Giải trìnhthuyết minh cách tính tiền thuê đất hàng năm, được diễn giải chi tiết và cách áp dụng, còn có căn cứ pháp lý để đảm bảo người đọc hiểu và áp dụng được cách sử dụng đối với các tài sản thực tế khác, bao gồm thông tin tài sản định giá, cách tính, hình ảnh thực tế tài sản,...
GIẢI TRÌNH CHI TIẾT TÍNH TỐN GIÁ TRỊ QUYỀN TH ĐẤT Chênh lệch tiền thuê đất thời hạn thuê đất lại thời điểm định giá Tiền thuê đất hàng năm thời điểm 30/8/2018 Doanh nghiệp thực nghĩa vụ Thời điểm thẩm định giá: tháng 10/2018 Mục đích thẩm: Để NH triển khai kế hoạch chào bán cổ phần riêng lẻ cho nhà đầu tư nước thực phương án tăng vốn điều lệ Căn pháp lý: Các văn pháp lý thẩm định giá: - Luật giá số 11/2012/QH13 Quốc hội nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam khóa XIII, kỳ họp thứ thơng qua ngày 20 tháng năm 2012; - Nghị định số 89/2013/NĐ-CP ngày 06/08/2013 Chính phủ việc quy định chi tiết thi hành số điều Luật Giá thẩm định giá; - Thông tư số 38/2014/TT-BTC ngày 28/3/2014 Bộ Tài hướng dẫn số điều Nghị định số 89/2013/NĐ-CP ngày 06 tháng 08 năm 2013 Chính phủ việc quy định chi tiết thi hành số điều Luật Giá thẩm định giá; - Thông tư số 158/2014/TT-BTC ngày 27/10/2014 Bộ Tài việc ban hành tiêu chuẩn thẩm định giá số 01, 02, 03 04; - Thông tư số 28/2015/TT-BTC ngày 06/3/2015 Bộ Tài việc ban hành tiêu chuẩn thẩm định giá số 05, 06, 07; - Thông tư số 126/2015/TT-BTC ngày 20/8/2015 Bộ Tài việc ban hành tiêu chuẩn thẩm định giá số 08, 09, 10; - Thông tư số 145/2016/TT-BTC ngày 06/10/2016 Bộ Tài việc ban hành tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam 11; Các văn pháp lý đất: - Luật Đất đai số 45/2013/QH13 ngày 29/11/2013; - Luật Kinh doanh Bất động sản số 66/2014/QH13 ngày 25/11/2014; - Nghị định số 43/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 Chính phủ quy định chi tiết thi hành Luật Đất đai; - Nghị định số 44/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 Chính phủ quy định giá đất; - Nghị định số 45/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 Chính phủ quy định thu tiền sử dụng đất; - Nghị định số 46/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 Chính phủ quy định thu tiền thuê đất, thuê mặt nước; - Thông tư số 76/2014/TT-BTC ngày 16/6/2014 Bộ Tài hướng dẫn số điều Nghị định số 45/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 Chính phủ quy định thu tiền sử dụng đất; - Nghị định số 123/2017/NĐ-CP ngày 14/11/2017 Chính phủ sủa đổi bổ sung số điều Nghị định quy định thu tiền sử dụng đất, thu tiền thuê đất, thuê mặt nước; - Thơng tư 59/2018/TT-BTC ngày 16/07/2018 Bộ tài việ sửa đổi, bổ sung số điều Thông tư 219/2015/TT-BTC đầu tư vốn nhà nước vào doanh nghiệp quản lý, sử dụng vốn, tài sản doanh nghiệp Bộ trưởng Bộ Tài ban hành - Quyết định số 65/2014/QĐ-UBND ngày 19/12/2014 UBND tỉnh Bà RịaVũng Tàu Bảng giá đất định kỳ 05 năm (01/01/2015 - 31/12/2019) địa bàn tỉnh tỉnh Bà Rịa - Vũng Tàu - Quyết định 37/2015/QĐ-UBND ngày 21/09/2015 UBND tỉnh Bà RịaVũng Tàu quy định tỷ lệ phần trăm (%) tính đơn giá thuê đất, đơn giá th đất để xây dựng cơng trình ngầm, đơn giá thuê đất có mặt nước, đơn giá thuê mặt nước địa bàn tỉnh Bà Rịa-Vũng Tàu - Quyết định số 42/2017/QĐ-UBND ngày 20/12/2017 UBND tỉnh Bà RịaVũng Tàu việc sửa đổi Quyết định 65/2014/QĐ-UBND bảng giá đất định kỳ 05 năm (01/01/2015-31/12/2019) địa bàn tỉnh Bà Rịa-Vũng Tàu Quyết định 26/2016/QĐ-UBND sửa đổi Quyết định 65/2014/QĐ-UBND - Quyết định số 43/2017/QĐ-UBND ngày 22/12/2017 UBND tỉnh Bà RịaVũng Tàu quy định hệ số điều chỉnh giá đất địa bàn tỉnh Bà Rịa - Vũng Tàu năm 2018 Các tài liệu pháp lý tài sản: - Quyết định số 3924/QĐ-UBND ngày 26/11/2009 UBNH tỉnh Bà RịaVũng Tàu việc thu hồi 1.001,7 m2 đất đường Hạ Long, phường 2, thành phố Vũng Tàu Và cho Ngân hàng thương mại cổ phần Ngoại Thương Việt Nam- chi nhánh Vũng Tàu th tồn diện tích đất thu hồi để sử dụng vào mục đích đầu tư kinh doanh Khách sạn Hải Âu - Hợp đồng thuê đất số 12/HĐTĐ ngày 10/03/2010 UBND tỉnh Bà RịaVũng Tàu ngân hàng thương mại cổ phần Ngoại Thương Việt Nam- Chi nhánh Vũng Tàu; - Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất số BX 920124 UBND tỉnh Bà Rịa- Vũng Tàu cấp cho ngân hàng thương mại cổ phần Ngoại Thương Việt Nam- Chi nhánh Vũng Tàu ngày 27/05/2015; 2.5.4 Kết khảo sát thực trạng tài sản thu thập thông tin thị trường bất động sản Thông tin tài sản thẩm định giá: 3.1 Quyền sử dụng đất đất số 52 tờ đồ số 38 124 Hạ Long, phường 2, thành phố Vũng Tàu, tỉnh Bà Rịa- Vũng Tàu: Thửa đất số: 52 Tờ đồ số: 38 Địa chỉ: số 124 đường Hạ Long, phường 2, thành phố Vũng Tàu, tỉnh Bà RịaVũng Tàu Diện tích: 1.001,7 m2 Hình thức sử dụng: Sử dụng riêng Mục đích sử dụng: Đất thương mại, dịch vụ Thời hạn sử dụng: đến ngày 17/11/2058 Nguồn gốc sử dụng: Nhà nước cho th đất trả tiền hàng năm - Vị trí: Lơ đất có vị trí số 124 đường Hạ Long, phường 2, thành phố Vũng Tàu, tỉnh Bà Rịa- Vũng Tàu, diện tích 1.001,7 m2 SƠ ĐỒ VỊ TRÍ THỬA ĐẤT TSTĐ - Ranh giới khu đất: + Phía Tây Bắc: Tiếp giáp đường Hạ Long + Các hướng lại giáp đất khác - Đặc điểm: Mảnh đất vuông vắn, mặt tiền khoảng 64,94m, chiều sâu khoảng 12,8m - Hiện trạng sử dụng: Lô đất sử dụng làm sân bãi phía trước khách sạn Hải Âu Thông tin tổng quan thị trường: Xác định giá trị tài sản cần thẩm định giá: Trên sở tài liệu, với sở giá trị phương pháp thẩm định giá áp dụng, báo cáo kết thẩm định sau: Căn hướng dẫn điểm Điều Thông tư 59/2018/TT-BTC ngày 16/7/2018 Bộ Tài Chính, đánh giá giá trị chênh lệch tiền thuê đất thời gian thuê đất lại hợp đồng với tiền thuê đất thời hạn lại tính theo giá đất thời điểm xác định giá trị doanh nghiệp sau: = Tiền thuê đất thời hạn - Tiền thuê đất Chênh lệch tiền th đất th đất cịn lại tính theo thời hạn thuê đất thời hạn thuê đất lại giá đất thời điểm TĐG lại thời điểm có Hợp đồng thơng báo thuế thời điểm TĐG doanh nghiệp thực nghĩa vụ Trong đó: Tiền th đất thời hạn th đất cịn lại thông báo thuế doanh nghiệp thực nghĩa vụ Đơn giá tiền thuê đất hàng năm doanh Diện nghiệp thực = x tích x theo thơng báo th đất quan nhà nước có thẩm quyền Tiền thuê đất thời hạn thuê đất lại = xác định lại theo giá đất thời điểm TĐG Chi tiết tính tốn sau: Đơn giá tiền thuê đất hàng năm thời điểm TĐG x Diện tích x thuê đất Thời hạn thuê đất lại Thời hạn thuê đất lại 5.1 Tiền thuê đất thời hạn thuê đất lại thông báo thuế doanh nghiệp thực nghĩa vụ: - Đơn giá tiền thuê đất hàng năm doanh nghiệp thực theo thông báo quan nhà nước có thẩm quyền: chưa có thơng báo nộp thuế - Diện tích thuê đất: xác định theo Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thông báo nộp tiền thuê đất - Thời hạn thuê đất: Xác định theo Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất 5.2 Tiền thuê đất thời hạn thuê đất lại xác định lại theo giá đất thời điểm TĐG: + Đơn giá tiền thuê đất hàng năm thời điểm TĐG: Phương pháp xác định Đơn giá đất để xác định đơn giá tiền thuê đất hàng năm thời điểm TĐG Căn Khoản Điều Nghị định 123/2017/NĐ-CP ngày 14/11/2017 sửa đổi, bổ sung số điều nghị định quy định thu tiền sử dụng đất, thu tiền thuê đất, thuê mặt nước: “5 Giá đất cụ thể xác định theo phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất quy định Nghị định Chính phủ giá đất áp dụng trường hợp sau: a) Xác định đơn giá thuê đất trả tiền thuê đất hàng năm trường hợp thuê đất sử dụng vào mục đích kinh doanh thương mại, dịch vụ, bất động sản, khai thác khoáng sản; …………… áp dụng trường hợp diện tích tính thu tiền thuê đất đất khu đất có giá trị (tính theo giá đất Bảng giá đất) 30 tỷ đồng thành phố trực thuộc trung ương; 10 tỷ đồng tỉnh miền núi, vùng cao; 20 tỷ đồng tỉnh lại b) Xác định đơn giá thuê đất trả tiền thuê đất hàng năm cho chu kỳ ổn định đất khu đất Nhà nước cho thuê sử dụng vào mục đích kinh doanh thương mại, dịch vụ, bất động sản, khai khátc khoáng sản có giá trị (tính theo giá đất Bảng giá đất) từ 30 tỷ đồng trở lên thành phố trực thuộc trung ương; 10 tỷ đồng trở lên tỉnh miền núi, vùng cao; 20 tỷ đồng trở lên tỉnh lại c) Xác định đơn giá thuê đất trả tiền thuê đất hàng năm (không bao gồm trường hợp thuê đất sử dụng vào mục đích kinh doanh thương mại, dịch vụ, bất động sản, khai thác khoáng sản)” o Quyền sử dụng đất đất số 52 tờ đồ số 38 124 Hạ Long, phường 2, thành phố Vũng Tàu, tỉnh Bà Rịa- Vũng Tàu Mục đích sử dụng đất: Đất sản xuất kinh doanh (mới: đất thương mại dịch vụ); Thuộc chu kỳ ổn định (Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất số BX 920124 cấp ngày 27/05/2015) Giá trị đất (tính theo giá đất Bảng giá đất theo Quyết định 65/2014/QĐ-UBND ngày 19/12/2014): 319.322.935.714đ Căn theo điểm c khoản Điều Nghị định 123/2017/NĐ-CP ngày 14/11/2017, xác định đơn giá thuê đất hàng năm thời điểm TĐG theo phương pháp hệ số Các xác định đơn giá tiền thuê đất hàng năm thời điểm TĐG: Căn khoản Điều Thông tư 77/2014/TT-BTC ngày 16/6/2014, quy định: Giá đất tính thu tiền thuê đất giá đất tính theo mục đích sử dụng đất thuê Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định Bảng giá đất nhân với hệ số điêu chỉnh giá đất; Hệ số điều chỉnh giá đất để xác định giá đất tính thu tiền thuê đất Sở Tài chủ trì xác định theo khu vực, tuyến đường, vị trí tương ứng với mục đích sử dụng đất phù hợp với thị trường Giá đất Bảng giá đất: Căn Quyết định 65/2014/QĐ-UBND ngày 19/12/2014 UBND tỉnh Bà Rịa- Vũng Tàu Bảng giá đất định kỳ 05 năm (01/01/2015 - 31/12/2019) địa bàn tỉnh tỉnh Bà Rịa - Vũng Tàu Hệ số điều chỉnh giá đất: Căn Quyết định 43/2017/QĐ-UBND ngày 22/12/2017 UBND tỉnh Bà Rịa- Vũng Tàu quy định hệ số điều chỉnh giá đất địa bàn tỉnh Bà Rịa - Vũng Tàu năm 2018 Mức tỷ lệ %: Quyết định 37/2015/QĐ-UBND ngày 21/09/2015 UBND tỉnh Bà Rịa- Vũng Tàu quy định tỷ lệ phần trăm (%) tính đơn giá thuê đất, đơn giá thuê đất để xây dựng cơng trình ngầm, đơn giá th đất có mặt nước, đơn giá thuê mặt nước địa bàn tỉnh Bà Rịa-Vũng Tàu - Diện tích thuê đất thời hạn thuê đất: Xác định trình bày Bảng xác định lại tiền thuê đất thời hạn thuê đất lại thời điểm TĐG STT I Thửa đất Quyền sử dụng đất đất số 52 tờ đồ số 38 124 Hạ Long, phường 2, thành phố Vũng Tàu, tỉnh Bà Rịa- Vũng Tàu Tổng diện tích đất thuê (m2) Đơn giá tiền thuê đất hàng năm xác định lại 2.1 Diễn giải cách tính 12.777.805.404 = (1) x (2.4) x (3) 1.001,7 Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất số BX 920124 ngày 27/05/2015 Giá đất Bảng giá đất Giá đất VT (đ/m2) 9.360.000 2.2 Hệ số điều chỉnh giá đất 1,7 2.3 Tỷ lệ % giá đất tính thu tiền thuê đất 2% 2.4 Đơn giá thuê đất VT (đ/m2/năm) Quyết định 65/2014/QĐ-UBND ngày 19/12/2014 UBND tỉnh Bà Rịa- Vũng Tàu đường Hạ Long Quyết định 43/2017/QĐ-UBND ngày 22/12/2017 UBND tỉnh Bà Rịa- Vũng Tàu Quyết định 37/2015/QĐ-UBND ngày 21/09/2015 UBND tỉnh Bà Rịa- Vũng Tàu = (2.1 x 2.2 x 2.3) Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất số BX 920124 ngày 27/05/2015 318.240 Thời hạn thuê đất lại (năm) 40,08 Kết luận kết thẩm định giá: Thửa đất (2) Quyền sử dụng đất đất số 52 tờ đồ số 38 124 Hạ Long, phường 2, thành phố Vũng Tàu, tỉnh Bà RịaVũng Tàu Tổng cộng Tiền thuê đất Tiền thuê đất thời hạn Tiền thuê đất thời hạn thuê đất lại năm 2018 th đất cịn lại thơng Doanh nghiệp tính theo giá báo thuế thực đất thời doanh nghiệp theo điểm TĐG thực thông báo nghĩa vụ (3) (4)= (5) x (6) (5) 12.777.805.404 0 Thời gian thuê đất lại Chênh lệch tiền thuê đất (6) (7)=(3)-(4) 40,08 12.777.805.404 12.777.805.404 Khách sạn Hải Âu Tài sản thẩm định Đối diện Đường Hạ Long 10