LỜI NÓI ĐẦU 1CHUYÊN ĐỀ TỐT NGHỆP GVHD Th S PHẠM LAN HƯƠNG TRƯỜNG ĐẠI HỌC KINH TẾ QUỐC DÂN KHOA BẤT ĐỘNG SẢN & KINH TẾ TÀI NGUYÊN ~~~~~~*~~~~~~ CHUYÊN ĐỀ TỐT NGHIỆP Đề tài THỰC TRẠNG VÀ GIẢI PHÁP PHÁT[.]
CƠ SỞ KHOA HỌC CỦA THỊ TRƯỜNG NHÀ ĐẤT
Khái niệm đặc điểm và phân loại của thị trường nhà đất
1.1 Khái niệm về nhà đất
Nhà ở và đất ở là hai nhóm thành phần của bất động sản.
- Đất đai: Phải là đất không di dời được hoặc di dời nhưng không đáng kể (những đất đai di dời như đất trồng cây cảnh, đất làm vật liệu xây dựng không phải là bất động sản); Phải là đất đai đã được xác định chủ quyền; Đất đai đó phải được đo lường bằng giá trị (căn cứ vào số lượng và chất lượng của đất đai đó).
- Nhà ở : Nhà cửa xây dựng cố định không thể di dời, hoặc di dời không đáng kể: nhà ở, trung tâm thương mại, khách sạn, văn phòng…(những nhà bạt của các gánh xiếc, lâu đài bằng đá, các nhà nghỉ di động trên xe lăn không phải là bất động sản mà là các động sản).Các công trình xây dựng công nghiệp, các tài sản gắn liền không thể tách rời với công trình xây dựng: máy điều hòa trung tâm, các máy móc thiết bị điều khiển hoạt động của công trình…cũng được coi là những bất động sản
1.2 Khái niệm về thị trường nhà đất
Cùng với sự phát triển của nền kinh tế, thị trường nhà đất ngày càng được hình thành và phát triển Thị trường nhà đất được coi là một bộ phận của thị trường bất động sản và là nơi diễn ra các hành vi mua và bán hàng hoá nhà và đất cũng như các dịch vụ gắn liền với hàng hoá đó.
Thị trường nhà đất là thị trường các yếu tố nhà và đất hợp thành Theo nghĩa hẹp, thị trường nhà đất gồm thị trường các yếu tố nhà và đất ở, vườn tược, khuôn viên gắn liền với nhà Theo nghĩa rộng, thị trường nhà đất bao gồm đất ở, vườn tược và khuôn viên gắn liền với nhà và đất để sử dụng cho các mục đích khác Trên thực tế hiện nay ở nước ta một số ý kiến quan niệm về thị trường bất động sản theo nghĩa hẹp đồng nghĩa là thị trường nhà đất.
Thị trường nhà đất trước hết được hiểu là nơi diễn ra các hành vi mua và bán hàng hoá nhà đất cũng như dịch vụ gắn liền với hàng hoá đó Quá trình trao đổi mua và bán nhà đất luôn vận động và phát triển làm cho các phương thức giao dịch, trao đổi cũng diễn ra nhiều dạng khác nhau. Ở nước ta, trong các văn bản pháp luật nhà nước quy định đất đai thuộc sở hữu toàn dân, do Nhà nước thống nhất quản lý và Nhà nước giao cho các tổ chức và cá nhân sử dụng ổn định lâu dài Các tổ chức cá nhân được Nhà nước giao đất sử dụng đất theo quy định của pháp luật: quyền chuyển đổi, quyền chuyển nhượng, quyền thừa kế, quyền cho thuê, quyền thế chấp và quyền kinh doanh góp vốn bằng giá trị quyền sử dụng đất để hợp tác kinh doanh Do vậy ở nước ta thực chất hàng hoá trao đổi trên thị trường nhà đất là quyền sử dụng đất và quyền sở hữu nhà ở Vì vậy thị trường nhà đất có thể hình dung một cách trừu tượng là nơi mà người mua và người bán thoả thuận được với nhau về số lượng, chất lượng và giá cả hàng hoá.
2 Đặc điểm của thị trường nhà đất
Thị trường nhà đất là một bộ phận chủ yếu của thị trường BĐS Thị trường nhà đất được hình thành và phát triển cùng với qúa trình phát triển hàng hoá trong nền kinh tế thị trường Thị trường nhà đất có các đặc điểm sau:
2.1.Thị trường nhà đất mang tính vùng, tính khu vực sâu sắc
Nhà đất là một loại hàng hóa cố định và không thể di dời về mặt vị trí và nó chịu ảnh hưởng của yếu tố tập quán, tâm lý, thị hiếu Trong khi đó tâm lý, tập quán, thị hiếu của mỗi vùng, địa phương khác nhau Đồng thời đất đai không thể di chuyển từ vùng này sang vùng khác được, tâm lý, thị hiếu, tập quán cũng không thể di chuyển từ vùng này sang vùng khác được Thị trường nhà đất thường bao gồm hàng loạt thị trường nhỏ, mỗi thị trừơng mang bản chất địa phương với quy mô và trình độ khác nhau do có sự phát triển không đồng đều giữa các vùng miền do điều kiện tự nhiên và trình độ phát triển kinh tế, văn hoá xã hội khác nhau quy định.
2.2 Thị trường nhà đất là thị trường không hoàn hảo
Do nhà đất có tính dị biệt (xuất phát từ đặc trưng của mỗi vùng, chịu sự chi phối của diều kiện tự nhiên cũng như truyền thống, tập quán sử dụng), tin tức thị trường bị hạn chế, thị trường nhà đất mang tính chất độc quyền hơn thị trường hàng hoá nên thị trường nhà đất là thị trường cạnh tranh không đầy đủ Sự tác động của Nhà nước là một trong các yếu tố tạo nên tính không hoàn hảo của thị trường bất động sản Bất cứ Nhà nước nào đều có sự can thiệp vào thị trường nhà đất ở các mức độ khác nhau trong đó chủ yếu là đất ở để thực hiện các mục tiêu phát triển chung Nhà nước lập quy hoạch kinh tế – xã hội và quy hoạch sử dụng đất, tạo cơ sở cho việc chuyển đổi mục đích sử dụng đất, tạo quỹ đất mới, đầu tư để tăng giá trị đất, quy định khung pháp luật để quản lý việc sử dụng đất Nhà nước còn can thiệp đất công để điều hoà thị trường… Do đó không thể bỏ qua vai trò của Nhà nước khai thác đất đai như một nguồn tài nguyên to lớn cho sự phát triển Tuy nhiên đối với thị trường các sản phẩm nhà đất hoàn chỉnh như nhà ở tại khu đô thị đã ổn định về quy hoạch (thị trường thứ cấp), Nhà nước cần tôn trọng tính thị trường và tạo điều kiện để thị trường này phát triển.
2.3 Cung trong thị trường nhà đất phản ứng chậm hơn so với cầu và là nguồn cung có giới hạn tương đối
Mọi hàng hoá được đưa ra thị trường khi được thừa nhận và xuất hiện cầu tăng lên thì nhà sản xuất có thể đẩy mạnh sản xuất và tăng lượng cung nhanh chóng Tuy nhiên khi cầu về nhà đất tăng lên thì cung nhà đất trên thị trường nhà đất không thể phản ứng nhanh chóng như các hàng hoá thông thường khác bởi vì việc tăng cung nhà đất với một loại mục đích cụ thể nào đó cần có thời gian dành cho tạo nguồn cung thị trường như xin phép chuyển đổi mục đích sử dụng, mua đất, xin cấp phép xây dựng, thiết kế, thi công…
“Đất đai là tài nguyên quốc gia vô cùng quý giá, là tư liệu sản xuất đặc biệt, là thành phần quan trọng hàng đầu của môi trường sống, là địa bàn phân bố các khu dân cư, xây dựng các cơ sở kinh tê, văn hoá, xã hội, an ninh, quốc phòng”(Luật đất đai năm 1993). Đất đai bao gồm các loại sau:
- Đất khu dân cư nông thôn;
Nhà ở chỉ được xây dựng trên các khu đất đã được Nhà nước cho phép phù hợp với quy định của pháp luật và quy hoạch của Nhà nước Ngày nay khi nhu cầu về nhà đất tăng nhanh đã dẫn đến tình trạng người dân tự động chuyển mục đích sử dụng đất sang xây dựng nhà ở Trên thực tế cung không nhất thiết cố định cho từng mục đích sử dụng cụ thể nhưng tổng cung đất là cố định và hạn chế bằng kiểm soát quy hoạch có ảnh hưởng lớn đến giới hạn cung đất bổ sung cho những mục đích cụ thể đó
2.4 Thị trường nhà đất có mối liên hệ chặt chẽ với thị trường tài chính – tiền tệ
Hàng hoá nhà đất là loại hàng hoá có giá trị lớn do đó các hoạt động giao dịch, đầu tư, kinh doanh trên thị trường nhà đất đều có nhu cầu rất lớn về vốn Một phần nhu cầu về vốn cho hoạt động đầu tư kinh doanh nhà đất được huy động trên thị trường đồng thời một lượng vốn đựơc huy động trên thị trường tài chính được đầu tư trên thị trường nhà đất – một thị trường đầu tư được ưa chuộng do lợi nhuận thu được cao Hàng hoá nhà đất có giá trị lớn có một số đặc điểm như không thể di dời, lâu bền… nên thường đóng vai trò là tài sản thế chấp trong hoạt động vay mượn trên thị trường vốn Chính vì vậy, thị trường nhà đất của một quốc gia chỉ có thể phát triển lành mạnh và ổn định khi có một thị trường vốn phát triển lành mạnh và ổn định Muốn có thị trường bất động sản lành mạnh thì phải có thị trường tiền tệ hùng mạnh làm hậu thuẫn Nhưng huy động vốn trong thị trường tiền tệ nhà kinh doanh nhà đất phải luôn nắm vững một đặc tính kinh tế của nhà đất là khó chuyển đổi nó ngay thành tiền, chẳng hạn để kịp trả nợ kịp thời hay để góp vốn kinh doanh những người mua nhà đất cũng cần vay tiền trong thị trường tiền tệ Nếu không có cơ chế cho vay để mua nhà này thì thị trường khó mà phát triển mạnh mẽ Giữa hai thị trường này có mối liên hệ khăng khít, biến động của thị trường này sẽ dẫn đến biến động ở thị trường kia.
2.5 Tính cách biệt giữa hàng hóa với địa điểm giao dịch hàng hóa. Đối với hàng hóa thông thường, địa điểm giao dịch thường là ở nơi hiện diện của hàng hóa giao dịch, còn đối với nhà ,đất thì địa điểm giao dịch lại cách biệt với nhà, đất giao dịch Đó là do đặc điểm của nhà ,đất có vị trí cố định, không thể di dời được Do vậy hoạt động giao dịch nhà, đất thường tiến hành trên các sàn giao dịch lớn, cũng có thể là một địa điểm nhỏ với các vật dụng đơn sơ tối thiểu, cũng có thể tại nhà riêng, tại nhà hàng, quán nước, qua mạng internet….đều tạo nên sàn giao dịch bất động sản.
Quan hệ giao dịch nhà, đất không thể kết thúc ngay tại địa điểm giao dịch hay sàn giao dịch mà phải trải qua 3 khâu cơ bản đó là:
- Đàm phán tại sàn giao dịch, cung cấp cho nhau các thông tin về nhà đất cần giao dịch.
- Kiểm tra thực địa để xác nhận tính có thực và kiểm tra độ chính xác của thông tin về nhà, đất, đánh giá các yếu tố bên ngoài của nhà, đất.
- Đăng ký pháp lý: thực hiện các thủ tục xác nhận quan hệ giao dịch.
2.6 Thị trường nhà đất là thị trường khó thâm nhập.
Sở dĩ như vậy vì hàng hóa nhà đất không được đầy bán trên thị trường như các loại hàng hóa khác, người mua và người bán không có cơ hội và đầy đủ thông tin để lựa chọn được thị trường phù hợp với nhà, đất cần giao dịch Hơn nữa, vì nhà, đất thường có giá trị lớn, người mua và bán nhà đất thường có ít kinh nghiệm vì họ có ít cơ hội mua hoặc bán ( trừ những người kinh doanh chuyên nghiệp ).
2.7 Thị trường nhà đất chịu sự chi phối của yếu tố pháp luật.
Vai trò của thị trường nhà đất
Thị trường nhà đất đóng vai trò rất quan trọng trong nền kinh tế quốc dân Nó chịu ảnh hưởng của tốc độ tăng trưởng kinh tế nhưng mặt khác cũng trực tiếp ảnh hưởng đến nền kinh tế Những ảnh hưởng của thị trường nhà đất đến nền kinh tế quốc dân được thể hiện qua các mặt :
Thứ nhất, phát triển thị trường nhà đất góp phần thúc đẩy sản xuất phát triển.
Thị trường nhà đất là nơi gặp gỡ giữa cung và cầu về nhà đất, là cầu nối giữa sản xuất và tiêu dùng về nhà đất Đó chính là nơi thực hiện quá trình tái sản xuất về các yếu tố sản xuất đáp ứng cho các hoạt động kinh doanh bản thân nhà đất.Thị trường nhà đất là nơi thực hiện sự chuyển hóa vốn từ hình thái vật sang giá trị (đối tiêu dùng nhà đất) Khi thị trường nhà đất không được thông suốt, ngưng trệ, sự chuyển hóa gặp khó khăn sẽ làm cho thị trường luân chuyển chậm, ảnh hưởng lớn đến quá trình tái sản suất trong chu kỳ sản xuất tiếp theo Khi thị trường nhà đất phát triển, tốc độ luân chuyển vốn nhanh sẽ tạo điều kiện tốt cho người sản xuất kinh doanh nhà đất đẩy mạnh sản xuất, đồng thời, người tiêu dung nhà đất cũng nhờ đó mà đẩy mạnh sản xuất, đồng thời, người tiêu dùng nhà đất cũng nhờ đó mà đẩy mạnh sản xuất của mình.
Thứ hai, phát triển thị trường nhà đất góp phần huy động vốn cho đầu tư phát triển.
Khi thị trường nhà đất góp phần thúc đẩy sản xuất phát triển thì bản thân nó đã là quá trình tăng vốn đầu tư cho phát triển bởi vì sự phát triển của nó, chính là sự tăng lên của tài sản cố định trong xã hội, và đó cũng là nguồn vốn đầu tư phát triển quan trọng.
Khi thị trường nhà đất phát triển, tốc độ chủ chuyển của vốn nhanh hơn, đó chính là cách bổ xung vốn cho đầu tư phát triển.
Các giao dịch thế chấp nhà đất để vay vốn, góp vốn liên doanh bằng nhà đất là những giao dịch làm tăng thêm vốn cho đầu tư phát triển.
Thứ ba, phát triển thị trường nhà đất góp phần tằng thu cho ngân sách nhà nước.
Sự phát triển thị trường có thể diễn ra theo hai hướng :
Một là, tăng lượng hàng hóa nhà đất trên thị trường giao dịch;
Hai là, mở rộng phạm vi quan hệ giao dịch, làm tăng quan hệ giao dịch sẽ làm cho khối lượng giao dịch nhiều hơn do quá trình mua đi, bán lại, thuê đi, thuê lại….
Cả hai hướng phát triển đó của thị trường nhà đất đều dẫn đến góp phần tăng thu cho ngân sách nhà nước thông qua thuế.
Thứ tư, phát triển thị trường nhà đất góp phần mở rộng các thị trường trong và ngoài nước, mở rộng quan hệ quốc tế.
Trong hộ nhập quốc tế, thị trường trong nước gắn chặt với thị trường ngoài nước Sự phát triển thị trường nhà đất góp phần mở rộng thị trường ngoài nước bằng cách vượt ra khỏi phạm vị quốc gia, tạo điều kiện cho các chủ thể là người nước ngoài tham gia giao dịch nhà đất trong nước, đồng thời còn cho phép họ đầu tư phát triển sản xuất, đầu tư kinh doanh và thậm chí có thể cư trú và sinh sống tại đó Thông qua đó mà mở rộng quan hệ quốc tế, tăng sự hiểu biết lẫn nhau giữa các nước, giữa các dân tộc.
Thứ năm, thị trường nhà đất góp phần vào sự ổn định xã hội.
Thị trường nhà đất phát triển không lành mạnh là chính sách đất đai không phù hợp, sẽ dẫn đến sự rối loạn của thị trường, gia tăng nạn đầu cơ, buôn bán, lũng đoạn giá cả làm cho giá cả lên xuống thất thường… Điều đó sẽ tác động xấu đến niềm tin của người dân đối với các chủ trương, chính sách, sẽ hạn chế sự phát triển của nhà đất, do đó, ảnh hưởng đến sản xuất và đời sống của con người và các hoạt động con người nói chung Thị trường nhà đất hoạt động lành mạng sẽ góp phần điều hòa cung cầu, bình ôn giá cả nhà đất, do đó góp phần làm cho xã hội được ổn định hơn. Thực tiễn hoạt động của thị trường nhà đất ngầm trong đầu những năm qua ở nước ta đã minh chứng điều đó Thị trường không có sự kiểm soát của nhà nước, nạn đầu cơ đất đai gia tăng…đã khiến giá đất tăng lên cao, làm người dân lo lắng, thiếu an tâm, hoài nghi chính sách đất đai, mối quan hệ về đất đai, nhà ở có nhiều biểu hiện tiêu cực.
Thứ sáu, thị trường nhà đất góp phần nâng cao đời sống của nhân dân.
Thị trường nhà đất là bộ phận trong thị trường bất động sản và cũng là bộ phận trong thị trường xã hội, do đó sự phát triển của thị trường này sẽ tác động mạnh mẽ đến sự phát triển của thị trường vốn, thị trường sức lao động, thị trường hàng hóa, nói chung là tác động đến sự phát triển chung của thị trường đáp ứng nhu cầu đa dạng của con người, qua đó mà nâng cao đời sống của nhân dân.
Thị trường nhà đất giữ một vị trí quan trọng đối với sự ổn định xã hội Thị trường nhà đất của bất cứ xã hội nào cũng gắn với chính sách của một quốc gia, một khi thị trường nhà đất phát triển lành mạnh cũng tức là các chính sách về nhà đất phát triển phù hợp, xã hội ổn định.
Thị trường nhà đất là yếu tố hàng đầu tác động quyết định tới tăng, giảm tích luỹ của nền kinh tế góp phần nâng cao mức sống của nhân dân, tạo điều kiện cho họ an cư lập nghiệp, đồng thời tạo cơ sở vật chất cho sự nghiệp công nghiệp hoá hiện đại hoá đất nước.
Thị trường nhà đất phát triển thúc đẩy áp dụng khoa học, kỹ thuật và công nghệ, nâng cao chất lượng nhà ở cũng như các công trình phục vụ cho các hoạt động trực tiếp của con người, cho nhu cầu văn hoá, xã hội, thể thao, giao tiếp của cộng đồng Sự vận động và phát triển của thị trường nhà đất cũng đồng thời là kết quả của sự tác động tương hỗ lẫn nhau giữa các yếu tố cơ bản là cung và cầu, đó cũng là sự tác động tương hỗ giữa các yếu tố sản xuất và tiêu dùng, sản xuất thoả mãn nhu cầu tiêu dùng ngày càng cao của con người về nơi ăn chốn ở, đi lại, sinh thị trường nhà đất phát triển ảnh hưởng tới sự phát trỉên của thị trường hàng hoá, thị trường vốn… góp phần thúc đẩy sự phát triển chung của thị trường đáp ứng nhu cầu nhiều mặt đời sống con người.
Cung, cầu và giá nhà đất
1.1- Khái niệm cung nhà đất
Cung về nhà đất là một vế của bất đẳng thức được xác định bằng tổng khối lượng nhà đất sẵn sàng đưa ra trao đổi trên thị trường tại một thời điểm nào đó với một mức giá giới hạn nhất định
Tổng cung ở đây hoàn toàn không trùng khớp với tổng số nhà và đất có được ở một quốc gia, do có những thành phần không được tham gia vào giao dịch mua bán trên thị trường tuỳ theo pháp luật của mỗi nước quy định hoặc có những chủ sở hữu, sử dụng nhiều nhà đất nhưng họ không muốn bán, chuyển nhượng hay chờ cơ hội để bán với mặt bằng giá cao hơn Những nguồn nêu trên là không được tính vào cung về nhà đất tại thời điểm đó Để các nguồn nhà đất trở thành nguồn cung nhà đất trên thị trường cần có sự hội tụ các điều kiện sau:
Quỹ nhà đất hiện có phải đạt được các tiêu chuẩn và yêu cầu của thị trường hiện thời, có nghĩa là nó có thể đáp ứng được yêu cầu nào đó và được thị trường chấp nhận về giá trị sử dụng.
Người chủ sở hữu quỹ nhà đất không có mụcđích để sử dụng cho nhu cầu tiêu dùng của mình mà có nhu câù bán, tức là sẵn sàng chuyển giao nhà đất cho người khác.
Giá cả để thực hiện quyền chuyển giao tài sản phải phù hợp với giá mặt bằng chung, tức là phù hợp với khả năng thanh toán và chấp nhận của thị trường
Phải có thị trường nhà đất xuất hiện và quỹ nhà đất đó tham gia vào giao dịch trên thị trường là được thừa nhận.
Nhà đất là loại tài sản mang tính chất của một loại hàng hoá đặc biệt Đặc biệt ở nguồn gốc tạo thành, tính hạn chế về số lượng, tính không đồng nhất, tính không thay thế, tính cố định về vị trí và tính vĩnh cửu.
1.2- Đặc điểm của cung nhà đất
Xuất phát từ tính chất đặc biệt của đất đai mà lượng cung về đất cũng mang những nét rất đặc thù so với các hàng hoá thông thường khác: Đất đai là sản phẩm có nguồn gốc tự nhiên với số lượng giới hạn và con người không thể tự tạo ra thêm đất đai mới được để làm tăng cung theo ý muốn chủ quan từ đó giữa các loại đất theo mục đích sử dụng khác nhau thì sự thay đổi về cung của loại đất đó có thể tác động làm thay đổi cung của loại đất khác
Hơn nữa, lượng cung về đất không thể điều chỉnh trong lưu thông theo không gian cũng như chủng loại hoặc chất lượng là do tính cố định về vị trí và tính không đồng nhất của đất đai Do vậy, dễ dàng dẫn đến sự mất cân bằng về cung cầu nhà đất một cách cục bộ về không gian và chủng loại đất theo từng địa phương hay từng vùng lãnh thổ Không như các hàng hoá thông thường khác là có thể điều chuyển được đúng chủng loại hàng hoá mà nhu cầu thị trường cần từ địa phương này sang địa phương khác, từ vùng này sang vùng khác, thậm chí kể cả xuất khẩu từ quốc gia này sang quốc gia khác để giữ cân bằng cung- cầu hợp lý Đây là một đặc điểm không thể bỏ qua được trong khi xây dựng và hoạch định các chính sách điều tiết vĩ mô nền kinh tế có thị trường nhà đất.
Mặt khác tổng cung về nhà đất là một số lượng giới hạn gần như không đổi,nên không thể đẩy tổng cung nhà đất tăng lên một cách tuyệt đối được theo ý muốn chủ quan như đẩy cung các hàng hoá dịch vụ thông thường cho nên vấn đề điều chỉnh, biến đổi tổng cung của từng loại nhà đất có ý nghĩa vô cùng quan trọng trong nền kinh tế và đời sống xã hội.
Cung về nhà đất phục vụ cho sản xuất ở khu vực miền núi có thể tăng thêm một cách tuyệt đối từ việc khai phá nguồn đất đai tự nhiên chưa sử dụng, song lại giảm dần do sự điều chuyển, bổ sung cho cung về nhà đất đáp ứng sản xuất kinh doanh ở khu vực nông thôn và thành phố Ngoài ra cung về nhà đất đáp ứng cho khu vực miền núi chủ yếu tự tăng lên tương đối cho chính những người chủ sở hữu, sử dụng nhà đất thuộc khu vực này không còn nhu cầu sử dụng nữa mà sẵn sàng bán ra thị trường để tiếp tục có nhu cầu sử dụng nhà đất ở khu vực khác hoặc thực sự không có nhu cầu nữa Từ đó bản chất mối quan hệ cân bằng cung- cầu nhà đất đáp ứng nhu cầu cho khu vưc miền núi là sự lưu chuyển nhà đất giữa những người chủ sở hữu, sử dụng trong nội bộ khu vực còn tăng cung tuyệt đối từ nguồn cung mới là ít và có giới hạn Bên cạnh đó, mức tăng cung tuyệt đối nhà đất cho sản xuất kinh doanh khu vực nông thôn, thành phố và loại nhà đất phục vụ cho mục đích sinh hoạt của con người là đất ở và nhà ở từ nguồn cung nhà đất ở khu vực miền núi chuyển sang là chủ yếu Như vậy mức tăng cung nhà đất cho nhóm cung này cũng là mức giảm cung về nhà đất ở nhóm cung khác Trên thực tế, cung về nhà đất là không biến đổi nhưng có thể tăng tương đối trong giới hạn có cận trên, còn lượng cung về từng loại nhà đất thường xuyên biến thiên tăng giảm theo trạng thái cân bằng động so với lượng cầu nhà đất tương đương cùng loại dưới sự điều tiết bằng chính sách kinh tế vĩ mô của Chính phủ để phù hợp xu thế phát triển kinh tế xã hội
1.3-Những nhân tố ảnh hưởng đến cung nhà đất a) Quỹ nhà đất trong quy hoạch của Chính phủ
Mục đích sử dụng những hàng hoá thông thường do tính năng tác dụng của nó quyết định, trong khi đó mục đích sử dụng đất đai do Nhà nước quản lý và định đoạt Nhà nước thực hiện quy hoạch và phân định các vùng đất đai dành cho các mục đích sử dụng khác nhau Một vùng đất nằm ngay trong thành phố, nếu nó được quy hoạch cho sản xuất nông nghiệp thì mảnh đất này không hề có đóng góp gì cho việc tăng cung về nhà đất Chỉ cần một quyết định của Chính phủ về chuyển mục đích sử dụng thì chính mảnh đất đó ngay lập tức làm tăng cung đất ở và cũng đồng nghĩa với tăng cung về nhà ở Do vậy tổng cung về nhà đất trước hết phụ thuộc vào quỹ đất được quy hoạch dùng cho xây dựng dân dụng đây là cơ sở quan trọng nhất quyết định đến tổng cung về nhà đất, nhất là tăng cung về nguồn nhà đất hợp pháp và tự nó làm triệt tiêu cung về nhà đất bất hợp pháp. b) Sự phát triển của hệ thống kết cấu hạ tầng
Mức độ phát triển của kết cấu hạ tầng có tác động rất lớn đến cung về nhà đất. Kết cấu hạ tầng có thể làm thay đổi công dụng và giá trị của nhà đất hiện có Nhờ có sự phát triển của hệ thống kết cấu hạ tầng mà điều kiện tiếp cận của đất đai trở nên dễ dàng hơn, nó có thể đáp ứng và thoả mãn được nhiều yêu cầu khác nhau của thị trường Một khu vực đất đai không có hệ thống kết cấu hạ tầng có thể coi như cung bằng không đối với thị trường nhà ở và đất ở, song cũng vùng đất đó, nếu được xây dựng kết cấu hạ tầng đồng bộ, khả năng tiếp cận dễ dàng thuận tiện thì đó lại là nguồn cung rất có ý nghĩa đối với thị trường nhà đất Chính vì vậy, tiếp theo quy hoạch, đầu tư phát triển kết cấu hạ tầng là một giải pháp cực kỳ quan trọng do Chính phủ hoặc chính quyền địa phương là người quyết định. c) Các yếu tố đầu vào và chi phí phát triển nhà ở
Các yếu tố nguyên liệu đầu vào cũng có vai trò rất quan trọng đến lượng cung về nhà ở Nếu các nguyên vật liệu cho xây dựng nhà ở sẵn có thì khả năng và tốc độ phát triển của nguồn xây dựng nhà ở mạnh hơn nếu giá cả các nguyên vật liệu xây dựng giảm thì giá thành xây dựng cũng thấp và khả năng cung nhà ở với giá hạ sẽ được mở rộng hơn Các yếu tố nguyên liệu và kỹ thuật đầu vào của quá trình xây dựng nhà ở còn cho phép tạo ra nguồn cung về nhà ở với các cấp độ khác nhau tạo thêm tính phong phú và cơ cấu nguồn cung Ngoài ra, ở một số vùng do các điều kiện đặc thù về địa lý và thời tiết, kết cấu nhà ở phải được thiết kế, xây dựng với kỹ thuật đặc biệt và nguyên vật liệu chuyên dùng nên cung nhà ở tại các vùng này phụ thuộc rất lớn vào sự phát triển của công nghệ và kỹ thuật xây dựng. d) Chính sách và pháp luật của Nhà nước
Khác với hàng hoá thông thường, cung về nhà đất phụ thuộc rất lớn vào chính sách của Chính phủ về các chế độ quản lý đất đai và nhà ở, về chính sách sử dụng đất và các khoản đầu tư cho phát triển nhà đất.
Trước hết là các chế độ quy định về quyền sở hữu và quyền sử dụng về nhà đất. Việc quy định rõ ràng và xác lập rộng rãi các quyền này đối với các nguồn đất đai và nhà ở hiện có là điều kiện để các nguồn đất đai và nhà ở này sẵn sàng và có đầy đủ điều kiện để tham gia vào thị trường nhà đất hợp pháp Những nguồn đất đai và nhà ở có thể sử dụng cho phát triển các công trình dân dụng nhưng không được hợp thức hoá về các quyền sở hữuvà sử dụng không thẻ tham gia vào nguồn cung của thị trường nhà đất hợp pháp và không được tính vào nguồn cung chính thức về nhà đất; nếu có chỉ tham gia giao dịch ngoài thị trường đen và do vậy nó cũng không được mức cung đầy đủ.
THỰC TRẠNG THỊ TRƯỜNG NHÀ ĐẤT TẠI THÀNH PHỐ HÀ NỘI TRONG GIAI ĐOẠN 2005 – 2009
Thực trạng thị trường bất động sản nhà đất tại thành phố Hà Nội
1 Tình hình hoạt động của thị trường
Sự phát triển của thị trường nhà đất Hà Nội có thể chia thành 2 giai đoạn cụ thể sau:
• Giai đoạn thị trường bùng nổ phát triển
• Giai đoạn thị trường đóng băng
Hai giai đoạn này đan xen nhau tuy nhiên ta có thể nhận định khoảng thời gian từ năm 2003 trở về trước là thời hoàng kim của thị trường bất động sản Việt Nam Trong giai đoạn này giá bất động sản Việt Nam không thua kém bất kỳ quốc gia phát triển nào Sau thời kỳ phát triển bóng bóng với mức giá tăng tới chóng mặt là sự sụt giảm vào giai đoạn 2003-2005 khi thị trường gần như đóng băng Tiếp đó là sự hồi sinh “kỳ diệu” của thị trường trong giai đoạn hưng thịnh của thị trường chứng khoán Việt Nam từ 2005 đến đầu năm 2008 Từ đầu 2008 đến nay thị trường trở nên ảm đạm do nhiều nguyên nhân khách quan trong đó đáng chú ý nhất đó là cuộc khủng hoảng kinh tế thế giới, sự sút giảm của thị trường chứng khoán
Lý giải cho căn nguyên của sự ảm đạm trong thời kỳ hiện tại của thị trường nhà đất ở Hà Nội ta có thể nhận định nếu như trước đây, những cơn sốt của thị trường nhà đất có yếu tố đầu cơ thì trường chững lại cũng vì nguyên nhân ấy Tuy nhiên theo bà Tạ Thị Ngọc Thảo, một chuyên gia về thị trường bất động sản, Tổng Giám đốc Công ty Địa ốc TTNT nhận định Đầu cơ là hệ quả của tình trạng mất cân đối cung - cầu Đầu cơ còn là sản phẩm của sự quản lý yếu kém Đã có nhiều nhà đầu cơ dõng dạc tuyên bố: “Nhờ sự quản lý yếu kém của Nhà nước mà chúng tôi sống khỏe” Điều đáng chú ý là hiện nay, những nhà đầu cơ không chỉ là tư nhân, mà trên thị trường, cũng có không ít “nhà đầu cơ quốc doanh”, họ nắm trong tay khá nhiều dự án, khá nhiều nhà, đất Nhưng nhìn ở hướng tích cực, đầu cơ là “chất men” tạo hưng phấn cho nền kinh tế, nhất là nền kinh tế mới nổi Hiện nay TTBĐS của Hoa Kỳ đang trải thảm đỏ mời các nhà đầu cơ mà chẳng thấy đâu Tôi nghĩ vui, nếu vào thời điểm này, Hoa Kỳ có lực lượng đầu cơ hùng hậu như của Việt Nam chắc TTBĐS của họ sẽ đỡ lận đận hơn! ( Lấy nguồn từ http://my.opera.com/blog/show.dml/3245294 )
Mặt khác tâm lý khách hàng cũng là một trong những yếu tố có tác động tới sự suy giảm của thị trường Khi các nhà đầu tư bắt đầu tìm cách rút ra khỏi thị trường thì thị trường chỉ còn lại những người mua nhà với mục đích để ở Những người nay chậm trễ hoặc chưa vội mua vì tâm lý chờ đợi một sự sụt giảm mạnh mẽ hơn Mặt khác trong thời hưng thịnh của thị trường chứng khoán Việt Nam nhiều công ty và các tổ chức tham gia vào kinh doanh trong thị trường bất động sản nay thị trường chứng khoán sụt giảm theo cuộc khủng hoảng kinh tế thế giới Mặt khác các tổ chức đó phải gánh chịu sự suy giảm của tình hình sản xuất kinh doanh, lúc này bất động sản trở thành những “cục nợ “ mà các tổ chức muốn giải quyết càng nguyên nhân không hề mới đó là việc chính phủ tiến hành siết chặt tín dụng nói chung và bất động sản nói riêng khiến cho nhà đầu tư phải “bán tống bán tháo” đi để trả nợ Một loại hàng hoá mà người bán muốn bán càng nhanh càng tốt, người mua thì chưa vội mua ngay, cung vượt quá cấu thì sự sụt giảm của giá trên thị trường là một động thái đương nhiên được dự báo trước Bên cạnh đó chất lượng các công trình nhà chung cư, căn hộ cũng là một vấn đề có ảnh hưởng mạnh tới tâm lý khách hàng
Ta có thể đưa ra vài ví dụ về sự xuống giá quá nhanh của thị trường nhà đất
Hà Nội sau một thời gian phát triển nhanh chóng trong thời gian qua để minh chứng cho nhận định trên:
Chung cư Dương Nội một thời "làm mưa làm gió" với giá chênh lên tới 100 triệu nay gần như bán nguyên giá gốc bởi dân đầu cơ lướt sóng không ít người mắc cạn.
Giá chênh một loạt các căn hộ cao cấp cũng giảm đáng kể như dự án Mulberry Lane Hà Đông giảm từ 30 đến 50 USD mỗi m2, MegaLand cũng giảm 30-40
USD, Usilk-City giảm tới 50-70 USD Dự án Bắc An Khánh, mức chênh từ 2 đến
3 tỷ mỗi căn nay cũng chỉ còn chênh khoảng hơn 1 tỷ.
Tuy nhiên bức tranh thực trạng của thị trường nhà đất Hà Nội không hẳn là một mầu tối hoàn toàn Việc đình hoãn không thời hạn của các dự án bất động sản của các nhà đầu tư trong nước lại là động lực thu hút các nhà đầu tư nước ngoài tiến hành rót vốn vào thị trường Việt Nam Căn nguyên của sức hút ấy chính là sự chênh lệch giữa giá trị thực và giá trị thị trường của nhà đất Hà Nội, mà ở đây rõ nhất là ở giá thành tạo ra một căn hộ chung cư cao cấp và giá thị trường của nó Ước tính hiện nay thị trường bất động sản Hà Nội đang thu hút hàng chục tỷ USD vốn đầu tư Vốn đầu tư nước ngoài ngày một mạnh khiến cho thị trường nhà đất
Hà Nội nóng lên từng ngày Để đón đầu cơ hội phát triển các loại hình bất động sản khi Việt Nam đã gia nhập WTO, nhiều doanh nghiệp FDI triển khai các dự án vốn hàng trăm triệu USD Tại Hà Nội, Công ty Kaengnam (Hàn Quốc) đang xây dựng khu căn hộ, văn phòng và khách sạn với 3 cao ốc với tổng vốn đầu tư dự kiến lên đến hơn 1 tỷ USD, Tập đoàn Riviera (Nhật Bản) đầu tư 500 triệu USD xây dựng tổ hợp khách sạn, căn hộ và văn phòng phía sau Trung tâm Hội nghị quốc gia Các quỹ đầu tư nước ngoài đang tìm kiếm cơ hội để tham gia vào thị trường Bên cạnh đó, các
CBRE cho biết, thị trường nhà đất Hà Nội hiện đang tăng trưởng và sẽ còn tiếp tục tăng trong khoảng 50 năm nữa Tuy vậy, điểm nhấn của thị trường lại nằm trong vòng 10 năm tới với mức tăng trưởng dự báo khoảng 50 - 100%
Hiện nay, khi mà nhiều nhà đầu tư và đối tác trong nước nắm quyền sử dụng đất không có khả năng vay vốn thì các nhà đầu tư nước ngoài có khả năng tiếp cận nguồn vốn chi phí thấp sẽ có nhiều cơ hội đàm phán, và đạt được các thỏa thuận hợp lý và tiếp cận được nhiều dự án tốt hơn
Tuy nhiên hiện tại các nhà đầu tư tại thị trường nhà đất Hà Nội vẫn còn gần như bỏ quên mảng nhà giá rẻ những ngôi nhà có giá trị thấp dưới 1 tỷ đồng Đây là một mảng thị trường có tiềm năng phát triển lớn Chính bởi lý do đó mà trong một cuộc phỏng vấn Bộ trưởng Bộ Xây dựng Nguyễn Hồng Quân nhận định “thị trường BĐS năm 2009 sẽ còn gặp nhiều khó khăn và nếu có thị phần gặp thuận lợi thì đó là mảng nhà ở giá rẻ.”
2 Khảo sát giá cả nhà, đất
2.1 Tình hình giá đất tại Hà Nội
Giá đất chủ yếu do nhà nước quy định, còn ngoài thị trường giá đất được quyết định bởi quan hệ cung cầu, đồng thời còn bị một số yếu tố khác chi phối Giá đất ở các đô thị có biến động lớn và phức tạp theo quá trình đô thị hóa Giá đất trên thị trường có biến động rất lớn và có độ chênh lệch lớn so với khung giá do UBND xây dựng. Mức giá trên địa bàn thành phố Hà nội luôn ở mức cao và có sự biến động lớn, sự chênh lệch giữa mức giá nhà đất ở các khu vực cũng rất rõ rệt :
Từ 1/1/2007, quyết định về giá các loại đất trên địa bàn Hà Nội năm 2007 của UBND thành phố Hà Nội bắt đầu có hiệu lực Theo quyết định này, mức giá đất trong cùng một quận như tại quận Hoàn Kiếm cũng có mức chênh lệch khá cao, tới hơn 47 triệu đồng/m2.
Quận Hoàn Kiếm, giá đất cao nhất 54 triệu đồng/m2 là giá đất cao nhất trong bảng giá đất năm 2007 Đó là vị trí 1 của các phố Hàng Ngang, Hàng Đào, Hàng Gai (quận Hoàn Kiếm).
Các phố tiếp theo: Đinh Tiên Hoàng, Hàng Bông 52 triệu đồng/m2; Hàng Đường, Hàng Khay, Hai Bà Trưng, Lương Văn Can, Hồ Hoàn Kiếm, Tràng Tiền: 50 triệu đồng/m2; Hàng Bài, Bà Triệu (đoạn từ Hàng Khay đến Trần Hưng Đạo) 48 triệu đồng/m2, Tràng Thi 47 triệu đồng/m2; Cầu Gỗ, Chả Cá, phố Huế, Lý Thường Kiệt, Trần Hưng Đạo 45 triệu đồng/m2, Đồng Xuân 46 triệu đồng/m2, Quang Trung 40
Tại quận Ba Đình, giá đất cao nhất là đường Độc Lập: 50 triệu đồng/m2, đường Điện Biên Phủ 46 triệu đồng/m2; Chu Văn An, Hoàng Diệu, Bắc Sơn 45 triệu đồng/ m2.
Tại quận Hai Bà Trưng, mức cao nhất 45 triệu đồng/m2 (vị trí 1 đường Nguyễn Du), Hồ Xuân Hương từ 12.150.000đ - 32 triệu đồng/m2 (tuỳ vị trí) Các tuyến phố khác 12-36 triệu đồng/m2,
Tại quận Cầu Giấy, giá cao nhất là đường Lê Văn Lương 23 triệu đồng/m2 (vị trí
1) Quận Tây Hồ: Đường Thanh Niên 30 triệu đồng/m2; Yên Phụ, Thuỵ Khuê 25 triệu đồng/m2.
Trong khi đó, giá đất tại quận Long Biên, mức cao nhất ở đường Nguyễn Văn Cừ là
22 triệu đồng/m2, Bồ Đề 11 triệu đồng/m2, đê sông Đuống 4 triệu đồng/m2.
Mức chênh lệch giữa các vị trí 1và 4 có một khoảng cách khá lớn: Vị trí 4 của phố Hàng Đào chỉ có 16.200.000 đồng/m2 Vị trí thấp nhất tại quận Hoàn Kiếm là tại phố Hồng Hà: 6.890.000đ (vị trí 4) Như vậy, so với vị trí cao nhất tại quận này, mức chênh lên tới hơn 47 triệu đồng/m2.
Đánh giá thị trường nhà đất tại thành phố Hà Nội
Thị trường nhà đất là một vấn đề khách quan trong nền kinh tế thị trường Nó là một phạm trù kinh tế và lịch sử, hơn nữa thị trường nhà đất lại tồn tại lâu dài cùng nền kinh tế thị trường Việc phát triển thị trường nhà đất trong thời gian qua đã đem lại một số kết quả như sau:
1.1 Các nhu cầu về nhà - đất được đáp ứng đầy đủ với chất lượng cao hơn
Hàng loạt dự án nhà ở từ trung cấp đến cao cấp được khởi công xây dựng và được ra mắt tại Hà Nội, góp phần khuấy động thị trường nhà đất như :
Trong phân khúc thị trường nhà ở dành cho người có thu nhập trung bình thì Khu đô thị mới Việt Hưng, quận Long Biên, Hà Nội là một dự án được nhà đầu tư đặc biệt quan tâm và dành nhiều kỳ vọng Trước hết bởi khu đô thị này đã dành một phần đất cho dự án nhà ở xã hội đầu tiên của thành phố và những sản phẩm đã bán trước đây có giá rất phải chăng
Ngày 17/12/2009, khu nhà ở Green House, phần dự án chưa hoàn thiện cuối cùng của Việt Hưng đã được khởi công xây dựng Green House gồm 2 tòa nhà chung cư
17 tầng, 2 tòa nhà 14 tầng, 2 tòa nhà 5 tầng, nhà liên kế và biệt thự song lập được trang bị hệ thống hạ tầng, tiện nghi hiện đại Với gần 1.000 căn hộ sẽ được cung cấp cho thị trường.
Cùng ngày, cũng tại quận Long Biên, Hà Nội, Công ty TNHH Berjaya - Handico12 đã khai trương Khu đô thị The Pavillion - Thach Ban Garden City Dự án có tổng diện tích khoảng 32 ha, nằm dọc đường vành đai 3, nối với cầu Thanh Trì và khu vực phát triển mới của thành phố Hà Nội Thach Ban Garden City là dự án phức hợp, gồm khu nhà vườn, chung cư cao cấp, căn hộ cho thuê, trung tâm thương mại, văn phòng, khách sạn, trung tâm y tế và trường quốc tế, với hệ thống hạ tầng kỹ
Sau khi khai trương The Pavillion - Thach Ban Garden City, Berjaya - Handico12 cũng chính thức mở cửa bán khu chung cư CANAL PARK từ ngày 18/12 Cannal Park gồm hai tòa nhà 11 tầng và 1 tầng hầm với 148 căn hộ từ 2 - 5 phòng ngủ Diện tích của các căn hộ được tính toán linh hoạt từ 86 m2 - 227 m2 cho các căn hộ phổ thông và căn hộ thông tầng, đáp ứng nhu cầu khác nhau của từng gia đình. Cùng phân khúc thị trường nhà ở cao cấp, khu chung cư CLEVE, thuộc khu đô thị mới Văn Phú, Phú La, Hà Đông được rất nhiều người quan tâm, chờ đợi Bởi đây là dự án trọng điểm của thành phố, nhằm đáp ứng nhu cầu về nhà chung cư cao cấp trên địa bàn, đặc biệt ở khu vực tây nam thành phố với tổng vốn đầu tư lên tới 660 triệu USD Dự án này đã được Công ty TNHH HI-BRAND Việt Nam khởi công ngày 18/12/2009.
Tổng diện tích của CLEVE là 65.606 m2, gồm 15 toà trên 7 lô đất, trong đó diện tích xây dựng gần 26.000 (chiếm gần 40%) Dự kiến khi hoàn thành, CLEVE sẽ cung cấp cho thị trường khoảng 4.660 căn hộ Tại đây còn có các trung tâm thương mại, tài chính lớn, các bệnh viện, trường học quốc tế, cơ quan hành chính địa phương; trung tâm thể dục thể thao (hồ bơi, nhà thi đấu trong nhà và ngoài trời, sân tập golf tiêu chuẩn quốc tế); khu vui chơi giải trí gồm công viên, hồ điều hoà, rạp chiếu phim, thư viện, câu lạc bộ; các dịch vụ cộng đồng như nhà văn hoá, nhà dưỡng lão, trung tâm chăm sóc động vật cảnh
CLEVE được đánh giá là một dự án khá tiềm năng không chỉ bởi đạt tiêu chuẩn đô thị kiểu mẫu khu vực Đông Nam Á, mà còn bởi hệ thống giao thông thuận tiện Nằm trên trục đường mới Lê Trọng Tấn có mặt cắt ngang 42m giao với đường Lê Văn Lương kéo dài, cư dân của khu đô thị có thể lựa chọn tuyến đường Lê Trọng Tấn – Lê Văn Lương hay trục Quang Trung – Nguyễn Trãi để tới các trung tâm khác của thành phố Đặc biệt tại đây có 2 ga chuyển tiếp trong tuyến tàu điện trên không Hà Đông – Cát Linh, được xem là điểm nhấn đáng chú ý nhất của dự án này. Trong phân khúc thị trường nhà ở dành cho bậc “đại gia”, The Grand Arena Hill (do Công ty cổ phần đầu tư Gia Tuệ làm chủ đầu tư) là một khu nghỉ dưỡng đầy lý tưởng Tọa lạc trên đồi Bồng rộng hơn 10ha phía sườn Tây núi Ba Vì, The Grand Arena Hill là dự án nghỉ dưỡng sinh thái cao cấp đầu tiên của vùng đất linh thiêng nhiều huyền thoại này
Ngày 18/12/2009, The Grand Arena Hill đã được ra mắt tại Hà Nội Dự án gồm các hạng mục: 1 khách sạn 4 sao được xây dựng trên đỉnh đồi với quy mô 100 phòng, biệt, được chia làm 6 khu với phong cách thiết kế khác nhau, diện tích mỗi căn từ 350m2 – 550m2; sân tập golf rộng 7.000m2; khu nhà tập Yoga và spa; một hệ thống thang máy cuốn ngoài trời có chiều dài gần 100m được sử dụng làm phương tiện hỗ trợ đưa du khách từ chân đồi đến khu khách sạn trung tâm
Dự kiến,The Grand Arena Hill sẽ được hoàn thành trong 2 năm từ 2010 đến 2012 (nguồn từ : http://vneconomy.vn/20091223094922179P0C17/ron-rang-thi-truong- nha-o-ha-noi.htm ).
1.2 Các hoạt động trong thị trường quyền sử dụng đất đã tạo ra những chuyển biến đột phá
Việc mua bán, chuyển đổi, cho thuê lại…quyền sử dụng đất mở ra những cơ hội để người sử dụng đất đầu tư và sử dụng đất hiệu quả hơn Quyền sử dụng đất đã mở ra hàng chục triệu m 2 đất đã được trao đổi từ chủ sử dụng cũ sang chủ sử dụng mới để đáp ứng các nhu cầu thiết thực cho đầu tư phát triển Tại thành phố Hà Nội chỉ tính từ năm 2005 đến năm 2009 đã giải quyết mua bán chuyển dịch nhà ở được 101.201 hồ sơ, 6.077 giấy phép cho người nước ngoài thuê, giao đất cho 11.415 hộ gia đình và tổ chức với diện tích gần 28 triệu m 2
1.3 Thị trường nhà ở phát triển rất sôi động
Một số nhân tố mới trong thị trường nhà ở như Nhà nước thực hiện việc bán nhà ở thuộc sở hữu nhà nước cho người đang thuê nhà, các doanh nghiệp thuộc mọi thành phần được khuyến khích kinh doanh trong lĩnh vực xây nhà để bán hoặc cho thuê Nhà nước bắt đầu thực hiện thí điểm việc bán nhà thuộc sở hữu Nhà nước ở một số địa phương nhằm tạo ra những ảnh hưởng tích cực tới sự phát triển kinh tế, xã hội của đất nước
Phần lớn các khu nhà ở Hà Nội không được xây dựng đồng bộ, hạ tầng kỹ thuật chắp vá, thiếu tiện nghi, thiếu công trình phúc lợi công cộng, môi trừơng bị ô nhiễm, mật độ dân cư phân bố không đồng đều, gây quá tải ở khu trung tâm.
Từ năm 2005 đến nay, vịệc phát triển nhà ở đã được thực hiện theo các dự án và hình thành các khu đô thị mới trên cơ sở quy hoạch phát triển đô thị đồng bộ cả nhà ở và hệ thống hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội.
Trong năm 2009 hàng loạt các dự án mới khởi bán như: Golden Westlake Executive Residences (98 căn cuối cùng), Mipec Tower (314 căn), 57 Vũ Trọng Phụng (180 căn) và Hemisco (384 căn) Một số dự án đã hoàn thành và bàn giao cho người mua bao gồm: The Garden (huyện Từ Liêm), 15T Nguyễn Thị Định
(quận Cầu Giấy), M5 Nguyễn Chí Thanh (quận Đống Đa) và 45 Nguyễn Sơn (quận Long Biên).
Cũng trong quý II/2009, giá bán tại một số dự án chung cư cũ có vị trí đẹp trên địa bàn thành phố tăng mạnh Hầu hết các dự án này đều được quy hoạch, cải tạo lại hoặc xây mới trong thời gian tới Giá nhà tăng vọt vì có quá nhiều người muốn mua nhà với hy vọng sẽ sớm được sở hữu những căn hộ mới xây lại theo chủ trương cải tạo lại các chung cư cũ, nát trên địa bàn Hà Nội.
Giải pháp hoàn thiện và phát triển thị trường nhà đất Hà Nội
Sau đây chúng tôi xin đề xuất một vài giải pháp cho thị trường bất động sản Việt Nam
1 Chia nhỏ để lãi lớn
Chúng tôi nhận định khi thị trường căn hộ cao cấp trở nên khó bán các nhà đầu tư nên chuyển hướng sang xây dựng các căn hộ có diện tích nhỏ hơn nhưng chất lượng vẫn cao cấp như thế
Ví dụ như: Trước đây, người ta đổ xô vào đầu tư căn hộ cao cấp với diên tích lớn có giá từ 2.000-3.000 Đô la Mỹ/m2, tính ra một căn hộ như vậy giá ít nhất cũng phải 300.000-400.000 Đô la Mỹ Loại nhà này chỉ phục vụ cho một số lượng khách hàng nhất định Bây giờ muốn bán hàng nhanh phải đổi cách làm Diện tích nhà phải nhỏ đi nhưng chất lượng vẫn phải cao cấp kèm theo nhiều tiện ích khác
Hoặc giả như việc chuyển đổi từ loại hình kinh doanh các căn hộ cao cấp sang các căn hộ cấp thấp hơn Một mảng thị trường lớn, nhu cầu nhiều nên có tính thanh khỏan cao Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản “Dù thị trường hiện nay lạnh nhưng phân khúc nhà giá dưới 800 triệu đồng vẫn nóng Thực tế cho thấy dự án của Nam Long, Đất Lành, Phú Lợi 1 năm qua vẫn có đông khách hàng. Sang năm, thêm gói kích cầu tiêu dùng một tỷ USD của Chính phủ đổ thêm vào thì kênh nhà giá thấp sẽ bùng nổ mạnh mẽ”
2 Hình thức thanh toán đơn giản, tiện lợi
Trong tình hình khó khăn chung về tài chính toàn cầu như hiện nay việc yêu cầu khách hàng thanh toán ngay hay thanh toán một lượng lớn tiền ngay lúc bắt đầu dự án là rất khó thực thi Điều đó làm giảm đi tính thanh khoản của dự án Thay vì đóng góp một lần chủ đầu tư nên chia thành nhiều đợt tránh cú sốc quá lớn cho khách hàng Điều này có thể làm suy giảm lợi nhuận của nhà đầu tư và yêu cầu nhà đầu tư phải có khả năng hạch toán kinh doanh nhanh, hiệu quả, chính xác Tuy nhiên nếu làm được điều này sẽ là tiền đề cho doanh nghiệp bứt lên sau khủng hoảng và sự trầm lắng của thị trường
3 Thành lập hệ thống chỉ số bất động sản đồng bộ, xiết chặt quản lý tránh nạn đầu cơ Cố gắng đưa nhà đất về gần với giá trị thực
Việc suy giảm tính thanh khoản của thị trường chính là ở việc chênh lệch quá lớn giữa giá trị thực của nhà, đất và giá trị thị trường Điều này gây khó khăn cho việc tiếp cận của những người có nhu cầu thật về nhà đất, kích thích nạn đầu cơ Cho nên việc xây dựng chỉ số bất động sản để làm tăng tính minh bạch cho thị trường là rất cần thiết góp phần làm tăng tính thanh khoản của thị trường và nhà nước có thể kiểm soát sự tăng trưởng của thị trường để có các biện pháp điều tiết hợp lý chống nạn đầu cơ và tăng trưởng bong bóng Thực tế cho thấy tại các nước phát triển như
Mỹ, Pháp đã có các chỉ số này từ lâu và được xem như "chỉ số chứng khoán" của thị trường BĐS Theo ông Trương Thái Sơn, phó tổng giám đốc Công ty địa ốc Hoàng Quân, việc xây dựng chỉ số giá BĐS mang lại nhiều cái lợi: đó là chỉ số để giúp các nhà quản lý theo dõi, định hướng phát triển thị trường; giúp các ngân hàng tham khảo trong việc định giá cho vay, thế chấp Đồng thời qua chỉ số này người dân dễ dàng theo dõi biến động giá của từng khu vực cũng như tăng tính minh bạch ngoài, đã làm việc này Tuy nhiên, mục đích của họ là xây dựng các chỉ số giá để phục vụ hoạt động kinh doanh của công ty cũng như cung cấp thông tin tư vấn cho các đối tác mà chưa được công khai rộng rãi Nhược điểm của các chỉ số giá này là chỉ xây dựng theo mức giá rao bán nhà đất, chưa phải là giá giao dịch thật sự nên chỉ số giá còn khoảng cách so với giá giao dịch thực tế Đó là chưa kể các doanh nghiệp xây dựng chỉ số giá đều gắn với hoạt động kinh doanh của mình nên đôi khi chỉ số giá chưa mang tính khách quan Ông Sơn đề nghị: nên có chỉ số giá chung cho cả nước và do các cấp có thẩm quyền đứng ra thực hiện Nếu chưa thể làm rộng rãi thì trước mắt có thể xây dựng chỉ số giá BĐS ở các khu vực trọng điểm của nền kinh tế như TP.HCM, Hà Nội, Cần Thơ
4 Hỗ trợ tài chính cho người có thu nhập thấp mua hoặc thuê nhà ở. Để giải quyết vấn đề này trước tiên phải có định nghĩa chính xác về người có thu nhập thấp Hiện nay có nhiều người có quan niệm rằng người nghèo và người có thu nhập thấp là một Đây là một quan niệm chưa đúng Định nghĩa chính xác về người có thu nhập thấp không phải là việc dễ dàng Nhiều nghiên cứu đã không đưa ra những tiêu chuẩn để định nghĩa về người có thu nhập thấp do vấn đề này tuỳ thuộc vào điều kiện sống của từng hộ gia đình, tình hình phát triển kinh tế – xã hội và phong tục tập quán của từng địa phương, từng dân tộc Cho nên để định nghĩa thế nào là người có thu nhập thấp cần tiến hành khảo sát xã hội về thu nhập thấp và chi tiêu hộ gia đình.
Những khái niệm cơ bản về người có thu nhập thấp:
Người có thu nhập thấp là người có thu nhập bình quân đầu người hàng tháng chỉ đủ trang trải những nhu cầu chi tiêu thiết yếu và mức sống của họ chỉ trên mức sống bình quân tối thiểu một chút (kể cả nhu cầu thiết yếu và nhu cầu đời sống).
Theo quan điểm của ngân hàng thế giới và tổ chức phát triển của Liên Hợp Quốc (UNDP), người có thu nhập thấp là những người phải chi tiêu ít nhất là 6% thu nhập cho ăn uống để tồn tại, 94% thu nhập còn lại được chi cho các nhu cầu cơ bản khác (nhà ở, họat động văn hoá, giáo dục dịch vụ y tế, đi lại, quan hệ tiệc tùng v.v…)
Theo quy định của Bộ LĐTBXH những người sống ở Hà Nội có thu nhập từ 220.000 đến 900.000đ/ người /tháng được coi là người có thu nhập thấp.
Người có thu nhập thấp bao gồm:
Công chức, viên chức nhà nước (lớp trung lưu trở xuống)
Giáo viên các trường phổ thông và một bộ phận giảng viên trường đại học, cao đẳng
Cán bộ ngành y tế (lớp trung lưu trở xuống)
Sĩ quan quân đội, công an (lớp trung lưu trở xuống)
Công nhân các nhà máy
Dân lao động và buôn bán nhỏ ở các đô thị
Theo tiêu chuẩn hiện nay của Bộ LĐTBXH người có thu nhập thấp là những người có mức sống trung bình và một phần trong số này có mức sống trên trung bình nhưng khả có khả năng cải thiện chỗ ở nếu không được hỗ trợ
5 Nới lỏng chính sách tín dụng với các dự án xây nhà ở xã hội và căn hộ giá trị thấp
Biện pháp này nhằm nhấn mạnh việc kích thích và điều tiết của nhà nước với sự phát triển của thị trường nhà đất Đây là biện pháp mang tính cấp bách và có tác dụng tức thì dễ nhận thấy ngay trong giai đoạn ngắn, trước mắt.
6 Tổ chức đinh gíá nhà đất
Một trong những vấn đề quan trọng mà các tổ chức, doanh nghiệp, người dân quan tâm trong giao dịch BĐS hiện nay là làm sao biết được giá trị đích thực của một nhà đất cụ thể mà họ muốn giao dịch Tức là họ muốn biết giá trị mà nhà đất đó đã giao dịch thành công, đang giao dịch, đang đựơc giao bán ở mức tương đương. Tóm lại là giá người mua có thể mua, người bán có thể bán, những người môi giới có thể mời chào, những người làm ăn góp vốn có thể chấp nhận được với nhau… Hiện nay tại Hà Nội nơi mà các hoạt động mua bán BĐS diễn ra lớn và sôi động các hoạt động định giá BĐS được thực hiện bởi:
Các ngân hàng định giá phục vụ cho chính ngân hàng đó trong việc thế chấp nhà đất đó đi vay tín dụng.
Các công ty kinh doanh BĐS định giá để bán các BĐS mà công ty đang có.
Các trung tâm định gía BĐS.
Ngừơi dân có nhà, đất muốn tự đưa ra giá chào bán.
Những người góp vốn bằng nhà đất tự đưa ra giá để thương lượng. Điều dễ dàng nhận thấy là các hoạt động định giá của cơ quan Nhà nứơc, doanh nghiệp và người dân đều phục vụ mục đích chủ quan của mình Ngân hàng muốn định giá để đảm bảo an toàn cho hoạt động tín dụng (thường định giá thấp) Các công ty định giá BĐS muốn định giá để đạt mức lợi nhuận tối đa (định giá cao khi
Một số kiến nghị
Thứ nhất , thị trường nhà đất ở nước ta phải là một thị trường phát triển lành mạnh có sự kiểm soát của Nhà nước bằng hệ thống pháp luật và hệ thống các biện pháp hướng dẫn các giao dịch Để làm được điều này cần phải thực hiện:
Một là, từng bước xây dựng và hoàn thiện hành lang pháp luật cho thị trường nhà đất Đây là việc làm khởi đầu và thường xuyên để thúc đẩy sự hình thành và phát triển thị trường nhà đất nhằm từng bưóc hạn chế và xoá bỏ thị trường không chính thức( thị trường mà Nhà nước không kiểm soát được) Hệ thống pháp luật hiện hành cần được bổ sung, sửa đổi một số nội dung gồm: Đảm bảo mở rộng và từng bước hoàn thiện không hạn chế đối tượng được mua bán, chuyển nhượng và nhận chuyển nhượng, thuê mướn, thế chấp, góp vốn liên doanh bằng nhà ở và đất đai.
Hình thành cơ quan đăng ký giao dịch nhà đất và thực hiện đăng ký bắt buộc đối với mọi đối tượng giao dịch nhà đất, quy định này làm cho Nhà nước kiểm soát được các giao dịch nhà đất và thu được các khoản thu của thị trường nhà đất do pháp luất quy định Thực hiện đăng ký giao dịch nhà đất cũng có nghĩa việc cho thuê, chuyển nhượng quyền sử dụng đất( quyền sở hữu nhà) không phải được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền cho phép Thực hiện đăng ký giao dịch nhà đất thay cho các quy định về thẩm quyền và thủ tục hiện hành chẳng những giảm mọi thủ tục hành chính phiền hà mà còn làm cho người dân tự chịu trách nhiệm trước pháp luật và Nhà nước thông qua đó kiểm soát được các giao dịch nhà đất một cách chắc chắnvà chặt chẽ tình trạng hiện nay Vì đăng ký là một biện pháp nhằm đảm bảo đọ tin cậy cao, độ an toàn của các giao dịch nhà đất cho cả người mua và người bán,đảm bảo lợi ích của các bên tham gia thị trường nhà đất Tuy nhiên, đây là việc làm khó do thói quen, tập quán nhân dân ta chưa quen với đăng ký Do đó phải kết hợp nhiều biện pháp liên quan khác như: thống nhất cơ quan đăng ký đất đai,giảm thủ tục hành chính, thống nhất một đầu mối giải quyết các giao dịch của nhà đất vào một cơ quan.
Hai là, Nhà nước thực hiện tập trung quyền lực về kế hoạch, quy hoạch sử dụng đất đai, đồng thời công khai quy hoạch sử dụng đất Quản lý đất đai theo quy hoạch và theo đúng mục đích sử dụng là một nhiệm vụ hết sức quan trọng của môĩ quốc gia, đồng thời có tác dụng định hướng cho các giao dịch nhà đất trên các địa bàn nhất định và đó cũng là điều kiện cần thiết giúp Nhà nước thực hiện sự quản lý của mình.
Ba là, khẩn trương hoàn thành việc lập hồ sơ địa chính Đây là hồ sơ ban đầu xác định vị trí, hình dáng, kích thước, ranh giới cho từng lô đất, thửa đất, mảnh đất cụ thể, tức là xác định cụ thể cho từng tổ chức, hộ gia đình, cá nhân Việc này thuộc trách nhiệm của Nhà nước, ngân sách Nhà phải đầu tư cho việc thực hiện nhiệm vụ này.
Bốn là, khẩn trương cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho tổ chức, hộ gia đình, cá nhân, nhất là đất đô thị và đất khu dân cư nông thôn Để có thể đẩy nhanh tiến độ cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, cần giảm bớt các thủ tục xem xét, thẩm định của cơ quan Nhà nước các cấp Nếu được uỷ ban xã, phường, thị trấn xác nhận là đất đã sử dụng và không có tranh chấp thì được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất Các trưòng hợp đã đủ giấy tờ theo quy định của pháp luật thì người sử dụng đất tự làm đơn xin cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất gửi thẳng đến cơ quan Nhà nước có thẩm quyền cấp, không phải qua xác nhận của UBND xã, phường, thị trấn Đồng thời thực hiện không thu tiền sử dụng đất, lệ phí địa chính, lệ phí trước bạ khi Nhà nước cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đối với các trường hợp sử dụng đất trước Luật đất đai năm 1993, mà đất đó không do Nhà nước giao.
Thứ hai , tổ chức lại hệ thống doanh nghiệp kinh doanh nhà đất.
Cho phép mội thành phần kinh tế đều bình đẳng trong việc thành lập doanh nghiệp và kinh doanh nhà đất về cơ chế vốn, giao đất (nhận chuyển nhượng và chuyển quyền sử dụng đất), cho thuê đất, các chính sách hỗ trợ của Nhà nước về giản, miễn thuế, vay vốn, kỹ thuật và công nghệ, đào tạo lao động ; nhưng phải đăng ký kinh doanh hành nghề và làm nghĩa vụ tài chính với Nhà nước theo quy định thống nhất của pháp luật.
Hình thành doanh nghiệp phát triển đất và mua bán nhà ở Nhà nước Doanh nghiệp kinh doanh nhà ở Nhà nước hoạt động trong lĩnh vực khai thác kinh doanh: mua bán, cho thuê nhà ở Nhà nước Doanh nghiệp phát triển đất hoạt động trong lĩnh vực khai thác và phát triển đất ở các vùng đất mới, tạo mặt bằng xây dựng các công trình hạ tầng để phục vụ cung cấp quỹ đất cho các dự án đầu tư thuộc các lĩnh vực công nghiệp, thương mại, dân dụng hoặc tạo quỹ đất để chuyển nhượng, cho thuê Cho phép doanh nghiệp sử dụng các vùng đất có thể sử dụng được nhưng chưa giao cho ai quản lý, các vùng đất chưa khai phá, hồ, ao làm vốn ban đầu Khi giao đất cho doanh nghiệp, Nhà nước chưa thu tiền sử dụng đất Những vùng đất đã quy hoạch thành khu công nghiệp, khu thương mại, khu dân cư được giao cho doanh nghiệp bằng cách cho phép doanh nghiệp tự nhượng quyền sử dụng đất, mua nhà ở, thay cho việc thu hồi đất và thực hiện quy hoạch chi tiết mặt bằng sử dụng đất thực tế, xây dựng cơ sở hạ tầng để chuyển nhượng cho tổ chức, hộ gia đình, cá nhân xây dựng theo quy hoạch.
Thứ ba , về những biện pháp tài chính Để phát triển thị trường nhà đất ở nước ta, phải có những biện pháp tài chính cơ bản sau:
Thực hiện hỗ trợ trực tiếp từ ngân sách Nhà nước hoặc quỹ của Nhà nước cho người mua nhà ở hoặc thuê nhà ở thuộc diện chính sách Người mua nhà ở được ngân sách Nhà nước hỗ trợ trực tiếp với một số tiền nhất định cho từng đối tượng cụ thể khi họ mua nhà Số tiền còn lại ngân sách Nhà nước cho vay không lãi và họ có trách nhiệm trả trong một số năm nhất định (tương tự như mua nhà trả góp) Người thuê nhà ở, được ngân sách Nhà nước hỗ trợ thêm một phần tiền thuê nhà trong việc trả tiền thuê nhà hàng năm.
Thực hiện chính sách cho vay với lãi suất bằng không đối với các doanh nghiệp kinh doanh nhà ở (trừ doanh nghiệp chuyên cho thuê nhà, doanh nghiệp hoạt động tư vấn dịch vụ, môi giới) Phần chênh lệch giữa lãi suất bình thường với lãi suất bằng không được ngân sách nhà nước hoặc quỹ hỗ trợ phát triển.
Nghiên cứu sửa đổi chính sách thu tài chính liên quan đến thị trường nhà đất như: thuế chuyển quyền sử dụng đất, lệ phí trước bạ nhà đất, thuế nhà đất, lệ phí địa chính đảm bảo phù hợp với hoạt động của thị trường và thu nhập của hoạt động kinh doanh nhà đất
Tăng cường quản lý Nhà nước đối với thị trường nhà đất với những nội dung cơ bản sau:
Một là, tổ chức một cơ quan đăng ký duy nhất, nếu hồ sơ giao dịch về nhà đất không được đăng ký thì mọi giao dịch không có ý nghĩa.
Thực hiện đăng ký giao dịch thay thế cho toàn bộ thủ tục hành chính và quyền cho phép các cơ quan nhà nước có thẩm quyền khi thực hiện các quan hệ giao dịch nhà đất Trong điều kiện hiện nay ở nước ta nên giao nhiệm vụ này cho cơ quan địa chính, vì cơ quan địa chính là nơi đăng ký thực hiện các giao dịch dân sự về đất đai (quyền sử dụng đất) Trong trường hợp giao dịch là việc mua bán nhà đất dẫn đến sự thay đổi quyền sở hữu công trình, thì cơ quan địa chính chuyển hồ sơ tới cơ quan đăng ký sở hữu tài sản thực hiện các công việc cần thiết Người dân chỉ thực hiện đăng ký chuyển dịch là xong, họ được hưởng sự phục vụ lại từ phía cơ quan Nhà nước.
Hai là, tổ chức dịch vụ cung cấp thông tin cho thị trường nhà đất
Nhà nước phải coi việc cung cấp thông tin cho thị trường nhà đất là trách nhiệm của mình để hướng dẫn thị trường nhà đất ; do đó phải tổ chức thực hiện việc này tại cơ quan đăng ký chuyển dịch nhà đất.
Thực hiện những giải pháp trên đây, thị trường nhà đất ở nước ta sẽ có tác dụng không nhỏ góp phần phát triển kinh tế và nâng cao đời sống xã hội cuả nhân dân.