Nghiên cứu xác định các yếu tố rủi ro ảnh hưởng đến các dự án đầu tư bất động sản trên địa bàn quận bình tân

-I- CƠNG TRÌNH ĐƯỢC HỒN THÀNH TẠI TRƯỜNG ĐẠI HỌC CÔNG NGHỆ TP.HCM Cán hướng dẫn khoa học: TS TRẦN QUANG PHÖ Luận văn Thạc sĩ bảo vệ Trường Đại học Công nghệ TP HCM ngày 11 tháng 04 năm 2015 Thành phần Hội đồng đánh giá Luận văn Thạc sĩ gồm: (Ghi rõ họ, tên, học hàm, học vị Hội đồng chấm bảo vệ Luận văn Thạc sĩ) TT Họ tên TS.Lương Đức Long PGS.TS.Nguyễn Thống TS.Nguyễn Thanh Tâm TS.Nguyễn Anh Thư TS.Nguyễn Quốc Định Chức danh Hội đồng Chủ tịch Phản biện Phản biện Ủy viên Ủy viên, Thư ký Xác nhận Chủ tịch Hội đồng đánh giá Luận sau Luận văn sửa chữa (nếu có) Chủ tịch Hội đồng đánh giá LV -II- TRƯỜNG ĐH CƠNG NGHỆ TP HCM PHỊNG QLKH – ĐTSĐH CỘNG HÕA XÃ HỘI CHỦ NGHĨA VIỆT NAM Độc lập – Tự – Hạnh phúc TP HCM, ngày…… tháng… năm 2015 NHIỆM VỤ LUẬN VĂN THẠC SĨ Họ tên học viên: LÂM NGỌC PHẤN Giới tính: NỮ Ngày, tháng, năm sinh: 17/04/1979 Nơi sinh: TPHCM Chuyên ngành: Kỹ Thuật Xây Dựng Cơng Trình Dân Dụng Và Cơng Nghiệp MSHV: 1341870018 Mã số ngành: 60580208 I- Tên đề tài: “NGHIÊN CỨU XÁC ĐỊNH CÁC YẾU TỐ RỦI RO ẢNH HƯỞNG ĐẾN CÁC DỰ ÁN ĐẦU TƯ BẤT ĐỘNG SẢN TRÊN ĐỊA BÀN QUẬN BÌNH TÂN” II- Nhiệm vụ nội dung: - Nhận dạng rủi ro xảy đầu tư kinh doanh bất động sản địa bàn Quận Bình Tân khảo sát bảng câu hỏi - Phân tích đánh giá yếu tố rủi ro ảnh hưởng đến đầu tư bất động sản - Đưa giải pháp ngăn ngừa, hạn chế tác động có tính chất tiêu cực với rủi ro xảy để ứng dụng vào dự án tương tự III- Ngày giao nhiệm vụ: 19/09/2014 IV- Ngày hoàn thành nhiệm vụ: 15/03/2015 V- Cán hướng dẫn: TS.TRẦN QUANG PHÚ CÁN BỘ HƯỚNG DẪN (Họ tên chữ ký) TS.TRẦN QUANG PHÚ KHOA QUẢN LÝ CHUYÊN NGÀNH (Họ tên chữ ký) -3- T LỜI CAM ĐOAN ôi xin cam đoan công trình nghiên cứu riêng tơi Các số liệu, kết nêu Luận văn trung thực chưa cơng bố cơng trình khác Tôi xin cam đoan giúp đỡ cho việc thực Luận văn cảm ơn thơng tin trích dẫn Luận văn rõ nguồn gốc Học viên thực Luận văn (Ký ghi rõ họ tên) LÂM NGỌC PHẤN -4- LỜI CẢM ƠN E m xin chân thành cảm ơn: Ban giám đốc công ty cổ phần địa ốc An Huy; Công ty cổ phần xây dựng kinh doanh Địa ốc Tân Kỷ; Công ty TNHH đầu tư phát triển Hưng Gia Phúc; Ban QLDA Green Hills Apartment; Ban QLDA Tân Tạo Apartment; Ban QLDA Da Sà Apartment; Ban QLDA Tân Mai Apartment;Công ty cổ phần xây dựng Lê Thành; bạn kỹ sư đồng nghiệp nhiệt tình giúp đỡ em việc tiến hành khảo sát yếu tố rủi ro ảnh hưởng đến dự án đầu tư bất động sản địa bàn Quận Bình Tân Em xin chân thành cám ơn TS.TRẦN QUANG PHÚ tận tình hướng dẫn bảo giúp đỡ em suốt thời gian làm luận văn Bên cạnh thầy người động viên em nhiều để em vượt qua khó khăn thời gian nghiên cứu, xin gửi đến thầy lời tri ân trân thành Em xin chân thành gửi lời cảm ơn đến quý thầy cô khoa xây dựng khoa đào tạo sau đại học Ban Giám Hiệu trường đại học Công Nghệ TP.HCM tận tâm truyền đạt kiến thức quý báu cho em suốt thời gian ngồi ghế nhà trường Để tạo tảng vững cho em chập chững bước vào đường nghiên cứu khoa học nhằm mang lại cho cộng đồng xã hội nhiều lợi ích sống Trong thời gian sáu tháng làm luận văn với tiến độ gấp rút khó tránh khỏi sai sót định Rất mong góp ý chân thành từ phía thầy bạn nhằm hồn chỉnh cho luận văn Đồng thời sở để nghiên cứu mở rộng sau LÂM NGỌC PHẤN -5- TÓM TẮT NỘI DUNG Vấn đề rủi ro đầu tư bất động sản làm đau đầu nhà hoạch định kinh tế, đặc biệt ngành bất động sản Đã có số nghiên cứu rủi ro đầu tư hoạt động kinh doanh bất động sản Việt Nam giới, nhiên nghiên cứu tập trung chủ yếu nhóm cơng trình lớn phân khúc nhà cao tầng Do đặc thù Quận Bình Tân quận thành lập thuộc ngoại biên TP.HCM nên có nhiều sách ưu đãi quy hoạch đầu tư thuận lợi so với địa bàn quận huyện khác thành phố Nên đề tài thực nhằm xác định rủi ro đề xuất số giải pháp nhằm góp phần hạn chế rủi ro lĩnh vực đầu tư bất động sản quận nhà Qua tham khảo nghiên cứu trước rủi ro đầu tư xây dựng, kết hợp với kinh nghiệm chuyên gia lĩnh vực xây dựng, kinh doanh bất động sản Tác giả xác định 42 yếu tố rủi ro ảnh hưởng đến dự án đầu tư bất động sản địa bàn Q.Bình Tân Thu 246 bảng trả lời hợp lệ để đưa vào phân tích Kết phân tích tìm nhóm rủi ro ảnh hưởng đến đầu tư dự án bất động sản là: 1/Nhóm rủi ro liên quan đến ”Lập dự án đầu tư xây dựng ”, 2/Nhóm rủi ro liên quan đến “Kinh tế-tài chính-xã hội”, 3/Nhóm rủi ro liên quan đến “Khai thác-kinh doanh”, 4/Nhóm rủi ro liên quan đến “Chủ đầu tư-ban quản lý dự án”, 5/Nhóm rủi ro liên quan đến “Chính sách-pháp luật” Trên sở nhóm rủi ro vừa xác định được, tác giả tiến hành phương pháp hồi quy tuyến tính, nhằm tìm mức độ ảnh hưởng nhóm rủi ro đến đầu tư dự án bất động sản kết nhận thấy nhóm rủi ro liên quan đến “kinh tế-tài chính-xã hội” có ảnh hưởng mạnh mẽ tới việc đầu tư dự án bất động sản Từ kết tác giả tham khảo ý kiến chuyên gia để đề xuất số giải pháp nhằm hạn chế rủi ro đầu tư bất động sản quận Bình Tân -6- ABSTRACT The issue of risk in real estate investment has been puzzling economic decision makers, especially in the real estate industry There have been several studies on the risks of real estate business investment in Vietnam and over the world, however, this study focuses on large buildings or high-rise segments Due to the nature of Binh Tan District is a newly formed district of Ho Chi Minh City periphery so many preferential policies and favorable investment planning than other districts in the city So this topic should be conducted to identify the main risks and propose some solutions that contribute to reducing the risk of investing in real estate in Binh Tan district Through reference to previous studies on the risk of construction investment, combined with the experience of experts in the field of construction and real estate business The author has identified 42 risk factors afecting on real estate investment in Binh Tan District Having 246 valid responses for inclusion in the analysis Results of the analysis found five main groups of risks affecting on real estate investment projects such as: / Group Risk related to “planning project and construction investment", / Group risks to "economicfinancial-social", / group risks relating to "Mining-business", / group-related risks "Investor-management projects", / Group Risk related to "Policy-law." Based on identified major risk groups, the authors conducted a linear regression method, to find out the impact of each risk group to invest real estate project, results identified he risk group related to "economic-financial-social" is the most powerful influence to the real estate investment projects From the above results the author consulted experts’ ideal to propose some measures to minimize the risk of real estate investment in Binh Tan District -7- MỤC LỤC CHƯƠNG 1: MỞ ĐẦU Trang 01 1.1.GIỚI THIỆU CHUNG Trang 01 1.2.MỤC TIÊU, ĐỐI TƯỢNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU Trang 02 1.2.1.Mục tiêu đề tài Trang 02 1.2.2.Đối tượng nghiên cứu phạm vi nghiên cứu Trang 02 1.2.3.Phương pháp nghiên cứu Trang 02 1.2.4.Đóng góp luận văn Trang 02 CHƯƠNG 2: TỔNG QUAN Trang 04 2.1.CƠ SỞ LÝ THUYẾT Trang 04 2.1.1.Khái niệm, phân tích phương pháp đối phó với rủi ro Trang 04 2.1.1.1.Khái niệm rủi ro quản lý rủi ro Trang 04 2.1.1.2.Lập kế hoạch quản lý rủi ro Trang 05 2.1.1.3.Xác định rủi ro Trang 07 2.1.1.4.Phân tích định tính rủi ro Trang 13 2.1.1.5.Phân tích định lượng rủi ro Trang 16 2.1.1.6.Kế hoạch đối phó với rủi ro Trang 21 2.1.1.7.Kiểm soát điều chỉnh rủi ro Trang 25 2.1.2.Tổng quan thị trường bất động sản Trang 27 2.1.2.1.Khái niệm thị trường bất động sản Trang 27 2.1.2.2.Thị trường bất động sản Trang 28 2.1.2.3.Đặc điểm thị trường bất động sản Trang 28 2.1.2.4.Các chủ thể tham gia thị trường bất động sản Trang 31 -VIII- 2.1.2.5.Giá giá trị bất động sản Trang 33 2.1.3.Quản lý rủi ro đầu tư bất động sản Trang 34 2.1.3.1.Khái niệm Trang 34 2.1.3.2.Quản lý rủi ro đầu tư bất động sản Trang 35 2.1.3.3.Nội dung phương pháp quản lý rủi ro đầu tư BĐS Trang 35 2.2.SƠ LƯỢC CÁC NGHIÊN CỨU TRƯỚC ĐÂY Trang 36 2.2.1.Các nghiên cứu nước Trang 36 2.2.2.Các nghiên cứu nước Trang 41 2.3.THỰC TRẠNG ĐẦU TƯ BẤT ĐỘNG SẢN Ở Q.BÌNH TÂN Trang 43 2.3.1.Lịch sử hình thành phát triển Q.Bình Tân Trang 43 2.3.2.Thực trạng đầu tư BĐS địa bàn Q.Bình Tân Trang 48 CHƯƠNG 3: PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU Trang 53 3.1.QUY TRÌNH NGHIÊN CỨU Trang 53 3.2.THIẾT KẾ BẢNG CÂU HỎI Trang 54 3.3.NỘI DUNG BẢNG CÂU HỎI Trang 58 3.3.1.Giới thiệu chung Trang 58 3.3.2.Hướng dẫn trả lời Trang 58 3.3.3.Các yếu tố khảo sát Trang 59 3.3.3.1.Các yếu tố rủi ro liên quan đến sách-pháp luật Trang 59 3.3.3.2.Các yếu tố rủi ro liên quan đến lực CĐT/BQLDA Trang 60 3.3.3.3.Các yếu tố rủi ro liên quan đến kinh tế-tài chính-xã hội Trang 61 3.3.3.4.Các yếu tố rủi ro liên quan đến khai thác-kinh doanh Trang 63 3.3.3.5.Các yếu tố rủi ro liên quan đến trình lập dự án đầu tư Trang 64 -9- 3.3.3.6.Các yếu tố rủi ro liên quan đến trình đầu tư xây dựng Trang 65 3.3.3.7.Bảng tổng hợp yếu tố khảo sát Trang 67 3.3.4.Thông tin chung Trang 69 3.4.THU THẬP DỮ LIỆU Trang 70 3.4.1.Xác định kích thước mẫu Trang 70 3.4.2.Tính tốn để chọn mẫu Trang 72 3.4.3.Phân phối thu thập bảng câu hỏi Trang 73 3.5.CÁC CÔNG CỤ NGHIÊN CỨU Trang 74 3.5.1.Đánh giá độ tin cậy thang đo Trang 74 3.5.2.Phân tích nhân tố PCA Trang 75 3.5.3.Phân tích hồi quy đa biến Trang 76 CHƯƠNG 4: KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU Trang 78 4.1.KHẢO SÁT THỬ NGHIỆM Trang 78 4.2.KHẢO SÁT CHÍNH THỨC Trang 81 4.2.1.Mô tả mẫu Trang 81 4.2.2.Phân tích thơng tin đối tượng khảo sát Trang 82 4.2.3.Kiểm tra độ tin cậy thang đo tổng thể Trang 86 4.2.4.Phân tích nhân tố Trang 99 4.2.5.Phân tích hồi quy đa biến Trang 111 4.2.5.1.Giả thiết mơ hình nghiên cứu Trang 111 4.2.5.2.Dữ liệu đưa vào phân tích hồi quy Trang 113 4.2.5.3.Kiểm định mơ hình nghiên cứu Trang 114 4.2.5.4.Kết hồi quy Trang 115 -10- 4.2.5.5.Hiện tượng đa cộng tuyến Trang 117 4.3.KẾT LUẬN Trang 117 CHƯƠNG 5: ĐỀ XUẤT MỘT SỐ GIẢI PHÁP HẠN CHẾ CÁC YẾU TỐ RỦI RO ẢNH HƯỞNG ĐẾN HIỆU QUẢ ĐẦU TƯ DỰ ÁN BĐS Trang 121 5.1.PHÂN TÍCH KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU Trang 121 5.1.1.Thành phần thứ nhất: rủi ro kinh tế-tài chính-xã hội Trang 121 5.1.2.Thành phần thứ hai: rủi ro lập dự án-đầu tư xây dựng Trang 122 5.1.3.Thành phần thứ ba: rủi ro chủ đầu tư-ban quản lý dự án Trang 124 5.1.4.Thành phần thứ tư: rủi ro khai thác-kinh doanh Trang 125 5.1.5.Thành phần thứ năm: rủi ro sách-pháp luật Trang 126 5.2 ĐỀ XUẤT MỘT SỐ GIẢI PHÁP HẠN CHẾ CÁC YẾU TỐ RỦI RO ẢNH HƯỞNG ĐẾN HIỆU QUẢ ĐẦU TƯ DỰ ÁN BĐS Ở Q.BÌNH TÂN Trang 127 5.2.1.Đối với vấn đề kinh tế-tài chính-xã hội Trang 127 5.2.2 Đối với vấn đề lập dự án-đầu tư xây dựng Trang 127 5.2.3 Đối với vấn đề chủ đầu tư-ban quản lý dự án Trang 128 5.2.4 Đối với vấn đề khai thác-kinh doanh Trang 129 5.2.5 Đối với vấn đề sách-pháp luật Trang 130 CHƯƠNG 6: KẾT LUẬN Trang 131 6.1.KẾT LUẬN Trang 131 6.2.ĐÓNG GÓP CỦA ĐỀ TÀI NGHIÊN CỨU Trang 131 6.3.HẠN CHẾ CỦA NGHIÊN CỨU Trang 133 6.4.KIẾN NGHỊ Trang 134 RR427 128.32 315.550 416 897 RR528 129.04 312.493 526 895 RR529 129.28 314.954 528 896 RR530 129.26 318.632 174 902 RR531 129.15 327.029 -.001 906 RR532 129.15 314.534 469 896 RR533 128.90 313.618 437 896 RR634 129.18 314.566 465 896 RR635 129.06 323.515 073 904 RR636 129.23 315.975 419 897 RR637 129.26 311.922 577 895 RR638 129.17 314.058 487 896 RR639 129.22 316.186 443 897 RR640 129.22 315.206 472 896 RR641 129.23 314.750 487 896 RR642 129.23 325.248 041 904 Reliability Statistics Cronbach's Alpha N of Items 906 38 Item-Total Statistics Scale Mean if Item Scale Variance if Corrected Item- Cronbach's Alpha if Deleted Item Deleted Total Correlation Item Deleted RR101 125.62 304.212 540 902 RR102 125.33 304.907 535 902 RR103 125.50 303.027 567 901 RR104 125.60 304.919 530 902 RR205 125.94 305.229 432 903 RR206 125.50 303.231 529 902 RR207 125.49 303.541 572 901 RR208 125.84 305.263 459 903 RR209 125.70 303.091 525 902 RR210 125.66 303.842 479 903 RR311 125.48 309.279 567 902 RR312 125.91 308.743 595 901 RR313 125.86 310.275 584 902 RR316 125.72 309.184 557 902 RR317 125.74 308.691 592 901 RR318 125.75 309.493 552 902 RR319 125.74 309.008 589 901 RR320 126.26 322.599 051 911 RR421 125.17 313.652 414 903 RR422 125.17 313.345 420 903 RR423 125.17 313.862 406 904 RR424 125.58 315.665 378 904 RR426 125.46 316.380 325 905 RR427 125.17 313.484 418 903 RR528 125.89 310.629 522 902 RR529 126.13 312.835 533 902 RR530 126.11 316.923 167 909 RR532 126.00 312.465 471 903 RR533 125.75 311.665 436 903 RR634 126.04 312.403 471 903 RR635 125.91 321.519 072 910 RR636 126.09 313.752 427 903 RR637 126.11 309.674 586 902 RR638 126.02 311.906 493 903 RR639 126.07 314.163 443 903 RR640 126.07 313.093 476 903 RR641 126.09 312.568 494 903 RR642 126.09 323.205 041 911 Reliability Statistics Cronbach's Alpha N of Items 911 37 Item-Total Statistics Scale Mean if Item Scale Variance if Corrected Item- Cronbach's Alpha if Deleted Item Deleted Total Correlation Item Deleted RR101 122.55 300.844 532 907 RR102 122.26 301.328 532 907 RR103 122.43 299.520 562 907 RR104 122.53 301.654 518 907 RR205 122.87 301.580 431 909 RR206 122.43 299.535 530 907 RR207 122.42 299.861 572 906 RR208 122.77 301.934 451 908 RR209 122.63 299.572 521 907 RR210 122.59 300.145 479 908 RR311 122.41 305.109 583 907 RR312 122.84 304.705 606 907 RR313 122.79 306.181 597 907 RR316 122.65 304.923 575 907 RR317 122.67 304.565 606 907 RR318 122.68 305.409 564 907 RR319 122.67 304.922 602 907 RR320 123.19 318.838 050 916 RR421 122.10 309.765 419 909 RR422 122.11 309.442 426 909 RR423 122.10 309.966 411 909 RR424 122.51 311.663 387 909 RR426 122.39 312.434 331 910 RR427 122.11 309.613 422 909 RR528 122.82 306.564 533 907 RR529 123.07 308.910 540 908 RR530 123.04 314.268 144 914 RR532 122.93 308.644 474 908 RR533 122.68 308.111 430 909 RR634 122.97 308.644 471 908 RR635 122.84 318.509 056 916 RR636 123.02 309.722 436 909 RR637 123.04 305.917 587 907 RR638 122.95 307.981 499 908 RR639 123.00 310.310 447 908 RR640 123.00 309.306 477 908 RR641 123.02 308.612 502 908 Reliability Statistics Cronbach's Alpha N of Items 916 36 Item-Total Statistics Scale Mean if Item Scale Variance if Corrected Item- Cronbach's Alpha if Deleted Item Deleted Total Correlation Item Deleted RR101 119.65 296.358 539 913 RR102 119.36 296.820 540 913 RR103 119.53 295.083 568 912 RR104 119.63 297.156 526 913 RR205 119.98 297.289 433 915 RR206 119.53 295.230 532 913 RR207 119.52 295.687 571 912 RR208 119.87 297.787 449 914 RR209 119.74 295.469 518 913 RR210 119.69 295.904 479 914 RR311 119.52 300.814 584 912 RR312 119.94 300.372 609 912 RR313 119.89 301.883 599 912 RR316 119.75 300.638 576 912 RR317 119.77 300.421 603 912 RR318 119.78 301.157 564 913 RR319 119.78 300.664 602 912 RR421 119.20 305.371 423 914 RR422 119.21 305.030 430 914 RR423 119.20 305.581 414 914 RR424 119.61 307.374 387 915 RR426 119.49 308.006 336 915 RR427 119.21 305.210 427 914 RR528 119.92 302.357 532 913 RR529 120.17 304.621 541 913 RR530 120.14 309.804 147 920 RR532 120.03 304.472 470 914 RR533 119.78 303.933 427 914 RR634 120.07 304.334 473 914 RR635 119.94 314.193 056 921 RR636 120.12 305.427 437 914 RR637 120.14 301.674 587 912 RR638 120.05 303.765 498 913 RR639 120.10 306.051 446 914 RR640 120.10 305.210 471 914 RR641 120.12 304.300 503 913 Reliability Statistics Cronbach's Alpha N of Items 921 35 Item-Total Statistics Scale Mean if Item Scale Variance if Corrected Item- Cronbach's Alpha if Deleted Item Deleted Total Correlation Item Deleted RR101 116.41 292.186 531 918 RR102 116.12 292.504 535 918 RR103 116.29 290.574 569 918 RR104 116.39 293.063 515 919 RR205 116.73 292.720 434 920 RR206 116.28 290.466 539 918 RR207 116.28 291.082 575 918 RR208 116.63 293.378 447 920 RR209 116.49 291.075 516 919 RR210 116.45 291.269 483 919 RR311 116.27 296.199 588 918 RR312 116.70 295.925 607 918 RR313 116.65 297.273 602 918 RR316 116.50 296.063 578 918 RR317 116.53 295.899 603 918 RR318 116.54 296.658 564 918 RR319 116.53 296.168 602 918 RR421 115.96 300.586 431 920 RR422 115.96 300.248 438 920 RR423 115.96 300.786 422 920 RR424 116.37 302.625 394 920 RR426 116.24 303.328 340 921 RR427 115.96 300.427 435 920 RR528 116.68 297.884 530 919 RR529 116.92 300.039 542 919 RR530 116.90 305.953 132 925 RR532 116.79 299.743 477 919 RR533 116.54 299.351 428 920 RR634 116.83 299.688 476 919 RR636 116.87 300.641 445 920 RR637 116.90 296.957 594 918 RR638 116.81 299.118 501 919 RR639 116.86 301.412 449 919 RR640 116.86 300.490 477 919 RR641 116.87 299.604 509 919 Reliability Statistics Cronbach's Alpha N of Items 925 34 Item-Total Statistics Scale Mean if Item Scale Variance if Corrected Item- Cronbach's Alpha if Deleted Item Deleted Total Correlation Item Deleted RR101 113.37 284.486 524 923 RR102 113.07 284.795 528 923 RR103 113.24 282.667 568 923 RR104 113.34 285.605 501 923 RR205 113.69 284.510 440 925 RR206 113.24 282.322 545 923 RR207 113.23 282.930 581 922 RR208 113.58 285.346 448 924 RR209 113.45 282.967 520 923 RR210 113.40 283.082 489 924 RR311 113.23 288.013 594 922 RR312 113.65 287.721 614 922 RR313 113.61 289.138 607 922 RR316 113.46 287.841 586 922 RR317 113.48 287.671 611 922 RR318 113.50 288.455 570 923 RR319 113.49 288.047 606 922 RR421 112.91 292.625 427 924 RR422 112.92 292.287 435 924 RR423 112.91 292.816 419 924 RR424 113.32 294.627 390 925 RR426 113.20 295.352 335 925 RR427 112.92 292.483 431 924 RR528 113.63 289.621 538 923 RR529 113.88 292.026 541 923 RR532 113.74 291.399 487 924 RR533 113.50 291.606 419 924 RR634 113.78 291.707 474 924 RR636 113.83 292.624 444 924 RR637 113.85 288.803 600 922 RR638 113.76 290.883 508 923 RR639 113.81 293.336 449 924 RR640 113.81 292.406 478 924 RR641 113.83 291.424 514 923 B3.PHÂN TÍCH NHÂN TỐ CHÍNH PCA KMO and Bartlett's Test Kaiser-Meyer-Olkin Measure of Sampling Adequacy Bartlett's Test of Sphericity Approx Chi-Square df Sig .891 10003.924 561 000 Total Variance Explained Extraction Sums of Squared Rotation Sums of Squared Loadings Loadings Initial Eigenvalues Com pone % of Cumulative Variance % Total % of Cumulative Variance % Total % of Cumulative Variance % nt Total 10.457 30.756 30.756 10.457 30.756 30.756 6.619 19.468 19.468 5.379 15.819 46.576 5.379 15.819 46.576 5.698 16.759 36.227 4.080 12.000 58.575 4.080 12.000 58.575 5.163 15.186 51.412 3.141 9.237 67.812 3.141 9.237 67.812 4.545 13.368 64.780 2.074 6.099 73.911 2.074 6.099 73.911 3.105 9.131 73.911 856 2.517 76.428 779 2.290 78.718 700 2.058 80.776 628 1.847 82.623 10 608 1.789 84.412 11 460 1.352 85.764 12 451 1.327 87.091 13 385 1.131 88.222 14 381 1.122 89.344 15 363 1.066 90.410 16 326 960 91.370 17 312 917 92.287 18 288 847 93.133 19 266 782 93.916 20 248 730 94.646 21 234 688 95.334 22 231 679 96.013 23 211 620 96.633 24 194 570 97.203 25 185 543 97.746 26 165 485 98.230 27 153 449 98.680 28 142 418 99.098 29 112 330 99.428 30 096 282 99.710 31 088 259 99.968 32 005 015 99.983 33 005 013 99.996 34 001 004 100.000 Extraction Method: Principal Component Analysis Rotated Component Matrix a Component RR640 868 RR641 858 RR637 833 RR529 816 RR639 808 RR638 798 RR636 788 RR634 782 RR532 689 RR533 539 909 RR317 859 RR318 845 RR312 826 RR313 822 RR319 822 RR311 745 467 412 RR316 RR528 502 RR423 967 RR421 967 RR427 966 RR422 965 RR426 720 RR424 650 RR206 896 RR210 889 RR209 874 RR207 821 RR208 809 RR205 746 RR104 846 RR101 837 RR103 831 RR102 807 Extraction Method: Principal Component Analysis Rotation Method: Varimax with Kaiser Normalization a.Rotation converged in iterations B4.PHÂN TÍCH NHÂN TỐ CHÍNH PCA LOẠI BIẾN RR533 KMO and Bartlett's Test 894 Kaiser-Meyer-Olkin Measure of Sampling Adequacy Bartlett's Test of Sphericity Approx Chi-Square 9814.929 df 528 Sig .000 Total Variance Explained Extraction Sums of Squared Rotation Sums of Squared Loadings Loadings Initial Eigenvalues Com pone % of Cumulative Variance % Total % of Cumulative Variance % Total % of Cumulati Variance ve % nt Total 10.270 31.121 31.121 10.270 31.121 31.121 6.365 19.289 19.289 5.375 16.287 47.408 5.375 16.287 47.408 5.651 17.124 36.413 3.919 11.875 59.283 3.919 11.875 59.283 5.030 15.242 51.655 3.055 9.259 68.542 3.055 9.259 68.542 4.540 13.758 65.414 2.073 6.283 74.825 2.073 6.283 74.825 3.106 9.411 74.825 841 2.549 77.373 734 2.225 79.598 647 1.961 81.559 618 1.872 83.431 10 506 1.535 84.965 11 459 1.391 86.356 12 394 1.193 87.549 13 382 1.157 88.706 14 368 1.115 89.821 15 338 1.023 90.844 16 323 979 91.823 17 296 897 92.720 18 284 860 93.580 19 257 780 94.360 20 236 715 95.074 21 231 701 95.775 22 214 649 96.424 23 198 601 97.025 24 193 586 97.610 25 171 519 98.130 26 153 463 98.593 27 147 447 99.040 28 118 357 99.397 29 096 291 99.688 30 092 279 99.967 31 005 015 99.982 32 005 014 99.996 33 001 004 100.000 Extraction Method: Principal Component Analysis Rotated Component Matrix a Component RR641 865 RR640 854 RR637 831 RR529 823 RR639 817 RR638 807 RR636 793 RR634 781 RR532 696 RR316 907 RR317 858 RR318 845 RR312 825 RR319 825 RR313 820 RR311 745 RR528 461 507 RR421 969 RR423 969 RR427 968 RR422 967 RR426 724 RR424 658 RR206 897 RR210 889 RR209 875 RR207 821 RR208 809 RR205 746 RR104 847 RR101 837 RR103 832 RR102 807 Extraction Method: Principal Component Analysis Rotation Method: Varimax with Kaiser Normalization a.Rotation converged in iterations B4.PHÂN TÍCH NHÂN TỐ CHÍNH PCA LOẠI BIẾN RR528 KMO and Bartlett's Test Kaiser-Meyer-Olkin Measure of Sampling Adequacy .897 Approx Chi-Square Bartlett's Test of Sphericity 9587.188 df 496 Sig .000 Total Variance Explained Extraction Sums of Squared Rotation Sums of Squared Loadings Loadings Initial Eigenvalues Com pone % of Cumulative % of Cumulative % of Cumulati Variance % Total Variance % Total Variance ve % nt Total 9.911 30.972 30.972 9.911 30.972 30.972 6.178 19.306 19.306 5.356 16.736 47.708 5.356 16.736 47.708 5.401 16.878 36.185 3.913 12.228 59.937 3.913 12.228 59.937 5.026 15.706 51.891 3.007 9.396 69.333 3.007 9.396 69.333 4.539 14.184 66.075 2.061 6.440 75.773 2.061 6.440 75.773 3.103 9.698 75.773 839 2.623 78.396 647 2.023 80.419 632 1.977 82.395 513 1.603 83.998 10 468 1.461 85.459 11 414 1.294 86.752 12 394 1.230 87.982 13 380 1.189 89.171 14 348 1.087 90.258 15 328 1.024 91.282 16 296 925 92.206 17 291 908 93.114 18 267 835 93.950 19 242 756 94.706 20 232 726 95.431 21 218 681 96.112 22 211 660 96.772 23 194 605 97.377 24 176 551 97.927 25 168 526 98.453 26 148 463 98.916 27 141 442 99.358 28 102 319 99.677 29 093 289 99.966 30 005 016 99.981 31 005 015 99.996 32 001 004 100.000 Extraction Method: Principal Component Analysis Rotated Component Matrix a Component RR641 858 RR640 856 RR637 830 RR529 825 RR639 822 RR638 810 RR636 800 RR634 779 RR532 699 RR316 899 RR317 863 RR318 844 RR319 831 RR312 830 RR313 824 RR311 742 RR421 969 RR423 969 RR427 968 RR422 967 RR426 724 RR424 658 RR206 897 RR210 889 RR209 875 RR207 822 RR208 807 RR205 747 RR104 846 RR101 839 RR103 832 RR102 806 Extraction Method: Principal Component Analysis Rotation Method: Varimax with Kaiser Normalization a.Rotation converged in iterations B5.KIỂM ĐỊNH HỆ SỐ TƯƠNG QUAN PEARSON Correlations CHINHS CHINHSACH Pearson Correlation _PHAPLUAT Sig (2-tailed) N CDT_BQLDA Pearson Correlation ACH_PH CDT_BQ APLUAT LDA 246 273 273 ** KHAITHAC LAPDA_ AICHINH_ _KINHDOA DAUTUX DAUTUB XAHOI NH D DS 435 ** 482 ** 000 000 000 246 246 246 ** N 246 246 ** ** KINHTE_TAI Pearson Correlation CHINH_XAH Sig (2-tailed) 000 000 OI N 246 312 246 246 ** 034 ** 000 594 000 000 246 246 246 246 ** ** 312 246 246 ** 034 ** KHAITHAC_K Pearson Correlation INHDOANH Sig (2-tailed) 000 594 000 N 246 246 246 ** ** ** 303 303 611 ** ** 000 246 246 246 078 335 ** 221 000 246 246 246 078 TUXD Sig (2-tailed) 000 000 000 221 N 246 246 246 246 294 294 439 000 Pearson Correlation 272 272 000 LAPDA_DAU 223 223 ** 000 000 345 345 ** 000 Sig (2-tailed) 435 KINHTE_T 426 ** 000 246 246 DAUTUBDS Pearson Correlation 482 ** 439 ** 611 ** 335 ** 426 ** Sig (2-tailed) 000 000 000 000 000 N 246 246 246 246 246 246 ** Correlation is significant at the 0.01 level (2tailed) B6.HỒI QUY TUYẾN TÍNH Model Summary Model R R Square 733 a Adjusted R Square Std Error of the Estimate 537 527 546 a.Predictors: (Constant), LAPDA_DAUTUXD, KHAITHAC_KINHDOANH, CDT_BQLDA, CHINHSACH_PHAPLUAT, KINHTE_TAICHINH_XAHOI ANOVA Model Sum of Squares df Mean Square Regression 82.944 Residual 71.576 240 154.520 245 Total b F 16.589 Sig 55.624 000 a 298 a.Predictors: (Constant), LAPDA_DAUTUXD, KHAITHAC_KINHDOANH, CDT_BQLDA, CHINHSACH_PHAPLUAT, KINHTE_TAICHINH_XAHOI b.Dependent Variable: DAUTUBDS Coefcients a Unstandardize d Standardized Coefficients Coefficients Collinearity Statistics Std B Model Error Beta Tolerance VIF t Sig -1.523 129 167 3.254 001 730 1.370 036 217 4.532 000 840 1.191 394 056 365 7.025 000 714 1.400 KHAITHAC_KINHDOANH 148 050 143 2.989 003 841 1.188 LAPDA_DAUTUXD 253 057 211 4.478 000 871 1.147 (Constant) -.382 251 CHINHSACH_PHAPLUAT 132 041 CDT_BQLDA 162 KINHTE_TAICHINH_XAHOI a.Dependent Variable: DAUTUBDS LÝ LỊCH TRÍCH NGANG      Họ tên: LÂM NGỌC PHẤN Ngày sinh: Nơi sinh: Địa thường trú: Điện thoại:  Email:  Quá trình đào tạo: o Năm 2…: o Năm 2…: o Năm 2…: o Hiện nay:  Q trình Cơng tác: o Năm 2…: o Năm 2…: o Năm 2…: o Năm 2…: o Hiện nay: - - ... tài: “NGHIÊN CỨU XÁC ĐỊNH CÁC YẾU TỐ RỦI RO ẢNH HƯỞNG ĐẾN CÁC DỰ ÁN ĐẦU TƯ BẤT ĐỘNG SẢN TRÊN ĐỊA BÀN QUẬN BÌNH TÂN” II- Nhiệm vụ nội dung: - Nhận dạng rủi ro xảy đầu tư kinh doanh bất động sản địa. .. biến động thị trường - Và đó, tác giả lựa chọn đề tài: “NGHIÊN CỨU XÁC ĐỊNH CÁC YẾU TỐ RỦI RO ẢNH HƯỞNG ĐẾN CÁC DỰ ÁN ĐẦU TƯ BẤT ĐỘNG SẢN TRÊN ĐỊA BÀN QUẬN BÌNH TÂN” để từ có nhận xét, đánh giá,... dụng cho dự án làm học cho tư ng lai [2] 2.1.1.3 Xác định rủi ro - Xác định rủi ro bao gồm xác định rủi ro ảnh hưởng đến dự án tài liệu đặc điểm rủi ro Xác định rủi ro phải đảm bảo rủi ro nội bên