Thực trạng công tác xác định giá đất tính thu tiền sử dụng đất, tiền thuê đất đối với các dự án kinh doanh bất động sản trên địa bàn thành phố quảng ngãi, tỉnh quảng ngãi

i LỜI CAM ĐOAN Tôi xin cam đoan cơng trình nghiên cứu riêng tơi Các số liệu, kết nêu luận văn trung thực chưa cơng bố cơng trình khác Tơi cam đoan rằng, giúp đỡ cho việc thực luận văn cảm ơn thơng tin trích dẫn luận văn rõ nguồn gốc Quảng Ngãi, ngày 20 tháng năm 2018 Tác giả luận văn Nguyễn Tiến Cần ii LỜI CẢM ƠN Trong trình thực nghiên cứu đề tài, nhận quan tâm giúp đỡ nhiệt tình, đóng góp q báu nhiều tập thể, cá nhân tạo điều kiện thuận lợi cho tơi hồn thành luận văn thạc sĩ Trước tiên tơi xin bày tỏ lịng biết ơn sâu sắc tới thầy PGS TS Hồ Kiệt người trực tiếp hướng dẫn, giúp đỡ bảo tận tình suốt thời gian nghiên cứu thực đề tài Xin trân thành cảm ơn góp ý chân thành tạo điều kiện thuận lợi thầy giáo, cô giáo Khoa Tài nguyên đất Môi trường nông nghiệp, Khoa sau đại học, thầy, cô giáo - Trường Đại học Nông lâm Huế, tập thể lớp Cao học Quản lý đất đai K22A giúp đỡ tơi q trình học tập thực đề tài Tôi xin trân trọng cảm ơn giúp đỡ nhiệt tình cán phòng Quản lý đất đai, Văn phòng đăng ký đất đai tỉnh, Trung tâm phát triển quỹ đất tỉnh – Sở Tài ngun Mơi trường tỉnh Quảng Ngãi; phịng Quản lý giá Cơng sản – Sở Tài tỉnh Quảng Ngãi; phịng Tổng hợp, nghiệp vụ, dự tốn – Cục thuế tỉnh Quảng Ngãi; Chi cục thuế thành phố Quảng Ngãi tạo điều kiện giúp đỡ thời gian nghiên cứu thực đề tài Cảm ơn gia đình, anh chị đồng nghiệp, bạn bè động viên, giúp đỡ tạo điều kiện thuận lợi cho tơi hồn thành Luận văn Quảng Ngãi, ngày 20 tháng năm 2018 Tác giả luận văn Nguyễn Tiến Cần iii MỤC LỤC Trang LỜI CAM ĐOAN i LỜI CẢM ƠN .ii MỤC LỤC iii DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT vi DANH MỤC CÁC BẢNG vii DANH MỤC CÁC HÌNH viii MỞ ĐẦU 1 Tính cấp thiết đề tài Mục tiêu đề tài 2.1 Mục tiêu chung 2.2 Mục tiêu cụ thể Ý nghĩa khoa học thực tiễn đề tài 3.1 Ý nghĩa khoa học 3.2 Ý nghĩa thực tiễn CHƯƠNG TỔNG QUAN CÁC VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU 1.1 Cơ sở lý luận vấn đề nghiên cứu 1.1.1 Khái niệm 1.1.2 Định giá đất 10 1.1.3 Những yếu tố ảnh hưởng đến giá đất 16 1.2 Cơ sở thực tiễn vấn đề nghiên cứu 21 1.2.1 Thực tiễn công tác xác định giá đất số nước giới 21 1.2.2 Thực tiễn cơng tác xác định giá đất tính thu tiền sử dụng đất, tiền thuê đất dự án kinh doanh bất động sản Việt Nam 22 1.3 Các đề tài nghiên cứu có liên quan 26 CHƯƠNG ĐỐI TƯỢNG, PHẠM VI, NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU 28 2.1 Đối tượng nghiên cứu 28 2.2 Phạm vi nghiên cứu: 28 iv 2.3 Nội dung nghiên cứu 28 2.4 Phương pháp nghiên cứu 29 2.4.1 Phương pháp thu thập thập số liệu 29 2.4.2 Phương pháp tham vấn ý kiến chuyên gia 29 2.4.3 Phương pháp thống kê phân tích số liệu 29 2.4.4 Phương pháp so sánh 29 2.4.5 Các phương pháp định giá đất 30 CHƯƠNG KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU VÀ THẢO LUẬN 31 3.1 Điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội thành phố Quảng Ngãi, tỉnh Quảng Ngãi31 3.1.1 Điều kiện tự nhiên, diều kiện kinh tế - xã hội: 31 3.1.2 Đánh giá chung điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội 35 3.2 Đánh giá thực trạng công tác xác định giá đất tính thu tiền sử dụng đất, tiền thuê đất dự án kinh doanh bất động sản địa bàn thành phố Quảng Ngãi, tỉnh Quảng Ngãi 36 3.2.1 Kết thực xác định giá đất tính thu tiền sử dụng đất, tiền thuê đất số dự án địa bàn thành phố Quảng Ngãi, tỉnh Quảng Ngãi 36 3.2.2 Kết thực nghĩa vụ tài dự án kinh doanh bất động sản địa bàn thành phố Quảng Ngãi, tỉnh Quảng Ngãi 67 3.3 Phân tích vướng mắc, bất cập q trình tổ chức thực cơng tác xác định giá đất tính thu tiền sử dụng đất, tiền thuê đất dự án kinh doanh bất động sản 72 3.3.1 Về thời điểm xác định giá đất 72 3.3.2 Về việc điều chỉnh, thay đổi quy hoạch chi tiết tỷ lệ 1/500 dự án sau giá đất tính thu tiền sử dụng đất, tiền thuê đất xác định 75 3.3.3 Về tiến độ thực bồi thường, giải phóng mặt diện tích giao đất, cho thuê đất để thực dự án 76 3.4 Đề xuất số giải phápđể khắc phục vướng mắc, bất cập công tác xác định giátính thu tiền sử dụng đất, tiền thuê đất dự án kinh doanh bất động sản 79 3.4.1 Về quy hoạch phân kỳ tiến độ thực dự án 79 3.4.2 Về thẩm định phê duyệt chủ trương đầu tư dự án 80 3.4.3 Về thẩm định điều chỉnh, thay đổi quy hoạch chi tiết dự án 80 v 3.4.4 Về tiến độ thực bồi thường, giải phóng mặt diện tích giao đất, cho thuê đất để thực dự án: 80 KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ 82 Kết luận 82 Kiến nghị 82 TÀI LIỆU THAM KHẢO 84 PHỤ LỤC 86 vi DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT BĐS : Bất động sản BTNMT : Bộ Tài Nguyên Môi Trường GCN : Giấy chứng nhận GCNQSDĐ : Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất KTTT : Kinh tế thị trường KT-XH : Kinh tế - Xã hội NĐ-CP : Nghị định – Chính phủ NN : Nhà nước QSH : Quyền sở hữu QSDĐ : Quyền sử dụng đất SHNN : Sở hữu nhà nước SHTN : Sở hữu tư nhân SHTT : Sở hữu toàn dân SDĐ : Sử dụng đất TNMT : Tài nguyên môi trường TT : Thông Tư UBND : Ủy ban nhân dân VNĐ : Việt nam đồng VPĐKĐĐ : Văn phòng đăng ký đất đai XHCN : Xã hội chủ nghĩa vii DANH MỤC CÁC BẢNG Trang Bảng 3.1 Tổng diện tích quy hoạch dự án Khu đô thị Nam Lê Lợi 37 Bảng 3.2 Diện tích loại đất tương ứng với tuyến đường theo quy hoạch lần đầu dự án Khu đô thị Nam Lê Lợi 38 Bảng 3.3 Diện tích chênh lệch loại đất tương ứng với tuyến đường quy hoạch điều chỉnh quy hoạch lần đầu dự án Khu đô thị Nam Lê Lợi 46 Bảng 3.4 Diện tích loại đất tương ứng với tuyến đường theo quy hoạch điều chỉnh dự án Khu đô thị Nam Lê Lợi 48 Bảng 3.5 Tổng diện tích quy hoạch dự án Khu nhà nơng thôn kết hợp thương mại dịch vụ Nghĩa An 50 Bảng 3.6 Diện tích loại đất tương ứng với tuyến đường theo quy hoạch dự án Khu nhà nông thôn kết hợp thương mại dịch vụ Nghĩa An 51 Bảng 3.7 Tổng diện tích quy hoạch dự án Khu Đô thị - Dịch vụ VSIP Quảng Ngãi giai đoạn 1A 60 Bảng 3.8 Diện tích loại đất tương ứng với tuyến đường theo quy hoạch dự án Khu Đô thị - Dịch vụ VSIP Quảng Ngãi – giai đoạn 1A 61 Bảng 3.9 Tổng hợp diện tích giao đất, cho thuê đất cấp GCN thuộc dự án Khu đô thị Nam Lê Lợi 68 Bảng 3.10 Tổng hợp diện tích giao đất, cho thuê đất cấp GCN thuộc dự án Khu nhà nông thôn kết hợp thương mại dịch vụ Nghĩa An 70 Bảng 3.11 Tổng hợp diện tích giao đất, cho thuê đất cấp GCN thuộc dự án Khu Đô thị – Dịch vụ VSIP Quảng Ngãi – giai đoạn 1A 71 viii DANH MỤC CÁC HÌNH Trang Hình 3.1 Sơ đồ vị trí vùng nghiên cứu 31 Hình 3.2 Cơ cấu ngành kinh tế thành phố Quảng Ngãi 33 Hình 3.3 Cơ cấu dân số thành phố Quảng Ngãi năm 2015 theo ngành nghề 35 Hình 3.4 Diện tích đất thực bồi thường, giải phóng mặt cấp có thẩm quyền giao đất, cho thuê đất dự án 79 MỞ ĐẦU Tính cấp thiết đề tài Đất đai tài nguyên quốc gia vô quý giá, tư liệu sản xuất đặc biệt, thành phần quan trọng hàng đầu môi trường sống, địa bàn phân bố khu dân cư, xây dựng sở kinh tế, văn hóa, xã hội, an ninh quốc phòng Trải qua nhiều hệ, nhân dân ta tốn bao công sức, xương máu tạo lập, bảo vệ vốn đất đai ngày Ngày nay, đất đai trở thành nguồn nội lực quan trọng để thực cơng nghiệp hóa đại hóa đất nước, với mục tiêu đưa nước ta trở thành nước công nghiệp vào năm 2020 Trong trình hội nhập phát triển kinh tế quốc tế, sách, pháp luật đất đai có vai trị quan trọng, góp phần thúc đẩy phát triển kinh tế - xã hội, đồng thời mở hội đầu tư cho doanh nghiệp, đặc biệt doanh nghiệp đầu tư kinh doanh bất động sản Tuy nhiên, bên cạnh mặt đạt công tác quản lý nhà nước đất đai cịn khó khăn, vướng mắc q trình tổ chức thực như: công tác lập quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất; cơng tác bồi thường, giải phóng mặt bằng; công tác thu hồi, giao đất, cho thuê đất; cơng tác xác định nghĩa vụ tài đất đai Trong đó, vấn đề giao đất, cho thuê đất, xác định giá đất thực nghĩa vụ tài dự án kinh doanh bất động sản nhiều vướng mắc, bất cập cần có giải pháp tháo gỡ nhằm nâng cao hiệu công tác quản lý nhà nước đất đai, đảm bảo nguồn thu ngân sách từ đất đai đẩy nhanh q trình thị hóa địa phương Xuất phát từ vấn đề nêu trên, với mong muốn mang kiến thức học tập nhà trường, góp phần giải vấn đề thực tiễn địa phương, tiến hành nghiên cứu đề tài: “Thực trạng công tác xác định giá đất tính thu tiền sử dụng đất, tiền thuê đất dự án kinh doanh bất động sản địa bàn thành phố Quảng Ngãi, tỉnh Quảng Ngãi” Mục tiêu đề tài 2.1 Mục tiêu chung Đánh giá thực trạng công tác xác định giá đất tính thu tiền sử dụng đất, tiền thuê đất dự án kinh doanh bất động sản, từ đề xuất số giải pháp phù hợp địa bàn thành phố Quảng Ngãi, tỉnh Quảng Ngãi 2.2 Mục tiêu cụ thể - Đánh giá thực trạng công tác xác định giá đất tính thu tiền sử dụng đất, tiền thuê đất việc thực nghĩa vụ tài nhà nước giao đất, cho thuê đất dự án kinh doanh bất động sản; - Phân tích vướng mắc, bất cập trình tổ chức thực cơng tác xác định giá đất tính thu tiền sử dụng đất, tiền thuê đất kết thực nghĩa vụ tài dự án kinh doanh bất động sản - Đề xuất giải pháp để khắc phục vướng mắc, bất cập công tác xác định giá việc thực nghĩa vụ tài dự án kinh doanh bất động sản, góp phần nâng cao hiệu công tác quản lý nhà nước đất đai, đảm bảo nguồn thu ngân sách từ đất đai đẩy nhanh q trình thị hóa địa phương năm Ý nghĩa khoa học thực tiễn đề tài 3.1 Ý nghĩa khoa học Thơng qua việc nghiên cứu sách pháp luật Nhà nước quy định xác định giá đất tính thu tiền sử dụng đất, tiền thuê đất để làm rõ sở lý luận việc điều chỉnh mối quan hệ quyền lợi nghĩa vụ nhà đầu tư thực đầu tư dự án kinh doanh bất động sản 3.2 Ý nghĩa thực tiễn Đánh giá, phân tích thực trạng cơng tác xác định giá đất tính thu tiền sử dụng đất, tiền thuê đất việc thực nghĩa vụ tài nhà nước giao đất, cho thuê đất dự án kinh doanh bất động sản địa bàn thành phố Quảng Ngãi, tỉnh Quảng Ngãi; rút mặt tồn hạn chế đưa giải pháp nhằm giúp cho nhà quản lý có cách nhìn tổng quan, đưa các giải pháp nhằm nâng cao hiệu công tác quản lý nhà nước đất đai, đảm bảo nguồn thu ngân sách từ đất đai đẩy nhanh q trình thị hóa địa phương 75 đến đâu xin giao đất, cho thuê đất đến Việc giao đất, cho thuê đất thành nhiều đợt, nhiều giai đoạn dự án đầu tư kinh doanh bất động sản tương ứng phát sinh nhiều thời điểm xác định giá khác cho phần diện tích giao đất, cho thuê đất Vấn đề ảnh hưởng lớn đến giá đất tính thu tiền sử dụng đất, tiền thuê đất thời điểm xác định giá thơng thường có xu hướng biến động tăng cao trước có dự án đầu tư hầu hết khu vực dự án đất nông nghiệp khu dân cư thưa thớt, mức sinh lời kém, giá trị giao dịch thị trường thấp dự án kinh doanh bất động sản bắt đầu triển khai đầu tư, kinh doanh đợt giai đoạn thu hút đơng dân cư tập trung, tạo động lực nâng cao giá trị giao dịch thị trường quyền sử dụng đất khu vực dự án Do đó, việc tính doanh thu phát triển để xác định giá đất tính thu tiền sử dụng dất, tiền thuê đất cho đợt, giai đoạn sở thông tin giao dịch chuyển nhượng thị trường xác lập đợt, giai đoạn liền kề trước dự án nên dẫn đến kết xác định giá đất tăng dần đơn giá, giá trị tính thu tiền sử dụng đất, tiền thuê đất Như vậy, dự án mà giao đất, cho thuê đất thành nhiều đợt, nhiều giai đoạn phải xác định giá giá trị tính thu tiền sử dụng đất, tiền thuê đất đợt, giai đoạn khác nhau, gây nhiều thời gian, chi phí cho công tác xác định giá; mặt khác việc thu tiền sử dụng đất, tiền thuê đất tăng liên tục qua đợt, giai đoạn giao đất, cho thuê đất phá vỡ phương án tài ban đầu dự án đầu tư lập cấp có thẩm quyền phê duyệt nên dễ phát sinh trường hợp xúc, kiến nghị đơn vị Chủ đầu tư dự án 3.3.2 Về việc điều chỉnh, thay đổi quy hoạch chi tiết tỷ lệ 1/500 dự án sau giá đất tính thu tiền sử dụng đất, tiền thuê đất xác định Trong phạm vi nghiên cứu, phân tích 03 dự án đầu tư kinh doanh doanh bất động sản nêu UBND tỉnh Quảng Ngãi giao đất, cho thuê đất từ 01 đến 02 đợt (nhưng chưa giao đủ diện tích đất theo quy hoạch duyệt để thực đầu tư cho toàn dự án) UBND tỉnh Quảng Ngãi phê duyệt giá đất tính thu tiền sử dụng đất cho đợt giao đất, cho thuê đất (thu theo đơn giá đất bình quân dự án) đến có 01 dự án Khu thị Nam Lê Lợi tiếp tục đề nghị, cấp có thẩm quyền cho phép điều chỉnh quy hoạch chi tiết xây dựng tỷ lệ 1/500 dự án nên Sở Tài nguyên Môi trường Quảng Ngãi phải tiến hành lập thủ tục xác định lại giá đất tính thu tiền sử dụng đất, tiền th đất trình Hội đồng thẩm định giá đất cụ thể thẩm định trình UBND tỉnh định với tổng số tiền sử dụng đất, tiền thuê đất xác định lại tăng cao so với quy hoạch chi tiết ban đầu 13.956.767.000 đồng; 02 dự án lại Dự án Khu nhà nông thôn kết hợp thương mại dịch vụ Nghĩa An Dự án Khu Đô thị - Dịch vụ VSIP Quảng Ngãi – Giai đoạn 1A đến tiếp tục lập thủ tục đề nghị điều chỉnh quy hoạch chi tiết xây dựng tỷ lệ 1/500 dự án nguyên nhân số vị trí khu 76 vực quy hoạch dự án, người dân không đồng ý nhận tiền bồi thường, giải phóng mặt di chuyển chỗ ở, gây cản trở, khó khăn cho Đơn vị phát triển quỹ đất Chủ đầu tư, ngồi cịn số lý chủ quan khách quan mà đơn vị Chủ đầu tư đề nghị điều chỉnh quy hoạch chi tiết tỷ lệ xây dựng 1/500 nhằm nâng cao hiệu kinh doanh dự án phù hợp với tình hình thực tế khu vực đầu tư Trường hợp giá đất tính thu tiền sử dụng đất, tiền thuê đất dự án kinh doanh bất động sản UBND tỉnh phê duyệt tính cho tồn diện tích đất theo quy hoạch chi tiết tỷ lệ 1/500 cho phần diện tích đất thuộc quy hoạch phân khu, giai đoạn khép kín, đồng hạ tầng Nhà nước giao đất, cho thuê đất cấp có thẩm quyền phê duyệt điều chỉnh quy hoạch chi tiết tỷ lệ 1/500 tiến hành xác định lại thu chênh lệch tiền sử dụng đất, tiền thuê đất (nếu có) quy hoạch quy hoạch cũ thời điểm cấp có thẩm quyền định điều chỉnh quy hoạch Tuy nhiên, vấn đề đặt trình xây dựng phương án xác định giá đất tính thu tiền sử dụng đất, tiền thuê đất 03 dự án nghiên cứu nêu UBND tỉnh Quảng Ngãi định phê duyệt khơng thể tính riêng theo phương pháp thu nhập cho phần diện tích đợt giao đất, cho thuê đất mà phải xác định giá trị thặng dư cho toàn quy hoạch chi tiết dự án duyệt xác định đơn giá đất bình qn dự án để tính thu tiền cho đợt giao đất phần diện tích giao đất, cho thuê đất 03 dự án có ranh giới khơng vng vức, khơng trịn thửa, trịn lơ, khơng theo tn thủ theo phân khu chức hay khu vực dự án đồng hạ tầng khép kín nên khơng thể xác định cụ thể giá đất tính thu tiền sử dụng đất, tiền thuê đất theo phương pháp thặng dự cho riêng phần diện tích đất giao Do đó, phần diện tích dự án kinh doanh bất động sản giao đất, cho thuê đất Chủ đầu tư thực xong nghĩa vụ tài đất đai, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất theo đơn giá đất tính thu tiền sử dụng đất, tiền thuê đất bình quân dự án điều chỉnh quy hoạch chi tiết khu vực thuộc dự án, kể ngồi phần diện tích đất giao ảnh hưởng đến giá trị tiền sử dụng đất, tiền thuê đất mà Chủ đầu tư hoàn thành nghĩa vụ tài Điều dẫn đến nhiều bất cập, khơng đảm bảo tính pháp lý ngun tắc xác định giá giá đất tính thu tiền sử dụng đất nên việc xử lý gặp nhiều khó khăn, vướng mắc 3.3.3 Về tiến độ thực bồi thường, giải phóng mặt diện tích giao đất, cho th đất để thực dự án - Đối với dự án Khu đô thị Nam Lê Lợi: Tổng diện tích theo quy hoạch chi tiết xây dựng tỷ lệ 1/500 duyệt dự án khoảng 31,29 Đến nay, dự án giải phóng mặt UBND tỉnh Quảng Ngãi giao đất, cho thuê đất gồm 02 đợt với tổng diện tích 26,7 ha, chiếm khoảng 85% tổng diện tích quy hoạch dự án; 77 phần diện tích đất cịn lại chưa thực xong bồi thường, giải phóng mặt khoảng 4,59 chủ yếu vướng mắc bồi thường, hỗ trợ, tái định cư Nhà nước thu hồi đất đô thị - Đối với dự án Khu nhà nông thôn kết hợp thương mại dịch vụ Nghĩa An: Tổng diện tích quy hoạch chi tiết xây dựng tỷ lệ 1/500 duyệt dự án khoảng 27,93 ha.Đến nay, dự án đãđược giải phóng mặt UBND tỉnh Quảng Ngãi giao đất, cho thuê đất đợt 01 với tổng diện tích 7,72 ha, chiếm khoảng 28% tổng diện tích quy hoạch dự án; phần diện tích đất cịn lại chưa thực xong bồi thường, giải phóng mặt khoảng 20,21 chủ yếu diện tích đất thuộc giai đoạn dự án phần diện tích nhỏ cịn lại vướng mắc bồi thường, giải phóng mặt thuộc giai đoạn dự án - Đối với dự án Khu Đô thị - Dịch vụ VSIP Quảng Ngãi - giai đoạn 1A: Tổng diện tích quy hoạch chi tiết xây dựng tỷ lệ 1/500 duyệt dự án khoảng 99,78 ha.Đến nay, dự án đãđược giải phóng mặt UBND tỉnh Quảng Ngãi giao đất, cho thuê đất đợt 01 với tổng diện tích 24,41 ha, chiếm khoảng 24% tổng diện tích quy hoạch dự án; phần diện tích đất cịn lại chưa thực xong bồi thường, giải phóng mặt khoảng 75,37 ha, gồm phần diện tích chậm giải phóng mặt theo tiến độ đầu tư duyệt năm 2017 vướng mắc chế bồi thường, giải phóng mặt (người dân so bì, khiếu nại đông người khoản hỗ trợ theo quy định địa phương đất nông nghiệp Nhà nước thu hồi đất 02 khu vực phường Trương Quang Trọng xã Tịnh Ấn Tây dự án) phần diện tích cịn lại theo tiến độ đầu tư duyệt từ năm 2018 đến năm 2019 Qua nội dung tóm tắt tiến độ giải phóng mặt kết giao đất, cho thuê đất để thực đầu tư xây dựng 03 dự án nêu cho thấy hầu hết dự án kinh doanh bất động sản địa bàn thành phố Quảng Ngãi có diện tích quy hoạch tương đối lớn (từ vài chục trở lên), đồng thời chế bồi thường, hỗ trợ, tái định cư Nhà nước thu hồi đất để giao đất, cho thuê đất địa phương nhiều bất cập, vướng mắc nên tiến độ giải phóng mặt có phần chậm so với tiến độ đầu tư cấp có thẩm quyền phê duyệt; phần diện tích bồi thường, giải phóng mặt UBND tỉnh Quảng Ngãi giao đất, cho thuê đất dự án không thực đồng cho toàn dự án hay cho phân khu quy hoạch định theo giai đoạn đầu tư mà thực theo hình thức giải phóng mặt đến đâu xin UBND tỉnh giao đất, cho thuê đất đến Vấn đề dẫn đến việc giao đất, cho thuê đất thành nhiều đợt, nhiều thời điểm khác không tuân thủ theo quy hoạch phân khu cụ thể quy hoạch chi tiết tỷ lệ 1/500 duyệt Do đó, thời gian qua giá đất tính thu tiền sử dụng đất, tiền thuê đất dự án kinh doanh bất động sản địa bàn thành phố Quảng Ngãi xác định cụ thể cho diện tích đợt giao 78 đất, cho thuê đất mà tính sở đơn giá bình qn tồn giá trị khu đất theo quy hoạch chi tiết 1/500 duyệt nên hầu hết dự án kinh doanh bất động sản chưa thể hoàn thành nghĩa vụ tài phần diện tích giao đất thành nhiều đợt nêu chưa UBND tỉnh Quảng Ngãi giao đất, cho thuê đất khép kín cho toàn dự án thực theo quy hoach chi tiết xây dựng tỷ lệ 1/500 dự án duyệt Thực tế công tác bồi thường, giải phóng mặt thành phố Quảng Ngãi cho thấy việc đền bù, hỗ trợ, tái định cư đất bị thu hồi khó khăn, phức tạp nên hầu hết Chủ đầu tư dự án kinh doanh bất động dự kiến không thực giải phóng mặt phần số diện tích đất khu vực dự án bước cuối phải xin cấp có thẩm quyền cho phép chỉnh quy hoạch dự án để loại bỏ phần diện tích khơng thể giải phóng mặt khỏi quy hoạch dự án điều chỉnh phần diện tích đất thành đất để lại chỉnh trang thuộc quy hoạch dự án Tuy nhiên, việc điều chỉnh quy hoạch chi tiết tỷ lệ 1/500 dự án mà ảnh hưởng đến cấu diện tích sử dụng đất, yếu tố đầu vào, tiêu xác định giá phải lập thủ tục xác định lại giá đất tính thu tiền sử dụng đất, tiền thuê đất thời điểm điều chỉnh quy hoạch chi tiết thường cách xa thời điểm định giao đất, cho thuê đất đợt UBND tỉnh phê duyệt nên việc xác định lại giá khó khăn, ảnh hưởng lớn đến giá trị khu đất dự án Ngồi ra, xuất phát từ nhu cầu cần biết thơng tin chi phí tiền sử dụng đất, tiền thuê đất phải nộp dự án Nhà nước giao đất, cho thuê để lập dự án đầu tư tính tốn hiệu dự án đầu tư nên thời gian qua, sở Quyết định chủ trương đầu tư, Quy hoạch chi tiết xây dựng tỷ lệ 1/500 cấp có thẩm quyền phê duyệt đề nghị đơn vị chủ đầu tư dự án kinh doanh bất động sản địa bàn thành phố Quảng Ngãi, UBND tỉnh Quảng Ngãi đạo thực việc xác định giá đất tính thu tiền sử dụng đất, tiền thuê đất cho 03 dự án nghiên cứu hầu hết dự án kinh doanh bất động sản khác địa bàn thành phố Quảng Ngãi chưa thực xong cơng tác bồi thường, giải phóng mặt chưa có định giao đất, cho thuê đất Việc thực xác định giá đất chưa thực xong cơng tác bồi thường, giải phóng mặt chưa có định giao đất, cho thuê đất mà sở chủ trương đầu tư, quy hoạch chi tiết xây dựng tỷ lệ 1/500 duyệt dẫn đến trường hợp sau lập thủ tục xác định giá, UBND tỉnh thông báo giá đất mà Chủ đầu tư thực bồi thương, giải phóng mặt số vị trí đất ranh giới quy hoạch chi tiết tỷ lệ 1/500 dự án lập thủ tục đề nghị điều chỉnh lại quy hoạch chi tiết tỷ lệ 1/500 giá đất xác định thơng báo xem khơng cịn giá trị áp dụng phải lập thủ tục xác định lại giá đất UBND tỉnh định giao đất, cho thuê đất 79 Hình 3.4 Diện tích đất thực bồi thường, giải phóng mặt cấp có thẩm quyền giao đất, cho thuê đất dự án 3.4 Đề xuất số giải phápđể khắc phục vướng mắc, bất cập công tác xác định giátính thu tiền sử dụng đất, tiền thuê đất dự án kinh doanh bất động sản Qua kết nghiên cứu, phân tích vướng mắc, bất cập trình tổ chức thực cơng tác xác định giá đất tính thu tiền sử dụng đất, tiền thuê đất dự án kinh doanh bất động sản địa bàn thành phố Quảng Ngãi cho thấy yếu tố quy hoạch, điều chỉnh quy hoạch, phân kỳ đầu tư, tiến độ bồi thường, giải phóng mặt diện tích giao đất, cho thuê đất để thực dự án có ảnh hưởng lớn đến tính xác, hiệu cơng tác xác định giá đất Do để cơng tác xác định giá đất tính thu tiền sử dụng đất, tiền thuê đất dự án kinh doanh bất động sản địa bàn thành phố Quảng Ngãi thực cách thuận tiện, tương đối xác, đồng bộ, tiết kiệm thời gian, kinh phí nhà nước đảm bảo tính chất pháp lý cơng tác quản lý nhà nước tài đất đai cần xem xét số nội dung giải pháp sau: 3.4.1 Về quy hoạch phân kỳ tiến độ thực dự án Trong trình khảo sát, lập quy hoạch đề xuất dự án, đơn vị chủ đầu tư dự án kinh doanh bất động sản phải nghiên cứu kỹ trạng, nguồn gốc đất khu vực dự kiến thực bồi thường, giải phóng mặt thực dự án quy định hành địa phương chế bồi thường, hỗ trợ, tái định cư để dự tính khả 80 năng, tiến độ giải phóng mặt khu vực dự án Từ đó, việc lập quy hoạch chi tiết dự án phân kỳ tiến độ thực dự án phải nghiên cứu thể cụ thể diện tích, phân khu chức đồng theo giai đoạn đề xuất đầu tư dự án Đồng thời, chủ đầu tư dự án kinh doanh bất động sản phải cam kết thực thủ tục đầu tư theo quy hoạch toàn dự án giai đoạn đầu tư đảm bảo theo phân khu chức đồng sở hạ tầng theo quy hoạch dự án duyệt 3.4.2 Về thẩm định phê duyệt chủ trương đầu tư dự án Theo quy định pháp luật đầu tư hành việc thẩm định tham mưu UBND tỉnh ban hành định chủ trương đầu tư dự án kinh doanh bất động sản thuộc chức Sở Kế hoạch Đầu tư Do đó, sở đề xuất dự án đơn vị chủ đầu tư Sở Kế hoạch đầu tư phải có trách nhiệm thẩm định nội dung đề xuất phân kỳ đầu tư (giai đoạn đầu tư) dự án kinh doanh bất động sản Theo đó, trường hợp dự án đầu tư kinh doanh bất động sản có diện tích lớn, cần đầu tư theo nhiều giai đoạn phải thể cụ thể diện tích, phân khu theo quy hoạch dự án giai đoạn trách nhiệm Sở Kế hoạch đầu tư phải dự thảo trình UBND tỉnh định phê duyệt chủ trương đầu tư dự án kinh doanh bất động sản cho rõ ràng tiến độ đầu tư tiêu, khu vực cụ thể giai đoạn đầu tư 3.4.3 Về thẩm định điều chỉnh, thay đổi quy hoạch chi tiết dự án Xuất phát từ việc điều chỉnh, thay đổi quy hoạch chi tiết dự án ảnh hưởng lớn kết công tác tổ chức thực xác định giá Do đó, đơn vị chủ đầu tư sau UBND tỉnh phê duyệt chủ trương đầu tư khẩn trương thực cơng tác bồi thường, giải phóng mặt đảm bảo theo tiến độđã phê duyệt rà soát, thống phương án Quy hoạch chi tiết xây dựng tỷ lệ 1/500 trước lập thủ tục trình UBND tỉnh giao đất, cho thuê đất để thực dự án; diện tích lập thủ tục xin giao đất, cho thuê đất phải thực đồng cho toàn dự án cho cho đợt phải đảm bảo khép kín phân khu chức theo quy hoạch chi tiết xây dựng tỷ lệ 1/500 duyệt; Cơ quan có thẩm quyền phê duyệt quy hoạch khơng nên chấp thuận việc đề nghị điều chỉnh quy hoạch chi tiết xây dựng tỷ lệ 1/500 dự án sau UBND tỉnh định giao đất, cho thuê đất phê duyệt giá đất tính thu tiền sử dụng đất, tiền thuê đất dự án giai đoạn dự án 3.4.4 Về tiến độ thực bồi thường, giải phóng mặt diện tích giao đất, cho thuê đất để thực dự án: Các đơn vị chủ đầu tư phải có trách nhiệm ứng trước tiền bồi thường phối hợp với Tổ chức làm nhiệm vụ bồi thường, giải phóng mặt để thực lập 81 phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư trình cấp có thẩm quyền phê duyệt, thực chi trả tiền bồi thường giải phóng mặt đảm bảo theo tiến độ diện tích cho tồn dự án tồn phân khu chức đồng giai đoạn đầu tư; Sở Tài nguyên Môi trường quan có chức thẩm định nhu cầu sử dụng đất tham mưu UBND tỉnh công tác giao đất, cho thuê đất dự án kinh doanh bất động sản nên trình thẩm định nhu cầu sử dụng đất, hồ sơ giao đất, cho thuê đất phải đảm bảo diện tích đất tham mưu UBND tỉnh ban hành định giao đất, cho thuê đất giải phóng mặt diện tích giao đất, cho thuê đất phải cho toàn diện tích quy hoạch dự án cho giai đoạn đầu tư phải đảm bảo khép kín phân khu chức thuộc quy hoạch chi tiết xây dựng tỷ lệ 1/500 dự án duyệt trường hợp định phê duyệt chủ trương đầu tư UBND tỉnh cho phép chia dự án thành nhiều giai đoạn Thực giải pháp nêu quan thực cơng tác xác định giá đất tính thu tiền sử dụng đất, tiền thuê đất dự án kinh doanh bất động sản địa bàn thành phố Quảng Ngãi (Sở Tài nguyên Mơi trường Sở Tài chính) quan thực thông báo thu tiền sử dụng đất, tiền th đất (Cơ quan thuế) có sở thơng tin số liệu đảm bảo mặt pháp lý để tính thu tiền dứt điểm nộp vào ngân sách Nhà nước cho tồn diện tích đất giao dự án giai đoạn cụ thể dự án thời điểm cấp có thẩm quyền ban hành định giao đất, cho thuê đất 82 KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ Kết luận Từ kết nghiên cứu đề tài: “Thực trạng công tác xác định giá đất tính thu tiền sử dụng đất, tiền thuê đất dự án kinh doanh bất động sản địa bàn thành phố Quảng Ngãi, tỉnh Quảng Ngãi”, rút số kết luận sau: - Việc thực công tác lập dự án, phê duyệt quy hoạch chi tiết dự án, cấp chủ trương đầu tư, tiến độ giải phóng mặt diện tích giao đất, cho thuê đất qua đợt dự án kinh doanh bất động sản địa bàn thành phố Quảng Ngãi chưa khảo sát, nghiên cứu kỹ để đảm đảm bảo thống nhất, đồng công tác lập quy hoạch, đề xuất dự án thực tiễn công tác bồi thường, giải phóng mặt bằng; nội dung tham mưu, xử lý quan quản lý nhà nước có liên quan q trình thực đầu tư dự án; quyền lợi nghĩa vụ chủ đầu tư - Thực trạng công tác xác định giá đất tính thu tiền sử dụng đất, tiền thuê đất dự án kinh doanh bất động sản địa bàn thành phố Quảng Ngãi gặp nhiều vướng mắc, bất cập trình tổ chức thực - Từ nội dung vướng mắc, bất cập phân tích, để cơng tác xác định giá đất tính thu tiền sử dụng đất, tiền thuê đất dự án kinh doanh bất động sản địa bàn thành phố Quảng Ngãi thực cách thuận tiện, tương đối xác, đồng bộ, tiết kiệm thời gian, kinh phí nhà nước đảm bảo tính chất pháp lý cơng tác quản lý nhà nước tài đất đai đơn vị chủ đầu tư quan quản lý nhà nước có liên quan cần xem xét số nội dung giải pháp quy hoạch phân kỳ tiến độ thực dự án, thẩm định phê duyệt chủ trương đầu tư dự án thẩm định điều chỉnh, thay đổi quy hoạch chi tiết dự án Kiến nghị - Các đơn vị chủ đầu tư quan quản lý nhà nước có liên quan đến thủ tục đầu tư, phê duyệt quy hoạch chi tiết, giao đất, cho thuê đất xác định giá đất tính thu tiền sử dụng đất, tiền thuê đất dự án kinh doanh bất động sản tham khảo kết nghiên cứu để thuận tiện việc khảo sát, nghiên cứu thực dự án đảm bảo tính pháp lý cơng tác quản lý nhà nước tài đất đai - Nội dung nghiên cứu đề tài giới hạn phạm vi thành phố Quảng Ngãi, phản ánh số số yếu tố bất cập, vướng mắc công tác xác định giá đất tính thu tiền sử dụng đất, tiền thuê đất dự án kinh doanh bất động sản địa bàn thành phố Quảng Ngãi, giải pháp đề xuất cịn 83 có hạn chế định Để đánh giá cách hệ thống tồn diện thực trạng cơng tác xác định giá đất tính thu tiền sử dụng đất, tiền thuê đất dự án kinh doanh bất động sản, đồng thời có giải pháp đồng cho vấn đề này, cần tiếp tục nghiên cứu toàn diện hơn, sâu 84 TÀI LIỆU THAM KHẢO Hồ Thị Lam Trà, Nguyễn Văn Quân (2006), Giáo trình Định giá đất, NXB Nơng Nghiệp Hà Nội Nguyễn Đình Bồng, Tơn Gia Hun (2006), Quản lý đất đai thị trường bất động sản, NXB Bản đồ, Hà Nội Nguyễn Đình Bồng (2012), Bài giảng Hệ thống pháp luật quản lý đất đai thị trường bất động sản, Trường Đại học Nông nghiệp, Hà Nội Bộ Tài (2004), Thơng tư số 117/2004/TT-BTC ngày 07/12/2004 hướng dẫn thực Nghị định số 198/2004/NĐ-CP ngày 03/12/2004 Chính phủ thu tiền sử dụng đất Bộ Tài (2005), Thơng tư số 120/2005/TT-BTC ngày 30/12/2005 hướng dẫn thực Nghị định số 142/2005/NĐ-CP ngày 14 tháng 11 năm 2005 Chính phủ thu tiền thuê đất, thuê mặt nước Bộ Tài (2011), Thơng tư số 93/2011/TT-BTC ngày 29/6/2011 sửa đổi, bổ sung Thông tư số 117/2004/TT-BTC ngày 07 tháng 12 năm 2004 Bộ Tài hướng dẫn thực Nghị định số 198/2004/NĐ-CP ngày 03 tháng 12 năm 2004 Chính phủ thu tiền sử dụng đất Bộ Tài (2011), Thơng tư số 94/2011/TT-BTC ngày 29/6/2011 sửa đổi, bổ sung Thông tư số 120/2005/TT-BTC ngày 30 tháng 12 năm 2005 Bộ Tài hướng dẫn thực Nghị định số 142/2005/NĐ-CP ngày 14 tháng 11 năm 2005 Chính phủ thu tiền thuê đất, thuê mặt nước Bộ Tài (2014), Thông tư số 76/2014/TT-BTC ngày 16/6/2014 hướng dẫn số điều Nghị định số 45/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 Chính phủ quy định thu tiền sử dụng đất Bộ Tài (2014), Thơng tư số 77/2014/TT-BTC ngày 16/6/2014 hướng dẫn số điều Nghị định số 46/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 Chính phủ quy định thu tiền thuê đất, thuê mặt nước 10 Bộ Tài (2014), Thông tư số 158/2014/TT-BTC ngày 27/10/2014 ban hành Tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam số 01, 02, 03 04 11 Bộ Tài (2015), Thơng tư số 28/2015/TT-BTC ngày 06/3/2015 ban hành Tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam số 05, 06 07 12 Bộ Tài (2015), Thông tư số 126/2015/TT-BTC ngày 20/8/2015 ban hành Tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam số 08, 09 10 13 Bộ Tài (2015), Thơng tư số 145/2016/TT-BTC ngày 06/10/2016 ban hành Tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam số 11 85 14 Bộ tài nguyên Mơi trường (2012), “Kinh nghiệm nước ngồi quản lý pháp luật đất đai”- Bộ Tài Nguyên Môi trường 15 Bộ Tài nguyên Môi trường (2014), Thông tư số 36/2014/TT-BTNMT ngày 30/6/2014 quy định chi tiết phương pháp định giá đất; xây dựng, điều chỉnh bảng giá đất; định giá đất cụ thể tư vấn xác định giá đất 16 Chính phủ (2004), Nghị định số 198/2004/NĐ-CP ngày 03/12/2004 Chính phủ thu tiền sử dụng đất 17 Chính phủ (2005), Nghị định số 142/2005/NĐ-CP ngày 14/11/2005 Chính phủ quy định thu tiền thuê đất, thuê mặt nước 18 Chính phủ (2010), Nghị định số 120/2010/NĐ-CP ngày 30/12/2010 Chính phủ sửa đổi, bổ sung số điều Nghị định số 198/2004/NĐ-CP ngày 03 tháng 12 năm 2004 Chính phủ thu tiền sử dụng đất 19 Chính phủ (2010), Nghị định số 121/2010/NĐ-CP ngày 30/12/2010 Chính phủ sửa đổi, bổ sung số điều Nghị định số 142/2005/NĐ-CP ngày 14 tháng 11 năm 2005 Chính phủ thu tiền thuê đất, thuê mặt nước 20 Chính phủ (2014), Nghị định số 44/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 quy định giá đất 21 Chính phủ (2014), Nghị định số 45/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 Chính phủ quy định thu tiền sử dụng đất 22 Chính phủ (2014), Nghị định số 46/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 Chính phủ quy định thu tiền thuê đất, thuê mặt nước 23 Quốc hội (1993), Luật đất đai, Nhà xuất Chính trị Quốc gia, Hà Nội 24 Quốc hội (1998), Luật sửa đổi, bổ sung số điều Luật đất đai, Nhà xuất Bản đồ, Hà Nội 25 Quốc hội (2003), Luật đất đai, Nhà xuất Chính trị Quốc gia, Hà Nội 26 Quốc hội (2013), Luật đất đai, Nhà xuất Chính trị Quốc gia, Hà Nội 27 Quốc hội (2014), Luật kinh doanh bất động sản, Nhà xuất Chính trị Quốc gia, Hà Nội 28 Quốc hội (2014), Luật nhà ở, Nhà xuất Chính trị Quốc gia, Hà Nội 29 Quốc hội (2014), Luật xây dựng, Nhà xuất Chính trị Quốc gia, Hà Nội 30 Tổng cục Thuế (2009), Hệ thống văn pháp luật hành thuế, NXB Tài chính, Hà Nội 86 PHỤ LỤC MỘT SỐ HÌNH ẢNH HIỆN TRẠNG ĐẦU TƯ VÀ VƯỚNG MẮC VỀ BỒI THƯỜNG, HỖ TRỢ, TÁI ĐỊNH CƯ KHI NHÀ NƯỚC THU HỒI ĐẤT TẠI CÁC DỰ ÁN Hình Hiện trạng Khu thị Nam Lê Lợi đầu tư Hình Hiện trạng Khu nhà nông thôn kết hợp thương mại dịch vụ Nghĩa An đầu tư 87 Hình 3.Hiện trạng Khu Đơ thị – Dịch vụ VSIP Quảng Ngãi – giai đoạn 1A đầu tư Hình Một số hình điểm vướng mắc bồi thường, hỗ trợ, tái định cư Nhà nước thu hồi đất dự án Khu đô thị Nam Lê Lợi 88 Hình Một số điểmvướng mắc bồi thường, hỗ trợ, tái định cư Nhà nước thu hồi đất dự án Khu nhà nông thôn kết hợp thương mại dịch vụ Nghĩa An 89 Hình Một số điểmvướng mắc bồi thường, hỗ trợ, tái định cư Nhà nước thu hồi đất dự án Khu Đô thị - Dịch vụ VSIP Quảng Ngãi - giai đoạn 1A ... tiền thu? ? đất hàng năm thu? ? đất trả tiền lần cho thời gian thu? ? [26] - Quy định giá đất tính thu tiền sử dụng đất, tiền thu? ? đất: Giá đất thu tính tiền sử dụng đất, tiền thu? ? đất dự án kinh doanh. .. nhiên, kinh tế, xã hội thành phố Quảng Ngãi, tỉnh Quảng Ngãi - Đánh giá thực trạng công tác xác định giá đất tính thu tiền sử dụng đất, tiền thu? ? đất dự án kinh doanh bất động sản địa bàn thành phố. .. lụt số địa bàn trũng thấp 3.2 Đánh giá thực trạng công tác xác định giá đất tính thu tiền sử dụng đất, tiền thu? ? đất dự án kinh doanh bất động sản địa bàn thành phố Quảng Ngãi, tỉnh Quảng Ngãi