—=£ TTS
BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO
34.913 TRUONG DAI HOC LUAT TP HO CHi MINH ques
NGUYEN ANH TUAN
QUẢN LÝ NHÀ NƯỚC ĐÓI VỚI
DU AN KINH DOANH BAT DONG SAN TAI THANH PHO HO CHi MINH
LUẬN VĂN THẠC SĨ LUẬT HỌC
Chuyên ngành: Luật Hành chính
5 a 6: 60.38.20
TRUONG PALHOC LUAT TPHCM TT-Thư viên ĐH Luật TP.HCM
Trang 2LOI CAM DOAN
Tôi xin cam đoan Luận văn này là công trình nghiên cứu khoa học của riêng
tôi Các trích dẫn và các số liệu nêu trong Luận văn là trung thực và chính xác Tôi cam kết chịu hoàn toàn trách nhiệm về những cam đoan này
Tác giả luận văn
Trang 3MUC LUC
LOI CAM DOAN
M “.- ` -‹ ` vaca Anan canta 1 Chương 1: NHỮNG VÁN ĐÈ LÝ LUẬN VÀ PHÁP LÝ VÈ QUẢN LÝ NHÀ
NƯỚC ĐÓI VỚI DỰ ÁN KINH DOANH BÁT ĐỘNG SẢN 5 1.1 12 143 Khái quát chung về kinh doanh bắt động sản và dự án kinh doanh bất động sản 1.1.1 Khái niệm, đặc điểm kinh doanh bất động sản và dự án kinh doanh bắt động sản
1.12 Tác động của dự án kinh doanh bất động sản đối với quá trình
Phát tiện kinh té, xd AOi., agu Macaca tan pment, 10
Khái niệm, đặc điểm, vai trò quản lý nhà nước đối với dự án kinh doanh bắt động sản -ccccvc222222v2vEvAEEEEEEErirtrtrktkktrrrtrrrree 12
1.2.1 Khái niệm quản lý nhà nước đối với dự án kinh doanh bắt động
sản
1.2.3 Vai trò quản lý nhà nước đối với dự án kinh doanh bắt động sản 18 Nội dung quản lý nhà nước đối với dự án kinh doanh bắt dng san /9
1.3.1 Xây dựng và chỉ đạo thực hiện quy hoạch, kế hoạch và chính sách đâu tư phát triển dự án kinh doanh bắt HÔNG 3001.0103703 ốn) 19f
1.3.2 Ban hành và tổ chức thực hiện các văn bản quy phạm pháp luật về đâu tư phát triển dự án kinh doanh bắt động sản 22
1.3.3 Quản lý việc lập dự án, thẩm định, phê duyệt dự án và cấp, thu
Trang 41.3.4 Quản lý việc lập thiết kế, thẩm định, phê duyệt thiết kế và cắp
giấy phép xây dựng dự án kinh doanh bắt động sản - 26
1.3.5 Quản lý việc giao đất, cho thuê đất, thu hôi đất, bôi thường, giải
phóng mặt bằng để thực hiện dự án kinh doanh bắt động sản 27 1.3.6 Ban hành quy chuẩn, tiêu chuẩn xây dựng công trình và quan ly
chất lượng công trình xây dựng của các dự án kinh doanh bắt
động sản v4/16/5.0104040010 110014 0011Wf(-.1101LTĐAT-e (Tú tìm 30
1.3.7 Hướng dẫn, hỗ trợ chủ đầu tư thực hiện dự án, giải quyết những vướng mắc, yêu cầu của chủ đầu tư và tổ chức các hoạt động
xúc tiễn đâu tư phát triển dự án kinh doanh bắt động sản ay
1.3.8 Quản lý các giao dịch bắt động sản trong các dự án kinh doanh
Bồ động số tien TT Ti in ni ri 32 1.3.9 Đánh giá hiệu quả đầu tư, kiểm tra, thanh tra và giám sát việc
thực hiện dự án kinh doanh bắt động sản; giải quyết khiếu nại,
16 cdo và xử lý vi phạm của chủ đầu tư trong việc thực hiện dự
án kinh doanh bắt động sản -ccccccccccccsreeeeeeeseeeeovŠ
1.4 Hệ thống cơ quan quản lý nhà nước đối với dự án kinh doanh bất HộNg Sản, 0 01.0000 V0 ret ae
KT LUẬN CHUONG 0/0000 Ông 36
Chương 2: THỰC TRẠNG QUẢN LÝ NHÀ NƯỚC ĐÓI VỚI DỰ ÁN KINH DOANH BAT DONG SAN TAI THANH PHO HO CHi MINH 38
2.1 Sự phát triển của các dự án kinh doanh bắt động sản tại thành phố
Hồ Chí Minh trong những năm qua s55sscss đổ
2.2 Thực trạng và đánh giá hoạt động ban hành và tổ chức thực hiện các văn bản quy phạm pháp luật về quản lý nhà nước đối với dự án
kinh doanh bắt động sản tại thành phố Hồ Chí Minh 42
2.2.1 Thực trạng hoạt động ban hành và tổ chức thực hiện các văn bản quy phạm pháp luật về quản lý nhà nước đối với dự án kinh
Trang 52.3
24
2.5
2.2.2 Đánh giá hoạt động ban hành và tổ chức thực hiện các văn bản
quy phạm pháp luật về quản lý nhà nước đối với dự án kinh doanh bắt động sản tại thành phố Hà Chí Minh 45
Thực trạng và đánh giá việc quy hoạch xây dựng đô thị làm cơ sở cho việc thực hiện dự án kinh doanh bắt động sản tại thành phố Hồ
Chí Minh
2.3.1 Thực trạng việc quy hoạch xây dựng đô thị làm cơ sở cho việc
thực hiện dự án kinh doanh bất động sản tại thành phố Hồ Chi
MART eesti ccssslsnrcuesosesesnnensonobéigs SURE AARON REE REESE CLE RA 46
2.3.2 Đánh giá việc qiy hoạch xây dựng đô thị làm cơ sở cho việc
thực hiện dự án kinh doanh bắt động sản tại thành phố Hồ Chí
TA si seatstesdeesaAROERErn0fr TRE 001) TREWTTE 52
Thực trạng và đánh giá việc quản lý nhà nước về lập dự án và việc
thấm định, phê duyệt dự án kinh doanh bắt động sản tại thành phố Hồ Chí Minh s47
2.4.1 Thực trạng việc quản lý nhà nước về lập dự án và việc thẩm định, phê duyệt dự án kinh doanh bắt động sản tại thành phó Hồ
(ølJ0(00 05008000 0000100n7 00 000 0 0 sức 57
2.4.2 Đánh giá việc quản lý nhà nước về lập dự án và việc thẩm định,
phê duyệt dự án kinh doanh bắt động sản tại thành phố Hồ Chí
Thực trạng và đánh giá việc quản lý nhà nước về giao đất, cho thuê
đất để thực hiện dự án kinh doanh bắt động sản tại thành phố Hồ
2.3.1 Thực trạng việc quản lý nhà nước về giao đất, cho thuê dat dé
thực hiện dự án kinh doanh bắt động sản tại thành phó Hồ Chí
Trang 62.5.2 Đánh giá việc quản lý nhà nước về giao đất, cho thuê đất dé
thực hiện dự án kinh doanh bắt động sản tại thành phó Hồ Chí
ME 10 2055 Sang AE esti 62
2.6 Thực trạng và đánh giá việc quản lý nhà nước về bồi thường, giải
phóng mặt bằng đối với dự án kinh doanh bắt động sản tại thành
phố Hồ Chí Minh
2.6.1 Thực trạng việc quản lý nhà nước về bôi thường, giải phóng mặt
bằng đối với dự án kinh doanh bắt động sản tại thành phố Hô
2.6.2 Đánh giá việc quản lý nhà nước về bôi thường, giải phóng mặt bằng đối với dự án kinh doanh bắt động sản ở thành phố Hà Chí
MINN o2 2 2n nan ro 01000 64
2.7 Thực trạng về thủ tục hành chính đối với dự án kinh doanh bất động sản tại thành phố Hồ Chí Minh
2.8 Thực trạng vi phạm pháp luật của chủ đầu tư trong giai đoạn thực
hiện dự án kinh doanh bắt động sản tại thành phố Hồ Chí Minh .72
2.8.1 Thực trạng vi phạm về quy hoạch xây dựng -: 72 2.8.2 Thực trạng vi phạm về thiết kế XỔY dU7Ø 5i s1 Ä01311012ã2x0011010Ì 74 2.8.3 Thực trạng vi phạm về tiến độ triển khai dự đã v5; 2.8.4 Thuc trang vi phạm về giao dịch bắt động sản
KXET LUẬN CHƯỜNG 2 2 Số t21600010015UE 10 2e 0101 g0 n3 79
Chương 3: PHƯƠNG HƯỚNG ĐÓI MỚI VA NANG CAO HIEU QUA QUAN
LÝ NHÀ NƯỚC ĐÓI VỚI DỰ ÁN KINH DOANH BÁT ĐỘNG
SẢN TẠI THÀNH PHÓ HÒ CHÍ MINH -: 81 3.1 Định hướng phát triển đô thị tại thành phố Hồ Chí Minh trong thời
81
3.1.1 Quan diém, muc tiéu va nhiém vu phát triển đô thị tại thành phố
Trang 73.1.2 Quy hoạch xây dựng đô thị tại thành phố Hồ Chí Minh qua các
giai đoạn
3.1.3 Dự báo về sự phát triển các dự án kinh doanh bắt động sản tại
thành phó Hồ Chí Minh trong thời gian tới đó
3.2 Giải pháp đổi mới và nâng cao hiệu quả quản lý nhà nước đối với
dự án kinh doanh bắt động sản tại thành phố Hồ Chí Minh 89
3.2.1 Giải pháp về quy hoạch xây dựng đô thị làm cơ sở cho sự phát
triển dự án kinh doanh bắt động sản
3.2.2 Giải pháp xúc tiễn đầu tư, phát triển dự án kinh doanh bắt động
3.2.3 Gidi pháp quản lý thị trường bắt động sản
3.2.4 Giải pháp nâng cao hiệu lực quản ly nhà nước đối với dự án
kinh doanh bắt động sản: ¡.Ấ000 ccco-0.fItt0115i0 1001, 0i 100
Trang 8MO DAU
1 Tính cấp thiết của đề tài
Kinh doanh bất động sản là một ngành kinh doanh lâu đời và phát triển trên thế giới, nhưng ở Việt Nam thì đây là ngành kinh doanh còn khá mới mẻ Hiến pháp năm 1992 và Luật Đất đai năm 1993 khẳng định nguyên tắc giao đất sử dụng lâu dài
cho các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân và giao quyền sử dụng; quyền chuyển đổi; quyền chuyển nhượng, cho thuê, thừa kế, thế chấp, góp vốn cho người sử dụng dat, đã tạo môi trường pháp lý cho việc hình thành hoạt động kinh doanh bất động sản; và đến năm 2006, Quốc hội ban hành Luật Kinh doanh bắt động sản, là cơ sở pháp
lý quan trọng cho việc phát triển hoạt động kinh doanh bắt động sản nước ta Trong
những năm gần đây, hoạt động kinh doanh bất động sản đã có những bước phát
triển mạnh và có ảnh hưởng to lớn đối với sự phát triển chung của nền kinh tế Đặc biệt là tại thủ đô Hà Nội và thành phố Hồ Chí Minh, các dự án kinh doanh bất động
sản ngày càng phát triển cả về số lượng cũng như quy mô của dự án Sự phát triển đó đã đem lại diện mạo mới cho bộ mặt đô thị và đóng góp tích cực vào hiệu quả
kinh tế, xã hội; kích thích sự phát triển của nền kinh tế, đồng thời đáp ứng nhu cầu
phát triển của đất nước theo hướng công nghiệp hóa, hiện đại hóa
Thành phó Hồ Chí Minh là một đô thị đặc biệt, là trung tâm kinh tế, văn hoá,
khoa học kỹ thuật và đầu mối phát triển kinh tế đối ngoại của cả nước và khu vực; có vị trí quan trong trong chiến lược phát triển kinh tế - xã hội của đất nước Sự phát
triển của các dự án kinh doanh bất động sản ở thành phố Hồ Chí Minh không chỉ có tác động đến sự phát triển kinh tế, xã hội của Thành phố mà còn có tác động trên
phạm vi cả nước Nhìn chung, các dự án kinh doanh bat động sản ở thành phố Hồ
Chí Minh đã góp phần thúc đẩy phát triển Thành phố, nhưng mặt trái của nó là đã
mang lại một số tác động tiêu cực đối với kinh tế, xã hội và môi trường Việc đầu tư dự án tràn lan, thiếu định hướng đã dẫn đến cung, cầu bất động sản mắt cân bằng;
thị trường diễn biến phức tạp, thiếu minh bạch, tồn tại những giao dịch “ngầm”; chủ
đầu tư “bán dự án” hoặc bán sản phẩm của dự án khi chưa đủ điều kiện, vi phạm
quy định của pháp luật, gây thất thu cho ngân sách nhà nước Việc quy hoạch yếu
Trang 9Oss
hiện dự án, làm cho tình trạng ngập lụt, kẹt xe ngày càng nặng nề Việc mất quá nhiều thời gian để đền bù, giải phóng mặt bằng, phê duyệt dự án đầu tư và các quy
hoạch chỉ tiết, thiết kế cơ sở, cấp phép xây dựng đã làm nản lòng nhà đầu tư và làm
cho nạn tiêu cực, tham nhũng gia tăng
Nguyên nhân của những tình trạng trên là do sự yếu kém, thiếu đồng bộ
trong việc quản lý nhà nước đối với hoạt động kinh doanh bất động sản nói chung
và dự án kinh doanh bất động sản nói riêng; cơ chế, chính sách quản lý chưa đủ
mạnh; thủ tục hành chính còn rườm rà, phức tạp; tồn tại nhiều loại quy hoạch không đồng bộ, gây trở ngại cho việc thực hiện dự án Để quản lý nhà nước đối với dự án
kinh doanh bất động sản, Nhà nước đã ban hành hệ thống pháp luật bao gồm Luật
Đất đai năm 2003, Luật Xây dựng năm 2003, Luật Đầu tư năm 2005, Luật Nhà ở năm 2005, Luật Kinh doanh bat động sản năm 2006, Luật Quy hoạch đô thị năm
2009 Trong quá trình tổ chức thực hiện, hệ thống các văn bản quy phạm pháp luật
về đất đai, đầu tư xây dựng và kinh doanh bất động sản đã bộc lộ nhiều bất cập, có
nhiều quy định mâu thuẫn, chồng chéo, do đó chưa đáp ứng được yêu cầu của thực
tế, làm giảm hiệu lực quản lý nhà nước đối với dự án kinh doanh bắt động sản
Từ những vấn đề hạn chế, bất cập nêu trên, tác giả đã chọn đề tài “Quản lý
nhà nước đối với dự án kinh doanh bất động sản tại thành phố Hồ Chí Minh” làm đề tài Luận văn Thạc sĩ Luật học của mình
2 Tình hình nghiên cứu đề tài
Trong những năm gần đây, những vấn đề lý luận về đầu tư nói chung và đầu tư kinh doanh bắt động sản nói riêng đã được nhiều tác giả quan tâm nghiên cứu với
phạm vi và mức độ khác nhau Tuy nhiên, nhìn một cách hệ thống thì hầu hết các
công trình nghiên cứu chủ yếu phân tích khía cạnh kinh té, tài chính của đầu tư kinh
doanh bất động sản Cho đến nay, chưa có tác giả nào thực hiện công trình nghiên
cứu dưới góc độ khoa học pháp lý về quản lý nhà nước đối với dự án kinh doanh bất động sản nói chung và tại thành phố Hồ Chí Minh nói riêng như một công trình
khoa học hoặc như một Luận văn Thạc sĩ Luật học Bởi vậy, chúng tôi tin tưởng rằng việc nghiên cứu thành công đề tài này là việc làm có ý nghĩa và mang tính thời
Trang 10vas
3 Mục đích, đối tượng và nhiệm vụ của luận văn
Đề tài có mục đích đánh giá thực trạng quy định của pháp luật hiện hành và
thực tiễn quản lý nhà nước đối với dự án kinh doanh bất động sản tại thành phố Hồ Chí Minh, phân tích những nguyên nhân yếu kém trong hoạt động quản lý nhà nước
đối với dự án kinh doanh bất động sản từ đó đề xuất những giải pháp, kiến nghị
nhằm nâng cao hiệu lực, hiệu quả quản lý nhà nước đối với dự án kinh doanh bất
động sản ở nước ta nói chung và tại thành phố Hồ Chí Minh nói riêng
Để đạt được mục đích nêu trên, luận văn có nhiệm vụ trình bày một cách có hệ thống những quy định pháp luật về quản lý nhà nước đối với dự án kinh doanh
bắt động sản, phân tích thực trạng quản lý nhà nước đối với các dự án kinh doanh
bắt động sản tại thành phố Hồ Chí Minh trong thời gian vừa qua và kiến nghị những giải pháp nhằm nâng cao hiệu quả quản lý nhà nước đối với dự án kinh doanh bất động sản trên địa bàn thành phó Hồ Chí Minh
4 Giới hạn của đề tài
Dự án kinh doanh bất động sản bao gồm dự án khu đô thị mới, dự án nhà ở, dự án hạ tầng kỹ thuật khu công nghiệp và dự án đầu tư xây dựng công trình Trong phạm vi đề tài này, tác giả tập trung nghiên cứu vấn đề quản lý nhà nước đối với dự án khu đô thị mới và dự án nhà ở trên địa bàn thành phố Hồ Chí Minh; không đi sâu
nghiên cứu thực trạng quản lý nhà nước đối với dự án hạ tầng kỹ thuật khu công nghiệp và dự án đầu tư xây dựng công trình Từ đó đánh giá hiệu quả quản lý nhà
nước đối với dự án kinh doanh bất động sản nói chung, cũng như các dự án khu đô thị mới, dự án nhà ở nói riêng theo quy định của pháp luật hiện hành
Đề tài tập trung nghiên cứu vấn đề quản lý nhà nước đối với dự án khu đô thị
mới, dự án nhà ở theo quy định của pháp luật hiện hành là Luật Đất đai năm 2003, Luật Xây dựng năm 2003, Luật Đầu tư năm 2005, Luật Nhà ở năm 2005, Luật Kinh
doanh bất động sản năm 2006 và thực tiễn hoạt động quản lý trên địa bàn thành phố
Hồ Chí Minh trong những năm qua
Š Cơ sở lý luận và phương pháp nghiên cứu
Tác giả đã vận dụng phương pháp luận duy vật biện chứng, duy vật lịch sử
Trang 11By
giả sử dụng các phương pháp nghiên cứu cụ thể như: phân tích, so sánh, tổng hợp
thống kê, tham khảo ý kiến chuyên gia để thực hiện đề tài
6 Điểm mới của đề tài và ý nghĩa thực tiễn của luận văn
Luận văn trình bày một cách có hệ thống những vấn đề cơ bản về lý luận, pháp lý của quản lý nhà nước đối với dự án kinh doanh bất động sản; thực trạng
quản lý nhà nước đối với dự án kinh doanh bất động sản tại thành phố Hồ Chí
Minh, những tồn tại, hạn chế của các quy định pháp luật và những yếu kém trong
thực tiễn quản lý nhà nước đối với các dự án kinh doanh bắt động sản tại thành phố
Hồ Chí Minh
Luận văn cũng phân tích những nguyên nhân của những tồn tại, hạn chế trong quản lý nhà nước đối với các dự án kinh doanh bất động sản nói chung và tại
thành phố Hồ Chí Minh nói riêng; trên cơ sở đó đề xuất các giải pháp góp phần nâng cao hiệu lực quản lý nhà nước đối với hoạt động này ở nước ta nói chung và
tại thành phố Hồ Chí Minh nói riêng
7 Cơ cấu của luận văn
Luận văn gồm: Mở đầu, 3 chương, kết luận, danh mục tài liệu tham khảo và các phụ lục Chương 1: Những vấn đề lý luận và pháp lý về quản lý nhà nước đối với dự án kinh doanh bắt động sản Chương 2: Thực trạng quản lý nhà nước đối với dự án kinh doanh bắt động sản tại thành phố Hồ Chí Minh
Chương 3: Phương hướng đổi mới và nâng cao hiệu quả quản lý nhà nước
đối với dự án kinh doanh bất động sản tại thành phô Hồ Chí
Trang 12sa
Chương 1:
NHỮNG VÁN ĐÈ LÝ LUẬN VÀ PHÁP LÝ VÈ QUẢN LÝ NHÀ NƯỚC ĐÓI VỚI DỰ ÁN KINH DOANH BÁT ĐỘNG SẢN
1.1 Khái quát chung về kinh doanh bắt động sản và dự án kinh doanh
bắt động sản
1.1.1 Khái niệm, đặc điểm kinh doanh bất động sản và dự án kinh doanh
bất động sản
1.1.1.1 Khái niệm, đặc điểm kinh doanh bắt động sản
Trong quá trình phát triển của xã hội, nhu cầu của con người không ngừng
tăng lên cả về vật chất lẫn tinh thần Để đáp ứng được nhu cầu đó, đòi hỏi phải luôn
mở rộng quy mô của sản xuất xã hội thông qua hoạt động đầu tư kinh doanh Kinh
doanh nói chung là việc bỏ vốn vào:các lĩnh vực kinh tế, xã hội để thu được các lợi
ích dưới các hình thức khác nhau Kết quả của hoạt động kinh doanh là tạo ra tài sản cho xã hội, làm tăng tiềm lực kinh tế và phát triển xã hội; là điều kiện chủ yếu để
tạo việc làm, nâng cao đời sống vật chất và tinh thần của con người Với ý nghĩa đó,
kinh doanh bắt động sản là một hoạt động đầu tư, tạo ra hàng hóa bất động sản để
giao dịch trên thị trường nhằm mục đích tạo ra của cải vật chất cho xã hội và lợi
nhuận cho người kinh doanh Theo định nghĩa của Luật Kinh doanh bất động sản 2006 thì “Kinh doanh bất động sản là việc bỏ vốn đầu tư tạo lập, mua, nhận chuyển nhượng, thuê, thuê mua bất động sản để bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, cho thuê mua nhằm mục đích sinh lợi” 0),
Ở Việt Nam, kinh doanh bắt động sản là ngành kinh doanh khá mới mẻ và
chưa chuyên nghiệp Xã hội càng phát triển thì nhà, đất nói riêng và bất động sản
nói chung càng có vai trò quan trọng Trong nền kinh tế thị trường, nếu không thừa
nhận bất động sản là hàng hố, khơng thừa nhận thị trường bất động sản thì sẽ tạo
nên sự khiếm khuyết, kém đồng bộ trong hệ thống thị trường Do đó, Báo cáo chính
trị của Ban chấp hành Trung ương Đảng khóa X khẳng định “Phát triển thị trường
bất động sản trên cơ sở thực hiện Luật Dat đai, Luật Xây đựng, Luật Nhà ở và Luật
Trang 13a6
Kinh doanh bất động sản ; hoàn thiện việc phân loại, đánh giá dat dai va cap giấy
chứng nhận quyền sử dụng đất; làm cho quyền sử dụng đất chuyển thành hàng hóa
một cách thuận lợi, đất đai trở thành nguồn vốn quan trọng cho phát triển” ),
Bất động sản có nhiều loại khác nhau Bộ luật Dân sự năm 2005 đã định
nghĩa về bất động sản gồm các loại tài sản: đất đai; nhà, công trình xây dựng gắn
liền với đất đai, kể cả các tài sản gắn liền với nhà, công trình xây dựng đó; các tài
sản khác gắn liền với đất đai; và các tài sản khác do pháp luật quy định ?, Từ quy
định trong Bộ luật Dân sự 2005, chúng ta thấy, bộ phận căn bản của bat động sản chính là đất đai Vì vậy, chính sách đất đai có ảnh hưởng quyết định đến sự hình
thành và phát triển hoạt động kinh doanh bất động sản Hiến pháp năm 1992 (sửa đổi năm 2001) quy định đất đai thuộc sở hữu toàn din “), Luật Dat dai nam 2003
cũng quy định đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước đại diện chủ sở hữu; Nhà
nước trao quyền sử dụng đất cho người sử dụng đất thông qua hình thức giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất đối với người đang sử dụng đất ổn định và quy định quyền và nghĩa vụ của người sử dung dat © Nguoi sử dụng đất, ngoài
việc sử dụng đất đúng mục đích còn có các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất; quyền thế chấp, bảo lãnh, góp vốn bằng quyền sử dụng đất Do đó, không phải tất cả các bất động sản đều là
hàng hóa tham gia giao dịch trên thị trường
Nghị quyết Hội nghị lần thứ VII Ban chấp hành Trung ương Đảng khoá IX
về tiếp tục đổi mới chính sách, pháp luật về đất đai trong thời kỳ đẩy mạnh cơng
nghiệp hố, hiện đại hoá đất nước đã ghi nhận “quyền sử dụng đất là hàng hoá đặc
biệt" Như vậy, ở Việt Nam, hàng hoá bất động sản được đưa vào kinh doanh trên
thị trường là quyền sử dụng đất và quyền sở hữu công trình trên đất mà chủ yếu là
nhà ở và các công trình xây dựng Hàng hoá bắt động sản muốn được giao dịch trên thị trường phải có đủ các điều kiện tham gia giao dịch theo quy định của pháp luật Cụ thể, phải thuộc đối tượng được phép kinh doanh; phải bảo đảm chất lượng theo
'? Báo cáo chính trị của Ban chấp hành Trung ương Đảng khóa X,
http://www.cpv.org.vn/cpv/Modules/News/NewsDetail.aspx?co_id=30393&cn_id=60804
© Digu 174 BO luật Dân sự 2005
© Didu 17 Hién phap 1992 (sira ddi nam 2001)
Trang 14sức
quy định của pháp luật về xây dựng; không có tranh chấp; có giấy tờ hợp pháp
chứng minh quyền sở hữu, quyền sử dụng theo quy định của pháp luật 9)
Kinh doanh bắt động sản là hoạt động kinh doanh loại hàng hóa đặc biệt nên hoạt động này có những đặc điểm khác biệt so với các hoạt động kinh doanh khác, bao gồm:
Một là, kinh doanh bắt động sản đòi hỏi vốn đầu tư lớn Vốn đầu tư có thể là
bằng tiền hoặc tài sản có giá trị, bao gồm nguồn vốn của chủ đầu tư và nguồn vốn
huy động thông qua nhiều phương thức khác nhau
Hai là, kinh doanh bất động sản có thời gian tương đối dài, thường từ hai
năm trở lên, có thể đến năm mươi năm, nhưng tối đa cũng không quá bảy mươi
năm Vì vậy, nhà đầu tư phải có những dự đoán chính xác các biến động có thể xảy
ra như về chính sách kinh tế, xã hội, thị trường, kỹ thuật, công nghệ, thời tiết, khí
hậu để hoạt động đầu tư mang lại hiệu quả cao nhất
Ba là, kinh doanh bất động sản là hoạt động liên quan đến nhiều ngành, nhiều lĩnh vực Các bất động sản thường gắn liền với điều kiện tự nhiên, kinh tế, xã
hội, môi trường nhất định, có tác động trực tiếp đến giá trị của bất động sản và ảnh
hưởng đến hiệu quả kinh doanh Do đó, trong quá trình kinh doanh cần phải có sự liên kết, phối hợp lợi ích giữa các ngành, các lĩnh vực và phải nghiên cứu kỹ các
đặc điểm của khu vực đầu tư
1.1.1.2 Khái niệm, đặc điểm dự án kinh doanh bất động sản
Trong một số lĩnh vực đầu tư kinh doanh, trước khi thực hiện, chủ đầu tư
phải lập dự án theo quy định của pháp luật Dự án đầu tư là một nhân tố cơ bản của
hoạt động đầu tư Theo Nghị định 52/1999/NĐ-CP ngày 08/7/1999 của Chính phủ về việc ban hành Quy chế quản lý đầu tư và xây dựng, dự án đầu tư được định nghĩa
là một tập hợp những đề xuất có liên quan đến việc bỏ vốn để tạo mới, mở rong hoặc cải tạo những cơ sở vật chất nhất định nhằm đạt được sự tăng trưởng về số lượng hoặc duy trì, cải tiến, nâng cao chất lượng của sản phẩm hoặc dịch vụ trong
khoảng thời gian xác định (chỉ bao gồm hoạt động đầu tư trực tiếp) ?), Theo Luật
Đầu tư 2005 thì dự án đầu tư được định nghĩa là tập hợp các đề xuất bỏ vốn trung
Trang 15gis
và dài hạn để tiến hành các hoạt động đầu tư trên địa bàn cụ thẻ, trong khoảng thời gian xác định ®), Theo Luật Xây dựng 2003, dự án đầu tư xây dựng công trình là tập hợp các đề xuất có liên quan đến việc bỏ vốn để xây dựng mới, mở rộng hoặc cải tạo những công trình xây dựng nhằm mục đích phát triển, duy trì, nâng cao chất lượng công trình hoặc sản phẩm, dịch vụ trong một thời hạn nhất định ®,
Như vậy, dự án đầu tư là một tập hợp những đề xuất, trình bày một cách chỉ tiết việc sử dụng vốn, tài nguyên lâu dài để mang lại lợi ích kinh tế - xã hội Dự án đầu tư phải được cấp có thẩm quyền quyết định, phù hợp với quy hoạch phát triển của vùng, địa phương Nội dung của dự án đầu tư phải tính toán, phân tích một cách chỉ tiết các số liệu về pháp lý, thị trường, kỹ thuật, môi trường, quản trị, tài chính và
các lợi ích kinh tế - xã hội
Từ các định nghĩa về dự án đầu tư, chúng ta có thể rút ra định nghĩa dự án
kinh doanh bất động sản Dự án kinh doanh bất động sản là một loại dự án đầu tư
xây dựng, bao gồm tập hợp các đề xuất có liên quan đến việc sử dụng vốn, tài nguyên lâu dài để xây dựng mới, mở rộng hoặc cải tạo bất động sản, tạo ra hàng hóa
bắt động sản nhằm đạt được các mục tiêu kinh tế - xã hội nhất định
Đối tượng của dự án kinh doanh bất động sản là hàng hóa bất động sản, là
quyền sử dụng đất, nhà cửa, công trình xây dựng Dự án kinh doanh bắt động sản có
thể là dự án khu đô thị mới, dự án nhà ở, dự án hạ tằng kỹ thuật khu công nghiệp
hoặc dự án đầu tư xây dựng công trình Khi thực hiện dự án kinh doanh bất động sản, chủ đầu tư phải lập dự án đầu tư theo quy định của pháp luật Theo Luật Xây dựng 2003, khi đầu tư xây dựng công trình, chủ đầu tư phải lập dự án để xem xét, đánh giá hiệu quả về kinh tế - xã hội của dự án, trừ một số trường hợp °: và theo
Luật Kinh doanh bất động sản 2006, tổ chức, cá nhân đầu tư xây dựng khu đô thị
mới, khu nhà ở, hạ tầng kỹ thuật khu công nghiệp phải có dự án đầu tư Ð,
Chủ thể thực hiện dự án kinh doanh bắt động sản được gọi là chủ đầu tư Chủ
đầu tư là các tổ chức, cá nhân thỏa mãn các điều kiện luật định Theo quy định của
Luật Kinh doanh bắt động sản 2006 thì “Tổ chức, cá nhân khi kinh doanh bất động
' Khoản 8, Điều 3 Luật Đầu tư 2005
'® Khoản 17, Điều 3 Luật Xây dựng 2003
9 Khoản 1, Điều 35 Luật Xây dựng 2003
Trang 16Wx
sản phải thành lập doanh nghiệp hoặc hợp tác xã, phải có vốn pháp định và đăng ký
kinh doanh bắt động sản theo quy định của pháp luật" “?,
Như vậy, chủ đầu tư dự án bao gồm các công ty cổ phần, công ty trách nhiệm hữu hạn, công ty hợp danh, doanh nghiệp tư nhân thuộc các thành phần kinh
tế được thành lập và hoạt động theo Luật Doanh nghiệp và các Hợp tác xã được thành lập và hoạt động theo Luật Hợp tác xã Kinh doanh bat động sản không phải là lĩnh vực độc quyền của các doanh nghiệp nhà nước mà được khuyến khích, mở
rộng đối với nhiều thành phần kinh tế
Chủ đầu tư dự án phải có năng lực tài chính để thực hiện dự án #3 Doanh nghiệp, hợp tác xã kinh doanh bất động sản phải có vốn pháp định là 6 tỷ đồng °%,
Ngoài ra, đối với dự án khu đô thị mới và dự án hạ tầng kỹ thuật khu công nghiệp,
chủ đầu tư dự án phải có vốn đầu tư thuộc sở hữu không thấp hơn 20% tổng mức
đầu tư của dự án đã được phê duyệt; đối với dự án khu nhà ở thì không thấp hơn
15% tổng mức đầu tư của dự án có quy mô sử dụng đất dưới 20 ha, không thấp hơn 20% tổng mức đầu tư của dự án có quy mô sử dụng đất từ 20 ha trở lên đã được phê duyệt 0%),
Ngoài nguồn vốn của chủ đầu tư Các quy định của pháp luật cho phép chủ
đầu tư được huy động vốn thông qua nhiều phương thức khác nhau như Vay của các
tổ chức tín dụng, ứng trước của khách hàng, phát hành cổ phiếu, trái phiếu công
trình, hợp tác kinh doanh với tổ chức, cá nhân khác, và vốn huy động từ các nguồn khác theo quy định của pháp luật Trong một dự án kinh doanh bất động sản, có thể có tất cả các loại vốn nêu trên Tuy nhiên, sự thành công của dự án phụ thuộc phần
lớn vào nguồn vốn của chủ đầu tư, bởi vì nó giúp cho chủ đầu tư có được sự chủ
động trong quá trình thực hiện dự án và cũng là cơ sở để chủ đầu tư cam kết với các
đối tác, khách hàng, cũng như phản ánh khả năng trả nợ các nguồn vốn huy động
Từ các đặc điểm của kinh doanh bắt động sản, cho thấy dự án kinh doanh bất
động sản có những đặc điểm cơ bản sau:
°® Khoản 1, Điều 8 Luật Kinh doanh bắt động sản 2006
Trang 17-10-
Một là, dự án kinh doanh bất động sản có mục đích, kết quả xác định Kết
quả dự án có thể là một khu đô thị,:khu dân cư, khu công nghiệp hay một tòa nhà Việc thực hiện dự án đòi hỏi vốn đầu tư lớn, thời gian thu hồi vốn trong nhiều năm
Hai là, dự án kinh doanh bất động sản có chu kỳ phát triển riêng Dự án
không kéo dài mãi mãi mà có thời gian tồn tại hữu hạn, nhưng tương đối dài Trong
suốt chu kỳ phát triển, dự án không tồn tại một cách ổn định cứng; hàng loạt những
yếu tố của dự án đều có thẻ thay đổi Sự thay đổi này có thể làm cho dự án hiệu quả
hơn, nhưng cũng có thể làm cho dự án kém hiệu quả, thậm chí đem lại những tác động tiêu cực đến nền kinh tế, xã hội
Ba là, dự án kinh doanh bất động sản có tính duy nhất, vì mỗi dự án đều có những đặc trưng riêng biệt, lại được thực hiện trong những điều kiện khác nhau về không gian, thời gian, địa điểm Kết quả của dự án tạo ra các công trình xây dựng
cũng mang nhiều tính cá biệt, độc đáo
Bồn là, dự án kinh doanh bắt động sản liên quan đến nhiều bên như chủ đầu
tư, người hưởng thụ dự án, các nhà tư vấn, nhà thầu, các cơ quan quản lý nhà nước
chuyên ngành như đầu tư, xây dựng, đất đai, giao thông, tài chính, thuế Do đó, việc
thực hiện dự án và quản lý nhà nước đối với dự án phải có sự phối hợp thống nhất và toàn diện một cách khoa học giữa các bên liên quan
Năm là, dự án kinh doanh bat động sản là một dự án đầu tư xây dựng, việc thực hiện dự án không chỉ đòi hỏi phải áp dụng khoa học kỹ thuật hiện đại mà còn
phải am hiểu thủ tục pháp lý và quản lý xây dựng
1.1.2 Tác động của dự án kinh doanh bất động sản đỗi với quá trình phát triển kinh tế, xã hội
Các dự án kinh doanh bất động sản đã góp phần tạo ra các điều kiện cơ sở
vật chất kỹ thuật của nền kinh tế và có tác dụng kích thích sự tăng trưởng của nền
kinh tế, đặc biệt là trong quá trình công nghiệp hóa, hiện đại hóa đất nước Những tác động tích cực của dự án kinh doanh bất động sản đối với kinh tế, xã hội được thể
hiện qua những điểm sau:
Trang 18vIÌ-
xã hội cho địa phương đó Bên cạnh đó, các dự án còn làm tăng thêm những khoản
đóng góp cho ngân sách nhà nước thông qua các khoản thuế
Hai là, các dự án kinh doanh bất động sản đáp ứng nhu cầu về nhà ở của người dân và nhu cầu kinh doanh của doanh nghiệp Các dự án khu đô thị mới, khu nhà ở với cơ sở hạ tầng hiện đại sẽ thu hút dân cư đến sinh sống, làm giảm mật độ dân cư ở khu đô thị cũ, tạo điều kiện để bảo tồn và cải tạo khu đô thị cũ Các dự án
khu công nghiệp, trung tâm thương mại không chỉ đáp ứng nhu cầu về văn phòng, xí nghiệp của nhà kinh doanh mà còn thu hút các nhà đầu tư trong và ngoài nước
Ba là, việc thực hiện dự án kinh doanh bất động sản sẽ giúp cho Nhà nước quản lý tốt nguồn tài nguyên đất, sử dụng đất đúng mục đích Ngoài ra, các dự án kinh doanh bat động sản phát triển theo đúng quy hoạch sẽ khắc phục tình trạng xây dựng lộn xộn, đảm bảo mỹ quan đô thị hiện đại, có đầy đủ và đồng bộ hệ thống hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội, nâng cao điều kiện sống của cộng đồng dân cư
Bồn là, các dự án kinh doanh bất động sản, trong quá trình thực hiện sẽ góp phần tạo việc làm cho người lao động, từ đó hạn chế được tệ nạn xã hội Ngoài ra,
quá trình đầu tư cũng góp phần nâng cao trình độ kỹ thuật của công nhân xây dựng,
trình độ quản lý của nhà điều hành Đây là những yếu tố có ảnh hưởng tích cực đến
tốc độ tăng trưởng nền kinh tế quốc dân
Tuy nhiên, do tác động của cơ chế thị trường, cùng với việc quản lý kém hiệu quả của Nhà nước, các dự án kinh doanh bất động sản cũng có những tác động tiêu cực tới sự phát triển của kinh tế - xã hội Trong đó, nỗi bật lên các hạn chế sau:
Một là, các dự án kinh doanh bắt động sản, đặc biệt là dự án khu công
nghiệp, dự án khu đô thị mới, dự án sân golf đều chiếm diện tích đất khá lớn và
thường được phát triển trên đất nông nghiệp mà người nông dân đang canh tác Việc phát triển các dự án đã làm thu hẹp diện tích đất nông nghiệp, làm đảo lộn đời
sống của bộ phận dân cư có đất bị thu hồi, bên cạnh đó còn ảnh hưởng đến vấn đề
an ninh lương thực quốc gia
Hai la, việc phát triển các dự án kinh doanh bắt động sản còn làm gia tăng sự
chênh lệch về văn hóa và mức sống giữa các tầng lớp dân cư Khoảng cách giàu
nghèo giữa thành thị và nông thôn ngày càng tăng do các dự án chủ yếu tập trung ở
Trang 19+ 12-
Ba là, chính sách đền bù giải tỏa còn nhiều bất cập nên quyền và lợi ích của
người dân bị thu hồi đất đã không được đảm bảo dẫn đến hàng loạt các khiếu kiện,
tranh chấp trong một thời gian dài Một số dự án không đảm bảo hiệu quả đầu tư, chủ đầu tư vi phạm pháp luật như thực hiện sai quy hoạch được duyệt; che dấu
thông tin, lừa dối khách hàng để trục lợi; “lo lót” cán bộ nha nước làm gia tăng tình
trạng tham nhũng; dự án thực hiện chậm tiến độ Những vấn đề đó đã gây hoang
mang và ảnh hưởng đến cuộc sống của dân cư khu vực dự án và những người thụ
hưởng sản phẩm của dự án, mặt khác còn kìm hãm sự phát triển của kinh tế - xã hội
Bồn là, trong thời gian qua, tình trạng đầu tư tràn lan, thiếu định hướng đã
dẫn đến cung, cầu bất động sản mất cân bằng Thị trường bất động sản diễn biến phức tạp, tồn tại nhiều giao dịch “ngầm” gây thất thu cho ngân sách nhà nước và làm cho nạn đầu cơ bất động sản thêm nghiêm trọng, gây hỗn loạn thị trường
Năm là, hệ thống cơ sở hạ tầng kỹ thuật đô thị Việt Nam còn yếu kém, chưa đáp ứng được yêu cầu phát triển Trong điều kiện đó, một số dự án quy hoạch
không đồng bộ, không phù hợp với cơ sở hạ tầng hiện hữu và định hướng phát triển trong tương lai đã gây rất nhiều khó khăn cho phát triển đô thị Với mục tiêu lợi
nhuận, nhiều dự án được thực hiện đã không quan tâm đến các yếu tố quy hoạch, kiến trúc, môi trường dẫn đến chất lượng cuộc sống dân cư còn thấp và tác động tiêu cực đến các khu vực dân cư, đất dự trữ xung quanh, khiến cho bức tranh đô thị
trở nên manh mún và việc kết nối cơ sở hạ tầng giữa các dự án trở nên khó khăn
Những mặt tiêu cực trên cần phải được quan tâm giải quyết thoả đáng, có như vậy mới tạo điều kiện thuận lợi cho việc thực hiện dự án và nâng cao hiệu quả kinh tế - xã hội của các dự án kinh doanh bất động sản
1.2 Khái niệm, đặc điểm, vai trò quản lý nhà nước đối với dự án kinh
doanh bắt động sản
1.2.1 Khái niệm quản lý nhà nước đối với dự án kinh doanh bắt động sản Theo nghĩa chung nhất, quản lý là sự tác động của chủ thể lên đối tượng theo mục tiêu nhất định “9, Trong đời sống xã hội, quản lý xuất hiện khi con người có những hoạt động chung Quản lý xã hội là một hoạt động phức tạp nhưng rất quan
trọng và cần thiết Quản lý xã hội chính là sự tác động có định hướng (điều khiển,
Trang 20-13-
chỉ huy, hướng dẫn ) lên quá trình xã hội và hành vi của con người làm cho chúng vận động, phát triển phù hợp với quy luật, đạt tới mục đích và theo ý chí của người quản lý Xã hội càng phát triển cao thì nhu cầu quản lý xã hội càng lớn và nội dung quản lý càng đa dạng, phức tạp Quản lý xã hội trong chừng mực nhất định là việc con người điều khiển con người, là quan hệ giữa con người với con người trong quá trình quản lý Quá trình quản lý xã hội được thực hiện nhờ yếu tố quyền uy Trong quản lý ở xã hội chưa có giai cấp và nhà nước, quyền uy ấy là quyền lực xã hội, có cơ sở là uy tín cá nhân của người quản lý và sự phục tùng được bảo đảm bằng tập quán, truyền thống, thói quen và các quy phạm xã hội khác ?, Từ khi Nhà nước ra đời và thực hiện chức năng quản lý xã hội thì quyền uy đó được đảm bảo bằng
quyền lực nhà nước Các chủ thể khác có nghĩa vụ phải phục tùng
Quản lý nhà nước là một dạng quản lý xã hội mang tính quyền lực của Nhà nước Trước hết, quản lý nhà nước là sự tác động có tỏ chức và điều chỉnh bằng quyền lực nhà nước đối với các quá trình xã hội, các hành vi hoạt động của con
người và mọi tổ chức trong xã hội để duy trì và phát triển các mối quan hệ xã hội và
trật tự pháp luật nhằm thực hiện các chức năng và nhiệm vụ của Nhà nước
Về khái niệm quản lý nhà nước, hiện nay có nhiều quan điểm khác nhau
Theo nghĩa rộng thì “quản lý nhà nước được hiểu là sự tác động của các chủ
thể mang quyền lực nhà nước, chủ yếu bằng pháp luật, tới các đối tượng quản lý
nhằm thực hiện các chức năng đối nội, đối ngoại của Nhà nước” ®®, Hay nói cách
khác, đây là hoạt động của toàn bộ bộ máy nhà nước gồm cơ quan lập pháp, hành
pháp và tư pháp nhằm thực hiện chức năng quản lý nhà nước “Quản lý nhà nước ở đây không phải là quản lý cái tổ chức chính trị gọi là Nhà nước mà là sự quản lý có
tính chất nhà nước, do Nhà nước thực hiện thông qua bộ máy nhà nước, trên cơ sở quyền lực nhà nước nhằm thực hiện các nhiệm vụ và chức năng của Nhà nước” 09,
Có thể hiểu quản lý nhà nước theo nghĩa bao quát là nói chức năng tổng thể của bộ
máy nhà nước với tư cách là một tổ chức quyền lực và mang tính chất pháp quyền,
là tổ chức công quyền quản lý toàn xã hội bằng các hoạt động lập pháp, hành pháp,
tư pháp
? Nguyễn Cửu Việt (1998), Tập bài giảng “Những vấn đề cơ bản về khoa học lý luận quản lÿ nhà nước ",
tr 10
kết Đại học Luật Hà Nội (2006), Giáo trình Luật hành chính Việt Nam, Nxb Công an nhân dân, tr 11
Trang 21a14-
Khái niệm quản lý nhà nước theo nghĩa rộng mang tính chất khái quát nên
chưa thể hiện được bản chất của quản lý nhà nước là hoạt động chấp hành và điều hành của Nhà nước Tính chấp hành và điều hành thể hiện ở mục đích của quản lý
nhà nước là đảm bảo cho các văn bản pháp luật được thực hiện trên thực tế Quản lý
nhà nước với tính chất là hoạt động chấp hành và điều hành phải được hiểu theo
nghĩa hẹp của quản lý nhà nước Theo đó, “quản lý nhà nước là hoạt động chấp hành và điều hành của các cơ quan nhà nước (hoặc các tổ chức xã hội nếu được Nhà nước ủy quyền) được tiến hành trên cơ sở và để thi hành luật nhằm thực hiện trong cuộc sống hàng ngày các chức năng của Nhà nước trên mọi lĩnh vực hành chính -
chính trị, kinh tế, văn hóa - xã hội” 2®, Theo nghĩa hẹp thì quản lý nhà nước không
bao gồm hoạt động lập pháp và tư pháp của Nhà nước, mà đó là hoạt động điều hành công việc hàng ngày của quyền hành pháp và của hệ thống tổ chức hành chính
Như vậy, quản lý nhà nước là sự tác động của các chủ thể mang tính quyền lực nhà nước, bằng nhiều biện pháp, tới các đối tượng quản lý nhằm thực hiện chức năng đối nội và đối ngoại của Nhà nước trên cơ sở pháp luật
Từ việc tìm hiểu, nghiên cứu các khái niệm quản lý nhà nước, chúng ta có
thé đưa ra khái niệm về quản lý nhà nước đối với dự án kinh doanh bất động sản Quản lý nhà nước đối với dự án kinh doanh bất động sản là tập hợp những tác động liên tục, có tổ chức, có định hướng của Nhà nước đến toàn bộ quá trình đầu tư dự án kinh doanh bắt động sản, kể từ bước xác định dự án đầu tư đến khi thực hiện dự án tạo ra hàng hóa đưa vào sử dụng đẻ đạt được mục tiêu kinh tế - xã hội đã xác định
Chủ thể mang quyền lực nhà nước thực hiện quản lý nhà nước đối với dự án
kinh doanh bất động sản là các cơ quan hành chính nhà nước bao gồm Chính phủ, các Bộ, Cơ quan ngang Bộ và các Cơ quan khác thuộc Chính phủ, Uỷ ban nhân dân
các cấp, các cán bộ nhà nước có thẩm quyền và các cá nhân, tổ chức được Nhà nước
trao quyền quản lý Trong quá trình quản lý của mình, các chủ thể quản lý này có
quyền ban hành các văn bản quy phạm pháp luật và các quyết định quản lý để bắt
buộc chủ đầu tư dự án phải tuân theo Các cơ quan quản lý nhà nước quyết định cho
Trang 22nS
phép đầu tư dự án và có trách nhiệm thanh tra, kiểm tra, xử lý các vi phạm pháp luật
của chủ đầu tư trong việc thực hiện dự án
Mục tiêu của quản lý nhà nước đối với dự án kinh doanh bắt động sản là duy trì và phát triển trật tự xã hội trong hoạt động đầu tư dự án kinh doanh bất động sản, đảm bảo cho dự án được thực hiện một cách hiệu quả, đem lại lợi ích kinh tế - xã
hội cao
Trong nền kinh tế thị trường có sự quản lý của Nhà nước theo định hướng xã
hội chủ nghĩa, Nhà nước đóng vai trò quản lý vĩ mô nền kinh tế nhằm phát huy các
mặt tích cực, ngăn ngừa các mặt tiêu cực của kinh tế thị trường Nhà nước sử dụng các công cụ quản lý của mình để tác động, điều chỉnh, xác lập môi trường tốt cho các hoạt động đầu tư kinh doanh có hiệu quả nhất Hệ thống công cụ quản lý của Nhà nước đối với dự án kinh doanh bat động sản là một chỉnh thể thống nhất của
các quan điểm, chiến lược, giải pháp, phương tiện cụ thể được Nhà nước sử dụng
trong quá trình quản lý
1.2.2 Đặc điểm quản lý nhà nước đối với dự án kinh doanh bất động sản Quản lý nhà nước đối với hoạt động đầu tư xây dựng nói chung và đối với dự án kinh đoanh bắt động sản nói riêng là một trong những hoạt động quản lý kinh tế
quan trọng của Nhà nước vì lĩnh vực này thể hiện cụ thể định hướng phát triển đất nước theo hướng công nghiệp hóa, hiện đại hóa và có tác động đến sự phát triển của
nền kinh tế quốc dân Quản lý nhà nước đối với dự án kinh doanh bất động sản cũng
mang những đặc điểm chung của quản lý nhà nước, đó là:
Một là, quản lý nhà nước đối với dự án kinh doanh bắt động sản là hoạt động mang tính tổ chức và điều chỉnh Khi thực hiện hoạt động quản lý, Nhà nước xây
dựng các nguyên tắc trên cơ sở quy định của pháp luật và các quyết định quản lý để thiết lập những mối quan hệ giữa con người với con người, giữa cá nhân với tập thể nhằm định hướng cho các hoạt động được diễn ra theo đúng quy luật và đạt được những mục đích nhất định (tính tổ chức); đồng thời, thông qua đó, Nhà nước thực
hiện việc điều chỉnh các quan hệ xã hội Trong hoạt động quản lý nhà nước đối với
Trang 23Ngôn
tham gia trong hoạt động kinh doanh bất động sản Đặc điểm này cho thấy, quản lý nhà nước là cả một quá trình tổ chức và điều chỉnh các quan hệ xã hội Nhà nước
thực hiện sự tác động mang tính điều chỉnh bằng pháp luật, nhằm hướng các hoạt
động và hành vi của các bên tham gia dự án đi đúng quỹ đạo, tạo nên sự cân bằng
các mặt hoạt động trong quá trình đầu tư phát triển dự án kinh doanh bắt động sản
Hai là, quản lý nhà nước đối với dự án kinh doanh bất động sản là hoạt động quản lý mang tính quyền uy Đây là đặc điểm quan trọng để phân biệt hoạt động quản lý hành chính nhà nước với những hoạt động quản lý không mang tính quyền lực nhà nước Quyền lực nhà nước được thể hiện trước hết ở việc Nhà nước thể hiện
ý chí nhà nước thông qua việc ban hành các văn bản pháp luật mang tính bắt buộc
các chủ đầu tư phải tuân theo khi thực hiện đầu tư dự án kinh doanh bất động sản Tính quyền uy còn được thể hiện ở việc Nhà nước có quyền áp dụng các biện pháp
chế tài nếu chủ đầu tư dự án không tuân thủ các quy định pháp luật Chính những
biện pháp chế tài này là sự thể hiện tập trung và rõ nét của quyền lực nhà nước, nhờ đó ý chí của Nhà nước được bảo đảm thực hiện
Ba là, quản lý nhà nước đối với dự án kinh doanh bắt động sản là hoạt động
có tính thống nhất, được tổ chức chặt chẽ Bộ máy các cơ quan quản lý nhà nước
được tổ chức thành một khối thống nhất từ Trung ương tới địa phương Trong đó,
Chính phủ thống nhất quản lý hoạt động kinh doanh bắt động sản trên phạm vi cả nước Nhờ đó các hoạt động quản lý bảo đảm lợi ích chung của cả nước, bảo đảm
sự liên kết, phối hợp nhịp nhàng giữa các ngành, các cấp tạo ra sức mạnh tổng hợp
Bốn là, quản lý nhà nước đối với dự án kinh doanh bất động sản có tính chủ
động, sáng tạo Tính chủ động, sáng tạo thể hiện ở việc kịp thời xây dựng và ban hành chính sách, pháp luật điều chỉnh hoạt động kinh doanh bắt động sản Bên cạnh đó, các dự án kinh doanh bất động sản thường gắn liền với chủ trương phát triển
kinh tế, xã hội của từng địa phương nên trong hoạt động quản lý, các cơ quan nhà nước có thể phát huy tối đa những điều kiện đặc thù của từng địa phương, tạo sự
năng động, sáng tạo trong quản lý điều hành cho chính quyền địa phương
Ngoài ra, quản lý nhà nước đối với dự án kinh doanh bất động sản còn có
Trang 24e193
Một là, quản lý nhà nước đối với dự án kinh doanh bất động sản là quá trình quản lý một loại khách thé quan trọng, có ảnh hưởng rất lớn đến sự phát triển kinh
tế - xã hội của đất nước Trong điều kiện hội nhập kinh tế hiện nay, quá trình đô thị
hóa đang diễn ra mạnh mẽ trên cả nước Nhà nước ta đã và đang có nhiều chính
sách thu hút đầu tư phát triển cơ sở hạ tầng kỹ thuật cũng như hạ tầng xã hội thông
qua các dự án kinh doanh bất động sản Nhằm đảm bảo cho hoạt động đầu tư có
hiệu quả, Nhà nước cần phải quản lý chặt chẽ phù hợp với chiến lược phát triển kinh tế - xã hội, quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đai, quy hoạch phát triển ngành và địa phương, luật pháp và các chủ trương, chính sách của Đảng và Nhà nước trong
từng thời kỳ Đảm bảo khai thác sử dụng có hiệu quả tiềm lực của đất nước, cải
thiện, nâng cao đời sống vật chất, tỉnh thần của nhân dân, góp phần thực hiện thành công mục tiêu công nghiệp hoá, hiện đại hoá đất nước
Hai là, tất cả các dự án kinh doanh bất động sản đều có sử dụng đất Do đó, gắn liền với quản lý nhà nước đối với dự án kinh doanh bất động sản là quản lý nhà nước đối với đất đai Ở nước ta, đất đai là tài sản thuộc sở hữu toàn dân được đại
diện bởi Nhà nước, do Nhà nước quản lý, đưa vào khai thác, sử dụng Đất đai luôn là nguồn lực quan trọng bậc nhất trong phát triển kinh tế - xã hội Nhà nước thực hiện chức năng quản lý vừa với tư cách là cơ quan quyền lực nhà nước, vừa với tư
cách là người đại diện chủ tài sản thuộc sở hữu toàn dân Để quản lý và phát triển
dự án kinh doanh bat động sản, Nhà nước phải tạo điều kiện về quỹ đất cho các dự án theo những quy hoạch đã định và phải luôn quan tâm bảo vệ nguồn tài sản này, tránh để các nhà đầu tư vì lợi ích riêng làm tổn hại đến tài nguyên của đất nước
Ba là, các dự án kinh doanh bắt động sản thường được thực hiện ở khu vực đô thị nên việc quản lý nhà nước đối với dự án kinh doanh bắt động sản có quan hệ
mật thiết với quản lý đô thị và quy hoạch xây dựng đô thị Quản lý đô thị và quy
hoạch xây dựng đô thị nói chung rất phức tạp, chịu sự tác động của nhiều yếu tố như kinh tế, xã hội, văn hóa, giáo dục, xây dựng, môi trường Trong mối quan hệ
nay, quản lý nhà nước đối với dự án kinh doanh bất động sản phải kết hợp chặt chẽ
với quản lý nhà nước trên các lĩnh vực khác và phải điều hòa, phối hợp các lợi ích
của tất cả các lĩnh vực có liên quan để đảm bảo yêu cầu phát triển kinh tế - xã hội
Tóm lại, quản lý nhà nước đối với dự án kinh doanh bất động sản vừa có
Trang 25nie
đã nêu Quản lý nhà nước đối với dự án kinh doanh bắt động sản do các cơ quan nhà nước có thâm quyền tiến hành dựa trên cơ sở quyền lực của Nhà nước Trong hoạt động quản lý này, Nhà nước đóng vai trò định hướng, hỗ trợ và giám sát quá
trình đầu tư, nhưng phải kết hợp hài hòa giữa lợi ích của Nhà nước, xã hội với lợi
ích của doanh nghiệp đầu tư và người sử dụng sản phẩm của dự án
1.2.3 Vai trò quản lý nhà nước đối với dự án kinh doanh bất động sản
Trong nền kinh tế thị trường, đầu tư kinh doanh nói chung và kinh doanh bắt động sản nói riêng có sự tham gia của các thành phần kinh tế và chịu nhiều tác động
tiêu cực do mặt trái của kinh tế thị trường Do đó, vai trò quản lý của Nhà nước là
rất cần thiết để điều tiết, định hướng các dự án kinh doanh bất động sản phát triển hiệu quả nhất, góp phần thúc đẩy phát triển kinh tế - xã hội Vai trò quản lý của Nhà
nước đối với dự án kinh doanh bất động sản được thể hiện qua những điểm sau: Một là, quản lý nhà nước tạo ra môi trường đầu tư thuận lợi cho các nhà đầu tư thông qua các chính sách, pháp luật, chiến lược, quy hoạch, kế hoạch là cơ sở
pháp lý để các nhà đầu tư hoạt động kinh doanh bình đẳng và định hướng cho hoạt
động kinh doanh của mình
Hai là, Nhà nước là đại diện chủ sở hữu toàn dân đối với đất đai Nhà nước giao quyền sử dụng đất cho các chủ đầu tư theo quy định của pháp luật về đất đai
Các dự án kinh doanh bất động sản thường sử dụng diện tích đất lớn, có ảnh hưởng
trực tiếp đến các vấn đề kinh tế - xã hội, văn hoá, truyền thống Do đó, Nhà nước phải quản lý chặt chẽ việc giao đất, cho thuê đất đối với các dự án nhằm quản lý quỹ đất hạn hẹp và định hướng việc sử dụng có hiệu quả đất đai, nhất là đất ở tại
khu vực đô thị và khu trung tâm kinh tế
Ba là, dự án kinh doanh bất động sản tạo ra sản phẩm là các công trình xây dựng có những đặc điểm về văn hóa, kiến trúc, môi trường, giao thông; những yếu
tố này có tác động nhất định đối với sự phát triển của kinh tế, xã hội, quốc phòng,
an ninh trong khu vực mà dự án tọa lạc Vì vậy, rất cần có sự quản lý của Nhà nước
về các mặt quy hoạch, kiến trúc để các dự án phát triển phù hợp với đặc điểm tình
hình của địa phương Như vậy mới phát huy được vai trò là nhân tố thúc đẩy sự
Trang 26-19-
Bốn là, các dự án kinh doanh bắt động sản luôn tạo ra hàng hóa bắt động sản
giao dịch trên thị trường Do sự tác động của quy luật cung - cầu nên thị trường bat
động sản liên tục có biến động Để ổn định thị trường bất động sản, Nhà nước cần
phải kiểm soát và điều tiết lượng cung hàng hóa bắt động sản thông qua các công cụ
quản lý quy hoạch và cấp phép đầu tư dự án
Năm là, lợi nhuận mà chủ đầu tư thu được từ kinh doanh bất động sản là rất
lớn, tuy nhiên, họ vẫn có thể có hành vi vi phạm pháp luật để thu được lợi nhuận lớn hơn Các hành vi vi phạm của chủ đầu tư có thể là ít nghiêm trọng hoặc nghiêm trọng nhưng đều gây ra tác hại lớn cho xã hội và làm xấu đi môi trường kinh doanh Quản lý nhà nước phải kiểm soát các dự án để đảm bảo cho việc thực hiện dự án theo đúng quy định của pháp luật, kịp thời phát hiện và xử lý các vi phạm về đầu tư, xây dựng để bảo vệ trật tự trong hoạt động kinh doanh bất động sản
1.3 Nội dung quản lý nhà nước đối với dự án kinh doanh bắt động sản
1.3.1 Xây dựng và chỉ đạo thực hiện quy hoạch, kế hoạch và chính sách
đầu tư phát triển dự án kinh doanh bắt động sản
Tất cả các dự án kinh doanh bắt động sản khi thực hiện đều phải phù hợp với
chiến lược phát triển kinh tế, xã hội của đất nước, chính sách đầu tư và quy hoạch,
kế hoạch phát triển kinh doanh bất động sản của địa phương đã được phê duyệt
Những yếu tố này là nhân tố quan trọng và cần thiết định hướng cho sự phát triển
đầu tư nói chung và phát triển các dự án kinh doanh bất động sản nói riêng Nhà
nước xây dựng chiến lược, chính sách, quy hoạch, kế hoạch còn để khuyến khích
các thành phần kinh tế, các doanh nghiệp bỏ vốn đầu tư Từ những định hướng đó,
các chủ đầu tư có cơ sở xem xét lập dự án kinh doanh bất động sản nhằm đem lại lợi ích cho mình và cho xã hội
Thực hiện quy hoạch là một khâu rất quan trọng để định hướng cho các dự án kinh doanh bất động sản phát triển Quy hoạch phát triển dự án kinh doanh bat
động sản phải nằm trong quy hoạch tổng thể phát triển của địa phương mà chủ yếu
là quy hoạch sử dụng đất va quy hoạch xây dựng
Quy hoạch sử dụng đất là việc bố trí, sắp xếp đất đai; là hệ thống các biện pháp kinh tế, kỹ thuật; là các phương án khai thác sử dụng có hiệu quả nguồn tài
Trang 27s20“
đất nước Nội dung của quy hoạch sử dụng đất đai bao gồm nhiều việc, trong đó các
vấn đề chủ yếu là nghiên cứu, triển khai, điều tra, khảo sát, đo đạc, phân loại, thống
kê, lập bản đồ địa chính để đề xuất các phương án quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất từng địa phương, khu vực trong từng thời kỳ nhất định gắn với từng giai đoạn phát triển kinh tế, xã hội của đất nước
Ở nước ta, “Nhà nước thống nhất quản lý toàn bộ đất đai theo quy hoạch và
pháp luật, bảo đảm sử dụng đúng mục đích và có hiệu quả” '?Ð, Việc lập, phê duyệt, tổ chức thực hiện quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất được phân cấp từ Trung ương
đến địa phương Theo đó, Quốc hội quyết định quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất của
cả nước do Chính phủ trình; Chính phủ xét duyệt quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất
của các tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương; Ủy ban nhân dân tỉnh, thành phố
trực thuộc Trung ương xét duyệt quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất của các đơn vị hành chính cấp dưới trực tiếp; Ủy ban nhân dân quận, huyện, thị xã, thành phố thuộc tỉnh xét duyệt quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất của những xã không thuộc
khu vực quy hoạch phát triển đô thị trong thời kỳ quy hoạch sử dụng đất
Quy hoạch xây dựng là việc tổ chức không gian đô thị và điểm dân cư nông thôn, hệ thống công trình hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội; tạo lập môi trường sống
thích hợp cho người dân sống tại các vùng lãnh thé, bao dam kết hợp hài hoà giữa
lợi ích quốc gia với lợi ích cộng đồng, đáp ứng các mục tiêu phát triển kinh tế - xã hội, quốc phòng, an ninh, bảo vệ môi trường Quy hoạch xây dựng được thể hiện thông qua đồ án quy hoạch xây dựng bao gồm sơ đồ, bản vẽ, mô hình và thuyết h 2, Quy hoạch xây dựng gồm quy hoạch xây dựng vùng; quy hoạch xây dựng đô thị; quy hoạch xây dựng điểm dân cư nông thôn Trong đó, quy hoạch xây dựng đô thị là cơ sở quan trọng đẻ phát triển các dự án kinh doanh bắt động sản
mini
Quy hoạch xây dựng đô thị là hoạt động có định hướng của con người nhằm
xác định phương hướng, nhiệm vụ cải tạo, xây dựng đô thị phát triển về không gian lãnh thổ trên các mặt kinh tế xã hội, cơ sở hạ tầng và tạo lập môi trường sống thích
hợp trong từng giai đoạn và định hướng phát triển lâu dài cho đô thị đó Nó có liên
quan đến nhiều lĩnh vực chuyên ngành khi giải quyết những vấn đề về tổ chức sản
Trang 28S21
xuất, xã hội; tổ chức hệ thống hạ tầng kỹ thuật, kiến trúc đô thị; tạo lập môi trường sống đô thị về vật chất, tinh thần và nghỉ ngơi, giải trí của con người
Quy hoạch xây dựng đô thị, bao gồm quy hoạch chung (quy hoạch tổng thé)
xây dựng đô thị và quy hoạch chỉ tiết xây dựng đô thị do các chủ đầu tư dự án kinh doanh bất động sản và các đơn vị sự nghiệp lập Quy hoạch chung xây dựng đô thị
là việc tổ chức không gian đô thị, các công trình hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội đô
thị phù hợp với quy hoạch tổng thể phát triển kinh tế - xã hội, quy hoạch phát triển ngành, bảo đảm quốc phòng, an ninh của từng vùng và của quốc gia trong từng thời
kỳ 2®, Quy hoạch chỉ tiết xây dựng đô thị là việc cụ thể hoá nội dung của quy hoạch
chung xây dựng đô thị, là cơ sở pháp lý để quản lý xây dựng công trình, cung cấp
thông tin, cấp giấy phép xây dựng công trình, giao đất, cho thuê đất để triển khai
các dự án đầu tư xây dựng công trình 2,
Các quy định về lập, thẩm định, phê duyệt, quản lý quy hoạch xây dựng;
điều kiện đối với các tổ chức, cá nhân thiết kế quy hoạch xây dựng được thực hiện
theo quy định của Luật Xây dựng 2003; Luật Quy hoạch đô thị 2009; Nghị định 08/2005/NĐ-CP ngày 24/01/2005 về quy hoạch xây dựng; Thông tư 15/2005/TT-
BXD ngày 19/08/2005 của Bộ Xây dựng hướng dẫn lập, thâm định, phê duyệt quy
hoạch xây dựng Tại thành phố Hồ Chí Minh, Ủy ban nhân dân Thành phó cũng đã ban hành Quyết định 93/2008/QĐ-UBND ngày 26/12/2008 để quy định về thẩm
quyền thẩm định, phê duyệt nhiệm vụ, đồ án quy hoạch chỉ tiết xây dựng đô thị và quy hoạch xây dựng điểm dân cư nông thôn trên địa bàn thành phố Hồ Chí Minh
Việc lập quy hoạch, kế hoạch phát triển dự án kinh doanh bắt động sản phải
bảo đảm các nguyên tắc quản lý và sử dụng đất đai theo quy định tại Điều 21 Luật
Đất đai năm 2003 và đảm bảo các yêu cầu chung đối với quy hoạch xây dựng theo
quy định tại Điều 13 Luật Xây dựng năm 2003
Trong nền kinh tế thị trường, quy hoạch và kế hoạch phát triển dự án kinh
doanh bất động sản phải mang tính mềm dẻo, linh hoạt để dễ dàng thích ứng với
những thay đổi của kinh tế thị trường Ở nước ta, đất đai thuộc sở hữu toàn dân do
Nhà nước đại diện chủ sở hữu, nhưng chủ sử dụng lại là các tổ chức, cá nhân nên
hình thức và phương pháp quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất cho các dự án kinh
'® Khoản I1 Điều 3 Luật Xây dựng 2003
Trang 29£92
doanh bất động sản phải linh hoạt để vừa đảm bảo vai trò quan lý thống nhất của Nhà nước, vừa phát huy tính tự chủ trong việc sử dụng đất để đầu tư, kinh doanh của tổ chức, cá nhân
Bên cạnh việc xây dựng quy hoạch, kế hoạch phát triển dự án kinh doanh bat động sản Nhà nước ban hành chính sách đầu tư kinh doanh bất động sản nhằm định hướng, khuyến khích các thành phần kinh tế, các doanh nghiệp bỏ vốn đầu tư dự án
kinh doanh bất động sản Từ những định hướng đó, các chủ đầu tư có cơ sở để xem
xét quyết định đầu tư Các chính sách đầu tư kinh doanh bất động sản ở nước ta được quy định tại Điều 12 Luật Kinh đoanh bắt động sản 2006
Trong quá trình phát triển kinh tế hiện nay, vấn đề sử dụng đất để đầu tư kinh
doanh bất động sản đòi hỏi phải hợp lý và hiệu quả, không làm tổn hại đến môi
trường, đồng thời phù hợp với mục tiêu phát triển kinh tế, xã hội của đất nước Do
đó, các quy hoạch, kế hoạch và chính sách phát triển đầu tư kinh doanh bất động
sản có ý nghĩa quan trọng và là cơ sở cho hoạt động kinh doanh bất động sản ở
nước ta
1.3.2 Ban hành và tổ chức thực hiện các văn bản quy phạm pháp luật về đầu tư phát triển dự án kinh doanh bất động sản
Pháp luật là công cụ cực kỳ quan trọng để Nhà nước quản lý xã hội, điều chỉnh các quan hệ xã hội theo mục tiêu đã định Ban hành và tổ chức thực hiện các văn bản quy phạm pháp luật là một trong những đặc điểm quan trọng của quản lý
nhà nước, thể hiện bản chất chấp hành và điều hành
Các văn bản quy phạm pháp luật trong lĩnh vực quản lý nhà nước về đầu tư,
kinh doanh bất động sản phải thể chế hóa được những quan điểm, chủ trương của
Đảng và Nhà nước về chính sách sử dụng đất đai, định hướng phát triển đô thị và đường lối phát triển kinh tế theo định hướng xã hội chủ nghĩa Trong thời gian qua, Nhà nước đã ban hành nhiều văn bản quy phạm pháp luật để điều chỉnh hoạt động
kinh doanh bắt động sản Cụ thẻ, các văn bản pháp luật trong lĩnh vực này gồm Luật
Đất đai 2003, Luật Xây dựng 2003, Luật Đầu tư 2005, Luật Nhà ở 2005, Luật Đầu thầu 2005, Luật Kinh doanh bắt động sản 2006, Luật Quy hoạch đô thị 2009 Trên
cơ sở các văn bản Luật do Quốc hội ban hành, Chính phủ ban hành các Nghị định
Trang 30323) -
Các Bộ ban hành quy định quản lý về hoạt động kinh doanh bất động sản đối với
các nội dung thuộc phạm vi chức năng, nhiệm vụ do Bộ mình quản lý Cơ quan quản lý nhà nước ở địa phương ban hành các văn bản bổ sung vào hệ thống văn bản quy phạm pháp luật để làm rõ hơn các quy định cũng như để thực hiện quản lý nhà
nước đối với hoạt động kinh doanh bắt động sản ở địa phương mình
Số lượng những văn bản dưới Luật liên quan đến quản lý nhà nước đối với hoạt động kinh doanh bất động sản là rất lớn bao gồm các Nghị định, Nghị quyết của Chính phủ; Quyết định của Thủ tưởng Chính phủ; Thông tư của các Bộ, Quyết định của các Bộ trưởng đến Nghị quyết của Hội đồng nhân dân; Quyết định, Chỉ thị
của Ủy ban nhân dân các cấp
Các văn bản quy phạm pháp luật sau khi ban hành được tổ chức thực hiện
tức là đưa pháp luật vào thực tế đời sống Các cơ quan quản lý nhà nước, trong
phạm vi thẩm quyền của mình tổ chức thực thi pháp luật nhanh chóng, kịp thời để
điều chỉnh hoạt động kinh doanh bất động sản theo đúng ý chí của Nhà nước
1.3.3 Quản lý việc lập dự án, thẩm định, phê duyệt dự án và cấp, thu hồi giấy chứng nhận đầu tư dự án kinh doanh bất động sản
1.3.3.1 Quản lý việc lập dự án, thẩm định, phê duyệt dự án kinh doanh bất
động sản
Dự án kinh doanh bất động sản trước khi quyết định đầu tư phải được thâm định để đánh giá hiệu quả của dự án Thủ tục thẩm định đối với dự án kinh doanh
bất động sản theo quy định của pháp luật xây dựng và quản lý dự án đầu tư xây
dựng công trình gồm Luật Xây dựng 2003, Luật Nhà ở 2005, Nghị định số
02/2006/NĐ-CP về việc ban hành Quy chế Khu đô thị mới; Nghị định số
12/2009/NĐ-CP về quản lý dự án đầu tư xây dựng công trình; Nghị định số 83/2009/NĐ-CP về sửa đổi, bổ sung một số điều Nghị định số 12/2009/NĐ-CP và
Thông tư số 03/2009/TT-BXD quy định một số nội dung của Nghị định số
12/2009/NĐ-CP
Các chủ đầu tư dự án khu đô thị mới và dự án phát triển nhà ở thương mại có trách nhiệm lập quy hoạch chỉ tiết xây dựng tỷ lệ 1/500 cùng với việc lập dự án trình cơ quan có thẩm quyền phê duyệt Nội dung quy hoạch chỉ tiết xây dựng tỷ lệ 1/500 của dự án phải tuân thủ quy hoạch xây dựng đô thị, điểm dân cư nông thôn,
Trang 31x28.-
thiết kế đô thị và đáp ứng yêu cầu nhà ở, phù hợp với từng khu vực đô thị, nông
thôn và miền núi quy định tại Điều 24, Điều 25 và Điều 26 của Luật Nhà ở 2005 Người quyết định đầu tư có trách nhiệm tổ chức thẩm định dự án trước khi
phê duyệt Đầu mối thẩm định dự án là đơn vị chuyên môn trực thuộc cấp quyết định đầu tư Đơn vị đầu mối thẩm định dự án có trách nhiệm lấy ý kiến về thiết kế cơ sở của cơ quan quản lý nhà nước chuyên ngành và lấy ý kiến các cơ quan liên quan để thẳm định dự án Đối với các dự án đã được phân cấp hoặc uỷ quyền quyết định đầu tư thì người được phân cấp hoặc uỷ quyền quyết định đầu tư có trách
nhiệm tổ chức thẩm định dự án 9,
Dự án khu đô thị mới thuộc mọi nguồn vốn có quy mô sử dụng đất từ 200 ha
trở lên do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh thẩm định và trình Thủ tướng Chính phủ xem xét, cho phép đầu tư Thời hạn thẩm định dự án là 60 ngày làm việc và xem xét, cho
phép đầu tư là 30 ngày làm việc Ủy ban nhân dân cấp tỉnh cho phép đầu tư dự án
khu đô thị mới trong phạm vi địa giới hành chính do mình quản lý, trừ các dự án
thuộc thẩm quyền cho phép đầu tư của Thủ tướng Chính phủ Thời gian thẩm định
dự án là 45 ngày làm việc và xem xét, cho phép đầu tư là 20 ngày làm việc #9, Uỷ ban nhân dân cấp tỉnh giao cho Sở Xây dựng (trường hợp không thành lập Ban quản
lý phát triển khu đô thị mới), là cơ quan đầu mối tổ chức thẩm định dự án, có trách nhiệm lấy ý kiến bằng văn bản của Chính quyền đô thị nơi có dự án khu đô thị mới và các cơ quan có liên quan tổng hợp báo cáo kết quả thẩm định để Uỷ ban nhân dân cấp tỉnh trình Thủ tướng Chính phủ xem xét cho phép đầu tư hoặc để Uỷ ban
nhân cấp tỉnh xem xét quyết định cho phép đầu tư theo thẩm quyền ??,
Các dự án phát triển nhà ở thương mại trên phạm vi địa bàn tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương do Chủ tịch Ủy ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương (gọi chung là Ủy ban nhân dân cấp tỉnh) phê duyệt Căn cứ vào điều
kiện cụ thể của từng địa phương, Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp tỉnh có thể uỷ
quyền cho Chủ tịch Ủy ban nhân dân quận, huyện, thị xã, thành phố trực thuộc tỉnh
(gọi chung là Ủy ban nhân dân cấp huyện) được phê duyệt dự án phát triển nhà ở thương mại có mức vốn đầu tư dưới 30 tỷ đồng ?®, Các dự án phát triển nhà ở trước
®® Điều 10 Nghị định 12/2009/NĐ-CP
°® Điều 15 Quy chế khu đô thị mới, Ban hành kèm theo Nghị định số 02/2006/NĐ-CP ®ÐMục V Thông tư 04/2006/TT-BXD
Trang 32252
khi phê duyệt phải được cơ quan quản lý nhà ở của cấp có thẩm quyền phê duyệt
thẩm định Việc thẩm định dự án phát triển nhà ở phải tuân thủ các quy định của
Luật Nhà ở và các quy định khác có liên quan của pháp luật về đầu tư và xây dựng Thời gian thẩm định và phê duyệt dự án tối đa không quá 45 ngày, kể từ ngày cơ
quan quản lý nhà ở nhận được dự án phát triển nhà ở '?,
Tại thành phố Hồ Chí Minh, việc thẩm định và phê duyệt dự án đầu tư được
cụ thể hóa tại Quyết định số 19/2008/QĐ-UBND, ban hành quy định về thủ tục giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất trên địa bàn thành phố Hồ Chí
Minh Theo đó, Sở Xây dựng thẩm định và phê duyệt dự án đầu tư có mức vốn đầu
tư từ 30 tỷ đồng trở lên Thời gian thẩm định và phê duyệt dự án đầu tư là không quá 45 (bốn mươi lăm) ngày làm việc Ủy ban nhân dân quận, huyện thẩm định và
phê duyệt dự án đầu tư có mức vốn đầu tư dưới 30 tỷ đồng Thời gian thẩm định và phê duyệt dự án đầu tư là không quá 30 (ba mươi) ngày làm việc Ban Quản lý các
Khu đô thị mới phê duyệt quy hoạch chỉ tiết xây dựng tỷ lệ 1/500 đồng thời với phê
duyệt các dự án đầu tư nhà ở nằm trong ranh giới hành chính được giao quản lý
Thời gian thực hiện là không quá 45 (bốn mươi lăm) ngày làm việc 89,
1.3.3.2 Cấp, thu hồi giấy chứng nhận đầu tư dự án kinh doanh bắt động sản Kinh doanh bắt động sản là lĩnh vực đầu tư có điều kiện Trước khi thực hiện
dự án đầu tư, chủ đầu tư phải lập hồ sơ xin cấp giấy chứng nhận đầu tư theo quy định của pháp luật về đầu tư
Sau khi được cấp giấy chứng nhận đầu tư, chủ đầu tư phải thực hiện dự án theo đúng tiến độ và nội dung đã cam kết Trong trường hợp nhà đầu tư đã được bàn
giao đất mà không triển khai dự án trong thời hạn quy định hoặc sử dụng đất sai
mục đích thì bị thu hồi đất theo quy định của Luật Đất đai và bị thu hồi Giấy chứng nhận đầu tư theo quy định của Luật Đầu tư và Luật Kinh doanh bất động sản
Theo Điều 10 Nghị định 153/2007/NĐ-CP quy định chỉ tiết và hướng dẫn thi
hành Luật Kinh doanh bắt động sản, cơ quan cho phép đầu tư quyết định thu hồi
văn bản cho phép đầu tư hoặc giấy chứng nhận đầu tư dự án để giao cho chủ đầu tư
©) Khoan 4 Khoản 5 Điều 8 Nghị định 90/2006/NĐ-CP
°® Điểm đ, Khoản 2, Điều 14, Quy định về thủ tục giao đất, cho thuê đắt, chuyển mục đích sử dụng đắt trên địa bàn thành phố Hồ Chí Minh - Ban hành kèm theo Quyết định số 19/2008/QĐ-UBND của Ủy ban nhân
Trang 33426 «
khác tiếp tục thực hiện dự án trong các trường hợp chủ đầu tư vi phạm các quy định
của pháp luật về đầu tư xây dựng, quy hoạch, kiến trúc, quản lý đất đai mà không có giải pháp khắc phục kịp thời theo yêu cầu của cơ quan nhà nước có thẳm quyền; chủ đầu tư không thực hiện đúng nội dung dự án hoặc sau 12 tháng, kể từ ngày nhận bàn giao đất mà không triển khai thực hiện dự án hoặc chậm tiến độ quá 24 tháng so với tiến độ được duyệt Quy định này phù hợp với Luật Đầu tư 2005 là dự
án được cấp giấy chứng nhận đầu tư sau 12 tháng mà nhà đầu tư không triển khai
hoặc không có khả năng thực hiện theo tiến độ đã cam kết và không có lý do chính đáng thì bị thu hồi giấy chứng nhận đầu tư °” và phù hợp với Luật Đất dai 2003 1a
đất được Nhà nước giao, cho thuê để thực hiện dự án đầu tư mà không được sử dụng trong thời hạn 12 tháng liền hoặc tiến độ sử dụng đất chậm hơn 24 tháng so
với tiến độ ghi trong dự án đầu tư, kể từ khi nhận bàn giao đất trên thực địa mà
không được cơ quan nhà nước có thẩm quyền quyết định giao đất, cho thuê đất đó
cho phép thì sẽ bị thu hồi đất Ê?),
1.3.4 Quản lý việc lập thiết kế, thẩm định, phê duyệt thiết kế và cấp giấy
pháp xây dựng dự án kinh doanh bất động sản
1.3.4.1 Quản lý việc lập thiết kế, thẩm định, phê duyệt thiết kế xây dựng Việc thiết kế xây dựng công trình đối với dự án kinh doanh bất động sản
được thực hiện theo quy định tại Điều 54 Luật Xây dựng 2003 và Điều 16 Nghị
định 12/2009/NĐ-CP về quản lý dự án đầu tư xây dựng công trình Thiết kế xây
dựng công trình bao gồm các bước: thiết kế cơ sở, thiết kế kỹ thuật, thiết kế bản vẽ
thi công và các bước thiết kế khác theo thông lệ quốc tế do người quyết định đầu tư
quyết định khi phê duyệt dự án Đối với các dự án kinh doanh bất động sản việc
thiết kế xây dựng công trình được thực hiện theo nhiều bước Tuỳ theo mức độ
phức tạp của công trình, người quyết định đầu tư quyết định các bước thiết kế khi
phê duyệt dự án Các bước thiết kế sau phải phù hợp với bước thiết kế trước đã được phê duyệt Thiết kế xây dựng phải tuân thủ các quy chuẩn, tiêu chuẩn xây
dựng do cơ quan nhà nước có thẩm quyền ban hành và phải được thẻ hiện trên các bản vẽ theo quy định Ngoài ra, thiết kế phải tuân thủ các thỏa thuận chuyên ngành
như cấp điện, cấp nước; chiều cao tĩnh không; phòng cháy chữa cháy; môi trường
Trang 34a7 =
Thiết kế xây dựng phải được thẩm định và phê duyệt Người thẩm định, phê
duyệt thiết kế chịu trách nhiệm trước pháp luật về kết quả thẩm định, phê duyệt của
mình Người quyết định đầu tư tự chịu trách nhiệm về việc thâm định thiết kế cơ sở
và các nội dung khác của dự án khi thẩm định dự án đầu tư xây dựng công trình để phê duyệt dự án; trong trường hợp cần thiết, người quyết định đầu tư gửi hồ sơ lấy ý
kiến các cơ quan liên quan về thiết kế cơ sở Trong nội dung phê duyệt dự án phải
xác định rõ các giải pháp thiết kế cơ sở cần tuân thủ và các giải pháp thiết kế cơ sở cho phép chủ đầu tư được thay đổi trong các bước thiết kế tiếp theo Chủ đầu tư tổ chức thẩm định, phê duyệt các bước thiết kế tiếp theo phù hợp với thiết kế cơ sở đã
được duyệt ie);
1.3.4.2 Cấp giấy phép xây dựng dự án kinh doanh bắt động sản
Đối với công trình xây dựng thuộc dự án khu đô thị, khu công nghiệp, khu
nhà ở có quy hoạch chỉ tiết xây dựng tỷ lệ 1/500 đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt thì không phải thực hiện thủ tục xin phép xây dựng Ê® Quy định
xin phép xây dựng chỉ áp dụng đối với dự án đầu tư xây dựng công trình như các
tòa nhà cao tầng, trung tâm thương mại
Ủy ban nhân dân cấp tỉnh tổ chức cấp Giấy phép xây dựng đối với các công
trình xây dựng cấp đặc biệt, cấp I thuộc địa giới hành chính do mình quản lý; những
công trình trên các tuyến, trục đường phố chính trong đô thị; công trình thuộc dự án có vốn đầu tư trực tiếp nước ngoài; công trình thuộc dự án và các công trình khác
do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định Ủy ban nhân dân cấp huyện cấp Giấy phép xây dựng các công trình còn lại thuộc địa giới hành chính do mình quản lý, trừ các
công trình thuộc thẩm quyền cấp phép của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh ®Š,
1.3.5 Quản lý việc giao đất, cho thuê đất, thu hồi đất, bồi thường, giải
phóng mặt bằng để thực hiện dự án kinh doanh bắt động sản
1.3.5.1 Quản lý việc giao đất, cho thuê đất
Chủ đầu tư dự án phải làm thủ tục xin giao đất hoặc thuê đất để thực hiện dự
án Nhà nước thực hiện việc giao đất và cho thuê đất đối với chủ đầu tư theo quy
Trang 35328 -
định của Luật Đất đai Nhà nước giao đất là việc Nhà nước trao quyền sử dụng đất
bằng quyết định hành chính cho đối tượng có nhu cầu sử dụng đất; Nhà nước cho
thuê đất là việc Nhà nước trao quyền sử dụng dat bằng hợp đồng cho đối tượng có
nhu cầu sử dụng đất Ê®, Việc giao đất được tiến hành theo trình tự quy định tại
Điều 31 đến Điều 37 Luật Đất đai 2003 và việc cho thuê đất được tiến hành theo
trình tự quy định tại Điều 38 đến Điều 44 Luật Đất đai 2003
Tại thành phố Hồ Chí Minh, Ủy ban nhân dân Thành phố cũng đã ban hành Quyết định số 19/2008/QĐ-UBND ngày 21/03/2008 để cụ thể hóa các quy định của
Luật Đắt đai về các thủ tục giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dung đất trên
địa bàn thành phố Hồ Chí Minh
1.3.5.2 Quản lý việc thu hồi đất, bồi thường, giải phóng mặt bằng
Luật Đất đai năm 2003 quy định, Nhà nước thu hồi đất, bồi thường, giải
phóng mặt bằng và giao đất cho nhà đầu tư để thực hiện dự án đối với các trường
hợp đã có dự án đầu tư được cơ quan nhà nước có thẩm quyền xét duyệt °”, Hoạt
động này liên quan đến nhiều cơ quan, ban ngành khác nhau từ Uỷ ban nhân dân
cấp xã, cấp huyện đến Uỷ ban nhân dân cấp tỉnh; các cơ quan chuyên ngành thuộc Uỷ ban nhân dân cấp huyện đến cấp tỉnh như Sở Tài nguyên và Môi trường, Sở Quy
hoạch - Kiến trúc, Sở Tài chính và chủ đầu tư dự án Tất cả các bước được thực
hiện theo một quy trình thống nhất
Thu hồi đất là việc Nhà nước ra quyết định hành chính để thu lại quyền sử dụng đất hoặc thu lại đất đã giao cho tổ chức, Uỷ ban nhân dân xã, phường, thị tran
quan ly theo quy dinh cua Luat dat dai °®, Khi thu hoi dat, Nha nudc sé bdi thường,
hỗ trợ, tái định cư cho những người đang sử dụng đất bị thu hồi Bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất là việc Nhà nước trả lại giá trị quyền sử dụng đắt đối với diện
tích đất bị thu hồi cho người bị thu hồi đất °”, Các chính sách trong việc bồi thường
thiệt hại khi Nhà nước thu hồi đất được thực hiện theo quy định của Luật Đất đai 2003; Nghị định 181/2004/NĐ-CP về thi hành Luật Đất đai; Nghị định 197/2004/NĐ-CP về bồi thường, hỗ trợ và tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất;
Nghị định 17/2006/NĐ-CP về sửa đổi, bổ sung một số điều các Nghị định hướng °® Khoản 1, Khoản 2 Điều 4 Luật Đắt đai 2003
°®? Khoản 2 Điều 41 Luật Đắt dai 2003
Trang 36229 -
dẫn thi hành Luật Dat đai và Nghị định số 187/2004/NĐ-CP về việc chuyển công ty
nhà nước thành công ty cổ phần; Nghị định 84/2007/NĐ-CP quy định bổ sung về việc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, thu hồi đất, thực hiện quyền sử dụng
đất, trình tự, thủ tục bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất và giải quyết khiếu nại về đất đai; Nghị định 69/2009/NĐ-CP quy định bổ sung về quy hoạch sử dụng đất, giá đắt, thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ và tái định cư
Hỗ trợ khi Nhà nước thu hồi đất là việc Nhà nước giúp đỡ người bị thu hồi
đất thông qua đào tạo nghề mới, bố trí việc làm mới, cấp kinh phí để di dời đến địa
điểm mới ®, Uỷ ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương lập và thực
hiện các dự án tái định cư trước khi thu hồi đất để bồi thường bằng nhà ở, đất ở cho
người bị thu hồi đất ở mà phải di chuyển chỗ ở Khu tái định cư được quy hoạch chung cho nhiều dự án trên cùng một địa bàn và phải có điều kiện phát triển bằng hoặc tốt hơn nơi ở cũ Trường hợp không có khu tái định cư thì người bị thu hồi đất
được bồi thường bằng tiền và được ưu tiên mua hoặc thuê nhà ở thuộc sở hữu của
Nhà nước đối với khu vực đô thị; bồi thường bằng đất ở đối với khu vực nông thôn,
trường hợp giá trị quyền sử dụng đất ở bị thu hồi lớn hơn đất ở được bồi thường thì
người bị thu hồi đất được bồi thường bằng tiền đối với phần chênh lệch đó
Trước khi thu hồi đất, chậm nhất là 90 ngày đối với đất nông nghiệp và 180
ngày đối với đất phi nông nghiệp, cơ quan nhà nước có thẩm quyền phải thông báo
cho người bị thu hồi đất biết lý do thu hồi, thời gian và kế hoạch di chuyển, phương
án tổng thể về bồi thường, giải phóng mặt bằng, tái định cư Sau khi có quyết định
thu hồi đất và phương án bồi thường, giải phóng mặt bằng, tái định cư đã được cơ
quan nhà nước có thẩm quyền xét duyệt, được công bố công khai, có hiệu lực thi
hành, người bị thu hồi đất phải chấp hành quyết định thu hồi đất Trường hợp người bị thu hồi đất không chấp hành quyết định thu hồi đất thì Uỷ ban nhân dân cấp có
thấm quyền quyết định thu hồi đất ra quyết định cưỡng chế Người bị cưỡng chế thu
hồi đất phải chấp hành quyết định cưỡng chế và có quyền khiếu nại “”,
Nhà nước thực hiện việc thu hồi đất và bồi thường, tái định cư theo quy định
của pháp luật về đất đai (xem: Điều 38 đến Điều 44 Luật Đắt đai 2003)
Trang 37230 =
1.3.6 Ban hành quy chuẩn, tiêu chuẩn xây dựng công trình và quản lý chất lượng công trình xây dựng của các dự án kinh doanh bất động sản
Trong hoạt động quản lý nhà nước đối với đầu tư, xây dựng nói chung và đối với dự án kinh doanh bất động sản nói riêng, Nhà nước phải ban hành các Quy
chuẩn và Tiêu chuẩn xây dựng để quy định các yêu cầu trong hoạt động xây dựng
trên phạm vi toàn quốc Hệ thống quy chuẩn xây dựng, tiêu chuẩn xây dựng phải do
cơ quan quản lý nhà nước có thẩm quyền về xây dựng ban hành hoặc công nhận để áp dụng thống nhất trong hoạt động xây dựng Hoạt động xây dựng phải tuân thủ
các quy chuẩn xây dựng, tiêu chuẩn xây dựng Trường hợp áp dụng tiêu chuẩn xây dựng của nước ngoài, thì phải được sự chấp thuận của cơ quan quản lý nhà nước có
thắm quyền về xây dựng
Theo định nghĩa của Luật Xây dựng 2003 thì “Quy chuẩn xây dựng là các quy định bắt buộc áp dụng trong hoạt động xây dựng do cơ quan quản lý nhà nước
có thẩm quyền về xây dựng ban hành” ?, Quy chuẩn xây dựng do Bộ trưởng Bộ
Xây dựng ban hành, là văn bản pháp quy kỹ thuật quy định các yêu cầu tối thiểu, các ngưỡng, các mức bắt buộc phải được tuân thủ trong mọi hoạt động xây dựng trên phạm vi toàn quốc Ngày 03/4/2008, Bộ trưởng Bộ Xây dựng đã ban hành
Quyết định số 04/2008/QĐÐ-BXD về việc ban hành Quy chuẩn kỹ thuật quốc gia về
Quy hoạch xây dựng Bản Quy chuẩn này đã đề cập cụ thể các yêu cầu về xây dựng
trong đó có việc đầu tư xây dựng các công trình
Cũng theo định nghĩa của Luật Xây dựng 2003, “Tiêu chuẩn xây dựng là các quy định về chuẩn mực kỹ thuật, định mức kinh tế - kỹ thuật, trình tự thực hiện các
công việc kỹ thuật, các chỉ tiêu, các chỉ số kỹ thuật và các chỉ số tự nhiên được cơ
quan, tổ chức có thẩm quyền ban hành hoặc công nhận để áp dụng trong hoạt động
xây dựng Tiêu chuẩn xây dựng gồm tiêu chuẩn bắt buộc áp dụng và tiêu chuẩn
khuyến khích áp dụng” ®, Các tiêu chuẩn xây dựng Việt Nam do Bộ trưởng Bộ Xây dựng ban hành; Còn các tiêu chuẩn xây dựng liên quan đến các chuyên ngành
như y tế, giao thông, giáo dục đào tạo có thể do các Bộ, Ngành khác ban hành sau
khi có sự thoả thuận nhát trí của Bộ Xây dựng
Trang 38Si
Trên cơ sở các quy định của pháp luật và quy chuẩn, tiêu chuẩn xây dựng,
Nhà nước thực hiện việc giám sát các chủ đầu tư để đảm bảo chất lượng công trình
theo quy định tại Nghị định 209/2004/NĐ-CP ngày 16/12/2004 về quản lý chất
lượng công trình xây dựng; Nghị định 49/2008/NĐ-CP ngày 18/04/2008 sửa đổi, bổ
sung một số điều của Nghị định 209/2004/NĐ-CP, và Thông tư 27/2009/TT-BXD
ngày 31/7/2009 hướng dẫn một số nội dung về quản lý chất lượng công trình Việc quản lý chất lượng công trình được quy định đối với từng nội dung cụ thể: quản lý
chất lượng khảo sát xây dựng, quản lý chất lượng thiết kế xây dựng công trình, quản
lý chất lượng thi công xây dựng công trình, bảo hành công trình xây dựng, bảo trì công trình xây dựng, xử lý sự cố công trình xây dựng
1.3.7 Hướng dẫn, hỗ trợ chủ đầu tư thực hiện dự án, giải quyết những
vướng mắc, yêu cầu của chủ đầu tư và tỔ chức các hoạt động xúc tiễn đầu tư phát triển dự án kinh doanh bắt động sản
Kinh doanh bất động sản đòi hỏi vốn đầu tư lớn, thời gian kéo dài và thường
gặp rủi ro Do đó, việc minh bạch thông tin, nắm bắt được đầy đủ thông tin và các dự báo, hướng dẫn của Nhà nước trong quá trình đầu tư là rất quan trọng Trong giai đoạn chuẩn bị dự án, chủ đầu tư phải được cung cấp đầy đủ các thông tin như chủ trương, chính sách, quy định pháp luật, thông tin quy hoạch, thông tin thị trường để quyết định việc đầu tư Trong giai đoạn thực hiện dự án, có nhiều vấn đề
vướng mắc phát sinh mà chủ đầu tư cần được sự hỗ trợ, hướng dẫn của các cơ quan
nhà nước để tháo gỡ và tiếp tục thực hiện dự án một cách hiệu quả
Một trong những yếu tố quan trọng thúc đẩy sự phát triển của các dự án kinh doanh bất động sản là môi trường kinh doanh Môi trường kinh doanh gồm nhiều
yếu tố như chính sách phát triển kinh tế, chính sách pháp luật, chính sách tài chính,
chính sách xã hội của Nhà nước và các yếu tố tự nhiên, kỹ thuật, công nghệ tác
động đến đầu tư, kinh doanh Nhà nước có vai trò tạo ra môi trường kinh doanh thuận lợi, thể hiện ở việc ban hành các chính sách liên quan để hỗ trợ, thúc đẩy sự
phát triển của các dự án kinh doanh bất động sản, đảm bảo cho hoạt động kinh doanh bất động sản phát triển lành mạnh, loại bỏ những yếu tố chưa hoàn thiện có
tác động xấu đến hoạt động này Nhà nước ban hành chính sách ưu đãi đầu tư, chính
Trang 39x37
Trong hoạt động kinh doanh bất động sản, các chính sách khuyến khích đầu
tư của Nhà nước một mặt tạo ra sự thơng thống cho các dự án phát triển, mặt khác
phải đảm bảo hiệu quả sử dụng đất và phát triển đồng bộ cơ sở hạ tầng, cảnh quan
đô thị, hướng các dự án đầu tư vào các khu vực, các hạng mục công trình cần thiết
cho nền kinh tế quốc dân
1.3.8 Quản lý các giao dịch bất động sản trong các dự án kinh doanh bắt
động sản
Giao dịch có liên quan đến dự án kinh doanh bắt động sản bao gồm chuyển
nhượng toàn bộ dự án và mua bán, chuyển nhượng, thuê, thuê mua bất động sản là sản phẩm của dự án giữa chủ đầu tư với các tổ chức, cá nhân có nhu cầu
Để giúp chủ đầu tư dự án tháo gỡ những khó khăn, vướng mắc trong quá
trình đầu tư và nâng cao hiệu quả của dự án Luật Kinh doanh bat động sản cho phép các chủ đầu tư được chuyển nhượng toàn bộ dự án Việc chuyển nhượng toàn
bộ dự án phải được cơ quan nhà nước có thẩm quyền đồng ý bằng văn bản Chủ đầu tư nhận chuyển nhượng phải là tổ chức, cá nhân kinh doanh bất động sản và thỏa
mãn các điều kiện đối với chủ đầu tư dự án Sau khi nhận chuyển nhượng, chủ đầu tư mới có trách nhiệm thực hiện đầy đủ các nghĩa vụ của chủ đầu tư đã chuyển
nhượng Việc chuyển nhượng toàn bộ dự án phải được lập thành hợp đồng bằng văn bản và tuân theo các quy định cụ thể do Chính phủ ban hành ', Điều kiện, thủ tục
chuyển nhượng toàn bộ dự án được quy định tại Điều 6, Điều 7, Điều 8, Điều 9
Nghị định 153/2007/NĐ-CP quy định chỉ tiết và hướng dẫn thi hành Luật Kinh doanh bat động sản
Đối với các dự án nhà ở triển khai sau tháng 11 năm 2004 thì theo quy định
tại Điều 101 Nghị định 181/2003/NĐ-CP hướng dẫn thực hiện Luật Đất đai 2003,
chủ đầu tư không được phân lô bán nền mà phải xây dựng, bán nhà Nhưng với các
dự án (chủ yếu là dự án khu đô thị mới) mà trong dự án có dự án thành phần thì chủ
đầu tư được phép chuyển nhượng, cho thuê quyền sử dụng đất sau khi đã hoàn
thành việc đầu tư hạ tầng theo dự án thành phần của dự án đầu tư đã được phê
duyệt Khi đó, chủ đầu tư dự án có quyền quản lý, giám sát các chủ đầu tư dự án
Trang 40-33-
thanh phan tham gia đầu tư vào dự án thực hiện đầu tư xây dựng đúng dự án đã được phê duyệt và các quy định của pháp luật về xây dựng
Khi dự án kinh doanh bat động sản được xây dựng xong va tổ chức kinh doanh, chủ đầu tư dự án phải bán, cho thuê, cho thuê mua nhà, công trình xây dựng thông qua sàn giao dịch bất động sản Các giao dịch này phải được lập thành hợp
đồng theo quy định của Luật Kinh doanh bất động sản và các quy định khác của
pháp luật có liên quan; trường hợp bán nhà, công trình xây dựng được hình thành
trong tương lai thì các bên phải thỏa thuận trong hợp đồng về giá mua bán tại thời
điểm ký hợp đồng, không phụ thuộc thời điểm giao nhà, công trình xây dựng (xem:
Điều 22, Điều 33 Luật Kinh doanh bắt động sản 2006)
1.3.9 Đánh giá hiệu quả đầu tư; kiểm tra, thanh tra và giám sát việc thực
hiện dự án kinh doanh bất động sản; giải quyết khiếu nại, tố cáo và xử lý vi
phạm của chủ đầu tư trong việc thực hiện dự án kinh doanh bắt động sản
1.3.9.1 Đánh giá hiệu quả đầu tư dự án kinh doanh bắt động sản
Cơ quan nhà nước quản lý về đầu tư các cấp tổ chức việc theo dõi, đánh giá và báo cáo hoạt động đầu tư theo quy định của pháp luật Nội dung theo dõi, đánh giá đầu tư bao gồm: việc ban hành văn bản hướng dẫn pháp luật theo thẩm quyền và thực hiện các quy định của pháp luật về đầu tư; tình hình thực hiện các dự án đầu tư theo quy định của Giấy chứng nhận đầu tư; kết quả thực hiện đầu tư của cả nước,
các bộ, ngành và các địa phương, các dự án đầu tư theo phân cấp; báo cáo cơ quan
quản lý nhà nước cùng cấp, cơ quan nhà nước quản lý đầu tư cấp trên về kết quả
đánh giá đầu tư, kiến nghị các biện pháp xử lý những vướng mắc và vi phạm pháp luật về đầu tư ®5),
1.3.9.2 Kiểm tra, thanh tra dự án kinh doanh bat động sản
Hoạt động kiểm tra, thanh tra là một chức năng thiết yếu của quản lý nhà
nước, là phương tiện đảm bảo pháp chế, tăng cường kỷ cương và hiệu lực trong quản lý nhà nước Nhà nước thực hiện kiểm tra, thanh tra đối với các dự án kinh
doanh bất động sản bao gồm toàn bộ quá trình từ chuẩn bị đầu tư đến thực hiện đầu