Thuyết minh về kết quả thẩm định giá tài sản tại :Giá trị quyền sử dụng đất, quyền sử dụng nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất tại thửa đất số 4, tờ bản đồ số 8, nhà số 83 đường Nghĩa Thục, phường 05, quận 5, Tp. Hồ Chí Minh.
BÁO CÁO KẾT QUẢ THẨM ĐỊNH GIÁ Các thông tin thẩm định giá: 2.1 Khách hàng thẩm định giá: 2.2 Tài sản thẩm định giá: Giá trị quyền sử dụng đất, quyền sử dụng nhà tài sản khác gắn liền với đất đất số 4, tờ đồ số 8, nhà số 83 đường Nghĩa Thục, phường 05, quận 5, Tp Hồ Chí Minh 2.3 Thời điểm thẩm định giá: Tại thời điểm tháng 09 năm 2018 2.4 Mục đích thẩm định giá: Để Khách hàng tham khảo việc xác định giá trị để vay vốn chấp Ngân Hàng 2.5 Căn pháp lý: 2.5.1/ Các văn pháp lý thẩm định giá: - Luật giá số 11/2012/QH13 Quốc hội nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam khóa XIII, kỳ họp thứ thơng qua ngày 20 tháng năm 2012; - Nghị định số 89/2013/NĐ-CP ngày 06 tháng năm 2013 Chính phủ việc quy định chi tiết thi hành số điều Luật Giá thẩm định giá; - Thông tư số 158/2014/TT-BTC ngày 27/10/2014 Bộ Tài việc ban hành tiêu chuẩn thẩm định giá số 01, 02, 03 04; - Thông tư số 28/2015/TT-BTC ngày 06/3/2015 Bộ Tài việc ban hành tiêu chuẩn thẩm định giá số 05, 06, 07; - Thông tư 126/2015/TT-BTC ngày 20/8/2015 Bộ Tài việc ban hành tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam số 08, 09 10 - Thông tư 145/2016/TT-BTC ngày 06/10/2016 Bộ Tài việc ban hành tiêu chuẩn thẩm định giá số 11; 2.5.2/ Các văn pháp lý đất, xây dựng: - Công văn số 1326 BXD-QLN ngày 08/8/2011 Bộ Xây dựng việc hướng dẫn kiểm kê, đánh giá lại giá trị tài sản cố định nhà, vật kiến trúc - Quyết định 66/2012/QĐ-UBND ngày 28/12/2012 ủy ban nhân dân thành phố Hồ Chí Minh quy định biểu giá chuẩn suất vốn đầu tư phần xây dựng cơng trình địa thành phố Hồ Chí Minh - Thơng tư số 45/2013/TT-BTC ngày 25/ 04/2013 Bộ Tài việc hướng dẫn chế độ quản lý, sử dụng trích khấu hao tài sản cố định - Luật Đất đai số 45/2013/QH13 ngày 29/11/2013; - Nghị định số 43/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 Chính phủ quy định chi tiết thi hành Luật Đất đai; - Nghị định số 44/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 Chính phủ quy định giá đất; - Công văn số 1963/SXD-KTXD ngày 02/02/2016 Sở Xây Dựng việc tính tốn quy đổi suất vốn đầu tư phần xây dựng thời điểm năm 2016 Biểu giá chuẩn Quyết định số 66/2012/QĐ-UBND ngày 28/12/2012 Ủy ban nhân dân thành phố 2.5.3/ Các tài liệu pháp lý Khách hàng cung cấp (bản sao): Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà tài sản gắn liền với đất BQ 313285 UBND quận cấp ngày 21/10/2013 2.5.4/ Kết khảo sát thực trạng tài sản thu thập thông tin thị trường bất động sản Thông tin tài sản thẩm định giá 3.1 Đất * Pháp lý: Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà tài sản gắn liền với đất BQ 313285 UBND quận cấp ngày 21/10/2013: - Thửa đất số: 04 - Tờ đồ: - Địa chỉ: 83 đường Nghĩa Thục, phường 05, quận 5, Tp Hồ Chí Minh - Diện tích: 84 m2 - Hình thức sử dụng: riêng - Mục đích sử dụng: Đất đô thị - Thời hạn sử dụng: Lâu dài - Nguồn gốc sử dụng: Công nhận QSDĐ giao đất có thu tiền sử dụng đất - Ghi chú: Lộ giới đường Nghĩa Thục 16.0m; hẻm sau nhà 7.0m * Vị trí: Bất động sản có vị trí đất số 4, tờ đồ số 8,tại địa 83 đường Nghĩa Thục, phường 05, quận 5, Tp Hồ Chí Minh Thửa đất mặt tiếp giáp đường Nghĩa Thục, với hướng tiếp giáp sau: + Hướng Tây Bắc giáp đường Nghĩa Thục; + Các hướng lại giáp khu dân cư hữu SƠ ĐỒ VỊ TRÍ KHU ĐẤT TS TĐ * Đặc điểm: - Đặc điểm quy hoạch, phân vùng đất: Khu đất có diện tích 84 m2 - Hình dạng: đất vng vắn * Hiện trạng sử dụng: có cơng trình trệt, lầu, sân thượng sử dụng để kinh doanh 3.2 Cơng trình đất: * Pháp lý: Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà tài sản gắn liền với đất BQ 313285 UBND quận cấp ngày 21/10/2013: - Địa chỉ: 83 đường Nghĩa Thục, phường 05, quận 5, Tp Hồ Chí Minh - Diện tích xây dựng: 84 m2 Diện tích sàn: 262.64 m2 - Kết cấu: Tường gạch, sàn BTCT, mái BTCT+ tôn - Cấp( hạng): cấp Số tầng: 3+ sân thượng * Hiện trạng sử dụng: Nhà xây năm 2013, mới, kết cấu ổn định, tường nhiều nơi bị ẩm tróc sơn Hiện sử dụng để tầng sử dụng cho việc kinh doanh loại đá nhân tạo cho trang sức * Hình ảnh tài sản: chi tiết phụ lục ảnh kèm theo Thông tin tổng quan thị trường, thông tin thị trường giao dịch tài sản thẩm định giá: Quận quận thuộc khu trung tâm Thành phố Hồ Chí Minh Phía Tây Bắc giáp Quận 10 Quận 11, ranh giới đường Hùng Vương đường Nguyễn Chí Thanh Phía Đơng giáp Quận 1, ranh giới đường Nguyễn Văn Cừ Phía Nam giáp kênh Tàu Hủ, ngăn cách với Quận Phía Tây giáp với Quận đường Nguyễn Thị Nhỏ, Ngô Nhân Tịnh bến xe Chợ Lớn Trong năm gần đây, thị trường bất động sản thành phố Hồ Chí Minh ngày sơi động lên, kéo theo thị trường nhà riêng lẻ quận ngày sôi nối, đặc biệt khu vực trung tâm quận khu kinh doanh đông đúc Nhận định mức độ tăng giá phân khúc nhà riêng lẻ, ông Trần Đức Hợp, Trưởng phòng cho th Cơng ty BĐS Vnreal cho rằng, từ đầu năm 2018, giá nhà riêng có xu hướng tăng nhanh so với quý trước giá đất TP HCM tăng diện rộng Tuy nhiên, so với mức tăng giá đất nhà riêng tăng giá cầm chừng hơn, ngưỡng chấp nhận Đầu năm 2017, “Phố chuyên doanh vàng, bạc, đá trang sức” đường Nhiêu Tâm đường Nghĩa Thục (thuộc phường 5, quận 5) mắt hoạt động kinh doanh sầm uất tới Kể từ sau trở thành khu phố chuyên kinh doanh vàng, bạc, đá trang sức tới nay, nguồn cung nhà riêng lẻ khu vực trở nên khan nguồn cầu cho mục đích kinh doanh ngày nhiều khiến giá trị bất động sản riêng lẻ đường tăng chưa có dấu hiệu hạ nhiệt thời gian tới Sử dụng tốt nhất, hiệu nhất: Tài sản thẩm định thuộc quyền sở hữu bà Khách hàng sử dụng cho việc kinh doanh mặt hàng đá trang sức khu vực “Phố chuyên doanh vàng, bạc, đá trang sức”, cụ thể đường Nghĩa Thục, sử dụng ổn định, không tranh chấp nên đảm bảo yếu tố sử dụng tốt nhất, hiệu Cơ sở giá trị thẩm định giá: Giá trị thị trường: “Giá trị thị trường tài sản mức giá ước tính tài sản thời điểm, địa điểm thẩm định giá, bên người mua sẵn sàng mua bên người bán sẵn sàng bán, giao dịch khách quan, độc lập, có đủ thông tin, bên tham gia hành động cách có hiểu biết, thận trọng khơng bị ép buộc” (TCTĐGVN số 02) Giả thiết giả thiết đặc biệt: Khơng có Cách tiếp cận, phương pháp thẩm định giá: Cách tiếp cận từ thị trường cách thức xác định giá trị tài sản thẩm định giá thông qua việc so sánh tài sản thẩm định giá với tài sản giống hệt tương tự có thơng tin giá thị trường Phương pháp so sánh phương pháp thẩm định giá, xác định giá trị tài sản thẩm định giá dựa sở phân tích mức giá tài sản so sánh để ước tính, xác định giá trị tài sản thẩm định giá Phương pháp so sánh thuộc cách tiếp cận từ thị trường Cách tiếp cận từ chi phí cách thức xác định giá trị tài sản thơng qua chi phí tạo tài sản có chức năng, cơng dụng tương tự với tài sản thẩm định giá để xác định giá trị tài sản thẩm định giá hao mòn tài sản thẩm định giá Phương pháp chi phí thay phương pháp thẩm định giá dựa sở chênh lệch chi phí thay để tạo tài sản tương tự tài sản thẩm định giá có chức năng, cơng dụng theo giá thị trường hành, có tính đến lợi nhuận nhà sản xuất giá trị hao mòn tài sản thẩm định giá Phương pháp chi phí thay thuộc cách tiếp cận từ chi phí Phương pháp áp dụng: Xác định giá trị quyền sử dụng đất: Do thông tin thị trường chuyển nhượng quyền sử dụng đất khu vực tài sản thẩm định giá phổ biến nên áp dụng phương pháp so sánh theo yêu cầu TCTĐGVN số 05 để ước tính giá trị quyền sử dụng đất Xác định giá trị cơng trình xây dựng đất: Áp dụng phương pháp chi phí thay thuộc cách tiếp cận từ chi phí TCTĐGVN số 05 để ước tính giá trị cơng trình xây dựng đất Xác định giá trị tài sản cần thẩm định giá: Trên sở tài liệu Khách hàng cung cấp, với sở giá trị cách tiếp cận, phương pháp thẩm định giá áp dụng, thông báo kết thẩm định giá thời điểm tháng năm 2018 sau: 8.1 Giá trị quyền sử dụng đất: Kết điều tra thông tin thị trường: Kết điều tra thông tin thị trường khu vực bất động sản cần thẩm định giá, thu thập số thông tin giao dịch giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất đưa vào so sánh sau: + Thơng tin SS1: Bất động sản có vị trí địa 90 đường Nghĩa Thục, phường 05, quận 05, Hồ Chí Minh Thửa đất tiếp giáp đường Nghĩa Thục 16m, cách đường Bùi Hữu Nghĩa 40m, cách đường Trần Hưng Đạo 190m, cách TSTĐ 10m Diện tích đất: 67,2m 2, mặt tiền: m, chiều sâu: 16,8 m; Thửa đất vuông vắn CTXD: nhà lầu, móng cột BTCT, tường gạch, mái Hiện trạng: nhà mới, cơng trình kiên cố Giá rao bán: 18.000.000.000 đồng Nguồn thông tin: Liên hệ trực tiếp: Chị Linh 091.118.0202 + Thông tin SS2: Bất động sản có vị trí đất số BK.387, tờ đồ số Hộ 10 Chợ Lớn Chợ Quán, 13 đường Bạch Vân, phường 05, quận 05, tp.Hồ Chí Minh Thửa đất tiếp giáp đường Bạch Vân 20m, Cách đường Nhiêu Tâm 10m, cách TSTĐ khoảng 240m Nằm khu vực chợ Hòa Bình, khu kinh doanh sầm uất khu vực; Diện tích đất: 88,2 m 2, mặt tiền: 4,2 m, chiều sâu: 21 m; Thửa đất vuông vắn CTXD: Nhà lầu, lửng, sàn BTCT+ BT giả, tường gạch, mái ngói Hiện trạng: nhà xây dựng lâu, cũ, tiện xây dựng Giá rao bán: 20.400.000.000 đồng Nguồn thông tin: Liên hệ trực tiếp: Anh Cường 091.632.5038 + Thông tin SS3: Bất động sản có vị trí đất số BK.738, tờ đồ số Hộ 10 Chợ Lớn Chợ Quán, địa số 75 đường Bùi Hữu Nghĩa, phường 05, quận 5, Tp.HCM Thửa đất tiếp giáp đường Bùi Hữu Nghĩa 20m, cách Trần Hưng Đạo 50m, cách TSTĐ khoảng 75m Nằm khu vực kinh doanh sầm uất, gần trục đường lớn khu vực; Thửa đất vuông vắn CTXD: Nhà lầu lửng, sàn BTCT, tường gạch, mái Hiện trạng: nhà xây dựng năm 2003, có tiến tiến hành tu bổ hàng năm Giá rao bán: 28.000.000.000 đồng Nguồn thông tin: Liên hệ trực tiếp: Anh Cường 091.632.5038 Từ thơng tin thu thập trên, ước tính đơn giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất sau: BĐS Các tiêu chí Vị trí đất Tình trạng pháp lý Vị trí Giá đất UBND tỉnh qui định Quy mơ diện tích, hình dáng Diện tích Chiều rộng mặt tiền (m) Chiều sâu (m) TS TĐG TS SS1 TS SS2 TS SS3 Bất động sản có vị Bất động sản có vị trí đất số trí đất số Bất động sản có vị Bất động sản có BK.387, tờ đồ Bk.738, tờ đồ số trí đất số 4, vị trí địa 90 số Hộ 10 Chợ Hộ 10 Chợ Lớn tờ đồ số đường Nghĩa Lớn Chợ Quán, Chợ Quán, địa 8/BĐĐC, địa Thục, phường 05, địa số 13 đường số 75 đường Bùi 83 đường Nghĩa quận 5, Tp.HCM Bạch Vân, phường Hữu Nghĩa, phường Thục, phường 05, Thửa đất tiếp giáp 5, quận 5, 05, quận 5, quận 05, Tp.HCM đường Nghĩa Tp.HCM Thửa đất Tp.HCM Thửa đất Thửa đất tiếp giáp Thục rộng 16m, tiếp giáp đường tiếp giáp đường Bùi đường Nghĩa Thục nằm đối diện Bạch Vân 20m, gần Hữu Nghĩa 20m, rộng 16m, cách chếch TSTĐ đường Nhiêu Tâm cách Trần Hưng Đạo đường Trần Hưng khoảng 8m Nằm 10m, cách TSTĐ 50m, cách TSTĐ Đạo 190m Nằm khu khu vực kinh khoảng 240m Nằm khoảng 75m Nằm vực kinh doanh sầm doanh sầm uất, khu vực chợ khu vực kinh doanh uất, gần trục đường gần trục đường Hòa Bình, khu kinh sầm uất, gần trục lớn khu vực lớn khu vực doanh sầm uất đường lớn khu khu vực vực Đất ở, có giấy CN Đất ở, có giấy CN Đất ở, có giấy CN Đất ở, có giấy CN QSD đất QSD đất QSD đất QSD đất VT Bạch Vân VT Nghĩa Thục VT Nghĩa Thục (đoạn Võ Văn Kiệt VT Bùi Hữu Nghĩa - Trần Tuấn Khải) 27.600.000 27.600.000 33.000.000 37.000.000 84,00m2 67,20m2 88,20m2 83,80m2 4,0 4,2 21,0 16,80 21,0 20,95 Hiện trạng Diện tích lô đất Môi trường an ninh Hạ tầng kỹ thuật Thời điểm giao dịch Giá giao bán quyền sử dụng đất (đồng) Giá thương lượng quyền sử dụng đất (đồng) 10 Giá trị tài sản đất (đồng) Tổng diện tích xây dựng Đơn giá xây dựng (Theo 66/2012/QĐUBND ngày 28/12/2012 UBND TP.HCM) Chỉ số giá xây dựng Chi phí thay Tỷ lệ hao mòn Giá trị hao mòn 11 Đơn giá giao dịch quyền sử dụng đất (đ/m2) làm tròn 12 Nguồn thông tin Thửa đất vuông vắn.CTXD: Nhà lầu, sân thượng, sàn BTCT, tường gạch, mái BTCT +tôn Nhà xây dựng năm 2013 Thửa đất vuông vắn.CTXD: Nhà Thửa đất vuông lầu, lửng, vắn.CTXD: Nhà sàn BTCT+ BT giả, lầu, móng tường gạch, mái cột BTCT, tường ngói Nhà xây dựng gạch, mái năm 2003, nhà cũ, cuống cấp, thích hợp xây Thửa đất vng vắn.CTXD: Nhà lầu lửng, sàn BTCT, tường gạch, mái Nhà xây dựng năm 2002, tu bổ sữa chữa hàng năm nên mới, cơng trình kiên cố Tốt Tốt Tốt Tốt Trong khu dân cư, hạ tầng hoàn chỉnh Trong khu dân cư, hạ tầng hoàn chỉnh Trong khu dân cư, hạ tầng hoàn chỉnh Trong khu dân cư, hạ tầng hoàn chỉnh Tháng 9/2018 Tháng 9/2018 Tháng 9/2018 Tháng 9/2018 18.000.000.000 400.000.000 17.500.000.000 400.000.000 300.000.000 669.016.407 351.923.321 843.512.439 194,00 169,56 244,6 3.681.818 3.545.455 3.681.818 117,08% 117,08% 117,08% 20 28 000.000.000 20 27 836.270.509 20% 703.846.643 50% 054.390.549 20% 167.254.102 351.923.321 210.878.110 250.500.000 Phương Linh 091.118.0202 227.300.000 A Cường 091.632.5038 315.700.000 A Cường 091.632.5038 Từ thông tin khảo sát trên, nhận thấy BĐS số 1, 2, có nhiều điểm tương đồng với BĐS cần thẩm định đặc điểm pháp lý, hạ tầng tổng quan Vì vậy, chúng tơi sử dụng thông tin để điều chỉnh yếu tố khác biệt bất động sản so sánh khu vực với bất động sản cần thẩm định giá theo yếu tố vị trí, quy mơ, tỷ lệ chiều rộng mặt tiền/ chiều sâu, hình dáng, kết cấu hạ tầng – đường giao thông, môi trường để tìm mức giá dẫn bất động sản xác định mức giá trị BĐS cần thẩm định giá Chi tiết bảng điều chỉnh đây: STT A B C Yếu tố so sánh Tổng diện tích (m2) Tỷ lệ Tỷ lệ điều chỉnh Mức điều chỉnh (đ/m2) Đánh giá Hạ tầng C2 C3 Tỷ lệ Tỷ lệ điều chỉnh Mức điều chỉnh (đ/m2) Đánh giá Quy mơ, kích thước, hình dáng Tỷ lệ Tỷ lệ điều chỉnh Mức điều chỉnh (đ/m2) Đánh giá C4 TS SS1 67,20 m2 TS SS2 88,20 m2 TS SS3 83,80 m2 250.500.000 227.300.000 315.700.000 Giấy chứng nhận QSD đất 100% 0,00% Giấy chứng nhận QSD đất 100% 0,00% Giấy chứng nhận QSD đất 100% 0,00% 0 Tốt Tương đương Trong khu dân cư, hạ tầng hoàn chỉnh Trong khu dân cư, hạ tầng hoàn chỉnh 100% 100% 0,00% Tương đương Trong khu dân cư, hạ tầng hoàn chỉnh 100% 0,00% Tương đương Trong khu dân cư, hạ tầng hoàn chỉnh 100% 0,00% 0 Tốt Tương đương Tương đương Tương đương 84,0 m2 67,2 m2 88,2 m2 83,8 m2 100% 105% -4,76% 100% 0,00% 100% 0,00% -11.928.571 0 Diện tích khu đất nhỏ hơn, khả khoản tốt TSTĐ Diện tích khu đất tương đương, khả khoản tương đương TSTĐ 0,24 (4,m/16,8m) 100% 0,00% 0,20 (4,2m/21,m) 100% 0,00% Đơn giá bán (đ/m2) Điều chỉnh theo yếu tố Căn pháp lý C1 TS TĐG 84,00 m2 Tỷ lệ mặt tiền / Chiều sâu Tỷ lệ Tỷ lệ điều chỉnh Mức điều chỉnh (đ/m2) Giấy chứng nhận QSD đất 100% Diện tích khu đất nhỏ, khả khoản tốt 0,19 (4,m/21,m) 100% Diện tích khu đất tương đương, khả khoản tương đương TSTĐ 0,19 (4,m/20,95m) 100% 0,00% Đánh giá C5 Vị trí, lợi kinh doanh Tỷ lệ Tỷ lệ điều chỉnh Mức điều chỉnh (đ/m2) Tỷ lệ mặt tiền/chiều sâu trung bình, mặt tiền nhỏ, chiều sâu vừa phải, thuận lợi thiết kế xây dựng cơng trình tương đương TSTĐ Bất động sản có vị trí đất số Bất động sản có Bk.738, tờ vị trí đất đồ số Hộ 10 số BK.387, tờ Chợ Lớn Chợ Bất động sản có vị đồ số Hộ 10 Quán, địa trí địa 90 Chợ Lớn Chợ số 75 đường Nghĩa Thục, Quán, địa đường Bùi phường 05, quận 5, số 13 đường Bạch Hữu Nghĩa, Tp.HCM Thửa đất Vân, phường 5, phường 05, tiếp giáp đường quận 5, Tp.HCM quận 5, Nghĩa Thục rộng Thửa đất tiếp giáp Tp.HCM Thửa 16m, nằm đối diện đường Bạch Vân đất tiếp giáp chếch TSTĐ 20m, gần đường đường Bùi khoảng 8m Nằm Nhiêu Tâm 10m, Hữu Nghĩa khu vực kinh doanh cách TSTĐ 20m, cách Trần sầm uất, gần trục khoảng 240m Hưng Đạo đường lớn khu Nằm khu 50m, cách vực vực chợ Hòa TSTĐ khoảng Bình, khu kinh 75m Nằm khu doanh sầm uất vực kinh doanh khu vực sầm uất, gần trục đường lớn khu vực 100% 105% 115% 0,00% -4,76% -13,04% -10.823.810 -41.178.261 Tỷ lệ mặt Tỷ lệ mặt tiền/chiều sâu trung tiền/chiều sâu trung bình, mặt tiền nhỏ, bình, mặt tiền nhỏ, chiều sâu vừa phải, chiều sâu vừa phải, thuận lợi thiết thuận lợi thiết kế xây dựng cơng kế xây dựng cơng trình tương đương trình TSTĐ Bất động sản có vị trí đất số 4, tờ đồ số 8/BĐĐC, địa 83 đường Nghĩa Thục, phường 05, quận 05, Tp.HCM Thửa đất tiếp giáp đường Nghĩa Thục rộng 16m, cách đường Trần Hưng Đạo 190m Nằm khu vực kinh doanh sầm uất, gần trục đường lớn khu vực 100% Tỷ lệ mặt tiền/chiều sâu trung bình, mặt tiền nhỏ, chiều sâu vừa phải, thuận lợi thiết kế xây dựng cơng trình tương đương TSTĐ Đánh giá Bất động sản nằm mặt tiền Bạch Vân, đoạn đường gần chợ Hòa Bình, khu chợ sầm uất khu vực, khả kinh doanh tốt TSTĐ Bất động sản nằm mặt tiền Nghĩa Thục, đoạn đường đông đúc, khả kinh doanh tốt Bất động sản nằm mặt tiền Nghĩa Thục, đoạn đường đông đúc, khả kinh doanh tốt Bất động sản có vị trí đất số 4, tờ đồ số 8/BĐĐC, địa 83 đường Nghĩa Thục, phường 05, quận 05, Tp.HCM Thửa đất tiếp giáp đường Nghĩa Thục rộng 16m, cách đường Trần Hưng Đạo 190m Nằm khu vực kinh doanh sầm uất, gần trục đường lớn khu vực Bất động sản có vị trí đất số BK.387, tờ Bất động sản có vị đồ số Hộ 10 trí địa 90 Chợ Lớn Chợ đường Nghĩa Thục, Quán, địa phường 05, quận 5, số 13 đường Bạch Tp.HCM Thửa đất Vân, phường 5, tiếp giáp đường quận 5, Tp.HCM Nghĩa Thục rộng Thửa đất tiếp giáp 16m, nằm đối diện đường Bạch Vân chếch TSTĐ 20m, gần đường khoảng 8m Nằm Nhiêu Tâm 10m, khu vực kinh doanh cách TSTĐ sầm uất, gần trục khoảng 240m đường lớn khu Nằm khu vực vực chợ Hòa Bình, khu kinh doanh sầm uất khu vực C6 Giao thông Tỷ lệ Tỷ lệ điều chỉnh Mức điều chỉnh (đ/m2) 100% 100% 0,00% 10 105% -4,76% -10.823.810 Bất động sản nằm mặt tiền Bùi Hữu Nghĩa, cách đường Trần Hưng Đạo 50m- trục đường lớn khu vực Nằm khu vực kinh doanh sầm uất, khả kinh doanh tơt TSTĐ Bất động sản có vị trí đất số Bk.738, tờ đồ số Hộ 10 Chợ Lớn Chợ Quán, địa số 75 đường Bùi Hữu Nghĩa, phường 05, quận 5, Tp.HCM Thửa đất tiếp giáp đường Bùi Hữu Nghĩa 20m, cách Trần Hưng Đạo 50m, cách TSTĐ khoảng 75m Nằm khu vực kinh doanh sầm uất, gần trục đường lớn khu vực 110% -9,09% -28.700.000 Đánh giá C7 D D1 D2 E E1 E2 E3 E4 F Môi trường: Tỷ lệ Tỷ lệ điều chỉnh Mức điều chỉnh (đ/m2) Đánh giá Mức giá dẫn (đ/m2) Giá trị trung bình mức giá dẫn (đ/m2) Mức độ chênh lệch với giá trị trung bình mức giá dẫn Tổng hợp số liệu điều chỉnh mục C Tổng số lần điều chỉnh Tổng giá trị điều chỉnh (đ) Tổng giá trị điều chỉnh gộp Biên độ điều chỉnh (%) Xác định mực giá cho tài sản thẩm định giá (đ/m2) tốt 100% 0,00% tốt 100% 0,00% Tiếp giáp đường Bùi Hữu Nghĩa rộng 30m, cách đường Trần Hưng Đạo 50m, giao thông thuận lợi TSTĐ tốt 100% 0,00% 0,00 Tương đương Tương đương Tương đương 238.600.000 205.700.000 245.800.000 4% -11% 7% 2 -11.928.571 -21.647.619 -69.878.261 11.928.571 21.647.619 69.878.261 4,8% 4,8% 13,0% Tiếp giáp đường Tiếp giáp đường Nghĩa Thục rộng Nghĩa Thục rộng 16m mặt sau 16m Giao thông tiếp giáp hẻm Giao thuận lợi, đánh giá thông thuận lợi tương đường TSTĐ tốt 100% Tiếp giáp đường Bạch Vân rộng 20m, gần đường Nhiêu Tâm 10m, đối diện chợ Hòa Bình giao thơng thuận lợi TSTĐ 230.033.333 230.000.000 * Như vậy, nguyên tắc khống chế: Theo D2 giá trị tuyệt đối chênh lệch mức giá dẫn mức giá trung bình mức giá dẫn nằm khoảng từ -12% đến 8%, đảm bảo khơng q 15% * Về thống mức giá cho tài sản thẩm định giá: Trên sở mức giá dẫn tài sản so sánh sau phân tích chất lượng thông tin tài sản thẩm định giá kết hợp với phân tích tiêu chí tổng giá trị điều chỉnh gộp, tổng số lần điều chỉnh, biên độ điều chỉnh tổng giá trị điều chỉnh thuần; Chúng tơi ước tính giá trị thị trường tài sản thẩm định giá cách lấy số bình quân gia quyền mức giá dẫn 03 tài sản so sánh sau: (238.600.000đồng/m2 + 205.700.000đồng/m2 + 245.800.000đồng/m2)/3 = 11 230.000.000 đồng/m2 (Đã làm tròn) Như vậy, đơn giá quyền sử dụng đất vị trí tài sản thẩm định giá ước tính là: 230.000.000đ/m2 8.2 Giá trị quyền sử dụng nhà ở: Căn theo Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà tài sản gắn liền với đất BQ 313285 UBND quận cấp ngày 21/10/2013, Công ty Cổ phần Định giá Dịch vụ tài Việt Nam - Chi nhánh Miền Nam sử dụng cách tiếp cận từ chi phí phương pháp chi phí thay để xác định giá trị tài sản Giá trị ước Chi phí thay Tổng giá trị = tính tài sản hao mòn Trong đó: 8.2.1 Chi phí thay thế: Căn theo Quyết định số 66/2012/QĐ-UBND ngày 28/12/2012 UBND Thành phố Hồ Chí Minh v/v ban hành biểu giá chuẩn suất vốn đầu tư phần xây dựng cơng trình địa bàn Thành phố Hồ Chí Minh để xác định chi phí thay cơng trình xây dựng đất Căn Quyết định số 1963/SXD-KTXD ngày 02/02/2016 Sở Xây dựng thành phố Hồ Chí Minh v/v tính tốn quy đổi suất vốn đầu tư phần xây dựng thời điểm năm 2016 Biểu giá chuẩn Quyết định 66/2012/QĐ-UBND ngày 28/12/2012 UBND Thành phố để xác định số giá xây dựng phần cơng trình nhà Đơn giá xây dựng cơng trình theo Quyết định số 66/2012/QĐ-UBND ngày 28/12/2012 nhà có tiêu chuẩn kỹ thuật tương đương tài sản định giá là: - Nhà phố lầu, khung, sàn, mái BTCT; tường gạch sơn nước; (sàn rạch) BTCT lát gạch loại: 4.400.000 đ/m2 (Đã bao gồm VAT) Theo Quyết định số 1963/SXD-KTXD ngày 02/02/2016 số giá xây dựng loại cơng trình có tiêu chuẩn kỹ thuật tương đương tài sản định giá là: 117,08% - Chi phí thay xây dựng cơng trình có diện tích tiêu chuẩn kĩ thuật tương đương tài sản định giá: (262,64 m2 x (4.400.000 đ/m2 : 1,1) x 117,08%) = 1.139.117.433 đ (Mức giá chưa bao gồm thuế VAT) 8.2.2 Tổng giá trị hao mòn Thơng qua q trình khảo sát tài sản thẩm định, tham khảo Công văn số 1326 BXD-QLN ngày 08/8/2011 Bộ Xây dựng việc hướng dẫn kiểm kê, đánh giá lại giá trị tài sản cố định nhà, vật kiến trúc Thông tư số 45/2013/TT-BTC ngày 25/4/2013 Bộ Tài chính, tính tốn tỉ lệ hao mòn cơng trình đất bảng sau: TỶ LỆ HAO MỊN CỦA CƠNG TRÌNH NHÀ 83 NGHĨA THỤC Tham khảo Công văn số 1326 BXD-QLN ngày 08/8/2011 Bộ Xây dựng việc hướng dẫn kiểm kê, đánh giá lại giá trị tài sản cố định nhà, vật kiến trúc Thông tư số 45/2013/TT-BTC ngày 25/4/2013 Bộ Tài 12 I Tỷ lệ lại theo phương pháp chuyên gia Stt Nội dung Nhà tầng Móng Khung Tường cột Nền sàn Tỷ lệ kết cấu so với tổng giá trị ngơi 8% 10% 12% 16% nhà Tỷ lệ hao mòn kết cấu 15% 20% 20% 20% Tổng tỷ lệ kết cấu chính/tổng giá trị nhà 63% Tỷ lệ hao mòn 19% II Tỷ lệ lại theo phương pháp tuổi đời: Theo Thông tư số 45/2013/TT-BTC ngày 25/4/2013 Bộ Tài Cơng trình có thời khung gian sử dụng khoảng: Thời điểm cơng trình đưa vào sử dụng: Tuổi đời hiệu Kết cấu đỡ mái Mái 12% 5% 20% 20% 35 năm 2013 Tỷ lệ hao mòn: III Tỷ lệ hao mòn kết hợp hai phương pháp chuyên gia phương pháp tuổi đời: 14% 17% Thơng qua q trình khảo sát thực trạng tài sản sau phân tích thơng tin kết cấu tài sản thẩm định giá kết hợp với phân tích tiêu chí theo phương pháp phương pháp chuyên gia phương pháp tuổi đời; Chúng tơi ước tính tỷ lệ hao mòn tài sản thẩm định giá cách lấy số bình quân gia quyền tỷ lệ hao mòn theo phương pháp chuyên gia theo phương pháp tuổi đời: (19%+14%)/2= 17% Như vậy, tỷ lệ hao mòn cơng trình đất vị trí tài sản thẩm định giá ước tính là: 17% Giá trị hao mòn CTXD đất: 1.139.117.433 đồng x 17% = 193.649.964 đồng 8.2.3 Giá trị Cơng trình xây dựng: Trên sở Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà tài sản gắn liền với đất BQ 313285 UBND quận cấp ngày 21/10/2013, theo văn pháp lý, chúng tơi tiến hành tính tốn giá trị lại cơng trình đất thuộc tài sản thẩm định sau: 1.139.117.433 đồng - 193.649.964 đồng = 945.000.000 đồng (đã làm tròn) Như vậy, giá trị cơng trình đất thuộc tài sản thẩm định giá ước tính là: 945.000.000 đồng 8.3 Kết luận: Giá trị quyền sử dụng đất, quyền sử dụng nhà tài sản khác gắn liền với đất đất số 4, tờ đồ số 8, nhà số 83 đường Nghĩa Thục, phường 05, quận 5, Tp Hồ Chí Minh thời điểm tháng 09 năm 2018 là: STT Danh mục Đất Diện tích 84 m2 13 Giá trị 19.320.000.000 đ Cơng trình xây dựng Tổng cộng 262,64 m2 945.000.000 đ 20.265.000.000 đ Bằng chữ: Hai mươi tỉ, hai trăm sáu mươi lăm triệu đồng Lưu ý: Khách hàng cần làm thủ tục pháp lý cần thiết để vay vốn, chấp tài sản Thời hạn có hiệu lực kết thẩm định giá: Kết thẩm định giá có hiệu lực thời hạn 90 ngày kể từ ngày ký 10 Các tài liệu kèm theo: - Kế hoạch thẩm định giá - Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản - Phụ lục hình ảnh - Phụ lục điều khoản loại trừ, lưu ý hạn chế kết thẩm định giá 14 15 ... Thửa đất tiếp giáp 5, quận 5, 05, quận 5, quận 05, Tp.HCM đường Nghĩa Tp.HCM Thửa đất Tp.HCM Thửa đất Thửa đất tiếp giáp Thục rộng 16m, tiếp giáp đường tiếp giáp đường Bùi đường Nghĩa Thục nằm... Lớn Chợ số 75 đường Nghĩa Thục, Quán, địa đường Bùi phường 05, quận 5, số 13 đường Bạch Hữu Nghĩa, Tp.HCM Thửa đất Vân, phường 5, phường 05, tiếp giáp đường quận 5, Tp.HCM quận 5, Nghĩa Thục rộng... số 8 ,tại địa 83 đường Nghĩa Thục, phường 05, quận 5, Tp Hồ Chí Minh Thửa đất mặt tiếp giáp đường Nghĩa Thục, với hướng tiếp giáp sau: + Hướng Tây Bắc giáp đường Nghĩa Thục; + Các hướng lại giáp