Định giá cho thuê đất tại khu công nghiệp thăng long ii, huyện yên mỹ, tỉnh hưng yên

TRƢỜNG ĐẠI HỌC KINH TẾ QUỐC DÂN  NGUYỄN CÔNG HƢNG ĐỊNH GIÁ CHO THUÊ ĐẤT TẠI KHU CÔNG NGHIỆP THĂNG LONG II, HUYỆN YÊN MỸ, TỈNH HƯNG YÊN Chuyên ngành: Kinh tế Quản lý địa LUẬN VĂN THẠC SỸ KINH TẾ VÀ QUẢN LÝ Người hướng dẫn khoa học: PGS.TS HOÀNG VĂN CƢỜNG HÀ NỘI - 2013 LỜI CAM ĐOAN Học viên xin cam đoan cơng trình nghiên cứu thân học viên tự viết hướng dẫn khoa học thầy giáo PGS TS Hoàng Văn Cường Các số liệu, kết nêu luận văn trung thực chưa công bố cơng trình khác Học viên xin cam đoan thơng tin trích dẫn luận văn rõ nguồn gốc Hà nội, ngày …… tháng ……năm 2013 Nguyễn Công Hưng LỜI CẢM ƠN Trong suốt thời gian học tập trường với chuyên ngành đào tạo thạc sỹ Kinh tế Quản lý địa chính, học viên tiếp thu kiến thức vơ q báu bổ ích từ kinh nghiệm quản lý mà thầy cô giáo truyền đạt cho Từ đó, học viên áp dụng vào thực tiễn thân, đem kiến thức mà học phục vụ cho công việc nơi học viên cơng tác Để hồn thành đề tài luận văn: “Định giá cho thuê đất khu công nghiệp Thăng Long II huyện Yên Mỹ, tỉnh Hưng Yên”, nỗ lực, cố gắng thân, học viên nhận hướng dẫn, bảo tận tình, chu đáo Thầy giáo – PGS TS Hoàng Văn Cƣờng, người trực tiếp hướng dẫn học viên suốt thời gian nghiên cứu viết luận văn Ngoài ra, học viên nhận tận tình giúp đỡ tạo điều kiện Ban Quản lý khu công nghiệp tỉnh Hưng Yên; Ban quản lý Khu công nghiệp Thăng Long II; Ban lãnh đạo công ty khu công nghiệp Thăng Long II; Ban lãnh đạo, đồng nghiệp Công ty trách nhiệm hữu hạn Akebono Brake Astra Viêt Nam Sự động viên, tạo điều kiện thuận lợi mặt gia đình người thân Với lòng biết ơn, học viên xin tỏ lòng cảm ơn sâu sắc tới tất giúp đỡ quý báu để học viên hoàn thành tốt luận văn Song, luận văn tránh khỏi hạn chế thiếu sót Học viên mong Thầy (Cơ) đồng nghiệp đóng góp ý kiến để tiếp tục hồn thiện luận văn Những ý kiến đóng góp học viên, khơng để sửa chữa hạn chế, thiếu sót luận văn này, mà giúp học viên nhận thức đầy đủ hoàn thiện cách thức, phương pháp nghiên cứu khoa học để đáp ứng yêu cầu học tập, nghiên cứu công tác Xin trân trọng cảm ơn! MỤC LỤC LỜI CAM ĐOAN LỜI CẢM ƠN CÁC TỪ VIẾT TẮT DANH MỤC BẢNG BIỂU, SƠ ĐỒ TÓM TẮT LUẬN VĂN LỜI NÓI ĐẦU CHƢƠNG 1: CƠ SỞ LÝ LUẬN VỀ ĐỊNH GIÁ CHO THUÊ ĐẤT KHU CÔNG NGHIỆP 1.1 Giá cho thuê đất khu công nghiệp 1.1.1 Khái niệm đặc điểm khu công nghiệp 1.1.2 Khái niệm giá cho thuê đất khu công nghiệp 1.2 Khái niệm vai trò định giá cho thuê đất khu công nghiệp 10 1.2.1 Khái niệm định giá cho thuê đất khu công nghiệp 10 1.2.2 Vai trò định giá cho thuê đất khu công nghiệp 11 1.3 Căn định giá cho thuê đất khu công nghiệp 12 1.3.1 Cơ sở hình thành giá mức giá cho thuê đất khu công nghiệp 12 1.3.2 Các định giá cho thuê đất khu công nghiệp 14 1.4 Vận dụng phƣơng pháp định giá vào định giá cho thuê đất khu công nghiệp 18 1.4.1 Vận dụng phương pháp định giá so sánh 18 1.4.2 Vận dụng phương pháp chi phí 23 1.4.3 Vận dụng phương pháp vốn hóa 27 1.5 Nhân tố ảnh hƣởng đến định giá cho thuê đất khu công nghiệp 30 1.5.1 Nhân tố chủ quan 30 1.5.2 Nhân tố khách quan 32 CHƢƠNG 2: THỰC TRẠNG ĐỊNH GIÁ CHO THUÊ ĐẤT KHU CÔNG NGHIỆP THĂNG LONG II (TLIPII), HUYỆN YÊN MỸ, TỈNH HƢNG YÊN 35 2.1 Tổng quan phát triển khu công nghiệp địa bàn tỉnh Hƣng Yên 35 2.2 Giới thiệu tổng quát khu công nghiệp Thăng Long II 42 2.3 Thực trạng định giá cho thuê đất khu công nghiệp Thăng long II 47 2.3.1 Căn định giá cho thuê đất khu công nghiệp Thăng Long II 47 2.3.2 Phương pháp định giá cho thuê đất khu công nghiệp Thăng long II 54 2.4 Thực trạng hợp đồng cho thuê đất khu công nghiệp Thăng Long II 60 2.4.1 Điều chỉnh giá trị tiền thuê đất theo diện tích thực tế lơ đất toán tiền thuê đất 61 2.4.2 Quyền sử dụng đất thuê 61 2.4.3 Các loại phí phải trả cho chủ đầu tư 63 2.5 Đánh giá chung 64 2.5.1 Những kết đạt 64 2.5.2 Hạn chế nguyên nhân 68 CHƢƠNG 3: GIẢI PHÁP HOÀN THIỆN ĐỊNH GIÁ CHO THUÊ ĐẤT TẠI KHU CÔNG NGHIỆP THĂNG LONG II, TỈNH HƢNG YÊN 72 3.1 Phƣơng hƣớng, nhiệm vụ đặt Khu công nghiệp Thăng Long II72 3.2 Các giải pháp hoàn thiện định giá cho thuê đất TLIPII 74 3.2.1 Hoàn thiện sở phương pháp định giá cho thuê đất 74 3.2.2 Hoàn thiện việc thực hợp đồng cho thuê đất 78 3.2.3 Thu thập xây dựng hệ thống thông tin thị trường phục vụ công tác định giá cho thuê đất 80 3.2.4 Các biện pháp hỗ trợ khác 81 3.3 Kiến nghị 82 3.3.1 Kiến nghị với UNBD tỉnh Hưng Yên 82 3.3.2 Kiến nghị với Nhà nước 85 KẾT LUẬN 87 TÀI LIỆU THAM KHẢO .89 PHỤ LỤC CÁC TỪ VIẾT TẮT Từ viết tắt Diễn giải BĐS Bất động sản KCN Khu công nghiệp TLIPII Khu công nghiệp Thăng long II UBND Ủy ban Nhân dân GPMB Giải phóng mặt DANH MỤC BẢNG BIỂU, SƠ ĐỒ SƠ ĐỒ Sơ đồ 2.1: Ví trí quy hoạch khu cơng nghiệp Thăng Long II thuộc khu công nghiệp Phố Nối B 44 Sơ đồ 2.2: Bố trí mặt tổng thể TLIPII, giai đoạn 50 BẢNG Bảng số 2.1: Quy hoạch sử dụng đất Khu công nghiệp Thăng long II giai đoạn 48 Bảng số 2.2: Kích thước số lượng lô đất giai đoạn 49 Bảng số 2.3: Dự tốn chi phí xây dựng khu cơng nghiệp Thăng Long II, giai đoạn 52 Bảng số 2.4: Bảng tổng hợp mức giá cho thuê lô đất cụ thể 60 Bảng số 2.5: Phí đấu nối điện, nước khu cơng nghiệp Thăng long II 63 Bảng số 2.6: Giá cho thuê đất số khu công nghiệp Hưng Yên 68 Bảng số 2.7: Phí loại dịch vụ phục vụ sản xuất số khu công nghiệp tỉnh Hưng Yên 70 Bảng số 3.1: Tiêu chí xác định mức điều chỉnh giá cho thuê lô đất cụ thể 78 i TRƢỜNG ĐẠI HỌC KINH TẾ QUỐC DÂN  NGUYỄN CÔNG HƢNG ĐỊNH GIÁ CHO THUÊ ĐẤT TẠI KHU CÔNG NGHIỆP THĂNG LONG II, HUYỆN YÊN MỸ, TỈNH HƯNG YÊN Chuyên ngành: Kinh tế Quản lý địa TĨM TẮT LUẬN VĂN HÀ NỘI – 2013 ii TĨM TẮT LUẬN VĂN LỜI NĨI ĐẦU Tính cấp thiết đề tài Những năm qua hầu hết địa phương nước có nhiều khu cơng nghiệp hình thành phát triển, tạo điều kiện thuận lợi để thu hút đầu tư doanh nghiệp ngồi nước Cơng tác định giá cho thuê đất khu công nghiệp chủ đầu tư khu công nghiệp thực Để xác định mức giá cho thuê đất cách hợp lý, bảo đảm thu hồi vốn có tính cạnh tranh cao, thu hút nhiều nhà đầu tư cơng nghiệp vào th đất, địi hỏi phải có phương pháp định giá đất cho thuê áp dụng cách khoa học thực tiễn Tuy việc định giá cho th đất khu cơng nghiệp cịn mang tính chủ quan, đại khái, nhiều nơi có mức giá chung cho tồn khu cơng nghiệp rộng lớn với vài trăm đất Điều làm cho giá thuê đất khu công nghiệp trở nên thiếu hấp dẫn, thu hút đầu tư dẫn đến tỷ lệ lấp đầy nhiều khu công nghiệp chậm, gây nên lãng phí tài nguyên đất đai tiền vốn lớn, gây thiệt hại cho chủ đầu tư, cho doanh nghiệp thuê cho nhà nước Khu công nghiệp Thăng Long II (TLIPII) KCN trọng điểm tỉnh Hưng Yên, Ủy ban nhân dân (UBND) tỉnh coi điểm sáng thu hút đầu tư tỉnh, đặc biệt thu hút đầu tư nước Tuy nhiên việc định giá cho thuê đất KCN vướng phải tồn tại, bất cập định giá cho thuê KCN định giá mang tính chủ quan chủ đầu tư kinh doanh sở hạ tầng KCN, vị trí lô khác nhau, đường giao thông nội khác nhau, lại có giá cho thuê Đây điều chưa hợp lý, thiệt thòi cho doanh nghiệp đến sau Là học viên cao học chuyên ngành kinh tế quản lý địa làm việc TLIPII tỉnh Hưng Yên học viên chọn đề tài “Định giá cho thuê đất khu công nghiệp Thăng Long II, huyện Yên Mỹ, tỉnh hƣng Yên” làm đề tài nghiên cứu cho luận văn tốt nghiệp Mục tiêu nghiên cứu Đề tài nhằm làm rõ mục tiêu nghiên cứu sau: Hệ thống hóa sở lý luận định giá bất động sản áp dụng vào định iii giá cho thuê đất KCN Phân tích phương pháp định giá bất động sản áp dụng thực tiễn qua phân tích thực trạng định giá cho thuê đất KCN Thăng Long II, huyện Yên Mỹ, tỉnh Hưng Yên, tìm kết đạt được, hạn chế nguyên nhân định giá cho thuê đất KCN Đề xuất giải pháp hoàn thiện việc định giá cho thuê đất KCN Thăng Long II, huyện Yên Mỹ, tỉnh Hưng Yên Đối tƣợng phạm vi nghiên cứu Đối tượng nghiên cứu: Căn phương pháp áp dụng định giá cho thuê đất KCN Phạm vi nghiên cứu: + Về không gian: Khu công nghiệp Thăng Long II, huyện Yên Mỹ, tỉnh Hưng Yên, + Về thời gian: Từ 2007 đến 2013 Phƣơng pháp nghiên cứu 4.1 Phương pháp thu thập thông tin -Sử dụng nguồn thông tin công bố - Thu thập thông tin cụ thể TLIPII giá cho thuê đất KCN tỉnh - Tham khảo ý kiến số doanh nghiệp thuê đất TLIPII lựa chọn thuê đất họ 4.2 Phương pháp xử lý thông tin Trên sở phương pháp vật biện chứng đề tài sử dụng tổng hợp hệ thống phương pháp nghiên cứu cụ thể: Phương pháp khảo cứu tài liệu; Phương pháp thống kê, chọn mẫu; Phương pháp so sánh; Các phương pháp phân tích phân tích chi phí, phân tích đầu tư; Phương pháp tổng hợp Kết cấu đề tài Ngồi lời nói đầu kết luận, đề tài gồm chương: Chƣơng 1: Cơ sở lý luận định giá cho thuê đất KCN Chƣơng 2: Thực trạng định giá cho thuê đất khu công nghiệp Thăng Long II, huyện Yên Mỹ, tỉnh Hưng n Chƣơng 3: Giải pháp hồn thiện cơng tác định giá cho thuê đất khu công nghiệp Thăng Long II, huyện Yên Mỹ, tỉnh Hưng Yên PHỤ LỤC Danh mục vấn đề trao đổi với doanh nghiệp thuê đất khu công nghiệp Thăng Long II - Lý chọn thuê đất khu công nghiệp Thăng Long II - Ý kiến đánh giá doanh nghiệp sở đàm phán giá thuê đất - Ý kiến đánh giá hợp đồng thuê đất - Ý kiến đánh giá điều kiện kết cấu hạ tầng kỹ thuật khu công nghiệp - Ý kiến đánh giá dịch vụ chủ đầu tư khu công nghiệp cung cấp - Ý kiến đánh giá hỗ trợ chủ đầu tư Ban quản lý khu công nghiệp việc làm thủ tục hành liên quan đến đầu tư - Ý kiến đánh giá doanh nghiệp lực lượng lao động địa phương Hợp đồng thuê đất khu công nghiệp Thăng Long II HỢP ĐỒNG THUÊ LẠI QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT GẮN VỚI KẾT CẤU HẠ TẦNG Số: TLIPII - ASL - 34 - Căn Luật đất đai số 13/2003/QH-11 ngày 10 tháng 12 năm 2003 Nghị định số 181/2004/NĐ-CP Chính phủ ngày 29/10/2004 thi hành Luật đất đai; - Căn Luật đầu tư số 59/2005/QH-11 ngày 12 tháng 09 năm 2005 Nghị định số 108/2006/NĐ-CP Chính phủ ngày 22/9/2006 quy định chi tiết hướng dẫn thi hành số điều Luật Đầu tư; - Căn Nghị định số 88/2009/NĐ-CP Chính phủ ngày 19 tháng 10 năm 2009 cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất; Hợp đồng thuê lại quyền sử dụng đất gắn với kết cấu hạ tầng (sau gọi “Hợp đồng”) lập vào ngày…… tháng……năm 2013 bên: Tên : Công ty TNHH Khu Công nghiệp Thăng Long II Địa : Khu Công nghiệp Thăng Long II, huyện Yên Mỹ, tỉnh Hưng Yên, Việt Nam Đại diện ông Akito Shiraishi, Tổng Giám đốc Công ty TNHH Khu Công nghiệp Thăng Long II (sau gọi “TLIPII”), công ty thành lập hợp pháp theo theo pháp luật Việt Nam, theo Giấy chứng nhận đầu tư số 052 02 000 007 ngày 17 tháng 11 năm 2006 sửa đổi, Ban Quản lý Khu Công nghiệp Hưng Yên (sau gọi “HYIZA”) cấp Tên : CÔNG TY TNHH FUJI BAKELITE VIỆT NAM Địa : Lô đất số E-1a, Khu Công nghiệp Thăng Long II, huyện Yên Mỹ, tỉnh Hưng Yên, Việt Nam Đại diện ông Kazuo Yasui; Tổng Giám đốc Công ty TNHH Fuji Bakelite Việt Nam (sau gọi “Khách hàng”), công ty thành lập hợp pháp theo pháp luật Việt Nam theo Giấy Chứng nhận Đầu tư số 052 04 000 180 ngày 18 tháng 01 năm 2013 HYIZA cấp XÉT RẰNG (i) TLIPII có giấy phép cần thiết và/hoặc quyền để xây dựng phát triển khu cơng nghiệp có tên gọi Khu Công nghiệp Thăng Long II (sau gọi tắt “KCN”), để thu hút đầu tư vào KCN; (ii) Khách hàng muốn đầu tư thiết lập hoạt động kinh doanh KCN theo Giấy chứng nhận đầu tư số 052 04 000 180 ngày 18 tháng 01 năm 2013 HYIZA cấp; (iii) TLIPII chấp thuận cho Khách hàng đầu tư vào KCN DO VẬY, NAY, TLIPII Khách hàng thỏa thuận ký Hợp đồng theo điều khoản điều kiện sau Điều QUYỀN SỬ DỤNG 1.1 TLIPII trao cho Khách hàng quyền sau (sau gọi tắt “Quyền sử dụng”) theo điều khoản sau đây: 1) Quyền sử dụng toàn lô đất KCN (sau gọi "Lô đất") quy định Điều (sau gọi “Quyền Lô đất”) đến ngày 16 tháng 11 năm 2056, tức đến ngày hết hạn Giấy chứng nhận đầu tư TLIPII (sau gọi tắt “Thời hạn thuê”) Theo Hợp đồng thông qua thủ tục cần thiết quan nhà nước có thẩm quyền liên quan, Quyền sử dụng lơ đất TLIPII chuyển cho Khách hàng Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất quan nhà nước có thẩm quyền liên quan cấp cho Khách hàng dựa yêu cầu Khách hàng 2) Quyền sử dụng tiện ích KCN giống khách hàng khác KCN đường xá, hệ thống điện, hệ thống cấp nước, hệ thống xử lý nước thải, hệ thống viễn thông hệ thống nước thải dành riêng cho khách hàng KCN (sau gọi tắt “Những tiện ích chung”) Ngày hết hạn (sau gọi tắt “Quyền sử dụng tiện ích”) 3) Quyền sử dụng dịch vụ khác TLIPII Ngày hết hạn (sau gọi tắt “Quyền sử dụng dịch vụ”) Điều ĐƠN GIÁ QUYỀN SỬ DỤNG 2.1 Để thuận tiện, đơn giá Quyền sử dụng tính sở diện tích thực tế Lơ đất (sau gọi tắt “Giá”) Tuy nhiên, Giá không bao gồm giá trị Quyền sử dụng Lơ đất mà cịn bao gồm giá trị Quyền sử dụng tiện ích giá trị Quyền sử dụng dịch vụ 2.2 Đơn giá 99.- Đơ la Mỹ/m2 (chín mươi chín Đơ la Mỹ chẵn) m2 hay tổng Giá quyền sử dụng đất 1.353.478,50 Đô la Mỹ (Một triệu ba trăm năm ba nghìn bốn trăm bẩy tám Đơ la Mỹ năm mươi cent) chưa bao gồm thuể GTGT cho toàn Thời gian thuê 2.3 Nếu tổng diện tích thực Lơ đất khác với diện tích Lơ đất quy định Điều 5, diện tích thực Lô đất lấy làm tổng giá Quyền sử dụng điều chỉnh sau để phản ánh diện tích thực Lơ đất: a phạm vi  0,5% so với diện tích 13.671,5 m2, khơng phải điều chỉnh giá b ngồi phạm vi  0,5 % so với diện tích 13.671,5 m2, m2 nhiều diện tích đề cập Điều tính 99.- Đô la Mỹ/m2 2.4 Trong trường hợp Khách hàng từ chối Quyền sử dụng lý trước ngày 16 tháng 11 năm 2056, Khách hàng khơng có quyền u cầu TLIPII trả lại phần Giá cho thời gian thuê lại Thời hạn thuê Điều PHƢƠNG THỨC THANH TỐN 3.1 Khách hàng tốn cho TLIPII Giá, cụ thể 1.353.478,50 Đô la Mỹ (Một triệu ba trăm năm ba nghìn bốn trăm bẩy tám Đơ la Mỹ năm mươi cent) vịng 10 ngày dương lịch kể từ ngày TLIPII gửi yêu cầu tốn 3.2 Nếu Khách hàng khơng tốn chậm tốn Giá, ngồi Giá Khách hàng phải toán cho TLIPII lãi khoản tiền hạn lãi suất 2% (hai phần trăm) tháng (hoặc lãi suất cao pháp luật Việt Nam cho phép) tính từ ngày hết hạn toán ngày toán đủ Điều TRAO QUYỀN SỬ DỤNG 4.1 TLIPII trao Quyền sử dụng Lô đất số E-1a cho Khách hàng Khách hàng hồn tất việc tốn theo Điều 3.1 Điều QUYỀN ĐỐI VỚI LÔ ĐẤT 5.1 Quyền sử dụng đất TLIPII: Giấy chứng nhận Quyền sử dụng đất TLIPII đất quyền sử dụng UBND tỉnh Hưng Yên (HYPC) phát hành số AK 047751 theo số vào sổ cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất: số T0 1335; QSDĐ/QĐ-2648/T-2006; QĐ-99/T2007/QĐ- 1170/T-2009; QĐ-1832/T-2009 cấp UBND tỉnh Hưng Yên (HYPC) ngày 27 tháng 11 năm 2009 Cụ thể sau: - Thửa đất số: 201; 223 - Thuộc tờ đồ địa số: 06; 08 - Địa đất: xã Dị sử huyện Mỹ Hào xã Liêu xá, huyện Yên Mỹ, tỉnh Hưng Yên - Diện tích đất: 74.627 m2 (bẩy mươi bốn nghìn, sáu trăm hai bẩy mét vng) - Hình thức sử dụng: + Sử dụng riêng: 74.627 m2 + Sử dụng chung: Không m2 - Thời hạn sử dụng: từ ngày 13/02/2007 đến ngày 17/11/2056 - Nguồn gốc sử dụng: Nhà nước cho thuê đất trả tiền lần 5.2 TLIPII Khách hàng sau thỏa thuận Khách hàng thuê lại lô đất đây: a Vị trí: Lơ đất số: E-1a Khu Công nghiệp Thăng Long II huyện Yên Mỹ, tỉnh Hưng n + Phía Đơng giáp Lơ đất số E-1b + Phía Tây giáp Đường Tây (RW 2) + Phía Nam giáp Lơ đất số E5-6 + Phía Bắc giáp Đường Bắc (RN 2) Theo Quy hoạch chi tiết xây dựng 1/2000 Khu công nghiệp Thăng Long II UBND tỉnh Hưng Yên phê duyệt điều chỉnh Quyết định số 875/QĐ-UBND ngày 24/5/2011 b Diện tích Lơ đất: - Tổng diện tích đất lơ: 13.671,5 m2 (bằng chữ: mười ba nghìn sáu trăm bẩy mốt phấy lăm mét vuông) - Thửa đất số: 201; 223 - Thuộc tờ đồ địa số: 06; 08 - Trích đo đồ địa Khu cơng nghiệp Thăng Long II - Vị trí đất: xã Dị sử huyện Mỹ Hào xã Liêu xá, huyện Yên Mỹ, tỉnh Hưng yên - Được UBND tỉnh Hưng Yên cấp Giấy chứng nhận Quyền sử dụng đất số AK 047751 ngày 27 tháng 11 năm 2009 c Thời hạn thuê đất: trao quyền sử dụng lô đất theo Điều 4.1 đến ngày 16 tháng 11 năm 2056 d Mục đích: xây dựng nhà máy sản xuất thiết bị điện, thiết bị điều khiển cho phân phối điện như: Bộ ngắt mạch, Bộ ngắt mạch chống dòng rò, Bộ phận ngắt mạch, Hộp đấu cáp Công tơ điện; Thiết kế sản xuất khuôn dập công nghệ đúc nhiệt dập nguội, theo Giấy chứng nhận đầu tư số 052 04 000 180 HYIZA cấp ngày 18 tháng năm 2013 5.3 Khách hàng xác nhận TLIPII cung cấp đầy đủ thông tin giải trình Lơ đất KCN, Khách hàng đồng ý tuân thủ quy định KCN (sau gọi tắt “Nội quy KCN”) xác nhận nhận Nội quy KCN Nội quy KCN điều chỉnh lần thứ 5, tháng năm 2012 đính kèm với Hợp đồng Phụ lục 5.4 Khách hàng xác nhận đồng ý Nội quy KCN phần Hợp đồng Điều QUYỀN SỬ DỤNG TIỆN ÍCH 6.1 Khách hàng có quyền sử dụng Những tiện ích chung KCN Thời hạn thuê lại chịu rủi ro Khách hàng chịu trách nhiệm trước thiệt hại Những tiện ích chung Khách hàng và/hoặc nhà thầu, người lao động khách Khách hàng gây phải bồi thường toàn cho TLIPII yêu cầu bồi thường, khiếu kiện khiếu nại TLIPII Khách hàng sử dụng gây thiệt hại cho Những tiện ích chung 6.2 Khách hàng trả phí chi phí khác cho nhà cung cấp cho việc sử dụng tiện ích theo hợp đồng ký kết riêng Khách hàng nhà cung cấp Việc toán tách riêng với việc tốn cho Quyền sử dụng Phí quản lý quy định Điều Hợp đồng 6.3 Việc lắp đặt xây dựng hạng mục từ điểm đấu nối tới Lô đất phạm vi Lô đất nhà cung cấp dịch vụ thực Khách hàng thu xếp chịu phí tổn trách nhiệm 6.4 Sau TLIPII phát hành yêu cầu toán, Khách hàng trả tiền cho TLIPII để quyền đấu nối hệ thống ống nước dây cáp điện họ với hệ thống ống nước dây cáp điện chung KCN Chỉ sau hồn thành việc tốn, Khách hàng phép bắt đầu đấu nối vào tiện ích chung kể Khoản phí đấu nối nước điện dựa lượng nước tiêu thụ công suất điện dự kiến tối đa cần thiết cho hoạt động Khách hàng quy định Điều 8.5 tính theo bảng sau: (a) Phí đấu nối nước công nghiệp: Lượng nước tiêu thụ dự kiến tối đa 24 100m3 100m3 Trên 100 m3 đến 200 m3 Trên 200 m3 đến 600 m3 Trên 600 m3 đến 1.400 m3 Trên 1.400 m3 đến 2.500 m3 Trên 2.500 m3 Phí đấu nối 10.000 Đô la Mỹ 30.000 Đô la Mỹ 60.000 Đô la Mỹ 100.000 Đô la Mỹ 150.000 Đô la Mỹ Thỏa thuận sau (b) Phí đấu nối điện: Cơng suất điện dự kiến tối đa Phí đấu nối 150KVA 150KVA 15.000 Đô la Mỹ Trên 150KVA đến 300KVA 25.000 Đô la Mỹ Trên 300KVA đến 500KVA 35.000 Đô la Mỹ Trên 500KVA đến 1.200KVA 45.000 Đô la Mỹ Trên 1.200KVA Thỏa thuận sau Nếu hai bên đồng ý tăng lượng nước tiêu thụ công suất điện dự kiến tối đa (tuỳ trường hợp) theo quy định Điều 8.5, Khách hàng trả cho TLIPII khoản tiền chênh lệch khoản phí đấu nối cho lượng nước tiêu thụ công suất điện dự kiến tối đa (tuỳ trường hợp) khoản phí đấu nối tương ứng mà Khách hàng trả cho TLIPII 6.5 Khách hàng trả cho TLIPII phí sử dụng nước với đơn giá 0,56 Đô la Mỹ/m3 chưa bao gồm thuế GTGT phí xử lý nước thải với đơn giá 0,24 Đô la Mỹ/m3 chưa bao gồm thuể GTGT, dựa lượng nước tiêu thụ tháng, vào ngày 15 tháng sau 6.6 Tuỳ theo thời điểm, TLIPII có quyền điều chỉnh loại phí theo quy định Điều 6.4 Điều 6.5 Điều QUYỀN SỬ DỤNG DỊCH VỤ 7.1 TLIPII cung cấp cho Khách hàng dịch vụ bảo trì, điều hành quản lý KCN 7.2 Vào ngày 15 tháng hàng năm, Khách hàng tốn trước cho TLIPII khoản phí (sau gọi tắt “Phí quản lý”) cho năm 0,25 Đơ la Mỹ/m2/q (3 tháng) cho tổng diện tích Lô đất nêu Điều khoản khác TLIPII qui định tuỳ thời điểm Trong trường hợp việc trao quyền sử dụng theo Điều diễn năm, Khách hàng tốn vịng mười (10) ngày kể từ ngày chuyển giao Quyền sử dụng số tiền tính cơng thức sau: X = A x B/3 x C Trong đó: X: tổng số tiền phải trả A: phí quản lý hàng q thời điểm tốn B: số tháng năm kể từ Khách hàng nhận Quyền sử dụng theo Điều (bất ngày tháng tính tháng cho mục đích tính tốn) C: diện tích Lơ đất tính theo mét vng 7.3 Phí quản lý bao gồm loại phí cần thiết cho việc TLIPII quản lý KCN có hiệu cộng với chi phí hợp lý trả cho TLIPII với tư cách Công ty quản lý KCN Khoản tốn phí Quản lý tách rời với khoản tốn tiền th đất phí khác mà TLIPII đưa bao gồm, khơng giới hạn, phí sử dụng nước công nghiệp xử lý nước thải hay phí đấu nối hệ thống nước cơng nghiệp phí đấu nối hạ tầng khác Điều ĐIỀU KIỆN THỰC HIỆN QUYỀN SỬ DỤNG 8.1 Khách hàng thực Quyền sử dụng theo quy định Hợp đồng, Nội quy KCN pháp luật Việt Nam Khách hàng xác nhận Nội quy KCN TLIPII thay đổi bổ sung tuỳ thời điểm 8.2 Khách hàng thực Quyền sử dụng với mục đích thiết kế, lắp đặt hay xây dựng vận hành nhà máy để sản xuất hay cơng trình khác (nhà máy và/hoặc hạng mục gọi tắt “Các cơng trình”) (i) TLIPII thông qua (ii) phạm vi, theo, phù hợp với không sai với điều khoản hay qui định Hợp đồng này, Nội quy KCN giấy phép, giấy chứng nhận liên quan cần thiết theo pháp luật Việt Nam 8.3 Các cơng trình thiết kế, lắp đặt, xây dựng vận hành tuân thủ nghiêm túc phù hợp với tiêu chuẩn, giới hạn yêu cầu việc thuê mướn kiến trúc sư nhà thầu cấp phép, tỉ lệ diện tích mặt xây dựng, tỉ lệ diện tích sàn xây dựng diện tích mặt bằng, khoảng lùi từ đường đường phụ, chiều cao cơng trình, v.v… luật pháp, nội quy, mệnh lệnh, hướng dẫn và/hoặc điều khoản giấy chứng nhận, giấy phép hay chấp thuận nước Cộng hoà Xã hội Chủ nghĩa Việt Nam và/hoặc quan hữu quan, Nội quy mệnh lệnh hay hướng dẫn quan chức quan hữu quan hay TLIPII 8.4 Khách hàng mua trì khoản bảo hiểm thích hợp chi phí Lơ đất, cơng việc xây dựng Các cơng trình, Các cơng trình, hoạt động Khách hàng KCN TLIPII yêu cầu cách hợp lý Các đơn bảo hiểm ghi quyền lợi TLIPII KCN, hợp đồng chứng từ trả phí bảo hiểm chuyển cho TLIPII có u cầu 8.5 Các tiện ích sẵn có Khách hàng bị giới hạn khối lượng sau: a Nước công nghiệp: ………… ngày đêm (24 giờ) b Điện: …… kVA (do Điện lực Hưng n cung cấp) Điều KIỂM SỐT Ơ NHIỄM VÀ NHỮNG BIỆN PHÁP KHÁC 9.1 Khách hàng áp dụng chặt chẽ biện pháp kiểm sốt nhiễm sử dụng tất biện pháp kiểm sốt nhiễm liên quan đến hoạt động Các cơng trình hay sử dụng Lơ đất, bao gồm không giới hạn biện pháp đảm bảo sức khỏe an toàn, theo phù hợp với tiêu chuẩn, giới hạn yêu cầu luật pháp, qui định, nội qui, hướng dẫn và/hoặc điều kiện giấy phép, giấy chứng nhận quan chức Nội quy KCN nội qui hay hướng dẫn cán quan hữu quan TLIPII Điều 10 THUẾ VÀ CÁC NGHĨA VỤ KHÁC VỚI NHÀ NƢỚC 10.1Tất loại thuế nghĩa vụ toán khác Hợp đồng Khách hàng thực bên thu thuế nghĩa vụ thuế Điều 11 CHUYỂN NHƢỢNG 11.1Hợp đồng quyền hay nghĩa vụ bao gồm Quyền sử dụng chuyển nhượng cho bên thứ ba Khách hàng mà chấp thuận trước văn TLIPII mà không bị từ chối cách bất hợp lý chuyển nhượng phải tuân theo pháp luật Việt Nam phải yêu cầu thực hợp đồng văn Khách hàng, bên nhận chuyển nhượng TLIPII theo hình thức nội dung đáp ứng yêu cầu TLIPII theo bên nhận chuyển nhượng cam kết với TLIPII chấp nhận, tuân theo, thực toán tất nghĩa vụ khoản nợ Khách hàng phát sinh có liên quan với Hợp đồng (bao gồm, không giới hạn Nội quy KCN), dù phát sinh trong, trước sau ngày hiệu lực hợp đồng này, việc thay Khách hàng, bên nhận chuyển nhượng bên suốt thời gian Hợp đồng này, trừ có thỏa thuận khác TLIPII Khách hàng phải yêu cầu bên nhận chuyển nhượng nghiêm khắc chấp hành nghĩa vụ khoản nợ Hợp đồng 11.2 Hợp đồng quyền hay nghĩa vụ đây, bao gồm Quyền sử dụng, cầm cố dùng để bảo đảm tạo thành chấp trở ngại Khách hàng cho bên thứ ba mà khơng có chấp thuận trước văn TLIPII, mà không từ chối cách bất hợp lý 11.3Bất kể quy định trên, Hợp đồng quyền hay nghĩa vụ bao gồm Quyền sử dụng chuyển nhượng trường hợp Lô đất chưa sử dụng hay chưa có cơng trình xây dựng chưa hoàn thành theo kế hoạch Khách hàng Điều 12 CHẤM DỨT HỢP ĐỒNG 12.1 Khách hàng bị coi vi phạm Hợp đồng trong trường hợp sau: (a) Nếu Khách hàng nhận đơn yêu cầu thi hành án, tịch biên tài sản tạm thời, bán đấu giá tài sản, hay Khách hàng nộp đơn xin tổ chức lại; (b) Có yêu cầu phá sản, tổ chức lại công ty hay tái xây dựng công ty trình khác tương tự tự nhiên có tác động trình lên chống lại Khách hàng; (c) Nếu Khách hàng giải thể; (d) Nếu Khách hàng không đủ khả toán nợ đến hạn phải trả; (e) Nếu Khách hàng vi phạm điều khoản Hợp đồng Nội quy KCN (f) Nếu TLIPII xét thấy thấy rằng, hoàn toàn theo quan điểm TLIPII, Khách hàng gây tình trạng gây tổn thất làm mát tài sản KCN; (g) Nếu cầm cố trở ngại Quyền sử dụng quyền lợi Khách hàng Lô đất mà khơng có chấp thuận văn TLIPII; (h) Nếu toàn phần đáng kể quyền sở hữu, kiểm soát quản lý Khách hàng thay đổi; (i) Nếu Giấy chứng nhận Đầu tư Khách hàng hay giấy phép hoạt động khác Khách hàng bị huỷ, thu hồi, hết hiệu lực hết hạn 12.2Trong trường hợp Khách hàng vi phạm điều khoản Hợp đồng hay Nội qui KCN trường hợp Điều 12.1 xảy ra, TLIPII gửi thông báo cho Khách hàng vi phạm yêu cầu Khách hàng khắc phục Nếu Khách hàng không khắc phục vi phạm vòng mười bốn (14) ngày dương lịch kể từ ngày thơng báo TLIPII (nhưng khơng bắt buộc) chấm dứt Hợp đồng 12.3Trong trường hợp Hợp đồng chấm dứt phù hợp với Điều 12.2: (a) Quyền sử dụng Lô đất tự động trao lại cho TLIPII; (b) tiền thuê đất trả Điều không trả lại cho Khách hàng 12.4Bất kể quy định Điều 12.3(a), trường hợp Hợp đồng bị chấm dứt phù hợp với Điều 12.2 lý theo Điều 12.1(b) Điều 12.3(a) khơng có khả thi hành Quyền sử dụng Lô đất giao cho bên thứ ba theo định tịa án có thẩm quyền Việt Nam theo pháp luật nước Cộng Hòa Xã Hội Chủ Nghĩa Việt Nam, thủ tục áp dụng quy định Điều 11.1 áp dụng Trong trường hợp này, trước thực hợp đồng theo quy định Điều 11.1, Khách hàng bên nhận chuyển nhượng giải thích với TLIPII cách thỏa đáng hợp lý khả lực thực đầy đủ điều khoản điều kiện Hợp đồng và, kể sau thực hợp đồng theo quy định Điều 11.1, thi hành (hoặc buộc thi hành), thực cung cấp thêm văn bản, tài liệu bảo hiểm theo quy định luật pháp TLIPII để thi hành thực mục đích Điều 12.4 TLIPII có quyền từ chối tiếp cận bên nhận chuyển nhượng tới Lô đất và/hoặc làm chậm trễ hay trì hỗn việc cung cấp cho bên nhận chuyển nhượng và/hoặc Lơ đất dịch vụ trì, quản lý hành KCN bên nhận chuyển nhượng không thực nghĩa vụ trách nhiệm theo Hợp đồng 12.5 Các quyền nghĩa vụ theo Hợp đồng theo Nội quy KCN có trước thời điểm chấm dứt Hợp đồng có hiệu lực Điều 13 TRẢ LẠI LƠ ĐẤT KHI CHẤM DỨT HỢP ĐỒNG 13.1 Trong trường hợp Hợp đồng chấm dứt theo Điều 12, Khách hàng thực thủ tục trả lại Lô đất theo hướng dẫn TLIPII Những chi phí cần thiết để làm thủ tục Khách hàng chịu 13.2 Trong trường hợp nêu Điều 13.1, theo yêu cầu TLIPII, Khách hàng phải di chuyển cơng trình động sản Lơ đất trả lại cho TLIPII khu đất theo trạng bàn giao cho Khách hàng phải chịu tồn chi phí 13.3 Trong trường hợp Khách hàng vi phạm nghĩa vụ nêu Điều 13.1 hay 13.2 TLIPII tiếp nhận Lơ đất động sản Lơ đất; chi phí liên quan Khách hàng chịu Trong trường hợp đó, Khách hàng coi từ bỏ quyền lợi ích tài sản đó; Khách hàng khơng thể yêu cầu bên thứ ba khiếu kiện, khiếu nại hay yêu cầu TLIPII bồi thường hay khôi phục lại Lô đất 13.4 Nếu TLIPII khôi phục lại Lô đất, Khách hàng phải tốn tất chi phí khơi phục Lô đất cho TLIPII Điều 14 TRƢỜNG HỢP BẤT KHẢ KHÁNG 14.1 Không bên phải chịu trách nhiệm chậm trễ hay không thực nghĩa vụ Hợp đồng trường hợp chậm trễ hay không thực nghĩa vụ trường hợp bất khả kháng hoả hoạn, nổ, quy định hạn chế phủ hay tồ án, bãi cơng, bạo động, chiến tranh, thiên tai hay nguyên nhân tương tự ngồi kiểm sốt bên khắc phục khoảng thời gian định nỗ lực định Nếu bên cho bên khơng thực nghĩa vụ Hợp đồng trường hợp bất khả kháng, bên phải cung cấp tường trình cho bên trường hợp bất khả kháng Trong thời gian diễn trường hợp bất khả kháng, bên tiếp tục thực nghĩa vụ Hợp đồng Điều 15 THƠNG BÁO 15.1Bất thơng báo theo quy định Hợp đồng gửi trực tiếp, gửi qua thư bảo đảm, thư trả trước fax đến: (a) TLIPII : Công ty TNHH Khu Công nghiệp Thăng Long II Địa gửi trực tiếp thư: Khu Công nghiệp Thăng Long II huyện Yên Mỹ, tỉnh Hưng Yên Số Fax : (0321) 974624 E-mail: : Người nhận : akito.shiraishi@sumitomocorp.co.jp Ông Akito Shiraishi Tổng Giám đốc (b) : CÔNG TY TNHH FUJI BAKELITE VIỆT NAM Khách hàng Địa gửi trực tiếp thư: Lô đất số E-1a, Khu Công nghiệp Thăng Long II, huyện Yên Mỹ, tỉnh Hưng Yên Số Fax : E-mail : Người nhận : Ông Kazuo Yasui Tổng Giám đốc địa khác bên thông báo cho văn tuỳ thời điểm 15.2Mỗi bên, vào lúc tuỳ thời điểm, thay đổi địa số Fax gửi thông báo cho bên văn Điều 16 LUẬT ÁP DỤNG VÀ GIẢI QUYẾT TRANH CHẤP 16.1Hợp đồng điều chỉnh giải thích theo pháp luật nước Cộng hoà Xã hội Chủ nghĩa Việt Nam 16.2 Bất tranh chấp, mâu thuẫn hay bất đồng bên phát sinh từ liên quan đến Hợp đồng giải cách bàn bạc cách thiện chí bên 16.3 Nếu tranh chấp xảy TLIPII Khách hàng, bên cố gắng giải cách bàn bạc cách thiện chí Nếu tranh chấp khơng thể giải theo hướng vòng 30 ngày kể từ tranh chấp xảy ra, theo lựa chọn TLIPII, tranh chấp đưa Trung tâm Trọng tài Quốc tế Việt Nam hay án Việt Nam để có định chung thẩm ràng buộc bên Điều 17 THOẢ THUẬN TOÀN BỘ 17.1Hợp đồng Nội quy KCN toàn chấp thuận thoả thuận bên liên quan đến vấn đề hợp thảo luận, bàn bạc trước bên, không bên bị ràng buộc thoả thuận, đàm phán, cam kết văn trước mà không đề cập tới Hợp đồng 17.2 Để bổ sung Hợp đồng để thực điều khoản quy định Hợp đồng này, hai bên chấp thuận ký kết thực thoả thuận và/hoặc văn khác cần thiết theo mong muốn bên để thực Hợp đồng cách hợp lý Điều 18 CÁC ĐỀ MỤC 18.1Những đề mục Hợp đồng để thuận tiện tra cứu không tạo thành phần Hợp đồng mục đích Điều 19 SỬA ĐỔI 19.1 Hợp đồng sửa đổi bổ sung văn thoả thuận hai bên Điều 20 CAM ĐOAN CỦA CÁC BÊN 20.1 TLIPII cam đoan rằng: a) Những thông tin Lô đất ghi Hợp đồng thật không gây nhầm lẫn; b) Lô đất thuộc trường hợp cho thuê lại theo quy định pháp luật; c) Tại thời điểm giao kết Hợp đồng này: - Lơ đất khơng có tranh chấp; - Quyền sử dụng đất không bị đưa làm tài sản bảo đảm bị kê biên để đảm bảo thi hành án; d) Việc giao kết Hợp đồng hoàn tồn tự nguyện, khơng bị ép buộc; e) Thực đầy đủ quyền nghĩa vụ theo Hợp đồng 20.2 Khách hàng cam đoan rằng: a) Những thông tin Khách hàng cung cấp Hợp đồng thật không gây nhầm lẫn; b) Đã xem xét kỹ, biết rõ Lô đất Giấy tờ liên quan đến Lô đất; c) Việc giao kết Hợp đồng hoàn tồn tự nguyện, khơng bị ép buộc; d) Thực đầy đủ quyền nghĩa vụ theo Hợp đồng Điều 21 NGÔN NGỮ VÀ SỐ LƢỢNG BẢN 21.1 Hợp đồng làm thành sáu (06) tiếng Anh sáu (06) tiếng Việt Mỗi bên giữ hai (02) tiếng Anh tiếng Việt, đồng gửi Ban quan lý Khu công nghiệp tỉnh Hưng Yên (01) tiếng Anh tiếng Việt, (01) tiếng Anh tiếng Việt đính kèm Hồ sơ xin cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà tài sản gắn liền với đất để gửi tới Sở Tài nguyên Môi trường tỉnh Hưng Yên ĐIỀU 22 TÍNH HIỆU LỰC CỦA HỢP ĐỒNG 22.1 Hợp đồng có hiệu lực hai bên ký kết chứng thực đăng ký với quan hữu quan phủ pháp luật yêu cầu Mục lục CÔNG TY TNHH KHU CÔNG NGHIỆP CÔNG TY TNHH FUJI BAKELITE THĂNG LONG II VIỆT NAM _ Akito Shiraishi Kazuo Yasui Tổng Giám đốc Tổng Giám đốc