Giá trị cổ phần tại Công Ty Cổ Phần Điện Cơ

Thẩm định giá trị cổ phần của Công ty Cổ phần Điện Cơ tại thời điểm 31122018, có tính đến các sự kiện biến động lớn (nếu có) đến thời điểm lập báo cáo làm cơ sở cho Tổng Công ty Điện lực Thành phố Hồ Chí Minh TNHH xác định giá trị cổ phần tại Công ty Cổ phần Điện Cơ

CHỨNG THƯ THẨM ĐỊNH GIÁ GIÁ TRỊ CỔ PHẦN TẠI CÔNG TY CỔ PHẦN ĐIỆN CƠ (Theo phương pháp tài sản) Tại thời điểm 31/12/2018 MỤC LỤC TT Nội dung CHỨNG THƯ THẨM ĐỊNH GIÁ BÁO CÁO KẾT QUẢ THẨM ĐỊNH GIÁ Trang 1-8 09 - 128 I Thông tin chung - 10 II Những xác định giá trị doanh nghiệp 10 - 12 III Kết thẩm định giá trị cổ phần theo phương pháp tài sản 13 - 14 IV Phương pháp tính nguyên nhân tăng giảm 15 – 49 V Kết luận VI Nhận xét, kiến nghị, hạn chế điều kiện kèm theo 49 - 53 Bảng cân đối kế toán ngày 31/12/2018 54 - 55 Phụ lục số 1.1: Bảng tổng hợp kết kiểm kê xác định giá trị tài sản doanh nghiệp 56 – 57 Phụ lục số 1.2: Bảng tổng hợp kết kiểm kê xác định lại giá trị tài sản cố định doanh nghiệp 58 Phụ lục số 02: Bảng kiểm kê, đánh giá lại nhà cửa, vật kiến trúc 59 - 62 Phụ lục số 03: Bảng kiểm kê, đánh giá lại máy móc thiết bị 63 – 65 Phụ lục số 04: Bảng kiểm kê, đánh giá lại phương tiện vận tải 66 Phụ lục số 05: Bảng kiểm kê, đánh giá lại thiết bị quản lý 67 Phụ lục số 06: Bảng kiểm kê, đánh giá lại tài sản cố định khác 68 10 Phụ lục số 07: Bảng kiểm kê, đánh giá lại bất động sản đầu tư 69 – 70 11 Phụ lục số 08: Bảng kiểm kê, đánh giá khoản đầu tư dài hạn 12 49 71 72 Phụ lục số 09: Bảng kê công nợ phải thu dài hạn 13 Phụ lục số 10: Bảng kê tài sản dài hạn khác 14 Phụ lục số 11: Bảng kê công cụ, dụng cụ sử dụng 15 Phụ lục số 12: Bảng kê số dư tiền khoản tương đương tiền 16 Phụ lục số 13: Bảng kê công nợ phải thu 17 Phụ lục số 14: Bảng kê, đánh giá lại hàng tồn kho 18 Phụ lục số 15: Bảng kê tài sản ngắn hạn khác 19 Phụ lục số 16: Bảng kê công nợ phải trả 73 74 – 82 83 84 - 92 93 – 108 109 110 – 112 TT Nội dung 20 Phụ lục số 17.1: Bảng ước tính tổng giá trị tài sản vơ hình 113 21 Phụ lục số 17.2: Bảng tính Giá trị thương hiệu 22 Phụ lục số 17.3: Bảng tính Giá trị tiềm phát triển 114 118 23 Phụ lục số 17.4: Bảng tính giá trị quyền sở hữu trí tuệ 24 Phụ lục số 18: Bảng kê đất đai doanh nghiệp quản lý, sử dụng 121 122 25 Phụ lục số 19: Bảng khảo sát giá cho thuê văn phòng đường tháng 2, Quận 11, Tp HCM 123 124 26 Phụ lục số 20: Bảng khảo sát giá cho th văn phịng đường Tơ Ký, Quận 12, Tp HCM 125 126 27 Các tài liệu kèm theo khác 27.1 Giấy Chứng nhận Đăng ký doanh nghiệp số 056653 Sở Kế hoạch Đầu tư Thành phố Hồ Chí Minh cấp lần đầu ngày 27/12/1999 đăng ký thay đổi lần 13 ngày 13/05/2016 cho Công ty Cổ phần Điện Cơ 27.2 Trang 119 120 Báo cáo tài cho năm 2013 đến năm 2018 kiểm tốn Cơng ty Cổ phần Điện Cơ 27.3 Hồ sơ pháp lý lô đất Công ty Nhà nước cho thuê đất hình thức trả tiền thuê đất hàng năm Số: /2019/UHY - BCTĐG Hà Nội, ngày 05 tháng 07 năm 2019 CHỨNG THƯ THẨM ĐỊNH GIÁ Kính gửi: Tổng Cơng ty Điện lực TP.HCM TNHH Căn Hợp đồng Dịch vụ Thẩm định giá số 156/HĐDV-UHY ngày 14/06/2019 việc thẩm định giá trị cổ phần Công ty Cổ phần Điện Cơ thời điểm 31/12/2018 ký Tổng Công ty Điện lực TP.HCM TNHH với Cơng ty TNHH Kiểm tốn Tư vấn UHY Khách hàng, tài sản mục đích thẩm định giá: - Khách hàng thẩm định giá: + Tổng Công ty Điện lực TP.HCM TNHH + Địa chỉ: 35 Tôn Đức Thắng, phường Bến Nghé, Quận 1, TP.HCM + Điện thoại: (028) 22201189 - 22201177 Fax: (028) 22201176 - Tài sản thẩm định: Giá trị cổ phần Công ty Cổ phần Điện Cơ thời điểm 31/12/2018 - Mục đích thẩm định giá: Thẩm định giá trị cổ phần Công ty Cổ phần Điện Cơ thời điểm 31/12/2018, có tính đến kiện biến động lớn (nếu có) đến thời điểm lập báo cáo làm sở cho Tổng Công ty Điện lực Thành phố Hồ Chí Minh TNHH xác định giá trị cổ phần Công ty Cổ phần Điện Cơ Thời điểm thực thẩm định giá: - Tại thời điểm tháng 07 năm 2019 Căn thực thẩm định giá: - Luật Giá số 11/2012/QH13 ngày 20/06/2012 Quốc hội nước Cộng hoà xã hội chủ nghĩa Việt Nam - Nghị định số 89/2013/NĐ-CP ngày 06/08/2013 Chính phủ Quy định chi tiết thi hành số điều Luật Giá thẩm định giá - Thơng tư 38/2014/TT-BTC Bộ Tài việc hướng dẫn số điều Nghị định 89/2013/NĐ-CP ngày 06/08/2013 Chính phủ quy định chi tiết thi hành số điều Luật Giá thẩm định giá - Các Tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam Bộ Tài ban hành - Vận dụng Nghị định số 126/2017/NĐ-CP ngày 16/11/2017 Chính phủ chuyển doanh nghiệp Nhà nước Công ty trách nhiệm hữu hạn thành viên doanh nghiệp nhà nước đầu tư 100% vốn điều lệ thành công ty cổ phần; - Vận dụng Thông tư số 41/2018/TT-BTC ngày 04/05/2018 Bộ Tài hướng dẫn xử lý tài xác định giá trị doanh nghiệp cổ phần hóa thực chuyển doanh nghiệp 100% vốn Nhà nước thành công ty cổ phần; - Nghị định số 91/2015/NĐ-CP ngày 13 tháng 10 năm 2015 Chính phủ đầu tư vốn nhà nước vào doanh nghiệp quản lý sử dụng vốn, tài sản doanh nghiệp; - Nghị định số 32/2018/NĐ-CP ngày 08 tháng năm 2018 Chính phủ sửa đổi, bổ sung số điều Nghị định số 91/2015/NĐ-CP ngày 13 tháng 10 năm 2015 Chính phủ đầu tư vốn nhà nước vào doanh nghiệp quản lý sử dụng vốn, tài sản doanh nghiệp; - Thông tư số 219/2015/TT-BTC ngày 31 tháng 12 năm 2015 Bộ Tài hướng dẫn số nội dung Nghị định số 91/2015/NĐ-CP ngày 13 tháng 10 năm 2015 Chính phủ đầu tư vốn nhà nước vào doanh nghiệp quản lý, sử dụng vốn, tài sản doanh nghiệp; - Thông tư số 59/2018/TT-BTC ngày 16/07/2018 Bộ trưởng Bộ Tài sửa đổi, bổ sung số điều Thơng tư số 219/2015/TT-BTC đầu tư vốn nhà nước vào doanh nghiệp quản lý, sử dụng vốn, tài sản doanh nghiệp; - Nghị định 46/2014/NĐ-CP ngày 15/05/2015 Chính phủ quy định thu tiền thuê đất, thuê mặt nước văn sửa đổi, bổ sung, thay (nếu có); - Thơng tư số 77/2014/TT-BTC ngày 16/06/2014 Bộ Tài hướng dẫn số điều Nghị định 46/2014/NĐ-CP ngày 15/05/2015 Chính phủ quy định thu tiền thuê đất, thuê mặt nước văn sửa đổi, bổ sung, thay (nếu có); - Thơng tư số 13/LB-TT ngày 18/04/1994 Liên Bộ Xây dựng - Tài Vật giá Chính phủ việc hướng dẫn phương pháp xác định giá trị lại nhà việc bán nhà thuộc sở hữu Nhà nước cho người thuê; - Quyết định số 238/BXD-VKT ngày 29/09/1989 Bộ trưởng Bộ Xây dựng việc ban hành bảng giá nhà vật kiến trúc thông dụng dùng kỳ kiểm kê đánh giá lại vốn sản xuất kinh doanh sở sản xuất kinh doanh vào 0h ngày 01/01/1990; - Quyết định số 82/QĐ-SXD-KTXD ngày 20/01/2016 Sở Xây dựng Thành phố Hồ Chí Minh việc Công bố Chỉ số giá xây dựng từ tháng 10 đến tháng 12; Quý IV năm 2015; - Quyết định số 80/QĐ-SXD-KTXD ngày 12/01/2017 Sở Xây dựng Thành phố Hồ Chí Minh việc Cơng bố Chỉ số giá xây dựng từ tháng 10/2016 đến tháng 12/2016; Quý IV/2016 năm 2016; - Công văn số 1326/BXD-QLN ngày 08/08/2011 Bộ Xây dựng việc hướng dẫn kiểm kê, đánh giá lại giá trị tài sản cố định nhà cửa, vật kiến trúc; - Công văn số 1172/BXD-KTXD ngày 20/07/2012 Bộ Xây dựng việc xác định tỷ lệ chất lượng lại nhà, cơng trình xây dựng; - Cơng văn số 6096/BGTVT-KHCN ngày 28/09/2011 Bộ Giao thông vận tải việc hướng dẫn kiểm kê, đánh giá lại giá trị tài sản phương tiện vận tải, thiết bị chuyên ngành giao thông vận tải; - Công văn số 5807/BCT-TC ngày 29/06/2011 Bộ Công thương việc hướng dẫn kiểm kê, đánh giá lại giá trị tài sản máy móc, thiết bị; - Nghị định số 15/2013/NĐ-CP ngày 06/02/2013 Chính phủ việc quản lý chất lượng cơng trình xây dựng; - Thơng tư số 10/2013/TT-BTC ngày 25/07/2013 Bộ Xây dựng Quy định chi tiết số nội dung quản lý chất lượng cơng trình xây dựng; - Thông tư số 45/2013/TT-BTC ngày 25/04/2013 Bộ Tài ban hành Hướng dẫn chế độ quản lý, sử dụng trích khấu hao tài sản cố định; - Thông tư số 147/2016/TT-BTC ngày 13 tháng 10 năm 2016 sửa đổi, bổ sung số điều Thông tư số 45/2013/TT-BTC; - Quyết định số 706/QĐ-BXD ngày 30/06/2017 Bộ Xây dựng việc Công bố Tập Suất đầu tư xây dựng cơng trình giá xây dựng tổng hợp phận kết cấu cơng trình năm 2016; - Quyết định số 66/2012/QĐ-UBND ngày 18/12/2012 Ủy Ban Nhân dân Tp Hồ Chí Minh ban hành biểu giá chuẩn suất vốn đầu tư phần xây dựng công trình địa bàn Tp Hồ Chí Minh; - Cơng văn số 1963/SXD-KTXD ngày 02/02/2016 Sở Xây dựng Thành phố Hồ Chí Minh việc tính tốn quy đổi suất vốn đầu tư phần xây dung thời điểm năm 2016 Biểu giá chuẩn Quyết định số 66/2012/QĐUBND ngày 28/12/2012 Ủy Ban Nhân dân Tp Hồ Chí Minh; - Quyết định số 194/QĐ-SXD-KTXD ngày 05/02/2018 Sở Xây dựng thành phố Hồ Chí Minh việc công bố số giá xây dựng tháng 10 đến tháng 12, quý IV năm 2017 địa bàn Thành phố Hồ Chí Minh; - Quyết định số 12/QĐ-SXD-KTXD ngày 09/01/2019 Sở Xây dựng thành phố Hồ Chí Minh việc cơng bố số giá xây dựng năm 2018 địa bàn Thành phố Hồ Chí Minh - Giấy Chứng nhận Đăng ký doanh nghiệp số 056653 Sở Kế hoạch Đầu tư Thành phố Hồ Chí Minh cấp lần đầu ngày 27/12/1999 đăng ký thay đổi lần 13 ngày 13/05/2016; - Quyết định thành lập hội đồng kiểm kê ngày 31/12/2018; - Báo cáo tài kiểm tốn năm 2014, 2015, 2016, 2017 2018; - Các biên kiểm kê thực tế tài sản Công ty Cổ phần Điện Cơ với Cơng ty TNHH Kiểm tốn Tư vấn UHY; - Các Thơng báo đóng tiền th đất hàng năm; - Hợp đồng họp tác kinh doanh ngày 31/12/2016 Công ty Cổ phần Điện Cơ Công ty Cổ phần Ơ Tơ Kim Thanh việc đầu tư hợp tác kinh doanh ô tô dịch vụ kèm thời hạn năm từ năm 2017 đến năm 2022; - Kết khảo sát thông tin thị trường liên quan đến tài sản định giá; - Hợp đồng Dịch vụ Thẩm định giá số 156/HĐDV-UHY ngày 14/06/2019 việc thẩm định giá trị cổ phần Công ty Cổ phần Điện Cơ thời điểm 31/12/2018 ký Tổng Công ty Điện lực Tp Hồ Chí Minh TNHH với Cơng ty TNHH Kiểm tốn Tư vấn UHY; - Các hồ sơ liên quan đến danh mục tài sản; - Và tài liệu có liên quan khác Thơng tin tài sản cần thẩm định giá: Đặc điểm pháp lý: Các tài sản Công ty Cổ phần Điện Cơ đầu tư mua sắm, điều chuyển có quyền sở hữu, sử dụng Đơn vị sử dụng: Tất tài sản cần thẩm định giá tài sản Công ty Cổ phần Điện Cơ sử dụng Giá trị phi thị trường: Giá trị phi thị trường: mức giá ước tính tài sản xác định theo khác với giá trị thị trường tài sản có thị trường giao dịch hạn chế xác định thông qua xác định giá trị doanh nghiệp, vốn chủ sở hữu Cách tiếp cận, phương pháp thẩm định giá: Thẩm định viên sử dụng phương pháp tài sản để thẩm định giá Phương pháp tài sản thuộc cách tiếp cận từ chi phí Kết thẩm định giá: Trên sở tài liệu khách hàng cung cấp đánh giá, phân tích cụ thể, với phương pháp thẩm định giá áp dụng tính tốn, thu thập, Cơng ty TNHH Kiểm tốn Tư vấn UHY thông báo kết Thẩm định giá giá trị cổ phần Công ty Cổ phần Điện Cơ thời điểm 31/12/2018 sau: a) Tổng giá trị tài sản thực tế doanh nghiệp 286.951.116.425 đồng b) Tổng giá trị thực tế vốn chủ sở hữu 241.509.449.549 đồng c) Giá trị thực tế 01 (một) cổ phần Công ty Cổ phần Điện Cơ 63.879 đồng (Chi tiết xem Báo cáo kết thẩm định giá trị cổ phần Công ty Cổ phần Điện Cơ ngày 31/12/2018 kèm theo) Kết thẩm định giá trị cổ phần xác nhận giá trị tài sản có đặc điểm pháp lý đặc điểm mục cho mục đích xác định theo yêu cầu Tổng Công ty Điện lực TP.HCM TNHH ghi mục Chứng thư thẩm định giá thời điểm địa điểm thẩm định giá Những hạn chế kèm theo kết thẩm định giá: - Kết thẩm định giá sử dụng cho “Mục đích thẩm định giá” theo yêu cầu khách hàng ghi Mục Báo cáo thẩm định giá Khách hàng phải hoàn toàn chịu trách nhiệm sử dụng sai mục đích yêu cầu - Chứng thư thẩm định giá khơng có giá trị chứng nhận quyền sở hữu tài sản, không đưa ý kiến thủ tục đầu tư xây dựng cơng trình - Tài sản thẩm định giá cầm cố chấp hay chưa không thuộc phạm vi Chứng thư thẩm định giá - Tổng Công ty Điện lực TP.HCM TNHH, Công ty Cổ phần Điện Cơ chịu trách nhiệm tính xác, trung thực số liệu Báo cáo tài chính, Báo cáo kiểm kê thực tế tài sản trước định giá thời điểm ngày 31/12/2018 - Công ty Cổ phần Điện Cơ chưa Cơ quan thuế tra tốn thuế năm 2017 2018 Theo đó, sau kiểm tra có kết tra tốn thuế năm 2017 2018 có phát sinh thêm khoản chênh lệch nghĩa vụ thuế Nhà nước điều chỉnh vào kết thẩm định cho phù hợp - Tại thời điểm thẩm định giá trị cổ phần, Công ty Cổ phần Điện Cơ chưa tiến hành đối chiếu xác nhận đầy đủ khoản công nợ phải thu ngắn hạn dài hạn với tỷ lệ đối chiếu xác nhận 75,802% số dư chưa đối chiếu 9.660.204.123 đồng, khoản phải trả ngắn hạn dài hạn với tỷ lệ đối chiếu xác nhận 83,802% số dư chưa đối chiếu 7.000.242.471 đồng (trong khoản cổ tức phải trả cho cổ đơng 1.549.507.150 đồng, lại khoản phải trả khác) Công ty cam kết khoản công nợ thực tế Công ty ngày 31/12/2018 có trách nhiệm tiếp tục đối chiếu khoản cơng nợ phải thu, phải trả lại Sau thu thập đầy đủ biên đối chiếu công nợ, có chênh lệch làm rõ điều chỉnh cho phù hợp - Đối với số dư dự phịng phải thu khó địi ngày 31/12/2018 5.353.052.194 đồng, khoản phải thu hạn toán liên quan đến khoản phải thu khách hàng, trả trước cho người bán khoản phải thu khác Tuy nhiên, Thẩm định viên chưa thu thập đầy đủ sở để đánh giá khả thu hồi thực tế khoản tổn thất thực tế khoản phải thu lập dự phòng theo quy định Căn theo quy định Nghị định 126/2018/NĐ-CP, chúng tơi xem xét hồn nhập 100% giá trị cơng nợ phải thu trích lập dự phòng 5.353.052.194 đồng - Đối với tài sản loại máy móc thiết bị cịn lại loại giàn quay trụ, khuôn quay trụ điện, Máy bô đầu thép pc wire, Bàn kiểm chuẩn điện kế, Cẩu trục năm tài sản cố định loại xe chưa có hồ sơ chi tiết kỹ thuật thông tin đầy đủ đặc điểm kỹ thuật máy, xe cũ khơng cịn giao dịch thị trường, nên Thẩm định viên thu thập thông tin nguyên giá thị trường thời điểm thẩm định giá Theo đó, Thẩm định viên khơng có sở để xác định giá thị trường cho cho tài sản mà giá trị tài sản xác định lại theo nguyên giá sổ sách mua ban đầu Công ty nhân (x) với tỷ lệ chất lượng lại thực tế tài sản thời điểm thẩm định - Những hạn chế xác định giá trị lợi quyền thuê đất hàng năm Khu số 6, Đường 3/2, Phường 15, Quận 11, Tp Hồ Chí Minh khu đất số 124 đường Tô Ký, Phường Tân Chánh Hiệp, Quận 12, Tp Hồ Chí Minh với hình thức Nhà nước cho thuê đất trả tiền thuê hàng năm Công ty Cổ phần Điện Cơ sau: + Hiện trạng quyền sử dụng đất khu đất đường tháng 2, Quận 11 Công ty Cổ phần Điện Cơ đất để làm văn phòng làm việc đất đầu tư xây dựng cao ốc văn phòng làm việc có thời hạn th trả tiền hàng năm cịn lại 39 năm Việc ước tính xác định giá trị lợi quyền sử dụng đất hàng năm Công ty Cổ phần Điện Cơ giả định cở sở mục đích sử dụng đất xây dựng th với diện tích khu văn phịng, nhà xưởng Công ty CP Điện Cơ cho thuê 3.250m2 tổng diện tích khu đất bao gồm phần lộ giới 4.259,4m2 (đất thuộc phạm vi lộ giới 281m2); phần diện tích đất cịn lại 1.009,4 m2 nằm phía bên lơ đất Công ty tiếp tục sử dụng làm văn phòng phục vụ cho hoạt động sản xuất kinh doanh Công ty với giả định chuyển đổi sang đất cho thuê văn phòng Đối với khu đất đường Tơ Ký, Quận 12 với diện tích 11.802,5 m2 dùng làm Xưởng sản xuất trụ điện có thời hạn thuê đất 15 năm thời hạn thuê lại đến hết năm 2020, việc xác định giá trị lợi khu đất với giả định chuyển đổi mục đích sang đất cho th văn phịng Theo đó, việc chuyển đổi mục đích sử dụng diện tích đất có thực hay không phụ thuộc vào kết làm việc Công ty Cổ phần Điện Cơ quan Nhà nước có thẩm quyền + Do khơng có thơng tin giá trị tiền th đất phải trả Nhà nước hàng năm tương lai đến hết thời hạn th đất nên chúng tơi chưa có sở để xác định xác số tiền thuê đất phải trả cho năm tương lai Đồng thời, thị trường nhà, đất diễn biến phức tạp lường trước biến động bất thường giá trị tương lai, với giả định tốc độ tăng trưởng khoản doanh thu cho thuê chi phí tiền thuê đất năm tương lai dự báo dựa diễn biến thị trường tương lai dựa vào tỷ lệ lạm phát năm qua, khoản chi phí quản lý khác phát sinh nhỏ khơng đáng kể giả định Tổng Công ty Điện lực Tp Hồ Chí Minh thống thơng qua Do đó, giả định, ước tính thay đổi ảnh hưởng đến kết Báo cáo kết thẩm định giá trị lợi quyền thuê đất theo hình thức Nhà nước cho thuê đất trả tiền hàng năm Công ty Cổ phần Điện Cơ Theo đó, người sử dụng Chứng thư cần xem xét, cân nhắc trước đưa định liên quan + Giá cho thuê thị trường phụ thuộc vào nhiều yếu tố, thị trường bất động sản hoạt động không ổn định; hoạt động giao dịch, chuyển nhượng, mua bán ngầm đất đai diễn phổ biến, thông tin không đầy đủ, phân tán, khơng minh bạch, chí mang nặng cảm tính, không phản ánh giá trị thực, thiếu sở liệu thị trường giá Bên cạnh đó, thị trường bất động sản ln có nhiều rào cản dẫn đến khó tiếp cận thơng tin chi tiết quy hoạch, thuế, giao dịch Tình trạng gây nhiều khó khăn cho cơng tác thu thập, phân tích, xử lý sử dụng thơng tin để tính tốn Thêm vào đó, khu đất Công ty Cổ phần Điện Cơ cho thuê với diện tích lớn, thuộc vào nhiều yếu tố Vì vậy, hạn chế thu thập, xử lý thông tin giá cho thuê thị trường ảnh hưởng đáng kể đến kết thẩm định Theo đó, vào nội dung trên, tổ chức tư vấn lập bảng chi tiết điều chỉnh yếu tố khác biệt giá cho thuê sau điều chỉnh dựa đặc điểm khu đất sở hạ tầng khu đất Quận 12 Công ty Cổ phần Điện Cơ tài sản so sánh sau: 54 TT Yếu tố so sánh Địa Đơn giá đồng /m2/tháng Diện tích B Điều chỉnh B1 Thiết kế tịa nhà, diện tích th A Tỷ lệ điều chỉnh B2 Cơ sở hạ tầng khu vực Tỷ lệ Tỷ lệ điều chỉnh B3 Hạ tầng kỹ thuật, trang thiết bị, tiện ích bên Tỷ lệ điều chỉnh B4 Vị trí đất thuận tiện kinh doanh mua bán, Mặt tiền, giao thông, môi trường an ninh Tỷ lệ điều chỉnh Tổng tỷ lệ điều chỉnh Mức điều chỉnh C Giá dẫn C1 Giá trung bình C2 Chênh lệch với giá trung bình D Tổng hợp số liệu điều chỉnh Điều chỉnh gộp Số lần điều chỉnh Biên độ điều chỉnh Điều chỉnh Xác định giá cho thuê Công ty CP Điện Cơ theo mức giá thuê theo thị trường theo giá trung bình mức giá dẫn (đồng/m2/tháng) TSTĐ 124 đường Tô Ký, Phường Tân Chánh Hiệp, Quận 12, Tp.HCM So sánh Tòa nhà Genpacific, Quận 12 - nằm Khuôn viên Công nghệ phần mềm Quang Trung Chưa biết 213.000 338 m2 Mặt tiền đường Tô Ký khoảng 25m, tổng diện tích khu đất 11.802,5 m2 bao gồm nhà xưởng, nhà văn phòng, nhà kho, nhà để xe, hệ thống mái che nhà xường chủ yếu hệ thống đường nội -16,000% Đồng 100% 100% 0,000% Cịn mới, có hạ tầng chưa đầy đủ phải lắp đặt thêm Tổng quan cũ, có vết sơn bong tróc, có tiện ích khơng đầy đủ trang thiết bị văn phịng Tốt, Mặt tiền đường Tô Ký khoảng 25m, tổng diện tích khu đất 11.802,5 m2 bao gồm nhà xưởng, nhà văn phòng, nhà kho, nhà để xe, hệ thống mái che nhà xường hệ thống đường nội bộ, nằm gần doanh trại quân đội, nằm gần Điện lực, ngày khu dân cư 116.564 326 m2 Khu công viên Phần mềm Quang Trung, phường Tân Chánh Hiệp, Quận 12 Vị trí đẹp thuận tiện cho việc th văn phịng Văn phịng cho th diện tích 338 m2 Thiết kế tầng tầng hầm Đồng So sánh So sánh Nhà nguyên số A59 Mặt tiền Tô Ký Q.12 Tô Ký KP2, ĐTH, Q12 111.842 760 m2 Mặt tiền đường Tô Ký, Mặt tiền Tô Ký Q.12 nhà bao gồm trệt, gác 19 m, vị trí cực đẹp lửng nhỏ lầu thuận lợi, cách Nhà - Diện tích sàn tầng xưởng Điện Cơ 1,7 130m2 (5x26) km, cách ngã ba bầu - Diện tích lầu 50 m Văn phòng cho 92m2 (4x23) Diện tích gác thuê diện tích 760 m2 lửng 15m2 (5x3) -2,00% Đồng -2,00% Đồng 100% 100% 0,00% 0,00% Hạ tầng khơng đầy đủ, Khơng có đầy đủ, khơng có máy lạnh, trang phải tự tân trang, sửa thiết bị văn phòng chữa thêm -17,000% 10,00% 12,00% Khá tốt, Nằm tách biệt Tương đối tốt, gần hướng Khá tốt, gần hướng khu công viên Phần Quận 12 Quận Gị Vấp, Hóc Mơn, thuận tiện mềm Quang Trung, thuận tiền di chuyển, di chuyển, thích hợp phường Tân Chánh Hiệp, khu dân cư, thích hợp với với việc mở nhiều loại Quận 12 Vị trí đẹp thuận việc thuê mở nhiều loại hình kinh doanh tiện cho việc thuê văn hình kinh doanh hơn, nằm phòng làm dịch vụ, hướng gần Ngân hàng cầu vượt Quang Trung 12,000% -21,00% -44.730,00 168.270,00 5,00% 13,00% 15.153,37 131.717,79 8,00% 18,00% 20.131,56 131.973,56 -14,43% 9,31% 9,10% 95.850,00 12% - 17% (44.730) 19.815,95 2% - 13% 15.153 24.605,24 2% - 12% 20.132 143.987 144.000 Do sở hạ tầng trang thiết bị khu đất Xưởng sản xuất trụ điện Quận 12 Cơng ty Cổ phần Điện Cơ có nhiều đặc điểm khác biệt hệ thống hạ tầng kỹ thuật chưa đầy đủ gần cũ Nên điều chỉnh khác biệt giá cho thuê tương đối nhiều Theo đó, kết giá cho thuê thị trường sau 55 điều chỉnh cho yếu tố khác biệt tổ chức tư vấn xác định theo mức giá trung bình mức giá dẫn trên, cụ thể sau: * Giá cho thuê văn phòng thị trường khu đất đường Tơ Ký, Quận 12 sau điều chỉnh Diện tích khu đất (m2) Diện tích đất xác định giá trị lợi Số tháng Doanh thu cho thuê theo giá thị trường 01 năm Doanh thu cho thuê theo giá thị trường 01 tháng 144.000 đồng/tháng/m2 11.802,5 11.802,5 12 20.394.720.000 1.699.560.000 m2 m2 tháng đồng đồng/tháng c Lập bảng Doanh thu cho thuê theo giá thuê thị trường dự kiến bảng chi phí thuê đất dự kiến hàng năm phải trả Nhà nước để xác định giá trị chênh lệch lợi hàng năm đến hết thời hạn thuê đất Căn vào tiền thuê đất phải nộp Nhà nước theo Thông báo nộp tiền thuê đất năm 2017 2018, tiền thuê đất phải nộp khu đất Quận 11 Quận 12 sau: A Tiền thuê khu đất Quận 11 phải nộp Nhà nước hàng năm theo mục đích đất sử dụng với giá định chuyển đổi sang đất cho thuê diện tích 1.413 m2 (D) + (E) 4.719.755.952 đồng/năm B Tiền thuê đất phải nộp Nhà nước hàng năm theo Thơng báo (C) + (E) Diện tích đất nộp tiền thuê đất C Mục đích sử dụng làm xây dựng sở nhà xưởng 4.406.612.544 đồng/năm - Diện tích đất nộp tiền thuê đất (đến hết 31/08/2057) - Đơn giá đất theo Thông báo nộp tiền thuê đất D Mục đích sử dụng làm xây dựng sở nhà xưởng với giả định chuyển sang cho thuê - đất thương mại dịch vụ văn phịng 1.413 m2 886.464 đồng/m2/năm 1.565.717.040 đồng/năm - Diện tích đất nộp tiền thuê đất với giá định chuyển đổi sang đất cho thuê (đến hết 31/08/2057) - Đơn giá đất với giả định diện tích đất chuyển sang cho thuê E Mục đích sử dụng làm đất thương mại dịch vụ văn phịng - Diện tích đất nộp tiền thuê đất (đến hết 17/03/2056) - Đơn giá đất theo Thông báo nộp tiền thuê đất * Tiền thuê đất phải nộp Nhà nước 01 tháng (A)/12 56 4.259,4 m2 1.252.573.632 đồng/năm 1.413 m2 1.108.080 3.154.038.912 2.846,4 1.108.080 393.312.996 đồng/m2/năm đồng/năm m2 đồng/m2/năm đồng/tháng Tiền thuê khu đất Quận 12 phải nộp Nhà nước hàng năm theo mục đích đất sử dụng với giả định chuyển đổi sang đất cho thuê 1.278.069.120 đồng/năm Mục đích sử dụng làm Xưởng sản xuất trụ điện - đất SXKD = (1) x (2) Diện tích đất nộp tiền thuê đất (đến hết 31/12/2020) Đơn giá đất với giả định đất chuyển đổi mục đích đất thương mại dịch vụ Đơn giá đất theo Thông báo nộp tiền thuê đất năm 2018 1.278.069.120 đồng/năm 11.802,5 m2 108.288 đồng/m2/năm 38.493 đồng/m2/năm 106.505.760 đồng/tháng * Tiền thuê đất phải nộp Nhà nước giả định chuyển 01 tháng (*) Đơn giá tiền thuê đất hàng năm phải nộp với mục đích giả định đất chuyển đổi sang mục đích cho thuê - đất thương mại dịch vụ tính vào quy định hành việc tính tiền thuê đất hàng năm Căn vào Hợp đồng hợp tác kinh doanh thời hạn năm từ 2017 đến 2022 Công ty CP Điện Cơ Công ty CP Ô Tô Kim Thanh để kinh doanh ô tô dịch vụ kèm sửa chữa, bảo trì, bảo hành… Công ty CP Điện Cơ bàn giao sở hạ tầng khu đất với diện tích 3.250m2 với giá cố định hàng tháng 472.120.000 đồng/tháng (đơn giá cho thuê 145.268 đồng/m2/tháng) Căn vào Bảng giá đất Ủy ban Nhân dân Thành phố Hồ Chí Minh ban hành năm lần để tính tiền thuê đất hàng năm cho tổ chức Do đó, tổ chức tư vấn chọn tốc độ tăng trưởng giá thuê đất hàng năm Nhà nước giá cho thuê lại theo thị trường Công ty CP Điện Cơ năm tăng lần Căn vào dự báo thị trường CBRE Việt Nam (nguồn: www.cbrevietnam.com/Vietnam-Property/category/office-services), thị trường văn phịng cho th Tp.HCM mức giá th dự đoán tiếp tục tăng khoảng 2%/năm Bên cạnh đó, vào thống kê tỷ lệ lạm phát năm khứ Việt Nam từ 2006 đến 2018 tỷ lệ lạm phát trung bình hàng năm vào khoảng 7,89%/năm (nguồn từ Tổng cục Thống kê), trong năm có biến động tăng giảm khác Cụ thể: Năm Chỉ số CPI 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 6,60% 12,60% 19,89% 6,52% 11,75% 18,13% 6,81% 2013 2014 2015 2016 2017 2018 6,04% 1,84% 0,63% 4,74% 3,53% 3,54% Bên cạnh đó, vào nhu cầu, kế hoạch kinh doanh dự kiến mức giá cho thuê Công ty CP Điện Cơ tương lai, tổ chức tư vấn đưa giả định năm lần giá cho thuê thị trường giá thuê đất phải nộp Nhà nước tăng trưởng với tốc độ giả định 8,5%/5 năm hết thời hạn Nhà nước cho thuê đất Theo đó, Bảng tổng hợp dự kiến doanh thu từ cho thuê chi phí dự kiến tiền thuê đất hàng năm phải nộp cho Nhà nước từ tháng năm 2019 đến hết thời hạn thuê đất khu đất tính tốn theo giả định nêu d Xác định tỷ suất chiết khấu dòng tiền 57 Vận dụng theo Tiêu chuẩn Thẩm định giá Việt Nam số 10 - Cách tiếp cận từ thu nhập: Trong trường hợp tài sản thẩm định giá vận hành khai thác doanh nghiệp cân nhắc sử dụng chi phí sử dụng vốn bình quân gia quyền (WACC) doanh nghiệp để làm tỷ suất chiết khấu riêng cho tài sản Theo đó, Chi phí sử dụng vốn bình qn Công ty xác định mục b Phần B Báo cáo kết thẩm định giá 10,06%/năm tổ chức tư vấn quy đổi chi phí sử dụng vốn bình qn cho 01 tháng 0,80%/tháng cho tháng 4,91%/6 tháng e Xác định giá trị lợi quyền thuê đất e1/ Giá trị lợi quyền thuê đất hàng năm diện tích đất cho thuê 3.250 m2 diện tích đất với giả định đất chuyển mục đích từ đất sản xuất kinh doanh sang đất cho thuê 1.009,4 m2 số đường tháng 2, Phường 15, Quận 11, Tp.HCM: Căn vào kết giả định tốc độ tăng trưởng doanh thu cho thuê chi phí trả tiền thuê đất hàng năm từ tháng 08/2019 đến hết thời hạn thuê đất, tổ chức tư vấn thực chiết khấu phần chênh lệch hàng năm giá cho thuê chi phí thuê đất năm tương lai thời điểm đầu tháng 08/2019 theo chi phí sử dụng vốn bình quân xác định Sau xác định giá trị lợi này, tổ chức tư vấn trừ phần giá trị bất động sản đất đánh giá lại ngày 31/12/2018 cho thuê 9.135.832.670 đồng để xác định giá trị lợi quyền thuê đất hàng năm Khu số 6, Đường 3/2, Phường 15, Quận 11, Tp Hồ Chí Minh Cơng ty CP Điện Cơ Cụ thể, kết tư vấn xác định giá trị lợi quyền thuê đất hàng năm sở diện tích khu văn phịng nhà xưởng cho thuê theo Hợp đồng với diện tích 4.259,4 m2 sau: 58 STT Năm Tháng 2019 2020 2021 2022 2023 2024 2025 2026 2027 10 2028 11 2029 12 2030 13 2031 14 2032 15 2033 16 2034 17 2035 18 2036 19 2037 20 2038 21 2039 22 2040 23 2041 24 2042 25 2043 26 2044 27 2045 28 2046 29 2047 30 2048 31 2049 32 2050 33 2051 34 2052 35 2053 36 2054 37 2055 38 2056 39 2057 Tổng cộng giá trị quy tháng 07/2018 tất dịng doanh thu chi phí phát sinh từ tháng 8/2019 đến hết tháng năm 2057 (Vo) Doanh thu cho thuê theo giá thuê thị trường dự kiến(VNĐ) 6.729.852.000 16.151.644.800 16.151.644.800 16.151.644.800 16.151.644.800 17.524.534.608 17.524.534.608 17.524.534.608 17.524.534.608 17.524.534.608 19.014.120.050 19.014.120.050 19.014.120.050 19.014.120.050 19.014.120.050 20.630.320.254 20.630.320.254 20.630.320.254 20.630.320.254 20.630.320.254 22.383.897.475 22.383.897.475 22.383.897.475 22.383.897.475 22.383.897.475 24.286.528.761 24.286.528.761 24.286.528.761 24.286.528.761 24.286.528.761 26.350.883.706 26.350.883.706 26.350.883.706 26.350.883.706 26.350.883.706 28.590.708.821 28.590.708.821 14.261.121.275 6.002.906.388 176.632.140.807 Chi phí thuê đất hàng năm phải nộp Nhà nước dự kiến (VNĐ) 1.966.564.980 4.322.834.202 4.322.834.202 4.322.834.202 4.322.834.202 4.690.275.109 4.690.275.109 4.690.275.109 4.690.275.109 4.690.275.109 5.088.948.493 5.088.948.493 5.088.948.493 5.088.948.493 5.088.948.493 5.521.509.115 5.521.509.115 5.521.509.115 5.521.509.115 5.521.509.115 5.990.837.390 5.990.837.390 5.990.837.390 5.990.837.390 5.990.837.390 6.500.058.568 6.500.058.568 6.500.058.568 6.500.058.568 6.500.058.568 7.052.563.547 7.052.563.547 7.052.563.547 7.052.563.547 7.052.563.547 7.652.031.448 7.652.031.448 3.464.708.303 1.847.694.586 47.427.904.487 Ghi chú: với giả sử dòng tiền phát sinh cuối năm Lợi (VNĐ) 4.763.287.020 11.828.810.598 11.828.810.598 11.828.810.598 11.828.810.598 12.834.259.499 12.834.259.499 12.834.259.499 12.834.259.499 12.834.259.499 13.925.171.556 13.925.171.556 13.925.171.556 13.925.171.556 13.925.171.556 15.108.811.139 15.108.811.139 15.108.811.139 15.108.811.139 15.108.811.139 16.393.060.085 16.393.060.085 16.393.060.085 16.393.060.085 16.393.060.085 17.786.470.193 17.786.470.193 17.786.470.193 17.786.470.193 17.786.470.193 19.298.320.159 19.298.320.159 19.298.320.159 19.298.320.159 19.298.320.159 20.938.677.372 20.938.677.372 10.796.412.973 4.155.211.802 129.204.236.320 Vo= DTo-CPo Giá trị lại BĐS đầu tư đất đánh giá lại 31/12/2018 Lợi quyền thuê đất hình thức Nhà nước cho thuê đất trả tiền thuê hàng năm tổng diện tích đất 4.259,4 m2 đất 59 9.135.832.670 120.068.403.649 e2/ Giá trị lợi quyền thuê đất hàng năm Thửa đất diện tích 11.802,5 m2 số 124 đường Tơ Ký, Phường Tân Chánh Hiệp, Quận 12, Tp.HCM dùng làm xưởng sản xuất trụ điện với giả định đất chuyển mục đích từ đất sản xuất kinh doanh sang đất cho thuê văn phòng: Căn vào kết giả định tốc độ tăng trưởng doanh thu cho thuê chi phí trả tiền thuê đất hàng năm từ tháng 12/2018 đến hết thời hạn thuê đất năm 2020, tổ chức tư vấn thực chiết khấu phần chênh lệch hàng năm giá cho thuê chi phí thuê đất năm tương lai thời điểm đầu tháng 12/2018 theo chi phí sử dụng vốn bình qn xác định Sau xác định giá trị lợi này, tổ chức tư vấn trừ phần giá trị bất động sản đất đánh giá lại ngày 31/12/2018 với giả định bất động sản khu đất cho thuê 7.482.174.288 đồng để xác định giá trị lợi quyền thuê đất hàng năm Thửa đất diện tích 11.802,5 m2 số 124 đường Tô Ký, Phường Tân Chánh Hiệp, Quận 12, Tp.HCM dùng làm xưởng sản xuất trụ điện với giả định đất chuyển mục đích từ đất sản xuất kinh doanh sang đất cho thuê Cụ thể, kết tư vấn xác định giá trị lợi quyền thuê đất hàng năm sở khu đất sau: STT Năm tháng 2019 2020 Tổng cộng giá trị quy tháng 7/2019 tất tiền phát sinh từ tháng 8/2019 đến hết tháng 12/2020 (Vo) Doanh thu cho thuê theo giá Chi phí thuê đất hàng năm dự thị trường dự kiến kiến phải nộp Nhà nước với (VNĐ) mục đích đất cho sản xuất kinh doanh (VNĐ) 8.497.800.000 532.528.800 20.394.720.000 1.278.069.120 25.761.631.803 1.614.395.593 Ghi chú: với giả sử dòng tiền phát sinh cuối năm Lợi (VNĐ) 7.965.271.200 19.116.650.880 24.147.236.210 Vo= DTo-CPo Giá trị lại Bất động sản đầu tư đất đánh giá lại 31/12/2018 Lợi quyền thuê đất hình thức Nhà nước cho thuê đất trả tiền thuê hàng năm diện tích đất 11.802,5 m2 làm văn phịng làm việc với giả định chuyển đổi mục đích sang đất cho thuê 7.612.253.915 16.534.982.295 4) Kết xác định giá trị lợi quyền thuê đất hàng năm: Vậy, giá trị lợi quyền thuê đất hàng năm diện tích đất 4259,4 m2 Khu số 6, Đường 3/2, Phường 15, Quận 11, Tp Hồ Chí Minh đất có diện tích 11.802,5 m2 số 124 đường Tô Ký, Phường Tân Chánh Hiệp, Quận 12, Tp.HCM Cơng ty CP Điện Cơ với hình thức Nhà nước cho thuê đất trả tiền thuê hàng năm 136.603.385.944 đồng Chi tiết sau: 60 1/ Giá trị lợi quyền thuê đất hàng năm diện tích đất cho thuê 3.250 m2 diện tích đất với giả định đất chuyển mục đích từ đất sản xuất kinh doanh sang đất cho thuê 1.009,4 m2 số đường tháng 2, Phường 15, Quận 11, Tp.HCM 120.068.403.649 đồng 2/ Giá trị lợi quyền thuê đất hàng năm đất diện tích 11.802,5 m2 số 124 đường Tơ Ký, Phường Tân Chánh Hiệp, Quận 12, Tp.HCM 16.534.982.295 đồng Tổng cộng giá trị lợi quyền thuê đất hàng năm tổng diện tích đất Cơng ty CP Điện Cơ Nhà nước cho thuê 136.603.385.944 đồng F Giá trị Quyền Sở hữu trí tuệ: Do Tổng mức thu nhập đạt hàng năm mà Cơng ty ước tính thấp mức uớc tính Thu nhập Tài sản hữu hình đem lại cho doanh nghiệp, đó, tổng giá trị ước tính Tài sản vơ hình bị âm Theo đó, tổng giá trị tài sản vơ hình Công ty đồng Đồng thời, vận dụng vào Khoản 6b Điều Thông tư số 59/2018/TT-BTC ngày 16/07/2018 Bộ Tài đầu tư vốn nhà nước vào doanh nghiệp quản lý, sử dụng vốn, tài sản doanh nghiệp có quy định: “Đối với giá trị quyền sở hữu trí tuệ, bao gồm giá trị văn hóa, lịch sử (nếu có) thực xác định riêng giá trị theo quy định pháp luật thẩm định giá, theo phương pháp xác định phù hợp Trường hợp không đủ hồ sơ, tài liệu để xác định giá trị văn hóa, lịch sử chủ sở hữu vốn chuyển nhượng mức độ ảnh hưởng, tác động giá trị đến hình ảnh, vị doanh nghiệp, hiệu đem lại cho hoạt động sản xuất kinh doanh doanh nghiệp để xác định tỷ lệ (tối thiểu 1%) tổng giá trị thực tế phần vốn nhà nước, vốn doanh nghiệp nhà nước làm sở xác định giá khởi điểm chịu trách nhiệm định mình” Theo đó, u cầu từ phía Tổng Cơng ty Điện lực Tp Hồ Chí Minh TNHH cần tính tốn thêm giá trị quyền sở hữu trí tuệ 1% tổng giá trị thực tế phần vốn nhà nước, phần vốn doanh nghiệp nên kết giá trị quyền sở hữu trí tuệ Cơng ty Cổ phần Điện Cơ 2.391.182.669 đồng Cụ thể: 61 Đơn vị: đồng Tại 31/12/2018 239.118.266.881 STT Diễn giải Giá trị vốn chủ sở hữu thực tế thời điểm định giá trước xác định giá trị quyền sở hữu trí tuệ 1.1 Tổng giá trị thực tế doanh nghiệp trước tính Quyền SHTT 284.559.933.757 1.2 Nợ phải trả thực tế doanh nghiệp (45.441.666.876) Tỷ lệ % tổng giá trị thực tế phần vốn nhà nước, vốn doanh nghiệp nhà nước Giá trị quyền sở hữu trí tuệ, bao gồm giá trị văn hóa, lịch sử theo Thơng tư số 59/2018/TT-BTC (3) = (1) x (2) 1% 2.391.182.669 (Số liệu chi tiết trình bày Phụ lục số 17.4 kèm theo) G NỢ THỰC TẾ PHẢI TRẢ: G1 Nợ thực tế phải trả: Tại thời điểm 31/12/2018, phần công nợ phải trả Công ty Cổ phần Điện Cơ xác định lại sau: Đơn vị tính: VND Chỉ tiêu Phải trả người bán Người mua trả tiền trước Chi phí phải trả ngắn hạn Phải trả ngắn hạn khác Vay nợ thuê tài ngắn hạn Phải trả dài hạn khác Cộng Số liệu sổ kế toán 13.332.820.696 5.689.755.775 241.286.433 1.805.171.297 21.240.772.994 1.147.610.055 45.247.486.308 Số liệu xác định lại 13.332.820.696 5.689.755.775 241.286.433 1.805.171.297 21.240.772.994 1.147.610.055 45.247.486.308 Chênh lệch - Tình hình đối chiếu cơng nợ: Đến thời điểm phát hành báo cáo thẩm định giá này, hồ sơ, chứng từ kế toán biên đối chiếu công nợ với tỷ lệ đối chiếu xác nhận công nợ 83,80%, Công ty chưa đối chiếu giá trị khoản nợ phải trả với số tiền 7.000.242.471 đồng (Tỷ lê xác nhận không bao gồm số dư khoản mục: Thuế khoản phải nộp Nhà nước, Phải trả người lao động, Chi phí phải trả, Quỹ khen thưởng phúc lợi) (Số liệu chi tiết trình bày Phụ lục số 16 kèm theo) G2 Số dư Quỹ khen thưởng, phúc lợi : Số dư Quỹ khen thưởng, phúc lợi: Tại thời điểm 31/12/2018, Cơng ty có số dư Quỹ khen thưởng, phúc lợi 194.180.568 đồng xác định theo sổ sách kế tốn Cơng ty 31/12/2018 PHẦN V: KẾT LUẬN 62 Kết thẩm định giá trị doanh nghiệp Công ty Cổ phần Điện Cơ thời điểm 31/12/2018 là: a) Tổng giá trị tài sản thực tế doanh nghiệp 286.951.116.425 đồng b) Tổng giá trị thực tế phần góp chủ sở hữu 241.509.449.549 đồng c) Giá trị thực tế 01 (một) cổ phần Công ty Cổ phần Điện Cơ 63.879 đồng PHẦN VI NHẬN XÉT, KIẾN NGHỊ, HẠN CHẾ VÀ ĐIỀU KIỆN KÈM THEO: Tổ chức tư vấn định giá - Công ty TNHH Kiểm tốn Tư vấn UHY có số nhận xét, kiến nghị hạn chế với Công ty Cổ phần Điện Cơ sau: Công ty Cổ phần Điện Cơ chịu trách nhiệm tính xác, trung thực số liệu Báo cáo tài chính, Báo cáo kiểm kê thực tế tài sản thời điểm 31/12/2018 tài liệu liên quan khác cung cấp cho Tổ chức tư vấn định giá sử dụng làm sở xác định giá trị doanh nghiệp Công ty Cổ phần Điện Cơ chưa Cơ quan thuế tra toán thuế năm 2017 2018 Theo đó, sau kiểm tra có kết tra toán thuế năm 2017 2018 có phát sinh thêm khoản chênh lệch nghĩa vụ thuế Nhà nước điều chỉnh vào kết thẩm định cho phù hợp Tại thời điểm thẩm định giá trị cổ phần, Công ty Cổ phần Điện Cơ chưa tiến hành đối chiếu xác nhận đầy đủ khoản công nợ phải thu ngắn hạn dài hạn với tỷ lệ đối chiếu xác nhận 75,802% số dư chưa đối chiếu 9.660.204.123 đồng, khoản phải trả ngắn hạn dài hạn với tỷ lệ đối chiếu xác nhận 83,802% số dư chưa đối chiếu 7.000.242.471 đồng (trong khoản cổ tức phải trả cho cổ đơng 1.549.507.150 đồng, cịn lại khoản phải trả khác) Công ty cam kết khoản công nợ thực tế Công ty ngày 31/12/2018 có trách nhiệm tiếp tục đối chiếu khoản cơng nợ phải thu, phải trả cịn lại Sau thu thập đầy đủ biên đối chiếu cơng nợ, có chênh lệch làm rõ điều chỉnh cho phù hợp Đối với số dư dự phịng phải thu khó địi ngày 31/12/2018 5.353.052.194 đồng, khoản phải thu hạn toán liên quan đến khoản phải thu khách hàng, trả trước cho người bán khoản phải thu khác Tuy nhiên, Thẩm định viên chưa thu thập đầy đủ sở để đánh giá khả thu hồi thực tế khoản tổn thất thực tế khoản phải thu lập dự phòng Căn theo quy định Nghị định 126/2018/NĐ-CP, chúng tơi xem xét hồn nhập 100% giá trị cơng nợ phải thu trích lập dự phòng 5.353.052.194 đồng 63 Đối với tài sản loại máy móc thiết bị cịn lại loại giàn quay trụ, khuôn quay trụ điện, Máy bô đầu thép pc wire, Bàn kiểm chuẩn điện kế, Cẩu trục năm tài sản cố định loại xe chưa có hồ sơ chi tiết kỹ thuật thông tin đầy đủ đặc điểm kỹ thuật máy, xe cũ khơng cịn giao dịch thị trường, nên Thẩm định viên thu thập thông tin nguyên giá thị trường thời điểm thẩm định giá Theo đó, Thẩm định viên khơng có sở để xác định giá thị trường cho cho tài sản mà giá trị tài sản xác định lại theo nguyên giá sổ sách mua ban đầu Công ty nhân (x) với tỷ lệ chất lượng lại thực tế tài sản thời điểm thẩm định Những hạn chế xác định giá trị lợi quyền thuê đất hàng năm Khu số 6, Đường 3/2, Phường 15, Quận 11, Tp Hồ Chí Minh khu đất số 124 đường Tô Ký, Phường Tân Chánh Hiệp, Quận 12, Tp Hồ Chí Minh với hình thức Nhà nước cho thuê đất trả tiền thuê hàng năm Công ty Cổ phần Điện Cơ sau: + Hiện trạng quyền sử dụng đất khu đất đường tháng 2, Quận 11 Công ty Cổ phần Điện Cơ đất để làm văn phòng làm việc đất đầu tư xây dựng cao ốc văn phòng làm việc có thời hạn thuê trả tiền hàng năm cịn lại 39 năm Việc ước tính xác định giá trị lợi quyền sử dụng đất hàng năm Công ty Cổ phần Điện Cơ giả định cở sở mục đích sử dụng đất xây dựng th với diện tích khu văn phịng, nhà xưởng Công ty CP Điện Cơ cho thuê 3.250m2 tổng diện tích khu đất bao gồm phần lộ giới 4.259,4m2 (đất thuộc phạm vi lộ giới 281m2); phần diện tích đất cịn lại 1.009,4 m2 nằm phía bên lô đất Công ty tiếp tục sử dụng làm văn phòng phục vụ cho hoạt động sản xuất kinh doanh Công ty với giả định chuyển đổi sang đất cho thuê văn phòng Đối với khu đất đường Tơ Ký, Quận 12 với diện tích 11.802,5 m2 dùng làm Xưởng sản xuất trụ điện có thời hạn thuê đất 15 năm thời hạn thuê lại đến hết năm 2020, việc xác định giá trị lợi khu đất với giả định chuyển đổi mục đích sang đất cho th văn phịng Theo đó, việc chuyển đổi mục đích sử dụng diện tích đất có thực hay khơng phụ thuộc vào kết làm việc Công ty Cổ phần Điện Cơ quan Nhà nước có thẩm quyền + Do khơng có thơng tin giá trị tiền th đất phải trả Nhà nước hàng năm tương lai đến hết thời hạn thuê đất nên chưa có sở để xác định xác số tiền thuê đất phải trả cho năm tương lai Đồng thời, thị trường nhà, đất diễn biến phức tạp lường trước biến động bất thường giá trị tương lai, với giả định tốc độ tăng trưởng khoản doanh thu cho thuê chi phí tiền thuê đất năm tương lai dự báo dựa diễn biến thị trường tương lai dựa vào tỷ lệ lạm phát năm qua, khoản chi phí quản lý khác phát sinh nhỏ khơng đáng kể giả định Tổng Cơng ty Điện lực Tp Hồ Chí Minh thống thơng qua Do đó, 64 giả định, ước tính thay đổi ảnh hưởng đến kết Báo cáo kết thẩm định giá trị lợi quyền thuê đất theo hình thức Nhà nước cho thuê đất trả tiền hàng năm Công ty Cổ phần Điện Cơ Theo đó, người sử dụng Chứng thư cần xem xét, cân nhắc trước đưa định liên quan + Giá cho thuê thị trường phụ thuộc vào nhiều yếu tố, thị trường bất động sản hoạt động không ổn định; hoạt động giao dịch, chuyển nhượng, mua bán ngầm đất đai diễn phổ biến, thông tin không đầy đủ, phân tán, khơng minh bạch, chí mang nặng cảm tính, khơng phản ánh giá trị thực, thiếu sở liệu thị trường giá Bên cạnh đó, thị trường bất động sản ln có nhiều rào cản dẫn đến khó tiếp cận thơng tin chi tiết quy hoạch, thuế, giao dịch Tình trạng gây nhiều khó khăn cho cơng tác thu thập, phân tích, xử lý sử dụng thơng tin để tính tốn Thêm vào đó, khu đất Công ty Cổ phần Điện Cơ cho thuê với diện tích lớn, vị trí khu đất có nhiều đặc thù, diện tích đất th làm văn phịng trưng bày có hạ tầng chiếm phần tổng diện tích khu đất cho bên thứ ba th, cịn lại đất khơng có sở hạ tầng Đồng thời, hệ thống sở hạ tầng khu đất trang thiết bị kèm theo chủ yếu Công ty thuê tự đầu tư, xây dựng, sửa chữa, nâng cấp mua sắm thêm Theo đó, hạn chế thu thập, phân tích xử lý thơng tin giá cho th thị trường nên tài sản so sánh tài sản thẩm định cần có điều chỉnh chênh lệch yếu tốt khác biệt tương đối nhiều, điều ảnh hưởng đáng kể đến kết thẩm định + Vì lý trên, Báo cáo phục vụ cho mục đích xem xét để tính bổ sung lợi quyền thuê đất theo hình thức trả tiền thuê đất hàng năm để Ban lãnh đạo Tổng Công ty Điện lực TP.HCM TNHH xem xét xác định giá chuyển nhượng cổ phần Công ty Cổ phần Điện Cơ mà sử dụng cho mục đích khác không cung cấp cho bên thứ ba không thống trước với Cơng ty TNHH Kiểm tốn Tư vấn UHY bên thứ ba nhận mà khơng có đồng ý chúng tơi văn bản, không chịu trách nhiệm định hình thành dựa Báo cáo Đối với TSCĐ “Nhà xưởng đúc trụ” xây dựng từ năm 1995 với nguyên giá giá trị hao mòn lũy kế 86.200.000 đồng, đến thời điểm phát hành báo cáo này, tổ chức thẩm định chưa thu thập hồ sơ chứng từ hình thành nên giá trị tài sản cố định Ngoài ra, nhiều lần xưởng trùng tu, cải tạo, nâng cấp mở rộng nên tài sản thay thế, cải tạo, sửa chữa khơng cịn trạng ban đầu bao gồm tài sản định giá Cơng ty Theo đó, tổ chức định giá chưa có sở để định giá cho tài sản Vì vậy, ngun giá giá trị cịn lại đánh giá lại tài sản xác định đồng Ngoài ra, TSCĐ danh mục chi phí sửa chữa khn trụ, giàn quay trụ với tổng nguyên giá 950.090.476 đồng giá trị lại 65 706.750.005 đồng, chi phí sửa chữa phát sinh cho tài sản cố định danh mục TSCĐ ghi nhận chi phí sửa chữa cho tài sản khác có thực tế chưa xác định tài sản khơng cịn theo dõi sổ sách nên tổ chức thẩm định chưa đủ sở để xác định chi phí có đủ điều kiện để ghi nhận tăng nguyên giá theo quy định Theo đó, ngun giá giá trị cịn lại chi phí sửa chữa cho tài sản tạm xác định lại theo số liệu sổ sách kế toán Đối với TSCĐ danh mục chi phí Gia cơng hệ thống ống dẫn (hầm sấy trụ) gia công sửa chữa hầm sấy với tổng nguyên giá 452.000.000 đồng giá trị lại 389.500.004 đồng, chi phí sửa chữa gia cơng tổ chức thẩm định chưa đủ sở để xác định chi phí có đủ điều kiện để ghi nhận tăng nguyên giá theo quy định phân bổ vào chi phí trả trước với thời hạn phân bổ ngắn Theo đó, ngun giá giá trị cịn lại chi phí gia cơng sửa chữa cho hầm sấy trụ tạm xác định lại theo số liệu sổ sách kế toán 10 Đối với Bất động sản đầu tư showroom ô tô Kim Thanh xây dựng từ năm 2007 với tổng nguyên giá 12.679.954.545 đồng giá trị lại 6.086.378.193 đồng, phần hệ thống trang thiết bị với nguyên giá 1.397.833.563 đồng, tổ chức thẩm định giá chưa thu thập hồ sơ kỹ thuật chi tiết để xác định chi tiết tài sản đánh giá chi tiết tài sản hệ thống trang thiết bị Công ty Đồng thời, trải qua q trình hoạt động khơng ngừng nâng cấp mở rộng trùng tu nên tài sản thay thế, cải tạo, sửa chữa khơng cịn trạng ban đầu Theo đó, tổ chức định giá chưa có sở để định giá lại tạm thời giá trị tài sản xác định lại theo số liệu Báo cáo tài Cơng ty 11 Khoản đầu tư tài dài hạn vào Cơng ty Cổ Phần Ôtô Kim Thanh với giá trị 160.000.000 đồng, tổ chức tư vấn chưa có đầy đủ sở để xác định giá trị khoản đầu tư theo giá trị thị trường vốn chủ sở hữu Công ty Cổ phần Ơtơ Kim Thanh theo phương pháp chiết khấu dòng tiền vốn chủ phương pháp tỷ số P/B, P/E bình quân theo quy định Tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam số 12 Theo đó, Báo cáo tài năm 2018 Cơng ty CP Ơ Tơ Kim Thanh kiểm tốn để làm sở định giá, giá trị xác định lại khoản đầu tư tạm xác định 162.256.985 đồng, tăng 2.256.985 đồng so với sổ sách kế toán 12 Khách hàng yêu cầu thẩm định giá người hướng dẫn Thẩm định viên thực thẩm định phải chịu hoàn toàn trách nhiệm thông tin liên quan đến đặc điểm kinh tế - kỹ thuật, tính tính pháp lý tài sản thẩm định giá cung cấp cho Công ty TNHH Kiểm toán Tư vấn UHY thời điểm địa điểm thẩm định giá 13 Kết Tư vấn thẩm định giá trị cổ phần sử dụng cho “Mục đích định giá” theo yêu cầu khách hàng ghi Mục 1.3 phần I 66 Báo cáo xác định giá trị cổ phần Tổng Cơng ty Điện lực Tp Hồ Chí Minh TNHH phải hoàn toàn chịu trách nhiệm sử dụng sai mục đích nêu 14 Chỉ Báo cáo thẩm định giá trị cổ phần Cơng ty TNHH Kiểm tốn Tư vấn UHY cấp có giá trị Mọi hành vi sử dụng Hồ sơ xác định giá trị doanh nghiệp mà khơng có xác nhận Cơng ty TNHH Kiểm tốn Tư vấn UHY khơng có giá trị 15 Cơng ty TNHH Kiểm tốn Tư vấn UHY khơng có trách nhiệm kiểm tra thơng tin giấy tờ liên quan đến tính chất pháp lý tài sản yêu cầu định giá tài sản khách hàng không cung cấp hồ sơ Khách hàng yêu cầu thẩm định giá người hướng dẫn Thẩm định viên thực thẩm định phải chịu hồn tồn trách nhiệm thơng tin liên quan đến vị trí tính pháp lý tài sản thẩm định giá cung cấp cho Công ty TNHH Kiểm toán Tư vấn UHY thời điểm địa điểm thẩm định giá 16 Báo cáo thẩm định khơng có giá trị chứng nhận quyền sở hữu tài sản, không đưa ý kiến thủ tục đầu tư xây dựng cơng trình, tài sản Cơng ty có chấp, cầm cố hay không 17 Kết thẩm định giá trị cổ phần Công ty TNHH Kiểm tốn Tư vấn UHY nguồn thơng tin tham khảo làm sở để Tổng Công ty Điện lực Tp.HCM TNHH xem xét định Mức giá thực tế phụ thuộc vào định bên liên quan có thẩm quyền phê duyệt Trong trường hợp, Cơng ty TNHH Kiểm tốn Tư vấn UHY khơng có trách nhiệm khiếu nại bên thứ ba Công ty TNHH Kiểm toán Tư vấn UHY báo cáo kết để Tổng Cơng ty Điện lực Tp.HCM TNHH có thêm thơng tin đưa định 18 Kết thẩm định giá trị cổ phần theo phương pháp nêu thời điểm ngày 31/12/2018 sử dụng cho mục đích để Tổng Cơng ty Điện lực Tp.HCM TNHH dùng làm sở xác định giá trị cổ phần Công ty Cổ phần Điện Cơ Kết thẩm định giá trị cổ phần Công ty Cổ phần Điện Cơ thực điều kiện giới hạn hồ sơ tài liệu thông tin thị trường mà Tổ chức tư vấn định giá thu thập trình thẩm định giá trị cổ phần 19 Thời hạn sử dụng kết thẩm định giá trị cổ phần sáu tháng ngày kể từ ngày phát hành Báo cáo Tuy nhiên lưu ý Tổng Công ty Điện lực TP.HCM TNHH sử dụng kết cho mục đích nêu cần xem xét đầy đủ thay đổi thực trạng tài sản thay đổi thị trường từ thời điểm phát hành báo cáo đến thời điểm sử dụng kết thẩm định giá để đưa định Báo cáo thông qua, bên thống số liệu Báo cáo kết thẩm định giá trị cổ phần 67 Báo cáo lập thành 03 bản, có giá trị Tổng Cơng ty Điện lực Tp.Hồ Chí Minh TNHH giữ 02 bản, Cơng ty TNHH Kiểm tốn Tư vấn UHY giữ 01 Nguyễn Tự Trung Tổng Giám đốc Thẻ Thẩm định viên số VII11.679 Thay mặt đại diện cho Lê Đức Hạnh Thẩm định viên Thẻ Thẩm định VIII13.777 CƠNG TY TNHH KIỂM TỐN VÀ TƯ VẤN UHY 68 viên số