Hoàn thiện công tác đền bù giải phóng mặt bằng các dự án đầu tư xây dựng trên địa bàn thành phố đà lạt tỉnh lâm đồng

BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO BỘ NÔNG NGHIỆP VÀ PTNT TRƯỜNG ĐẠI HỌC THỦY LỢI HỒ TIẾN PHÚC HOÀN THIỆN CƠNG TÁC ĐỀN BÙ, GIẢI PHĨNG MẶT BẰNG CÁC DỰ ÁN ĐẦU TƯ XÂY DỰNG TRÊN ĐỊA BÀN THÀNH PHỐ ĐÀ LẠT, TỈNH LÂM ĐỒNG LUẬN VĂN THẠC SĨ NĂM 2021 BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO BỘ NÔNG NGHIỆP VÀ PTNT TRƯỜNG ĐẠI HỌC THỦY LỢI HỒ TIẾN PHÚC HỒN THIỆN CƠNG TÁC ĐỀN BÙ, GIẢI PHĨNG MẶT BẰNG CÁC DỰ ÁN ĐẦU TƯ XÂY DỰNG TRÊN ĐỊA BÀN THÀNH PHỐ ĐÀ LẠT, TỈNH LÂM ĐỒNG Chuyên ngành: QUẢN LÝ XÂY DỰNG Mã số: 8580302 NGƯỜI HƯỚNG DẪN KHÓA HỌC: PGS TS Đồng Kim Hạnh NĂM 2021 LỜI CAM ĐOAN Tác giả xin cam đoan công trình nghiên cứu thân tác giả Các kết nghiên cứu kết luận luận văn trung thực, không chép từ nguồn hình thức Việc tham khảo nguồn tài liệu (nếu có) thực trích dẫn ghi nguồn tài liệu tham khảo quy định Tác giả luận văn Chữ ký Hồ Tiến Phúc i LỜI CÁM ƠN Luận văn Thạc sĩ kỹ thuật chuyên ngành Quản lý xây dựng với đề tài: “Hồn thiện cơng tác đền bù giải phóng mặt dự án đầu tư xây dựng địa bàn Thành phố Đà Lạt, tỉnh Lâm Đồng” hồn thành với giúp đỡ Phịng Đào tạo Đại học sau Đại học, Khoa Cơng trình, Bộ môn Công nghệ Quản lý xây dựng - Trường Đại học Thủy lợi, Viện Đào tạo Khoa học ứng dụng Miền Trung thầy cô giáo, bạn bè, đồng nghiệp quan công tác, Trung tâm Phát triển Quỹ đất Thành phố Đà Lạt, Ủy ban nhân dân Thành phố Đà Lạt Đặc biệt, học viên xin cám ơn sâu sắc đến thầy PGS.TS Đồng Kim Hạnh trực tiếp hướng dẫn, giúp đỡ tận tình cho học viên trình thực Luận văn Tác giả xin chân thành cám ơn gia đình, đồng nghiệp bạn bè ln bên cạnh khích lệ, nhiệt tình giúp đỡ, tạo điều kiện thuận lợi cho tác giả trình học tập thực luận văn Mặc dù cố gắng nỗ lực hết khả thân, song tác giả khơng thể tránh khỏi thiếu sót q trình làm luận văn mong nhận hướng dẫn đóng góp, bảo thầy giáo, đồng nghiệp để tác giả hồn thiện, tiếp tục nghiên cứu và tiến tới nhà khoa học tương lai gần Tác giả xin trân trọng cảm ơn ii MỤC LỤC LỜI CAM ĐOAN .i LỜI CÁM ƠN ii DANH MỤC HÌNH ẢNH v DANH MỤC CÁC TỪ VIẾT TẮT vi MỞ ĐẦU CHƯƠNG TỔNG QUAN VỀ CƠNG TÁC ĐỀN BÙ GIẢI PHĨNG MẶT BẰNG DỰ ÁN ĐẦU TƯ XÂY DỰNG 1.1 Khái quát dự án đầu tư xây dựng 1.2 Bồi thường, giải phóng mặt khái niệm liên quan 1.2.1 Cơng tác đền bù giải phóng mặt 1.2.2 Các khái niệm liên quan 1.3 Sự cần thiết cơng tác bồi thường giải phóng mặt dự án đầu tư xây dựng 1.3.1 Giải phóng mặt yêu cầu tất yếu dự án xây dựng 1.3.2 Giải phóng mặt yêu cầu khách quan q trình đổi 1.3.3 Cơng tác giải phóng mặt góp phần thực quy hoạch sử dụng đất đai nhằm sử dụng đất đai hiệu 1.4 Kinh nghiệm công tác đền bù giải phóng mặt dự án đầu tư xây dựng nước 10 1.4.1 Công tác đền bù giải phóng mặt số nước giới .10 1.4.2 Kinh nghiệm cơng tác giải phóng mặt số địa phương nước ta 15 KẾT LUẬN CHƯƠNG 24 CHƯƠNG CƠ SỞ KHOA HỌC VÀ CƠ SỞ PHÁP LÝ CỦA CÔNG TÁC BỒI THƯỜNG GIẢI PHÓNG MẶT BẰNG CÁC DỰ ÁN ĐTXD 26 2.1 Cơ sở pháp lý khoa học bồi thường giải phóng mặt 26 2.1.1 Cơ sở pháp lý bồi thường giải phóng mặt 26 2.1.2 Một số quy định chung công tác thu hồi, bồi thường giải phóng mặt 26 2.1.3 Những bất cập cơng tác bồi thường giải phóng mặt 28 iii 2.2 Nội dung công tác đền bù, giải phóng mặt .31 2.2.1 Các bước thực công tác đền bù, giải phóng mặt 31 2.2.2 Bản chất cơng tác bồi thường giải phóng mặt 35 2.2.3 Yêu cầu cơng tác bồi thường giải phóng mặt 36 2.2.4 Vai trị cơng tác đền bù giải phóng mặt .37 2.3 Các nhân tố ảnh hưởng đến công tác bồi thường giải phóng mặt dự án ĐTXD 41 2.3.1 Xét theo phạm vi mức độ ảnh hưởng 41 2.3.2 Xét theo giai đoạn quản lý dự án 46 KẾT LUẬN CHƯƠNG 48 CHƯƠNG HỒN THIỆN CƠNG TÁC QUẢN LÝ TRONG GIAI ĐOẠN BỒI THƯỜNG, GIẢI PHÓNG MẶT BẰNG TẠI THÀNH PHỐ ĐÀ LẠT, TỈNH LÂM ĐỒNG 3.1 49 Đặc điểm tự nhiên, kinh tế xã hội thành phố Đà Lạt 50 3.1.1 Đặc điểm tự nhiên - Vị trí địa lý 50 3.2 Thực trạng sách bồi thường giải phóng mặt địa bàn thành phố Đà Lạt 51 3.2.1 Cơ sở pháp lý áp dụng .51 3.2.2 Về tổ chức thực 53 3.2.3 Đánh giá ngun nhân ảnh hưởng đến cơng tác giải phóng mặt thành phố Đà Lạt 59 3.3 Giải pháp nâng cao hiệu công tác quản lý giải phóng mặt dự án đầu tư xây dựng thành phố Đà Lạt 62 3.3.1 Xây dựng sách phù hợp bồi thường giải phóng mặt 62 3.3.2 Nâng cao công tác tư vấn, thẩm định giá 65 3.3.3 Xây dựng máy thực công tác bồi thường giải phóng mặt Đối với quan liên quan 67 3.3.4 Xây dựng quan quản lý công tác bồi thường giải phóng mặt cấp 69 3.3.5 Giải pháp hồn thiện sách pháp luật liên quan đến bồi thường, hỗ trợ tái định cư nhà nước thu hồi đất 70 KẾT LUẬN CHƯƠNG 80 iv KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ .81 TÀI LIỆU THAM KHẢO 83 DANH MỤC HÌNH ẢNH Hình 2.1 Cưỡng chế thu hồi đất dự án khu du lịch Hồ Tuyền Lâm 40 Hình 2.2 Phá dỡ, thu hồi đất dự án khu du lịch Hồ Tuyền Lâm 40 Hình 3.1 Một góc dự án khu du lịch hồ Tuyền Lâm, thành phố Đà Lạt .59 v DANH MỤC CÁC TỪ VIẾT TẮT GPMT: Giải phóng mặt UBND: Ủy ban nhân dân QLNN: Quản lý Nhà nước BT : Bồi thường QĐ : Quyết định HT : Hỗ trợ TDC : Tái định cư ĐTXD: Đầu tư xây dựng CTXD: Cơng trình xây dựng DADT: Dự án đầu tư XDCT: Xây dựng cơng trình CNH-HĐH: Cơng nghiệp hóa – Hiện đại hóa vi MỞ ĐẦU Tính cấp thiết đề tài Trong năm qua nhiều địa phương địa bàn nước cố gắng, nỗ lực công tác đền bù giải phóng mặt dự án đầu tư xây dựng địa bàn Theo báo cáo đánh giá hàng năm quyền cấp, cơng tác đền bù GPMB ngày hiệu có nhiều chuyển biến tích cực Tuy nhiên, thực tế năm qua cho thấy việc đền bù giải phóng mặt dự án đầu tư xây dựng cịn gặp nhiều khó khăn, việc triển khai thu hồi đất cịn chậm, khơng đảm bảo tiến độ để triển khai xây dựng dự án Ví dụ cơng trình Cơng viên Ánh Sáng địa bàn phường 1, thành phố Đà Lạt, khu dân cư An Sơn địa bàn phường 4, Khu số 5, phường 4… Đà Lạt thành phố có vị trí địa lý trắc địa Việt Nam Một thành phố toạ mành đất lý tưởng Thành Phố Đà Lạt ngàn hoa tọa cao ngun Lâm Viên Đà Lạt, có diện tích lên tới 400 km² vùng kinh tế trọng điểm tỉnh Lâm Đồng Đà Lạt tiếp giáp với mảnh đất trù phú khác Phía bắc thành phố giáp huyện Lạc Dương, phía tây thành phố giáp với huyện Lâm Hà Cịn Phía Nam phía Đơng giáp với huyện Đơn Dương Trong năm gần Đà Lạt đẩy mạnh trình thị hóa, thành phố đứng đầu du lịch dịch vụ Các dự án đầu tư xây dựng quan tâm, trọng phát triển Để đảm bảo thực dự án đầu tư xây dựng tốt phải thục tốt cơng tác đền bù giải phóng mặt để đáp ứng kịp thời mặt để triển khai dự án Với lý nêu trên, thân tác giả cán Trung tâm Phát triển quỹ đất thành phố Đà Lạt nên tác giả đề xuất nghiên cứu đề tài luận văn “Hoàn thiện cơng tác đền bù giải phóng mặt dự án đầu tư xây dựng địa bàn thành phố Đà, tỉnh Lâm Đồng” cần thiết, nhằm hướng tới xây dựng TP Đà Lạt ngày văn minh, đại, góp phần tạo nên diện mạo đẹp thành phố ngàn hoa Mục đích nghiên cứu Đánh giá thực trạng, phân tích sở khoa học, đề xuất giải pháp hoàn thiện cơng tác đền bù giải phóng mặt dự án đầu tư xây dựng địa bàn thành phố Đà Lạt, tỉnh Lâm Đồng Đối tượng phạm vi nghiên cứu Đối tượng nghiên cứu đề tài: Cơng tác đền bù, giải phóng mặt dự án cần xây dựng Phạm vi nghiên cứu: Các dự án ĐTXD địa bàn thành phố Đà Lạt, tỉnh Lâm Đồng Cách tiếp cận phương pháp nghiên cứu Luận văn nghiên cứu, phân tích tập trung chủ yếu vào thực tế công tác đền bù giải phóng mặt dự án đầu tư xây dựng địa bàn thành phố Đà Lạt để đánh giá đưa đề xuất 4.1 Cách tiếp cận - Tiếp cận thực tế: khảo sát, nghiên cứu, thu thập số liệu liên quan đến dự án ĐTXD địa bàn thành phố - Tiếp cận toàn diện, đa ngành, đa lĩnh vực 4.2 Phương pháp nghiên cứu - Điều tra, thu thập số liệu, tài liệu có liên quan - Phân tích đánh giá cơng tác đền bù giải phóng mặt dự án đầu tư xây dựng từ rút kết luận cải tiến công tác tổ chức thực cơng tác đền bù, giải phóng mặt dự án đầu tư xây dựng địa bàn Thành phố báo cáo cho quan chức biết để xử lý kịp thời người vi phạm hạn chế tối đa thiệt hại sai trái gây nhằm nâng cao hiệu kinh tế-xã hội  Quản lý nhà nước: + Cần nghiên cứu để ban hành chế, sách đặc thù bồi thường GPMB, đặc biệt phải mềm dẻo, linh hoạt để địa phương từ vận dụng để giải kịp thời, xác vướng mắc Vì thực tế công tác thu hồi đất, bồi thường GPMB xảy địa phương mà địa phương có yếu tố văn hóa, xã hội, tập tục riêng nên việc áp dụng chung gây nhiều khó khăn trở ngại + Thực thống quan phê duyệt phương án bồi thường GPMB dự án cụ thể, tránh tình trạng dự án bồi thường GPMB địa phương tỉnh tỉnh tiếp giáp có cách áp dụng sách khác nhau, tạo không thống nhất, không đồng hộ dân bị thu hồi, giải toả + Thực nghiêm quy định Luật Đất đai năm 2013 Nghị định 45/2014/NĐCP, Nghị định 46/2014/NĐ-CP, đặc biệt quyền địa phương 12 phường, xã cần chỉnh đốn, đẩy mạnh quản lý tài đất đai đặc biệt việc kiểm soát chuyển nhượng, thu thuế thu nhập, chuyển nhượng quyền sử dụng đất thực tế; đẩy mạnh quản lý nguồn thu, chi qua tài khoản, đánh thuế sở hữu tài sản, đặc biệt tài sản hình thành từ nguồn tiền khơng rõ nguồn gốc cần thực nghiêm chế tài hành vi không trung thực chuyển nhượng quyền sử dụng đất Tăng cường công tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất để đưa vào quản lý cách thống khoa học cần tiến hành song song 3.3.5 Giải pháp hoàn thiện sách pháp luật liên quan đến bồi thường, hỗ trợ tái định cư nhà nước thu hồi đất Theo đánh giá quan tra Nhà nước, hàng năm có 70% vụ tranh chấp khiếu nại, tố cáo thuộc lĩnh vực đất đai, có nguyên nhân việc bồi thường thiệt hại cho người có đất bị thu hồi chưa thỏa đáng nói lên quy mơ rộng lớn tính phức tạp vấn đề bồi thường, GPMB Trong trình thực thi nhiệm vụ, quan Nhà nước có nhiệm vụ bồi thường thiệt hại, GPMB ln phải dung hịa hai xu hướng đối nghịch, mâu thuẫn nhau, là: Người giao đất (trong có quan Nhà 70 nước) ln tìm cách giảm mức bồi thường q trình GPMB nhằm tiết kiệm chi phí, hạ giá thành đầu tư xây dựng - Người bị thu hồi đất ln địi hỏi phải trả khoản bồi thường nhiều tốt sát với giá thị trường Để bước hồn thiện hệ thống sách, nâng cao tính khả thi sách thực tế, hạn chế tối đa vướng mắc việc áp dụng tổ chức thực sách, giải hài hòa quyền lợi nhà nước, chủ đầu tư giao đất nhà nước thu hồi thực dự án lợi ích người sử dụng đất bị thu hồi nhằm phát triển sách bồi thường, hỗ trợ tái định cư Nhà nước thu hồi đất để sử dụng vào mục đích quốc phịng, an ninh, lợi ích quốc gia, lợi ích cơng cộng phát triển kinh tế bền vững, góp phần xây dựng Luật Đất đai xin đề xuất số giải pháp sau: Thứ nhất, quan tâm trọng việc sửa đổi, bổ sung hoàn thiện sách khơng ngừng nâng cao hiệu lực áp dụng sách bồi thường, hỗ trợ tái định cư Nhà nước thu hồi đất Thực giải pháp này, quan Chính phủ giao xây dựng hướng dẫn sách cần thường xuyên nắm tình hình, tổng hợp vướng mắc q trình thực sách để qua tổng hợp tìm ra, rút ra, xác định quy định sách cịn thiếu, cịn chưa đầy đủ để giải vấn đề thực tế chưa thật khả thi thực tế, quy định chung chung chưa rõ quy định chưa cụ thể, nhiều cách hiểu khác áp dụng, v.v để báo cáo Chính phủ kịp thời sửa đổi bổ sung thêm quy định quy định thiếu, chưa đầy đủ chưa thật khả thi thực tế sách cho đầy đủ hơn, cụ thể hơn, phù hợp sát thực thực thi áp dụng tổ chức thực Từ bảo đảm cho việc hiểu, áp dụng sách tổ chức thực sách chuẩn xác, có đầy đủ cứ, sở để xử lý trường hợp cụ thể thực tế mà sách chưa quy định rõ quy định chung; bảo đảm việc thực sách thống nhất, thành thục áp dụng vào thực tiễn thơng suốt; làm cho sách chế độ bồi thường hỗ trợ tái định cư Nhà nước thu hồi đất phù hợp với thay đổi thực tế, kịp thời giải vấn đề, trường hợp phát sinh thu hồi đất trình phát triển kinh tế xã hội đất nước, nâng cao mức độ đầy đủ, tồn diện, phù hợp thực tế sách, 71 hiệu kinh tế xã hội sách đem lại độ thu hồi đất để thực dự án đầu tư xây dựng công trình quốc phịng, an ninh, lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng phát triển kinh tế công xây dựng phát triển đất nước Một số kiến nghị sửa đổi quy định sách nay, như: + Bãi bỏ quy định cho phép thỏa thuận bồi thường thực dự án thuộc trường hợp nhà nước phải thu hồi đất có định thu hồi đất để thực dự án, để bảo đảm việc bồi thường, hỗ trợ tái định cư thống theo quy định sách, hạn chế khiếu nại; - Về chi trả tiền bồi thường, hỗ trợ tái định cư: Sửa đổi quy định rõ thống trách nhiệm chi trả tiền bồi thường, hỗ trợ, tái định cư kinh phí tổ chức thực bồi thường, hỗ trợ, tái định cư tính vào vốn đầu tư dự án tổ chức nước giao đất thu hồi thực dự án nộp tiền sử dụng đất với trường hợp phải nộp tiền sử dụng đất tổ chức nước ngồi, để bảo đảm tính thống sách áp dụng với tổ chức; - Về đối tượng bố trí tái định cư: Quy định cụ thể việc xác định hộ gia đình mà phải di chuyển chỗ bố trí tái định cư; đồng thời quy định rõ việc tái định cư theo hình thức bồi thường tiền tự lo chỗ mới, để làm sở thực tế áp dụng thực hiện; + Sửa đổi quy định rõ thống khoản nghĩa vụ tài đất đai người bị thu hồi đất chưa thực thiếu nợ Nhà nước theo quy định pháp luật, phải trừ vào số tiền bồi thường đất hay bồi thường, hỗ trợ để hoàn trả ngân sách nhà nước bảo đảm tối đa số tiền bồi thường đất, để làm sở thực tế áp dụng thực hiện; - Về bồi thường đất hộ gia đình cá nhân: Sửa đổi bổ sung phương pháp xác định giá đất để nâng cao mức bồi thường hỗ trợ đối vớí đất nơng nghiệp bị thu hồi hộ gia đình để bảo đảm cho người dân đủ điều kiện nhận chuyển nhượng lại đất tiếp tục sản xuất có vốn để đầu tư sản xuất kinh doanh trì sống ổn định; 72 - Về giá tài sản để tính bồi thường tài sản: Sửa đổi, bổ sung quy định giá tài sản tính bồi thường cho phép UBND cấp tỉnh định sát với giá thực tế thị trường thời điểm phê duyệt Phương án bồi thường dự án, để bảo đảm tiền bồi thường so với giá trị tài sản bị thiệt hại thực tế người bị thu hồi đất; - Về khoản hỗ trợ cho người bị thu hồi đất: Sửa đổi quy định hỗ trợ chuyển đổi nghề việc giao đất phi nông nghiệp đất trường hợp bị thu hồi 30% diện tích đất nơng nghiệp thành hỗ trợ tiền, để bảo đảm việc thực phù hợp với điều kiện thực tế; + Sửa đổi quy định nâng thêm mức hỗ trợ phương thức hỗ trợ để ổn định sản xuất, tạo việc làm, cho người bị thu hồi đất, để địa phương, tổ chức thực phù hợp với tình hình điều kiện thực tế địa phương; + Sửa đổi quy định nguồn kinh phí, tiền chi trả khoản hỗ trợ khác UBND cấp tỉnh định Thủ tướng Chính phủ định trường hợp thu hồi theo quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất chưa có dự án sử dụng đất tổ chức sử dụng quỹ đất phải đứng chi trả, để phù hợp với quy định thu hồi theo quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất chưa giao dự án, tổ chức sử dụng quỹ đất; - Về thực đầu tư xây dựng, tạo lập khu, điểm tái định cư: + Quy định bổ sung nguồn kinh phí địa phương phép sử dụng huy động để đầu tư xây dựng khu tái định cư, điểm tái định cư tạo lập quỹ nhà đất để phục vụ tái định cư cho người bị thu hồi đất dự án thực địa bàn; + Bổ sung quy định hỗ trợ kinh phí nhà nước, chủ đầu tư để xây dựng sở hạ tầng kỹ thuật khu tái định cư sở hạ tầng phục vụ nhà tái định cư, góp phần bảo đảm giá đất, giá nhà giao bán cho hộ gia đình tái định cư với mức phù hợp với điều kiện kinh tế người tái định cư; + Bổ sung quy định mở rộng đa dạng phương thức tạo lập nhà, đất bố trí tái định cư, thực đầu tư xây dựng, nhận chuyển nhượng đơn vị, cá nhân có nhà đất chuyển nhượng; 73 - Về tổ chức thực công tác bồi thường: Quy định bổ sung việc tổ chức thực bồi thường, hỗ trợ, tái định cư giải phóng mặt Nhà nước thu hồi đất lập thành dự án tiểu dự án độc lập dự án đầu tư để giao cho địa phương tổ chức thực hiện; + Quy định công tác tổ chức thực bồi thường, hỗ trợ tái định cư chủ yếu giao cho tổ chức chuyên trách đơn vị nghiệp thực tùy theo điều kiện thực tế phép giao cho doanh nghiệp có đủ khả để thực hiện, để nâng cao chun mơn hóa thực cơng tác bồi thường giải phóng mặt nhà nước thu hồi đất; + Sửa đổi kinh phí tổ chức thực công tác bồi thường, hỗ trợ tái định cư theo hướng dự toán thực tế để cấp thẩm quyền phê duyệt nâng mức phép sử dụng tối đa từ 2% lên 3% tổng giá trị bồi thường; đồng thời xác định rõ nội dụng chi công tác tổ chức thực bồi thường giải phóng mặt bằng; xây dựng định mức chi phí thực cơng tác tổ chức thực bồi thường giải phóng mặt nhà nước thu hồi đất, để vừa bảo đảm điều kiện thực vừa quản lý giám sát chống lãng phí; - Về trình tự thủ tục thực bồi thường nhà nước thu hồi đất thực theo bước: Sửa đổi quy định giảm bớt bước thời gian, quy trình thực thu hồi đất tổ chức thực bồi thường, hỗ trợ tái định cư nhà nước thu hồi đất thực dự án, đề bảo đảm việc tổ chức thực không chồng chéo, đơn giảm với thời gian ngắn phục vụ kịp thời cho triển khai thực dự án; Thứ hai, tích cực kịp thời xây dựng ban hành văn bản, tài liệu hướng dẫn, giải đáp phục vụ cho việc thực sách: Thực giải pháp này, quan Chính phủ giao hướng dẫn, tổ chức đạo, kiểm tra thực sách quy định có liên quan đến sách cần giải đáp kịp thời xác đáng vướng mắc, đề nghị hướng dẫn địa phương, tổ chức, đơn vị thực áp dụng sách q trình tổ chức thực sách Đồng thời có kế hoạch, chương trình xây dựng tài liệu hướng dẫn việc thực sách, cẩm nang, sách hỏi đáp nội dung quy định sách, quy trình, trình tự tổ chức thực 74 công tác, để tập huấn, cung cấp, phổ biến cho đơn vị, cán trực tiếp thực tham gia thực công tác bồi thường hỗ trợ tái định cư nhà nước thu hồi đất địa phương người dân bị thu hồi đất để thực dự án Thứ ba, đẩy mạnh việc áp dụng biện pháp cơng cụ để trì ổn định, hạn chế biến động ảo giá đất thị trường; đồng thời bảo đảm việc xác định giá đất tính bồi thường phù hợp chuẩn xác với giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất thị trường Thực giải pháp quan giao quản lý giá đất địa phương cần thường xuyên theo dõi áp dụng biện pháp cần thiết nhằm trì ổn định giá đất, khơng để xảy trường hợp biến động đột biến sốt giá đất ảo; đồng thời sử dụng hệ thống sách, biện pháp, cơng cụ điều tiết tác động vào thị trường, hướng dẫn thị trường, hướng dẫn giá v.v , mở rộng điều kiện phát triển thị thường bất động sản, khai thông điều kiện pháp lý cho phép tổ chức kinh tế, hộ gia đình, cá nhân thực công khai giao dịch đất đai chuyển nhượng, cho thuê, góp vốn liên doanh liên kết giá trị quyền sử dụng đất sử dụng hợp pháp; hỗ trợ trì việc bình ổn giá đất thị trường, kịp thời điều chỉnh giá đất theo quy định để bảo đảm phù hợp giá đất tính bồi thường với giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất thị trường Thứ tư, tăng cường đa dạng hóa phương thức tạo lập quỹ nhà đất tái định cư để phục vụ cho việc thu hồi đất thực dự án Do quỹ nhà đất tái định cư yếu tố ảnh hưởng lớn đến việc thực sách bồi thường, hỗ trợ tái định cư Nhà nước thu hồi đất, đặc biệt tiến độ giải phóng mặt đất thu hồi để thực đầu tư xây dựng điểm yếu làm ảnh hưởng đến tiến độ giải phóng mặt thực dự án Thực giải pháp địa phương cần tập trung quan tâm đẩy mạnh việc quy hoạch, triển khai thực dự án đầu tư xây dựng khu tái định cư đẩy nhanh việc chuẩn bị quỹ nhà đất để phục vụ cho nhiều dự án thu hồi đất địa bàn theo kế hoạch đề ra; cần có quy định ưu tiên tạo điều kiện thuận lợi việc bố trí đất giải thủ tục đầu tư xây dựng nhà tái định cư thời gian ngắn cho chủ dự án thực xây dựng nhà tái định cư; áp dụng đa dạng phương thức tạo lập quỹ nhà đất tái định cư; đồng thời huy động phối hợp với chủ dự án có sử dụng đất nhà nước thu hồi tham gia 75 chuẩn bị, xây dựng nhà, đất để bố trí tái định cư cho hộ gia đình bị thu hồi đất phải di chuyển chỗ theo yêu cầu người bị thu hồi đất trường hợp địa phương chưa có sẵn khu tái định cư quỹ nhà đất để phục vụ cho việc tái định cư dự án thu hồi đất không đủ Thứ năm, nâng cao lực thực sách công tác tổ chức thực bồi thường, hỗ trợ, tái định cư Nhà nước thu hồi đất Thực giải pháp địa phương cần đẩy mạnh tăng cường tập huấn bồi dưỡng sách, cách thức áp dụng sách, giả vướng mắc áp dụng sách, quy trình, trình tự công việc cần thiết phải thực áp dụng sách vào dự án cụ thể tổ chức thực việc bồi thường hỗ trợ tái định cư cho người bị bị hồi đất để thực dự án Trang bị đầy đủ kiến thức sách, phương pháp xử lý giải tình phát sinh cách thức triển khai tổ chức áp dụng sách nhà nước có định thu hồi đất để sử dụng dự án cụ thể, bảo đảm cho đội ngũ cán nắm cặn kẽ quy định sách để áp dụng vào thực tế, có đầy đủ khả để giải vướng mắc, tình phát sinh trình áp dụng sách, tổ chức thực sách bản, quy trình đạt hiệu cao Như vậy, việc thực sách thực tế bảo đảm tính khả thi, đẩy nhanh tiến độ thực thu hồi đất để thực dự án Thứ sáu, thực công khai phương án bồi thường, hỗ trợ tái định cư Nhà nước thực thu hồi đất nhằm phát huy dân chủ, đảm bảo minh bạch, tăng cường giám sát quan, tổ chức quần chúng Thực giải pháp địa phương cần triển khai thực tốt việc quy hoạch sử dụng đất hàng năm; sở quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất thực lập phương án tổng thể thu hồi đất đại phương để công bố rộng rãi cho đối tượng, người dân biết; đồng thời mở rộng việc thực nguyên tắc: dân chủ - công khai - công - pháp luật; tăng cường sử dụng tuyên truyền, vận động, thuyết phục, kết hợp với giải pháp kinh tế, hành pháp luật việc tổ chức thực công tác bồi thường, hỗ trợ tái định cư có định thu hồi đất; đồng thời tăng cường kiểm tra, tra giải kịp thời khiếu nại công dân, xử lý kịp thời, nghiêm minh sai phạm liên quan đến công tác bồi thường, hỗ trợ tái định cư Thứ bảy, số đề xuất khác: Thành lập 76 quan giám sát độc lập cấp trực tiếp (được chuyên môn hóa) để giảm sát việc thu hồi đất, GPMB Cơ quan có chức kiểm tra, giám sát hoạt động Hội đồng bồi thường GPMB, Hội đồng thẩm định cấp tỉnh, người sử dụng đất (chủ dự án) việc thi hành sách bồi thường, hỗ trợ TĐC sở phương án đền bù thẩm định, phê duyệt Thành lập đưa vào hoạt động Văn phòng Đăng ký quyền sử dụng đất tổ chức phát triển quỹ đất để hỗ trợ cho công tác thu hồi đất mặt pháp lý Giảm thiểu đến mức tối đa dự án thu hồi đất có mục đích sử dụng khu vực dân cư sinh sống ổn định Quy định chấm dứt tình trạng bố trí tạm cư kéo dài nay, khu TĐC quy hoạch chung cho nhiều dự án địa bàn phải có điều kiện phát triển tốt nơi cũ Bổ sung sách xây dựng nhà TĐC cho hộ gia đình, cá nhân có thu nhập thấp trả góp phần cho hộ có số dư diện tích so với diện tích TĐC chế tài chủ thể tham gia quan hệ sách pháp luật bồi thường, hỗ trợ TĐC * Về nâng cao lực Tổ chức giao nhiệm vụ thực Tăng cương tập huấn bồi dưỡng sách, cách thức áp dụng sách, giải vướng mắc áp dụng sách, quy trình, trình tự cơng việc cần thiết phải thực áp dụng sách vào dự án cự thể để tổ chức thực việc bồi thường hỗ TĐC Nhà nước thu hồi đất góp phần đẩy nhanh tiến độ thu hồi đất Để thực giải pháp cần thực biện pháp sau: tái định cư cho người bị thu hồi đất để thực dự án Từ trang bị đầy đủ kiến thức sách, phương pháp xử lý giải tình phát sinh cách thức triển khai tổ chức áp dụng sách nhà nước có đinh thu hồi đất để sử dụng dự án cụ thể, bảo đảm cho đội ngũ cán nắm cặn kẽ quy định sách để áp dụng vào thực tế, có đầy đủ khả để giải vướng mắc, tình hình phát sinh q trình áp dụng sách, tổ chức thực sách cách bản, quy trình hiệu cao Như vậy, việc thực sách thực tế đảm bảo tính khả thi, đẩy nhanh tiến độ thực thu hồi đất để thực dự án - UBND địa phương cần phải quan tâm sớm thực đẩy mạnh việc thành lập số tổ chức chuyên trách Tổ chức phát triển quỹ đất, Tổ chức lý quỹ đất 77 thu hồi… Các tổ chức hoạt động theo chế đơn vị nghiệp doanh nghiệp cơng ích để định giao cho đơn vị thực công tác tổ chức thực công tác bồi thường, hỗ trợ, TĐC GPMB Nhà nước thu hồi đất địa bàn địa phương; sở bước chun mơn hóa cơng tác thực bồi thường, hỗ trợ, TĐC GPMB Nhà nước thu hồi đất địa phương, đưa việc thực sách bồi thường, hỗ trợ, TĐC GPMB Nhà nước thu hồi đấtvào nề nếp, để góp phần đẩy nhanh tiến độ thực thu hồi đất -Thường xuyên tổ chức việc bồi dưỡng nâng cao kiến thức chuyên môn nghiệp vụ cho đội ngũ cán làm cơng có lien quan trực tiếp thực công tác bồi thường, hỗ trợ TĐC Nhà nước thu hồi đất bộ, ngành đặc biệ địa phương; đồng thời địa phương, đơn vị cần bố trí tạo điều kiện cho cán làm cơng có liên quan trực tiếp thực việc áp dụng chinh sách tham gia bổ sung nâng cao kiến thức chuyên môn nghiệp vụ, để bước tạo lập môt đội ngũ cán có đủ trình độ lực thực thi nhiệm vụ việc đạo, hướng dẫn thực sách bồi thường, hỗ trợ TĐC Nhà nước thu hồi đất, từ đẩy nhanh tiến độ thực thu hồi đất * Giải kịp thời đơn thư khiếu nại nhân dân Trong điều kiện, Nhà nước, quyền địa phương, nhà đầu tư phải xác định rõ đâu có thu hồi đất, GPMB có chuyển đổi nhận thức, chuyển đổi lợi ích, chuyển đổi cấu kinh tế có bước phát triển nhanh Ngược lại, đâu có GPMB xuất đơn thư, khiếu tố nhiều nhận thức, lợi ích trách nhiệm quyền xủ lý vấn đề Cách giải tốt mà trước hết phải quán triệt quan điểm không sợ GPMB không sợ đơn thư Vấn đề đặt có đơn thư cấp có thẩm quyền phải tập trung tích cực giải khẩn trương, đắn, nghiêm túc, dụa tảng trách nhiệm: công khai lợi ích (lợi ích Nhà nước, lợi ích địa phương, lợi ích doanh nghiệp, lợi ích người dân có đất chuyển đổi); giải hài hịa lợi ích trước, sau GPMB cho người BAH Đồng thời phải trọng đến tính nhân văn giải vấn đề phát sinh sau thu hồi đất nhân dân, thu hồi đất chuyển khu dân cư để GPMB chuyển kỷ niệm, dấu ấn văn 78 hóa trở thành truyền thống cha ơng, truyền thống gia đình thiêng liêng người dân 79 KẾT LUẬN CHƯƠNG Chính sách bồi thường, hỗ trợ tái định cư người dân bị thu hồi đất sách cơng vốn phức tạp lại liên quan đến đất đai, lợi ích trực tiếp người dân, môi trường sống, công ăn việc làm dân cư nên phức tạp Chính sách chịu ảnh hưởng sách đất đai, hệ thống pháp lý phức tạp, lực trình độ quan, cán Nhà nước, thái độ dân cư Nhưng dù phức tạp đến đâu sách bồi thường, hỗ trợ tái định cư cần phải hoạch định tổ chức thực tốt nhằm hỗ trợ trình phát triển kinh tế - xã hội đảm bảo điều kiện sống cho dân cư Ở nước ta có nhiều địa phương thực sách bồi thường, hỗ trợ tái định cư tốt Thành phố Hồ Chí Minh, Thành phố Đà Nẵng Kinh nghiệm Trung Quốc Singapore bổ ích Tuy nhiên, việc thực sách bồi thường, hỗ trợ tái định cư Đà Lạt nhiều vấn đề cần phải bàn Bên cạnh điểm mạnh hệ thống văn hệ thống, toàn diện, cách làm động, kết thu đáng khích lệ Thành phố Đà Lạt gặp khó khăn xác định giá đất, giải lợi ích, tái định cư Vì thời gian tới thành phố Đà Lạt cần tiếp tục hồn thiện sách bồi thường, hỗ trợ tái định cư nữa, số dự án quy mô thu hồi đất có xu hướng tăng lên Thời gian tới, mục tiêu hệ quan điểm tương đối rõ, thành phố Đà Lạt cần áp dụng ba nhóm giải pháp: hồn thiện sách đất đai; hồn thiện cấu phần sách bồi thường, hỗ trợ tái định cư; kiện toàn máy thực sách Trong tập trung vào giải pháp bật cải thiện chất lượng quản lý đất đai, chỉnh trang văn pháp lý, tăng cường hiệu lực quan thực hiện, lựa chọn đào tạo cán tốt Hy vọng với giải pháp việc thực sách bồi thường, hỗ trợ tái định cư thành phố Đà Lạt thu nhiều thành tựu 80 KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ Kết luận Chính sách bồi thường GPMB, hỗ trợ tái định cư cơng việc khó khăn, phức tạp, cấp, ngành, Hội bồi thường, hỗ trợ, GPMB tái định cư địa phương thực cách cẩn trọng, tỷ mỷ, phù hợp với quy định hành Tuy vậy, số điểm chưa thể hết tính hợp lý để áp dụng cơng tác bồi thường cho phù hợp do: công tác quản lý đất đai, quản lý quy hoạch địa phương yếu kém; hồ sơ địa khơng đầy đủ, khơng quản lý biến động thường xuyên theo quy định; việc cấp cấp đổi giáy chứng nhận quyền sử dụng đất chưa kịp thời; công tác tra, kiểm tra, giải khiếu nại tố cáo nhân dân hạn chế, bất cập chưa giải triệt để, tỷ lệ hộ nghèo hậu giải phóng mặt có xu hướng tăng lên số địa phương, việc người dân chưa bồi thường thoả đáng khiếu kiện kéo dài làm họ tập trung,cuộc sống không ổn định, gây ổn định trị, xã hội dẫn đến tệ nạn khu vực giải toả có xu hướng tăng theo Trước hết phải khẳng định chấm dứt hoàn toàn việc tranh chấp đất đai, khiếu nại tố cáo có liên quan đến đất đai bồi thường, GPMB quan hệ xã hội thường xuyên thay đổi, phát sinh theo giai đoạn lịch sử Tuy vậy, để giảm thiểu hay giải tranh chấp đất đai có cách dứt điểm cần chung tay cấp quyền từ địa phương đến Trung ương, phối hợp đồng nhiều ngành, nhiều khâu…từ tồn cần đúc rút số kinh nghiệm giải pháp tận gốc giải ổn thỏa giảm tranh chấp, khiếu nại, tố cáo Công tác bồi thường, hỗ trợ, GPMB tái định cư thời gian tới cần phải triển khai nahnh chóng, kịp thời, sách, pháp luật, đảm bảo hài hịa lợi ích người bị thu hồi đất, Nhà nước chủ đầu tư Kiến nghị Xây dựng dự án đại hóa hệ thống quản lý đất đai, hồn thiện cơng khai cơng tác quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất Xây dựng đơn giá bồi thường sát với giá thị trường điều kiện bình thường 81 Áp dụng nguyên tắc tự thỏa thuận giá bồi thường dự án thu hồi đất Đẩy mạnh bố trí tái định cư tăng cường sách hỗ trợ hộ gia đình bị thu hồi, giải tỏa Phát triển thị trường nhà đất, khuyến khích người dân góp vốn đầu tư quyền sử dụng đất vào dự án đầu tư Đề xuất ban hành định cụ thể sách bồi thường, hỗ trợ tái định cư Nhà nước thu hồi đất cho tỉnh Sửa đổi số điều nghị định cho phù hợp với thực tiễn tỉnh vấn đề thu tiền sử dụng đất như: điều kiện để bồi thường đất; bồi thường, hỗ trợ đất ở; giao đất TĐC; đơn giá đất giao đất TĐC thu tiền sử dụng đất TĐC, giá trị hỗ trợ, thưởng cho phù hợp với mức trượt giá, hỗ trợ di chuyển nhà ở, tài sản thuê nhà ở; thưởng để đẩy nhanh tiến độ GPMB… Tăng cường công tác tư vấn, thẩm định giá Công ty, Trung tâm Thẩm định giá 82 TÀI LIỆU THAM KHẢO [1] Quốc hội (2013); Luật xây dựng số 50/2014/QH13 có hiệu lực ngày tháng năm 2014 Quốc hội nước cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam; [2] Quốc hội (2013); Luật đấu thầu số 43/2013/QH13 ngày 26 tháng 11 năm 2013 Quốc hội nước cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam; [3] Quốc hội (2013); Luật Đất đai 45/2013/QH13 ngày 29/11/2013 có hiệu lực từ ngày 01/07/2013; [4] Chính phủ (2014); Nghị định số 63/2014/NĐ-CP ngày 16/6/2014 Chính phủ Quy định chi tiết thi hành số điều Luật đấu thầu lựa chọn nhà thầu [5] Chính phủ (2009); Nghị định số 83/2009/NĐ-CP ngày 15/10/2009 Chính phủ việc sửa đổi, bổ sung số điều Nghị định số 12/2009/NĐ-CP ngày 12/02/2009 Chính phủ quản lý dự án đầu tư xây dựng cơng trình; [6] Chính phủ (2014); Nghị định số 43/2014/NĐ-CP ngày 15/05/2014 Chính phủ hướng dẫn thi hành số điều Luật Đất đai; [7] Chính phủ (2004); Nghị định 197/2004/NĐ-CPngày 03 tháng 12 năm 2004 bồi thường, hỗ trợ tái định cư nhà nước thu hồi đất; [8] Bộ Xây dựng (2009); Thông tư số 03/2009/TT-BXD ngày 26/3/2009 Bộ Xây dựng quy định chi tiết số nội dung Nghị định số 12/2009/NĐ-CP ngày 12/02/2009 phủ quản lý dự án đầu tư xây dựng cơng trình; [9] Bộ Xây dựng (2016); Thông tư số 06/2016/TT-BXD ngày 10/3/2016 Bộ trưởng Bộ Xây dựng hướng dẫn xác định quản lý chi phí đầu tư xây dựng 83 [10] Bộ Xây dựng (2013); Thông tư số 13/2013/TT-BXD ngày 15/8/2013 Bộ Xây dựng việc quy định thẩm tra, thẩm định phê duyệt thiết kế xây dựng cơng trình; [11] Bộ Tài (2000); Thơng tư số 109/2000/TT-BTC ngày 13/11/2000 Bộ tài việc hướng dẫn chế độ thu, nộp sử dụng lệ phí thẩm định đầu tư; [12] Bộ Xây dựng (2013); Thông tư số 10/2013/TT-BXD ngày 25/7/2013 Bộ Xây dựng việc quy định chi tiết số nội dung quản lý chất lượng CT xây dựng; [13] Bộ Tài (2011); Thơng tư 19/2011/TT-BTC ngày 14 tháng 02 năm 2011 Bộ tài quy định tốn dự án hồn thành thuộc vốn nhà nước 84