Trong những năm gần đây, cùng với sự phát triển của nền kinh tế, thị trường nhà đất ở nước ta ngày càng được hình thành và phát triển. Ngày nay, thị trường nhà đất đã thực sự trở thành một bộ phận không thể thiếu trong hệ thống các loại thị trường của nền kinh tế quốc dân. Đặc biệt, trong giai đoạn hiện nay, đất nước ta đang thực hiện công cuộc đẩy mạnh công nghiệp hóa đất nước cùng với việc mở rộng hội nhập kinh tế quốc tế thì nhu cầu sử dụng đất để phục vụ cho quá trình phát triển cơ sở hạ tầng, công nghiệp, thương nghiệp, dịch vụ ngày càng lớn làm cho áp lực về đất đai ngày càng gia tăng. Điều này là một nhân tố quan trọng làm cho thị trường nhà đất phát triển. Vì vậy, để hoàn thiện hệ thống thị trường và tạo lập hành lang pháp lý cho thị trường nhà đất hoạt động, Nhà nước ta đã ban hành nhiều chính sách mới như Luật Đất đai, Pháp lệnh nhà ở với các chính sách cụ thể như khung giá đất, thuế chuyển quyền sử dụng đất, thuế trước bạ…đã từng bước đưa thị trường nhà đất đi vào khuôn khổ, tuân theo sự quản lý của Nhà nước. Tuy nhiên, do cơ chế thị trường và công tác quản lý của ta còn nhiều bất cập và nhiều vấn đề tiêu cực nảy sinh dẫn đến việc hình thành thị trường nhà đất một cách tự phát không đồng bộ, thiếu tổ chức, thị trường nhà đất phi chính thức nổi lên trở thành một thách thức đối với công tác quản lý Nhà nước về đất đai và toàn xã hội. Cùng với xu thế phát triển chung như đã trình bày ở trên, thị trường nhà đất của thành phố Đà Nẵng nói chung, quận Hải Châu nói riêng cũng là một thị trường phát triển rất mạnh nhờ các chính sách đền bù giải tỏa, chỉnh trang đô thị…tạo đà cho thị trường này như là một điểm nhấn về một thành phố trẻ đầy năng động. Cùng với đó, các loại hình chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, thế chấp quyền sử dụng đất và mua bán nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất diễn ra rất sôi động. Tuy vậy, các giao dịch mua bán trên cũng diễn ra hết sức phức tạp nằm ngoài sự quản lý của Nhà nước. Để hiểu rõ thực trạng hoạt động phát triển của thị trường nhà đất của thành phố Đà Nẵng nói chung, quận Hải Châu nói riêng, đã thúc đẩy tác giả nghiên cứu đề tài “Nghiên cứu tình hình phát triển thị trường nhà đất và hoạt động của các loại hình kinh doanh bất động sản trên địa bàn quận Hải Châu, thành phố Đà Nẵng”.
1 MỞ ĐẦU 1. Tính cấp thiết của đề tài Trong những năm gần đây, cùng với sự phát triển của nền kinh tế, thị trường nhà đất ở nước ta ngày càng được hình thành và phát triển. Ngày nay, thị trường nhà đất đã thực sự trở thành một bộ phận không thể thiếu trong hệ thống các loại thị trường của nền kinh tế quốc dân. Đặc biệt, trong giai đoạn hiện nay, đất nước ta đang thực hiện công cuộc đẩy mạnh công nghiệp hóa đất nước cùng với việc mở rộng hội nhập kinh tế quốc tế thì nhu cầu sử dụng đất để phục vụ cho quá trình phát triển cơ sở hạ tầng, công nghiệp, thương nghiệp, dịch vụ ngày càng lớn làm cho áp lực về đất đai ngày càng gia tăng. Điều này là một nhân tố quan trọng làm cho thị trường nhà đất phát triển. Vì vậy, để hoàn thiện hệ thống thị trường và tạo lập hành lang pháp lý cho thị trường nhà đất hoạt động, Nhà nước ta đã ban hành nhiều chính sách mới như Luật Đất đai, Pháp lệnh nhà ở với các chính sách cụ thể như khung giá đất, thuế chuyển quyền sử dụng đất, thuế trước bạ…đã từng bước đưa thị trường nhà đất đi vào khuôn khổ, tuân theo sự quản lý của Nhà nước. Tuy nhiên, do cơ chế thị trường và công tác quản lý của ta còn nhiều bất cập và nhiều vấn đề tiêu cực nảy sinh dẫn đến việc hình thành thị trường nhà đất một cách tự phát không đồng bộ, thiếu tổ chức, thị trường nhà đất phi chính thức nổi lên trở thành một thách thức đối với công tác quản lý Nhà nước về đất đai và toàn xã hội. Cùng với xu thế phát triển chung như đã trình bày ở trên, thị trường nhà đất của thành phố Đà Nẵng nói chung, quận Hải Châu nói riêng cũng là một thị trường phát triển rất mạnh nhờ các chính sách đền bù giải tỏa, chỉnh trang đô thị…tạo đà cho thị trường này như là một điểm nhấn về một thành phố trẻ đầy năng động. Cùng với đó, các loại hình chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, thế chấp quyền sử dụng đất và mua bán nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất diễn ra rất sôi động. Tuy vậy, các giao dịch mua bán trên cũng diễn ra hết sức phức tạp nằm ngoài sự quản lý của Nhà nước. Để hiểu rõ thực trạng hoạt động phát triển của thị trường nhà đất của thành phố Đà Nẵng nói chung, quận Hải Châu nói riêng, đã thúc đẩy tác giả nghiên cứu đề tài “Nghiên cứu tình hình phát triển thị trường nhà đất và hoạt động của các loại hình kinh doanh bất động sản trên địa bàn quận Hải Châu, thành phố Đà Nẵng”. 2. Mục đích nghiên cứu 2.1. Mục đích chung Thấy được tình hình phát triển thị trường nhà đất và hoạt động của các loại hình kinh doanh bất động sản trên địa bàn quận Hải Châu, thành phố Đà Nẵng. Từ 2 đó, đề xuất các giải pháp phát triển lành mạnh thị trường bất động sản trên địa bàn nghiên cứu. 2.2. Mục đích cụ thể - Tìm hiểu thị trường nhà đất tại địa bàn quận Hải Châu, thành phố Đà Nẵng, từ đó đề xuất các giải pháp thúc đẩy sự phát triển của thị trường nhà đất trong thời gian tới nhằm mục tiêu khai thác, sử dụng có hiệu quả và phát huy tối đa nguồn lực từ đất đai phục vụ phát triển kinh tế - xã hội trên địa bàn nghiên cứu. - Tìm hiểu tình hình hoạt động, ưu điểm và những tồn tại của các loại hình kinh doanh bất động sản, từ đó đề xuất các giải pháp kiểm soát để ổn định thị trường nhà đất, khắc phục tình trạng tự phát đầu cơ bất động sản. - Đề xuất một số giải pháp để hoạt động môi giới bất động sản trên địa bàn thành phố Đà Nẵng phát triển theo hướng chuyên nghiệp, lành mạnh và có hiệu quả. 3. Ý nghĩa khoa học và thực tiễn của đề tài 3.1. Ý nghĩa khoa học Đề tài sẽ góp phần làm rõ cơ sở lý luận các quy định pháp luật hiện hành đối với thị trường nhà đất cũng như các quy luật và nguyên tắc trong việc phát triển thị trường nhà đất. 3.2. Ý nghĩa thực tiễn Kết quả của đề tài sẽ góp phần giúp cho cơ quan quản lý Nhà nước về đất đai ở quận Hải Châu nắm chắc, quản lý chặt các giao dịch về đất đai, làm lành mạnh và minh bạch thị trường đất đai nói riêng và thị trường bất động sản nói chung. Đồng thời, đề tài cũng sẽ đưa ra đánh giá khách quan và tìm ra các tồn tại trong việc quản lý thị trường nhà đất, môi giới bất động sản nhằm đề xuất các giải pháp phù hợp trong tương lai. 3 CHƯƠNG 1 TỔNG QUAN CÁC VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU 1.1. Những vấn đề chung về thị trường nhà đất 1.1.1. Tính tất yếu của việc hình thành thị trường nhà đất 1.1.2. Khái niệm về thị trường nhà đất 1.1.3. Đặc điểm của thị trường nhà đất 1.1.4. Phân loại thị trường nhà đất 1.1.5. Các chủ thể tham gia vào thị trường nhà đất 1.1.6. Vai trò của thị trường nhà đất 1.1.7. Các yếu tố tác động đến sự hình thành và phát triển của thị trường nhà đất 1.2. Tình hình thị trường nhà đất trên thế giới và trong nước 1.2.1. Tình hình thị trường nhà đất trên thế giới 1.2.1.1. Sự hình thành và phát triển của thị trường bất động sản ở Mỹ 1.2.1.2. Sự hình thành và phát triển của thị trường bất động sản Trung Quốc 1.2.2. Thực trạng thị trường nhà đất trong nước 1.3. Tình hình hoạt động của các loại hình kinh doanh bất động sản (môi giới bất động sản) 1.3.1. Cơ sở khoa học: 1.3.1.1. Đất đai 1.3.1.2. Bất động sản 1.3.1.3. Quyền sở hữu - Các quyền tài sản BĐS 1.3.1.4. Các yếu tố về pháp lý liên quan đến BĐS 1.3.1.5. Định nghĩa BĐS dưới góc độ nghề môi giới ở Việt Nam 1.3.1.6. Thị trường bất động sản 1.3.1.7. Môi giới bất động sản 1.3.2. Cơ sở pháp lý 1.4. Tình hình hoạt động môi giới BĐS trên thế giới và ở Việt Nam 1.4.1. Tình hình hoạt động môi giới BĐS trên thế giới 1.4.2. Tình hình hoạt động môi giới bất động sản ở Việt Nam 4 CHƯƠNG 2 ĐỐI TƯỢNG, PHẠM VI, NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU 2.1. Đối tượng nghiên cứu - Các giao dịch chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, thế chấp quyền sử dụng đất và mua bán nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất - Các chủ thể tham gia vào thị trường, giá cả nhà đất. - Hoạt động của các loại hình kinh doanh bất động sản trên địa bàn quận Hải Châu 2.2. Phạm vi nghiên cứu - Phạm vi không gian: nghiên cứu được tiến hành trên địa bàn quận Hải Châu, thành phố Đà nẵng. - Phạm vi thời gian: nghiên cứu được thực hiện từ tháng 9/2012-9/2013. Số liệu nghiên cứu được thu thập trong giai đoạn 2009-2012 2.3. Nội dung nghiên cứu - Điều kiện tự nhiên, kinh tế xã hội quận Hải Châu - Nghiên cứu tình hình phát triển thị trường nhà đất trên địa bàn quận Hải Châu. - Hoạt động của các loại hình kinh doanh bất động sản trên địa bàn quận Hải Châu. - Đề xuất các giải pháp ổn định công tác phát triển thị trường bất động sản, thị trường nhà đất tại quận Hải Châu trong thời gian đến. 2.4. Các phương pháp nghiên cứu 2.4.1. Phương pháp kế thừa có chọn lọc các tài liệu Phương pháp này thực hiện qua việc thu thập đánh giá các tài liệu nghiên cứu có liên quan đến đề tài đã có từ trước và lựa chọn các thông tin cần thiết phục vụ cho mục đích nghiên cứu. - Các sách xuất bản. - Các giáo trình giảng dạy. - Các tài liệu hội thảo. - Các luận văn tốt nghiệp Đại học, Cao học liên quan đến đề tài. - Các trang Web, tạp chí, báo chí, các chương trình phát thanh, truyền hình, các văn bản pháp quy… 5 2.4.2. Phương pháp điều tra xã hội học Đề tài sử dụng phương pháp khảo sát kinh nghiệm, phỏng vấn chuyên sâu nhằm làm sáng tỏ hơn các vấn đề về thực tiễn nghiên cứu trên cơ sở tiến hành thu thập số liệu và thông tin cần thiết dựa trên những tư liệu xã hội cụ thể tiếp cận các thông tin chính thống và không chính thống. 2.4.3. Phương pháp thống kê, phân tích, tổng hợp số liệu điều tra Đây là phương pháp sử dụng các phần mềm Excel để tổng hợp, xử lý số liệu thu thập được, qua đó, thiết lập các bảng biểu, biểu đồ để phân tích sự ảnh hưởng, trên cơ sở đó để đánh giá và đề xuất các hướng giải quyết. 2.4.4. Phương pháp chuyên gia Tham khảo ý kiến của các chuyên gia về vấn đề nghiên cứu thông qua trao đổi, cho ý kiến, hoặc qua điện thoại, Email. 6 CHƯƠNG 3 KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU VÀ THẢO LUẬN 3.1. Điều kiện tự nhiên, kinh tế xã hội quận Hải Châu 3.1.1. Điều kiện tự nhiên 3.1.1.1 Vị trí địa lý 3.1.1.2. Đặc điểm địa hình, địa chất 3.1.1.3. Khí hậu, thời tiết 3.1.1.4. Các loại tài nguyên khác 3.1.2. Tình hình kinh tế - xã hội 3.1.2.1. Thực trạng phát triển các ngành kinh tế a) Công nghiệp dân doanh b) Dịch vụ - Thương mại c) Thủy sản - Nông nghiệp 3.1.2.2. Dân số và lao động 3.1.2.3. Cơ sở hạ tầng 3.1.3. Đánh giá chung về điều kiện tự nhiên, KT-XH ảnh hưởng đến việc quản lý và sử dụng đất ở quận Hải Châu 3.1.3.1. Thuận lợi 3.1.3.2. Khó khăn 3.1.4. Tình hình quản lý đất đai và hiện trạng sử dụng đất 3.1.4.1. Tình hình quản lý Nhà nước về đất đai 3.1.4.2. Hiện trạng sử dụng đất và tình hình biến động đất đai năm 2012 * Phân tích tình hình biến động đất đai so với kỳ kiểm kê đất đai đến ngày 01/01/2012. 3.2. Nghiên cứu tình hình phát triển thị trường nhà đất trên địa bàn quận Hải Châu 3.2.1. Thực trạng thị trường nhà đất quận Hải Châu, thành phố Đà Nẵng 3.2.1.1 Khái quát thị trường nhà đất quận Hải Châu 7 Thị trường bất động sản tại thành phố Đà Nẵng nói chung, quận Hải Châu nói riêng tuy quy mô còn nhỏ so với thành phố Hồ Chí Minh và Hà Nội, nhưng với lợi thế là quận Trung tâm của thành phố Đà Nẵng trực thuộc Trung ương, có vị trí đặc biệt thuận lợi về đường biển và đường hàng không quốc tế; là một trong những trung tâm kinh tế, văn hoá, khoa học và công nghệ của miền Trung và cả nước; là thành phố động lực của vùng kinh tế trọng điểm miền Trung; là cửa ngõ phía đông của tuyến hành lang kinh tế Đông Tây. Đến thời điểm hiện nay (7/2013), thị trường BĐS thành phố Đà Nẵng đang chớm hồi phục, tuy vậy giới kinh doanh địa ốc chưa thoát khỏi khó khăn tài chính từ những đợt suy thoái vừa qua. Thị trường bất động sản năm 2013 được dự báo là sẽ tiếp tục trầm lắng. Mặt khác, thị trường tài chính mới thoát khỏi khủng hoảng và đang chịu sự giám sát chặt chẽ của nhà nước, hiện nay các chính sách của Chính phủ đang từng bước tái cấu trúc nền kinh tế, trong đó có việc hỗ trợ thị trường bất động sản. Tuy nhiên, để áp dụng từ chính sách vào thực tiễn thị trường thì cần có thời gian để điều chỉnh nhằm thích ứng với thị trường và cũng là để những chính sách đó có thời gian để phát huy tác dụng. Có thể thấy thị trường bất động sản tại Đà Nẵng rất nhiều tiềm năng, nhưng hiện tại có rất ít đơn vị kinh doanh dịch vụ bất động sản chuyên nghiệp. Hiện nay, các loại hình môi giới BĐS trên địa bàn quận Hải Châu thành phố Đà Nẵng đã có những bước phát triển đáng kể, góp phần to lớn tạo nên sự phát triển nhanh và hiệu quả của thành phố trên nhiều lĩnh vực, tuy nhiên, vẫn còn nhiều bất cập. Kết quả nghiên cứu cho thấy, phần lớn các cá nhân hoạt động môi giới nhà đất riêng lẻ với nhiều nghề nghiệp khác nhau nhưng do thấy thu nhập cao nên chuyển sang hành nghề môi giới bất động sản mà chưa được đào tạo về chuyên môn và kiến thức. Họ hành nghề môi giới BĐS chủ yếu dựa vào kinh nghiệm bản thân và khai thác các mối quan hệ với tính cách kiên trì chèo kéo khách hàng và luồn lách đứng ngoài sự quản lý của Nhà nước. Do đó, hoạt động của lực lượng này nếu không có quy định kiểm tra, quản lý tốt thì có khi gây khó khăn trong việc kiểm soát thị trường của các cấp chính quyền, gây thất thoát tài chính cho khách hàng và tiềm ẩn sự mất ổn định xã hội. Khi Luật đất đai được thông qua, với những qui định mới về kiểm soát cung- cầu đất đai và dịch vụ bất động sản có hiệu lực thi hành cùng với những qui định chi tiết của Nghị định 181/2004/NĐ-CP thì các giao dịch nhà đất trở nên trầm lắng. Với tình hình thực tế, từ quý 2/2008, hiện tượng quá nóng về giá bất động sản đã ‘chững lại’ do một số nguyên nhân. Sự khủng hoảng kinh tế toàn cầu (mà nguyên do bắt đầu từ sự đổ vỡ của ngành bất động sản ở Mỹ) cũng ảnh hưởng vào nước ta, hoạt động 8 của các ngành kinh tế trong nước giảm xuống, nhiều cơ quan phải giảm lực lượng lao động, nguồn thu nhập trong dân cư không tăng, nguồn đầu tư nước ngoài giảm sút. Các chính sách kích cầu của Chính phủ và sự thắt chặt nguồn vốn tín dụng từ hạn chế đến không cho vay để kinh doanh BĐS kèm với lãi suất tăng của ngân hàng đã làm cho thị trường và hoạt động môi giới bất động sản “đóng băng”. Từ quý 2 đến cuối năm 2008 và cả năm 2009 giao dịch trên thị trường bất động sản bắt đầu giảm hẳn nên hoạt động môi giới bất động sản cũng trầm lắng và ảm đạm. Từ đầu năm 2010 đến nay, sự khủng hoảng kinh tế toàn cầu đã được khắc phục. Chính sách kích cầu của Chính phủ có hiệu quả, tình hình kinh tế trong nước từng bước phục hồi, chính sách tín dụng và lãi vay ngân hàng thông thoáng hơn, từ đó giá cả và hoạt động MG BĐS đang dần phát triển lại, góp phần đáng kể đối với sự tăng trưởng chung của nền kinh tế. Tuy vốn FDI đầu tư vào bất động sản năm 2012 tiếp tục giảm sút so với 4 năm về trước, nhưng bất động sản vẫn đứng ở vị trí cao trong các lĩnh vực đầu tư. Qua năm 2013 trào lưu mới xuất hiện trên thị trường bất động sản (BĐS) ở Đà Nẵng trong thời gian gần đây là thay vì tập trung vốn vào những khu đất nền thì nhà đầu tư lại chọn những khu đô thị xanh, khu biệt thự khép kín. Mặc dù trong những tháng đầu của năm 2012 các trung tâm kinh doanh Bất động sản ở Đà Nẵng, các nhà đầu tư “tung” ra hàng loạt chiêu khuyến mãi, giảm giá nhằm kích cầu thị trường, thế nhưng thị trường BĐS vẫn “bất động”. Theo nhìn nhận của giới kinh doanh bất động sản, một trong những nguyên nhân làm thị trường bất động sản trầm lắng, ế ẩm là do “đói” vốn. Điều này vô hình trung đã có những tác động mạnh mẽ đến tâm lý người tiêu dùng về loại hàng hóa đặc biệt này. Đây chính là một phần nguyên nhân giải thích vì sao nhiều dự án đã giảm giá tới 15 đến 30% vẫn không đủ sức hấp dẫn người mua. Tại Đà Nẵng ở thời điểm này, nhiều chủ dự án đã rao bán đất dưới giá gốc so với mức giá ban đầu được đưa ra. Nhiều dự án như Nam Việt Á, Phương Trang… đều có mức giảm giá từ 15% - 30% so với lúc cao điểm. “Thị trường bất động sản (BĐS) đang trong giai đoạn buộc tái cấu trúc lại chính mình để hình thành diện mạo mới với cơ cấu hàng phù hợp hơn. Bộ Xây Dựng đang yêu cầu các địa phương tổ chức rà soát lại các dự án đô thị mới trên địa bàn, quyết định dự án nào nên dừng, dự án nào nên tiếp tục đầu tư hoàn thiện”. Ông Nguyễn Mạnh Hà - Cục trưởng Cục quản lý Nhà và thị trường BĐS khẳng định tại cuộc họp "giải pháp tổng thể cho thị trường BĐS năm 2012”, tổ chức ngày 28-3, tại Hà Nội [23]. 9 Ông Nguyễn Mạnh Hà cho biết, Bộ Xây Dựng có văn bản trình Chính phủ Quỹ tiết kiệm nhà ở để thực hiện trong năm 2013. Theo đó sẽ có 2 loại quỹ: Quỹ tiết kiệm nhà ở cho người có thu nhập thấp, với sự tham gia quyết liệt của nhà nuớc và Quỹ tiết kiệm nhà ở cho người có thu nhập trung bình trở lên dành cho đối tượng người mua nhà không phụ thuộc vào ngân hàng. Hiện đang đang là mô hình phổ biến ở các nước phát triển, "qua quá trình nghiên cứu, mô hình này hoàn toàn có thể áp dụng thành công ở Việt Nam” – ông Hà nhấn mạnh. Liên quan đến sự can thiệp của nhà nước đối với thị trường bất động sản, ông Nguyễn Đắc Nhẫn – Phó Cục trưởng Cục Quy hoạch đất đai, Tổng cục Quản lý đất đai, Bộ Tài nguyên và Môi trường cho biết, Chính phủ cũng đã phân bổ các chỉ tiêu sử dụng đất cấp quốc gia cho các địa phương và chỉ đạo hướng dẫn hoàn thiện quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất các cấp năm 2012. Do vậy trong thời gian tới ngành cần tập trung đổi mới, nâng cao tính liên kết đồng bộ giữa quy hoạch đất và quy hoạch ngành. Nâng cao chất lượng dự báo nhu cầu của thị trường để tạo nguồn cung ổn định. Quận Hải Châu là quận trung tâm, nơi tập trung chen chúc về người, nhà cửa và các cơ sở chính trị, kinh tế, văn hoá của thành phố. Những cơ sở, đơn vị, cá nhân môi giới bất động sản tuy ít nhưng đa số có tầm vóc về quy mô và khả năng đầu tư. Đối tượng thường là những bất động sản thương mại, dịch vụ và có giá trị cao. Khi khảo sát, xem xét một nét đặc thù của một con đường Nguyễn Thị Minh Khai, Hoàng Diệu, Nguyễn Hữu Thọ thuộc quận Hải Châu, có thể gọi là những con đường địa ốc của quận, bởi vì đi khoảng chừng 1 km, nhưng có đến 8 cơ sở, đơn vị môi giới BĐS hoạt động có bảng hiệu (cả sàn giao dịch và cơ sở ngoài sàn). Số lượng đông đảo của người hoạt động kinh doanh BĐS tại quận Hải Châu thành phố Đà Nẵng , cho thấy nguyên do là ở chỗ khi mà các dự án đầu tư từ nước ngoài quay trở lại, ngoại hối tăng rất nhanh, nhiều người đã có tích lũy nhất định, nhà nước có chính sách cho người Việt Nam định cư ở nước ngoài được mua nhà để ở hoặc để bán, tặng, nhượng lại, cho thuê nên phát sinh nhiều nhu cầu mua đi bán lại nhà đất; mặt khác, qua những đợt “sốt” đất khiến nhiều người trở nên giàu có dễ dàng, thị trường BĐS trở nên sôi động và hấp dẫn. Trước nhu cầu của xã hội và với thu nhập cao của nghề môi giới BĐS, đã khiến cho không ít các cá nhân chuyển đổi cho mình thành nghề mới: nghề môi giới BĐS. Trong các thời điểm sôi động của thị trường BĐS, khách hàng có thể dễ dàng gặp “cò đất" ở bất cứ nơi đâu, từ quán cà- phê, quán nhậu Hầu như ai cũng có thể hành nghề môi giới nhà đất cũng đều có thể kiếm tiền từ dịch vụ môi giới nhà đất. 3.2.1.2. Các chủ thể tham gia vào thị trường nhà đất a) Hộ gia đình, cá nhân 10 Các cá nhân sở hữu nhà và sử dụng đất tham gia vào thị trường nhà đất với tư cách là người bán, người cho thuê, người đem tài sản thế chấp để vay vốn, dùng tài sản nhà đất để góp vốn liên doanh…Hoặc các cá nhân (hộ gia đình) có nhu cầu sử dụng nhà đất để ở hoặc sử dụng vào mục đích sản xuất kinh doanh sẽ tham gia giao dịch trên thị trường với tư cách là người đi mua, đi thuê, Ở quận Hải Châu nói riêng, thành phố Đà Nẵng nói chung, loại chủ thể này thường tìm đến với nhau và tự thỏa thuận giá cả. Mặc dù loại chủ thể này tham gia vào thị trường nhà đất một cách tự phát khi họ có nhu cầu nhưng họ là những người tham gia giao dịch nhiều nhất trên thị trường nhà đất. Theo số liệu của Phòng Tài nguyên và Môi trường quận Hải Châu, Chi nhánh Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất tại quận Hải Châu, năm 2012 có 2.552 hộ có nhu cầu chuyển quyền sử dụng đất. Ngoài ra, còn có một số ít cá nhân kinh doanh, buôn bán nhà đất tham gia vào thị trường này, tạo nên lượng cầu nhà đất giả tạo trên thị trường do những kỳ vọng của họ. Song số chủ thể này hiện nay trên địa bàn quận Hải Châu không nhiều, có thể do cuộc khủng hoảng kinh tế toàn cầu cũng như các chính sách kiểm sóat chặt chẽ về tiền tệ của Nhà nước ta. Qua đánh giá trên, có thể thấy rằng trên thị trường nhà đất, chủ thể hộ gia đình cá nhân tham gia giao dịch rất nhiều dưới các hình thức giao dịch khác nhau. b) Doanh nghiệp kinh doanh, tổ chức môi giới, tư vấn nhà đất Khi thị trường nhà đất phát triển thì có nhiều doanh nghiệp kinh doanh nhà đất tham gia, và các doanh nghiệp này được tổ chức theo nhiều hình thức khác nhau như: công ty VLXD xây lắp và kinh doanh nhà, công ty đầu tư phát triển nhà, doanh nghiệp kinh doanh phát triển kết cấu hạ tầng, doanh nghiệp kinh doanh địa ốc, tổ chức dịch vụ môi giới nhà đất… c) Nhà nước Nhà nước tham gia vào thị trường nhà đất với tư cách là người quản lý vĩ mô đối với hoạt động của Thị trường nhà đất. Ngoài ra, Nhà nước đã tham gia vào thị trường nhà đất khi Nhà nước giao đất cho các Doanh nghiệp, các doanh nghiệp thuê đất hoặc là khi tổ chức đấu giá nhà đất. Để thể hiện vai trò của mình, trong kế hoạch - quy hoạch sử dụng đất, năm 2010, 2011 trên địa bàn quận Hải Châu đã tiến hành thực hiện đấu giá một số lô đất ở khu dân cư với diện tích 6.672.5m2 chủ yếu là ở các phường Hòa Cường Nam. Hòa Cường Bắc, Hòa Thuận Tây với số tiền đấu giá thu được tại quận Hải Châu là [...]... là nhà ở, đất ở riêng biệt; một số ít cũng hoạt động trong lĩnh vực đất dự án du lịch 3.3.2 Tình hình hoạt động của các loại hình kinh doanh bất động sản đối với việc phát triển thị trường nhà đất trên địa bàn quận Hải Châu 3.3.2.1 Hoạt động của các loại hình kinh doanh bất động sản đối với việc phát triển thị trường nhà đất trên địa bàn quận Hải Châu 24 Việc mua bán, chuyển nhượng quyền sử dụng đất, ... Thị trường cho thuê nhà đất Trên địa bàn quận Hải Châu, tình hình cho thuê nhà ở, nhà làm việc, cơ sở sản xuất kinh doanh và đất để sản xuất trên địa bàn diễn ra khá phổ biến Chủ yếu ở các khu vực trung tâm thành phố, nơi có vị trí tốt thuận tiện cho kinh doanh và các khu vực gần các trường học người dân xây nhà trọ cho sinh viên thuê Qua thống kê trên địa bàn quận Hải Châu số lượng các tổ chức thuê đất. .. hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở Đây là loại hình phổ biến và hoạt động sôi nổi nhất của thị trường nhà đất trên địa bàn quận Hải Châu Quá trình hoạt động của thị trường này có nhiều diễn biến phức tạp Đầu năm 2009 thị trường này đang trong thời kỳ đỉnh cao, giá cả nhà đất tăng lên nhanh chóng, số trường hợp chuyển nhượng đất và tài sản gắn liền với đất diễn ra 16 rất sôi động Đó là do thành phố Đà Nẵng. .. phát triển kinh tế - xã hội Có các chính sách hỗ trợ trực tiếp từ nguồn Ngân sách nhà nước cho người nghèo, người có thu nhập thấp trong việc mua nhà, thuê nhà 27 KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ KẾT LUẬN Qua quá trình thực hiện đề tài Nghiên cứu tình hình phát triển thị trường nhà đất và hoạt động của các loại hình kinh doanh bất động sản trên địa bàn quận Hải Châu, thành phố Đà Nẵng , tôi rút ra một số kết... tác phát triển thị trường bất động sản, thị trường nhà đất tại quận Hải Châu trong thời gian đến Để thúc đẩy thị trường quyền sử dụng đất quận Hải Châu, thành phố Đà Nẵng phát triển lành mạnh, thời gian đến, quận Hải Châu cần thực hiện một số giải pháp sau để ổn định tình hình: Một là, nâng cao năng lực hoạt động của các cơ quan cung cấp thông tin đáng tin cậy cho người mua, bán nhà đất Trước hết là các. .. giới BĐS một cách không chuyên nghiệp d) Phạm vi, phương thức, địa bàn hoạt động của thị trường kinh doanh bất động sản Có bao nhiêu loại bất động sản là có từng đó loại “cò” Tuy vậy, do phân khúc thị trường bất động sản là các công trình hay khu công nghiệp, khu chế xuất ở nước ta phát triển chưa rầm rộ nên “cò” chủ yếu hoạt động trong khu vực bất động sản là nhà ở, đất ở Khác với Hà Nội và TP.Hồ Chí... dụng đất 3.183 3.920 2.656 2829 12.580 Chuyển nhượng (trường hợp) 3.123 4.259 2.964 2.552 12.890 Thế chấp (trường hợp) 9.150 8.749 7.350 6.922 32.171 (Nguồn [21]) 20 Hình 3.6 Biểu đồ tỷ lệ các giao dịch từ năm 2009-2012 (Nguồn: [21]) 3.3 Thực trạng và hoạt động của các loại hình kinh doanh bất động sản tại quận Hải Châu thành phố Đà Nẵng 3.3.1 Quá trình hình thành và phát triển thị trường bất động sản. .. giao đất có thu tiền sử dụng đất thì nguồn thu từ tiền sử dụng đất thấp hơn nhiều so với kinh phí thu được từ đấu giá quyền sử dụng đất Như vậy, đấu giá quyền sử dụng đất đã mang lại hiệu quả kinh tế cao nhất từ nguồn lực đất đai và là hình thức có thể huy động được tối đa nguồn thu cho ngân sách địa phương - Tình hình phát triển nhà đất và hoạt động của các loại hình kinh doanh bất động sản trên địa bàn. .. triển Các loại hình kinh doanh bất động sản trên địa bàn quận Hải Châu đang trong giai đoạn ban đầu định hướng tính chuyên nghiệp và đang đứng trước rất nhiều cơ hội để phát triển, nhưng hiện nay sự phát triển vẫn còn nhiều mặt tự phát và vẫn còn nhiều tồn tại - Thị trường nhà đất trên địa bàn quận Hải Châu có rất nhiều tiềm năng, nhưng hiện tại có rất ít đơn vị kinh doanh dịch vụ bất động sản chuyên... chấp tại địa bàn quận Hải Châu thành phố Đà Nẵng 3.2.2 Đánh giá chung về hoạt động của thị trường nhà đất tại quận Hải Châu a) Kết quả đạt được Trong những năm qua, trên địa bàn quận Hải Châu, công tác quản lý đất đai đã có những tác động tích cực, giải quyết kịp thời những vấn đề thiết thực trong quản lý sử dụng đất đai, góp phần đáng kể vào sự ổn định và phát triển kinh tế xã hội Đã tác động trực . nhiên, kinh tế xã hội quận Hải Châu - Nghiên cứu tình hình phát triển thị trường nhà đất trên địa bàn quận Hải Châu. - Hoạt động của các loại hình kinh doanh bất động sản trên địa bàn quận Hải Châu. -. trạng và hoạt động của các loại hình kinh doanh bất động sản tại quận Hải Châu thành phố Đà Nẵng 3.3.1. Quá trình hình thành và phát triển thị trường bất động sản tại quận Hải Châu Thị trường. trên địa bàn quận Hải Châu 3.2.1. Thực trạng thị trường nhà đất quận Hải Châu, thành phố Đà Nẵng 3.2.1.1 Khái quát thị trường nhà đất quận Hải Châu 7 Thị trường bất động sản tại thành phố Đà Nẵng