tầng kỹ thuật hoàn chỉnh Mặt đường trải nhựa, hệ thống cấp nước ổn định,thoát nước tốt, không bị ngập nước, đèn đường tốt, hệ thống cấp điện tốt, thông tin liên lạc hoạt động tốt, phòng cháy chữa cháy tốt.
Cơ sở hạ tầng xã hội
Khu vực các BĐS tọa lạc là khu vực tập trung các thành phần dân cư có dân trí cao, khu vực có nhiều trường học, trạm y tế, siêu thị, các khu vui chơi giải trí, các ngân hàng…
Các BĐS đều nằm trong khu vực đã được quy hoạch hoàn chỉnh.
BĐS thẩm định nằm trong khu vực dân trí cao, thích hợp để làm nhà ở, không thuận lợi cho việc kinh doanh
Khu vực đa dạng các loại hình dịch vụ Môi trường sống sống tốt
Các BĐS đều nằm trong khu vực có hệ thống giao thông hạ tầng thuận tiện, gần khu trung tâm quận Hoàng Mai.
12 An ninh Khu vực các BĐS tọa lạc có an ninh tốt
Các BĐS không có bất lợi gì về mặt phong thủy ĐIỀU CHỈNH CÁC BẤT ĐỘNG SẢN SO SÁNH SO VỚI BẤT ĐỘNG SẢN CẦN THẨM ĐỊNH GIÁ
TT Các tiêu chí so sánh BĐS thẩm định Tỷ lệ tăng giảm so với BĐS thẩm định giá
So sánh 1 So sánh 2 So sánh 3 So sánh 4
7 Cơ sở hạ tầng kỹ thuật 100% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0%
8 Cơ sở hạ tầng xã hội 100% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0%
Tổng chênh lệch so với BĐS thẩm định 100% 97,0% 102,0% 108,0% 94,0%
Giá quy về BĐS thẩm định (VND/m2) 38.144.330 37.990.196 38.078.704 37.993.617 Giá quy về BĐS thẩm định bình quân
Giá trị quyền sử dụng đất = Đơn giá đất (VND/m 2 )x Diện tích đất (m 2 )
GIÁ TRỊ CÔNG TRÌNH XÂY DỰNG TRÊN ĐẤT a Mô tả hiện trạng của công trình xây dựng
Kết cấu Đặc điểm Diện tích
Móng băng (thiết kế 7 tầng), lát đá hoa, tường sơn bóng dày 20cm; Gồm phòng khách và 01 phòng vệ sinh (cửa phòng bằng gỗ thông: 1,88m x 0,85m)
Tầng 2 Tường sơn bóng dày 20cm, sàn lát đá hoa chống xước.
Gồm 2 phòng ở và 1 phòng vệ sinh 58
Tầng 3 Tường sơn bóng, dày 20cm, sàn lát đá hoa chống xước.
Gồm 2 phòng ở và 1 phòng vệ sinh 58
Tầng 4 Tường sơn bóng, dày 20cm, sàn lát đá hoa chống xước.
Gồm 2 phòng ở và 1 phòng vệ sinh 58
Tổng diện tích xây dựng 58
Tum trước: Lợp tôn, cốt thép, lát gạch chống trơn 23,55 Tum sau: Lợp tôn, cốt thép, lát gạch chống trơn 16,2 Cửa ra vào chính Bằng gỗ Lim 7,65
06 bộ cửa ra vào bằng gỗ Lim (2,56m x 0,92m); 03 bộ cửa ra ban công (2,5m x 1,12m); 02 bộ cửa ra ban công tầng tum (2,22m x 0,92m)
Cầu thang Cầu thang từ tầng 1 đến tầng tum bằng gỗ Lim, tay vịn bằng gỗ cùng loại; lát đá hoa cương b Giá trị của công trình xây dựng:
TT Kết cấu Đơn vị tính
Khối lượng Đơn giá Giá trị
III Tổng giá trị xây dựng mới 965.182.380
Giá trị công trình xây dựng trên đất = Tổng giá trị xây dựng công trình x Tỷ lệ chất lượng còn lại của công trình
Trên cơ sở phân tích những yếu tố có ảnh hưởng đến giá trị của quyền sử dụng đất và công trình xây dựng trên đất của BĐS định giá; Trên cơ sở theo dõi sự biến động của thị trường BĐS của Thành phố Hà Nội trong các tháng 10, tháng 11 và tháng 12, CENVALUE kết luận giá trị quyền sử dụng đất của BĐS phù hợp với những đặc điểm mô tả, tại thời điểm định giá.
TT Tên tài sản Giá trị Tổng giá trị
1 Giá trị Quyền sử dụng đất 1.348.542.542
2 Giá trị công trình XD trên đất 820.405.023
GTTT của bất động sản thẩm định là: 2.168.900.000 VND (Hai tỷ một trăm sáu mươi tám triệu chín trăm ngàn đồng chẵn) (làm tròn)
Một số hình ảnh của Bất động sản định giá:
Tổng thể bất động sản thẩm định Mặt tiền bất động sản thẩm định
NHẬN XÉT: Để định giá một BĐS, TĐV có thể sử dụng một hay nhiều phương pháp định giá khác nhau, tùy thuộc vào đặc điểm mục đích định giá cũng như khả năng cung ứng tài liệu thị trường Mỗi phương pháp có ưu điểm nhược điểm nhất định và điều kiện áp dụng riêng: phương pháp đánh giá giá trị BĐS sử dụng trong trường hợp này có thể lại không phù hợp với trường hợp khác.
Trong vi dụ nêu trên để định giá giá trị BĐS(gồm quyền sử dụng đất và công trình xây dựng trên đất), các TĐv đã lựa chọn phương pháp so sánh trực tiếp để xác định giá trị BĐS và dùng phương pháp chi phí để xác định giá trị công trình xây dựng trên đất Ngiệp vụ định giá được thực hiện theo tiến trình khá chi tiết, chặt chẽ, phương pháp định giá được lựa chọn là phù hợp với đặc điểm mục đích tuân thủ nguyên tắc định giávà được thực hiện theo một quy trình hợp lý Do đó kết quả cuối cùng về giá trị BĐS có độ chính xác cao.
2.2.3 Quy trình định giá BĐS tại công ty Thẩm định giá Thế Kỷ
Trong quá trình định giá, công ty Thẩm định giá Thế Kỷ đã thực hiện theo quy trình gồm:
Tiếp nhận yêu cầu của khách hàng
Nghiên cứu hồ sơ tài
Lập kế hoạch thẩm định giá
Khảo sát hiện trạng của tài sản, thu thập thông tin về tàn sản
Lập dự thảo báo cáo, chứng thư TĐG
Kiểm soát chất lượng báo cáo, chứng thư TĐG
Phát hành báo cáo, chứng thư TĐG
Lập biên nhận hồ sơ
Đối chiếu các hồ sơ, tài liệu mà khách hàng cung cấp với yêu cầu, quy định của công ty và pháp luật
Thỏa thuận giá dịch vụ
Chuẩn bị tài liệu, phương tiện, công cụ TĐ
Yêu cầu bổ sung tài liệu (*)
Chụp ảnh, quay phim, vẽ sơ đồ, đối chiếu tài liệu được cung cấp…
Thu thập và xử lý thông tin về tài sản
Lập báo cáo, chứng thư TĐ sơ bộ
Kiểm tra, đánh giá chất lượng kết quả TĐ
Biên bản bàn giao chứng thư
Biên bản thanh lý hợp đồng
MỘT SỐ GIẢI PHÁP HOÀN THIỆN CÔNG TÁC ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN TẠI CÔNG TY THẨM ĐỊNH GIÁ THẾ KỶ
Định hướng phát triển công ty trong thời gian tới
3.1.1 Định hướng phát triển chung Định giá đã và đang là một lĩnh vực thu hút được sự quan tâm của rất nhiều các tổ chức, cá nhân bởi những ứng dụng quan trọng cũng như lợi nhuận mà nó mang lại cho các doanh nghiệp Đặc biệt, trong giai đoạn hiện nay, khi mà nền kinh tế đang trong quá trình hội nhập và phát triển thì định giá trở thành một nhu cầu bức thiết trong nền kinh tế. Trong xu thế đó, Công ty Thẩm định giá Thế Kỷ xác định xây dựng công ty trở thành một công ty thẩm định giá chuyên nghiệp hang đầu tại Việt Nam, từng bước hội nhập khu vực và thế giới.
Là một trong những công ty thẩm định giá đầu tiên ở Việt Nam, lại ra đời trong bối cảnh nền kinh tế tăng trưởng mạnh và hội nhập, công ty đang đứng trước nhiều cơ hội lớn mà không phải công ty nào cũng có được Với lợi thế đó, công ty sẽ phấn đấu hết mình để xứng đáng với tiềm năng của mình.
Trước mắt, trong năm nay (2008), CENVALUE sẽ tiếp tục mở rộng quy mô, phạm vi hoạt động trên địa bàn cả nước, nhất là ở các thành phố lớn, các trung tâm kinh tế, hướng tới nhiều đối tượng khách hàng là các tổ chức, cá nhân thuộc mọi thành phần kinh tế.Hoạt động của công ty cũng sẽ được triển khai ở nhiều lĩnh vực khác nhau nhằm đáp ứng nhiều hơn nhu cầu của khách hàng Đồng thời, trong năm tới, công ty sẽ cố gắng tăng doanh thu và lợi nhuận của tất cả các hoạt động cũng như của toàn công ty Theo kế hoạch hoạt động của toàn công ty năm 2008, doanh thu của công ty đạt ? tỷ đồng. Để đạt được mục tiêu đó, ngay từ bây giờ, công ty đã xác định những hành động cụ thể: Trang bị cơ sở vật chất làm việc như nâng cấp lại hệ thống máy tính, các đồ dùng văn phòng khác, đảm bảo cho các hoạt động được tiến hành một cách nhanh nhất và hiệu quả nhất.
Bên cạnh đó, công ty đã và đang xây dựng Website tương tác hoàn chỉnh, tạo điều kiện thuận lợi cho việc truy cập của nhiều đối tượng, thu hút được nhiều khách hàng.
Thêm vào đó, công ty sẽ xây dựng một hệ thống cơ sở dữ liệu đa dạng và hoàn thiện nhằm nâng cao chất lượng và năng suất trong quá trình tác nghiệp, nâng cao chất lượng dịch vụ định giá Từ đó đáp ứng được nhu cầu ngày càng cao của khách hàng, mới cạnh tranh được với các doanh nghiệp khác.
Song song với các hoạt động này, công ty cũng sẽ tiến hành tuyển dụng thêm nguồn nhân lực, đặc biệt là nguồn nhân lực có chất lượng cao Đồng thời tổ chức đào tạo, bồi dưỡng các cán bộ, nhân viên trong công ty trở thành những nhân viên chuyên nghiệp, làm việc hiệu quả, tạo uy tín cho công ty Với những nỗ lực này, chắc chắn trong tương lai không xa CENVALUE sẽ trở thành một công ty có uy tín lớn trong lĩnh vực Định giá trong nước cũng như ở nước ngoài.
3.1.2 Định hướng phát triển dịch vụ định giá BĐS trong thời gian tới
BĐS sản nói chung và định giá BĐS nói riêng là một lĩnh vực hoạt động chủ yếu và quan trọng của công ty Cùng với định hướng phát triển chung của toàn công ty, trong thời gian tới, Công ty Thẩm định giá Thế Kỷ xác định phát triển dịch vụ định giá trở thành hoạt động chính của công ty Theo kế hoạch hoạt động của công ty năm 2008, doanh thu dịch vụ thẩm định giá đạt khoảng ?, chiểm 50% tổng doanh thu, trong đó dịch vụ định giá BĐS sẽ đóng vai trò chử đạo.
Cùng với những hoạt động chung trên, trong thời gian tới, công ty sẽ tiếp tục tuyển dụng và đào tạo thêm một số TĐV về giá Trang bị thêm cho các TĐV các kiến thức có liên quan như kiến trúc, xây dựng, phong thuỷ,
Hoàn thiện công tác xây dựng cơ sở dữ liệu về giá đất trên địa bàn thành phố để phục vụ tốt hơn cho công tác định giá. Đồng thời, từng bước hoàn thiện quy trình và phương pháp định giá tại công ty để nâng cao khả năng cạnh tranh, khẳng định vị thế của mình trên thương trường.
Trong tương lai xa hơn, với tiềm năng có sẵn, CENVALUE phấn đấu trở thành doanh nghiệp Thẩm định giá chuyên nghiệp hàng đầu, đáp ứng yêu cầu và từng bước hội nhập với đội ngũ TĐV của Việt Nam và quốc tế.
Một số giải pháp hoàn thiện công tác định giá BĐS tại CTCP Thẩm định giá Thế Kỷ
Sau khi nghiên cứu thực trạng các phương pháp và quy trình định giá ở Công ty Thẩm định giá Thế Kỷ, trên cơ sở xem xét định hướng phát triển của công ty trong thời gian tới, em xin mạnh dạn đưa ra một số giải pháp mang tính chất tham khảo nhằm khắc phục những hạn chế gặp phải trong quá trình thực hiện, hoàn thiện quy trình và phương pháp trong công tác định giá BĐS áp dụng tại Công ty Thẩm định giá Thế Kỷ, góp phần hoàn thành mục tiêu phát triển của công ty.
3.2.1 Nâng cao trình độ đội ngũ Thẩm định viên
Trong mọi tổ chức, thuộc tất cả các lĩnh vực thì con người luôn là yếu tố trung tâm, là đầu vào quan trọng, quyết định sự thành bại của tổ chức đó Trong lĩnh vực định giá thì yếu tố này lại càng không thể thiếu và có ảnh hưởng trực tiếp đến kết quả hoạt động bởi định giá vừa là khoa học vừa là nghệ thuật Kết quả định giá phụ thuộc rất nhiều vào trình độ chuyên môn cũng như kinh nghiệm của các TĐV Quy trình và phương pháp định giá tại Công ty Thẩm định giá Thế Kỷ, sở dĩ còn một số hạn chế một phần cũng là do đội ngũ nhân viên thẩm định của công ty còn ít và thiếu kinh nghiệm Do đó, để hoàn thiện quy trình và phương pháp trong công tác định giá tại Công ty Thẩm định giá Thế Kỷ trước hết là phải nâng cao chất lượng đội ngũ TĐV.
Hầu hết các TĐV ở công ty đều đã được đào tạo bài bản trong lĩnh vực định giá tại các trường đại học có uy tín, tuy nhiên các kiến thức về các lĩnh vực liên quan như kiến trúc,xây dựng, phong thuỷ, vẫn còn hạn chế Hơn nữa, nhân viên của công ty còn rất trẻ nên còn thiếu kinh nghiệm trong lĩnh vực định giá Trong khi đó, thẩm định giá nói chung và định giá BĐS nói riêng là một hoạt động phức tạp, muốn làm được cần phải hiểu và vận dụng được các văn bản pháp luật, TĐV phải có kiến thức tổng hợp về nhiều lĩnh vực Để nâng cao năng lực chuyên môn và kinh nghiệm của TĐV cần phải:
- Tạo điều kiện để các nhân viên trong công ty cập nhật một cách thường xuyên, đầy đủ các văn bản quy phạm pháp luật có liên quan đến lĩnh vực định giá.
Các văn bản pháp luật liên quan đến định giá rất nhiều và thường xuyên thay đổi, vì vậy, các TĐV phải thường xuyên cập nhật Trên cơ sở đó, tiến hành phân tích và vận dụng một cách linh hoạt các văn bản đó trong từng hoàn cảnh cụ thể Qua đó, các TĐV có thể tự rút ra được những thành công cũng như bất cập cảu nó, đồng thời rút ra được kinh nghiệm bản thân. Để có một kiến thức hệ thống về pháp luật, công ty nên tạo điều kiện cho các nhân viên thường xuyên tham gia các lớp tập huấn về luật pháp, thậm chí có thể mời các chuyên gia về luật về giảng dạy cho nhân viên của công ty ngay tại công ty.
- Tổ chức đào tạo, huấn luyện, nâng cao kiến thức cho các TĐV các kiến thức khác về các lĩnh vực liên quan như: kiến trúc, xây dựng, phong thuỷ, các nghiệp vụ kỹ thuật như: đọc bản vẽ, đánh giá chất lượng còn lại của công trình xây dựng, Đây là mảng kiến thức rộng lớn nhưng cần thoất đối với hoạt động định giá Việc đào tạo có thể tổ chức ở trong nước, thậm chí có thể cử đi học ở nước ngoài Các TĐV có thể tham gia các khoá học ngắn hạn hặc dài hạn phù hợp với từng cá nhân Trên cơ sở các kiến thức học được, các TĐV cần phải xây dựng được một hệ thống các chỉ tiêu quan trọng áp dụng trong lĩnh vực định giá, đồng thời cũng thường xuyên tìm hiểu các đặc điểm về văn hoá, tập quán cũng như tâm lý của các đối tượng khách háng khác nhau có anhe hưởng đến giá trị BĐS.
- Tạo môi trường làm việc năng động, lành mạnh, vui vẻ từ đó thúc đẩy nhân viên phát huy hết khả năng của mình, làm việc, nhiệt tình, hiệu quả Đây cũng là một yếu tố quan trọng để thu hút người tài đến làm việc cho công ty.
- Xây dựng một chế độ thưởng phạt rõ ràng, quy định rõ các quyền lợi cũng như trách nhiệm của các TĐV trong việc hành nghề định giá Bên cạnh đó, có thể đưa ra một hệ thống các tiêu chuẩn để đánh giá nhân viên, tạo động lực cho các nhân viên không ngừng phấn đấu.
Bên cạnh các giải pháp nhằm nâng cao trình độ cho các TĐV thì một vấn đề đặt ra đối với Công ty Thẩm định giá Thế Kỷ là cần phải bổ sung đội ngũ TĐV.
Là một công ty mới đi vào hoạt động nên nguồn nhân lực của công ty vẫn còn hạn chế; trong khi đó, công việc thẩm định cần phải thực hiến rất nhiều khâu với tính chất công việc khác nhau, số lượng khách hàng cũng ngày càng nhiều lên Do đó, trong thời gian tới công ty cần phải nhanh chóng tiến hành công tác tuyển dụng nguồn nhân lưc, có như vậy mới đảm bảo được chất lượng cũng như tiến độ thực hiện công việc.
Nguồn tuyển dụng thích hợp mà công ty có thể tìm kiếm là: những người đã có kinh nghiệm làm việc trong một số doanh nghiệp khác có liên quan đến định giá hoặc đào tạo chính nhân viên đang làm việc trong công ty nhưng ở bộ phận khác có liên quan Hình thức thu hút ứng viên hiệu quả nhất là đăng tuyển qua mạng hoặc các phương tiện thông tin đại chúng khác,
Có thể nói, năng lực chuyên môn và kinh nghiệm nghề nghiệp là những yêu cầu đầu tiên, cơ bản và quan trọng nhất đối với một chuyên viên định giá Đó là điều kiện cần để đảm bảo thực hiện tốt quy trình và phương pháp định giá của công ty Tuy nhiên, đây cũng là một vấn đề phức tạp và tương đối nhạy cảm, vì vậy muốn thực hiện được đòi hỏi phải có sự nỗ lực của lãnh đạo cũng như toàn bộ nhân viên trong công ty, dồng thời cũng cần phải có một khoảng thời gian nhất định.
3.2.2 Hoàn thiện công tác thu thập, phân tích thông tin
Sau nhân tố nguồn nhân lực thì thông tin là yếu tố hết sức quan trọng trong toàn bộ nền kinh tế, dặc biệt là trong thời đạ công nghệ thông tin như hiện nay Trong hoạt động định giá BĐS, yếu tố thông tin lại cần thiết hơn bao giờ hết, bởi nó quyết định trực tiếp đến giá trị BĐS cần thẩm định Vì vậy, để có được kết quả định giá có độ chính xác cao cần phải có nguồn thông tin có chất lượng cao Chất lượng thông tin được thể hiện qua tính đầy đủ, rõ ràng, kịp thời, phù hợp và có thể kiểm tra được Việc áp dụng cac phương pháp định giá BĐS tại Công ty Thẩm định giá Thế Kỷ còn hạn chế cũng là do công tác thu thập và phân tích thông tin còn chưa tốt Để hoàn thiện công tác này, có thể sử dụng một số giải pháp như sau:
- Trước khi tiến hành thu thập thông tin, các TĐV cần xác định đựơc những thông tin cần thu thập, đồng thời nên phân biệt được các nguồn thông tin chủ yếu và thứ yếu. Các thông tin cần thu thập có thể kể đến:
- Thông tin về tài sản mục tiêu.
- Thông tin về các giao dịch thị trường làm căn cứ để so sánh, phân tích, đánh giá, điều chỉnh,
- Thông tin về các văn bản pháp lý của Nhà nước và của chính quyền đị phương có ảnh hưởng đến quyền khai thác các lợi ích của BĐS.
- Thông tin tônge hợp về kinh tế, chính trị, văn hoá, xã hội,
Việc xác định các thông tin cần thu thập sẽ giúp cho TĐV tránh được khả năng bỏ sót các thông tin, nhất là thông tin quan trọng.
Trong từng loại thông tin, các TĐV cũng cần phải liệt kê ra các thông tin chi tiết, phân biệt nguồn thông tin chủ yếu và thứ yếu có cơ sở đánh giá giá trị BĐS. Để đạt được hiệu quả cao hơn, trong quá trình thu thập thông tin, các TĐV nên lập một biẻu mẫu chung gồm danh mục chi tiết các thông tin cần thu thập để điều tra, thu thập thông tin cho tất cả các BĐS Chẳng hạn, khi điều tra thông tin về các thương vụ so sánh thì có thể sử dụng biểu mẫu bao gồm các chỉ tiêu cơ bản như sau:
Các tiêu chí SS Giống nhau
Khác nhau BĐS mục tiêu SS1 SS2 SS3
Một số kiến nghị
Định giá không còn là một vấn đề mới trong giai đoạn hiện nay, song nhận thức và kinh nghiệm trong lĩnh vực này ở Việt Nam vẫn còn nhiều hạn chế Để hoàn thiện công tác định giá cũng như vận dụng nó một cách rộng rãi hơn trong thực tiễn không phải chỉ một đơn vị có thể làm được mà đòi hỏi phải có sự phối hợp của các cấp, các ngành, đặc biệt là của Nhà nước và Bộ tài chính và lãnh đạo tổng cộng Sau đây là một số kiến nghị:
3.3.1 Kiến nghị với Nhà nước
Với tư cách là chủ thể quản lý vĩ mô nền kinh tế, Nhà nước tham gia quản lý mọi mặt của nền kinh tế quốc dân và định giá cũng không nằm ngoài hệ thống đó Trong thời gian qua, Nhà nước có nhiều tác động tích cực thúc đẩy sự phát triển của thị trường BĐS nói chung và hoạt động định giá nói riêng, song chưa hiệu quả Để hoàn thiện công tác định giá BĐS, trong thời gian tới, Nhà nước cần phải có những biện pháo tích cực hơn, cụ thể:
Tăng cường công tác đào tạo nguồn nhân lực về định giá.
Nguồn nhân lực là một vấn để nan giải, một bài toán khó đối với tất cả các quốc gia, đặc biệt là các nước đang phát triển Nguồn nhân lực trong ngành định giá ở Việt Nam đứng trước tình trạng nguồn cung cấp khan hiếm, nhất là nguồn nhân lực có chất lượng cao. Trong thời gian qua, nhu cầu định giá nói chung và định giá BĐS nói riêng ngày càng tăng, số lượng các công ty hoạt động trong lĩnh vực định giá ngày cáng nhiều, song các đơn vị đào tạo các nhân lực cho lĩnh vực này còn rất ít Hiện nay, cả nước chỉ mới có một số các trường đào tạo chuyên ngành BĐS, định giá, trong đó, chủ yếu là đào tạo ngắn hạn, theo tín chỉ Vì vậy trong thời gian tới, Nhà nước cần quan tâm mở thêm nhiều trường đào tạo nhân lực cho lĩnh vực này, đáp ứng nhu cầu ngày càng lớn của toàn xã hội.
Việc mở rộng quy mô đào tạo có thể được thực hiện bằng cách thành lập mới các trường đại hoc, cao đẳng và mở thêm khoa mới, tăng thêm khối lượng sinh viên trong các trường đã đào tạo.
Mặt khác, Nhà nước cũng cần quan tâm nhiều hơn đến chất lượng đào tạo ở các đơn vị này Hiện nay đội ngũ TĐV ở nước ta nhìn chung vẫn còn thiếu trình đọ chuyên môn cũng như kinh nghiệm nghề nghiệp Hầu hết họ đều là những người chuyển từ các lĩnh vực khác sang, chưa qua đào tạo bài bản, chưa có kỹ năng nghề nghiệp Hơn nữa, chất lượng đào tạo ửo nhiều trường chưa cao, không sát với thực tế thị trường Do đó, nâng cao chất lượng đào tạo là hết sức cần thiết.
Ngoài việc tổ chức đào tạo trong nước, các trường đại học cũng nên liên kết đào tạo với các nước có ngành định giá phát triển như Singapore, Anh, để học hỏi thêm kinh nghiệm, đào tạo đội ngũ TĐV đạt tiêu chuẩn quốc tế Đồng thời, nên mở rộng và nâng cao trình độ đào tạo về các lĩnh vực có liên quan như: quy hoạch, phong thuỷ,
Nhà nước cần hoàn chỉnh hệ thống các văn bản quy phạm pháp luật có liên quan đến BĐS nói chung và định giá BĐS nói riêng.
Các hệ thống văn bản pháp luật đó là các chính sách đất đai, các quy phạm pháp luật trong việc sử dụng đất, hệ thống các nguyên tắc, phương pháp, khuôn khổ pháp lý cho ngành định giá, các tiêu chuẩn thẩm định giá phù hợp với pháp luật Việt Nam và thông lệ quốc tế.
Hiện nay, hệ thống các văn bản pháp lý về định giá còn thiếu và chưa toàn diện, thiếu đồng bộ nên không thể kiểm soát được hoạt động này Điều này làm ảnh hưởng đến việc áp dụng quy trình và các phương pháp định giá của các TĐV Vấn đề đặt ra là Nhà nước cần pahỉ ban hành, sửa đổi hệ thống các văn bản này sao cho phù hợp với tình hình thực tế, tạo điều kiện thuận lợi cho các TĐV trong quá trình áp dụng.
Tuy nhiên, đây là một vấn đề khó, liên quan đến nhiều ngành, lĩnh vực, việc thực hiện nó không phải là một sớm một chiều mà cần phải có thời gian nhất định Đồng thời, để có hiệu quả cần có sự tư vấn của nhiều chuyên gia cũng như của các tổ chức quốc tế.
Cần thành lập trung tâm định giá BĐS Định giá BĐS hiện nay là một nhu cầu có thật và ngày càng phát triển theo tốc độ giao dịch Việc định giá không chỉ cần thiết đối với khách hàng mua, bán, cầm cố, thế chấp, BĐS mà kể cả những người có nhà đất muốn biết giá trị thật về tài sản của mình Hiện nay, chưa có một trung tâm định giá BĐS đúng nghĩa cũng như theo dõi những biến động về giá cả ngoài 2 trung tâm định giá miền Bắc và miền Nam thuộc ban Vật giá Chính phủ Việc quản lý về định giá cũng bị buông lỏng, và trong nhiều trường hợp việc định giá thấp hay cao đều gây thiệt hại cho bên mua hay bên bán Do vậy, trong thời gian tới Nhà nước nên thành lập một trung tâm định giá BĐS chuyên nghiệp để có thể đáp ứng tốt hơn cho hoạt động quản lý của Nhà nước cũng như các hoạt động đầu tư, kinh doanh của các chủ thể trong xã hội.
Nhà nước cần có các biện pháp quản lý hiệu quả nhất đảm bảo cho thị trường BĐS phát triển lành mạnh, quản lý các hoạt động của các tổ chức định giá.
Một trong những khó khăn lớn của hoạt động định giá BĐS hiện nay ở Việt Nam là sự phát triển không lành mạnh của thị trường BĐS Quản lý Nhà nước đối với thị trường này còn chưa hiệu quả, thị trường kém minh bạch Trong thời gian tới Nhà nước cần quan tâm phát triển thị trường này nhiều hơn nữa, quản lý chặt chẽ các giao dịch về BĐS Để làm được điều này Nhà nước cần phải thiết lập các hệ thống đăng ký giao dịch BĐs minh bạch, đáng tin cậy, và có hiệu lực Đồng thời, nhanh chóng cho phép phát hành chứng chỉBĐS và niêm yết các chứng chỉ BĐS của các công ty BĐS trên thị trường chứng khoán,luật môi giới BĐS,
Nhà nước cũng cần xây dựng được một thư viện điện tử về các giao dịch BĐS trên thị trường để có thể kiểm soát thị trường tốt hơn cũng như phục vụ cho hoạt động định giá.
Bên cạnh đó, công tác quản lý hoạt động định giá cũng cần được tăng cường hơn nữa Nhà nước cần phải xây dựng được một hệ thống các chuẩn mực rõ ràng phục vụ cho công tác quản lý Các chuẩn mực này phải phù hợp với pháp luật Việt Nam và thông lệ quốc tế.
Thúc đẩy sự phát triển của thị trường chứng khoán.
Thị trường chứng khoán là nơi cung cấp thông tin khá đầy đủ và tương đối chính xác. Phát triển thị trường này sẽ tạo điều kiện thuận lợi cho các TĐV trong việc thu thập các thông tin liên quan Một thị trường chứng khoán minh bạch sẽ là nguồn cung cấp thông tin phong phú và tin cậy Nhà nước nên tạo điều kiện cho nhiều công ty tham gia niêm yết chứng khoán trên thị trường, đặc biệt là các công ty kinh doanh trong lĩnh vực BĐS. Vai trò của Nhà nước đối với thị trường BĐS nói chung và hoạt động định giá BĐS nói riêng là rất quan trọng Để hoàn thiện công tác định giá BĐS, sự can thiệp của Nhà nước là không thể thiếu và vô cùng cấp bách Tuy nhiên, sự can thiệp này chỉ mang tính định hướng vĩ mô, muốn hiệu quả cần sự phối hợp đồng bộ của các cán bộ, ngành, địa phương có liên quan khác.
3.3.2 Kiến nghị với Bộ Tài chính