Luận án Tiến sĩ Hoàn thiện chính sách tài chính phát triển thị trường bất động sản Hà Nội

BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO BỘ TÀI CHÍNH HỌC VIỆN TÀI CHÍNH VƢƠNG MINH PHƢƠNG HỒN THIỆN CHÍNH SÁCH TÀI CHÍNH PHÁT TRIỂN THỊ TRƢỜNG BẤT ĐỘNG SẢN HÀ NỘI LUẬN ÁN TIẾN SĨ KINH TẾ HÀ NỘI - 2018 BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO BỘ TÀI CHÍNH HỌC VIỆN TÀI CHÍNH VƢƠNG MINH PHƢƠNG HỒN THIỆN CHÍNH SÁCH TÀI CHÍNH PHÁT TRIỂN THỊ TRƢỜNG BẤT ĐỘNG SẢN HÀ NỘI CHUYÊN NGÀNH: TÀI CHÍNH - NGÂN HÀNG MÃ SỐ: 62.34.02.01 NGƢỜI HƢỚNG DẪN KHOA HỌC PGS, TS Ngơ Trí Long PGS, TS Phạm Ngọc Ánh HÀ NỘI - 2018 i LỜI CAM ĐOAN Tôi xin cam đoan Luận án cơng trình nghiên cứu riêng Các số liệu, kết nêu luận án trung thực có nguồn gốc rõ ràng Tác giả luận án Vƣơng Minh Phƣơng ii MỤC LỤC NỘI DUNG TRANG Lời cam đoan…………………………………………………………………… Mục lục………………………………………………………………………… Danh mục chữ viết tắt……………………………………………………… Danh mục bảng…………………………………………………………… Danh mục sơ đồ, biểu đồ………………………………………………… Danh mục hình……………………………………………………………… Mở đầu…………………………………………………………………………… Chƣơng 1: CƠ SỞ LÝ LUẬN VỀ CHÍNH SÁCH TÀI CHÍNH PHÁT TRIỂN THỊ TRƢỜNG BẤT ĐỘNG SẢN……………………………………………… Những vấn đề thị trƣờng bất động sản……………… 1.1 Nội dung bất động sản………………………………… 1.1.1 1.1.1.1 Khái niệm bất động sản……………………………………………… 1.1.1.2 Đặc điểm chủ yếu bất động sản………………………………… 1.1.1.3 Phân loại bất động sản……………………………………… Nội dung thị trƣờng bất động sản…………………… 1.1.2 1.1.2.1 Khái niệm thị trƣờng bất động sản…………………………………… 1.1.2.2 Đặc điểm thị trƣờng bất động sản…………………………………… 1.1.2.3 Quan hệ cung cầu giá bất động sản ……………………………… Phát triển thị trƣờng bất động sản……………………………… 1.1.3 1.1.3.1 Khái niệm phát triển thị trƣờng bất động sản……………………… 1.1.3.2 Các tiêu chí phản ánh phát triển thị trƣờng bất động sản………… 1.1.3.3 Các nhân tố ảnh hƣởng đến phát triển thị trƣờng bất động sản…… 1.2 Chính sách tài phát triển thị trƣờng bất động sản…………… 1.2.1 Tổng quan sách tài phát triển thị trƣờng bất động sản…………………………………………………………………… 1.2.1.1 Khái niệm, đặc điểm sách tài phát triển thị trƣờng bất động sản …… …………………………………………………… 1.2.1.2 Mục tiêu vai trò sách tài phát triển thị trƣờng bất động sản…………………………………………………………… 1.2.1.3 Chủ thể đối tƣợng sách tài phát triển thị trƣờng bất động sản……………………………………………………………… Chính sách tài phát triển thị trƣờng bất động sản………… 1.2.2 1.2.2.1 Chính sách tài việc huy động, khai thác nguồn lực tài phát triển thị trƣờng bất động sản…………………………… 1.2.2.1.1 Chính sách thuế bất động sản………………………………………… i ii viii ix x xi 14 14 14 14 14 15 16 16 17 19 25 25 26 28 28 28 29 30 32 32 32 32 Chính sách tài việc giao đất …………………………… Chính sách tài việc cho thuê, chuyển mục đích sử dụng đất Chính sách tài việc phân phối sử dụng nguồn lực tài Chính sách tài việc thu hồi đất, trƣng mua, trƣng dụng bất động sản………………………………………………………… 1.2.2.2.2 Chính sách tài ƣu đãi hỗ trợ phát triển thị trƣờng bất động sản 1.2.2.2.3 Các định chế phi ngân hàng để hỗ trợ phát triển thị trƣờng bất động sản 1.2.2.3 Chính sách giá bất động sản……………………………………… 1.2.3 Tác động sách tài phát triển thị trƣờng bất động sản……………………………………………… 1.2.4 Các nhân tố ảnh hƣởng đến sách tài phát triển thị trƣờng bất động sản……………………………………………… 1.3 Kinh nghiệm số nƣớc sử dụng sách tài phát triển thị trƣờng bất động sản học kinh nghiệm rút cho Việt Nam, thành phố Hà Nội……………………………… 1.3.1 Kinh nghiệm số nƣớc sử dụng sách tài phát triển thị trƣờng bất động sản …………………………… 1.3.1.1 Kinh nghiệm sử dụng sách tài phát triển thị trƣờng bất động sản Trung Quốc………………………………………… 1.3.1.2 Kinh nghiệm sử dụng sách tài phát triển thị trƣờng bất động sản Hàn Quốc………………………………………… 1.3.1.3 Kinh nghiệm sử dụng sách tài phát triển thị trƣờng bất động sản Singapore………………………………………… 1.3.1.4 Kinh nghiệm sử dụng sách tài phát triển thị trƣờng bất động sản Mỹ …………………………………………………… 1.3.1.5 Kinh nghiệm sử dụng sách tài phát triển thị trƣờng bất động sản Nhật Bản Đức……………………………………… 1.3.2 Bài học kinh nghiệm rút cho Việt Nam thành phố Hà Nội Kết luận chƣơng 1………………………………………………… Chƣơng 2: THỰC TRẠNG CHÍNH SÁCH TÀI CHÍNH PHÁT TRIỂN THỊ TRƢỜNG BẤT ĐỘNG SẢN HÀ NỘI TRONG THỜI GIAN QUA………… 2.1 Tổng quan hình thành phát triển thị trƣờng bất động sản Hà Nội…………………………………………………………… 2.1.1 Khái quát thị trƣờng bất động sản Hà Nội từ năm 1993 đến Những đặc điểm thị trƣờng bất động sản Hà Nội…… 2.1.2 2.2 Thực trạng sách tài phát triển thị trƣờng bất động sản Hà Nội ………………………………………………………… 1.2.2.1.2 1.2.2.1.3 1.2.2.2 1.2.2.2.1 2.2.1 2.2.1.1 Thực trạng sách tài việc huy động, khai thác nguồn lực tài phát triển thị trƣờng bất động sản Hà Nội Thực trạng sách thuế bất động sản …………………………… 37 37 38 38 39 40 46 46 49 51 51 51 56 58 61 63 64 68 69 69 69 75 77 77 77 2.2.1.1.1 2.2.1.1.2 2.2.1.1.3 2.2.1.2 Thực trạng sách thuế sử dụng đất nơng nghiệp……………… Thực trạng sách thuế sử dụng đất phi nơng nghiệp…………… Thực trạng sách thuế thu nhập từ chuyển nhƣợng bất động sản Thực trạng sách tài q trình giao đất……………… 77 79 82 88 2.2.1.3 Thực trạng sách tài việc cho thuê chuyển nhƣợng bất động sản………………………………………………… Thực trạng tiền thuê mặt đất, mặt nƣớc……………………………… 91 2.2.1.3.1 91 2.2.2.3.1 2.2.2.3.2 Thực trạng sách cho thuê, chuyển nhƣợng nhà thuộc sở hữu Nhà nƣớc…………………………………………………………… Thực trạng sách tài việc phân phối sử dụng nguồn lực tài chính…………………………………………… Thực trạng sách đền bù thiệt hại nhà nƣớc thu hồi đất…… Thực trạng sách tài ƣu đãi hỗ trợ phát triển thị trƣờng bất động sản Hà Nội…………………………………………………… Thực trạng sách tài cho định chế tài phi ngân hàng để hỗ trợ phát triển thị trƣờng bất động sản Hà Nội………… Thực trạng kênh tài chấp………………………………… Thực trạng trái phiếu bất động sản………………………………… 2.2.2.3.3 2.2.2.3.4 Thực trạng quỹ đầu tƣ bất động sản REIT………………………… Thực trạng quỹ phát triển nhà ở…………………………………… 109 111 2.2.2.3.5 Thực trạng quĩ tiết kiệm nhà ở…………………………………… Thực trạng sách giá bất động sản………………………… Thực trạng giá đất………………………………………………… Thực trạng giá bất động sản giao dịch thị trƣờng…………… Đánh giá thực trạng sách tài phát triển thị trƣờng bất động sản Hà Nội thời gian qua ………………………… Những thành công sách tài phát triển thị trƣờng bất động sản Hà Nội …………………………………………… Tác động tích cực đến việc tăng cung thị trƣờng bất động sản Hà Nội…………………………………………………………………… Tác động tích cực đến việc kích cầu bất động sản thị trƣờng bất động sản Hà Nội………………………………………… Chính sách tài tác động tích cực giúp Nhà nƣớc quản lý, kiểm soát thúc đẩy thị trƣờng bất động sản Hà Nội phát triển lành mạnh… Những hạn chế nguyên nhân hạn chế sách tài phát triển thị trƣờng bất động sản Hà Nội ……………… Những hạn chế……………………………………………………… Về hệ thống thuế bất động sản……………………………………… Chính sách tài q trình giao đất……………………… 113 114 114 116 2.2.1.3.2 2.2.2 2.2.2.1 2.2.2.2 2.2.2.3 2.2.3 2.2.3.1 2.2.3.2 2.3 2.3.1 2.3.1.1 2.3.1.2 2.3.1.3 2.3.2 2.3.2.1 2.3.2.1.1 2.3.2.1.2 96 99 99 102 104 106 108 118 118 118 121 122 126 126 126 130 Chính sách tài việc cho thuê chuyển nhƣợng bất động sản Chính sách tài đền bù thiệt hại Nhà nƣớc thu hồi đất…… Về sách ƣu đãi hỗ trợ tài với doanh nghiệp kinh doanh bất động sản………………………………………………………… 2.3.2.1.6 Các định chế phi ngân hàng để hỗ trợ phát triển thị trƣờng bất động sản Hà Nội………………………………………………………… 2.3.2.1.7 Chính sách giá bất động sản………………………………………… 2.3.2.2 Nguyên nhân hạn chế…………………………………… 2.3.2.2.1 Yếu tố pháp lý……………………………………………………… 2.3.2.2.2 Yếu tố thị trƣờng bất động sản…………………………………… Kết luận chƣơng 2………………………………………………… Chƣơng 3: GIẢI PHÁP HỒN THIỆN CHÍNH SÁCH TÀI CHÍNH PHÁT TRIỂN THỊ TRƢỜNG ĐỘNG SẢN HÀ NỘI ……………………………… 3.1 Dự báo định hƣớng phát triển thị trƣờng bất động sản Hà Nội đến năm 2025 năm …………………… Dự báo xu hƣớng phát triển thị trƣờng bất động sản Hà Nội…… 3.1.1 3.1.1.1 Xu hƣớng phát triển kinh tế xã hội ảnh hƣởng đến thị trƣờng bất động sản Hà Nội…………………………………………………… 3.1.1.2 Dự báo thay đổi cung thị trƣờng bất động sản Hà Nội…… 3.1.1.3 Dự báo thay đổi cầu thị trƣờng bất động sản Hà Nội……… 3.1.1.4 Dự báo xu hƣớng phát triển thị trƣờng bất động sản Hà Nội… 3.1.2 Định hƣớng phát triển thị trƣờng bất động sản Hà Nội đến năm 2025 năm tiếp theo……………………………………… 3.1.3 Quan điểm, mục tiêu u cầu hồn thiện sách tài phát triển thị trƣờng bất động sản Hà Nội………………… 3.2 Giải pháp hồn thiện sách tài phát triển thị trƣờng bất động sản Hà Nội đến năm 2025 năm …… 3.2.1 Giải pháp hoàn thiện sách tài việc huy động, khai thác nguồn lực tài phát triển thị trƣờng bất động sản Hà Nội ……………………… ………………………… 3.2.1.1 Hồn thiện sách thuế bất động sản phát triển thị trƣờng bất động sản Hà Nội………………………………………………… 3.2.1.1.1 Chính sách thuế sử dụng đất nơng nghiệp ……………………… 3.2.1.1.2 Chính sách thuế sử dụng đất phi nơng nghiệp ……………………… 3.2.1.1.3 Chính sách thuế thu nhập từ chuyển nhƣợng bất động sản………… 3.2.1.1.4 Hoàn thiện khoản thu lệ phí trƣớc bạ thành Luật đăng kí tài sản…… 3.2.1.1.5 Nghiên cứu ban hành luật thuế Nhà………………………………… 2.3.2.1.3 2.3.2.1.4 2.3.2.1.5 3.2.1.2 3.2.1.3 Hồn thiện sách tài giao đất phát triển thị trƣờng bất động sản Hà Nội……………………………………………… Hồn thiện sách tài việc cho thuê chuyển 131 132 134 135 138 138 138 141 142 144 144 144 144 145 146 147 148 149 151 151 151 151 153 155 158 162 3.2.1.3.1 3.2.1.3.2 3.2.2 3.2 2.1 3.2.2.2 3.2.2.3 3.2.2.3.1 3.2.2.3.2 3.2.2.3.3 3.2.2.3.4 3.2.2.3.5 3.2.3 3.2.4 3.2.4.1 3.2.4.2 3.2.4.3 3.2.4.4 3.2.4.5 3.2.4.6 3.3 3.3.1 3.3.2 nhƣợng bất động sản phát triển thị trƣờng bất động sản Hà Nội… Tiền thuê mặt đất, mặt nƣớc……………………………………… Chính sách quản lý chuyển nhƣợng bất động sản thuộc sở hữu Nhà nƣớc…………………………………………………… Giải pháp hồn thiện sách tài việc phân phối, sử dụng nguồn lực tài phát triển thị trƣờng bất động sản Hà Nội………………………………………………… Hồn thiện sách tài đền bù thiệt hại Nhà nƣớc thu hồi đất phát triển thị trƣờng bất động sản Hà Nội ………………… Hồn thiện sách ƣu đãi, hỗ trợ tài phát triển thị trƣờng bất động sản Hà Nội ……………………………………………… Hồn thiện định chế tài phi ngân hàng nhằm hỗ trợ phát triển thị trƣờng bất động sản Hà Nội ……………………………… Kênh tài chấp…………………………………………… Trái phiếu bất động sản…………………………………………… Quỹ đầu tƣ bất động sản………………………………………… Quĩ phát triển nhà ở……………………………………………… Quỹ tiết kiệm nhà ở……………………………………………… Hồn thiện sách giá bất động sản phát triển thị trƣờng bất động sản Hà Nội ……………………………………………… Nhóm giải pháp hỗ trợ phát triển thị trƣờng bất động sản Hà Nội…………………………………………………………………… Hoàn thiện hệ thống văn pháp luật tạo điều kiện vận hành hiệu khuyến khích phát triển thị trƣờng bất động sản Hà Nội…… Giải pháp hồn thiện chế sách thơng thống để tạo lập hàng hóa thúc đẩy phát triển thị trƣờng bất động sản Hà Nội …… Giải pháp cải thiện nguồn vốn đầu tƣ cho dự án bất động sản phát triển thị trƣờng bất động sản Hà Nội ………………………… Giải pháp hoàn thiện máy tăng cƣờng lực cán quản lý phát triển thị trƣờng bất động sản Hà Nội…………………………… Giải pháp hồn thiện hệ thống thơng tin phát triển thị trƣờng bất động sản Hà Nội…………………………………………………… Giải pháp tăng cƣờng lực dịch vụ khác hỗ trợ phát triển thị trƣờng bất động sản Hà Nội………………………………………… Điều kiện để thực giải pháp phát triển thị trƣờng bất động sản Hà Nội đến năm 2015 năm tiếp theo……… Hồn thành việc lập hồ sơ địa chính…………………………… Tháo gỡ vƣớng mắc, hoàn thành việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất………………………………………………… 164 164 165 166 166 168 170 171 172 173 174 175 177 179 179 182 182 183 184 186 186 186 187 Tăng cƣờng công tác tra, kiểm tra giải tranh chấp thị trƣờng bất động sản Hà Nội……………………… Kết luận chƣơng 3………………………………………………… KẾT LUẬN……………………………………………………………………… TÀI LIỆU THAM KHẢO PHỤ LỤC 3.3.3 188 189 191 vii DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT BĐS CNH-HĐH CQSDĐ CBRE DN DNNN FDI GPMB GTGT GCN GCNQSDĐ KTTT KT-XH NSNN NƠXH NĐT QLNN QSD QSH REIT REMI SDĐ SDĐPNN SXKD TĐC TĐV TNCN TNMT TNDN TP HCM TNHH TTBĐS Thuế SDĐNN TP UBND UBCKNN XHCN : Bất động sản : Cơng nghiệp hóa - đại hóa : Chuyển quyền sử dụng đất : CB Richard Ellis công ty BĐS đa quốc gia : DN : Doanh nghiệp Nhà nƣớc : Đầu tƣ nƣớc ngồi : Giải phóng mặt : Giá trị gia tăng : Giấy chứng nhận : Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất : Kinh tế thị trƣờng : Kinh tế xã hội : Ngân sách nhà nƣớc : Nhà xã hội : Nhà đầu tƣ : Quản lý nhà nƣớc : Quyền sử dụng : Quyền sở hữu : Quỹ tín thác đầu tƣ bất động sản : Chỉ số bất động sản Việt Nam : Sử dụng đất : Sử dụng đất phi nông nghiệp : Sản xuất kinh doanh : Tái định cƣ : Thẩm định viên : Thu nhập cá nhân : Tài nguyên môi trƣờng : Thu nhập doanh nghiệp : Thành phố Hồ Chí Minh : Trách nhiệm hữu hạn : Thị trƣờng bất động sản : Thuế sử dụng đất nông nghiệp : Thành phố : Ủy ban nhân dân : Ủy ban Chứng khoán Nhà nƣớc : Xã hội chủ nghĩa 200 75 Chính phủ nƣớc Cộng hồ xã hội chủ nghĩa Việt Nam (2013), Nghị số 02/NQ-CP ngày 07 tháng 01 năm 2013 76 Chính phủ nƣớc Cộng hoà xã hội chủ nghĩa Việt Nam (2013), Nghị định số 34/2013/NĐ-CP ngày 22/4/2013 Chính phủ quản lý sử dụng nhà thuộc sở hữu nhà nƣớc 77 Chính phủ nƣớc Cộng hồ xã hội chủ nghĩa Việt Nam (2013), Nghị định 188/2013/NĐ- CP Chính phủ phát triển quản lý nhà xã hội 78 Chính phủ nƣớc cộng hồ xã hội chủ nghĩa Việt Nam,(2013), Nghị định số 23/2013/ND-CP ngày 25/3/2013 Chính phủ sửa đổi, bổ sung số điều Nghị định số 45/2011/NĐ-CP ngày 17/6/2011 Chính phủ lệ phí trƣớc bạ 79 Chính phủ nƣớc cộng hồ xã hội chủ nghĩa Việt nam, (2013), Nghị định số 83/2013/NĐ-CP ngày 22 tháng năm 2013 Chính phủ quy định chi tiết thi hành số điều Luật Quản lý thuế Luật sửa đổi, bổ sung số điều Luật Quản lý thuế 80 Chính phủ nƣớc cộng hoà xã hội chủ nghĩa Việt Nam (2014), Nghị định 43/2014/NĐ- CP ngày 15/5/2014 Quy định chi tiết thi hành số điều Luật đất đai 81 Chính phủ nƣớc cộng hồ xã hội chủ nghĩa Việt Nam (2014), Nghị đinh 44/2014/NĐ- CP ngày 15/5/2014 quy định giá đất 82 Chính phủ nƣớc cộng hồ xã hội chủ nghĩa Việt Nam (2014), Nghị định 45/2014/NĐ- CP ngày 15/5/2014 quy định thu tiền sử dụng đất 83 Chính phủ nƣớc cộng hồ xã hội chủ nghĩa Việt Nam (2014), Nghị định 46/2014/NĐ- CP ngày 15/5/2014 quy định thu tiền thuê đất, thuê mặt nước 84 Chính phủ nƣớc cộng hồ xã hội chủ nghĩa Việt Nam (2014), Nghị định 47/2014/NĐ- CP ngày 15/5/2014 Quy định bồi thường, hỗ trợ, tái định cư nhà nước thu hồi đất 85 Chính phủ nƣớc cộng hồ xã hội chủ nghĩa Việt Nam, (2014), Nghị định số 91/2014/NĐ-CP ngày 01 tháng 10 năm 2014 Chính phủ việc sửa đổi, bổ sung số điều Nghị định quy định thuế 86 Chính phủ nƣớc cộng hoà xã hội chủ nghĩa Việt Nam,(2015), Nghị định số 12/2015/NĐ-CP ngày 12/2/2015 Chính phủ quy định chi tiết thi hành Luật sửa đổi, bổ sung số điều Luật thuế sửa đổi bổ sung số điều Nghị định thuế sửa đổi, bổ sung số điều Thông tƣ số 78/2014/TT-BTC ngày 18/6/2014 201 87 Cục thuế thành phố Hà Nội, (2012- 2015), Báo cáo Tình hình thu thuế sử dụng đất nơng nghiệp 2012-2015 88 Cục thuế thành phố Hà Nội, (2016), Báo cáo giao ban toàn nghành 2016 89 Cục thuế thành phố Hà Nội, ( 2013 – 2015), Báo cáo tình hình thu thuế chuyển quyền sử dụng đất 2013-2015 90 Cục thuế thành phố Hà Nội, (2013 – 2015), Báo cáo tình hình thu thuế TNCN từ hoạt động chuyển nhượng bất động sản Cục thuế Hà Nội 2013 - 2015 91 Cục thuế thành phố Hà Nội, (2013-2015), Báo cáo tình hình thu thuế TNCN năm 2013 – 2015 92 Cục thuế thành phố Hà Nội, (2013-2015), Báo cáo thuế thu nhập doanh nghiệp từ chuyển quyền sử dụng BĐS doanh nghiệp 2013 – 2015 93 Cục thuế thành phố Hà Nội, (2013-2015), Báo cáo thu tiền sử dụng đất, tiền thuê mặt đất, mặt nước năm 2013 – 2015 94 Ngơ Trí Long, (2006) , Giá nhà đất năm gần đây: Thực trạng, nguyên nhân giải pháp bình ổn 95 Hiệp hội Bất động sản Việt Nam - Cục Quản lý Nhà, Bộ Xây Dựng (2008), Tài chỉnh Thị trường bất động sản Việt Nam, thực trạng giải pháp, tài liệu Hội thảo khoa học ngày 09/8/2008 thành phố Hồ Chí Minh 96 Hội thảo khoa học, Dự báo xu hướng thị trường bất động sản 2015, Batdongsan.com.vn tổ chức Hà Nội (ngày 11/12) Tp.HCM (ngày 19/12) 97 Nguyễn Minh Hoàng, (2008), Định giá tài sản giá trị doanh nghiệp, NXB Tài 98 Nguyễn Minh Hồng, Phạm Văn Bình, (2011), Giáo trình Định giá tài sản, Nhà xuất Tài chính, Hà Nội 99 Quốc hội nƣớc Cộng hoà xã hội chủ nghĩa Việt Nam, (1993), Luật số 23L/CTN ngày 24 tháng năm 1993 Chủ tịch nƣớc Thuế sử dụng đất nông nghiệp 100 Quốc hội nƣớc Cộng hoà xã hội chủ nghĩa Việt Nam, (1999), Luật Thuế chuyển quyền sử dụng đất (CQSDĐ) ban hành ngày 22/06/1994, sửa đổi, bổ sung ngày 21/12/1999 101 Quốc hội nƣớc Cộng hoà xã hội chủ nghĩa Việt Nam, (2003), Nghị số 15/2003/QH11 ngày 17 tháng năm 2003 Quốc hội việc miễn, giảm thuế sử dụng đất nông nghiệp 102 Quốc hội nƣớc Cộng hoà xã hội chủ nghĩa Việt Nam, (2003), Luật thuế Thu nhập doanh nghiệp ban hành ngày 17/06/2003 103 Quốc hội nƣớc Cộng hoà xã hội chủ nghĩa Việt Nam, (2003), Luật Tổ chức HĐND UBND ngày 26/11/2003 202 104 Quốc hội nƣớc Cộng hoà xã hội chủ nghĩa Việt Nam, (2003), Luật thuế Thu nhập doanh nghiệp ban hành ngày 17/06/2003 105 Quốc hội nƣớc Cộng hoà xã hội chủ nghĩa Việt Nam, (2005), Luật Dân 2005 106 Quốc hội nƣớc Cộng hoà xã hội chủ nghĩa Việt Nam, (2005), Luật Nhà 2005 107 Quốc hội nƣớc Cộng hoà xã hội chủ nghĩa Việt Nam, (2006), Luật Quản lý thuế số 78/2006/QH11 ngày 29 tháng 11 năm 2006 108 Quốc hội nƣớc Cộng hoà xã hội chủ nghĩa Việt Nam, (2006), Luật Chứng khoán năm 2006 109 Quốc hội nƣớc Cộng hoà xã hội chủ nghĩa Việt Nam, (2006), Luật Quản lý thuế số 78/2006/QH11 ngày 29 tháng 11 năm 2006 110 Quốc hội nƣớc Cộng hoà xã hội chủ nghĩa Việt Nam, (2007), Luật kinh doanh bất động sản ban hành ngày 29/6/2006 111 Quốc hội nƣớc Cộng hoà xã hội chủ nghĩa Việt Nam, (2009), Luật sửa đổi, bổ sung số điều Luật liên quan đến Đầu tư xây dựng ngày 19/6/2009 112 Quốc hội nƣớc Cộng hoà xã hội chủ nghĩa Việt Nam, (2012), Luật Thuế thu nhập cá nhân ngày 22/11/2012 sửa đổi, bổ sung số điều Luật Thuế thu nhập cá nhân năm 2009 113 Quốc hội nƣớc Cộng hoà xã hội chủ nghĩa Việt Nam, (2012), Luật Quản lý thuế số 21/2012/QH12 ngày 20 tháng 11 năm 2012 114 Quốc hội nƣớc Cộn g hoà xã hội chủ nghĩa Việt Nam, (2012), Luật Thủ đô ngày 21/11/2012 115 Quốc hội nƣớc Cộng hoà xã hội chủ nghĩa Việt Nam, (2012), Luật sửa đổi, bổ sung số điều Luật Quản lý thuế số 21/2012/QH12 ngày 20 tháng 11 năm 2012 116 Quốc hội nƣớc Cộng hoà xã hội chủ nghĩa Việt Nam, (2013), Luật Đất đai ngày 29/11/2013 117 Quốc hội nƣớc hội nƣớc Cộng hoà xã hội chủ nghĩa Việt Nam, (2014), Luật Xây dựng ngày 18/6/2014 118 Quốc hội nƣớc Cộng hoà xã hội chủ nghĩa Việt Nam, (2014), Luật Nhà 2014 ngày 25/11/2014 119 Quốc hội nƣớc Cộng hoà xã hội chủ nghĩa Việt Nam, (2015), Luật dân 2015 ngày 25/11/2015 120 Quyết định số 105/2007/QĐ-TTg ngày 13/7/2007 Thủ tƣớng Chính phủ việc phê duyệt Định hƣớng Chính sách tài nhà quốc gia đến năm 2020 203 121 Quyết định số 57/2009/QĐ-UBND ngày 30/3/2009 Quy định việc xác định đơn giá cho thuê đất địa bàn Thành phố Hà Nội 122 Quyết định số 3384/QĐ-UBND việc ban hành bảng giá làm tính lệ phí trƣớc bạ nhà thuế thu nhập cá nhân việc chuyển nhƣợng nhà địa bàn thành phố Hà Nội có hiệu lực từ ngày ký thay Quyết định số 05/2012/QĐ-UBND ngày 08/3/2012 123 Quyết định số 15/2012/QĐ-UBND UBND TP Hà Nội : Ban hành quy định xác định đơn giá cho thuê đất địa bàn thành phố Hà Nội 124 Quyết định số 08/2013/QĐ-UBND ngày 26/02/2013 UBND Thành phố việc ban hành Bảng giá làm tính lệ phí trƣớc bạ nhà thuế thu nhập cá nhân việc chuyển nhƣợng nhà địa bàn thành phố Hà Nội 125 Quyết định số 58/2008/QĐ-BTC ngày 21 tháng năm 2008 Bộ trƣởng Bộ Tài việc bãi bỏ quy định thu thuế sử dụng đất nông nghiệp đất nông nghiệp thuộc quỹ đất dành cho nhu cầu cơng tích xã Thông tƣ số 89TC/TCT ngày 09 tháng 11 năm 1993 126 Quyết định số 3667/QĐ-UBND tỷ lệ (%) đơn giá thuê đất trƣờng hợp th đất hàng năm khơng thơng qua hình thức đấu giá, thuê đất có mặt nƣớc, thuê đất để xây dựng cơng trình ngầm địa bàn thành phố Hà Nội 127 Quyết định số 732/QĐ-TTg Thủ tƣớng Chính phủ, ngày 17 tháng năm 2011 việc phê duyệt chiến lƣợc cải cách hệ thống thuế giai đoạn 2011- 2020, Hà Nội 128 Quyết định số 6121/QĐ-UBND phê duyệt danh sách, giá bán nhà cũ thuộc sở hữu Nhà nƣớc địa bàn thành phố Hà Nội theo quy định Nghị định số 34/2013/NĐ-CP ngày 22/4/2013 Chính phủ 129 Phạm Đức Phong, Hồn thiện chế sách thu tài đất đai Việt Nam, Đề tài khoa học cấp Bộ, (1999) 130 Phạm Đức Phong, (2003), Chính sách tài khai thác nguồn lực đất đai bất động sản nhà nước phục vụ cơng nghiệp hố đại hố đất nước , Đề tài khoa học cấp Bộ 131 Nguyễn Thanh Trà (chủ biên) Nguyễn Đình Bồng (2005), Giáo trình Thị trƣờng BĐS, NXB Nơng nghiệp, Hà Nội 132 Đỗ Thanh Tùng, Chính sách tài nhà địa bàn đô thị Hà Nội, Đại học kinh tế quốc dân, (2010), Luận án tiến sĩ 133 Lê Xuân Trƣờng, Hồn thiện sách thuế nhằm nâng cao lực cạnh tranh doanh nghiệp công nghiệp Việt Nam, Học viện tài chính, (2006), Luận án tiến sĩ kinh tế 204 134 Nguyễn Văn Thạo, (2005), Thực trạng vấn đề sở hữu phương hướng giải nước ta 135 TS Hà Quý Tình, (2005), Lý luận địa tô vận dụng để giải số vấn đề đất đai Việt Nam, Đề tài nghiên cứu khoa học cấp Bộ 136 Trƣờng Đại học kinh tế quốc dân, (2010), Giáo trình sách kinh tế, Nxb Khoa học Kỹ thuật, Hà Nội 137 Đỗ Thanh Tùng, (2008), Chính sách tài nhà địa bàn thị Hà Nội, Đại học kinh tế quốc dân, Luận án tiến sĩ kinh tế 138 Sở Tài nguyên Môi trƣờng (TN&MT) Hà Nội, (2016), “Báo cáo tình hình thu tiền sử dụng đất đấu giá năm 2016” 139 UBTP Hà Nội Bộ Tài ,(2014), “Báo cáo tình hình bất động sản thuộc sở hữu Nhà nước năm 2014” 140 Nguyễn Thị Hải Yến, (2015), “Đầu tư cá nhân thị trường bất động sản khu vực Hà Nội”, Đại học Kinh tế quốc dân 141 Văn phòng trung ƣơng Đảng, (2016), Văn kiện đại hội đại biểu toàn quốc lần thứ XII Các trang web 142 http://baochinhphu.vn/Thoi-su/Quoc-hoi-xem-xet-mien-giam-thue-su-dungdat-nong-nghiep/289529.vgp 143 Vneconomy, Sáu tháng gói 30.000 tỷ sài chƣa hết http://vneconomy.vn/bat-dong-san/sau-thang-goi-30000-ty-xai-chua-het-2- 2%, 20131217093012271.htm 144 Vneconomy, Nhức nhối tồn kho BĐS, http://vneconomy.vn/bat-dongsan/nhuc-nhoi-ton-kho-bat-dong-san-20121220115112853.htm 145 Hà Nội mới, Số lượng nhà giá giảm, http://hanoimoi.com.vn/Tin- tuc/Bat-dong-san/734551/so-luong-du-an-va-gia-ca-deu-giam146 https://batdongsan.com.vn/tin-thi-truong/thi-truong-bat-dong-san-2007-batthuong-ar40 147 http://www.vietnamplus.vn/ha-noi-va-tp-ho-chi-minh-co-quy-phat-trien-nha- o/95638.vnp 148 http://kinhdoanh.vnexpress.net/tin-tuc/bat-dong-san/nha-dat-pho-co-duocrao-dat-gap-6-lan-khung-gia-3113632.html 149 http://vneconomy.vn/bat-dong-san/nhuc-nhoi-ton-kho-bat-dong-san20121220115112853.htm 150 http://vneconomy.vn/kien-nghi-noi-han-muc-chuyen-nhuong-quyen-sudung-dat-nong-nghiep-20171201112055272.htm 205 151 Vietnamnet, /quy-hoach/ha-noi-sap-trien-khai-5-khu-nha-o-xa-hoi-voi-quy- mo-gan-250-ha-64210.html 152 http://tapchitaichinh.vn/thi-truong-tai-chinh/bat-dong-san/khoang-3-ty-usdvon-fdi-chay-vao-bat-dong-san-viet-nam-nam-2017-129848.html 153 http://hanoimoi.com.vn/Tin-tuc/Thuong-hieu-DN/527417/van-con-nhieuvan-de 154 http://vietnamnet.vn/vn/kinh-doanh/vef/giam-thue-tndn-khong-the-dungngoai-xu-huong-chung-204542.html 155 Cổng thông tin diện tử thành phố Hà Nội, Tình hình báo chí tuần, https://hanoi.gov.vn/congluantuanqua 156 Cổng thông tin diện tử thành phố Hà Nội, Quản lý đất đai Hà Nội, lỗ hổng quản lý https://hanoi.gov.vn/chidaodieuhanh//hn/t0gZB5w6V7Wh/3502/2727435/11/giaoat-cho-thue-at-thuc-hien-du-an-tai-ha-noi-lo-hong-quan-ly.html 157 Báo Đấu thầu, Hà Nội tăng cường cơng khai dân chủ cơng tác giải phóng mặt bằng, http://baodauthau.vn/ben-moi-thau/ha-noi-tang-cuong-cong-khaidan-chu-trong-cong-tac-giai-phong-mat-bang-6048.html 158 http://thoibaotaichinhvietnam.vn/pages/thue-voi-cuoc-song/2017-03-29/hanoi-doanh-nghiep-no-tien-su-dung-dat-cam-ket-nop-truoc-30-4-41992.aspx 159 Cổng thông tin điện tử Bộ tài chính, Nhiều giải pháp thu hồi nợ thuế, http://www.mof.gov.vn/webcenter/portal/thanhtrabtc/r/m/page1/ttthttth1_chitiet;jse ssionid=Tkp1Y7vJ800wngpyv6gdHh1Wm1Q0lx1xlLTCsnr0FwytPw1drv2b!18179 68059! 160 http://www.baomoi.com/ha-noi-thu-hon-4-nghin-ty-dong-tu-dau-giadat/c/21361291.epi 161 Báo Tiền phong, Thực trạng 1000 nhà sở hữu nhà nước Hà Nội, http://www.tienphong.vn/nhip-song-thu-do/thuc-trang-hon-1000-can-nha-so-huunha-nuoc-tai-ha-noi-845715.tpo 162 https://hanoi.gov.vn/chidaodieuhanh//hn/t0gZB5w6V7Wh/2807/2762624/19/19/10.html;jsessionid=DrNhcOw63+be6D wOOi-+0H-y.app2 163 Báo Đầu tƣ, Bức tranh nhà xã hội, http://dautubds.baodautu.vn/buc-tranhnha-o-xa-hoi-d56896.html 164 http://tapchitaichinh.vn/thi-truong-tai-chinh/bat-dong-san/gia-nha-chung-cuha-noi-da-giam-manh-so-voi-nam-2011-103041.html 165 http://www.baomoi.com/ha-noi-con-ton-dong-gan-216-000-thua-dat-chuaco-so-do/c/18383825.epi 206 166 http://vov.vn/kinh-te/dia-oc/nam-2020-ha-noi-tang-dien-tich-nha-o-binh- quan-len-263-m2nguoi-333784.vov 167 http://vneconomy.vn/gdp-tang-681-quy-mo-nen-kinh-te-vuot-220-ty-usd20171227154739941.htm 168 https://vov.vn/kinh-te/von-fdi-vao-viet-nam-tang-ky-luc-dat-gan-36-ty-usd711009.vov 169 Sở Xây dựng Hà Nội , (2017), “Báo cáo số giá nhà chung cư thị trường BĐS Hà Nội q IV-2017” 170 Văn phịng phủ, http://vpcp.chinhphu.vn/Home/Nguoi-phat-ngonChinh-phu-tra-loi-bao-chi/20154/15822.vgp 171 Sở Tài nguyên môi trƣờng Hà Nội, Hội nghị giao ban trực tuyến, http://www.tnmtnd.hanoi.gov.vn/index.php?option=com_content&view=article&id =12234&catid=13&Itemid=130 172 http://vietnamnet.vn/vn/kinh-doanh/hinh-anh-20-nam-dinh-cao-va-vuc-sau- cua-bds-196478.html 173 http: vietnamnet.vn/tin-tuc/kinh-te-xa-hoi/10-nam-thi-truong-bat-dong-sanviet-nam-2000 2010 thap-ky-day-bien-dong-phan-1.html 174 http://diaoconline.vn/tin-tuc/thi-truong-dia-oc-c18/thap-ky-day-bien-dongphan-2-i24061 175 http://dantri.com.vn/kinh-doanh/gia-nha-dat-da-giam-ve-tuong-duong-thoidiem-2006-1371395758.htm 176 http://soha.vn/ha-noi-gia-dat-nen-nhieu-khu-vuc-tang-1020180112174539214.htm 177 http://thanglong.chinhphu.vn/ha-noi-giao-dich-bat-dong-san-thang-11-tangtruong-kha-so-voi-cung-ky 178 http://dantri.com.vn/kinh-doanh/danh-thue-khi-mua-can-nha-thu-hai-kha- pho-bien-tren-the-gioi-20161104170105431.htm Tài liệu tiếng Anh Ủy Ban Châu Âu, (2005), “Các hệ thống tài nhà quốc gia chuyển đổi - Lý thuyết Thực tiễn” (Housing financesystems for countries in transition - principles and examples) Asian Development Bank, State Bank of Vietnam (2002), Housing finance project, Interim Report, Hanoi Miller, NG and Sklarz, “Integrating real estate market into Home price forecast system” (Tích hợp tình hình thị trường bất động sản vào hệ thống dự báo giá nhà), Housing Research Review (Tạp chí Nghiên cứu Nhà ), 21: 2, pp 183-213, (2012) 207 Robert Bestani, Johanna Klein (2005), Housing Finance in Asia, Asian Development Bank W.B Brueggenmam, J.D Fisher (1997), Real estate finance and investments, Irwin John B Corgel, David C Ling, Halbert C Smith (2001), Real estate perspectives, Irwin/McGraw- Hill Douglas B Diamond (2000), A Guide to Assessing Housing Finance in a Country, World Bank, website: www.worldbank.org/urban/housing/ diamond.pdf Economic Commission for Europe (2005), Housing finance systems for countries in transition- Principles and Examples, United Nations, New York and Geneva Edited Loïc Chiquier and Michael Lea World bank , Housing Finance Policy in Emerging Markets (Chính sách tài nhà ở), (2014) 10 Eugenio Cerutti, Jihad Dagher, Giovanni Dell'Aricc, Housing Finance and Real-Estate (Tài nhà đầu tư bất động sản), (2015) 11 Geltner, Miler, Clayton, Eichhoitz, Commercial Real Estate Analysis and Investments (Phân tích đầu tư bất động sản thương mại), (2014) 12 Mike E Miles (Author), Laurence M Netherton (Author), Schmitz (Author) Adrienne, Real Estate Development (Phát triển bất động sản), (2015) 13 Susan Hudson-Wilson, Charles H Wurtzebach (1994), Managing real estate portfolios, New York: Irwin 14 Pirounakis, Bất động sản Kinh tế, Routledge, Oxford, Vƣơng quốc Anh, (2013) 15 Roger Staiger (Author), Foundations of Real Estate Financial Modelling (Các sở Mô hình Tài Bất động sản), (2009) 16 Terry Boyd, “Phân tích thị trường bất động sản - Chìa khóa để tìm kiếm phía trước”, (2014), Principles of Economics , th , Macmillan, London 17 Zhang, Ye Xin, Wang Jie, “Tác động sách lãi suất bất động sản, nghiên cứu tác động khoản vay ngân hàng Trung Quốc giá nhà đất môi trường kinh tế vĩ mô”, (2011), Trƣờng Kinh tế Quản lý, Đại học Tongji 18 https://en.wikipedia.org/wiki/Real_estate_investment_trust 19 http://www.globalpropertyguide.com/Asia/South-Korea/Taxes-and-Costs 20 https://en.wikipedia.org/wiki/Property_tax_in_the_United_States 208 1.1 PHỤ LỤC BẢNG 1: THUẾ BẤT ĐỘNG SẢN TỔNG HỢP Thuế bất động sản BĐS 1.2 THUẾ SUẤT Tối đa 50.000 (USD) 0,20% 50.000 - 100.000 (USD) 0,30% Hơn 100.000 (USD) 0,50% Thuế tài sản bất động sản đặc biệt THUẾ TÀI SẢN ĐỐI VỚI BẤT ĐỘNG SẢN ĐẶC BIỆT BĐS 1.3 THUẾ SUẤT Tối đa 200.000 (USD) 0,20% 200.000 - triệu (USD) 0,30% Hơn triệu (USD) 0,40% Thuế tài sản nhà ( biệt thự) THUẾ TÀI SẢN VỀ NHÀ Ở (KHÔNG PHẢI BIỆT THỰ) BĐS THUẾ SUẤT Tối đa 40.000 (US $36) 0,15% Lên đến 40.000 - triệu (900 USD) 0,30% Hơn triệu (900 USD) 0,50% 209 1.1 BẢNG 2: THUẾ NHÀ Ở ĐỐI VỚI DOANH NGHIỆP Thuế nhà BĐS 1.2 THUẾ SUẤT Tối đa 600 triệu (USD 540,541) 0,50% 600 triệu - 1,2 tỷ USD (1.081.081 USD) 0,75% 1,2 tỷ - tỷ (USD 4,504,505) 1,00% tỷ đến 9,4 tỷ USD (8.468.469 USD) 1,50% Hơn 9,4 tỷ USD (8.468.469 USD) 2,00% Thuế tài sản đất THUẾ TÀI SẢN ĐỐI VỚI ĐẤT BĐS 1.3 THUẾ SUẤT Lên đến 1,5 tỷ USD (1.351.351 USD) 0,75% 1,5 tỷ - 4,5 tỷ (tƣơng đƣơng 4.054.054 USD) 1,50% Hơn 4,5 tỷ USD (4.054.054 USD) 2,00% Thuế nhà đất xây dựng THUẾ ĐỐI VỚI NHÀ ĐẤT XÂY DỰNG BĐS THUẾ SUẤT Lên đến 20 tỷ đồng (18.018.018 USD) 0,50% 20 tỷ - 40 tỷ (36.036.036 USD) 0,60% Hơn 40 tỷ (36.036.036 USD) 0,70% (Nguồn: http://www.globalpropertyguide.com/Asia/South-Korea/Taxes-and-Costs) 210 PHỤ LỤC BẢNG 1: THUẾ SUẤT THUẾ NHÀ ĐẤT Giá trị hàng năm ($) Có hiệu lực từ 1/1/2015 Thuế tài sản phải nộp 15.000 $ - 30.000 $ 10% – 12% 1.800 $ - 3.000 $ 15,000 $ - 45,000 $ 14% 2.100 $ – 4.800$ 15,000$ - 60,000 $ 16% 2.400 $ - 6.900 $ 15,000$ - 75,000 $ 18% 2.700 $ - 9.300 $ Từ 90.000 $ trở lên 20% 12.000 $ Tài sản nhà danh sách loại trừ tiếp tục bị đánh thuế 10% (Nguồn: http://www.globalpropertyguide.com/Asia/Singapore) BẢNG 2: THUẾ TÀI SẢN VỚI BĐS KHÔNG PHẢI LÀ CHỦ SỞ HỮU Giá trị hàng năm (AV) Thuế suất lũy tiến Thuế tài sản phải nộp Đầu tiên $ 30,000 10% $ 3,000 Tiếp theo $ 15.000 12% 1.800 đô la Tiếp theo $ 15.000 14% 2.100 đô la Tiếp theo $ 15.000 16% 2.400 đô la Tiếp theo $ 15.000 18% 2.700 đô la Trên $ 90,000 20% (Nguồn: http://www.globalpropertyguide.com/Asia/Singapore) BẢNG 3: THUẾ TÀI SẢN VỚI BẤT ĐỘNG SẢN LÀ CHỦ SỞ HỮU Giá trị hàng năm (AV) Thuế suất lũy tiến Thuế tài sản phải nộp Đầu tiên $ 8,000 0% $0 Tiếp theo 47.000 đô la 4% $ 1.880 Tiếp theo $ 15.000 6% 900 đô la Tiếp theo $ 15.000 8% 1.200 đô la Tiếp theo $ 15.000 10% 1.500 đô la Tiếp theo $ 15.000 12% 1.800 đô la Tiếp theo $ 15.000 14% 2.100 đô la Trên $ 130,000 16% (Nguồn: http://www.globalpropertyguide.com/Asia/Singapore) 211 PHỤ LỤC BẢNG 1: TỶ LỆ ĐÓNG GÓP THEO ĐỘ TUỔI VÀO QŨY TIẾT KIỆM TRUNG ƢƠNG Tuổi ngƣời lao động Dƣới 35 Trên 35-45 Trên 45-50 Trên 50-55 Trên 55-60 Trên 55-60 Trên 55-60 Tỷ lệ đóng góp thu nhập Đóng góp vào tài khoản (trên 1.500 USD/tháng) Đóng góp Đóng góp Tổng Tài khoản Tài khoản Tài khoản giới nhân đóng góp thƣờng đặc biệt y tế (% chủ viên (% (% thu (% thu (% thu thu nhập) (% thu thu nhập) nhập) nhập) nhập) nhập) 16 20 36 23 16 20 36 21 16 20 36 19 12 18 30 13 9 12.5 21.5 11.5 6.5 7.5 14 3.5 9.5 6.5 11.5 1 9.5 (Nguồn: https://en.wikipedia.org/wiki/Real-estate-investment-trust) 212 PHỤ LỤC MÔ HÌNH HOẠT ĐỘNG CỦA REIT - Phân loại REIT - Sơ đồ 4.1: Phân loại REIT Mơ hình hoạt động Sơ đồ 4.2: Mơ hình hoạt động REIT 213 - Quy định thành lập quản lý quỹ đầu tƣ bất động sản Nội dung Loại hình quỹ Chi tiết - Quỹ đầu tƣ bất động sản dạng quỹ đóng đại chúng (niêm yết); - Cơng ty đầu tƣ chứng khoán đại chúng đầu tƣ bất động sản (phải có tối thiểu 100 nhà đầu tƣ) Tài sản đầu tƣ - Ít 65% NAV quỹ vào bất động sản: + BĐS đƣợc phép đƣa vào kinh doanh theo quy định pháp luật kinh doanh BĐS; + Là nhà, cơng trình xây dựng hồn thành theo quy định pháp luật xây dựng - Tối đa 35% NAV quỹ vào công cụ tiền tệ, trái phiếu, cổ phiếu niêm yết chƣa niêm yết, loại chứng khoán tài sản khác, đảm bảo: + Khơng q 5% tổng gía trị tài sản quỹ vào chứng khoán tổ chức phát hành (trừ TPCP) + Không đầu tƣ vào 10% tổng số chứng khoán lƣu hành tổ chức phát hành (trừ TPCP) + Không đầu tƣ 10% tổng giá trị tài sản quỹ vào chứng khoán phát hành nhóm cơng ty có quan hệ sở hữu Lợi nhuận quỹ - Dành tối thiểu 90% lợi nhuận thực năm để chi trả lợi tức cho nhà đầu tƣ - Hiện quy định chƣa đề cập nghĩa vụ thuế thu nhập cấp độ quỹ Quy định cho vay - REITS không đƣợc vay 5% giá trị tài sản ròng thời điểm - Khoản vay đƣợc phép phải vay ngắn hạn (tối đa 30 ngày) với mục đích trang trải chi phí hoạt động cần thiết quỹ (tránh gia tăng vay nợ có liên quan đến bất động sản, mà theo báo cáo NHNN, cao tới 46% tổng dƣ nợ tín dụng hệ thống) - Không đƣợc sử dụng vốn tài sản quỹ vay, bảo lãnh khoản vay, ký quỹ hay bán khống 214 Chứng quỹ - Quỹ đầu tƣ bất động sản dạng quỹ đóng, khơng đƣợc mua lại chứng quỹ theo yêu cầu nhà đầu tƣ; - Cơng ty đầu tƣ chứng khốn bất động sản khơng có nghĩa vụ mua lại cổ phiếu phát hành Hoạt động giao - Giá mua = 90% giá tham chiếu - Giá tham chiếu = giá Tổ chức định giá xác định thời hạn tháng tính tới thời điểm thực giao dịch Tổ chức định giá - Có chức định giá - Khơng phải ngƣời có liên quan cty QLQ, NHGS, nhà đầu tƣ lớn quỹ, không đối tác giao dịch tài sản với quỹ - Có tổi thiểu nhân viên có thẻ thẩm định viên giá + năm kinh nghiệm định giá - Có uy tín, kinh nghiệm, đạo đức nghề nghiệp NAV (Giá trị tài NAV = Tổng giá trị tài sản – Tổng nợ phải trả sản ròng quỹ ) - Cty QLQ phải xây dựng sổ tay định giá với nguyên tắc định giá chi tiết, phù hợp với quy định pháp luật Điều kiện để Cty QLQ - Trƣớc đầu tƣ vào hạng mục BĐS, phải xây dựng kế hoạch khai thác sử dụng BĐS năm; quản lý danh mục BĐS - Phải có phận quản lý quỹ BĐS bao gồm nhân viên đáp ứng điều kiện: + Có lực dân pháp luật đầy đủ + Không vi phạm lĩnh vực chứng khoán, ngân hàng, bảo hiểm năm gần + Tối thiểu ngƣời có chứng hành nghề QLQ + Tối thiểu nhân viên nghiệp vụ có thẻ thẩm định viên giá & năm kinh nghiệm thẩm định giá cổ chức kinh doanh BĐS