Luận án Tiến sĩ Hoàn thiện quy trình và phương pháp thẩm định giá bất động sản ở Việt Nam hiện nay

BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO BỘ TÀI CHÍNH HỌC VIỆN TÀI CHÍNH TRẦN THỊ THANH HÀ HỒN THIỆN QUY TRÌNH VÀ PHƯƠNG PHÁP THẨM ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN Ở VIỆT NAM HIỆN NAY LUẬN ÁN TIẾN SĨ KINH TẾ HÀ NỘI - 2018 BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO BỘ TÀI CHÍNH HỌC VIỆN TÀI CHÍNH TRẦN THỊ THANH HÀ HỒN THIỆN QUY TRÌNH VÀ PHƯƠNG PHÁP THẨM ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN Ở VIỆT NAM HIỆN NAY CHUYÊN NGÀNH: TÀI CHÍNH - NGÂN HÀNG MÃ SỐ: 62.34.02.01 NGƯỜI HƯỚNG DẪN KHOA HỌC TS Nguyễn Minh Hoàng GS.,TSKH Đặng Hùng Võ HÀ NỘI - 2018 T i xin t i C m o n yl ng tr nh nghi n u ri ng số liệu, kết n u lu n n l trung th Nh ng tƣ liệu ƣ gố tr h s ng lu n n ều nguồn n r r ng T giả Lu n n Trần Thị Th nh H MỤC LỤC MỤC 1.1 1.1.1 1.1.2 1.1.3 1.2 1.2.1 1.2.2 1.2.3 1.2.4 1.2.5 1.3 1.3.1 1.3.1.1 1.3.1.2 1.3.2 1.3.2.1 1.3.2.2 1.3.2.3 1.3.2.4 1.3.3 1.3.4 1.3.4.1 1.3.4.2 1.3.4.3 1.3.4.4 1.3.4.5 1.4 1.4.1 NỘI DUNG TRANG TRANG BÌA PHỤ LỜI CAM ĐOAN MỤC LỤC DANH MỤC CÁC KÝ HIỆU CHỮ VIẾT TẮT DANH MỤC CÁC BẢNG DANH MỤC CÁC BIỂU ĐỒ DANH MỤC CÁC PHỤ LỤC LỜI MỞ ĐẦU CHƢƠNG LÝ LUẬN CHUNG VỀ QUY TRÌNH VÀ PHƢƠNG 27 PHÁP THẨM ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN 27 Tổng quan bất động sản 27 Khái niệm bất động sản 28 Đặc điểm bất động sản 30 Phân loại bất động sản 33 Thẩm định giá bất động sản 33 Khái niệm thẩm định giá bất động sản 34 Cơ sở giá trị thẩm định giá bất động sản 36 Các yếu tố ảnh hưởng tới giá trị bất động sản 37 Mục đích thẩm định giá bất động sản 37 Các nguyên tắc thẩm định giá bất động sản 39 Quy trình phƣơng pháp thẩm định giá bất động sản 39 Quy trình thẩm định giá bất động sản Khái niệm quy trình thẩm định giá bất động sản 39 Nội dung quy trình thẩm định giá bất động sản 41 49 Các phương pháp thẩm định giá bất động sản Phương pháp so sánh trực tiếp 50 Phương pháp thu nhập 55 Phương pháp chi phí 61 Phương pháp thặng dư 69 Mục tiêu, yêu cầu quy trình phương pháp thẩm định giá bất 71 động sản Các yếu tố ảnh hưởng đến việc xây dựng, vận dụng quy trình 72 phương pháp thẩm định giá bất động sản Năng lực chuyên môn đạo đức nghề nghiệp thẩm định viên 72 Hệ thống sở liệu bất động sản 73 Mức độ minh bạch ổn định thị trường bất động sản 74 Công tác quản lý nhà nước hoạt động thẩm định giá 75 Công tác tổ chức hoạt động thẩm định giá 75 Kinh nghiệm quốc tế học rút cho Việt Nam quy trình 76 phƣơng pháp thẩm định giá bất động sản Kinh nghiệm quốc tế quy trình phương pháp thẩm định giá 76 bất động sản 1.4.1.1 1.4.1.2 1.4.1.3 1.4.1.4 1.4.1.5 1.4.2 2.1 2.1.1 2.1.2 2.2 2.2.1 2.2.1.1 2.2.1.2 2.2.2 2.2.2.1 2.2.2.2 2.3 2.3.1 2.3.2 2.3.2.1 2.3.2.2 2.3.3 2.3.3.1 Kinh nghiệm Úc Kinh nghiệm Hoa kỳ Kinh nghiệm Pháp Anh Kinh nghiệm Thái Lan Kinh nghiệm Singapore Malaysia Bài học rút cho Việt Nam quy trình phương pháp thẩm định giá bất động sản 77 78 81 82 83 KẾT LUẬN CHƢƠNG CHƢƠNG 2: THỰC TRẠNG QUY TRÌNH VÀ PHƢƠNG PHÁP THẨM ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN Ở VIỆT NAM Khái quát thẩm định giá bất động sản Việt Nam Sự phát triển thẩm định giá bất động sản Việt Nam Các văn pháp lý chủ yếu áp dụng thẩm định giá bất động sản Thực trạng quy trình phƣơng pháp thẩm định giá bất động sản Việt Nam thời gian qua Quy trình phương pháp thẩm định giá bất động sản ban hành theo hệ thống tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam Quy trình thẩm định giá bất động sản ban hành theo hệ thống tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam Phương pháp thẩm định giá bất động sản ban hành theo hệ thống tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam Thực trạng xây dựng, vận dụng quy trình phương pháp thẩm định giá bất động sản doanh nghiệp thẩm định giá Việt Nam Thực trạng xây dựng vận dụng quy trình thẩm định giá bất động sản doanh nghiệp thẩm định giá Việt Nam Thực trạng vận dụng phương pháp thẩm định giá bất động sản doanh nghiệp thẩm định giá Việt Nam Đánh giá thực trạng quy trình phƣơng pháp thẩm định giá bất động sản Việt Nam Đánh giá chung quy trình phương pháp thẩm định giá bất động sản Việt Nam Thành cơng quy trình phương pháp thẩm định giá bất động sản Việt Nam Thành công quy trình phương pháp thẩm định giá bất động sản ban hành theo hệ thống Tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam 86 Thành công xây dựng quy trình vận dụng phương pháp thẩm định giá bất động sản doanh nghiệp thẩm định giá Việt Nam Hạn chế quy trình phương pháp thẩm định giá bất động sản Việt Nam Những hạn chế quy trình phương pháp thẩm định giá bất động sản 84 87 87 87 95 96 96 96 100 112 112 115 130 130 134 134 135 136 136 2.3.3.2 2.3.4 2.3.4.1 2.3.4.2 3.1 3.1.1 3.1.2 3.2 3.2.1 3.2.1.1 3.2.1.2 3.2.2 3.2.2.1 3.2.2.2 3.2.2.3 3.2.2.4 3.2.2.5 3.2.2.6 3.2.2.7 3.2.2.8 3.2.3 3.2.3.1 3.2.3.2 3.2.3.3 tiêu chuẩn thẩm định giá Hạn chế xây dựng vận dụng quy trình, phương pháp thẩm định giá bất động sản doanh nghiệp thẩm định giá Nguyên nhân hạn chế Nguyên nhân chủ quan Nguyên nhân khách quan KẾT LUẬN CHƢƠNG CHƢƠNG 3: GIẢI PHÁP HỒN THIỆN QUY TRÌNH VÀ PHƢƠNG PHÁP THẨM ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN Ở VIỆT NAM Định hƣớng hồn thiện quy trình phƣơng pháp thẩm định giá bất động sản Việt Nam đến năm 2025 Định hướng hoạt động thẩm định giá bất động sản Việt Nam Quan điểm hồn thiện quy trình phương pháp thẩm định giá bất động sản Việt Nam Các giải pháp hồn thiện quy trình phƣơng pháp thẩm định giá bất động sản Việt Nam Nhóm giải pháp hồn thiện quy trình thẩm định giá bất động sản Bổ sung thêm bước làm tăng tính chặt chẽ quy trình độ tin cậy kết thẩm định giá bất động sản Hoàn thiện nội dung bước quy trình thẩm định giá bất động sản theo hướng chi tiết sửa đổi số nội dung cho phù hợp Nhóm giải pháp hoàn thiện phương pháp thẩm định giá bất động sản Hoàn thiện Tiêu chuẩn thẩm định giá phương pháp thẩm định giá bất động sản Hoàn thiện việc thu thập, lựa chọn thông tin bất động sản so sánh Giải pháp kiểm tra, phân tích giao dịch bất động sản so sánh nhằm đáp ứng yêu cầu so sánh với bất động sản mục tiêu Giải pháp phân tích điều chỉnh khác biệt bất động sản so sánh với bất động sản mục tiêu cần thẩm định phương pháp Giải pháp lựa chọn mức giá đại diện làm sở ước tính cho giá trị bất động sản mục tiêu cần thẩm định Giải pháp ước tính chi phí mức độ giảm giá cơng trình xây dựng phương pháp chi phí, phương pháp chiết trừ, phương pháp thặng dư Giải pháp ước tính thu nhập, chi phí từ bất động sản phương pháp thu nhập Giải pháp ước tính doanh thu phát triển phương pháp thặng dư Nhóm giải pháp hỗ trợ Xây dựng hệ thống sở liệu hoàn chỉnh bất động sản doanh nghiệp thẩm định giá Đào tạo, bồi dưỡng nâng cao trình độ, trọng phẩm chất đạo đức nghề nghiệp đồng thời có chế độ đãi ngộ phù hợp cho đội ngũ nhân phục vụ cho thẩm định giá doanh nghiệp thẩm định giá Tăng cường vai trò quản lý nhà nước thẩm định giá 136 142 142 146 148 149 149 149 150 152 152 152 155 160 160 164 168 169 170 172 173 176 177 177 183 184 3.3 3.3.1 3.3.2 Kiến nghị Nhà nước cần tăng cường quản lý hoạt động thị trường bất động sản Kiến nghị với Hội Thẩm định giá Việt Nam KẾT LUẬN CHƢƠNG KẾT LUẬN DANH MỤC CÔNG TRÌNH CƠNG BỐ CỦA TÁC GIẢ DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO PHỤ LỤC DANH MỤC CÁC KÝ HIỆU, TỪ VIẾT TẮT Chữ viết tắt Nội dung đầy đủ BĐS Bất ộng sản TĐG Thẩm ịnh gi TĐV Thẩm ịnh vi n 190 190 192 193 194 196 197 202 DANH MỤC BẢNG STT 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21 TÊN BẢNG TRANG Bảng 1: Tiến ộ qu tr nh iều tr Bảng 1: Số o nh nghiệp thẩm ịnh gi v số thẩm ịnh vi n hành nghề 2009 – Tháng 6/2016 Bảng 2: Số TĐV o nh nghiệp TĐG v tỷ trọng o nh nghiệp TĐG theo số TĐV tổng số o nh nghiệp TĐG năm 2016 Bảng 3: Loại t i sản ƣ TĐG h yếu o nh nghệp TĐG Bảng 4: Điều hỉnh m gi hỉ n theo yếu tố so s nh Bảng 5: Ý kiến u hỏi “Do nh nghiệp x y ng quy tr nh TĐG BĐS ri ng kh ng” Bảng 2.6: Ý kiến u hỏi “Do nh nghiệp bổ sung th m bƣớ v o quy tr nh TĐG BĐS kh ng” Bảng 7: Tổng h p ý kiến TĐV o nh nghiệp TĐG kh khăn v n ng quy tr nh TĐG BĐS Bảng 8: Tổng h p ý kiến o nh nghiệp l họn s ng phƣơng ph p thẩm ịnh gi bất ộng sản Bảng 9: Tổng h p ý kiến nh gi khả th qu n phƣơng ph p so s nh ể TĐG BĐS nội ung li n Bảng 10: Tổng h p ý kiến nh gi khả th nội ung li n qu n phƣơng ph p thu nh p ể TĐG BĐS Bảng 11: Tổng h p ý kiến nh gi khả th nội ung liên qu n phƣơng ph p hi ph , hiết trừ ể TĐG BĐS Bảng 12: Tổng h p ý kiến nh gi khả th nội ung li n qu n phƣơng ph p thặng ƣ ể TĐG BĐS Bảng 13: Kết khảo s t m ộ p ng ti u h quy tr nh TĐG - R r ng, ầy bƣớ , hi tiết Bản 2.14: Kết khảo s t m ộ p ng ti u h quy tr nh v phƣơng ph p TĐG - T nh phù h p Bảng 15: Kết khảo s t m ộ p ng ti u h quy tr nh TĐG - Giúp TĐV ƣ r kết thời gi n ngắn Bảng 16: Kết khảo s t m ộ p ng ti u h quy tr nh v phƣơng ph p TĐG - Chi ph TĐG thấp Bảng 17: Kết khảo s t m ộ p ng ti u h quy tr nh v phƣơng ph p TĐG - Kết TĐG ộ tin y o Bảng 18: Kết khảo s t tỷ lệ số trƣờng h p y u ầu TĐG BĐS lại o nh nghiệp TĐG Bảng 19: Kết khảo s t việ o nh nghiệp sở liệu ri ng thẩm ịnh gi bất ộng sản Bảng 20: Kết khảo s t m ộ o tạo, bồi ƣỡng ho ội ngũ thẩm ịnh gi bất ộng sản o nh nghiệp 25 90 91 94 103 112 112 114 116 117 122 124 128 130 131 132 132 133 133 143 144 22 23 24 25 26 27 28 29 30 31 Bảng 21: Kết khảo s t thời gi n TĐG BĐS o nh nghiệp Bảng 1: Kết khảo s t hƣớng v n ng Phƣơng ph p So s nh Th ng tin bất ộng sản so s nh phải m ng t nh ại iện ho gi o ị h khu v Bảng 3.2: Kết khảo s t ý kiến hƣớng v n ng phƣơng ph p so sánh - Cần nh gi t nh hất ộ l p, kh h qu n gi o ị h BĐS so sánh Bảng 3: Kết khảo s t hƣớng v n ng Phƣơng ph p so s nh L họn m gi ại iện thể v o h t nh b nh qu n m gi hỉ n Bảng 4: Kết ý kiến hƣớng v n ng phƣơng ph p thu nh p Bảng 5: Kết nh gi m qu n trọng giải ph p x y ng sở liệu TĐG BĐS ho n hỉnh Bảng 6: D nh m th ng tin ấp quố gi , tỉnh, th nh phố Bảng 7: D nh m th ng tin ấp qu n, huyện Bảng 8: D nh m th ng tin khu v l n n ối với số loại h nh bất ộng sản Bảng 3.9: D nh m th ng tin, số liệu thể bất ộng sản TĐG Bảng 10: Đ nh gi m 32 o nh nghiệp TĐG 167 168 171 173 177 178 179 179 181 qu n trọng giải ph p ho n thiện quy tr nh v phƣơng ph p TĐG BĐS - Đ o tạo, bồi ƣỡng n ng TĐG 144 o tr nh ộ ội ngũ 183 DANH MỤC BIỂU ĐỒ TÊN BIỂU ĐỒ STT Biểu TRANG Biểu 1: Số o nh nghiệp TĐG v số TĐV h nh nghề năm 2009 Tháng 6/2016 Biểu 2: Số TĐV o nh nghiệp TĐG v tỷ trọng o nh nghiệp TĐG theo số TĐV tổng số o nh nghiệp TĐG năm 2016 90 92 DANH MỤC CÁC PHỤ LỤC PHỤ LỤC STT Ph l 1: M u phiếu iều tr khảo s t Ph l 2: V d ng tr n ất thẩm ịnh gi quyền s TRANG 202 ng ất v ng tr nh x y 206 210 -Nền s n vỡ, kh ng tƣ ng lún - Mái BTCT kh ng rạn n t, ẩm mố Tỷ trọng kết cấu Nh số 10 ngõ 198 Thái Hà, qu n Đống Đ , th nh phố H Nội Tỷ lệ chất lượng cịn lại Tỷ trọng kết cấu Nhà 04 tầng khung ột BTCT, tƣờng x y gạ h 110, s n l t gạ h ceramic, m i tr n l p tơn - Móng BTCT không lún, n t - Tƣờng vết rạn n t chân chim - Nền s n không lún, vỡ - Mái BTCT ẩm mố 2009 8% 10% 12% 16% 12% 5% BTCT BTCT Gạ h Gạ h ceramic Thép BTC T 90% 90% 80% 80% 86% 80% 8% 10% 12% 16% 12% 5% 84,0% 50 86% 85,0% Ghi Chú: - Do nh ng ng tr nh x y ng số năm s ng lớn ni n hạn x y ng ng tr nh ƣ quy ịnh theo ịnh số 23/2014/QĐUBND ng y 02/10/2014 UBND th nh phố n n tỷ lệ hất lƣ ng òn lại ng trình 0% - Tuy nhi n, o trạng ng tr nh v n tồn v ng ƣ s ng, ăn theo ng văn 1326/BXD-QLN ng y 08/8/2011 Bộ X y D ng n n VVAI ề xuất x ịnh tỷ lệ hất lƣ ng òn lại ng tr nh x y ng theo m tối thiểu l 40% 211  Đ nh gi gi trị òn lại ng tr nh x y ng tr n ất Gi trị ng tr nh x y ng TSSS1 l :5 747 000 x 180 x 75% = 775 845 000 ồng Gi trị ng tr nh x y ng TSSS2 l :6 694 000 x 175 x 92% = 083 892 480 ồng Gi trị ng tr nh x y ng TSSS3 là:6.694.000 x 240 x 85% = 1.365.576.000 ồng Giá trị QSDĐ = Gi ã hoặ ng gi o ị h – Gi trị ng tr nh x y ng C thể: Gi trị QSDĐ TSSS1 l :10.610.000.000 – 775.845.000 = 834 155 000 ồng Gi trị QSDĐ TSSS2 l :6.350.000.000 - 1.083.892.480 = 5.266.107.520 ồng Gi trị QSDĐ TSSS3 l :10.600.000.000 - 365 576 000 = 234 424 000 ồng Đơn giá quyền sử dụng đất = Giá trị QSDĐ/DTKD C thể: Đơn gi quyền s ng ất TSSS l : Đơn gi quyền s ng ất TSSS l : Đơn gi quyền s ng ất TSSS l : Thực phân tích, tính tốn điều chỉnh đơn giá đất: Điều hỉnh t i sản so s nh (TSSS) t i sản thẩm ịnh gi (TSTĐG) Vị tr ; Quy m , k h thƣớ v h nh thể; Hạ tầng kỹ thu t nội bộ; Hạ tầng xã hội tƣơng ồng với TSTĐG Căn theo Quyết ịnh 74/2014/QĐ-UBND ng y 02/10/2014 UBND Th nh phố H Nội việ b n h nh số qui ịnh li n qu n tới ịnh gi ất v tƣ vấn ịnh gi ất “ Việ x ịnh gi ất theo phƣơng ph p so s nh tr tiếp th theo quy ịnh Điều Th ng tƣ số 36/2014/TT-BTNMT Bộ T i nguy n v M i trƣờng Việ iều hỉnh m gi o yếu tố kh biệt gi th ất so s nh với th ất ần ịnh gi theo gi trị tuyệt ối hoặ tỷ lệ phần trăm (%) gi th ất so s nh, tỷ lệ n y ƣ quy ịnh nhƣ s u:Ph p lý: 10%, Quy m k h thƣớ , iện t h th ất: 20%;H nh ng th ất: 10%; Vị tr gi o th ng, l i kinh o nh: 30%;Hƣớng: 10%; Hiện trạng iều kiện sở hạ tầng nội bộ: 10%; Hiện trạng n ninh m i trƣờng, hạ tầng kỹ thu t xung qu nh: 10% ” Do tiến h nh iều hỉnh nhƣ s u:  Pháp lý (chiếm tỷ trọng 10%):  212 TSSS1,2,3 ều ầy hồ sơ ph p lý (giấy h ng nh n quyền s ng ất), kh ng tr nh hấp tƣơng ồng nh u, khả gi o ị h thu n l i Do , ề nghị hấm iểm TSSS1,2,3 nh u v TSTĐ (tƣơng ƣơng 10)  Quy mơ, kích thước (chiếm tỷ trọng 20%): TSSS iện t h 35,2m2, mặt tiền rộng 3m; TSTĐ iện t h 138,2m2, mặt tiền rộng 5m; Qu so s nh t thấy TSSS2 iện t h nhỏ TSTĐ l 103m nên TSSS iện t h nhỏ nhất, ễ ng tr o ổi huyển nhƣ ng Do , ề nghị hấm iểm ho TSSS l o v o so với TSTĐ ( tƣơng ƣơng 10) TSSS iện t h 60m2, mặt tiền l 4m; TSSS iện t h so với iện t h TSSS v TSSS n y ều iện t h lớn TSSS l 24,8m2 v ều iện t h nhỏ TSTĐ l 78,2m Do , ề nghị hấm iểm ho TSSS 1, TSSS3 thấp iểm so với TSSS v o so với TSTĐ (tƣơng ƣơng 9,8) TSTĐ iện t h l 138,2m2, mặt tiền rộng 5m Đ y l th ất iện t h lớn Do , ề nghị hấm iểm TSTĐ thấp iểm (tƣơng ƣơng 9,0);  Hình dáng ( chiếm tỷ trọng 10%) TSSS 1,2,3 h nh ng vu ng v , TSTĐ ũng h nh ng vu ng v Do , ề nghị hấm iểm ho TSTĐ v TSSS1,2,3 l (tƣơng ƣơng 10)  Vị trí giao thông, lợi kinh doanh (chiếm tỷ trọng 30%): Bất ộng sản ƣ thể th ng qu yếu tố l i iều kiện gi o th ng i lại, khả kinh o nh Do , y l nh ng yếu tố qu n trọng t ộng ến gi huyển nhƣ ng bất ộng sản: - TSSS nằm tiếp gi p ng b t ng rộng 4m, mặt ng nhỏ n v o t i sản rộng 4m T i sản h ƣờng L ng Hạ khoảng 150m, gi o th ng thu n tiện; T i sản iện t h 60m2; hƣớng N m, ph òn lại gi p khu n ƣ; T i sản v h ngã tƣ L ng Hạ – Th i H khoảng 900m; T i sản thuộ khu v n ƣ ng ú ; Căn Quyết ịnh số 96/2014/QĐ-UBND ng y 29/12/2014 UBND th nh phố H Nội việ b n h nh quy ịnh gi loại ất tr n ị b n th nh phố H Nội năm 2015: TSSS1 thuộ vị tr ƣờng L ng Hạ, qu n B Đ nh (Đơn gi ất l : 34 300 000 ồng/m2); Nh n ịnh: TSSS1 vị tr , gi o th ng i lại v iều kiện kinh o nh thu n l i Do , ề nghị tỷ lệ TSSS1 hấm iểm o (tƣơng ƣơng 10) - TSSS3 nằm tiếp gi p ng b t ng rộng 4m, mặt ng nhỏ n v o t i sản rộng 3,6m T i sản h ƣờng Th i H khoảng 100m, gi o th ng thu n tiện; T i sản iện t h 60m2; hƣớng T y N m, ph òn lại gi p khu n ƣ; T i sản cách ngã tƣ L ng Hạ – Th i H khoảng 650m; T i sản thuộ khu v n ƣ ng ú ; V TSTĐ nằm tiếp gi p ng b t ng rộng 3,6m, mặt ng nhỏ n v o t i sản rộng 3,6m T i sản h ƣờng Th i H khoảng 20m, gi o th ng thu n tiện; T i sản iện t h 213 138,3m2; hƣớng Bắ , ph òn lại gi p khu n ƣ; T i sản v h ngã tƣ L ng Hạ – Th i H khoảng 1km; T i sản thuộ khu v n ƣ ng ú ; Căn Quyết ịnh số 96/2014/QĐ-UBND ng y 29/12/2014 UBND th nh phố H Nội việ b n h nh quy ịnh gi loại ất tr n ị b n th nh phố H Nội năm 2015: + TSSS3 thuộ vị tr ƣờng Th i H , qu n Đống Đ (Đơn gi ất l : 30 000 000 ồng/m2); + TSTĐ ũng thuộ vị tr ƣờng Th i H , qu n Đống Đ (Đơn gi ất l : 30 000 000 ồng/m2); Nh n ịnh: TSSS3 v TSTĐG vị tr , gi o th ng i lại v iều kiện kinh o nh tƣơng ƣơng nh u v tốt TSSS2 nhƣng TSSS1 Do , ề nghị hấm iểm TSSS3 v TSTĐG nh u v thấp TSSS1 (tƣơng ƣơng 9,6) - TSSS nằm tiếp gi p ng b t ng rộng 3,7m, mặt ng nhỏ n v o t i sản rộng 3,7m T i sản h ƣờng Huỳnh Thú Kh ng khoảng 100m, gi o th ng thu n tiện; T i sản iện t h 35,2m2; hƣớng Bắ , ph òn lại gi p khu n ƣ; T i sản v h ngã tƣ L ng Hạ – Th i H khoảng 800m; T i sản thuộ khu v n ƣ ng ú ; Căn Quyết ịnh số 96/2014/QĐ-UBND ng y 29/12/2014 UBND th nh phố H Nội việ b n h nh quy ịnh gi loại ất tr n ị b n th nh phố H Nội năm 2015: TSSS2 thuộ vị tr ƣờng Huỳnh Thú Kh ng, qu n Đống Đ (Đơn gi ất l : 28 560 000 ồng/m2); - Nh n ịnh: TSSS2 vị tr , gi o th ng i lại v iều kiện kinh o nh TSSS1, TSSS3 v TSTĐG Do , ề nghị hấm iểm TSSS2 thấp (tƣơng ƣơng 9,4)  Hướng (chiếm tỷ trọng 10%): TSSS hƣớng T y N m l hƣớng thu n l i Do , ề nghị hấm iểm o (tƣơng ƣơng 10); TSSS hƣớng N m ũng l hƣớng thu n l i nhƣng kh ng thu n l i TSSS o ề nghị hấm iểm thấp so với TSSS (tƣơng ƣơng 9,8) TSSS v TSTĐ hƣớng Bắ , l hƣớng thu n l i n n ề nghị hấm iểm thấp (tƣơng ƣơng 9,6)  Điều kiện sở, hạ tầng kỹ thuật nội (chiếm tỷ trọng 10%): C TSSS v TSTĐG ều l tò nh nằm ng rộng thuộ ị b n h nh h nh qu n B Đ nh v qu n Đống Đ , H Nội n n hạ tầng kỹ thu t tƣơng ồng nh u Do , ề nghị tỷ lệ nh u (tƣơng ƣơng 10)  An ninh môi trường, hạ tầng xã hội (chiếm tỷ trọng 10%): C TSSS v TSTĐG ều l tò nh nằm ng rộng thuộ ị b n h nh qu n B Đ nh v qu n Đống Đ , H Nội n n hạ tầng xã hội tƣơng ồng nh u Do , ề nghị tỷ lệ nh u (tƣơng ƣơng 10) 214 Qua phân tích, tính tốn ta có Bảng ph n t h, t nh to n ti u h giống v nh u gi TSTĐG v TSSS s u: Bảng 3: Bảng điều chỉnh bất động sản so sánh bất động sản mục tiêu kh TSTĐ Tiêu chí Giá TSSS Pháp lý 10,00 Tỷ lệ điều chỉnh (%) Mức điều chỉnh (đồng/m ) Quy m , k h thƣớ 9,00 Tỷ lệ điều chỉnh (%) Mức điều chỉnh (đồng/m ) Hình dáng 10,00 Tỷ lệ điều chỉnh (%) Mức điều chỉnh (đồng/m2) Vị tr , gi o th ng, l i kinh doanh 9,60 Tỷ lệ điều chỉnh (%) Mức điều chỉnh (đồng/m2) Hƣớng 9,60 Tỷ lệ điều chỉnh (%) Mức điều chỉnh (đồng/m2) Điều kiện sở hạ tầng nội 10,00 Tỷ lệ điều chỉnh (%) Mức điều chỉnh (đồng/m2) An ninh m i trƣờng, hạ tầng kỹ thu t xung quanh 10,00 Tỷ lệ điều chỉnh (%) Mức điều chỉnh (đồng/m2) Mức giá dẫn Thống mức giá dẫn Số lần iều hỉnh Số iều hỉnh Số iều hỉnh tuyệt ối 1, điều Tỷ lệ chỉnh (%) = (Điểm TSTĐ TSSS1 TSSS2 TSSS3 163.902.583 149.605.327 153.907.067 10,00 10,00 10,00 0,00% 0,00% 0,00% 0 9,80 10,00 9,80 -1,63% -2,00% -1,63% -2.675.961 -2.992.107 -2.512.768 10,00 10,00 10,00 0,00% 0,00% 0,00% 0 10,00 9,40 9,60 -1,20% 0,64% 0,00% -1.966.831 954.928 9,80 9,60 10,00 -0,20% 0,00% -0,40% -334.495 -615.628 10,00 10,00 10,00 0,00% 0,00% 0,00% 0 10,00 10,00 10,00 0,00% 0,00% 0,00% 0 158.925.296 147.568.148 150.778.670 4.977.287 4.977.287 2.037.179 3.947.034 3.128.397 3.128.397 - Điểm TSSS) / Điểm TSSS Tỷ trọng 10% 20% 10% 30% 10% 10% 10% * 100% Tỷ trọng yếu tố 215  Điều chỉnh mức giá yếu tố khác biệt Quy mơ, kích thƣớc Tỷ lệ iều hỉnh TSSS l : Tỷ lệ iều hỉnh TSSS l : Tỷ lệ iều hỉnh TSSS l :  Điều chỉnh mức giá yếu tố khác biệt Vị trí, giao thơng, lợi kinh doanh Tỷ lệ iều hỉnh TSSS l : Tỷ lệ iều hỉnh TSSS l : Tỷ lệ iều hỉnh  Tỷ lệ iều hỉnh TSSS l : 0% Điều chỉnh mức giá yếu tố khác biệt hƣớng TSSS l : Tỷ lệ iều hỉnh TSSS l : Tỷ lệ iều hỉnh TSSS l : 0% C yếu tố ph p lý; H nh ng; Điều kiện sở hạ tầng nội bộ; An ninh m i trƣờng, hạ tầng kỹ thu t xung qu nh gi TSTĐ v TSSS kh ng s kh biệt n n kh ng iều hỉnh gi Tỷ lệ iều hỉnh TSSS 1, TSSS 2, TSSS l : 0% 2, Mức điều chỉnh = Tỷ lệ điều chỉnh x Đơn giá C thể:  Mức điều chỉnh giá yếu tố khác biệt quy mơ, kích thƣớc: M iều hỉnh TSSS1 l : -1,63% x 163.902.583 = -2 675 961 ồng M iều hỉnh TSSS2 l : -2,00% x 149.605.327 = -2 992 107 ồng 216 M iều hỉnh TSSS3 l : -1,63% x 153.907.067 = -2.512.768 ồng  Điều chỉnh mức giá yếu tố khác biệt Vị trí, giao thông, lợi kinh doanh M iều hỉnh TSSS1 l : -1,20% x 163.902.583 = -1 966 831 ồng M iều hỉnh TSSS2 l : 0,64% x 149 605 327 = 954 928 ồng TSSS ƣớ nh gi vị tr , gi o th ng, l i kinh o nh tƣơng ƣơng TSTĐ n n kh ng tiến h nh iều hỉnh  Mức điều chỉnh giá yếu tố khác biệt hƣớng M iều hỉnh TSSS l : -0,20% x 163.902.583 = -334 495 ồng M iều hỉnh TSSS l : -0,20% x 153.907.067 = -615.628 ồng 3, Đơn giá QSDĐ điều chỉnh = Đơn gi + C m iều hỉnh C thể: Đơn gi QSDĐ ã ƣ iều hỉnh TSSS l : 163.902.583 + (-2.675.961) + (-1.966.831) + (-334 495) = 158 925 296 ồng/m2 Đơn gi QSDĐ ã ƣ iều hỉnh TSSS l : 149.605.327 + (-2 992 107) + 954 928 = 147 568 148 ồng/m2 Đơn gi QSDĐ ã ƣ iều hỉnh TSSS l : 153.907.067 + (-2.512.768) + (-615 628) = 150 778 670 ồng/m2 Căn Th ng tƣ 36/2014/TT-BTNMT ng y 30/6/2014 Bộ T i nguy n v M i Trƣờng: “Xác định giá đất cần định giá cách lấy bình quân số học mức giá ước tính tài sản so sánh” Do , Gi trị thị trƣờng ất thời iểm thẩm ịnh gi TSSS iều hỉnh TSTĐG l : (158.925.296 + 147.568.148 + 150.778.670) / = 152.424.038 đồng/m2 Tỷ lệ h nh lệ h gi ất TSTĐG với gi ất ƣớ t nh theo TSSS1 l : Tỷ lệ h nh lệ h = x 100% = -4,09% TSTĐG/TSSS1 Tỷ lệ h nh lệ h gi ất TSTĐG với gi ất ƣớ t nh theo TSSS2 l : Tỷ lệ h nh lệ h = x 100% = 3,27% TSTĐG/TSSS1 Tỷ lệ h nh lệ h gi ất TSTĐG với gi ất ƣớ t nh theo TSSS3 l : Tỷ lệ h nh lệ h = x 100% = 1,09% TSTĐG/TSSS1 Do , ơn gi QSDĐ TSTĐG ảm bảo h nh lệ h với ơn gi QSDĐ ƣớ t nh không 10% Gi trị quyền s ng ất số ng 11 ƣờng Th i H , phƣờng Trung Liệt, qu n Đống Đ , th nh phố H Nộilà: 152.424.038 ồng/m2 x 138,2m2= 21.064.996.800 đồng   STT         209 Bảng : BẢNG ĐÁNH GIÁ CHI TIẾT TỶ LỆ CHẤT LƯỢNG CỊN LẠI CỦA CƠNG TRÌNH XÂY DỰNG TRÊN ĐẤT TÀI SẢN Phương pháp Phương pháp phân tích Kinh tế kỹ thuật thống kê kinh Tên nhà Năm nghiệm cửa, vật Kết cấu Hiện trạng sử % kiến trúc dụng Số Khung KC đỡ Tỷ lệ cịn Móng Tường Nền sản Mái t T tầng cột mái lại lại Nhà số 35 - Móng ngõ Láng BTCT có Gạch BTC Hạ, quận Ba Nhà 04 tượng 2005 BTCT BTCT Gạch Thép 72,0% 11 50 78% ceramic T Đình, thành tầng khung lún phố Hà Nội cột BTCT, - Tường có tường xây vết rạn nứt Tỷ lệ chất gạch 110, chân ẩm lượng 80% 80% 74% 65% 70% 65% sàn lát mốc lại gạch - Nền sàn ceramic, khơng có mái tượng Tỷ trọng kết lợp lún, vỡ 8% 10% 12% 16% 12% 5% cấu tơn - Mái BTCT ẩm mốc, thấm nước Nhà số 15 Nhà 03 - Móng: ngõ 18 tầng khung mới; Huỳnh Thúc Gạch BTC cột BTCT, - Khung 2012 BTCT BTCT Gạch Thép 92,0% 50 92% Kháng, quận ceramic T tường xây cột:-Móng Đống Đa, gạch 110, BTCT Hà Nội sàn lát không lún, gạch nứt ceramic, -Tường xây Tỷ lệ chất Tỷ lệ lại 75,0% 92,0%         -Nền sàn vỡ, khơng có tượng lún - Mái BTCT không rạn nứt, ẩm mốc Tỷ trọng kết cấu Nhà số 10 ngõ 198 Thái Hà, quận Đống Đa, thành phố Hà Nội Tỷ lệ chất lượng cịn lại Tỷ trọng kết cấu   Nhà 04 tầng khung cột BTCT, tường xây gạch 110, sàn lát gạch ceramic, mái lợp tơn - Móng BTCT khơng lún, nứt - Tường có vết rạn nứt chân chim - Nền sàn khơng lún, vỡ - Mái BTCT ẩm mốc 2009 210 8% 10% 12% 16% 12% 5% BTCT BTCT Gạch Gạch ceramic Thép BTC T 90% 90% 80% 80% 86% 80% 8% 10% 12% 16% 12% 5% 84,0% 50 86% 85,0% Ghi Chú: - Do cơng trình xây dựng có số năm sử dụng lớn niên hạn xây dựng cơng trình quy định theo định số 23/2014/QĐUBND ngày 02/10/2014 UBND thành phố nên tỷ lệ chất lượng cịn lại cơng trình 0% - Tuy nhiên, trạng cơng trình tồn sử dụng, theo công văn 1326/BXD-QLN ngày 08/8/2011 Bộ Xây Dựng nên VVAI đề xuất xác định tỷ lệ chất lượng lại cơng trình xây dựng theo mức tối thiểu 40% 211 Ø Đánh giá giá trị cịn lại cơng trình xây dựng đất Giá trị cơng trình xây dựng TSSS1 là:5.747.000 x 180 x 75% = 775.845 Giá trị cơng trình xây dựngcủa TSSS2 là:6.694.000 x 175 x 92% = 1.083.892 Giá trị cơng trình xây dựngcủa TSSS3 là:6.694.000 x 240 x 85% = 1.36 đồng Giá trị QSDĐ = Giá giao dịch – Giá trị cơng trình xây dựng Cụ thể: Giá trị QSDĐ TSSS1 là:10.610.000.000 – 775.845.000 = 9.834.155.000 đồ Giá trị QSDĐ TSSS2 là:6.350.000.000 - 1.083.892.480 = 5.266.107.520 đồng Giá trị QSDĐ TSSS3 là:10.600.000.000 - 1.365.576.000 = 9.234.424.000 Đơn giá quyền sử dụng đất = Giá trị QSDĐ/DTKD Cụ thể: Đơn giá quyền sử dụng đất TSSS là: Đơn giá quyền sử dụng đất TSSS là: Đơn giá quyền sử dụng đất TSSS là: Thực phân tích, tính tốn điều chỉnh đơn giá đất: Điều chỉnh tài sản so sánh (TSSS) tài sản thẩm định giá (TSTĐG Quy mơ, kích thước hình thể; Hạ tầng kỹ thuật nội bộ; Hạ tầng xã hội tươ TSTĐG Căn theo Quyết định 74/2014/QĐ-UBND ngày 02/10/2014 Thành phố Hà Nội việc ban hành số qui định liên quan tới định giá đấ định giá đất “ Việc xác định giá đất theo phương pháp so sánh trực tiếp thự quy định Điều Thông tư số 36/2014/TT-BTNMT Bộ Tài nguyên M Việc điều chỉnh mức giá yếu tố khác biệt đất so sánh cần định giá theo giá trị tuyệt đối tỷ lệ phần trăm (%) giá đấ lệ quy định sau:Pháp lý: 10%, Quy mơ kích thước, diện tíc 20%;Hình dáng đất: 10%; Vị trí giao thơng, lợi kinh doanh: 30%;H Hiện trạng điều kiện sở hạ tầng nội bộ: 10%; Hiện trạng an ninh mô tầng kỹ thuật xung quanh: 10%.” Do tiến hành điều chỉnh sau: • Pháp lý (chiếm tỷ trọng 10%): v 212 TSSS1,2,3 có đầy đủ hồ sơ pháp lý (giấy chứng nhận quyền sử dụng đất), khơng có tranh chấp tương đồng nhau, có khả giao dịch thuận lợi Do đó, đề nghị chấm điểm TSSS1,2,3 TSTĐ (tương đương 10) • Quy mơ, kích thước (chiếm tỷ trọng 20%): TSSS có diện tích 35,2m2, mặt tiền rộng 3m; TSTĐ có diện tích 138,2m2, mặt tiền rộng 5m; Qua so sánh ta thấy TSSS2 có diện tích nhỏ TSTĐ 103m nên TSSS có diện tích nhỏ nhất, dễ dàng trao đổi chuyển nhượng Do đó, đề nghị chấm điểm cho TSSS cao cao so với TSTĐ ( tương đương 10) TSSS có diện tích 60m2, mặt tiền 4m; TSSS có diện tích so với diện tích TSSS TSSS có diện tích lớn TSSS 24,8m2 có diện tích nhỏ TSTĐ 78,2m2 Do đó, đề nghị chấm điểm cho TSSS 1, TSSS3 thấp điểm so với TSSS cao so với TSTĐ (tương đương 9,8) TSTĐ có diện tích 138,2m2, mặt tiền rộng 5m Đây đất có diện tích lớn Do đó, đề nghị chấm điểm TSTĐ thấp điểm (tương đương 9,0); • Hình dáng ( chiếm tỷ trọng 10%) TSSS 1,2,3 có hình dáng vng vức, TSTĐ có hình dáng vng vức Do đó, đề nghị chấm điểm cho TSTĐ TSSS1,2,3 (tương đương 10) • Vị trí giao thơng, lợi kinh doanh (chiếm tỷ trọng 30%): Bất động sản thể thông qua yếu tố lợi điều kiện giao thơng lại, khả kinh doanh Do đó, yếu tố quan trọng tác động đến giá chuyển nhượng bất động sản: - TSSS nằm tiếp giáp ngõ bê tơng rộng 4m, có mặt cắt ngõ nhỏ dẫn vào tài sản rộng 4m Tài sản cách đường Láng Hạ khoảng 150m, giao thơng thuận tiện; Tài sản có diện tích 60m2; hướng Nam, phía cịn lại giáp khu dân cư; Tài sản cách ngã tư Láng Hạ – Thái Hà khoảng 900m; Tài sản thuộc khu vực dân cư đông đúc; Căn Quyết định số 96/2014/QĐ-UBND ngày 29/12/2014 UBND thành phố Hà Nội việc ban hành quy định giá loại đất địa bàn thành phố Hà Nội năm 2015: TSSS1 thuộc vị trí đường Láng Hạ, quận Ba Đình (Đơn giá đất là: 34.300.000 đồng/m2); Nhận định: TSSS1 có vị trí, giao thơng lại điều kiện kinh doanh thuận lợi Do đó, đề nghị tỷ lệ TSSS1 chấm điểm cao (tương đương 10) - TSSS3 nằm tiếp giáp ngõ bê tơng rộng 4m, có mặt cắt ngõ nhỏ dẫn vào tài sản rộng 3,6m Tài sản cách đường Thái Hà khoảng 100m, giao thông thuận tiện; Tài sản có diện tích 60m2; hướng Tây Nam, phía cịn lại giáp khu dân cư; Tài sản cách ngã tư Láng Hạ – Thái Hà khoảng 650m; Tài sản thuộc khu vực dân cư đông đúc; Và TSTĐ nằm tiếp giáp ngõ bê tơng rộng 3,6m, có mặt cắt ngõ nhỏ dẫn vào tài sản rộng 3,6m Tài sản cách đường Thái Hà khoảng 20m, giao thông thuận tiện; Tài sản có diện tích 213 138,3m2; hướng Bắc, phía cịn lại giáp khu dân cư; Tài sản cách ngã tư Láng Hạ – Thái Hà khoảng 1km; Tài sản thuộc khu vực dân cư đông đúc; Căn Quyết định số 96/2014/QĐ-UBND ngày 29/12/2014 UBND thành phố Hà Nội việc ban hành quy định giá loại đất địa bàn thành phố Hà Nội năm 2015: + TSSS3 thuộc vị trí đường Thái Hà, quận Đống Đa (Đơn giá đất là: 30.000.000 đồng/m2); + TSTĐ thuộc vị trí đường Thái Hà, quận Đống Đa (Đơn giá đất là: 30.000.000 đồng/m2); Nhận định: TSSS3 TSTĐG có vị trí, giao thông lại điều kiện kinh doanh tương đương tốt TSSS2 TSSS1 Do đó, đề nghị chấm điểm TSSS3 TSTĐG thấp TSSS1 (tương đương 9,6) - TSSS nằm tiếp giáp ngõ bê tơng rộng 3,7m, có mặt cắt ngõ nhỏ dẫn vào tài sản rộng 3,7m Tài sản cách đường Huỳnh Thúc Kháng khoảng 100m, giao thơng thuận tiện; Tài sản có diện tích 35,2m2; hướng Bắc, phía cịn lại giáp khu dân cư; Tài sản cách ngã tư Láng Hạ – Thái Hà khoảng 800m; Tài sản thuộc khu vực dân cư đông đúc; Căn Quyết định số 96/2014/QĐ-UBND ngày 29/12/2014 UBND thành phố Hà Nội việc ban hành quy định giá loại đất địa bàn thành phố Hà Nội năm 2015: TSSS2 thuộc vị trí đường Huỳnh Thúc Kháng, quận Đống Đa (Đơn giá đất là: 28.560.000 đồng/m2); - Nhận định: TSSS2 có vị trí, giao thơng lại điều kiện kinh doanh TSSS1, TSSS3 TSTĐG Do đó, đề nghị chấm điểm TSSS2 thấp (tương đương 9,4) • Hướng (chiếm tỷ trọng 10%): TSSS có hướng Tây Nam hướng thuận lợi Do đó, đề nghị chấm điểm cao (tương đương 10); TSSS có hướng Nam hướng thuận lợi không thuận lợi TSSS đề nghị chấm điểm thấp so với TSSS (tương đương 9,8) TSSS TSTĐ có hướng Bắc, hướng thuận lợi nên đề nghị chấm điểm thấp (tương đương 9,6) • Điều kiện sở, hạ tầng kỹ thuật nội (chiếm tỷ trọng 10%): Các TSSS TSTĐG tòa nhà nằm ngõ rộng thuộc địa bàn hành quận Ba Đình quận Đống Đa, Hà Nội nên hạ tầng kỹ thuật tương đồng Do đó, đề nghị tỷ lệ (tương đương 10) • An ninh mơi trường, hạ tầng xã hội (chiếm tỷ trọng 10%): Các TSSS TSTĐG tòa nhà nằm ngõ rộng thuộc địa bàn hành quận Ba Đình quận Đống Đa, Hà Nội nên có hạ tầng xã hội tương đồng Do đó, đề nghị tỷ lệ (tương đương 10) 214 Qua phân tích, tính tốn ta có Bảng phân tích, tính tốn tiêu chí giống khác TSTĐG TSSS sau: Bảng 3: Bảng điều chỉnh bất động sản so sánh bất động sản mục tiêu TSTĐ Tiêu chí Giá TSSS Pháp lý 10,00 Tỷ lệ điều chỉnh (%) Mức điều chỉnh (đồng/m ) Quy mơ, kích thước 9,00 Tỷ lệ điều chỉnh (%) Mức điều chỉnh (đồng/m ) Hình dáng 10,00 Tỷ lệ điều chỉnh (%) Mức điều chỉnh (đồng/m2) Vị trí, giao thông, lợi kinh doanh 9,60 Tỷ lệ điều chỉnh (%) Mức điều chỉnh (đồng/m2) Hướng 9,60 Tỷ lệ điều chỉnh (%) Mức điều chỉnh (đồng/m2) Điều kiện sở hạ tầng nội 10,00 Tỷ lệ điều chỉnh (%) Mức điều chỉnh (đồng/m ) An ninh môi trường, hạ tầng kỹ thuật xung quanh 10,00 Tỷ lệ điều chỉnh (%) Mức điều chỉnh (đồng/m2) Mức giá dẫn Thống mức giá dẫn Số lần điều chỉnh Số điều chỉnh Số điều chỉnh tuyệt đối 1, điều Tỷ lệ chỉnh (%) = (Điểm TSTĐ TSSS1 TSSS2 TSSS3 163.902.583 149.605.327 153.907.067 10,00 10,00 10,00 0,00% 0,00% 0,00% 0 9,80 10,00 9,80 -1,63% -2,00% -1,63% -2.675.961 -2.992.107 -2.512.768 10,00 10,00 10,00 0,00% 0,00% 0,00% 0 10,00 9,40 9,60 -1,20% 0,64% 0,00% -1.966.831 954.928 9,80 9,60 10,00 -0,20% 0,00% -0,40% -334.495 -615.628 10,00 10,00 10,00 0,00% 0,00% 0,00% 0 10,00 10,00 10,00 0,00% 0,00% 0,00% 0 158.925.296 147.568.148 150.778.670 4.977.287 4.977.287 2.037.179 3.947.034 3.128.397 3.128.397 - Điểm TSSS) / Điểm TSSS Tỷ trọng 10% 20% 10% 30% 10% 10% 10% * 100% Tỷ trọng yếu tố 215 v Điều chỉnh mức giá yếu tố khác biệt Quy mơ, kích thước Tỷ lệ điều chỉnh TSSS là: Tỷ lệ điều chỉnh TSSS là: Tỷ lệ điều chỉnh TSSS là: v Điều chỉnh mức giá yếu tố khác biệt Vị trí, giao thơng, lợi kinh doanh Tỷ lệ điều chỉnh TSSS là: Tỷ lệ điều chỉnh TSSS là: Tỷ lệ điều chỉnh TSSS là: 0% v Điều chỉnh mức giá yếu tố khác biệt hướng Tỷ lệ điều chỉnh TSSS là: Tỷ lệ điều chỉnh TSSS là: Tỷ lệ điều chỉnh TSSS là: 0% Các yếu tố pháp lý; Hình dáng; Điều kiện sở hạ tầng nội bộ; An ninh môi trường, hạ tầng kỹ thuật xung quanh TSTĐ TSSS khơng có khác biệt nên không điều chỉnh giá Tỷ lệ điều chỉnh TSSS 1, TSSS 2, TSSS là: 0% 2, Mức điều chỉnh = Tỷ lệ điều chỉnh x Đơn giá Cụ thể: Mức điều chỉnh giá yếu tố khác biệt quy mơ, kích thước: Mức điều chỉnh TSSS1 là: -1,63% x 163.902.583 = -2.675.961 đồng Mức điều chỉnh TSSS2 là: -2,00% x 149.605.327 = -2.992.107 đồng 216 Mức điều chỉnh TSSS3 là: -1,63% x 153.907.067 = -2.512.768 đồng v Điều chỉnh mức giá yếu tố khác biệt Vị trí, giao thơng, lợi kinh doanh Mức điều chỉnh TSSS1 là: -1,20% x 163.902.583 = -1.966.831 đồng Mức điều chỉnh TSSS2 là: 0,64% x 149.605.327 = 954.928 đồng TSSS đước đánh giá có vị trí, giao thơng, lợi kinh doanh tương đương TSTĐ nên không tiến hành điều chỉnh v Mức điều chỉnh giá yếu tố khác biệt hướng Mức điều chỉnh TSSS là: -0,20% x 163.902.583 = -334.495 đồng Mức điều chỉnh TSSS là: -0,20% x 153.907.067 = -615.628 đồng 3, Đơn giá QSDĐ điều chỉnh = Đơn giá + Các mức điều chỉnh Cụ thể: Đơn giá QSDĐ điều chỉnh TSSS là: 163.902.583 + (-2.675.961) + (-1.966.831) + (-334.495) = 158.925.296 đồng/m2 Đơn giá QSDĐ điều chỉnh TSSS là: 149.605.327 + (-2.992.107) + 954.928 = 147.568.148 đồng/m2 Đơn giá QSDĐ điều chỉnh TSSS là: 153.907.067 + (-2.512.768) + (-615.628) = 150.778.670 đồng/m2 Căn Thông tư 36/2014/TT-BTNMT ngày 30/6/2014 Bộ Tài nguyên Môi Trường: “Xác định giá đất cần định giá cách lấy bình quân số học mức giá ước tính tài sản so sánh” Do đó, Giá trị thị trường đất thời điểm thẩm định giá TSSS điều chỉnh TSTĐG là: (158.925.296 + 147.568.148 + 150.778.670) / = 152.424.038 đồng/m2 Tỷ lệ chênh lệch giá đất TSTĐG với giá đất ước tính theo TSSS1 là: Tỷ lệ chênh lệch = x 100% = -4,09% TSTĐG/TSSS1 Tỷ lệ chênh lệch giá đất TSTĐG với giá đất ước tính theo TSSS2 là: Tỷ lệ chênh lệch = x 100% = 3,27% TSTĐG/TSSS1 Tỷ lệ chênh lệch giá đất TSTĐG với giá đất ước tính theo TSSS3 là: Tỷ lệ chênh lệch = x 100% = 1,09% TSTĐG/TSSS1 Do đó, đơn giá QSDĐ TSTĐG đảm bảo chênh lệch với đơn giá QSDĐ ước tính khơng q 10% Giá trị quyền sử dụng đất số ngõ 11 đường Thái Hà, phường Trung Liệt, quận Đống Đa, thành phố Hà Nội là:152.424.038 đồng/m2 x 138,2m2 = 21.064.996.800 đồng