Quản lý nhà nước đối với dự án kinh doanh bất động sản tại thành phồ hồ chí minh

—=£ TTS BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO 34.913 TRUONG DAI HOC LUAT TP HO CHi MINH ques NGUYEN ANH TUAN QUẢN LÝ NHÀ NƯỚC ĐÓI VỚI DU AN KINH DOANH BAT DONG SAN TAI THANH PHO HO CHi MINH LUẬN VĂN THẠC SĨ LUẬT HỌC Chuyên ngành: Luật Hành TRUONG PALHOC LUAT TPHCM TI1HỦ\U TIN-THƯIIỆN a 6: 60.38.20 TT-Thư viên ĐH Luật TP.HCM ANON A10210001040 Người hướng dẫn khoa học: PGS - TS Trương Đắc Linh Tp Hồ Chí Minh, Năm 2009 — Ð aaanaaaaa= LOI CAM DOAN Tôi xin cam đoan Luận văn cơng trình nghiên cứu khoa học riêng tơi Các trích dẫn số liệu nêu Luận văn trung thực xác Tơi cam kết chịu hoàn toàn trách nhiệm cam đoan Tác giả luận văn Nguyễn Anh Tuấn MUC LUC LOI CAM DOAN M “.- ` -‹ ` vaca Anan canta Chương 1: NHỮNG VÁN ĐÈ LÝ LUẬN VÀ PHÁP LÝ VÈ QUẢN LÝ NHÀ NƯỚC ĐÓI VỚI DỰ ÁN KINH DOANH BÁT ĐỘNG SẢN 1.1 Khái quát chung kinh doanh bắt động sản dự án kinh doanh bất động sản 1.1.1 Khái niệm, đặc điểm kinh doanh bất động sản dự án kinh doanh bắt động sản 1.12 Tác động dự án kinh doanh bất động sản trình Phát tiện kinh té, xd AOi., .agu Macaca tan pment, 10 12 Khái niệm, đặc điểm, vai trò quản lý nhà nước dự án kinh doanh bắt động sản -ccccvc222222v2vEvAEEEEEEErirtrtrktkktrrrtrrrree 12 1.2.1 Khái niệm quản lý nhà nước dự án kinh doanh bắt động sản 1.2.3 Vai trò quản lý nhà nước dự án kinh doanh bắt động sản 18 143 Nội dung quản lý nhà nước dự án kinh doanh bắt dng san /9 1.3.1 Xây dựng đạo thực quy hoạch, kế hoạch sách đâu tư phát triển dự án kinh doanh bắt HÔNG 3001.0103703ốn) 19f 1.3.2 Ban hành tổ chức thực văn quy phạm pháp luật đâu tư phát triển dự án kinh doanh bắt động sản 22 1.3.3 Quản lý việc lập dự án, thẩm định, phê duyệt dự án cấp, thu hôi giấy chứng nhận đầu tư dự án kinh doanh bắt động sản 23 1.3.4 Quản lý việc lập thiết kế, thẩm định, phê duyệt thiết kế cắp giấy phép xây dựng dự án kinh doanh bắt động sản - 26 1.3.5 Quản lý việc giao đất, cho th đất, thu đất, bơi thường, giải phóng mặt để thực dự án kinh doanh bắt động sản 27 1.3.6 Ban hành quy chuẩn, tiêu chuẩn xây dựng cơng trình quan ly chất lượng cơng trình xây dựng dự án kinh doanh bắt động sản v4/16/5.0104040010 110014 0011Wf(-.1101LTĐAT-e (Tú tìm 30 1.3.7 Hướng dẫn, hỗ trợ chủ đầu tư thực dự án, giải vướng mắc, yêu cầu chủ đầu tư tổ chức hoạt động xúc tiễn đâu tư phát triển dự án kinh doanh bắt động sản ay 1.3.8 Quản lý giao dịch bắt động sản dự án kinh doanh Bồ động số tien TT Ti in ni ri 32 1.3.9 Đánh giá hiệu đầu tư, kiểm tra, tra giám sát việc thực dự án kinh doanh bắt động sản; giải khiếu nại, 16 cdo xử lý vi phạm chủ đầu tư việc thực dự án kinh doanh bắt động sản -ccccccccccccsreeeeeeeseeeeovŠ 1.4 Hệ thống quan quản lý nhà nước dự án kinh doanh bất HộNg Sản, .0 KT LUẬN CHUONG 01.0000 0/0000 V0 ret ae Ông 36 Chương 2: THỰC TRẠNG QUẢN LÝ NHÀ NƯỚC ĐÓI VỚI DỰ ÁN KINH DOANH BAT DONG SAN TAI THANH PHO HO CHi MINH 38 2.1 Sự phát triển dự án kinh doanh bắt động sản thành phố Hồ Chí Minh năm qua s55sscss đổ 2.2 Thực trạng đánh giá hoạt động ban hành tổ chức thực văn quy phạm pháp luật quản lý nhà nước dự án kinh doanh bắt động sản thành phố Hồ Chí Minh 42 2.2.1 Thực trạng hoạt động ban hành tổ chức thực văn quy phạm pháp luật quản lý nhà nước dự án kinh doanh bắt động sản thành phố Hồ Chí Minh - 42 2.2.2 Đánh giá hoạt động ban hành tổ chức thực văn quy phạm pháp luật quản lý nhà nước dự án kinh doanh bắt động sản thành phố Hà Chí Minh . 45 2.3 Thực trạng đánh giá việc quy hoạch xây dựng đô thị làm sở cho việc thực dự án kinh doanh bắt động sản thành phố Hồ Chí Minh 2.3.1 Thực trạng việc quy hoạch xây dựng đô thị làm sở cho việc thực dự án kinh doanh bất động sản thành phố Hồ Chi MART eesti ccssslsnrcuesosesesnnensonobéigs SURE AARON REE REESE CLE RA 46 2.3.2 Đánh giá việc qiy hoạch xây dựng đô thị làm sở cho việc thực dự án kinh doanh bắt động sản thành phố Hồ Chí TA 24 si seatstesdeesaAROERErn0fr TRE 001) TREWTTE 52 Thực trạng đánh giá việc quản lý nhà nước lập dự án việc thấm định, phê duyệt dự án kinh doanh bắt động sản thành phố Hồ Chí Minh s47 2.4.1 Thực trạng việc quản lý nhà nước lập dự án việc thẩm định, phê duyệt dự án kinh doanh bắt động sản thành phó Hồ (ølJ0(0005008000 0000100n7 00 000 0 sức 57 2.4.2 Đánh giá việc quản lý nhà nước lập dự án việc thẩm định, phê duyệt dự án kinh doanh bắt động sản thành phố Hồ Chí 2.5 Thực trạng đánh giá việc quản lý nhà nước giao đất, cho thuê đất để thực dự án kinh doanh bắt động sản thành phố Hồ 2.3.1 Thực trạng việc quản lý nhà nước giao đất, cho thuê dat dé thực dự án kinh doanh bắt động sản thành phó Hồ Chí 60 2.5.2 Đánh giá việc quản lý nhà nước giao đất, cho thuê đất dé thực dự án kinh doanh bắt động sản thành phó Hồ Chí ME 10 2055 Sang AE esti 62 2.6 Thực trạng đánh giá việc quản lý nhà nước bồi thường, giải phóng mặt dự án kinh doanh bắt động sản thành phố Hồ Chí Minh 2.6.1 Thực trạng việc quản lý nhà nước bơi thường, giải phóng mặt dự án kinh doanh bắt động sản thành phố Hô 2.6.2 Đánh giá việc quản lý nhà nước bơi thường, giải phóng mặt dự án kinh doanh bắt động sản thành phố Hà Chí MINN o2 2n nan ro 01000 64 2.7 Thực trạng thủ tục hành dự án kinh doanh bất động sản thành phố Hồ Chí Minh 2.8 Thực trạng vi phạm pháp luật chủ đầu tư giai đoạn thực dự án kinh doanh bắt động sản thành phố Hồ Chí Minh 72 2.8.1 Thực trạng vi phạm quy hoạch xây dựng -: 72 2.8.2 Thực trạng vi phạm thiết kế XỔY dU7Ø 5i s1 Ä01311012ã2x0011010Ì 74 2.8.3 Thực trạng vi phạm tiến độ triển khai dự 2.8.4 Thuc trang vi phạm giao dịch bắt động sản v5; KXET LUẬN CHƯỜNG Số t21600010015UE 10 2e 0101 g0 n3 79 Chương 3: PHƯƠNG HƯỚNG ĐÓI MỚI VA NANG CAO HIEU QUA QUAN LÝ NHÀ NƯỚC ĐÓI VỚI DỰ ÁN KINH DOANH BÁT ĐỘNG SẢN TẠI THÀNH PHĨ HỊ CHÍ MINH -: 81 3.1 Định hướng phát triển đô thị thành phố Hồ Chí Minh thời 81 3.1.1 Quan diém, muc tiéu va nhiém vu phát triển thị thành phố Hồ Chí Minh seo .casocioIEtsEot SEfEntEiliitiiiSirailf 81 3.1.2 Quy hoạch xây dựng đô thị thành phố Hồ Chí Minh qua giai đoạn 3.1.3 Dự báo phát triển dự án kinh doanh bắt động sản thành phó Hồ Chí Minh thời gian tới 3.2 Giải pháp đổi nâng cao hiệu quản lý nhà nước dự án kinh doanh bắt động sản thành phố Hồ Chí Minh 89 3.2.1 Giải pháp quy hoạch xây dựng đô thị làm sở cho phát triển dự án kinh doanh bắt động sản 3.2.2 Giải pháp xúc tiễn đầu tư, phát triển dự án kinh doanh bắt động 3.2.3 Gidi pháp quản lý thị trường bắt động sản 3.2.4 Giải pháp nâng cao hiệu lực quản ly nhà nước dự án kinh doanh bắt động sản: .¡.Ấ0 ccco-0.fItt0115i0 1001, 0i 100 DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO CÁC PHỤ LỤC MO DAU Tính cấp thiết đề tài Kinh doanh bất động sản ngành kinh doanh lâu đời phát triển giới, Việt Nam ngành kinh doanh cịn mẻ Hiến pháp năm 1992 Luật Đất đai năm 1993 khẳng định nguyên tắc giao đất sử dụng lâu dài cho tổ chức, hộ gia đình, cá nhân giao quyền sử dụng; quyền chuyển đổi; quyền chuyển nhượng, cho thuê, thừa kế, chấp, góp vốn cho người sử dụng dat, tạo môi trường pháp lý cho việc hình thành hoạt động kinh doanh bất động sản; đến năm 2006, Quốc hội ban hành Luật Kinh doanh bắt động sản, sở pháp lý quan trọng cho việc phát triển hoạt động kinh doanh bắt động sản nước ta Trong năm gần đây, hoạt động kinh doanh bất động sản có bước phát triển mạnh có ảnh hưởng to lớn phát triển chung kinh tế Đặc biệt thủ đô Hà Nội thành phố Hồ Chí Minh, dự án kinh doanh bất động sản ngày phát triển số lượng quy mô dự án Sự phát triển đem lại diện mạo cho mặt thị đóng góp tích cực vào hiệu kinh tế, xã hội; kích thích phát triển kinh tế, đồng thời đáp ứng nhu cầu phát triển đất nước theo hướng cơng nghiệp hóa, đại hóa Thành phó Hồ Chí Minh đô thị đặc biệt, trung tâm kinh tế, văn hoá, khoa học kỹ thuật đầu mối phát triển kinh tế đối ngoại nước khu vực; có vị trí quan trong chiến lược phát triển kinh tế - xã hội đất nước Sự phát triển dự án kinh doanh bất động sản thành phố Hồ Chí Minh khơng có tác động đến phát triển kinh tế, xã hội Thành phố mà cịn có tác động phạm vi nước Nhìn chung, dự án kinh doanh bat động sản thành phố Hồ Chí Minh góp phần thúc đẩy phát triển Thành phố, mặt trái mang lại số tác động tiêu cực kinh tế, xã hội môi trường Việc đầu tư dự án tràn lan, thiếu định hướng dẫn đến cung, cầu bất động sản mắt cân bằng; thị trường diễn biến phức tạp, thiếu minh bạch, tồn giao dịch “ngầm”; chủ đầu tư “bán dự án” bán sản phẩm dự án chưa đủ điều kiện, vi phạm quy định pháp luật, gây thất thu cho ngân sách nhà nước Việc quy hoạch yếu kém, cộng với tình trạng vi phạm quy hoạch chủ đầu tư trình thực Oss dự án, làm cho tình trạng ngập lụt, kẹt xe ngày nặng nề Việc nhiều thời gian để đền bù, giải phóng mặt bằng, phê duyệt dự án đầu tư quy hoạch tiết, thiết kế sở, cấp phép xây dựng làm nản lòng nhà đầu tư làm cho nạn tiêu cực, tham nhũng gia tăng Nguyên nhân tình trạng yếu kém, thiếu đồng việc quản lý nhà nước hoạt động kinh doanh bất động sản nói chung dự án kinh doanh bất động sản nói riêng; chế, sách quản lý chưa đủ mạnh; thủ tục hành cịn rườm rà, phức tạp; tồn nhiều loại quy hoạch không đồng bộ, gây trở ngại cho việc thực dự án Để quản lý nhà nước dự án kinh doanh bất động sản, Nhà nước ban hành hệ thống pháp luật bao gồm Luật Đất đai năm 2003, Luật Xây dựng năm 2003, Luật Đầu tư năm 2005, Luật Nhà năm 2005, Luật Kinh doanh bat động sản năm 2006, Luật Quy hoạch thị năm 2009 Trong q trình tổ chức thực hiện, hệ thống văn quy phạm pháp luật đất đai, đầu tư xây dựng kinh doanh bất động sản bộc lộ nhiều bất cập, có nhiều quy định mâu thuẫn, chồng chéo, chưa đáp ứng yêu cầu thực tế, làm giảm hiệu lực quản lý nhà nước dự án kinh doanh bắt động sản Từ vấn đề hạn chế, bất cập nêu trên, tác giả chọn đề tài “Quản lý nhà nước dự án kinh doanh bất động sản thành phố Hồ Chí Minh” làm đề tài Luận văn Thạc sĩ Luật học Tình hình nghiên cứu đề tài Trong năm gần đây, vấn đề lý luận đầu tư nói chung đầu tư kinh doanh bắt động sản nói riêng nhiều tác giả quan tâm nghiên cứu với phạm vi mức độ khác Tuy nhiên, nhìn cách hệ thống hầu hết cơng trình nghiên cứu chủ yếu phân tích khía cạnh kinh té, tài đầu tư kinh doanh bất động sản Cho đến nay, chưa có tác giả thực cơng trình nghiên cứu góc độ khoa học pháp lý quản lý nhà nước dự án kinh doanh bất động sản nói chung thành phố Hồ Chí Minh nói riêng cơng trình khoa học Luận văn Thạc sĩ Luật học Bởi vậy, tin tưởng việc nghiên cứu thành công đề tài việc làm có ý nghĩa mang tính thời thời điểm vas Mục đích, đối tượng nhiệm vụ luận văn Đề tài có mục đích đánh giá thực trạng quy định pháp luật hành thực tiễn quản lý nhà nước dự án kinh doanh bất động sản thành phố Hồ Chí Minh, phân tích nguyên nhân yếu hoạt động quản lý nhà nước dự án kinh doanh bất động sản từ đề xuất giải pháp, kiến nghị nhằm nâng cao hiệu lực, hiệu quản lý nhà nước dự án kinh doanh bất động sản nước ta nói chung thành phố Hồ Chí Minh nói riêng Để đạt mục đích nêu trên, luận văn có nhiệm vụ trình bày cách có hệ thống quy định pháp luật quản lý nhà nước dự án kinh doanh bắt động sản, phân tích thực trạng quản lý nhà nước dự án kinh doanh bắt động sản thành phố Hồ Chí Minh thời gian vừa qua kiến nghị giải pháp nhằm nâng cao hiệu quản lý nhà nước dự án kinh doanh bất động sản địa bàn thành phó Hồ Chí Minh Giới hạn đề tài Dự án kinh doanh bất động sản bao gồm dự án khu đô thị mới, dự án nhà ở, dự án hạ tầng kỹ thuật khu công nghiệp dự án đầu tư xây dựng cơng trình Trong phạm vi đề tài này, tác giả tập trung nghiên cứu vấn đề quản lý nhà nước dự án khu đô thị dự án nhà địa bàn thành phố Hồ Chí Minh; khơng sâu nghiên cứu thực trạng quản lý nhà nước dự án hạ tầng kỹ thuật khu công nghiệp dự án đầu tư xây dựng cơng trình Từ đánh giá hiệu quản lý nhà nước dự án kinh doanh bất động sản nói chung, dự án khu thị mới, dự án nhà nói riêng theo quy định pháp luật hành Đề tài tập trung nghiên cứu vấn đề quản lý nhà nước dự án khu đô thị mới, dự án nhà theo quy định pháp luật hành Luật Đất đai năm 2003, Luật Xây dựng năm 2003, Luật Đầu tư năm 2005, Luật Nhà năm 2005, Luật Kinh doanh bất động sản năm 2006 thực tiễn hoạt động quản lý địa bàn thành phố Hồ Chí Minh năm qua Š Cơ sở lý luận phương pháp nghiên cứu Tác giả vận dụng phương pháp luận vật biện chứng, vật lịch sử chủ nghĩa Mác - Lê nin để phân tích lý giải vấn đề đặt Đồng thời, tác