Hoàn thiện công tác xác định giá đất để tính tiền thuê đất sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp cho các doanh nghiệp trên địa bàn thành phố thái bình luận văn thạc sĩ kinh tế nông nghiệp

HỌC VIỆN NÔNG NGHIỆP VIỆT NAM PHẠM THỊ KIM OANH HỒN THIỆN CƠNG TÁC XÁC ĐỊNH GIÁ ĐẤT ĐỂ TÍNH TIỀN THUÊ ĐẤT SẢN XUẤT KINH DOANH PHI NÔNG NGHIỆP CHO CÁC DOANH NGHIỆP TRÊN ĐỊA BÀN THÀNH PHỐ THÁI BÌNH Ngành: Kế tốn định hướng ứng dụng Mã ngành: 8340301 Người hướng dẫn khoa học: PGS TS Trần Hữu Cường NHÀ XUẤT BẢN HỌC VIỆN NÔNG NGHIỆP - 2019 LỜI CAM ĐOAN Tôi xin cam đoan công trình nghiên cứu khoa học riêng tơi hướng dẫn PGS.TS Trần Hữu Cường, kết nghiên cứu trình bày luận văn trung thực, khách quan không trùng lặp với cơng trình khoa học Thái Bình, ngày … tháng … năm 2019 Tác giả luận văn Phạm Thị Kim Oanh i LỜI CẢM ƠN Trong suốt thời gian học tập, nghiên cứu hồn thành luận văn, tơi nhận hướng dẫn, bảo tận tình thầy cô giáo, giúp đỡ, động viên bạn bè, đồng nghiệp gia đình Lời tơi xin dành bày tỏ lịng biết ơn chân thành, sâu sắc tới PGS.TS Trần Hữu Cường người trực tiếp hướng dẫn khoa học, tận tình hướng dẫn cho chuyên môn phương pháp nghiên cứu bảo cho nhiều kinh nghiệm thời gian thực đề tài Tôi xin chân thành cám ơn thầy, cô giáo trường Học viện Nơng nghiệp Việt Nam, Trường Đại học Thái Bình, quan quản lý Nhà nước tài đất đai bạn bè đồng nghiệp giúp đỡ, tạo điều kiện thuận lợi trình học tập, thu thập liệu cung cấp thông tin q trình hồn thành luận văn Mặc dù với nỗ lực cố gắng thân, luận văn khơng tránh khỏi thiếu sót Tơi mong nhận góp ý chân thành q thầy đồng nghiệp để luận văn hoàn thiện Thái Bình, ngày … tháng … năm 2019 Tác giả luận văn Phạm Thị Kim Oanh ii MỤC LỤC Lời cam đoan i Lời cảm ơn ii Mục lục iii Danh mục chữ viết tắt vi Danh mục bảng vii Danh mục sơ đồ, đồ thị hình viii Trích yếu luận văn ix Thesis abstract xii Phần Mở đầu 1 Tính cấp thiết đề tài 1.2 Mục tiêu nghiên cứu 1.2.1 Mục tiêu chung 1.2.2 Mục tiêu cụ thể 1.3 Đối tượng phạm vi nghiên cứu 1.3.1 Đối tượng nghiên cứu: 1.3.2 Phạm vi nghiên cứu 1.4 Những đóng góp luận văn 1.5 Kết cấu nội dung luận văn Phần Cơ sở lý luận thực tiễn 2.1 Cơ sở lý luận 2.1.1 Một số khái niệm 2.1.2 Vai trị, ý nghĩa cơng tác xác định giá đất để tính tiền thuê đất địa bàn thành phố Thái Bình 16 2.1.3 Nội dung công tác xác định giá đất để tính tiền thuê đất 18 2.1.4 Các nhân tố ảnh hưởng đến công tác xác định giá đất 21 2.2 Cơ sở thực tiễn 24 2.2.1 Các quy định UBND tỉnh Thái Bình có liên quan đến cơng tác xác định giá đất để tính tiền thuê đất 24 2.2.2 Bài học rút cho công tác xác định giá đất để tính tiền thuê đất địa bàn thành phố Thái Bình 27 iii Phần Đặc điểm địa bàn phƣơng pháp nghiên cứu 30 3.1 Đặc điểm địa bàn nghiên cứu 30 3.1.1 Đặc điểm chung thành phố Thái Bình 30 3.1.2 Hội đồng thẩm định giá đất tỉnh 35 3.1.3 Tình hình xác định giá đất cụ thể để tính tiền thuê đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp cho doanh nghiệp thuê đất địa bàn thành phố Thái Bình 36 3.2 Phương pháp nghiên cứu 36 3.2.1 Phương pháp thu thập tài liệu 36 3.2.2 Phương pháp xử lý liệu 38 3.2.3 Phương pháp phân tích số liệu 38 Phần Kết nghiên cứu 40 4.1 Thực trạng công tác xác định giá đất cụ thể để tính tiền thuê đất cho doanh nghiệp địa bàn thành phố Thái Bình 40 4.1.1 Thực trạng quy trình thực xác định giá đất để tính thu tiền thuê đất địa bàn thành phố Thái Bình 40 4.1.2 Thực trạng việc áp dụng phương pháp định giá đất để tính thu tiền thuê đất cho doanh nghiệp địa bàn thành phố Thái Bình 48 4.2 Các nhân tố ánh hưởng đến công tác xác định giá đất cụ thể để tính tiền thuê đất cho doanh nghiệp thuê đất SXKD địa bàn thành phố Thái Bình 69 4.2.1 Các quy định việc xác định giá đất cụ thể để tính thu tiền thuê đất Nhà nước 69 4.2.2 Đánh giá Doanh nghiệp trình tự thời gian xác định giá đất 72 4.3 Đánh giá chung thực trạng công tác xác định giá đất để tính tiền thuê đất cho doanh nghiệp thuê đất SXKD thời gian qua 73 4.3.1 Những kết đạt 73 4.3.2 Những hạn chế, vướng mắc nguyên nhân 73 4.4 Giải pháp hồn thiện cơng tác xác định giá đất cụ thể để tính tiền thuê đất cho doanh nghiệp thuê đất sản xuất kinh doanh địa bàn thành phố Thái Bình 79 4.4.1 Căn đề xuất giải pháp 79 iv 4.4.2 Giải pháp đề xuất 80 Phần Kết luận kiến nghị 83 5.1 Kết luận 83 5.2 Kiến nghị 84 Tài liệu tham khảo 88 v DANH MỤC CHỮ VIẾT TẮT Chữ viết tắt Nghĩa tiếng Việt BĐS Bất động sản BGĐ Bảng giá đất CP Chi phí ĐKĐĐ Đăng ký đất đai GCN Giấy chứng nhận KTXH Kinh tế xã hội KH Kế hoạch NĐ Nghị định QĐ Quyết định QH Quy hoạch QL Quản lý QSD Quyền sử dụng QSDĐ Quyền sử dụng đất SS So sánh SXKD Sản xuất kinh doanh TMDV Thương Mại dịch vụ UBND Uỷ ban nhân dân XD Xây dựng vi DANH MỤC BẢNG Bảng 3.1 Số lượng mẫu điều tra 38 Bảng 4.1 Các pháp lý cơng tác xác định giá đất để tính thu tiền thuê đất địa bàn thành phố Thái Bình 47 Bảng 4.2 Số liệu hồ sơ thuê đất năm 2015-2018 địa bàn thành phố Thái Bình 49 Bảng 4.3 Số liệu hồ sơ thuê đất xác định theo phương pháp Hệ số điều chỉnh giá đất 50 Bảng 4.4 Tổng hợp số hồ sơ xác định giá đất theo phương pháp giai đoạn năm 2015-2018 51 Bảng 4.5 Số liệu hồ sơ thuê đất xác định theo phương pháp 51 Bảng 4.6 Tổng hợp tỷ lệ hồ sơ thuê đất xác định theo 04 phương pháp 52 Bảng 4.7 Tổng doanh thu tổng doanh thu phát triển dự án 55 Bảng 4.8 Tổng chi phí Tổng chi phí phát triển dự án 57 Bảng 4.9 Giá trị quyền sử dụng đất 57 Bảng 4.10 Xác định giá đất theo phương pháp so sánh trực tiếp 62 Bảng 4.11 Xác định thu nhập rịng bình qn 67 Bảng 4.12 Đánh giá phù hợp quy định việc xác định giá đất theo giá trị đất (trên 20 tỷ đồng) 70 vii DANH MỤC SƠ ĐỒ, ĐỒ THỊ VÀ HÌNH Hình 3.1 Bản đồ địa giới hành thành phố Thái Bình 30 Sơ đồ 4.1 Quy trình, thủ tục trường hợp đất (khu đất) có giá trị (tính theo giá đất bảng giá đất) 20 tỷ đồng 42 Sơ đồ 4.2 Quy trình, thủ tục trường hợp đất (khu đất) có giá trị (tính theo giá đất bảng giá đất) 20 tỷ đồng 43 Biểu đồ 4.1 Số liệu hồ sơ thuê đất xác định theo phương pháp 52 Biểu đồ 4.2 Số liệu hồ sơ thuê đất thành phố Thái Bình xác định theo 04 phương pháp năm 2015-2018 53 viii TRÍCH YẾU LUẬN VĂN Tên tác giả: Phạm Thị Kim Oanh Tên Luận văn: Hoàn thiện cơng tác xác định giá đất để tính tiền th đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp cho doanh nghiệp địa bàn thành phố Thái Bình Ngành: Kế toán Mã số: 8340301 Tên sở đào tạo: Học Viện Nơng Nghiệp Việt Nam Mục đích nghiên cứu Việc lựa chọn đề tài giúp tác giả mở rộng kiến thức công tác xác định giá đất để tính tiền thuê đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp cho doanh nghiệp địa bàn thành phố Thái Bình, cụ thể: - Góp phần hệ thống hóa sở lý luận thực tiễn cơng tác xác định giá đất để tính tiền th đất - Phân tích, đánh giá thực trạng cơng tác xác định giá đất cụ thể để tính tiền thuê đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp cho doanh nghiệp thuê đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp địa thành phố Thái Bình thời gian qua - Đưa định hướng đề xuất giải pháp nhằm hồn thiện cơng tác xác định giá đất cụ thể để tính tiền thuê đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp cho doanh nghiệp thuê đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp địa thành phố Thái Bình đồng thời đảm bảo tính khoa học thực tiễn giá thuê đất, đảm bảo hài hịa lợi ích nhà nước doanh nghiệp trình thuê đất thực dự án đầu tư địa bàn thành phố Thái Bình Phƣơng pháp nghiên cứu Chọn mẫu nghiên cứu: Căn vào nội dung đề tài, sở xem xét thực tế tình hình phát triển kinh tế - xã hội, tình hình thực cơng xác định giá đất để tính tiền thuê đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp cho doanh nghiệp địa bàn thành phố Thái Bình giai đoạn 2015-2018 tiến hành chọn mẫu nghiên cứu gồm 16 cán bộ, tổ chức, cá nhân thực nhiệm vụ xác định giá đất cụ thể doanh nghiệp thuộc đối tượng phải xác định giá đất cụ thể để tính tiền thuê đất Thu thập thông tin, số liệu: Số liệu lấy từ sách báo, internet, cơng trình nghiên cứu khoa học, văn quy phạm pháp luật liên quan đến cơng tác xác định giá đất để tính tiền thuê đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp cho doanh nghiệp địa bàn thành ix Văn có liên quan Hướng dẫn bộ, ngành Việc thiếu biên chế, đặc biệt thiếu chế có chun mơn gây cản trở lớn công tác tham mưu lĩnh vực giá đất Đất đai ngày có giá trị ngày khẳng định vai trò hàng đầu hoạt động kinh tế, pháp luật đất đai ngày trọng lĩnh vực quản lý giá đất, nhiên chưa có quy định rõ ràng số lượng biên chế theo địa bàn hành hay yêu cầu chuyên môn biên chế cho lĩnh vực giá đất việc xác định, thẩm định giá đất cụ thể nói chung giá đất cụ thể để tính tiền thuê đất cho doanh nghiệp thuê đất sản xuất kinh doanh địa bàn thành phố Thái Bình nói riêng chưa thực hiệu 4.4 GIẢI PHÁP HỒN THIỆN CƠNG TÁC XÁC ĐỊNH GIÁ ĐẤT CỤ THỂ ĐỂ TÍNH TIỀN THUÊ ĐẤT CHO CÁC DOANH NGHIỆP THUÊ ĐẤT SẢN XUẤT KINH DOANH TRÊN ĐỊA BÀN THÀNH PHỐ THÁI BÌNH 4.4.1 Căn đề xuất giải pháp Thái Bình tỉnh đồng bằng, đất nơng nghiệp chiếm tỷ trọng lớn cấu sử dụng đất Những năm gần đây, chủ trương phát triển tỉnh hướng tới phát triển công nghiệp dịch vụ Để thực hóa chủ trương này, tỉnh Thái Bình nói chung thành phố Thái Bình nói riêng có chế, sách cụ thể nhằm ưu đãi, khuyến khích đầu tư lĩnh vực cơng nghiệp, dịch vụ địa bàn có chế ưu đãi đơn giá thuê đất Tuy nhiên, việc trải thảm đỏ đón đầu tư cách ạt đơn giá th đất khơng tính tốn, cân nhắc kỹ lưỡng tạo khơng hệ lụy cho kinh tế Vì việc định giá đất sản xuất kinh doanh thời điểm có ý nghĩa quan trọng đến phát triển kinh tế, xã hội địa phương Đề xuất giải pháp mục tiêu công tác xác định giá đất cụ thể để tính tiền thuê đất địa bàn thành phố Thái Bình thời gian tới sau: Xác định giá đất cụ thể theo quy định pháp luật đất đai, đơn giản, thuận tiện thủ tục đảm bảo cơng bằng, hài hịa lợi ích nhà nước doanh nghiệp Giá đất để tính tiền thuê đất phải thực phù hợp với vị trí, lợi tiềm đất đai Tạo điều kiện thuận lợi để doanh nghiệp thuê đất yên tâm đầu tư, sản xuất, kinh doanh Việc tăng giảm giá đất sản xuất kinh doanh phải dựa sở tiềm lực kinh tế phát triển sở hạ tầng kỹ thuật 79 Công khai, minh bạch giá đất để doanh nghiệp tiếp cận với sách tài đất đai giá đất cách tốt góp phần tăng thu hút đầu tư vào địa bàn tỉnh đồng thời công cụ để loại bỏ dự án đầu tư hiệu kinh tế 4.4.2 Giải pháp đề xuất 4.4.2.1 Giải pháp về chế sách cho thuê đất Theo quy định Điều 172 Luật Đất đai năm 2013, Doanh nghiệp lựa chọn hai hình thức thuê đất thuê đất trả tiền thuê đất hàng năm thuê đất trả tiền lần cho thời gian thuê Sự ảnh hưởng tác động hai hình thức trả tiền thuê đất đến nguồn thu ngân sách Nhà nước thu tiền thuê đất yêu cầu công tác xác định giá đất để tính tiền th đất hai hình thức thuê đất khác Đối với hình thức thuê đất trả tiền hàng năm, không thông qua hình thức đấu giá quyền sử dụng đất chu kỳ ổn định đơn giá thuê đất 05 năm Hết chu kỳ ổn định (tức hết 05 năm tính từ ngày có Quyết định th đất UBND tỉnh) giá đất để tính thu tiền thuê đất trở giá đất quy định Bảng giá đất, việc xác định giá đất cho trường hợp khơng địi hỏi nghiêm ngặt mức độ xác Nhưng trường hợp thuê đất trả tiền lần cho thời gian thuê, mức giá đất cụ thể để tính tiền thuê đất ổn định thời gian thuê đất, việc xác định giá đất khơng đảm bảo mức độ xác không xứng đáng với tiềm việc sử dụng đất ảnh hưởng lớn đến nguồn thu ngân sách địa phương xảy trường hợp thuê đất trả tiền lần giá đất xác định thấp, doanh nghiệp hồn thành nghĩa vụ tài năm sau giá đất quy định bảng giá đất điều chỉnh cao (so với mức giá đất xác định để thực nghĩa vụ tài chính), phát sinh trường hợp doanh nghiệp khơng cịn nhu cầu sử dụng đất, có đơn đề nghị tự nguyện trả lại đất hoàn trả tiền thuê đất nộp theo giá đất quy định bảng giá đất quy định điểm e Khoản Điều 114 Luật đất đai, doanh nghiệp thu lời từ chính sách thuê đất giá đất Hiện nay, Bộ Chính trị Ban hành Kết luận số 36-KL/TW ngày 06/9/2018 đẩy mạnh thực Nghị Trung ương khóa XI, Trung ương có chủ trương khắc phục bất cập việc cho thuê đất trả tiền lần cho thời gian thuê, tiến tới thực chủ yếu theo hình thức thuê đất trả tiền 80 thuê đất hàng năm, phù hợp với tình hình, tính chất, mục đích sử dụng đất, đảm bảo nguồn thu ổn định cho năm, tránh thất thoát cho ngân sách Nhà nước Tuy nhiên, pháp luật hành chưa điều chỉnh, bổ sung quy định cụ thể nên việc cho thuê đất trả tiền lần cho thời gian thuê không phù hợp với chủ trương Đảng phù hợp với quy định pháp luật đất đai Để giảm bớt tính chất phức tạp việc xác định giá đất để tính thu tiền thuê đất địa bàn tỉnh nên điều chỉnh chế sách cho thuê đất theo hướng khuyến khích thuê đất trả tiền thuê đất hàng năm hạn chế thuê đất trả tiền thuê đất lần cho thời gian thuê để phù hợp với Chủ trương Đảng góp phần giữ ổn định nguồn thu ngân sách nhà nước tiền thuê đất cho năm 4.4.2.2 Giải pháp lựa chọn áp dụng phương pháp định giá đất Ban hành thực quy ước chung số nội dung cụ thể (chưa Chính phủ Bộ quy định rõ ràng) áp dụng phương pháp định giá đất đồng thời có quy tắc ưu tiên lựa chọn phương pháp để xác định giá đất cụ thể để tính tiền thuê đất sản xuất kinh doanh địa bàn tỉnh phù hợp với quy định pháp luật điều kiện thực tế địa phương Kết hợp phương pháp định giá đất để lựa chọn phương pháp tối ưu, linh hoạt việc áp dụng phương pháp xác định giá đất để định giá Đối với trường hợp đặc thù áp dụng đầy đủ điều kiện phương pháp xác định giá đất cụ thể cần có kết hợp chọn lọc, linh hoạt phương pháp để phân tích, so sánh, đối chiếu để đưa phương án giá đất phù hợp Như tình thứ ba trình bày, kết định giá phương pháp thu nhập có mức giá đất cao thấp so với mặt giá đất áp dụng chung cho khu cơng nghiệp cần phải dùng thêm phương pháp so sánh để đối chiếu, mà tài sản so sánh giá đất cụ thể đất, khu đất tương tự UBND tỉnh phê duyệt (do khơng có trường hợp chuyển nhượng thực tế thị trường) 4.4.2.3 Các giải pháp khác công tác xác định giá đất a) Tăng cường tổ chức tập huấn, hội thảo trao đổi, học tập kinh nghiệm tỉnh lân cận có tương đồng điều kiện kinh tế xã hội Việc tổ chức triển khai xác định giá đất cụ thể để tính tiền thuê đất cho doanh nghiệp sản xuất kinh doanh hầu hết tỉnh, thành phố thực 81 Những khó khăn, vướng mắc kết đạt được, ưu điểm, nhược điểm kinh nghiệm việc định giá đất tỉnh, thành phố bước đầu có tổng kết đặc biệt tỉnh, thành phố có nhiều dự án thuê đất Tăng cường trao đổi, thảo luận, học tập kinh nghiệm tỉnh bạn giải pháp tình tốt để tìm cách tháo gỡ khó khăn, vướng mắc cơng tác xác định giá đất cụ thể mà Thái Bình gặp phải b) Giải pháp người Việc xác định, thẩm định giá đất nói chung xác định, thẩm định giá đất làm tính tiền thuê đất cho doanh nghiệp thuê đất sản xuất kinh doanh nói riêng có ý nghĩa quan trọng phát triển kinh tế, xã hội tỉnh mà đội ngũ cán bộ, công chức làm việc lĩnh vực tham mưu quản lý giá đất, xác định, thẩm định giá đất yếu tố định đến chất lượng, hiệu công tác xác định giá đất Trước tình hình thiếu biên chế đặc biệt biên chế có chun mơn nghiệp vụ định giá đất nay, Thái Bình cần có phương án bổ sung nguồn nhân lực cho lĩnh vực cách tăng biên chế có chun mơn đào tạo chuyên môn nghiệp vụ cho độ ngũ biên chế có phụ trách lĩnh vực giá đất để công tác giá đất đạt chất lượng, hiệu quả, góp phần giữ ổn định phát triển hoạt động đầu tư công nghiệp, dịch vụ địa bàn tỉnh 82 PHẦN KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ 5.1 KẾT LUẬN Tài đất đai ngày có ý nghĩa quan trọng cho hoạt động kinh tế xã hội, góp phần lớn giúp tăng thu ngân sách địa phương cơng tác định giá đất nói chung công tác định giá đất cụ thể để tính tiền th đất sản xuất kinh doanh nói riêng ngày quan tâm, đặt yêu cầu cao độ xác hiệu Cơng tác xác định giá đất để tính tiền thuê đất thành phố Thái Bình triển khai thực theo quy định Luật đất đai năm 2013 văn hướng dẫn thi hành Trong trình thực có nhiều vướng mắc, bất cập thực tiễn ảnh hưởng đến kết xác định nghĩa vụ tài doanh nghiệp Nhà nước Để đạt đồng bộ, chất lượng, hiệu cơng tác xác định giá đất để tính thu tiền thuê đất sản xuất kinh doanh cần có nghiên cứu để đưa giải pháp bao gồm giải pháp quy định pháp lý có liên quan, giải pháp phương pháp, trình tự, thủ tục định giá đất, liệu thông tin phục vụ công tác quản lý nhà nước giá đất sách tài đất đai Xuất phát từ mục tiêu đó, nội dung chủ yếu sau tập trung giải luận văn: Đề tài góp phần hệ thống hóa sở lý luận thực tiễn công tác xác định giá đất để tính tiền thuê đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp cho doanh nghiệp địa bàn thành phố Thái Bình Về mặt lý luận, đề tài cố gắng làm rõ nội dung cơng tác xác định giá đất để tính tiền th đất sản xuất, kinh doanh phi nơng nghiệp Đó khái niệm giá đất, đất sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp, tư vấn xác định giá đất, phương pháp xác định giá đất, Tiếp theo vai trò quan trọng việc xác định giá đất việc quản lý tài đất đai Mục tiêu, nguyên tắc quản lý nhà nước công tác xác định giá đất Các phương pháp xác định giá đất Các yếu tố ảnh hưởng đến công tác xác định giá đất Đề tài sâu phân tích thực trạng tình hình xác định giá đất cụ thể để tính tiền thuê đất Phân tích điểm mạnh, điểm yếu; kết đạt chưa đạt Qua nghiên cứu cho thấy giá trị khu đất xác định theo phương pháp cao giá trị tính theo giá đất quy định bảng giá đất trung bình từ 15% đến 25% tùy theo vị trí, đáp ứng yêu cầu 83 quản lý tài đất đai, đảm bảo cơng bằng, hài hịa quyền lợi nghĩa vụ tài người sử dụng đất với nhà nước, tăng thu ngân sách địa phương đa số người dân, doanh nghiệp ủng hộ, đồng tình Tuy nhiên, giống nhiều địa phương khác, cơng tác xác định giá đất để tính tiền th đất gặp nhiều vấn đề điều kiện áp dụng phương pháp việc lựa chọn phương pháp xác định giá đất Từ thực trạng diễn công tác xác định giá đất để tính tiền th đất thành phố Thái Bình nay, đề tài mạnh dạn đề xuất hệ thống giải pháp hồn thiện cơng tác xác định giá đất để tính tiền thuê đất thành phố Thái Bình thời gian tới Đó giải pháp cụ thể, tập trung vào chế sách, việc lựa chọn phương pháp số giải pháp khác nhằm hạn chế mặt yếu kém, bước nâng cao chất lượng, hiệu công tác xác định giá đất để tính tiền thuê đất thành phố Thái Bình 5.2 KIẾN NGHỊ Hồn thiện cơng tác xác định giá đất để tính tiền thuê đất thành phố Thái Bình có ý nghĩa quan trọng cơng tác quản lý tài đất đai góp phần tạo nguồn thu từ tiền sử dụng đất, góp phần tạo lập hạ tầng kinh tế - xã hội, điều chỉnh cấu kinh tế, thúc đẩy phát triển kinh tế - xã hội thành phố Thái Bình, địi hỏi tham gia tích cực, đồng cấp ủy, quyền Để thực tốt việc này, luận văn xin đưa kiến nghị sau: Một là, Chính phủ Bộ ngành Trung ương: - Sửa đổi quy định áp dụng phương pháp định giá đất để tính tiền thuê đất sản xuất kinh doanh thương mại dịch vụ: Theo quy định hành, trường hợp thuê đất trả tiền thuê đất hàng năm đất, khu đất có giá trị tính theo giá đất quy định bảng giá đất 20 tỷ đồng (đối với tỉnh Thái Bình nói chung thành phố Thái Bình nói riêng), giá đất tính tiền th đất áp dụng phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất; đất, khu đất có giá trị tính theo giá đất quy định bảng giá đất từ 20 tỷ đồng trở lên giá đất tính tiền th đất xác định theo phương pháp so sánh trực tiếp, chiết trừ, thặng dư, thu nhập Thực tế, trình tự, thủ tục xác định giá đất cụ thể để tính thu tiền thuê đất phương pháp so sánh, chiết trừ, thặng dư, thu nhập phức tạp, tốn nhiều thời gian, chi phí, gây phiền tối cho nhà đầu tư lại khơng có ý nghĩa nhiều nguồn thu cho ngân sách giá đất cụ 84 thể xác định cao giá đất xác định theo phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất liên quan đến sách miễn giảm tiền thuê đất Giá đất cụ thể xác định phương pháp so sánh, chiết trừ, thặng dư, thu nhập áp dụng để tính tiền thuê đất cho chu kỳ thuê đất (tức năm năm đầu thời gian thuê đất trả tiền thuê đất hàng năm) chu kỳ thuê đất giá đất tính thu tiền thuê đất lại áp dụng phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất (giá đất để tính thu tiền thuê đất giá đất quy định bảng giá đất) Trong thời gian miễn tiền thuê đất xây dựng cho dự án thuê đất tối đa 03 năm, dự án thuộc lĩnh vực ưu đãi, khuyến khích đầu tư, hay dự án đầu tư vào địa bàn kinh tế xã hội khó khăn cịn miễn thêm thời gian tối đa 15 năm Như giá đất cụ thể để tính tiền th đất cho chu kỳ đầu khơng có ý nghĩa nhiều cho việc tăng giảm tiền thuê đất ngân sách nhà nước Do vậy, kiến nghị Chính phủ xem xét điều chỉnh quy định giá đất cụ thể để tính thu tiền thuê đất trả tiền hàng năm theo hướng quy định áp dụng phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất để xác định giá đất làm tính tiền thuê đất trả tiền thuê đất hàng năm Đối với trường hợp thuê đất trả tiền thuê đất lần cho thời gian thuê, giá đất cụ thể để tính tiền thuê đất có ý nghĩa quan trọng ảnh hưởng lớn đến nguồn thu ngân sách nhà nước Ngay đất, khu đất thuê 20 tỷ đồng (đối với tỉnh Thái Bình) giá đất tính theo hệ số điều chỉnh giá đất chưa tương xứng với tiềm năng, lợi đất đai gây thất thu tiền thuê đất cách đáng kể Vì kiến nghị Chính phủ xem xét, điều chỉnh quy định áp dụng phương pháp định giá đất để tính tiền thuê đất trả tiền thuê đất lần cho thời gian thuê theo hướng quy định giá đất cụ thể làm tính tiền thuê đất trường hợp thuê đất trả tiền thuê đất lần cho thời gian thuê xác định theo phương pháp so sánh, chiết trừ, thặng dư, thu nhập (không phân biệt giá trị khu đất, đất thuê) Đối với trường hợp này, sở tham mưu liên Sở Sở Tài chínhSở Tài nguyên Mơi trường, UBND tỉnh Thái Bình ban hành quy định cho phép Sở Tài xác định lại hệ số điều chỉnh giá đất để tính thu tiền thuê đất trường hợp thuê đất trả tiền lần cho thời gian thuê đất có giá trị 20 tỷ đồng để tương xứng với tiềm năng, lợi khu đất góp phần tăng thu Ngân sách Nhà nước 85 - Quy định xây dựng Bảng giá đất sản xuất kinh doanh, thương mại dịch vụ: Thái Bình nhiều tỉnh, thành phố toàn quốc han hành bảng giá đất sản xuất kinh doanh, thương mại dịch vụ theo tỷ lệ % giá đất ở, không theo phương pháp định giá đất khoa học Điều thể nhiều bất cập loại mục đích sử dụng đất khác nhau, thời hạn sử dụng đất khác tiện ích, lợi thu nhập mang lại từ việc sử dụng đất đai khơng phải lúc vị trí tuân theo tỷ lệ thuận với Đề nghị Chính phủ Bộ có quy định, hướng dẫn cụ thể phương pháp định giá đất áp dụng quy định giá đất sản xuất kinh doanh thương mại dịch vụ bảng giá đất đảm bảo tính khoa học phù hợp với chủ trương, sách thu hút đầu tư, phát triển kinh tế xã hội - Nghiên cứu hướng dẫn chi tiết, cụ thể có quy định rõ ràng sử dụng phương pháp định giá đất để xác định giá đất cụ thể để tính thu tiền thuê đất sản xuất kinh doanh thương mại dịch vụ Các phương pháp dòng tiền phương pháp thu nhập, phương pháp thặng dư để xác định giá đất cụ thể thể nhiều kẽ hở khó vận dụng vào thực tế Nhiều nội dung quy định phương pháp phụ thuộc kiến thức chuyên gia nên kết định giá đất dễ dàng điều chỉnh, thay đổi theo nhận định chủ quan chuyên gia mà không bị vướng đáng kể hành lang pháp lý Đối với phương pháp so sánh trực tiếp, theo hướng dẫn Bộ Tài nguyên Môi trường, sử dụng phương pháp so sánh trực tiếp để xác định giá đất để tính tiền thuê đất sản xuất kinh doanh, thương mại dịch vụ cần thu thập thông tin giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất thuê, giá đất trúng đấu giá quyền sử dụng đất thuê làm tài sản so sánh Tuy nhiên, thực tế đất thuê xảy trường hợp chuyển nhượng tài sản đất, người nhận chuyển nhượng tài sản đất tiếp tục thực dự án đầu tư nhà nước cho th đất phải nộp tiền thuê đất vào ngân sách Nhà nước Như thực chất khơng có chuyển nhượng quyền sử dụng đất thuê (vì người nhận chuyển nhượng nhà nước cho thuê đất phải nộp tiền thuê đất) mà chuyển nhượng thủ tục ban đầu để thuê đất Do kiến nghị Bộ, ngành xem xét, nghiên cứu để điều chỉnh nội dung hướng dẫn việc thực phương pháp cho phù hợp 86 Hai là, tỉnh Thái Bình: - Việc xác định giá đất cụ thể để tính tiền thuê đất địa bàn tỉnh phải theo hướng phát bất cập chế độ, sách chế liên quan đến công tác xác định giá đất Từ sửa đổi, điều chỉnh, bổ sung kịp thời phù hợp với xu hướng phát triển khoa học - công nghệ biến đổi chế thị trường, đủ làm sở pháp lý cho việc quản lý Nhà nước lĩnh vực tài đất đai thời gian tới - Hàng năm cần tổ chức tổng kết, đánh giá ưu điểm khó khăn cơng tác xác định giá đất cụ thể để tính tiền thuê đất địa bàn tỉnh từ đề chế, giải pháp nhằm hoàn thiện nâng cao công tác xác định giá đất giá đất cụ thể để tính tiền thuê đất 87 TÀI LIỆU THAM KHẢO Luật đất đai năm 2013 Bộ Tài nguyên Môi trường (2014) Thông tư 36/2014/TT-BTNMT ngày 30/6/2014 quy định chi tiết phương pháp định giá đất; xây dựng, điều chỉnh bảng giá đất; định giá đất cụ thể tư vấn xác định giá đất Liên Bộ, Bộ Tài chính, Bộ Tài ngun Mơi trường (2016) Thông tư liên tịch số 87/2016/TTLT-BTC-BTNMT ngày 22/6/2016 hướng dẫn việc thẩm định dự thảo bảng giá đất Hội đồng thẩm định bảng giá đất, thẩm định phương ná giá đất Hội đồng thẩm định giá đất Liên Bộ, Bộ Tài chính, Bộ Tài nguyên Môi trường (2016) Thông tư liên tịch số 88/2016/TTLT-BTC-BTNMT ngày 22/6/2016 quy định hồ sơ trình tự, thủ tục tiếp nhận, luân chuyển hồ sơ xác định nghĩa vụ tài đất đai người sử dụng đất Sở Tài Thái Bình, Trang thơng tin điện tử Sở Tài nguyên Môi trường Thái Bình, Trang thơng tin điện tử Chính phủ (2014) Nghị định 43/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 quy định chi tiết số điều Luật đất đai Chính phủ (2014) Nghị định 44/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 quy định giá đất Chính phủ (2014) Nghị định 46/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 quy định thu tiền thuê đất, thuê mặt nước; 10 Bộ Tài Chính (2014) Thơng tư 77/2014/TT-BTC ngày 16/6/2014 hướng dẫn số điều Nghị định 46/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 Chính phủ quy định thu tiền thuê đất, th mặt nước 11 Bộ Tài (2016) Thơng tư số 333/2016/TT-BTC ngày 26/12/2016 sửa đổi bổ sung số điều Thông tư 77/2014/TT-BTC ngày 16/6/2014 88 PHỤ LỤC PHIẾU KHẢO SÁT Tình hình sử dụng đất đơn vị đƣợc Nhà nƣớc cho thuê đất I THÔNG TIN VỀ ĐƠN VỊ - Tên đơn vị: ……… - Địa chỉ: … - Họ tên đại diện điền phiếu: - Chức vụ: …………………………………………………………… II THÔNG TIN THUÊ ĐẤT VÀ TÌNH HÌNH SỬ DỤNG ĐẤT Hình thức trả tiền thuê đất   Thuê đất trả tiền thuê đất hàng năm Thuê đất trả tiền thuê đất 01 lần cho thời gian thuê Diện tích sử dụng đất: ………………… (m2) Địa điểm thuê đất: ………………………………………………… Mục đích sử dụng đất (ghi Quyết định cho thuê đất): …………………………………………………………………………………………… …………………………………………………………………………… Thời gian cho thuê đất: ………………………………………………… Tình hình sử dụng đất thuê thuộc diện:  Khơng mục đích cho th  Đúng mục đích cho thuê  Cho đơn vị khác thuê lại toàn  Chưa đưa vào sử dụng phần diện tích III THỰC TRẠNG QUẢN LÝ NGHĨA VỤ TÀI CHÍNH VỀ ĐẤT ĐAI Ý kiến đơn vị thực kê khai nộp nghĩa vụ tài Trung tâm hành cơng tỉnh:  Khơng phù hợp  Ít phù hợp  Tương đối phù hợp  Phù hợp  Rất phù hợp Thời hạn giải hồ sơ kê khai nghĩa vụ tài Trung tâm hành cơng tỉnh theo đơn vị là:  Không phù hợp  Ít phù hợp  Tương đối phù hợp  Phù hợp  Rất phù hợp 89 Ý kiến đơn vị quy định việc xác định tiền thuê đất, hệ số điều chỉnh giá đất, tỷ lệ % tính đơn giá):  Khơng phù hợp  Ít phù hợp  Tương đối phù hợp  Phù hợp  Rất phù hợp Đơn vị cho ý kiến việc xác định giá đất để tính thu tiền thuê đất (đối với doanh nghiệp thuộc trường hợp phải xác định giá đất theo phương pháp)  Khơng phù hợp  Ít phù hợp  Tương đối phù hợp  Phù hợp  Rất phù hợp Theo đơn vị trình tự, thủ tục, thời gian xác định giá đất để tính tiền thuê đất là:  Khơng phù hợp  Ít phù hợp  Tương đối phù hợp  Phù hợp  Rất phù hợp Theo đơn vị hàng năm Cơ quan thuế gửi thơng báo nộp tiền th đất cho đơn vị (hình thức gửi, thời gian gửi) là:  Không phù hợp  Ít phù hợp  Tương đối phù hợp  Phù hợp  Rất phù hợp Ý kiến đơn vị hồ sơ đề nghị miễn, giảm tiền th đất là:  Khơng phù hợp  Ít phù hợp  Tương đối phù hợp  Phù hợp  Rất phù hợp 90 Ý kiến đơn vị việc tập huấn, tuyên truyền, hỗ trợ sách thu tiền thuê đất là:  Không phù hợp  Ít phù hợp  Tương đối phù hợp  Phù hợp  Rất phù hợp Đề nghị đơn vị với Nhà nước để nâng cao hiệu công tác xác định quản lý tiền thuê đất là:   Gửi thông báo nộp tiền thuê đất Điều chỉnh lại giá đất, tỷ lệ để tính tiền thuê đất cho phù hợp hình thức bảo đảm  Đơn giản thủ tục hành  Rút ngắn thời gian giải thủ tục xác định, miễn giảm   Nâng cao trình độ, lực cán bộ, cơng chức tình hình sử dụng đất đơn vị  Nâng cao chất lượng tuyên truyền phổ biến pháp luật   Nâng cao chất lượng tuyên truyền phổ biến tiền thuê đất Xử lý nghiêm cán công chức tham ô, nhũng nhiễu Tăng cường công tác kiểm tra  Khác: thực thi nhiệm vụ IV CÁC Ý KIẾN KHÁC CỦA ĐƠN VỊ: ………………………………………………………………………… ………………………………………………………………………… ………………………………………………………………………… ………………………………………………………………………… ………………………………………………………………………… Xin trân trọng cảm ơn đơn vị cung cấp thông tin! NGƢỜI ĐIỀU TRA ĐẠI DIỆN TỔ CHỨC ĐƢỢC ĐIỀU TRA 91 PHỤ LỤC PHIẾU KHẢO SÁT Tình hình áp dụng phƣơng pháp định giá đất I THÔNG TIN CHUNG - Tên đơn vị: ……… - Địa chỉ: … - Họ tên đại diện điền phiếu: - Chức vụ: …………………………………………………………… II NỘI DUNG CÁC PHƢƠNG PHÁP ĐỊNH GIÁ ĐẤT Ý kiến ông/bà việc xác định giá đất để tính thu tiền thuê đất theo phương pháp Hệ số điều chỉnh giá đất trường hợp thuê đất trả tiền thuê đất hàng năm là:  Khơng phù hợp  Ít phù hợp  Tương đối phù hợp  Phù hợp  Rất phù hợp Ý kiến ông/bà việc xác định giá đất để tính thu tiền thuê đất theo phương pháp Hệ số điều chỉnh giá đất trường hợp thuê đất trả tiền thuê đất lần cho thời gian th là:  Khơng phù hợp  Ít phù hợp  Tương đối phù hợp  Phù hợp  Rất phù hợp Ý kiến ông/bà việc xác định giá đất để tính thu tiền thuê đất theo phương pháp so sánh trực tiếp, chiết trừ, thu nhập, thặng dư trường hợp thuê đất trả tiền thuê đất hàng năm là:  Không phù hợp  Ít phù hợp  Tương đối phù hợp  Phù hợp  Rất phù hợp Ý kiến ông/bà nội dung xác định giá đất theo phương pháp phương pháp so sánh trực tiếp, chiết trừ, thu nhập, thặng dư trường hợp thuê đất trả tiền thuê đất lần cho thời gian th là:  Khơng phù hợp  Ít phù hợp  Tương đối phù hợp  Phù hợp  Rất phù hợp Theo ơng/bà trình tự, thủ tục, thời gian xác định giá đất để tính tiền th đất là:  Khơng phù hợp  Ít phù hợp  Tương đối phù hợp  Phù hợp  Rất phù hợp 92 Ý kiến ông/bà việc tập huấn, tuyên truyền, hỗ trợ sách thu tiền thuê đất là:  Không phù hợp  Ít phù hợp  Tương đối phù hợp  Phù hợp  Rất phù hợp Đề nghị ông/bà với Nhà nước để nâng cao hiệu công tác xác định quản lý tiền thuê đất là:   Điều chỉnh lại giá đất, tỷ lệ để tính tiền thuê đất cho phù hợp Gửi thông báo nộp tiền thuê đất hình thức bảo đảm  Đơn giản thủ tục hành  Rút ngắn thời gian giải thủ tục xác định, miễn giảm  cán bộ, công chức   Nâng cao chất lượng tuyên Nâng cao chất lượng tuyên truyền phổ biến tiền thuê đất Xử lý nghiêm cán công chức tham ô, nhũng nhiễu Tăng cường công tác kiểm tra tình hình sử dụng đất đơn vị truyền phổ biến pháp luật   Nâng cao trình độ, lực  Khác: thực thi nhiệm vụ IV CÁC Ý KIẾN KHÁC: ………………………………………………………………………… ………………………………………………………………………… Xin trân trọng cảm ơn đơn vị cung cấp thông tin! NGƢỜI ĐIỀU TRA ĐẠI DIỆN TỔ CHỨC ĐƢỢC ĐIỀU TRA 93 ... nhằm hồn thiện cơng tác xác định giá đất cụ thể để tính tiền thuê đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp cho doanh nghiệp thuê đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp địa thành phố Thái Bình đồng... xuất kinh doanh phi nông nghiệp địa bàn thành phố Thái Bình Thứ hai, luận văn đánh giá thực trạng công tác xác định giá đất cụ thể để tính tiền thuê đất sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp địa bàn. .. giá đất cụ thể để tính tiền thuê đất - Phân tích, đánh giá thực trạng cơng tác xác định giá đất để tính tiền thuê đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp cho doanh nghiệp thuê đất địa thành phố