Nâng cao chất lượng chuyên môn trong môi giới bất động sản chung cư tại sàn an cư

MỤC LỤC LỜI MỞ ĐẦU NỘI DUNG Chương I: CƠ SỞ KHOA HỌC VỀ QUI TRÌNH VÀ KĨ NĂNG MƠI GIỚI Các vấn đề chung 1.1 Khái niêm Bất động sản .4 1.2.Khái niệm thị trường bất động sản 1.3.Khái niệm chung cư 1.4 Khái niệm môi giới BĐS 1.5 Vai trị hoạt động mơi giới BĐS 1.5.1 Làm cầu nối cho bên tham gia vào hoạt động giao dich hàng hóa bất động sản 1.5.2 Cung cấp thông tin cho chủ thể tham gia vào hoạt động giao dịch hàng hoá bất động sản: .6 1.5.3 Thúc đẩy thị trường bất động sản phát triển 1.5.4 Khai thác nguồn thu cho ngân sách nhà nước 1.5.5 Góp phần ổn định trật tự, an ninh xã hội 1.5.6 Góp phần thúc đẩy đổi sách quản lý bất động sản Qui trình mơi giới bất động sản 2.1 Thu thập thông tin cung cầu bất động sản .9 2.1.1.Nguồn cung bất động sản .9 2.1.2.Nguồn cầu Bất động sản 11 2.2 Xác định đối tượng bên tham gia thương vụ môi giới bất động sản 11 2.2.1 Xác định đối tượng thương vụ 11 2.2.2 Xác định bên tham gia thương vụ 14 2.3 Lập hồ sơ thương vụ Môi giới 15 2.4 Thời hạn bước thực thương vụ m ôi giới 16 2.4.1 Kí kết hợp đồng khởi điểm .16 2.4.2.Kí kết hợp đồng cơng chứng .16 2.4.3 Giao nhận bất động sản .17 3.Kỹ môi giới bất động sản .17 3.1 Kỹ soạn thảo hợp đồng dịch vụ môi giới 17 3.1.1 Hợp đồng dịch vụ môi giới 17 SV: Phan Văn Hải Lớp: QTKD Bất Động Sản K53 3.1.2 Hợp đồng khởi điểm 17 3.1.3 Hợp đồng thức 18 3.2 Kỹ thu thập thông tin .18 3.2.1 Thu thập thông tin bất động sản 18 3.3 Kỹ xử lí quản lí thơng tin 20 3.4 Kỹ giao dịch với khách hàng 21 3.4.1 Kỹ giao dịch trực tiếp 21 3.4.2 Kỹ thư thoại 23 Những yếu tố ảnh hưởng đến phát triển hoạt động môi giới 23 4.1 Những yếu tố ảnh hưởng trực tiếp : 23 4.2 Những yếu tố ảnh hưởng gián tiếp: 24 4.2.1 Những tác động đến nhu cầu bất động sản làm tăng nhu cầu môi giới bất động sản: 24 4.2.2 Những tác động từ việc chuyển đổi cấu kinh tế: 24 4.2.3 Những tác động đến khả cung cấp hàng hoá bất động sản thị trường bất động sản: 25 4.2.4 Sự bất ổn định tự nhiên thị trường bất động sản: 25 4.2.5 Môi giới bất động sản công nghệ thông tin: .25 4.2.6 Vấn đề đào tạo chuyên gia môi giới bất động sản: 26 CHƯƠNG II THỰC TRẠNG MÔI GIỚI CĂN HỘ CHUNG CƯ TẠI SÀN AN CƯ 27 I Tổng quan sàn An Cư 27 Giới thiệu tổng quan chung: 27 Cơ sở pháp lý 28 Mục tiêu thành lập 28 Cơ cấu công ty CP dịch vụ BĐS An Cư: 30 4.1 Sơ đồ tổ chức: 30 4.2 Bộ phận đăng kí thực tập 31 Lĩnh vực kinh doanh kết đạt được sàn An Cư từ thành lập tới 31 II Thực trạng quy trình kĩ mơi giới chung cư sàn An Cư 34 Quy trình môi giới bất động sản sàn An Cư 34 Ở bước điều quan trọng kết nối khách hàng cung khách hàng cầu: 39 Kĩ môi giới Bất động sản sàn AN CƯ 41 SV: Phan Văn Hải Lớp: QTKD Bất Động Sản K53 2.1 Kỹ soạn thảo hợp đồng dịch vụ môi giới .41 2.2 Kỹ thu thập thông tin 41 2.3 Kỹ xử lí quản lý thông tin .43 2.4 Kỹ giao dịch với khách hàng 43 Nghiên cứu thương vụ môi giới sàn bất động sản An Cư 44 Đánh giá thực trạng qui trình kĩ môi giới sàn bất động sản An Cư 45 4.1 Đánh giá thực trạng qui trình môi giới hộ chung cư sàn bất động sản An Cư 45 4.2 Đánh giá thực trạng kĩ môi giới hộ chung cư sàn bất động sản AN CƯ 47 4.3.Những hạn chế nguyên nhân .48 4.3.1 Nguyên nhân khách quan .48 4.3.2 Nguyên nhân chủ quan 48 Chương III Đề xuất, kiến nghị nhằm nâng cao chất lượng chuyên môn hoạt động môi giới bất động sản chung cư 50 Giải pháp phương hướng hoạt động công ty 50 Giải pháp nâng cao chất lượng nguồn nhân lực 50 Nâng cao khả phục vụ trang thiết bị 53 Tận dụng tối đa sức mạnh công nghệ thông tin Internet 53 III Kiến nghị 54 KẾT LUẬN 60 DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO 61 Phụ lục đính kèm 62 SV: Phan Văn Hải Lớp: QTKD Bất Động Sản K53 Chuyên đề thực tập GVHD: TS Nguyễn Minh Ngọc LỜI MỞ ĐẦU Lý lựa chọn đề tài, tính cấp thiết lựa chọn đề tài Với điều kiện thị trường bối cảnh kinh tế xã hội nay, việc giải vấn đề nhà trình tăng dân số tự nhiên vấn đề quan trọng đặt lên hàng đầu Sự phát triển nhanh chóng vấn đề thủ tục, giấy tờ pháp lý chủ quyền nhà đất …tại Việt Nam phức tạp phải nhiều thời gian Bên cạnh tính minh bạch lĩnh vực công bố thông tin liên quan đến nhà đất (như quy hoạch, thuế, giá hợp lý…), người mua chủ đầu tư gặp nhiều khó khăn để thống với Do đó, cần có mặt nhà mơi giới bất động sản (BĐS), thơng qua sàn giao dịch BĐS để kết nối dễ dàng chủ đầu tư với khách hàng, nhanh chóng thực thành cơng việc mua bán, kinhdoanh BĐS Nhu cầu thi trường dịch vụ mơi giới BĐS ngày cao, nói lĩnh vực phát triển thời gian tới Môi giới hoạt động thiết thực lĩnh vực sống, đặc biệt lĩnh vực bất động sản môi giới lại đóng vai trị vơ quan trọng So với mặt chung với giới thì thị trường bất động sản mẻ, thị trường bất động sản Việt Nam giai đoạn hình thành bước phát triển vì để thúc đẩy thị trường cần có kết hợp nhiều yếu tố, nhiều lĩnh vực Mặt khác xu hội nhập việc phát triển thị trường bất động sản cần thiết để đáp ứng xu khơng bỏ lỡ hội mà đem đến Mơi giới với tính chất yếu tố trung gian cầu nối góp phần gằn kết cung cầu Tuy nhiên, thị trường, nghề môi giới bất động sản chưa coi trọng, gọi với tên “ cò đất” với suy nghĩ người môi giới đơn mời chào, cung cấp thông tin nhận tiền hoa hồng Hoạt động mơi giới BĐS cịn nhiều vấn nạn bất cập cần hoàn thiện , kể đến vài vấn đề : đội ngũ môi giới bất động sản lộn xộn, nằm tầm kiểm sốt nhà nước,cùng với hoạt động thiếu chuyên nghiệp , đạo đức nghề nghiệp… dĩ nhiên điều không ảnh hưởng đến chất lượng dịch vụ mơi giới mà cịn gây tiêu cực tới thị trường nói chung thị trường bất động sản nói riêng.Nhìn cách tổng thể, SV: Phan Văn Hải Lớp: QTKD Bất Động Sản K53 Chuyên đề thực tập GVHD: TS Nguyễn Minh Ngọc đội ngũ chia làm nhiều cấp độ: quy mô Công ty cổ phần, Công ty trách nhiệm hữu hạn với nhiều vô kể; cuối phải kể đến hình thức làm ăn riêng lẻ cá nhân Trong thời điểm thị trường bất động sản có dấu hiệu ấm dần, lịng tin khách hàng vào chủ đầu tư nâng lên Đặc biệt phân khúc hộ chung cư, với lượng cung dồi dào, sản phẩm phong phú từ chung cư bình dân chung cư cao cấp, khách hàng có nhiều lựa chọn, vì thời điểm nhạy cảm, đòi hỏi chủ đầu tư, sàn giao dịch muốn bán hàng, muốn có giao dịch thành cơng cần phải có chiến lược tốt, hợp lý qui trình làm việc chuyên nghiệp với đội ngũ nhân lực chất lượng để tạo tin tưởng cho khách hàng Trong thời gian thực tập công ty cổ phần dịch vụ bất động sản An cư( mà sau gọi sàn An cư), thông qua việc tìm hiểu, phân tích trình thực thương vụ môi giới với số tài liệu thu thập được, em xin chọn nghiên cứu đề tài “ Nâng cao chất lượng chuyên môn môi giới bất động sản chung cư tại sàn An cư ” với mong muốn hiểu phần thực tế hoạt động môi giới bất động sản xin đưa số ý kiến đóng góp với hi vọng góp phần hồn thiện hoạt động mơi giới cơng ty nói riêng lĩnh vực mơi giới bất động sản nói chung Mục tiêu nghiên cứu Mục tiêu sau nghiên cứu giải được vấn đề lớn đề tài: o Hệ thống hóa sở lý luận nghề môi giới, kĩ cần thiết nhà môi giới o Đánh giá thực trạng hoạt động môi giới Bất động sản o Giải pháp để hồn thiện qui trình mơi giới hộ chung cư Đối tượng phạm vi nghiên cứu o Đối tượng : Qui trình kĩ môi giới hộ chung cư o Phạm vi : Các thương vụ môi giới hộ chung cư Hà Nội từ năm 2011 trở lại diễn sàn giao dịch bất động sản An cư SV: Phan Văn Hải Lớp: QTKD Bất Động Sản K53 Chuyên đề thực tập GVHD: TS Nguyễn Minh Ngọc Phương pháp nghiên cứu Trong trình nghiên cứu chuyên đề phương pháp được sử dụng là: o Nghiên cứu tài liệu, điều tra thị trường, quan sát thực tế o Tham khảo ý kiến nhà chuyên môn o Tiếp xúc khách hàng, làm việc thực tế sàn giao dịch An cư Kết cấu đề án Gồm phần: I Cơ sở khoa học qui trình kĩ môi giới II Thực trạng môi giới hộ chung cư sàn An cư III Đề xuất, kiến nghị nhằm nâng cao chất lượng chuyên môn hoạt động môi giới bất động sản chung cư Do hạn chế thời gian nghiên cứu hạn chế hiểu biết nên chuyên đề thực tập em tránh khỏi thiếu sót Em mong nhận đóng góp từ phía bạn dạy thêm từ phía thầy để viết em hồn thiện Qua viết em xin cảm ơn T.S Nguyễn Minh Ngọc đã giúp em hoàn thiện chuyên đề xin chân thành cảm ơn công ty cổ phần dịch vụ Bất động sản An cư đã tạo điều kiện cho em thu thập thông tin quý giá để hoàn thiện viết SV: Phan Văn Hải Lớp: QTKD Bất Động Sản K53 Chuyên đề thực tập GVHD: TS Nguyễn Minh Ngọc NỘI DUNG Chương I: CƠ SỞ KHOA HỌC VỀ QUI TRÌNH VÀ KĨ NĂNG MÔI GIỚI Các vấn đề chung 1.1 Khái niêm Bất động sản Pháp luật nhiều nước giới thống chỗ coi bất động sản (BĐS) gồm đất đai tài sản gắn liền với đất đai Tuy nhiên, nước lại có quan niệm khác tài sản “gắn liền” với đất đai coi bất động sản Điều 520 Luật Dân Pháp quy định “mùa màng chưa gặt, trái chưa bứt khỏi bất động sản, đã bứt khỏi coi động sản” Tương tự, quy định thể Luật Dân Nhật Bản, Bộ luật Dân Bắc Kỳ Sài Gịn cũ Trong đó, Điều 100 Luật Dân Thái Lan quy định: “BĐS đất đai vật gắn liền với đất đai, bao gồm quyền gắn với việc sở hữu đất đai” Luật Dân Đức đưa khái niệm bất động sản bao gồm đất đai tài sản gắn với đất Như vậy, có hai cách diễn đạt chính: thứ nhất, miêu tả cụ thể gì coi là“gắn liền với đất đai”, bất động sản; thứ hai, khơng giải thích rõ khái niệm dẫn tới cách hiểu khác tài sản “gắn liền với đất đai” Theo Bộ luật Dân năm 2005 nước Cộng hồ XHCN Việt Nam, Điều 174 có quy định: “BĐS tài sản bao gồm: Đất đai; Nhà, cơng trình xây dựng gắn liền với đất đai, kể cả tài sản gắn liền với nhà, công trình xây dựng đó; Các tài sản khác gắn liền với đất đai; Các tài sản khác pháp luật quy định” Như vậy, khái niệm bất động sản rộng, đa dạng cần quy định cụ thể pháp luật nước có tài sản có quốc gia cho bất động sản, quốc gia khác lại liệt kê vào danh mục bất động sản Hơn nữa, quy định bất động sản pháp luật Việt Nam khái niệm mở mà chưa có quy định cụ thể danh mục tài sản SV: Phan Văn Hải Lớp: QTKD Bất Động Sản K53 Chuyên đề thực tập GVHD: TS Nguyễn Minh Ngọc 1.2.Khái niệm thị trường bất động sản Thị trường tổng thể quan hệ lưu thơng hàng hố lưu thông tiền tệ, tổng thể giao dịch mua bán dịch vụ Như vậy, thị trường vừa có yếu tố ảo, vừa có yếu tố thực Bản chất thị trường giải quan hệ Từ đó, sau tổng hợp kết nghiên cứu, khái niệm thị trường Bất động sản hiểu sau: Thị trường bất động sản trình giao dịch hàng hố bất đợng sản bên có liên quan Là “nơi” diễn hoạt động mua bán, chuyển nhượng, cho thuê, chấp dịch vụ có liên quan trung gian, mơi giới, tư vấn liên quan đến bất động sản trung gian, môi giới, tư vấn chủ thể thị trường mà vai trị quản lý nhà nước có tác đợng định đến thúc đẩy phát triển hay kìm hãm hoạt đợng kinh doanh thị trường bất động sản 1.3.Khái niệm chung cư Nhà chung cư : Là nhà nhiều tầng, nhiều hộ ở, có cấu trúc kiểu hộ khép kín, có lối đi, cầu thang chung hệ thống kết cấu hạ tầng sử dụng chung Cụm nhà chung cư : Là khu nhà có từ hai nhà chung cư trở lên địa điểm xây dựng chủ đầu tư hoặc khu nhà chung cư xây dựng trước đấ “Phần sở hữu riêng ”trong nhà chung cư bao gồm phần diện tích bên hộ ( bao gồm diện tích ban cơng , lơ nhà gắn liền với hộ ) ; Phần diện tích khác : cửa hàng , ki ốt , siêu thị , văn phịng phần khác cơng nhận sở hữu riêng theo quy định pháp luật “ Phần sở hữu chung ” nhà chung cư bao gồm phần diện tích cịn lại ( trừ phần diện tích thuộc sở hữu riêng ); Phần khơng gian hệ thống kết cấu chịu lực, trang thiết bị kĩ thuật dùng chung nhà chung cư ( khung cột, tường, sàn, mái, sân thượng, hành lang, cầu thang bộ, cầu thang máy, đường thoát hiểm, lồng xả rác, hộp kĩ thuật, nơi để xe, hệ thống cấp điện nước, gas, thông tin liên lạc, phát thanh, truyền hình, nước, bể phốt, thu lơi, cứu hoả, ) ; Hệ thống kết cấu hạ tầng kỹ thuật nhà gắn liền với khu chung cư SV: Phan Văn Hải Lớp: QTKD Bất Động Sản K53 Chuyên đề thực tập GVHD: TS Nguyễn Minh Ngọc 1.4 Khái niệm môi giới BĐS Môi giới lớp trung gian, cá nhân hoặc chủ thể, hãng làm trung gian cho hai hay nhiều chủ thể khác Từ đó, mơi giới BĐS hoạt động người thứ ba với mục đích tạo thông cảm, thấu hiểu vấn đề liên quan bên với hoặc giải cơng việc liên quan hai bên – người mơi giới lúc đóng vai trị cầu nối 1.5 Vai trị hoạt động mơi giới BĐS 1.5.1 Làm cầu nối cho bên tham gia vào hoạt đợng giao dich hàng hóa bất đợng sản Vai trị quan trọng hoạt động mơi giới kết nối hai bên với ,dẵn dắt đến việc kí kết thương vụ , tạo hài long đồng thuận cho bên tham gia thương vụ.Nó nhắc đến khái niệm môi giới BĐS,là bên thứ ba với mục đích tạo thơng cảm ,thấu hiểu vấn đề liên quan bên với hoặc giải cơng việc liên quan hai bên – người mơi giới lúc đóng vai trị cầu nối 1.5.2 Cung cấp thơng tin cho chủ thể tham gia vào hoạt động giao dịch hàng hố bất động sản: Do tính đặc thù hàng hoá bất động sản thị trường bất động sản Nó thị trường khơng hồn hảo, thơng tin thị trường, hàng hố khơng thật đầy đủ không phổ biến rộng rãi hàng hố khác tiêu chí tham gia đánh giá bất động sản khơng xác hàng hố khác Chính vì hệ thống thơng tin đóng vai trị quan trọng vận hành thị trường trường bất động sản, tồn thơng tin liên quan đến bất động sản, bao,gồm thơng tin về: luật pháp, sách đất đai, quy hoạch kế hoạch sử dụng đất, vị trí bất động sản, mơi trường, nhu cầu,mức cung tâm lý tập quán… bất động sản hàng hoá đặc biệt, khan hiếm, chịu tác động nhiêu yếu tố phận tài sản quan trọng doanh nghiệp, tổ chức kinh tế, tổ chức trị xã hội hộ gia đình cá nhân Khi thị trường thông tin giao dịch đầy đủ, đồng đưa thị trường bất động sản vận hành thuận tiện hơn, người mua người bán hiểu biết thơng tin đó, họ dễ dàng định lựa chọn thị trường tham gia giao dịch Đồng thời ta biết thị trường bất động sản nước ta sơ khai hình thành giao dịch công khai thị SV: Phan Văn Hải Lớp: QTKD Bất Động Sản K53 Chuyên đề thực tập GVHD: TS Nguyễn Minh Ngọc trường chủ yếu giao dịch ngầm , số lượng người tham gia giao dịch thị trường số lượng nhỏ không đủ để trở thành cạnh tranh hồn hảo Từ dẫn tới giá cạnh tranh khơng hồn hảo người bán có nhiều lợi việc định Như rõi ràng giá không phản ánh mối quan hệ cung cầu Hệ thống thông tin khơng hồn hảo thiếu xác dẫn đến biến động mạnh, thị trường lên sốt giá hoặc sụp đổ, ngưòi tham gia giao dịch nhiều phảI chấp nhận giá cao, có nhu cầu mua lại khơng có khả tốn Các tổ chức môi giới chủ thể cung cấp thông tin quan trọng thị trường bất động sản Hệ thống tổ chức phát triển, hoạt động chuyên nghiệp thì mức độ hoàn hảo thông tin bất động sản ngày cao, hạn chế nhiều rủi ro cho đối tượng tham gia thị trường bất động sản 1.5.3 Thúc đẩy thị trường bất động sản phát triển Do thị trường bất động sản người mua người bán khơng có hội đầy đủ lượng thơng tin cần thiết để lựa chọn thị trường phù hợp với mình Thị trường bên cạnh hoạt động thức quản lí nhà nước thị trường hoạt động khơng thức ngồi kiểm sốt nhà nước Thị trưòng phát triển cách tự phát, tình trạng đầu vào đất thì nhiều, từ dẫn tới gía cao khiến tất mọi người khơng thể biết giá “ thưc” giá “ảo” Vì mà thị trường “ lạnh” sồ lượng giao dịch bất động sản dẫn đến nhiều nhà đầu đứng trước bờ phá sản Đồng thời không nắm bắt thông tin nên việc định giá thiếu xác xảy tình trạng đầu tràn lan có lợi nhuận Điều kìm hãm phát triển thị trường Rõ ràng thị trường cần phải có tư vấn trình độ cao, loại tư vấn dịch vụ mơi giới bất động sản Thông qua tổ chức môi giới – người đã qua đào tạo có kinh nghiệm kiến thức chuyên môn nắm thông tin thị truờng, am hiểu pháp luật bất động sản, giúp đối tượng có nhu cầu giao dich bất động sản thoả mãn điều kiện mình, giúp cho họ tính tốn kĩ lưỡng việc mua bán để định phù hợp Đồng thời thông qua tổ chức mơi giới, việc cung cấp thơng tin hồn hảo hơn, việc đầu hay đầu tư bất động sản cá nhân tổ chức có xác thực hơn, giá bất động sản thị trường phản ánh mối quan hệ cung cầu, đưa giao dịch vào hoạt động công khai minh bạch, hạn chề tình trạng đầu SV: Phan Văn Hải Lớp: QTKD Bất Động Sản K53