Thực trạng và giải pháp nhà ở cho người có thu nhập thấp trên địa bàn hà nội

LỜI NÓI ĐẦU Sự cần thiết phải nghiên cứu đề tài Bất động sản (BĐS) nguồn tài sản lớn quốc gia, kinh tế, gia đình cá nhân Nó có vai trị quan trọng tất ngành sản xuất xã hội, tư liệu sản xuất đặc biệt đảm bảo cho ngành hoạt động hiệu phát triển, đảm bảo cho q trình tái sản xuất hàng hóa, BĐS trao đổi, mua bán thị trường (TT) trở thành loại hàng hóa đặc biệt Sự trao đổi, mua bán hình thành nên loại TT - thị trường bất động sản (TT BĐS) Ở Việt Nam, TT BĐS thức hình thành từ năm 1993, sau luật đất đai cho phép chuyển nhượng quyền sử dụng đất, đến năm 1996, lần khái niệm “thị trường bất động sản” thức đề cập Văn kiện đại hội Đảng toàn quốc lần thứ VIII Trong 10 năm hoạt động phát triển, TT BĐS Việt Nam Đảng Nhà nước trọng quan tâm tới, đặc biệt điều kiện kinh tế mở cửa liên tục tăng trưởng mạnh năm gần Việt Nam xem nước có kinh tế tăng trưởng cao hàng đầu giới Đặc biệt hơn, Việt Nam thức nhập WTO vốn đầu tư từ nước ngồi vào BĐS ngày cao trở nên sơi động đặt TT BĐS Việt Nam vào thách thức xu hướng tồn cầu hóa Tuy nhiên, TT BĐS Việt Nam giai đoạn phát triển, tồn nhiều vấn đề cộm TT cần giải nhiều: mâu thuẫn, chồng chéo, thiếu quán văn pháp lý; sách nhà nước chưa thực tạo điều kiện thuận lợi cho phát triển thị trường; thủ tục hành rườm rà, rắc rối gây nhiều phiền hà cho người dân Đặc biệt vấn đề nhà cho người có thu nhập thấp (TNT) có ảnh hưởng lớn đến phát triển TT nhà nói riêng TT BĐS nói chung Thực tế nay, vấn đề nhà cho người có TNT vấn đề bách quốc gia phát triển, đặc biệt vấn đề ngày trở nên nghiêm trọng với thành phố lớn tỷ lệ di dân ngày cao Và thủ Hà Nội, trung tâm trị kinh tế văn hóa nước Cuốn theo chiều xốy phát triển, Hà Nội có thành tựu bật tất mặt đời sống Đề án môn học Tuy nhiên, thủ đô nước phát triển giới nào, Hà Nội phải đối mặt với loạt vấn đề xã hội như: khoảng cách giàu nghèo, tệ nạn xã hội, thất nghiệp… Và “Nhà cho người có thu nhập thấp” vấn đề đáng quan tâm Với kinh tế TT gián tiếp tạo nên phân hóa nhà Thì việc tạo lập chỗ ổn định đảm bảo điều kiện sinh hoạt tối thiểu mơ ước tất người có TNT Do vậy, việc nghiên cứu đề án: “Thực trạng giải pháp Nhà cho người có thu nhập thấp địa bàn Hà Nội” trở nên cấp thiết có ý nghĩa bối cảnh nay, góp thêm cơng cụ việc tìm lời giải cho toán lớn vấn đề nhà cho người có TNT Mục tiêu nghiên cứu: Mục tiêu tổng quát đề tài nghiên cứu sở lý luận vấn đề nhà địa bàn Hà Nội nói chung mục tiêu cụ thể đề tài vào: Phân tích, hệ thống hóa lý luận TT BĐS Việt Nam, tìm hiểu thực trạng nguyên nhân nhà cho người có TNT, chế sách nhà nước lĩnh vực xây dựng nhà cho người có TNT để từ đưa giải pháp kiến nghị nhằm thúc đẩy xây dựng quỹ nhà cho người có TNT Đối tượng nghiên cứu: Nghiên cứu tình hình thực tế việc xây dựng nhà cho người có TNT địa bàn Hà Nội Phạm vi nghiên cứu: Đề tài nghiên cứu thực trạng nhà cho người có TNT địa bàn Hà Nội khoảng thời gian 10 năm trở lại đến trước ngày 1/08/2008 Phương pháp nghiên cứu: Sử dụng phương pháp: phương pháp vật biện chứng, vật lịch sử, phương pháp điều tra thu thập số liệu, phương pháp thống kê, phương pháp tổng hợp, phân tích …Ngồi cịn tham khảo, sử dụng thêm nguồn số liệu thống kê quan nhà nước, tạp chí bất động sản, trang Web chuyên ngành… Nguyễn Thị Huệ Lớp: Địa 47 Đề án mơn học Kết cấu nội dung đề tài: Ngoài phần mục lục, tài liệu tham khảo, mở đầu kết luận, đề án gồm chương: Chương 1: Cơ sở lý luận nhà cho người có thu nhập thấp Chương 2: Thực trạng nhà cho người có thu nhập thấp địa bàn Hà Nội Chương : Giải pháp phát triển thị trường nhà cho người có thu nhập thấp địa bàn Hà Nội Em xin chân thành cảm ơn TS Nguyễn Thế Phán tận tình hướng dẫn giúp đỡ em hoàn thành đề án Nguyễn Thị Huệ Lớp: Địa 47 Đề án môn học Chương Cơ sở khoa học về nhà ở cho người có thu nhập thấp 1.1 Các khái niệm bản 1.1.1 Khái niệm nhà ở Nhà sản phẩm hoạt động xây dựng khơng gian bên có tổ chức ngăn cách với mơi trường bên ngồi dùng để Nhà không chỉ không gian cư trú đơn mà cịn mơi trường sống, mơi trường lao động sản xuất, mơi trường văn hóa, giáo dục Nhà tổ ấm hạnh phúc gia đình, tế bào phồn vinh tiến xã hội… Đối với quốc gia, nhà không chỉ nguồn tài sản lớn, mà thể trình độ phát triển, tiềm kinh tế góp phần tạo nên mặt kiến trúc tổng thể Ngày nay, sống người dân ngày đầy đủ nhu cầu nhà lại cao Nhà vấn đề nóng bỏng xã hội, thời kỳ phát triển kinh tế, quan tâm cá nhân, gia đình, tổ chức kinh tế, xã hội quốc gia Nhà có ảnh hưởng đến lĩnh vực đời sống kinh tế – xã hội từ kinh tế, văn hóa đến trị xã hội Trong năm gần đây, Đảng Nhà nước ta quan tâm giải vấn đề nhà người dân đô thị nông thôn, đặc biệt nhà cho người có TNT góp phần bước thực cải thiện đời sống cho nhân dân 1.1.2 Bất động sản nhà ở cho người có thu nhập thấp 1.1.2.1 Khái niệm người có thu nhập thấp Từ trước Việt Nam nói riêng giới nói chung chưa có khái niệm rõ ràng “ Người có thu nhập thấp” Tuy nhiên., theo khái niệm thông thường nhiều nước chấp nhận người có TNT người có mức thu nhập lớn mức thu nhập bình quân xã hội Chẳng hạn, theo số liệu tổng cục thống kê mức thu nhập bình qn khu vức thị nước ta theo Cục thống kê Hà Nội mức thu nhập bình quân đầu người 31triệu đồng/ người/ năm Như theo cách hiểu người có thu nhập bình qn thấp mức nêu coi người có TNT Nguyễn Thị Huệ Lớp: Địa 47 Đề án mơn học Tuy nhiên, Theo chương trình hộ trợ nhà cho người có TNT, khái niệm người có TNT là: Người có thu nhập ổn định ngưỡng nghèo mức tiệm cận với mức trung bình, có khả tích lũy vốn để cải thiện điều kiện nơi cần hỗ trợ nhà nước vốn vay dài hạn trả góp với mức lãi suất ưu đãi, tạo điều kiện thuận lợi cho họ sách đất đai sở hạ tầng (người vay vốn có khả hồn trả tiền vay) Theo quan niệm Việt Nam người nghèo khác với người có mức TNT, người nghèo xác định người thiếu ăn tự lo mà nhà nước phải hộ trợ hoàn toàn Cịn người có TNT người có điều kiện sinh hoạt chất lượng, với mức thu nhập ổn định thấp, có khả dành thu nhập cho việc chăm lo cải thiện nhà với trợ giúp nhà nước Ở nước ta, chuẩn nghèo áp dụng cho giai đoạn 2006-2010 Thủ tướng Chính phủ ký định ban hành Theo đó, hộ nghèo khu vực nông thôn xác định hộ có mức thu nhập bình qn từ 200.000 đồng/người/tháng (2,4 triệu đồng/ người/năm) Ở khu vực thành thị, hộ có mức thu nhập bình qn từ 260.000 đồng/người/tháng (3,12 triệu đồng/người/năm) trở xuống hộ nghèo 1.1.2.2 Nhà cho người có thu nhập thấp Theo nghĩa hẹp: Nhà cho người có TNT nhà cấp thấp, giá rẻ dành cho người có thu nhập thấp cho đối tượng sách xa hội người già, tàn tật, cô đơn không nơi nương tựa người có cơng với đất nước sống hồn cảnh khó khăn… Theo nghĩa rợng: Nhà cho người có TNT nhà xây dựng dựa quỹ nhà xã hội quốc gia, địa phương dành cho đa số dân cư người lao động có thu nhập thấp mức trung bình xã hội 1.1.2.3 Sự cần thiết của nhà đới với người có thu nhập thấp Nhà cho người có TNT vấn đề bách địa phương nước đặc biệt Hà Nội trung tâm đầu não nước Chính mà nhà nước đưa nhiều sách đầu tư nhà để tạo điều kiện khơi dậy tiềm nhân dân xây dựng quỹ nhà Trong Nguyễn Thị Huệ Lớp: Địa 47 Đề án môn học qua, quỹ nhà tăng lên đáng kể số lượng chất lượng cơng trình nhà ở, giải bước nhu cầu nhà tầng lớp dân cư Tại Hà Nội, có nhiều khu đô thị mọc lên, với quy mô, chất lượng sở hạ tầng tiêu chuẩn đại Các cơng trình dịch vụ thương mại, thể thao vui chơi giải trí đảm bảo tiêu chuẩn mơi trường, xử lý nước thải chất thải Các đô thị là: Linh Đàm, Định Cơng, Khu làng quốc tế Thăng Long, khu thị Trung Hịa Nhân Chính, Trung n…Bên cạnh có nhiều khu nhà tái định cư, khu nhà cho người có TNT, khu nhà cho sinh viên, giáo viên xây dựng như: Nhà cho người có TNT xã Xuân Đỉnh Quận Tây Hồ, khu tái định cư Nam Đại Cồ Việt… Tuy nhiên bên cạnh thành tựu đạt trên, việc đầu tư xây dựng nhà theo quy chế thời gian qua bộc lộ nhiều bất cập, đặc biệt vấn đề nhà cho người có TNT Theo ước tính ngân hàng phát triển Châu Á số hộ TNT thành phố Hà Nội từ 100 – 150 hộ chiếm tới 50% cư dân thành phố cán bộ, cơng nhân viên chức nhà nước, người lao động buôn bán nhỏ… người tạo cải vật chất cho xã hội Trong theo điều tra Bộ Xây Dựng, chỉ có 30% cán bộ, cơng nhân viên nhà nước phân phối nhà ở, có 19% nhà chung cư xây dựng từ trước năm 1990 có khoảng 15 – 20 hộ gia đình thực khó khăn nhà Trong với mức thu nhập bình qn nay, để mua hộ chung cư trung bình ( có giá từ – triêu đồng/m 2) hộ gia đình cơng nhân viên chức có mức thu nhập trung bình khoảng – triệu đồng/ hộ/ tháng không đủ khả mua nhà theo giá TT Vì vậy, mong muốn mua nhà người TNT xa vời Những năm gần đây, xuất phát từ nhu cầu đặt ra, quỹ nhà thành phố tăng nhanh so với nhu cầu thực tế chỉ muối bỏ bể Do cần phải có nhìn mẻ để cải thiện vấn đề theo hướng tìm kiếm giải pháp đầu tư nhà thích hợp vừa tạo điều kiện khả toán người TNT, đồng thời đẩy mạnh khả giải nhu cầu xúc nhà cho người TNT Nguyễn Thị Huệ Lớp: Địa 47 Đề án môn học 1.1.2.4 Nhân tố ảnh hưởng đến nhà cho người có thu nhập thấp Sự tăng trưởng dân số: Dân số tăng làm cho kết cấu quy mô dân số thay đổi dân đến nhu cầu nhà tăng, mặt khác số người độ tuổi kết hôn tăng cùng với nhu cầu tách hộ muốn riêng độc lập nên nhu cầu nhà tăng lên Sự thay đổi của thu nhập việc làm: Cùng với tăng lên thu nhập nhu cầu chi trả cho khoản chi phí tăng nhu cầu nhà tăng Khi TNT khoản TNT có phải ưu tiên chi trả cho khoản đáp ứng nhu cầu thiết yếu để trì sống người Khi nhu cầu đảm bảo khoản thu nhập tăng thêm dùng vào việc đầu tư nhà Cùng với tác động thu nhập việc làm ảnh hưởng lớn đến nhu cầu nhà Việc làm vừa tác động gián tiếp vừa tác động trực tiếp đến nhà Trước hết việc làm tác động trực tiếp đến thu nhập, việc làm tốt tạo thu nhập cao ổn định nhu cầu nhà tăng cao ngược lại việc làm tạo TNT nhu cầu nhà chuyện xa vời với người TNT Tính chất việc làm tác động trực tiếp đến nhà ở, việc làm cố định người lao động mong muốn ngơi nhà kiên cố cho sống lâu dài ổn định, việc làm thường xuyên thay đổi chỗ làm nhu cầu nhà kiên cố giảm Đơ thị hóa hồn thiện, phát triển hệ thớng sở hạ tầng: Đơ thị hóa nhu cầu tất yếu địa phương, trình thị hóa làm chuyển dịch cấu kinh tế , làm thay đổi quy mô kết cấu dân số làm nhu cầu nhà tăng lên Tuy nhiên cùng với phát triển hệ thống sở hạ tầng vùng phải tăng lên tạo điều kiện, khả tiếp cận đến vùng đô thị hóa tăng lên làm tăng khả đầu tư xây dựng nhà tăng lên nhà nước cần có sách hỗ trợ tạo điều kiện cho người có TNT xây dựng cải tạo nhà Chính sách đất đai: miễn giảm tiền thuế sử dụng đất cho hộ có TNT Hiện nhà nước có sách khơng thu tiền sử dụng đất chung cư cao tầng, cần chứng nhận cho hộ có TNT khu chung cư Nguyễn Thị Huệ Lớp: Địa 47 Đề án mơn học Chính sách tài tín dụng: Hình thành thị trường tài nhà ở, huy động nguồn tài xã hội (nguồn vốn hỗ trợ tổ chức nước ODA, vốn hỗ trợ người nghèo…) Miễn giảm thuế cho dự án đầu tư nhà cho người có TNT, hình thành quỹ nhà thành phố hỗ trợ người có TNT Đặc biệt sách tài phải đảm bảo cho ngân hàng, việc cho vay chấp, giải thu nợ, đấu giá chấp người có TNT khơng đủ khả toán, hỗ trợ việc mua nhà trả góp cho người dân Bên cạnh phải đơn giản hóa thủ tục hành việc đăng ký quyền sử dụng đất nhà nhằm tạo điều kiện pháp lý cho người có TNT cải tạo, nâng cấp nhà chấp nhà để cải thiện nhà 1.1.2.5 Đặc điểm của người có thu nhập thấp Mức lương thu nhập Theo báo cáo sở lao động thương binh xã hội thu nhập bình quân đầu người Hà Nội năm 2007 31triệu đồng/người/ năm Một khảo sát số lao động ngoại tỉnh cho thấy: Lao động khu vực phi kết cấu có mức thu nhập khác tùy theo kỹ tay nghề loại hình cơng việc song nhìn chung thấp so với khu thức Với mức thu nhập việc chi tiêu cho hàng hóa thơng thường trở nên khó khăn chí nhiều hộ gia đình khơng đủ ăn, chi đến việc tích lũy mua sắm, đầu tư, nâng cấp cải thiện nhà Hoặc có tích lũy lại với mức tích lũy từ – 10% thu nhập liệu sau năm họ có đủ tiền xây nhà cải tạo nhà? Điều kiện nơi Đối với lao động di cư có trình độ cao, có thu nhập cao nhà ổn định Song đa số người lao động phải nhà trọ, hay nhà cho thuê với chất lượng thấp kém, không đảm bảo vệ sinh, ánh sáng, an ninh trật tự kém… Theo tính tốn Vụ sở hạ tầng - Bộ kế hoạch đầu tư diện tích bình qn đầu người địa bàn Hà Nội vào khoảng 7m 2/ người dự kiến đến năm 2010 – 10 m2/người Trong 30% số dân thành phố Hà Nội Nguyễn Thị Huệ Lớp: Địa 47 Đề án mơn học với diện tích 4m2/người 60% người dân có nhu cầu muốn nâng cấp cải tạo nhà Như diện tích bình qn đầu người người có TNT chỉ vào khoảng 6m2/ người Nhóm người có TNT bao gồm nhiều đối tượng, ngồi đối tượng cán cơng nhân viên chức cịn có công nhân khu công nghiệp khu chế xuất, sinh viên trường đại học cao đẳng người người bn bán nhỏ diện tích thấp Đối với người định cư từ trước chuyển đổi kinh tế từ chế độ bao cấp họ phải hộ tập thể nhà nước phân phối.Nay xuống cấp nghiêm trọng, lún nứt, năm sử dụng lạc hậu Không thế, người di cư từ nơng thơn để làm th nhà họ lều lán dựng tạm bợ, nghèo nàn đơn sơ loại vật liệu như: tre, nứa , cót ép… Như cho thấy điều kiện nhà cho người có TNT bố trí khơng khoa học, khơng quy hoạch chí lấn chiếm vơ tổ chức nhà họ thường thuộc diện giải tỏa khơng có đủ điều kiện tối thiểu sinh hoạt Hệ thống cấp nước khơng đến với hộ dân, hệ thống điện tải không xử lý, ý thức vệ sinh môi trường nên dẫn đến môi trường sống ngày trở nên ô nhiễm, không đủ tiêu chuẩn cho phép Vì ảnh hưởng lớn đến sức khỏe, vệ sinh mơi trường Tình trạng trộm cắp, gây trật tự an ninh đô thị thường xuyên khu vực Về văn hóa, giáo dục, thể thao: Những người có TNT khơng đủ khả chi trả khoản học phí, khoản phụ phí đa số họ đành chấp nhận để em học trường có sở vật chất yếu kém, chất lượng thất học Đời sống văn hóa tinh thần họ cịn nhiều hạn chế, thiếu hụt sở sinh hoạt văn hóa, thể thao vui chơi giải trí 1.1.2.6 u cầu nhà của người của người có thu nhập thấp Chất lượng: Nhà cho người có TNT chất lượng phải đảm bảo nhu cầu tối thiểu như: có đủ tiêu chuẩn hạ tầng dịch vụ tối thiểu, nằm xa trung tâm khu dịch vụ - thương mại (để giá đất thấp nhất); phương diện kiến Nguyễn Thị Huệ Lớp: Địa 47 Đề án mơn học trúc - thiết kế – xây dựng, phải phấn đấu tiết kiệm chi phí hạ thấp giá thành nhà cho người TNT chỉ bao gồm chi phí tối thiểu đảm bảo nhu cầu tối (quy mơ, diện tích, độ bền kết cấu cơng trình, chi phí vận hành thiết yếu) Giá : Theo nghiên cứu, giá thuê nhà cho người TNT nước chỉ dao động khoảng 10-20% thu nhập Trong vòng 10-15 năm họ mua nhà Vậy mà đề án triển khai với người có TNT Việt Nam lại lấy mức cao 20% Hơn nữa, có nhiều cán công nhân viên chức xin nghỉ việc mà tượng có khả trở thành “làn sóng” nhiều lý khơng ngoại trừ lý lương thấp Với đồng lương “còm” cán bộ, cơng chức nước ta chuyện sở hữu nhà thành phố, đô thị điều “khơng tưởng” có đời khơng mua Theo nghị định 90, giá thuê nhà xã hội khu vực đô thị, nhà chung cư thấp 12.000 đồng, cao 28.000 đồng m² tháng Nếu tính theo tiêu chuẩn hộ chung cư thuộc quỹ nhà xã hội (diện tích 30-60 m²) chi phí th hộ chung cư từ 360.000 đến 1.680.000 đồng tháng Mức giá th chấp nhận với cơng chức làm khoảng 10 năm, người trường, hệ số lương thấp, đặc biệt lao động khu cơng nghiệp cịn q cao Theo khảo sát Tổng liên đồn lao động, phần đông lao động khu công nghiệp người ngoại tỉnh, thu nhập bình quân 800.000-900.000 đồng tháng Họ chỉ dám thuê nhà trọ tư nhân với giá 60.000-150.000 đồng người tháng Hỗ trợ của nhà nước: Theo TS Hoàng Xuân Nghĩa viện nghiên cứu phát triển kinh tế xã hội Hà Nội nhận định, sách hỗ trợcủa nhà nước việc thúc đẩy thị trường chia làm ba nhóm chính: Nhóm thứ nhất: hạn chế lũng đoạn độc quyền Công ty phát triển nhà Nhà nước (các doanh nghiệp nhà nước) xã hội hóa cơng tác xây dựng nhà Chẳng hạn, TP Hà Nội hồn tồn ban hành sách khuyến khích doanh nghiệp tư nhân nước ngồi tham gia TT nhà cho người TNT Nguyễn Thị Huệ Lớp: Địa 47