Luận văn quyền bề mặt một số vấn đề lý luận và thực tiễn

BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO BỘ TƢ PHÁP TRƢỜNG ĐẠI HỌC LUẬT HÀ NỘI LÊ THỊ NGỌC MAI QUYỀN BỀ MẶT MỘT SỐ VẤN ĐỀ LÝ LUẬN VÀ THỰC TIỄN Chuyên ngành: Luật dân tố tụng dân Mã số: 60380103 LUẬN VĂN THẠC SĨ LUẬT HỌC NGƢỜI HƢỚNG DẪN KHOA HỌC: PGS TS Bùi Đăng Hiếu HÀ NỘI - 2014 LỜI CAM ĐOAN Tôi xin cam đoan cơng trình nghiên cứu riêng tơi Các nội dung trích dẫn từ tài liệu tham khảo khác trích ghi nguồn đầy đủ hồn toàn trung thực Những kết luận khoa học luận văn chưa công bố công trình khác TÁC GIẢ LUẬN VĂN Lê Thị Ngọc Mai MỤC LỤC LỜI MỞ ĐẦU Chương 1: NHỮNG VẤN ĐỀ LÝ LUẬN CHUNG VỀ QUYỀN BỀ MẶT 1.1 Nguồn gốc hình thành 1.2 Bản chất pháp lý Quyền bề mặt Trang 5 1.2.1 Khái niệm 1.2.2 Đặc điểm 11 Chương NỘI DUNG CỦA CHẾ ĐỊNH VỀ QUYỀN BỀ MẶT 18 TRONG PHÁP LUẬT HIỆN HÀNH MỘT SỐ QUỐC GIA 2.1 Quyền bề mặt pháp luật Nhật Bản 18 2.2 Quyền bề mặt pháp luật Đài Loan 21 2.3 Quyền bề mặt pháp luật Thái Lan 28 2.4 Quyền bề mặt pháp luật Hà Lan 29 2.5 Nhận xét chung chế định quyền bề mặt pháp luật 33 quốc gia 2.5.1 Về vị trí quyền bề mặt hệ thống vật quyền 33 2.5.2 Về nội dung quyền 33 2.5.3 Về phạm vi quyền 34 2.5.4 Về xác lập chấm dứt quyền 34 Chương QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT TRONG PHÁP LUẬT 37 VIỆT NAM DƢỚI GĨC NHÌN CỦA QUYỀN BỀ MẶT 3.1 Các quy định pháp luật liên quan 37 3.1.1 Các quy định Bộ luật dân 37 3.1.2 Các quy định luật chuyên ngành: luật đất đai, luật xây 42 dựng luật nhà 3.2 Các vấn đề pháp lý phát sinh liên quan đến mối quan hệ 48 quyền sử dụng đất quyền sở hữu tài sản đất 3.3 Đánh giá chung 56 Chương VẤN ĐỀ GHI NHẬN VÀ XÂY DỰNG CHẾ ĐỊNH 59 PHÁP LUẬT VỀ QUYỀN BỀ MẶT TRONG BỘ LUẬT DÂN SỰ VIỆT NAM 4.1 Sự cần thiết việc xây dựng chế định “Quyền bề mặt” thay 59 “Quyền sử dụng đất” 4.2 Các nội dung pháp lý cần xây dựng chế định pháp luật 65 Quyền bề mặt 4.2.1 Khái niệm 65 4.2.2 Đối tượng quyền 66 4.23 Nội dung quyền 66 4.2.4 Xác lập quyền 67 4.2.5 Chấm dứt quyền 68 4.2.6 Xử lý tài sản tạo lập đất quyền bề mặt chấm 70 4.2.7 Quyền bề mặt bị phân chia 72 dứt KẾT LUẬN TÀI LIỆU THAM KHẢO 74 LỜI MỞ ĐẦU Tính cấp thiết đề tài Từ xa xưa, quyền bề mặt đề cập luật dân La Mã cổ đại giai đoạn trước Công nguyên; ngày nay, nhiều quốc gia giới ghi nhận chế định pháp lý Sức sống lâu dài chế định pháp luật không khỏi đặt cho nhà nghiên cứu câu hỏi tính hợp lý cần thiết đời sống dân vốn ln có nhiều biến động Ở Việt Nam, Bộ luật dân 1995 trước Bộ luật dân 2005 khơng có quy định quyền bề mặt Tuy nhiên, gần đây, trình nghiên cứu sửa đổi Bộ luật dân sự, vấn đề xem xét lại cấu quyền tài sản đặt Bên cạnh quyền sở hữu, Điều 173 BLDS 2005 đề cập đến quyền người chủ sở hữu bảo vệ theo cách thức bảo vệ quyền sở hữu, số điều khoản có tính chất tương đồng vật quyền số nước khác Trên thực tế, người chủ sở hữu có đầy đủ quyền chủ sở hữu trao cho chủ thể khác, theo công dụng quyền sở hữu, vấn đề BLDS Việt Nam nhiều khiếm khuyết [25, tr 30] Và tiến trình hồn thiện hệ thống quyền tài sản, quyền bề mặt số quyền nhà nghiên cứu nước chuyên gia nước đề xuất xem xét bổ sung Theo quy định pháp luật Việt Nam hành, có loại quyền mang đặc điểm tương đồng với quyền bề mặt theo quy định quốc gia khác, quyền sử dụng đất Thuật ngữ quyền sử dụng đất ghi nhận từ Bộ luật dân năm 1995 Tuy nhiên, vào nghiên cứu phương diện khoa học việc sử dụng thuật ngữ cho thấy có điểm chưa thực hợp lý Bên cạnh đó, số nội dung chế định quyền sử dụng đất đặt toán việc hiểu, áp dụng thực thi pháp luật tương lai Trong bối cảnh đó, việc nghiên cứu cách có hệ thống tồn diện chế định pháp luật Quyền bề mặt để làm rõ sở lý luận, đặc điểm pháp lý cho việc ghi nhận chế định u cầu có tính cấp thiết q trình sửa đổi luật dân Việt Nam Với lý trên, “Quyền bề mặt – Một số vấn đề lý luận thực tiễn” tác giả chọn làm đề tài nghiên cứu để hoàn thành luận văn thạc sĩ luật học Tình hình nghiên cứu đề tài Trên giới, thuật ngữ quyền bề mặt đời từ lâu pháp luật nhiều quốc gia ghi nhận đến ngày Do đó, cơng trình nghiên cứu quyền bề mặt khơng phải Tuy nhiên, tác giả tránh việc sử dụng thông tin trích dẫn qua Internet khó đảm bảo tính tin cậy thông tin Việc tiếp cận với tài liệu thống sách, viết tạp chí chun ngành nước ngồi gặp nhiều hạn chế Ở Việt Nam, tính mẻ nên quyền bề mặt đề cập cơng trình nghiên cứu khoa học pháp lý Thêm vào đó, nghiên cứu liên quan đến thuật ngữ lại chưa thực có tiếp cận đầy đủ cách nhìn nhận thống nhà nghiên cứu Trong bối cảnh đó, việc nghiên cứu cách tổng thể chế định pháp luật quyền bề mặt gặp nhiều khó khăn Phạm vi nghiên cứu đề tài Đề tài luận văn “Quyền bề mặt – Một số vấn đề lý luận thực tiễn” Quyền bề mặt lịch sử giới hồn tồn khơng phải thuật ngữ pháp lý mẻ lại chưa ghi nhận pháp luật Việt Nam Do đó, đề tài tìm hiểu khái niệm, đặc điểm, nguồn gốc ghi nhận chế định pháp lý luật dân La Mã luật dân số quốc gia ngày Đồng thời, nghiên cứu điểm không hợp lý việc sử dụng thuật ngữ “Quyền sử dụng đất” Việt Nam Trên sở đó, rõ cần thiết việc thay chế định “Quyền sử dụng đất” hành Việt Nam chế định pháp luật “Quyền bề mặt”, khắc phục điểm không phù hợp mặt khoa học pháp lý tạo tương thích với bối cảnh hoạt động sử dụng đất tương lai Phƣơng pháp nghiên cứu đề tài Để giải yêu cầu đề tài, luận văn sử dụng phương pháp nghiên cứu sau: - Phương pháp luận nghiên cứu khoa học chủ nghĩa Mac – Lênin vật biện chứng vật lịch sử - Trong q trình nghiên cứu, tác giả cịn sử dụng số phương pháp nghiên cứu khác phân tích, tổng hợp, so sánh, lịch sử, thống kê, dự báo để làm rõ nội dung bản, chủ yếu quyền bề mặt cần thiết việc ghi nhận chế định pháp lý Mục đích, nhiệm vụ việc nghiên cứu đề tài a) Mục đích việc nghiên cứu đề tài Mục đích việc nghiên cứu đề tài nhằm phân tích làm sáng tỏ vấn đề pháp lý quyền bề mặt, thực trạng quy định pháp luật Việt Nam hành “Quyền sử dụng đất”, tìm hiểu bất hợp lý việc sử dụng thuật ngữ pháp luật Việt Nam Đặt bối cảnh luật dân 2005 xem xét sửa đổi nói chung yêu cầu việc hoàn thiện hệ thống pháp luật quyền tài sản nói riêng, tác giả đề xuất kiến nghị việc thay chế định “Quyền sử dụng đất” Việt Nam chế định pháp luật “Quyền bề mặt” b) Nhiệm vụ việc nghiên cứu đề tài - Nghiên cứu lịch sử đời thuật ngữ pháp lý “Quyền bề mặt” - Nghiên cứu quy định quyền bề mặt luật dân số quốc gia - Nghiên cứu điểm bất hợp lý việc sử dụng thuật ngữ “Quyền sử dụng đất” pháp luật Việt Nam nay; Chỉ rõ cần thiết thay “Quyền sử dụng đất” chế định “Quyền bề mặt” - Đề xuất kiến nghị vấn đề xây dựng nội dung quy định pháp luật quyền bề mặt Kết cấu luận văn Kết cấu luận văn bao gồm chương: Chương 1: Những vấn đề lý luận chung quyền bề mặt Chương 2: Nội dung chế định pháp luật quyền bề mặt pháp luật hành số quốc gia Chương 3: Quyền sử dụng đất pháp luật Việt Nam góc nhìn quyền bề mặt Chương 4: Vấn đề ghi nhận xây dựng chế định pháp luật quyền bề mặt pháp luật Việt Nam CHƢƠNG NHỮNG VẤN ĐỀ LÝ LUẬN CHUNG VỀ QUYỀN BỀ MẶT 1.1 Nguồn gốc hình thành Bàn luật tư, học giả pháp luật quốc gia giới thường quay tìm hiểu chế định pháp luật xa xưa nhà nước La Mã Có thể thấy điều mà ngồi luật dân khó thấy ngành luật khác Sở dĩ có tượng hồn thiện phát triển cách đáng ngạc nhiên Tư pháp La Mã C Mác nhận xét: “Những người La Mã người khởi xướng luật tư hữu, luật trừu tượng tư pháp” Ăng-ghen đánh giá cao chế định tư hữu mang tính “khai sáng” này: “Luật La Mã hình thức pháp luật hoàn thiện dựa sở tư hữu mà nhà làm luật sau khơng thể mang thêm điều hồn thiện hơn” Thuật ngữ “Quyền bề mặt” (Superficies) hình thành từ sớm Chưa có tài liệu khẳng định xác thời điểm hình thành thuật ngữ liệu chế định quyền bề mặt có xuất hệ thống pháp luật trước Nhà nước La Mã hay khơng Tuy vậy, nhiều hệ thống pháp luật quốc gia ngày nay, đặc biệt châu Âu, thừa nhận ảnh hưởng luật La Mã lên pháp luật quốc gia mình, đặc biệt luật dân Trải qua giai đoạn lịch sử phức tạp, pháp luật quốc gia châu Âu lại ảnh hưởng lên hình thành pháp luật nhiều quốc gia khác giới thuộc địa Do vậy, quyền bề mặt luật dân quốc gia ghi nhận ngày coi có khởi nguồn có tính định từ luật dân La Mã Nhà nước La Mã tồn từ năm 753 trước Công nguyên đến năm 565 sau Công nguyên Mặc dù nhà nước La Mã không tồn sức ảnh hưởng từ pháp luật La Mã để lại dấu ấn đậm nét pháp luật nước châu Âu ngày quốc gia khác chịu ảnh hưởng từ hệ thống pháp luật châu Âu lục địa Luật La Mã với phát triển nghìn năm, từ thời kỳ Luật 12 bảng (năm 439 trước Công nguyên) đến đời tập hợp Corpus Juris Civilis – Bộ luật dân đồ sộ Luật La Mã vào thời kỳ hoàng đế Justinian (năm 529 sau Công nguyên), sở hệ thống hóa tất nguồn luật thành hệ thống logic quán Tập hợp chế định luật dân Corpus Juris Civilis xếp 100 cơng trình có ảnh hưởng khắp giới Nói luật La Mã, Gomsten cho rằng: “Nghiên cứu luật pháp phải luật La Mã, khơng nghiên cứu luật La Mã tổn phí cơng sức cách vơ ích để tìm thấy mà người ta tìm thấy từ lâu” Vì vậy, trình xây dựng BLDS sửa đổi nước ta, nghiên cứu tư pháp La Mã cần thiết để hoàn thiện chế định sở hữu nói riêng chế định khác luật dân nói chung Riêng chế định Quyền bề mặt pháp luật nhiều quốc gia nay, nghiên cứu xuất phát từ Quyền bề mặt quy định pháp luật La Mã Trong Tư pháp La Mã, quyền đối vật (vật quyền) bao gồm: Quyền chiếm hữu, Quyền sở hữu, Quyền địa dịch, Quyền dụng ích cá nhân, Quyền bề mặt Quyền cầm cố (gồm loại: fiducia cum creditore, pignus, hypotheca) Các vật quyền chia thành hai loại: vật quyền yếu vật quyền phụ thuộc Vật quyền yếu vật quyền xác lập chủ sở hữu với tài sản thuộc sở hữu mình, cịn Vật quyền phụ thuộc vật quyền xác lập tài sản người khác, quyền chủ thể chủ sở hữu tài sản có quyền sử dụng hưởng lợi ích mà tài sản đem lại Vật quyền phụ phải phát sinh sở vật quyền (vật quyền ln có trước), tác động hạn chế lên vật, khơng xâm phạm lợi ích hợp pháp chủ sở hữu vật Vật quyền phụ thuộc xác lập cho chủ sở hữu đất khác quyền có lối lại, quyền chăn gia súc qua, quyền dẫn nước, thoát nước, quyền lấy ánh sáng, khơng khí, quyền sang đất người khác để thu lượm hoa nhằm đảm bảo cho họ thuận lợi việc sử dụng mảnh đất mình, quyền mang tính thường xun, chủ sở hữu đất thay đổi quyền servitus giữ nguyên Đồng thời, vật quyền phụ thuộc xác lập cho chủ thể khác chủ sở hữu sử dụng mà không liên quan đến việc người sở hữu mảnh đất khác quyền gieo cấy truyền đời emphiteusis hay quyền bề mặt superficies Theo quan điểm đại pháp luật 64 quyền sử dụng đất có quyền sử dụng khơng gian phía phía bề mặt theo chiều thẳng đứng Tuy nhiên, việc sử dụng đất tương lai khơng cịn đơn giản Giống quốc gia tiên tiến ngày nay, phần lòng đất sử dụng hai dạng thức: (1) Nhà nước sử dụng lòng đất để xây dựng cơng trình ngầm: đường bộ, tuyến đường tàu điện ngầm, sân ga ngầm… Ở Việt Nam năm gần có xuất đường ngầm (như đường Phạm Hùng, Ngã Tư Sở…) đường giao thông ngầm cho phương tiện (như hầm Kim Liên…) Tuy nhiên, công trình xây dựng phần khơng gian ngầm mà diện tích đất bề mặt đồng thời Nhà nước sử dụng cho mục đích cơng không thuộc quyền sử dụng cá nhân, tổ chức khác xã hội (2) Phần không gian lòng đất sử dụng chủ thể khác Nhà nước Các chủ thể khác Nhà nước giao, cho th diện tích đất xây dựng mặt nằm bề mặt tự nhiên để sử dụng vào nhiều mục đích, đó, xu chủ yếu giới để sử dụng mặt để sản xuất, kinh doanh, hình thành nên trung tâm thương mại, “chợ” nằm lòng đất Nhưng trước chủ thể Nhà nước giao sử dụng mặt Nhà nước cần phải tiến hành thu hồi phần lòng đất Với quy định quyền sử dụng đất tương lai, Nhà nước muốn trực tiếp sử dụng giao cho chủ thể khác sử dụng phần lòng đất mà diện tích đất bề mặt đăng ký thuộc quyền sử dụng đất tổ chức, cá nhân việc thu hồi đất diễn nào? Quyết định thu hồi có nội dung sao, có phải định thu hồi đất hay khơng thu hồi phần lịng đất mà khơng thu hồi bề mặt tự nhiên? Liệu Nhà nước có phải bồi thường, hỗ trợ, tái định cư hay không mà sống họ (phần lớn bề mặt) hồn tồn khơng bị ảnh hưởng? 65 Tóm lại, quy định quyền sử dụng đất vấp phải vấn đề quy định quyền sử dụng “toàn phần” toàn khơng gian lịng đất cho chủ thể Trong đó, thay “Quyền sử dụng đất” chế định “Quyền bề mặt” diện tích đất nhân Thực phép tính đơn giản: 1000 m² đất bề mặt đất tự nhiên sử dụng, tương ứng với 1000 m² đất bề mặt nhân tạo lịng đất sử dụng diện tích sử dụng thực tế 1000 m² đất lên đến 2000 m² Bên cạnh đó, Nhà nước khơng phải đối diện với vấn đề pháp lý vướng mắc phải thu hồi lịng đất Quyền bề mặt mà chủ thể có giới hạn bề mặt cộng với phần đất bên có mục đích đảm bảo cho việc sử dụng bình thường cơng trình tạo lập bề mặt 4.2 Các nội dung pháp lý cần xây dựng chế định pháp luật Quyền bề mặt 4.2.1 Khái niệm Quyền bề mặt quyền sử dụng bề mặt đất người chủ sở hữu đất để xác lập thực quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất Phạm vi quyền bề mặt kéo dài đến phần không gian bên bề mặt đất (lòng đất) việc sử dụng lịng đất nhằm mục đích phục vụ cho việc sử dụng cách bình thường tài sản bề mặt Quy định phạm vi cần thiết lập dự phòng cho trường hợp: + Nhà nước muốn sử dụng phần không gian bên bề mặt để xây dựng cơng trình ngầm Đa phần người sử dụng đất sử dụng đến phần khơng gian bên bề mặt nên việc Nhà nước sử dụng phần khơng gian để xây dựng cơng trình nói chung không xâm phạm đến quyền lợi thực tế họ, đó, coi “thu hồi đất” Nhà nước phải sử dụng khoản tiền lớn để bồi thường, đặc biệt với cơng trình phổ biến tương lai nhà ga, tàu điện ngầm Khơng có thiệt hại việc sử dụng đất bình thường chủ thể phải bồi thường gánh nặng lớn ngân sách Nhà nước Với quy định 66 phạm vi trên, việc bồi thường Nhà nước đặt việc Nhà nước sử dụng lòng đất gây ảnh hưởng đến quyền lợi người sử dụng bề mặt họ bồi thường tương đương với mức thiệt hại thực tế + Phần khơng gian lịng đất sử dụng Nhà nước trao quyền sử dụng phía bề mặt cho chủ thể khác Ngược lại với trường hợp trên, trường hợp khơng gian lịng đất Nhà nước sử dụng, Nhà nước trao cho chủ thể khác sử dụng, khai thác phần khơng gian phía bề mặt lại chưa có chủ thể sử dụng, mục đích sử dụng chưa xác định Để tránh lãng phí việc Nhà nước giao/ cho th phần bề mặt phía điều hồn tồn hợp lý 4.2.2 Đối tượng quyền: Đối tượng quyền bề mặt là: Phần không gian mà tài sản gắn liền với đất tạo lập từ việc thực quyền bề mặt 4.2.3 Nội dung quyền Nội dung quyền quyền mà chủ thể quyền thực đối tượng quyền Như vậy, tương ứng với đối tượng quyền người có quyền bề mặt thực quyền sau đây: + Trường hợp đối tượng quyền bề mặt tài sản cụ thể gắn liền với đất, người có quyền bề mặt có quyền chủ sở hữu tài sản + Trường hợp quyền bề mặt có đối tượng phần khơng gian mà tài sản gắn với đất tạo lập từ việc thực quyền bề mặt, người có quyền bề mặt có quyền xây dựng, trồng cây, canh tác, khai thác đất có đầy đủ quyền chủ sở hữu tài sản tạo kết trực tiếp việc thực quyền + Liên quan đến quyền thiết lập giao dịch dân sự: Liệu người có quyền bề mặt có cho thuê, chấp, bảo lãnh quyền bề mặt tài sản mà tạo lập bề mặt hay khơng? Quyền bề mặt hình thành dạng quan hệ theo chủ thể, vậy, nên quy định theo hướng người có quyền bề mặt nhận từ Nhà nước có quyền (bởi lẽ thực tế Nhà nước không thực quyền nên không xảy vấn đề “quyền 67 chồng lên quyền”), quyền bề mặt chủ thể nhận từ chủ thể khác nhà nước theo thỏa thuận hợp đồng, khơng thỏa thuận cụ thể coi người có quyền bề mặt có quyền + Về quyền sử dụng hạn chế bất động sản liền kề Để đảm bảo cho việc sử dụng bình thường chủ thể có quyền bề mặt, họ hưởng quyền sử dụng hạn chế bất động sản liền kề liên quan đến lối qua, tưới tiêu, lắp đường dây tải điện miễn không gây ảnh hưởng xấu đến chủ thể đáp ứng cho họ quyền Người có bất động sản liền kề chủ sở hữu đất khác chủ sử dụng đất mà người thuê quyền bề mặt, trường hợp chủ sử dụng đất khơng cho th tồn diện tích đất Quyền xác lập theo thỏa thuận yêu cầu tòa án giải Căn phát sinh quyền hợp đồng án, định Tịa án có hiệu lực pháp luật 4.2.4 Xác lập quyền * Căn xác lập: Như pháp luật quốc gia nghiên cứu quyền bề mặt xác lập theo thỏa thuận chủ đất người có quyền bề mặt người có quyền bề mặt với người khác trường hợp quyền bề mặt chuyển giao Quyền bề mặt người xác lập dựa thừa kế từ người có quyền bề mặt trước đó, nghĩa hành vi pháp lý đơn phương Một điều kiện tiên quan trọng quyền bề mặt phải xác lập từ quyền sở hữu đất hợp pháp Điều nghĩa là: - Nếu chủ đất người có quyền bề mặt ký kết hợp đồng, theo quyền bề mặt xác lập chủ đất phải người có quyền sở hữu đất hợp pháp; (2) – Nếu quyền bề mặt người xác lập từ người có quyền bề mặt khác (nghĩa chủ sở hữu hay chủ sử dụng đất) quyền bề mặt mà người trước có phải xác lập cách hợp pháp 68 * Hình thức xác lập: Với quyền bề mặt xác lập hình thức hợp đồng di chúc án, định Tòa án (nếu quyền bề mặt chia thừa kế theo pháp luật) Ở Việt Nam cịn có hai hình thức khác Nhà nước giao đất công nhận quyền sử dụng đất Nếu việc Nhà nước cho thuê đất có thời hạn trường hợp giao đất có thời hạn khơng Trường hợp giao đất có thời hạn thực tế giống với cho thuê đất thu tiền lần cho thời gian thuê (về giá tiền quyền cụ thể người sử dụng) Do đó, hình thức giao đất có thu tiền cho thuê đất thu tiền lần cho thời gian thuê nên hợp nhất, việc phân chia không thực cần thiết Cịn việc cơng nhận quyền sử dụng đất có mục đích giải vấn đề lịch sử để lại, đảm bảo cho người sử dụng đất lâu dài, ổn định, khơng có tranh chấp, hợp quy hoạch tiếp tục sử dụng đất Quy định cơng nhận giữ lại trường hợp sử dụng đất có tính lịch sử giải xong Tương tự hợp đồng khác liên quan đến bất động sản, hợp đồng mà theo quyền bề mặt xác lập phải công chứng, chứng thực Pháp luật quốc gia nghiên cứu quy định việc người có quyền bề mặt đất chủ thể khác phải đăng ký điều có tác dụng đối kháng với bên thứ ba 4.2.5 Chấm dứt quyền Quyền bề mặt chấm dứt trường hợp: - Thời hạn quyền bề mặt chấm dứt Theo quy định nay, chủ thể có quyền sử dụng đất Nhà nước giao, cho thuê, công nhận quyền sử dụng đất nhận chuyển quyền sử dụng đất hợp pháp từ chủ thể khác thông qua hình thức chuyển đổi, chuyển nhượng, thừa kế, tặng cho góp vốn quyền sử dụng đất + Đối với trường hợp đất sử dụng ổn định lâu dài đất ở, đất nông nghiệp cộng đồng dân cư sử dụng, đất rừng phòng hộ, đất rừng đặc dụng, đất sản xuất kinh doanh hộ gia đình, cá nhân sử dụng ổn định (khơng thuộc diện 69 Nhà nước giao, cho thuê có thời hạn), đất trụ sở quan, đất tơn giáo tín ngưỡng, đất quốc phòng an ninh, đất nghĩa trang, nghĩa địa quyền bề mặt vơ thời hạn, chấm dứt theo thời hạn không đặt + Đối với trường hợp khác mà việc sử dụng đất có thời hạn thời hạn ghi rõ định giao đất, định cho thuê đất công nhận quyền sử dụng đất Nhà nước Theo quy định Điều 67 Luật đất đai 2003 có định mức thời hạn 20, 50, 70 99 năm Điều 126 Luật đất đai 2013 quy định định mức thời hạn 50, 70 99 năm Các thời hạn sử dụng đất tương đối dài (chỉ trừ trường hợp xã, phường, thị trấn cho thuê đất công ích 5% thời hạn năm, chế đặc biệt, khác với chế giao/ cho thuê/công nhận quyền sử dụng đất Nhà nước), chưa kể chủ thể sử dụng đất yêu cầu quan nhà nước có thẩm quyền gia hạn mà không giới hạn số lần Liên quan đến thời hạn, cần ý phân biệt với có loại thời hạn khác giao dịch dân sự, “thuê đất” Theo quy định luật đất đai người sử dụng đất người Nhà nước giao, cho thuê, công nhận quyền sử dụng đất nhận chuyển quyền sử dụng đất hợp pháp từ chủ thể khác thơng qua hình thức chuyển đổi, chuyển nhượng, thừa kế, tặng cho góp vốn quyền sử dụng đất Nghĩa quan hệ cho thuê dân - người người sử dụng đất cho thuê đất (cho thuê quyền sử dụng đất theo chế giao dịch dân sự) khơng coi người sử dụng đất Người nhận thuê đứng tên chủ thể quyền hồ sơ, giấy tờ đăng ký quan nhà nước Thuê quyền sử dụng đất quan hệ trái quyền, quyền bên tương ứng với nghĩa vụ bên Người nhận thuê đứng tên chủ thể quyền hồ sơ giấy tờ Nhà nước nên họ chuyển giao quyền mình, khơng thể thiết lập giao dịch quyền sử dụng đất2 Các đặc điểm thể rõ khác biệt với tính chất vật quyền (quyền đối vật) quyền sử dụng đất Như vậy, thay “Quyền sử dụng đất” chế định Điều 66 Luật đất đai 2003, Điều 125 Luật đất đai 2013 (có hiệu lực từ 01/7/2014) Vì điều kiện tiên họ phải có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đứng tên 70 “Quyền bề mặt” người nhận thuê hợp đồng thuê này, giống quyền sử dụng đất nay, họ không coi người có quyền bề mặt Do đó, thời hạn xác định hợp đồng thuê thời hạn quyền bề mặt - Các bên thỏa thuận để chấm dứt - Người có quyền bề mặt cá nhân chết khơng có người thừa kế; tổ chức Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất bị giải thể, phá sản3 - Người có quyền bề mặt đơn phương chấm dứt nếu: + Quyền bề mặt xác định thời hạn mà người có quyền bề mặt muốn chấm dứt quyền trước thời hạn kết thúc phải trả tiền th quyền bề mặt cho khoảng thời gian tiếp sau (thường đến năm để đảm bảo quyền lợi cho chủ sở hữu đất) + Quyền bề mặt khơng xác định thời hạn người có quyền bề mặt chấm dứt quyền vào thời điểm + Đất thực tế khơng đáp ứng mục đích sử dụng (ví dụ: thuê đất canh tác tình trạng đất xấu, gieo trồng được) - Chủ sở hữu đất đơn phương chấm dứt nếu: + Người có quyền bề mặt không trả tiền thuê quyền bề mặt khoảng thời gian định (pháp luật quốc gia nghiên cứu quy định khoảng thời gian năm) + Người có quyền bề mặt có hành vi làm ảnh hưởng xấu đến chất lượng đất, chủ sử dụng đất có hành vi ngăn cản người có quyền bề mặt tiếp tục thực 4.2.6 Xử lý tài sản tạo lập đất quyền bề mặt chấm dứt Nghiên cứu pháp luật quốc gia có chế định quyền bề mặt cho thấy, có nhiều điểm chung việc giải vấn đề tài sản mà người có quyền bề mặt tạo lập đất quyền bề mặt chấm dứt mà khơng gia hạn, là: Đất Nhà nước giao không thu tiền sử dụng đất cho tổ chức bị Nhà nước thu hồi lại tổ chức giải thể, phá sản không bị đem xử lý giống tài sản khác tổ chức (Điều 38 Luật đất đai 2003/ Điều 65 Luật đất đai 2013) 71 Thứ nhất, chủ sở hữu tài sản phải di dời phá dỡ để trả lại tình trạng ban đầu đất Nói đến tài sản đất gắn liền với đất người ta nghĩ đến nhà cửa, cơng trình xây dựng, cối với tính chất di dời, nhiên tương lai, việc di dời tài sản hồn tồn Trong dạng tài sản cối tài sản có khả di dời cao nhất, điều khó với nhà cơng trình xây dựng Tuy nhiên, nhà cơng trình có nhiều loại, khả di dời khác nhau: Nhà sàn hay cơng trình gỗ tháo rời để di chuyển hay chí di chuyển nguyên khối Nhà hay cơng trình xây dựng khác vật liệu bền vững bê tông, cốt thép với phần móng nằm ngầm bề mặt đất, có vai trị chịu tồn tải trọng cơng trình truyền tải trọng xuống đất vững bên đối tượng khó có khả di dời Ngồi ra, cơng trình cịn có kết cấu từ đá với thiết kế hoàn toàn nằm bề mặt khó di dời sức nặng cơng trình (nhà thờ đá, tháp đá ), cơng trình tượng đá khả di dời Nếu thuộc trường hợp khơng thể di dời chủ sở hữu tài sản cịn lựa chọn “phá dỡ” để khôi phục tình trạng đất ban đầu Cách xử lý thể “triệt để, tuyệt đối” bảo vệ chủ sử dụng đất, nhiên, cứng nhắc, lẽ cơng trình khơng di dời thường có giá trị tài sản cao, việc phá dỡ “lãng phí” Do đó, pháp luật quốc gia mở đường mềm dẻo để bảo vệ cho tài sản này, là: chuyển quyền sở hữu tài sản sang cho chủ sử dụng đất Tuy nhiên, việc chuyển quyền khơng hồn tồn giống với hợp đồng mua bán tài sản thông thường, mà có quy định đặc biệt Thứ hai, Khi quyền bề mặt chấm dứt, tài sản tạo lập đất thuê thuộc sở hữu chủ thể có quyền sở hữu đất, trừ trường hợp bên có thỏa thuận khác Để đồng thời cân quyền lợi cho người có quyền bề mặt - chủ sở hữu tài sản đất cho chủ sử dụng đất, pháp luật quốc gia nghiên 72 cứu có quy định: “Khi quyền bề mặt chấm dứt, chủ đất muốn mua lại tài sản đất mà người có quyền bề mặt tạo lập với giá thị trường người có quyền bề mặt khơng thể từ chối mà khơng có lý đáng” Về việc “giá thị trường”, thực tế mức giá bên đồng ý thỏa thuận yêu cầu Tòa án định Tuy nhiên, chủ đất không muốn mua lại tài sản quyền họ bảo vệ tuyệt nguyên tắc “Những gắn với đất thuộc đất” (Superficies solo cedit – thuật ngữ pháp luật phổ biến nguyên tắc cốt lõi chế định quyền bề mặt) Theo đó, sau khoảng thời gian định để tạo điều kiện di dời phá dỡ (BLDS Đài Loan quy định tháng) mà người có quyền bề mặt không di dời hay phá dỡ tài sản đất tài sản thuộc chủ sở hữu đất Trên quy định tham khảo cho Việt Nam từ điểm chung pháp luật quốc gia ghi nhận quyền bề mặt Bên cạnh đó, có quốc gia xây dựng quy định riêng, ý bảo vệ đến quyền sở hữu tài sản người có quyền bề mặt trường hợp đặc biệt liên quan đến vấn đề cư trú, quy định bổ sung BLDS Đài Loan: “Nếu cơng trình xây dựng người th quyền bề mặt nhà quyền bề mặt chấm dứt theo thời hạn người thuê quyền bề mặt có quyền ấn định khoảng thời gian nhiều tháng trước thời hạn yêu cầu chủ sở hữu đất mua lại nhà theo giá thị trường, trừ hợp đồng có thỏa thuận khác Chủ sở hữu đất từ chối yêu cầu không đáp ứng khoảng thời gian định thời hạn quyền bề mặt xem xét gia hạn; người thuê quyền bề mặt từ chối gia hạn người khơng có quyền u cầu Trường hợp gia hạn, thời hạn xác định hợp đồng chủ đất người thuê quyền bề mặt, không đạt thỏa thuận, bên u cầu tịa án xác định sở xem xét lợi ích từ việc sử dụng nhà đất Nếu giá thị trường không thỏa thuận người thuê quyền bề mặt chủ sở hữu đất u cầu tịa án xác định.” 4.2.7 Quyền bề mặt bị phân chia Trong BLDS quốc gia nghiên cứu có BLDS Đài Loan có quy định này, xây dựng thành chương mục, với nhiều điều luật quy định 73 cụ thể so với quy định quyền bề mặt nói chung “Quyền bề mặt bị phân chia” nội dung bổ sung, BLDS Đài Loan xây dựng ban đầu hồn tồn khơng có nội dung Quyền bề mặt bị phân chia trường hợp nhà chung cư hay khu thương mại cao tầng, theo đó, nhiều người có quyền bề mặt quyền họ bị giới hạn phần khơng gian có diện tích bề mặt nhỏ diện tích bề mặt đất, chí nhỏ diện tích cơng trình xây dựng, đồng thời, bị giới hạn cao độ, nằm độ cao (hoặc độ sâu) định từ xuống từ lên Về bản, quy định chung quyền bề mặt áp dụng tương tự với quyền bề mặt bị phân chia Tuy nhiên, tính phức tạp trường hợp có nhiều chủ thể đồng thời có quyền bề mặt nên việc sử dụng họ có liên quan, ảnh hưởng đến Một mặt đó, gần giống chủ thể sử dụng đất liền kề, chung cư/ khu thương mại, liền kề chiều ngang, chiều dọc cơng trình Vì vậy, người có quyền bề mặt cần đáp ứng người có quyền bề mặt khác quyền qua, quyền dẫn đường dây qua (nếu có) Các thỏa thuận thiết lập người có quyền bề mặt với nhau, người tòa nhà khơng tham gia vào thỏa thuận khơng bị ràng buộc điều khoản thỏa thuận 74 KẾT LUẬN Qua nghiên cứu vấn đề lý luận thực tiễn quyền bề mặt quy định quyền sử dụng đất pháp luật Việt Nam hành, tác giả rút số kết luận sau: Quyền bề mặt quyền chủ thể chủ sở hữu đất sử dụng đất để tạo lập xác lập sở hữu tài sản gắn liền với đất Quyền sử dụng vốn nội hàm quyền sở hữu, quyền không thực chủ thể có sở hữu khơng thể coi quyền sở hữu phận cấu thành chủ sở hữu quyền sử dụng Do đó, việc sử dụng đất chủ thể khác cần nhìn nhận với tính chất quyền khác, độc lập với quyền sở hữu Vì vậy, từ xa xưa, pháp luật cổ đại, người La Mã có quy định pháp luật để điều chỉnh mối quan hệ dân đặc biệt Mặc dù đời từ lâu lịch sử quyền bề mặt chế định pháp luật nhiều quốc gia ngày ghi nhận, kế thừa Tuy nhiên, theo giai đoạn phát triển, quốc gia, quyền bề mặt lại ghi nhận với nội dung khác phạm vi quyền vấn đề pháp lý liên quan, phụ thuộc vào tình hình thực tiễn quốc gia đó, vào thời điểm ban hành (hoặc sửa đổi) luật Tính cụ thể, chi tiết chế định pháp luật quốc gia không đồng Mặc dù vậy, chế định “quyền bề mặt” có phần nhiều nội dung cốt lõi ghi nhận không thay đổi Đây quy định đóng vai trị tảng, bên cạnh đó, số quy định ghi nhận chi tiết khác nguồn tham khảo học hỏi quý báu cho trình xây dựng luật Ở Việt Nam, luật dân có quy định “quyền sử dụng đất”, xem xét nội dung chế định hay đặt “quyền sử dụng đất” mối quan hệ với chế định khác cho thấy nhiều điểm khơng hợp lý, bao gồm tính xác việc sử dụng thuật ngữ Thêm vào đó, thực tiễn, cách thức mà đất đai sử dụng khứ, tương lai cho thấy xu hướng phức tạp dần Vì vậy, Nhà nước cần có điều chỉnh, bổ sung, sửa đổi pháp luật kịp thời, nhằm khắc phục hạn chế tại, đồng thời đảm bảo tính tương thích pháp luật giai đoạn phát triển đất nước TÀI LIỆU THAM KHẢO Văn pháp luật Bộ luật dân Việt Nam năm 2005 Luật đất đai Việt Nam năm 1987 Luật đất đai Việt Nam năm 1993 Luật đất đai Việt Nam năm 2003 Luật đất đai Việt Nam năm 2013 Luật nhà Việt Nam năm 2005 Luật xây dựng Việt Nam năm 2003 Bộ Dân Luật Sài Gòn năm 1973 Bộ luật dân Nhật Bản năm 1896 (sửa đổi năm 2006) 10 Bộ luật dân thương mại Thái Lan năm 1925 (sửa đổi năm 2009) 11 Bộ luật dân Đài Loan năm 1929 (sửa đổi năm 2012) 12 Bộ luật dân Hà Lan năm 2008 13 Luật phát triển đất đai Hà Lan năm 2007 14 Nghị định 181/2004/NĐ-CP ngày 29/10/2004 Chính phủ thi hành Luật đất đai 2003 15 Nghị định 69/2009/NĐ-CP ngày 13/8/2009 Chính phủ quy hoạch sử dụng đất, giá đất, bồi thường, hỗ trợ tái định cư 16 Nghị định 88/2009/NĐ-CP ngày 19/10/2009 Chính phủ cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất Sách 17 TS Nguyễn Ngọc Điện (2000), Nghiên cứu tài sản Luật dân Việt Nam, NXB Trẻ, TP Hồ Chí Minh 18 Nhà Pháp luật Việt – Pháp (2009), Từ điển thuật ngữ pháp luật Pháp – Việt, NXB Từ điển bách khoa, Hà Nội 19 Phạm Duy Nghĩa (2004), Chuyên khảo Luật kinh tế, NXB Đại học Quốc gia Hà Nội 20 Trường Đại học Luật Hà Nội (2003), Giáo trình luật La Mã, NXB Cơng an nhân dân, Hà Nội 21 Trường Đại học Luật Hà Nội (1999), Từ điển giải thích thuật ngữ Luật học, NXB Cơng an nhân dân, Hà Nội 22 Viện nghiên cứu khoa học pháp lý, Bộ Tư pháp (1995), Bình luận khoa học Bộ luật dân Nhật Bản, NXB Chính trị quốc gia, Hà Nội Đề tài nghiên cứu khoa học 23 TS Trần Thị Huệ (2011), Hợp đồng mua bán tài sản – Những vấn đề cấp thiết cần nghiên cứu, Khoa Pháp luật dân sự, Đại học Luật Hà Nội 24 TS Nguyễn Thị Nga (2010), Hoàn thiện pháp luật quyền người sử dụng đất lĩnh vực đầu tư, Khoa Pháp luật kinh tế, Đại học Luật Hà Nội Kỷ yếu tọa đàm 25 Kỷ yếu Tọa đàm sửa đổi Bộ luật dân sự, ngày 12-13/5/2011 Vụ Pháp luật Dân - Kinh tế Nhà pháp luật Việt – Pháp phối hợp tổ chức, Bản dịch Nhà Pháp luật Việt – Pháp (Tham luận ơng Alain Lacour, Thẩm phán Cộng hịa Pháp, tr 30) Bài viết tạp chí 26 Nguyễn Ngọc Điện (2005), Cần xây dựng lại khái niệm “Quyền tài sản” Luật dân Việt Nam, Tạp chí Nhà nước pháp luật, số 4/2005, tr 16 – 21 27 Nguyễn Ngọc Điện (2006), Mối quan hệ đăng ký bất động sản xác lập quyền bất động sản, Tạp chí Nghiên cứu lập pháp, Văn phịng Quốc hội, Số 12/2006, tr 27 - 35 28 Nguyễn Ngọc Điện (2010), Hoàn thiện chế độ pháp lý sở hữu bất động sản khung cảnh hội nhập, Tạp chí Nghiên cứu lập pháp, Văn phịng Quốc hội, Số 8/2010, tr 29 - 39 29 Nguyễn Ngọc Điện (2010), Sự cần thiết việc xây dựng chế định vật quyền trái quyền luật dân sự, Tạp chí Nghiên cứu lập pháp, Văn phịng Quốc hội, Số 23/2010, tr 56 - 61 30 Nguyễn Ngọc Điện (2011), Lợi ích việc xây dựng chế định vật quyền việc hoàn thiện hệ thống pháp luật tài sản, Tạp chí Nghiên cứu lập pháp, Văn phòng Quốc hội, Số + 3/2011, tr 92 – 96 31 Nguyễn Ngọc Điện (2013) Quyền sở hữu quyền chiếm hữu - học tính hướng luật xa rời thực tiễn, Tạp chí Nghiên cứu lập pháp, Văn phòng Quốc hội, Số + 3/2013, tr 56 – 62 32 Nguyễn Văn Nam (2006), Luật La Mã hình thành phát triển hệ thống pháp luật Châu Âu lục địa, Tạp chí Nhà nước pháp luật, số 3/2006, tr 76 – 80 Trang web 33 Lịch sử chế độ chiếm hữu nô lệ phương Tây cổ đại (truy cập ngày 21/3/2014 địa http://www.thuvienhaiphu.com.vn/datafile1/DC028885/chuong3.htm) 34 Ngô Huy Cương, Tổng quan Luật tài sản, Khoa Luật – Đại học quốc gia Hà Nội (truy cập ngày 04/4/2014 địa http://www.lrc.ctu.edu.vn/pdoc/31/3ltaisan.htm) Tiếng Anh 35 Daniel Chamier (2007), A manual of Roman law, NXB The Lawbook exchange, NewJersey, Mỹ 36 J Declareuil (2013), Rome the Law-Giver, NXB Routledge, Anh 37 Leichen & C.H (Remco) van Rhee (2012), Toward a Chinese Civil Code – Comparative and Historical Perspectives, NXB Martinus Nijhoff, Hà Lan 38 Norio Maeda, Tomohiro Kandori, Yasuo Asami (2012), The real estate law review, NXB Law Business Research, tháng 4/2012 39 Philip C C Huang (2012), Chinese Civil Justice - Past and Present, NXB Rowman & Littlefield, Mỹ 40 Robert Dundonald Melville (2012), A manual of the principles of Roman law relating to persons, property, and obligations, NXB Рипол Классик, Nga 41 William Smith (1875), A Dictionary of Greek and Roman Antiquities, NXB John Murray, London 42 Dr Oleksiy Feliv (University of Munster, Đức, 2010), Land lease: Legal Implications to Legislative Changes, Guide to Ukrainian Real Estate Market, tr 38 - 41 43 LLM Christian Hertel (31.5.2005), Real Property Law and Prcodure in the European Union, General report of European University Institue 44 5th Century B.C Ancient Greece and Ancient Rome Timeline (truy cập ngày 23/01/2014 địa http://ancienthistory.about.com/library/bl/bl_time_5thbc_3.htm) 45 Superficies (trích dẫn Rudorff, Beitrag zur Geschichte der Superficies: Zeitschrift für Geschicht Rechtsw) (truy cập ngày 14/2/2014 địa http://penelope.uchicago.edu/Thayer/E/Roman/Texts/secondary/SMIGRA*/Sup erficies.html) 46 Life in an insula (truy cập ngày 14/2/2014 địa http://www.accomodationsrome.com/en/rome_ancient_history_life_in_insula.ht ml) 47 S P Scott, The Civil law (truy cập ngày 14/2/2014 địa http://www.constitution.org/sps/sps.htm) 48 Thomas Lavier (2010), The Creation of Superficies as an Acquisition Method, (truy cập ngày 14/2/2014 địa http://www.stikeman.com/cps/rde/xchg/seen/hs.xsl/14346.htm) 49 Full text of “The Institues of Roman law” (truy cập ngày 30/3/2014 địa https://archive.org/stream/cu31924017749064/cu31924017749064_djvu.txt) 50 Legislation Taiwan (truy cập ngày 25/02/2014 địa http://www.lexadin.nl/wlg/legis/nofr/oeur/lxwetai.htm) 51 Lex Icilia de Aventino publicando (truy cập ngày 02/3/2014 địa http://it.wikipedia.org/wiki/Lex_Icilia_de_Aventino_publicando)