Thực trạng và giải pháp phát triển nhà ở xã hội trên địa bàn thành phố hà nội

CƠ SỞ LÝ LUẬN VỀ NHÀ Ở XÃ HỘI

Một số khái niệm cơ bản

1.1.1 Khái niệm về nhà ở xã hội

Nhà ở xã hội là một khái niệm mới, chẳng những mới trong văn bản luật mà còn mới trong thực tiễn đời sống xã hội Hiện nay, có nhiều cách hiểu khác nhau về nhà ở xã hội:

Có thể hiểu nhà ở xã hội là nhà ở do Nhà nước hoặc các tổ chức, cá nhân thuộc các thành phần kinh tế tham gia đầu tư xây dựng trên cơ sở nhu cầu thuê và thuê mua thực tế trên thị trường của các đối tượng có thu nhập thấp và sinh sống trên địa bàn phù hợp với điều kiện kinh tế - xã hội của từng địa phương.

Nhà ở xã hội là loại nhà ở chỉ dành cho một số đối tượng đặc biệt được thuê và thuê mua Đối tượng được thuê nhà ở xã hội chủ yếu là cán bộ, công chức, viên chức, sĩ quan, quân nhân chuyên nghiệp thuộc lực lượng vũ trang nhân dân, công nhân làm việc tại các khu kinh tế, khu công nghiệp, khu chế xuất, khu công nghệ cao và các đối tượng khác theo quy định của Chính phủ, tùy điều kiện của từng địa phương mà đối tượng của nhà ở xã hội có thể được mở rộng Những đối tượng này phải có thêm điều kiện là người có thu nhập thấp, chưa có nhà ở thuộc sở hữu của mình và chưa được thuê hoặc mua nhà ở thuộc sở hữu Nhà nước, có nhà ở thuộc sở hữu của mình nhưng diện tích bình quân trong hộ gia đình dưới 5m 2 sàn/người, có nhà ở thuộc sở hữu của mình nhưng là nhà ở tạm, hư hỏng hoặc dột nát, không đáp ứng được nhu cầu sống tối thiểu.

Khái niệm nhà ở xã hội có phạm vi hẹp hơn so với khái niệm nhà ở cho người có thu nhập thấp Đối tượng của nhà ở xã hội giới hạn trong phạm vi những người làm công ăn lương khu vực công và một phần khu vực tư nhân (tương đối chính quy, quy mô sản xuất kinh doanh từ trung bình đến lớn, đó là công nhân các khu công nghiệp ở các loại nhà tập thể) thì nhà cho người thu nhập thấp mở rộng ra cả khu vực tư nhân bao gồm cả những người làm công ăn lương và những người kinh doanh cá thể

1.1.2 Thuê mua nhà ở xã hội

Thuê mua nhà ở xã hội là việc người thuê nhà ở được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền công nhận quyền sở hữu đối với nhà ở đang thuê sau khi đã hoàn thành nghĩa vụ của người thuê trong một thời gian theo quy định Kết thúc thời hạn thuê mua theo hợp đồng, người thuê mua nhà ở xã hội phải làm thủ tục theo quy định của luật để được cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà (GCNQSHN) Người được thuê mua nhà ở xã hội phải thanh toán lần đầu 20% giá trị của nhà ở thuê mua Việc thuê mua nhà ở xã hội phải thông qua hợp đồng được ký kết giữa đơn vị được giao quản lý quỹ nhà ở xã hội với người được thuê mua.

Thuê mua nhà ở xã hội là một hình thức bán nhà mới, đây là hình thức bán nhà có sự hỗ trợ của nhà nước nhằm giúp người thuê mua có khả năng sở hữu nhà sau một thời gian thuê nhất định Việc áp dụng hình thức thuê mua sẽ giúp người thu nhập thấp có thể chủ động về mặt tài chính Giá thuê mua cũng sẽ được tính cao hơn giá thuê nhưng vẫn đảm bảo khả năng chi trả của người thuê mua

Luật cũng quy định rất rõ việc thuê mua nhà ở xã hội Theo đó, người thuê mua nhà ở xã hội không được chuyển nhượng quyền thuê mua dưới mọi hình thức Trường hợp không còn nhu cầu thuê mua thì phải giao lại nhà ở đó cho đơn vị quản lý quỹ nhà ở xã hội đó.

Vai trò nhà ở xã hội

1.2.1 Nhà ở xã hội góp phần đảm bảo chính sách an sinh xã hội của Nhà nước

Qua khảo sát của Bộ Xây dựng để phục vụ đề án phát triển nhà ở xã hội, đa số các hộ có khó khăn về nhà ở tại đô thị thường có thu nhập thấp hiện đang sống trong những ngôi nhà tự tạo dựng hoặc được thừa kế của các thế hệ trước Hầu hết những căn nhà đó được xây dựng từ những năm trước đây bằng những vật liệu có chất lượng thấp mau hỏng, lại không có kinh phí để bảo dưỡng, sửa chữa thường xuyên Mặt khác nơi sống của các hộ đó thường ở những địa điểm có hạ tầng kỹ thuật và hạ tầng xã hội kém phát triển Một bộ phận khác đã được phân phối nhà ở trong những thập niên 70, 80 nhưng không có khả năng về tài chính nên không thể cải tạo, xây dựng lại, phải sống tại các căn hộ đã xuống cấp thiếu các tiện nghi cơ bản. Đa số các hộ có khó khăn về nhà ở có diện tích nhà ở chật chội, nhiều thế hệ cùng sinh sống, bình quân diện tích rất thấp chỉ đạt khoảng 2-3 m 2 Thiếu nước sạch, thiếu điện chiếu sáng công cộng…đặc biệt là môi trường sống bị ô nhiễm do khói bụi, nước thải…Cùng với tốc độ đô thị hóa và phát triển nền kinh tế thị trường, một bộ phận dân cư thu nhập thấp sẽ bị nghèo đi tương đối so với tốc độ phát triển kinh tế, do vậy tỷ lệ này trong tương lai vẫn rất khó khăn để cải thiện được nhà ở cho mình, thậm chí còn nghèo đi do tốc độ lạm phát cao.

Thực trạng trên gây nhiều sức ép cho các cơ quan quản lý nhà nước trong lĩnh vực nhà ở, phát triển xã hội Việc thiếu điều kiện sinh hoạt tối thiểu là có một nơi ở có thể làm gia tăng tệ nạn xã hội, làm cho những nỗ lực của

Chính phủ trong việc lành mạnh hóa xã hội thông qua các chính sách xã hội không đạt hiệu quả cao Việc phát triển nhà ở xã hội sẽ giải quyết được phần nào nhu cầu nhà ở cho các đối tượng gặp khó khăn trong việc tìm kiếm chỗ ở. Mặt khác, những quy định về tiêu chuẩn thiết kế, xây dựng nhà ở xã hội sẽ góp phần cải thiện điều kiện sống của các đối tượng thu nhập thấp, giúp họ có được một điều kiện sinh hoạt tốt hơn trước Điều này có một ý nghĩa tích cực trong việc nâng cao điều kiện sống dân cư, ổn định nơi ăn, chốn ở cho các đối tượng khó khăn trong xã hội Từng bước thực hiện tốt những mục tiêu trong chính sách an sinh xã hội của Nhà nước.

1.2.2 Phát triển nhà ở xã hội góp phần kích cầu đầu tư thông qua việc triển khai các dự án đầu tư xây dựng nhà ở

Theo quy định của Luật Nhà ở, những dự án đầu tư xây dựng nhà ở xã hội sẽ được hưởng những ưu đãi về thuế, miễn tiền sử dụng đất, được hưởng chính sách ưu đãi tín dụng đầu tư phát triển theo quy định như: được vay vốn từ Quỹ phát triển nhà ở của địa phương (nếu có), được Ủy ban nhân dân (UBND) cấp tỉnh xem xét, hỗ trợ một phần hoặc toàn bộ lãi vay tuỳ theo khả năng ngân sách của từng địa phương Ngoài ra, Nhà nước còn hỗ trợ về các thiết kế mẫu, thiết kế điển hình về nhà ở xã hội cũng như các tiến bộ khoa học kỹ thuật về thi công xây lắp nhằm đảm bảo giảm giá thành xây dựng công trình.

Những hỗ trợ trên của nhà nước có tác dụng tích cực trong việc thu hút các doanh nghiệp tư nhân đầu tư xây dựng nhà ở xã hội, cung cấp quỹ nhà ở cho những đối tượng thực sự có nhu cầu về nhà ở nhưng chưa thể tìm được do gặp khó khăn về tài chính Nhất là trong điều kiện hiện nay, khi các dự án xây dựng nhà ở thương mại đang gặp khó khăn trong việc tiêu thụ sản phẩm do giá nhà ở thương mại cao, việc đầu tư phát triển nhà ở xã hội với mức giá thuê, thuê mua phù hợp với thu nhập của đa số dân cư sẽ thu hút nhiều nhà đầu tư quan tâm đến phân khúc nhà ở này – phân khúc nhà ở đang bị bỏ ngỏ.

Mặt khác, phát triển các dự án xây dựng nhà ở xã hội góp phần kích cầu một số các lĩnh vực khác như: ngành sản xuất vật liệu xây dựng, sản phẩm gia dụng… những nhành phục vụ cho dự án xây dựng, góp phần giải quyết việc làm cho một bộ phận lao động trong lĩnh vực này, tạo điều kiện thúc đẩy tăng trưởng của các ngành kinh tế còn dư thừa nguồn cung Theo tính toán sơ bộ, nếu thực hiện đầu tư xây dựng xây dựng 500.000 m 2 nhà ở, sẽ cần tiêu thụ khoảng 120 nghìn tấn xi măng, 30 nghìn tấn sắt thép và nhiều loại vật liệu khác, tạo công ăn việc làm cho hàng vạn lao động nhành xây dựng

1.2.3 Góp phần tạo nguồn thu cho ngân sách Nhà nước và bình ổn thị trường bất động sản Đối với quỹ nhà ở do Nhà nước đầu tư dành để cho thuê, trong quá trình khai thác, sử dụng quỹ nhà ở này không bị mất đi mà tài sản nhà đất thuộc sở hữu nhà nước, vẫn đảm bảo khả năng thu hồi vốn để tái đầu tư thông qua việc thu tiền cho thuê, thuê mua nhà ở xã hội theo quy định của Luật Nhà ở theo nguyên tắc tắc bảo toàn vốn đầu tư (khác biệt hoàn toàn so với cơ chế bao cấp áp dụng trước đây khi thực hiện chính sách phân phối nhà ở cho CBCNVC) Sau một quá trình khai thác tối thiểu từ 20 – 30 năm, nếu người thuê không còn nhu cầu sử dụng thì Nhà nước sẽ cải tạo, xây dựng lại hoặc chuyển đổi mục đích sử dụng để đạt hiệu quả cao hơn Tại thời điểm đó, quỹ nhà đất này vẫn thuộc quyền sở hữu của Nhà nước và sẽ có giá trị kinh tế cao hơn nhiều so với thời điểm hiện nay.

Quỹ nhà ở xã hội sẽ góp phần cung cấp cho thị trường BĐS một nguồn cung lớn, tạo điều kiện giảm bớt sức nóng về nhu cầu nhà ở trên thị trường hiện nay Đồng thời, việc có thêm quỹ nhà ở này tham gia vào thị trường sẽ giúp mở rộng các đối tượng mua, bán trên thị trường nhà ở – thị trường vốn được coi chỉ dành cho những người có thu nhập cao là chủ yếu, sản phẩm được cung ứng trên thị trường qua đó cũng phong phú hơn nhiều Sự phong phú về sản phẩm cũng có những tác động tích cực làm giảm những cơn sốt giá, có thêm nhiều lựa chọn cho các đối tượng mua bán sẽ giúp tính cạch tranh trên thị trường lành mạnh hơn, phá vỡ thế độc quyền của một số phân khúc thị trường nhà ở như: phân khúc thị trường nhà ở thương mại, thị trường nhà ở chung cư Từng bước đưa giá cả trên thị trường về đúng thực chất của nó.

Những quy định của Nhà nước về nhà ở xã hội

Theo điều 45 Luật Nhà ở và Nghị định 90/2006/NĐ-CP ngày 06/09/2006 quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành Luật Nhà ở, quỹ nhà ở xã hội có thể do Nhà nước hoặc các tổ chức, cá nhân thuộc các thành phần kinh tế tham gia đầu tư xây dựng dựa trên nhu cầu thuê, thuê mua thực tế của các đối tượng đang sinh sống trên địa bàn của từng địa phương và phải phù hợp với điều kiện kinh tế – xã hội cũng như quy hoạch phát triển kinh tế – xã hội chung của cả nước và của địa phương đó Điều này có nghĩa là các thành phần kinh tế cũng được phép tham gia tạo lập quỹ nhà ở xã hội và chính quyền địa phương các cấp phải tạo điều kiện thuận lợi để các thành phần kinh tế tham gia xây dựng nhà ở như:

Các địa phương phải công bố quy hoạch xây dựng, quy hoạch phát triển nhà ở, quỹ đất và địa điểm cụ thể dành để phát triển nhà ở xă hội để bảo đảm sự gắn kết với các dự án khu đô thị mới, dự án phát triển nhà ở thương mại hoặc các khu kinh tế, khu công nghiệp, khu chế xuất, khu công nghệ cao.

Lập kế hoạch phát triển nhà ở xã hội 5 năm và hàng năm cho địa phương mình, trong đó xác định cụ thể loại nhà ở, nhu cầu về diện tích nhà ở, cơ cấu căn hộ dành để cho thuê, cho thuê mua, cân đối cụ thể các nguồn vốn đầu tư phù hợp theo quy định, ngoài ra có cơ chế khuyến khích để kêu gọi các tổ chức, cá nhân thuộc các thành phần kinh tế tham gia đầu tư phát triển quỹ nhà ở xã hội.

Các địa phương cúng được phép quyết định lựa chọn chủ đầu tư, phê duyệt các dự án và tổ chức chỉ đạo việc triển khai thực hiện các dự án phát triển nhà ở xã hội nhằm đáp ứng nhu cầu của địa phương trong từng giai đoạn.

1.3.2 Quỹ đất giành cho phát triển nhà ở xã hội

Quỹ đất giành cho phát triển nhà ở xã hội sẽ được UBND cấp tỉnh, thành phố có thẩm quyền xác định, bố trí để xây dựng nhà ở xã hội khi lập, phê duyệt quy hoạch xây dựng đô thị, điểm dân cư nông thôn, khu kinh tế, khu công nghiệp, khu chế xuất, khu công nghệ cao trên địa bàn của địa phương mình.

Căn cứ điều kiện cụ thể của từng địa phương, UBND cấp tỉnh được xem xét, quyết định việc dành một phần diện tích đất trong các dự án phát triển nhà ở thương mại và khu đô thị mới trên địa bàn có quy mô sử dụng đất từ 10 ha trở lên đã đầu tư xây dựng hệ thống hạ tầng kỹ thuật để phát triển nhà ở xã hội nhưng trong mọi trường hợp đều không vượt quá 20% diện tích đất ở của dự án Khoản chi phí bồi thường giải phóng mặt bằng và chi phí đầu tư xây dựng hạ tầng kỹ thuật của diện tích đất này được trừ vào tiền sử dụng đất hoặc tiền thuê đất mà chủ đầu tư phải nộp ngân sách nhà nước theo quy định, nếu khoản chi phí đó lớn hơn số tiền sử dụng đất mà chủ đầu tư phải nộp thì khoản chênh lệch đó sẽ được hoàn trả từ vốn ngân sách nhà nước ngay sau khi chủ đầu tư bàn giao diện tích đất đã có hạ tầng cho cơ quan được UBND cấp tỉnh chỉ định. Đối với trường hợp đất được giao, hoặc thuê để thực hiện dự án phát triển nhà ở xã hội thì chủ đầu tư của dự án sẽ được miễn hoàn toàn tiền sử dụng đất, tiền thuê đất đối với toàn bộ diện tích đất đó. Đối với thuế sử dụng đất: miễn thuế sử dụng đất trong thời hạn 3 năm, kể từ khi được giao đất đối với phần diện tích được Nhà nước giao để thực hiện dự án nhà ở xã hội.

Việc hỗ trợ về đất như vậy sẽ khuyến khích các nhà đầu tư tham gia vào lĩnh vực vốn được coi là ít lợi nhuận này đồng thời cũng giảm bớt gánh nặng về tài chính cho các nhà đầu tư, qua đó cũng góp phần giảm bớt giá thuê, thuê mua xuống thấp hơn, phù hợp với các đối tượng thu nhập thấp.

1.3.3 Tiêu chuẩn thiết kế nhà ở xã hội

Nguyên tắc lựa chọn loại nhà và thiết kế mẫu căn hộ phải tuân theo tiêu chuẩn thiết kế nhà ở xã hội được quy định tại điều 70 của Luật Nhà ở Trong đó, nhà ở xã hội tại đô thị phải là nhà chung cư được thiết kế bảo đảm những tiêu chuẩn chung của pháp luật về xây dựng và có số tầng theo quy định sau đây:

- Nhà ở xã hội tại đô thị loại đặc biệt phải là nhà năm hoặc sáu tầng.

- Tại các đô thị loại 1, loại 2, loại 3, loại 4 và loại 5 thì nhà ở xã hội không quá sáu tầng.

- Diện tích mỗi căn hộ không quá 60m 2 sàn và được hoàn thiện theo cấp, hạng nhà ở nhưng không thấp hơn 30m 2 sàn.

- Cơ cấu căn hộ được lựa chọn phù hợp với quy mô của các loại hộ gia

- Hệ số diện tích sàn căn hộ trên tổng diện tích sàn xây dựng là 80% - 85%

- Điển hình hóa thiết kế mẫu căn hộ để giảm chi phí đầu tư.

Ngoài ra, khu vực có điều kiện thuận lợi về đất đai thì có thể xây dựng nhà chung cư thấp tầng hoặc nhà ở riêng lẻ nhưng phải bảo đảm chất lượng xây dựng tương ứng với nhà cấp ba trở lên và tuân thủ các các quy định khác đã được nêu trong Luật Nhà ở Đối với hạ tầng kỹ thuật và hạ tầng đô thị: Nhà ở xã hội phải bảo đảm các tiêu chuẩn hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội theo quy định của từng loại đô thị:

- Hệ thống hạ tầng kỹ thuật tối thiểu cho khu nhà ở xã hội bao gồm: giao thông, cấp nước, thoát nước, cấp điện, thông tin liên lạc và hệ thống thông tin phục vụ công tác quản lý, bảo vệ.

- Các dự án nhà ở xã hội phải có các tiện ích công cộng và hệ thống hạ tầng xã hội tối thiểu bảo đảm cho sinh hoạt cộng đồng gồm nơi để xe, nhà trẻ, mẫu giáo, nơi sinh hoạt cộng đồng, dịch vụ cơ bản.

- Diện tích cây xanh, thảm cỏ hợp lý.

Về vật liệu và việc áp dụng công nghệ tiên tiến vào việc tạo lập quỹ nhà ở xã hội, tuy đã có những quy định trong Luật Nhà ở nhưng Nhà nước khuyến khích:

- Dùng vật liệu trong nước để thi công và hoàn thiện.

- Có phương án tận dụng vật liệu địa phương khi thực hiện hoàn thiện căn hộ.

- Áp dụng các công nghệ thi công tiên tiến để nâng cao năng suất lao động, giảm giá thành sản phẩm.

1.3.4.1 Nguồn vốn đầu tư từ ngân sách Trung ương để đầu tư Quỹ nhà ở xã hội để cho thuê

Hiện nay, Nhà nước có chính sách trích một phần nguồn ngân sách Trung Ương để hỗ trợ đầu tư xây dựng nhà ở xã hội ở các địa phương Cụ thể cơ cấu vốn như sau:

- Nguồn chi giành đầu tư phát triển theo quy định của Luật Ngân sách Nhà nước.

- Trái phiếu Chính phủ để đầu tư xây dựng quỹ nhà ở xã hội.

- Vốn vay ưu đãi từ các tổ chức tài chính quốc tế như: ADB, ODA, WB.

- Tài trợ của các tổ chức tín dụng quốc tế.

- Tiền đóng góp tự nguyện của các tổ chức, cá nhân trong và ngoài nước.

- Các nguồn vốn hợp pháp khác theo quy định của pháp luật.

1.3.4.2 Nguồn vốn đầu tư từ ngân sách địa phương để đầu tư Quỹ nhà ở xã hội để cho thuê

Nguồn vốn địa phương trong việc phát triển quỹ nhà ở xã hội được coi là nguồn vốn trọng tâm trong lộ trình phát triển nhà ở xã hội Nguồn vốn này không giống nhau giữa các địa phương, tùy vào khả năng của từng địa phương mà có cơ cấu vốn hợp lý Trong đó có thể có các nguồn vốn như:

- Tiền thoái thu từ việc thu thuế trên địa bàn được ngân sách Trung ương cho phép chi đầu tư phát triển để xây dựng nhà ở xã hội trên địa bàn.

- Tiền thu từ việc bán, cho thuê, cho thuê mua quỹ nhà ở thuộc sở hữu nhà nước trên địa bàn.

Kinh nghiệm của một số nước trên thế giới về phát triển nhà ở xã hội

1.4.1.1 Kinh nghiệm của Thái Lan và Indonesia

Phát triển nhà ở xã hội là một vấn đề trọng tâm tại Thái Lan và Indonesia hiện nay Hàng năm Chính phủ Thái Lan hỗ trợ trực tiếp từ nguồn ngân sách cho cơ quan nhà ở quốc gia (NHA) để thực hiện việc đầu tư xây dựng nhà ở xã hội với mục đích để bán trả dần và cho thuê với giá thấp Kinh nghiệm của Thái Lan cho thấy, ngoài việc thực hiện hình thức Nhà nước trực tiếp đầu tư xây dựng nhà ở xã hội để bán trả dần hoặc cho người thu nhập thấp thuê, vấn đề khuyến khích thúc đẩy phát triển nhà ở thương mại để góp phần giải quyết thoả đáng mối quan hệ “cung – cầu” đối với thị trường bất động sản rất cần được chú ý.

Chính phủ Indonesia thì thực hiện chính sách đầu tư bằng vốn ngân sách để xây dựng nhà ở dành cho các đối tượng có thu nhập thấp Để góp phần thúc đẩy phát triển quỹ nhà cho người thu nhập thấp, Chính phủ Indonesia quy định: mỗi dự án nhà ở bắt buộc phải thực hiện phát triển các loại nhà theo tỷ lệ 1:3:6 (tức là 1 đơn vị nhà ở cao cấp, 3 đơn vị nhà ở cho đối tượng trung lưu, 6 đơn vị nhà ở cho người thu nhập thấp) Việc quy định như trên còn nhằm tạo điều kiện cho cộng đồng hỗ trợ lẫn nhau, khắc phục tình trạng sống chia tách giữa các tầng lớp dân cư dẫn tới sự bất bình đẳng giữa nhóm người giàu và nhóm người nghèo trong xã hội.

Chính phủ Indonesia còn thực hiện chủ trương cho phép thành lập quỹ tiết kiệm để tạo nguồn vốn xây dựng nhà ở dành cho cán bộ, công chức. Người thu nhập thấp được vay với lãi suất ưu đãi thấp hơn lãi suất trên thị trường Thời gian cho vay từ 15-20 năm để mua hoặc thuê nhà Quỹ tiết kiệm này còn là nguồn vốn quan trọng để xây dựng nhà ở dành cho người thu nhập thấp được mua trả dần hoặc thuê với giá thấp.

1.4.1.2 Kinh nghiệm của Trung Quốc

Trong chính sách phát triển nhà ở của Trung Quốc, ngoài việc khuyến khích phát triển hệ thống nhà ở thương mại để có nhiều sản phẩm hàng hoá nhà ở cung cấp cho thị trường (là loại nhà ở có chất lượng cao, mọi thành phần kinh tế đều có thể tham gia giao dịch trên thị trường BĐS, kể cả nhà đầu tư nước ngoài), Chính phủ Trung Quốc đặc biệt chú trọng khuyến khích phát triển loại nhà ở có diện tích căn hộ, chất lượng, phù hợp với các đối tượng trung lưu và những đối tượng có thu nhập trung bình thấp trong xã hội Đối với loại nhà này Chính phủ Trung Quốc chủ trương áp dụng cơ chế kinh doanh tiếp cận thị trường, có sự khống chế về giá của Nhà nước thông qua việc điều tiết lợi nhuận (dưới 3%) Nhà nước không thu tiền đất và có những ưu đãi về thuế Giá thuê nhà do Nhà nước chỉ đạo điều chỉnh phù hợp với sự phát triển kinh tế và mức tăng thu nhập của người dân Bên cạnh việc khuyến khích phát triển hai loại nhà ở nêu trên, Chính phủ Trung Quốc còn tập trung phát triển quỹ nhà ở cho thuê với giá rẻ Cơ chế kinh doanh loại nhà này sẽ doChính phủ quy định thông qua chính sách quản lý giá thuê nhà, giá bán trả dần (không tính thuế và lợi nhuận, không tính chi phí đất đai).

1.4.1.3 Kinh nghiệm của Hàn Quốc

Biện pháp của Chính Phủ Hàn Quốc để tăng quỹ nhà ở xã hội cho thuê sẽ là xây dựng mới, hoặc mua lại nhà đang cho thuê, sau đó cho thuê lại với giá rẻ Ngoài ra, Hàn Quốc còn có kế hoạch mở rộng nhà ở xã hội để cho thuê dài hạn Nhà cho thuê trên 30 năm: đến 2012, dự kiến xây dựng 1 triệu ngôi nhà Hàn Quốc đã quy hoạch được 347.596 m 2 đất để xây dựng 765.000 ngôi nhà và đã hoàn thành 466.000 ngôi nhà từ năm 2003 - 2007 Nhà ở xã hội đã đưa vào sử dụng: Đã cho thuê và bán 30.000 ngôi nhà Dự kiến sẽ cung cấp thêm 12.000 ngôi nhà mỗi năm Nhà ở xã hội cho thuê 10 năm: Từ 2006 đến

2012 cung cấp 250.000 ngôi nhà và sau đó bán cho hộ gia đình có khả năng mua Trong số đó, 193.000 ngôi nhà có diện tích nhỏ (ít hơn 60 m 2 ) và 56.000 ngôi nhà có diện tích lớn hơn 60m 2 được Chính phủ cho thuê với giá rẻ.

Quá trình mua nhà thế chấp:

Nghiên cứu yêu cầu mua ⇒ Lập kế họach mua ⇒ Đưa ra đề nghị mua ⇒

Chọn và thông báo nhà sẽ mua

Mua thông qua đấu giá,v.v

Gửi tiền thuê nhà trong tài khỏan

Cung cấp nhà ở xã hội để cho thuê

Hàn Quốc đã xây dựng một chương trình nhà ở xã hội cho người có thu nhập thấp trên cơ sở xác định mức thu nhập của từng hộ, phân nhóm các thu nhập này để có chính sách hỗ trợ hợp lý đối với từng đối tượng nhằm giải quyết vấn đề nhà ở cho người dân.

Theo đó, mức thu nhập của người dân Hàn Quốc được chia thành các nhóm như sau:

Bảng 1: Bảng phân nhóm thu nhập tại Hàn Quốc

Nhóm I 918.000 won Nhóm VI 3.243.000 won

Nhóm II 1.573.000 won Nhóm VII 3.725.000 won

Nhóm III 2.014.000 won Nhóm VIII 4.332.000 won

Nhóm IV 2.408.000 won Nhóm IX 5.237.000 won

( Nguồn: Báo cáo phát triển nhà ở xã hội của Hàn Quốc năm 2008)

Việc hỗ trợ về nhà ở được thực hiện như sau:

Bảng 2: Bảng phân nhóm hỗ trợ về nhà ở tại Hàn Quốc

Mức thu nhập Mô tả Hỗ trợ

I Không đủ khả năng thuê nhà

 Cho thuê và mua nhà ở xã hội

 Cung cấp nhà ở xã hội có diện tích nhỏ

 Tăng hỗ trợ tiền thuê - mua nhà

Chính sách bình ổn giá nhà

II - IV Không đủ khả năng mua nhà

 Tập trung tăng nguồn cung nhà ở xã hội cho thuê.

 Duy tu, sửa chữa các căn nhà xuống cấp.

 Tăng hỗ trợ tiền thuê nhà.

Có khả năng mua nhà nếu được hỗ trợ

 Cung cấp các căn nhà có diện tích vừa phải với giá rẻ.

 Tăng hỗ trợ tiền mua nhà.

VII - X Có khả năng mua nhà

 Để thị trường quản lý.

 Hỗ trợ tài chính như cho vay, v.v.

( Nguồn: Báo cáo phát triển nhà ở xã hội của Hàn Quốc năm 2008)

Pháp luật Hàn Quốc quy định trong các dự án tái phát triển và tái kiến thiết phải xây dựng các công trình nhà ở xã hội cho các hộ gia đình tái định cư và tăng nguồn cung nhà ở xã hội

Chính phủ hỗ trợ mua nhà

Chính phủ nhắm tới mục tiêu giúp nhiều người mua được nhà bằng cách tăng nguồn cung ứng nhà ở với giá phải chăng thông qua việc giảm tiền đất, rút ngắn thời gian dự án, áp giá bán trần và yêu cầu bán giá gốc theo chi phí xây dựng

Chính phủ đã áp dụng biện pháp cho vay với lãi suất thấp và cho vay dài hạn để các hộ gia đình thu nhập thấp có thể mua nhà Chính phủ tiếp tục lập các quỹ hỗ trợ mua nhà: 2.000 tỷ won trong năm 2007 và 1.900 tỷ trong năm 2008

Công ty Tài chính Nhà ở Hàn Quốc đã được thành lập vào tháng 03 năm 2004 để hỗ trợ người dân mua nhà bằng cách cho vay dài hạn với mức lãi suất thấp Đối với những người chưa có nhà muốn vay để mua nhà (giá nhỏ hơn 600 triệu won) thì mức cho vay có thể lên đến 300 triệu won Lãi suất cho vay 20 năm là 6,95% và khoản vay trung bình của mỗi hộ gia đình là

73 triệu won Tổng số tiền cho vay trong năm 2008 là 3,4 nghìn tỷ won

Những hộ gia đình có tổng thu nhập thấp hơn 20 triệu won/năm thì được vay với lãi suất rất thấp Công ty bắt đầu cho vay từ tháng 10 năm 2005 và các gia đình hội đủ điều kiện sẽ được giảm từ 0,5 - 1,2 % lãi suất tùy theo mức thu nhập của họ

Chính phủ cũng hỗ trợ các hộ gia đình thu nhập thấp bằng cách cho vay lãi suất thấp (2 - 4,5%) và mở rộng thêm hình thức hỗ trợ này Tổng cộngChính phủ đã cho vay 2,2 nghìn tỷ won trong năm 2006, 2,9 nghìn tỷ won năm 2007, và 3 nghìn tỷ won năm 2008 Tháng 11/2005 lãi suất cũng giảm từ 3% xuống còn 2% cho các hộ gia đình thu nhập thấp, từ 5% xuống còn 4.5% cho các hộ gia đình khác Ngoài ra, vào tháng 10 năm 2006, thời gian trả nợ được điều chỉnh thành sau 2 năm một lần đối với khoản cho vay 15 năm

Những hộ gia đình có thu nhập thấp với tỷ lệ tín chấp thấp, nếu đáp ứng được điều kiện của Tổ chức Tài chính Nhà Hàn Quốc thì vẫn được vay. Chương trình này đang được mở rộng thêm để đem lại lợi ích cho nhiều người dân Hàn Quốc đã cho vay 5,4 nghìn tỷ won năm 2007, và dự tính sẽ cho vay 6 nghìn tỷ won trong năm 2008.

Tại Venezuela, bên cạnh những cải cách về chính trị, kinh tế, Venezuela đã và đang thực hiện những chương trình xã hội lớn để tạo cho người nghèo, công nhân, lao động cũng được hưởng những phúc lợi công cộng của quốc gia Chương trình Nhà ở (được gọi là Mision Habitat) là một trong những chương trình lớn nói trên. Đại đa số người lao động của Venezuela tại các đô thị với thu nhập ít ỏi không thể có được nơi ở tử tế Họ chỉ có thể tự tạo lấy nơi ở cho mình và gia đình trên núi, trên các sườn đồi và hình thành nên các khu nhà ở cấp thấp. Để thực hiện Mision Habitat trên toàn quốc, Chính phủ Venezuela chi hàng tỉ đôla để cải thiện nhà ở cho dân nghèo Nhà nước bỏ tiền để tổ chức san lấp mặt bằng, làm hạ tầng kỹ thật, làm nhà Người dân được cải thiện nhà ở cũng phải đóng góp một phần, thông thường là 30% chi phí cho việc xây nhà (không tính gộp phần chi phí hạ tầng) Phần đóng góp của người dân cũng có chính sách để họ được trả dần, thông thường trong khoảng thời gian

Cơ chế, chính sách nhà ở của Nhà nước và của thành phố cho các đối tượng xã hội đã ban hành

Trong giai đoạn này nhà nước thực hiện chính sách xây dựng nhà ở để phân phối cho cán bộ, công nhân, viên chức Nhiều cơ quan, xí nghiệp trong thời kỳ này cũng đã đề ra những chương trình nhà ở riêng để giải quyết nhà ở cho người lao động của đơn vị mình nhưng thực chất của chính sách nhà ở thời kỳ này chỉ là Nhà nước đóng vai trò vừa là người sản xuất, vừa là người trực tiếp phân phối nhà ở cho một bộ phận dân cư đô thị Song trên thực tế chủ trương này không thể đem lại những kết quả khả quan, bởi vì nhu cầu về nhà ở thì rất lớn trong khi đó nguồn kinh phí của Nhà nước lại rất hạn hẹp

Hình thức phân phối nhà ở dù có sự kiểm soát chặt chẽ đến đâu cũng không thể đảm bảo công bằng Việc buông lỏng quản lý đã dẫn đến tình trạng tranh chấp, khiếu kiện về nhà đất thường xuyên xảy ra ở nhiều nơi Mặt khác, việc cung cấp nhà ở theo cơ chế bao cấp đã làm cho người dân đô thị đặc biệt là thành phố Hà Nội ít có cơ hội cải thiện về chỗ ở và làm triệt tiêu ý thức tự chăm lo nhà ở, thụ động, trông chờ vào sự bao cấp Nhà nước Kết quả là cho đến cuối những năm 1980, chỉ có khoảng 30% cán bộ, công nhân, viên chức nhà nước trên địa bàn thành phố Hà Nội được cấp nhà ở, 70% còn lại vẫn phải tự lo nhà ở bằng nhiều hình thức khác nhau hoặc phải sống trong điều kiện chỗ ở cực kỳ khó khăn

Từ năm 1986, với sự chuyển đổi cơ chế quản lý kinh tế theo định hướng phát triển nền kinh tế hàng hoá nhiều thành phần, lĩnh vực nhà ở tại Hà Nội cũng bắt đầu có sự chuyển biến Nhà nước thực hiện việc xoá bỏ cơ chế bao cấp về nhà ở, chuyển sang hình thức tạo điều kiện và khuyến khích các hộ gia đình, cá nhân tự tạo lập nhà ở Tại thời điểm năm 1990, tại thành phố Hà Nội đã có khoảng 1/3 số nhà ở được xây dựng bằng tiền của người dân.

2.2.2 Giai đoạn từ năm 1991 đến năm 2005 (trước khi có luật nhà ở)

Pháp lệnh Nhà ở được ban hành ngày 06 tháng 4 năm 1991 và những văn bản quy phạm pháp luật khác có liên quan được ban hành trong thời kỳ này đã tạo động lực thúc đẩy phát triển nhanh quỹ nhà ở đô thị Tại thủ đô Hà Nội, từ 1991-1994 đã xây dựng được 700.000 m 2 nhà ở, trong đó có khoảng 70% (500.000 m 2 ) là người dân tự xây dựng.

Ngày 05/7/1994, Chính phủ đã ban hành Nghị định số 61/CP về mua bán nhà ở thuộc sở hữu Nhà nước cho người đang thuê, góp phần tạo nguồn vốn dành để đầu tư phát triển nhà ở Ban chỉ đạo TW về chính sách nhà ở và đất ở ban hành văn bản cho phép áp dụng thí điểm một số cơ chế, chính sách khuyến khích phát triển nhà ở cho người thu nhập thấp trong đó phải kể đến văn bản số 676/BCĐ-QLN ngày 30 tháng 5 năm 1996 về việc thực hiện thí điểm cơ chế phát triển nhà ở tại Hà Nội Ngày 15 tháng 4 năm 1998, Chính phủ đã ban hành văn bản số 414/CP-KTN cho phép thí điểm áp dụng một số cơ chế chính sách để phát triển nhà ở tại thành phố Hà Nội Ngày 05 tháng 10 năm 2001, Chính phủ đã ban hành Nghị định số 71/2001/NĐ-CP về ưu đãi đầu tư xây dựng nhà ở để bán và cho thuê, trong đó ưu tiên giải quyết bán hoặc cho thuê các căn hộ nhà chung cư đối với các đối tượng hưởng lương từ ngân sách nhà nước như: cán bộ, công nhân, viên chức làm việc trong các doanh nghiệp thuộc các thành phần kinh tế, sinh viên các trường đại học, cao đẳng

Trong thời gian vừa qua, thành phố Hà Nội đã có những quy định cụ thể về phát triển nhà ở cho người có thu nhập thấp Năm 2002, UBND thành phố Hà Nội đã ban hành Quyết định số 123/QĐ-UB trong đó quy định các chủ đầu tư dự án nhà ở và khu đô thị mới phải dành 20% quỹ đất ở hoặc 30% quỹ nhà ở để bổ sung vào quỹ nhà ở của thành phố để giải quyết nhà ở cho các đối tượng phải di dời để giải phóng mặt bằng và người thu nhập thấp trên địa bàn

Ngày 19 tháng 5 năm 2004, UBND thành phố Hà Nội đã ban hànhQuyết định số 87/2004/QĐ-UB kèm theo bản Quy định tạm thời thí điểm giải quyết nhà ở cho một số đối tượng chính sách xã hội trên địa bàn, bao gồm:cán bộ, công chức hưởng lương từ ngân sách nhà nước, người lao động làm việc trong các doanh nghiệp thuộc các thành phần kinh tế Các đối tượng này được mua nhà ở trả dần trong các dự án (đối với quỹ nhà do các chủ đầu tư phải chuyển giao cho thành phố) Việc hỗ trợ được thực hiện theo nguyên tắc chỉ giải quyết một lần cho mỗi hộ gia đình, cá nhân chưa có nhà ở hoặc có diện tích nhà ở dưới 5 m 2 /người, có nơi làm việc và thu nhập ổn định, thời gian làm việc từ 5 năm trở lên, có khả năng thanh toán ngay một phần tiền mua nhà theo quy định và tiền trả dần hàng tháng, có ý kiến xác nhận của cơ quan, đơn vị nơi làm việc

Theo quy định của Nhà nước thì quỹ nhà ở để giải quyết chính sách hỗ trợ gồm nhà ở được xây dựng mới bằng nguồn vốn ngân sách Nhà nước, quỹ nhà ở hiện có thuộc sở hữu Nhà nước và quỹ nhà ở từ các dự án trên địa bàn được hưởng ưu đãi do các chủ đầu tư chuyển giao cho địa phương Giá bán và giá cho thuê nhà do UBND tỉnh phê duyệt

Ngày 06 tháng 5 năm 2004, Thủ tướng Chính phủ đã ban hành Quyết định số 76/2004/QĐ-TTg phê duyệt Định hướng phát triển nhà ở đến năm

2010 và năm 2020, trên cơ sở những định hướng phát triển của Nhà nước, các địa phương sẽ xây dựng chương trình nhà ở riêng phù hợp với điều kiện, hoàn cảnh của địa phương mình

2.2.3 Giai đoạn từ năm 2006 tới nay

Sau khi Luật Nhà ở được Quốc hội thông qua ngày 29 tháng 11 năm

2005 và Nghị định số 90/2006/NĐ-CP ngày 06 tháng 9 năm 2006 của Chính phủ quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành Luật Nhà ở, công tác quản lý và phát triển nhà ở ngày càng được quan tâm và đã có những bước tiến mới, với hơn 1.800 dự án đầu tư nhà ở thường mại trên cả nước quy mô lên tới hơn30.000ha Song hàng loạt các chính sách nhằm đảm bảo quyền có nhà cho các đối tượng xã hội vẫn chưa đi vào cuộc sống.

Luật Nhà ở và Nghị định số 90/2006/NĐ-CP đã đưa ra một số giải pháp và đề xuất cụ thể Trong đó, Nhà nước hoặc các tổ chức, cá nhân thuộc các thành phần kinh tế đầu tư xây dựng quỹ nhà ở xã hội để cho một số đối tượng có thu nhập thấp gặp khó khăn về nhà ở thuê hoặc thuê mua (bao gồm: cán bộ, công chức, sỹ quan, quân nhân chuyên nghiệp thuộc lực lượng vũ trang nhân dân, công nhân làm việc tại các khu kinh tế, khu công nghiệp, khu chế xuất, khu công nghệ cao và các đối tượng đã trả lại nhà ở công vụ) Việc hỗ trợ, tạo điều kiện cải thiện chỗ ở cho các đối tượng chính sách xã hội được thực hiện thông qua các hình thức hỗ trợ kinh phí để họ mua nhà ở trả chậm, trả dần hoặc thuê nhà ở, miễn giảm tiền sử dụng đất khi mua nhà ở thuộc sở hữu Nhà nước hoặc khi được Nhà nước giao đất làm nhà ở, hỗ trợ kinh phí, vật liệu, nhân công trong việc sửa chữa cải tạo hoặc xây dựng nhà ở, tặng nhà tình nghĩa, nhà tình thương Ngoài ra, Nhà nước cũng đã ban hành chính sách ưu đãi đối với các tổ chức, cá nhân tham gia đầu tư xây dựng nhà ở cho các đối tượng chính sách xã hội (Luật Đầu tư, Luật Đất đai, Luật Thuế thu nhập doanh nghiệp và các văn bản hướng dẫn do cơ quan có thẩm quyền ban hành). Tuy vậy, cho đến nay việc đầu tư xây dựng nhà ở xã hội vẫn chưa có những chuyển biến tích cực Nguyên nhân cơ bản là do chi phí đầu tư xây dựng các dự án nhà ở đòi hỏi phải có nguồn vốn lớn, Nhà nước chưa có quy định phải bố trí ngân sách hàng năm để đầu tư xây dựng nhà ở xã hội, chủ đầu tư thì thường phải vay với lãi suất cao, lợi nhuận thấp, thời gian thu hồi vốn dài so với hình thức đầu tư xây dựng nhà ở để bán cho những người có thu nhập cao, vì vậy chưa khuyến khích được các thành phần kinh tế tham gia đầu tư xây dựng nhà ở xã hội.

Hiện nay, trên địa bàn thành phố Hà nội, nhu cầu xây dựng nhà ở xã hội rất cấp thiết tuy nhiên việc phát triển quỹ nhà ở xã hội cần nguồn vốn lớn nhưng hiện nay thiếu nguồn vốn đầu tư đang là vấn đề khó khăn của thành phố Trong khi đó, nhiều nhà đầu tư không mặn mà với công việc này, cho rằng việc xây dựng nhà ở có nhu cầu vốn đầu tư lớn nhưng thu hồi vốn chậm. Cũng đã có nhiều nơi triển khai xây dựng nhiều khu dân cư cho người thu nhập thấp nhưng sau đó do nhà đầu tư muốn thu hồi vốn nhanh nên đã tìm cách đẩy giá thành lên cao, người thu nhập thấp không mua được; nhiều căn hộ dành cho người thu nhập thấp được mua đi bán lại, kinh doanh làm cho khu chung cư biến thành khu nhà ở cho người thu nhập cao ngoài xã hội Việc giá cả nguyên liệu, nhiên vật liệu leo thang, giá thành mỗi căn hộ ngày càng lên cao, khiến chương trình phát triển nhà ở xã hội ngày càng khó thực hiện.

Tại Chỉ thị số 34/2006/CT-TTg ngày 26 tháng 9 năm 2006, Thủ tướng Chính phủ yêu cầu chính quyền các địa phương lập kế hoạch huy động vốn đầu tư, chuẩn bị các điều kiện về quy hoạch, đất đai, bố trí đội ngũ cán bộ để xây dựng, tổ chức thực hiện chương trình phát triển nhà ở xã hội hàng năm và

5 năm của địa phương và báo cáo Bộ Xây dựng chậm nhất vào quý III hàng năm để Bộ Xây dựng báo cáo Thủ tướng Chính phủ Tuy nhiên, cho đến nay mới chỉ có hai địa phương là Hà Nội và tỉnh Bình Dương lập đề án thí điểm đầu tư xây dựng một số dự án nhà ở xã hội trên địa bàn theo chỉ đạo của Thủ tướng Chính phủ tại văn bản số 537/TTg-CN ngày 06 tháng 4 năm 2006, còn các tỉnh khác vẫn chưa tiến hành xây dựng đề án do chính quyền các cấp chưa quan tâm chỉ đạo đã làm chậm tốc độ phát triển quỹ nhà ở xã hội theo quy định của Luật Nhà ở.

Chính vì vậy, nên cho đến nay việc đầu tư xây dựng nhà ở xã hội vẫn chưa có những chuyển biến tích cực Hiện nay thành phố Hà Nội đang triển khai thực hiện thí điểm đầu tư xây dựng các dự án nhà ở xã hội (được Thủ tướng Chính phủ chấp thuận theo nội dung văn bản số 2804/VPCP-KTN ngày

06 tháng 5 năm 2008 của Văn phòng Chính phủ)

Thực trạng nhà ở xã hội trên địa bàn thành phố Hà Nội

2.3.1 Nhu cầu nhà ở xã hội trên địa bàn thành phố Hà Nội Để có cơ sở xây dựng Chương trình phát triển nhà ở của thành phố đến năm 2010 và định hướng phát triển đến năm 2020 trong đó có phần giải quyết nhà ở cho các đối tượng thu nhập thấp (nhà ở xã hội) cần có điều tra tổng thể hiện trạng nhà ở, nhu cầu của các đối tượng, khả năng tri trả của các đối tượng, trên cơ sở đó hình thành tỷ lệ căn hộ, mô hình phân phối, sử dụng, hình thức đầu tư và khai thác vận hành quỹ nhà ở nói chung và quỹ nhà ở xã hội nới riêng.

Theo báo cáo của các thành phố Hà Nội về nhu cầu nhà ở xã hội đến năm 2010 (theo yêu cầu tại văn bản số 140/BXD-QLN ngày 22/1/2008 của

Bộ Xây dựng) cho thấy nhu cầu nhà ở xã hội hiện nay của thành phố là rất lớn Trong đó, nhu cầu về nhà ở xã hội dành cho đối tượng là cán bộ, công chức, viên chức và công nhân đang làm việc tại các khu công nghiệp, khu chế xuất, khu công nghệ cao chiếm tỷ lệ cao

Bảng 4: Nhu cầu nhà ở xã hội trên địa bàn thành phố Hà Nội

Nhu cầu diện tích nhà ở xã hội toàn thành phố 7 triệu m² sàn

Số lượng căn hộ 120.000 căn hộ

1 Nhà cho thuê 85.000 căn hộ

2 Nhà cho thuê mua 35.000 căn hộ

Nhu cầu nhà ở của cán bộ, công chức, viên chức 48.000 căn hộ

Nhu cầu nhà ở của công nhân trong các khu công nghiệp

18.000 căn hộ ( 450.000 m² sàn) Nhu cầu nhà ở xã hội của các đối tượng chính sách khác trong thành phố 54.000 căn hộ

(Nguồn: Báo cáo số liệu về nhà ở xã hội của thành phố Hà Nội gửi Bộ Xây dựng)

Qua số liệu báo cáo trên cho thấy nhu cầu nhà ở xã hội theo đề nghị của các thành phố là rất lớn, việc đáp ứng được tất cả nhu cầu trên đang là khó khăn của thành phố Hiện nay, thành phố đang có “ Đề án đầu tư xây dựng thí điểm nhà ở xã hội trên địa bàn TP Hà Nội giai đoạn 2007 – 2010” với tổng mức đầu tư khoảng 700 tỷ đồng (bằng nguồn vốn ngân sách) gồm 3 dự án, trong đó: 1 dự án đầu tư nhà ở xã hội cho thuê với quy mô 500 hộ, 1 dự án đầu tư nhà ở cho thuê mua với 300 căn hộ và 1 dự án nhà ở cho công nhân tại các khu công nghiệp, khu chế xuất thuê có tổng diện tích sàn 95.000 m 2 Đến nay thành phố đã hoàn thành được 1/3 tổng số diện tích sàn nhà ở cho công nhân thuê, giải quyết chỗ ở cho khoảng 3.000 công nhân

Tuy chưa thể đáp ứng hết nhu cầu thực tế nhưng với dự án thí điểm xây dựng nhà ở xã hội này sẽ phần nào giải quyết nhu cầu nhà ở của một bộ phận đối tượng thu nhập thấp đang gặp khó khăn về nhà ở Đồng thời, đây cũng là dự án xây dựng thí điểm theo mô hình nhà ở xã hội mới, thông qua kết quả thực hiện dự án, thành phố sẽ rút ra những kinh nghiệm để áp dụng xây dựng những dự án nhà ở xã hội tiếp theo trong tương lai.

2.3.2 Thực trạng nhà ở xã hội của các đối tượng có khó khăn về nhà ở trên địa bàn thành phố

2.3.2.1 Thực trạng nhà ở xã hội của cán bộ, công chức, viên chức tại thành phố Hà Nội

Theo kết quả điều tra thống kê về thực trạng nhà ở của cán bộ, công chức được công bố trong “ Đề án về chính sách nhà ở cho cán bộ, công chức năm 2008 của Ban Tổ chức Trung ương ” cho thấy hiện nay trên phạm vi thành phố Hà Nội (sau khi được mở rộng) dân số toàn thành phố là 6,233 triệu dân trong đó nội thành là khoảng 2,213 triệu người, ngoại thành khoảng

4,020 triệu người, chưa kể số người ngoại tỉnh lao động tự do trên địa bàn thành phố Số lao động làm việc trong khu vực Nhà nước là khoảng 476.000 người trong đó có khoảng 12.000 cán bộ, công chức và trên 463.000 viên chức, khoảng 300 nghìn số sỹ quan, hạ sỹ quan, quân nhân chuyên nghiệp đang công tác trong lực lượng vũ trang, chưa kể đến các lao động làm việc trong khu vực kinh tế ngoài Nhà nước và khu vực có vốn đầu tư nước ngoài. Theo khảo sát gần đây nhất, sau thời điểm được sát nhập Hà Nội có khoảng 267.000 lao động làm việc trong các khu công nghiệp, khu chế xuất tập trung trong phạm vi gần 30 khu công nghiệp, khu chế xuất trên địa bàn thành phố. Theo số liệu điều tra sơ bộ nhà ở của cán bộ, công chức, viêm chức, sĩ quan, quân nhân chuyên nghiệp thuộc lực lượng vũ trang nhân dân trên địa bàn thành phố Hà Nội là rất thiếu quỹ nhà ở Nếu chưa tính tới số lượng cán bộ công chức đã trả lại nhà ở công vụ, trong đó mới chỉ khoảng 2/3 số cán bộ, công chức, đã tự lo được nhà ở cho mình, 1/3 còn lại chưa có chỗ ở ổn định (phải ở ghép hộ, ở nhờ, ở tạm) Như vậy, thành phố hiện nay đang phải đối mặt với khó khăn về nhà ở rất lớn, diện tích bính quân nhà ở của các đối tượng huởng lương từ ngân sách là thấp và chưa đảm bảo diện tích sinh hoạt cần thiết cho việc đảm bảo sức khỏe

Chất lượng các nhà ở này cũng rất khác nhau nhưng nhìn chung là chưa đảm bảo được những nhu cầu sinh hoạt tối thiểu hiện nay.

Biểu đồ 1: Chất lượng nhà ở của cán bộ, công chức, viên chức tại Hà Nội

Nhà kiên cố Nhà bán kiên cố Nhà tạm

( Nguồn: “ Đề án về chính sách nhà ở cho cán bộ, công chức năm 2008 của Ban

Tổ chức Trung ương ” ) Đối với những cán bộ, công chức được Nhà nước phân phối nhà chung cư trước đây thì hầu hết chất lượng nhà đã xuống cấp nghiêm trọng nhưng chưa được sửa chữa kịp thời Một đối tượng khác cũng đang gặp khó khăn về nhà ở là các hộ gia đình trẻ có vợ (chồng) làm trong cơ quan Nhà nước hoặc cả hai đều là cán bộ công chức có trình độ chuyên môn, nghiệp vụ nhưng mức lương được hưởng thấp Đây chính là lực lượng lao động chủ lực của đất nước, hầu hết các đối tượng này do thời gian công tác còn ít, khả năng thu thập còn hạn hẹp, chưa đủ điều kiện tích lũy để mua hoặc thuê nhà ở theo giá thị trường và rất cần sự hỗ trợ của Nhà nước để giúp họ cải thiện chỗ ở.

Số liệu thống kê cho thấy quỹ nhà ở mà Nhà nước đầu tư xây dựng từ trước năm 1992 chỉ được phân phối cho khoảng 30% số lượng cán bộ, công nhân, viên chức Các đối tượng đã được phân phối quỹ nhà ở nay hầu hết đã nghỉ hưu, phần lớn nhà ở được phân phối trước đây hiện nay đã bị xuống cấp hoặc đã được chuyển nhượng cho người khác

Như vậy, chỉ có số ít cán bộ, công chức, viên chức đã được phân phối nhà ở trong thời kỳ bao cấp và những người được ở nhà công vụ hoặc được giải quyết đất làm nhà ở, còn lại phần đông cán bộ, công chức phải tự giải quyết nhà ở, gây bức xúc trong đội ngũ cán bộ, công chức Theo khảo sát của Công đoàn Viên chức Việt Nam, số lượng CBCNVC ở các đô thị lớn đặc biệt là Hà Nội chưa có điều kiện ổn định về nhà ở hoặc đang muốn chuyển đổi, xây dựng, mua, thuê nhà mới chiếm tỷ lệ khá cao.

Biểu đồ 2: Tình hình nhà ở của cán bộ, công chức, viên chức tại Hà Nội

35% Ở nhờ Thuê nhà ở Đã được Nhà nước phân phối nhà Đã có nhà riêng

( Nguồn: “ Đề án về chính sách nhà ở cho cán bộ, công chức năm 2008 của Ban

Về việc bán nhà ở thuộc sở hữu nhà nước: việc triển khai chính sách bán nhà ở thuộc sở hữu nhà nước cho người đang thuê từ năm 1994 đến nay(Nghị định 61/CP) đã góp phần cải thiện chỗ ở cho nhiều hộ gia đình (14,6% số cán bộ công chức của thành phố đã mua được nhà ở theo Nghị định 61/CP) Tuy nhiên, trong thực tế những người được mua hầu hết là những người đã có thời gian công tác trong thời kỳ kế hoạch hoá tập trung bao cấp, số cán bộ, công chức trẻ, có thời gian công tác ít (không thuộc đối tượng được phân phối nhà ở trước đây để được mua nhà ở) thì có nhiều khó khăn về nhà ở Trong khi đó theo tính toán hầu hết cán bộ, công chức, viên chức Nhà nước đều có nguồn thu nhập chủ yếu từ tiền lương, khả năng tích lũy thấp Số liệu điều tra thống kê năm 2008 cho thấy mức thu nhập trung bình của cán bộ, công chức, viên chức tại Hà Nội bình quân khoảng 4 - 6 triệu đồng/hộ/tháng; trong đó 25,2% chi cho ăn uống; 18,6% chi mua sắm đồ dùng gia đình; 11,5% chi cho giáo dục; 11,2% chi cho giao tiếp xã hội; 8,9% chi cho điện nước; 3,8% chi cho khám chữa bệnh; 11% cho nhà ở…Như vậy, tỷ lệ tiêu dùng dành cho nhà ở chiếm một tỷ lệ khiêm tốn trong tiêu dùng hiện nay, nếu nhân tỷ lệ này với mức lương hiện nay thì để mua được căn hộ chung cư trung bình (giá 7 - 9 triệu đồng/m 2 ) thì không đủ khả năng để mua nhà ở theo giá thị trường Chính vì vậy, việc mong muốn mua được nhà ở đối với cán bộ, công chức, viên chức là hết sức xa vời

2.3.2.2 Thực trạng về nhà ở xã hội của những đối tượng khó khăn về nhà ở tại khác tại Hà Nội

Qua khảo sát cho thấy đa số các hộ có khó khăn về nhà ở tại đô thị thường có thu nhập thấp hiện đang sống trong những ngôi nhà tự tạo dựng hoặc được thừa kế của các thế hệ trước Hầu hết những căn nhà đó được xây dựng từ những năm trước đây bằng những vật liệu có chất lượng thấp mau hỏng, lại không có kinh phí để bảo dưỡng sửa chữa thường xuyên và nâng cấp Mặt khác nơi sống của các hộ đó thường ở những địa điểm có hạ tầng kỹ thuật và hạ tầng xã hội kém phát triển Một bộ phận khác đã được phân phối nhà ở trong những thập niên 70, 80, nhưng không có khả năng về tài chính nên không thể cải tạo, xây dựng lại, phải sống tại các căn hộ đã xuống cấp thiếu các tiện nghi cơ bản Đa số các hộ khó khăn về nhà ở có diện tích nhà ở chật chội, nhiều thế hệ cùng sinh sống, bình quân diện tích rất thấp chỉ đạt khoảng 2 - 3m 2 Thiếu nước sạch, thiếu điện chiếu sáng công cộng, hẻm ngõ ngách chật hẹp, xuống cấp và úng ngập; các diện tích công cộng bị lấn chiếm, rác thải không thu gom được, hoả hoạn luôn rình dập và đặc biệt là môi trường sống bị ô nhiễm do khói bụi, nước thải, dịch bệnh lan tràn

Kết quả khảo sát cho thấy, tại khu vực đô thị vẫn còn hàng vạn hộ gia đình thuộc các thành phần kinh tế đang phải sống trong điều kiện chỗ ở không đảm bảo tiêu chuẩn tối thiểu Trên 30% các hộ gia đình ở có diện tích nhà ở dưới 36 m 2 , chỉ có 25% hộ gia đình có nhà ở kiên cố và 19% sống trong những căn nhà tạm bợ, cấu trúc không bền vững được làm từ các nguyên vật liệu rẻ tiền Nhiều hộ gia đình thu nhập thấp phải tận dụng không gian nhà ở chật hẹp của mình để làm dịch vụ (sửa chữa dụng cụ đồ dùng gia đình, bán tạp hóa, sản xuất hàng thủ công ) Theo đánh giá chung có khoảng 15 – 20% hộ gia đình thuộc các thành phần kinh tế tại khu vực đô thị thực sự gặp khó khăn về chỗ ở. Đối với nhà ở của người lao động thuộc các khu công nghiệp, khu chế xuất , tính đến năm 2008 cả thành phố Hà Nội đã có gần 267.000 lao động làm việc trong các khu công nghiệp, khu chế xuất Trong đó, mức thu nhập bình quân cảu một lao động trong các doanh nghiệp Nhà nước từ 650.000 –800.000 đồng/tháng, mức thu nhập trong các doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài từ 800.000 - 1.000.000 đồng/tháng Với mức thu nhập trên thì người lao động trong các khu công nghiệp, khu chế xuất chỉ có khả năng chi trả tiền thuê nhà tối đa từ 100.000 - 150.000 đồng/tháng và hoàn toàn không có khả năng mua nhà.

Mặc dù Nghị định 36/1997/NĐ-CP ngày 24 tháng 4 năm 1997 quy định việc xây dựng nhà ở cho công nhân tại các khu công nghiệp, khu chế xuất, nhưng hầu hết các địa phương mới chỉ dừng lại ở quy hoạch phát triển nhà ở, chưa định hướng rõ và ban hành được cơ chế, chính sách đầu tư xây dựng nhà ở cho người lao động thuộc các khu công nghiệp, khu chế xuất Vì vậy, khoảng 90% số công nhân làm việc tại khu vực này phải tự thuê nhà trọ với mức giá từ 70.000 - 120.000 đồng/tháng cho diện tích ở bình quân từ 4m 2 – 5m 2 /người.

Một số khu công nghiệp, khu chế xuất, khu công nghệ cao trên địa bàn thành phố cũng đã xây những khu nhà ở dành cho công nhân đang làm việc. Tuy nhiên, nếu so với như cầu thực sự của những lao động chưa có nhà ở thì quỹ nhà ở này vẫn chưa thực sự đáp ứng được cả về số lượng và chất lượng.

Ví dụ: Khu công nghiệp Nam Thăng Long với hơn 38.000 lao động, quỹ nhà ở dành cho công nhân chỉ đáp ứng được gần 4560 lao động có nhu cầu về nhà ở (chiếm gần 12% nhu cầu), số còn lại hầu như phải tự thuê nhà ở tại các khu vực dân cư xung quanh Điều này gây nhiều khó khăn cho lãnh đạo khu công nghiệp trong việc quản lý công nhân làm việc cho khu công nghiệp của mình. Đối với những đối tượng chính sách khác, trong thời gian vừa qua thành phố đã bước đầu giải quyết được nhà ở cho một số bộ phận các gia đình thương binh, liệt sĩ, gia đình có công với Cách mạng và người nghèo…trong đó thành phố đặc biệt ưu tiên những gia đình có công với Cách mạng, gia đình liệt sĩ đang gặp khó khăn về nhà ở Thành phố đã xây dựng 200 căn hộ tại khu Tương Mai cho các đối tượng thương binh, giành 5,2 ha đất yaij khuYên Hòa – Cầu Giấy để xây nhà giành cho các lão thành Cách mạng Đó là những cố gắng của thành phố Hà Nội trong những năm qua để giải quyết vấn đề nhà ở xã hội trên địa bàn Tuy nhiên, như vậy vẫn là chưa đủ để giải quyết vấn đề nhà ở hiện nay Bởi vậy, cần có một nguồn tài chính từ Nhà nước để góp phần nâng cao chất lượng sống cho các khu ở cho những người thu nhập thấp, một mặt nó đem lại sự công bằng trong sự hưởng lợi đối với những cộng đồng dân cư, thể hiện chính sách ưu việt của chính quyền , nó còn góp phần quan trọng trong củng cố an ninh xã hội

GIẢI PHÁP VÀ ĐỊNH HƯỚNG PHÁT TRIỂN NHÀ Ở XÃ HỘI TRÊN ĐỊA BÀN THÀNH PHỐ HÀ NỘI

Quan điểm của Nhà nước và của thành phố trong việc phát triển nhà ở xã hội

3.1.1 Quan điểm của Nhà nước trong việc phát triển nhà ở xã hội

Nhà nước đóng vai trò chủ đạo trong việc trực tiếp đầu tư xây dựng nhà ở xã hội cho thuê nhằm giải quyết nhà ở cho cán bộ, công chức, viên chức và một số đối tượng khó khăn về nhà ở Đồng thời khuyến khích các thành phần kinh tế tham gia đầu tư tạo lập quỹ nhà ở xã hội để cho thuê, thuê mua theo quy định của Luật Nhà ở.

Quỹ nhà ở xã hội phải được đầu tư xây dựng gắn với các dự án nhà ở thương mại, dự án khu đô thị mới hoặc các khu dân cư hiện có để kết hợp khai thác hệ thống hạ tầng sẵn có, đảm bảo phù hợp với quy hoạch phát triển thời phải được quản lý chặt chẽ trong quá trình đầu tư xây dựng cũng như khai thác, sử dụng theo quy định của phát luật.

Nguồn vốn Nhà nước để đầu tư xây dựng nhà ở xã hội, bao gồm ngân sách Trung Ương (kể cả nguồn vốn trong nước và vốn vay ưu đãi của tổ chức, cá nhân nước ngoài), ngân sách của các địa phương thu được từ việc cho thuê, cho thuê mua từ quỹ nhà ở thuộc sở hữu Nhà nước, tiền trích từ nguồn thu tiền sử dụng đất của các dự án nhà ở, dự án khu đô thị mới và nguồn thu ngân sách khác trên phạm vi địa bàn theo quy định của pháp luật về ngân sách Nhà nước.

Nhà ở xã hội được đầu tư phải đảm bảo tiêu chuẩn thiết kế và chất lượng xây dựng theo quy định của pháp luật về nhà ở và pháp luật về xây dựng; phù hợp với khả năng thanh toán của các đối tượng có thu nhập thấp.

Quỹ nhà ở xã hội được cho thuê, cho thuê mua theo đúng đối tượng và mức giá do UBND cấp tỉnh quy định cụ thể trên địa bàn, đảm bảo phù hợp với các quy định tại Nghị định 90/2006/NĐ-CP ngày 06 tháng 9 năm 2006 của Chính phủ, theo nguyên tắc bảo toàn vốn, sử dụng có hiệu quả, tránh thất thoát, lãng phí và không quay trở lại cơ chế bao cấp cũ.

Giải quyết vấn đề nhà ở xã hội phải gắn với chương trình cải tạo, chỉnh trang đô thị, góp phần cải thiện và nâng cao chất lượng cuộc sống của cán bộ, công chức và một số đối tượng chính sách xã hội là nhiệm vụ quan trọng trong quá trình phát triển kinh tế - xã hội

3.1.2 Quan điểm của thành phố trong việc phát triển nhà ở xã hội

Trên cơ sở những chủ trương, chính sách phát triển nhà ở xã hội củaNhà nước, thành phố sẽ xây dựng chương trình, kế hoạch phát triển nhà ở trên địa bàn thủ đô trong những năm sắp tới Thành phố coi việc giải quyết vấn đề nhà ở cho cán bộ, công chức, công nhân lao động trong các khu công nghiệp và các đối tượng có khó khăn về nhà ở tại khu vực đô thị là một trong những nhiệm vụ quan trọng mà thành phố đã và đang áp dụng nhiều nhiều giải pháp để tháo gỡ

Thành phố sẽ đóng vai trò chủ yếu trong việc phát triển quỹ nhà ở trên địa bàn thủ đô trong những năm sắp tới đồng thời kêu gọi các thành phần kinh tế tham gia xây dựng quỹ nhà ở, thành phố cũng sẽ có những chính sách ưu đãi cho các doanh nghiệp xây dựng nhà ở - góp phần giải quyết tình trạng thiếu nhà ở cho những người thu nhập thấp hiện nay.

Quan điểm của thành phố là việc giải quyết vấn đề nhà ở xã hội cho các đối tượng hiện nay là rất cần thiết nhưng phải được tiến hành theo một lộ trình xác định, việc lựa chọn đối tượng được thuê, thuê mua phải hết sức thận trọng, chất lượng nhà ở phải đáp ứng được những tiêu chuẩn về nhà ở xã hội do Nhà nước ban hành.

3.2 Phương hướng, mục tiêu phát triển quỹ nhà ở xã hội trên địa bàn thành phố Hà Nội trong những năm tới

Phương hướng: Trong giai đoạn 2007 – 2010, hướng phát triển nhà ở xã hội của thành phố Hà Nội là tập trung triển khai đầu tư xây dựng quỹ nhà ở xã hội theo nội dung từng dự án cụ thể theo hình thức thuê, thuê mua nhà ở xã hội cho công nhân lao động tại các khu công nghiệp, xác lập quỹ nhà ở xã hội cho các đối tượng hưởng lương Nhà nước Trên cơ sở đó rút kinh nghiệm, đánh giá tổng kết để tổ chức triển khai mô hình nhà ở xã hội và xây dựng cơ chế chính sách chung về phát triển quỹ nhà ở xã hội để cho thuê, cho thuê mua trên địa bàn thành phố Trong giai đoạn tiếp theo từ

2011 – 2020, thành phố sẽ triển khai xây dựng quỹ nhà ở xã hội trên phạm vi rộng hơn, đáp ứng nhu cầu cầu nhà ở xã hội tăng cao sau khi mở rộng địa giới hành chính Giải quyết về cơ bản những tồn tại về nhà ở xã hội hiện nay trên địa bàn thành phố

Các mục tiêu cụ thể của thành phố: Hà Nội sẽ phấn đấu hoàn thành khoảng 26.000 căn hộ cho công nhân các khu công nghiệp (KCN) thuê và 1,2 triệu mét vuông sàn KTX đáp ứng chỗ ở cho 250.000 sinh viên, học sinh đang học tập trên địa bàn, 23.000 căn hộ cho cán bộ, công chức, viên chức đến năm

2010 tới Đây là những mục tiêu mà thành phố đang cố gắng hoàn thành đến năm 2010, với việc triển khai hàng loạt các dự án nhà ở xã hội trên địa bàn thành phố trong thời gian vừa qua, thành phố Hà Nội có lý do để tin tưởng đến năm 2010 có thể hoàn thành chỉ tiêu thành phố đã đặt ra.

Giải pháp phát triển nhà ở xã hội

3.3.1 Giải pháp về quy hoạch

Giải pháp tối ưu trong vấn đề lựa chọn địa điểm đó là sử dụng một phần quỹ đất trong các dự án đã thu hồi đất hoặc đất đã được quy hoạch cho phát triển nhà ở trên địa bàn thành phố đống thời dự án khu nhà ở xã hội nên gắn với dự án nhà ở thương mại, hoặc các khu dân cư sẵn có tạo điều kiện hỗ trợ hạ tầng kỹ thuật và hạ tầng xã hội, phát triển kinh tế, đảm bảo cho các hộ dân được sử dụng các công trình kỹ thuật và xã hội đã có sẵn, nhằm giảm chi phí đầu tư và đảm bảo sự hòa đồng giữa các tầng lớp dân cư kích thích sự vươn lên trong xã hội.

Theo đó, để thực hiện tốt giải pháp này, trong thời gian tới thành phố

Hà Nội sẽ tiến hành nhiều biện pháp nhằm xem xét, rà soát các dự án phát triển nhà ở, đề xuất diện tích đất để xây dựng quỹ nhà ở xã hội (trong diện tích đất 20% của dự án khu đô thị mới, phát triển nhà), đồng thời xác định quy hoạch các diện tích đất để đầu tư xây dựng quỹ nhà ở xã hội, nhất là những dự án nằm trong khu vực Hà Nội mở rộng như các quận, huyện: Hà Đông, Chương Mỹ, Đan Phượng, Thạch Thất, Mê Linh…đây là những nơi có nhiều quỹ đất để thực hiện việc phát triển nhà ở xã hội

3.3.1.2 Lựa chọn quy mô dự án

Việc xác định quy mô các dự án tại thành phố Hà Nội phải đáp ứng mỗi dự án có số hộ gia đình và số dân sinh sống trong dự án ở mức hợp lý như mật độ dân, cơ sở hạ tầng, tiện ích công cộng, diện tích đất xây dựng, chi phí cho đền bù, giải phóng mặt bằng khi thu hồi đất, khả năng quản lý vận hành tốt nhất

Ví dụ về quy mô dự án nhà ở xã hội được coi là hợp lý tại một khu đô thị đông dân như Hà Nội được thể hiện qua các chỉ tiêu:

- Tổng số căn hộ bố trí trong dự án nên từ 800 đến 1.000 căn.

- Diện tích đất của dự án nên từ 5 đến 10 ha.

- Mỗi dự án nên lựa chọn quy mô như thế nào để có thể bố trí được cho số người sinh sống thường xuyên khoảng từ 3.200 đến 4.000 người.

3.3.1.3 Quy hoạch xây dựng

Mật độ xây dựng cần được lựa chọn ở mức độ trung bình ( 30% - 40% ), phù hợp với quy chuẩn, tiêu chuẩn xây dựng tạo điều kiện bố trí không gian cây xanh tạo cảnh quan, nâng cao chất lượng sống cho người dân.

Bố trí tách biệt khối nhà áp dụng phương thức thuê và khối nhà áp dụng phương thức thuê mua Tỷ lệ giành để cho thuê và thuê mua tùy theo nhu cầu.

Bảo đảm sự kết nối giữa giao thông của dự án với hệ giao thông của thành phố Bố trí hệ thống giao thông nội bộ hợp lý và tiết kiệm

3.3.2.1 Lựa chọn loại nhà và thiết kế mẫu căn hộ Đối với căn hộ cho thuê, thuê mua sẽ được thiết kế chủ yếu là loại nhà cao 6 tầng để phù hợp với kiến trúc chung của thành phố, không sử dụng thang máy, căn hộ thiết kế có diện tích sàn từ 35 – 60 m 2 , sử dụng các thiết bị nội thất và gạch ốp lát sản xuất trong nước để giảm giá thành đầu tư xây dựng nhưng vẫn đảm bảo đạt chất lượng sống cho người thuê, thuê mua. Đối với nhà ở cho công nhân thuê, loại nhà phù hợp được thành phố lựa chọn là nhà cao 5 tầng, không sử dụng thang máy, căn hộ thiết kế có diện tích sàn từ 20 – 40 m 2 theo dạng căn hộ khép kín có khu vệ sinh riêng căn hộ theo dạng các phòng có khu vệ sịnh chung tùy điều kiện cụ thể của từng loại dự án Trang thiết bị nội thất và gạch ốp lát chủ yếu được sản xuất trong nước để giảm giá thành đầu tư xây dựng nhưng vẫn đảm bảo chất lượng cuộc sống.

3.3.2.2 Hệ thống hạ tầng kỹ thuật và hạ tầng xã hội

Hệ thống hạ tầng kỹ thuật cho khu nhà ở xã hội bao gồm: giao thông, cấp nước, thoát nước, thông tin liên lạc và hệ thống thông tin phục vụ công tác quản lý, bảo vệ phải đảm bảo đầy đủ và hợp lý, tận dụng những nơi đã có sẵn hệ thống hạ tầng kỹ thuật để xây dựng nhà ở xã hội.

Các dự án nhà ở xã hội phải có các tiện ích công cộng và hệ thống hạ tầng xã hội tối thiểu đảm bảo cho sinh hoạt cộng đồng gồm nơi để xe, nhà trẻ, mẫu giáo, nơi sinh hoạt cộng đồng, dịch vụ cơ bản…để đảm bảo điều kiện sống cho người dân

Diện tích cây xanh, thảm cỏ được bố trí hợp lý, tạo cảnh quan thoáng mát cho khu nhà ở

3.3.2.3 Vật liệu và công nghệ

Giải pháp về vật liệu và công nghệ được đưa ra nhằm hướng vào việc tăng cường sử dụng các thiết bị, vật liệu trong nước, áp dụng những tiến bộ của khoa học trong thiết kế và thi công Cụ thể:

- Các dự án nhà ở xã hội nên sử dụng vật liệu trong nước, với giá thành trung bình để thi công và hoàn thiện.

- Có phương án tận dụng vật liệu trong thành phố khi thực hiện hoàn thiện căn hộ.

- Áp dụng những công nghệ thi công tiên tiến hiện nay để nâng cao năng suất lao động, giảm giá thành sản phẩm như sử dụng hệ thống cửa công nghiệp, áp dụng các tiến bộ KHCN như 3D, UST…

3.3.3 Giải pháp lựa chọn chủ đầu tư các dự án nhà ở xã hội

Hiện nay, thành phố Hà Nội đã đưa ra 2 phương án lựa chọn chủ đầu tư cho dự án phát triển nhà ở xã hội:

* Phương án 1: Các dự án nhà ở xã hội sẽ do UBND thành phố Hà Nội quyết định đầu tư và tổ chức thực hiện việc quản lý, khai thác, vận hành.

Mô hình này thực hiện theo nguyên tắc đã được quy định trong Luật Nhà ở và Nghị định 90/2006/NĐ-CP Cụ thể: UBND thành phố sẽ lựa chọn chủ đầu tư dự án nhà ở xã hội, chủ đầu tư dự án tổ chức lập, trình duyệt dự án và thực hiện việc quản lý đầu tư xây dựng để bảo đảm tiến độ, chất lượng xây dựng nhà ở theo quy định của pháp luật về xây dựng Thành phố sẽ giao cho Công ty quản lý quỹ nhà thuộc sở hữu nhà nước làm Chủ đầu tư các dự án nhà ở xã hội trên địa bàn thành phố

Sau khi dự án hoàn thành việc xây dựng, UBND thành phố sẽ thực hiện việc xét chọn và công bố công khai các đối tượng được thuê, thuê mua nhà ở xã hội trong từng dự án, chỉ định đơn vị tiếp nhận việc quản lý, khai thác, vận hành dự án Giá cho thuê, thuê mua nhà ở xã hội thực hiện theo mức giá quy định của UBND thành phố Khoản tiền thu từ việc cho thuê, thuê mua nhà ở xã hội được nộp vào ngân sách thành phố để tái đầu tư quỹ nhà ở xã hội mới.

Chương trình thí điểm đầu tư xây dựng nhà ở xã hội trên địa bàn thành phố Hà Nội giai đoạn 2007 – 2010

Trong thời gian sắp tới, quỹ nhà ở xã hội của thành phố sẽ tăng lên đáng kể với việc thành phố đang triển khai xây dựng thí điểm nhà ở xã hội. Trước mắt tại đề án thí điểm nhà ở xã hội này, thành phố Hà Nội sẽ tập trung xây dựng thí điểm các loại dự án phát triển nhà ở xã hội theo Luật Nhà ở gồm:

Nhà ở xã hội đầu tư bằng nguồn vốn ngân sách (từ ngân sách Trung ương)

Mô hình nhà ở: Nhà ở xã hội dạng căn hộ cho các hộ gia đình thuê.

Nhà ở xã hội đầu tư bằng nguồn vay từ Quỹ Đầu tư phát triển Thành phố Hà Nội và vốn huy động

Mô hình nhà ở: Nhà ở xã hội dạng căn hộ cho các hộ gia đình thuê mua.

Nhà ở xã hội cho công nhân lao động tại khu công nghiệp thuê bằng nguồn vốn đặt hàng mua nhà qua Quỹ Đầu tư phát triển Thành phố Hà Nội

 Đối với hai loại hình nhà ở xã hội loại căn hộ cho thuê, thuê mua:

Quy mô xây dựng thí điểm khoảng 800 căn hộ cho các hộ gia đình thuê và thuê mua, đây là mô hình vừa phải với tỷ lệ của khu đô thị, rất phù hợp cho một đơn vị quản lý tối thiểu sau đầu tư Do đặc thù của Hà Nội tại các dự án phát triển nhà ở sau khi Thành phố giao đất, chủ đầu tư thực hiện giải phóng mặt bằng và đầu tư xây dựng hạ tầng kỹ thuật chủ đầu tư phải bàn giao choThành phố 20% diện tích đất ở của dự án để bố trí xây dựng nhà tái định cư phục vụ GPMB hoặc xây dựng quỹ nhà ở phục vụ cho nhu cầu nhà ở trên địa dịch vụ, hệ thống hạ tầng khu đô thị.

 Đối với loại nhà ở cho công nhân các khu công nghiệp thuê:

Khu công nghiệp Bắc Thăng Long được lựa chọn là địa điểm xây dựng thí điểm nhà ở xã hội Quy mô xây dựng thí điểm là 864 căn hộ cho khoảng

9100 công nhân thuê, địa điểm gần với nơi làm việc của công nhân tại khu công nghiệp nhằm thuận tiện với việc đi lại làm việc của công nhân trong khu công nghiệp, đảm bảo khả năng chi trả tiền thuê của công nhân đồng thời tạo điều kiện nâng cao đời sống văn hóa tinh thần của người lao động tại khu công nghiệp.

 Dự án đầu tư xây dựng thí điểm nhà ở xã hội theo hình thức cho thuê

- Vị trí khu đất: Tại lô 19A thuộc ô đất CT19 – Dự án khu đô thị mới Việt Hưng, quận Long Biên, Hà Nội.

- Diện tích đất, quy mô: Tại lô 19A có diện tích là 24.518 m 2 đất, quy mô xây dựng khoảng 500 căn hộ.

- Chủ đầu tư: Sở Xây dựng.

- Nguồn vốn: Nguồn vốn ngân sách ( từ ngân sách Trung ương).

- Thời gian thu hồi vốn: Trong thời gian 30 năm

- Tổng mức đầu tư: 156.406.000.000 đồng

( Tổng mức đầu tư và thời gian thu hồi vốn tính theo thời điểm xây dựng đề án)

- Diện tích sàn xây dựng: 38.358 m 2

- Mật độ xây dựng 26%; Hệ số sử dụng đất là 1.56

- Loại nhà: nhà 6 tầng không bố trí thang máy.

 Dự án đầu tư xây dựng thí điểm nhà ở xã hội theo hình thức thuê mua

- Vị trí khu đất: Tại lô 21A thuộc ô đất CT21 – Dự án khu đô thị mới Việt Hưng, quận Long Biên, Hà Nội.

- Diện tích đất, quy mô: Tại lô 21A có diện tích là 14.325 m 2 , quy mô xây dựng khoảng 300 căn hộ.

- Chủ đầu tư: Công ty Quản lý và Phát triển Nhà Hà Nội – Sở Xây dựng.

- Nguồn vốn: Vay từ Quỹ đầu tư phát triển Thành phố Hà Nội và vốn huy động.

- Thời gian thu hồi vốn: Trong thời gian 20 năm.

- Tổng mức đầu tư: 90.096.000.000 đồng.

( Tổng mức đầu tư và thời gian thu hồi vốn tính theo thời điểm xây dựng đề án)

- Cơ cấu loại nhà cụ thể:

- Diện tích sàn xây dựng: 22.050 m 2

- Mật độ xây dựng 25.6% Hệ số sử dụng đất 1.54

- Loại nhà: nhà 6 tầng không bố trí thang máy

Bảng 6: Cơ cấu căn hộ tại dự án đầu tư xây dựng thí điểm nhà ở xã hội theo hình thức thuê mua Diện tích sàn căn hộ Tỷ lệ căn hộ

( dành cho gia đình trẻ) Khoảng 45 – 50 m 2 Chiếm 60%

( dành cho gia đình có 2 con) Khoảng 60 m 2 Chiếm 20%

( dành cho gia đình có 2 con đã trưởng thành)

 Dự án đầu tư xây dựng thí điểm nhà ở xã hội cho công nhân thuê trong khu công nghiệp

- Vị trí khu đất: Tại ô đất N01, N02, N03 khu công nghiệp Bắc Thăng Long, xã Kim Chung, huyện Đông Anh, Hà Nội.

- Diện tích đất, quy mô: Tại ô đất N01 có diện tích đất là 24.216 m 2 , ô đất N02 có diện tích đất là 26.659 m 2 và ô đất N03 có diện tích đất là 32.617 m 2 Xây dựng nhà ở cho khoảng 9100 công nhân thuê với diện tích sàn là 95.000 m 2 tương đương 864 căn hộ.

- Chủ đầu tư: Công ty Cổ phần Đầu tư xây dựng Hà Nội và Tổng Công ty

- Nguồn vốn: Đặt mua nhà từ Quỹ đầu tư phát triển Thành phố Hà Nội.

- Thời gian thu hồi vốn: Trong thời gian 25 năm.

- Tổng mức đầu tư: 444.000.000.000 đồng

( Tổng mức đầu tư và thời gian thu hồi vốn tính theo thời điểm xây dựng đề án)

- Mật độ xây dựng là 33%

- Hệ số sử dụng đất là 1.5 – 1.7 lần

- Loại nhà: nhà 5 tầng không bố trí thang máy ( Nhà xây, nhà lắp ghép dạng nhà chung cư)

Bảng 7: Cơ cấu căn hộ nhà ở cho công nhân thuê Diện tích phòng ở Loại phòng

Diện tích căn hộ 20 – 25 m 2 Quy mô: 6 – 8 người/căn hộ Diện tích căn hộ 40 m 2

( Diện tích 30 m 2 + khu vệ sinh 10 m 2 )

Quy mô: 10 – 12 người/căn hộ Đối tượng của dự án

 Đối tượng là cán bộ, công nhân, viên chức, sỹ quan, quân nhân chuyên nghiệp thuộc lực lượng vũ trang nhân dân, các đối tượng đã trả nhà ở công vụ theo quy định của pháp luật về nhà ở Điều kiện:

- Chưa có nhà ở thuộc sở hữu của mình và chưa được thuê hoặc mua nhà ở thuộc sở hữu Nhà nước

- Có nhà ở thuộc sở hữu của mình nhưng diện tích bình quân trong hộ gia đình dưới 5 m 2 sàn/người.

- Có nhà ở thuộc sở hữu của mình nhưng là nhà tạm, hư hỏng hoặc dột nát.

- Có mức thu nhập bình quân hàng tháng của hộ gia đình không vượt quá 5 lần tổng số tiền thuê, thuê mua nhà ở xã hội phải trả hàng tháng đối với căn hộ có diện tích tối đa là 60 m 2 sàn và không thấp hơn 4 lần số tiền thuê, thuê mua nhà phải trả đối với

- Trả trước 20% giá trị căn hộ (đối với đối tượng thuê mua nhà ở xã hội).

Việc xét duyệt đối tượng được thuê, thuê mua sẽ được thành phố thực hiện một cách công khai, minh bạch Người có nhu cầu thuê, thuê mua nhà ở xã hội phải làm đơn, có ý kiến của cơ quan, đơn vị mình đang làm việc xác nhận về số người trong gia đình, về mức thu nhập và điều kiện nhà ở hiện có của người xin thuê, thuê mua nhà ở Đối với hộ gia đình phải có xác nhận của tất cả các cơ quan, đơn vị của từng thành viên đã có việc làm trong hộ gia đình đó và xác nhận của UBND xã, phường nơi đang sinh sống Đơn đề nghị thuê, thuê mua nhà gửi cơ quan có thẩm quyền xem xét Căn cứ vào quỹ nhà ở xã hội, UBND Thành phố phê duyệt danh sách những người được thuê, thuê mua nhà ở xã hội.

- Ưu tiên cho hộ gia đình có cả 2 vợ chồng tốt nghiệp địa học.

- Người làm việc ở những khu vực khó khăn, độc hại.

- Có thời gian công tác tại các vừng xa xôi.

 Đối với đối tượng là công nhân làm việc trong khu công nghiệp thuê nhà ở Điều kiện:

- Là công nhân trong khu công nghiệp Bắc Thăng Long, có nhu cầu thuê nhà ở.

- Ưu tiên những đối tượng có nhiều năm công tác.

- Có thành tích trong quá trình công tác.

 Phương án thu hồi vốn Đối với dự án đầu tư xây dựng thí điểm nhà ở xã hội theo hình thức thuê, thuê mua tại lô CT19A và lô CT21A (khu đô thị Việt Hưng): tổng mức đầu tư của dự án được tính theo nguyên tắc tính đủ các yếu tố chi phí cần thiết để bảo toàn vốn đầu tư xây dựng, quản lý vận hành trong quá trình sử dụng gồm: kinh phí đầu tư xây dựng, chi phí bảo trì công trình, lãi suất vay ưu đãi tại Quỹ đầu tư phát triển Thành phố Hà Nội (không tính chi phí đầu tư hạ tầng kỹ thuật ngoài hàng rào dự án, trượt giá và chưa tính các chi phí khác như: sử dụng điện, nước, điện thoại và các dịch vụ khác).

Giá cho thuê nhà ở xã hội được tính theo khung giá thuê, thuê mua nhà ở xã hội đối với nhà chung cư tại Nghị định 90/2006/NĐ-CP của Chính phủ ngày 6 tháng 9 năm 2006 và Thông tư 05/2006/TT-BXD ngày 1 tháng 11 năm

2006 của Bộ Xây dựng (áp dụng theo khung giá thuê nhà ở xã hội đối với nhà chung cư và khung giá thuê mua nhà ở xã hội). Đối với dự án xây dựng nhà ở cho công nhân khu công nghiệp thuê tại xã Kim Chung, Huyện Đông Anh: Tổng mức đầu tư của dự án được tính theo nguyên tắc tính đủ các yếu tố chi phí cần thiết để bảo toàn vốn đầu tư xây dựng, quản lý vận hành trong quá trình sử dụng gồm: kinh phí đầu tư xây dựng, chi phí bảo trì công trình, lãi suất vay ưu đãi tại Quỹ đầu tư phát triển Thành phố Hà Nội (không tính chi phí đầu tư hạ tầng kỹ thuật ngoài hàng rào dự án, trượt giá và chưa tính các chi phí khác như: sử dụng điện, nước, điện thoại và các dịch vụ khác).

Giá cho thuê nhà ở xã hội được tính theo khung giá thuê, thuê mua nhà ở xã hội đối với nhà chung cư tại Nghị định 90/2006/NĐ-CP của Chính phủ ngày 6 tháng 9 năm 2006 và Thông tư 05/2006/TT-BXD ngày 1 tháng 11 năm

2006 của Bộ Xây dựng (theo khung giá cho thuê nhà ở xã hội tại các khu kinh tế, khu công nghiệp, khu chế xuất, khu công nghệ cao).

Phương án thu hồi vốn đối với dự án xây dựng nhà ở cho công nhân khu công nghiệp Bắc Thăng Long thuê tại xã Kim Chung, Huyện Đông Anh,

Hà Nội sẽ được thực hiện theo 2 phương thức:

Phương thức 1 : Thành phố cho các doanh nghiệp trong khu công nghiệp Bắc Thăng Long thuê dài hạn 25 – 30 năm (hết thời hạn thuê nếu doanh nghiệp có nhu cầu Thành phố sẽ xem xét cho thuê tiếp).