Báo cáo, luận văn trình bày tính tiền thuê đất trả tiền hàng năm tại tòa nhà VCB Sài Gòn Góc mặt tiền Pasteur và Võ Văn Kiệt, đưa ra cơ sở pháp lý, cơ sở vận dụng để tính toán và đưa ra số chính xác cho mục đích Để KH triển khai kế hoạch chào bán cổ phần riêng lẻ cho nhà đầu tư nước ngoài thực hiện phương án tăng vốn điều lệ
Chênh lệch tiền thuê đất thời hạn thuê đất lại thời điểm định giá Tiền thuê đất hàng năm cho Doanh nghiệp thực nghĩa vụ Để KH triển khai kế hoạch chào bán cổ phần riêng lẻ cho nhà đầu tư nước thực phương án tăng vốn điều lệ Căn pháp lý: Các văn pháp lý thẩm định giá: - Luật giá số 11/2012/QH13 Quốc hội nước Cộng hịa xã hội chủ nghĩa Việt Nam khóa XIII, kỳ họp thứ thông qua ngày 20 tháng năm 2012; - Nghị định số 89/2013/NĐ-CP ngày 06/08/2013 Chính phủ việc quy định chi tiết thi hành số điều Luật Giá thẩm định giá; - Thơng tư số 38/2014/TT-BTC ngày 28/3/2014 Bộ Tài hướng dẫn số điều Nghị định số 89/2013/NĐ-CP ngày 06 tháng 08 năm 2013 Chính phủ việc quy định chi tiết thi hành số điều Luật Giá thẩm định giá; - Thông tư số 158/2014/TT-BTC ngày 27/10/2014 Bộ Tài việc ban hành tiêu chuẩn thẩm định giá số 01, 02, 03 04; - Thông tư số 28/2015/TT-BTC ngày 06/3/2015 Bộ Tài việc ban hành tiêu chuẩn thẩm định giá số 05, 06, 07; - Thông tư số 126/2015/TT-BTC ngày 20/8/2015 Bộ Tài việc ban hành tiêu chuẩn thẩm định giá số 08, 09, 10; - Thông tư số 145/2016/TT-BTC ngày 06/10/2016 Bộ Tài việc ban hành tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam 11; Các văn pháp lý đất: - Luật Đất đai số 45/2013/QH13 ngày 29/11/2013; - Luật Kinh doanh Bất động sản số 66/2014/QH13 ngày 25/11/2014; - Nghị định số 43/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 Chính phủ quy định chi tiết thi hành Luật Đất đai; - Nghị định số 44/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 Chính phủ quy định giá đất; - Nghị định số 45/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 Chính phủ quy định thu tiền sử dụng đất; - Nghị định số 46/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 Chính phủ quy định thu tiền thuê đất, thuê mặt nước; - Thông tư số 76/2014/TT-BTC ngày 16/6/2014 Bộ Tài hướng dẫn số điều Nghị định số 45/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 Chính phủ quy định thu tiền sử dụng đất; - Nghị định số 123/2017/NĐ-CP ngày 14/11/2017 Chính phủ sủa đổi bổ sung số điều Nghị định quy định thu tiền sử dụng đất, thu tiền thuê đất, thuê mặt nước; - Quyết định 14/2012/QĐ-UBND ngày 16/04/2012 UBND thành phố Hồ Chí Minh đơn giá thuê đất, mặt nước địa bàn thành phố Hồ Chí Minh - Quyết định 61/2012/QĐ-UBND ngày 21/12/2012 UBND thành phố Hồ Chí Minh Quy định giá đất địa bàn Thành phố Hồ Chí Minh - Quyết định 18/2013/QĐ-UBND ngày 30/05/2013 UBND thành phố Hồ Chí Minh hệ số điều chỉnh giá đất tính thu tiền sử dụng đất hộ gia đình, cá nhân địa bàn thành phố Hồ Chí Minh - Quyết định 50/2014/QĐ-UBND ngày 24/12/2014 UBND thành phố Hồ Chí Minh đơn giá thuê đất, thuê mặt nước địa bàn thành phố Hồ Chí Minh - Quyết định 51/2014/QĐ-UBND ngày 31/12/2014 UBND thành phố Hồ Chí Minh Quy định giá đất địa bàn Thành phố Hồ Chí Minh áp dụng từ ngày 01 tháng 01 năm 2015 đến ngày 31 tháng 12 năm 2019 - Quyết định 09/2018/QĐ-UBND ngày 15/03/2018 UBND thành phố Hồ Chí Minh quy định hệ số điều chỉnh giá đất năm 2018 địa bàn thành phố Hồ Chí Minh Các tài liệu pháp tài sản: - Quyết định số 2083/QĐ-UBND ngày 13/05/2008 UBND thành phố Hồ Chí Minh v/v thu hồi đất thuê cho phép thuê đất 29 Bến Chương Dương, phường Nguyễn Thái Bình, quận 1, thành phố Hồ Chí Minh - Hợp đồng thuê đất số 5710/HĐ-TNMT-ĐKKTĐ ngày 18/07/2008 UBND thành phố Hồ Chí Minh và; - Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số AK448505 UBND thành phố Hồ Chí Minh cấp ngày 08/08/2008; - Thông báo số 17879/TB/LPTB-TK ngày 27/04/2017 Chi Cục thuế quận v/v nộp tiền thuê đất, thuê mặt nước áp dụng cho năm 2017( kì 1) - Thơng báo ngày 25/12/2017 Chi Cục thuế quận v/v nộp tiền thuê đất, thuê mặt nước áp dụng cho năm 2017(kì 2) - Thơng báo số 17127/TB-CCT ngày 16/04/2018 Chi Cục thuế quận v/v nộp tiền thuê đất, thuê mặt nước áp dụng cho năm 2018 - Chứng từ nộp tiền vào ngân sách nhà nước (phiếu hạch toán) ngày 17/05/2017; 25/12/2017 ngày 17/05/2018 - Bản đồ trạng vị trí 10 Thông tin tài sản: Quyền sử dụng đất đất số tờ đồ số 27, địa phường Nguyễn Thái Bình, quận 1( theo tài liệu 2002) 29 Bến Chương Dương (số mới: 10 Võ Văn Kiệt), phường Nguyễn Thái Bình, quận 1, thành phố Hồ Chí Minh: Thửa đất số: Tờ đồ số: 27, địa phường Nguyễn Thái Bình, quận 1( theo tài liệu 2002) Địa chỉ: 29 Bến Chương Dương (số mới: 10 Võ Văn Kiệt), phường Nguyễn Thái Bình, quận 1, thành phố Hồ Chí Minh Hình thức sử dụng: Riêng: 1.380,5 m2 Chung: Khơng Mục đích sử dụng: Đất sản xuất kinh doanh Thời hạn sử dụng: đến hết 12/05/2058 Nguồn gốc sử dụng: Nhà nước cho thuê đất trả tiền hàng năm * Vị trí: - Lơ đất có vị trí 29 Bến Chương Dương (số mới: 10 Võ Văn Kiệt), phường Nguyễn Thái Bình, quận 1, thành phố Hồ Chí Minh; diện tích 1.398,6 m2 SƠ ĐỒ VỊ TRÍ THỬA ĐẤT TSTĐ - Ranh giới khu đất: + Phía Nam: Tiếp giáp đường Võ Văn Kiệt + Phía Đơng Bắc: Tiếp giáp đường Pasteur + Các phía cịn lại: giáp với đất khác 11 - Đặc điểm: Mảnh đất vuông vắn, mặt tiền khoảng 37,2m, chiều sâu khoảng 39,72m - Hiện trạng sử dụng: có cơng trình lầu, sử dụng làm kho bãi, cơng trình cũ, tường bị ẩm mốc, bong tróc số vị trí Xác định giá trị tài sản cần thẩm định giá: Trên sở tài liệu cung cấp, với sở giá trị phương pháp thẩm định giá áp dụng, báo cáo kết thẩm định sau: Căn hướng dẫn điểm Điều Thơng tư 59/2018/TT-BTC ngày 16/7/2018 Bộ Tài Chính, đánh giá giá trị chênh lệch tiền thuê đất thời gian thuê đất lại hợp đồng với tiền th đất thời hạn cịn lại tính theo giá đất thời điểm xác định giá trị doanh nghiệp sau: Tiền thuê đất thời hạn Tiền thuê đất thời thuê đất lại Chênh lệch tiền thuê đất hạn thuê đất lại tính thơng báo thời hạn th đất cịn lại = theo giá đất thời điểm thuế doanh thời điểm có Hợp đồng TĐG nghiệp thời điểm TĐG thực nghĩa vụ Trong đó:ó: Tiền thuê đất thời hạn th đất cịn lại thơng báo thuế doanh nghiệp thực nghĩa vụ Đơn giá tiền thuê đất hàng năm doanh Diện nghiệp thực = x tích x theo thơng báo thuê đất quan nhà nước có thẩm quyền Thời hạn thuê đất lại Đơn giá tiền Tiền thuê đất thời Thời hạn thuê đất hàng Diện tích hạn thuê đất lại = x x thuê đất năm thời thuê đất xác định lại theo giá lại điểm TĐG đất thời điểm TĐG Chi tiết tính tốn sau: Tiền th đất thời hạn th đất cịn lại thơng báo thuế doanh nghiệp thực nghĩa vụ: - Đơn giá tiền thuê đất hàng năm doanh nghiệp thực theo thơng báo quan nhà nước có thẩm quyền: xác định sở: + Thông báo số 17879/TB.LPTB-TK ngày 27/04/2017 Chi Cục thuế quận việc nộp tiền thuê đất năm 2017 Thông báo số ngày 25/12/2017 Cục thuế Quận việc nộp tiền thuê đất năm 2017 + Thông báo số 17127/TB.CCT ngày 16/04/2018 Chi Cục thuế quận việc nộp tiền thuê đất năm 2018 12 - Diện tích thuê đất: xác định theo Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thông báo nộp tiền thuê đất - Thời hạn thuê đất: Xác định theo Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất Tiền thuê đất thời hạn thuê đất lại xác định lại theo giá đất thời điểm TĐG: + Đơn giá tiền thuê đất hàng năm thời điểm TĐG: Phương pháp xác định Đơn giá đất để xác định đơn giá tiền thuê đất hàng năm thời điểm TĐG Căn Khoản Điều Nghị định 123/2017/NĐ-CP ngày 14/11/2017 sửa đổi, bổ sung số điều nghị định quy định thu tiền sử dụng đất, thu tiền thuê đất, thuê mặt nước: “5 Giá đất cụ thể xác định theo phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất quy định Nghị định Chính phủ giá đất áp dụng trường hợp sau: a) Xác định đơn giá thuê đất trả tiền thuê đất hàng năm trường hợp thuê đất sử dụng vào mục đích kinh doanh thương mại, dịch vụ, bất động sản, khai thác khoáng sản; …………… áp dụng trường hợp diện tích tính thu tiền thuê đất đất khu đất có giá trị (tính theo giá đất Bảng giá đất) 30 tỷ đồng thành phố trực thuộc trung ương; 10 tỷ đồng tỉnh miền núi, vùng cao; 20 tỷ đồng tỉnh lại b) Xác định đơn giá thuê đất trả tiền thuê đất hàng năm cho chu kỳ ổn định đất khu đất Nhà nước cho thuê sử dụng vào mục đích kinh doanh thương mại, dịch vụ, bất động sản, khai khátc khống sản có giá trị (tính theo giá đất Bảng giá đất) từ 30 tỷ đồng trở lên thành phố trực thuộc trung ương; 10 tỷ đồng trở lên tỉnh miền núi, vùng cao; 20 tỷ đồng trở lên tỉnh lại c) Xác định đơn giá thuê đất trả tiền thuê đất hàng năm (không bao gồm trường hợp thuê đất sử dụng vào mục đích kinh doanh thương mại, dịch vụ, bất động sản, khai thác khoáng sản)” o Thửa đất số tờ đồ số 27, địa phường Nguyễn Thái Bình, quận 1( theo tài liệu 2002) 29 Bến Chương Dương (số mới: 10 Võ Văn Kiệt), phường Nguyễn Thái Bình, quận 1, thành phố Hồ Chí Minh: Mục đích sử dụng đất: Đất sản xuất kinh doanh (mới: đất thương mại dịch vụ); Thuộc chu kỳ ổn định (Giấy chứng nhận QSDĐ số AK 448505 cấp ngày 08/08/2008 thông báo số 17127/TB.CCT ngày 16/04/2018 Chi Cục thuế quận việc nộp tiền thuê đất năm 2018) Giá trị đất (tính theo giá đất Bảng giá đất theo định 51/2014/QĐ-UBND ngày 31/12/2014): 40.641.920.000 đ 13 Căn theo điểm c khoản Điều Nghị định 123/2017/NĐ-CP ngày 14/11/2017, xác định đơn giá thuê đất hàng năm thời điểm TĐG theo phương pháp hệ số Các xác định đơn giá tiền thuê đất hàng năm thời điểm TĐG: Căn khoản Điều Thông tư 77/2014/TT-BTC ngày 16/6/2014, quy định: Giá đất tính thu tiền thuê đất giá đất tính theo mục đích sử dụng đất thuê Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định Bảng giá đất nhân với hệ số điêu chỉnh giá đất; Hệ số điều chỉnh giá đất để xác định giá đất tính thu tiền thuê đất Sở Tài chủ trì xác định theo khu vực, tuyến đường, vị trí tương ứng với mục đích sử dụng đất phù hợp với thị trường Giá đất Bảng giá đất: Căn Quyết định 51/2014/QĐ-UBND ngày 31/12/2014 UBND thành phố Hồ Chí Minh quy định giá đất địa bàn Thành phố Hồ Chí Minh áp dụng từ ngày 01 tháng 01 năm 2015 đến ngày 31 tháng 12 năm 2019, Quyết định 30/2017/QĐ-UBND ngày 22/07/2017 UBND thành phố Hồ Chí Minh việc điều chỉnh Bảng giá đất kèm theo Quyết định 51/2014/ QĐ-UBND Quy định giá đất địa bàn Thành phố Hồ Chí Minh áp dụng từ ngày 01 tháng 01 năm 2015 đến ngày 31 tháng 12 năm 2019 Hệ số điều chỉnh giá đất: Căn Quyết định 09/2018/QĐ-UBND ngày 15/03/2018 UBND thành phố Hồ Chí Minh quy định hệ số điều chỉnh giá đất năm 2018 địa bàn thành phố Hồ Chí Minh Mức tỷ lệ %: Căn Quyết định 50/2014/QĐ-UBND ngày 24/12/2014 UBND thành phố Hồ Chí Minh đơn giá thuê đất, thuê mặt nước địa bàn thành phố Hồ Chí Minh - Diện tích thuê đất thời hạn thuê đất: Xác định trình bày Bảng xác định lại tiền thuê đất thời hạn thuê đất lại thời điểm TĐG STT I Thửa đất Thửa đất số tờ đồ số 27, địa phường Nguyễn Thái Bình, quận 1( theo tài liệu 2002) 29 Bến Chương Dương (số mới: 10 Võ Văn Kiệt), phường Nguyễn Thái Bình, quận 1, thành phố Hồ Chí Minh Tổng diện tích đất thuê (m2) Đơn giá tiền thuê đất hàng năm xác định lại Diễn giải cách tính 68.472.424.908 1.380,5 Giá đất Bảng giá đất 2.1 Giá đất TMDV VT (đ/m2) 29.440.000 14 = (1) x (2.4) x (3) Giấy chứng nhận QSDĐ số AK 448505 cấp ngày 08/08/2008 51/2014/QĐ-UBND ngày 31/12/2014 UBND thành phố Hồ Chí Minh đường Võ Văn Kiệt, quận (trọn đường) STT Thửa đất 2.2 Hệ số điều chỉnh giá đất 2,1 2.3 Tỷ lệ % giá đất tính thu tiền thuê đất 2% 2.4 Đơn giá thuê đất VT (đ/m2/năm) 1.236.480 Thời hạn thuê đất lại (năm) 39,59 Diễn giải cách tính 09/2018/QĐ-UBND ngày 15 tháng 03 năm 2018 UBND thành phố Hồ Chí Minh 50/2014/QĐ-UBND ngày 24 tháng 12 năm 2014 UBND thành phố Hồ Chí Minh = (2.1 x 2.2 x 2.3) Giấy chứng nhận QSDĐ số AK 448505 cấp ngày 08/08/2008 Kết luận kết thẩm định giá: Thửa đất (2) Thửa đất số tờ đồ số 27, địa phường Nguyễn Thái Bình, quận 1( theo tài liệu 2002) 29 Bến Chương Dương (số mới: 10 Võ Văn Kiệt), phường Nguyễn Thái Bình, quận 1, thành phố Hồ Chí Minh Tổng cộng (3) Tiền thuê đất thời hạn th đất cịn lại thơng báo thuế doanh nghiệp thực nghĩa vụ (4)= (5) x (6) 68.472.424.908 40.934.601.847 Tiền thuê đất thời hạn th đất cịn lại tính theo giá đất thời điểm TĐG Tiền thuê đất năm 2018 Doanh nghiệp thực theo thông báo Thời gian thuê đất lại Chênh lệch tiền thuê đất (5) (6) (7)=(3)-(4) 1.033.845.120 39,59 27.537.823.061 27.537.823.061 15