Nghiên cứu và phân tích về các yếu tố thực tiễn đến giá thuê căn hộ dịch vụ tại các quận trung tâm: Khảo sát giá thuê căn hộ dịch vụ tại địa bàn các quận là quận 1, quận 2, quận 3 và quận 7 của thành phố Hồ Chí Minh từ tháng 112014 đến tháng 32015. Số lượng mẫu thu thập được: 425 Số lượng mẫu đại diện dùng để hồi quy mô hình: 141 Các nghiên cứu dựa trên các câu hỏi: Giá thuê căn hộ dịch vụ tại địa bàn thành phố Hồ Chí Minh bị ảnh hưởng bởi những yếu tố nào? Phương pháp so sánh cặp được sử dụng để xác định các yếu tố ảnh hưởng đến giá thuê căn hộ dịch vụ tại địa bàn thành phố Hồ Chí Minh được thực hiện như thế nào? Mô hình hồi quy xác định giá thuê căn hộ dịch vụ tại địa bàn thành phố Hồ Chí Minh được xây dựng như thế nào? Việc ứng dụng mô hình trong thực tiễn?
LỜI MỞ ĐẦU Lí chọn đề tài Căn hộ dịch vụ thị trường hộ cho thuê tượng lên tình hình thị trường bất động sản sau thời gian dài đóng băng dần có chuyển biến tích cực Đây thị trường khe, nhỏ mang lại tỷ suất sinh lời lớn, thu hút quan tâm đặc biệt cuả giới đầu tư năm gần Tại Việt Nam, hộ dịch vụ thị trường hộ cho thuê non trẻ, nghiên cứu mang tính học thuật trường đại học vấn đề hạn chế tiềm thị trường hộ cho th lớn Chính thế, tác giả định chọn đề tài: “Các yếu tố ảnh hưởng đến giá thuê hộ dịch vụ thành phố Hồ Chí Minh” nhằm mục đích tạo tiền đề, giới thiệu bổ sung thêm nghiên cứu học thuật chuyên sâu vấn đề mẽ đầy tiềm Bên cạnh đó, nghiên cứu đề xuất mơ hình định lượng yếu tố tác động đến giá thuê hộ dịch vụ thành phố Hồ Chí Minh nhằm phục vụ cho công tác định giá, dự báo tư vấn doanh nghiệp Mục tiêu nghiên cứu Thu thập giá thuê hộ dịch vụ xác định yếu tố yếu ảnh hưởng đến giá thuê hộ dịch vụ địa bàn thành phố Hồ Chí Minh Từ sử dụng phương pháp so sánh cặp mơ hình hồi quy tuyến tính để tìm mơ hình hồi quy có ý nghĩa để ứng dụng vào thực tế cách hiệu quả, phục vụ cho mục đích xác định giá thuê phù hợp người cho thuê sở để người thuê xem xét giá thuê trước định thuê hộ Câu hỏi nghiên cứu - Giá thuê hộ dịch vụ địa bàn thành phố Hồ Chí Minh bị ảnh hưởng yếu tố nào? - Phương pháp so sánh cặp sử dụng để xác định yếu tố ảnh hưởng đến giá thuê hộ dịch vụ địa bàn thành phố Hồ Chí Minh thực nào? - Mơ hình hồi quy xác định giá thuê hộ dịch vụ địa bàn thành phố Hồ Chí Minh xây dựng nào? - Việc ứng dụng mơ hình thực tiễn? Đối tượng nghiên cứu Đối tượng nghiên cứu đề tài yếu tố ảnh hưởng đến giá thuê hộ dịch vụ địa bàn thành phố Hồ Chí Minh việc ứng dụng hiệu mơ hình thực tiễn Phạm vi nghiên cứu - Khảo sát giá thuê hộ dịch vụ địa bàn quận quận 1, quận 2, quận quận thành phố Hồ Chí Minh từ tháng 11/2014 đến tháng 3/2015 - Số lượng mẫu thu thập được: 425 - Số lượng mẫu đại diện dùng để hồi quy mơ hình: 141 Phương pháp nghiên cứu - Sử dụng phương pháp khảo sát thị trường để xác định yếu tố ảnh hưởng đến giá thuê hộ dịch vụ địa bàn thành phố Hồ Chí Minh - Sử dụng phương pháp vấn chuyên gia để xác định yếu tố ảnh hưởng đến giá thuê hộ dịch vụ địa bàn thành phố Hồ Chí Minh - Tham khảo, điều tra, thu thập số liệu giao dịch thuê hộ dịch vụ thành công thị trường - Sử dụng phần mềm Eview 8.0 để chạy mơ hình có ý nghĩa từ liệu thu thập Ý nghĩa thực tiễn đề tài Kết nghiên cửu cho thấy thực tế, yếu tố khác ảnh hưởng đến giá thuê hộ dịch vụ Từ mô hình hồi quy thành lập phục vụ cho mục đích xác định giá thuê phù hợp người cho thuê sở để người thuê xem xét giá thuê trước định thuê hộ Kết cấu đề tài Chương 1: CƠ SỞ LÝ LUẬN Chương 2: THỰC TRẠNG THỊ TRƯỜNG CĂN HỘ DỊCH VỤ TẠI THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH Chương 3: PHÂN TÍCH CÁC YẾU TỐ TÁC ĐỘNG ĐẾN GIÁ THUÊ CĂN HỘ DỊCH VỤ Chương 4: KẾT LUẬN VÀ KHUYẾN NGHỊ Chương 1: CƠ SỞ LÝ LUẬN 1.1 CƠ SỞ LÝ LUẬN BẤT ĐỘNG SẢN 1.1.1 Bất động sản hộ dịch vụ Khái niệm: Loại hình bất động sản hộ dịch vụ xuất hiện, vào hoạt động chuyên nghiệp quan tâm nghiên cứu Việt Nam vào năm gần đây, mà kinh tế đất nước mở cửa hội nhập vào kinh tế toàn cầu Hiện nay, chưa có định nghĩa thức hộ dịch vụ Nhà nước quy định cách rõ ràng văn pháp lý hành Trên thực tế, số lượng nghiên cứu loại hình bất động sản hộ dịch vụ cho thuê trường đại học hạn chế, chí chưa có nghiên cứu liên quan đề tài Khách hàng mục tiêu thị trường hộ dịch vụ cho thuê mang tính chất chun biệt ngun nhân dẫn đến lí Các nghiên cứu loại hình bất động sản chủ yếu đến từ công ty tư vấn dịch vụ bất động sản hàng đầu CBRE, Colliers International Savills Theo cách tiếp cận cơng ty CBRE, loại hình bất động sản hộ dịch vụ định nghĩa sau: Bất động sản hộ dịch vụ loại hình khu hộ xây dựng quản lý chủ đầu tư (cá nhân công ty, nước nước ngoài) với mục tiêu cuối cho thuê để tạo lợi nhuận, để bán Căn hộ dịch vụ cung cấp dịch vụ trọn gói cho nhu cầu sống sinh hoạt khách thuê Đối tượng khách hàng mục tiêu mà loại hình bất động sản hướng tới chuyên gia người nước sinh sống làm việc Việt Nam Dựa vào tiêu chuẩn dịch vụ mà hộ dịch vụ mang lại, thị trường bất động sản hình thành nhóm hộ dịch vụ theo phân hạng sau: - Căn hộ dịch vụ hạng A (cao cấp): Bên cạnh dịch vụ cao cấp phục vụ cho sống sinh hoạt, hộ dịch vụ cao cấp cung cấp thêm tiện nghi hạng sang vệ sinh hộ ngày, nhà quản lý chủ đầu tư hãng quản lý bất động sản chuyên nghiệp CBRE, Colliers International, Crushman& Wakefield, JLL… chỗ đỗ xe hơi, bể bơi tràn bờ, sauna, trung tâm thể thao, mua sắm, khu vui chơi trẻ em, spa, sân chơi tennis…Hiện thành phố Hồ Chí Minh, khu hộ hạng sang có số lượng hạn chế, kể đến Inter Continental, Norfolk Mansion, Sedona Suits, Diamond Plaza, Saigon Sky Garden (Quận 1), Indochine Park Tower (Quận 3), Xi Riverview Palace, Riverside (Quận 2)… - Căn hộ dịch vụ hạng B (trung cấp): Ngoài dịch vụ kèm giá thuê, hộ dịch vụ phân hạng trung cấp trang bị thêm dịch vụ bảo vệ 24/24, sân vườn, máy phát điện, khu hộ quản lý chủ đầu tư uy tín hãng quản lý bất động sản chuyên nghiệp kể đến CBRE, Savills, Colliers International…Tiêu biểu cho hộ dịch vụ phân hạng trung cấp Somerset Nguyen Thi Minh Khai, Somerset HCMC, Lancaster (Quận 1), Garden View Court, Sherwood, Saigon Pavillon, An Phu Plaza (Quận 3), Ava Residence, Vista Somerset (Quận 2), Crescent, Water front (Quận 7) - Căn hộ dịch vụ hạng C (thấp cấp): Căn hộ trang bị dịch vụ kèm dịch vụ bảo vệ, hộ tiện nghi mức độ trung bình, truyền hình cable, phòng tắm rộng rãi Các khu hộ dịch vụ hạng C hầu hết chủ đầu tư nước xây dựng quản lý, diện tích nhỏ, khơng có nhiều dịch vụ nâng cao kèm Các hộ dịch vụ hạng C chiếm số lượng lớn tổng số hộ dịch vụ hữu thị trường thành phố Hồ Chí Minh Bảng 1.1: Điểm khác hộ dịch vụ hộ không dịch vụ Căn hộ dịch vụ Được sở hữu trực tiếp nhà đầu tư, khu hộ xây dựng thuê Thuộc thể chế quản lý cho thuê Cung cấp đầy đủ dịch vụ quản lý hộ, bao gồm dịch vụ dọn dẹp hộ (housekeeping) Căn hộ không dịch vụ Được sở hữu cá nhân công ty Thuộc thể chế quản lý, sở hữu cho thuê lại Hầu không cung cấp sẵn dịch vụ quản lý, dịch vụ dọn dẹp hộ (housekeeping) thương lượng muốn Không trang bị nội thất trang bị theo thị hiếu cá nhân chủ sở hữu người thuê Thời hạn hợp đồng: tối thiểu 12 tháng Đặt cọc: tháng Thanh toán: tháng, q thỗ thuận Hố đơn tốn tháng tiền thuê hộ phí sử dụng dịch vụ tách biệt nhau, cụ thể: Những dịch vụ bao gồm: dịch vụ có tồ nhà Những dịch vụ khơng bao gồm: phí quản lý, tiền điện, nước, phí dọn dẹp, ADSL, TV cable, phí điện thoại, dịch vụ thư giãn gym, sauna Trang bị đầy đủ nội thất đồng toàn khu hộ, phù hợp với phân hạng hộ Thời hạn hợp đồng: linh hoạt theo ngày, tháng đến tối đa 24 tháng Đặt cọc: tháng Thanh tốn: thơng thường tháng thỗ thuận Hoá đơn toán tháng bao gồm tiền thuê hộ dịch vụ kèm hộ, cụ thể: Những dịch vụ bao gồm: phí quản lý, tiền điện, nước (trong hạn mức cho phép), phí dọn dẹp, ADSL, TV cable, phí điện thoại nội thành, miễn phí dịch vụ thư giãn gym, sauna Những dịch vụ khơng bao gồm: phí bãi đỗ xe, giặt là, phục vụ bữa sáng Các đại diện: Inter Continental, Các đại diện: Avalon, Sailing Tower, Diamond Plaza, Sedona Suites, Saigon Pearl, City Garden, The Estella, Norfolk, Somerset, An Phu Plaza The Vista Nguồn: Nghiên cứu tác giả 1.2 CƠ SỞ LÝ LUẬN VỀ THỊ TRƯỜNG CĂN HỘ DỊCH VỤ 1.2.1 Khái niệm thị trường hộ dịch vụ Thị trường hộ dịch vụ phận cấu thành thị trường bất động sản, thị trường hộ dịch vụ thức hình thành Việt Nam từ năm 1995 nên nghiên cứu thị trường hạn chế, nghiên cứu chủ yếu công ty dịch vụ bất động sản đa quốc gia tiến hành, phục vụ cho mục đích nghiên cứu tư vấn Thị trường hộ cho thuê khu vực Châu Á: - Cùng với kinh tế phát triển tốc độ tăng trưởng thần kì, Nhật Bản có cho riêng ngành dịch vụ cho th hộ vào năm 1980 Ban đầu, hộ phục vụ cho nhu cầu ăn ở, nghỉ ngơi khu nhà tiếp khách công ty, cho chuyên gia nước nhân viên trung thành, người sống xa cơng ty Lúc giờ, tòa nhà hộ kèm với sở vật chất hạn chế dịch vụ tối thiểu khơng có yếu tố dịch vụ yêu cầu - Vào năm 1990, chứng kiến lên quốc gia công nghiệp khu vực Đông Á Đông Nam Á, ví rồng nhỏ, hổ Châu Á Đài Loan, Hong Kong, Hàn Quốc, Singapore, Malaysia, Thái Lan, làm cho việc đầu tư vào thị trường trở nên hấp dẫn Cùng với sống đầu tư đó, kinh doanh hộ dịch vụ dần tạo thị trường cho quốc gia - Nhìn thấy tỷ suất sinh lợi cao từ kinh doanh hộ dịch vụ cho thuê, chủ đầu tư hãng quản lý bất động sản chuyên nghiệp, mà tiên phong Ascott, Somesert, Crushman& Wakefield, HVS, CBRE, lường trước nhu cầu khách thuê tiêu chuẩn yêu cầu tối thiểu loại hình bất động sản này, để cung cấp hộ tiện nghi, an tồn dịch vụ có liên quan, từ hình thành nên thị trường hộ dịch vụ cho thuê vững có sức lan toả toàn Châu Á Thị trường hộ cho thuê Việt Nam: Với việc gỡ bỏ lệnh cấm vận thương mại Hoa Kỳ Việt Nam vào khoảng năm 1995, thương hiệu hộ dịch vụ tiếng hãng quản lý bất động sản chuyên nghiệp bắt đầu vào Việt Nam thành phố then chốt Hà Nội thành phố Hồ Chí Minh để khám phá hình thành thị trường hộ dịch vụ cho thuê Vào năm 1990, nhờ lợi chi phí xây dựng nhân cơng thấp nhiều so với chi phí hình thành tồ hộ tương tự quốc gia khác khu vực, nhà đầu tư xây dựng hộ hạng A sở hữu dịch vụ thông minh, Hà Nội thành phố Hồ Chí Minh, với ngân sách đạt tiêu chuẩn hạng B thấp giá thuê thành phố quốc tế Đây lợi ban đầu để thị trường hộ dịch vụ cho thuê Việt Nam tiếp cận dễ dàng với khách hàng mục tiêu 1.2.2 Vai trò thị trường hộ dịch vụ Các chuyên gia có xu hướng chọn thuê hộ dịch vụ thay thuê hộ không dịch vụ Nhu cầu hộ dịch vụ thành phố Hồ Chí Minh chun gia nước ngồi khách cơng tác tăng cao Tổng lượng hộ tiêu thụ tăng 8% năm, từ năm 2010 đến năm 2014 (theo thống kê Savills) Điều giải thích đặc điểm đặc biệt bất động sản hộ dịch vụ, cụ thể sau: - Các hộ dịch vụ có vị trí thuận tiện, chưa đến 15 phút lái xe để đến khu trung tâm tài thành phố, trường học quốc tế, bệnh viện… - Hợp đồng thuê có thời hạn linh hoạt - Việc toán xuất hoá đơn đỏ rõ ràng - Căn hộ dịch vụ cung cấp dịch vụ đa dạng, thỗi mái - Căn hộ dịch vụ có cách thức bố trí, trang bị nội thất phù hợp với văn hoá ngoại quốc - Căn hộ dịch vụ mang đến nhiều tiện ích kèm: thư viện, rạp chiếu bóng mini, hồ bơi… - Dễ dàng check-in check-out - Mang tính riêng tư 1.3 CÁC YẾU TỐ ẢNH HƯỞNG ĐẾN GIÁ THUÊ CĂN HỘ DỊCH VỤ 1.3.1 Khái niệm giá thuê hộ dịch vụ Giá thuê hộ dịch vụ, theo cách tiếp cận CBRE, định nghĩa người thuê sẵn lòng bỏ để thuê hộ dịch vụ kèm với nó, hay nói cách khác, giá thuê hộ dịch vụ chủ đầu tư đòi hỏi nhận cung cấp hộ cho thuê dịch vụ kèm Giá thuê hộ dịch vụ thông thường bao gồm hộ dịch vụ tương ứng với phân hạng hộ Giá thuê hộ bao gồm không bao gồm thuế giá trị gia tăng VAT tiện ích nâng cao bổ sung tương ứng với phân hạng hộ dịch vụ Xét phương thức toán, ban đầu, người thuê bắt buộc phải đặt cọc khoảng tiền tương ứng với hai tháng tiền thuê hộ dịch vụ, toán tiền thuê vào cuối tháng cuối quý quy định rõ hợp đồng thuê, nhận lại khoản đặt cọc ban đầu sau kết thúc thời hạn thuê Trên thực tế, hoá đơn toán hàng tháng bao gồm tiền thuê hộ dịch vụ kèm hộ, cụ thể: - Những dịch vụ bao gồm: phí quản lý, tiền điện, nước (trong hạn mức cho phép), phí dọn dẹp, ADSL, TV cable, phí điện thoại nội thành, miễn phí dịch vụ thư giãn gym, sauna - Những dịch vụ không bao gồm: phí bãi đỗ xe, giặt là, phục vụ bữa sáng 1.3.2 Các yếu tố ảnh hưởng đến giá thuê hộ dịch vụ Các yếu tố ảnh hưởng đến giá thuê hộ dịch vụ chia thành ba nhóm trình bày cụ thể sau đây: - - - Nhóm yếu tố kinh tế-xã hội: Sự diễn biến tình hình kinh tế-xã hội có tác động to lớn thị trường bất động sản nói chung thị trường hộ dịch vụ nói riêng Tình hình kinh tế thay đổi kéo theo tăng lên hay sụt giảm phía cung phía cầu, từ đó, cách gián tiếp, tác động đến giá thuê hộ dịch vụ Nhóm yếu tố bên ngồi: + Vị trí: Vị trí kinh tế yếu tố quan trọng ảnh hưởng mật thiết đến giá thuê hộ dịch vụ ảnh hưởng mật thiết yếu tố bên khác Vị trí kinh tế bao gồm mức độ phát triển cơng trình phụ trợ, sở hạ tầng xung quanh, khoảng cách đến quận trung tâm (CBD), mức độ dễ dàng tiếp cận khách hàng mục tiêu + Chất lượng môi trường: Chất lượng môi trường ảnh hưởng đến giá thuê hộ dịch vụ theo hai khía cạnh yếu mơi trường tự nhiên môi trường nhân văn Chất lượng môi trường tự nhiên kể đến nhiễm khơng khí, ô nhiễm tiếng ồn, ô nhiễm nguồn nước sinh hoạt…Chất lượng mơi trường nhân văn đề cập đến trình độ học vấn, nghề nghiệp hay mức thu nhập khu dân cư mức độ an ninh xung quanh + Giao thông: Điều kiện giao thông ảnh hưởng đến giá thuê hộ dịch vụ thông qua thời gian di chuyển đến quận trung tâm (CBD) quận phát triển khác, độ tiện lợi sở hạ tầng giao thông, mạng lưới giao thông phương tiện giao thông công cộng + Cơ sở hạ tầng phụ trợ xung quanh: Căn hộ nằm tổng thể sở hạ tầng phát triển giúp tăng cường tiện lợi phương diện tiếp cận cho hộ Nhóm yếu tố nội tại: + Diện tích: Diện tích hộ dịch vụ phải phù hợp với nhu cầu khách thuê, diện tích lớn nhỏ không dễ dàng việc kí kết hợp đồng khó phù hợp ngân sách khách th, nên diện tích có ảnh hưởng đến giá thuê hộ dịch vụ + Số phòng ngủ: Số phòng ngủ hộ dịch vụ phải phù hợp với nhu cầu khách thuê, số phòng ngủ q nhiều q so với nhu cầu th khơng dễ dàng việc kí kết hợp đồng khó phù hợp ngân sách khách th, nên số phòng ngủ có ảnh hưởng đến giá thuê hộ dịch vụ + Phân hạng: Yếu tố phân hạng tác động đến chất lượng hộ mà định chất lượng gói dịch vụ kèm thể vị xã hội khách hàng Vì vậy, yếu tố phân hạng có ảnh hưởng định đến giá thuê hộ dịch vụ + Uy tín chủ đầu tư, nhà quản lý danh tiếng hộ dịch vụ: Uy tín chủ đầu tư, nhà quản lý tạo nên danh tiếng hộ dịch vụ, tạo thành thương hiệu tâm trí khách thuê Thương hiệu có tác động đến giá thuê hộ dịch vụ + Cảnh quan, tầm nhìn: Tầm nhìn đẹp mang lại từ yếu tố khác vị trí, mơi trường xung quanh tầm cao hộ Các khách thuê Châu Á, đặc biệt người trẻ tuổi có xu hướng quan tâm đến hộ dịch vụ có cảnh quan đẹp mắt Vì vậy, cảnh quan tầm nhìn đẹp có ảnh hưởng đến giá thuê hộ dịch vụ + Tiếp cận dễ dàng với khách thuê mục tiêu: Các hộ dịch vụ nằm vị trí thuận lợi, tiếp cận đối tượng khách thuê mục tiêu dễ dàng sẻ có lợi so sánh với hộ phân hạng khác tạo lợi nội việc đưa giá thuê hộ 1.4 PHƯƠNG PHÁP XÁC ĐỊNH GIÁ THUÊ CĂN HỘ DỊCH VỤ 1.4.1 Phương pháp so sánh cặp Cơ sở lý luận: Các cặp giao dịch hiểu giao dịch hai tài sản, lý tưởng giống hệt nhau, ngoại trừ số điểm khác biệt (ví dụ vị trí), mà hữu giải thích khác giá bán tài sản Phương pháp cho phép tính tốn điều chỉnh theo đặc trưng nêu sử dụng kết để tiến hành điều chỉnh giá bán tài sản so sánh tài sản thẩm định Các bước tiến hành phương pháp: Bước 1: Điều tra giá thuê tài sản có đặc điểm tương tự, yếu tố ảnh hưởng đến giá thuê hộ Bước 2: Lựa chọn tài sản mang tính đại diện cao, có đặc điểm hồn tồn giống khác đặc điểm nhất, tiến hành phân tích, so sánh, điều chỉnh yếu tố gây nên khác biệt giá thuê tài sản chọn Phương pháp so sánh cặp sử dụng có tính thuyết phục cao liệu có được lấy trực tiếp từ thị trường bất động sản 1.4.2 Phương pháp sử dụng mơ hình hồi quy việc vệc xác định giá thuê hộ dịch vụ Cơ sở lý luận: Phương pháp dựa sở tốn phân tích hồi quy, sở giao dịch thu thập thị trường sơ cấp xác định mức độ ảnh hưởng yếu tố khác lên giá cho thuê hộ dịch vụ để từ làm sở phục vụ cho công tác dự báo, định giá hàng loạt Phạm vi áp dụng yêu cầu phương pháp: Phạm vi áp dụng: Phương pháp áp dụng bất động sản thường xuyên phát sinh giao dịch thị trường đối tượng nghiên cứu hộ dịch vụ, yếu tố tác động đến giá bán giá thuê dễ dàng tìm Yêu cầu phương pháp: Các thông tin thu thập phải đầy đủ xác, kiểm chứng thực tế Vì phương pháp tốn học nên người tiến hành nghiên cứu phải có kiến thức tốt toán học, cụ thể toán hồi quy, sử dụng tin học việc thành lập mơ hình hồi quy Các bước tiến hành phương pháp: Bước 1: Điều tra giá thuê tài sản tương tự, yếu tố ảnh hưởng đến giá thuê hộ Bước 2: Lựa chọn mơ hình hồi quy phù hợp để xem xét mức độ ảnh hưởng yếu tố đến giá thuê bất động sản Bước 3: Xác định mơ hình tốt đánh giá mức độ ảnh hưởng yếu tố Bước 4: Xác định yếu tố bất động sản cần xác định giá thuê đưa mơ hình để xác định giá th bất động sản Dạng mơ hình hồi quy vận dụng: Mơ hình hồi quy xác định giá thuê bất động sản sử dụng mơ hình hồi quy đa biến có dạng tổng quát sau: Pi=β0+β1X1+β2X2+…+βnXn+ei Trong đó: Pi: Biến phụ thuộc thể giá thuê bất động sản lần quan sát thứ i β0: Tung độ góc mơ hình X1, X2,…,Xn: Các biến độc lập thể yếu tố tác động đến giá thuê bất động sản β1, β2,…, βn: Các hệ số hồi quy thể mức độ tác động yếu tố tương ứng đến giá thuê bất động sản ei: Giá trị giao động ngẫu nhiên hay sai số lần quan sát thứ i Việc hồi quy cần số lượng liệu lớn, cập nhật, minh bạch nhằm tạo kết có tính đại diện chung cho thị trường Các giả định mơ hình: Trong mơ hình hồi quy bao gồm hai phần phần kiểm soát phần ngẫu nhiên, ei biến ngẫu nhiên tuân thủ theo phân phối chuẩn, biến X 1, X2,…,Xnlà biến kiểm sốt hay gọi biến cho trước P i biến ngẫu nhiên Mơ hình hồi quy có giả định sau: - Giá trị kỳ vọng ei=0 - Khơng có tương quan - Phương sai đồng - Nhiễu ngẫu nhiên không tương quan với X1, X2,…,Xn - Khơng nhận dạng sai mơ hình Sự lụa chọn mơ hình: Có thể xây dựng nhiều mơ hình để xác định biến phụ thuộc P, ứng với mơ hình có biến độc lập Xi khác nhau, vấn đề số mơ hình đặt mơ hình tốt Thơng thường, việc lựa chọn mơ hình tốt thường dựa vào hệ số xác định R để giải thích mức ý nghĩa biến Xi biến P mơ hình, số cao biến X i giải thích tốt biến P, từ dẫn đến kết luận mơ hình tốt Tuy nhiên, cần phải lưu ý mơ hình hồi quy có nhiều thuộc tính, để đánh giá chất lượng mơ hình cần phải xem xét đồng thời thuộc tính Kiểm định hệ số biến độc lập: Để khẳng định yếu tố X i tác động đến P với độ tin cậy định, việc dựa vào kiểm định T quan trọng để kiểm tra mức ý nghĩa hệ số mơ hình Giả thiết H0: βi=0, H1: βi#0, trị số kiểm định tính tốn Tt có trị số tuyệt đối lớn Tc bác bỏ giả thiết H0, có nghĩa βi#0 yếu tố Xi thực tác động đến P Những điều cần ý phương pháp: - Yếu tố thời gian tác động lên gia thuê số liệu sử dụng cho mơ hình phải thống thời gian - Các đơn vị yếu tố phải đồng nhất: USD/m2, m2, phút… - Có thể sử dụng kiểm định khác để kiểm định mơ hình - Vì nguồn liệu dùng cho mơ hình hồi quy tương đối lớn kết hồi quy giá trị trung bình biến phụ thuộc sở giá trị biết trước biến độc lập, kết mang tính đại diện cho giá thuê bất động sản khu vực mức độ xác bất động sản cụ thể mang tính tương đối - Kết từ mơ hình hồi quy cần xen xét (biến phụ thuộc hay biến độc lập) thay đổi thay đổi đơn vị yếu tố điều kiện yếu tố khác khơng đổi Điều khơng hồn toàn thực tiễn thay đổi yếu tố kéo theo thay đổi tác động yếu tố khác lên giá thuê bất động sản 10 Đầu tiên, ta nhận thấy biến AROUND vừa khơng có ý nghĩa thống kê (prob=0.2912>>0.05), vừa sai dấu so với kỳ vọng nên bị loại khỏi mơ hình trước tiên Cơng thức hàm kết hồi quy là: Công thức hàm: ls pricetoarea c area district bedroom gradea gradeb gradea_area gradeb_area outlook easytofind traffic environment common Nhìn vào kết trên, ta thấy biến TRAFFIC sai dấu kỳ vọng khơng có ý nghĩa thống kê (prob=0.157>0.05) nên ta loại biến khỏi mơ hình Cơng thức hàm kết hồi quy là: Công thức hàm: ls pricetoarea c area district bedroom gradea gradeb gradea_area gradeb_area outlook easytofind environment common 55 Nhìn vào kết trên, ta thấy biến DISTRICT khơng có ý nghĩa thống kê (prob=0.8337>0.05) nên ta loại biến khỏi mơ hình Cơng thức hàm kết hồi quy là: Công thức hàm: ls pricetoarea c area bedroom gradea gradeb gradea_area gradeb_area outlook easytofind environment common 56 Nhìn vào kết trên, ta thấy biến EASYTOFIND khơng có ý nghĩa thống kê (prob=0.7712>0.05) nên ta loại biến khỏi mơ hình Cơng thức hàm kết hồi quy là: Công thức hàm: ls pricetoarea c area bedroom gradea gradeb gradea_area gradeb_area outlook environment common 57 Nhìn vào kết trên, ta thấy biến AREA khơng có ý nghĩa thống kê (prob=0.7109>0.05) nên ta loại biến khỏi mơ hình Cơng thức hàm mơ hình hồi quy mới: Cơng thức hàm: ls pricetoarea c bedroom gradea gradeb gradea_area gradeb_area outlook environment common 58 Nhìn vào kết trên, ta thấy biến OUTLOOK khơng có ý nghĩa thống kê (prob=0.3284>0.05) nên ta loại biến khỏi mơ hình Ngồi ta nghi ngờ biến ENVIRONMENT COMMON có đa cơng tuyến cao với nhau, biến nàyphải loại biến khỏi mơ hình Do biến ENVIRONMENT có prob lớn 0.082>0.05 nên ta loại biến koxi mơ hình Cơng thức hàm mơ hình hồi quy mới: Cơng thức hàm: ls pricetoarea c bedroom gradea gradeb gradea_area gradeb_area common 59 Sau nhiều lầnm hồi quy, ta loại bỏ tất biến khơng có ý nghĩa thống kê khỏi mơ hình hồi quy, mơ hình hồi quy viết lại sau: PRICETOAREA=13.90284 – 2.420771BEDROOM + 25.21895GRADEA + 15.62269GRADEB – 0.091555GRADEA_AREA – 0.078704GRADEB_AREA + 11.15764COMMON Mơ hình có R2 =0.775287 R2 hiệu chỉnh=0.765224 cho thấy mơ hình hồi quy có độ phù hợp cao Tuy nhiên, để mơ hình thật có ý nghĩa, ta cần tiến hành kiểm định mơ hình với loại: kiểm định tượng đa cộng tuyến, kiểm định tượng tự tương quan, kiểm định tượng phương sai thay đổi kiểm định phù hợp mơ hình Kiểm định mơ hình * Kiểm định tượng đa cộng tuyến Công thức hàm ma trận hệ số tương quan: Công thức hàm: cor bedroom gradea gradeb gradea_area gradeb_area common 60 Hiện tượng đa cộng tuyến xảy hệ số tương quan biến từ 0.8 trở lên Nhìn vào ma trận hệ số tương quan ta thấy hệ số tương quan biến độc lập với thấp, tất nhỏ 0.8 Do đó, ta kết luận mơ hình hồi quy không xảy tượng đa cộng tuyến * Kiểm định tượng tự tương quan Có nhiều cách để phát hiện tượng tự tương quan phương pháp đồ thị, kiểm định đoạn mạch, kiểm định Dubin-Waston, kiểm định Breusch-Godfrey nguyên tắc kinh nghiệm rút từ kiểm định Dubin-Waston Để đơn giản, theo nguyên tắc kinh nghiệm ta có: - Nếu 1