Thực trạng và giải pháp phát triển nhà ở xã hội trên địa bàn thành phố hà nội

Luận văn tốt nghiệp MỤC LỤC LỜI NÓI ĐẦU .1 CHƯƠNG 1: CƠ SỞ LÝ LUẬN VỀ NHÀ Ở XÃ HỘI 1.1 Một số khái niệm .4 1.1.1 Khái niệm nhà xã hội 1.1.2 Thuê mua nhà xã hội 1.2 Vai trò nhà xã hội .6 1.2.1 Nhà xã hội góp phần đảm bảo chính sách an sinh xã hội của Nhà nước 1.2.2 Phát triển nhà xã hội góp phần kích cầu đầu tư thông qua việc triển khai dự án đầu tư xây dựng nhà 1.2.3 Góp phần tạo nguồn thu cho ngân sách Nhà nước bình ổn thị trường bất động sản 1.3 Những quy định của Nhà nước nhà xã hội .9 1.3.1 Quỹ nhà xã hội 1.3.2 Quỹ đất giành cho phát triển nhà xã hội .10 1.3.3 Tiêu chuẩn thiết kế nhà xã hội 11 1.3.4 Quỹ phát triển nhà 13 1.3.4.1 Nguồn vốn đầu tư từ ngân sách Trung ương để đầu tư Quỹ nhà xã hội thuê 13 1.3.4.2 Nguồn vốn đầu tư từ ngân sách địa phương để đầu tư Quỹ nhà xã hội thuê 13 1.3.4.3 Nguyên tắc quản lý sử dụng quỹ phát triển nhà xã hội 14 Sinh viên: Trần Lan Hương Lớp: Địa 47 Luận văn tốt nghiệp 1.3.5 Dự án phát triển nhà xã hội 15 1.3.5.1 Chủ đầu tư dự án nhà xã hội 15 1.3.5.2 Tổ chức thực dự án .17 1.3.5.3 Các chế sách ưu đãi cho doanh nghiệp đầu tư xây dựng Quỹ nhà xã hội cho thuê, thuê mua 18 1.3.5.4 Quản lý vận hành nhà xã hội 19 1.3.5.5 Xác định giá thuê giá thuê mua nhà xã hội 20 1.3.6 Đối tượng điều kiện thuê, thuê mua nhà xã hội 21 1.3.6.1 Nguyên tắc chung thuê, thuê mua nhà xã hội .21 1.3.6.2 Đối tượng thuê, thuê mua nhà xã hội .22 1.3.6.3 Điều kiện thuê, thuê mua nhà xã hội 23 1.3.6.4 Phương thức xét chọn đối tượng thuê, thuê mua 24 1.3.6.5 Ký lý hợp đồng thuê nhà xã hội 28 1.4 Kinh nghiệm của số nước giới phát triển nhà xã hội 29 1.4.1 Tại số nước Châu Á .29 1.4.1.1 Kinh nghiệm của Thái Lan Indonesia 29 1.4.1.2 Kinh nghiệm của Trung Quốc 30 1.4.1.3 Kinh nghiệm của Hàn Quốc 31 1.4.2 Tại Châu Mỹ 34 1.4.2.1 Kinh nghiệm của Venezuela 34 1.4.2.2 Kinh nghiệm của Mỹ .35 1.4.3 Những kinh nghiệm rút để giải vấn đề nhà xã hội 36 CHƯƠNG 2: THỰC TRẠNG VÀ NHU CẦU NHÀ Ở XÃ HỘI TRÊN ĐỊA BÀN THÀNH PHỐ HÀ NỘI .39 Sinh viên: Trần Lan Hương Lớp: Địa 47 Luận văn tốt nghiệp 2.1 Khái quát đặc điểm tự nhiên – kinh tế - xã hội của thành phố Hà Nội có ảnh hưởng việc phát triển nhà xã hội 39 2.1.1 Đặc điểm tự nhiên 39 2.1.2 Đặc điểm kinh tế - xã hội .42 2.1.3 Đánh giá tác động của yếu tố tự nhiên – kinh tế - xã hội đến việc phát triển nhà xã hội địa bàn Thành phố Hà Nội 45 2.2 Cơ chế, chính sách nhà của Nhà nước của thành phố cho đối tượng xã hội ban hành 46 2.2.1 Giai đoạn trước năm 1991 46 2.2.2 Giai đoạn từ năm 1991 đến năm 2005 (trước có luật nhà ở) 47 2.2.3 Giai đoạn từ năm 2006 tới 49 2.3 Thực trạng nhà xã hội địa bàn thành phố Hà Nội 53 2.3.1 Nhu cầu nhà xã hội địa bàn thành phố Hà Nội .53 2.3.2 Thực trạng nhà xã hội của đối tượng có khó khăn nhà địa bàn thành phố 55 2.3.2.1 Thực trạng nhà xã hội của cán bộ, công chức, viên chức thành phố Hà Nội 55 2.3.2.2 Thực trạng nhà xã hội của đối tượng khó khăn nhà khác Hà Nội 59 2.3.2.3 Nguyên nhân chủ yếu của thực trạng nhà xã hội của đối tượng gặp khó khăn nhà 62 2.3.3 Thực trạng phát triển dự án đầu tư xây dựng nhà xã hội địa bàn thành phố Hà Nội .64 Sinh viên: Trần Lan Hương Lớp: Địa 47 Luận văn tốt nghiệp 2.3.3.1 Thực trạng phát triển dự án đầu tư xây dựng nhà xã hội 64 2.3.3.2 Phân phối quản lý quỹ nhà xã hội dự án 66 2.4 Đánh giá chung 68 CHƯƠNG GIẢI PHÁP VÀ ĐỊNH HƯỚNG PHÁT TRIỂN NHÀ Ở XÃ HỘI TRÊN ĐỊA BÀN THÀNH PHỐ HÀ NỘI 71 3.1 Quan điểm của Nhà nước của thành phố việc phát triển nhà xã hội .71 3.1.1 Quan điểm của Nhà nước việc phát triển nhà xã hội 71 3.1.2 Quan điểm của thành phố việc phát triển nhà xã hội .72 3.2 Phương hướng, mục tiêu phát triển quỹ nhà xã hội địa bàn thành phố Hà Nội những năm tới 73 3.3 Giải pháp phát triển nhà xã hội 74 3.3.1 Giải pháp quy hoạch 74 3.3.1.1 Lựa chọn địa điểm 74 3.3.1.2 Lựa chọn quy mô dự án 74 3.3.1.3 Quy hoạch xây dựng .75 3.3.2 Giải pháp kiến trúc nhà xã hội 75 3.3.2.1 Lựa chọn loại nhà thiết kế mẫu hộ 75 3.3.2.2 Hệ thống hạ tầng kỹ thuật hạ tầng xã hội 76 3.3.2.3 Vật liệu công nghệ 76 3.3.3 Giải pháp lựa chọn chủ đầu tư dự án nhà xã hội 76 3.3.4 Giải pháp tài chính 83 3.3.4.1 Giải pháp huy động vốn 83 Sinh viên: Trần Lan Hương Lớp: Địa 47 Luận văn tốt nghiệp 3.3.4.2 Giải pháp ưu đãi tài cho doanh nghiệp đầu tư xây dựng Quỹ nhà xã hội cho thuê, cho thuê mua địa bàn thành phố 84 3.4 Chương trình thí điểm đầu tư xây dựng nhà xã hội địa bàn thành phố Hà Nội giai đoạn 2007 – 2010 85 KẾT LUẬN 93 DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO 95 Sinh viên: Trần Lan Hương Lớp: Địa 47 Luận văn tốt nghiệp DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT GCNQSHN : Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà UBND : Ủy ban nhân dân CBCNVC : Cán công nhân viên chức BĐS : Bất động sản KCN : Khu công nghiệp KHCN : Khoa học công nghệ Sinh viên: Trần Lan Hương Lớp: Địa 47 Luận văn tốt nghiệp DANH MỤC SƠ ĐỒ, BẢNG BIỂU Sơ đồ 1: Mơ hình quản lý, khai thác, vận hành dự án nhà xã hội đầu tư từ nguồn vốn Nhà nước thành phố Hà Nội 79 Bảng 1: Bảng phân nhóm thu nhập Hàn Quốc 32 Bảng 2: Bảng phân nhóm hỗ trợ nhà Hàn Quốc 32 Bảng 3: Danh sách đơn vị hành cấp huyện, quận thành phố Hà Nội .41 Bảng 4: Nhu cầu nhà xã hội địa bàn thành phố Hà Nội 54 Bảng 6: Cơ cấu hộ dự án đầu tư xây dựng thí điểm nhà xã hội theo hình thức thuê mua 88 Bảng 7: Cơ cấu hộ nhà cho công nhân thuê 89 Biểu đồ 1: Chất lượng nhà cán bộ, công chức, viên chức Hà Nội 56 Biểu đồ 2: Tình hình nhà cán bộ, công chức, viên chức Hà Nội thành phố Hà Nội 67 Sinh viên: Trần Lan Hương Lớp: Địa 47 Luận văn tốt nghiệp LỜI NÓI ĐẦU Nhà sản phẩm chủ yếu hoạt động xây dựng Đó khơng không gian cư trú, nơi đảm bảo môi trường sống, tái tạo sức lao động mà cịn mơi trường văn hoá, giáo dục, tổ ấm hạnh phúc gia đình, thước đo phồn vinh tiến xã hội Đối với quốc gia, nhà khơng nguồn tài sản có giá trị mà cịn thể trình độ phát triển, tiềm kinh tế góp phần khơng nhỏ làm thay đổi diện mạo thị nơng thơn Có nhà thích hợp an tồn nhu cầu thiết yếu, nguyện vọng đáng cơng dân, có đối tượng thuộc diện sách xã hội, đối tượng có khó khăn thu nhập Trong nhiều năm qua, Nhà nước ta có nhiều cố gắng việc tạo dựng nhà cho đối tượng khó khăn chỗ xã hội, văn bản, sách ban hành nhằm khuyến khích cá nhân tự tạo dựng nhà ở, thành phần kinh tế tham gia tạo dựng nhà để giải nhu cầu thiết đối tượng xã hội Thành phố Hà Nội coi đơn vị đầu việc cố gắng giải xúc nhà địa bàn thành phố Trong năm qua, quyền thành phố có nhiều nỗ lực việc giải vấn đề nhà cho đối tượng gặp khó khăn nhà thành phố khơng có sách hỗ trợ trực tiếp nhà cho đối tượng có thu nhập thấp, hộ nghèo khu vực thị, doanh nghiệp trú trọng phát triển dự án nhà thương mại để bán cho đối tượng có thu nhập cao hộ gia đình giả, đối tượng có khó khăn nhà khu vực đô thị (gồm cán bộ, công chức, viên chức, sĩ quan, quân nhân chuyên nghiệp thuộc lực lượng vũ trang Sinh viên: Trần Lan Hương Lớp: Địa 47 Luận văn tốt nghiệp nhân dân hưởng lương từ ngân sách; người lao động thuộc thành phần kinh tế…) khơng đủ khả tài để cải thiện chỗ Việc thông qua Luật Nhà Nghị định 90/2009/NĐ-CP ngày tháng năm 2006 quy định chi tiết hướng dẫn thi hành Luật Nhà tạo điều kiện thuận lợi cho việc đời sách hỗ trợ, khuyến khích phát triển nhà cho đối tượng khó khăn xã hội thành phố Trong quy định chi tiết việc thực chế Nhà nước tổ chức, cá nhân thuộc thành phần kinh tế đầu tư xây dựng quỹ nhà xã hội số đối tượng có thu nhập thấp gặp khó khăn nhà thuê thuê mua Tuy nhiên, q trình triển khai sách phát triển nhà xã hội theo quy định Luật Nhà Nghị định 90/2006/NĐ-CP Chính Phủ nảy sinh số vướng mắc, nguyên nhân chi phí đầu tư xây dựng dự án nhà địi hỏi phải có nguồn vốn lớn dài hạn, lãi suất chi phí phát sinh đẩy giá thuê nhà lên cao khiến nhiều đối tượng thu nhập thấp tiếp cận quỹ nhà xã hội Nhằm tìm hiểu rõ hình thức nhà thực trạng định hướng Nhà nước thành phố Hà Nội việc phát triển nhà xã hội địa bàn thành phố tương lai em xin chọn chuyên đề nghiên cứu “ Thực trạng giải pháp phát triển nhà xã hội địa bàn thành phố Hà Nội ” làm chuyên đề tốt nghiệp Mục tiêu nghiên cứu Mục tiêu tổng quát: Tìm hiểu vấn đề khái quát nhà xã hội như: quy định Nhà nước thành phố vấn đề đầu tư phát triển, quản lý quỹ nhà xã hội Những đối tượng phép thuê, thuê mua quy định giá thuê, thuê mua Chính sách Nhà nước việc phát triển nhà xã hội Sinh viên: Trần Lan Hương Lớp: Địa 47 Luận văn tốt nghiệp Mục tiêu cụ thể: Trên sở khái quát chung nhà xã hội, chuyên đề sâu vào thực trạng nhà xã hội địa bàn thành phố Hà Nội định hướng thành phố việc phát triển nhà xã hội tương lai Phạm vi nghiên cứu Phạm vi nghiên cứu chuyên đề tập trung xem xét vấn đề liên quan đến nhà xã hội phạm vi thành phố Hà Nội, sách tạo lập, phát triển quỹ nhà xã hội định hướng phát triển thành phố tương lai Phương pháp nghiên cứu Các phương pháp nghiên cứu sử dụng: phương pháp kế thừa tài liệu có liên quan, phương pháp thống kê, phương pháp phân tích tổng hợp, phân tích kinh tế, phương pháp chuyên gia…Vận dụng quy luật kinh tế để giải mối quan hệ lý luận thực tiễn Các số liệu sử dụng số liệu thu thập, cơng bố quan Nhà nước có thẩm quyền, tạp chí, trang website chuyên ngành Em xin chân thành cảm ơn PGS.TS Hoàng Văn Cường chuyên viên phòng Quản lý nhà-Cục quản lý nhà Thị trường bất động sản-Bộ Xây dựng tận tình hướng dẫn giúp đỡ em hồn thành chun đề này! Ngồi lời nói đầu kết luận, kết cấu chuyên đề gồm chương: Chương 1: Cơ sở lý luận nhà xã hội Chương 2: Thực trạng nhu cầu nhà xã hội địa bàn thành phố Hà Nội Chương 3: Giải pháp định hướng phát triển nhà xã hội của thành phố Hà Nội tương lai Sinh viên: Trần Lan Hương Lớp: Địa 47